Содержание
- Передаточный акт к договору купли-продажи (образец)
- Акт приема-передачи как финальная точка сделки
- Когда подписывается акт приема передачи квартиры
- Нужно ли составлять отдельный документ к договору купли-продажи?
- Какие характеристики квартиры отражаются в акте?
- Как покупателю правильно принять квартиру и имущество в ней?
- Затягивание передачи квартиры продавцом
- Отказ покупателя в подписании акта
- Видео: Акт приема-передачи как финальная точка сделки
- Акт приема-передачи при продаже квартиры
- Передаточный акт к договору купли-продажи квартиры
- Передача квартиры по акту приема-передачи
- Срок освобождения квартиры после продажи по закону
- Если акт приема-передачи квартиры не подписан
- Когда подписывается акт приема-передачи квартиры: самый важный аспект документа
- Когда подписывается акт приёма-передачи квартиры
- Правила осмотра квадратных метров
- Дата сдачи жилого помещения
- Перечень документов, необходимых для покупателя
- Остались вопросы?
- Зачем нужен акт приема-передачи квартиры
- Как рассчитывают сроки подписания
- Если в договоре два срока подписания акта
- Сроки подписания акта приема-передачи квартиры
- Что еще предоставит застройщик
- Что такое односторонний акт приема-передачи
- Зачем отправлять ответные письма застройщику
- Если застройщик не хочет подписывать дефектовочный акт
- Какие подводные камни есть в суде
- Общие аспекты
- Оформление бланка передаточного акта к договору купли-продажи квартиры
- Зачем при сделке на «вторичке» нужен акт приема-передачи жилья?
- Зачем он нужен?
- На вход с вещами… или без?
- Если жилье с дефектом
- Спорные случаи и мошенничества
- Покупка квартиры: сюрпризы последнего акта
- Акт приема-передачи квартиры по договору купли-продажи
- Что собой представляет?
- Обязательно ли оформлять акт приема-передачи?
- Как составить акт приема передачи
- Образец акта приема передачи квартиры по договору купли-продаж
- Когда нужно подписывать документ
- Процедура восстановления
- Можно ли отказаться от подписания
- Образец передаточного акта к договору купли продажи квартиры
- Что такое акт приема-передачи квартиры при покупке?
- Нужно ли передаточный акт на квартиру сдавать в Росреестр?
- Когда подписывается акт приема-передачи?
- Как правильно заполнить?
- Нюансы составления акта приема-передачи квартиры
- Что говорит закон?
- Как правильно составить акт?
- Какие документы остаются у покупателя?
- Что будет, если не подписывать акт?
Передаточный акт к договору купли-продажи (образец)
Передаточный акт к договору купли-продажи
_________________________ «___» ___________ 20__ г.
(место составления акта)
_________________________________________________________________ (Ф.И.О.
гражданина, место жительства, паспортные данные или наименование
юридического лица), именуемый в дальнейшем «Продавец», в лице
_____________________________ (если акт подписывается лицом,
уполномоченным Продавцом, указать Ф.И.О. уполномоченного гражданина,
место жительства, паспортные данные; если в качестве Продавца выступает
юридическое лицо, указать Ф.И.О. и должность ответственного лица),
действующего на основании _________ (устава, положения, доверенности) с
одной стороны, и __________________________ __________________ (Ф.И.О.
гражданина, место жительства, паспортные данные или наименование
юридического лица), именуемый в дальнейшем «Покупатель», в лице
_________________ ___________ (если акт подписывается лицом,
уполномоченным Покупателем, указать Ф.И.О. уполномоченного гражданина,
местожительство, паспортные данные; если в качестве Покупателя выступает
юридическое лицо, указать Ф.И.О. и должность ответственного лица),
действующего на основании ___________________ (устава, положения,
доверенности) с другой стороны, составили настоящий акт (далее — Акт) о
нижеследующем.
1. Продавец в соответствии с договором купли-продажи N ___ от «___»
____________ 20__ г. передал Покупателю в собственность земельный участок
из земель ________________________ (категория земель) с кадастровым N
______________________________, расположенный по адресу:
________________________________ (субъект Российской Федерации,
населенный пункт, улица, дом, строение), для использования в целях
______________________ (разрешенное использование), общей площадью
_________ кв. м., принадлежащий Продавцу на праве собственности на
основании ______________ (реквизиты свидетельства о праве собственности
Продавца или иного правоустанавливающего документа).
2. С момента подписания сторонами Акта обязанность Продавца передать
земельный участок и обязанность Покупателя принять его считаются
выполненными, а договор исполненным.
3. Уклонение одной из сторон от подписания Акта расценивается как
отказ Продавца от исполнения обязанности передать земельный участок, а
Покупателя — обязанности принять его (ст.556 ГК РФ).
4. Акт составлен в количестве _____ экземпляров, один из которых
хранится в делах _____________________ (нотариуса, учреждения юстиции по
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним)
по адресу ___________ ___________________, один — у Покупателя, один — у
Продавца.
Подписи сторон
Продавец __________________________________________________________
Акт приема-передачи как финальная точка сделки
Гражданский кодекс настаивает
«Акт приема-передачи недвижимости многим участникам сделок кажется пустой формальностью, однако в действительности это важный документ, отсутствие или неправильное составление которого влечет серьезные юридические последствия», – говорит адвокат, член Санкт-Петербургской городской коллегии адвокатов Марьяна Баларева.
Процедура передачи недвижимости на основе акта приема-передачи (АПП) прописана в статье 556 Гражданского кодекса РФ.
Таким образом, финальной точкой сделки с позиций закона становится именно подписание сторонами АПП, после чего (при отсутствии претензий) обоюдные обязательства считаются исполненными.
В чем же смысл этого документа? Дело в том, что между заключением сделки, регистрацией права собственности и фактическим получением квартиры покупателем обычно проходит некоторое время. А за это время состояние квартиры может измениться по целому ряду причин – от коммунальных аварий до банальной кражи или вандализма.
Зачем это нужно?
Основная задача АПП как раз и состоит в том, чтобы подтвердить: квартира передана покупателю именно в том состоянии, в котором находилась на момент заключения сделки.
Это важно!
Если любая из сторон сделки уклоняется от подписания АПП, законом это приравнивается к отказу от исполнения обязательств договора купли-продажи
И продавцу, и покупателю стоит запомнить, что АПП не вносит никаких изменений в договор купли-продажи, а лишь констатирует факт его соблюдения или не соблюдения. Если покупатель подписывает акт и принимает квартиру, состояние которой не соответствует параметрам, указанным в договоре (демонтирована встроенная мебель, повреждены элементы отделки и т. д.), то это не значит, что продавец освобождается от ответственности за нарушение условий договора. Именно АПП станет тем документом, который в случае судебного разбирательства подтвердит, что те или иные условия были нарушены.
Есть еще один важный момент. «Акт приема-передачи также будет необходим покупателю для получения налогового вычета, он является документом, обязательным для предоставления в налоговые органы», – отмечает Марьяна Баларева.
На что обратить внимание
«Акт приема-передачи составляется в простой письменной форме, специальных требований к нему нет», – говорит генеральный директор АО «Торговый Дом Недвижимости» Андрей Ежов.
Несмотря на это, по словам эксперта, в документе обязательно должны содержаться реквизиты договора купли-продажи, паспортные данные продавца и покупателя, точный адрес квартиры, данные из кадастрового паспорта, дата и место составления акта, подписи продавца и покупателя, с полной расшифровкой Ф.И.О.
Это важно!
Покупатель может подстраховаться от «забывчивости» продавца, внеся в договор купли-продажи пункт, согласно которому часть стоимости квартиры будет выплачена одновременно с подписанием акта приема-передачи
И, конечно же, основной момент АПП – наличие или отсутствие претензий сторон сделки.
Если покупатель не удовлетворен состоянием квартиры, он должен подробно по пунктам перечислить дефекты, вызвавшие его нарекания. В случае если продавец готов добровольно их устранить, необходимо в том же акте указать сроки, в которые он обязуется это сделать.
Отдельно рекомендуется указать информацию о текущем состоянии уплаты коммунальных платежей и услуг связи.
По словам Андрея Ежова, перед подписанием АПП покупателю желательно внимательно осмотреть состояние квартиры: отделку, мебель (если она по договору переходит покупателю), сантехнику, входную дверь, комплектность ключей. При наличии технического оснащения квартиры кондиционерами, джакузи, встроенной бытовой техники в обязательном порядке следует проверить их исправность. «Нередки случаи споров из-за встроенных шкафов и кухни, а также другой мебели», – отмечает эксперт.
Это важно!
В АПП можно внести пункт «Считать Акт действительным после устранения претензий» и указать сроки, в которые дефекты квартиры должны быть устранены
Ключи от квартиры передавать покупателю до подписания АПП нежелательно. «Встречаются редкие случаи, когда продавец широким жестом отдает ключи сразу после подписания договора купли-продажи и вдруг возникает проблема с регистрацией перехода прав собственности (отказ в регистрации). А покупатель уже там ремонт затеял или вовсе перепланировку, а иногда и в аренду сдал», – рассказывает Андрей Ежов.
По схожим соображениям эксперты предостерегают и от распространенной на рынке практики «совмещения» АПП с договором купли-продажи. К примеру, непосредственно в договоре может быть прописано, что стороны сделки «согласны считать его одновременно передаточным актом объекта».
Это существенный риск как для продавца, так и для покупателя. Покупатель должен понимать, что с момента подписания акта или договора, в который включены положения о передаче помещения, именно на него переходят все риски (в частности риск повреждения объекта) и бремя содержания квартиры. Если фактически он ее еще не занял, но в АПП формально этот факт признал, то никакой компенсации с недобросовестного продавца, когда тот, к примеру, в последний момент решит вывезти оттуда сантехнику, он уже не получит.
Продавец же в свою очередь должен учесть вероятность того, что сделка может сорваться даже на стадии регистрации. И разбираться с покупателем, который уже вовсю ведет ремонт в «своей» (согласно АПП) квартире будет крайне непросто.
Это важно!
Если при передаче квартиры присутствуют ваши родные или близкие, то в АПП есть смысл внести их паспортные данные. Это позволит принять их показания к рассмотрению в случае судебных разбирательств
Когда подписывается акт приема передачи квартиры
В соответствии с законодательством РФ новый владелец должен принимать недвижимость с обязательным подписанием документа о передаче и приемке этого имущества, если другой порядок не определен договором или законом.
Нужно ли составлять отдельный документ к договору купли-продажи?
Договор купли-продажи квартиры может считаться выполненным только после того, как стороны подпишут передаточный акт на квартиру.
Данным документом подтверждается выполнение договорных обязанностей и отсутствие претензий друг к другу.
Необходимость акта приемки-передачи обусловлена и тем, что после фактического принятия квартиры от продавца, покупатель берет на себя все обязанности по содержанию, ремонту, коммунальному обслуживанию квартиры, а также – риск возможной гибели квартиры.
Отсутствие акта передачи фактически ведет к ответственности и финансовым затратам продавца в случае стихийного бедствия, гибели квартиры, а возникающие споры придется решать в суде.
Важную роль играет данный документ в случае плохого физического состояния продавца. Он позволит исключить споры с наследниками о факте вступления покупателя во владение имуществом.
Чтобы предупредить возможные негативные последствия неисполнения договора, необходимо включать в договор купли-продажи квартиры условие об обязательном составлении передаточного акта, и только после его подписания сторонами производить окончательный расчет с продавцом.
В этом случае акт является отдельным документом – приложением к договору купли-продажи. При этом момент подписания договора и момент фактической передачи права на квартиру могут не совпадать.
Какие характеристики квартиры отражаются в акте?
Право на помещение, возникающее вследствие договора, подлежит регистрации.
Закон о регистрации предусматривает необходимость соответствия документов, представляемых для регистрации, по форме или содержанию требованиям законодательства.
Законодательство не предусматривает определенного образца для передаточного акта на квартиру.
Однако, так как он является двухсторонним документом, фиксирующим юридический факт приема-передачи жилья и подписываемый сторонами договора, то составляется в письменной форме, в двух экземплярах.
Содержание передаточного акта может варьировать в зависимости от условий договора купли-продажи квартиры.
Однако в типовом бланке как минимум должны быть указаны:
- дата и место составления;
- паспортные данные сторон;
- индивидуальные признаки передаваемой квартиры (адрес, этаж, площадь, кадастровый номер).
Кроме того, акт может содержать информацию о:
- основных характеристиках квартиры (о наличии водопровода, электричества, телефонной точки, состоянии пола, окон, дверей, стен, балкона);
- материалах и качестве отделки;
- состоянии мебели, сантехники, иного оборудования;
- состояние коммуникаций.
В передаточном акте отражается наличие или отсутствие претензий сторон к передаваемому имуществу, факт произведенных расчетов между продавцом и покупателем либо сроки и форма полного расчета по сделке.
Законодательством установлено, что принятие покупателем имущества, несоответствующего договору купли-продажи, не освобождает продавца от ответственности за неисполнение договора.
При необходимости в акте могут быть отражены и претензии покупателя, которые продавец обязуется устранить в определенный срок.
Передаточный акт стороны подписывают после проверки продаваемой квартиры, так как этим подтверждается согласие сторон на прием жилья в текущем состоянии.
В случае участия в приемке квартиры свидетелей, их паспортные данные и подписи также указываются в акте.
Как покупателю правильно принять квартиру и имущество в ней?
Чтобы правильно принять квартиру, очень важно тщательно проверить купленное жилье, сопоставить его техническое состояние с условиями, указанными в договоре.
При осмотре квартиры необходимо обратить особое внимание на:
- отделку;
- санитарно-техническое оборудование;
- исправность электропроводки;
- трубопроводы.
При выявлении устранимых недостатков квартиры или другого имущества передаточный акт может быть подписан с приложением, в котором должны быть указаны все недоделки и сроки их устранения продавцом.
Одновременно с подписанием акта продавец должен передать покупателю ключи и технические документы на квартиру, в том числе, технический план и кадастровый паспорт на квартиру.
Недостатки принятой покупателем квартиры, отраженные в передаточном акте или пропущенные, незамеченные, не освобождают продавца от обязанности устранить их в разумный срок.
Как вариант, покупатель также может потребовать соразмерного уменьшения цены или возмещения расходов по устранению недостатков.
Затягивание передачи квартиры продавцом
Затягивание передачи купленной квартиры нередко связано со сроками ее освобождения продавцом и расчетов между сторонами сделки.
Исключить это можно, предусмотрев внесение покупателем в банковскую ячейку части средств по оплате квартиры, при условии ее освобождения продавцом. Условием доступа к сумме в банковской ячейке для продавца может служить выписка из домовой книги с отметкой об освобождении квартиры.
Чтобы избежать затягивания передачи помещения, целесообразно указать сроки передачи в договоре купли-продажи.
Законодательство предусматривает, что должник обязан исполнить требование кредитора в семидневный срок с момента заявления об этом, если иное не предусмотрено договором или законом.
Отказ продавца передать квартиру влечет возможность покупателя истребовать купленную квартиру в судебном порядке, поскольку уклонение продавца от подписания акта является неисполнением договорных обязательств по передаче имущества.
Решение суда позволит покупателю с помощью правоохранительных органов получить доступ в квартиру и возможность зарегистрировать свое право на нее.
Кроме того, в случае возникновения убытков или ущерба, продавец будет обязан возместить их.
Отказ покупателя в подписании акта
В случае отказа продавца от передачи квартиры, покупатель имеет право отказаться от подписания передаточного акта, выполнения договора и может требовать от продавца, кроме получения уплаченной ранее суммы, проценты за пользование денежными средствами.
Отказаться от подписания акта передачи покупатель может и в случае существенных нарушений продавцом качества покупаемой квартиры, в частности, при выявлении:
- неустранимых недостатков;
- недостатков, которые требуют больших расходов средств или времени.
Видео: Акт приема-передачи как финальная точка сделки
В видеосюжете разбираются нюансы фактической приемки-передачи жилья при совершении сделок купли-продажи недвижимости на вторичном рынке жилья.
Юрист объясняет, какое значение имеет передаточный акт на квартиру и дает советы, как юридически грамотно подойти к вопросу приемки жилья, подписанию акта. Разбираются ситуации, в которых передаточный акт не может быть подписан и как действовать гражданам в таких конфликтных ситуациях.
Акт приема-передачи при продаже квартиры
Акт приема-передачи при продаже квартиры выступает одним из важнейших документов. По сути, он является обязательным дополнением к договору купли-продажи. Такой документ завершает весь процесс перехода собственности (в виде объекта недвижимости) от одного лица к другому.
Акт приема-передачи необходимо составлять грамотно, включив в него сведения о продавце и покупателе, объекте сделки и иные сведения. Также вместе с передаточным актом передается ряд документов, которые подтверждают право собственности нового владельца квартиры.
Во избежание возникновения проблем с регистрацией права на недвижимость, а также с переходом рисков, необходимо настаивать на подписании акта, а при разногласиях с другой стороной — пытаться их разрешить. В целом, заключение акта в интересах всех сторон по сделке.
Передаточный акт к договору купли-продажи квартиры
Во многих сделках, в том числе и сделках с недвижимостью, где предусматривается передача определенного имущества от продавца к покупателю, составляется передаточный акт. Речь прежде всего идет о крупных сделках, то есть когда имущество имеет значительную стоимость. Ст. 556 ГК РФ предусматривает единственный возможный способ передачи продавцом и принятия покупателем недвижимости — подписание вышеуказанными сторонами передаточного акта или иного документа о передаче.
Образец акта приема-передачи квартиры можно посмотреть и скачать ниже.
Квартира считается переданной (если иное не установлено законом или договором) только после выполнения двух условий:
- вручение имущества (например, передача ключей);
- подписание документа о передаче.
Закон напрямую предусматривает необходимость составления акта приема-передачи имущества, однако регистрация права собственности соответствующим органом в некоторых случаях может произойти и без представления сторонами такого документа.
Передача квартиры по акту приема-передачи
Наиболее правильным окончанием всей сделки по купле-продаже является составление акта приема-передачи такого имущества. Согласившись ранее на условия такого перехода (в том числе и цену) в договоре стороны должны определиться с моментом, когда квартира переходит от продавца к покупателю. Таким моментом выступает подписание передаточного акта.
Правовыми последствиями передачи квартиры, в первую очередь, являются риски, которые переходят от продавца к покупателю. То есть после подписания вышеуказанного документа риск случайной гибели (пожар, наводнение и т.д.), счета за предоставление коммунальных услуг, услуг связи и так далее переходят к новому собственнику такого имущества.
В акте обычно указывается в каком состоянии покупатель принимает квартиру либо фактически вступает в пользование ею, при этом оно должно соответствовать тому состоянию, которое прописано в договоре купли-продажи.
Как правильно составить акт-приема передачи
Акт приема-передачи необходимо подготавливать наиболее грамотно и содержательно для предотвращения спорных ситуаций между сторонами в случае их возникновения. К его составлению нужно подходить со всей серьезностью, не относясь к такому документу как к обычной формальности.
Закон не предписывает никаких требований к содержанию акта, кроме как обязательность составления такого документа в письменной форме.
В текст акта лучше всего включить следующие сведения:
- о продавце и покупателе (ФИО, паспортные данные);
- об объекте передаче (физический адрес объекта, площадь и так далее);
- о передаче указанного имущества от продавца покупателю;
- об иных предметах, передающихся вместе с квартирой (встроенная мебель, предметы интерьера, сантехника и иное);
- об отсутствии претензий (лучше все споры разрешить до подписания акта);
- о переходе риска случайно гибели имущества к покупателю;
- о передаваемых вместе с актом документов (указать перечень с количеством листов);
- о количестве экземплярах акта (обычно составляется в трех экземплярах: один для покупателя, второй для продавца и третий для регистрирующего органа).
Образец акта приема-передачи квартиры выглядит следующим образом:
После составления акта необходимо проставить дату его подписания, а также поставить подписи сторон по сделке.
Какие документы передаются покупателю при продаже квартиры
По итогам совершения сделки по покупке квартиры у покупателя должен быть сформирован пакет документов, который подтверждает приобретение такой собственности. У покупателя должен быть следующий набор документов:
- договор купли-продажи квартиры;
- выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ранее — свидетельство о регистрации права собственности);
- расписка продавца о получении денежных средств за квартиру (составляется при оплате сделки);
- справки об оплате коммунальных и иных услуг (желательно убедиться в оплате, так как в противном случае задолженность придется выплачивать новому собственнику);
- техническая документация (технический паспорт, план);
- передаточный акт.
Все вышеперечисленные документы желательно указать в акте приема-передачи, для того чтобы подтвердить факт передачи указанных документов.
Срок освобождения квартиры после продажи по закону
Зачастую продавец проживает в реализуемом им жилом помещении до его передачи покупателю. Однако в этом случае необходимо определиться с моментом освобождения квартиры после ее продажи. На практике существует понятие юридического и фактического освобождения.
Юридическое освобождение подразумевает выписку прописанных лиц из реализуемой квартиры. Для этого таким лицам необходимо самостоятельно обратиться в соответствующие органы для снятия их с регистрационного учета с места жительства, так как автоматически выписка при смене собственника не происходит. Однако ст. 292 ГК РФ предусматривает переход права собственности как основание прекращения права пользования жилым помещением членами семьи бывшего собственника.
Фактическое освобождение подразумевает физический переезд бывшего собственника из проданной квартиры. Такой срок должен быть определен договором купли-продажи квартиры. Если же он не установлен, то в указанном случае применяется разумный срок, определяемый исключительно судом. На практике он соответствует одному месяцу.
Если акт приема-передачи квартиры не подписан
ГК РФ в ст. 556 прямо предусматривает необходимость составления передаточного акта. В противном случае имущество не будет передано.
Кроме того, без передаточного акта могут возникнуть сложности с оформлением права собственности на квартиру (например, в г. Москва, где Росреестр требует предоставление такого документа).
Ларин А.С. заключил договор купле-продажи квартиры с Измайловым Н.А. Продавец (Измайлов Н.А.) отказался подписывать передаточный акт, сославшись на то, что подпишет его только после передачи всей суммы по сделке. Ларин А.С. отказался оплачивать оставшуюся часть денежных средств, мотивируя это тем, что переход права собственности не был оформлен до конца, так как Росреестр отказывается регистрировать право собственности без вышеуказанного документа.
В связи с этим сделку пришлось расторгнуть, уже уплаченные денежные средства возвратить не состоявшемуся покупателю.
В случае уклонения одной из сторон от подписания акта другой стороне необходимо настоять на этом, попытавшись урегулировать спорные вопросы заранее. В условиях договора купли-продажи должно содержаться указание на сроки освобождения квартиры продавцом. Если же он их не соблюдает или вовсе отказывается освобождать помещение, покупатель вправе обратиться в суд, где его исковое требование будет удовлетворено и продавца обяжут съехать.
Передаточный акт в сделке, направленной на передачу квартиры от одного лица к другому, является последним документом, который составляют продавец и покупатель. Указанный документ завершает весь процесс, устанавливает отправную точку в части перехода рисков, так как именно с момента подписания акта риск случайной гибели переходит на нового собственника. Составление такого акта содержит в себе множество нюансов и особенностей, поэтому к его составлению необходимо отнестись со всей серьезностью.
Не стоит подписывать акт до того, пока продавцом не выполнены все обязательства по договору. Лишь после фактического и юридического выселения бывшего собственника представляется возможным подписание такого документа. Его составлением нельзя пренебрегать, так как закон прямо устанавливает необходимость составления передаточного акта при совершении сделки с недвижимостью.
Вопрос
Ответ
Кроме того, отсутствие акта может привести к отказу регистрирующего органа в регистрации права собственности. Поэтому лучше урегулировать все споры до подписания акта, настоять на его составлении и при необходимости сослаться на вышеуказанную статью ГК РФ.
Когда подписывается акт приема-передачи квартиры: самый важный аспект документа
Есть вопросы? Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):
Покупка недвижимости считается одним из наиболее ответственных мероприятий. Повышенное внимание стоит обращать на информацию в ряде документов, в частности, в акте приёма-передачи при покупке квартиры.
Нередки случаи, когда застройщик продает помещение с дефектами, обнаружить которые при беглом осмотре практически невозможно. Чтобы огранить себя от траты денежных средств на ремонт и исправление проблем, следует высказывать претензии строительной фирме до подписания документов. В противном случае строительные работы ложатся на плечи новоиспеченных хозяев.
Когда подписывается акт приёма-передачи квартиры
Намного проще обстоят дела при отсутствии претензий владельцев к качеству работ строителей – достаточно просто подписать акт приёма-передачи.
Подписание документа необходимо проводить в присутствии всех дольщиков квартиры. Если таковое невозможно, требуется предоставить письменное уведомление о причине отсутствия или оформить доверенность на другого человека. В противном случае застройщик не впишет фамилию дольщика в акт.
Оформление актовых документов происходит в свободной форме. Однако выглядит акт приёма-передачи квартиры в общем случае одинаково. Главными моментами, которые требуется отразить, являются:
- полный почтовый адрес дома с указанием номера квартиры;
- итоговая стоимость жилой площади;
- персональные сведения о застройщике и клиенте;
- кадастровая информация.
Дополнительно в документе оформляется графа претензий, предполагающая наличие недостатков и период их устранения, а также поле информации о переходе жилья – передана/не передана. В конце документа — дата и место проведения.
Справка.Также разрешается выносить недочеты качества на отдельный лист, именуемый дефектной ведомостью. Однако в конце концов, все сведения должны быть перенесены а акт приёмки–передачи.
Правила осмотра квадратных метров
Чтобы обезопасить себя, ряд покупателей приглашает для проверки качества выполненных работ эксперта или строителя. Данный шаг позволяет снизить прессинг застройщика на дольщика. Специалисты в первую очередь обращают внимание на следующие зоны:
- оконные проёмы;
- гидроизоляционный слой в ванной и туалете;
- степень тяги вентиляции;
- степень шумо- и звукоизоляции;
- общее состояние и отсутствие неприятных запахов;
- количество квадратных метров.
В первом случае необходимо зафиксировать плавное открытие окон, плотное закрытие. Немаловажную роль играет уплотнение оконных проемов. Однако в летний период обнаружить сквозняки проблематично.
Трубы в уборной должны соответствовать ГОСТам по высоте, быть герметичными. Следует обращать внимание на наличие опломбированных счётчиков. Их отсутствие – прямое нарушение правил строительства жилых помещений.
Система вентиляции должна работать с силой, позволяющей затягивать неплотный бумажный лист. В противном случае необходимо проверять чистоту шахт (возможны насыпи строительного мусора).
Распространенной ошибкой строительных бригад является уменьшение квадратных метров жилья. Если таковое обнаружено, стоит потребовать назад переплаченную сумму.
Внимание! Клиент вправе отказаться от покупки, если акт приёма-передачи квартиры не подписан второй стороной. Помимо вложенных средств, компанию могут обязать выплачивать неустойку.
Дата сдачи жилого помещения
По окончании строительства жилой дом проверяется государственной комиссией. Если вопросов не возникло, строительная компания приглашает дольщиков для вручения ключей. Как правило, дата приёмки указывается в договоре.
Согласно законодательству, за просрочку сдачи дома застройщиков обязывают выплачивать фиксированный процент от внесенной дольщиком стоимости. В связи с этим, представители фирм заинтересованы в скорейшем подписании документа.
Выделяют следующие виды недостатков при осмотре квартир:
- несовместимые в проживанием;
- трудно устранимые дефекты.
При наличии существенных недостатков, делающих проживание в квартире невозможным, подписывать акт не стоит торопиться – лучше обезопасить себя и подписать дефектный лист.
Наличие трудно устранимых сколов, трещин и царапин дает выбор клиенту – либо действовать самому, либо исправлять недостатки силами и средствами компании. В данном случае трудно спрогнозировать, какой вариант менее затратный, поскольку действия рабочих могут нанести более непоправимый ущерб.
Ситуация при покупке квартиры на вторичном рынке упрощена. Передаточный акт также является продолжением договора купли-продажи, однако в нем отсутствует поле претензий. Основная задача соглашения – подтверждение факта передачи. Обычно его подписывают после беглой визуальной оценки помещения и снятия показаний счётчиков.
После осуществления письменного соглашения по акту приёмки-передачи недвижимости, предыдущий хозяин считается юридически исполнившим обязательства, и с данного момента вся ответственность переходит на покупателя.
По желанию сторон. Допускается нотариально заверять передаточный акт, однако в большинстве случаев такой необходимости не возникает.
Следует обратить внимание на правила совершения сделок в столичных регионах. Так, по Москве и Санкт-Петербургу передача фиксируется после процедуры государственной регистрации сделки.
Однако в остальных регионах порядок действий обратный, и на регистрацию права уже требуется приносить акт приёма-передачи. В противном случае пакет документов не будет рассмотрен.
При составлении соглашения о передаче недвижимости на вторичном рынке, необходимо указывать следующую информацию:
- полное название юридического документа с указанием даты и локации составления;
- паспортные сведения обеих сторон;
- полное наименование документа, на основании которого возможна передача квартиры (купли-продажи);
- необходимая информация об объекте – сведения о площади, размерах и количестве комнат.
- персональные подписи всех участников процесса.
Необязательным условием является перечень предметов и мебели, которые переходят в собственность. По инициативе покупателя указывают факт получения денежных средств продавцом.
Перечень документов, необходимых для покупателя
По факту совершения сделки по недвижимости на руках у покупателя должен остаться пакет документов, содержащий:
- соглашение купли-продажи;
- сведения из ЕГР на квартирное право и об осуществлении сделки;
- письменное подтверждение продавца о получении выплат в полном объеме;
- справочные документы по коммунальным и иным услугам без задолженности;
- техпаспорт, план дома и квартиры;
- акт передачи права собственности на жилье.
На вторичном рынке в большинстве случаев возникает ситуация, когда продавец проживает в своей квартире до момента передачи ее в собственность другому лицу. Законом это не запрещается, однако устанавливаются конкретные даты выезда.
Выделяют два типа освобождения квартиры:
В первом случае подразумевается выписка всех лиц, прописанных в реализуемом помещении. Процедура основывается на самостоятельном обращении в ведомства регистрационного учета для снятия.
Согласно статье Гражданского кодекса № 292. Переход права собственности к иному лицу является основанием для прекращения права пользования квадратными метрами бывшего владельца.
Фактическим освобождением называется переезд продавца из квартиры. Временные рамки устанавливаются в договоре купли-продажи недвижимости. При отсутствии такового в судебном порядке назначается разумный срок, определенный 30 календарными днями.
Таким образом, на вопрос о том, нужен ли акт приёма-передачи квартиры, следует отвечать утвердительно. Он является обязательным документом, заполняемым в последнюю очередь. Он завершает процесс и минимизирует риски каждой из сторон.
Соглашение оформляется в свободной форме, однако отражает ряд нюансов процедуры. При недостаточной юридической грамотности, лучше обратиться за помощью к профессионалу.
Следует с полной серьезностью отнестись к подписанию передаточного документа и не ставить свою подпись при невыполнении продавцом своих обязательств.
Закон в обязательном порядке устанавливает необходимость присутствия актового листа в момент сделок с недвижимостью. В противном случае не будет доказана процедура перехода права собственности.
Остались вопросы?
Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):
Я скоро буду принимать квартиру у застройщика по договору долевого участия. Подозреваю, что найду недостатки и всё, что увижу, опишу в акте осмотра. Но как быть с актом приема-передачи? Подписывать или не подписывать, если будут недостатки?
В последнее время застройщики часто составляют односторонние акты приема-передачи квартир. Мне кажется, так происходит, поскольку нет четких норм о порядке составления одностороннего акта.
Как ведут себя суды, когда заемщик оспаривает односторонний акт передачи квартиры по ДДУ?
Артем У.
Артем, этот вопрос в законе описан настолько подробно, насколько это вообще возможно. Другое дело, что сам закон написан так, что можно голову сломать, но все равно ничего не понять. Вот тут помогу разобраться.
Дмитрий Корнев юрист
Зачем нужен акт приема-передачи квартиры
Когда вы покупаете квартиру по договору долевого участия, право собственности сразу же у вас не появляется. После подписания ДДУ вы получаете только право требования у застройщика квартиры в будущем. В момент подписания акта приема-передачи у вас возникает право владения квартирой, даже если право собственности еще не зарегистрировано. А право владения квартирой возлагает на вас обязанность платить за содержание имущества и нести ответственность за риск случайной гибели.
Право собственности, которое возникает в момент регистрации права в ЕГРП, лишь закрепляет это. То есть государство гарантирует, что вы собственник этого имущества и дает вам право продавать его другому.
В отношении любых выполненных работ акт обычно подписывают обе стороны. Но если одна сторона по каким-то причинам отказывается подписать акт, вторая сторона делает об этом отметку и подписывает акт в одностороннем порядке. Это и называется односторонним актом. Примерно также это работает в долевом строительстве, просто закон накладывает дополнительные условия, чтобы застройщик не злоупотреблял односторонними подписаниями и не заставлял всех массово бегать по судам.
Как рассчитывают сроки подписания
Чтобы понять, откуда возникает право застройщика на односторонний акт приема-передачи, рассмотрим, как рассчитывают сроки для подписания акта приема-передачи. И вот тут есть некоторые сложности.
По закону срок передачи квартиры должен быть четко определен в ДДУ. При этом допускается его определение при помощи точных дат, с указанием дней, месяцев, полугодий или кварталов. Еще срок может быть определен событием, которое должно неизбежно наступить. При этом если не указана точная дата, то окончание срока всегда следует считать по последнему дню периода.
Например, если в договоре указано, что квартира должна быть передана дольщику не позднее декабря 2020 года, это значит, что последний день для передачи квартиры — 31 декабря 2020 года. После этой даты уже начинается просрочка и начисление неустойки. Если указано «третий квартал 2020 года» — значит, просрочку будут считать с 1 октября 2020 года.
А вот с формулировкой про «неизбежно наступающее событие» есть проблема. Сейчас я уже редко встречаю ее в договорах, но раньше застройщики так писали постоянно. Они определяли срок передачи квартиры так: «Квартира передается дольщику через два месяца после ввода дома в эксплуатацию». Однако ввод дома в эксплуатацию — это не то событие, которое наступает неизбежно. Оно может вообще никогда не произойти, например, если застройщик обанкротился или стройку заморозили. Поэтому Верховный суд неоднократно обращал на это внимание и разъяснял, что так делать нельзя.
Если в договоре два срока подписания акта
Иногда застройщики пытаются маскировать сроки в договоре разными хитрыми формулировками, например, указав несколько сроков одновременно. В этом случае считают по тому сроку, который наступает раньше.
Например, Верховный суд рассмотрел дело между застройщиком и дольщиком. По ДДУ в качестве срока передачи квартиры были указаны две разные даты. Первая дата — первый-второй квартал 2015 года, потому что застройщик планировал завершить строительство объекта к этому моменту. Вторая — дата передачи квартиры дольщику, причем не позднее, чем через шесть месяцев после ввода дома в эксплуатацию. В итоге дом ввели в эксплуатацию досрочно в декабре 2014 года, а передали квартиру дольщику только спустя год — в декабре 2015 года. Дольщик хотел взыскать неустойку с застройщика, а застройщик считал, что никакие сроки он не нарушил.
Верховный суд разъяснил, что получение разрешения на ввод в эксплуатацию — это не неизбежное событие. При такой формулировке условий застройщик должен был передать дольщику квартиру не позднее декабря 2015 года, но одновременно не позже шести месяцев с того момента, как дом ввели в эксплуатацию. Так как ввод в эксплуатацию произошел досрочно, то и срок в шесть месяцев надо считать от даты фактического ввода в эксплуатацию, а не от теоретического срока окончания строительства. То есть квартиру должны были передать в июне 2015 года, а не в декабре, как вышло по факту.
Важно: в ДДУ должно быть прямо написано, что дом могут сдать досрочно, а вы обязаны принять квартиру. Если такого нет — смотрите сроки в договоре и по закону. Заставить вас принять квартиру, пока не наступят эти сроки, застройщик не может. Если он в одностороннем порядке передаст вам квартиру досрочно, а в договоре это не написано, — это незаконно.
Сроки подписания акта приема-передачи квартиры
В законе о долевом участии в строительстве есть отдельная статья о подписании акта приема-передачи. В ней указано, что сроки подписания акта могут быть сформулированы в договоре двумя разными способами. Сложности в понимании, как именно считать сроки, возникают даже у судов. Вот к чему закон привязывает срок подписания сторонами акта приема-передачи.
К передаче квартиры. Это срок, в который застройщик должен вам ее передать. Например, в договоре это может выглядеть так:
«Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства — четвертый квартал 2020 года».
Это значит, что не позднее 31 декабря 2020 года вы и застройщик должны подписать акт приема-передачи. Если к этому числу акт не подписан, у застройщика возникает просрочка исполнения обязательств. Сюда не входят случаи, когда вы сами уклоняетесь от подписания акта.
Если в договоре использована такая формулировка, застройщик должен уведомить вас о необходимости принять квартиру не менее чем за месяц до установленного срока. В моем примере — не позже 30 ноября 2020 года.
К началу процедуры передачи и принятия объекта. Застройщик заранее назначает примерный срок для приема-передачи, чтобы вы уже были готовы. Он уведомляет вас только о том, что этот момент настал. В договоре это будет выглядеть так:
«Срок начала процедуры передачи застройщиком и принятия участником долевого строительства объекта долевого строительства — 15 декабря 2020 года».
Это означает, что не позднее 15 декабря застройщик должен предоставить вам возможность принять квартиру, но фактическая ее приемка может произойти позже. Если в договоре использована такая формулировка, то застройщик должен уведомить вас не позднее чем за 14 дней. В моем примере это будет не позже 1 декабря.
Разница в формулировке на первый взгляд минимальна. Однако если вы квартиру не примете, а устранение недостатков затянется, просрочка будет считаться по-разному.
В любом случае застройщик обязан направить вам уведомление ценным письмом с описью вложения на тот адрес, который указан в договоре, или вручить его лично под роспись. Если вы сменили место жительства и не уведомили застройщика — его это не касается. По закону вы будете считаться надлежаще уведомленным о необходимости приема квартиры с того момента, когда письмо вернется отправителю с отметкой, что истек срок хранения.
Если уведомление вы всё же получили, то должны приступить к приемке квартиры — в срок, прямо предусмотренный договором, или не позднее чем через семь дней с момента получения уведомления. При этом застройщик не вправе требовать от вас принять квартиру быстрее. Так закон защищает права дольщика, который может быть в командировке, отпуске или вообще заболел.
Что еще предоставит застройщик
Застройщик может передать вам квартиру только после того, как получит разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию.
Поэтому вместе с подписанием акта приема-передачи застройщик обычно дополнительно предоставляет еще и копии следующих документов:
- Акт ввода дома в эксплуатацию. Сейчас застройщики обязаны размещать копию такого акта на сайте «наш.дом.рф», но могут выдать и бумажную копию.
- Копия акта потребуется для регистрации права собственности в Росреестре. Если не хотите искать акт на сайтах, требуйте его от застройщика, он обязан его выдать.
- Инструкцию по эксплуатации квартиры. Она должна быть обязательно. Ее выдают под роспись, что вы ознакомлены с ее содержанием.
- Постановление о присвоении жилому дому почтового адреса — в законе оно прямо не упомянуто, но обычно его выдают.
Что такое односторонний акт приема-передачи
Когда застройщик присылает уведомление о готовности квартиры к передаче, он обязан указать на последствия вашего уклонения от приемки квартиры. Если уклоняться от подписания акта без веских причин, застройщик может прислать односторонний акт приема-передачи.
Но закон накладывает на застройщика много ограничений, чтобы тот не смог злоупотребить таким правом. Односторонний акт приема-передачи можно составить только тогда, когда дольщик и правда уклоняется от приемки, игнорирует письма или вообще уехал неизвестно куда, а застройщику нужно платить за содержание его квартиры.
Главное ограничение: односторонний акт не может быть подписан раньше чем через два месяца после того, как наступит срок передачи квартиры по договору. Если застройщик вообще забыл уведомить вас — односторонний акт подписывать он не вправе. Суд не признает такой акт допустимым, если нет доказательств о том, что дольщика приглашали принимать квартиру.
Бывают ситуации, когда застройщик обзванивает дольщиков и приглашает на приемку, при этом письма он им не направляет. Далее вы отказываетесь от принятия квартиры из-за недостатков, а застройщик угрожает подписать односторонний акт. Он может даже направить вам письменное уведомление о необходимости принять квартиру, но тогда двухмесячный срок будет отсчитываться от того дня, когда вы это уведомление получите, а не от срока, указанного в договоре, и не от дня звонка.
В любом случае, если застройщик подписал односторонний акт и отправил его вам, придется, конечно, обращаться в суд.
Зачем отправлять ответные письма застройщику
Разберем ситуацию на примере с теми же сроками. Допустим, застройщик, как положено, направил вам уведомление о готовности дома и квартиры за один месяц до ее передачи. Дальше застройщик и дольщик по телефону согласовывают день приемки.
Если хотите подстраховать себя, направьте застройщику ответное письмо. В нем напишите, что уведомлены и готовы к приемке, предложите согласовать удобное время или укажите время, которое удобно вам. Такое письмо пригодится, если застройщик будет пытаться доказать, что вы уклонялись от приемки. Письмо, как и всегда в юридической переписке, отправляется ценным отправлением с уведомлением о вручении. Но это письмо необязательное. Оно служит дополнительным доказательством. И вот почему.
Единственный реальный вариант, при котором вы не принимаете квартиру у застройщика, — это наличие в ней недостатков. Факт, что вы не уклонялись от приемки квартиры, легко подтвердить наличием претензий к квартире в дефектовочном акте, акте о несоответствии или акте осмотра. Если застройщик не хочет подписывать с вами такой акт, направляйте претензию. Она также послужит подтверждением того, что от подписания акта приема-передачи вы не уклонялись и действовали добросовестно.
Таким образом, чтобы доказать незаконность подписания застройщиком акта в одностороннем порядке, вам нужно зафиксировать свои претензии и причины отказа от подписания двустороннего акта. Их фиксируют в дефектовочном акте, в котором обязательно есть подпись представителя застройщика. Или направьте письмо с претензией, в которой перечислите все причины вашего отказа от подписания акта-приема передачи, и потребуйте устранения недостатков.
Если застройщик не хочет подписывать дефектовочный акт
Это типичная ситуация. В ней действуйте так.
От имени того, на чье имя приобретена квартира, а если это несколько человек — от имени всех, напишите следующее письмо и отправьте его застройщику вместе с описью вложения и уведомлением о вручении:
«Уважаемый застройщик, вы приглашали меня (нас) 30 декабря 2020 года принимать квартиру №__, расположенную в многоквартирном жилом доме по адресу:_________ в связи с завершением строительства. В ходе осмотра квартиры совместно с представителем Застройщика (ФИО) мною были выявлены следующие недостатки: (перечисляете недостатки). От составления двустороннего акта осмотра и фиксации выявленных недостатков в соответствии с законом ваш представитель отказался. Настоящим я (мы) отказываюсь от подписания акта приема-передачи квартиры и прошу вас незамедлительно устранить все недостатки, уведомив меня о времени повторной приемки».
В письме дополнительно укажите свой контактный телефон, номер и дату договора долевого участия, дату и время фактического осмотра.
Срок устранения недостатков — незамедлительно, но не больше 45 дней. Даже если в договоре будет предусмотрено, что недостатки могут устраняться дольше, это незаконно.
Итак, вы написали претензию, отправили застройщику и ждете. Тут есть три варианта:
- Застройщик предлагает всё устранить, он это делает, и в итоге всё хорошо;
- Ничего не происходит;
- Застройщик пишет письмо, что ваши требования об устранении недостатков необоснованны. Что недостатки, которые вы описали, вовсе не недостатки, а отличная работа. А через два месяца вы получаете уведомление о подписании одностороннего акта приема-передачи квартиры в связи с тем, что вы уклонялись от приемки. Чем это вам грозит?
Я уже писал, что с момента подписания акта на вас ложится бремя содержания и все риски, связанные с квартирой. Если что-то случится, например пожар или вы вдруг затопите соседей снизу, застройщик будет кивать на этот односторонний акт и говорить, что он не несет ответственности, потому что квартиру передал. А еще управляющая компания начнет выставлять вам счета за обслуживание квартиры.
Если застройщик уже отправил вам такой акт, вариантов не остается — придется идти в суд. Вы, конечно, можете написать застройщику, что не согласны с односторонним актом, но ему будет уже все равно. Оспорить односторонний акт можно только в судебном порядке, причем, скорее всего, вам понадобится юрист. Суд возместит расходы на юриста, но в разумных пределах. В разных городах России это будет стоить от 15 до 25 тысяч рублей. Но предположу, что, даже если вы выиграете суд, возместят вам все равно меньше потраченного. Таковы реалии сегодняшней практики по компенсации расходов.
Если застройщик вообще никак не реагирует: и недостатки не устраняет, и односторонний акт не высылает, все равно идем в суд. Но только нужно не оспаривать односторонний акт, а требовать устранения недостатков.
Какие подводные камни есть в суде
Оспаривать само подписание одностороннего акта отдельно от претензий к квартире не имеет смысла. Вы обратитесь в суд с несколькими исковыми требованиями: о признании акта приема-передачи недействительным и об устранении недостатков. Тут вам точно поможет только юрист.
Если застройщик нарушил процедуру уведомления о необходимости принять квартиру или вы представите суду доказательства того, что не подписывали акт приема-передачи, потому что у вас были претензии, а застройщик их не устранял, тогда суд, безусловно, встанет на вашу сторону.
Стоит беспокоиться только о том, являются ли указанные недостатки существенными. Потому что если застройщик в суде докажет, что ваши недостатки — это не недостатки, а нормальное состояние квартиры в соответствии с договором, вы проиграете. С точки зрения суда, получится, что вы необоснованно уклонялись от приемки квартиры и застройщик законно подписал односторонний акт. Чтобы избежать этого, привлеките экспертную организацию. Она объяснит, какие недостатки действительно являются недостатками и надо требовать их устранения, а какие — нет.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах или законах, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.
В данном материале рассмотрим, обязателен ли передаточный акт к договору купли-продажи квартиры в 2020 году, как необходимо его заполнять.
Если в договоре купли продажи не прописано иное, тогда на основании действующего законодательства 2020 года, единственным документом, который удостоверяет фактическую передачу недвижимости новому владельцу, является передаточный акт.
Общие аспекты
Разберемся, что собой представляет акт приема-передачи, какими нормативными документами регламентируется его заполнение, с какой целью он составляется.
На практике именно передаточный акт подтверждает факт передачи квартиры новому собственнику, поэтому необходимо уделить особое внимание корректному заполнению данного документа и соответствию всех прописанных в нем пунктов действительности.
Что это такое
Передаточный акт на квартиру является важнейшим документом и обязательным дополнением к договору купли-продажи.
Он требуется с целью удостоверения перехода рисков целостности и сохранности объекта недвижимости, его непреднамеренного повреждения.
По этой причине дни подписания договора и акта о фактической передаче могут не совпадать. Передаточный акт является обязательным приложением к сделке о приобретении квартиры.
На законодательном уровне прописано его обязательное наличие в письменной форме в количестве копий, которое совпадает с числом копий договора.
В случае одновременного подписания договора и передаточного акта на квартиру допускается его составление не как отдельного документа, а включение в текст договора в форме пункта о подтверждении принятия квартиры новым владельцем.
Тогда в тексте сделки должен быть прописан нюанс, что договор выступает также в качестве документа, удостоверяющего переход недвижимости к покупателю.
Если предметом договора выступает квартира от застройщика, тогда фактический переход объекта недвижимости допускается совместить с датой акта сверки взаиморасчетов.
Поэтому в акте должны содержаться данные о всех осуществленных расчетах участников договора.
Данный документ должен включать точные технические параметры квартиры, ее точную квадратуру после финальных замеров, стоимость реализации.
Передаточный акт лучше формировать и подписывать в трех копиях, поскольку один экземпляр необходимо передать в соответствующий орган при государственной регистрации права собственности.
В случае необходимости одна копия остается у компании застройщика.
С какой целью создается документ
Передаточный акт фиксирует и подтверждает факт выполнения обязательств в полной мере по передаче жилья о бывшего к новому собственнику, который получает все права на распоряжение помещением.
После подписания акта обеими сторонами, квартира вручается новому владельцу.
С данного момента к нему переходят все права на квартиру, а также налагаются обязательства касательно сохранения ее целостности, своевременного внесения коммунальных платежей.
Новый владелец также возлагает на себя все риски утраты или повреждения объекта недвижимости.
Стороны соглашения не имеют права отказаться от подписания передаточного акта, поскольку это будет являться фактом невыполнения условий сделки купли-продажи.
Передаточный акт требуется для подачи в орган государственной регистрации с целью внесения записи в государственный реестр о переходе прав собственности к покупателю.
Как заполнить бланк декларации об объекте недвижимого имущества по дачной амнистии смотрите в статье: декларация об объекте недвижимого имущества.
В чем заключается работа специалиста по земельно имущественным отношениям, .
Одна копия акта подкрепляется в комплект правоустанавливающей документации, благодаря чему в любой момент можно будет получить его дубликат в случае утери оригинального документа одной из сторон сделки.
Все недочеты и дефекты в объекте недвижимости могут быть занесены как непосредственно в акт, так и в дополнительное приложение к нему.
Данный пункт чрезвычайно важен в случае покупки квартиры в новострое, поскольку застройщик несет ответственность за сроки сдачи квартиры покупателю и за надлежащее качество жилья.
При выявлении дефектов или несоответствий покупатель имеет право требовать:
- выплату застройщиком неустойки в удвоенном размере;
- безоплатное устранение дефектов;
- снижение стоимости объекта недвижимости;
- расторжения договора в случае несогласия застройщика на устранение дефектов за свой счет.
В передаточном акте также письменно фиксируется отсутствие каких-либо претензий к получаемой квартире.
Данный факт служит подтверждением выполнения продавцом своих обязательств в полной мере.
Документальное заверение получения квартиры в собственность требуется с целью защиты участников сделки от потенциальных рисков нанесения материального или морального ущерба.
В случае отсутствия такого подтверждения существенно осложняется доказывание наличия дефектов или ущерба в ходе судебного разбирательства.
Нормативная база
Переход права собственности на квартиру и составление передаточного акта регулируется следующими нормативными документами:
- Жилищный кодекс РФ.
- Гражданский кодекс РФ.
- Постановление Правительства РФ от 13 июня 2006 г. N 374.
- Постановление Правительства РФ от 31.12.2004 N 903.
Оформление бланка передаточного акта к договору купли-продажи квартиры
Рассмотрим, какие пункты должны быть включены в содержание передаточного акта, как правильно его составить, чтобы в случае судебного разбирательства он выступал в качестве доказательной базы.
Видео: как самому составить договор купли-продажи квартиры
Рассмотрим варианты передачи пустой квартиры и с мебелью, а также процедуру передачи доли в квартире, правила составления передаточного акта кдоговору купли продажи квартирыпоипотеке, от застройщика или на вторичном рынке.
Порядок составления
Описание имущества в квартире может быть включено в текст передаточного акта или приложено к нему в виде дополнения.
Предоставление полных характеристик объекта недвижимости требуется с целью защиты интересов участников договора, предотвращения лишних затрат и компенсаций.
Передаточный акт должен содержать следующие положения:
Детальное описание недостатков и дефектов в помещении | В том числе касательно санитарно-технического, кухонного оборудования, электро- и теплооборудования, водопроводных и канализационных сетей |
Детальные характеристики переданных мебельных гарнитуров | И иных предметов интерьера, бытовой техники, если данные нюансы прописаны в договоре купли-продажи |
Текущие значения установленных в квартире счетчиков | Которые фиксируют расход электричества, воды и газа |
На основании требований законодательства квартира должна быть передана новому владельцу в состоянии, пригодном для проживания.
Поэтому в процессе приемки жилья необходимо тщательно проверить:
Функциональность и работоспособность | Бытовой техники и приборов |
Целостность дверей и окон | — |
Отсутствие дефектов в функционировании | Розеток, проводки, выключателей |
Технические параметры | И общее состояние квартиры |
Содержание в передаточном акте достоверной и детальной информации касательно жилого помещения позволяет покупателю принять соответствующее решение:
- подписать акт приема-передачи;
- отказаться от подписания и выставление требований по устранению дефектов;
- запросить денежную компенсацию от продавца в случае выявление недостатков и значительных дефектов.
Передаточный акт выступает дополнительным приложением к договору, поэтому не наделен юридической силой отдельно от договора.
Рассмотрим, как подписывается передаточный акт к договору купли продажи квартиры. Законодательными актами не предусмотрен типовый образец заполнения акта на квартиру и конкретные требования к его тексту.
Однако правовой, коммерческой и судебной практикой установлены определенные данные, которые обязательно должны содержаться в тексте акта.
Такими сведениями выступают:
- дата проставления подписей и место оформления;
- реквизиты договора, к которому прилагается передаточный акт;
- данные о нотариальной конторе, в случае, если договор был нотариально заверен;
- детальные личные данные сторон сделки: ФИО, паспортные данные, адреса регистрации и прописки, название и ИНН для предприятий;
- детальные характеристики квартиры: общая квадратура, число комнат, этажность, кадастровый номер и другие технические характеристики;
- данные и проведении расчета;
- наличие или отсутствие претензий между сторонами;
- личные подписи участников договора, в случае предприятия в качестве стороны договора ставится мокрая печать организации.
Помимо этого, в акте приема-передачи также может содержаться следующая информация:
- общее состояние квартиры и пригодность к проживанию;
- наличие проведенного косметического или капитального ремонта;
- список дефектов, выявленных в процессе осмотра;
- текущие значения счетчиков воды, электроэнергии, газа;
- наличие или отсутствие задолженности за коммунальные услуги.
В каждом конкретном случае в акт могут быть включены иные существенные пункты касательно состояния квартиры.
Образец заполнения
Образец заполнения передаточного акта можно найти на официальных порталах в интернете, и заполнить его в соответствии с вашей ситуацией, прописать все существенные моменты.
С указанием мебели
Если квартира передается не пустая, а с мебельными гарнитурами, встроенной мебелью, которые включены в стоимость квартиры, необходимо прописать все нюансы касательно состояния такой мебели в акте, а также описать подробно перечень всех элементов мебельных гарнитуров.
Акт приема-передачи в случае наличия мебели составляется следующим образом:
Имущество и техника | Остающаяся в квартире на момент передачи ее новому владельцу |
Наличие встроенной мебели | Гарнитуры, детские комнаты, шкафы и прихожие |
Детальное описание санитарно-гигиенического оборудования | Смесители, ванны, душевые кабины, раковины и другая мебель в ванной комнате |
При продаже доли недвижимости
Передаточный акт к договору продажи всей квартиры или доли в квартире имеет аналогичную форму. При продаже доли необходимо соблюсти все требования касательно преимущественного права приобретения части квартиры другими совладельцами.
И в случае продажи доли в жилье другому совладельцу, и при продаже третьему лицу акт приема-передачи должен быть приложен к тексту договора купли-продажи.
Порядок предоставления сведений из ЕГРП узнайте из статьи: сведения из ЕГРП.
Как определить собственника квартиры по адресу онлайн бесплатно, .
Чем грозит собственнику временная регистрация квартиранта, .
В нем указываются паспортные данные сторон, кадастровый номер объекта недвижимости, его площадь и состояние, адрес и номер квартиры, в которой передается доля.
На основании соглашения сторон, в передаточном акте можно указать, что денежная сумма по договору передана продавцу до момента государственной регистрации перехода права собственности.
Или может быть прописан порядок внесения денежных средств за долю в квартире, если передача денег осуществляется после перехода права.
Итак, передаточный акт о передаче квартиры является обязательным дополнением к договору при приобретении жилья, и мы рекомендуем всегда составлять данный акт.
Оформление такого акта станет определенной правовой защитой и гарантией того, что не будет необоснованных претензий между сторонами сделки.
Зачем при сделке на «вторичке» нужен акт приема-передачи жилья?
О приеме квартиры в новом, только что построенном доме, и о составлении акта приема-передачи мы уже писали. Но, оказывается, и при сделках на вторичном рынке его тоже нужно составлять! А зачем — об этом рассказывает нотариус Алексей Комаров.
В большинстве случаев при заключении сделки на «вторичке» стороны относят передачу жилья к несущественным моментам. При заключении сделок лишь в половине случаев порядок расчетов привязан к предъявлению акта приема-передачи жилья. Часто условие о передаче включают в текст договора (нотариального) купли-продажи квартиры, и сам договор становится одновременно и актом приема-передачи. Иногда акт подписывается отдельно в момент фактической приемки имущества.
Но чаще стороны вообще игнорируют оформление этого документа. А зря: он может сыграть решающую роль в разных спорных ситуациях.
В основном покупатели настаивают на акте при заключении нотариальной сделки, так как нотариусы включают в текст договора ссылку на ст. 556 ГК РФ, которая говорит, что передача недвижимости покупателю осуществляется по передаточному акту или иному документу.
Зачем он нужен?
Передаточный акт решает два вопроса. Во-первых, принимая жилье, покупатель фиксирует техническое состояние объекта. Акт может быть подписан как с указанием на отсутствие технических дефектов, так и с указанием на их наличие.
Во-вторых, подписанный акт — это этап исполнения сделки приема-передачи недвижимости. Из самого смысла определения понятия договора купли-продажи следует, что покупатель обязуется объект принять и оплатить.
Форма акта приема передачи допускается простая письменная, вне зависимости от того, в какой форме составлен сам договор купли-продажи: в простой письменной или нотариальной. Однако, как указано выше, ничто не мешает сторонам указанный документ заверить нотариально. Более того, несмотря на прямое требование закона о письменной форме документа, судебная практика идет по пути того, что покупатель, фактически вселившийся в жилье, считается принявшим квартиру. Покупатель же, принявший квартиру, но фактически не вселившийся в нее (принявший на бумаге), судами расценивается как не принявший вообще, поскольку принятие объекта подразумевает передачу его во владение новому собственнику.
В случае судебного спора момент вступления во владение имуществом будет иметь принципиальное значение для установления факта передачи квартиры
вне зависимости от того, подписывался сторонами акт или нет. На практике подписание акта приема-передачи происходит после государственной регистрации права на нового собственника.
На вход с вещами… или без?
Если жилье продается с набором вещей (газовый котел, мебель, техника и т. д.), которые по договоренности остаются у покупателя, но расчет за объект не «завязан» на акт передачи, нередко возникает недопонимание. После указанного в договоре купли-продажи времени на освобождение жилья покупатель приходит на приемку-передачу квартиры, и выясняется, что часть вещей, которые должны были там остаться, отсутствуют или квартира в принципе пустая.
В указанном случае необходимо заключать два разных договора купли-продажи: на объект недвижимости и на движимые вещи в квартире.
При этом договор о продаже движимых вещей можно заключить с отлагательным условием регистрации перехода права собственности по договору на жилье. Очевидно, что покупателю не нужны вещи в квартире, если право по основному договору по каким-либо причинам не пройдет регистрацию в Реестре.
Если жилье с дефектом
Ситуация, когда в купленном объекте обнаруживаются трещины в стенах или иные конструктивные недостатки, не редкость. Такая история может развиваться по-разному, если покупатель принял недвижимость без оговорок о дефектах в акте приема-передачи, если акт не подписывался и если в составленном акте нашли отражение указанные недостатки.
В первом и втором случаях при обнаружении недостатков в разумный срок, по правилам ст. 477 ГК РФ, в течение двух лет с момента передачи (вступления в фактическое владение), а в последнем случае в разумный срок после подписания акта приема-передачи, покупатель заявляет требования к продавцу в порядке ст. 475 ГК РФ.
Покупатель вправе потребовать уменьшения стоимости жилья, возмещения понесенных расходов на устранение недостатков
или выполнения продавцом требований об устранении недостатков самостоятельно. В случае если дефект является существенным нарушением требованиям качества и устранение его несоразмерно покупке, договор может быть расторгнут по соглашению сторон или в судебном порядке с требованием о возмещении причиненного вреда истцу.
Спорные случаи и мошенничества
Говоря о передаче имущества в части исполнения сделки, нужно выделить два момента. Во-первых, расторгнуть договор по взаимному согласию во внесудебном порядке стороны вправе только до момента его исполнения. По общему правилу под исполнением понимается оплата жилья (принятие оплаты продавцом) и передача объекта (прием объекта покупателем), регистрация перехода права в Реестре.
Во-вторых и в-главных, большинство сделок с жильем в России проходят в простой письменной форме. Именно по такой форме сделок происходят основные мошенничества — двойные, тройные продажи.
Схема обмана проста: при сделке без юриста, нотариуса после подписания договора все оригиналы документов остаются на руках у продавца, и стороны с подписанными документами едут на регистрацию перехода прав, обычно через представителей по доверенности. Однако по пути до регистрирующего органа представители с продавцом заезжают еще на несколько сделок по продаже одной и той же квартиры.
В итоге мы имеем одного недобросовестного продавца и нескольких добросовестных приобретателей, между которыми встает законный вопрос: кто же собственник жилья?
Так вот, собственником суд признает того из покупателей, кто первый принял объект по акту приема-передачи!
Остальные покупатели (кредиторы) будут довольствоваться правом на возмещение убытков по ст. 398 ГК РФ.
Отдельно стоит отметить, что в случае спора между покупателем и продавцом о праве на жилье после заключения ими договора купли-продажи и до момента регистрации перехода права собственности в Реестре к покупателю, принявший недвижимость покупатель имеет преимущественное перед собственником право в ней проживать до момента расторжения договора или признания его судом недействительным.
Покупка квартиры: сюрпризы последнего акта
Клиенты первичного рынка к подобному документу относятся трепетно. Именно он позволяет призвать застройщика к исполнению обязательств по устранению недоделок. Однако для «вторичных» сделок этот документ бывает не менее важен, а пренебрежение им – чревато серьезными неприятностями.
Закон диктует правила…
В статье 556 «Передача недвижимости» Гражданского кодекса РФ недвусмысленно сказано, что передача объекта от продавца покупателю осуществляется по передаточному акту, или иному документу о передаче, который удостоверяется обеими сторонами. Именно подписание этого акта, а не регистрация сделки или прав собственности, по нормам закона считается моментом фактической передачи имущества. И только с этого момента обязательства сторон сделки считаются исполненными.
Паспорта и формы на квартиру – зачем они нужны?Для совершения сделки на вторичном рынке жилья продавец сегодня обязан представить лишь правоустанавливающий >>Неискушенным участникам рынка это может показаться пустой формальностью, однако эксперты заявляют, что пренебрежение данным документом может не только изрядно потрепать нервы участникам сделки, но и вылиться в серьезные финансовые потери.
Очень часто между оформлением сделки и выездом продавца из квартиры проходит некоторое время, иногда – до нескольких месяцев. Чаще всего это связано с затянувшейся перевозкой вещей, бывает, продавец сам ждет, когда освободится квартира, приобретенная им в ходе встречной покупки.
Представьте, что именно в этот период дорогая евроотделка (цена которой составила определенную часть от общей стоимости квартиры) пострадает от залива или – хуже того – пожара. Или же не отличающийся высокими моральными качествами продавец оставит вам за последний месяц кругленький счет за международные телефонные переговоры.
А как быть продавцу, если через месяц после заключения сделки ту же дорогую отделку попортит сам покупатель, а после этого заявит, что характеристики полученной им квартиры не соответствуют заявленным в договоре купли-продажи?
Для того чтобы избежать подобных неприятных сюрпризов, и существует акт приема-передачи (АПП), одна из основных задач которого – зафиксировать состояние объекта на момент фактического вступления покупателя в пользование, и подтвердить соответствие этого состояния условиям договора. Другая задача – определить момент, с которого новый владелец становится плательщиком коммунальных и прочих услуг.
…жизнь вносит исключения
Сроки юридического (снятие с регистрации прежнего владельца) и физического (непосредственно его выезд) освобождения квартиры обычно прописываются в договоре купли-продажи. В указанный день стороны сделки приезжают на квартиру, продавец предъявляет квитанции по квартплате и коммунальным услугам и передает ключи. После этого и подписывается акт приема-передачи. Казалось бы – все просто.
По словам Николая Лаврова, генерального директора Консультационного центра «Недвижимость в Петербурге», если вы совершаете сделку через агентство недвижимости, о правилах и сроках подписания акта приема-передачи вам расскажут обязательно и подробно. Невозможно представить, чтобы профессиональные операторы рынка оставили данный документ без внимания. То же самое будет сделано, если ваша сделка будет оформляться через нотариуса.
Но сегодня, согласно законодательству, купля-продажа жилья может осуществляться и без привлечения этих специалистов. Продавец с покупателем могут самостоятельно заключить договор в простой письменной форме и передать его на регистрацию в Росреестр вместе с остальными документами.
И вот в этом случае акт приема-передачи квартиры вполне может быть попросту забыт. Более того, если договор регистрируется, например в Петербурге, то сторонам сделки никто может и не напомнить о необходимости акта. В некоторых регионах, в частности – в Московской области – без АПП пакет документов просто не будет принят на регистрацию (чем, кстати, недовольно большинство участников рынка), но петербургское управление Росреестра этого документа в пакете не требует.
То есть сделка может быть совершена и зарегистрирована, новый собственник официально вступит в свои права, а дальше…
Есть ли жизнь без акта?
В большинстве случаев никакого угрожающего «дальше», скорее всего, не произойдет. Ни продавец, ни покупатель так и не узнают, что их сделка не совсем полноценна с позиций Гражданского кодекса.
Однако в некоторых случаях отсутствие АПП может сыграть с одной из сторон неприятную шутку. О возможных недоразумениях с квартплатой и повреждением отделки мы уже упомянули, но могут возникнуть и более серьезные проблемы.
В том же ГК говорится, что только после фактической (подтвержденной актом) передачи имущества покупатель принимает как обязательства по содержанию и обслуживанию квартиры, так и риски ее случайных повреждений и гибели. До подписания акта все эти риски продолжает нести продавец. То есть теоретически вполне возможно возникновение ситуации, когда объект, в отношении которого не был подписан АПП, через несколько лет погибнет в результате стихийного бедствия, и претензии по финансированию его восстановления будут предъявлены не новому собственнику, а старому. Конечно, суд в такой ситуации наверняка встанет на сторону продавца, но сама перспектива судебных разбирательств вряд ли его обрадует.
Согласно законодательству, уклонение одной из сторон от подписания АПП приравнивается к отказу от исполнения обязательств договора купли-продажи. По словам Николая Лаврова, «уклонистов» можно привлечь к ответственности разными способами. От наложения штрафных санкций за неисполнение обязательств до вскрытия квартиры, ключи от которой продавец «забыл» вручить покупателю, с привлечением правоохранительных органов.
Но все эти варианты относятся, скорее, к крайним и радикальным, чреваты потерями времени и нервов. Поэтому эксперты рекомендуют не бороться с последствиями нерадивости контрагентов, а предупреждать их на стадии составления договора. Практически беспроигрышный вариант – включить в него условие, согласно которому определенная часть стоимости квартиры (на практике обычно – порядка 10%) выплачивается как раз одновременно с подписанием акта.
Иногда они различаются
Официальных единых требований к форме АПП не существует. Акт составляется в простой письменной форме по одному экземпляру для каждой из сторон сделки. При желании он может быть удостоверен нотариусом.
Пункты этого документа также могут варьироваться в зависимости от пожеланий сторон и особенностей сделки. Но в любом случае в них должна быть включена такая информация, как паспортные данные продавца и покупателя, точный адрес квартиры, ее кадастровый или условный номер и площадь, а также дата и место составления акта.
Отдельным пунктом с разными степенями подробности может оговариваться состояние квартиры – вплоть до материалов и качества отделки, сантехники и мебели, если по договору она должна остаться покупателю.
Кстати, нередко именно мебель становится поводом для дальнейших споров сторон. Речь, конечно, идет не о старых шкафах из ДСП, а о дорогих (иногда – импортных дизайнерских) предметах интерьера, которые нередко продаются вместе с квартирами премиум-сегмента. Эта «скромная роскошь» иногда составляет до 10-15% от цены сего объекта. Не удивительно, что продавец в последний момент (вопреки условиям договора) может не устоять перед искушением захватить из квартиры «на память» пару любимых французских кресел XIX века.
Пункт АПП, перечисляющий претензии сторон (или их отсутствие) как раз и служит для того, чтобы покупатель с продавцом выразили свое мнение о соответствии фактического состояния квартиры условиям договора. Если претензии существенны и стороны не могут разрешить их по взаимной договоренности, то АПП станет документом, который поможет при судебном разбирательстве. «Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи <…> не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора», – говорится в Гражданском кодексе.
Если же покупатель перечисляет дефекты и недочеты, которые продавец готов добровольно устранить, то в акт вносят пункт – «считать действительным после устранения претензий». Естественно, указываются и сроки, в которые это должно быть сделано.
Иногда в акте отдельно оговаривается форма и порядок выплаты денежных средств. Этот пункт особенно важен, если в договоре купли-продажи означено, что последняя выплата будет осуществлена именно после подписания АПП.
Нередко при передаче квартиры присутствуют свидетели сторон, в такой ситуации имеет смысл указать их паспортные данные – в случае возникновения претензий показания свидетелей будут иметь значительный вес на суде.
Скачать Акт приема-передачи квартиры (.doc, 30КБ)
Текст: Андрей Грязнов Фото: Алексей Александронок
Акт приема-передачи квартиры по договору купли-продажи
Просмотров 188
Заключенный договор купли-продажи квартиры еще не подтверждает, что недвижимость передана покупателю. Завершающий этап сотрудничества между участниками сделки – подписание акта приема-передачи. Процедура обязательна как для жилья в новостройке, так и на вторичном рынке. К составлению документа важно отнестись со всей ответственностью и не допустить возможности двоякого толкования его положений.
Что собой представляет?
Акт приема-передачи (АПП) – одно из приложений к договору купли-продажи (ДКП), которое подтверждает фактическую передачу недвижимого имущества от продавца покупателю. Договорившись ранее об условиях такого перехода, в том числе цене сделки, участники определяют момент, когда жилье перейдет к новому собственнику – момент подписания акта. При этом он не подтверждает право собственности покупателя, которое появляется только после государственной регистрации и внесения записи в ЕГРН. Он служит инструментом, который позволяет:
- оформить документально факт выполнения обязательств продавца по передаче имущества новому собственнику;
- зафиксировать действительное состояние квартиры;
- засвидетельствовать окончательные расчеты между участниками сделки;
- передать покупателю все риски и обязательства в отношении недвижимости, в том числе по оплате услуг ЖКХ;
- зафиксировать недостатки жилья (при наличии);
- подтвердить отсутствие претензий у продавца и покупателя друг к другу.
Обязательно ли оформлять акт приема-передачи?
Необходимость составления АПП квартиры при сделках купли-продажи утверждена ст. 556 ГК РФ. В ней указано, что обязательство продавца по передаче покупателю указанного в договоре объекта недвижимости будет выполненным после подписания подтверждающего документа, заверенного подписями сторон.
На момент подписания АПП покупатель соглашается с состоянием приобретаемого жилья и принимает связанные с ним риски и обязательства (оплата услуг ЖКХ и пр.), после чего любые возникающие претензии продавцу можно предъявлять только в судебном порядке.
Кроме акта, важно физически передать объект новому собственнику, что обычно оформляется в виде передачи ключей. Если после подписания продавец в действительности не передал квартиру, он считается не до конца исполнившим свои обязательства.
Если при приемке имущества покупатель обнаруживает значимые недостатки, он вправе требовать от продавца одного из возможных действий (согласно ст. 475 ГК РФ):
- компенсировать расходы будущему собственнику на устранение выявленных недостатков;
- устранить дефекты в оговоренные сроки за свой счет;
- соразмерно уменьшить стоимость квартиры;
- расторгнуть договор и вернуть уплаченные деньги, если устранение недостатков невозможно.
Условия можно указать непосредственно в акте приема-передачи или отказаться от его подписания и далее решать вопрос через суд. В таком случае отсутствие документа о передаче жилья будет дополнительным преимуществом для покупателя, поскольку продавец считается не выполнившим условия договора.
Возможные формы
Факт того, что объект недвижимости передается от продавца покупателю, может подтверждаться тремя способами:
- В договоре купли-продажи прямо обозначается необходимость составить акт при передаче квартиры.
- В ДКП указано, что сам договор также выполняет функции документа, подтверждающего приемку недвижимости покупателем.
- В ДКП отсутствуют упоминания об АПП. В таком случае следует ориентироваться на ст. 556 ГК РФ, закрепляющей обязательность составления передаточного документа при сделках купли-продажи.
Риски при отсутствии
Если стороны не оформляют АПП, для них существует риск неприятных последствий:
- При обнаружении недостатков жилья, задолженностей по оплате коммунальных услуг, покупатель не сможет доказать их появление до покупки. Рекомендуем почитать: Осмотр квартиры перед покупкой
- При порче имущества в результате непредвиденных обстоятельств (пожара, затопления) ответственность за восстановление остается на продавце, поскольку он фактически не оформил передачу документально. Это же правило работает при необходимости возмещения ущерба третьим лицам.
- Продавец может передумать продавать жилье. Поскольку АПП отсутствует, значит, покупатель квартиру не принимал, и продавец при определенных усилиях сможет вернуть ее себе.
- Если дело дойдет до судебного спора у истца будет на одно доказательство меньше о том, в каком состоянии передавался объект.
Как составить акт приема передачи
В отношении акта-приема передачи российское законодательство требует:
- составлять в письменной форме, поскольку в ст. 556 ГК РФ упоминается слово «документ»;
- подписывать обеим сторонам сделки.
АПП составляется в свободной форме в таком же количестве экземпляров, что и договор купли-продажи. Нотариальное заверение не требуется, но стороны могут провести его по собственной инициативе, чтобы минимизировать риски и гарантировать надежность сделки.
Чтобы составить АПП, необходимо иметь при себе документы, удостоверяющие личность сторон сделки. Правоустанавливающие документы предъявляются при подписании ДКП, поэтому для оформления непосредственно акта уже не требуются. Если жилье передается в присутствии свидетелей, сюда же вносятся их паспортные данные. При конфликтных ситуациях, если дело дойдет до судебного разбирательства, свидетельские показания будут весомым аргументом.
АПП составляется при сделках купли-продажи на первичном и вторичном рынке, но имеет в каждом случае определенные нюансы.
На первичном рынке
АПП на квартиру в новостройке является обязательным приложением к Договору долевого участия и обычно составляется Застройщиком. Момент его подписания подтверждает выполнение обязательств Застройщика перед дольщиком и передачу последнему обязательств по уплате коммунальных платежей (даже когда оформление права собственности еще не выполнено). Дольщик имеет право указать на претензии к передаваемой недвижимости, если таковые выявлены при осмотре (недостатки коммуникаций, отсутствие вентиляции, черновая отделка вместо чистовой, отслоение штукатурки, и пр.). Их перечень обозначается непосредственно в акте или отдельном приложении (Смотровом листе) с указанием сроков для устранения. Последний вариант более предпочтителен при наличии большого количества замечаний. Каждый документ оформляется в трех экземплярах (для Застройщика, будущего собственника и органов Росреестра) и заверяется подписями сторон и печатью Застройщика.
Акт приема-передачи по квартире в новостройке содержать такую информацию:
- наименование документа;
- название населенного пункта и дата подписания;
- паспортные данные дольщика (ФИО, адрес прописки, номер паспорта);
- реквизиты застройщика (юридический адрес, номер госрегистрации, данные официального представителя компании);
- данные основного договора с указанием названия и номера;
- адрес новостройки;
- характеристики недвижимости (общая площадь, этажность);
- претензии или их отсутствие;
- подписи сторон и печать застройщика.
От имени застройщика указывается, кто подписывает документ и на каком основании он действует: руководитель действует на основании Устава, любой другой представитель – по доверенности.
На вторичном рынке
По сделкам на «вторичке» АПП отличается меньшим количеством пунктов и отсутствием смотрового листа. Главная его функция – зафиксировать, что недвижимость передается покупателю в состоянии, отраженном в договоре купли-продажи. Если при осмотре обнаруживаются серьезные дефекты или задолженность по оплате коммунальных услуг, покупателю будет выгоднее:
- не подписывать документ до устранения недостатков;
- добиться снижения оговоренной стоимости для решения выявленных проблем.
В АПП вносятся следующие сведения:
- название документа;
- город и дата подписания;
- паспортные данные каждого участника сделки;
- информация о договоре купли-продажи (в т. ч. номер и дата подписания);
- адрес квартиры и сведения о ее состоянии на момент передачи;
- факт отсутствия претензий у участников сделки;
- подписи сторон с расшифровкой.
Мнение эксперта Александр Фомичев Юрист. Стаж лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право. Задать вопрос эксперту При продаже жилья с движимым имуществом (мебелью, бытовой техникой) можно указать его перечень и техническое состояние, чтобы исключить возможные споры между сторонами в будущем. Если позиций будет много, их можно вынести в виде отдельного приложения с таблицей. По желанию можно добавить пункты о полном погашении задолженности по коммунальным услугам, вручении ключей от домофона и почтового ящика и пр. Здесь же иногда указываются условия покрытия финансовых обязательств по договору купли-продажи, но зачастую деньги передаются от покупателя продавцу с оформлением соответствующей расписки.
Чтобы предотвратить возможные претензии сторон, важно максимально подробно изучить состояние жилья, инженерных коммуникаций, сохранность дверей, окон, стен, отсутствие долгов по «коммуналке», показания счетчиков и прочие детали.
Оформление по доверенности
При подписании АПП квартиры от одной из сторон может присутствовать законный представитель. Он наделяется такими полномочиями одним из способов:
- Согласно закону (родители по отношению к несовершеннолетнему ребенку);
- Посредством нотариально заверенной доверенности. В ней обязательно указывается перечень допустимых полномочий для представителя, в том числе право принимать/передавать недвижимость и подписывать акт.
Образец акта приема передачи квартиры по договору купли-продаж
АПП для новостроек и вторичного рынка имеет определенные отличия по содержанию. В качестве образца можно использовать предлагаемые варианты или разработать на их основе свой собственный.
Когда нужно подписывать документ
В законе нет требований относительно того, в какой момент должен быть подписан АПП по сделке купли-продажи: до подачи заявления на госрегистрацию права собственности на недвижимость или после. Кроме того, в разных регионах Российской Федерации действуют свои требования в части предъявления документа для регистрационных действий, поэтому подробности следует уточнить в территориальном отделении Росреестра. В некоторых регионах без него могут возникнуть сложности с регистрацией права собственности.
Процедура восстановления
При утере АПП для его восстановления можно воспользоваться одним из следующих путей:
- обратиться ко второй стороне сделки;
- запросить копию в Росреестре (если недвижимость уже зарегистрирована).
Но наличие самого документа после вступления в право собственности фактически не имеет значения, за исключением отдельных случаев (например, для получения налогового вычета). В случае дальнейшей перепродажи имущества для сделки будет достаточно заключенного ранее договора купли-продажи.
Можно ли отказаться от подписания
Стороны вправе отказаться от подписания АПП в следующих ситуациях:
- Со стороны покупателя: если продавец в действительности не дает пользоваться недвижимостью (к примеру, там продолжают проживать члены его семьи) или отказывается фиксировать документально обнаруженные на объекте недостатки.
- Со стороны продавца: когда покупатель не исполняет указанные в ДКП обязательства по оплате.
В случае отказа участниками желательно устранить причины такой ситуации и завершить исполнение обязательств по договору купли-продажи, иначе это будет расцениваться как отказ исполнять условия сделки. Если одна из сторон немотивированно отказывается ставить подпись, за защитой нарушенных прав следует обращаться в суд.
У вас остались вопросы о нюансах подписания акта приема-передачи квартиры? На бесплатной консультации юристы расскажут, на что важно обратить внимание при купле-продаже недвижимости в зависимости от того, где проходит сделка (на первичном или вторичном рынке) Они же могут сопровождать сделку на всех этапах, чтобы гарантировать сторонам грамотное составление необходимых документов. Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО! Анонимно Информация о вас не будет разглашена Быстро Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист Расскажите друзьям Оцените (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Автор статьи Правовед. Стаж 2 года. Специализируюсь на гражданских спорах в сфере жилищного и семейного права. Рейтинг автора Написано статей 609 задать вопрос эксперту
Образец передаточного акта к договору купли продажи квартиры
Когда квартира выбрана, договор купли-продажи подписан. Осталось завершить сделку и подтвердить выполнение всех ее условий подписанием акта приема-передачи квартиры.
Что такое акт приема-передачи квартиры при покупке?
Акт приема-передачи (далее АПП) также называют передаточным актом, является самостоятельным документом и неразрывно связан с соглашением о купле-продаже помещения.
Строгой формы документа не установлено действующим законодательством. Составляется в свободном виде с соблюдением основных правил документооборота. Рекомендовано в случае составления договора купли-продажи нотариусом им же оформить и удостоверить передаточный акт.
Для чего нужен передаточный акт?
Двустороннее подписание акта вместе с передачей квартиры и ключей новому собственнику подтверждает:
- выполнение продавцом своих обязательств перед покупателем (это закреплено в ст. 556 ГК РФ);
- что покупатель принял квартиру в том виде, который его устраивает;
- отсутствуют претензии сторон;
- основание для перехода права собственности на имущество к покупателю.
Нужно ли передаточный акт на квартиру сдавать в Росреестр?
Акт приема-передачи жилья подтверждает выполнение обязанностей сторон сделки, т.е. продавец передал ее в установленный срок и в надлежащем состоянии, а покупатель принял. Документ является приложением к договору сделки, ее неотъемлемой частью, если не оговорен иной порядок перехода недвижимого имущества. Стороны вправе прописать его в договоре и исключить какой-либо дополнительный документ, подтверждающий факт передачи помещения.
Переход права собственности в отношении недвижимости в обязательном порядке подлежит государственной регистрации (п. 3 ст. 433, п. 1 ст. 551 ГК РФ). Для этого в орган Росреестра в составе пакета документов передается договор купли-продажи. Если сторонами составлен и подписан передаточный акт, его можно приобщить к договору.
Когда подписывается акт приема-передачи?
Документ, подтверждающий передачу помещения новому владельцу, завершает сделку. С этого момента к нему переходят обязанности по оплате коммунальных счетов, риски гибели имущества и т.д.
Не рекомендуется подписывать передаточный акт до момента, пока прежние жильцы не освободят его полностью. Этот срок обычно оговаривается в ДКП. Если он не установлен, то жильцам дается разумный период времени, в течение которого возможно освободить квартиру. Обычно это один месяц.
При передаче документов на оформление перехода права собственности на квартиру в МФЦ могут запросить договор купли-продажи вместе с передаточным актом. Поскольку законодательством не установлено требование к подписанию акта, то и сделать это можно до момента обращения за регистрацией. Логично, что покупатель передал всю сумму за жилье продавцу и готов принять его, зафиксировав документально.
Если же не обязывают прикладывать акт приема-передачи в пакет документов, то стороны вправе подписать его уже после завершения регистрационных действий.
Как правильно заполнить?
Хотя строгих правил и требований к заполнению передаточного акта не установлено, но этот документ должен содержать ряд обязательных реквизитов.
Передаточный акт при покупке вторичного жилья отражает только факт передачи квартиры. В отдельном пункте покупатель вправе указать внезапно обнаруженные крупные технические недостатки и потребовать устранить их. Также можно поступить и с серьезными коммунальными задолженностями.
При отказе продавца устранить недостатки или погасить долги, покупатель может затребовать сделать это через суд.
В акте должны быть прописаны:
- Дата и место составления;
- Реквизиты договора купли-продажи, к которому акт прилагается (дата и номер договора);
- Сведения о сторонах сделки.
- ФИО, паспортные данные и адреса регистрации, если участниками договора купли-продажи являются физические лица;
- наименование, код ОГРН, ИНН, юридический адрес, сведения об уполномоченном лице и подтверждающем полномочия документе, если одна из сторон юридическое лицо.
- Информация о квартире, переходящей в результате к другому собственнику. Данные должны соответствовать договору, где указываются характеристики квартиры, позволяющие точно идентифицировать ее среди других подобных помещений. Указываются точный почтовый адрес, номер по кадастровому учету, площадь помещения, количество комнат и иные существенные признаки. Все эти данные можно взять с выписки из ЕГРН.
- Здесь же можно указать количество комплектов ключей, передаваемых покупателю;
- Фиксируется стоимость принимаемого жилья и факт оплаты в соответствии с договором сделки (в акте необходимо указать, имеется или отсутствует задолженность по коммунальным или иным платежам на дату подписания акта);
- Перечень передаваемого имущества и общее состояние квартиры. В квартире помимо сантехники продавец может оставить и иное имущество, например, предметы мебели, бытовой техники и т.д. Все эти моменты необходимо внести в акт. Дополнительно нужно перечислить, в каком состоянии они переданы, а также состояние самой квартиры на дату составления акта. Это поможет избежать неприятных моментов и необоснованных претензий, которые впоследствии могут быть обнаружены покупателем. Потому рекомендуется не только тщательно все прописать в акте, но и осмотреть перед подписанием;
- Подписывается передаточный документ обеими сторонами сделки. Этим продавец и покупатель подтверждают, что не имеют друг к другу претензий (такую фразу можно прописать в самом акте).
Сколько нужно экземпляров передаточного акта?
Количество копий акта равно количеству экземпляров договора о купле-продаже помещения. Чаще всего их три, по одному сторонам сделки и один для хранения в Росреестре.
Образец акта приема-передачи квартиры. doc
На первичном рынке в новостройке
В случае приобретения квартиры в новостройке застройщик оформляет договор и передаточный акт самостоятельно по своим шаблонам. Эти документы обязательны при регистрации права собственности на жилье. Для начала важно удостовериться, что дом официально сдан в эксплуатацию и имеет почтовый адрес.
Покупатель вправе указать в акте все обнаруженные недостатки, которые застройщик обязан исправить иначе выплатить компенсацию.
Все претензии выносятся в отдельный пункт документа или лист осмотра, где фиксируются дефекты отделки и иные выявленные недочеты.
Подписание происходит на дату фактической передачи помещения и ключей после оформления регистрации перехода права собственности. Уже с даты подписания акта покупатель должен оплачивать коммунальные услуги по новой квартире.
Образец акта приема-передачи квартиры в новостройке. doxc
Нюансы составления акта приема-передачи квартиры
Акт приема-передачи при продаже квартиры является неотъемлемой частью юридически грамотно проведенной сделки. Документ прилагается к купчей и служит завершением передачи жилья от бывшего владельца новому. В акт вносятся все данные сторон и характеристики объекта продажи, а с ним новый владелец получает ключи и все остальные документы, подтверждающие его право собственности. В грамотном составлении и подписании акта заинтересованы обе стороны.
Что говорит закон?
Не только сделки купли-продажи недвижимости сопровождаются подписанием передаточного акта, так как по ст. 556 ГК РФ только оформление этого документа является подтверждением совершившегося факта передачи объекта сделки от продавца к покупателю.
Закон понимает под передачей квартиры одновременное выполнение двух условий:
- Передача ключей.
- Подписание передаточного акта.
Не всегда акт требуется для последующей регистрации перехода права собственности в Росреестре, однако, его наличие – это дополнительная гарантия легитимности сделки. Более того, стандартные условия купчей подразумевают наличие пункта, в котором именно подписание передаточного акта является моментом перехода квартиры от бывшего собственника к новому.
Риски, которые до подписания акта продавец нес самостоятельно, с момента подписания полностью переходят на покупателя. Именно с этого момента покупатель полностью отвечает по всем обременениям, обязан оплачивать коммунальные платежи, страховать и ремонтировать квартиру за свой счет.
Настоятельно не рекомендуется ставить свой автограф до того момента, пока данная жилплощадь еще не освобождена от присутствия прежних жильцов. Ведь могут случиться достаточно серьезные проволочки, а бывает и до суда дело доходит. В документе обязательно указывается: в каком техническом состоянии покупатель принимает квартиру, и оно должно соответствовать тому, что отражено в купчей.
Как правильно составить акт?
Во избежание возможных споров в будущем, к формулировке акта стоит подойти серьезно. Будет не лишним поручить его составление юристу, которому доверено составление договора купли-продажи. Само содержание акта закон никак не нормирует, поэтому текст необходимо формулировать как можно точнее, без каких-либо неточностей, двусмысленностей и иносказаний.
За составлением передаточного акта стоит проследить лично, не один раз его прочесть, убедившись в отсутствии опечаток и ошибок. Традиционно в нем содержится информация:
- Паспортные данные сторон;
- Все данные на квартиру: площадь, почтовый адрес, этаж и т.д.;
- Сведения о передаче квартиры покупателю;
- Перечисление имущества, передаваемого вместе с жилплощадью: мебель, сантехника и т.д.;
- Отсутствие претензий у сторон друг к другу;
- О том, что риск случайной гибели квартиры переходит к покупателю;
- Полный список всех документов, передаваемых покупателю;
- Дата и подписи сторон.
Всего необходимо подготовить три копии, две из которых остаются у сторон, а третий вместе с купчей подается в Регистрационную палату. Заверять нотариально акт не нужно.
Скачать акт приема-передачи квартиры при продаже (образец)
Какие документы остаются у покупателя?
После того, как сделка совершена, покупатель остается с квартирой, но не стоит торопиться прощаться с продавцом. Следует сразу убедиться в том, что все необходимые документы переданы в полном объеме. Потом, когда деньги будут переданы, найти продавца и потребовать недостающие бумаги может оказаться весьма затруднительно.
Полный пакет документов на покупку квартиры включает в себя:
- Купчая. Важно проследить за тем, чтобы на ней была живая подпись. Нотариальное заверение не обязательно, но весьма желательно.
- Выписка из ЕГРП (ранее выдалось свидетельство о госрегистрации, но с 2016 г. оно более не выдается).
- Расписка, составленная и подписанная продавцом в том, что всю сумму за квартиру он получил полностью, с указанием даты.
- Все квитанции за текущий год о том, что коммунальные платежи оплачены и задолженности за квартирой не числится, ведь иначе ее придется погашать за свой счет покупателю.
- Техпаспорт. Стоит сверить план с реальной обстановкой в квартире и убедиться, что нет незаконных перепланировок. Они не являются препятствием для сделки, но в будущем потребуют от нового собственника либо узаконивания, либо устранения за его счет.
- Передаточный акт.
В самом акте стоит вписать весь этот список, чтобы подтвердить факт передачи всех необходимых бумаг в полном объеме.
Что будет, если не подписывать акт?
Закон, а точнее ст. 556 ГК РФ, прямо обязывает стороны при совершении сделок купли-продажи недвижимости оформлять факт передачи квартиры от продавца к покупателю с помощью передаточного акта. Иными словами, пока не подписан акт, имущество все еще числиться «на балансе» продавца. Прецеденты были, когда акт не был составлен, а квартира погибала в результате пожара. Покупатели смогли в судебном порядке отказаться от сделки, опираясь на то, что не успели подписать передаточный акт, то есть сделка не была завершена по всем, законом предусмотренным правилам.
Если по любой причине продавец отказывается в присутствии покупателя поставить подпись на передаточном акте, то с точки зрения закона это означает его фактический отказ от сделки. Не во всех регионах Росреестр требует обязательного предоставления акта при регистрации сделки купли-продажи квартиры, но, например, в Москве – требует.
В своей беседе с покупателем продавец может убедительно мотивировать свое нежелание подписывать документ, приводя те или иные причины. Стоит насторожиться в такой ситуации, ведь вполне возможно речь идет о мошенничестве.
Стоит в любом случае настаивать на подписании передаточного акта. В самом договоре купли-продажи указано, что квартира должна быть передана покупателю в конкретные сроки, например, 10 мая. Соответственно, передаточный акт должен быть датирован этим же числом. Если же все этапы оформления сделки пройдены, а акт не подписан и продавец отказывается его подписывать, у покупателя есть все основания для обращения в суд.