Договор купли продажи с несовершеннолетним

Как составить договор купли-продажи с несовершеннолетними детьми?

Самостоятельная продажа квартиры, находящейся в долевой собственности, может стать настоящим испытанием для всех ее владельцев. Как правило, эта процедура требует от продавца значительных временных затрат и знаний законодательной базы в сфере рынка недвижимости на всех ее стадиях – от оценки жилья до момента заключения договора купли-продажи. Особые трудности возникают, если одним из собственников такой квартиры является несовершеннолетний.

Участие в сделке органов опеки и попечительства, без разрешения которых нельзя ни шагу ступить, влечет за собой дополнительные проблемы как для продавца, так и покупателя недвижимости. В этой статье мы подробно расскажем, можно ли продать квартиру без согласия других собственников, как правильно составить договор купли-продажи квартиры с долями на детей и заверить его в регистрационных органах, а также рассмотрим, какие документы для этого понадобятся. К тому же, разберемся, кто все-таки должен осуществлять сделку от лица несовершеннолетнего.

Условия заключения сделки

Немногие знают, что дети, как и взрослые, имеют полное право приобретать недвижимое имущество. Что касается сделок, направленных на покупку квартиры, то в этой ситуации у малолетнего собственника нет практически никаких ограничений. Другое дело – сделки по продаже жилья, осуществлять которые могут только родители ребенка до 14 лет, выступая от его лица законными представителями. Ребенок от 14 до 18 лет, в свою очередь, может продать квартиру или свою долю в ней с согласия своих законных представителей. Данное ограничение направлено на то, чтобы максимально защитить имущественные права несовершеннолетних граждан. Более того, для успешной продажи квартиры с несовершеннолетним собственником, должны быть выполнены следующие условия:

• Органы опеки и попечительства должны выдать письменное разрешение на заключение сделки с недвижимостью;
• Ребенок, чья доля продается, должен получить аналогичную часть в новой квартире;
• Условия проживания на новом месте регистрации должны быть не хуже, чем в прежней квартире;
• Если приобретение нового жилья не входит в планы родителей, ребенок должен получить равнозначную долю в недвижимости, принадлежащей его членам семьи, например, бабушке и дедушке.

Информация!

Но далеко не всегда приходится ждать совершеннолетия владельца квартиры, чтобы он получил полное право на распоряжение своим имуществом. На сегодняшний день широко распространены ситуации, когда владельца недвижимости могут признать дееспособным, если он еще не достиг 18 лет. Речь идет об эмансипации – объявлении несовершеннолетнего лица способным своими действиями приобретать и осуществлять различные права и обязанности.

Об определении долей в наследстве по закону читайте .

Это может произойти, к примеру, если он вступил в брак, официально трудоустроен или занимается предпринимательской деятельностью. Во всех этих случаях, если несовершеннолетний собственник признан эмансипированным, он может заключать сделки по продаже или покупке недвижимости уже без письменного согласия органов опеки и попечительства.

Образец заполнения соглашения

Чтобы сделку признали правомерной, ее следует оформить с помощью договора купли-продажи с несовершеннолетними детьми. Его задача – обезопасить покупателя и несовершеннолетнего продавца от значительных рисков и потерь, которые могут возникнуть в ходе продажи квартиры. Этот документ представляет собой письменное соглашение, в соответствии с которым участники сделки должны выполнить свои обязанности – оформить квартиру в собственность нового владельца в надлежащем виде или же предать за нее необходимую денежную сумму. Оформить его, на первый взгляд, довольно просто, но при этом необходимо соблюдать определенные требования. Обычно договор содержит следующие пункты:

• Вводную часть. По центру листа указывается название документа – «Договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру». Затем в правом верхнем углу поставьте место и дату заключения документа. Здесь же должны быть сведения об участниках сделки – покупателе, ребенке-продавце и его законном представителе (ФИО, адрес проживания, паспортные данные или сведения из свидетельства о рождении);
• Информацию о предмете договора. Эта часть содержит описание прав и обязанностей продавца и покупателя, а также сведения о квартире, в частности ее назначение (жилая/нежилая), общую площадь и адрес. Не забудьте указать кадастровый или условный номер недвижимости, все существующие ограничения (обременения) права, а также вид собственности (общая долевая). Опишите долю каждого владельца и укажите, какие документы подтверждают право их собственности;
• Цену договора и порядок расчета. Этот пункт устанавливает общую цену квартиры, а также стоимость самой доли. Кроме того, укажите день и способ оплаты – наличными или банковской картой;
• Подписи сторон. Здесь должна быть информация о том, что покупатель и законный представитель продавца являются дееспособными лицами. Внизу листа перечислите все документы, приложенные к договору, и поставьте свою подпись.

Образец договора.doc

Как вы уже поняли, главное отличие договора купли-продажи квартиры с долями на детей от стандартного соглашения – участие в его оформлении законного представителя. Согласно статье 52 ГПК РФ, в качестве лица, правомочного представлять интересы ребенка, может выступать его родитель, усыновитель, опекун или попечитель. Независимо от того, кто из вышеперечисленных лиц будет принимать участие в сделке, он может действовать только с согласия органов опеки и попечительства.

Процедура продажи

Подготовьте сразу несколько экземпляров соглашения, один из которых будет направлен в Росреестр, а два других останутся у продавца и покупателя. Конечно, одного договора купли-продажи для осуществления сделки будет недостаточно. Чтобы покупатель стал новым полноправным владельцем квартиры, следует подтвердить переход права собственности в регистрационных органах. Зарегистрировать сделку можно несколькими способами:

• Обратиться лично в территориальное отделение Росреестра;
• Направить заявление заказным письмом по почте;
• Оставить заявку на официальном сайте ведомства.

Помимо договора купли-продажи квартиры вам понадобится целый пакет документов, список которых утвержден на законодательном уровне. Перед подачей бумаг еще раз внимательно проверьте, что все они оформлены в надлежащем порядке и являются в настоящий момент действительными. В противном случае, если хотя бы у одного документа истек срок действия, процедура регистрации сделки может сильно затянуться. Как правило, в их число входят:

• Заявление о регистрации права собственности;
• Паспорта сторон сделки;
• Свидетельство о рождении несовершеннолетнего собственника;
• Согласие органов опеки и попечительства;
• Правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о праве на наследство и т.д.);
• Акт приема-передачи квартиры;
• Кадастровый паспорт недвижимости;
• Выписка из домовой книги;
• Финансово-лицевой счет на жилое помещение;
• Квитанция об оплате госпошлины.

Информация!

Будьте готовы к тому, что получить разрешение органов опеки не так уж и просто. Сразу после вашего обращения попечительский совет оценит условия, в которых проживает ребенок, и сравнит их с состоянием нового жилья. По итогам проверки он обязан выдать заявителям письменное разрешение или, наоборот, отказ от участия в сделке. Стоит отметить, что если родители не сообщили органам опеки о своем намерении продать квартиру с несовершеннолетним собственником, сотрудники социальной защиты могут потребовать признать совершенную сделку незаконной и привлечь представителей ребенка к ответственности.

Об авторе

Владислав Ермихин

С отличием закончил юридический факультет. С 2006 года специализируется на спорных вопросах связанных с наследством и дарением.

>Недвижимость для несовершеннолетнего ребенка: как оформить покупку квартиры на него?

Основные особенности и отличия от типовой сделки

Главное отличие этого типа сделки в том, что ребёнок вправе владеть квартирой, но не уполномочен совершать сделку. Поэтому полномочия по оформлению всей процедуры переходят к их законным представителям. Такие нормы законодательства предусмотрены статьёй 26 ГК РФ и п.3 статьи 60 СК РФ.

Справка! Законными представителями несовершеннолетних являются родители, усыновители или опекуны (до 14 лет), попечители (от 14 до 17 лет включительно).

Для такого представительства нотариально удостоверенная доверенность не требуется, как это происходит в стандартных ситуациях. Полномочия представителя удостоверяются:

1. Паспортами родителей и свидетельствами о рождении детей, в которые представительствующие граждане вписаны как родители (усыновители).
2. Если при усыновлении сведения о родителях не изменялись, предъявляют решение суда об усыновлении.
3. Опекуны и попечители предъявляют решение от органов опеки и попечительства.

Процедура оформления отличается в зависимости от возраста ребёнка. Но базовые правила, универсальные для всех возрастных категорий, требуют, чтобы в договоре в качестве стороны сделки фигурировал будущий собственник, а его законный представитель указывался как «действующий в интересах», с указанием степени родства и полномочий на представительство.

Какими правами на жилплощадь будет обладать малолетний покупатель?

Полноценное право распоряжения полученной недвижимостью наступает по достижении 18 лет. До этого времени ответственное распоряжение жильём осуществляют законные представители. Таким лицом не обязательно должен быть представитель, оформивший квартиру.

Например, если сделку оформляла мать ребёнка, то вносить платежи и отвечать за эксплуатацию и ремонт в квартире может его отец. С 14 лет, после получения паспорта, ответственное распоряжение может переходить ребёнку, но любое юридическое действие сопровождается уполномоченным представителем. Право собственности даёт несовершеннолетнему ряд преимуществ, которые обязаны реализовать законные представители.

В их числе:

• прописка в квартире;
• проживание на её жилплощади;
• сохранность имущественных интересов.

Внимание! Прописать нового собственника в его квартире невозможно. Прописка допустима только совместно с отцом или матерью. Усыновители имеют те же права и обязанности, что и родители. Соответственно, прописка и проживание допустимо с одним из них (с обоими).

Или подопечный прописывается со своим опекуном. Так же во вновь приобретённой квартире допустимо не прописываться – права собственности от этого не аннулируются, а регистрация сохранится до совершеннолетия, или иного момента – по усмотрению.

Условия, при которых возможно оформление купли-продажи

Как и в стандартных случаях, приобретаемая квартира должна соответствовать юридической чистоте и обеспечиваться требуемой документацией. Недопустимо, чтобы объект был под арестом или находился в залоге. Эти требования предъявляются к продавцу недвижимости, который обязан представить документацию, подтверждающую правоспособность объекта.

Главное – это наличие оригиналов правоустанавливающего и право удостоверяющего документа. Кроме этого, к продавцу и лицу, представляющему интересы несовершеннолетнего покупателя, предъявляются требования:

• правоспособный возраст;
• наличие паспорта с пропиской;
• дееспособность.

Если родители (иные уполномоченные) передоверяют свои полномочия поверенным, то оформляют на них нотариально удостоверенную доверенность, с перечнем действий, которые те вправе совершить в контексте сделки.

В этом случае стороной сделки будет выступать несовершеннолетний собственник, а поверенный будет внесён в договор представителем «действующим в интересах». Законные представители обязаны предусмотреть все возможные риски, проверив:

• паспорт и всю документацию на квартиру, принадлежащую физическому лицу;
• учредительную документацию застройщика при покупке квартиры в новостройке.

Для большей правоспособности договор купли-продажи можно нотариально удостоверить или застраховать.

Как предусмотреть право единоличного владения?

Чтобы ребёнок был единственным собственником, нужно:

1. Приобретать квартиру, а не помещение, находящееся в долевой собственности.
2. Если собственников несколько, нужно скупить все доли, оформив их на ребёнка.
3. При оформлении купчей на квартиру сформулировать её положения так, чтобы из них непротиворечиво следовало, что недвижимость оформлена на одного собственника, которым является ребёнок оформляющего сделку лица.
4. В договоре ребёнок выступает покупателем, а родитель (иной уполномоченный) только представительствует при оформлении сделки.
5. После регистрации сделки Росреестр выдаёт выписку из ЕГРН, где указано, что правом собственности наделён один правообладатель, с указанием его фамилии, имени и отчества.

Если все перечисленные признаки в наличии, значит – сделка состоялась так, что право собственности перешло к одному титульному владельцу, которым является несовершеннолетний.

Важно! Если законный представитель выступит наряду с несовершеннолетним стороной сделки – им обоим перейдёт право совместной собственности на квартиру, что лишит ребёнка права единоличного владения.

Пошаговая инструкция приобретения

Детям до 14 лет

В этом случае вся процедура оформления вменяется законному представителю, без участия малолетнего покупателя. Он самостоятельно, или при участии компании, работающей на рынке недвижимости, выбирает объект, проверяет потенциальную сделку на чистоту и составляет договор.

Если заключается предварительный договор купли-продажи, то представитель может заключать его от своего имени, выступая стороной ПДКП. Но в положениях об условии купли-продажи должно быть внесено, что покупка квартиры осуществляется на ребёнка, с указанием его фамилии, имени и отчества. Задаток, залог или аванс так же уплачивается уполномоченным лицом, им же, получается расписка от продавца.

Договор

Купчая составляется по условиям, внесённым в ПДКП, или без таковых, если он не заключался. Целесообразно заручиться поддержкой компетентного лица, для сопровождения сделки.

Им может выступить:

• юрист;
• нотариус;
• риэлтор.

Если стороны составляют документы самостоятельно, нужно внимательно изучить все принципы их составления, или скопировать образец договора купли-продажи, внеся в него собственные данные. Вся процедура заключения договора укладывается в формулирование лаконичных пунктов, из которых следует, что:

• продавец отчуждает квартиру;
• квартира переходит в собственность малолетнего лица;
• интересы малолетнего собственника представляет уполномоченное лицо.

В предмете договора даются точные кадастровые характеристики квартиры, соответствующие сведениям, внесённым в государственный кадастр недвижимости. Сведения о сторонах формулируются нижеследующим:

1. Сведения о продавце (по шаблону).
2. Сведения о покупателе начинаются с данных представителя, после чего идёт формулировка: «действующий в интересах своей несовершеннолетней (дочери)».
3. Сведения о дочери (сыне, подопечном и т.п.).

Текст перепроверяется на предмет ошибок, продавец и родитель (опекун) ставят свои подписи. Далее следует оформить передаточный акт, который подписывает также лицо, действующее в интересах малолетнего правообладателя.

• Скачать бланк договора купли-продажи квартиры с несовершеннолетним
• Скачать образец договора купли-продажи квартиры с несовершеннолетним

Полный пакет документов для сделки купли-продажи можно найти .

Регистрация

После подписания договора продавцом и представительствующим покупателем, субъекты сделки отправляются в многофункциональный центр (МФЦ) или отделение Росреестра. Здесь они пишут заявление о регистрации договора купли-продажи и передаче права собственности. Покупатель пишет заявление от своего имени, выражая заявленную просьбу о регистрации права собственности на своего ребёнка или подопечного.

Обязательно нужно предусмотреть, чтобы во всех пунктах малолетний владелец указывался в качестве собственника, а сведения о представительстве заявителя даются только в начале заявления. Регистратор проверяет свойства родства или иные полномочия, и делает в заявлении отметку. Для этого в регистрирующий орган нужно предъявить оригиналы и копии:

• паспорта заявителя;
• свидетельства о рождении малолетнего;
• если в свидетельстве указана другая фамилия родителя – удостоверяющий документ.

Скачать бланк заявления в Росреестр о регистрации права собственности

К таким документам могут относиться свидетельства о браке, если фамилия изменилась при вступлении в брак, решение суда об усыновлении или решение от органов опеки. С этих документов так же нужно снять копии.

Внимание! Регистрация недвижимости облагается пошлиной, кроме случаев предоставления нотариально удостоверенных договоров.

На повторном приёме посреднику выдадут:

• договор сделки с отметкой о регистрации;
• выписку из ЕГРН на имя ребёнка.

Право собственности можно считать реализованным, с вытекающими юридическими последствиями.

Подросткам от 14 до 17 лет (включительно)

После того как подросток обозначенного возраста получил гражданский паспорт, он относится к категории частично правоспособных лиц. Самостоятельно распоряжаться имущественными и финансовыми вопросами подросток еще не может. Но при сопровождении сделки законным представителем, вправе ставить свою подпись на всех документах.

Для этого он с паспортом и сопровождающим его уполномоченным лицом, подходит лично для заключения и регистрации купли-продажи. Уже на стадии поиска подходящего объекта, будущий её владелец вправе участвовать в просмотрах и выражать своё мнение относительно предпочтений в выборе. Ему следует дать основы юридической грамотности в проверке документов и допустить к этой процедуре.

После совместного выбора объекта, договориться о заключении договора:

• с составлением предварительного договора купли-продажи (ПДКП);
• с оформлением сделки без ПДКП.

При заключении ПДКП ребёнок вправе сам участвовать стороной сделки, документ составляется в стандартной форме. В заключение он ставит собственноручную подпись. Рядом ставится удостоверительная подпись родителя или попечителя. Продавец подписывает документ в стандартных рамках.

В предварительной части купчей, где определяют стороны имущественной сделки, подросток, которому отчуждается недвижимость, выступает покупателем, с обязательной пометкой «Ребёнок как Покупатель, с согласия законного представителя». Далее, по всему телу документа вместо обычного обозначения стороны, используется установленная формулировка с указанной отметкой.

Она же используется в расписке при покупке квартиры, заявлениях и прочей документации, требующей подписи покупателя. По усмотрению сторон допускается внесение в купчую некоторых корректировок. Например, в положение об оплате, которое осуществляется законным представителем в установленном размере, с обязательным указанием суммы платежа, который впоследствии должен подтверждаться платёжным документом.

Договор подписывается несовершеннолетним с расшифровкой фамилии, рядом ставится подпись представителя, с пояснением статуса (степени родства) и расшифровкой фамилии. Перед своей подписью представитель всегда формулирует фразу о том, что с процедурой ознакомлен и претензий не имеет. Можно удостоверить подписи нотариально.

• Скачать бланк предварительного договора купли-продажи
• Скачать образец предварительного договора купли-продажи

К договору требуется приложить передаточный акт, который составляется сторонами с той же формулировкой и с подписями:

1. Продавца.
2. Ребёнка покупателя и представителя его интересов.

• Скачать бланк передаточного акта квартиры
• Скачать образец передаточного акта квартиры

Всё о документах и договорах можно узнать .

В МФЦ неправоспособный собственник так же отправляется вместе с представителем. Целесообразно, чтобы продавец подошёл в учреждение вместе с ними. Это позволит сократить сроки регистрации сделки до двух недель согласно нормам п. 1 статьи 16 ФЗ 218-ФЗ.

Госпошлина при регистрации на ребёнка уплачивается, так же как и за взрослого – в размере 2 тысячи рублей. Регистратор проверяет поданный пакет документации и подаёт бланк заявления. В нём также ребёнок указывается стороной сделки, действующей с согласия представительствующего в его интересах лица.

В заявлении указываются:

• кадастровые характеристики квартиры;
• её адрес;
• сведения о сторонах сделки;
• сведения о законном представителе;
• просьба о регистрации права собственности;
• время и место заключения сделки;
• реквизиты договора.

Справка! Заявление подписывает несовершеннолетний покупатель, рядом с его подписью расписывается представитель. Ниже указываются контактные данные для обратной связи – по усмотрению заявителя. Расписка за полученные документы так же выдаётся на имя ребёнка, с указанием реквизитов представителя.

Соответственно, по завершении регистрации сделки, за готовыми документами придётся подойти обоим.

При их получении так же ставятся подписи обоих лиц.

Как государство помогает защитить собственность детей?

После приобретения жилья, за собственником закрепляются его имущественные права. Нарушение их незаконно, за их сохранностью установлен контроль со стороны органов опеки и попечительства. В случае отчуждения приобретённой недвижимости, для сделки потребуется разрешение от органов опеки и попечительства.

При этом продавец обязан представить контролирующему органу отчёт, что деньги, вырученные с продажи жилья, положены в банк на имя бывшего собственника. Либо на них приобретена равноценная недвижимость, или квартира (дом) с улучшенными характеристиками. Такие действия требуются только при отчуждении, а при оформлении купли-продажи квартиры разрешение от органов опеки не требуется.

Кроме этого законом запрещены:

1. Имущественные сделки с законным представителем.
2. Безвозмездное отчуждение имущества несовершеннолетнего.

Ипотечные квартиры, оформленные на детей, в случае задолженности не подлежат изъятию при не исполнении долговых обязательств, если органы опеки не дали своего согласия (о том, как купить квартиру в ипотеку, мы рассказывали в этой статье.) А при разводе супругов – не подлежат разделу, так как извлекаются из совместно нажитого имущества.

Граждане не достигшие 18 лет могут приобретать жильё через посредничество родителей, усыновителей или опекунов. После регистрации купли-продажи им переходит право на недвижимость, которой они смогут распоряжаться по достижении 18 лет. Приобретённая квартира не может участвовать в сделке без разрешения органов опеки и попечительства.

Недвижимость детей не редкость. Дети владеют недвижимостью даже в младенческом возрасте, их недвижимость продается, им недвижимость покупается. Есть ли особенности у таких сделок? Как купить ребенку недвижимость и как продать недвижимость несовершеннолетнего. Разберемся подробно:

• Продажа недвижимости несовершеннолетнего
• Покупка недвижимости ребенку
• Выделение долей в праве собственности несовершеннолетнему
• Дарение ребенку недвижимости
• Дети в сделках с недвижимостью
• Договор купли-продажи с несовершеннолетним ребенком

Недвижимость детей

Точно так же как и взрослые, дети владеют недвижимостью на правах собственности. Право собственности должно быть зарегистрировано в Росреестре и в записях ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости) ребенок фигурирует как полноправный владелец.

Право собственности за ребенком может быть зарегистрировано единоличное или он является участником общей долевой собственности, например владеет 1/5 в праве или 1/25 ( и такое бывает).

Недвижимость детей. Если несовершеннолетний ребенок собственник

До достижения совершеннолетия, то есть 18 лет, права ребенка на недвижимость охраняются Органами опеки и попечительства.

-Что это означает?

-Это значит, что Росреестром, право собственности не будет переведено на покупателя или одаряемого без приказа из этого ведомства, разрешающего отчуждение собственности у несовершеннолетнего.

К тому же, для получения разрешения на продажу из органов Опеки, оба родителя должны написать заявление об этом, то есть иметь согласие между собой по этому вопросу.

Как получить разрешение из Органа опеки и попечительства > > >

Сделка по отчуждению недвижимости, принадлежащей ребенку, в обязательном порядке удостоверяется нотариусом, в связи с поправками в ФЗ-122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

И нотариус может потребовать личного присутствия на сделки обоих родителей!!!

Недвижимость детей. Покупка недвижимости на ребенка

А вот разрешения на покупку недвижимости ребенку спрашивать ни у кого не надо, при условии если Вы не закладываете эту недвижимость в залог банку или другому кредитору.
В случае ипотечной сделки необходимо получить согласие Опеки на залог недвижимости в пользу Кредитора.
Такое согласие Опеки необходимо в ипотечной сделке за счет кредитных средств.
Надо сказать, что не все банки включают детей в число собственников. Сбербанк разрешает такие сделки.

Но за несовершеннолетнего ребенка до 14 лет в сделке могут действовать только законные представители: родители, опекуны, усыновители.
Несовершеннолетний ребенок старше 14 лет действует в сделке с разрешения и в присутствии родителей, усыновителей, опекунов.

Подробнее читайте: Как купить квартиру ребенку > > >

Недвижимость детей. Дарение недвижимости несовершеннолетнему ребенку

Часто сделку по дарению применяют родители, для выполнения обязательств по выделению долей детям по Материнскому капиталу.

Читайте специальную статью: Как подарить квартиру детям > > >

Выделение долей в праве собственности несовершеннолетнему

Как выделить долю детям > > >

Личное участие дети в сделках с недвижимостью

Как дети участвуют в сделках:

• Малолетние дети до 14 лет в сделках не участвуют. За них действуют законные представители с документами , доказывающими полномочия законного представителя : свидетельство о рождении, свидетельство об усыновлении, решение о назначении опекуна.
• Дети, достигшие 14 лет, участвуют в сделках с разрешения и под контролем законных представителей. Ребенок, достигший 14 лет, должен иметь паспорт!

Договор купли — продажи

Договор купли-продажи недвижимости, у которой несовершеннолетний собственник, будет готовить помощник нотариуса. Ведь в такой сделке без нотариуса не обойтись.

Если вы покупаете недвижимость несовершеннолетнему и сделка не удостоверяется нотариусом в обязательном порядке договор купли-продажи можно составить самостоятельно и выбрать на сайте нужный шаблон.

А вот необходимый Вам с сделке, Предварительный договор, Вы составляете самостоятельно, по шаблону или с помощью конструктора договоров.

Всегда рада разъяснить. Автор

Договор покупки квартиры несовершеннолетним ребенком

Город Москва Московского края, РФ
Двадцать четвертого декабря две тысячи _________ года

Мы, ШЕВЕЛЕВА ГАЛИНА АЛЕКСЕЕВНА, 0.04.1984 г.р., паспорт 03 02 444999, выдан ПВС УВД Центрального округа гор. Москвы 18.12.2001 г., код подразделения 232-003, прож.: гор. Москва, ул. Таганрогская, дом № 4 кв. 38, именуемая в дальнейшем ПРОДАВЕЦ, и СОБОЛЬ ЕЛЕНА АЛЕКСЕЕВНА, 02.02.1989 г.р., паспорт 03 05 888333, выдан УВД Центрального округа гор. Москвы 21.05.2005 г., код подразделения 232-002, прож.: гор. Москва, ул. Красная, дом № 159 кв. 108, действующая от имени и в интересах своего несовершеннолетнего сына, СОБОЛЬ Давида Витальевича, 01.01.2014г.р., свидетельство о рождении ВГ № 583655, выдано Московским отделом ЗАГС гор. Москвы 09.09.2014 г., проживающего там же, – именуемого в дальнейшем ПОКУПАТЕЛЬ, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. ПРОДАВЕЦ передает, а ПОКУПАТЕЛЬ, в лице своего представителя – матери, Соболь Елены Алексеевны, принимает в собственность НЕДВИЖИМОСТЬ: КВАРТИРУ № 38 в доме № 4 по ул. Таганрогской в гор. Москве, состоящую из одной комнаты, общей площадью 34,30 кв.м. (по данным справки филиала ГУП КК «Крайтехинвентаризация» по гор. Москва от 15.12.2005 г.), и общей площадью 37,00 кв.м. (по данным Договора о передаче в собственность квартиры от 27.01.1994 г.), в том числе жилой площадью 19,50 кв.м., и 9/1000 (девять тысячных) долей в праве собственности на места общего пользования площадью 4,08 кв.м.
   Инвентаризационная оценка квартиры и указанных долей мест общего пользования составляет 84606 (восемьдесят четыре тысячи шестьсот шесть) руб.
2. Указанная квартира принадлежит ПРОДАВЦУ на праве собственности на основании Договора о передаче в собственность квартиры, заключенного с администрацией Советского района гор. Москвы 27.01.1994 г. за № 11412, зарегистрированного в бюро технической инвентаризации гор. Москвы 07.02.1994 г. в реестровую книгу под № 141, стр. 25, и справки филиала ГУП КК «Крайтехинвентаризация» по гор. Москва от 15.12.2005 г., оператор № 2, учетный № 3, и продана ПОКУПАТЕЛЮ, в лице своего представителя, Соболь Елены Алексеевны, за сумму 350000 (триста пятьдесят тысяч) руб., уплаченных покупателем, в лице своего представителя, Соболь Елены Алексеевны, продавцу полностью до подписания настоящего договора.
3. С техническим состоянием квартиры ПОКУПАТЕЛЬ, в лице своего представителя, Соболь Елены Алексеевны, ознакомлен и согласен.
4. Согласно ст. 460 ГК РФ ПРОДАВЕЦ продал, а ПОКУПАТЕЛЬ, в лице представителя, купил недвижимость, указанную в п. 1 настоящего договора, свободной от всех имущественных прав и претензий третьих лиц, о которых ПРОДАВЕЦ и ПОКУПАТЕЛЬ, в лице представителя, в момент заключения настоящего договора не могли не знать.
   В соответствии со ст. 292 ГК РФ и ст. 558 ГК РФ, выпиской из лицевого счета владельца, выданной МУРЭП № 02 гор. Москвы 08.12.2005 г. за № 529, в продаваемой квартире кроме Продавца, Шевелевой Галины Алексеевны, зарегистрирован и проживает ее сын, Шевелев Даниил Викторович, 01.03.2002 г.р., которые обязуются, лично и в лице представителя, Шевелевой Галины Алексеевны, сняться с регистрационного учета (выписаться) до тридцать первого января две тысячи ___________ года.
5. До подписания настоящего договора отчуждаемая квартира никому не продана, не заложена, в споре и под запрещением (арестом) не состоит, что подтверждается ПРОДАВЦОМ и справкой филиала ГУП КК «Крайтехинвентаризация» по гор. Москва от 15.12.20__ г., оператор № 2, учетный № 3.
   В случае наличия арестов и запрещений в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Московскому краю ПРОДАВЕЦ обязуется возвратить уплаченные за недвижимость деньги, а также возместить все понесенные ПОКУПАТЕЛЕМ, в лице представителя, убытки.
6. Настоящий договор покупки квартиры несовершеннолетним ребенком содержит весь объем соглашений в отношении предмета и условий настоящего договора, отменяет и делает недействительными другие соглашения и обязательства, заключенные в устной или письменной форме (нотариально не удостоверенные) как до, так и после заключения настоящего договора, которые противоречат настоящему договору.
   Любые изменения условий и предмета настоящего договора могут быть совершены только путем заключения нотариально удостоверенного соглашения.
7. Настоящий договор покупки квартиры несовершеннолетним ребенком является документом, подтверждающим передачу указанной недвижимости и переход права собственности на нее к ПОКУПАТЕЛЮ без каких-либо иных документов, кроме настоящего договора.
8. Расходы по совершению настоящего договора оплачивает ПОКУПАТЕЛЬ, в лице своего представителя, Соболь Елены Алексеевны.
9. Содержание ст. ст. 131,161,209,223,288,292,454,456,460,475,549-551,555-558 ГК РФ, ст.ст.34,35 СК РФ, ст. 38 ЖК РФ, а также смысл, значение и последствия настоящей сделки сторонам, лично и в лице представителя, известно.
10. Стороны договора, лично и в лице представителя, заявляют, что они не лишены дееспособности, не страдают заболеваниями, препятствующими понимать существо подписываемого ими договора, а также об отсутствии обстоятельств, вынуждающих их совершить данную сделку на крайне невыгодных для себя условиях.
11. Настоящий договор вступает в силу после его государственной регистрации, право собственности на указанную недвижимость у ПОКУПАТЕЛЯ возникает после регистрации перехода права собственности в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Московскому краю.
12. Настоящий договор покупки квартиры несовершеннолетним ребенком составлен и подписан сторонами, лично и в лице представителя, в двух экземплярах, по одному для каждой из сторон.

Текст настоящего договора сторонам известен.

ПОДПИСИ:
_____________________
От имени и в интересах своего несовершеннолетнего сына, Соболь Давида Витальевича, 11.01.2014 г.р., договор подписала:
_______________________

>Продажа квартиры с несовершеннолетним собственником: какие документы нужны для опеки, если есть доля у ребенка? Образец договора купли продажи

Какие трудности возникают и почему?

В соответствии с п. 8 ст. 8 48-ФЗ, совершать сделки с принадлежащим несовершеннолетним имуществом допустимо только с позволения органов опеки. Любые операции с недвижимостью, к которой имеет отношение не достигший определенного возраста гражданин, требуют согласования с этими органами.

Законом физические лица разделяются на две группы:

1. Малолетние — до 14 лет.
2. Несовершеннолетние — до 18 лет.

Дети первой группы признаются недееспособными вплоть до получения паспорта. Сделки от их имени заключаются родителями или прочими законными представителями.

Подросткам от 14 до 18 лет предоставляется большая независимость действий: они уже обладают правом самостоятельной подписи, но их действия имеют юридическую значимость только при наличии письменного одобрения родителями.

ГК РФ вносит во взаимоотношения несовершеннолетних с внешним миром еще и понятие эмансипации.

Вступив в законный брак, достигшее 16 лет физическое лицо обретает полную дееспособность. Начав трудовую или предпринимательскую деятельность, ребенок этого возраста тоже становится дееспособным без ограничения.

Во всех остальных случаях перед продажей жилого помещения необходимо заручиться согласием органов опеки, иначе результат будет плачевным:

• договор отчуждения, заключенный в обход опеки, откажется удостоверить нотариус;
• проведенная каким-то образом сделка будет оспорена в суде и объявлена недействительной.

Если ребенок:

собственник

Если несовершеннолетний — владелец квартиры, то продать жилье удастся только заручившись предварительным согласием органов опеки. При этом не играет роли тот факт, что планируется увеличить жилплощадь, в результате чего условия проживания ребенка улучшатся.

Если не достигшее 18 лет лицо, являясь владельцем квартиры, прописано в другом месте, то это несколько упрощает дело.

Ситуация, в которой подросток обладает правом собственности и имеет прописку в жилом помещении, выставленном на продажу, требует снятия несовершеннолетнего владельца с регистрации и постановки на учет в другом жилье. Выписать малолетнего собственника в никуда невозможно.

Кроме того, ст. 20 ГК обязывает ребенка проживать с одним из родителей.

Соответственно, улучшая жилищные условия, хотя бы один из указанных ближайших родственников должен прописаться в новой квартире, чтобы затем зарегистрировать там сына или дочь. Если предполагаемое место жительства окажется непригодным для проживания, то прописать туда ребенка не разрешат.

не собственник, но прописан

А как быть если продажа квартиры с несовершеннолетним прописанным ребенком?
Если ребенок имеет право проживания, но не является владельцем квартиры, то обязанности получать разрешение на продажу жилья у его родителей не возникает. Но, опять же, несовершеннолетнего выпишут только в том случае, если будет доказано, что ему есть где прописаться. Новое место проживания и регистрации никоим образом не должно нарушать интересы ребенка.

Другое дело, если права несовершеннолетнего были нарушены в процессе приватизации.

Передача государственного жилого фонда в собственность граждан и игнорирование прав несовершеннолетних, которые были зарегистрированы в этой квартире, но по каким-то причинам не получили права собственности на законную долю жилья, представляет собой серьезные проблемы для покупателей такого недвижимого имущества.

Общие правила действий для продажи квартиры или ее доли

Прежде чем совершить сделку, необходимо подготовить весь комплект документов по продаваемой квартире.

Есть бумаги, без которых новый владелец не сможет изучить историю квартиры и зарегистрировать свое право владения ею после совершения сделки. Не все документы необходимы для предоставления в Росреестр, но для убеждения будущих покупателей в чистоте сделки, отсутствии неузаконенных перепланировок некоторые из них могут представлять ценность.

Затем запрашивается разрешение на продажу в органах опеки, осуществляется поиск покупателя.

Наконец, сделка реализуется, продавец получает деньги, покупатель — возможность зарегистрировать право владения квартирой в Росреестре.

Общий подход укладывается в в список:

• подготовка правоустанавливающих документов на жилье или его долю;
• заказ выписки из ГКН и техплана через Росреестр самостоятельно или с помощью агента;
• подготовка формы со сведениями о зарегистрированных лицах из паспортного стола;
• поиск покупателя;
• заключение предварительного документа о продаже (не обязательный шаг);
• получение согласия из опеки;
• подготовка и подписание договора о продаже жилого помещения или доли в нем;
• оформление акта приемки квартиры покупателем;
• официальная фиксация факта, подтверждающего смену владельцев, через Росреестр.

Образец предварительного договора купли продажи

Образец договора купли продажи квартиры с участием несовершеннолетнего

Типовой акт приема-передачи к договору купли-продажи квартиры

Обращение в органы опеки

Начать подготовку документов следует с получения разрешения продажи квартиры с долей несовершеннолетнего документы в органы опеки.

Порядок взаимодействия с ними представляется в виде следующей схемы:

• поход в паспортный стол за справкой о зарегистрированных в жилом помещении лицах;
• визит в органы опеки обоих родителей ребенка;
• подача ходатайства о разрешении на продажу недвижимого имущества;
• ожидание решения.

Образец заявления в органы опеки для получения разрешения на куплю-продажу

Очень важный момент: наряду с удостоверениями личности родителей и несовершеннолетнего, в органы опеки необходимо предоставить ряд документов, касающихся отчуждаемого объекта. Это указанная выше справка, свидетельство о владении жилым помещением и выписки на квартиру из Росреестра. Заявление о продаже имеющегося жилья и покупке нового пишет:

• законный представитель ребенка, которому еще не исполнилось 14 лет;
• сам несовершеннолетний, возраст которого от 14 лет и старше.

П. 3 ст. 21 № 48-ФЗ отводит на принятие предварительного решения 15 дней.

Мотивированный отказ, оформляемый в письменном виде, может быть обжалован в суде.

С точки зрения законодательства, ускорить выдачу разрешения не позволяет ни одна из приведенных причин, а именно:

• истекают сроки документов, требующихся для проведения сделки (например, срок действия одобрения кредитного лимита банком при покупке нового жилья за счет ипотеки);
• заканчивается срок, по истечении которого за внесенным задатком должна последовать полная оплата стоимости приобретаемого жилья; нарушаются любые устные договоренности между участниками сделок по отчуждению недвижимости.

Когда органы опеки могут отказать?

Мотивировать отказ продажи квартиры с несовершеннолетним собственником с последующей покупкой органы опеки имеют возможность в следующих случаях:

• новое жилье значительно хуже по условиях, чем продаваемое;
• приобретаемое жилое помещение не соответствует санитарно-техническим нормам;
• доля ребенка в новом объекте владения будет значительно меньше, чем в реализуемом;
• продажа поспособствует уменьшению стоимости части имущества, принадлежащей несовершеннолетнему;
• покупаемая квартира располагается слишком далеко от детского дошкольного учреждения;
• жилье взамен старого приобретается для сдачи в аренду, а не с целью достижения положительных сдвигов в условиях проживания ребенка;
• объект недвижимости продается в связи с нехваткой средств на его содержание, а не с целью приобретения новой квартиры для ребенка.

Отказывать не будут, если предполагается:

• эмиграция;
• переезд в другой населенный пункт;
• приобретение квартиры в строящемся доме с высокой степенью готовности.

Эти ситуации освобождают родителей от обязанности доказывать улучшение положения ребенка и предоставлять документы на приобретаемую недвижимость.

Подписание договора

Сделку по продаже жилища, владельцем части которого является несовершеннолетнее лицо, целесообразно проводить не в простой письменной форме: договор, заверенный нотариально, предоставляет покупателю гарантии безопасности и чистоты сделки.

Предлагается следующий состав договора:

• название документа;
• место его заключения;
• дата подписания;
• подробные данные продавца, его законного представителя (отца или матери) и покупателя, предоставляющие возможность однозначной идентификации их личностей;
• характеристики предмета договора, позволяющие однозначно определить его (в соответствии с техпланом и кадастровым паспортом);
• основание и доказательство владения жильем (с наименованием и реквизитами соответствующих бумаг);
• цена недвижимого имущества;
• сроки и формы расчетов;
• подписи участников сделки.

За ребенка до 14 лет договор визируют его родители, несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет может поставить свою подпись собственноручно.

Всем присутствующим на сделке необходимо иметь при себе паспорта. После наступления 14 лет свидетельство о рождении не рассматривается как документ, удостоверяющий личность.

За подписанием договора следует оформление акта сдачи-приемки жилья, осуществление взаиморасчетов и регистрация договора. Фиксация перехода права собственности реализуется через Росреестр.

Законодательство не предусматривает запрета на реализацию объектов, владельцами которых являются несовершеннолетние.

В то же время операции подобного рода осложняются вследствие повышенных требований к пакету документов на квартиру. Главная задача дополнительных условий — защита интересов детей, одновременно способствующая снижению рискованности сделки.
Что нужно знать о сделке с участием несовершеннолетних, смотрите в видео:

Договор купли-продажи несовершеннолетним с согласия своего законного представителя

гор. Москва, РФ
двадцать восьмого сентября две тысячи _________________ года

Мы, БИРБИН ПЕТР АЛЕКСАНДРОВИЧ, 11.11.1920 г., паспорт 12 34 № 765765, выдан ОВД гор. Москвы 11.11.1980 г., прож.: гор. Москва, ул. Ленина, дом № 75 кв. 6, и КОЖУК ИВАН НИКОЛАЕВИЧ, 24.05.1985 г.р., паспорт 03 01 282809, выдан УВД гор. Москва 11.11.2001 г., код подразделения 222-112, прож.: гор. Москва, ул. Ленина, дом № 75 кв. 6, действующий с согласия законного представителя – матери, КОЖУК Ольги Аркадьевны, паспорт 13 11 987987, выдан УВД гор. Москвы 11.11.2002 г., код подразделения 222-222, прож.: гор. Москва, ул. Ленина, дом № 75 кв. 6, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Я, Бирбин Петр Александрович, продал, а Кожук Иван Николаевич, с согласия своего законного представителя – матери, Кожук Ольги Аркадьевны, купил принадлежащий мне ГАРАЖ № 7, находящийся в Гаражно-строительном кооперативе № 88-Д г. Москвы по ул. Азовской. Гараж № 7 кирпичный капитальный в двух уровнях, размер 3,15 м х 6 м. Поевый взнос выплачен полностью в размере 500 (пятисот) руб.

2. Указанный гараж принадлежит гр. Бирбину Петру Александровичу на основании справки Гаражно-строительного кооператива № 88-Д гор. Москвы от 14.11.2002 г. за № 1, и продан Кожук Ивану Николаевичу с согласия матери, КОЖУК Ольги Аркадьевны, за 18000 (восемнадцать тысяч) руб. уплаченных покупателем с согласия своего законного представителя – матери, Кожук Ольги Аркадьевны, продавцу полностью до подписания настоящего договора.

3. Стоимость гаража № 7 на 14.11.2002 г. составляет 18000 (восемнадцать тысяч ) руб. согласно вышеуказанной Справке ГСК № 88-Д гор. Москвы от 14.11.2002 г. за № 1. Настоящий договор является документом, подтверждающим передачу указанной недвижимости и переход права собственности на нее к ПОКУПАТЕЛЮ без каких-либо иных документов, кроме настоящего договора. (Если есть Свидетельство о регистрации)

4. До подписания настоящего договора отчуждаемый гараж никому не продан, не заложен, в споре и под запрещением (арестом) не состоит, что подтверждается продавцом, Бирбиным Петром Александровичем.

5. Расходы по совершению настоящего договора оплачивает покупатель с согласия своего законного представителя – матери, Кожук Ольги Аркадьевны.

6. Содержание ст.ст.209, 223, 454, 456, 549, 551 ГК РФ сторонам известны.

7. Настоящий Договор считается заключенным с момента его подписания, а переход права собственности и право собственности у приобретателя возникает с момента его государственной регистрации в Главном управлении федеральной
регистрационной службы по гор. Москва. (если есть свидетельство).

8. Настоящий договор купли-продажи с ребенком составлен и подписан сторонами в двух экземплярах, по одному для каждой из сторон. Текст настоящего договора сторонами прочитан.

На подписание договора моим несовершеннолетним сыном, Кожук Иваном Николаевичем, 1985 г.р., даю свое согласие – мать: ____________/________________

ПОДПИСЬ :
_______________________
_______________________