Альтернатива ипотеки в России

— В чем преимущества и риски рассрочки по сравнению с ипотекой?

— Ипотека — это не только огромная переплата в виде процентов, страховок, дополнительных услуг, но и высокий риск в случае прекращения платежей потерять и квартиру, и уже уплаченные деньги. При этом часто возникает такая ситуация: в первые годы ипотечник исправно выплачивает проценты банку, и уже когда доходит дело до основного платежа, вдруг случается непредвиденная ситуация, платежеспособность теряется, а платить надо, скажем, еще 15 лет. В таких случаях велика вероятность потерять все. Последствия могут быть самые печальные.

В случае рассрочки при потере платежеспособности мы включаемся в работу сразу, защищая интересы и покупателя, и продавца. Начинаем искать нового заказчика на недвижимость. Первоначальный взнос его может быть возвращен несостоявшемуся покупателю в качестве компенсации затрат. Продавец же остается в ситуации стабильности.

Ключевым достоинством рассрочки от собственника является исключительно договорной характер сделки, когда все существенные условия (размер ежемесячного платежа, итоговая сумма выкупа, срок и многие другие факторы) регулируются исключительно в рамках личных договоренностей собственника и покупателя.

— Объясните подробнее общий алгоритм процедуры сделки в рассрочку.

— Все просто: человек приходит к нам, пишет заявление, приносит паспорт. Мы смотрим его историю: привлекался или нет, судебные процессы и другую информацию. С этим сейчас нет проблем в сети. Если все хорошо, то заключаем договор, согласно которому обязуемся в течение двух месяцев предоставить три варианта, из которых он сможет выбрать лучший для себя. Потом еще пара недель уходит на регистрацию сделки, иногда быстрее. Наш юридический отдел полностью сопровождает все финансовые операции. Далее человек платит ежемесячные платежи согласно договору, проживая в квартире. После полного выкупа квартира переходит в его собственность. Либо сразу, в зависимости от первоначального взноса.

— Разве паспорт может дать полную картину платежеспособности человека?

— Полную картину не видит даже крупный банк. Мы не проверяем финансы покупателя — они остаются на его совести. Человек сам рассчитывает свои возможности, и стимул у него хороший: он либо выкупит недвижимость, либо она вернется к владельцу. Деньги, уже заплаченные собственнику вернутся только частично, после того как на эту недвижимость будет найден другой покупатель, который сделает первоначальный взнос. Вопрос — в ответственности.

Мы отказываем заявителю по финансовым причинам только тогда, когда понимаем, что для него возможен только арендный платеж небольшого размера. В остальных случаях начинаем искать варианты.

— Но ведь подобрать конкретный вариант — задача нелегкая даже для обычной сделки. А вам необходимо подобрать его еще и с согласием собственника на продажу в рассрочку.

— Конечно, мы не подбираем вариант точь-в-точь. Просто ищем подходящий: по квадратуре, количеству комнат, этажу и цене в необходимом районе, плюс-минус. Зато в любом регионе база огромная. Если по запросу ничего не подобрали — возвращаем деньги. Если ничего из подобранного заказчику не подходит, то он может приобрести дополнительную опцию — еще несколько вариантов. Стандартный пакет обойдется покупателю в 40 000 рублей (19900 рублей за подбор и столько же за составление документов и регистрацию в Росреестре), что, в свою очередь, даже меньше услуг риелтора — сегодня они берут 50 000 рублей минимум, при этом даже после оплаты оставаясь незаинтересованными в результате.

— Получается, что каждая такая сделка уникальна?

— Мы успешно практикуем индивидуальный подход к каждому заказчику. Чтобы это стало возможным, мы собрали достаточно большую команду из юристов, финансистов и менеджеров (многие из них работают в других регионах). Благодаря тому что квалификация у них разная, мы можем гарантировать чистоту сделки обеим сторонам по всем аспектам договора. Каждый отвечает за свою часть.

— Возможно, у вас есть интересная история по уже оформленным сделкам.

— У меня был случай, когда два брата со своими семьями в Екатеринбурге договорились и сперва вскладчину одному купили квартиру, потом второму — дом. И даже не переплатили. А в Омске была семья из Казахстана, пришли, сказали: мы все работаем, быстро выплатим. И сделали. Очень люблю такие дружные семейные истории.

— Какие гарантии получают покупатель и продавец недвижимости?

— Основная гарантия — российское законодательство. Я как собственник имею право продавать как хочу. Я как покупатель хочу купить на конкретных условиях. Мы оформляем каждый пункт, как договоримся, и делаем это в рамках закона. Все довольны.

Рассрочка от собственника позволяет использовать имеющиеся у покупателя социальные льготы. Например, беременная вторым ребенком женщина может использовать полагающийся ей материнский капитал для закрытия сделки или как первоначальный взнос. Такая возможность появилась у омичей всего год назад, когда Пенсионный фонд РФ согласился выделять средства на эту программу

— А в чем тогда заключаются недостатки данного метода?

— Недостаток только один: невозможность платить. Ну и еще небольшая осведомленность омичей о таком варианте решения жилищной проблемы. Но мы с этим будем бороться.

— Наверняка эта борьба — не единственная ваша стратегическая цель.

— Основная стратегическая цель — расширяться. Нести свою идею в те регионы, где ее еще нет, расширять штат сотрудников и партнеров. Еще хотелось бы заключить договоры с застройщиками. Как я уже говорил, сегодня стоИт 70% рынка жилья, и немалая доля — новостройки. Между тем они могли бы продаваться в рассрочку, и спрос наверняка увеличился бы. Но, к сожалению, все хотят максимально быстро вернуть свои затраты.

— При этом может возникнуть ситуация с обманутыми дольщиками…

— Для нас важно, чтобы человек мог сразу проживать в том жилье, которое он выкупает. Поэтому мы никогда не будем работать с теми застройщиками, кто продает на этапе котлована.

В свое время я работал в сфере ЖКХ, насмотрелся на проблемы дольщиков. Именно они и привели меня к идее рассрочки от собственника. Я не мог понять, почему только с одним сегментом покупателей работают банки, а другой остается в стороне.

Мы не конкуренты банкам. Мы работаем с теми, кому банки отказали. А прямее, чем собственник — покупатель, дороги нет. Мы просто даем возможность им встретиться и совершить честную сделку под присмотром юриста.

*Подробности уточняйте по телефону 8 (3812) 47–14–45

Межрегиональная жилищная структура «Интерсофт» создана специально для развития рынка жилья в России. Более 10 лет компания делает возможным улучшение жилищных условий для тех, кому по разным причинам недоступна ипотека. Благодаря сплоченной команде из специалистов в области недвижимости, юриспруденции и финансовых услуг «Интерсофт» разработал уникальный механизм купли-продажи — рассрочку от собственника. В 2018 году с его помощью свое жилье получили более 140 заявителей.

Какие есть альтернативы ипотеки в России в 2020 году? Обзор всех вариантов

Вопросом «Где жить?» задаётся большинство граждан, семейных и одиноких. Купить своё жильё удаётся немногим, некоторые семьи собирают для этого средства чуть ли не полжизни (а то и более). Сегодня появилась возможность приобрести квартиру в ипотеку, и такое решение жилищной проблемы стало выходом для многих россиян. А есть ли альтернатива ипотеке? Далее рассмотрим другие возможные варианты улучшения жилищных условий в России.

Кому ипотека не подходит?

На ипотеку решаются многие, а вот оформить жилищный кредит получается не у всех. У кого-то нет возможности оплатить первоначальный взнос (а это как минимум 15-20% от стоимости жилья). У других – официальный доход не позволяет, у третьих – запятнанная кредитная история. А некоторые россияне просто-напросто не хотят переплачивать за жильё огромную сумму.

В отличие от европейских банков, российские кредитные организации предоставляют жилищные займы под довольно высокий процент. В отдельных случаях квартира обходится в 2-3 раза дороже. Есть категория граждан, которые не готовы быть в числе должников у банка на протяжении десятилетий. Для них ипотека становится кабалой, которую психологически преодолеть очень сложно.

Существует много других, индивидуальных причин, которые не позволяют людям купить квартиру или дом в ипотеку, поэтому они ищут другие варианты.

Альтернативные способы решения жилищной проблемы

Кроме ипотеки, существует как минимум 8 рабочих вариантов улучшения жилищных условий. Рассмотрим далее их плюсы и минусы.

Жильё в рассрочку

Возможность приобрести жильё в рассрочку, т.е. без уплаты процентов, – очень привлекательный вариант. Такие предложения от застройщика (не от банка) поступают нечасто. Недостатки тоже имеются: короткий срок погашения долга (обычно на период строительства) и внушительный первоначальный взнос. Условия строительства, проект дома и квартир, инфраструктура – всё это диктует застройщик.

Вариант покупки жилья в рассрочку подойдёт тем, кто продаёт старую квартиру и покупает новую с доплатой. На первую часть взносов хватит сбережений от реализации имущества, а остальное можно заработать или скопить в период возведения дома.

Жилищный кооператив

ЖК – это добровольные объединения, участниками которых являются люди или организации, приобретающие квартиру в строящемся доме. Членство в кооперативе позволяет каждому участнику управлять строительством дома.

Различают кооператив накопительный и строительный. В первом случае покупается квартира в уже построенном доме, и пайщик может вселиться в неё сразу же после оплаты первого взноса. Остальные платежи вносятся пайщиками периодически согласно договору.

Строительный вариант кооператива подразумевает объединение пайщиков для возведения многоквартирного дома. Члены кооператива вместе выбирают место строительства, разрабатывают проекты дома, квартир. После завершения строительства ЖСК получает статус ТСЖ.

Плюсы ЖСК:

• Небольшой пакет документов;
• Низкий первоначальный взнос;
• Отсутствие поручителей, созаёмщиков, залога;
• Возможность лично контролировать процесс строительства;
• Индивидуальный график платежей.

Жилищный кооператив не означает, что квартира покупается в рассрочку. Пайщик выплачивает проценты, идущие на текущие расходы ЖСК, а затем ТСЖ.

Минусы:

1. Срок погашения задолженности меньше, чем при ипотеке.
2. Из кооператива трудно выйти.
3. Законодательство, регулирующее деятельность кооперативов, ещё слабо разработано.
4. Высок риск удорожания строительства и увеличения затрат участников.

Как создаётся жилищный кооператив? Для этого учредители (минимум 5) действуют согласно такому алгоритму:

• Проводят и протоколируют общее собрание;
• Создают Устав ЖСК;
• Оплачивают госпошлину;
• Регистрируют кооператив в ЕГРН;
• Выбирают председателя;
• Формируют ревизионную комиссию;
• Вносят паи;
• Принимают новых участников.

Устав – ключевой документ ЖСК. Данным документом регулируется порядок приёма новых пайщиков, внесения платежей, описывается процедура выхода из ЖСК и прочие нюансы.

Что выгоднее: строительный кооператив или покупка строящегося жилья в ипотеку? Эксперты утверждают, что ЖСК позволяет сэкономить 20-30% бюджета, поэтому в финансовом плане кооператив – это достойная альтернатива ипотеке. Но и риск оказаться обманутым пайщиком тоже довольно высок. Данный вариант подходит тем, у кого имеются собственные сбережения, поскольку проекты ЖСК менее долгосрочные, чем ипотека.

Оформление потребительского займа

Если для приобретения квартиры не хватает части средств, то логичнее всего взять в банке обычный нецелевой кредит. Благо, кредитных организаций сегодня «пруд пруди». И каждая из них предлагает ряд кредитных программ, в рамках которых можно взять довольно крупную ссуду без залога.

Правда, процентная ставка по потребительским займам обычно выше, чем по ипотечным программам. Но если средства берутся на небольшой срок, то переплата не будет столь существенной. Оформляется потребительский кредит довольно быстро, в течение нескольких дней, на основании небольшого пакета документов.

Данный вариант могут позволить себе официально трудоустроенные граждане, которые обладают более 70% средств, необходимых для покупки жилплощади.

Лизинг

Сегодня некоторые покупатели задумывается о приобретении недвижимости в лизинг. Что это такое? Лизинг – это аренда чего-либо с последующим выкупом и оформлением в собственность. До 2011 года лизинговая форма продаж применялась только в рамках предпринимательской деятельности.

Механизм лизинга недвижимости следующий:

1. Клиент выбирает объект и застройщика;
2. Посредник (лизингодатель) покупает объект;
3. Клиент вносит аванс (10-50%);
4. Оформляется договор лизинга (до 10 лет);
5. Клиент вносит регулярно платежи, которые потом учитываются при выкупе квартиры;
6. Погашается остаток долга, недвижимость оформляется в собственность лизингополучателя.

Форму покупки жилья в лизинг в основном выбирают те, кто не может подтвердить свой доход, что требуется при оформлении ипотеки, или не желает собирать большой пакет документов, необходимый для одобрения заявки по кредиту. Целевой аудиторией лизинговых сделок также являются граждане с запятнанной кредитной историей.

Аренда с выкупом

Данный вариант, хотя и выгоден для покупателя, но не получил широкого распространения в России. Довольно сложно найти честного продавца, с которым можно договориться об аренде недвижимости с последующим выкупом на привлекательных условиях для покупателя.

Чаще всего такой вариант сделки применяется в том случае, если арендатор и будущий покупатель – родственники или хорошие знакомые. Если же участники сделки – совершенно чужие люди, то есть шанс попасть в сети мошенников.

Покупка жилья с господдержкой

На поддержку государства могут надеяться определённые категории граждан, в основном это малоимущие и многодетные семьи, работники бюджетной сферы. Федеральные и региональные программы позволяют льготникам улучшить свои жилищные условия через получение субсидий, социальных займов от государства, использование материнского капитала.

Некоторые люди такую помощь ждут годами. Не всегда эти ожидания оправдывают себя. Вряд ли стоит надеяться на хорошую, просторную недвижимость, которую подарят свыше, поэтому данный вариант нельзя назвать хорошей альтернативой ипотеке.

Поддержка работодателя

В некоторых крупных авторитетных компаниях работодатели поддерживают своих сотрудников, выделяя им кредиты по льготным ставкам, строят дома или дают в аренду жильё с возможностью последующего выкупа. В качестве примера такого заботливого работодателя можно назвать компанию «Российские железные дороги».

Внутренняя программа компании позволяет сотрудникам получить квартиру в новостройке или во вторичном фонде по выгодной ставке (2-6%) и даже без внесения аванса. Минус в данном случае только один: при увольнении сотрудник лишается льгот, а ставка по кредиту возрастёт до средних значений.

Накопления

Реально ли накопить на квартиру? Да, и тому есть немало примеров. Но к большим накоплениям способны целеустремлённые, терпеливые люди, получающие приличный доход и умеющие экономить. К тому же копить длительное время можно, если есть хоть какое-то жильё. Для тех, у кого эта проблема стоит очень остро, такой вариант неприемлем.

При среднестатистической зарплате копить придётся долго. Если доход семьи составляет 60 тысяч, то, откладывая 20-25 тысяч каждый месяц, можно накопить на 1-комнатную квартиру только лет через 7-8.

Где взять деньги на ипотеку?

Основная проблема, с которой сталкиваются граждане, оформляющие ипотеку, – это наличие средств для внесения первоначального взноса. Размер взноса определяет банк; минимальный порог – 10 %. Но у многих граждан и этой суммы нет на руках.

Что делать в подобном случае? Первая мысль – копить. Но на это потребуется время: год, два или даже три. А жильё нужно уже сейчас. В этом случае можно прибегнуть к одному из следующих вариантов:

• Оформить потребительский кредит;
• Продать что-то ценное (дачу, гараж, машину и т. д.);
• Взять в долг у родных или друзей;
• Использовать материнский капитал, субсидию от государства.

Вариант с оформлением займа для внесения аванса крайне нежелателен. Оплачивать ипотечный и потребительский кредиты одновременно очень сложно. Заёмщику нужно заранее рассчитать эти платежи, чтобы понять, справится ли он с такой финансовой ношей.

В завершение приходим к выводу, что альтернатива ипотеке есть, и довольно разнообразная. Выбор варианта зависит от возможностей, условий жизни, дохода, категории покупателя. Только взвесив, тщательно проанализировав все варианты, можно принять для себя самое выгодное решение.

Какая есть альтернатива ипотеке — программы и способы решения вопроса с жильем

Ипотека является одним из самых распространенных способов покупки квартиры. Практически каждый банк предлагает один или несколько вариантов для разных категорий граждан. Это действительно достаточно выгодный и удобный способ приобретения жилья, однако не единственный. Прежде чем идти в банк за ипотекой, следует рассмотреть и другие возможности. Вероятно, для кого-то они окажутся более привлекательными.

Варианты приобретения жилплощади

Средства массовой информации, в частности «Российская газета», называют альтернативой ипотеке специальные льготные выплаты, разработанные правительством в рамках государственной программы «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами». Но их проблема в том, что если у гражданина или целой семьи вообще нет средств для покупки недвижимости, этого льготного субсидирования без оформления ипотеки на покупку жилья не хватить. Есть иные способы не прибегать к ипотечному кредитованию и колоссальным переплатам за жилье. О них пойдет речь далее.

Долевое строительство

Долевое строительство — это покупка квартиры в доме, который еще не построили. Гражданин вносит первоначальный взнос, а также ежемесячные платежи по остатку суммы до сдачи дома. Покупка квартиры от застройщика может быть более выгодной, особенно на начальных этапах строительства здания, так как фактически покупатель забирает квартиру по себе стоимости без доплат. Однако также этот способ имеет множество рисков, связанных с недобросовестными застройщиками, которые могут не сдать дом вовремя, или не построить его совсем.

Покупка квартиры через кооператив

Такой способ напоминает долевое строительство, так как покупка оформляется через застройщика будущими жильцами, которые вносят оговоренные по договору платежи. Основной разницей становится тот факт, что покупка через кооператив проводится в уже готовой новостройке. Сразу после покупки гражданин может въехать в свою квартиру и продолжать оплачивать ежемесячные платежи. Рисков с недобросовестным продавцом намного меньше, однако итоговая стоимость может быть несколько выше, чем при долевом строительстве.

Аренда с последующим выкупом

Аренда с последующим выкупом — один из самых привлекательных методов приобретения жилья. Покупатель сразу заселяется в квартиру. При этом вместо обычно оплаты аренды ежемесячные платежи идут в счет покупки жилья. Процентные ставки по таким сделкам самые низкие, но эта разновидность приобретения жилья не популярна в России. Очень малая часть продавцов согласны на такие условия, поэтому покупателю придется потратить много сил на поиск подходящего арендодателя.

Лизинг недвижимости

Лизинг квартиры является разновидностью аренды жилья с последующим выкупом. Однако продавцом в случае с лизингом, может стать только юридическое лицо. Арендодатель составляет с продавцом договор на долгосрочную аренду жилья. При этом оплата аренды идет в ход погашения стоимости квартиры под определенный процент. В конце срока аренды гражданин может либо продлить договор аренды-лизинга, либо полностью погасить остаток суммы для покупки недвижимости. Как и в случае с арендой с последующим выкупом этот способ применяется крайне редко, так как в России практически нет организаций, которые занимаются лизингом недвижимости с частными лицами.

Использование нецелевого кредита

Нецелевой кредит можно назвать подвидом ипотеки, так как деньги для покупки жилья гражданин берет у банка. Не все банковские организации предоставляют возможность получения большой суммы в качестве нецелевого кредита. Кроме того, такие займы имеют достаточно невыгодные условия по сравнению с ипотечным кредитованием. Кроме высокой процентной ставки стоит учитывать и срок возвращения платежа, который обычно не превышает 10-15 лет.

Помощь государства

Граждане, которые работают на государственных должностях, имеют право на получение бесплатного жилья. Однако очередь на такую недвижимость движется настолько медленно, что надеяться на льготную квартиру можно в лучшем случае к пенсии. Вместо бесплатной квартиры государство проводит различные акции и программы, благодаря которым можно приобрести жилье по льготной цене. Такими являются материнский капитал, поддержка детей-сирот, субсидии для многодетных семей или иных льготных категорий граждан. Стоит помнить, что поддержка государства — это способ уменьшить стоимость квартиры, но основную сумму придется выплачивать из собственных сбережений или кредитов.

Помощь работодателя

Некоторые крупные корпорации предоставляют своим сотрудникам особые условия для приобретения квартир. Как правило, квартиры в новостройках изначально приобретаются самой организацией за счет собственных средств, после чего распределяются между сотрудниками по льготной цене. Получить квартиру с поддержкой работодателя намного проще, чем с помощью государственных программ. Однако стоит отметить, что не все крупные предприятия предоставляют такую услугу. Кроме того, для получения квартиры сотрудник должен проработать определенное количество лет.

Использование собственных сбережений

Покупка квартиры любым способом предполагает, что гражданин в конечном итоге потратит из собственных средств не только стоимость самого жилья, но и комиссию за «рассрочку» платежей. Поэтому покупка из собственных сбережений кажется более продуманным методом приобретения недвижимости. Необходимо грамотно распределить бюджет и снизить расходы, чтобы ежемесячно откладывать значительную сумму. Существенным недостатком этого метода является инфляция. Сбережения будут обесцениваться, а стоимость недвижимости — расти. Из-за этого мечта о покупке жилья за счет собственных средств может так и остаться несбыточной.

Покупка жилья с помощью ипотечного кредитования — ответственный и затратный шаг, поэтому прежде чем заключать сделку, стоит хотя бы задуматься об альтернативных вариантах. Возможно, ипотека в итоге окажется самым надежным и правильным, но существуют граждане, которые оценят по достоинству и другие способы. Ведь есть и более дешевые варианты приобретения жилья, несмотря на допустимые риски.

Советуем почитать: Что выгоднее — ипотека или кредит? 0/5 (0 голосов)

Какая есть альтернатива ипотеке: программы и способы решения вопроса с жильем в 2020 году

Для граждан, которые не могут позволить себе оплатить стоимость приобретаемого жилья сразу, ипотека – не единственный вариант улучшения жилищных условий. Существует несколько альтернативных вариантов покупки недвижимости, предусматривающих постепенный расчет с продавцом. Подробнее об альтернативе ипотеке читайте далее.

В ряде случаев оформление ипотечного кредита для потенциального покупателя жилья является невозможным. Причин может быть масса – негативная кредитная история, невозможность подтвердить свой доход, собрать полный пакет документов, нестабильность трудоустройства и т.д. В такой ситуации банк вряд ли захочет рисковать и связываться с таким заемщиком. Поэтому помимо ипотеки стоит рассмотреть и другие способы решения жилищной ситуации. Их довольно много, и каждый имеет свои плюсы и минусы.

Рассмотрим наиболее распространенные и популярные в РФ:

• кооператив;
• оформление нецелевого займа;
• аренда жилья с его последующим выкупом;
• лизинг квартиры;
• государственные и региональные программы финансовой поддержки и помощи при покупке жилья;
• корпоративная поддержка от работодателя;
• накопление.

Рассмотрим каждый из перечисленных подробнее.

Кооператив

Жилищный кооператив представляет собой добровольное объединение людей с целью строительства квартир в многоквартирном доме. Выделяют 2 основных вида таких кооперативов:

1. Накопительный.

Суть заключается в том, что пайщик вступает в кооператив, оплачивая вступительный взнос, и сразу может вселиться в квартиру. Главной целью накопительного кооператива является не возведение жилья, а его покупка в уже готовом объекте путем объединения взносов участников. После заселения в квартиру пайщик продолжит выплату взносов в размере и периодичности в соответствии с заключенным договором.

1. Строительный.

Он создается для строительства многоквартирного дома силами участников. Это привлекательный вариант построить жилье по одобренному проекту в выбранном районе города. Однако и риски здесь довольно высокие. После завершения строительства ЖСК, как правило, преобразуется в ТСЖ.

Выбор способа приобретения жилья в пользу жилищного кооператива обуславливается:

• лояльным отношением к участникам;
• относительно небольшим паевым взносом для закрепления конкретной квартиры за собой;
• минимальным комплектом документов;
• отсутствием созаемщиков, поручительства и залога;
• возможность личного контроля за ходом строительства;
• внесением платежей частями в рамках индивидуального графика.

Как правило, участие в ЖСК не является чистой формой рассрочки, так как пайщик должен будет выплатить проценты (хоть и небольшие – 2-3% годовых), которые пойдут на текущие расходы кооператива и ТСЖ в последующем.

Недостатками рассматриваемого варианта покупки недвижимости являются:

• меньший по сравнению с ипотекой срок возврата стоимости квартиры (обычно до 10-15 лет);
• высокая вероятность удорожания строительства и иных затрат в период погашения долга;
• наличие пробелов в действующих нормативно-правовых актах РФ, регулирующих деятельность ЖСК;
• сложная процедура выхода из кооператива.

Приведенные плюсы и минусы должны поставить перед потенциальным покупателем вопрос о возможных рисках и сравнению с другими способами приобретения недвижимости.

Нецелевой займ

Оформление нецелевого кредита – еще одна альтернатива ипотеке. Те, клиенты, которые не желают брать займ на длительный срок, отдавать приобретаемую квартиру в залог банку, могут оформить обычный потребительский кредит.

Многие российские банки предлагают сегодня массу программ кредитования с размером заемных средств до 5-10 миллионов рублей, по которым не потребуется поручительство или передача имущества в залог.

Главным минусом такого варианта является высокая процентная ставка. Которая не сравнится с ипотечными кредитами. Ее среднерыночное значение составляет примерно 16-19% годовых. Однако покупателям недвижимости, которые планируются быстро рассчитаться с банком, оформление такого займа будет логичнее и целесообразнее, так как не нужно тратить много времени на обременение жилья, затем его снятие и иные необходимые процедуры (например, оценку).

Такой способ покупки жилья не получил массового распространения в нашей стране. Связано это, прежде всего, с популярностью схемы среди мошенников. Сама идея аренды квартиры с ее последующим выкупом очень привлекательна, особенно среди семей с недостаточной платежеспособностью. Если внимательно подойти к оформлению документов, то можно взаимовыгодно договориться с собственником недвижимости.

Также отдельно обговаривается характер и размер выплат. Многие владельцы квартир готовы пойти на уступки в вопросе оплаты, особенно если жилье находится в отдаленных районах или арендатор является неплохим знакомым или родственником.

С помощью выкупа снимаемой квартиры можно приобрести неплохой вариант на вторичном рынке. К тому же, при длительном сроке аренды семьи с детьми привыкают к одному району, посещают детские сады и школы. Остаться в этой же квартире будет для них дополнительным преимуществом.

Лизинг квартиры

Лизинг квартиры для частных лиц – финансовый инструмент, крайне непопулярный в РФ. По сути это долгосрочная аренда с правом последующего выкупа. Подписывая договор лизинга, лизингополучатель получает жилье в пользование на длительный срок. Лизингодателем является строительная компания или агентство. Когда срок заключенного договора подойдет к концу. Лизингополучатель может его продлить или выкупить квартиру по остаточной стоимости.

Лизинговая сделка в своей финансовой составляющей очень выгодна, так как процентная ставка составляет всего 2 – 6% годовых, что существенно ниже ставок по ипотеке. Но среди российских лизинговых компаний подобные сделки встречаются не часто.

Поддержка государства

Из государственного и региональных бюджетов в целях поддержки отдельных категорий российских граждан выделяются средства, которые направляются на оказание им помощи для улучшения жилищной ситуации. Такая поддержка может быть в форме:

• субсидий (в %-ном соотношении от рыночной стоимости квартиры);
• безвозмездной материальной помощи (например, материнский/семейный капитал);
• льготных ипотечных займов (например, в 2020 году можно оформить ипотеку со ставкой 6% годовых и даже ниже);
• социальных займов (обычно доступных малоимущим, многодетным семьям, работникам бюджетных организаций, которым государство или регион е стоимость жилья полностью за исключением суммы начисленных процентов).

Надо сказать, что далеко не в каждом субъекте РФ можно получить такую поддержку. В большей мере это относится к социальным ипотечным займам и субсидий. Только небольшое количество регионов реализуют такие программы (например, социальная ипотека для жителей Московской области).

Корпоративная поддержка по аналогии с рассмотренными выше вариантами также является реальным способом купить жилье на льготных условиях. Некоторые работодатели (в основном крупные компании и холдинги федерального и регионального значения) оказывают финансовую поддержку своих сотрудников, выдавая им льготные кредиты, субсидии, строя жилье или предоставляя его в аренду. Ставки по корпоративной ипотеке обычно не высоки и намного ниже банковских показателей.

Ярким примером является ипотека для работников РЖД, где сотрудники могут оформить займ под 2-6,5% в год. Используя такой инструмент, компания стимулирует и мотивирует действующих сотрудников, а также создает вакантные месте по дефицитным направлениям (как правило, техническим и инженерным).

Варианты накопить

Использование накоплений – вариант для терпеливых покупателей, а также для людей, у которых жилищный вопрос не стоит остро. Простые меры экономии и оптимизации семейного бюджета помогут высвободить дополнительные средства, которые в дальнейшем можно будет использовать в качестве оплаты части стоимости жилья.

Молодые люди и семьи к такому варианту приобретения жилья не склонны по объективным причинам. Желание жить отдельно от родителей и рожать детей являются главными причинами использования ипотеки.

Где взять деньги на ипотеку

У каждого человека и семьи могут быть разные ситуации. Поэтому вариантов поиска денег на ипотеку может быть множество. Речь здесь конечно идет о первоначальном взносе, который потребуется оплатить заемщику на начальной стадии заключения договора. Обычно его величина составляет минимум 10%. Не у каждого заемщика в наличии имеются такие деньги.

Наиболее распространенными вариантами получения денег на первый взнос являются:

• оптимизация семейного или личного бюджета;
• продажа имущества (в первую очередь ненужного);
• займ у родственников/друзей;
• использование мер господдержки (например, материнский капитал можно направить на оплату первого взноса).

Брать кредит на внесение первоначального взноса крайне не рекомендуется, так как это совершенно невыгодно, и к тому же, может быть расценено банком, как фактор недостаточной платежеспособности клиента.

Альтернативная сделка с ипотекой

Распространенной является ситуация, когда при покупке нового жилья продается старое. Это и называется «альтернативной сделкой». Все вполне логично – семья решает улучшить свои жилищные условия, уже имея в собственности квартиру, однако полной суммы для оплаты новой квартиры нет. Для этого она обращается в банк для оформления ипотеки.

По сравнению со стандартной схемой ипотеки альтернативная сделка с ипотекой имеет несколько больше шагов. Процесс выглядит следующим образом:

1. Продавец (будущий заемщик) ищет покупателя на свое жилье и в случае согласия сторон получает от него аванс.
2. Подыскивается новая квартира, которая будет приобретаться с помощью альтернативной сделки.
3. Полученный в первом пункте аванс клиент передается продавцу нового жилья (все авансы обязательно отражаются в авансовом договоре).
4. Подается кредитная заявка в банк с требуемым пакетом документов, проводятся все необходимые проверки.
5. В случае положительного исхода дел заключается договор купли-продажи с регистрацией в Регпалате или МФЦ.
6. Расчет обычно производится с помощью депозитарных ячеек в банке (покупатель первой квартиры размещает в ячейке сумму по договору, которые получает продавец второй квартиры). Доступ к ячейкам появится только после регистрации сделки.
7. Одновременно между заемщиком и банком заключается кредитный договор и на приобретаемую квартиру накладывается обременение.
8. Клиент получает купленную квартиру по акту приема-передачи.

Рассмотренный процесс довольно сложный организационно и юридический, но по времени все осуществляется практически одномоментно.

Ипотечный кредит – не единственный способ решить насущные жилищные проблемы. Помимо ипотеки можно рассматривать участие в ЖСК, заключение договора лизинга, оформление нецелевого займа, аренду жилья с его последующим выкупом, материальную помощь от государства или работодателя, а также простые варианты экономии и оптимизации бюджета семьи. Выбор конкретного способа зависит от сложившейся ситуации и потенциальной выгоды. Важно перед тем, как воспользоваться конкретным способом все внимательно изучить, продумать и просчитать.

Задавайте ваши вопросы в комментариях. Мы будем рады ответить на них. К вашим услугам всегда наш онлайн-юрист. Запишитесь к нему на бесплатную консультацию прямо сейчас, чтобы получить профессиональную поддержку и решить ваш жилищный вопрос.

Будем признательны за оценку поста, лайк и репост. Расскажите, а как вы решили свой вопрос с жильем? Получилось ли обойтись без ипотеки?

Какие существуют альтернативы ипотеке?

Для граждан, которые не могут позволить себе сразу выплатить всю сумму за покупаемую жилплощадь, ипотека – далеко не единственный вариант приобретения квартиры.

Существуют различные альтернативы ипотеке. Такие варианты предусматривают постепенный расчет с продавцом.

Различные альтернативные способы приобретения жилплощади

Многие семьи интересуются, есть ли альтернатива ипотеке. В определенных случаях оформление ипотеки для потенциального покупателя квартиры является невозможным.

Причин здесь может быть множество: негативная кредитная история, человек не может подтвердить свой доход, собрать весь пакет документов, из-за нестабильности трудоустройства. Финансовая организация едва ли пожелает связываться с таким ненадежным заемщиком.

Кроме возможности получения ипотечного кредита следует рассмотреть другие варианты решения жилищной проблемы. Их несколько, и у каждого есть свои преимущества и недостатки.

Самые распространенные в России:

• жилищный кооператив;
• оформление нецелевого займа;
• аренда жилья с его последующим выкупом;
• лизинг жилья;
• государственные и региональные программы по финансовой поддержке и помощи при приобретении квартиры;
• корпоративная поддержка от работодателя;
• накопления.

Жилищный кооператив (ЖК) — добровольное объединение людей для строительства квартир в многоквартирном доме.

Виды жилищных кооперативов:

1. Накопительный (ЖНК). Пайщик должен вступить в кооператив, оплатить вступительный взнос, и он может сразу заселиться. Основная цель – не строительство жилья, а покупка его в готовом объекте с помощью объединения взносов участников. После заселения пайщик продолжает платить взносы. Размер и периодичность указываются в договоре.
2. Строительный (ЖСК). Его создают для строительства многоквартирного дома силами участников. Это подходящий способ возвести жилье по одобренному проекту в выбранном районе города. Но риски также высоки. После завершения возведения ЖСК обычно преобразуется в ТСЖ.

Преимущества:

• лояльное отношение к участникам;
• небольшой паевой взнос, чтобы закрепить за собой конкретную квартиру;
• минимальный пакет документов;
• нет созаемщиков, поручителей, залога;
• возможность личного контроля за ходом строительства;
• платеж вносится частями, график индивидуальный.

Участие в ЖСК – не рассрочка в чистом виде. Пайщик все равно платит проценты (2-3% годовых), которые идут на текущие расходы кооператива и ТСЖ в последующем.

Недостатки:

• деньги нужно вернуть за меньший срок, чем ипотечный кредит (10-15 лет);
• высока вероятность того, что строительство подорожает, и появятся другие затраты в период погашения долга;
• нормативно-правовые акты РФ, которые регулируют деятельность ЖСК, неидеальны, в нем много пробелов;
• выход из кооператива – процедура сложная.

Алгоритм действий по созданию ЖСК:

• проводится собрание учредителей кооператива, его протоколируют;
• утверждается Устав ЖСК;
• оплачивается госпошлина;
• некоммерческое товарищество регистрируется в Едином Госреестре;
• утверждается Правление, Председатель, члены ревизионной комиссии.

Устав – главный документ, в котором прописывается и указывается все в рамках действующего законодательства. Дополнения вносятся на общих собраниях, регистрируются в государственном реестре юридических лиц.

В Уставе указывают:

• способ приема новых членов в кооператив;
• размер первоначального взноса или пая;
• процедура выхода из кооператива и другие детали.

Сначала учредителей должно быть не меньше пяти. Далее вносятся паи. Членов кооператива не должно быть больше, чем жилых помещений в доме. Минимальное жилое помещение – комната в отдельной квартире.

Банк может быть соучредителем и членом кооператива, к примеру, для постройки квартир своим сотрудникам. Только на этих основаниях.

В стоимость работ не входит прибыль от продаж самой подрядной строительной организации, что позволяет сократить цену строительства на 30%.

Например, стоимость квартиры – 3 миллиона рублей. В ипотеку ее можно взять с немалой переплатой, которая составляет более двух миллионов за 6 лет и до четырех с половиной миллионов за 12-15 лет. Если ипотеку взять более чем на 20 лет, заемщик отдает банку тройную стоимость жилья. Тогда квартира обойдется в 8,9, а то и 10 миллионов рублей. При ЖСК от стоимости квартиры отнимаем 30%, и квартира обойдется в 2100 000 рублей, которые выплачиваются частями согласно Уставу.

Но одна из сложностей ЖСК состоит в том, что не все могут заняться открытием, не все верят в свои силы, сложно отыскать партнеров.

Другие преимущества объединений:

• землю под строительство многоквартирного дома администрация выделяет безвозмездно;
• готовый проект типового здания отдают кооперативу бесплатно;
• администрация района должна оказывать содействие в подключении дома к инженерно-технической инфраструктуре;
• есть льготные программы для льготной категории граждан.

Клиенты, не желающие брать займ на долгий срок и отдавать покупаемую квартиру в залог банку, могут оформить обычный потребительский кредит.

Множество российских банков предлагает массу программ кредитования с размером заемных средств 5-10 миллионов рублей. По ним не требуется поручительство или передача имущества в залог.

Основной недостаток – высокая процентная ставка, несравнимая с ипотечным кредитом: примерно 16-19% годовых. Но если покупатель квартиры планирует быстро рассчитаться с банком, оформить такой кредит логичнее: не придется тратить много времени на обременение жилой площади, затем на его снятие, оценку и другие необходимые процедуры.

Аренда

Другая альтернатива ипотеки – аренда с выкупом. Данная идея довольно привлекательна, особенно среди семей с небольшим доходом. Но такой способ приобретения жилой площади не получил массового распространения в России из-за популярности разных схем мошенничества.

Если тщательно заняться оформлением документов, можно выгодно договориться с хозяином квартиры. Некоторые владельцы жилой площади готовы идти на уступки в вопросе оплаты, особенно если квартира находится в отдаленных районах или арендатор – родственник.

Выкупом снимаемой квартиры можно получить неплохой вариант на вторичном рынке. Если семья с детьми долго снимает одно и то же жилье, она привыкает к району. Остаться в этой квартире будет для них желаемым вариантом.

Этот финансовый инструмент крайне непопулярен в России. Суть – долгосрочная аренда с правом последующего выкупа. После подписания договора лизинга лизингополучатель получает квартиру в пользование на длительный срок.

Лизингодатель – строительная компания или агентство. При истечении срока договора лизингополучатель вправе продлить его или выкупить жилье по остаточной стоимости.

Лизинговая сделка в своей финансовой составляющей очень выгодна, так как процентная ставка составляет всего 2 – 6% годовых, что существенно ниже ставок по ипотеке. Но среди российских лизинговых компаний подобные сделки встречаются не часто.

В лизинговой сделке задействовано три стороны: продавец квартиры, лизингодатель, лизингополучатель. Клиент должен вносить ежемесячные лизинговые платежи, которые учитываются, если лизингополучатель намерен выкупить квартиру и оформить ее в собственность.

Аванс составляет 10-50% от стоимости жилья. Договор лизинга заключается на срок до 10 лет. В собственность квартира переходит только после выполнения всех финансовых обязательств. Это главное отличие от ипотеки, где заемщик становится собственником сразу.

Лизинг экономит время клиентов, сокращает формальности. Достаточно предоставить паспорт, ИНН, свидетельство пенсионного страхования и анкеты заявителя.

Государственные программы

Из государственного и региональных бюджетов для поддержки отдельных категорий граждан выделяют средства, предназначенные для оказания им помощи с целью улучшить жилищные условия.

Это могут быть:

• субсидии (процентное соотношение от рыночной стоимости жилья);
• безвозмездная материальная помощь (материнский или семейный капитал);
• льготные ипотечные займы (со ставкой ниже обычной);
• социальные займы (доступны малоимущим, многодетным семьям, работникам бюджетных организаций).

Когда граждане при покупке новой квартиры продают старую. Люди решают улучшить свои жилищные условия, уже имя собственную квартиру, но полной суммы денег для оплаты нового жилья нет. Тогда они приходят в банк, чтобы оформить ипотеку.

Процесс оформления такой ипотеки:

• продавец (будущий заемщик) ищет покупателя на свою квартиру и при согласии сторон получает аванс;
• идет поиск новой квартиры;
• полученный аванс передают продавцу нового жилья (все авансовые деньги учитываются в авансовом договоре);
• гражданин подает заявку в банк с полным пакетом документов;
• если банк согласен, заключается договор купли-продажи, регистрируется в Регистрационной палате или МФЦ;
• покупатель первого жилья размещает в ячейке сумму по договору, которую затем получает продавец второго жилья, а доступ к ячейкам появляется после регистрации сделки;
• заемщик и банк заключают кредитный договор, и на покупаемую жилплощадь накладывают обременение;
• заемщик получает купленное жилье по акту приема-передачи.

Программы от работодателя

Некоторые работодатели (это относится в основном к крупным компаниям и холдингам федерального и регионального значения) поддерживают своих сотрудников финансово, выдают им льготные кредиты, субсидии, строят многоквартирные дома или предоставляют жилье в аренду. Процентные ставки обычно ниже, чем в банке.

Можно привести пример: ипотека от государственной компании Российские Железные Дороги (РЖД). Эта программа дает возможность сотрудникам указанной компании получить квартиру по льготным годовым ставкам.

Преимущество – небольшой первоначальный взнос, а иногда и его отсутствие. Также будущие собственники могут оформить специальную ипотечную субсидию, благодаря чему снизятся затраты на оплату задоженности.

Сотрудники РЖД получают по данной программе вторичное и новое жилье. Чаще всего квартиры в новостройках сотрудники получают в домах дочерней компании РЖД «Желдорипотека». Строятся специально в рамках данной программы. Займ оформляется под 2-6,5% в год.

Для получения таких ипотек необходимо отвечать следующим условиям:

1. Сотруднику не должно быть менее 19 лет, на момент погашения долга он не должен быть старше 65 лет.
2. В компании нужно проработать не менее трех лет.
3. Заработная плата. Размер зарплаты должен превышать размер ежемесячной платы долга в два раза.
4. Предоставляется ипотека только нуждающимся. Такое положение подтверждается с помощью справки. Еще лучше, если сотрудник состоит на учете в соответствующих органах.
5. Ипотеку выдают только сотрудникам РЖД. При увольнении сотрудника переводят на общие невыгодные условия по ипотеке.

Если в семье сотрудника есть несовершеннолетние дети, можно получить дополнительные субсидии, т.е. дополнительные метры.

Вариант с накоплениями – путь для терпеливых людей, у которых жилищный вопрос не стоит остро. Экономия и оптимизация семейного бюджета высвобождает дополнительные средства, которые затем идут на оплату части квартиры. Редкие семьи склонны к подобному варианту покупки жилой площади.

Рассрочка

Такой способ позволяет купить квартиру без уплаты процентов. Рассрочку выдает не банк, а застройщик, и условия диктует именно он. Недостатки: рассрочку выдают на короткий срок (обычно на время строительства дома, после чего нужно внести всю сумму полностью, иначе будут начисляться проценты).

Первоначальный взнос больше, чем при ипотеке. По рассрочке обычно продают квартиры в отдаленных микрорайонах, где спрос пока маленький, но бывают и исключения.

Рассрочка может подойти той категории покупателей, которые параллельно продают другое жилье, к примеру, свою старую квартиру. Обычно сбережений хватает на первоначальный взнос, а остальная сумма вносится через несколько месяцев, когда недвижимость реализуется на вторичном рынке.

Другая категория – клиенты, которые имеют большой первоначальный взнос и не желают связываться с ипотечным кредитом. Здесь рассрочка помогает избежать переплат по процентам.

Также рассрочкой иногда пользуются обеспеченные граждане, которые не желают выводить деньги из бизнеса или закрывать депозит в банке.

Преимущества:

• можно избежать переплат по процентам (если у покупателя есть деньги на первоначальный взнос и стабильный доход, а также если старая квартира будет реализована на вторичном рынке после заключения сделки по приобретению жилья в новостройке);
• гибкий график платежей (застройщики предлагают разные схемы выплат в рассрочку).

Недостатки:

• значительные промежуточные платежи, что может не подходить покупателям жилья эконом-класса (это касается короткой рассрочки, на 1-2 года);
• длинная рассрочка (на несколько лет) по срокам приближена к ипотеке, но застройщики обычно просят проценты на остаток.

У рассрочки при оформлении больше рисков, чем у ипотеки. Покупаемое в рассрочку жилье будет находиться в собственности застройщика, пока заемщик не сможет выплатить полную стоимость квартиры.

В ипотеке иначе – заемщик становится собственником сразу, но квартира находится в залоге у банка. Если застройщик обанкротится, и недостроенный объект передадут другой компании, новый застройщик может предложить заемщикам выплатить неоплаченные метры по новой стоимости.

Застройщики предлагают рассрочку почти без процентов, но оставляют за собой право менять процентную ставку, на что нужно обратить внимание при заключении договора.

Также нужно помнить о санкциях, если по платежам будет просрочка, и условиях расторжения договора.

Ипотечный кредит — далеко не единственный путь решить жилищную проблему. Кроме ипотеки вполне подходит участие в жилищно-строительном кооперативе, лизинг, оформление нецелевого займа, аренда жилья с последующим выкупом, помощь государства и работодателя.

Выбор есть, и необходимо подобрать тот, который подходит именно Вам. Сначала необходимо учесть все преимущества и недостатки таких путей.