Что такое титульное страхование сделок с недвижимостью

Еще недавно страхование права собственности – титула – вызывало недоуменный вопрос: что это и зачем?

Страхование потери права собственности на недвижимость, особенно приобретенную на вторичном рынке, необходимо, наряду со страхованием самой квартиры или дома. Это не способ выжимания денег из страхователя, а реальная финансовая защита.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно!

Что значит титульное?

Приобретая недвижимость, покупатель приобретает и титул собственника. Именно утрата титула вместе с правом на приобретенное имущество и является предметом этого вида страхования.

Добросовестный приобретатель недвижимости не защищен финансово в случае обнаружения обстоятельств, делающих его сделку с продавцом ничтожной.

Если предыдущие сделки с квартирой были проведены с нарушениями, покупатель лишается и квартиры, и уплаченных за нее денег, которые никто ему уже не вернет.

Страховать титул можно в добровольном порядке, а не только по требованию банка, выдающего ипотечный кредит.

Титульное страхование позволяет снизить риски возникновения неблагоприятных последствий, которые возможны в будущем, события уже произошли, но они неизвестны покупателю квартиры на момент оформления сделки.

Это особенно актуально, если квартира уже прошла через несколько сделок купли-продажи. Проверить их на чистоту самостоятельно очень сложно.

Страховая компания перед заключением договора обязательно проведет такую проверку для определения степени риска. От этого будет зависеть и стоимость страхования.

Что можно застраховать?

Титул подразумевает страхование права собственности не только на квартиру или дом, но и земельный участок, нежилое помещение, объекты незавершенного строительства и т.д.

Предметом страхования может быть не только вторичное жилье, но и квартира в новостройке. Собственник может лишиться новой квартиры в результате мошенничества со стороны застройщика, продавшего, например, квартиру или строящийся дом дважды.

Не подлежат страхованию самовольные, незаконно возведенные постройки, помещения, выведенные из жилого фонда, построенные с нарушением норм безопасности, аварийные постройки и жилье.

Советуем ознакомиться с правилами страхования выбранной компании, где подробно перечислены все исключения.

Отчего страхуем?

Страховым случаем считается прекращение права собственности страхователя на недвижимость.

Событием, приводящим к страховой выплате, является решение суда о признании сделки купли-продажи имущества или документов, на основании которых она была совершена, недействительными.

Причины, по которым суд отменяет сделку:

• Ее совершил недееспособный гражданин;
• Сделку с общим имуществом совершил один из супругов без согласия другого;
• Сделка была кабальной, то есть совершенной под угрозой;
• Была совершена обманным или незаконным путем (например, плательщиком ренты без согласия ее получателя, или доверенное лицо собственника превысило полномочия);
• В случае мошенничества;
• Сделка совершена лицом, не отдающим отчета в своих действиях;
• Нарушены права неучтенных наследников, несовершеннолетних детей;
• Ошибки в оформлении документов.

Договором страхования может быть предусмотрено еще одно событие, ведущее к потере права собственника – решение государственных органов об изъятии, национализации, деприватизации или уничтожению имущества, бывшего предметом сделки.

Исключения из страхового покрытия подробно описываются в правилах страхования.

Стоимость и тарифы

Цена за страхование зависит от нескольких факторов:

1. Вторичное или новое жилье;
2. Величина страховой суммы (рыночная стоимость предмета страхования);
3. Количество сделок, проведенных с квартирой (домом);
4. Срок страхования (от 1 года до 10 лет);
5. Андеррайтерского заключения.

Андеррайтер в страховании – это сотрудник, который осуществляет оценку риска при принятии на страхование конкретного объекта или физического лица. Андеррайтер оценивает возможность наступления страхового случая и в зависимости от условий страхования определяет страховые тарифы.

Возможно Вас заинтересует статья, риски новостройки, как купить квартиру в новом доме, чтобы не обманули, прочитать об этом можно .

Титульное страхование квартиры в новостройке обойдется дешевле. Многие компании применяют даже не понижающие коэффициенты, а отдельные тарифы на страхование вторичного и нового жилья.

Чем больше количество сделок по квартире было совершено, тем больше будет повышающий коэффициент.

Андеррайтер может дать заключение, как о повышении стоимости страхования, так и о применении понижающего коэффициента.

Чем выше страховая сумма и больше срок страхования, тем дороже оно обойдется.

В целом на рынке средняя тарифная ставка может колебаться от 0,3 до 3% от страховой суммы.

Страховая сумма

Страховая сумма не должна превышать действительной стоимости имущества на момент страхования, но может быть меньше.

Банк, выдающий ипотечный кредит может потребовать страхование титула.

Минимизируя собственные риски, банк предлагает страховать на сумму ссудной задолженности, которая, как правило, меньше полной стоимости жилья (первоначальный взнос, погашенные платежи и т.д.).

Если страховая сумма будет ниже стоимости имущества, возникает неполное страхование.

Это значит, что при наступлении страхового случая выплата будет произведена не в размере полной страховой суммы, а в пропорции. Если квартира стоит 100 рублей, а застрахована на 80, то и выплачено будет лишь 80% от страховой суммы.

Банк будет удовлетворен, а страхователь останется без квартиры и без денег. Имеется прямой резон заключать договор страхования потери права собственности на полную стоимость приобретаемого жилья.

Тогда после удовлетворения требований банка, остаток страховой суммы будет выплачен страхователю.

Если вы хотите узнать, что такое аннуитетные и дифференцированные платежи по ипотеке, советуем вам прочитать статью.

Документы для заключения договора

Документы, копии которых необходимо предоставить для заключения договора титульного страхования сделки:

• Правоустанавливающие (свидетельство о регистрации права собственности);
• Договор купли-продажи квартиры;
• Документ, подтверждающий стоимость предмета страхования;
• Технический паспорт;
• Домовая книга (выписка из нее);
• Справка из органов опеки и попечительства (при наличии детей до 14 лет).

Страховая компания вправе запросить любые другие документы, относящиеся к делу для оценки страхового риска.

Стоимость предмета страхования может быть подтверждена:

1. Заключением независимого оценщика;
2. Кадастровым паспортом, где указана его стоимость;
3. Договором купли-продажи, платежным документом или распиской (нотариально заверенной);
4. Документами, подтверждающими расходы на строительство.

Часто для уменьшения налогообложения в договоре купли-продажи указывается не реальная цена объекта, а существенно сниженная. Если в качестве подтверждения стоимости приобретенного жилья предоставляется подобный договор, то страховая сумма будет такой же заниженной.

Срок страховки

Стандартный срок страхования титула от 1 года до 10 лет.

Это обусловлено сроками исковой давности по признанию сделок недействительными.

Банки чаще всего требуют, чтобы страхование соответствовало сроку, на который выдается кредит.

При определении срока исковой давности немаловажно учитывать момент начала его исчисления.

Например, виндикационные иски, по ним срок давности больше 3 лет, с момента когда собственник узнал о нарушении своего права.

При страховании сделок с недвижимостью следует учитывать положения законодательства, в соответствии с которыми определяются сроки на обжалование права владения, приобретённой квартиры.

Читайте статью, квартира в новостройке, на каком этаже лучше покупать и жить .

Страховой случай и выплаты

Документами, подтверждающими наступление страхового случая, являются:

• Исковое заявление истца с отметкой о дате его поступления в суд;
• Определение о принятии его к судебному производству;
• Решение суда, вступившее в силу;
• Документы других компетентных органов о причине, характере и размере ущерба.

Документы предоставляются страховщику вместе с заявлением страхователя об ущербе, либо в срок, установленный правилами страхования.

Срок извещения страховой компании о наступлении страхового случая – 3 дня. Нарушение его может грозить отказом в выплате страхового возмещения.

Кроме того, страхователь обязан выдать представителю страховщика доверенность на обжалование и опротестование судебных решений. Страховщик имеет право запрашивать любые документы, связанные со страховым случаем.

Решение о выплате может быть принято страховщиком в досудебном порядке при наличии подтверждающих документов и при условии выполнения страхователем обязанностей по договору.

Если на момент страхового события страхователь не внес (просрочил оплату) очередного взноса по договору, его сумма удерживается из суммы выплаты.

Случаи, в которых страховая компания может отказать в выплате, описываются подробно в правилах страхования.

Будьте внимательны при заключении договора и не стесняйтесь задавать любые вопросы специалисту по страхованию. Желаем вам «чистых» сделок и безубыточных договоров.

По истечении срока исковой давности после сделки купли продажи квартиры могут объявиться нежданные претенденты на квартиру. Предлагаем вам посмотреть видеоролик.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Это быстро и бесплатно!

Титульное страхование

Титульное страхование

Титульное страхование (страхование утраты права собственности на квартиру, нежилое помещение, жилой дом или земельный участок) обеспечивает страховую защиту на случай утраты права собственности на недвижимость, если вашу сделку признают в суде незаконной по причине событий, которые не были вам известны на момент заключения договора купли-продажи.

При покупке объекта недвижимости зачастую не удается полностью изучить юридическую историю объекта, по этой причине покупая квартиру или иной объект недвижимости, единственным решением в защите своих денежных средств является титульное страхование.

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке

Покупая квартиру на вторичном рынке следует опасаться следующих рисков:

— появление обделенных наследников/несовершеннолетних лиц;

— предыдущие сделки по продаже, дарении, приватизации объекта недвижимости не были законными;

— мошеннические случаи;

Договоры титульного страхования СК Югории максимально защитят в случае признания сделки недействительной по следующим основаниям:

— сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта (168 ГК РФ), включая требования, предусмотренные Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)» от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ;

— сделка, совершенная с целью, противной основам правопорядка или нравственности (169 ГК РФ);

— мнимая и притворная сделка (170 ГК РФ);

— сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным (171 ГК РФ);

— сделка, совершенная несовершеннолетним, не достигшим четырнадцати лет (ст. 172 ГК РФ);

— сделка, совершенная юридическим лицом в противоречие с целями деятельности (ст. 173 ГК РФ);

— сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа или органа местного самоуправления (ст. 173.1 ГК РФ);

— сделка, совершенная представителем или органом юридического лица с нарушением условий осуществления полномочий либо интересов представляемого или интересов юридического лица (ст. 174 ГК РФ);

— сделка, совершенная в отношении имущества, распоряжение которым запрещено или ограничено (ст. 174.1 ГК РФ);

— сделка, совершенная несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет (ст. 175 ГК РФ);

— сделка, совершенная гражданином, ограниченным судом в дееспособности (176 ГК РФ);

— сделка, совершенная гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими (177 ГК РФ);

— сделка, совершенная под влиянием существенного заблуждения (178 ГК РФ);

— сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств (179 ГК РФ);

— сделка, совершенная лицом при отсутствии полномочий, либо с превышением таких полномочий (ст. 183 ГК РФ);

— признание сделки недействительной по иску одного из собственников недвижимости, находящейся в общей долевой собственности (ст. 250 ГК РФ).

Преимущества титульного страхования в Югории:

• договор страхования заключается как на этапе подготовки договора купли-продажи объекта недвижимости, так и после подписания договора купли-продажи;
• осуществление предстраховой экспертизы (изучение юридической истории объекта недвижимости), в том числе проверка предыдущих сделок на предмет законности;
• минимальный перечень документов, предоставляемых в страховую компанию;
• при необходимости предусмотрен выезд сотрудника страховой компании на сделку.

Как оформить договор (полис)

— позвонить по телефону: +7(910)490-52-83

​Что такое титульное страхование

Страхование имущества на случай его утраты в результате прекращения права собственности (страхование титула) является одним из самых спорных видов страхования. На различных форумах можно найти диаметрально противоположные мнения. Кто-то считает, что данный вид страхования гарантирует финансовую защиту при покупке недвижимости. Другие, наоборот, утверждают, будто российские страховщики составляют документацию таким образом, что ни один возможный случай покрываться не будет. Что такое титульное страхование и на что обратить внимание при ознакомлении с его правилами?

Риски титульного страхования

Определение титульного страхования в законодательстве отсутствует. В общем смысле под данным термином подразумевается риск утраты добросовестным приобретателем застрахованного объекта недвижимости вследствие лишения права собственности по причинам, не зависящим от страхователя, на основании вступившего в законную силу решения суда, в том числе:

— вследствие признания недействительной сделки, в результате которой страхователь приобрел право собственности;

— вследствие истребования застрахованного объекта недвижимости из чужого незаконного владения (удовлетворения судом виндикационного иска), в том числе по причине признания недействительными каких-либо сделок, предшествовавших той сделке, в результате которой страхователь приобрел право собственности.

Согласно положениям Гражданского кодекса, сделка может быть признана недействительной на основаниях, предусмотренных законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Исходя из судебной практики, связанной с прекращением права собственности на недвижимое имущество, среди основных рисков можно выделить:

— нарушение прав лиц, не являющихся сторонами сделки (несовершеннолетних детей, предыдущих владельцев, наследников);

— некорректная документация по объектам недвижимости (несовпадение сведений, указанных в правоустанавливающих и иных документах на объект недвижимости);

— установление факта мошенничества в последней или предыдущих сделках;

— признание недееспособным одного из участников сделки;

— совершение сделки под влиянием обмана, насилия, угрозы или в результате злонамеренного соглашения сторон.

На основании статьи 167 ГК РФ в случае признания сделки недействительной каждая из сторон обязана вернуть другой все полученное, а в случае невозможности возврата возместить его стоимость. Согласно статье 181 ГК РФ, срок исковой давности по требованиям о признании ничтожной сделки недействительной составляет три года. А в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, максимальный срок исковой давности составляет до десяти лет со дня совершения сделки.

Для рассмотрения вопроса о принятии какого-либо объекта на страхование сотрудники страховщика стараются подробно рассмотреть титульную историю объекта и самого продавца недвижимости. Но досконально проверить ранее оформленные сделки практически невозможно. Договор титульного страхования не является публичным, поэтому страховые компании могут отказать вам в страховании при наличии слишком высокого риска по объекту.

На что обратить внимание в титульном страховании

В теории титульное страхование выглядит как надежный инструмент, обеспечивающий покупателю недвижимости финансовую защиту. Но, к сожалению, на практике многие страховые компании для минимизации своих убытков составляют правила страхования таким образом, что самые вероятные страховые случаи договором не покрываются. Если вы решили застраховать титул по приобретаемой недвижимости, необходимо очень тщательно подойти к выбору страховщика и внимательно изучить страховую документацию.

Первое, и самое основное, на что следует обратить внимание, это наличие в договоре страхования факта признания страховым случаем удовлетворения судом виндикационного иска. Именно это можно назвать основным риском в титульном страховании. Виндикационный иск — это иск истребования имущества из чужого незаконного владения. Если с имуществом было произведено несколько сделок, в результате которых оно переходило от одного владельца к другому, возможна ситуация, когда последнему владельцу имущества будет предъявлен виндикационный иск. Это случится, если во время проведения одной из сделок были нарушены права собственников. Виндикационный иск может быть предъявлен даже добросовестному приобретателю. Законный собственник может истребовать спорное имущество, в случаях, если имущество выбыло из владения помимо его воли. Часто в правилах страховщиков значится, что данный риск покрывается, только если это прямо указано в договоре. И такие компании по умолчанию его, естественно, в договор не вносят.

Также следует учесть, что все страховые компании вносят обязательное условие о добросовестности приобретателя. В законодательстве добросовестным приобретателем считается тот, кто возмездно приобрел имущество у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать. Такое условие безусловно справедливо, но в некоторых случаях судом добросовестность может трактоваться своеобразно. Например признание судом приобретателя недобросовестным было одной из причин первоначального отказа в страховой выплате по нашумевшему делу семьи Чалаевых, чью историю освещали Банки.ру.

Также особое внимание следует уделить исключениям из страхового покрытия. Основным риском утраты права собственности при приобретении недвижимости, который практически невозможно отследить, является признание сделки недействительной по причине нарушения прав собственности третьих лиц в ранее совершенных сделках с недвижимостью. Страховщики стараются по возможности отгородить себя от этого риска и прописывают в договоре страхования исключение: случай не признается страховым, если он возник до заключения договора страхования, а последствия наступили в период действия договора (ретроспективное покрытие). На сегодняшний день сформировалась судебная практика, признающая данное исключение ничтожным.

В случае вынесения судом решения о недействительности сделки, суд обяжет лицо, выступающее продавцом по вашему договору купли-продажи, вернуть вам полученные денежные средства. Вероятность того, что другая сторона сделки добровольно захочет возвращать деньги, крайне мала. В случае отсутствия материальных благ, на которые в порядке исполнительного производства можно наложить арест для дальнейшей реализацией имущества на торгах, с должника-гражданина может быть удержано не более пятидесяти процентов от официальных доходов. Таким образом, возврат долга может затянуться на очень долгий срок. Поэтому стоит избегать в правилах страхования условий, что из суммы страхового возмещения удерживается сумма, которую согласно решению суда другие лица обязаны вернуть страхователю. Добросовестные страховые компании вносят условие, соответствующее норме ГК РФ о переходе к страховщику, осуществившему страховую выплату, права требования к лицу, ответственному за убытки. В таком случае при полной или частичной компенсации убытка другой стороной сделки, страхователь обязан вернуть соответствующую долю страхового возмещения страховщику.

Если вы смогли найти страховщика, которые предлагает вам приемлемые условия и намереваетесь заключить договор титульного страхования, стоит обратить внимание на срок. Максимальный срок, в течение которого может быть предъявлен виндикационный иск, в некоторых случаях составляет до 10 лет. Договор страхования лучше заключать именно на этот срок с ежегодной оплатой страховых взносов. Так как датой страхового случая является дата вступления в силу решение суда, а суды по спорной недвижимости могут длиться не один год, если на момент окончания однолетнего полиса будет известно о подаче иска, страховщик может просто отказать вам в пролонгации.

На сегодняшний день титульное страхование развито практически исключительно в рамках страхования при получении ипотечного кредита. Страховых компаний, занимающихся титульным страхованием незалоговой недвижимости – единицы. Если в случае отказа страховщика в выплате по ипотечной квартире на помощь страхователю может прийти банк, в случае «добровольного» страхования титула страхователю приходиться рассчитывать только на свои силы.

Отказом в страховом возмещении может послужить не только отсутствие случившегося события в перечне застрахованных рисков, но и невыполнение страхователем обязательств при наступлении страхового случая, предусмотренных правилами страхования. Или если страховая компания сочтет, что при оформлении договора клиент предоставил ложную информацию. Так как страховые случаи по данному виду страхования не являются массовыми, а сам продукт связан со многими юридическими тонкостями, то, как показывает практика, зачастую вопрос получения страхового возмещения решается только через суд.

Титульное страхование и его особенности

Титульное страхование является одной из разновидностей страховки, оформляемой в ходе получения ипотечного кредита. Цель заключения договора со страховой компанией выступает защита интересов кредитора и заемщика в случае признания сделки по покупке недвижимого имущества в ипотеку недействительной.
Особенности отечественного рынка недвижимости, например, широкое распространение разнообразных мошеннических схем, делают титульное страхование по ипотеке востребованной в сегодняшних условиях услугой. Поэтому подобный продукт входит в предложение большинства наиболее известных и популярных российских страховых компаний.

Что такое титульное страхование

Под титулом обычно понимается право собственности на движимое или недвижимое имущество, документально и законно подтвержденное владельцем. Этот термин дал название рассматриваемому виду страховой услуги, что вполне логично, если учесть характер страхования.

Наличие страховки титула гарантирует покупателю, возмещение понесенного им ущерба в случае, если права на приобретаемую в ходе сделки ипотечного кредитования недвижимость будут признаны недействительными. В качестве объектов страхования в данном случае выступают права собственности на любые виды недвижимого имущества – как жилого (квартира, частный дом, комната, доли во всех перечисленных объектах), так и коммерческого, хозяйственного или промышленного (офисы, склады, гаражи, бани и т.д.)

Особенности титульного страхования

Главной характерной чертой титульного страхования выступает узкая специализация данного вида страховки. Она предусматривает защиту заемщика и кредитора от одного конкретного риска, связанного с потерей прав собственности на приобретенную недвижимость. Поэтому в договор с СК не включаются такие страховые случаи, как физическое уничтожение объекта, реконструкция или изменение его конструктивных особенностей и другие подобные риски. Вместе с тем, на практике достаточно часто оформляется комплексный полис, предусматривающий страховку титула в качестве одного из множества страховых рисков.

Другими серьезными особенностями страхования титула выступают:

• добровольный характер. Несмотря на то, что некоторые банки настаивают на оформлении титульной страховки, данное требование не входит в число обязательных в соответствии с положениями №102-ФЗ и Гражданского кодекса;
• частое применение при приобретении в ипотеку коммерческой недвижимости. Для подобных сделок, особенно в том случае, когда в качестве покупателя и заемщика выступает юридическое лицо, оформление титульной страховки происходит практически всегда;
• большая длительность договора страхования. До недавнего времени стандартный срок действия полиса составлял не более 3-х лет. Однако, изменения в законодательстве привели к возможности заключать соглашения с заемщиком продолжительностью до 10-лет. Страховка титула является сопутствующим мероприятием по отношению к ипотеке, нередко заключающейся на 20-30 лет, поэтому многие клиенты предпочитают оформлять полис с максимальным сроком действия;
• выгода для обеих сторон ипотечного контракта. Два других вида страхования при ипотеке – имущества и здоровья заемщика – наиболее выгодны банковской организации, чем ее клиенту. В отличие от них, страховка титула одинаково эффективно защищает и кредитора, и покупателя недвижимости, что нередко становится решающим аргументом в пользу оформления полиса.

Существенной особенностью титульного страхования выступает наличие пяти основных причин, которые выступают основанием для признания сделки по приобретению недвижимости в ипотеку недействительной. К ним относятся:

• подделка и фальсификация документов и подписей сторон, осуществляющих куплю-продажу объекта недвижимого имущества;
• нарушение законных прав владельцев, являющихся несовершеннолетними или недееспособными;
• заключение сделки с физическим или юридическим лицом, которое не является законным собственником объекта;
• нарушения при проведении приватизации приобретаемой в ипотеку недвижимости;
• юридические нарушения при оформлении и осуществлении сделки.

Риски утраты титула

Страховой случай, предусмотренный страховкой титула, наступает в результате действий третьей стороны, чьи интересы были ущемлены в ходе совершения сделки купли-продажи объекта недвижимости. Как правило, речь в подобной ситуации идет о судебном иске одного из двух типов – виндикационном или о признании сделки недействительной.

Виндикационный иск

Под виндикационным иском понимается истребование недвижимого имущества из незаконного пользования. Возможность подобного обращения в судебные органы предоставляется только законным владельцам, способным доказать собственные права на недвижимость. Фактически, рассмотрение доказательств этого и становится предметом судебного разбирательства.

От заемщика в подобной ситуации практически ничего не зависит. Главное для получения страховки – подтвердить статус добросовестного покупателя, не знавшего о том, что другая сторона сделки не является законным владельцем. Также крайне важно доказать возмездный характер купли-продажи, для осуществления которой использовались как заемные средства банка по ипотечному кредиту, так и собственные деньги.

Установленный законодательством срок исковой давности по виндикационным искам – 3 года. Учитывая данный факт, становится понятным, почему при осуществлении сделок с имуществом, находящимся в собственности дольше указанного срока, титульное страхование применяется заметно реже.

Иск о признании совершенной сделки с недвижимостью ничтожной

Наиболее часто подовом для подачи подобного иска выступает нарушение законных прав владельцев недвижимости, являющихся недееспособными или несовершеннолетними. Для таких сделок законодательством предусмотрен особый порядок осуществления, предполагающий обязательное получение разрешения органов опеки.

Реальная судебная практика формируется таким образом, что вероятность вердикта судьи, признающего сделку ничтожной, крайне велика. Поэтому оформление титульного страхования при покупке объекта недвижимости, среди владельцев которой числятся указанные выше категории собственников, является грамотным и взвешенным решением. Оно позволит гарантировать защиту интересов ипотечного заемщика при неблагоприятном развитии событий. Важно отметить, что срок давности для рассматриваемого типа исков также установлен на уровне 3-х лет.

Сколько стоит титул в ипотечном страховании

В процессе принятия решения об оформлении титульной страховки одним из важных аргументов за или против выступает стоимость полиса. Формирование цены страховки происходит с учетом нескольких ключевых параметров, к числу которых относятся:

• продолжительность действия страхового полиса;
• примерная стоимость приобретаемого при помощи ипотечного кредита объекта недвижимости;
• функциональное назначение недвижимого имущества (жилое, промышленное, коммерческое или хозяйственное);
• статус заемщика, в качестве которого могут выступать как организации, так и частные лица;
• параметры заключенного с банком договора ипотечного кредитования;
• прогнозируемый уровень риска;
• длительность пребывания недвижимости в собственности продавца и т.д.

В настоящее время стандартный уровень тарифов по страховке титула находится в пределах 0,3-1,5%. Важно отметить, что при расчете стоимости оформления полиса указанная ставка умножается не на рыночную стоимость недвижимости, а на размер ипотечного кредита.

На что обратить внимание при оформлении страховки

Титульное страхование заслуженно считается сложной в юридическом плане сделкой. Поэтому при подготовке и подписании документов следует крайне внимательно относится к их содержанию. Оптимальным решением, позволяющим исключить возможные проблемы в будущем, является привлечение квалифицированных юристов, специализирующихся на данном виде страхования.

В любом случае, при оформлении полиса необходимо обращать пристальное внимание на несколько основополагающих моментов, в числе которых:

• продолжительность договора. Составляет от 1 до 10 лет. В большинстве случаев выгоднее совершать более длительную сделку, особенно учитывая тот факт, что ипотека также практически всегда заключается на серьезный срок;
• распределение выплат по годам. Как правило, более крупные выплаты по договору страхования предусматриваются в первые годы действия полиса. Такой подход выгоден страховым компаниям, поэтому в интересах заемщика более равномерное разделение платежей по календарным периодам;
• формула расчета страховой суммы. Главное требование – привязка величины возможного возмещения при наступлении страхового случая к реальной стоимости объекта недвижимости;
• четкая формулировка страхуемого риска. Одним из наиболее частых оснований для отказа в выплате возмещения страховые компании используют непризнание факта наступления страхового случая. Избежать подобной ситуации достаточно просто – необходимо четко определить все возможные страховые случаи.

Учет каждого из перечисленных параметров в процессе подготовки и подписания договора о титульном страховании объекта недвижимого имущества позволит сделать полис эффективным средством защиты интересов ипотечного заемщика при получении кредита. Важно отметить, что сравнительно небольшая стоимость страховки титула делает эту услугу крайне привлекательной для всех участников сделки – и для заемщика, и для банковского учреждения. Серьезная заинтересованность в оформлении полиса титульного страхования приводит к тому, что практически всегда удается подобрать такие условия осуществления сделки, которые устраивают и выгодны для обеих сторон.

Необходимые документы для оформления

При оформлении страховки титула ипотечный заемщик формирует и предоставляет в страховую компанию следующий набор документов:

• от покупателя — паспорт (для физлица) или комплект уставной и регистрационной документации (для организаций);
• от продавца — аналогичные документы, а также документы, подтверждающие его дееспособность;
• правоустанавливающие документы, в качестве которых выступают: выписка из ЕГРН, завещание или другая документация о наследовании недвижимости, свидетельство о госрегистрации прав собственности, договор дарения, обмена или купли-продажи и т.д.;
• техпаспорт или другие документы о характеристиках недвижимого имущества;
• экспертное заключение о рыночной стоимости объекта, полученное в процессе оформления ипотечного договора с банком;
• договор о предоставлении ипотечного кредита, в рамках подготовки которого происходит титульное страхование недвижимости.

Часто задаваемые вопросы

Какие случаи входят в титульное страхование

Страховка титула предусматривает защиту от признания сделки по приобретению недвижимости в ипотеку недействительной. Подобное решение принимается судебными органами и может быть вызвано следующими причинами:

• подделкой документов, оформленных при осуществлении сделки, и подписей участвующих в ней сторон;
• нарушение прав собственников, в качестве которых выступают лица, являющиеся несовершеннолетними или недееспособными;
• совершение сделок с лицом, которое не является законным владельцем;
• нарушения, допущенные при приватизации объекта;
• нарушения в процессе оформления и совершения сделки купли-продажи.

Можно ли отказаться от титула при ипотеке?

С точки зрения отечественного законодательства титульное страхование является добровольным. Вместе с тем, банковские организации имеют право самостоятельно определять условия предоставления услуг ипотечного кредитования.

Как следствие — клиент имеет полное право отказаться от титула. Обычно в подобной ситуации банк либо отказывает в выдаче ипотеки, либо заметно повышается процентную ставку. Поэтому в большинстве случаев целесообразно идти на условия финансовой организации. Тем более, что страховка титула является крайне выгодной для самого заемщика, защищая его от весьма неприятных в финансовом плане и при этом вполне реальных последствий.

Когда полис может не сработать?

Страховые компании нередко отказывают в выплате возмещения при наступлении страхового случая. Основанием для подобного решения в большинстве случаев выступают:

• невыполнение ипотечным заемщиком обязательств, предусмотренных договором, заключенным с СК. Чаще всего, речь идет о несвоевременной оплате или полной невыплате страховых взносов;
• обстоятельства форс-мажорного характера, указанные в договоре, например, утрата титула во время военных действий или в результате конфискации недвижимости государством;
• использование застрахованного объекта недвижимости не по назначению или с нарушением условий эксплуатации;
• продажа, обмен или дарение заложенного имущества третьим лицам и другие подобные действия страхователя.

Комплексное ипотечное страхование

СК «Согласие», один из лидеров ипотечного страхования в России, обеспечит вам надежную страховую защиту при получении ипотечного кредита, что обеспечит исполнение кредитных обязательств перед банком в случае непредвиденных обстоятельств. «Согласие» сотрудничает более чем со 100 банками, в том числе с крупнейшими ипотечными банками РФ.

Ипотечное страхование от «Согласие» включает:

• Страхование приобретаемого в кредит имущества на случай гибели (утраты) или повреждения в результате пожара, взрыва, в том числе взрыва бытового газа, залива, стихийных бедствий, конструктивных дефектов и иных непредвиденных обстоятельств. Подлежат страхованию имущество, являющееся предметом ипотеки – квартира (комната); жилой дом, в том числе дачи, садовые дома и т.д.; здания, сооружения, нежилые помещения и земельные участки.
• Страхование жизни и здоровья заемщика кредита от несчастных случаев и/или болезней. Страховыми случаями являются: смерть застрахованного лица от несчастного случая или болезни, постоянная утрата трудоспособности с назначением инвалидности 1 и 2 групп, временная утрата трудоспособности в результате несчастного случая (если это предусмотрено стандартами банка)
• Страхование риска потери имущества в результате прекращения или ограничения права собственности (титульное страхование). Страховым случаем является прекращение права собственности страхователя на объект недвижимости по решению суда, принятого по иску третьего лица о недействительности сделки или об удовлетворении виндикационного иска, а также обременение в виде сохранения за третьими лицами прав на пользования данным объектом.

При наступлении страхового случая «Согласие» произведет страховую выплату, которая будет направлена на обеспечение исполнения кредитных обязательств Страхователя перед банком. Если размер страховой выплаты больше размера остатка задолженности по кредитному договору, оставшуюся часть страховой выплаты получит страхователь и/или его наследники.

Добрый день, редакторы Тинькофф-журнала. Напишите, пожалуйста, статью о рисках при покупке недвижимости, которая находится у продавца в собственности на основании завещания, дарения и так далее. Особенно если этим основаниям меньше 3—5 лет. Какие риски для покупателя и как их минимизировать? Например, может ли титульное страхование полностью защитить покупателя от такого рода рисков?

Я как раз беру ипотеку на такую квартиру и рассматриваю титульное страхование как «мастхэв», чтобы защитить свои вложения.

С уважением,

ваш читатель, Петр К.

Петр, для начала давайте разберемся, что такое титульное страхование.

Наталья Троян адвокат

Представим, вы покупаете новостройку: есть риск, что ее не построят вовремя или не достроят вовсе. Или покупаете вторичку: есть риск, что вашу сделку по покупке квартиры оспорят, квартиру заберут, а у вас на руках останется лишь решение суда о том, что вам должны денег. Но решение суда — не деньги, на него другую квартиру не купишь.

На этот случай есть титульное страхование — это страхование риска утраты права собственности на квартиру, дом или земельный участок. Договор страхования можно заключить при покупке квартиры или позже, но до наступления страхового случая.

Титульное страхование не гарантирует, что никто никогда не обратится в суд с иском о признании договора купли-продажи жилья недействительным. И не гарантирует, что суд откажет истцам. Но если суд признает договор недействительным, а покупатель докажет свою добросовестность, страховая выплатит ему страховое возмещение. Квартиру по такому решению придется отдать новому законному владельцу.

Если суд признает договор недействительным,страховая вернет деньги за квартиру

Квартира, которая досталась продавцу по наследству, является одним из рисковых объектов: есть вероятность, что через несколько лет объявятся неучтенные наследники и начнут судиться за нее. Поэтому оформлять титульное страхование стоит. Обычно банки сами настаивают на этом.

Плюсы титульного страхования в том, что в случае судебного спора страховая будет третьим лицом на стороне покупателя, и в том, что в крайнем случае покупатель получит деньги.

Страховка на год стоит около одного процента от стоимости квартиры.

Минусы тоже есть. Не стоит ограничивать срок страхования титула тремя или пятью годами: законом установлен десятилетний срок исковой давности, когда можно обратиться в суд за признанием сделки недействительной. А еще в отдельных случаях он может быть увеличен. Деньги от страховой можно получить только по решению суда.

Если квартира приобретена в ипотеку, банк тоже будет участвовать в судебном процессе: у него есть интерес в погашении кредита заемщиком. Из страховой выплаты банк первым заберет сумму, которую ему должен заемщик к этому моменту. В итоге денег на руках может оказаться не так много: первоначальный взнос плюс часть основного долга по кредиту, которую заемщик успел выплатить.

Но лучше так, чем еще 15 лет платить кредит за квартиру, в которой живут другие люди.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите: ask@tinkoff.ru. На самые интересные вопросы ответим в журнале.