Аукцион по продаже квартир

Как безопасно купить залоговую квартиру у банка

Подробно о способах приобретения состоящей под залогом квартиры. Правила защиты от опасных «мелочей», индивидуально присущих каждому способу выкупа залогового жилья

Выгода приобретения квартиры под залогом

Квартиру, торгуемую банком-залогодержателем после ее конфискации у неплатежеспособного заемщика, возможно приобрести дешевле схожих рыночных предложений. И не только квартиру – в базах залоговой недвижимости, на публичных торгах и аукционах выставляется самая разная недвижимость, включая загородные коттеджи и садовые участки.

Залоговой недвижимостью являются объекты, приобретаемые на заемные деньги. К примеру, на ипотечный кредит – жилье, купленное по банковскому займу, может быть изъято у собственника кредитной организацией при отсутствии своевременных кредитных выплат (Гражданский кодекс, статья 348).

Поскольку банку-кредитору залоговая недвижимость как объект собственности не интересна, его задача обратить такое имущество в деньги. Но реализация конфискованных квартир занимает иногда более года, что побуждает банковские организации снижать ценник выкупа. Известно три варианта покупки залогового жилья у банка и каждый требует покупательской внимательности, поскольку полностью небезопасен.

Банковский аукцион залоговой недвижимости

Данный способ реализации жилья, выступающего кредитным залогом – основной. Продажа недвижимости в таком варианте происходит при добровольном согласии должника и во внесудебном порядке (закон за №102-ФЗ, ст.55). Число ипотечных заемщиков по России возрастает ежегодно, а значит такие аукционы будут все чаще проводится.

Процедура аукциона стандартна:

• начальная стоимость лота устанавливается независимым оценщиком;
• задаток участников составляет 5% от начальной цены;
• побеждает лицо, назвавшее максимальную стоимость.

Проигравшим возвращается 5% задаток, а для победителя эта сумма вносится на счет покупки. Обычно первоначальная (оценочная) стоимость аукционной квартиры близка к рыночным ценам. Если же ее цена заметно ниже – существуют какие-то риски, которые участникам следует выяснить до торгов.

Отметим, что приобрести залоговую недвижимость с приличной скидкой в процессе аукциона практически невозможно. Банк заинтересован в достижении цены, сравнимой с предложениями вторичного рынка. В пылу аукционного азарта лот может даже оказаться дороже среднерыночных цен.

Помимо риска переплатить победители залогового аукциона нередко сталкиваются с неприятными сюрпризами по купленному жилью – наличия в нем прописанных, которых невозможно или затруднительно снять с учета. И тогда освобождение квартиры прошлыми жильцами займет много времени. До подачи аукционной заявки следует выяснить в регистрирующем органе (ЕГРН, домовая книга) число прописанных в залоговой недвижимости и торговаться только по лотам, где прописанных нет.

Публичные торги залогового жилья

На них торгуются квартиры, принадлежащие кредитным неплательщикам, которые отказываются на добровольную продажу с аукциона. Такая недвижимость оказывается на публичных торгах после судебных разбирательств (закон за №102-ФЗ, ст.56 и закон за №229-ФЗ, гл.9). Ее продажа происходит на сайтах, принадлежащих кредитным организациям или на специализированных платформах.

Недвижимый конфискат с обращенным взысканием на заложенное имущество проходит сложные процедуры торгов, возможные только по решению суда в пользу искового обращения кредитного банка.

Процесс публичных торгов примерно схож с аукционом – жилье приобретет участник, предложивший наибольшую цену. Однако при несостоятельности первых торгов, к примеру, из-за малого числа участников (Гражданский кодекс, ст.447 и 449), на вторых торгах недвижимость может быть выставлена по заниженной стоимости (обычно на 15%). Поэтому для выгодной покупки залоговой квартиры на публичных торгах нужно следить за выставляемыми лотами постоянно.

Основной риск публичных торгов – возможно признание их результата (договора купли-продажи) недействительным. Такое случается, например, при нарушениях правил торгов участниками или организаторами с целью влияния на результат. До участия в торгах следует выяснить действительную законность продажи интересующего недвижимого лота, истребовав у организаторов документальные сведения (к примеру, копию судебного акта). Второй момент – обязательно изучить положение, устанавливающее порядок торгов, на соответствие нормам Гражданского кодекса (ст.448).

Наконец, у бывшего собственника есть право оспаривания наложенного имущественного взыскания в трехлетний срок (Гражданский кодекс, ст.196). При удовлетворении жалобы судом гражданин, приобретший квартиру на публичных торгах и являющийся добросовестным покупателем, будет обязан возвратить залоговую недвижимость прежнему владельцу. Разумеется, затраченные им на покупку средства будут возвращены банком, но процедуры возврата займут время. Поэтому важно проверить факт конфискации по судебному решению, вступившему в силу и не оспариваемому прежним собственником.

«Подводным камнем» будет невозможность личного осмотра юридически конфискованного и реализуемого на торгах жилья до фактической покупки. Услуга осмотра залогодержателями (любыми), тем более судебными приставами не предоставляются. Доступен лишь внешний осмотр – фасад дома, его подъезд. Можно также выяснить данные о времени постройки жилья, о конструкционных материалах, пообщаться с жильцами.

Залоговые квартиры на онлайн-витрине банка

При неудачной реализации конфискованной недвижимости на торгах кредитные банки выкладывают данные по квартирам на собственных официальных сайтах. Обычно банками называется цена среднерыночного уровня. По каждому недвижимому конфискату банк гарантирует юридическую чистоту и полную прозрачность сделки.

Однако первостепенная цель банка – продать залоговую недвижимость максимально быстро, чтобы позволит организации закрыть долг с наименьшими убытками. И если банку не удается сбыть квартиру по рыночным расценкам за определенный срок (как правило, до полутора месяцев), он будет стремиться реализовать такое имущество дешевле. Ведь чем дольше нецелевой актив состоит на балансе кредитной организации, тем больше расходов потребует, а дохода не принесет. По некоторым недвижимым лотам банковских организаций скидки достигают половины изначальной стоимости и даже более.

Банки даже предлагают выгодные (с низкой процентной ставкой) кредиты либо бесплатный расчетный аккредитив покупателям, приобретающим недвижимость из их залоговых баз.

Приобретение квартиры из онлайн-витрины кредитной организации сопровождается минимальными рисками для покупателя. Но слепо доверять сведениям о прошлых владельцах жилья (его юридической истории), сообщаемых банком потенциальному покупателю, нельзя – данная организация не обязана информировать заинтересованных в покупке обо всех обстоятельствах по залоговой недвижимости.

Как и при публичных торгах, предлагаемые на банковских онлайн-витринах квартиры осмотреть лично заинтересованным покупателям невозможно. Приходится ориентироваться на данные, сообщаемые службой банка и на внешний осмотр жилого строения.

Покупка залогового жилья у заемщика

У собственника обремененной квартиры, ранее приобретенной на кредитованные банком средства, при затруднениях по ипотечным выплатам есть полное право самостоятельной реализации жилья и погашения оставшейся задолженности. Банки не могут продавать залоговую недвижимость, являющуюся частной собственностью, т.е. не состоящую под наложенным имущественным взысканием по суду. Но одобрение продажи банком-кредитором заемщику, намеренному продать объект залога для погашения долга, требуется всенепременно.

В закрытии долга перед банком заинтересованы оба – и кредитная организация, и заемщик. Реализуя жилую недвижимость (объект залога) покупателю должник проводит сделку договором купли-продажи, рассчитывается с банком и получает подтвержденное заимодавцем документально снятие обременения. Таким образом покупателю достается квартира, банку – деньги, а с прежнего собственника квартиры (получателя банковского займа) полностью снимаются обязательства по кредиту.

Преимуществом варианта приобретения ипотечного (залогового) жилья у заемщика непосредственно является полная доступность квартиры для осмотра и технического анализа приглашенными специалистами, т.е. для взвешенной покупки. Кроме того, заемщик определенно заинтересован в скорой продаже, чтобы получить денежную сумму на покрытие кредитной задолженности, а значит он согласится несколько снизить цену.

С другой стороны, перерегистрация права собственности на недвижимость покупателем допустима лишь после погашения банковского долга продавцом (заемщиком ипотеки), иначе обременения банк не снимет и Росреестр регистрацию не произведет. Но должник, выплатив сумму задолженности банку, может отказаться от передачи квартиры покупателю. Тогда у последнего возникнут длительные затруднения с возвратом средств (банк добровольно не обязан их отдавать третьему лицу) и с переоформлением перехода права собственности.

В результате потенциально выгодная покупка жилья может обернутся продолжительной судебной тяжбой, на протяжении которой покупатель не сможет пользоваться средствами, затраченными на покупку залоговой квартиры. Чтобы обезопасить себя при приобретении обремененной недвижимости, покупателю следует настаивать на заключении трехсторонней сделки между продавцом, покупателем и залогодержателем (банковской организацией).

Аукцион недвижимости — способ выгодно продать квартиру

Первое условие «аукциона» — наличие достаточного количества желающих, сообщает «Большой портал недвижимости». Будут они — торг между ними начнется сам собой. Не будут — ничего продавец не сделает. Как же сделать так, чтобы интересующиеся квартирой появились в «промышленных количествах»?

Ответ прост и очевиден — путем выставления цены, более низкой, чем в среднем по рынку. А какой именно? Тут мнения экспертов разделились, но не очень сильно: все ответы уложились в «вилку» в 10-20%. То есть если принять нормальную рыночную цену для данной квартиры в 100%, реклама продавца должна обещать ее за 80-90%.

Меньший дисконт смысла не имеет — покупатели его и не заметят. Больший, как ни странно, может сделать квартиру не привлекательной, а прямо наоборот: покупатели заподозрят неладное. Вовсе не обязательно, что они поймут, что их пытаются собрать на «аукцион» — бывают и другие причины, по которым объект, продаваемый чересчур дешево, лучше не покупать. Самая частая — некорректные правоустанавливающие документы, различные «темные пятна» в истории.

Единство места, времени и действа

Вторая проблема, стоящая перед продавцом-«аукционистом» — собрать всех участников вместе. Риэлторы утверждают, что часто никаких усилий прилагать и не приходится. «Если квартира будет выставлена дешевле рынка, не надо ничего придумывать: покупатели будут идти в то время, когда удобно вам», — говорит Андрей Банников, руководитель департамента вторичного жилья агентства недвижимости «Азбука Жилья». «Как правило, нет проблемы с тем, чтобы собрать желающих в одно время, — полностью соглашается Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании „НДВ-Недвижимость“. — Главное — это выставить квартиру действительно по привлекательной цене».

В крайнем случае, можно немножко «подвинуть» желающих во времени. Самый часто используемый здесь довод — занятость хозяина квартиры, он постоянно на работе. «Если цена действительно низкая, то большинство покупателей, мотивированных на покупку, легко подождут один или два дня, — говорит Илья Шкоп, председатель Совета Гильдии риэлторов Москвы, директор агентства недвижимости „Собственник“. — Их можно собрать вместе».

Когда просматривающих уже уговорили приехать в примерно одно время, есть риск, что показывающий немного опоздает. Несколько незнакомых людей, пытающих войти в один и тот же подъезд, наверняка перезнакомятся и поймут, зачем они здесь собрались — и «аукцион» начнется еще до входа в квартиру. Припозднившемуся на 5-10 минут хозяину останется только сердечно извиниться перед столь представительным собранием.

«Подставные» на торгах

Еще один прием — использование «подставных», т.е. знакомых продавца, которые вольются в ряды покупателей. Их задача — создавать конкуренцию, «разогревая» прочих участников на повышение цены.

Что говорят об этом специалисты? На быстро растущем рынке такие персонажи не нужны. «Никакие „подставные“ не сыграют лучше компании заинтересованных покупателей», — уверен Павел Бабанин, генеральный директор компании «CENTURY 21 MasterRealty».

Сколько на аукционах бывает фальшивых покупателей? Вряд ли продавец будет пытаться создать ажиотаж совсем уж на пустом месте. Например, реальный покупатель имеется только один, а продавец пригласит пятерых своих «агентов», стремясь создать иллюзию большого спроса на квартиру. Но вот во всяких «промежуточных» ситуациях (реальных покупателей пять, а продавец хочет сделать вид, что их семь) вполне может и попросить кого-нибудь из своих родственников или знакомых поучаствовать в «массовке». Тут уж все зависит от актерского мастерства этого человека, его задача —торгуясь «на повышение» с кем-нибудь из настоящих покупателей, не переиграть, фальшь в таких делах обычно хорошо заметна.

Заочная форма

В принципе, «аукцион» может быть и заочным. К примеру, на квартиру имеется покупатель, согласный купить ее за 5 млн руб. Продавец тоже согласен. Однако через некоторое время он (либо его риэлтор) звонит покупателю и говорит, что нашел желающего купить за 5,1 млн руб. Значит, либо нашему покупателю нужно прибавить цену (как минимум до тех же 5,1 млн, а лучше еще больше), либо квартира уйдет другому желающему.

Прием прекрасно работал до кризиса. На растущем рынке всегда много людей с деньгами, соображение о том, что есть другие потенциальные покупатели, никаких сомнений не вызывает. Сегодня — иначе, и первая мысль, которая придет человеку, которого пытаются таким образом «поднять», будет: «Блефуют! Нет у них никакого другого желающего!».

«Бывали случаи, когда из-за непрофессионализма и жадности агента продавцы теряли всех своих покупателей, — подтверждает Артем Артюхов, руководитель по развитию агентства недвижимости „Мэтр Роше-Запад“. — Иногда бывало и так, что продавец отказывал тем, кто хотел купить за 5 млн, гордо говоря, что он хочет 5,3 — а в итоге квартиру удавалось продать только за 4,8 млн руб.».

Одним словом, главной при работе с «заочниками» является задача убедить их, что другие претенденты на квартиру действительно существуют. А чтобы этого добиться, пояснил нам Феликс Альберт, президент компании «Хирш», покупателю показывают бумаги — обязательства, которые дают желающие приобрести квартиру, — с подписью и обязательно контактным телефоном.

Правда, такая форма для нашего рынка является пока диковинкой. Подписывать без лишней нужды какие-то бумаги наш человек избегает.

С другой стороны баррикады

Как же вести себя покупателю, если он обнаружил, что продавец затеял «аукцион»?

Прежде всего, не терять головы. Аукционы (не только квартирные, но и вообще любые) основаны на том, что покупатели приводятся в особое психологическое состояние, когда человек перестает себя контролировать. Соответственно, нужно не делать продавцу подобного подарка.

Второе — знать цены. Например, существует квартира, объективно стоящая 6 млн руб., а продавец выставляет ее за 5. Значит, можно торговаться на «аукционе» до 5,5 млн, даже 5,8 — все равно это вам выгодно. «Какая вам разница, аукцион или нет. Сходите и посмотрите, — философски замечает Илья Шкоп („Собственник“). — Хотеть провести „аукцион“ и суметь это сделать — разные вещи. Может быть, цена и не поднимется».

Оригинальный совет дает Андрей Банников («Азбука Жилья»): можно попробовать «перевернуть» ситуацию. «Сразу называйте цену на 30% ниже заявленной в объявлении, — рекомендует он. — Поиграйте в аукцион на понижение».

Резюме

Как и всякий технический прием, «аукцион» может дать или не дать нужный результат — это зависит как от квалификации организаторов, так и от общей ситуации на рынке. С другой стороны, никакие требования закона здесь не нарушаются, хотя, конечно, для покупателя ситуация не из приятных. Но если вы уж попали на это мероприятие, не теряйтесь, а попытайтесь добиться желаемых результатов.

Предложения месяца

В последние годы на рынке недвижимости появилось такое явление, как квартирные аукционы. Аукционный метод продаж вызывает огромный интерес среди риэлторов. Правда, для большинства все ограничивается теорией. Мол, «технология, наверное, хорошая, но в моем сегменте (локации) неприменима». При этом элитные брокеры уверены, что торги уместны для массового сегмента. А риэлторы, специализирующиеся на эконом-классе, считают, что аукционы – это для сегмента luxury. Провести аукцион пробуют немногие, и, как правило, попробовав один раз, отзываются о торгах негативно. Но есть среди риэлторов группа ярых сторонников аукционного метода продажи квартир. Брокеры уверены, что за этой технологией будущее. Портал «Элитное.РУ», опросив представителей крупных агентств недвижимости, попытался разобрать все плюсы и минусы аукционов, а также понять, кто может выиграть от этой технологии.

Аукцион без молотка

Метод, применяемый при продаже вторичной недвижимости, не имеет ничего общего с классическим аукционом, во время которого участники выкрикивают сумму, которую они готовы выложить за предлагаемый товар, а ведущий, подогревая интерес, отсчитывает «раз, два, три», ударяя в такт словам специальным молотком.

Технология, применяемая на российском рынке «вторички», не требует одновременного присутствия всех участников. Брокер, проводящий аукцион, как объясняет директор департамента элитной недвижимости «Метриум Групп» Илья Менжунов, подбирает несколько потенциальных клиентов, которым объявляется стартовая цена и сроки проведения торгов (обычно за несколько недель). Потом покупатели выдвигают свои предложения, и собственник выбирает самое выгодное.

– К сожалению, то, что сегодня на рынке недвижимости называют аукционом, по сути, является всего лишь рекламной акцией, направленной на привлечение максимального количества покупателей, – считает генеральный директор компании Point Estate Тимур Сайфутдинов. – Агентство заключает договор с собственником, согласно которому он берет на себя финансовые обязательства по рекламному и маркетинговому продвижению объекта. Затем квартира снимается с продаж на некоторое время, а после этого «периода тишины» выходит на рынок со скандально низкой стоимостью – на 30-60% ниже предполагаемой рыночной. Естественно, такая цена привлекает большое количество потенциальных покупателей. Они смотрят квартиру и обозначают сумму, за которую готовы купить. Затем выбирается несколько лучших предложений, и между ними устраивается торг. Кто больше предложил, тот, по идее, и стал счастливым обладателем продаваемого жилья.

Присутствующий на аукционе генеральный директор агентства ZIP Realty Александр Мальцев описывает квартирные торги следующим образом:

– В октябре я попал на аукцион. Из чистого интереса. Торги проводились на Кутузовском проспекте, который является районом моей локальной специализации, поэтому я и решил посмотреть на это действо. Была выставлена квартира площадью 148 кв. метров со стартовой ценой 19,1 млн рублей. При этом, на мой взгляд, квартира стоила 35-40 млн рублей.

Процесс выглядел следующим образом: на столе были разложены презентации, поэтажные планы и другие документы на квартиру. Риэлтор, проводящий торги, беседовал поочередно со всеми потенциальными покупателями. У каждого из них «аукционист» взял контакты, и, кроме того, дополнительно узнал, какую недвижимость и где они хотели бы купить. Наиболее общительные рассказывали и о личной жизни: семье, работе, детях, проблемах. В конце разговора риэлтор объяснил каждому, что купить объект за 19,1 млн он сможет только в том случае, если никто из конкурентов не заявит более высокую цену. После чего участники аукциона написали на листочках свои предложения. На словах почти все потенциальные покупатели добавили, что при необходимости готовы заплатить и больше.

В таком режиме аукцион работал два дня, затем начались телефонные переговоры, во время которых конкурентам лидера предлагали заплатить более высокую цену. В итоге победил человек, предложивший за квартиру 30 млн рублей. Владелец жилья посчитал, что этой суммы недостаточно, и отказался продавать. Недавно я видел в базах недвижимости эту квартиру. Продавалась она за 40 млн.

Почему не продали пентхаус в «Венском доме»

Широкую известность аукционный метод продажи жилья получил в 2014 году благодаря попытке реализовать на торгах один из самых на тот момент дорогих объектов столицы – пятиуровневый пентхаус площадью 1800 кв. метров в жилом комплексе «Венский дом» (на фото ниже).

Продажей пентхауса занималось агентство Blackwood, а для организации аукциона был привлечен президент профсоюза риелторов Public figure Александр Санкин, который, по сути, и является родоначальником аукционного метода продажи жилья в России. В своем аккаунте в сети Facebook господин Санкин пишет, что является тренером агентов-миллионеров и чемпионов рынка недвижимости.

Рыночную стоимость пентхауса в «Венском доме» на тот момент риэлторы оценивали в 40-70 млн долларов. Однако на аукцион этот лот был выставлен с шокирующей стартовой ценой 1 рубль. Торги были назначены на 19 марта 2014 года, но так и не состоялись.

– Нашумевшая история с аукционом в «Венском доме» тоже была не более чем рекламной акцией, – полагает Тимур Сайфутдинов. – Вокруг объекта был создан ажиотаж, но информационным шумом все и закончилось.

Слова риэлтора подтверждает и PR-директор Colliers International Марат Мурадян, который в тот момент руководил PR-службой в агентстве Blackwood:

– Торги так и не состоялись, но я считаю, что акция удалась. О том, что «самая большая квартира в Москве будет продаваться на аукционе со стартовой ценой в 1 рубль» звучало из каждого утюга. Об этом написали практически все московские издания, об этом говорили на всех федеральных каналах. В результате количество публикаций, радиоэфиров и других упоминаний в СМИ достигло тысячи.

Радость специалиста по PR понять можно, но вряд ли продавец дорогого пентхауса преследовал такие же цели. Собственнику нужно было продать объект, однако элитный пентхаус, несмотря на шумиху в СМИ, до сих пор не нашел своего хозяина. Илья Менжунов говорит, что пентхаус по-прежнему входит в ТОП-10 самых дорогих квартир столицы. Но владелец уже не надеется продать объект целиком. Как замечает председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева, собственник готов сделать нарезку и продавать пятиуровневую квартиру по частям.

Как продать квартиру быстро, но дешево

Однако во многом благодаря широкой маркетинговой компании по продаже пентхауса в «Венском доме» у Александра Санкина появились последователи. Сегодня, по оценке управляющего партнера агентства Blackwood Константина Ковалева, на рынке вторичной недвижимости Москвы работает порядка 30 риэлторов, которые специализируются на квартирных аукционах, и каждый из них примерно раз в месяц проводит торги по продаже дома или квартиры.

– Работают риэлторы-аукционисты, как правило, с самыми мотивированными продавцами жилья, – рассказывает Александр Мальцев. – Более того, нередко на этапе предварительных переговоров с собственниками они, проверяя, насколько сильно желание реализовать квартиру, советуют, например, владельцу не продавать, а сдавать недвижимость. И если тот все равно настаивает на продаже, начинается подготовка к торгам.

Сегодня при продаже жилья по классической схеме агентское вознаграждение составляет в среднем 3%, у аукционистов – 6%

Подготовка к аукциону ведется за счет средств собственника объекта. Деньги идут на рекламную кампанию по продвижение объекта, видео- и фотосъемку. Подготовка к торгам квартиры бизнес-класса, по словам Александра Мальцева, обойдется в 100-120 тыс. рублей, а элитного коттеджа, добавляет генеральный директор Vesco Group Алексей Аверьянов, может доходить до 500 тыс. рублей.

Владелец жилья обязан оплатить не только услуги риэлтора по проведению аукциона, но и комиссию от продажи объекта, если она состоится, добавляет Илья Менжунов. Комиссия у аукционных риэлторов тоже выше стандарта. Сегодня при продаже жилья по классической схеме агентское вознаграждение составляет в среднем 3%, у аукционистов – 6%.

– За некоторое время до проведения торгов квартира снимается с продаж, а потом выходит со скандально низкой стоимостью, – продолжает Тимур Сайфутдинов. – Естественно, такое предложение привлекает большое количество потенциальных покупателей.

Достаточно часто конечная цена на квартиру «не отбивает» заложенный в стартовую стоимость дисконт

Почему собственники жилья соглашаются оплачивать расходы на рекламу плюс двойную комиссию? Главный довод аукционистов: квартира будет продана быстро и дорого. В сегменте дорогого жилья сроки экспозиции квартир исчисляются месяцами, а загородные дома могут продаваться годами.

Аукционный метод помогает продать недвижимость в среднем за один-два месяца. При этом, уверяют апологеты аукционов, во время проведения торгов одни потенциальные покупатели подогревают других, включаются эмоции, ажиотаж и квартира продается выше рыночной цены, на худой конец – не ниже. Это в теории. На деле же покупатели, участвующие в аукционах, редко проявляют сильные эмоции.

– Довольно часто конечная цена «не отбивает» заложенный в стартовую стоимость дисконт. Недавно дом, который имел реальную рыночную цену в 3,5 млн долларов, был выставлен на аукцион по стартовой цене 1,8 млн – почти вдвое дешевле. Владелец и брокер рассчитывали привлечь большее число клиентов, создав с помощью демпинговой цены ажиотаж. «Трюк» не сработал: дом был продан за 2,3 млн долларов, – говорит Илья Менжунов. – Впрочем, если конечная предложенная цена не устраивает владельца, то он может отказаться от продажи – правила этого не запрещают. Но в результате только 30% аукционов заканчиваются заключением сделок.

Аукцион без обязательств

Компания Kalinka Group, заинтересовавшись новой технологией, решила провести торги по продаже квартиры в «Доме на Мосфильмовской». Начальная стоимость, по согласованию с собственником, была назначена в 75 млн рублей.

– Эта цена существенно ниже рыночной стоимости данной квартиры, хотя в небоскребе есть и лоты еще меньшей стоимости. Чтобы объяснить, на что были сделаны ставки, мы рассмотрим особенности дома и ценообразования в нем, – говорит председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева. – Дом имеет необычную конфигурацию, его линии изгибаются вдоль оси. Соответственно, внутренний каркас довольно сложен и квартиры имеют некоторые конструктивные особенности. К примеру, в некоторых лотах много столбов –конструкций, которые являются несущими, вследствие чего их нельзя демонтировать. В одной квартире их может быть и 4, и 8, и собственнику придется обыгрывать их в интерьере. Другие квартиры в этом доме не имеют хороших видовых характеристик, а у третьих не самая удачная планировка.

Квартира площадью 168 кв. метров, выставленная на аукцион, имеет всего одну несущую конструкцию. Она расположена на 50 этаже, который при строительстве планировалось оставить «для своих». Здесь самые высокие потолки – 5,3 метра против стандартных 3,2, то есть жилую площадь при желании можно еще увеличить, сделав антресоль. «Окна в пол» выходят на гольф-клуб и Мосфильмовский пруд, из гостиной видны МГУ и «Москва-Сити».

До начала аукциона квартиру изъяли из продажи на две недели и запустили обширную рекламную кампанию. Затем было назначено три дня, в которые потенциальные покупатели могли прийти и посмотреть квартиру.

Попытка продать квартиру с аукциона в этот раз успехом не увенчалась. Мы отметили, что покупатели с недоверием отнеслись к аукциону, многие из них не исключали, что незнакомая им схема может быть мошеннической.

Впрочем, нам удалось подогреть интерес к объекту: в эти три дня состоялось порядка 19 показов, собственнику было сделано много предложений. К сожалению, итоговая цена его не устроила. Начальная низкая стоимость лишь привлекает внимание к объекту, при этом в голове у владельца все равно существует нижняя планка цены, за которую он готов отдать свою недвижимость.

Риэлтор начинает и выигрывает

Кто же выигрывает от квартирных аукционов? Давайте рассмотрим плюсы и минусы всех участников торгов.

Продавцы. Никто из опрошенных порталом «Элитное.РУ» экспертов не смог вспомнить аукцион, на котором объект был продан выше своей рыночной стоимости. Тем не менее, 30% продавцов, участвующих в аукционе, соглашаются продать за предложенную цену. Но давайте вспомним слова Александра Мальцева о том, что эти люди изначально были мотивированы на продажу, то есть ограничены во времени. И, скорее всего, деньги от продажи квартиры им были необходимы на конкретные нужды. Но в результате месяц, требуемый на проведение торгов, был упущен, а на рекламную кампанию были потрачены деньги. Можно предположить, что продавцы, придавленные обстоятельствами, согласились на ту сумму, которую им предложили.

В общем, соглашаясь на продажу квартиры через аукцион, собственник должен быть готов, что его объект реализуется быстро, но дешево. Таких людей немного, впрочем, есть разные жизненные обстоятельства.

– Иногда владельцу необходимо очень быстро избавиться от квартиры, и он готов значительно снизить цену, – замечает Илья Менжунов, – но даже в этом случае гораздо быстрее и дешевле продавать объект традиционным способом, сделав хороший дисконт.

Покупатели. Известие о том, что тот или иной объект продается с большим дисконтом, вызывает интерес среди покупателей.

– Однако 90% потенциальных покупателей отсеиваются, когда узнают, что им придется участвовать в аукционе, проводимом неофициально, – делится Тимур Сайфутдинов. – А после отказа собственника продавать квартиру за ту сумму, которая была предложена, оставшиеся участники не понимают, зачем они тратили время, если объект нельзя купить по заявленной цене. Для того чтобы этот объект стал интересен покупателям, нужно проводить аукционы в соответствии со ст. 448 ГК РФ «Организация и порядок проведения торгов». Согласно этой статье все участники торгов вносят задаток, который возвращается, если человек не выиграл аукцион, или засчитывается в сумму покупки, если он стал победителем. Также законом предусмотрено, что победитель торгов имеет право обратиться в суд, если продавец уклоняется от выполнения своих обязательств по продаже выставленного на аукцион объекта.

Наши покупатели привыкли торговаться исключительно для понижения цены, а «игра на повышение» для них противоестественна

Но в этом случае продавцу придется выставлять квартиру или дом по цене близкой к рыночной, что на текущем рынке вряд ли привлечет большое количество желающих приобрести объект. А если не набирается критическая масса потенциальных покупателей и нет ажиотажа, рассуждает Алексей Аверьянов, то и результата не будет.

Риэлторы. Вот здесь появляется очень интересный момент. Аукционы на практике демонстрируют, мягко говоря, посредственные результаты, но их апологеты без устали доказывают, что это лучший метод продаж и за ним будущее.

– Можно предположить, что аукционный метод продаж выгоден для риэлторов, – замечает Илья Менжунов. – В процессе поиска участников для аукциона они могут собрать неплохую базу потенциальных клиентов со схожими потребностями и в дальнейшем предлагать им подходящие варианты жилья.

Есть и еще одни момент, ставящий под сомнение чистоплотность некоторых организаторов квартирных торгов. Чтобы создать ажиотаж вокруг объекта, риэлтор-организатор аукциона привлекает других риэлторов. Первому продавец объекта платит 6% от стоимости квартиры, если объект будет продан. Но из этой сумму организатор торгов должен заплатить половину партнеру-риэлтору, который привел клиента, купившего квартиру. Впрочем, если конечный покупатель привлечен самим аукционистом, то ему остается все сумма комиссии.

– Непрозрачный характер взаимоотношений при проведении аукционов вызывает много вопросов, – рассуждает Алексей Аверьянов. – Торги идут исключительно через организатора, который, преследуя свои собственные интересы, может и не донести до продавца информацию от партнера о наличии клиента с большим бюджетом, если у него есть свой прямой клиент.

Если продолжить мысль господина Аверьянова, то нельзя исключить, что организатор торгов может иметь постоянный круг потенциальных инвесторов, желающих приобрести объекты с большим дисконтом, и во главу угла ставятся интересы не продавца, а людей из этого круга.

В любом случае, на данном этапе аукционный метод вызывает огромное количество вопросов. А представители крупных риэлторских агентств уверены, что он не приживется в России.

– Эта технология не соответствует менталитету русского человека, – подытожил Илья Менжунов. – Наши покупатели привыкли торговаться исключительно для понижения цены, а «игра на повышение» для них противоестественна.

Дома, таунхаусы, коттеджи

Купить дома, таунхаусы, коттеджи с торгов — Москва

Добро пожаловать в интернет каталог лучших предложений загородной жилой недвижимости на торгах и аукционах по банкротству в России!

Для Вас мы подобрали дома, таунхаусы, коттеджи с торгов по банкротству, расположенные в Москве и области. Сейчас покупка жилой недвижимости с торгов по банкротству является одним из самых выгодных вложений средств ввиду низкой стоимости объекта (цена бывает ниже рыночной в разы).

Загородная жилая недвижимость попадает на торги после прохождения должником процедуры банкротства, таким же образом на аукцион попадают квартиры должников. Весь процесс относительно не сложный, но долгий. Стоит учесть также момент появления новых инвесторов, которые могут выступить в качестве конкурентов. Хороший объект всегда стоит на карандаше специалиста нашей компании.

Используйте 10 летний опыт наших специалистов❗

Чтобы приобрести жилую загородную недвижимость с торгов по банкротству необходимо быть аккредитованным на электронной торговой площадке, иметь ЭЦП (электронная цифровая подпись), собрать пакет документов, обойти конкурентов и выиграть торги. Специалисты компании InvestTorgi помогут купить дом, коттедж или таунхаус, подходящий под Ваши запросы и пожелания. Войти в аукцион можно на любом этапе до завершения аукциона. Впрочем, можно далее по цене договориться с победителем.

Мы решаем вопросы любой степени сложности вне зависимости от обстоятельств. Специалисты ИнвестТорги знают точно о наличии подводных камней в обстоятельствах продажи каждого объекта представленного в нашем интернет-каталоге. Мы вам обязательно поможем в решении Ваших инвестиционных задач.

На нашем сайте вы сможете найти продажу имущества по банкротству по всему спектру предложений.

Хочется отметить специализацию нашей компании на сопровождении сделок на торгах и аукционах с недвижимом имуществом, в котором специалисты нашей компании уже получили успешный опыт в течении 10 лет и более.

Особым спросом наших инвесторов пользуется аукцион домов в Подмосковье. Такие объекты попадают в наш интернет-каталог довольно часто. Все лоты аукционов и торгов проходят предварительную оценку нашими специалистами аналитиками. Наиболее интересные предложения Вы можете оценить на страницах нашего онлайн-каталога.

Основная специализация нашей компании состоит в том, чтобы наиболее результативно провести заказчика по процессу торгов до победы. Помощь в участии и сопровождение самих торгов банкротов отработана нашими специалистами до мелочей.

Пользуйтесь услугами профессионалов!

Мы обязательно Вам поможем купить с торгов нужный вам дом с максимальной эффективностью.

С уважением,
Компания №1 InvestTorgi торги и аукционы по банкротству.

Торги и аукционы по банкротству: суровая правда покупки недвижимости за 1% от стоимости

Торги и аукционы по банкротству – сегодня одна из самых популярных тем, связанных с вложением денег. И она интересует всех. Плюс ко всему закон о банкротстве физических лиц с 1 октября 2015 года вступил в силу, и теперь не только имущество организаций, но и обычных людей, которые не могут платить по своим долгам, будет продаваться по этой схеме.

В этом разделе разберем, насколько реальны рекламные обещания курсов о том, что после обучения вы сможете скупать имущество банкротов на аукционах за копейки.

Я купил недвижимость за 1 рубль, а потом проснулся…

Для начала сразу хочу сказать, что приобрести, например, двушку в Москве за 100 000 рублей или внедорожник Land Cruiser за 3000 рублей вряд ли получится. Нужно быть реалистами и понимать, что помимо вас, на торгах еще есть другие люди со своими интересами: арбитражные управляющие, а также профессиональные компании, для которых получение самых выгодных лотов – ежедневная работа.

Кроме того, ликвидные объекты чаще всего уходят с торгов еще до публичного предложения (см. ниже). Но давайте все же разберемся в том, как покупать имущество с торгов по банкротству по шагам.

Торги на аукционах по банкротству проводятся в 3 этапа:

1. Первый этап –торги на повышение. Имущество банкрота выставляется по рыночной цене. Дальше идут торги на повышение цены.
2. Второй этап – цена снижается на 10-30%, и организуется второй раунд торгов на повышение. Если победитель не был определен, далее идет публичное предложение.
3. Публичное предложение – наиболее интересный этап торгов для инвестора. Если в течение первых двух этапов покупатель так и не был найден, имущество выставляется на торги с шагом на понижение стоимости. Порядок снижения цены определяется арбитражным управляющим для каждого аукциона и указан в описании публичного предложения.

Как определяется победитель торгов на третьем этапе аукционов по банкротству

Ранее на этом этапе решала не цена (она была фиксирована), а именно скорость подачи заявки. Поэтому использовались автоматические системы, которые выполняли необходимые действия за участника сразу же, как только открывался очередной этап снижения стоимости на публичном предложении. Участнику необходимо было только решить, какая цена его устроит, и настроить робота на работу.

В качестве примера систем, которые использовались для подачи заявки на участие в торгах по банкротству, можно привести Аукционного робота для ЭТП — AuSe. Но мы ее не тестировали, ниже опишем методику, которую использовали.

Однако с 22 июня 2015 года были внесены поправки в федеральный закон от N 127-ФЗ (ред. от 29.12.2014 N432 п. 4 ст. 139 Закона о банкротстве) в части критериев определения победителя торгов посредством публичного предложения. И в итоге сообщение такого плана можно было встретить площадках аукционов по банкротству:

Как видите, теперь организаторы могут выбирать самостоятельно критерии определения победителя торгов (по старому – кто первый подал заявку или по новому методу – кто больше предложил цену). Поэтому настоятельно рекомендую сначала уточнять, каким образом будет выбран победитель торгов, чтобы потом не было неприятных сюрпризов. А также внимательнее ознакомьтесь с данными изменениями, чтобы знать все тонкости.

8 шагов для победы в электронных торгах по банкротству

Но что же все-таки нужно сделать? Все расписано по этапам:

1. Оформить электронную подпись для участия в торгах – около 5000-6000 рублей в зависимости от количества площадок и фирмы-изготовителя.
2. Найти объект недвижимости или другое имущество, которое хотите приобрести.
3. Пройти аккредитацию на электронной площадке, на которой выставлена на торги эта собственность. Процедура достаточно проста – вы заполняете заявление, передаете копии своих документов и подписываете их электронной подписью, полученной на первом шаге.
4. После аккредитации необходимо детально изучить документы на объект, которые прикреплены к лоту.
5. Дальше нужно связаться с арбитражным управляющим и выехать на просмотр объекта (крайне желательно, если стоимость имущества большая).
6. Потом надо перечислить на счет организатора торгов задаток (10-20% от стоимости имущества).
7. При открытии очередного этапа торгов подать заявку, если выигрываете – перевести оставшуюся стоимость покупки.
8. На финальной стадии оформить документы купли-продажи.

Где искать информацию о предстоящих торгах и аукционах по банкротству

Найти интересующую информацию легче, чем может показаться. Итак, условно поиск объектов (лотов) можно разбить на три группы:

1. Официальные источники, в которых публикуется информация обо всех торгах.
2. Конкретные площадки, на которых организуются торги по банкротству (см. ниже).
3. Сервисы-агрегаторы, которые собирают информацию из первых двух и выдают ее в более удобном и систематизированном виде.

Давайте разберемся подробнее с каждым из этих пунктов. На самом деле тут все довольно просто.

Официальные источники информации о торгах по банкротству:

• «КоммерсантЪ» (очень неудобный поиск). Есть все данные о банкротстве, по закону именно там обязаны публиковать;
• Единый федеральный реестр сведений о банкротстве (Федресурс).

Если вы боитесь что-то пропустить, можно проверять данные и там, и там. Но вообще смысла в этом нет.

TOP-10 самых крупных площадок, на которых проходят торги с аукционов по банкротству:

• Российский аукционный дом (lot-online);
• Центр реализации;
• Сбербанк АСТ;
• Межрегиональная электронная торговая система;
• «Фабрикант»;
• utender.ru;
• B2B-центр;
• электронная площадка «Аукционы Сибири»;
• Аукционный тендерный центр;
• RUSSIA Online.

Вы сами видите, как распределяется поток имущества. Исходя из этого, можете выбирать, каким площадкам больше всего уделять внимания.

Сервисы поиска лотов аукционов по банкротству

Третья категория площадок – сервисы поиска лотов аукционов по банкротству. По сути, они являются агрегатами, которые собирают информацию о торгах с других площадок и предоставляют ее в удобном виде.

Список сервисов-агрегаторов для подбора лотов:

• bankrot-pro.com;
• bankrot.pro.

Реальный случай из моей практики: интересная квартира в Подмосковье, квартиры в этом же доме стоят 5 000 000 рублей, а на публичных торгах выставлена квартира за 1 000 000. Глаза загорелись, и я начал звонить.

В условиях было прописано, просмотр объекта и документов(!) осуществляется в среду с 10:00 до 11:00. На запросы по электронной почте приходили готовые отписки, что, мол, приезжайте и смотрите, порядок ознакомления описан в публичном предложении.

Когда я дозвонился до управляющего, мне сказали примерно так: вы знаете, до вас уже 40 человек подали заявку, можете не тратить свое время.

Далее я поискал в истории торгов в «Коммерсанте» по номеру объекта информацию о том, как проходили торги ранее. Оказалось, что это уже не первое публичное предложение по данному объекту, и за последний год минимум 3 победителя торгов отказались от его приобретения. Стало очевидно, что там есть подводные камни.

Примеры покупки и перепродажи имущества банкротов — жилая недвижимость

Олег Селифанов опытный инвестор, который занимается поиском, покупкой и перепродажей имущества банкротов.

Фрагмент видео со всероссийской конференции инвесторов «Инвестирование в недвижимость — 2016»

Как выгодно продать нежилое помещение в маленьком городе

Фрагмент видео со всероссийской конференции инвесторов «Инвестирование в недвижимость — 2016»

2 стратегии инвестирования в имущество банкротов

Самое главное: вы должны понимать, что если будете всем заниматься лично, то это больше работа, чем инвестирование в недвижимость. То есть сам по себе процесс мало похож на получение пассивного дохода.

Для того, чтобы иметь возможность рассчитывать на неплохую прибыль, конечно, стоит пройти курс по работе с аукционами и на практике провести несколько сделок. Сейчас рынок имущества банкротов растет, но вместе с ним увеличивается и количество его участников.

С чего начать обучение торгам по банкротству

Мы регулярно организуем онлайн-семинары с различными проверенными специалистами по обучению торгам. Прежде всего изучите этот бесплатный курс от нашего эксперта. В отличие от многих тренеров-теоретиков он сам постоянно выигрывает очень интересные лоты за счет своей авторской методики поиска недооцененных активов в недвижимости.

Пассивная стратегия инвестирования в имущество банкротов

Возможно, для вас более интересной будет именно пассивная стратегия инвестирования в аукционы по банкротству. Если у вас, также как и у меня, от чтения юридической макулатуры слипаются глаза и тянет в сон, рекомендую рассмотреть работу через посредников. Они берут комиссию за то, что участвуют в торгах по банкротству за других.

Да, вы получаете меньше. Но зато экономите кучу времени и можете сосредоточится на том, чтобы привлечь дополнительные инвестиции для приобретения имущества банкротов.

Схема работы с посредниками на аукционах по банкротству

Существует много профессиональных (и не очень профессиональных) команд, которые не только обучают, как купить недвижимость на аукционе по банкротству, но и могут приобрести объект за вас. В этом случае вы выплачиваете комиссию около 20%.

Мы бы рекомендовали продумать схему работы, в которой посреднику будет выгодно выкупить объект дешевле. К примеру, платить фикс плюс % от разницы в оптимальной цене лота и достигнутой. Правда, тут стоит помнить, что в торгах на понижение цены не всегда будет выигрывать тот, кто первым сделал ставку на очередном этапе.

Информация обновлена!

Поскольку мы практически ежедневно получаем просьбы кого-то порекомендовать, мы договорились с компанией, которая давно на рынке аукционов. Она не только обучает, но еще и активно участвует в торгах с профессиональной командой юристов и других специалистов, знает все уловки и хитрости арбитражных управляющих.

Если Вы рассматриваете инвестиции в аукционы по банкротству под ключ и готовы инвестировать от 1 млн. рублей, напишите нам на по пунктам:

1. Что бы вы хотели купить (коммерческую недвижимость, жилую или другие активы).
2. Регион(ы), в которых рассматриваете покупку. Можно несколько.
3. Сумму, которой располагаете для инвестирования в аукционы по банкротству на данный момент.
4. Свои контактные данные, куда вам позвонить. Другие способы связи тоже пригодятся.
5. Если есть понимание, какая доходность от сделки для вас является минимальной, тоже укажите (срок сделки от 2-3 месяцев и больше в зависимости от вида имущества).

Если вы не хотите переписываться, а желаете поговорить с живым человеком, звоните в офис. Вашу информацию запишут и вместе с пожеланиями передадут тому, кто работает по этому направлению.

У торгов по банкротству есть подводные камни и опасность нарваться на мошенников

Леонид Васильев занимается составлением базы ликвидных объектов с аукционов по банкротству и знает, какие могут скрываться подводные камни при поиске недвижимости. Он также умеет определять мошеннические схемы и бороться с ними. Узнать больше об опыте этого специалиста вы можете в рамках нашего курса.

Законы о несостоятельности и банкротстве

Напоследок рекомендуем изучить законодательство, которое регламентирует аукционы по банкротству. Напомним, что с 1 октября 2015 года закон о банкротстве физических лиц вступил в силу.А для юридических лиц процедура продажи имущества с аукционов по банкротству регламентируется законом «О несостоятельности (банкротстве)» в РФ N 127-ФЗ от 26.10.2002. Его стоит изучить в первую очередь.

В случае банкротства юридического лица по решению суда его имущество (недвижимость, спец.техника, материалы и оборудование, а также дебиторская задолженность) передается арбитражному управляющему. И тот организует торги по банкротству.

Новый закон о банкротстве на территории республики Крым и Севастополя

Есть также отдельный федеральный закон от 29.06.2015 N 154-ФЗ «Об урегулировании особенностей несостоятельности (банкротства) на территориях Республики Крым и города федерального значения Cевастополя и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Текст закона можно почитать тут. . Следите также за всеми поправками, это очень важно.

Покупка недвижимости банкротов: правила проведения и участия в торгах

На аукционах по банкротству можно приобрести ценное имущество намного выгоднее, чем на соответствующем рынке, при этом с меньшими рисками и становясь полноправным владельцем сразу. Покупать недвижимость банкротов проще, чем оформлять ипотеку: не нужно получать ничьё одобрение, нет процентов и переплаты, нет рисков потери собственности из-за разногласий с банком. Чтобы воспользоваться преимуществами, которые дают торги, нужно знать, как это сделать правильно.

Что такое аукцион по банкротству

Речь идёт о системе электронных торгов, куда попадает имущество должников, официально признанных несостоятельными. Недвижимость на торгах по банкротству реализовывается быстро, а деньги идут в счёт погашения обязательств перед кредиторами бывшего обанкротившегося лица.

Цена жилплощади с обременениями на аукционе может упасть до 70% от первоначальной. Но при покупке такого объекта новый владелец не сможет полноправно распоряжаться им (продавать, обменивать, давать в залог) до полного снятия обременений.

Собственность выставляется на аукцион по судебному решению. Принять участие в торгах разрешено всем желающим, они проходят довольно прозрачно и с общими правилами для всех.

Как проводится аукцион

Реализация имущества юридических лиц, ИП и граждан осуществляется сразу после банкротства, как только лицо признают несостоятельным. Торги проводят в два или три этапа. Если на первом участники повышают ставку на недвижимость на торгах по банкротству от начальной цены, на втором фактически делают то же самое, только стартовая цена снижена, то третий привлекателен ещё больше – претенденты предлагают свою сумму, которая может быть в два или три раза меньше рыночной. С аукционов продаётся практически всё, от техники до крупных недвижимых объектов.

Участники торгов вносят определённую денежную сумму сразу для подтверждения своих намерений. Эти деньги после возвращаются всем, кто выбыл, поэтому финансовых рисков нет.

Период продажи и ставок ограничен и побеждает тот, кто предложит наивысшую цену.

Как принять в нем участие

Чтобы купить недвижимость на торгах по банкротству, нужно выполнить условия участия в нём. Порядок действий и требования:

• Получите личную цифровую подпись (ЭЦП). Действует такая всего год и при её оформлении следует обратить внимание, к каким ресурсам она даёт доступ (разные компании дают не одинаковые возможности, стоимость тоже отличается).
• Пройдите бесплатную аккредитацию на аукционе, зарегистрировавшись и отправив онлайн отсканированные документы. Для граждан это ИНН и паспорт. Проверка документов занимает до пяти дней.
• Выберите лот, внимательно прочитав сопутствующие документы (оценка, права собственности, прочее).
• Настройте программу для работы с цифровой подписью. Доступ к нужным программам и инструкции работы с ними выдаёт компания, которая оформляет для вас ЭЦП.
• Направьте заявку на участие в торгах и внесите задаток. Заявка заполняется в электронном виде на сайте аукциона. Деньги перечисляются на расчётный счёт с отправкой отсканированного ориг8инала платёжного поручения организатору.

В течение получаса от внесения задатка статус вашей заявки изменяется на зарегистрированную. Уведомление о том, что вас признали участником торга или вам в этом отказано, приходит в личный кабинет в течение 5 дней. Отказ приходит в случае неправильного оформления заявки или из-за не полностью поданных документов.

Номера участников и предложенная ими цена находятся в открытом доступе, но личные данные (Ф. И. О., наименование юридического лица) скрыты. Условия аукциона не одинаковы, один шаг может быть, например, минимум 0,5% от стоимости объекта, или максимум 10% от этой цены.

Какое имущество можно приобрести

На аукционе по банкротству перечень реализуемого имущества очень широкий, купить здесь можно в том числе:

• квартиру, частный жилой дом или часть жилплощади;
• нежилую недвижимость, здания коммерческого, производственного назначения, заводы;
• земельный участок;
• автомобиль и другие транспортные средства;
• специализированное оборудование и спецтехнику;
• бытовую технику;
• ценные бумаги и права требования;
• товарный знак юридического лица, прочее.

Поскольку об открытой распродаже вещей банкротов знают не все, есть хороший шанс купить квартиру на торгах по банкротству максимально недорого. Чем меньше претендентов на недвижимость на торгах, тем выше шанс каждого участника. Но автомобили, квартиры, дома на аукционах также отслеживают агентства и скупщики. Как покупать недвижимость физическим лицам рассмотрим подробнее.

Три категории имущества на торгах

Электронных торговых площадок десятки, новые предложения по всей России появляются на них ежедневно. Через них проводится продажа имущества всех банкротов, от простых граждан и муниципальной собственности до крупных разорившихся компаний. Здесь можно найти даже недвижимость в новостройке, и всё выставленное имущество на торгах делится на три категории. На правила покупки это не влияет, но есть свои нюансы.

Залоговое имущество

Это недвижимость, под которую должник брал кредит и не выплатил его. По условиям договора банк забирает такую собственность в своё распоряжение и в срочном порядке продаёт её по сниженной цене, чтобы покрыть свои убытки.

До покупки рекомендуется проверить залоговое имущество на юридическую чистоту и убедиться, что других проблем с данной недвижимостью у банкрота не было или они легко решаемы.

Арестованное имущество

В отличие от залогового, арестованное имущество попадает на аукцион в результате конфискации по решению суда в разных имущественных спорах. Оценку стоимости недвижимости проводит зачастую тоже суд, эта цена считается действительной и на момент продажи.

Имущество без обременений

Наиболее привлекательная, с большей вероятностью юридически чистая недвижимость. Её выставляют на торги, например, если обанкротилась компания, имеющая в собственности жилплощадь для временного проживания сотрудников. Соответственно, претендентов на такие лоты обычно больше.

Не бойтесь конкуренции. Как показывает практика, часть претендентов из-за неправильного оформления документов, некорректной заявки отсеиваются. Главное вовремя подать ставку, которая перебьёт остальные и будет оставаться выгодной для вас.

Три этапа продажи недвижимости

О дате проведения аукциона арбитражный управляющий сообщает публично за месяц до его начала. Стартовая цена лота всегда ниже рыночной и организатором же устанавливается цена шага (размер минимальной ставки участников).

Всего выделяют три стадии продажи имущества банкротов, будь то предприятий или физических лиц. Проводятся они последовательно, каждый следующий – только в том случае, если объект не был продан на предыдущем этапе. И с каждой последующей можно приобрести жилье выгоднее.

Первичные торги

На этом этапе определяют стартовую цену лота, подают заявки с предложениями участники торгов. Недвижимость зачастую выкупается не доходя до второго этапа. Как показывает статистика, из 100% всех лотов выкупается 60%. Участники экономят на покупке 10-15%.

Повторные торги

Начинаются, если первичные не были успешными и имущество не выкуплено. Правила участия и условия аналогичны, но стартовую стоимость снижают на 10-15% от той, которая была на первичных торгах. Выгода для покупателей ощутимая, около 30%, сравнивая с рыночной ценой.

Публичное предложение

Приобретение недвижимости по факту проведения публичного предложения в два или в три раза дешевле, чем по рыночной цене. Принцип таких торгов не такой, как на первых двух этапах, так как в ходе торгов стоимость лота не повышается, а снижается. Например, если купить квартиру даже в середине аукциона, это на 50, а то и на 70% экономия. Подобных предложений не найти больше нигде.

Основные электронные торговые площадки

Для покупки недвижимости на аукционах по банкротству в России существует несколько видов информационных источников и несколько электронных торговых площадок. Информация о проведении торгов открытая, поэтому чтобы найти все предложения в Москве, Санкт-Петербурге, любом другом городе или посёлке можно воспользоваться:

• • непосредственно электронными аукционами (ЕФРСБ, Сбербанк АТС и другие);
  • сайтом и еженедельным выпуском газеты «Коммерсантъ»;

• сайтами агрегаторами, которые собирают сведения с разных электронных аукционов.

Для принятия решения оценивайте ликвидность недвижимости и ситуацию на рынке в вашем населённом пункте, чтобы покупка была выгодной.

Единый федеральный реестр сведений о банкротстве

Это база, где размещены все доступные данные о торгах имуществом должников. ЕФРСБ имеет собственный официальный сайт – https://bankrot.fedresurs.ru/.

Преимущество федерального реестра в том, что на нём информация самая полная и о предстоящем аукционе появляются сообщения всегда заранее.

Сбербанк АСТ

Хороший ресурс с удобным, полным и понятным интерфейсом. Сайт электронного аукциона Сбербанк АСТ – http://sberbank-ast.ru/.

Здесь реализовывается недвижимость и прочее имущество обанкротившихся компаний, которые по разным причинам не смогли погасить кредит. Единственный недостаток площадки это сравнительно небольшое количество лотов.

Фабрикант.ру

Один из лучших аукционов, главный плюс которого – постоянно большое количество лотов. Официальный портал – https://www.fabrikant.ru/.

На этой электронной торговой площадке можно найти недвижимость во всех экономических отраслях и по всем регионам России.

Центр реализации

Ещё один крупнейший аукцион, где много предложений по продаже имущества юридических лиц банкротов. Посмотреть список доступных лотов по банкротству можно прямо сейчас по ссылке – http://bankrupt.centerr.ru/.

Как и остальные, за исключением ЕФРСБ, это зарегистрированная саморегулируемая организация.

Электро торги

Хорошо себя зарекомендовал аукцион Electro Torgi (http://bankrupt.electro-torgi.ru/). Его функционал простой и понятный даже новичкам, а количество единовременно размещённых лотов предоставляет заинтересованным неплохой выбор. После регистрации на сайте можно оформлять заявки по общим правилам.

Как определяется победителя торгов

В соответствии с законодательными поправками, внесёнными в июне 2015 года, победителем торгов по банкротству является тот, кто предложит цену больше остальных. Прежние правила, где выкуп имущества оформлял человек, первым подавший заявку, теперь не действительны.

По завершению срока аукциона арбитражный управляющий обязан в период пяти рабочих дней направить победителю договор продажи. В течение следующих пяти дней от факта получения этого документа победитель должен дать управляющему свой ответ. Если ответ не поступил, управляющий по истечению пятидневного срока направляет договор участнику, второму в списке после победителя, при этом первый победитель лишается внесённого задатка.

Если на аукционе по лоту подана лишь одна заявка, управляющий может, как предложить договор купли-продажи единственному участнику, так и признать торги несостоявшимися.

Организатор составляет протокол по факту проведения аукциона в течение получаса после его завершения. После ему даётся три рабочих дня на оформление протокола с подведением итогов и признанием победителя. Участники, не ставшие победителями, получают свой задаток обратно в 100% размере.

Возможные подводные камни

При покупке арестованного или залогового имущества стоит проявить особую бдительность. Несмотря на то, что на площадке электронных торгов наткнуться на мошенников риск очень маленький, есть и другие подводные камни:

• обременения недвижимости, снимать которые придётся новому владельцу после покупки – чтобы обезопасить себя, лучше заранее проконсультироваться с юристом относительно выбранного лота;
• на жилплощади зарегистрированы несовершеннолетние, недееспособные лица или прежние жильцы не захотят выселяться – чревато судебными тяжбами;
• подача иска на арбитражного управляющего от имени проигравших участников, которые могут посчитать, что торги проходили с нарушениями и с требованием аннулировать результаты (на практике встречается редко).

Помимо этого не всегда реально посмотреть недвижимость своими глазами до её приобретения, располагать придётся в основном описанной информацией, фотографиями. Старайтесь выбирать лоты в пределах географической доступности, чтобы иметь возможность визуально с ними ознакомиться как минимум снаружи.

Но что зависит сугубо от покупателя – риск убыточной покупки, если поторопиться и назначить за лот высокую цену, не оценив рентабельность покупки и рыночные цены на недвижимость в городе.

Покупка квартиры у банка или с торгов по банкротству: риски покупателя

Есть вопросы? Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (800) 350-13-94 — Федеральный номер

8 (499) 938-42-45 — Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 — Санкт-Петербург и Лен. обл.

Во время кризиса совершать выгодные покупки вдвойне приятнее. В особенности это относится к крупным приобретениям – недвижимости, например. Многие граждане России покупают жильё на заёмные средства, но в последнее время население стало больше интересоваться покупкой жилплощади на аукционах, так как сумма экономии достаточно велика. Но такая сделка означает присутствие определенных рисков. Более подробно об этой процедуре и возможных последствиях рассказано далее.

Суть аукциона по банкротству

Торги, где на продажу выставляются объекты недвижимости, принадлежащие лицу-банкроту (физическому или юридическому), называются аукционом по банкротству. Полученные от реализации имущества средства передаются кредитору в счет погашения долга.

Справка: Для заёмщика подобные сделки крайне невыгодны, но позволяют покрыть задолженность перед кредитной организацией.

Торги осуществляются в три основных шага:

1. Первичные на повышение. Этот этап означает, что сначала объект недвижимости попадает на аукцион по среднерыночной стоимости. Постепенно цена возрастает, но если покупателя не нашлось, то выполняется переход лота на следующую стадию.
2. Повторные. В ходе данной процедуры стоимость имущества снижают на 10-20%, после чего начинается второй круг повышения. Но если и на этом этапе найти желающих купить объект не обнаружилось, то помещение переходит на завершающую ступень.
3. Публичные. Для потенциальных покупателей эта фаза является самой привлекательной. Согласно условиям проведения такого аукциона лот продается с определенным шагом на снижение цены.

Риски покупки квартиры с торгов по банкроству перечислены ниже.

Кто продавец

Есть несколько типов лиц, которые реализуют имущество банкротов. К ним относятся:

• госучреждения;
• кредитно-финансовые организации;
• коммерческие компании и предприятия.

Государственные учреждения

Для отделений недвижимого имущества регионов и населенных пунктов такой вариант продажи городских и муниципальных помещений является единственным законным способом. К примеру, можно рассмотреть Москву. Городские аукционы проводятся регулярно. Со списком выставленных на торги объектов и их стоимостью можно ознакомиться на веб-странице отдела московской недвижимости. Причем в аукционе участвуют помещения самых разных сегментов:

• от элитного жилья до самого экономичного варианта;
• вымороченные квартиры (когда владелец имущества умирает, а жилплощадь передается в собственного муниципалитета в связи с отсутствием наследников);
• жилые помещения, на которые отсутствует спрос из-за отдаленного месторасположения.

Такая недвижимость не может рассматриваться в качестве жилья для граждан, стоящих в очереди на улучшение жилищных условий (в основном, по техническим характеристикам). Поэтому подобные квартиры реализуются с помощью аукциона.

ГУП «Моссоцгарантия» также продает недвижимость вторичного рынка посредством торгов. Это учреждение реализует недвижимое имущество, которое выкуплено у граждан преклонного возраста в обмен на предоставление финансовой поддержки государства. В данной ситуации заключается соглашение на проживание с иждивением до конца жизни человека или на проживание в социальном доме.

Кредитно-финансовые организации

Огромное число недвижимых объектов предлагаются на продажу банками. Подобные аукционы проводятся независимо от госвластей. К примеру, заемщик отказывается уплачивать ссуду и не хочет продавать жилья для погашения задолженности. Тогда кредитор инициирует процедуру объявления клиента банкротом путем подачи судебного иска и выставляет помещение на продажу.

Полезно: При этом неважно, из-за чего квартира считается залоговой: ипотека или целевой займ. Реализация недвижимости подобным образом является крайней мерой для должников.

Коммерческие компании и предприятия

Жилая недвижимость коммерческих организаций, объявленных банкротами, также является объектом продажи с торгов. Но доля вторжилья от обанкротившихся организаций относительно госструктур и банков относительно мала.

Стоимость

Аукционный тип продаж означает, что предлагаемые цены существенно ниже рыночных, но продавец не может предоставить такую гарантию. Новым собственником будет тот покупатель, предложение которого будет более выгодным, то есть с наибольшей стоимостью.

Факт: На основе анализа статистических данных выявлено, что цены на квартиры, купленные на открытых торгах, ниже среднерыночных примерно на 5-10%.

Наиболее выгодные лоты со стоимостью намного ниже рыночной продаются на аукционных продажах закрытого типа, куда допускается только ограниченный круг участников. На публичный аукцион, как правило, выставляется неликвидное жилье, т.е. проблемные помещения вторичного рынка. Поэтому такой вариант приобретения жилплощади не очень востребован обычными гражданами. На сегодня предложение недвижимого имущества намного выше потребительского спроса, то есть покупатели могут выбрать среди огромного множества квартир наиболее подходящую по всем параметрам (площади, месторасположению, цене и пр.). А с торгов недвижимость в основном приобретается инвесторами, которые затем перепродают ее с выгодой для себя.

Риски покупателя при покупке залоговой квартиры весьма существенны. Особое внимание следует уделить чистоте сделки с юридической стороны. Если жилье выставлено на торги, это не значит, что оно прошло проверку документации. С юридической точки зрения способ покупки жилья не имеет значения. Поэтому лучше обратиться за помощью к квалифицированному специалисту, который проконсультирует по всем необходимым вопросам и проведет сделку.

Интересно: При обычной купле-продаже в сделке участвует две стороны – продавец и покупатель. Если же жилье продается с аукциона, то добавляется третий участник – организатор торгов. При обнаружении нарушений проведения аукционной продажи есть возможность признания сделки недействительной.

Преимущества

Несмотря на то, что риски покупки квартиры в залоге у банка достаточно велики, существует и существенные плюсы подобной сделки:

1. Приобретение жилплощади с торгов полностью освобождает продавца от возможности банкротства. В данной ситуации конкурсные управляющий не может обжаловать куплю-продажу в связи с заниженной стоимостью объекта. При обычной же сделке такой вариант развития событий вполне возможен.
2. Более низкая стоимость по сравнению с рынком.

Недостатки

Минусов рассматриваемого варианта покупки жилья намного больше. Поэтому, прежде, чем купить жилплощадь на аукционе, следует учесть вероятность возникновения проблемных ситуаций. К недостаткам аукционного приобретения квартиры относятся нижеприведенные случаи.

Судебные разбирательства предыдущего владельца

Покупка квартиры в залоге у банка может повлечь столкновение с судебными тяжбами предыдущего собственника. Фактически покупатель приобрел свободное жилье, но прошлый владелец может не соглашаться со своими потерями и желает возвратить свою жилплощадь назад с помощью подачи заявления в суд и обжалования аукционной продажи. Решение суда предугадать невозможно – оно зависит от обстоятельств каждого конкретного случая.

Задолженность за ЖКХ

Немаловажным недостатком покупки жилья с аукциона является возможность получения вместе с квартирой большого долга за коммунальные услуги. К примеры, бывшие собственники не оплачивали ЖКХ, а обслуживающие организации отключили электроэнергию, газ, отопление и пр. Чтобы старые долги были списаны, новому собственнику потребуется немало времени, чтобы разобраться с управляющими компаниями или обратиться в суд.

Прописанные жильцы

Очень часто встречаются ситуации, когда в приобретенной квартире имеются зарегистрированные лица. В этом случае действовать можно только через суд. Но если среди прописанных жильцов есть несовершеннолетние, то выписать их невозможно.

Покупка муниципального помещения

Приобретение жилья у муниципалитета также рискованно. В данном случае может присутствовать лицо, которое отказалось приватизировать помещение. К примеру, жилплощадь была приватизирована своевременно. Но один из зарегистрированных жильцов в силу определенных причин не пожелал принять право приватизации. То есть, он не вправе проводить сделки с квартирой, но может проживать в ней и пользоваться. Это право остается неизменными даже при переходе права собственности.

Скрытое обременение

Еще одним риском покупки квартиры с торгов является возможность обнаружения скрытого обременения, когда жилплощадь приобретается у предприятия-банкрота. К примеру, организация предоставляла своим сотрудникам жилье по соглашению соцнайма, но после банкротства предприятие полностью ликвидируется, а его имущество выставляется на аукцион. В данном случае необходимо иметь ввиду, что те жильцы, которые поставлены в очередь на улучшение жилищных условий или получившие служебную жилплощадь до того, как был введен Жилищный кодекс РФ, не могут быть выселены без предоставления им иного помещения.

Состояние помещения

Обычно провести осмотр объекта недвижимости перед аукционом невозможно, то есть потенциальные покупатели не могут оценить его состояние перед покупкой. Впоследствии может быть обнаружено, что в квартире нет дверей, сантехники, плиты, имеется плесень и прочие недостатки.

Таким образом, рассмотрены потенциальные риски покупателя при покупке квартиры у банка, муниципалитета или коммерческой организации. Данный вариант приобретения жилья может повлечь множество последствий, о возможности появления которых следует задуматься заблаговременно.

Время чтения: 9 минут

Банкротство – это процедура признания финансовой несостоятельности должника. Ключевая ее особенность в том, что все ликвидное имущество должника, как юридического, так и физического лица, в процессе банкротства реализуется с публичных торгов. Уценка лотов позволяет приобрести дорогостоящее имущество, например, недвижимость, со скидкой в 30 % и даже больше. Давайте выясним, что такое публичные торги и как купить имущество на торгах по банкротству.

Общая информация о торгах

Аукционы и публичные торги по банкротству – это система торгов, главной целью которой является распродажа имущества должников, неспособных самостоятельно погасить свои финансовые обязательства.

На публичных торгах фигурирует имущество не только банкротов, но и других должников: тех, чье имущество описано и продается в рамках исполнительного производства, ипотечных банковских заемщиков и так далее.

За счет вырученных средств полностью или частично погашаются имущественные обязательства должника.

В соответствии с Порядком, утвержденным от 23.07.2015, аукцион недвижимости по банкротству администрируется специальной электронной площадкой, с которой организатор торгов (конкурсный управляющий) заключает договор. На ней размещается информация о лотах, начиная от основных характеристик объекта и его начальной/минимальной стоимости, и заканчивая документацией по этапам проведения и изменениями в статусе торгов.

Торги проводятся без личного присутствия участников – все действия осуществляются через электронный кабинет.

Недвижимость с аукционов по банкротству продается по прозрачной схеме, где каждому потенциальному участнику доступна вся необходимая информация, сроки и суммы. Если у него возникнут сомнения относительно прозрачности, он вправе подать жалобу в антимонопольную службу.

Вся информация о торгах, о произошедших изменениях, суммах и сроках сохраняется на площадке. Продавцом, если речь идет о недвижимости, обычно выступает государство, муниципальные власти и кредитные учреждения. Основная масса выставленных объектов – залоговое, ипотечное или выморочное имущество.

Аукционы привлекательны тем, что при отсутствии покупателя стоимость имущества постепенно снижается.

Величина снижения от первоначальной цены к следующему этапу аукциона, согласно пп. б) п. 3.1.1. Порядка, утв. Приказом Минэка № 495, составляет от 5 до 15 %. Такая уценка привлекает немало инвесторов, желающих вложить средства в дешевое имущество.

Торги могут быть:

• закрытыми, когда каждый участник предлагает сумму выше начальной цены, не озвучивая ее другим участникам;
• в форме публичного предложения, когда каждый участник открыто заявляет сумму.

Форма проведения торгов определяется организатором.

Общий порядок действий для покупки недвижимости на торгах

Если вы исследуете вопрос, как купить квартиру на аукционе по банкротству, обратите внимание на общий порядок и модель поведения. Всю процедуру можно поделить на несколько этапов:

1. Определите максимальный бюджет. Именно от суммы нужно отталкиваться при выборе объекта, от нее зависит потенциал участника при повышении ставок на выбранный лот. Некоторые организаторы торгов, в хозяйственном ведении которых находится реализуемая недвижимость, предлагают программы ипотечного кредитования. Кто-то даже позволяет использовать субсидии, например, средства материнского капитала.
2. Определите географию объекта. Перед тем как скупать имущество должников на торгах по банкротству, нужно определить, где оно находится. Это не простые объявления о продаже, поэтому квартиры в нужном квартале/районе может и не найтись. Значит, стоит установить административные границы, в пределах которых найденный объект можно считать приемлемым.
3. Найдите подходящие электронные площадки. Многие из них специализируются на реализации недвижимости в пределах конкретных населенных пунктов, например, в столице.
4. Выберите подходящий объект недвижимости, ознакомьтесь с заявленными характеристиками, просмотрите фотографии, ознакомьтесь с особенностями проекта договора купли-продажи. Если объект интересен, проверьте наличие обременений и ограничений, запросив выписку из ЕГРН.
5. Зарегистрируйтесь на выбранной площадке в качестве участника, подайте заявку на участие и внесите задаток для участия в аукционе.
6. Примите участие в аукционе, предложите самую высокую цену и выиграйте торги. После этого внесите необходимую сумму на счет подавца, подпишите договор купли-продажи и зарегистрируйте переход прав на объект недвижимости в ЕГРН. С этого момента вы станете полноправным владельцем лота.

Как найти публичные торги

Поскольку аукционы по банкротству должны проводиться в электронной форме, все они администрируются специализированными площадками. Перечислим самые крупные площадки, проводящие электронные торги по банкротству и размещающие информацию о них:

• . Этот электронный ресурс не проводит торги, но позволяет найти информацию обо всех торгах, в том числе и по банкротству, проводимых на территории РФ. В соответствии с Правилами, утвержденными от 30.01.2013, организаторы торгов обязаны направлять информацию об аукционах по продаже имущества на этот сайт.
• . Также не проводит торги, однако позволяет найти сведения о банкротствах предприятий и физлиц, публикует объявления о проведении торгов, характеристики имущества, другую необходимую информацию, включая название электронной площадки, на которой будут проводиться торги.
• . Крупнейший федеральный оператор электронных торгов, не только администрирующий , но и проводящий коммерческие/государственные закупки. Работает с коммерческими и государственными компаниями и иными госзаказчиками.
• . Крупный оператор, проводящий публичные торги и аукционы по банкротству в сотрудничестве с более чем двумя десятками арбитражных организаций. Удобная панель и множество критериев для поиска позволяют легко найти необходимый объект.
• . Проводит торги по банкротству, входит в пятерку крупнейших федеральных торговых площадок.
• . Реализует имущество предприятий-банкротов. На момент подготовки материала система содержала 54 тыс. лотов.
• . Динамично развивающаяся площадка, на счету которой более 23 тыс. проведенных публичных торгов. Простой и удобный позволит легко найти необходимую недвижимость по одному слову.
• . Проводит все виды торгов, начиная от продажи имущества банкротов, залоговой и арестованной собственности, и заканчивая государственными и коммерческими закупками.

Требования к участникам торгов

Любым торгам предшествует процедура банкротства либо обращения взыскания. После банкротства можно покупать недвижимость юридических / физических лиц, после обращения взыскания – недвижимость обычных должников, не обязательно банкротов.

Процедура подчиняется правилам и условиям, установленным законодательством и конкретной торговой площадкой. Рассмотрим основные условия, на которых можно принять участие в электронных торгах.

Кто может участвовать в торгах

Участником публичных торгов может стать кто угодно – ограничения связаны лишь с возрастом и дееспособностью участника. Гражданское законодательство позволяет участвовать в торгах лицам, достигшим совершеннолетия.

Но одного лишь желания для участия в аукционе недостаточно – согласно п. 5.1., 6.1. Порядка, утв. Приказом Минэка № 495, гражданин должен быть допущен к торгам и внесен в соответствующий протокол. Для этого нужно:

• зарегистрироваться на электронной площадке, проводящей торги;
• подать заявку на участие в конкретных торгах;
• соответствовать требованиям организатора торгов;
• представить необходимые документы;
• внести залог.

С момента прекращения приема заявок, одобрения заявителя администрацией электронной площадки и внесения в протокол, соискатель считается участником торгов. До окончания срока приема заявок он вправе отозвать свой запрос или изменить его.

Пакет документов для участия

В соответствии с п. 4.1. Порядка, утв. Приказом Минэка № 495, для участия в электронных торгах нужно подать заявку и пакет документов, отвечающих требованиям ст. ст. 110, 139 . Заявка, составленная в свободной форме, должна содержать:

• фамилию, имя, отчество заявителя;
• паспортные данные, сведения о месте жительства;
• контактный номер телефона;
• адрес электронной почты;
• сведения о наличии/отсутствии заинтересованности в отношении должника, кредитора, управляющего; об участии в организациях арбитражных управляющих, уставном капитале должника/кредитора и так далее;
• обязательство заявителя исполнять условия аукциона;
• предложение о цене, если речь идет о закрытых торгах.

Заявка подписывается электронной подписью, оформить которую можно на сайте площадки. К заявке следует приложить:

• копию паспорта или иного документа, удостоверяющего личность;
• выписку из ЕГРИП (для индивидуальных предпринимателей);
• доверенность, если в торгах участвует представитель.

Заявка подается в форме электронного сообщения, скан-копии документов заверяются электронной подписью. В течение получаса заявка обрабатывается и регистрируется, после чего заявитель получает подтверждение с указанием даты/времени принятия заявки и порядкового номера в списке участников.

Задаток для участия в торгах

Покупка имущества должников с торгов физическому лицу разрешена только при предварительном внесении задатка. Эта сумма всегда указывается в электронном сообщении о проведении торгов и, как правило, составляет 10% от начальной цены объекта.

Задаток нужно внести на счет торговой площадки, указанный в сообщении, не позднее даты завершения приема заявок на участие. Иначе заявитель не будет определен в качестве участника торгов.

Чтобы гарантировать права участника, задаток оформляется специальным договором.

Одновременно задаток является гарантией обеспечения обязательств участника по заключению и исполнению им договора купли-продажи лота. Если победитель торгов будет уклоняться от заключения договора купли-продажи, задаток останется на счету площадки.

Помимо размера задатка, участник должен иметь достаточно средств для погашения полной стоимости лота. На оплату, как правило, отводится 7-30 дней с момента проведения торгов.

Выбор лота

В поисках подходящего объекта недвижимости логично отдавать предпочтение наиболее выгодным лотам, пусть даже их оформление и будет связано с некоторыми сложностями. Выбирая и анализируя каждый лот, учитывайте:

1. Ликвидность: спрос на аналогичные объекты в регионе, разницу в реальной стоимости объекта и его начальной стоимости, за которую его можно приобрести, дополнительные расходы и так далее.
2. Уценку. Отдавайте предпочтение объектам, которые прошли несколько этапов переоценки и значительно упали в цене. Для этого потребуется глубокий анализ выставленных на торги лотов, изучение конкуренции, учет количества переоценок, анализ спроса на аналогичные объекты и так далее.
3. Обременения. Наличие обременений отпугивает потенциальных покупателей, но стоимость таких объектов значительно ниже, чем аналогичной недвижимости без ограничений. Освоив алгоритм их снятия, вы получите преимущество перед остальными участниками торгов.
4. Расположение: приобретая объекты, расположенные в регионе проживания, можно значительно снизить сопутствующие расходы.

Основные этапы проведения торгов и приобретения лота

Несомненно, покупка квартиры на торгах по банкротству требует от участника взвешенных действий. Но и сами торги подчиняются определенному алгоритму. Основные этапы торгов выглядят следующим образом:

1. Организатор торгов представляет заявку на проведение торгов и публикует соответствующее сообщение в средствах массовой информации.
2. Сообщение о проведении торгов публикуется на сайте торгующей организации.
3. Заинтересованные покупатели регистрируются на сайте площадки, подают заявки на участие в торгах, вносят задатки.
4. По истечении установленного для представления заявок периода определяются участники торгов, о чем каждого уведомляют в течение 5 дней с момента завершения срока.
5. В назначенный день и время на электронной площадке открывается возможность представления предложений. Торги проводятся путем повышения начальной цены продажи на некий шаг, указанный в сообщении о проведении торгов. Как правило, это 5%.
6. Если в течение 1 часа предложений нет, торги автоматически прекращаются. При наличии хотя бы одного предложения время продлевается на 30 минут. Если следующее предложение не поступает в течение получаса, торги завершаются.
7. Победителем торгов признается участник, предложивший самую высокую цену за лот. Организатор составляет протокол о результатах торгов, в котором указывается победитель. В течение 5 дней с момента его подписания конкурсный управляющий направляет победителю предложение о заключении договора купли-продажи на условиях, предложенных в рамках торгов.
8. Стороны подписывают договор. В течение оговоренного срока с момента подписания договора победитель полностью оплачивает лот. Производится нотариальное заверение купленной доли недвижимости при банкротстве или целого объекта.
9. Покупатель подает в территориальный офис Росреестра заявление на госрегистрацию недвижимости. Через 7 дней он получает выписку из ЕГРН, подтверждающую его право собственности, и становится полноправным владельцем объекта.

Имущество, которое можно приобрести на торгах

Самый популярный товар на электронных публичных торгах и аукционах для участников-физлиц – недвижимость. Встречаются предложения как вторичного, так и первичного рынка недвижимости. Как правило, это:

• ипотечные или залоговые объекты;
• недвижимость, арестованная в рамках исполнительного производства;
• квартиры и дома в собственности банкротов-физлиц.

Что касается банкротства предприятий, в рамках конкурсного производства обычно реализуется нежилая коммерческая недвижимость, крупные промышленные комплексы, гостиничные комплексы, земельные участки.

Впрочем, продажа недвижимости на торгах по банкротству – далеко не единственное, что продается на аукционах. Продаже подлежит абсолютно любое ликвидное имущество должника-банкрота, в том числе движимое, поэтому на торгах можно встретить:

• легковые и грузовые автомобили, автобусы, спецтехнику и сельскохозяйственные машины;
• промышленное и производственное оборудование, металло- и деревообрабатывающие станки;
• электронно-вычислительную и компьютерную технику, офисное оборудование;
• хозяйственные товары, офисную и домашнюю мебель;
• столярные и строительные материалы, металлопрокат и металлопродукцию;
• запчасти для авто-, мото- и авиатранспорта и так далее.

Особенности оценки объектов для торгов по банкротству

Любой объект для реализации с торгов подлежит оценке, особенно если это предмет залога или ипотека. Оценку проводит субъект оценочной деятельности по общим правилам – специальных норм оценки описанной недвижимости не предусмотрено.

Вместе с тем оценка недвижимости для банкротства имеет ряд особенностей, связанных с порядком реализации имущества. Так как она проводится в сжатые сроки, результатом оценки является не рыночная, а ликвидационная стоимость.

Появление ликвидационной стоимости обусловлено наличием обстоятельств, влияющих на обычную ситуацию на рынке, в частности, необходимость продажи объекта в максимально сжатые сроки и обязательность его реализации.

Ликвидационная стоимость априори ниже рыночной. Как правило, она устанавливается в размере рыночной, за вычетом корректировочного коэффициента.

Чем быстрее нужно продать объект, тем ниже ликвидационная стоимость, с учетом текущей стоимости и спроса на конкретный вид объекта. При прочих равных условиях, если срок продажи не превышает 2-3 месяцев, размер корректировочного коэффициента составляет 0,3. Значит, в среднем ликвидационная стоимость будет ниже рыночной на 30%.

Плюсы и минусы покупки недвижимости с торгов

Как и при любом способе приобретения недвижимости, ее покупка на публичных торгах имеет плюсы и минусы. Среди плюсов, которыми обладает недвижимость с торгов по банкротству, обычно выделяют:

• более низкую стоимость по сравнению с рыночными ценами, возможность заработать на разнице;
• прозрачную процедуру покупки и участия в торгах;
• отсутствие ограничений для участия в аукционе;
• возможность покупки лота в ипотеку или с использованием субсидии (на некоторых площадках);
• разнообразие объектов и простота поиска;
• гарантию отсутствия мошенников.

В то же время нетрудно обнаружить и недостатки такого способа приобретения:

• необходимость внесения залога;
• отсутствие гарантии покупки жилья без обременений;
• невозможность осмотра приобретаемого объекта;
• риск недобросовестного поведения организатора торгов;
• необходимость мониторинга лотов для покупки по выгодной цене и так далее.

Резюмируя сказанное, подчеркнем, что электронные торги по банкротству – выгодный, но достаточно рискованный способ приобретения недвижимости. Благодаря ему покупатель получает возможность купить объект по привлекательной цене, как правило, ниже рыночной. Вместе с тем такая покупка имеет ряд сложностей: необходимость регистрации, оформление заявки и участие в торгах в конкретное время. К тому же у каждой площадки индивидуальные правила участия в аукционе.

Детальный анализ перспективных идей для бизнеса показывает, что в условиях нестабильной экономики особое внимание необходимо уделить вопросам реализации конфискованных вещей, оборудования, недвижимости и т.д. Торги и аукционы по продаже имущества должников, при правильном подходе, могут стать для вас настоящим Клондайком. Конечно, рассказы о возможности купить новую БМВ 5-й серии за 4000 долларов или квартиру в столице за 500000 руб – это обычные сказки, но у вас есть реальные шансы стать владельцем ликвидного объекта, заплатив за него 50% от реальной стоимости.

Представленное направление коммерческой деятельности является особо актуальным в нашей стране, благодаря следующим факторам:

• сложившаяся ситуация в экономике России не дает оснований рассчитывать на организацию высокорентабельного бизнеса в традиционных сферах деятельности (производство, торговля, оказание услуг и т.д.);
• с 1 октября 2015 года имущество физических лиц-банкротов также может продаваться на торгах и аукционах, как и активы предприятий (юр. лиц).

Последний фактор способствовал увеличению количества выгодных предложений на торгах и аукционах по банкротству. У участников появилась возможность купить квартиры, дачи или автомобили граждан, которые не сумели своевременно выполнить свои долговые обязательства или стали банкротами по другим причинам.

Основные этапы реализации имущества должников судебными приставами

Для того, чтобы назначить торги по продаже имущества должников, судебные приставы должны придерживаться определенных правил и требований законодательства РФ.

• Прежде всего, проводится опись арестованного имущества и объявляется запрет распоряжаться им.
• Судебный пристав назначает день изъятия имущества должника (должно пройти не меньше пяти дней после его ареста).
• Если необходимо, назначается предпродажная подготовка имущества, стоимость которой компенсируется из средств, полученных после реализации вещей/объектов.
• Стоимость имущества определяет судебный пристав-исполнитель, в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19586/).
• Судебный пристав называет стоимость арестованного имущества должнику и взыскателям, но если кто-то не согласен с данной ценой, он имеет право провести независимую экспертизу, за свой счет.
• Все действия судебного пристава, а также процесс оценки стоимости и реализация арестованного имущества регулируются Федеральным законом «Об исполнительном производстве» (www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_71450/).
• Судебный пристав назначает ответственных за хранение имущества лиц, которые получают его на основании акта приема-передачи.
• Непосредственно реализацией арестованного имущества занимается специализированная организация, которую выбирает главный судебный пристав, а необходимую документацию подготавливает отдел продаж.
• Организация, которая реализует имущество, работает на комиссионных или других договорных условиях. Она несет ответственность за свои действия, как и любой другой субъект предпринимательской деятельности.

После того, как покупка имущества должников с торгов состоялась, вырученные деньги распределяются судебным приставом-исполнителем, учитывая интересы всех участников данной процедуры.

Веб-ресурсы, предоставляющие информацию о реализации конфискованного и арестованного имущества

Посмотрите видео о том, где найти площадку с актуальной информацией и как ее эффективно использовать

Сайты, позволяющие найти информацию о конфискованном и арестованном имуществе, а также об активных торгах по банкротству.

torgi.gov.ru

Официальный сайт РФ о проведении торгов, реализуемом имуществе, новых законодательных актах, регулирующих данные вопросы. Кроме того, на сайте можно найти любую открытую информацию Минэкономразвития и статистическую информацию по данным вопросам. В случае необходимости, пользователи могут при помощи данного ресурса моментально перейти на официальный портал органов власти своего региона.

konfiskator.com

Позволяет в онлайн режиме получить информацию о количестве активных лотов, о продавцах арестованного и конфискованного имущества, его общую сумму. Участники могут отфильтровать информацию по категориям или регионам, систематизируя ее, в соответствии с личными интересами.

zalog24.ru

Специализируется на реализации конфискованного имущества, непрофильных активов, уступок прав требования финансово-кредитных учреждений, а также физических и юридических лиц на территории РФ. Вы можете отфильтровать информацию по категориям, регионам (есть возможность выбрать большие города) или по срокам публикации на веб-ресурсе.

арестовка.рф

Достаточно удобный сайт, позволяющий пользователю искать нужную информацию, не «привязываясь» к конкретным категориям. Например, вам нужен автомобиль «Мерседес Вито» 2011 года выпуска, вы выбираете название, регион и получаете информацию о торгах по данной позиции.

Если вас интересует реализация конфискованного имущества, тогда этот ресурс поможет быстро найти необходимую информацию, без регистраций, подтверждений и предоставления личных данных.

lot-online.ru

Всероссийская универсальная торговая площадка, которая позволяет не только получить информацию о торгах, аукционах, реализуемом имуществе, но и провести экспресс-оценку имущества в онлайн-режиме.

zlgn.ru

Ничего лишнего – удобная торговая площадка для субъектов коммерческой деятельности, позволяющая найти информацию о реализации конфискованного и арестованного имущества без долгих поисков и нерациональных переходов.

Инструкция, как участвовать в аукционах по продаже имущества должников

Если вы нашли подходящий лот и твердо решили принять участие в предстоящих торгах, вам нужно действовать по следующему плану:

• внимательно изучите все условия предстоящих торгов;
• заполните заявку, подтверждающую ваше желание принять участие в аукционе/торгах;
• внесите денежный задаток по интересующему вас объекту и отправьте организаторам торгов копию квитанции;
• обратите внимание на тот факт, что кроме документов, подтверждающих вашу личность, организаторы просят присылать заверенное у нотариуса согласие супруга/супруги на участие в подобных операциях;
• юридические лица должны также прислать копии уставных документов компании и письменное подтверждение, что сотрудник фирмы является ее представителем на данных торгах;
• ваша первоначальная цена по этому лоту отправляется в запечатанном конверте вместе с другими, указанными выше, документами.

Рассматриваемый бизнес имеет свои «подводные камни», о которых всегда нужно помнить. Например, довольно часто после покупки арестованной квартиры, у новых владельцев начинаются продолжительные выяснение отношений с прежними хозяевами, которые могут доходить до судебных разбирательств.

Примеры аукционов и торгов по банкротству

Для более детального изучения представленной темы рекомендуем посмотреть видео, в котором рассматриваются следующие вопросы:

• как организовываются и проходят торги по банкротству и аукционы по продаже конфискованного имущества;
• насколько реально приобретать имущество на торгах без денег;
• что должен знать начинающий бизнесмен о торгах и аукционах по реализации арестованного имущества;
• какое имущество интересует опытных участников торгов;
• как можно заработать целое состояние, принимая участие в аукционах и торгах.

После просмотра представленных видеоматериалов, вы не только получите ответы на вышеуказанные вопросы, но и увидите реальных участников аукционов и торгов, которые сумели победить существующие в нашем обществе стереотипы (о том, что невозможно заработать честным путем большие деньги, без соответствующего стартового капитала) и стали состоятельными людьми.

Посмотрите видеоматериал о заработке на аукционах по банкротству, тематическая часть лекции руководителя проекта Территория Инвестирования Андрея Меркулова

Особенности публичных торгов арестованным имуществом должников

Если аукционы по классической схеме (когда идет повышение стоимости лота) не выполнили свою главную задачу, тогда объявляются публичные торги арестованного имущества. Организаторы назначают количество этапов аукциона и их продолжительность, а также, шаг снижения стоимости реализуемого объекта. При этом торги начинаются с максимальной цены лота, которая уменьшается на каждом следующем этапе.

Например, организаторы объявляют, что будет три этапа торгов, по два дня каждый, шаг снижения цены лота – 15%, а начальная стоимость объекта 1 млн. рублей. Желающие принять участие подготавливают документы и вносят необходимый залог. Когда срок приема заявок заканчивается, организаторы объявляют о начале торгов и изучают поступившие предложения.

Выигрывает участник, который предложит максимальную цену. Торги могут закончиться на первом этапе. Вся процедура проводится через интернет, что позволяет сэкономить время и дает возможность контролировать все этапы торгов. Детально ознакомиться с этим вы можете в этом видео.