Что такое осз в ипотеке?

Аннуитетные платежи

Ануитетные платежи применяются при кредитовании. Что означает термин “аннуитетный платеж”?
Аннуитетный платеж — это равный по сумме ежемесячный платеж по кредиту, который включает в себя сумму начисленных процентов за кредит и сумму основного долга.
Сегодня, большинство коммерческих банков, применяют при кредитовании в основном аннуитетные платежи практически по всем видам кредитов, выдаваемых физическим лицам, так как этот вид расчета дает им возможность получения более высоких доходов по процентам, а клиенту обеспечивает удобства при расчетах. Вы согласитесь со мной, что очень удобно и не хлопотно ежемесячно платить одну и ту же сумму в погашение кредита и процентов, что эту сумму легко запомнить и, кроме того, не нужно ежемесячно встречаться с консультантом банка для выяснения очередной суммы платежа.
Равный ежемесячный платеж рассчитывается по математической формуле аннуитетного платежа:
Размер ежемесячного аннуитетного платежа = ОСЗ х ПС /
Применяемые в формуле обозначения:
ОСЗ – остаток ссудной задолженности (суммы обязательства) на расчетную дату;
ПС – месячная процентная ставка, равная 1/12 от годовой процентной ставки, установленной на сумму обязательств по кредиту и оговоренной в кредитном договоре;
ПП – количество Процентных периодов(месяцев), оставшихся до окончательного погашения ссудной задолженности.
Приведу условный пример расчета аннуитетного платежа по кредиту со следующими параметрами:

• сумма кредита – 1000 ед.(ОСЗ- начальная величина кредита или текущая на момент расчета величина кредита)
• процентная ставка по кредиту — 20 % “годовых”
• месячная процентная ставка кредита – 1,67 (ПС — месячная процентная ставка, 1/12 годовой)
• заданный срок кредитования – 12 месяцев (n – количество процентных периодов — месяцев)

График ежемесячных аннуитетных платежей, размеры погашения части кредита, и расчет ежемесячных процентов по кредиту будет выглядеть так:
По приведенному условному примеру, ежемесячный аннуитетный платеж составит 92,63 единицы.
Проценты за кредит в данной таблице можно рассчитать по формуле:
Сумма месячных процентов = ОСЗ * ПС / 100 %.
Из таблицы видно, что ежемесячная сумма платежа по процентам – из месяца в месяц уменьшается, а ежемесячная сумма платежа по кредиту — увеличивается.
Всего за год банку будет выплачено процентов на 111,61 условных единиц. Это на 3,27 единицы больше обычного простого начисления 20 % “годовых” на остаток кредита при ежемесячном равновеликом погашении кредита. Вывод прост, удобство проведения платежей клиентами банков оплачивается за счет, как — бы “дополнительных” процентов.
Формула расчёта аннуитетного платежа заёмщику может понадобиться не часто, ну разве что для перепроверки банка или в момент планирования кредита. Надёжнее всего расчёт составлять на калькуляторе того банка, в котором кредит планируется оформлять. Так, например, на сайтах таких крупнейших банков как Сбербанк России, ВТБ24, и Альфа-Банк, описывающих кредиты обязательно присутствует калькулятор, по которому клиент может самостоятельно составить расчёт и определить размер ежемесячного аннуитетного платежа.

Все существующие методы расчета платежей по кредитам (с условными примерами) можно посмотреть в статье Цена кредита. Как составить расчет процентов за кредит .

Словарь основных ипотечных терминов

Агент — физическое лицо, деятельность которого направлена на представление интересов третьих лиц.
Агентство по ипотечному жилищному кредитованию(АИЖК) — юридическое лицо, основной задачей которого является выкуп жилищных кредитов у первичных кредиторов на основании действующего законодательства.
Американская модель ипотеки — система ипотечного кредитования, которая состоит из двух уровней. На первом уровне кредитор (первичный) выдает заемщику денежные средства для приобретения жилья при соблюдении установленных требований. На втором уровне возникает возможность переуступки долга вторичному кредитору (агентствам), которые в дальнейшем посредством выпуска ипотечных облигаций получают прибыль на рынке ценных бумаг.
Амортизация кредита — погашение задолженности по кредиту путем регулярного внесения денежных средств, которые направляются на погашение основной задолженности, а также процентов, начисляемых за пользование кредитными деньгами.
Андеррайтинг — комплекс мероприятий, направленных на выявление уровня вероятности возврата кредитных средств потенциальным заемщиком. Андеррайтинг предусматривает проведение анализа, а также принятия решения о выдаче (отказе в выдаче) кредита на основании разработанных банковской организацией критериев. К основным критериям относятся: наличие у заемщика финансовой возможности выплачивать долг; рассмотрение кредитной истории потенциального заемщика; проведение оценочных мероприятий в отношении имущества.
Аннуитетный платеж — одна из схем расчета ежемесячного платежа по кредиту. Предусматривается расчет банковскими работниками полной суммы задолженности с последующим делением на месяцы по уплате всего кредита. В случае такого способа осуществления выплат сумма каждый месяц не меняется.
БТИ (бюро технической инвентаризации) — государственная организация, основной задачей которой является осуществление учета зданий, помещений различного назначения (жилых и нежилых). Данные, которые хранятся в БТИ, необходимы для проведения сделок, связанных с приобретением или продажей помещений. В них отражается состояние здания, в котором располагается помещение, на основании различных технических параметров.
Заемщик — физическое лицо, которому банк предоставляет ипотечный заем для приобретения жилья.
Закладная — документ, который определяет право ее владельца на возврат выданных средств по ипотечному договору. Выпускается в виде именной ценной бумаги. Также закладная выступает подтверждением на право залога приобретаемого в рамках ипотеки жилого помещения.
Залог закладной — передача закладной третьим лицам в качестве средства обеспечения обязательств по кредитному договору в отношении залогового имущества. В то же время передача закладной первому залогодержателю не может быть осуществлено.
Залог — ценные вещи или имущество, которое является собственностью заемщика и предоставляемые кредитору в залог в качестве гарантии возврата кредита. В случае, если заемщик по определенным причинам не может погасить задолженность в рамках исполнения договора, кредитор (залогодержатель) может реализовать данное имущество и получить тем самым компенсацию. Залоговые вещи, имущество могут передаваться как в физической форме, так и в виде документа о возникновении права на него при неисполнении обязательств заемщиком.
Залогодатель — клиент банка, оформивший договор ипотечного кредитования. Сторона договора о получении кредита на приобретение жилья (физическое/юридическое лицо). Залогодатель передает имущество (право на имущество) кредитору в качестве средства гарантии возврата взятых денежных средств.
Залогодержатель — сторона договора ипотечного кредитования, которая является заимодавцем. Лицо (физическое/юридическое), которое принимает залоговое имущество для гарантии возврата своих средств.
Имущество, которое может быть предметом ипотеки — недвижимое имущество, определенное в ст. 130 Гражданского кодекса РФ (п.1), на которое право собственности зарегистрировано в установленном законодательством порядке. К нему относится:

• Участки земли, кроме государственных и муниципальных земель; участков, предназначенных для сельхозугодий, а также ведения личного подсобного хозяйства, фермерских хозяйств. Полный перечень земель, которые не могут стать предметом залога по ипотеке закреплен ст. 63 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости);
• Здания, предприятия, любое недвижимое имущество, которое используется для предпринимательских целей;
• Квартиры, дома, части домов, которые имеют одну или несколько изолированных комнат;
• Дачные участки, дома на них, гаражи;
• Объекты космической промышленности, морские и воздушные суда;
• Объекты недвижимости, которые не возведены полностью (недостроенные);
• Право аренды имущества на основании заключенного договора даже при наличии согласия арендодателя.

Имущество, на которое не допускается ипотека — недвижимое и движимое имущество, на которое на основании действующего законодательства не может быть наложено взыскание; в отношении которого необходимо проведение (запрет на проведение) приватизации.
Инвестор — юридические организации (физические лица), получающие прибыль от дальнейшей реализации ценных бумаг, обеспеченных жилищным займом. Наиболее распространенные формы существования инвесторов – страховые компании, инвестиционные (паевые) фонды, а также негосударственные пенсионные организации.
Ипотека — разновидность кредитной программы, предлагаемая банками. Основным направлением кредитования является приобретение людьми своего жилья. В рамках предоставления банком денежных средств заемщик обязан представить банку залоговое имущество (недвижимость) в качестве гарантии возврата долга. Основным отличием ипотеки от остальных видов кредитования является его долгосрочность. В среднем кредит выдается на срок до 30 лет.
Ипотечное покрытие — группа требований о возврате задолженности по выданному ипотечному кредиту, а также начисленным по нему процентам по оформленным договорам, которая служит обеспечением при выпуске ценных ипотечных бумаг.
Ипотечное требование — требование, предъявляемое кредитором по вопросу погашения задолженности в полном объеме с учетом процентов по кредиту. Данное требование должно быть подкреплено закладной.
Ипотечные ценные бумаги — разновидность ценных бумаг, которые выпускаются обычно эмитентами. Данные бумаги носят долговой характер и обеспечены ипотечным покрытием. К ипотечным ценным бумагам относятся ипотечные сертификаты участия и облигации с ипотечным покрытием.
Ипотечный агент — коммерческая организация, которая специализируется на покупке прав требований по ипотечным кредитам, а также закладным. Данные организации являются эмитентами и имеют право осуществлять выпуск ценных бумаг, облигаций, которые обеспечены ипотечным покрытием.
Ипотечный залог — имущество, которое находится у банка в залоге (приобретаемый по договору ипотеки объект недвижимости).
Ипотечный кредит — разновидность банковского кредита, который характеризуется длительным сроком предоставления займа и необходимостью возврата задолженности, процентов за пользование банковскими средствами заемщиком в четко определенный договором срок. Кредит является целевым и поэтому деньги могут быть направлены только на приобретение различных объектов недвижимости. При покупке жилого помещения в рамках ипотечного кредита право собственности оформляется на заемщика, но при этом жилье находится в залоге у банка. Права требования по ипотечному кредиту удостоверяются закладной (ценной бумагой, которая является именной).
Ипотечный сертификат участия — вид ценной бумаги, которая является именной. Данный документ подтверждает долю ее собственника в праве собственности на ипотечное покрытие, а также возможность требовать хорошего и качественного доверительного управления ипотечным покрытием, право приобретения финансовых средств, которые направляются на исполнение обязательств по ипотечному покрытию, иные права, которые отражены в действующем законодательстве.
Кредитная история — информация обо всех ранее взятых человеком кредитах в различных банковских организациях, а также данные об их возврате (вовремя, нарушение сроков платежа, наличие просроченной задолженности).
Кредитор — юридическое (физическое) лицо, основным направлением деятельности которых является выдача ипотечных кредитов. Оформление займов осуществляется на основании проведенной оценки платежеспособности потенциальных клиентов. В дальнейшем кредитор осуществляет обслуживание выданных ранее займов на покупку жилья.
Немецкая модель ипотеки — одноуровневая система ипотечного кредитования, которая характеризуется тем, что банк осуществляет деятельность по рефинансированию жилищных займов путем выпуска ценных бумаг.
Облигация с ипотечным покрытием — разновидность облигации, которая подкреплена залогом ипотечного покрытия.
Отчуждение заложенного имущества — действующим законодательством закрепляется возможность отчуждения залогового имущества в рамках ипотечного соглашения посредством совершения с ним различных сделок (продажа, дарение, обмен, передача жилья в качестве вклада в товарищество и пр.) при наличии согласия залогодержателя (кредитора), если иные возможности не отражены в договоре кредитования. В случае выдачи закладной допускается процесс отчуждения залогового имущества, если такое право предусмотрено в самой закладной для залогодателя. Физическое лицо, купившее залоговое имущество в рамках процесса его отчуждения (либо в рамках универсального правопреемства, реорганизации юридических лиц, наследования) становится залогодателем и, как следствие, несет все определенные договором ипотеки обязанности, в том числе и те, которые были не выполнены (выполнены не полностью) первым залогодателем.
Оценочные агентства — специализированные организации, имеющие необходимые лицензии и разрешения для проведения работ по профессиональной независимой оценке объектов недвижимости, которые передаются банку в качестве залогового имущества. В основном такие услуги требуются при оформлении договора ипотечного кредитования, при продаже залогового имущества, а также торгах.
Оценочная деятельность — комплекс мероприятий, которые направлены на установление стоимости (рыночной цены) объектов недвижимости, передаваемых в залог банковскому учреждению в рамках пользования ипотечным кредитом. Данные мероприятия обычно носят юридическую, организационную, техническую и экономическую направленность.
Оценка предмета ипотеки — комплекс мероприятий по установлению параметров предмета ипотечного договора.
Первичный ипотечный рынок — место взаимодействия заемщика и кредитора, где заемщик обязан предоставить залоговое имущество в качестве гарантии возврата денежных средств, а кредитор выдать денежные средства в рамках ипотеки.

Переменная ставка процента — процентная ставка по кредиту, которая может быть изменена в одностороннем порядке в рамках договора ипотечного кредитования.
Последующая ипотека — имущество заемщика, которое передается в залог банку по договору ипотечного кредитования в качестве средства гарантии возврата денежных средств. Данное имущество в дальнейшем может стать залогом для другого кредита этому же банку или иному кредитному учреждению.
Процентная ставка — денежные средства, которые взимаются с заемщика за возможность использования кредитных средств банковской организации. Размер ставки напрямую зависит от размера кредита, а также срока, на который он был оформлен, спроса и предложения на рынке финансовых услуг, а также уровня риска, который возникает у банковской организации при выдаче кредита определенному лицу.
Предстраховой андеррайтинг — комплекс мероприятий, который проводится страховой организацией (фирмой) для расчета наступления различных страховых случаев. Данная оценка осуществляется на основании критериев определенных страховой фирмой самостоятельно.
Пул закладных — совокупность закладных, которые обобщены на основании каких-либо общих характеристик. Примером может выступать группа закладных, которые действуют уже на протяжении семи лет и имеют фиксированную процентную ставку. Основной целью создания таких пулов закладных является их последующая продажа третьим лицам, либо выпуск под них ценных бумаг.
Рефинансирование — процесс, который характеризуется перепродажей требований первого кредитора третьему лицу (второму кредитору).
Риэлтор — физическое лицо, индивидуальный предприниматель, который осуществляет различные сделки с недвижимостью (жилой и нежилой).
Риэлторская деятельность — осуществляемая индивидуальными предпринимателями и юридическими лицами деятельность, направленная на совершение сделок гражданско-правового характера с различными объектами недвижимости от имени заинтересованного в этом лица.
Секьюритизация — процесс выпуска ценных бумаг, которые имеют обеспечение ипотечными займами. Перевод долга по ипотеке в ценную бумагу, которая обеспечивается ипотечным покрытием.
Сертификат закладной — документ, который подтверждает передачу залогового имущества банковскому учреждению.
Система ипотечного кредитования — комплекс взаимоотношений, который формируется в рамках ипотечных отношений и обеспечивает движение финансовых средств от кредитора к заемщику.
Страховые компании — лицензированные организации. Основными направлениями деятельности страховых компаний являются осуществление страхования залогового имущества, страхование жизни (трудоспособности) заемщиков в рамках ипотечного договора, а также гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка.
Фиксированная ставка процента — процентная ставка по ипотечному кредиту, которая не меняется в течение срока действия договора ипотеки.

Аннуитетный платеж — что это, его плюсы и минусы, в чем состоит разница с дифференцированным платежом и какой вариант выбрать

6 августа 2019

Здравствуйте, уважаемые читатели блога KtoNaNovenkogo.ru. Система платежей по кредиту существенно влияет на его стоимость.

Поэтому при выборе наиболее удобного кредитного предложения от банков следует обращать внимание не только на процентную ставку и отсутствие дополнительных комиссионных сборов, но и на то, какую систему выплат предложил банк: аннуитетный платёж или дифференцированный.

Аннуитетный и дифференцированный платежи — разница

Ещё несколько лет назад в РФ была распространена только дифференцированная система выплат. Её суть в том, что ближе к окончанию срока кредитования объём регулярных выплат существенно сокращался.

Сначала заёмщик выплачивал свой основной долг, то есть «тело кредита». Выплаты делались регулярно равными частями. Тогда в первые несколько месяцев, а то и лет, ежемесячные платежи оказывались большими, это понятно, ведь проценты начислялись на всю сумму, а она пока еще мало уменьшилась.

Но время шло, и основной долг сокращался, параллельно уменьшались процентные выплаты. Следовательно, ближе к окончанию срока размер выплат уменьшался тоже.

В последнее время намного шире распространён аннуитетный платёж — это выплата задолженности равными суммами на протяжении всего заранее установленного срока кредитования.

То есть если заёмщик взял кредит, и регулярный платёж был определён, допустим, в 100 руб., эту сумму заёмщик будет выплачивать весь срок кредитования, несмотря на то, что остаток долга постепенно уменьшается.

Система проста и выгодна для финансово-кредитных организаций, и в какой-то мере для заёмщиков.

В российскую практику кредитования система аннуитетных платежей пришла из Европы, где банкиры давно оценили её удобство.

Действительно, аннуитетные выплаты делать намного проще психологически: всегда равная сумма даёт возможность грамотно планировать собственный бюджет. Заранее снимаются также вопросы и претензии к банку, относительно расчёта выплат, так как сумма всегда неизменна.

Банк тоже не в убытке. Заёмщик выплачивает очень большую долю процентов по кредиту сразу, до того как начались изменений в «теле кредита».

Расчёт аннуитетного платежа по формуле на калькуляторе

Расчёт по формуле аннуитетного платежа — сложный, и вручную его делать не всегда представляется возможным. Но каждый банк предлагает специализированный онлайн-калькулятор.

В него можно ввести условия выдачи кредита: общую сумму, срок и ставку, и в автоматическом режиме получить сумму регулярного платежа.

В расчётах необходимо выполнить такие действия:

1. найти коэффициент аннуитета;
2. затем общую сумму долга умножить на найденный коэффициент.

Формула для нахождения коэффициента аннуитета:

где i — процентная ставка по кредиту за один месяц, 1/12 часть годовой
n – число регулярных выплат.

Пример расчёта. Исходные данные: Кредит выдан на 1 млн. руб. и сроком на 20 лет, то есть, на 240 мес. Для простоты расчетов ставку возьмём 12%.Тогда по формуле получим:

1. «0.01» – 1/12 ставки;
2. «240» – число месяцев.

Каждый месяц из 20 лет заёмщик будет выплачивать банку 11 011 руб.

Какая часть аннуитетного платежа является процентами, а какая уменьшает долг

Чтобы рассчитать процентную составляющую, нужно ещё не выплаченную часть кредита умножить на процентную ставку за год, а потом разделить на 12, чтобы получить её величину за один месяц. Как только заёмщик получил кредит, сумма первых платежей будет вычисляться так:

1 000 000 х 0.12 / 12 = 10 000

Получается, что из выплаты в 11 011 руб. проценты составляют 10 тыс. (90% от суммы платежа) — это вознаграждение банку за возможность пользоваться кредитом, и только 1011 руб. – основной долг.

Если посмотреть на приведенный выше график становится понятно, что при аннуитете вы сначала выплачиваете проценты банку за выданный кредит и лишь к концу срока кредитования выплаты будут по большей части состоять именно из погашения основного долга.

А вот так будет выглядеть график дифференцированных платежей при тех же исходных данных:

Ситуация с соотношением оплаты услуг банка и основного долга выглядит тут получше.

В приведенном выше видео поясняется, как провести расчеты и сравнить, какой вариант платежей будет вам наиболее выгоден и удобен. Полезный материал.

Основные минусы аннуитетного платежа

Процентная составляющая будет превышать само тело долга в течение половины срока выплат, и только через 10 лет (для этого конкретного примера) большая доля выплат придётся уже на сам основной долг.

Значит, что при аннуитетном платеже банк забирает свой доход в виде заплаченных процентов заранее, ещё до того, как закончится срок кредитования.

Наиболее ярко это проявляется тогда, когда заёмщик решит досрочно рассчитаться с банком. Тогда может оказаться, что по прошествии половины кредитного срока сумма основного долга снизилась всего-то на 15 — 20 процентов.

Получается, что для банка аннуитетный платёж предполагает максимальное сохранение прибыли, даже если заемщик надумает делать досрочные выплату. А для заёмщика такой платёж означает большую общую переплату.

Плюсы аннуитета

Но всё же, плюсов у аннуитетных платежей в сравнении с дифференцированными, ничуть не меньше. Хотя бы потому, что отсутствует риск случайной недоплаты при дифференцированном исчислении, и следовательно, начисления штрафов и пеней.

Есть и ещё одно преимущество, скорее, психологического плана. Равномерная нагрузка в течение всего периода исключит ситуацию, при которой начальные платежи будут слишком большими – неподъёмными.

Следовательно, выбирая такую систему выплат, можно рассчитывать успешно справиться с намного большей суммой кредита без просрочек и испорченной кредитной истории.

Это очень важно при крупном кредитовании, например, при ипотеке (что это?). И это, вероятно, наиболее важная разница между аннуитетным и дифференцированным платежом.

Большинство заёмщиков даже при наличии выбора между аннуитетным и дифференцированным платежом выбирает аннуитет: в этом случае процент одобрения кредита намного выше. Банк при согласовании заявки на кредит предъявляет к платёжеспособности заёмщика меньшие требования.

Аннуитетные платежи оказываются выгоднее и при предоставлении налоговых вычетов при ипотеке. Согласно российскому законодательству, проценты по ипотеке возвращаются через НДФЛ (что это такое?) по мере их уплаты. Тогда при выплатах по аннуитету в несколько первых лет такие платежи превышают сумму основного долга.

Какой вид выплат выгоднее однозначно сказать нельзя: всё решает предложение банка, и условия кредитования. Но если у заемщика небольшой доход, или он сам не уверен в его стабильности, предпочтение следует отдавать аннуитету.

Удачи вам! До скорых встреч на страницах блога KtoNaNovenkogo.ru

* Нажимая на кнопку «Подписаться» Вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности.

Подборки по теме

• Вопросы и ответы
• Использую для заработка
• Полезные онлайн-сервисы
• Описание полезных программ

Использую для заработка

Статья: Несогласованный процент или отлагательное условие кредитного договора? (Шевченко Д.А.) («Юридическая работа в кредитной организации», 2006, n 2)

«Юридическая работа в кредитной организации», 2006, N 2
НЕСОГЛАСОВАННЫЙ ПРОЦЕНТ ИЛИ ОТЛАГАТЕЛЬНОЕ
УСЛОВИЕ КРЕДИТНОГО ДОГОВОРА?
Стремление к экономической эффективности в кредитовании заставляет банки разрабатывать договорные схемы и включать туда дополнительные обязательства, отнюдь не регулируемые нормами законодательства о кредитных договорах. Несмотря на концессуальный характер правового регулирования коммерческих отношений, хотелось бы рассмотреть их эффективность с точки зрения применения к ним правовых норм и последствий этого применения.
Не секрет, что в последнее время для повышения эффективности своей деятельности банки стали включать в условия кредитных договоров обязательства клиентов поддерживать определенный уровень кредитовых оборотов по открытым в этом банке расчетным счетам. При этом обязательства клиента по поддержанию оборотов корреспондируют размеру процентной ставки по кредиту, что является экономическим стимулом, облеченным в правовую форму.
Зачастую такая конструкция выглядит следующим образом: «Клиент обязуется поддерживать чистые кредитовые обороты по расчетному счету, открытому в Банке-Кредиторе в размере не менее 3 000 000 рублей. При этом устанавливается размер процентной ставки по кредиту — 19% годовых. В случае неисполнения Клиентом обязательств по поддержанию требуемого размера кредитовых оборотов, Банк-Кредитор вправе в одностороннем порядке увеличить размер процентной ставки до 21% годовых».
Ряд банков-кредиторов вырабатывают еще более замысловатые конструкции и «привязывают» размер процентной ставки даже не к оборотам самого клиента, а к оборотам привлекаемого им третьего лица. При этом в дополнительные обязательства клиента по кредитному договору, от которых будет зависеть размер процентной ставки за пользование кредитом, включается обязанность клиента привлечь на обслуживание в банк ту или иную конкретную организацию и обеспечить этой организации проведение в банке того или иного объема кредитовых оборотов.
В такой или сходной формулировке названная конструкция содержится в кредитных договорах целого ряда коммерческих банков. Судебные решения, вынесенные на основании кредитных сделок с подобными условиями, на сегодняшний день отвечают требованиям банков-кредиторов и не выявляют в них нарушений материального права, о чем свидетельствует, например, дело N 09АП-2011/05-ГК.
Однако, несмотря на это, хотелось бы обозначить свою позицию относительно условий кредитных договоров, касающихся возникновения обязательств по уплате процентной ставки за пользование кредитом в зависимости от оборотов по счету клиента или третьего лица, привлеченного клиентом.
Так, в соответствии со ст. 153 ГК РФ сделкой является действие, направленное на установление, изменение или прекращение прав и обязанностей. По смыслу названной нормы сделка считается состоявшейся, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям и совершены юридические действия (подписан договор), на основании чего возникает юридический факт, например обязанность уплатить согласованные проценты.
Между банком и клиентом совершается юридическое действие — подписывается кредитный договор, однако в момент его подписания клиент не знает размера подлежащих уплате процентов, поскольку их размер зависит от определенных условий, в частности от оборотов по счету. Следовательно, в момент подписания кредитного договора размер процентов как существенное условие договора не считается установленным и обязанность уплатить проценты в определенном размере не возникает.
Возможность определить размер подлежащих уплате процентов и, как следствие, возникновение обязанности по их уплате в требуемом размере ставится в зависимость от определенных условий — наличия или отсутствия оборотов по счету, то есть сделка является условной (ст. 157 ГК РФ). Эти условия будут являться юридическим фактом, при котором сделка состоится.
Необходимо отметить, что подписание кредитного договора в данном случае не влечет совершения самой сделки, так как ее совершение поставлено под отлагательное условие. Таким образом, если поставленное под условие обязательство между сторонами еще не возникло, то его невозможно обеспечить рядом способов, перечисленных в ст. 329 ГК РФ, в частности залогом. Законодательством не предусмотрена возможность обеспечения залогом того обязательства, которое еще только возникнет в будущем. В то же время поручительство при указанных обстоятельствах будет действительно в силу п. 2 ст. 361 ГК РФ.
Условия, позволяющие отнести заключенную сделку к условной, в силу ст. 157 ГК РФ должны отвечать определенным требованиям. Если условия этим требованиям не отвечают, они ничтожны, как не соответствующие закону. Так, согласно ст. 157 ГК РФ условия условной сделки должны возникнуть в будущем, но их наступление не может быть связано с волей сторон. Размер оборотов по счету заемщика нельзя отнести к вероятностным условиям, так как он зависит от воли стороны. Следовательно, такое условие противоречит ст. 157 ГК РФ и может быть признано ничтожным.
Кроме того, условие условной сделки должно быть юридически реальным. Зависимость размера процентной ставки от действий или бездействия третьих лиц, не имеющих отношения к условиям сделки, на наш взгляд, не отвечает признаку юридической реальности. Таким образом, отлагательное условие, поставленное в зависимость от оборотов по счетам третьих лиц, может быть признано недействительным, как противоречащее ст. 157 ГК РФ. Вследствие этого кредитная сделка, в которой сторонами не согласован размер процентов, не может считаться заключенной.
В судебно-арбитражной практике существует категория споров, направленная на признание сделки несостоявшейся (договора — незаключенным). Судебные разбирательства по этой категории споров довольно многочисленны, однако не отличаются единообразием в применении существующего законодательства. К данному способу защиты довольно часто обращаются недобросовестные контрагенты с целью избежать предусмотренной в договоре ответственности за неисполнение (ненадлежащее исполнение) обязательства или иным образом использовать это обстоятельство в своих интересах. Причем виновная сторона зачастую ссылается на формальные основания (например, на несогласованность в тексте договора существенных условий), позволяющие считать договор незаключенным.
В нашей ситуации признание незаключенным кредитного договора отразится на обеспечивающих его исполнение аксессорных обязательствах. Если основное обязательство (кредитный договор) признано судом незаключенным, дополнительное обязательство (поручительство, залог и пр.) не может существовать отдельно от него. Следовательно, такое обязательство тоже следует считать невозникшим, то есть не влекущим правовых последствий.
Оценка кредитного договора с отлагательным условием, которое в соответствии с вышеизложенным может быть признано ничтожным в силу его противоречия ст. 157 ГК РФ, позволяет считать его незаключенным, так как договор не дает возможности установить размер процентной ставки, согласованной сторонами. А размер процентной ставки в силу ст. 819 ГК РФ является существенным условием для данного вида договоров.
При признании судом договора незаключенным вернуть денежные средства можно будет только в порядке и по основаниям, предусмотренным положениями гл. 60 ГК РФ о неосновательном обогащении. Незаключенность кредитного договора не порождает прав и обязанностей у сторон, а соответственно не влечет возникновения дополнительных, обеспечивающих его исполнение, аксессорных обязательств.
При оценке условий кредитного договора как отлагательных следует исходить из буквального их толкования, как того требует ст. 431 ГК РФ. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если указанные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора.
Существующая конструкция кредитного договора примерно выглядит следующим образом:
«Процентная ставка устанавливается в размере 19% годовых. Процентная ставка может быть изменена Банком-Кредитором в одностороннем порядке: в случае если Заемщик (или третье лицо) проводит чистые кредитовые обороты по расчетному счету, открытому в Банке-Кредиторе, в размере менее 3 000 000 рублей, процентная ставка увеличивается до 21% годовых».
Буквальное толкование этого условия позволяет выявить смысл договора относительно процентной ставки. С учетом сопоставления условия о 19% годовых с условием о 21% годовых при оборотах менее 3 000 000 руб. смысл договора состоит в том, что 19% годовых — это размер процентной ставки при условии оборотов от 3 000 000 руб. и более. Следовательно, размер процентной ставки 19% поставлен под условие проведения требуемых оборотов по счету (не менее 3 000 000 руб.), а значит, сделка считается совершенной под условием. Это условие является отлагательным, в результате чего возникает риск наступления последствий, изложенных выше.
Итак, договорная конструкция кредитных обязательств, имеющая для банков экономическую целесообразность в виде стимулирования клиентов на поддержание кредитовых оборотов, все же вызывает определенные опасения с правовой точки зрения. При толковании условий таких договоров в части размера процентной ставки необходимо иметь в виду, что процентная ставка, в отношении которой стороны достигли соглашения, должна быть безусловной. В противном случае сделку, совершенную под условием, которое будет в данном случае отлагательным, нельзя считать заключенной в момент ее совершения. Следовательно, она не может обеспечиваться залогом. Кроме того, существует риск признания недействительным самого отлагательного условия совершенной сделки как не отвечающего требованиям ст. 157 ГК РФ.
И наконец, существуют опасения, что указанная правовая конструкция в зависимости от буквального толкования слов и выражений будет свидетельствовать о несогласованности сторон относительно размера процентов, подлежащих уплате по конкретному кредитному обязательству. В результате отсутствие согласованного существенного условия обязательства будет означать, что кредитное обязательство не возникло.
Наиболее подходящей правовой конструкцией, на наш взгляд, может являться право банка изменять размер процентной ставки в одностороннем порядке. Это предполагает фиксированную процентную ставку, согласованную сторонами, с тем чтобы нельзя было оспорить кредитный договор на предмет его заключенности. Установление фиксированного размера процентной ставки не должно зависеть от каких-либо условий, чтобы заключенный договор не считался сделкой под условием и нельзя было оспаривать его условность, а соответственно и заключенность по основаниям, изложенным выше. Ставка должна быть безусловной и не привязана к оборотам по счету.
Вместе с тем право банка изменить размер процентной ставки может быть поставлено в зависимость от условий, определенных договором. Например, банк вправе уменьшить клиенту размер процентной ставки, если кредитовые обороты клиента достигнут определенного уровня. При этом сама кредитная сделка будет считаться совершенной на условиях зафиксированной процентной ставки.
Одностороннее изменение условий обязательства недопустимо в силу ст. 310 ГК РФ, однако обязательство, возникающее из предпринимательской деятельности, может быть изменено в одностороннем порядке, в случае если это предусмотрено договором. Предпринимательской деятельностью согласно ст. 2 ГК РФ считается самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке. Исходя из этого, если стороной кредитного договора будет являться лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, в отношении заключенного кредитного договора можно установить право банка изменять размер процентной ставки в одностороннем порядке.
Необходимо иметь в виду, что согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенным в Письме от 26.01.1994 N ОЩ-7/ОП-48 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с исполнением, изменением и расторжением кредитных договоров», наличие оснований, с которыми по условиям кредитного договора связана возможность одностороннего изменения банком размера платы (процентов) за кредит, должно быть доказано банком. С учетом изложенного мы считаем, что целесообразно подтверждать основания изменения процентной ставки не только условиями кредитного договора, но и иными, дополнительными документами, в частности уведомлениями клиента об изменении ее размера.
Д.А.Шевченко
Советник Председателя Правления
по правовым вопросам
АКБ «Ланта-Банк» (ЗАО)
Подписано в печать
27.04.2006

Что такое отлагательное условие по ипотеке

1. Способы возврата кредита

Погашение Кредита осуществляется бесплатно путем перечисления со счета, открытого в ПАО Сбербанк (далее – Банк, Кредитор).

· Вы можете оформить постоянное поручение в бухгалтерии своего предприятия о регулярном перечислении части вашей заработной платы на свой счет по вкладу/счет банковской карты/текущий счет, открытый в Банке, с которого будет осуществляться списание денежных средств в погашение кредита. При этом вам необходимо также оформить в банке распоряжение на списание средств со счета вклада/счета банковской карты/текущего счета в погашение кредита;

· Если у вас есть банковская карта Сбербанка России, то можно, оформить письменное распоряжение на списание средств с вашей карты в погашение кредита. Достаточно один раз оформить такое поручение, и платеж будет ежемесячно в дату платежа автоматически перечисляться со счета банковской карты в погашение вашего кредита;

· Вы можете оформить дополнительное соглашение к договору банковского вклада/текущего счета или поручение на перечисление средств со счета по вкладу/текущего счета в погашение кредита. При заключении такого дополнительного соглашения или оформления распоряжения платеж будет ежемесячно в дату платежа автоматически списываться со счета по вкладу/текущего счета в погашение вашего кредита;

· Внесение в кассу банка наличных денежных средств с последующим зачислением на счет банковской карты, счет по вкладу, текущий счет для списания в счет погашения кредита.

· Вы можете пополнить счет, с которого осуществляется погашение кредита, переводом денежных средств со счетов, открытых в Сбербанке России воспользовавшись удаленными каналами обслуживания:

· Вы можете осуществить безналичный перевод из другого банка денежных средств на ваш счет * для погашение кредита, взятого в Сбербанке России;

· Вы можете пополнить счет*, с которого проводится погашение кредита наличными средствами:

· Через удаленные каналы с помощью банкоматов и информационно-платежных терминалов (ИПТ) с депозитным модулем (купюро-приемником). При этом необходимо внести средства на тот счет, который выбран вами, в качестве счета погашения кредита в кредитном договоре — счет банковской карты или счет по вкладу;

· В дополнительном офисе — через операционно-кассового сотрудника.

* Счет, к которому оформлено поручение на списание средств в погашение кредита.

Минимальный размер досрочно возвращаемого кредита неограничен.

Плата за досрочное погашение не взимается.

2. Возможность отказаться от получения кредита

Заемщик имеет право досрочно вернуть всю сумму кредита без предварительного уведомления кредитора с уплатой процентов за фактический срок кредитования.

Заемщик вправе отказаться от получения кредита после заключения договора потребительского кредита, но до зачисления денежных средств на счет банковской карты/текущий счет заемщика полностью или частично, уведомив об этом банк до истечения установленного договором потребительского кредита срока его предоставления.

Сроки предоставления кредита указаны в общих условиях по отдельным видам кредитных продуктов.

3. Обязанность заемщика заключить иные договоры

Договор об открытии счета (счета банковской карты/текущего счета) для зачисления и погашения кредита при его отсутствии на момент обращения за предоставлением потребительского кредита.

В зависимости от вида потребительского кредита в общих условиях может быть предусмотрена обязанность заемщика заключить дополнительные договоры. Заемщик может отказаться от заключения таких договоров, если обязанность по их заключению не вытекает из требований закона.

4. Наличие валютного риска при получении кредита в иностранной валюте

При получении кредита в иностранной валюте заемщик несет валютный риск в связи с возможными изменениями курса иностранной валюты в период действия договора потребительского кредита.

5. Порядок определения курса иностранной валюты при переводе денежных средств кредитором третьему лицу

При переводе денежных средств кредитором третьему лицу, указанному заемщиком, конвертация валюты кредита в валюту перевода осуществляется по курсу, установленному кредитором на день выполнения операции.

6. Условие об уступке третьим лицам прав (требований) по договору

Заемщик имеет право запретить уступку третьим лицам прав (требований) по договору потребительского кредита, по которому отсутствует обеспечение в виде залога объекта недвижимости.

7. Подсудность споров по искам кредитора к заемщику

Споры по договору потребительского кредита рассматриваются в установленном законодательством Российской Федерации порядке.

8. Неустойка за несвоевременное погашение кредита

Неустойка за несвоевременное погашение кредита составляет 20% годовых с суммы просроченного платежа за период просрочки с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательства, установленной договором потребительского кредита, по дату погашения просроченной задолженности по договору (включительно).

Неустойка уплачивается в валюте кредита. Общими условиями отдельных видов потребительского кредита может устанавливаться ответственныость за нарушение иных обязательств по договору потребительского кредита.

1. Условия кредитования

Целевое назначение кредита

На цели личного потребления.

Подтверждения целевого использования кредита не требуется.

Нестандартные ситуации требуют от сторон договора такого же подхода. В отдельных случаях, чтобы что-то продать или произвести, потребуется заключить сделку с отлагательным условием, то есть поставить определенные обстоятельства в зависимость от конкретной ситуации.

Четкое определение термина дано в Гражданском кодексе. Отлагательное условие — это конкретная ситуация, возникающая при определенных обстоятельствах, которые согласованы в договоре сторонами. Обстоятельством может выступать не только право, но и обязанности. После того как наступает предусмотренный в сделке случай, то сделка признается совершенной.

Отлагательное условие может предусматривать как правомерное поведение одной из сторон, так и неправомерное. К примеру, если одна из сторон договора нарушит действующее законодательство, таможенное или налоговое, то другая сторона вправе в одностороннем порядке отказаться от сделки.

Условие может быть случайным или потестативным. В первом случае это действия третьих лиц. Иными словами, это внешние обстоятельства, от которых зависят обе стороны. Потестативное – это условие, полностью зависящее от действий одной из сторон сделки. В договоре может быть и смешанное условие, когда права возникают не только в случае действий одной из сторон, но также зависит от действий государственных органов или сил природы.

Отлагательные условия имеют ряд признаков, а точнее:

• в сделке определено время наступления конкретного случая;
• в контракте описаны некоторые обстоятельства;
• стороны не уверены в том, что наступят события, которые приведут к наступлению оговоренных условий;
• наступление оговоренных ситуаций возможно, но не обязательно.

При заключении договора, факт наступления определённого события не должен иметь 100 % гарантию. В противном случае такое условие будет рассматриваться как необходимость соблюдения определённого срока. Фактически отлагательное условие должно только предусматривать возможность наступления такого события.

Важно знать, что срок для выполнения обязательств может зависеть от определенных действий, которые должна совершить одна из сторон.

Один из ярких примеров – договор ренты. В этом случае исполнением отлагательного условия будет выступать смерть рентополучателя или полное проведение всех выплат плательщиком ренты, в размере выкупной цены.

Под отлагательным условием стороны может выступать и рассрочка платежей. Фактически права возникают только после проведения всех выплат за поставленный товар или выполненные услуги.

Если говорить об ипотечном договоре, то, несмотря на регистрацию такой сделки и получение заемщиком всех прав на недвижимое имущество, пока долг банку не будет выплачен, на имуществе будет обременение. Покупатель жилья в данном случае получит свое право владение только после полного погашения задолженности, а до этого момента, он не вправе продать или провести другие юридически значимые действия с недвижимым имуществом.

Банковская гарантия — это заключить договор под отлагательным условием. Благодаря договоренности с кредитно-финансовым учреждением юридические лица получают возможность работать с отсрочкой платежа. В большинстве случаев заключить сделку с государственными предприятиями или учреждениями можно только при наличии банка-гаранта. В этом случае датой наступления отложенного условия является невыполнение своих обязательств предприятием, за которое поручился банк. Хотя и нет 100 % гарантии, что наступит эта дата. Если же предприятие не рассчиталось или не выполнило другие обязательства, то банк проводит выплату в пользу выгодополучателя, а заявитель получает статус должника.

Отлагательные условия могут быть предусмотрены и в обычном договоре купли-продажи жилья. К примеру, подобная документация может вступать в силу только после проведения полных расчетов между сторонами, о чем проставляется соответствующее нотариальное удостоверение на документе. Проще говоря, в момент подписания бумаг проводится частичная оплата, но зарегистрировать свои права покупатель сможет только после полной оплаты стоимости жилья. Как правило, в таких договорах предусматривается четкая дата погашения долга.

Отдельно следует отметить договора дарения. Несмотря на то что такие сделки являются безвозмездными, не исключается установление дарителем определенных условий для получения дара. К примеру, одна из сторон пообещала передать автотранспортное средство получателю через 2 года с момента заключения сделки, но только если у него в семье не появится ребенок. Тогда передача дара оттягивается еще на 2 года. Фактически однозначно запланировать рождение ребенка невозможно, следовательно, и условие является отлагательным.

Следует помнить, что в качестве отлагательного условия может выступать не только определенное событие, но и волевые действия. В зависимость можно ставить не только действия сторон сделки, но и третьих лиц.

Ставка по ипотечным кредитам в рублях колеблется довольно сильно — между 10,8 % и 20 % годовых. Величина ставки зависит от следующих показателей: размера первоначального взноса, срока кредитования, банка. Отмечу, что ставки по ипотеке за весну в некоторых банках несколько выросли, но летом снизились. По сравнению с зимой 2008 — 2009 в большинстве случаев ставки стали чуть-чуть ниже либо не изменились.

По ипотечным кредитам банки не взимают ежемесячную комиссию за обслуживание счета. Единовременный платеж за выдачу кредита, как правило, колеблется около 1,5% от суммы кредита, но не менее 11 000 рублей. Комиссия за рассмотрение заявки взимается не всегда, и сумма ее невелика (от 100 рублей).

Как правило, банки требуют провести независимую рыночную оценку покупаемой квартиры. Стоимость оценки невысока: 1200 — 1800 рублей. А вот платеж по страховке может вылиться в круглую сумму. В большинстве своем банки требуют страховать предмет залога (квартиру), жизнь и здоровье заемщика, а также титул (риск потери права собственности). В случае, если заемщик не желает оформлять такие полисы, его ставка по кредиту может увеличиться на 1 — 3 %.

Я рекомендую в каждом конкретном случае производить расчет наиболее оптимального варианта.

Все ипотечные банки Череповца могут выдать ипотечный кредит с так называемым отлагательным условием. Это значит, что вы можете сначала получить одобрение банка, а затем уже подбирать квартиру для покупки. Одобрение банка длится 1 — 3 месяца.

Момент выдачи кредитных средств

Как правило, банки выдают ипотечные кредиты только после покупки квартиры и регистрации залога (ипотеки) в пользу кредитора. Некоторые финансовые организации могут выдать кредит до государственной регистрации ипотеки. Однако на период до оформления залога они требуют дополнительных гарантий возврата займа (поручителей). После регистрации ипотеки поручители освобождаются от обязательств перед банком.

Это болезненная для Череповца ситуация. Подавляющее большинство банков отказываются выдавать ипотечный кредит в случае, если часть квартиры приобретает ребенок. К сожалению, это правило отсекает от ипотечного кредитования семьи, желающие улучшить жилищные условия с помощью ипотеки, у которых одним из собственников квартиры является ребенок. Причина вот в чем: чтобы продать имеющуюся квартиру, необходимо получить согласие органов опеки и попечительства. А они дают такое согласие только при одном условии: несовершеннолетний ребенок приобретает аналогичную долю в новой квартире. Тем не менее, в городе можно найти кредиторов, готовых помочь в такой ситуации. Однако банк может потребовать сохранения поручительств на весь срок кредитования наряду с залогом имущества.

Сейчас таким категориям заемщиков кредиты либо не выдаются вовсе, либо выдаются крайне неохотно. Эти люди несут в себе гораздо больше рисков для банка, чем наемные работники. По­этому им придется собирать достаточно объемный пакет документов, подтверждающих их платеже­способность и перспективы сохранения дохода на прежнем уровне в будущем.

Ипотека – это залог недвижимости для обеспечения обязательств перед кредитором. При этом недвижимое имущество находится в собственности заемщика, но обременено залогом.

Термин «ипотека» возник еще в Древней Греции. В новейшей российской истории он появился в 1992 году, вместе с законом «О залоге». На первых порах кредитовать население для приобретения недвижимости решались только отдельные банки. А процентные ставки составляли 20-30% годовых в долларах на срок от трех до пяти лет. Естественно, спрос был минимальным.

Какие законы регулируют ипотеку

В сентябре 1997 года было создано Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). На первом этапе институт существовал лишь формально.

Вторым рождением российского жилищного кредитования считается 1998 год, когда был принят закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Его авторы – депутаты Государственной Думы Георгий Задонский и Иван Грачев.

Первые стандарты процедур выдачи ипотечных кредитов появились к концу 2002 года. Говорить же о каком-то стабильном спросе можно начиная с 2005 года.

Первоначально доля ипотеки на вторичном рынке существенно обгоняла долю на первичном, а многие крупные банки вообще отказывались работать с новостройками. Но постепенно основная масса выданных ипотечных кредитов переместилась на первичный рынок. А действовавшая в 2015-2016 годах госпрограмма субсидирования ипотеки и вовсе распространялась только на рынок новостроек.

При этом из года в год на ипотечном рынке росла доля банков с участием госкапитала, пока не стабилизировалась на уровне 80-85%.

Основные правовые акты, регулирующие отношения на рынке ипотеки, – федеральные законы № 102-ФЗ от 16 июля 1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в редакции от 23 июня 2016 года); № 188-ФЗ от 29 декабря 2004 года «Жилищный кодекс Российской Федерации» (в редакции от 6 июля 2016 года); № 122-ФЗ от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции от 1 сентября 2016 года) и № 218-ФЗ от 30 декабря 2004 года «О кредитных историях» (в редакции от 23 июня 2016 года).

Неспециалистам будет достаточно познакомиться с кратким пересказом этих документов в популярной юридической литературе.

Основные термины и определения

Первоначальный взнос – часть стоимости жилья, которую заемщик выплачивает самостоятельно. Банки не дают в долг сумму, равную стоимости приобретаемого жилья. Они требуют, чтобы клиент тоже сделал определенный взнос. Минимальный платеж колеблется в пределах от 15 до 30% общей суммы кредита. Как правило, чем крупнее выплачиваемая самим заемщиком доля, тем ниже ежемесячная процентная ставка. При наличии 50-процентного взноса можно получить ставку на 1-2 процентных пункта ниже, чем при первоначальном взносе в 15%.

Процентная ставка – сумма, которая добавляется к размеру кредита за пользование им. Исчисляется в процентах годовых. При аннуитетных платежах погашение кредита осуществляется каждый месяц в размере одной и той же суммы. Проценты же внутри долга пересчитываются на остаток кредита и снижаются, но доля основного долга изменяется с каждым платежом и увеличивается. В результате на начальном этапе в основном уплачиваются проценты, то есть банк, по сути, просто берет себе доход вперед. В теории у заемщика есть возможность гасить кредит дифференцированными платежами, но такие продукты в линейках практически всех банков прекратили существование.

Андеррайтинг – изучение кредитоспособности потенциального заемщика, прежде всего на основании представленного пакета документов.

Скоринг – анализ и прогноз поведения заемщика в будущем на основании оценки других похожих заемщиков. Современные модели скоринга включают свыше 80 характеристик. В частности, проверяется, не являются ли злостными должниками друзья в соцсетях, учитывается и регион проживания заемщика.

Кредитная история – информация обо всех кредитах, ранее взятых человеком в различных банковских организациях, а также данные об их возврате (вовремя или с нарушением сроков платежа, нет ли просроченной задолженности). Хранится в бюро кредитных историй.

Поручитель – лицо, которое обещает банку выплачивать долг, набежавшие проценты и прочие убытки кредитора, если заемщик не справляется со своими обязательствами.

Созаемщик – лицо, отвечающее перед кредитором вместе с основным заемщиком за возврат кредита в полном объеме, то есть соглашающееся на солидарную обязанность (ответственность) по погашению кредита. Обычно банки допускают привлечение до трех созаемщиков.

Закладная – документ, который определяет право его владельца на возврат выданных средств по ипотечному договору. Выпускается в виде именной ценной бумаги. Также закладная выступает подтверждением на право залога приобретаемого в рамках ипотеки жилого помещения.

Ипотечный брокер – специалист, осуществляющий услугу по подбору, оформлению и получению ипотечного кредита. Брокерские подразделения могут функционировать в агентствах недвижимости и в компаниях-застройщиках, есть и самостоятельные брокерские компании.

Реструктуризация ипотечного займа – возможность сохранить залоговую квартиру и восстановить свою платежеспособность для заемщика, столкнувшегося с финансовыми проблемами. Банк может предложить должнику варианты решения проблемы: снижение размера ежемесячного платежа с увеличением общего срока выплаты кредита или кредитные каникулы (гасятся только проценты) на несколько месяцев.

Рефинансирование ипотеки – пересмотр условий кредитования на более выгодных для заемщика условиях. Рефинансирование (перекредитование) обычно предлагают другие банки, переманивая у конкурентов выгодных заемщиков. Но иногда на перекредитование соглашается и изначальный кредитор, чтобы не потерять клиента.

Ломбардная ипотека – ипотека под залог квартиры, уже находящейся в собственности заемщика. Нужно быть готовым, что сумма кредита вряд ли превысит 50-60% от рыночной стоимости закладываемого жилья.

Словарь ипотечных терминов с доступными комментариями

Приветствуем! В ипотеке много терминов, чтобы понимать, о чем говорят эксперты ипотечного бизнеса и не упустить важные моменты ипотечного договора, мы рекомендуем вам прочитать наш ипотечный словарь. Словарь ипотечных терминов поможет разобрать «птичий язык» ипотечных специалистов и не дать им себя запутать.

Аккредитив

Денежное обязательство условного характера, используемое в качестве формы расчета между сторонами договора, являющееся гарантией осуществления оплаты по нему. Обычно открывается в банке для дальнейшего перечисления средств продавцу при предоставлении документов на собственность после регистрации в юстиции.

Аннуитетный платеж

ежемесячный платеж по кредиту, равный по сумме и включающий процентную составляющую и часть основного долга.

Банкротство физического лица

Доказанная в суде финансовая несостоятельность гражданина, в силу которой все имеющиеся у него обязательства перед кредиторами погашаются за счет его имущества, а повторное получение кредита в течение 5 лет невозможно.

Выписка из ЕГРН

Это документ, выданный Росреестром документ, установленный формы, подтверждающий наличие или отсутствие у гражданина недвижимого имущества.

Дифференцированный платеж

ежемесячный платеж по кредитному договору, сумма которого к концу периода выплат уменьшается, он включается в себя фиксированную долю основного долга и процент на остаток невыплаченного основного долга.

Договор долевого участия

Документ, дающий возможность компаниям – застройщикам привлекать к осуществлению строительства многоквартирных домов средств частных граждан, а дольщику право получить недвижимость в собственность после сдачи дома.

Договор купли-продажи

Двухсторонний договор, предметом которого является реализуемый продавцом покупателю недвижимый объект или иной товар, в котором оговаривается его стоимость, сроки расчета и порядок передачи.

Договор переуступки прав требования

Также иногда именующиеся цессией договорные отношения, зафиксированные в письменной формы, в рамках которых одна сторона переуступает финансовые или иные права требования к третьему лицу второй стороне договора. Применяется в ипотеке на новостройку, когда дольщик (первый покупатель) уступает свои права на строящуюся квартиру другому дольщику с согласия застройщика.

Договор-основание

Соглашение между сторонами, следствием которого являются новые права и обязанности, а также приобретение прав на недвижимые объекты или средства.

Досрочное гашение

Внесение заемщиком средств в счет кредитного договора в полном объеме или частично до момента окончания договорных отношений. Клиент вносит средства на кредитный или иной счет, открытый на его имя в банке, предоставившем кредит, после чего пишет заявлении о снятии данный средств для погашения кредитных обязательств. Примечательно, что полное погашение кредита досрочно, лишь избавляет клиента от ежемесячных платежей, но не закрывает кредитного договора фактически.

Заемщик

Гражданин или организация, которые получили средства в пользование от банка на основании кредитного договора.

Закладная

Ценная бумага именного характера, которой определяется и удостоверяется право, владеющего ею по закону на то, что присутствующие по отношению к нему финансовые обязательства будут исполнены в полном объеме. В рамках ипотечных правоотношений закладная обеспечивает возврат средств ипотечного кредитования, а предметом заклада является уже имеющийся у заемщика объект недвижимости или вновь приобретаемый.

Залогодатель

Сторона (заемщик по ипотеке), предоставляющая в залог объект недвижимости или иное имущество в качестве гарантии дальнейшего исполнения взятых на себя финансовых обязательств, при этом представленное в залог имущество может находиться в пользовании или во временном хранении залогодателя.

Залогодержатель

Сторона, получающая в залог товар, оборудование или объект недвижимости в качестве гарантии того, что данные ей финансовые обязательства будут исполнены. Залогом залогодержатель может обладать лишь юридически или лишь на период времени, когда обязательства исполняются. По ипотеке залогодержатель – это банк.

Зарплатная карта

Дебетовая пластиковая банковская карта, которую открывает на имя клиента предприятие или же он сам для перечисления денежных средств в счет оплаты трудовых обязанностей в рамках зарплатного проекта. Особенностью зарплатных карт является то, что банк, ее выпустивший не взимает платы за годовое обслуживание в целом или взимает его частично.

Зарплатник

Клиент банка, являющийся держателем зарплатной карты и получающий на не нее заработную плату.

Зарплатный проект

Это комплекс услуг банка, оказываемых предприятиям для осуществления расчетов по зарплате со своими сотрудниками. В рамках данного проекта банк открывает зарплатные счета для сотрудников компании и предоставляет пластиковые карты для перечисления зарплат, снятия наличных и безналичных расчетов.

Именной накопительный счет

Счет, открытый участнику накопительной ипотечной системы, на который перечисляются средства для приобретения жилья в будущем.

Ипотека в силу договора

Ипотека, существенные условия которой прописаны в договоре. Предполагает возможность передать в залог банку объект недвижимости заемщика для получения денег на другой объект кредитования.

Ипотека в силу закона

Ипотека, в рамках которой предметом залога будет приобретаемая заемщиком квартира.

Кредит

Одно лицо дает воспользоваться своим капиталом другому на определенных условиях, то есть дает в долг под проценты.

Кредитная документация

Комплект документов, занимающийся регламентацией кредитного процесса. Состоит из документов двух видов, – которые определяют банковскую политику по кредиту и тех, кто регулирует саму процедуру кредита.

Кредитная история

Специальная электронная информационная база, в ней указывается информация по заемщику: его платежеспособность, как исполняет свои обязательства по кредиту, имеются ли просрочки.

Кредитный договор

Основываясь на его условиях, кредитор предоставляет заемщику кредитные средства, а последний в свою очередь должен возвращать их и дополнительно оплачивать проценты за их использование.

ЛПХ (личное подсобное хозяйство)

Одна из форм предпринимательской деятельности граждан, которые занимаются производством продуктов сельхозназначения с ее дальнейшей переработкой и продажей.

Материнский сертификат

Государственная помощь семьям за второго и последующего ребенка, которая может быть использована в уплату первого взноса по ипотеке или для её досрочного погашения.

Накопительный взнос

Денежные средства, накапливаемые на специальном именном счете участником военной ипотеки. Средства для этого выделяются государством.

НИС

Накопительно-ипотечная система. Система поддержки военнослужащих в рамках обеспечения их жильем в том числе с использованием военной ипотеки.

Обеспечение по кредиту

Имущество, которое заемщик предоставляет в залог и которое кредитор может выставить на торги в случае ненадлежащего исполнения заемщиком своих долговых обязательств перед банком.

Объект недвижимости

Недвижимость по ипотечному договору, которая идет в залог банку и на неё выдается кредит.

Основной долг

Это тело кредита. Сумма, получаемая заемщиком в виде кредита. В нее не входят проценты, пени, неустойки и штрафы. То есть если вы взяли кредит в 10 тысяч, то эта сумма и будет основным долгом, а проценты по кредиту в это понятие не входят.

Отлагательные условия

Условия, которые нудно выполнить после предварительного одобрения ипотечной заявки банка, чтобы оформить объект недвижимости в ипотеку.

Пакет документов

Это полный список всех необходимых документов, которые необходимы для подписания договора на предоставление каких-то услуг. Естественно, что их требуется оформить соответствующим образом.

Пенсионер

Это лицо, которое по достижению определенного возраста или в силу иных причин (инвалидность, потеря кормильца) получает пенсию. Последняя представляет собой регулярную денежную выплату от государства (работодателя).

Первоначальный взнос

Это определенная денежная сумма. Которую заемщик должен выплатить кредитору, прежде чем получить оговоренную покупку в свое пользование. Чем больше сумма взноса, тем меньше долг по кредиту. Часто используется при автокредите и в ипотеке.

Поручитель

Физическое или юридическое лицо, которое поручается своим имуществом за заемщика перед кредитором. И в случае если последний не выполняет своих обязательств по кредиту, то выплачивает его за него. Говоря проще, если вы стали поручителем, а тот человек не платит, то выплачивать кредит будете вы.

Предварительный договор купли-продажи

Это соглашение между двумя сторонами, по которому они обязуются заключить в будущем договор купли-продажи. И если эти соглашения не вступают в силу в оговоренный срок, то предварительный договор теряет свою силу.

Проблемная задолженность

Это задолженность, возврат которой сопряжен с какими-то проблемами. И надежд на то, что кредит будет возвращен, у кредитора становится все меньше с каждым днем. Он зачастую соглашается на возвращение хотя бы части займа.

Реструктуризация

Система мер банка, направленная не урегулирования просроченной задолженности или купирования риска наступления такового по ипотеке вследствие ухудшения материального положения заемщика из-за болезни, увольнения, рождения ребенка и так далее. Реструктуризация ипотеки с помощью государства позволяла списать 20% от основного долга по ипотеке нуждающимся категориям граждан.

Рефинансирование

Популярная ипотечная программа. Рефинансирование ипотеки позволяет перевести задолженность по ипотеке в другой банк под более низкую ставку. Имеет ряд особенностей и нюансов.

Свидетельство о праве на получение ЦЖЗ

Оно дает военнослужащему право на покупку собственного жилья. Срок действия данного свидетельства ровняется полугоду, если установленный срок истек, а оно не было использовано, то военнослужащий может получить повторное свидетельство в любое время.

Совокупное обеспечение

Гарантия того, что заемщик выполнит свои обязательства перед банком. Это совместный доход основного заемщика, созаемщиков и поручителей с оценкой их всего имущества.

Созаемщик

Это лицо, которое согласилось разделить тяготы кредита вместе с вами. Чаще всего в этой роли выступают супруги, причем они «идут» уже по умолчанию. Остальные лица могут стать созаемщиками только по добровольному согласию. В отличие от поручителя имеют право на собственность в ипотечной квартире.

Участник НИС

Это военнослужащий в зависимости от условий вступивший в систему поддержки от государства в добровольном или в обязательном порядке. Подтверждается это получением военнослужащим 20-тизначного регистрационного номера.

Ипотечный словарь

Агент по недвижимости — специалист, который имеет документ о профессиональном образовании и является членом профессионального сообщества, выполняет функции консультанта по сделкам с недвижимостью: купле, продаже, сдаче в аренду, залоговым операциям.

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию — созданное в 1997 г. в соответствии с Постановлением Правительства РФ специализированное агентство, целью деятельности которого является создание и развитие системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации.
Административные издержки — предельные затраты по мобилизации средств, выдаче кредитов и их обслуживанию.
Амортизация:
1) процесс погашения кредита путем внесения регулярных платежей по основной сумме долга и процентам (амортизация кредита);
2) потеря стоимости недвижимости в связи с утратой её полезности.

А

Андеррайтинг заемщиков — комплекс мероприятий, направленных на отбор кандидатур заемщиков, платежеспособность, кредитоспособность и добропорядочность которых отвечает требованиям, критериям и условиям, необходимым для принятия решения о предоставлении кредита.

Андеррайтинг недвижимости — комплекс мероприятий, направленных на отбор жилых помещений, выступающих в качестве предмета ипотеки, качество, потребительские свойства и рыночная стоимость которых отвечает требованиям, критериям и условиям, необходимым для принятия решения о получении в залог данной недвижимости.

Аннуитетные платежи — ежемесячные равные платежи заемщика в счет погашения кредита и процентов по нему.

Аренда — юридически оформленное право возмездного пользования чужой собственностью на определенных условиях.

Б

Бенефициар — получатель платежа.
Бюро кредитной информации — ассоциация, собирающая и предоставляющая информацию о кредитной истории заемщиков.

В

Вторичный рынок ипотек— рынок, где банки могут продавать ипотеки инвесторам подобно Федеральной национальной ипо-. течной ассоциации или Фредди Мак (США).

Гарнишмент — решение суда, предоставляющее банку право удерживать средства с заемщика.
Гласность владения — юридический принцип публичной (официальной) регистрации прав или отношений собственности. Законодательство большинства современных стран определяет гласность владения как основной принцип владения землей и недвижимостью.

Д

Депозитный механизм привлечения — механизм привлечения средств для выдачи ипотечных кредитов, при котором совокупный портфель кредитных ресурсов не заимствуется на открытом рынке капиталов, а источником ресурсов являются вклады граждан (система стройсбережений).

Дисконтирование — процесс перерасчета будущих денежных потоков в их текущую стоимость. Дисконтирование широко используется при оценке недвижимости, оценке эффективности инвестиционных проектов в сфере недвижимости.

Договор ипотеки (залога) — по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Договор купли-продажи недвижимости — соглашение сторон (продавца и покупателя), в котором покупатель соглашается приобрести недвижимость продавца по установленной цене на определенных условиях (заключается в письменной форме, подлежит обязательной государственной регистрации).

Доход на акционерный капитал — установленная величина дохода по инвестициям акционеров, чистая прибыль сверх ожидаемых потерь и затрат, необходимых для покрытия риска инвесторов в связи с неточностью оценок затрат и потерь (через увеличение степени изменчивости процентных ставок) и потерь в результате неиспользования альтернативного курса, договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

З

Заемщик (должник) — лицо, с которым заключается кредитный договор, по условиям которого полученные в кредит средства будут использованы целевым образом.
Закладная — именная ценная бумага, удостоверяющая следующие права ее законного владельца:
— право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без представления других доказательств существования этого обязательства;
— право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество.
Обязанными по закладной лицами являются должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель.

Залогодатель — лицо, предоставившее в обеспечение исполнения обязательств должника по кредитному договору в залог свое недвижимое имущество.

Заявка на кредит — документ, заполняемый заявителем на кредит (заемщиком), включающий подробные сведения о заемщике, параметрах кредита, данные о предполагаемой к покупке недвижимости.

Зонирование — устанавливаемые местными властями ограничения в отношении функционального использования недвижимости (земельных участков).

И

Имущественное право — право использования какого-либо имущества определенным образом, право на получение дохода от использования имущества, например от сдачи в аренду участка недвижимости.
Инвестиционная собственность — собственность (недвижимость), которая используется для извлечения дохода в виде арендной платы, дохода от перепродажи и т. д.

Ипотека — способ обеспечения обязательств путем передачи в залог недвижимости.
Ипотека с равномерными выплатами, ипотека с возрастающими платежами — способы погашения ипотечного займа, отличающиеся друг от друга суммами и порядком погашения ипотечного кредита и процентов.

Ипотека с фиксированной ставкой, ипотека с плавающей ставкой — ипотечные кредиты, отличающиеся друг от друга способом установления ставок процента по кредитам и их уплаты заемщиком.

Ипотечная кредитная сделка — процедура заключения кредитного договора (договора займа) на предоставление ипотечного кредита (займа) и договоров, обеспечивающих исполнение обязательств заемщиком по указанному кредитному договору (договору займа).

Ипотечная облигация — долговой документ на рынках долгосрочного ссудного капитала для привлечения инвестиционных ресурсов в сферу ипотечного кредитования (обеспечена платежами по ипотечным кредитам, залогом недвижимости).

Ипотечное письмо — в германском праве официальный документ, выдаваемый земельным ведомством о внесении ипотечной записи в земельную книгу.

Ипотечное страхование — страховая программа, направленная на снижение рисков ипотечного кредитования и включающая в себя прежде всего страхование имущества, передаваемого в ипотеку, а также жизнь и потерю трудоспособности заемщика (как правило, страхователем по договорам страхования является заемщик, первым выгодоприобретателем по договорам страхования является кредитор, предоставивший ипотечный кредит на приобретение недвижимости).

Ипотечный банк — кредитное учреждение, специализирующееся на предоставлении кредитов под залог недвижимого имущества.

Ипотечный брокер (США) — агент или посредник, представляющий в сделке интересы кредитора и заемщика.

Ипотечный кредит — кредит, предоставляемый под залог недвижимого имущества.

К

Кадастр — систематически поддерживаемый публичный свод сведений об объектах недвижимости на территории страны или ее региона, основанный на топографической съемке границ участков недвижимой собственности, которым присваиваются надлежащие обозначения. (Институт кадастра характерен для континентальных стран западной Европы и представляет собой часть регистрационной системы юридического типа.)

Кадастровый номер — номер, присвоенный объекту недвижимости в процессе создания кадастра недвижимости, позволяет идентифицировать объект недвижимости при передаче прав на него, смене адресов и пр.

Книжная ипотека — в германском праве ипотека, которую обосновывает только запись в земельной книге.

Коэффициент займа (кредит/залог) — процентное выражение отношения величины ипотечного займа к стоимости недвижимого имущества (стоимость определяется как нижняя граница продажной цены или оценочной стоимости). Обычно — не более 70-80%.

Кредитор-залогодержатель — лицо, предоставившее заем (кредит) по договору займа (кредита), являющийся залогодержателем по обязательству обеспечиваемому возврат этого займа (кредита).

Коэффициент соотношения платежа по кредиту к доходам (платеж/доход) — показатель, используемый при расчете максимально возможной суммы ипотечного кредита исходя из доли ежемесячных расходов заемщика, связанных с обслуживанием кредита, в его ежемесячных доходах (обычно не более 35%).

Кредитная линия — соглашение между кредитором и заемщиком, согласно которому кредитор предоставляет заемщику право пользования определенными средствами (выбираемыми частями) в течение определенного периода времени.

Кредит с фиксированным платежом основной суммы — ипотечный кредит, предусматривающий равновеликие платежи в счет погашения основной суммы, а также выплаты процентов на непогашенный остаток. Выплаты по ним процентов и основной суммы изменяются.

Кредит шаровый — кредиты с «шаровым» платежом предусматривает крупный итоговый платеж по долгу, известный как «шаровый» платеж. В течение нескольких первых месяцев или лет основная сумма либо вообще не погашается, либо погашается лишь малая ее часть. Затем наступает срок выплаты всего остатка. Кредитный риск — риск неспособности заемщика погасить долг и выплатить проценты или недостаточности заложенного имущества для выполнения обязательств заемщика перед кредитором. Анализ кредитного риска — одна из задач андеррайтинга. Ликвидность — возможность (и скорость) превращения активов (имущества) предприятий или частных лиц в наличные деньги.

Л

Ликвидационная стоимость — стоимость продажи недвижимости в случае срочной реализации объекта залога в течение краткого периода времени.

Листинг (США) — контракт между собственником недвижимости и лицензированным брокером по недвижимости, по которому брокер действует как агент по продаже недвижимой собственности, а собственник согласен оплатить брокеру комиссионные за услуги.

М

Методы оценки недвижимости — способы установления (расчета) стоимости недвижимости. В российской практике используется американская классификация методов, в соответствии с которой различают три основных метода: затратный, сравнительного анализа продаж, доходный.

Н

Накопление — аккумуляция доходов или принятых на себя расходов.

Налоговая льгота — непосредственное уменьшение налоговых обязательств, вытекающее из расходов, дающих право на такие льготы в соответствии с законодательством.

Неустойка — определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. (Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.)

Нормы резервных требований — требуемые резервные активы в процентах к текущим счетам и срочным депозитам.

О

Одноуровневая система — система ипотечного кредитования, при которой выдавший ипотечный кредит банк самостоятельно финансирует ипотечные кредиты за счет выпуска ипотечных ценных бумаг (облигационного типа, обеспеченные ипотекой (так называемые Pfandbrief в Германии) — закладные листы).

Оценка платежеспособности заемщика — оценка с точки зрения возможности регулярно и своевременно осуществлять платежи по кредиту исходя из имеющихся у него доходов и расходов.

Оценка кредитоспособности — оценка на основе анализа кредитной истории, определяющей готовность заемщика выполнять принимаемые финансовые обязательства.

Оценка недвижимости:
1) определение величины денежного эквивалента стоимости объекта недвижимости применительно к конкретному виду операции с недвижимостью;
2) процесс установления стоимости недвижимости, осуществляемый участником сделки с недвижимостью или квалифицированным специалистом-оценщиком;
3) отчет, содержащий мнение оценщика относительно стоимости недвижимого имущества.

Оператор вторичного ипотечного рынка — специализированное учреждение, осуществляющее приобретение ипотек у первичных кредиторов (их рефинансирование) и привлекающих средства в ипотечную систему путем выпуска долговых обязательств.

П

Плавающий курс процентной ставки — процентная ставка, привязанная к базовой ставке, меняющаяся со временем в зависимости от состояния рыночных условий.

Погашение долга в рассрочку — постепенное уменьшение долга путем произведения периодических платежей в счет его уплаты.

Поручитель — физическое или юридическое лицо, заключающее договор поручительства с банком об обязательстве перед банком отвечать за исполнение заемщиком обязательства по кредитному договору (полностью или в части).

Поручительство — обязательство третьего лица перед кредитором должника отвечать за исполнение последним его обязательства полностью или в части.

Приложения к закладной — прилагаемые к закладной документы, определяющие условия ипотеки и необходимые для осуществления залогодержателем своих прав по закладной.

Последующая ипотека — ситуация, когда имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека). Очередность залогодержателей устанавливается на основании данных единого государственного реестра прав на недвижимое имущество о моменте возникновения ипотеки. Последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке.

Просроченный кредит — кредит, срок платежа по которому наступил, но платежи по которому не взысканы.

Простые проценты — проценты, начисляемые только на основной долг.

Процентный период — временной период (например, календарный месяц), за который начисляются проценты по кредиту (займу).

Платежный период — временной период (интервал), в течение которого заемщик осуществляет ежемесячные платежи по возврату кредита и уплате процентов, начисленных за очередной процентный период.

Процентная ставка — устанавливаемое значение стоимости пользования кредитом для заемщика (обычно в процентах годовых). Проценты по кредиту начисляются кредитором на. остаток суммы кредита, подлежащей возврату.
Первоначальный взнос — сумма собственных средств заемщика, направляемая на приобретение жилья (обычно не менее 20-30% от стоимости объекта недвижимости).

Право собственности — право владения, пользования, распоряжения, присвоения дохода от владения, а также дохода от использования и распоряжения недвижимым имуществом, включающее право передачи права собственности, т. е. продажи, обмена, дарения, завещания, раздела участка и т. д.

Продавец недвижимости — юридическое или физическое лицо, имеющее законное право продажи недвижимости — либо его представитель, либо (например, при принудительной продаже) законодательно установленное лицо.

Р

Риск альтернативного выбора — потери при реинвестировании, вызванные ранним погашением ипотечного кредита с фиксированной ставкой процента (риск досрочного погашения), и потери при финансировании кредитов, связанные с определением ставки процента для заемщика перед началом финансирования кредита (риск предварительных обязательств).

Риск ликвидности — стоимость поддержания необходимого уровня ликвидности или потери, вызванные продажей ценных бумаг для получения наличных средств.

Риск процентной ставки — потенциальные потери, вызванные финансированием при несбалансированности ставок процента по кредитам и заемным.

Рыночная стоимость недвижимости — наиболее вероятная цена, которую должна достигать недвижимая собственность на конкурентном и открытом рынке с соблюдением всех условий справедливой сделки между продавцом и покупателем при условии, что каждый из них действует ответственно и осознанно и на цену сделки не влияют не относящиеся к ней факторы.

Реестр прав на недвижимость — свод сведений о правах на недвижимое имущество и сделок с ним. В Российской Федерации законодательство предусматривает ведение единого реестра прав на недвижимость в масштабах всей страны. Права на недвижимость и сделки с ним подлежат обязательной государственной регистрации в реестре.
Регистрация прав на недвижимость — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимость.

Рента:
1)в широком смысле — регулярно получаемый доход на капитал, имущество, землю, облигации государственных займов, не требующий от получателя предпринимательской деятельности; 2) по отношению к земле — экономическая форма реализации собственности на землю, имеющая в своей основе различия в эффективности приложения труда и капитала к земле в зависимости от ее качества. Рента лежит в основе таких экономических форм, как земельный налог и арендная плата.

Рынок недвижимости — совокупность операций с недвижимостью, включая передачу прав на недвижимость, развитие, финансирование, управление недвижимостью, осуществляемые с использованием и посредством рыночных механизмов.

С

Сегментация рынка — разделение рынка на основании однородных групп потребителей. Фактически в основу сегментации рынка могут быть положены и характеристики товара, за которыми стоят соответствующие группы покупателей.

Секьюритизация — выпуск ценных бумаг при финансировании недвижимости, средство повышения ликвидности и снижения трансакционных издержек на рынке недвижимости.

Созаемщики — заемщики по одному кредитному договору (обычно супруги) несущие солидарную ответственность по исполнению обязательств.

Срок долгового обязательства — дата наступления срока погашения основного долга по обязательству (векселям, облигациям).

Страхование титула — защита собственника от финансовых потерь, возможных в случае наличия прав третьих лиц или каких-либо обременении, связанных с объектом недвижимости, существующих, но не известных собственнику, путем покупки страхового полиса. Страхование титула — перекладывание возможного риска с собственника или арендатора на страховую компанию.

Сюрвейер (Великобритания) — специалист по оценке, управлению и развитию недвижимости.

Т

Титул — зарегистрированное в установленном порядке право собственности на недвижимость.
Уполномоченный — лицо, в соответствии с установленным законодательством образом осуществляющее действия, установленные договором.

Ф

Фэнни Мэй (Fannie Мае) — Федеральная национальная ипотечная ассоциация (США) — оператор вторичного рынка.