Договора коммерческого найма

Коммерческий наем

договор наем жилой помещение

• 1. Для заключения договора коммерческого найма жилых помещений не требуются те многочисленные административные предпосылки (нуждаемость, постановка на учет, получение ордера), которые, как правило, необходимы для заключения договора социального найма. В данном случае следует достичь соглашения по всем существенным условиям договора.
• 2. В отличие от договора социального найма, где размер предоставляемых жилых помещений нормируется, площадь жилища, предоставляемого в коммерческий наем, определяется только соглашением сторон. Никаких предельных размеров закон не устанавливает.
• 3. Статьей 677 ГК введена новая категория (ранее не известная ни гражданскому, ни жилищному законодательству) лиц, участвующих в использовании жилого помещения, выступающего субъектом договора коммерческого найма: наряду с нанимателем это лица, постоянно с ним проживающие, и сонаниматели. ГК исходит из того, что при коммерческом найме у пользователей может и не быть семейных или родственных отношений. Все существенные условия договора, включая круг лиц, проживающих в нанимаемом помещении, определяются только договором. Граждане, включенные в договор в качестве постоянно проживающих, имеют равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением. Вместе с тем всю ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.
• 4. Заключая договор коммерческого найма, лица, желающие и договорившиеся проживать в жилом помещении, вправе выступить и как сонаниматели. В таких ситуациях проявляется множественность лиц в обязательстве, возникающем из договора коммерческого найма, где с одной стороны выступает наймодатель — физическое или юридическое лицо, которому принадлежит жилое помещение на праве собственности, праве хозяйственного ведения либо оперативного управления, а с другой — наниматель — два или более двух граждан одновременно, которые именуются сонанимателями и несут солидарную ответственность перед наймодателем (п. 4 ст. 677 ГК). В таком случае, как следует из ст. 323 ГК, наймодатель вправе требовать исполнения обязанностей, в том числе и по оплате жилья, как от всех сонанимателей-должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга. Если наймодатель не получил всю сумму долга от одного из сонанимателей-должников, то он имеет право требовать недополученное от остальных. Сонаниматели остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью.
• 5. Статья 686 ГК предусматривает возможность замены нанимателя в договоре коммерческого найма.

Замена нанимателя в договоре возможна:

• — в случае выбытия нанимателя в другое жилое помещение. Оставшиеся проживать в жилом помещении граждане с согласия наймодателя определяют нанимателя;
• — по соглашению всех проживающих в жилом помещении обязанности нанимателя принимает на себя один из дееспособных граждан, проживающих в данном жилом помещении, к примеру, в связи с болезнью или возрастом бывшего нанимателя;
• — в случае смерти нанимателя по соглашению всех проживающих в жилом помещении определяется наниматель — один из дееспособных граждан, проживающих в данном жилом помещении.

При отсутствии соглашения всех проживающих в жилом помещении о том, кто станет нанимателем, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями (см. п. 4 ст. 677 ГК).

6. В отличие от социального найма коммерческий наем жилого помещения является срочным договором.

Гражданский кодекс устанавливает два вида срока такого договора: краткосрочный — до одного года и долгосрочный — от одного года до пяти лет. При этом если срок не определен, то договор считается долгосрочным (ст. 683).

Применительно к краткосрочному договору найма жилого помещения ГК содержит целый ряд ограничений по сравнению с долгосрочным договором.

При заключении краткосрочного договора закон не предполагает включение в текст соглашения иных, кроме нанимателя, пользователей. Соответственно, не предусматривается возможность разрешения проживания временных жильцов, а также сдача занимаемого жилого помещения по договору поднайма.

У нанимателя по краткосрочному договору нет преимущественного права на заключение договора на новый срок. Кроме того, в случае смерти нанимателя или его выбытия краткосрочный договор найма жилого помещения прекращает свое действие.

7. В целях обеспечения стабильности отношений, складывающихся по поводу коммерческого найма жилья, а также прав наймодателя и в особенности нанимателя ГК устанавливает преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок (ст. 684).

Для соблюдения указанного права наймодателю необходимо не позднее чем за три месяца до истечения срока найма жилого помещения предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях. При согласовании прежних либо новых условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.

В тех случаях, когда наймодатель по каким-то причинам решил не сдавать внаем жилое помещение более одного года, он обязан предупредить нанимателя об отказе от продления договора. Если же наймодатель не сделал такого предупреждения, а наниматель при этом не отказался от продления соглашения, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

8. ГК предусматривает несколько оснований расторжения договора коммерческого найма жилого помещения.

Расторжение договора возможно по взаимному согласию сторон (п. 1 ст. 450 ГК). Кроме того, наниматель жилого помещения вправе с согласия постоянно проживающих с ним лиц в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК).

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

• — во-первых, невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме — более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
• — во-вторых, разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
• — в-третьих, использования жилого помещения не по назначению либо при систематическом нарушении прав и интересов соседей.

В таких случаях наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения. Если же наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, и после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения.

Во всех трех случаях по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок до года для устранения указанных нарушений. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенные нарушения или не примет все необходимые меры для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя может принять решение о расторжении договора. При этом по просьбе нанимателя суд вправе отсрочить исполнение решения на срок не более одного года.

По требованию любой из сторон договор может быть расторгнут в судебном порядке, если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния.

В качестве последствия расторжения договора найма жилого помещения ГК предусматривает выселение из жилого помещения на основании решения суда (ст. 688). Выселение производится без предоставления другого жилого помещения.

§ 4

Коммерческий наем

За последние годы законодатель неоднократно изменял подходы к регулированию срочного возмездного владения и пользования жилыми помещениями. Дело в том, что вплоть до 6 июля 1991 г. к таким отношениям применялось исключительно определение договора найма жилого помещения. После внесения изменений и дополнений в ЖК РСФСР из договора найма жилого помещения был выделен договор, для заключения которого гражданину не требовалось быть нуждающимся в улучшении жилищных условий.

До вступления в силу части второй ГК РФ (т. е. до 1 марта 1996 г.) в законодательстве и на практике такие отношения именовались арендными, а соответствующие соглашения — договорами аренды. Договор аренды жилых помещений регламентировался некоторыми нормами таких законодательных актов, как ЖК РСФСР, Законы РФ «Об основах федеральной жилищной политики» и «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

С введением в действие части второй ГК РФ прежнее наименование договора восстановлено. При этом данный Кодекс, с одной стороны, отделил коммерческий наем от социального, с другой — договор коммерческого найма от договора аренды, изменил не только форму, но и содержание рассмотренных выше отношений.

Во-первых, в отличие от разрозненного и фрагментарного регулирования вышеуказанными актами арендных отношений в жилищной сфере ГК РФ упорядочил и почти полностью отрегулировал отношения, вытекающие из договора коммерческого найма.

Во-вторых, ГК РФ установил ряд новых императивных (общеобязательных) правил, направленных, с одной стороны, на защиту пользующихся жилыми помещениями граждан, установив обязанности наймодателя, преимущественное право на заключение договора на новый срок, судебный порядок разрешения спорных вопросов, а с другой стороны, на защиту собственников жилых помещений, предусмотрев обязанности нанимателя, срок договора.

В-третьих, ГК РФ в основном «развел» в разные законодательные «коридоры» (гражданский и жилищный) во многом схожие отношения, предметом которых выступает один объект — жилые помещения. Как следует из Кодекса, обязательства, вытекающие из договора коммерческого найма, регулируются гражданским законодательством. Следовательно, в соответствии со ст. 71 Конституции РФ их регламентация является исключительной компетенцией Российской Федерации, и соответственно обязательства, вытекающие из договора социального найма, регулируются жилищным законодательством, т. е. согласно ст. 72 Основного Закона данная регламентация относится к совместной компетенции России и ее субъектов.

Для заключения договора коммерческого найма жилых помещений не требуются те многочисленные административные предпосылки (нуждаемость, постановка на учет, получение ордера), которые, как правило, необходимы для заключения договора социального найма. В данном случае следует достичь соглашения по всем существенным условиям договора.

В отличие от договора социального найма, где размер предоставляемых жилых помещений нормируется (предоставление производится в пределах нормы жилой площади), площадь жилища, предоставляемого в коммерческий наем, определяется только соглашением сторон. Никаких предельных размеров закон не устанавливает. Кстати, в законе переходного периода — Законе об основах федеральной жилищной политики — неоднократно подчеркивалось, что такое жилье сдается без ограничения размеров и площадей (ст. 1 и ч. 1 ст. 17).

Статьей 677 ГК РФ введена новая категория (ранее не известная ни гражданскому, ни жилищному законодательству) лиц, участвующих в использовании жилого помещения, выступающего субъектом договора коммерческого найма: наряду с нанимателем это лица, постоянно с ним проживающие, и сонаниматели. В отличие от прежнего законодательства, где по поводу аналогичных отношений употреблялось понятие «члены семьи арендатора», ГК РФ исходит из того, что при коммерческом найме у арендаторов может и не быть семейных или родственных отношений. Как было показано выше, все существенные условия договора, включая круг лиц, проживающих в нанимаемом помещении, определяются только договором. Граждане, включенные в договор в качестве постоянно проживающих, имеют равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением. Вместе с тем всю ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.

Заключая договор коммерческого найма, лица, желающие и договорившиеся проживать в жилом помещении, вправе выступить и как сонаниматели. В таких ситуациях проявляется множественность лиц в обязательстве, возникающем из договора коммерческого найма, где с одной стороны выступает наймодатель — физическое или юридическое лицо, которому принадлежит жилое помещение на праве собственности, праве хозяйственного ведения либо оперативного управления, а с другой — наниматель — два или более двух граждан одновременно, которые именуются сонанимателями и несут солидарную ответственность перед наймодателем (п. 4 ст. 677 ГК РФ). В таком случае, как следует из ст. 323 ГК РФ, наймодатель вправе требовать исполнения обязанностей, в том числе и по оплате жилья, как от всех сонанимателей-должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга. Если наймодатель не получил всю сумму долга от одного из сонанимателей-должников, то он имеет право требовать недополученное от остальных. Сонаниматели остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью.

В силу ст. 325 ГК РФ исполнение солидарной обязанности полностью одним из должников освобождает остальных должников от исполнения обязанностей перед наймодателем по оплате жилого помещения.

В тех случаях, когда иное не установлено соглашением между сонанимателями, действуют правила, в соответствии с которыми:

во-первых, наниматель, исполнивший солидарную обязанность, имеет право регрессного требования к остальным сонанимателям в равных долях за вычетом доли, падающей на него самого;

во-вторых, неуплаченное одним из сонанимателей нанимателю, исполнившему солидарную обязанность, падает в равных долях на остальных сонанимателей.

Такие же правила действуют соответственно при прекращении солидарного обязательства зачетом встречного требования одного из сонанимателей.

При неисполнении наймодателем своих обязательств любой из сонанимателей вправе предъявить к должнику требование в полном объеме. До предъявления требования одним из сонанимателей должник вправе исполнять обязательство любому из них по своему усмотрению.

Исполнение обязательства полностью одному из сонанимателей освобождает наймодателя от исполнения остальным сонанимателям.

Сонаниматель, получивший исполнение от наймодателя, обязан возместить причитающееся другим сонанимателям в равных долях, если иное не вытекает из отношений между ними.

Статья 686 ГК РФ предусматривает возможность замены нанимателя в договоре коммерческого найма.

Замена нанимателя в договоре возможна:

— в случае выбытия нанимателя в другое жилое помещение. Оставшиеся проживать в жилом помещении граждане с согласия наймодателя определяют нанимателя;

— по соглашению всех проживающих в жилом помещении обязанности нанимателя принимает на себя один из дееспособных граждан, проживающих в данном жилом помещении, к примеру, в связи с болезнью или возрастом бывшего нанимателя;

— в случае смерти нанимателя по соглашению всех проживающих в жилом помещении определяется наниматель — один из дееспособных граждан, проживающих в данном жилом помещении.

При отсутствии соглашения всех проживающих в жилом помещении о том, кто станет нанимателем, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями (см. п. 4 ст. 677 ГК РФ и комментарий к ней).

Не следует путать замену нанимателя в договоре найма с заменой жилого помещения по договору найма. Замена гражданам жилых помещений предусмотрена в ст. 81 ЖК РФ, где предусмотрено право нанимателя требовать замену внутри социального жилищного фонда одного жилого помещения на другое — меньшего размера.

КонсультантПлюс: примечание.

В отличие от социального найма коммерческий наем жилого помещения является срочным договором.

Гражданский кодекс РФ устанавливает два вида срока такого договора: краткосрочный — до одного года и долгосрочный — от одного года до пяти лет. При этом если срок не определен, то договор считается долгосрочным, заключенным на пять лет (ст. 683).

Применительно к краткосрочному договору найма жилого помещения п. 2 ст. 683 ГК РФ содержит целый ряд ограничений по сравнению с долгосрочным договором.

При заключении краткосрочного договора закон не предполагает включение в текст соглашения иных, кроме нанимателя, пользователей. Соответственно не предусматривается возможность разрешения проживания временных жильцов, а также сдача занимаемого жилого помещения по договору поднайма.

У нанимателя по краткосрочному договору нет преимущественного права на заключение договора на новый срок. Кроме того, в случае смерти нанимателя или его выбытия краткосрочный договор найма жилого помещения прекращает свое действие.

На практике встречаются случаи заключения таких договоров без указания срока, но с «привязкой» к какому-нибудь событию. Чаще всего такой «привязкой» выступает работа гражданина в организации, предоставившей жилище. В такой ситуации договор должен считаться заключенным на пять лет.

В целях обеспечения стабильности отношений, складывающихся по поводу коммерческого найма жилья, а также прав наймодателя и в особенности нанимателя ГК РФ устанавливает преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок (ст. 684).

Для соблюдения указанного права наймодателю необходимо не позднее чем за три месяца до истечения срока найма жилого помещения предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях. При согласовании прежних либо новых условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.

В тех случаях, когда наймодатель по каким-то причинам решил не сдавать внаем жилое помещение более одного года, он обязан предупредить нанимателя об отказе от продления договора. Если же наймодатель не сделал такого предупреждения, а наниматель при этом не отказался от продления соглашения, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Гражданский кодекс РФ предусматривает случаи расторжения договора коммерческого найма жилого помещения.

Расторжение договора возможно по взаимному согласию сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ).

Гражданский кодекс РФ устанавливает правило, по которому наниматель жилого помещения вправе с согласия постоянно проживающих с ним лиц в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687).

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

во-первых, невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме — более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

во-вторых, разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

в-третьих, использования жилого помещения не по назначению либо при систематическом нарушении прав и интересов соседей, как предусматривает ГК РФ (ст. 293), аналогично прекращению права собственности на жилье.

В таких случаях наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения. Если же наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, и после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения.

Во всех трех случаях по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок до года для устранения указанных нарушений. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя может принять решение о расторжении договора. При этом по просьбе нанимателя суд вправе отсрочить исполнение решения на срок не более одного года.

По требованию любой из сторон договор может быть расторгнут в судебном порядке, если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния.

В качестве последствия расторжения договора найма жилого помещения ГК РФ предусматривает выселение из жилого помещения на основании решения суда (ст. 688). Выселение производится без предоставления другого жилого помещения.

Данный текст является ознакомительным фрагментом.
Читать книгу целиком
Поделитесь на страничке

Следующая глава >

Где находится ООО «ПравоДействие»?

Если Вы решили нанять или сдать жилое помещение (квартиру) в аренду, то просто необходимо заключить договор аренды квартиры, а точнее (с юридической точки зрения) договор найма квартиры (между физ. лицами), чтобы обезопасить себя от потери денег, времени и нервов. Подписав договор коммерческого найма квартиры и передаточный акт, при передачи/получении жилья, Вы избавите себя от ненужных споров. В связи с этим, наши специалисты, находящиеся в городе Чебоксары, подготовили для Вас соответствующий документ, чтобы Вы могли скачать бесплатно без регистрации простой и правильный типовой образец (пример) формы (бланк) договора коммерческого найма (аренды) квартиры (жилой) между физическими лицами с мебелью и бытовой техникой с передаточным актом (акт передачи жилья), соответствующий законодательным актам 2020 года.

Скачать без регистрации

Внимание!!! Прочтите полезную информацию ниже, чтобы правильно составить договор коммерческого найма квартиры.
В конце текста БОНУС для жителей г.Чебоксары

Скачать образец «Договор коммерческого найма (аренды) квартиры с передаточным актом» в формате .doc (MS Word)

Скачать образец «Договор коммерческого найма (аренды) квартиры с передаточным актом» в формате *.pdf (PDF)

Задать вопрос юристу в 1 клик

Важно знать! Обязательно к прочтению

Так как мы разместили для Вас именно договор коммерческого найма квартиры, важно знать его отличие от договора аренды квартиры. Исходя из ст. 671 ГК РФ, в случае с договором найма жилого помещения, собственником имущества выступает физическое лицо; в случае же, связанным с договором аренды квартиры, собственником жилплощади является юридическое лицо. Их необходимо различать, чтобы знать, подлежит ли государственной регистрации данный договор. И вот для чего, — договор найма жилого помещения, заключённый на любой срок, не подлежит обязательной государственной регистрации, за исключением случая связанным с ограничением (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма, заключенного на срок не менее года (п. 2 ст. 674 ГК РФ).

Заявление о регистрации ограничения (обременения) права собственности подается в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав (Росреестр), не позднее чем через месяц со дня заключения договора найма квартиры на срок не менее года. В случае если Вы вышли за рамки этих сроков, то в соответствии с ч.2 ст.19.21 КоАП РФ, предусмотрена административная ответственность в виде штрафа в размере 5000 руб. (на граждан).

Внимание! Статья 683 ГК РФ запрещает заключать договор найма жилого помещения, на срок, превышающий пяти лет. Если в договоре найма срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. Договор найма жилого помещения (например, квартиры), заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются, перечисленные ниже, правила ГК РФ (т.е. наниматель лишается следующих прав, если договором не предусмотрено иное), предусмотренные :

• пунктом 2 статьи 677;
• статьёй 680;
• статьями 684 – 686;
• абзацем четвертым п. 2 статьи 687.

Мы надеемся, что данный простой и правильный типовой образец (пример) формы (бланк) договора коммерческого найма (аренды) квартиры (жилой) между физическими лицами с мебелью и бытовой техникой с передаточным актом (акт передачи жилья), поможет сохранить, Ваше драгоценное время, нервы и деньги которые могли потратить на услуги юриста. Но как показывает практика, лучше не рисковать и заручиться поддержкой юристов по недвижимости, которые смогут качественно оказать услуги по разработке договора аренды квартиры, найма квартиры или правовой экспертизе договоров. Тем более, что в случае подписания договора, не соответствующего законодательству 2020 года, его могут признать недействительным со всеми вытекающими негативными последствиями для Вас и Вашего кошелька.

Вы из Чебоксар? Тогда Вам повезло!

Для жителей города Чебоксары
первичная консультация бесплатна!
Задайте вопрос прямо сейчас! Это легко!

Читайте про договор коммерческого найма квартиры, скачайте бланки и образцы соглашений на жилое помещение

Вконтакте Facebook Twitter Одноклассники

Если граждане договариваются об аренде или найме жилой недвижимости — для защиты своих интересов им необходимо оформить договор найма. Это позволит минимизировать финансовые риски сторон, а также позволит существенно сэкономить время и нервы при возникновении спорных ситуаций.

Что это значит?

В законодательстве РФ не выделено такое понятие, как коммерческий найм. Вся процедура, описывающая использование жилой недвижимости на платной основе, регулируется ГК РФ. В главе 35 этого документа описано само понятие аренды, процедура оформления соглашения, а также оговорены права и обязанности участников сделки.

Сам договор коммерческого найма жилья также является основой правовой базы, так как в главе 35 ГК РФ нередко делаются ссылки на его условия.

Понятие и особенности

Согласно положениям статьи 671 ГК РФ, договор найма жилой недвижимости предполагает, что один из участников сделки, т. е. владелец недвижимости (наймодатель), берет на себя обязательства предоставить другой стороне (нанимателю) принадлежащий ему объект недвижимости на возмездной основе во временное владение и пользование.

Соглашение заключается между участниками сделки после того, как между ними будет достигнута договорённость по всем существенным условиям договора.

В отличие от социального найма, потенциальному нанимателю не потребуется проходить ряд бюрократических процедур, таких как постановка на учет лиц, нуждающихся в улучшении условий проживания, длительного ожидания, получение ордера на вселение в предоставленное жилье и др.

Соглашение о коммерческом найме может быть заключено во всех сферах, в том числе на государственном и муниципальном уровне.

Наиболее популярен найм жилья на платной основе в частном жилищном фонде. В этих случаях участниками сделки являются владелец жилого помещения и наниматель, в роли которого выступает физическое лицо.

Объект пользования

В качестве объекта договора найма может выступать:

• Обособленное помещение, которое принадлежит жилому фонду. Это могут быть как дом или квартира, так и их часть. Размеры помещения роли не играют.
• В многоквартирных домах объектами соглашения могут стать не только жилые и вспомогательные помещения, но и общедомовое имущество, которое находится за пределами или внутри жилья и обслуживающее более одной квартиры. В эту категорию могут быть включены опорные конструкции здания, электрические, водопроводные и отопительные сети, а также другое оборудование (согласно положениям пункта 2 статьи 673 и статьи 290 ГК РФ).

На эту недвижимость не распространяются установленные нормативы по площади помещений, их размер может быть определен только соглашением сторон.

Единственное требование, установленное законом – соответствие сдаваемого внаем жилья санитарным и техническим требованиям.

Договор найма может быть составлен только в письменной форме. Должны содержаться разделы:

1. Персональные данные участников сделки. Если вместе с нанимателем будут проживать члены его семьи — сведения о них необходимо также указать в тексте соглашения.
2. Подробная информация о сдаваемом объекте недвижимости, в том числе его технические характеристики и точный адрес.
3. Сумма платежа, которую наниматель будет ежемесячно передавать владельцу квартиры, а также порядок расчетов между ними.
4. Срок действия договора.

Внимание! Если этих данных в тексте соглашения не будет, то договор будет признан недействительным.

Существенные условия

• Описание предмета сделки;
• Описание жилья, которое передаётся во временное пользование.

Обязанности

Наймодателя

• Предоставить нанимателю жилье, которое будет пригодно для проживания;
• Бережно эксплуатировать здание, в котором находится сданная квартира;
• В полном объеме предоставлять нанимателю услуги ЖКХ и обеспечивать ремонт общедомового имущества.

Нанимателя

• Не использовать предоставленное ему жилье ни для каких-либо целей кроме проживания;
• Обеспечивать сохранность переданного ему имущества, в том числе и производить текущий ремонт недвижимости;
• Своевременно и в полной мере вносить плату за пользование жильем и услуги ЖКХ.

Наниматель не может проводить переустройство и реконструкцию помещений без предварительного одобрения собственника жилья.

Кто подписывает

Согласно законодательным нормам РФ участниками сделки могут стать:

1. Физические лица.
2. Юридические лица (компании, ИП и др.).
3. Органы местного самоуправления.
4. Органы государственной власти, наделённые соответствующими полномочиями.

Стороны

Наймодателем является тот, кто обладает правом собственности на жилье, а нанимателем – гражданин, который получает во временное пользование объект недвижимости.

Количество экземпляров

Соглашение о коммерческом найме должно составляться в количестве не менее 2 экземпляров. Подписанный экземпляр договора должен остаться на руках у каждого, кто выступил участником сделки.

Нужна ли регистрация?

ФЗ №122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года и прочие нормативные акты не содержат данных об обязательной регистрации сделок, касающихся коммерческого найма.

Соглашения о коммерческом найме жилого помещения являются отдельной категорией правовых документов, поэтому нормы, применимые к договорам аренды не имеют отношения к договорам найма.

Соглашение не подлежит регистрации вне зависимости от того срока, на который оно было заключено.

Нужен ли нотариус?

Положения статьи 674 ГК РФ гласят, что договор должен быть заключен в простой письменной форме, при этом, его дальнейшее заверение нотариусом не требуется.

На какой срок заключается?

Согласно законодательству РФ – максимальный срок, на который стороны могут совершать сделку, устанавливается на уровне 5 лет.

Наниматель имеет право на пролонгацию договора. Обсудить продление участники сделки должны за 3 месяца до окончания срока действия соглашения.

Если эта особенность не будет учтена – договор будет считаться продленным автоматически на оговоренных ранее условиях и на аналогичный срок.

Важно! Если в соглашении не оговорены сроки – документ автоматически будет считаться заключённым на максимально возможное время.

Если наймодатель отказал нанимателю в дальнейшем сотрудничестве и в течении следующих 12 месяцев заключил новую сделку – прежний наниматель получит право требовать компенсацию за понесенный моральный и материальный ущерб.

Типы соглашений

1. Долгосрочный. Может быть заключен на срок от 1 года до 5 лет. По окончании его действия наниматель приобретает право преимущественного использования жилья.
2. Краткосрочный. Срок менее 12 месяцев. Данный тип соглашения сужает возможности нанимателя – он теряет преимущественное право на заключение договора и т. д.

Основания для расторжения

Список возможных причин, установленных законом РФ, не является исчерпывающим. Каждый из участников сделки может принять решение о разрыве соглашения, если он считает, что другой участник недобросовестно исполняет взятые на себя обязательства.

Справка: Если наниматель проживает в квартире не один, то для начала процедуры аннулирования сделки нужно заручиться согласием других проживающих граждан.

А после направить собственнику жилья письменное уведомление и указать:

• персональные данные собственника жилья;
• сведения о нанимателе;
• адрес и технические характеристики помещения;
• дату выселения;
• основания для расторжения договора;
• дату подписания уведомления и подпись инициатора процесса.

Наймодатель может добиться разрыва соглашения через суд если:

1. Наниматель допустил просрочку при оплате коммунальных платежей.
2. Наниматель, или проживающие вместе с ним испортили жилье, или прочее имущество.

Изменение условий

Могут быть внесены по требованию:

• одного из проживающих вместе с нанимателем лиц;
• граждан, которые объединились, но при этом имеют на руках отдельные договоры найма;
• совершеннолетних детей нанимателя с одобрения других членов семьи.

Если после окончания срока действия соглашения наймодатель пожелает внести изменения в условия договора, то ему потребуется оповестить нанимателя не позднее, чем за 90 дней до истечения срока (согласно пункту 1 статьи 687 ГК РФ). Иначе договор автоматически пролонгируется на такой же срок на тех же условиях.

Нюансы отказа в продлении

Если владелец отказывает нанимателю в продлении договора, но при этом в течении следующих 12 месяцев заключает новое соглашение с другим лицом – прежний наниматель имеет право обратиться с исковым заявлением в суд и потребовать возмещения материальных убытков или продления договора на прежних условиях.

Важно! Положения статьи 684 ГК РФ гласят, что за действующим нанимателем закреплено преимущественное право на заключение соглашения на новый срок.

Таким образом, договор коммерческого найма жилого помещения – это документ, заключаемый между собственником сдаваемой недвижимости и нанимателем, целью которого является фиксирование договорённостей, достигнутых между участниками сделки. Договор является гарантом исполнения сторонами своих обязательств и значительно снижает риски финансовых потерь.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Что значит коммерческое жилье?

Вся недвижимость условно разделяется на жилую и коммерческую. Первая предназначена для проживания граждан, вторая – для ведения предпринимательской деятельности.

С недавнего времени широкое распространение получила коммерческая жилая недвижимость, ничего общего не имеющая с ведением предпринимательской деятельности, но пригодная для проживания на особых условиях.

Итак, коммерческое жильё: что это такое? Второе название этой категории недвижимости – апартаменты, столь популярные сегодня в столичном регионе.

В апартаментах можно жить, их можно покупать или брать в аренду. Однако статус такого жилья не является жилым, объекты не принадлежат к жилому фонду города, а значит на них не распространяются многие правила и требования, обязательные к исполнению застройщиками при строительстве обычных жилых домов.

Понятие коммерческой недвижимости

Для того, чтобы точно понять, что значит коммерческое жильё в нашей стране, нужно сначала разобраться с категорией коммерческой недвижимости. Для многих слово «коммерческая» отождествляется в этом контексте только с понятием предпринимательства.

Коммерческая недвижимость может использоваться предпринимателями для ведения своего бизнеса, открытия офисов, оказания различных услуг гражданам.

Коммерческая недвижимость – это различные сооружения, здания, земельные участки, которые используются их владельцами и нанимателями для осуществления предпринимательской деятельности.

Объектами коммерческой недвижимости могут быть:

• офисные и складские помещения;
• промышленные и сельскохозяйственные предприятия;
• торговые центры, магазины, отели;
• водные и лесные объекты, многолетние насаждения;
• земельные участки и иные естественные угодья;
• социальные помещения;
• коммерческое жильё.

Все перечисленные объекты, кроме двух последних, являются абсолютно коммерческими. Последние две категории могут приносить прибыль своим владельцам только если будут использоваться по определенному назначению.

Особенности коммерческого жилья

Коммерческое жильё – это апартаменты. В Москве в 2020 году такой вид жилой недвижимости пользуется огромной популярностью.

Потенциальных владельцев жилья такого типа прежде всего привлекает более низкая стоимость квадратных метров. Стоимость апартаментов по сравнению с обычными жилыми квартирами в Москве ниже примерно на 20 %.

Чтобы покупка коммерческого жилья не стала «котом в мешке», нужно знать основные достоинства и недостатки такого типа недвижимости.

Достоинства апартаментов заключаются в следующем:

• более низкая стоимость квадратного метра;
• расположение в центральных районах города;
• огромные площади квартир (часто с панорамными окнами, высокими потолками и прочими элементами жилья повышенной комфортности).

В целом, больше достоинств у такого жилья нет. В остальном начинают проявляться недостатки.

Очевидные минусы коммерческого жилья – это:

• высокие коммунальные платежи;
• высокие налоги;
• несоблюдение норм и требований, предъявляемым к жилым помещениям;
• отсутствие статуса жилой недвижимости;
• невозможность получения постоянной регистрации.

Коммерческое жильё – это все-таки недвижимость, имеющая статус коммерческого. Все требования СанПиНа и других нормативов по жилым помещениям строителями апартаментов не соблюдаются.

Иногда с первого взгляда такие нарушения не бросаются в глаза. Чаще они проявляются уже спустя время после проживания в апартаментах.

К примеру, прямо напротив Ваших окон может внезапно притык вырасти новое здание, преграждающее поступление солнечного света в Вашу квартиру. Обычно в апартаментах нет достаточного числа парковочных мест для проживающих граждан.

В апартаментах можно оформить только временную регистрацию сроком не более 5 лет для граждан страны.

Все нормативы начисления платежей по коммунальным услугам в жилых помещениях к апартаментам не применяются. Поэтому жильцам иногда приходится платить ежемесячно огромные суммы за коммуналку, такие как платят владельцы офисов.

Ведь по сути коммерческое жильё – это тот же офис, только в котором предусмотрено все необходимое для проживания граждан.

По коммерческому жилью нельзя получить налоговый вычет в размере 13%, поскольку объекты не относятся к жилой недвижимости. На апартаменты действуют повышенные ставки налогообложения. Собственники такого жилья ежегодно переплачивают около 20 % налогов.

Сдача в аренду

Апартаменты в идеале должны рассматриваться приобретающими их гражданами как арендное коммерческое жильё. Весь коммерческий характер данной недвижимости проявляется в том, что она рассматривается в качестве инструмента инвестирования денежных средств для будущего извлечения выгоды при сдаче ее в аренду третьим лицам.

Сегодня основные покупатели апартаментов – это именно богатые граждане, которые таким способом совершают инвестирование своих средств. Покупая коммерческое жильё, они сдают его в аренду.

Снимать апартаменты удобно, ведь они располагаются в центральных районах, обычно около станций метро. В них есть все необходимое для жизни, как правило, присутствуют хорошие соседи из молодых и работающих граждан. В таких объектах обычно не живут пенсионеры, личности маргинального типа или иные подозрительные граждане.

Термины «коммерческое жильё» и «апартаменты» не закреплены ни на федеральном, ни на региональном нормативном уровне.

Изначально апартаменты были придуманы для того, чтобы обеспеченные бизнесмены могли купить квартиры в больших бизнес-центрах тех городов, где они часто бывают по работе. Это было бы удобно для проживания.

Позже они стали популярным способом инвестирования денежных средств для дальнейшей сдачи в аренду.

Для собственного проживания апартаменты покупают редко. Возможно в ближайшее время, когда на законодательном уровне будут урегулированы данные понятия, спрос на этот тип недвижимости возрастёт среди обычного населения.

Чем коммерческое жильё отличается от коммерческого найма?

Многие ошибочно связывают два понятия «коммерческое жильё» и «коммерческий найм». Это совершенно разные категории недвижимости, имеющие регламентированные различия.

Существует коммерческое жильё государственного жилого фонда, которое сдаётся гражданам в аренду по договору коммерческого найма. Такие помещения имеют официальный статус жилых, к апартаментам они не имеют никакого отношения.

Весь жилой фонд в стране можно использовать по коммерческому найму или по социальному найму. По социальному найму предоставляется жильё только той категории населения, которая признана нуждающейся в жильё.

По коммерческому найму снять квартиру может любой желающий. По сути коммерческий найм – это обычная аренда жилья, где арендатором выступает физическое лицо и члены его семьи.

Граждане, заселившиеся в квартиру по договору коммерческого найма, не имеют права на использование недвижимости в имущественных сделках и на последующею приватизацию объекта.

В целом же, заключаются договоры коммерческого найма по тому же порядку, что и договоры социального найма. Социальное жильё в последующем владельцы смогут приватизировать и оформить в собственность, если будут соблюдены все законодательные требования данной процедуры.

Жильё, взятое в аренду по договору коммерческого найма, нужно:

• использовать исключительно для проживания;
• использовать с обеспечением его первоначального состояния;
• регулярно оплачивать пользование жилым помещением.

Какие-либо строительные работы по перепланировке или переустройству такого жилья нельзя проводить без получения согласия арендодателя.

Если владелец жилья причинит ущерб ему или находящему в нем имуществу, будет иметь просрочку по платежам более полугода, договор коммерческого найма может быть в принудительном порядке расторгнут, в жилец выселен.

Как получить прописку в апартаментах?

Оформление регистрации в недвижимости, в которой гражданин проживает, для многих является важным пунктом нормального существования. С апартаментами оформление прописки становится гораздо более затруднительной процедурой, но вполне решаемой.

Коммерческое жильё с пропиской — не заоблачная мечта, а вполне реальная возможность.

Получить прописку в коммерческом жильё можно несколькими способами:

1. Оформление постоянной регистрации возможно только в том случае, если объект недвижимости будет переведён в статус жилого.
2. Оформление временной регистрации допускается сроком не более 5 лет.

Временная регистрация по сути даёт такие же привилегии для граждан, как и постоянная. Они будут прикреплены к местной поликлинике, их дети будет ходить в местную школу или детский сад. При этом временную регистрацию придётся постоянно продлевать.

При этом не в каждом лофте можно будет получить прописку. Для того, чтобы регистрация даже временная была возможна, нужно, чтобы объект был приравнен к недвижимости гостиничного типа. Это означает, что квартира должна быть оборудована санузлом и необходимыми для нормальной жизни коммуникациями. Причём эта информация обязательно должна быть документально зафиксирована.

Для получения прописки в апартаментах нужно лишь согласие собственника помещения. Таким собственником по сути будет выступать сам владелец апартаментов. Количество пролонгаций временной регистрации законодательно никак не ограничено.

Перевести же коммерческую недвижимость в жилой тип собственнику будет очень непросто. Это длительная процедура по сбору документов и проведению многочисленных проверок, на основании которых комиссия могла быть сделать вывод о том, что квартира соответствует нормам санитарии и пожарной безопасности.

Подавать документы на смену статуса недвижимости нужно в местную администрацию. Однако чаще всего решить вопрос мирно с администрацией не получается, окончательное решение выносит суд.

Так как помещения по сути своей не имеют статуса жилых, застройщике при возведении таких объектов часто нарушают правила пожарной безопасности и санитарные требования. Выясняется это обычно, когда собственник пытается изменить статус недвижимости и встречает существенные трудности.

Коммерческое жильё – это недвижимость в виде апартаментов, в которых физические лица могут приживать даже без получения недвижимостью статуса жилых объектов.

В таких квартирах нельзя получить постоянную регистрацию, высокие коммунальные платежи, не соблюдены правила пожарной безопасности и санитарные требования.

Конечно, апартаменты стоят гораздо дешевле аналогичных квартир в многоэтажных домах тех же районов, но потенциальным покупателям стоит несколько раз подумать, прежде чем совершать такую покупку, никак не урегулированную сегодня в законодательстве страны.

8 ноября т. г. Глава государства подписал Указ № 512 «О некоторых вопросах использования государственного жилищного фонда» (далее — Указ № 512). По мнению законодателей, данный нормативный документ станет первым действенным шагом на пути создания нового вида государственного жилья — жилья коммерческого использования и, что самое главное, позволит в определенной степени решить квартирный вопрос граждан независимо от их «нуждаемости».

О необходимости развивать в стране «арендное» жилье говорилось неоднократно. Особенно остро в этом нуждается столица, где наблюдается парадокс: рост количества нуждающихся в улучшении жилищных условий увеличивается пропорционально объему жилищного строительства. В сложившихся экономических условиях предоставление льготных кредитов стало для государства непосильной ношей. Поэтому Правительство определило несколько приоритетных механизмов снятия с бюджета бремени господдержки малообеспеченных граждан, одним из которых как раз является строительство домов для коммерческого использования.

Механизм для сдачи жилья в коммерческое использование предлагает Указ № 512, которым определено создание фонда коммерческого жилья из имеющихся свободных (освободившихся) жилых помещений государственного жилищного фонда, в т. ч. приобретенных, построенных (реконструируемых) жилых домов специально с этой целью. Изначально следует отметить, что формирование фонда жилья коммерческого использования будет вестись за счет бюджетных средств и средств, полученных от сдачи жилья, «иных источников, не запрещенных законодательством».

Законодательным документом определен порядок включения жилых помещений государственного жилищного фонда в состав коммерческого использования. Он прост и аналогичен включению жилья в состав социального — по решению местных исполнительных органов. Также облисполкомы вправе направить построенные жилые помещения в состав жилья коммерческого использования.

К слову, список данных квартир исполнительные комитеты должны сформировать до 1 января 2012 г., поскольку именно в первый день нового года Указ вступает в силу. К этому же времени Правительство должно определить базовую ставку платы за пользование данным жильем, к которой в зависимости от места нахождения помещения будет применяться тот или иной коэффициент. «Строительство жилья коммерческого использования государственного жилищного фонда в Беларуси преследует две цели: стать альтернативой на рынке найма жилья частного жилищного фонда, а также снизить рыночную цену найма частного жилья, — отметила заведующая юридическим сектором Управления юридической работы и кадров Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь Н. А. Кухарчик. — Поэтому предполагается, что плата за пользование жилыми помещениями коммерческого найма в госфонде будет ниже, установленной на частном рынке найма жилья».

Согласно Указу, порядок предоставления жилья коммерческого использования и коэффициент оплаты за его пользование в зависимости от местонахождения будут определять облисполкомы. «Это позволит местным исполнительным и распорядительным органам «корректировать» миграцию трудоспособного населения, направляя его в тот или иной населенный пункт, избегая концентрации большого числа граждан, к примеру, в одном областном центре», — отметила собеседница. При этом нормативным документом установлено, что право на предоставление таких помещений имеют все граждане — как состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, так и не состоящие на таком учете, но преимущество будет иметь первая категория.

Порядок оплаты за жилищно-коммунальные услуги идентичен тому, что установлен для граждан, проживающих в собственных квартирах.

Что касается порядка заключения договора найма жилого помещения коммерческого использования, то информация о наличии такого жилья будет размещена на сайтах, информационных стендах местных исполкомов, а также госорганов, имеющих жилищный фонд на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, и в других, доступных для граждан, местах. Желающие в течение не менее 15 дней с момента размещения информации должны будут подать заявления. После этого исполкомы рассмотрят их, и в порядке поступления, а при наличии граждан, состоящих на учете нуждающихся, в порядке очередности постановки на данный учет, будет предоставлено жилье коммерческого использования.

Срок договора найма таких помещений составляет не более 5 лет. Это предельный период, но в последующем договор пролонгируется на новый срок. Как отметила Н. А. Кухарчик, при условии надлежащего исполнения нанимателем своих обязанностей (отсутствие задолженности по оплате, в т. ч. услуг ЖКХ, и претензий со стороны обслуживающих объект организаций) он имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора найма на новый срок. Кроме того, собеседница подчеркнула, что при необходимости договор найма может быть перезаключен с одним из членов семьи в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. При этом она отметила, что, согласно Указу, квартиры коммерческого использования не подлежат обмену, разделу, продаже или приватизации, а также сдаче по договору поднайма.

«Данный вид жилья будет востребован в Беларуси, — убеждена специалист. — Ведь для семьи привлекательнее нанимать госжилье по доступной цене, чем снимать его у «частника» по цене 200–300 долларов или, например, выплачивать в течение 20 лет дорогостоящий кредит. Конечно, жилье коммерческого использования не заменяет собственного, но является ему хорошей альтернативой».

Следует отметить, что в формирование фонда жилых помещений коммерческого использования могут включаться и госорганы, имеющие в хозяйственном ведении или оперативном управлении жилые помещения. Причем приоритет предоставления между работниками организации и другими гражданами может быть определен в коллективном договоре.

Важным для государства является участие инвесторов в развитии нового вида жилья в республике. По мнению специалистов, привлечение частного капитала в строительство домов коммерческого использования позволит не только снизить финансовую нагрузку на бюджет, но и усовершенствовать систему управления жилищным фондом.

В качестве примера взаимодействия государства и частника можно привести опыт Москвы, который, к слову, рассматривался в рамках подготовки Указа № 512. Изначально право развивать сферу арендного жилья было предоставлено коммерческим строительным организациям, которые имели возможность использовать закрытые паевые инвестиционные фонды. Это позволило увеличить уровень доходности данного бизнеса и сократить срок окупаемости арендных комплексов до 6 лет.

Если рассматривать европейский опыт, то там окупаемость доходных домов и того меньше. Этот показатель достигается за счет высокой скорости строительства.

Что касается Беларуси, то о сроках окупаемости данного жилья говорить пока рано. Сегодня только возводятся первые два арендных дома на территории Парка высоких технологий для его резидентов, и механизм коммерческого найма «не обкатан». Будем надеяться на положительные результаты и нововведения в законодательстве, которые привлекут в данную сферу коммерческих застройщиков. И хорошо бы это сделать на начальном этапе «арендного» пути…

Изменение и прекращение договора коммерческого найма жилого помещения

тл *_/ w
В период действия отношений, возникших из договора коммерческого найма жилого помещения, могут происходить изменения отдельных его элементов при сохранении самого правоотношения, требующих изменение самого договора. Изменение гражданско-правовых отношений найма жилого помещения может касаться предмета, субъектов, прав и обязанностей сторон и происходить по разным юридическим основаниям: соглашению сторон или одностороннему
волеизъявлению одной из них. Для изменения договора необходимо согласие всех лиц, на которых распространяется его действие: нанимателя, членов его семьи, иных лиц, совместно проживающих с нанимателем, наймодателя. В случаях не достижения взаимного согласия, договор коммерческого найма жилого помещения может быть расторгнут или передан на рассмотрения в суд.
Одним из оснований изменения договора коммерческого найма жилого помещения является изменения субъектного состава этого правоотношения, а также отдельных прав и обязанностей в результате вселения в жилое помещение новых граждан или выбытия таковых.
Статья 686 ГК предусматривает возможность замены нанимателя в договоре найма жилого помещения, что влечет за собой изменение договора. По требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем. Согласие наймодателя означает наличие соглашения между нанимателем и совместно проживающих с ним лиц, с одной стороны, и наймодателем с другой. В случаях не достижения соглашения, а также в случае отказа наймодателя произвести замену на другое лицо спор может быть рассмотрен судом. Рассматривая спор о замене нанимателя, суд не может обязать наймодателя заключить договор с новым нанимателем в случаях, если он не согласен с производящей заменой.

В случае смерти нанимателя, либо признания его недееспособным или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживавших с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. В случае не достижения между гражданами, проживающими в жилом помещении, после смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения, соглашения о том, кто из них становится нанимателем, возникший спор разрешается в судебном порядке. В соответствии со ст. 677 ГК РФ все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении могут становятся сонанимателями.
Изменение правоотношения найма жилого помещения может быть связано с передачей жилого помещения из одного жилищного фонда в другой. Перевод жилого помещения из одного фонда в другой не влечет расторжения или изменение существенных условий договора коммерческого найма. В соответствии со ст. 675 ГК РФ новый собственник жилого помещения становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
По соглашению сторон между участниками договора коммерческого найма жилого помещения могут быть изменены любые условия договора, в том числе условия о предмете договора, условия о плате за жилое помещение или правах и обязанностях сторон, в результате существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Изменение данных обстоятельств является основанием для изменения договора, если иное не предусмотрено соглашением.
В соответствии со ст. 451 ГК РФ изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами, договор может быть расторгнут с возмещением причиненных убытков одной из сторон, или передан на рассмотрение в судебном порядке.
При расторжении договора коммерческого найма жилого помещения вследствии существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Понятие расторжения договора коммерческого найма жилого помещения неразрывно связано с понятием прекращения правоотношений вытекающих из заключенного договора коммерческого найма жилого помещения. Прекращение данного правоотношения означает окончание правовой связи, которая существовала между его участниками, либо вследствии его принудительного разрыва, либо в результате события, не зависящего от воли участников, либо по соглашению между ними или по воле одного из них.
т Л
К числу оснований прекращения правоотношения найма жилого помещения, в первую очередь, относится расторжение договора. Расторжение договора коммерческого найма жилого помещения определяется как разрыв отношений коммерческого найма жилого помещения по соглашению сторон, одностороннему волеизъявлению нанимателя, а в случаях, предусмотренных законом по иску одной из сторон.
Последствием расторжения договора найма жилого помещения по любому основанию является обязанность освобождения жилого помещения. Освобождение жилого помещения, занятого по договору коммерческого найма может происходить в добровольном порядке, без применения мер принуждения, либо в принудительном порядке. В последнем случае имеет место выселение. Под выселением понимается принудительное освобождение жилого помещения от занимающих его лиц и их имущества.
Выселение применяется в отношении лиц, которые отказались освободить жилое помещение после вступления в законную силу решения суда по иску наймодателя о расторжении договора коммерческого найма жилого помещения. По договору коммерческого найма жилого помещения выселение происходит без предоставления жилого помещения.
Прекращение правоотношения коммерческого найма жилого помещения может наступить по основаниям, не связанным с волеизъявлением его участников или решением суда. Прекращение договора коммерческого найма жилого помещения может наступить вследствие наступления события, такого как наводнение или иного стихийного бедствия, приводящего к гибели жилого помещения. Гибель предмета договора найма жилого помещения может наступить и вследствии противоправных действий граждан, приводящих к пожару, а также иных причин вызвавших уничтожение жилого помещения. В данном случае прекращение договора коммерческого найма жилого помещения происходит вследствии невозможности исполнения обязательства.
Прекращение договора коммерческого найма жилого помещения происходит в связи со смертью нанимателя. По данному основанию обязательство прекращается, если наниматель в жилом помещении проживал один, так как исполнение предназначено лично для кредитора. Если после смерти нанимателя в жилом помещении остались жить члены его семьи, обязательство коммерческого найма не прекращается: с согласия наймодателя один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию становится новым нанимателем.
Договор коммерческого найма жилого помещения может быть расторгнуть по взаимному согласию сторон, предупредив сторону договора в установленный законом срок. В исключение из правил о недопустимости одностороннего расторжения гражданско- правового договора нанимателю по договору коммерческого найма жилого помещения предоставлено право с согласия членов его семьи в любое время расторгнуть договор коммерческого найма. В соответствии со ст. 687ГК РФ наниматель, решив расторгнуть договор, обязан предупредить наймодателя за три месяца. Для коммерческих целей данный срок имеет существенное значение, в связи с тем, что наймодатель в течении указанного срока сможет найти нового нанимателя на место выбывающего и тем самым избежать убытков.
К основаниям расторжения договора коммерческого найма жилого помещения по инициативе нанимателя также следует отнести следующие случаи:
если наймодатель не предоставляет жилое помещение в пользование нанимателю либо создает препятствия пользованию жилым помещением в соответствии с условиями договора;
в случае систематического неисполнения наймодателем своих обязательств по договору;
если жилое помещение окажется в силу обстоятельств в состоянии, непригодном для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния.
Одностороннее расторжение договора нанимателем предполагает добровольное освобождение им жилого помещения, а также полное исполнение договорных обязательств, в том числе по внесению платы за пользование жилым помещением, текущему ремонту, а также возмещение убытков, связанных с расторжением договора, выполнения других обязанностей сторонами, вытекающих из существа обязательств.
Расторжение договора коммерческого найма жилого помещения по требованию наймодателя может быть осуществлено по основаниям, предусмотренным ст. 687 ГК РФ, ЖК РФ, соглашения сторон. В соответствии с вышеуказанными нормами наймодатель может расторгнуть договор коммерческого найма жилого помещения в следующих случаях:
не внесения нанимателем платы за жилое помещение за жилое помещение за 6 месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме — в случае не внесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
в случае разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению, либо систематически нарушают права и интересы соседей;
если жилое помещение окажется в силу обстоятельств в состоянии, непригодном для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;
иные основания, предусмотренные соглашением сторон.
Расторжение договора коммерческого найма жилого
помещения может происходить путем добровольного выполнения нанимателем такого требования, то есть без применения принудительных мер выселения.
Основным принципов, имеющим основополагающее значение в регулировании договорных отношений коммерческого найма является принцип расторжения договора в судебном порядке в случае отсутствия согласия нанимателя. В соответствии с вышеуказанным принципом, наймодатель путем односторонних действий не вправе своим решением расторгнуть договор с нанимателем и выселить его вместе с проживающими с ним лицами. В случае если наниматель по тем или иным причинам отказывается от выполнения основанного на законе требования наймодателя об освобождении занимаемого жилого помещения, наймодатель имеет право обратиться к судебному порядку разрешения спора.
По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора коммерческого найма жилого помещения. Если в течении определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.
В случаях если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения. Если после предупреждения наниматель или другие граждане продолжают использовать жилое помещение не по назначению или продолжают нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения.
Кроме этого ГК РФ, предусматривают основания расторжения договора коммерческого найма в судебном порядке по требованию любой из сторон договора: если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния, а также в других случаях, предусмотренных законодательством.
Расторжение договора найма жилого помещения влечет освобождение жилого помещения или выселение из жилого помещения нанимателя и граждан, проживающих в жилом помещении без предоставления жилого помещения с возмещением убытков, причиненных в случае нарушения условий договора.

Элементы договора коммерческого найма жилого помещения

Стороны договора — наймодатель и наниматель. Наймодатель — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо. Нанимателем может быть только гражданин. Цель договора найма — обеспечение права гражданина на жилище.

Юридическое лицо не может быть стороной договора найма жилого помещения, что не исключает возможности приобретения таким лицом права владения и пользования им, но на основе иного договора. Однако фактическое пользование арендованным юридическим лицом жилым помещением может осуществлять только гражданин. Договор коммерческого найма полностью регулируется гражданским законодательством.

В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями.

Предметом договора поднайма может быть предоставление в возмездное пользование поднанимателю всего жилого помещения или его части. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением, не несет самостоятельной ответственности перед наймодателем.

Объектом договора найма жилого помещения может быть только изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, в виде:

1) квартиры;

2) жилого дома;

3) части квартиры или жилого дома.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (п. 3 ст. 16 ЖК РФ).

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (п. 2 ст. 16 ЖК РФ).

Жилищное законодательство впервые дает легальное определение понятий «квартира» и «жилой дом» и нацеливает на единообразное понимание этих объектов (предметов) договора коммерческого найма.

В многоквартирном доме объектом договора коммерческого найма наряду с жилым помещением, занимаемым нанимателем по договору, является также часть общего имущества собственников квартир (общие помещения дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами и внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (ст. 290 ГК РФ, ч. 2 ст. 673 ГК РФ)). Свердлык Г.А. Договор коммерческого найма жилых помещений.//»Жилищное право», 2007, N 7. — с.27

Поскольку как квартира, так и жилой дом являются жилыми помещениями, то законодатель счел необходимым дать легальное определение и такого более общего понятия, как жилое помещение. Итак, согласно п. 2 ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Оно должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям.

Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются в соответствии с ЖК РФ Правительством Российской Федерации и другими федеральными законами.

В отличие от договора социального найма, где размер предоставляемых жилых помещений нормируется (предоставление производится в пределах нормы жилой площади), площадь жилища, предоставляемого в коммерческий наем, определяется только соглашением сторон.

Форма. Договор коммерческого найма жилого помещения заключается в письменной форме (ст.674 ГК РФ). В договоре коммерческого найма должны быть указаны граждане, которые будут постоянно проживать с нанимателем. Указанные граждане должны быть ознакомлены с условиями договора коммерческого найма. Граждане, постоянно проживающие с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Права и обязанности участников данной сделки регулируются главой 35 ГК РФ и Жилищным кодексом РФ.

Заключению договора коммерческого найма жилых помещений не предшествуют те многочисленные административные предпосылки (нуждаемость, постановка на учет, получение ордера), которые, как правило, нужны для заключения договора социального найма. В данном случае необходимо только достижение между сторонами соглашения по всем существенным условиям договора.

С целью обеспечения стабильности отношений сторон по договору коммерческого найма законодатель (ст. 684 ГК РФ) признает за нанимателем по истечении срока действия договора преимущественное право перед любым другим лицом заключать договор с наймодателем на новый срок. Соответственно, не позднее чем за три месяца до истечения срока действия договора наймодатель обязан предложить по своему выбору один из трех вариантов: заключить договор на новый срок на прежних условиях, заключить договор на новый срок, но на иных условиях; предупредить о желании прекратить действие договора, объясняя это тем, что принял решение вообще не сдавать жилое помещение кому бы то ни было в течение не менее одного года.

ГК РФ допускает внесение наймодателем предложения о заключении договора на новый срок, но на иных условиях. Такое предложение об изменении условий договора приобретает силу только с согласия нанимателя. Свои новые условия вправе на тех же основаниях выдвинуть и наниматель с тем, однако, что такое условие не должно выражаться в увеличении числа лиц, которые в силу договора должны с ним совместно проживать. Подобное требование нанимателя считается заведомо неприемлемым (ст. 684 ГК РФ).

Если в течение трех месяцев до момента истечения срока действия договора никаких предложений от наймодателя не поступит, а сам наниматель, в свою очередь, никаких возражений против заключения договора на новый срок не представит, договор будет считаться заключенным на прежних условиях и на новый срок.

Закон защищает нанимателя от недобросовестных действий наймодателя. Так, если в течение года с момента прекращения действия договора по причине объявленного им решения больше не сдавать жилое помещение внаем, наймодатель все же заключит с кем-либо договор, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным. А это будет означать, что ранее заключенный договор должен считаться действующим на новый срок и на прежних условиях, а наймодателю придется возместить нанимателю причиненные недобросовестными действиями убытки.

По требованию нанимателя и других постоянно с ним проживающих граждан и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем (ст. 686 ГК РФ).

Договор поднайма является производным от договора найма, поэтому срок договора поднайма не может превышать срока договора найма, а при досрочном прекращении договора найма договор поднайма прекращается одновременно с ним. Под временными жильцами понимаются граждане, прибывшие для проживания в жилом помещении на безвозмездной основе на срок не более шести месяцев. Условием вселения временных жильцов являются общее согласие нанимателя и постоянно проживающих с ним граждан, а также предварительное уведомление наймодателя о таком вселении. Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме жилой площади на человека (ст. 680 ГК РФ).

Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель. Временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока, а если срок не согласован — не позднее семи дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или любым гражданином, постоянно с ним проживающим.

Оплата. Согласно ст. ст. 153, 154 Жилищного кодекса РФ, оплата жилья включает в себя внесение платы за содержание жилья и платы за ремонт жилья, а для нанимателя жилого помещения также внесение платы за наем жилого помещения. Жилищный кодекс РФ устанавливает срок внесения квартирной платы. В соответствии со ст. 155 Кодекса, наниматель обязан вносить квартирную плату ежемесячно не позднее 10-го числа следующего за прожитым месяца. Плата за коммунальные услуги (водоснабжение, газ, электрическую, тепловую энергию и другие услуги) взимается помимо квартирной платы по утвержденным в установленном порядке тарифам. Некоторые категории граждан по действующему законодательству имеют льготы по квартирной плате и плате за коммунальные услуги.

Размер платы за жилое помещение устанавливается в договоре коммерческого найма по соглашению сторон. При этом если законом определен максимальный размер такой платы, цена, указанная в договоре, не должна его превышать (ст. 682 ГК РФ). Из этого следует, что в случаях, когда договорная цена окажется выше установленного законом максимума, соответствующее условие должно быть признано недействительным. В результате договор можно будет считать все же заключенным с тем, однако, что условие о цене будет действовать в размере, равном указанному в законе максимуму. Поскольку противоречащее закону договорное условие о цене является ничтожным, в случае, когда оказывается, что наниматель уже успеет произвести оплату, исходя из цены, предусмотренной в договоре, т.е. выше законного максимума, за ним сохранится право взыскать с наймодателя разницу в цене.

Соответственно, если наниматель произвел оплату, хотя и в меньшем против обусловленного договором размере, но в пределах законного максимума, наймодатель не сможет требовать применения к нанимателю тех неблагоприятных последствий, которые предусмотрены на случай нарушения обязанностей по оплате жилья.

Следует отметить, что законодатель пока еще не ввел максимального предела платы за предоставленное по договору коммерческого найма жилое помещение.

Отсутствие в договоре коммерческого найма условия о цене относится к числу устранимых недостатков договора, поэтому неупоминание в договоре цены найма само по себе не влечет признания его незаключенным.

Договор коммерческого найма жилого помещения. Основные элементы договора, отграничение от смежных договоров

По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Д-р – консенсуальный, двусторонне обязывающий, возмездный.

Предметом договора найма жилого помещения является изолированное (имеющее отдельный вход), благоустроенное (применительно к условиям данного населенного пункта), отвечающее установленным санитарным и техническим требованиям жилое помещение (п. 1 ст. 673 Гражданского кодекса, ст. 40, 52 ЖК). Это может быть жилой дом, квартира либо их части.

Сторонами договора найма жилого помещения являются наймодатель и наниматель.Наймодателем могут выступать граждане и юридические лица, а нанимателем – только физическое лицо.

Форма договора найма жилого помещения может быть только письменная.

Цена (сущ-е условие) – выражается в плате (ст. 682 — размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер).

Срок — заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. Не сущ-е условие.

Особенности договора коммерческого найма жилого помещения: а) предметом договора может быть помещение, находящееся в частном жилищном фонде; б) размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон. Одностороннее изменение ее размера не допускается; в) срок платы за жилое помещение определяется договором, в противном случае она должна вноситься ежемесячно; г) срок договора не может быть больше 5 лет; д) граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, должны быть указаны в договоре; е) в жилое помещение могут быть вселены граждане для постоянного проживания, но с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека, кроме случаев вселения несовершеннолетних детей; ж) по требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с согласия наймодателя наниматель может быть заменен одним из граждан, постоянно проживающих с нанимателем; з) в случае смерти нанимателя или его выбытия договор продолжает действовать на тех же условиях, при этом один из граждан, постоянно проживающих в данном жилом помещении, становится нанимателем с согласия остальных граждан.

Договор коммерческого найма жилого помещения — документ, фиксирующий передачу помещения в пользование наймодателем нанимателю за определенную плату. Регламентируется гражданским законодательством РФ, что также дифференцирует его от соцнайма, регулирующегося жилищным кодексом.

Суть коммерческого найма жилого помещения

Договор коммерческого найма жилого помещения координируется ст. 671 ГК РФ. Согласно законодательству, договор обоюдосторонний — сторонами обозначаются наймодатель и наниматель.

Первая сторона вверяет второй помещение с целью проживания по зафиксированной сторонами плате. Согласно ст. 677 ГК РФ, нанимающей стороной может стать лишь физическое лицо.

Коммерческий наем являет собой гражданско-правовой документ, что отличает его от других видов жилищного найма. Координируется Гражданским кодексом.

Требования к жилью

Договор не ограничен государственными жилищными нормами, поэтому площадь сдаваемого жилья регламентируется сторонами договора. Согласно ст. 673 ГК РФ, жилье должно быть «такое, в котором возможно проживание человека без угрозы для его здоровья». Объект найма должен подходить по санитарным нормам, но не обязательно быть благоустроенным.

Санитарные нормы требуют, чтобы объект находился в жилой зоне, за пределами территорий промышленного назначения. Объект должен быть подобающим по содержанию в окружающей атмосфере потенциально опасных химических и биологических веществ, не размещался на цокольном этаже и т.д.

Стороны договора

Стороны договора обозначаются наймодателем и нанимателем. Взаимодействия сторон регламентируются пятым разделом «Правил пользования жилым помещением», зафиксированным Постановлением правительства № 25.

Наймодатель — это обладатель жилой недвижимости или уполномоченное последним лицо. Может оказаться как физическим, так и юридическим лицом. Вне зависимости от предыдущего, в вышеупомянутом договоре наймодатель исполняет роль предпринимателя, коего интересует получение прибыли.

Нанимателем, по большей части случаев, является физическое лицо. Также законодательством, а конкретно ст. 308 ГК РФ, предусмотрена вероятность выступления большего количества лиц с нанимающей стороны. Тогда наниматель и проживающие с ним граждане заключают договор о солидарных обязательствах перед наймодателем, о коем должен осведомляться собственник недвижимости.

По заключении сожители признаются сонанимателями и получают одинаковые с нанимателем обязанности и права. Последнее регламентируется четвертым пунктом ст. 677 ГК РФ.

Порядок заключения договора социального найма жилого помещения состоит из следующих операций:

1. В письменной форме фиксируется текст договора коммерческого найма жилого помещения.
2. Заверяется сторонами.
3. Наниматель обретает ордер на заселение.

Форма договора найма жилого помещения установлена следующими пунктами:

• Шапка договора;
• Объект договора;
• Срок актуальности договора. Может назначаться на срок до пяти лет;
• Права и обязательства сторон;
• Порядок предоставления жилого помещения;
• Порядок расчета;
• Ответственность сторон;
• Основания и алгоритм аннулирования договора;
• Разрешение споров по договору;
• Непредвиденные обстоятельства;
• Прочие условия;
• Список приложений. Прилагаются кадастровый паспорт, правоустанавливающие бумаги на помещение и акт приема-передачи;
• Адреса и реквизиты сторон.

Предмет соглашения

Объектом договора коммерческого найма жилого помещения могут стать:

• Квартира или частный дом (их часть или комната);
• Несущие конструкции и коммунальное оборудование в многоквартирных домах.

На договор не распространяются утвержденные государством жилищные нормы, поэтому площадь сдаваемого жилья регулируется между субъектами договора.

Права и обязанности сторон

Наймодатель обязан:

• Предоставить принимающей стороне договора незанятое жилищное пространство в соответственном для проживания состоянии.
• Предоставить приемлемое техническое состояние помещения и дома, в котором оно расположено: наличие коммунальных благ и своевременное техническое обслуживание дома.
• Проводить капитальный ремонт. Условие может быть исправлено сторонами при формировании договора. При таком исходе наймодатель освобождается от этого обязательства.
• Наймодатель обязуется предложить нанимателю установить новый договор или вынести предупреждение об отказе на пролонгацию соглашения за три месяца до завершения периода актуальности действующего договора. Наниматель также может запросить аннулирование договора.

Обязанности нанимателя:

• Применять помещение сугубо для проживания и сохранять надлежащее состояние оного.
• Оплачивать проживание в фиксированное договором время. Финансировать коммунальные услуги, если в договоре это обязательство не возлагается на наймодателя.
• Если договором не установлено обратное, то наниматель обязуется воспроизводить текущий ремонт помещения. Не вправе проводить воссоздание или реконструкцию помещения без согласования с владельцем.
• Вправе аннулировать договор, уведомив о расторжении за три месяца.
• Для заселения посторонних требуется получить одобрение наймодателя и остальных нанимателей (если таковые имеются). Заселение детей согласования не требует.

Пункты прав и обязанностей могут исправляться с общего согласия сторон договора, если это не противоречит законодательству РФ.

Платежи и расчёт

Оплата жилья по договору коммерческого найма не лимитирована, что различает его с прочими видами аренды жилплощади.

Договором запрещено одностороннее увеличение суммы квартплаты. Если присутствует потребность в изменении цены за проживание, то нужно вносить изменения в договор с согласования обеих сторон.

Периодичность оплаты устанавливается при составлении договора. Без фиксирования конкретных сроков оплата осуществляется ежемесячно.

Ответственности сторон

Наймодатель берет на себя обязательство предоставить жилую площадь в надлежащем виде и согласно договоренности. Также отвечает за капитальный ремонт и поддержание техсостояния помещения, если договоренностью эти обязательства не поручаются нанимателю.

Наниматель гарантирует целостность нанимаемого имущества и своевременную оплату проживания. Также наниматель берет поруку за обитающих с ним лиц и за их поведение, которое может нанести вред имуществу или нарушить права соседей.

Условия расторжения

Со стороны нанимателя договор коммерческого найма жилого помещения может быть аннулирован в случае непристойного состояния помещения. Так как жилищное законодательство координирует правовые взаимоотношения сторон коммерческого найма жилищной собственности в наименьшей мере, дополнительные условия расторжения на данный момент не указаны.

Со стороны наймодателя договор может быть аннулирован через судебное разбирательство в следующих случаях:

• Неоплата. При долгосрочном найме помещения срок неоплаты для судебного разбирательства составляет 6 месяцев. При заключении договора краткосрочного найма жилого помещения — просрочка 2-х платежей, срок которых зафиксирован договором.
• Нанесение урона или разрушение нанимаемого имущества. Учитывается урон, нанесенный нанимателем или лицом, за действия которого ответственен наниматель.
• Эксплуатация помещения нанимателем не по предписанию, фиксированному договором.
• Нарушение прав соседей.

Законом наниматель рассматривается как слабейшая сторона договора. В случае если он нарушил условия контракта, при первом судопроизводстве суд может санкционировать ему время на ликвидацию нанесенного урона. Срок составляет не больше года.

Если урон не будет ликвидирован или возмещен не сполна, то, по прошению нанимателя, суд может отложить вынесение постановления о неактуальности договора на срок не больше года. Данные действия регулируются ст. 687 Гражданского кодекса РФ.

При эксплуатации помещения не по предписанию либо при регулярном беспокойстве соседствующих жителей нанимателем, наймодатель обязан вынести ультиматум о целесообразности ликвидации нарушений. В случае неудовлетворения условий, наймодатель имеет право аннулировать договор в судебном порядке. В этом случае нанимателю также могут предоставить время на ликвидацию нарушений или отсрочку аннулирования договора на календарный год.

Дополнительные условия

При установлении условий договора, наниматель не может настаивать на расширении круга лиц, стабильно обитающих с ним.

При планировании наймодателем капитального переоснащения объекта, при котором условия проживания могут измениться, владелец должен согласовать преобразования с нанимателем.

Образец договора

Договор коммерческого найма жилого помещения WORD 42.50 KB Передаточный акт жилого помещения по договору коммерческого найма WORD 35.50 KB

Требуется ли регистрация договора?

Законодательством не предусмотрена непременная регистрация коммерческого найма. Этот пробел в системе оборота недвижимости позволяет наймодателю обходить налогообложение прибыли от аренды.

Однако зарегистрированная государством сделка будет гарантировано защищаться в правовом плане. В РФ регистрация данного вида сделок работает лишь на местном уровне. К примеру, в Москве с 1 февраля 2009 действует распоряжение «Об учетной регистрации договоров найма и поднайма жилых помещений в г.Москве», что позволяет контролировать оборот жилой недвижимости в городе.