Доверительное управление коммерческой недвижимостью

позвоните по телефону:

+7 (495) 120-22-22

закажите бесплатную консультацию:

Рынок недвижимости всегда привлекал тех, кто хочет выгодно вложить свой капитал и в дальнейшем извлечь выгоду. Прибыль получали за счет перепродажи или сдачи в аренду. Так появилось понятие «коммерческая недвижимость». Оно вошло в жизнь человека не так давно и сегодня находится на стадии динамичного развития. В статье рассказываем о том, что такое коммерческая недвижимость, какие объекты в нее входят и каковы критерии выбора доходного помещения.

Коммерческая недвижимость – что это

Под коммерческой недвижимостью (КН) понимают любые объекты нежилого фонда, которые используются физическими или юридическими лицами для извлечения выгоды:

• постоянного дохода;
• прироста капитала;
• дохода от аренды;
• инвестиционного дохода.

Около 90% коммерческой недвижимости покупают не для спекуляции, а для сдачи объекта в аренду и получения постоянной прибыли. В 2017 году в Москве было введено в эксплуатацию 1,3 млн м2 подобных объектов. Это практически половина от всей коммерческой недвижимости, появившейся за указанный период, – 2,5 млн м2.

Что значит коммерческая недвижимость

Подобные объекты в зависимости от их назначения и характера использования разделены на 6 условных категорий:

• Офисная. Четкое определение дать сложно, поскольку офис есть практически у любого предприятия.
• Торговая. Из названия можно понять, что сюда относятся объекты, где осуществляется торговля. Сюда входят аптеки, торговые центры, автосалоны и пр.
• Социальная. К такой недвижимости относятся медицинские центры, вокзалы, аэропорты, бассейны. Это все объекты, где осуществляется социальная деятельность.
• Индустриальная. В эту группу входят складские помещения, промышленные предприятия, заводы и другие объекты производственной деятельности.
• Апартаменты. Сюда относят многоквартирные жилые дома и помещения для посуточной аренды.
• Свободного назначения. Последняя категория включает все оставшиеся объекты, такие как кафе, рестораны, отели и спортивные сооружения.

Отвечая на вопрос, что относится к коммерческой недвижимости, можно упомянуть только первые 4 категории. В две последние входят жилые и социально направленные объекты, которые в первую очередь строятся для людей, но могут при этом использоваться в коммерческих целях. Вы можете выбрать подходящий объект в каталоге коммерческой недвижимости. В нем представлены помещения разного назначения и типа сделки, площадью от 20 до 200000 м2.

Что является коммерческой недвижимостью: выбор объекта

Покупка объекта, который будет приносить прибыль, а не убытки – задача не из легких. Если выбрать недвижимость правильно, то она может приносить доход до 10-17% годовых. Такой вариант по доходности опережает банковские вклады и покупку инвестиционных квартир.

Чтобы извлечь из КН выгоду, необходимо определить возможные доходы и риски. Нужно сделать прогноз на ближайшие 2-3 года вперед. Такое количество времени уходит на оформление бумаг, строительно-ремонтные работы и построение бизнеса. В прогнозировании рисков и прибыли приходится учитывать много факторов:

• обменный курс;
• цены на нефть;
• экономическую ситуацию и пр.

Перечисленные факторы нестабильны, поэтому определить по ним привлекательность объекта будет сложно, особенно новичкам, которые только узнали, что значит коммерческая недвижимость. Существуют более простые критерии прибыльности бизнеса, которые сможет учесть даже человек без специальных знаний.

Расположение объекта коммерческой недвижимости

С этой точки зрения помещение должно обладать уникальными характеристиками. Центр города с хорошей транспортной развязкой – идеальный вариант. Но здесь важно учитывать окружение объекта:

• Если это предприятие общепита, то поблизости должен быть расположен офисный центр, университет или другое учебное заведение.
• Для продуктового магазина нужно выбирать зону с массивами жилых домов, причем ту, где объект будет просматриваться особенно хорошо.
• Есть и строгие ограничения: помещения для продажи алкоголя нельзя располагать вблизи детских садов и школ.

Проект и дизайн помещений коммерческой недвижимости

Здесь важна грамотная разработка проекта. В зависимости от назначения объект должен иметь удобное деление на все необходимые функциональные зоны. Если это ресторан, то в нем обязательно предусматривают горячий и холодный цеха, группу приема и хранения продуктов, служебно-бытовые и технические помещения, зону для посетителей и пр.

Второй важный критерий – современный интерьер, который выражается в ряде признаков:

• аккуратном косметическом ремонте;
• соответствии дизайна функциональному назначению помещения;
• удобному расположению межкомнатных перегородок;
• использовании современных материалов.

В отношении выбранного помещения вы можете получить консультацию по поводу повышения его привлекательности. При необходимости будет проведен редевелопмент – полная реконструкция объекта со сменой целевого назначения.

Средняя стоимость коммерческой недвижимости

На сегодня все, что входит в коммерческую недвижимость, имеет довольно высокий порог стоимости. Для Москвы цена качественных доходных объектов начинается примерно с 30 млн руб. В регионах эта сумма будет в 2-3 раза ниже. Если бюджет ограничен, то стоит выбрать краудфандинговую схему покупки. Несколько инвесторов добровольно объединяются, чтобы вложиться в один объект.

Посредники при покупке коммерческой недвижимости

К ним нужно относиться с осторожностью. Агент не несет финансовую ответственность за качество объекта, который он рекомендует. Даже если объект под снос, посредник может просто не упомянуть об этом. Это логично, ведь деньги потеряет не он, а новый собственник. Здесь важно выбрать известное агентство, у которого есть масса положительных отзывов и много крупных партнеров. Оставьте заявку в форме или отправьте на почту, и в MindsCapital вы сможете получить консультацию:

• по выбору объекта для надежных и дальновидных инвестиций;
• по разработке стратегии использования активов с целью получения прибыли;
• по управлению недвижимостью в условиях кризиса и повышению ее капитализации.

Проверка документов объектов коммерческой недвижимости На рынке коммерческой недвижимости тоже есть мошенники. Собственники редко могут предложить что-то стоящее и что будет приносить доход. Владельцы объекта преследуют только цель продать, поэтому требования и желания покупателя их мало интересуют. В отношении некоторых помещений могут вестись судебные разбирательства.

На рынке немало и других проблемных объектов. Избежать мошенников поможет юридическое консультирование и сопровождение. Специалисты расскажут, что является коммерческой недвижимостью, помогут структурировать сделку и проанализировать риски. Для этого вам всего лишь нужно позвонить по телефону 84951202222 или обратиться в агентство MindsCapital по адресу г. Москва, ул. Пречистенка, д. 27, офис 3.

Что такое коммерческая недвижимость

• Бланк заявления на загранпаспорт
• Бланк квитанции Сбербанка
• Бланк описи вложения в ценное письмо, посылку, бандероль
• Заказать бизнес план
• Как добавить франшизу в каталог
• Как составить бизнес план и открыть свой бизнес
• Как составить бизнес-план
• Каталог франшиз для малого бизнеса
• Компания Redhouse – Франшиза квартиры для вечеринок
• Контакты
• МИЭЛЬ Франчайзинг
• Обзор франшизы Larson&Holz
• Образец договора купли продажи
• Образец договора купли-продажи автомобиля
• Образец акта выполненных работ
• Образец договора аренды квартиры
• Описание франшизы ASKENT – аксессуаров из натуральной кожи
• Описание франшизы «Сток-Центр»
• Описание франшизы компании 5.10.15
• Описание франшизы компании FOX
• Описание франшизы компании Time-Out
• Публикации
• Результаты поиска
• Франшиза – FANTOSH
• Франшиза – Genetic-test
• Франшиза – Деньги до зарплаты
• Франшиза – сеть кофеен “Шоколадница”
• Франшиза – Школьная карта
• Франшиза BELLA CASA
• Франшиза CitySites
• Франшиза COFFEESHOP COMPANY
• Франшиза Double Coffee
• Франшиза GLAMGO!
• Франшиза GRILMASTER
• Франшиза IL Патио
• Франшиза InfoLife
• Франшиза Mr-Stekolli – описание и условия
• Франшиза Rikki-Tikki
• Франшиза SELENA
• Франшиза Subway
• Франшиза WESTLAND
• Франшиза Woki – молодежные кафе паназиатской кухни
• франшиза ZR – Планета франчайзинга
• Франшиза «220 Вольт»
• Франшиза «ШЕФ Кейтеринг»
• Франшиза автомобильного проката
• Франшиза АМД Лаборатории
• Франшиза Ароматный мир
• Франшиза Баскин Роббинс
• Франшиза Бельпостель
• Франшиза Билингвального детского сада под брендом MILC
• Франшиза брендовой одежды Владислав Бермуда
• Франшиза Бронницкий ювелир
• Франшиза Восточный базар
• Франшиза гриль-бара “Шашлыкофф”
• Франшиза детского эко-клуба “Умничка”
• Франшиза Ёлки-Палки
• Франшиза ИНВИТРО
• Франшиза Индустриальные решения и технологии
• Франшиза итальянского бренда “Macron”
• Франшиза итальянского ресторана «Перчини»
• Франшиза Кантри Чикен
• Франшиза компании “Timesport.ru”
• Франшиза компании “Антидолг”
• Франшиза компании “Шоу технологии” – шоу гигантских мыльных пузырей
• Франшиза компании – Школа скорочтения и развития IQ007
• Франшиза Компании BEZET® – производство светопрозрачных конструкций
• Франшиза компании Военно-врачебная коллегия
• Франшиза компании Технология света
• Франшиза кофейни Чайникофф
• Франшиза Крошка Ру
• Франшиза Лаборатория Гемотест
• Франшиза лазертаг – клуба LaserPro
• Франшиза ЛЕЧУ
• Франшиза магазина брендовой детской одежды
• Франшиза магазина фирменных сорочек Eterna
• Франшиза мебельного магазина от ТМ Ладья
• Франшиза мегаполисбара PEOPLE’S
• Франшиза мобильной автомойки
• Франшиза Оригитея
• Франшиза от компании “Персональное решение”
• Франшиза Офис Принт Сервис
• Франшиза Перекресток
• Франшиза Перекресток Экспресс
• Франшиза пиццерии Pizza time
• Франшиза Планета Суши
• Франшиза по аренде грузчиков от компании “Грузчиков-Сервис”
• Франшиза по изготовлению печатей и штампов
• Франшиза полы LINDO – 3D полы
• Франшиза предприятия Промышленные полы
• Франшиза производства фасадных термооблицовочных плит ПОЛИФАСАД
• Франшиза реабилитационного медицинского центра “ДЭМА”
• Франшиза рекламной компании Ticket Com
• Франшиза салона декоративной штукатурки PRATTA EXCLUSIVE
• Франшиза салона обуви от компании VITACCI
• Франшиза Сбарро
• Франшиза семейной клиники «Мама, папа, я»
• Франшиза семейной творческой студии «Чудеево»
• Франшиза сети боксерских клубов Rocky
• Франшиза сети независимых турагентств «Магазин Туров»
• Франшиза сети соляных пещер Вита Бриз
• Франшиза СитиМаг
• Франшиза СТАРДОГ!S
• Франшиза студии аттракционов “Виртуальная Реальность”
• Франшиза Техас Чикен
• Франшиза Тонус-клуб
• Франшиза ФастФинанс – описание и условия
• Франшиза ХИРШ
• Франшиза хостела от компании «Хостелы Рус»
• Франшиза Щётка
• Франшиза ЭКОНИКА
• Франшиза Экспетро
• Франшиза Экспресс-пиццерии»TORNADO»
• Франшизы – предприятий питания
• Франшизы – производство
• Франшизы – ритейл
• Франшизы – услуги
• Франшизы медицинские
• Франшизы развивающих центров
• Франшизы спортивно – оздоровительных клубов
• Франшизы финансовых услуг

• Аптечный бизнес
• Бизнес руководства
• Бизнес-план
• Блог
• Домашний бизнес
• Идеи бизнеса
• Инвестиции
• Коммерческая недвижимость
• Личная эффективность
• Маркетинг
• Оборудование для бизнеса
• Персонал

Доверительное управление. Плюсы и минусы.

Продолжаем тему сравнения доверительного управления и самостоятельной торговли.

Доверительное управление (ДУ) – это когда вы отдаете деньги профессиональному трейдеру (фонду, брокеру) и уже он принимает решение о покупке активов на ваши деньги. Основную часть своей прибыли нормальные трейдеры получают как процент с вашей прибыли, так что они заинтересованы, чтобы управлять вашими деньгами в плюс. Например, вы отдали деньги управляющему, он купил акцию сбербанка за 100 рублей, после недели продал за 120, заработал вам 20 рублей прибыли, 4 из которых (20%) оставил себе. Итого вы в плюсе на 16 рублей.

Плюсы доверительного управления:

➕ Не нужно быть профессионалом в инвестициях. Не нужно тратить свое время и деньги на то, чтобы научиться самостоятельно торговать, не нужны сложные технические навыки.
➕ Не нужен опыт. В ДУ вы используете опыт других людей, которые (в идеале) потратили 20 лет жизни, чтоб научиться стабильно торговать в плюс. При ДУ чаще всего ваши инвестиции сразу начинают приносить вам доход.
➕ Не нужно тратить время и оперативно отслеживать ситуацию на рынке. Вы живете своей жизнью и занимаетесь своими делами. Поглядывайте раз в неделю/месяц на ваш инвест портфель – это приятно смотреть как он растет.
➕ Ваши нервы в безопасности. Если вы отдали свои деньги в надежные руки, то вы спокойно смотрите как потери 2-3% в один месяц компенсируются ростом 4-5% в другой. Вам важен только конечный результат.

Минусы доверительного управления:

➖ ДУ стоит денег. Вы платите профессионалу, за то, что он делает вам деньги. Обычно это 20% с прибыли, 1% от общей суммы активов ежегодно за обслуживание счета, плюс комиссии на ввод-вывод средств. Также в можно встретить стоимость открытия инвестиционного счета.

Здесь важно вот что: считайте! Если на выбранном сроке инвестирования вы остаетесь в существенном плюсе, то какая разница сколько это стоит? Почти у всех нормальных финансовых инструментов есть инвестиционный калькулятор, в котором можно рассчитать ориентировочную абсолютную доходность с учетом всех комиссий.
Вам нужно увидеть результат в сухом остатке, например, как это происходит с зарубежными фондами:
За 15 лет инвестировано: 30 000$ (2000$ в год или 170$ в месяц)
Через 15 лет сумма на инвест счете с учетом всех комиссий: 120 234$ при сохранении текущего уровня доходности 20% в год.
За все эти годы фонд получит комиссий около 12 000$. Но вы накопите своих инвестиций на 30 000$ и получите чистую прибыль 90 234$! Вы бы согласились на такие условия? 😉

➖Возможная доходность ограничена. Есть такое понятие – целевая доходность. Финансовые инструменты обычно имеют свою торговую стратегию, рассчитанную на определенный уровень доходности в год. При достижении целевого уровня они значительно снижают активность в торговле, а с ней и риски и доходность. То есть если инвест стратегия делает 20% в год – на 30 не рассчитывайте, для этого придется искать другой фин. инструмент.
➖ Необходимость доверять другим людям. Необходимо разбираться. Очень легко отдать деньги в ДУ мошенникам или непрофессионалам. Предложений на рынке сотни, каждый инструмент имеет свои характеристики надежности, которые нужно знать. Именно поэтому лучше отдать небольшую часть денег финансовому консультанту, чем потерять всю сумму вложившись в ненадежный инструмент или получать доходность меньше, чем могли бы.
➖ Ликвидность. Когда вы торгуете сами – вы точно знаете, что вы можете их быстро вывести, если они вдруг понадобятся. Если вы отдаете деньги в ДУ, то у каждого инструмента нужно смотреть сроки вывода денег. У некоторых вы можете вывести средства за неделю, а есть варианты где вы их сможете вывести только через 1-3 года.

Мое мнение:
Этот блог посвящен прежде всего финансовым инструментам с доверительным управлением. Потому что я люблю их больше, чем самостоятельную торговлю 🙂 это мой выбор. Мне нравится, что я могу заниматься тем, чем хочу, и получать при этом неплохой пассивный доход от заработанных ранее денег. Я больше всего ценю свое время, именно поэтому когда-то ушел с работы.

К наиболее выгодным и безопасным способам инвестирования в 2020 году относят доверительное управление. Что это значит?

Доверительное управление (ДУ) — это способ финансовых взаимоотношений, при котором происходит передача права управления денежными активами профессиональному управляющему.

Профессионально управлять денежными активами может управляющая компания (УК) или частный управляющий (трейдер), имеющий соответствующую лицензию.

Задача управляющего — увеличить капитал инвестора. Разумеется, данную услугу он оказывает не по доброте души или потому что очень беспокоится о благосостоянии вкладчика. Управляющий напрямую заинтересован в увеличении дохода инвестора, поскольку получает вознаграждение только с прибыльных сделок. В случае их отсутствия страдают оба участника сделки. Для инвестора отсутствие прибыли является нулевым результатом, поскольку он рассчитывал на заработок и мог получить его другим способом. Не у дел остается и управляющий, который также ничего не получил.

Укажите почту и получите видео-курс по трейдингу Email* Смотреть курс
В случае успешного управления достигается цель обеих сторон: инвестор увеличивает свой капитал, управляющий получает вознаграждение в виде определенных процентных отчислений. И все счастливы. Доверительное управление имуществом зародилось еще в Средневековье во время Крестовых походов. Тогда рыцари оставляли свою собственность в управлении родственникам или другим надежным людям с целью, чтобы те распоряжались их имуществом на благо их семей.

Доверительное управление подходит для категории инвесторов, у которых нет опыта или времени, чтобы разбираться во всех нюансах торговли на финансовых рынках, изучать торговые стратегии и инструменты. Все эти функции за них выполняет управляющий, что при успешном управлении выливается в получении прибыли обеими сторонами сделки.

Однако, объектом ДУ может стать далеко не любое имущество инвестора.

Что можно передать в доверительное управление?

Объектом доверительного управления являются все юридически обособленное имущество: объекты недвижимости, корпоративные ценные бумаги, права, удостоверенные бездокументарными ценными бумагами, исключительные права и тд. То есть все, что можно обособить в юридическом плане. Дело в том, что само понятие доверительного управления не допускает возможности смешения находящегося в управлении имущества с имуществом самого управляющего. Иначе смешивались бы не только доходы от использования такого имущества, но и возникающие при этом права и обязанности. Поэтому объектом доверительного управления может быть не все имущество.

Что нельзя передать в доверительное управление?

Все движимые вещи, которые не относятся к индивидуально-определенным: наличные деньги, драгоценные камни и драгоценные металлы, разного рода векселя и чеки и тд.

Перед тем, как принять решении и грамотно оценить риски данного способа инвестирования, необходимо иметь представление о том, чем является данный финансовый инструмент, как работает и какую рентабельность может принести. Проще говоря, стоит или не стоит.

Об особенностях доверительного управления простыми словами — сегодня в нашем обзоре.

Зачем инвестировать деньги в ДУ?

В инвестициях риск и доходность взаимосвязаны: чем больше потенциальная доходность, тем выше риск. При этом прошлый доход не гарантирует будущий. Каждые новые вложения происходят в новом финансовом контексте: общая ситуация на рынке, динамика соответствующего фондового индекса, изменение ставок по депозитам, инфляция. Но есть способы инвестирования, которые относят к наиболее надежным и потенциально высокоприбыльным. Например, доверительное управление.

Инвесторы широко используют доверительное управление в качестве инструмента для увеличения и сохранения денежных активов.

4 основные причины, почему они инвестируют в доверительное управление:

1. Сохранение денежных средств от нерациональных или несвоевременных затрат. Инвестирование в ДУ может стать эффективным спасением от расточительства. Всем хорошо известно нестерпимое желание новых покупок, когда в действительности ничего не нужно. Но рука сама тянется к кошельку или банковской карте, и ненужные покупки, о которых, впоследствии мы будем жалеть, совершаются сами собой. Отдайте свои деньги в доверительное управление — и соблазнов тратить их будет меньше.
2. Увеличение капитала. Главное, зачем инвестор отдает деньги в ДУ — увеличение их количества. Чем больше заработали, тем лучше. Прибыль по доверительному управлению может быть высокой. Очень высокой. Обычно инвесторы рассчитывают на 30-100% доходности, что при успешном управлении вполне реально.
3. Анонимность при совершении финансовых сделок. Сделки с переданными в доверительное управление финансами управляющий совершает от своего имени, что позволяет инвесторам сохранять анонимность. Вся информация является строго конфиденциальной и сообщается третьим лицам в исключительных случаях.
4. Сохранение собственности от претензий кредиторов. Важным преимуществом ДУ как способа инвестирования является сохранение финансов при банкротстве. По действующему законодательству, на переданное в управление имущество не обращается взыскание по долгам собственника. Таким образом, инвестор имеет юридически обоснованную защиту от любых претензий кредиторов.

Преимущества и недостатки

Как мы уже говорили, рынок инвестиций всегда имеет две стороны медали: с одной стороны, позволяет получить высокую прибыль, что подразумевает большие финансовые риски. Поэтому каждый инвестор решает для себя сам, насколько он готов рисковать. Но инвестиций без риска не бывает, это нужно четко понимать с самого начала.

Как и любой способ инвестирования, доверительное управление активами имеет свои плюсы и минусы, которые обязательно нужно изучить перед принятием решения.

Преимущества	Недостатки
Надежный способ приумножить капитал и сохранить его от ненужных или преждевременных трат;	Управление может обернуться как большой прибылью, так и убытками;
Высокая потенциальная доходность: от 30 до 100%;	Доходность и убыточные периоды сложно прогнозировать;
Низкая минимальная сумма для входа: можно начать с небольших сумм;	Относительно высокие риски;
Ликвидность: деньги из ДУ можно вывести в любое время (если заранее предусмотрено в договоре);	Отсутствие гарантий доходности;
Возможность минимизировать риски путем разделения вложений на части и инвестирования в разных управляющих;	Комиссионное вознаграждение управляющей компании или частному трейдеру;
Анонимность денежных сделок;	Управляющий распоряжается переданным ему капиталом по своему усмотрению;
Не требуется опыт в управлении финансами или знание правил управления деньгами;	Доходность во многом зависит от самого управляющего, его компетенции и опыта, причем ответственности за убытки он не несет;
Пассивный доход: участие инвестора минимально;	Сотрудничество с частным управляющим (трейдером) предполагает риски наткнуться на мошенников.
Профессионализм управляющего, чьи опыт и знания профессионального управляющего позволяют грамотно распоряжаться деньгами.
Сохранение финансов в случае банкротства.

Классификация доверительного управления

Мы уже вскользь затрагивали тему того, что в доверительное управление могут передаваться только юридически обособленные вещи. Поэтому не все имущество инвестора может стать объектом доверительного управления.

Но говоря о передаче права распоряжения активами, не стоит брать в расчет лишь деньги. Сегодня существует несколько видов ДУ, каждый из которых имеет свои особенности.

Передавать в доверительное управление можно имущество, деньги, недвижимость, ценные бумаги. Осуществлять передачу активов в ДУ может только собственник.

Доверительное управление имуществом

К доверительному управлению имуществом относится передача права распоряжаться недвижимостью, земельными участками, транспортом, долей в компании и тд. Собственником может выступать как юридическое, так и физическое лицо.

При этом передача имущества в доверительное управление второй стороне не влечет перехода права собственности: все права владелец имущества сохраняет за собой.

Но при этом управляющий может распоряжаться данным имуществом по своему усмотрению с целью получения максимальной прибыли. Поэтому чтобы минимизировать риск такого управления, лучше заключить договор, регламентирующий сферу действий управляющего. Он будет обязан перед заключением любой сделки согласовать ее с вами.

При доверительном управлении имуществом вопрос налогов закрывает доверительный управляющий. Переданное в управление имущество отражается у него на отдельном балансе и по нему ведется бухгалтерский учет.

Доверительное управление деньгами

Для многих инвесторов доверительное управление деньгами является самым простым и понятным на фондовом рынке. Имея определенные денежные средства или временно свободный капитал, инвестор может передать свои деньги в доверительное управление профессиональному управляющему, который выгодно распорядится финансами и сможет извлечь из них максимальную прибыль.

При доверительном управлении финансами используется два вида стратегий инвестирования: с повышенным и пониженными рисками.

Стратегия с повышенным риском позволяет извлечь большую сумму денег за короткий промежуток времени (50-100% за несколько дней). Но и риски здесь максимальные. Низкорисковые стратегии предполагают вложить деньги на более безопасных условиях и получать стабильный доход в размере 10-20% от суммы инвестиций.

Однако, не любые деньги можно отдать в доверительное управление. Наличные, которые не относятся к индивидуально-определенным вещам, не могут быть самостоятельным объектом доверительного управления. Вместе с тем в ДУ при определенных условиях могут быть переданы числящиеся на банковском счете (и тем самым юридически обособленные) безналичные денежные средства. В этом случае можно говорить о доверительном управлении банковским счетом или банковским вкладом.

Важным преимуществом доверительного управления деньгами является возможность инвестирования небольших сумм, а также высокая ликвидность. Таким образом, доверитель сам определяет сумму инвестирования и может быстро вывести деньги в случае экономического кризиса и других форс-мажорных обстоятельствах.

Существует три основных способа передать деньги в профессиональное управление с целью их приумножить. Это паевой инвестиционный фонд (ПИФ), индивидуальный инвестиционный счет (ИИС) и обычное доверительное управление.

Паевые фонды

Паевой инвестиционный фонд (ПИФ) — это финансовая организация, формирующая свой инвестиционный портфель из разных инструментов и продающая доли в этом портфеле или паи.

Инвесторы (пайщики) обращаются к управляющему, вносят деньги и получают паи выбранного фонда. Таким образом, деньги многих инвесторов объединяются в одном паевом фонде.

Доверительное управление паевыми инвестиционными фондами заключается в том, что управляющий вкладывает средства инвесторов в акции, облигации и другие активы в соответствии с инвестиционной декларацией. Инвесторы получают проценты, размер которых зависит от величины их пая.

Инвестиции в ПИФы считаются достаточно прибыльным способ для пассивного заработка. Среди преимуществ отмечают высокие процентные ставки, низкий порог входа (от 1000 руб), а также возможность более выгодно перепродать свой пай и заработать на разнице. Минусы инвестиций в ПИФы — высокие риски и отсутствие гарантий, что доходность не будет отрицательной, поскольку пифы могут работать в убыток.

ИИС

Индивидуальный инвестиционный счет (ИИС) — это особый вид брокерского счета по государственной программе с налоговыми льготами.

Открытие ИИС считается достаточно беспроигрышной стратегией, поскольку даже если инвестор не заработает на акциях, то получит налоговый вычет. Чтобы получить вычет, инвестор должен открыть ИИС, положить на него сумму до 1 млн руб и не забирать вложенное как минимум 3 года.

Есть два типа налоговых вычетов по ИИС:

1. Инвестор может вернуть 13% от вложенного (более популярный);
2. Инвестор может не платить налог с дохода от инвестиций.

ИИС могут открыть любые физлица и налоговые резиденты РФ, которые проводят в России больше, чем полгода в году. Один человек — один открытый инвестиционный счет. При смене брокера старый счет закрывается и открывается новый.

Обычное ДУ

Обычное доверительно управление подходит только состоятельным инвесторам, поскольку порог входа очень высокий. Речь может идти о начальном капитале в несколько миллионов рублей, если покупать готовые стратегии. В идеале — размер индивидуального инвестиционного портфеля для доверительного управления должен измеряться в десятках миллионов рублей.

Доверительное управление недвижимостью

Передача права распоряжаться недвижимостью с целью извлечения дохода также является распространенным вариантом доверительного управления. Под недвижимостью подразумевается жилая и нежилая собственность.

ДУ недвижимым имуществом можно разделить на две группы: операции с частными объектами недвижимости (квартира, земельный участок) и операции с коммерческой недвижимостью (помещения, здания).

Собственникам, владеющим нескольким объектами жилой или коммерческой площади, сложно выгодно ими распоряжаться.

Чтобы самому управлять недвижимостью, нужно иметь определенные навыки и много времени. Доверительное управление жильем, землей и другими объектами недвижимой собственности выгодно и в том случае, если владельцу необходимо уехать и на какой-то срок оставить свои владения. Еще одним важным преимуществом ДУ недвижимостью является невозможность взыскания кредиторами помещений, переданных в управление. Поэтому такую форму сделки можно рассматривать как защиту своего недвижимого имущества от непредсказуемых ситуация с кредиторами.

При передаче доверительного управления недвижимостью между собственником и доверительным лицом заключается договор на срок не более 5 лет, который при необходимости легко пролонгируется.

ДУ ценными бумагами

Доверительное ценными бумагами предполагает передачу их во временное пользование профессиональному брокеру. Брокер помещает ценные активы в специальный депозитарий на бирже, отвечает за их движение, удержание налогов и другие процессы и при успешном управлении получает вознаграждение.

При передаче акций брокерской компании в обязательном порядке заключается договор на осуществление доверительного управления, где прописываются количество и сумма акций, период работы с активами, порядок расторжения договора, размер комиссии управляющему, обязанности брокерской компании.

Все действия в рамках данного сотрудничества регламентируются законом РФ “О рынке ценных бумаг”, который снимает с управляющего ответственность за предоставление гарантии о получении прибыли.

Объектами доверительного управления выступают чаще всего эмиссионные ценные бумаги — акции и облигации.

Многие виды ценных бумаг, в частности векселя и чеки, не могут передаваться в ДУ. Наиболее распространенным объектом управления являются голосующие акции, которые включают правомочия по управлению делами выпустившего их общества-эмитента.

Особенность управления акциями и облигациями является тот факт, что они выпускаются не только в форме документарных ценных бумаг, но и в “бездокументарной форме“. Поэтому в большинстве случаев речь идет о доверительном управлении не непосредственно ценными бумагами, а имущественными правами.

Как передать акции в доверительное управление?

1. Подготовить активы к передаче управляющей компании или частному управляющему;
2. Провести экспертизу по оцениванию стоимости бумаг;
3. Выбрать управляющего;
4. Заключить договор;
5. Оплатить услуги УК или трейдера;
6. Получать прибыль и выплачивать комиссионные управляющему.

Как передать деньги в доверительное управление? Пошаговая инструкция

Каждый человек, владеющий определенными денежными накоплениями или имеющий временно свободные деньги, в какой-то момент задумывается об их приумножении. “Деньги должны делать деньги”, “под лежачий камень вода не течет” и тд.

Скажем, он решил инвестировать в доверительное управление.

Какие конкретно действия теперь ему нужно совершить? Как выбрать управляющего? Как минимизировать риски и увеличить вероятность прибыли?

И множество других вопросов, на которые сложно ответить интуитивно, без четкого понимания, как это работает.

Поэтому чтобы инвестировать в ДУ стало верным решением, нужно следовать пошаговой инструкции.

Шаг #1. Выбираем управляющего

В качестве профессионального управляющего могут выступать управляющая компания или трейдер, которые за свою работу получают комиссионное вознаграждение. Разумеется, управляющий заинтересован в том, чтобы сделки были успешными и приводили к увеличению доверенного ему капитала. Профессионализм управляющего помогает ему выбрать верную торговую стратегию и грамотно распорядиться финансами инвестора.

С другой стороны, управляющий распоряжается переданными ему деньгами по своему усмотрению и не несет за это финансовой ответственности. В случае, если выбранная им стратегия убыточная, он лишь теряет возможность заработать.

Поэтому выбор управляющего — самый важный шаг в процессе доверительного управления.

Обращайте внимание на профессионализм сотрудника управляющей компании или трейдера, наличие соответствующей лицензии, прозрачность предлагаемых схем инвестирования, наличие компетентной клиентской поддержки, возможность использовать различные системы для ввода и вывода денег и тд.

Шаг #2. Согласуем условия сотрудничества

Выбрали управляющего, сейчас акцентируем внимание на условиях, на которых будет строиться наше сотрудничество. Тут важно понимать, что “коней на переправе не меняют”, поэтому перед заключением договора в обязательном порядке обсуждаются основные моменты сотрудничества.

Они могут отличаться в зависимости от того, каким инвестором вы собираетесь стать: индивидуальным (располагаете более 200 тыс. руб.) или планируете участвовать в коллективном инвестировании (ПАММ-счета).
Однако, есть базовые условия, обязательные к обсуждению:

• Предполагаемый период инвестирования;
• Потенциальная доходность;
• Максимально допустимый уровень просадки;
• Максимально допустимый уровень риска.

Шаг #3. Открываем счет и пополняем его

Если вы индивидуальный инвестор, то есть имеете в распоряжении более 200 тыс. руб., то после согласования условий инвестирования вам нужно открыть специальный торговый счет у выбранного управляющего. Открыв свет, вы на почту получите письмо с вашим логином и паролем и паролем инвестора.

Если же вы не располагаете большим стартовым капиталом и выбрали коллективное инвестирование, то управляющий создает ПАММ-счет и определяет условия для инвесторов (оферта ПАММ-счета). Как правило, средняя сумма начальных вложений составляет 100$.

После открытия торговой счета необходимо пополнить свой кошелек. Сделать это можно с помощью:

• банковской карты;
• интернет-банкинга;
• денежного перевода;
• электронной платежной системы (Яндекс.Деньги, QIWI, WebMoney, Perfect Money и другие);
• наличных денег через банковский терминал.

При этом в зависимости от выбранного способа пополнения могут взиматься комиссии.

Как правило, после перевода средств на счет вашей управляющей компании или трейдера требуется некоторое время для их внутренней обработки (до 1 дня). После этого деньги поступают в управление.

Шаг #4. Заключаем договор

Управляющий выбран, условия сотрудничества оговорены, торговый счет открыт и пополнен — пора заключить договор на доверительное управление.
В таком договоре указываются: сумма инвестиций, срок инвестирования, обязанности и права инвестора и управляющего. Как правило, договор ДУ заключается не более, чем на 5 лет.

Шаг #5.Передаем управление трейдеру

После заключения договора можем смело передавать управляющему основной пароль для доступа к счету через терминал системы (в случае индивидуального инвестирования). При вложении в ПАММ-счета процесс управления активами начинается сразу после поступления денежных средств на счет на условиях заключенного договора.

Шаг #6. Делим прибыль при достижении целевой доходности

При успешном инвестировании, то есть при достижении планируемой доходности, мы получаем прибыль. Часть этой прибыли уходит на комиссионное вознаграждение управляющему.

При индивидуальном ДУ величина вознаграждения определяется самим управляющим (компанией или трейдером) и прописывается в договоре заранее.

Помимо платы за управление может быть предусмотрена премия за успех.

При ДУ в пулах вознаграждение управляющему представляет собой фиксированный процент, который зависит от величины вложенного капитала и условий инвестирования.

Правила выбора управляющего трейдера

Передавать средства в доверительное управление можно как от лица индивидуального инвестора, как и присоединиться к коллективному инвестированию (ПАММ-счета). В первом случае минимальная сумма для инвестиций составляет 200 тыс рублей, во втором порог входа гораздо ниже: сумма инвестиций может составлять буквально 100$.

Однако, типовые правила доверительного управления работаю для обеих категорий инвесторов. Самое важное — выбрать профессионального и надежного управляющего, имеющего успешный опыт торговли на финансовых рынках (форекс, фондовый рынок, сырьевой рынок, валютное ДУ или ДУ брокерским счетом).

Профессиональный управляющий, оказывающий услуги индивидуального и частного доверительного управления, обязан соответствовать следующим критериям:

• Наличие лицензии и других документов, разрешающих вести деятельность по доверительному управлению;
• Высокий рейтинг надежности (максимальная надежность – А++ или ААА);
• Опыт успешного управления не менее 2 лет;
• Большой объем активов под управлением и отсутствие долговой нагрузки;
• Большой выбор актуальных финансовых продуктов;
• Разные способы для ввода и вывода средств (наличные и безналичные);
• Минимальные комиссии за доверительное управление и ввод/вывод;
• Торговые стратегии, ориентированные на сохранение контролируемого баланса между доходностью и рисками;
• Современное IT-сопровождение для удобства взаимодействия;
• Стабильная динамика клиентской базы;
• Развитая система клиентской поддержки;
• Индивидуальный подход к каждому клиенту (“финансовый бутик”);
• Положительные отзывы и хорошая репутация.

Если вы нашли управляющего (компанию или трейдера), который соответствует всем перечисленным критериям, то можете смело с его помощью инвестировать в ДУ какую-то сумму денег. Если потенциальный управляющий не отличается ни высоким рейтингом надежности, ни опытом успешных сделок, ни выгодными условиями, одним словом, не внушает доверие, лучше проходите мимо.

Доверять другим сложно, а доверять другим свои деньги — вдвойне.

Когда речь идет о денежных средствах, имеющих определенную ценность, стоит вспомнить мудрое народное “Не храните все яйца в одной корзине”. Этот совет применим и к доверительному управлению. Класть деньги “в одну корзину”, то есть инвестировать с помощью одной управляющей компании или трейдера, рискованно и достаточно глупо.

Тем более, что на рынке услуг по доверительному управлению выбрать есть из чего: управляющие компании, частные управляющие, банки.

Вы сможете выбрать профессионального управляющего, с высоким рейтингом надежности, большим опытом успешного управления финансами, предлагающего выгодные условия сотрудничества и тд. Но никто не даст вам гарантий доходности и не понесет ответственность за убытки. За принятое решение доверить деньги той или иной управляющей компании или трейдеру отвечаете вы сами.

Основной способ снизить риски при передаче активов в доверительное управление — их диверсифицировать.

Грамотно разделить инвестиции на части и максимально выгодно пристроить каждую из них. Если торговая стратегия одного из управляющих оказалось убыточной, то вы лишитесь только части своих вложений. А прибыль от успешных сделок других управляющих позволит перекрыть неудачный опыт. И в дальнейшем вы будете знать, кому стоит отдавать деньги в управление, а кто не достаточно профессионален, чтобы грамотно ими распорядиться и увеличить ваш капитал.

К доверительному управлению хорошо применимы слова американского политика Рональда Рейгана — “доверяй, но проверяй“. Даже будучи полностью уверенным в правильности выбора управляющего, будьте настороже. Инвестиции они такие — за ними нужен глаз да глаз.

Инвесторы часто говорят, что инвестировать деньги хотя бы под 20% в год не такая уж и сложная задача. При этом кругом полно мошенников, которые предлагают куда больший процент. Я бы хотел инвестировать накопленные средства под доверительное управление какой-либо компании, но не знаю, как и кого выбрать.

Подскажите, с чего начать, на что обратить внимание? Может быть, порекомендуете конкретного инвестора или фонд?

Сразу напомню, что большая доходность обычно связана с большим риском, а при управлении ценными бумагами доходность гарантировать нельзя. Рассказываю, какие есть варианты доверительного управления, как выбрать управляющую компанию и почему опасно давать свои деньги частному лицу.

Евгений Шепелев частный инвестор

О доходности и риске

В инвестициях есть взаимосвязь риска и доходности: чем больше потенциальная доходность, тем выше риск. Всегда помните, что большие доходности обычно связаны с риском потерять вложенное.

Что касается простоты инвестирования под 20% в год, то многое зависит от ситуации на фондовом рынке. Сделать 20% за год, когда фондовый рынок вырос на 10%, — отличный результат. Сделать 20%, когда он вырос на 40%, — результат так себе. Напомню, что в начале 2015 года были даже банковские вклады под 20% годовых.

Доходность инвестиций нужно сравнивать с инфляцией, ставками по депозитам, динамикой соответствующего фондового индекса.

Помните, что прошлая доходность не гарантирует будущую. Кроме того, гарантировать доходность при управлении ценными бумагами незаконно, а инвестиции не застрахованы АСВ, в отличие от банковских вкладов.

Виды доверительного управления

В России есть три основных способа передать профессионалам свои деньги для их приумножения. Это паевые инвестиционные фонды, индивидуальный инвестиционный счет с доверительным управлением и обычное доверительное управление.

ПИФы. Суть проста: деньги многих инвесторов объединены в фонд, средства которого управляющая компания (УК) вкладывает в акции, облигации и другие активы в соответствии с инвестиционной декларацией. Инвестор обращается в УК, вносит деньги и получает паи выбранного фонда. Затем можно погасить паи, получив за них деньги. Порог входа зачастую от 1000 Р.

ИИС с доверительным управлением. УК предлагают открыть у них такой счет, выбрав одну из предложенных стратегий инвестирования. Средствами на счете управляет УК в рамках выбранной стратегии. Этот вариант интересен налоговыми льготами: можно получить 13% от суммы пополнения ИИС за год или вообще не платить НДФЛ с доходов на ИИС. Порог входа обычно 50—100 тысяч рублей, при этом за календарный год на ИИС можно внести не более 1 млн рублей.

ИИС должен существовать минимум 3 года, иначе не будет права на налоговые льготы.

Обычное доверительное управление. Такой вариант подходит только состоятельным инвесторам. Зачастую порог входа — от нескольких миллионов рублей, если речь о готовых стратегиях. Чтобы УК составила и поддерживала по-настоящему индивидуальный инвестиционный портфель, его размер должен измеряться в десятках миллионов рублей. Недавно появились сервисы робоэдвайзинга, которые тоже предлагают доверительное управление, но порог входа гораздо меньше.

Какой бы вариант из трех вы ни выбрали, вам придется обращаться в управляющую компанию. Это профессиональные участники рынка ценных бумаг, юридические лица с лицензией на управление ценными бумагами.

Как выбрать управляющую компанию

В России множество УК, крупнейшие связаны с банками. Например, существуют «Сбербанк Управление Активами», «ВТБ Капитал Управление активами» и другие. Есть и независимые УК, например, «Доходъ», «Арсагера».

Многие компании предлагают одновременно и ПИФы, и ИИС с доверительным управлением, и обычное доверительное управление.

Вот на что стоит обратить внимание при выборе УК.

Наличие лицензии. Зайдите на сайт УК и найдите там сведения о компании. Узнайте, есть ли у нее лицензия на деятельность по управлению ценными бумагами. Проверьте, есть ли сведения о компании на сайте ЦБ в реестре лицензий.

Рейтинг надежности. Посмотрите в рейтингах, например, РА «Эксперт», насколько надежна компания. Максимальная надежность А++ или ААА. При прочих равных лучше работать с УК с рейтингом от А++ до B++.

Объем активов под управлением. Чем больше этот показатель, тем лучше. У лидеров рынка он составляет сотни миллиардов рублей

Доходность. Например, можно сравнить доходность ПИФа акций с доходностью соответствующего индекса акций полной доходности (то есть с учетом дивидендов) хотя бы за несколько лет. Чем меньше ПИФ отстает от индекса, тем лучше.

Размер издержек. Когда сравниваете продукты нескольких УК, лучше выбрать компанию с минимальными комиссиями за управление и ввод-вывод средств. Учтите, что комиссия за управление взимается даже при отсутствии дохода.

Удобство взаимодействия. Хорошо, если приобрести паи ПИФов или открыть ИИС можно прямо через сайт УК. Кому-то важно, чтобы рядом с домом или работой был офис УК или ее агента — представителя.

Можно часть средств отдать в управление одной УК, а часть — другой. Это снизит риск потери средств из-за проблем или ошибок УК.

Доходность вложений зависит от стратегии, ситуации на фондовом рынке, действий УК и комиссий.

Дать деньги «частнику» — рискованная затея

Кроме УК, услуги доверительного управления оказывают и «частники». Некоторые трейдеры и инвесторы управляют деньгами других людей, совершая за них сделки за комиссию — обычно за процент от прибыли.

Есть два основных варианта:

1. Передать деньги управляющему, он на своем счете будет с ними работать. Можно лишиться всех денег, если управляющий окажется мошенником.
2. Дать управляющему доступ к вашему брокерскому счету или ИИС. Рисков меньше, но все равно есть шансы потерять деньги из-за неудачных сделок.

Вероятность встретить неквалифицированного управляющего или мошенника велика. Если не хотите инвестировать самостоятельно, лучше обращайтесь в управляющие компании с лицензией, а не к частным лицам. Это безопаснее.

Если же хотите обратиться именно к «частнику», то обязательно потребуйте у него доказательства опыта и подтверждение успешных инвестиций. Это может быть, например, отчет брокера за несколько лет с печатью. Ни в коем случае не верьте на слово, оформляйте договоренности письменно. Имеет смысл ознакомиться с отзывами прежних клиентов управляющего.

Доверять все деньги одному управляющему не стоит.

Кратко

Сначала выберите, что вам лучше подходит: ПИФ, ИИС с доверительным управлением или обычное доверительное управление. У каждого варианта есть свои плюсы и минусы. Отталкивайтесь от имеющихся сумм и горизонта инвестирования.

Выбирая УК, ориентируйтесь на размер средств под управлением, величину комиссий, удобство взаимодействия. У компании должна быть лицензия на деятельность по управлению ценными бумагами.

Сотрудничество с частными управляющими более рискованно: можно встретить мошенника.

При управлении ценными бумагами запрещено гарантировать доходность. Данные о прошлой доходности не позволяют узнать будущую.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите: ask@tinkoff.ru. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Что такое доверительное управление коммерческой и жилой недвижимостью — пошаговая инструкция как передать недвижимость в доверительное управление + обзор ТОП-5 компаний по предоставлению услуг

Приветствую читателей, заглянувших на сайт «ХитёрБобёр». С вами — Мария Даровская, и сегодня мы поговорим о передаче недвижимости в доверительное управление.

Эта статья поможет тем собственникам коммерческой (и не только) недвижимости, кто не готов тратить свое время на всевозможные хлопоты, но хочет получать свой доход с аренды. Как это возможно?

Не спешите утверждать, что так не бывает. Мы расскажем, как избавиться от хлопот с недвижимостью и регулярно получать прибыль.

1. Что такое доверительное управление недвижимостью?

Доверительное управление — это передача актива во временное руководство другому лицу с целью получения прибыли.

Сегодня мы будем говорить о доверительном управлении недвижимостью (коммерческой или жилой).

Доверительное управление недвижимостью (ДУН) – комплекс услуг, которые получает собственник от управляющей компании. Регулирует отношения между собственником и управляющей компанией Гражданский кодекс РФ. Его 53-я глава посвящена этому виду управления.

Нуждаются в данном виде услуг те, кто не может (или не хочет) взваливать груз проблем управления на свои плечи — поиск арендаторов, обслуживание объекта, анализ рынка и другие обязанности. Еще один вариант — когда жилье сдает опекун недееспособного лица, владельца недвижимости.

Пример

Часто в доверительное управление отдают жилье, приобретенное в популярных туристических местах. Такое жилье покупают с целью сдачи через управляющую компанию для получения прибыли.

ДУН предполагает, что собственнику будет выплачиваться определенная сумма, указанная в договоре.

Это может быть:

• фиксированная процентная ставка ежемесячно или ежегодно от стоимости аренды за этот срок и за вычетом интереса управленца и текущих расходов;
• фиксированная сумма, которая гарантируется управляющей компанией раз в месяц или другой промежуток времени.

Сдача жилья в управление нередко снижает прибыль от объекта, но существенно экономит время и усилия. Ведь все хлопоты по получению прибыли ложатся на управляющего.

А если выбрать хорошего управляющего, то прибыль может и вырасти, ведь у профильной компании свои секреты заработка с аренды. Сотрудник управляющей компании, для которого сдача вашего имущества — профессия, скорее всего, справится с ней лучше, чем вы.

Причины:

• ответственный сотрудник занимается только сдачей объектов, вам же придется разрывается между важной рабочей встречей и показом квартиры;
• управленцы обычно уже имеют налаженные отношения с клининговыми компаниями и другими необходимыми службами.

Сдача недвижимости в управление позволяет получать прибыль пассивно, ничего не делая. Вы владеете имуществом и раз в определенный промежуток времени получаете деньги на карту или переводом. На этом ваши трудозатраты заканчиваются.

Подробнее о доверительном управлении в целом и его видах вы можете прочитать в статье «Доверительное управление».

2. Чем занимается доверительный управляющий — 7 основных функций

Мы уже выяснили, что доверительное управление недвижимостью — комплекс услуг. Давайте разберемся, что в него входит.

В этот комплекс может входить:

• анализ рынка для определения возможной прибыли от сдачи;
• подбор объекта для покупки для дальнейшей сдачи;
• анализ вариантов использования объекта для получения максимальной прибыли;
• поиск арендатора;
• показ объекта арендаторам;
• подготовка договора и других документов для сдачи объекта в аренду;
• контроль за исполнением договора арендатором;
• перечисление оплаты за использования помещения собственнику;
• своевременная оплата счетов за обслуживание недвижимости;
• другие услуги.

Этот список может быть расширен. Просто учтите свои требования при составлении договора с управляющей компанией.

Если вас заинтересовали другие виды доверительного управления, то рекомендуем прочесть статью «Доверительное управление имуществом».

А пока мы подробнее рассмотрим функции управляющего.

Функция 1. Анализ рынка недвижимости

Анализ рынка — необходимый этап при начинании любого бизнеса, особенно если вы хотите купить жилье/офисное/складское помещение для сдачи или уже владеете таковым.

В анализ рынка входит:

• уровень цен;
• величина спроса и предложения в данном сегменте;
• величина годовой прибыли;
• срок окупаемости недвижимости при покупке;
• целевая аудитория арендаторов;
• возможные риски;
• объем расходов.

Анализ позволит выявить целевую аудиторию людей, которые заинтересованы вашими объектами недвижимости, и эффективные способы донесения до них информации про объекты.

Таблица наглядно показывает факторы влияния на спрос и предложение на рынке недвижимости:

№	Факторы	Влияние на спрос и предложение
1	Изменение уровня доходов населения	При снижении доходов предложение увеличивается, спрос падает. При увеличении — увеличивается и предложение и спрос.
2	Изменение уровня доходов от бизнеса	Чем выше доходы бизнеса, тем выше спрос
3	Доступность кредитных ресурсов	При росте доступности кредитов спрос и предложение увеличиваются
4	Стоимость строительства	При росте стоимости предложение уменьшается, спрос увеличивается

Функция 2. Поиск арендаторов

Кажется, что найти арендатора — меньшая из проблем. Но это лишь видимость. На деле поиск арендатора — самый серьезный этап.

Требования к съемщику:

• ответственность;
• платежеспособность;
• своевременность оплаты;
• соблюдение требований владельца объекта;
• чистота намерений;
• бережное отношение к объекту и имуществу в нем.

У каждой риелторской компании существуют черные списки съемщиков. В них входят мошенники и те, кто не выполняли требования договора: портили помещение, вызывали нарекания соседей (а те полицию), не оплачивали коммунальные расходы, задерживали оплату и т.д.

У вас же таких списков еще нет и шишки придется набивать самостоятельно, как и терять деньги, когда недвижимость будет простаивать или требовать срочного ремонта.

Задача управляющей компании:

• найти максимально надежных и ответственных съемщиков;
• экстренно решать проблемы и искать другого арендатора в случае ошибки;
• оплатить двухнедельный простой объекта в случае экстренного съезда арендатора (если это условие есть в договоре).

Смотрите ролик, в котором показаны основные схемы мошенничества при аренде квартир.

Функция 3. Подготовка и оформление договора аренды

Если недвижимость уже сдана, съемщиков стоит предупредить, что теперь по возникающим вопросам и оплате нужно обращаться в управляющую фирму. Новые арендаторы заключают договор о съеме с доверительным управляющим, а не с собственником.

Управляющий в этом случае сам будет готовить договор для клиента и контролировать его выполнение. В случае порчи имущества или нарушений условий сделки, доверенное лицо самостоятельно занимается вопросами компенсаций и может судиться с клиентом. Но при заключении любых сделок, компания обязательно указывает свой статус.

Собственник подписывает только договор доверительного управления с выбранной фирмой.

Функция 4. Оплата коммунальных платежей

Коммунальные платежи и сборы за обслуживание объекта (если таковые есть) необходимо оплачивать своевременно.

В случае передачи объекта в управление контроль за выполнением этой обязанности ложится на плечи управляющего.

Функция 5. Контроль за своевременностью арендной платы

Не все арендаторы отличаются пунктуальностью в вопросах оплаты. Кому-то мешают объективные причины, кому-то собственная неорганизованность. В случае договора на управление контроль оплаты берет на себя управляющий. Собственнику остается получить деньги на карту или другим способом.

Функция 6. Оказание любых бытовых услуг

При сдачи в аренду объект должен регулярно осматриваться на предмет необходимых работ. Их следует выполнять сразу же при обнаружении проблемы. В противном случае время ремонта наступит быстрее, чем вы ожидали.

Нужно, чтобы краны не текли, не было проблем проводки, разбитые стекла вовремя менялись, а поломанное и испорченное своевременно ремонтировалось. Если у съемщиков заклинит дверь или понадобится установить сигнализацию, компания вызовет мастера самостоятельно и проследит за его работой.

Такой присмотр облегчает жизнь, если нужно найти нового арендодателя или продать объект. Регулярное обслуживание существенно удешевляет плановый ремонт помещения.

Функция 7. Страхование объектов недвижимости

Обычно договор о доверительном управлении включает в себя требование застраховать объект от пожара, затопления и других эксцессов. Если вы не хотите оплачивать страховку, можно найти управляющего, который этого не требует.

Но стоит учесть, что сдача в аренду всегда сопряжена с риском ущерба объекту. А дать гарантию от возгорания проводки в доме или прорыва трубы в отсутствие жильцов вам не сможет никто. Поэтому для вашего бюджета будет безопаснее застраховать объект. Ремонт вам и соседям в случае неудачи с сантехникой оплатит страховая компания.

Девушка сделала дорогой и трудоемкий ремонт в своей питерской квартире. Не прошло и двух недель после завершения ремонтных работ, как у нее прорвало трубу. Ее не было дома два часа.

За это время труба успела затопить почти весь стояк. Девушке пришлось оплачивать ремонт в десяти квартирах снизу. Ситуация прошла бы с гораздо меньшими финансовыми и нервными потерями, если б жилье было застраховано.

3. Как отдать недвижимость в доверительное управление — пошаговая инструкция для новичков

Давайте разберемся с механикой ДУН. Чтобы отдать недвижимость в управление нужно предпринять следующие шаги.

Шаг 1. Выбираем компанию по предоставлению услуг

Первое, с чем нужно определиться — это какой управляющей компании отдать в доверительное управление коммерческую или жилую недвижимость.

Чтобы не прогадать с компанией, уделите внимание следующим пунктам:

• репутация компании;
• отзывы;
• опыт работы на рынке;
• есть ли жалобы на нее в интернете;
• судятся ли с компанией собственники недвижимости, и если да, то почему;
• какие условия предоставляет фирма, возможно ли внести изменения в договор;
• какое вознаграждение хочет за свои услуги.

Шаг 2. Собираем документы

Для передачи объекта в управление вам понадобится подготовить пакет документов.

Среди них должны быть:

• документы, подтверждающие ваши имущественные права;
• паспорт;
• образец договора для передачи имущества в управление.

Шаг 3. Оплачиваем услуги

В случае передачи недвижимости в доверительное управление услуги компании обычно оплачиваются в виде процента от арендной платы. Процент высчитывается от прибыли, то есть за вычетом расходов на обслуживание объекта.

Шаг 4. Заключаем договор

Договор доверительного управления коммерческой недвижимостью дает управляющему право совершать любые действия, если они в интересах собственника объекта. Ограничить эти права могут лишь законодательство и условия договора.

Договор заключается на срок не более 5 лет. После этого договор можно продлить или прекратить. Также нужно отдельно отметить дату вступления договора в силу. Эта дата может отличаться от даты подписания.

Для арендаторов, коммунальных служб и других третьих лиц договор вступает в силу с момента его государственной регистрации, а не с момента подписания.

Шаг 5. Организовываем систему контроля за исполнителем

В договоре обязательно следует прописать желаемую форму отчетности управляющего перед собственником и регулярность ее предоставления. Также рекомендуем прописать санкции в случае невыполнения. Тогда управляющий не сможет избежать документальных подтверждений доходов и расходов по объекту.

Всегда лучше, если договор составлен не юристами управляющей компании, а независимыми экспертами, защищающими ваши интересы. А перед подписанием договора нужно получить юридическую консультацию. Сделать это можно, как один из удобных вариантов, с помощью компании «Правовед».

Основное преимущество этой фирмы в том, что она работает в режиме онлайн и оказывает профессиональные юридические услуги в круглосуточном режиме. На ресурсе в режиме онлайн доступны более 700 квалифицированных юристов разных отраслей права.

Можете прямо сейчас позвонить по номерам: Москва: 8 (499) 348-93-89; СПб: 8 (812) 602-78-84; бесплатный номер по всем регионам: 8 (804) 333-72-89 и получить бесплатную консультацию опытных юристов. Вопрос можно задать и прямо на сайте компании Правовед.ру. Ответ придет в течение 15 минут.

Читайте также на нашем сайте развернутый материал «Доверительное управление активами».

4. Где заказать доверительное управление недвижимостью — обзор ТОП-5 компаний по предоставлению услуг

Многие компании предоставляют услуги ДУН, но чем больше выбор, тем сложнее выбрать. Мы подготовили для вас обзор пяти топовых компаний.

1) Сервисные технологии

Управляющая компания «Сервисные технологии» уже 14 лет обслуживает жилые, офисные, торговые и промышленные объекты.

Компания окажет такие услуги:

• разработает стратегию развития объекта;
• выберет подрядчиков;
• решит вопросы с коммунальными и муниципальными службами;
• обеспечит обслуживание зданий, их модернизацию;
• проведет внутренние отделочные работы;
• благоустроит территорию;
• обеспечит уборку помещений;
• обеспечит административное управление;
• найдет арендаторов, проведет переговоры, проследит за выполнением условий договора;
• обеспечит охрану объекта.

2) Артэко

Управляющая компания «Артэко» управляет 600 тысячами объектов, из них полмиллиона — объекты коммерческой недвижимости и 100 тысяч складских помещений. За 13 лет на рынке управляющих компаний из фирмы со штатом в три человека «Артэко» выросла в компанию, обслуживающую отель Raddison в Шереметьево и одно из управлений при МИД России. На данном этапе «Артэко» обслуживает 700 тысяч кв.м. площадей.

«Артэко» может:

• привлечь арендаторов, операторов, управляющие компании (брокеридж);
• придумать концепцию для более выгодного использования объекта;
• составить бизнес-план;
• получить необходимые разрешения, согласования, документацию;
• осуществить строительство и инженерный надзор;
• обеспечить консъерж-службу (ресепшен);
• управлять парковкой;
• обеспечить охрану объекта с помощью собственной службы безопасности;
• обеспечить консалтинговые услуги в сфере недвижимости;
• обеспечить клининговый сервис жилым и нежилым помещениям и на прилегающей территории, услуги промышленного альпинизма, послестроительную уборку;
• обслуживать инженерные системы и оборудование с помощью собственной аварийной службы.

3) Zeppelin

Компании «Zeppelin» за время своего существования управляла 2,5 млн кв. м коммерческой недвижимости.

Компания сотрудничает с Росреестром, учавствует в разработке российских «зеленых стандартов». «Zeppelin» проводит семинары, консультации по технической эксплуатации, обслуживанию, коммерческому использованию зданий.

Компания оказывает услуги:

• анализа рынка, оценки конкурентоспособности объекта;
• разработки концепции развития объекта;
• брокериджа (привлечение арендаторов, контроля за выездами и заездами);
• рекламы и маркетинга;
• ведения реестра заключенных договоров;
• выставления счетов, контроля за платежами;
• обслуживание по вопросам налогообложения;
• бухгалтерский и налоговый учет;
• разработка и исполнение годового бюджета;
• страхования объекта;
• работы с контрольно-надзорными службами.

4) Краус-М

«Краус-М» уже 15 лет на московском рынке доверительного управления. Компания предлагает услуги по техэксплуатации инженерного оборудования и хозяйственному обслуживанию зданий и сооружений.

Компания активно занимается внедрением новых технологий и средств в своем сегменте, заботясь о комфорте и здоровье клиентов. Услуги клининга проводят с помощью экологически чистых и безопасных средств. Особо сложные загрязнения удаляют при помощи профессионального оборудования и моющих средств.

Сотрудники «Краус-М» регулярно аттестуются на предметы:

• правил технической эксплуатации инженерных систем зданий;
• технологий уборки помещений;
• этики общения с клиентами.

Компания возьмет на себя весь цикл уборочных и эксплуатационных работ.

5) Aktavest

«Aktavest» занимается управлением торговых центров, развлекательных структур и других коммерческих объектов. Компания разработает концепцию развития и привлечет арендаторов, проведет деловые переговоры в интересах владельца, возьмет на себя продвижение и развитие бизнеса. Обеспечит техническую эксплуатацию и обслуживание инженерных систем, оборудования и сетей. Разработает бюджет, организует диспетчерскую службу с круглосуточной работой. Проведет клининг, обеспечит уход за территорией.

Компания обеспечит:

• функционирование зданий;
• ремонт;
• наличие арендаторов;
• своевременную сдачу в эксплуатацию;
• оптимальный для объекта доход.

5. Что делать, если управляющий не выполняет своих функций — профессиональная помощь в разрешении споров

Случается так, что управляющий отказывается выполнять заявленные функции. Дело может быть в неправильно составленном договоре или в недобросовестности компании. В таких случаях велика вероятность, что проблему придется решать в суде.

Но долгих тяжб можно избежать, если вовремя обратиться к квалифицированному в вопросах доверительного управления юристу. Задать специалисту вопрос можно онлайн прямо на сайте компании «Правовед».

Юристы отвечают на вопросы круглосуточно. Максимальное время ожидания — пятнадцать минут. 94,5% клиентов, воспользовавшихся консультацией компании «Правовед» остались довольны. По этой и другим причинам сервис признан лучшим в рунете по качеству оказания юридических услуг.

Задать свой вопрос можно и по телефонам:

• Москва: 8 (499) 348-93-89;
• СПб: 8 (812) 602-78-84;
• Бесплатный номер по всем регионам: 8 (804) 333-72-89.

На сайте вы можете выбрать юриста нужной специализации в категории «Наши юристы». У всех специалистов сервиса длительный стаж. Средний стаж — 12 лет. С сервисом сотрудничает 16322 юриста со всей России, включая штатных работников. Юриста можно выбрать воспользовавшись фильтром города проживания.

На сайт «Правоведа» ежедневно заходит больше 100 тысяч человек. А за три года своего существования сервис ответил на 450 тысяч вопросов, причем большая часть ответов была дана бесплатно.

Создатель «Правоведа» Валерий Мешков и сам в прошлом владелец юрфирмы. Но доведя компанию до максимально возможного потолка развития, Валерий понял, что дальше нужно увеличивать не число сотрудников, а подход в целом. Решение пришло — Валерий создал первую российскую успешную онлайн-площадку юридических консультаций.

Если у вас есть юридические вопросы или нуждаетесь в квалифицированной правовой помощи, смело звоните в компанию Правовед.ру или заходите на сайт.

Наглядное представление о работе портала даст короткий видеоролик.

6. Заключение

Мы подробно обсудили, что такое доверительное управление недвижимостью и как на него перейти. Выяснили, что доверительное управление подходит тем, кто хочет получать прибыль от объекта, минимизировав усилия.

Разобрались, что при подписании договора с компанией, нужно тщательно изучить ее репутацию и условия. Убедились, что договор лучше подписывать после юридической консультации.

Данная статья посвящена анализу 3 правовых форм управления коммерческой недвижимостью: доверительном управлении, аренде для последующей пересдачи в субаренду и агентском договоре. Автор рассматривает преимущества и недостатки каждого способа управления недвижимостью.

Доверительное управление

В этом случае Вы снимаете со своих плеч груз забот об имуществе и регулярно получаете немалый доход. Доверительное управление регулируется положениями 53 главы Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). Этот правовой институт считается весьма удобным в применении и позволяет максимально безопасно распорядиться своим имуществом, при условии, что вы получили профессиональную юридическую консультацию
Согласно ст. 1012 ГК РФ, в договоре доверительного управления имуществом есть две стороны: Учредитель управления (владелец имущества) и Доверительный управляющий — тот, кто будет имуществом управлять, соблюдая выгоду владельца или указанного им лица. Но в любом случае доходы от использования имущества Доверительному управляющему не принадлежат. Объектом доверительного управления может быть любое недвижимое имущество, в том числе предприятия и имущественные комплексы, ведение которых отдано управляющим коммерческой недвижимостью организациям.

Пожалуй, главный плюс доверительного управления имуществом заключается в следующем факте – такое имущество обособляется, учитывается на отдельном балансе у Доверительного управляющего и на него нельзя обратить взыскание по долгам собственника, кроме как в случае его банкротства (ст. 1018 ГК РФ). Если Учредитель управления является физическим лицом, но не индивидуальным предпринимателем, то в отношении него нельзя применять Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002г. В скором времени принятие поправок в закон, отменяющих данное правило, не предвидится, а значит, риск потерять такое имущество минимален, сообщает Роман Павлов, юрист вологда.
Что касается минусов данного вида договора, то их, увы, немало и они в основном связаны с налогами. Скорее всего, налоговая инспекция потребует от доверительного управляющего уплаты налога на добавленную стоимость (НДС) из суммы доходов от использования доверенного его попечению имущества. Это возможно даже если используется упрощенная система налогообложения (УСН) или учредитель управления является гражданином. Дело в том, что «упрощенка» регулируется ст. 174.1 Налогового кодекса РФ, где сказано, что любые доходные действия по управлению доверенным имуществом облагаются НДС и уплатить его обязан доверительный управляющий. Существует мнение, что в таких случаях лицо, обязанное уплачивать НДС, отсутствует как таковое, но налоговая инспекция полагает иначе. Положительной для налогоплательщика судебной практики пока не имеется, а потому споры судами разрешаются в пользу налоговых органов. Подробнее об этом мы можете узнать
Кроме того, те стороны договора доверительного управления, кто применяет УСН, обязаны в соответствии с требованиями ст. 346.14 НК РФ использовать как объект налогообложения «доходы, уменьшенные на величину расходов». Посему можно видеть, что договор доверительного управления имуществом весьма уязвим с точки зрения налогообложения.
Еще одна существенная проблема договора доверительного управления недвижимым имуществом – это обязательная государственная регистрация передачи недвижимости доверительному управляющему. Такой договор «задним» числом уже не проведешь. И не соблюсти требование о госрегистрации никак нельзя, иначе договор станет недействительным, в соответствии с положениями ст. 1017 ГК РФ.
Подведем итог – если Вы не желаете платить немалую сумму НДС в размере 18% от полученного дохода с имущества, то договор доверительного управления не для Вас. Рассмотрите другие варианты и проконсультируйтесь с юристом.

Передача недвижимого имущества в аренду для оформления последующей субаренды

В этой ситуации собственник недвижимости имеет возможность устраниться от заключения множества договоров с разными арендаторами, уступив это право одному арендатору, который сможет оформлять субаренду по своему усмотрению. В итоге риск получения претензии или судебного иска от конечных пользователей имуществом сводится практически к нулю.
Чтобы максимально упростить себе жизнь, владельцу имущества следует возложить на арендатора все затраты по поддержанию недвижимости в надлежащем виде, включая косметический и капитальный ремонт, а также обязанность по уплате социально-бытовых платежей. В итоге, владелец получит чистый доход в виде арендной платы без лишних телодвижений и усилий. Есть правда такое «но» как выбор ответственного и надежного арендатора – это не самая простая задача. Зато решать ее придется единожды.

Агентский договор

По нему собственник имущества (Принципал) поручает операционной компании (Агенту) заключать договоры на аренду этого имущества от имени Агента, но за счет Принципала. Этот тип договора используется крайне редко, уступая пальму первенства аналогичному и более простому договору аренды.
Кому выгоднее быть правомочным владельцем недвижимого имущества, чтобы минимизировать налоговые затраты и иные издержки? Попробуем разобраться.
Если собственник физическое лицо, то он имеет возможность сразу пускать в дело полученный доход, не возникает сложностей с оформлением налогов. Тогда как юридическое лицо-собственник, получив доход от использования имущества и передав его учредителю, должно начислить и уплатить налог на доход физических лиц 9%, так как единственный способ получить эти средства, не нарушив закон, это оформить их как дивиденды. Это справедливо, если не впутываться в длинные и «мутные» схемы вроде расходных договоров или затяжных займов без процентов.
Собственнику имущества — физическому лицу следует оформить статус индивидуального предпринимателя и использовать упрощенное налогообложение с объектом «доходы», так как налог в этом случае составит лишь 6%, а не 13%. Также можно избежать уплаты НДС и НДФЛ. В этой радужной картинке есть свои подводные камни. Один из них – полная имущественная ответственность индивидуального предпринимателя по своим долгам. Если таковые возникнут то, погашая их, можно и имущества лишиться. Но если не вести активной предпринимательской деятельности, а лишь сдавать недвижимость в аренду надежной компании по выгодной цене, то риск сводится к нулевой отметке — советует юрист вологда.
В том случае, когда Вашим имуществом занимается дружественная операционная компания, ей можно порекомендовать применять систему упрощенного налогообложения с объектом налогообложения «доходы, уменьшенные на величину расходов», так как ее затраты по обслуживанию активов и так велики. Если последовать данному совету, то налог на доход составит около 1%. Следует избегать ситуации, когда владелец имущества и директор операционной компании одно лицо, иначе со стороны налоговых органов может последовать обвинение в получении необоснованной налоговой выгоды.
Какой бы способ извлечения дохода из имущества Вы ни выбрали, следует понимать, что полностью устраниться и замаскироваться не удастся. Информация о владельцах недвижимости открыта и любой может ее получить, подав соответствующее заявление в регистрационные органы. Кроме того, при оформлении договоров субаренды, конечный пользователь имущества может потребовать письменного согласия владельца на оформление договора субаренды.
Грамотная юридическая консультация у профессионального юриста — это ваша лучшая инвестиция на первоначальном этапе управления недвижимостью.

Мне предложили отдать недвижимость в доверительное управление. Чем оно отличается от аренды?

По договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).

Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.

Осуществляя доверительное управление имуществом, доверительный управляющий вправе совершать в отношении этого имущества в соответствии с договором доверительного управления любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя.

Законом или договором могут быть предусмотрены ограничения в отношении отдельных действий по доверительному управлению имуществом.

Сразу хотелось бы обратить внимание на то, что доверительное управление — это не посредническая схема работы, по которой работает большинство агентств по сдаче недвижимости в наем, заключающаяся в поиске арендаторов и их заселения, на чем функция агентства считается выполненной.

Договор доверительного управления имуществом относится к числу договоров об оказании услуг. Целью данного договора является управление имуществом в интересах определенного лица. Поэтому его предметом выступает не имущество, передаваемое в управление, а те юридические и фактические действия, которые должен совершать управляющий по управлению переданным ему имуществом.

Т.е. по договору доверительного управления все бремя, как по сдаче, так и по содержанию имущества, а так же по исполнению договора аренды лежит на доверительном управляющем. Проще говоря, учредитель управления (собственник недвижимости) в час «Х» получает от доверительного управляющего доходы от управления имуществом, все остальное — забота управляющей компании.

Услуга доверительного управления имеет, разумеется, свою стоимость. Обычно это сумма в районе 10% от полученного за год дохода от сдачи в аренду недвижимости. Однако владелец недвижимости может дополнительно подстраховаться от убытков, обозначив в договоре минимальный фиксированный платеж, который управляющая компания будет обазана перечислить ему в любом случае, даже если указанную сумму не удастся собрать с арендаторов.

Кроме того, управляющие компании готовы предложить арендаторам уборку помещений, охрану и прочие дополнительные услуги, которые арендатору все равно каким то образом придется организовывать.

Управляющие компании решают задачи повышения инвестиционной привлекательности объекта и снижения издержек эксплуатации, обеспечивают собственникам получение максимальной прибыли, а арендаторам комфортное использование объекта.

Что касается самого договора доверительного управления, то он должен быть заключен в письменной форме, необходимо соблюсти существенные условия договора, такие как состав имущества, передаваемого в доверительное управление, указать лицо, в интересах которого осуществляется управление имуществом, размер и форма вознаграждения управляющему, если выплата вознаграждения предусмотрена договорам и срок действия договора. Договор доверительного управления имуществом заключается на срок, не превышающий пять лет.

Обычно в договоре указывается, что доверительный управляющий, не проявивший при доверительном управлении имуществом должной заботливости об интересах выгодоприобретателя или учредителя управления, возмещает выгодоприобретателю упущенную выгоду за время доверительного управления имуществом, а учредителю управления убытки, причиненные утратой или повреждением имущества, с учетом его естественного износа, а также упущенную выгоду.

Передавая имущество в доверительное управление следует внимательно отнестись к обязанностям доверительного управляющего по сохранности переданного ему имущества, условиям его эксплуатации, его ответственности в следствие причинения вреда, и т.д. Обычно я советую клиентам обязательно включать в договор условие о страховании имущества.

Договор доверительного управления имуществом прекращается вследствие:

— смерти гражданина, являющегося выгодоприобретателем, или ликвидации юридического лица — выгодоприобретателя, если договором не предусмотрено иное;

— отказа выгодоприобретателя от получения выгод по договору, если договором не предусмотрено иное;

— смерти гражданина, являющегося доверительным управляющим, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим, а также признания индивидуального предпринимателя несостоятельным (банкротом);

— отказа доверительного управляющего или учредителя управления от осуществления доверительного управления в связи с невозможностью для доверительного управляющего лично осуществлять доверительное управление имуществом;

— отказа учредителя управления от договора по иным причинам, чем та, которая указана в абзаце пятом настоящего пункта, при условии выплаты доверительному управляющему обусловленного договором вознаграждения;

— признания несостоятельным (банкротом) гражданина-предпринимателя, являющегося учредителем управления.

Управление недвижимостью как вид предпринимательской деятельности

Здравствуйте! В этой статье мы расскажем про управление недвижимостью.

Сегодня вы узнаете:

• Отличительные особенности управления недвижимостью как вида бизнеса;
• Как заработать на управлении недвижимостью;
• И как избежать самых частых ошибок.

Инвестиции в недвижимость – один из самых привлекательных видов вложений в России. В отличии от всего мира, где балом правят другие, более ликвидные активы, население нашей страны предпочитает стабильность более высокой прибыли. Но несмотря на простоту, на первый взгляд, получать доход от владения недвижимостью для неподготовленного человека может оказаться трудной задачей. Именно для таких случаев существует управление недвижимостью.

Что такое управление недвижимостью

Сейчас управление недвижимостью становится все более и более популярным на территории России. Это связано с тем, что несмотря на кризис и следующий за ним тяжелый выход, недвижимости становится все больше.

Ни для кого не секрет, что самым популярным вложением у физических лиц в России остается покупка недвижимости. В то время как бизнесмены вкладывают свои деньги в коммерческие здания, которые принесут арендаторам прибыль, то обычные граждане предпочитают жилье, с получением прибыли в виде роста стоимости и арендных платежей.
Если с жилой недвижимостью большинство граждан так или иначе могут справиться сами, но так их ждет меньшая стоимость и гораздо меньшая привлекательность объекта для потенциальных клиентов, то для управления коммерческой недвижимостью потребуется привлечение действительно знающих специалистов. Теперь о том, что же такое управление недвижимостью.

Сам термин управление недвижимостью можно трактовать в узком и широком смысле. Начнем с более узкого.

Управление недвижимостью в узком смысле – выполнение всех операций с недвижимостью в интересах собственника.

В эти операции входит:

• Поддержание состояние здания;
• Поиск арендаторов;
• Взимание арендной платы;
• Улаживание всех конфликтов.

При этом стоит учитывать, что сотрудничать с управляющей компанией может как физическое лицо, как собственник чаще всего жилой недвижимости, так и объединения людей, которые владеют коммерческой недвижимостью.

Подход в обоих случаях также будет совершенно разный. В первом случае от управляющей компании потребуется оценить недвижимость, согласовать с собственником все детали, выставить цену и найти клиентов на съем жилья. За такие операции предусмотрена разовая комиссия.

При работе с юридическими лицами или влиятельными бизнесменами, которые владеют коммерческой недвижимостью, на плечи управляющей компании может лечь и дополнительная задача в рамках приведения до готовности помещений. Это может быть как первоначальное обустройство какого-либо офиса или склада, так и полный ремонт по согласованию с арендатором.

Для того чтобы работать с коммерческой недвижимостью потребуется гораздо больше знаний и вложений, в сравнении с жилой. Как минимум потребуется клиентская база, а также хороший оценщик, которые помогут правильно определить ценность и найти клиента.

При этом на плечи управляющей компании также ложится и работа с обслуживающим персоналом зданий или сооружений. Чаще всего это бывают клиринговые компании, которые предоставляют свои услуги, а также другие вспомогательные сотрудники, осуществляющие техническую поддержку сооружений.

Также управление недвижимостью имеет и широкий смысл.

Управление недвижимостью в широком смысле – деятельность всех структур по управлению рынком недвижимости в целом и частными объектами в частности. Главный орган управления недвижимостью – государство, которое устанавливает нормативно-правовую базу, которая регулирует отношения в области купли-продажи недвижимости. Следующим субъектом управления недвижимости будет сам рынок недвижимости, а также фирмы и порталы, которые предоставляют к нему доступ. Они тоже формируют свой «порядок» регулирования всех сделок и последующих взаимоотношений.

Управление недвижимостью в широком плане – постепенно сужающая пирамида регуляторов, которые тем или иным образом воздействуют на рынок и последующее использование недвижимости, с целью соблюдения всех интересов, как продавца и покупателя, так и арендодателя и арендатора.

В рамках данной статьи мы будем рассматривать управление недвижимостью в узком смысле, ведь именно оно интересует собственников, а также людей, интересующихся работой в этом направлении.

Немного о том, почему управление недвижимостью отлично подходит для собственников:

• Позволяет экономить время;
• Повышение спроса на недвижимость;
• Решение всех проблем с юридической стороной вопроса;
• Сохранение имущества.

Все эти плюсы – следствие работы профессионалов. Так как у них зачастую есть выход на большие базы потенциальных клиентов, а также налажены взаимодействия с большинством рекламных площадок, объявление о том, что есть новое предложение для аренды увидят многие заинтересованные клиенты.

Благодаря тому, что рекламное объявление грамотно подадут, представив все положительные стороны, повысится и конкурентоспособность вашего предложения.

Работа с компаниями управления недвижимости – отличная способность создать действительно пассивный доход. От собственника потребуется только указать компании о том, что он хочет получить и в какие сроки.

Она представит ему перечень расходов, которые будет необходимо понести во время приведения до готовности недвижимости, а также счет за свои услуги. За вычетом этих комиссионных, собственник будет получать свою прибыль по окончании каждого периода, не прилагая к этому ровным счетом никаких усилий.

Виды управления

Продолжим теоретическое изучение такого аспекта, как управление недвижимостью.

Исходя из двух смыслов, можно выделить два вида управления недвижимостью:

1. Внутреннее управление. Осуществление управления внутри рынка недвижимости. Регулирующими документами будут: кодексы, уставы, правила, договоры и пр.
2. Внешнее управление. Осуществление государственного управления рынком недвижимости. Инструментом этого управления будут государственные нормативные акты.

Механизмы воздействия на недвижимость:

• Государственное воздействие. Оно бывает прямым и косвенным. Прямое выражается в создании нормативной базы, ведении реестров недвижимости, установлении ответственности, регулировании договор и прочих операциях. Косвенное выражается в формировании налогообложения, создании целевых гос. программ;,деятельностью в жилищно-коммунальной сфере.
• Общественное воздействие. Оно выражается в реакции всех участников рынка недвижимости на любые операции;
• Управление коммерческой и жилой недвижимостью.

Все эти механизмы прямым или косвенным образом влияют на положение целого рынка недвижимости, так и на цену отдельно взятого объекта. Это нужно учитывать для того, чтобы максимально корректно формировать задачи для управляющей компании, со стороны собственника, и оперативно и грамотно выполнять задачи со стороны компании. Понимание механизмов воздействия на рынок недвижимости дает ключ к анализу тенденций развития, а также перспективам рынка и отдельно взятого его субъекта.

Основные направления и задачи управления недвижимостью

Теперь о задачах, которые ставит перед собой управляющая фирма:

• Соблюдение интересов клиента;
• Постоянное улучшение позиций объекта на рынке недвижимости, тем самым увеличивая стоимость и максимизируя прибыль;
• Оптимизация всех расходов по эксплуатации объекта недвижимости;
• Проведение ремонтных работ;
• Юридическое оформление сделок;
• Поиск и переговоры с потенциальными арендаторами;
• При необходимости – процедура страхования недвижимости;
• Взаимные финансовые расчеты.

Мы видим, что все функции не только по юридической, но и технической стороне вопроса управления недвижимости полностью ложатся на плечи компании. При этом на первом месте стоит все же соблюдение требований клиента, которые он устанавливает еще в начале сотрудничества с компанией по управлению недвижимости. Основное направление в котором работает фирма – установление целесообразности требований владельца и их последующая реализация.

Исходя из задач, которые ставит перед собой управляющий, можно выделить несколько основных функций:

Финансовое планирование

Эта функция подразумевает под собой сопоставление доходов и расходов собственника, максимизируя первые и сводя к минимуму вторые.

При этом на управляющего в рамках этой функции ложатся:

• Проведение мероприятий по сокращению расходов;
• Поддержание арендной платы на максимально высоком рыночном уровне;
• Контроль за арендными платежами;
• Вести отчетность.

При этом компания берет на себя обязательство по предоставлению всей финансовой отчетности своим клиентам. Она должна предоставить полный перечень доходов и расходов, которые вызвала та или иная недвижимость. Хорошая компания имеет прозрачную отчетность, позволяющую понять, на что были потрачены те или иные средства.

Рекламная функция

Здесь управляющая компания либо сама выступает в роли площадки для рекламы (зачастую фирмы имеют свои программы, в которых сводят потенциальных арендаторов и арендодателей), либо пользуется известными ресурсами для привлечения клиентской базы.

Здесь управляющего можно сравнить с риелторской компанией, которая берет на себя вопросы размещения и поиска потенциальных клиентов.

Не стоит забывать, что грамотная рекламная кампания не только и не столько привлекает клиентов, сколько повышает стоимость недвижимости.

Грамотная реклама жилой недвижимости может увеличить стоимость до 20-30%, в то время как в коммерческой такой показатель будет варьироваться в районе 10-15%. Грамотные управляющие привлекают клиентов, используя традиционные каналы вроде СМИ, так и интернет и различные сообщества.

Обслуживание недвижимости

Немаловажным для получения регулярного дохода является и состояние недвижимости. Все процедуры по обеспечению сохранности предметов, а также внешнего и внутреннего состояние зданий также берет на себя агентство.

Управляющий должен:

• Постоянно следить за тем, чтобы недвижимость использовалась корректно;
• Проводить ремонтные работы;
• Охрану и клининговые услуги, если того потребует владелец (в некоторых случаях эти процедуры ложатся на арендатора);
• Развивать и улучшать объект в соответствии с пожеланиями клиента.

В случае с жилой недвижимостью, первым на что следует обратить внимание – сантехнические и инженерные работы. Вся сантехника в доме/квартире должна работать, и это также обеспечивается управляющей компанией.

Различные насекомые или грызуны, на которых могут пожаловаться арендаторы – тоже задача компании. Они должны вовремя на это отреагировать и связаться со всеми необходимыми для устранения инстанциями.

Если это коммерческая недвижимость или частный дом, то порядок на прилегающей территории – задача управляющего. При этом он может заключить договор, в котором переложит эту ответственность на арендатора, или самостоятельно заниматься этой деятельностью.

Вне зависимости от того, на ком лежит эта обязанность, вся прилегающая территория должна быть чистой. Это не только улучшает внешний вид и экологию, но и повышает потенциальную стоимость недвижимости.

Согласование перепланировок

Многие владельцы недвижимости знают, что для того, чтобы согласовать перепланировку даже в одной небольшой квартире, потребуется очень много времени и сил потратить на поход по разным инстанциям. При этом незнающий человек может потратить на эту процедуру от недели до целого месяца.

Фирма может взять на себя все юридические аспекты данной сделки. Требуется перепланировка тогда, когда об этом может сказать сам управляющий. Он анализирует состояние недвижимости и если повышение прибыли требует изменений – он извещает об этом клиента.

Все работы происходят за счет собственника, но контролирует весь процесс компания. Она же нанимает подрядчиков, согласовывает с ними план и следит за его выполнением.

Ведение юридических вопросов

Все что касается заключения договоров также ложится на плечи управляющей компании. Составляется и заключается договор агентом, а в случае возникновения каких-либо споров между арендатором и арендодателем, компания представляет интересы своих клиентов в суде.

В связи с тем, что в последнее время популярность управления недвижимостью возросла, появилось и множество профильных учебных заведений, в которых этому обучают.

Самые популярные из них: Московский Государственный Строительный Университет – МГСУ; Московский Государственный Университет Природообустройства – МГУП; Академия коммунального хозяйства и строительства; Государственный Политехнический Университет Петербурга и прочие учебные заведения, которые связаны со строительством или недвижимостью.

Также для тех, кто действительно желает еще больше ознакомиться с тем, как управлять недвижимостью, есть курсы от специалистов Американского Института Управления Недвижимостью, в рамках которых можно изучить западную модель управления, а также узнать о некоторых тонкостях этой работы.

Как самому стать управляющим недвижимостью

Управляющий недвижимостью – юридическое или физическое лицо, которое согласно договору с собственником, представляет все его интересы и решает возложенные на него в договоре задачи определенное договором время. Другими словами, управляющий – лицо, выполняющее поручение собственника, которое указано в договоре.

Как следует из определения управляющего, им может стать как юридическое, так и физическое лицо. Следовательно, любой гражданин может заниматься подобной деятельностью, без создания юридического лица. Так как же стать управляющим недвижимость?

Вот семь простых шагов:

Заключение договора на управление недвижимостью

Первый этап – поиск собственника недвижимости, который передаст в ваши руки управление его недвижимостью. Далее идет более сложная процедура – составление и согласование с клиентом договора.

В нем обязательно прописываются:

• Сроки предоставления услуг;
• Размер комиссионных;
• Порядок и форму предоставления отчетности;
• Ответственность сторон.

На начальном этапе необходимо проконсультироваться с опытным юристом, который расскажет обо всех тонкостях составления договора. Желательно воспользоваться услугами профессионалов вашего города либо воспользоваться онлайн-услугами консультантов.

Один из бесплатных способов получения актуальной информации – создание тем на специальных юридических форумах. Для решения этого вопроса потребуется специалист в области жилищного права.

Поиск арендаторов

После заключения договора следует максимально быстро провести рекламную кампанию. Получить широкий охват целевой аудитории – главная задача этой рекламной кампании. Цель – привлечение клиентов, а также повышение цены и конкурентоспособности на рынке недвижимости.

Несколько советов по созданию и продвижению рекламы: нужно составить грамотное объявление и фотографии для жилья. Для первого потребуется профессиональный копирайтер (текст будет стоить около 150-200 рублей) и средняя камера.

Главное – выставить все достоинства вперед, и скрыть возможные недостатки. Но не стоит полагать, что скрывать недостатки – не упоминать о них. Достаточно просто не выставлять их на первый план.

Размещать рекламу можно бесплатно на: бесплатных досках объявлений (например, Avito), социальных сетях, в сообществах и на форумах. Главное выбрать правильную геолокацию и собирать целевую аудиторию по рекламным объявлениям из нужного города. При хорошем опыте можно сделать грамотную рекламную кампанию, которая привлечет клиентов по максимальной цене вложив 1-2 тысячи рублей.

Контроль за соблюдением условий договора

После того как были заключены договоры с арендатором, от управляющего потребуется контроль за надлежащим их исполнением. Это одна из важнейших его функций. И здесь идет речь не только о поступлении арендных платежей. Также нужно следить за количеством жильцов, те ли это люди, которые заключали договор, соблюдались прочие условия аренды.

В вопросах оплаты здесь нужно проявлять твердую позицию. Своевременность поступления платежей – один из самых важных пунктов, на который должен смотреть управляющий. Ведь в случае задержки поступления денежных средств, собственник обратится не к арендаторам, а к своему управляющему. Именно поэтому вопросы оплаты так остро стоят, когда дело касается именно управления недвижимостью.

Работа с коммунальными платежами

Своевременно оплачивать коммунальные счета – также одна из задач управляющего. Часто эту функцию перекладывают на арендаторов, но как и в случае с оплатой, постоянный контроль также необходим. В случае возникновения задолженностей, спрос будет не с тех, кто снимает недвижимость, а с того, кто ею управляет.

Именно поэтому стоит сохранять все чеки и квитанции по оплате коммунальных платежей. В случае возникновения спорных ситуаций или даже разбирательств с коммунальными службами, можно вовремя предоставить нужные документы собственнику.

Выселение арендаторов

Договор аренды заключается на определенный срок. По его окончании нужно перезаключить новый договор на более длительный период времени либо выселить текущих жильцов. Первый вариант предполагает заключение абсолютно нового соглашения. Во втором нужно уладить все финансовые вопросы и распрощаться.

Уборка помещения

После того как жильцы были выселены, перед тем как искать новых, потребуется убрать помещение. Это очень важный этап, который повысит стоимость недвижимости в глазах будущих арендаторов. Убираться не нужно самостоятельно, для этого нужно лишь обратиться к клининговой компании. Все расходы лежат на собственнике, важно лишь сохранить чеки и квитанции.

Организация ремонта

Если вследствие эксплуатации возникла какая-либо неисправность, к примеру, в сантехнике или проводке, требуется организовать мелкий ремонт. Все расходы также лежат на плечах собственника, но при этом вызов специалистов и контроль за ремонтом будет осуществляться управляющим. И также как в случае с уборкой помещения, нужно сохранить чеки и отчитаться о расходах.

Составление и предоставление отчетности

В договоре с владельцем недвижимости должны быть указаны формы и сроки отчетности, которые предоставляются управляющим собственнику недвижимости. Часто она предоставляется по окончании указанного в договоре периода, и если он долгий – раз в квартал\полугодие\год.

Это позволяет владельцу четко следить за тем, как выполняются условия договора и его пожелания, а для управляющего это еще один способ проанализировать текущую ситуацию и отследить доходность.

Как вы можете видеть, управлять жилой недвижимостью – задача средней сложности. Один из самых важных пунктов – внимательно соблюдать условия договора и неукоснительно следовать интересам своего клиента, даже вразрез с интересами арендаторов.

Управление коммерческой недвижимостью – процесс более сложный, требующий гораздо большего опыта, знаний, умений и связей.

Начать сразу с обеспечения прибыли от помещений для бизнеса вряд ли представляется возможным из-за первоначального отсутствия клиентской базы. При этом недостаточность знаний может сыграть злую шутку как с управляющим, так и с собственником, каждый из которых потеряет значительную долю прибыли.

Именно поэтому приступать к коммерции нужно только после нескольких успешных лет работы с квартирами и домами.

Распространенные ошибки новичков

Теперь поговорим о том, какие ошибки совершают новички, и как их можно и нужно избегать:

1. Передача ключей до получения денег. Это одна из самых распространенных ошибок, которая часто приводит к недобросовестным клиентам, поломкам в квартире и проблемам с соседями. Важно помнить старые принцип: утром деньги – вечером стулья. Он, возможно, в нескольких случаях заставит упустить прибыль, но в гораздо большем количестве ситуаций сохранит финансы.
2. Отсутствие договора. Как с собственником, так и с арендатором. Нужно всегда юридически оформлять все свои услуги. Это делается для того, чтобы получить важные гарантии того, что все ранее обговоренные условия будут соблюдены. О том, как важно оформить контракт говорилось выше.
3. Заключение контрактов с неплатежеспособными арендаторами. Распространенный пример: потенциальный клиент, говорит что он фрилансер и ему нужна квартира, но сейчас нет свободных денежных средств. Обещая заработать и оплатить проживание в квартире, он оформляет договор и по истечении заранее оговоренного срока не предоставляет денежных средств. Такие ситуации очень распространены, но с опытом управляющие отличают платежеспособных клиентов с первого взгляда.

Резюмируя все вышесказанное, можно сделать простой вывод:

Управление недвижимостью – один из инструментов, который может облегчить собственнику получение прибыли от объекта инвестиций. Управляющая компания занимается всеми вопросами, которые касаются получения прибыли, а владельцу перечисляются только денежные средства.

Сдавать недвижимость управляющим компаниям – идеальный способ создания пассивного дохода, который требует минимальных вложений времени и сил.

Управление недвижимостью — это,

Основы управления недвижимостью

1. Понятие процесса управления и характеристика методов управления недвижимостью управление недвижимостью — это:

во-первых, деятельность, направленная на извлечение прибыли (от своего имени или по поручению собственника) от реализации полномочий владения, пользования и распоряжения недвижимостью. Как вид предпринимательской деятельности управление недвижимостью подразумевает выполнение всех операций, связанных с недвижимостью: инвестиционных, строительных, риэлтерских, владения и пользования, залоговых и обменных, определение условий сдачи площадей в аренду, сбор арендной платы и пр.

Во-вторых, управление недвижимостью — это осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержание сервиса, руководство обслуживающим персоналом, создание условий для пользователей (арендаторов)), в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника.

Объектами управления выступают как собственно объекты недвижимости и имущественные комплексы, так и соответствующие им системы — муниципальный, ведомственный и частный жилой фонд, товарищества собственников жилья, земельный и лесной фонд и т.д.

Методы управления недвижимостью

Выделяют следующие методы управления недвижимостью:

— правовые методы управления — обеспечивают распределение и комбинирование прав на недвижимость;

— экономические методы управления — обеспечивают управление доходами и затратами, формирующимися в процессе эксплуатации недвижимости;

— организационные методы управления — обеспечивают организационное влияние на процессы управления недвижимости;

— технические методы управления — обеспечивают содержание объекта недвижимости в соответствии с его функциональным назначением.

Правовое управление недвижимостью может быть внутренним и внешним.

Внутреннее управление недвижимостью — это деятельность субъекта рынка недвижимости, регламентированная его собственными нормативными документами (кодексом, уставом, положениями и т.п.).

Внешнее управление недвижимостью это деятельность государственных структур (или их уполномоченных), направленных на создание нормативной базы, и контроль за соблюдением всеми субъектами рынка недвижимости установленных норм и правил.

Правовые методы управления недвижимостью включают:

— систему законодательного и нормативного регламентирования и контроля поведения всех субъектов рынка недвижимости, осуществляемую государственными органами;

— оформление и регистрацию правоустанавливающих и других документов на объекты недвижимости;

— отбор и удостоверение статуса профессиональных участников рынка
недвижимости через лицензирование, регистрацию, предоставление прав
уполномоченных лиц органами исполнительной и государственной власти по совершению
сделок с объектами государственной и муниципальной собственности;

— установление обязательных требований к содержанию и качеству различных видов деятельности на рынке недвижимости и к его участникам;

— контроль за соблюдением всеми участниками рынка установленных норм и правил;

— введение запретов и санкций за отступление от нормативных требований при совершении сделок с недвижимым имуществом и поддержание правопорядка на рынке;

— выкуп в государственную собственность любых объектов недвижимости для общественных нужд.

Экономические методы управления недвижимостью осуществляется с помощью:

1) системы налогообложения имущества и льгот (ставки налогов, освобождение от них);

2) регулирование учетной ставки (дисконтной политики Центрального Банка);

3) выпуска и обращения жилищных сертификатов;

4) предоставления гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий для жилищ и строительства на коммерческой основе;

5) реализации государственных целевых программ;

6) амортизационной политики;

7) внешнеэкономической деятельности.

Организационные методы управления недвижимостью включают приемы и средства организационного влияния (воздействия) на процесс управления. К задачам этих методов руководства относится разработка положений, определяющих состав организационно-подготовительных мероприятий и способов их реализации. В этом смысле они равнозначны функции организации. Организационные методы выступают в виде структурных преобразований, нормирования и регламентирования. Структурные преобразования включают разработку и периодический пересмотр структуры строительных организаций и иерархической структуры вышестоящих органов управления.

В сферу этих методов входит установление объема полномочий руководителей определенного ранга, их правового положения и соотношений между линейными и функциональными звеньями в аппарате управления. В результате нормирования устанавливаются затраты материалов и энергетических ресурсов на единицу объема работ: нормы времени, выработки; нормативы численности, нормы управляемости; соотношения категорий разных видов работников; размеры рабочего дня и отпусков. Действенность организационного нормирования зависит от его сочетания с материальным и моральным стимулированием, а также с применением соответствующих санкций за нарушение норм.

Регламентирование — это воздействие на деятельность трудовых коллективов и отдельных работников с помощью организационных положений, постановлений, инструкций и правил, административных актов, обязательных для выполнения в течение длительного времени.

С помощью регламентов:

— уточняются границы деятельности различных организаций в
производственном процессе и налаживаются взаимоотношения между ними;

— устанавливается режим выполнения строительных и монтажных работ,
всего производственного процесса в целом;

— правила, регулирующие деятельность коллективов и отдельных должностных лиц (например, Положение о мастере, о производителе работ, об отделах строительного предприятия);

— составляются штатные расписания и должностные инструкции (функции, обязанности, полномочия, взаимоотношения и подотчетность).

Технические методы обеспечиваются в процессе эксплуатации объектов недвижимости и подробно рассмотрены в разделах, касающихся эксплуатации и содержания недвижимости.

2. Система управления недвижимостью. Цели и мероприятия при управлении недвижимостью

Управление объектами недв-сти – последовательный процесс, который можно представить в виде следующих составляющих:

— формирование и определение целей управления применительно к каждому объекту или группе объектов недв-сти;

— выбор способа достижения цели, планирование деятельности по достижению целей управления и построения системы управления, то есть разработка детальных экономически обоснованных планов конкретных мероприятий в отношении объектов управления, на основании которых осуществляется построение системы управления;

— организация деятельности по управлению объектами недв-и;

— обеспечение эффективного управления, что подразумевает достижение целей управления, зафиксированных в форме определенных качественных или количественных результатов деятельности при максимальной экономии ресурсов;

— контроль результатов деятельности.

В рамках данной формулировки процесс управления недв-ью представлен в виде цикла управления объектами, содержащего все выше упомянутые формы. Вместе с тем процесс управления недв-ью обеспечивается взаимодействием большого количества функциональных подсистем управления. При этом сущность управления заключается в обеспечении и поддержании согласованности взаимодействия функц-х подсистем. Как система управление недв-ью представляет собой совокупность элементов, обеспечивающих целенаправленное функционирование объектов недвижимости.

Систему управления недвижимостью необходимо рассматривать как сложную открытую систему, для которой характерны:

— определенные признаки (неоднородность, иерархичность, многофункциональность, гибкость, адаптивность, надежность);

— наличие совокупности регулирующих законов и нормативных актов;

— организационной структуры управления;

— технологической инфраструктуры;

— процедур взаимоотношений субъектов по поводу управления объектов недвижимости.

Для каждой системы характерно наличие совокупности регулирующих законов и нормативных актов, наличие организационной структуры управления, технологической инфраструктуры, процедура взаимоотношения субъектов по поводу управления недвижимостью.

Как управленческая система, она включает в себя такие следующие основные элементы:

— механизм управления (цели, принципы, методы);

-управляющую систему, включающую органы управления, их функции и процессы управления объектами недвижимости;

— подсистемы обеспечения (учет, кадровое обеспечение, контроль
эффективности).

Приоритетами при формировании системы управления недвижимостью являются:

— во-первых, разработка и использование оптимальных форм, методов и способов управления недвижимостью;

— во-вторых, организация и профессионализация практики управления объектами недвижимости.

3. Структура и инфраструктура управления объектами недвижимости на примере управления муниципальной собственностью

Каждая система управления характеризуется своей структурой и инфраструктурой.

Структура управления недвижимостью — это совокупность управляющих подразделений, находящихся между собой в устойчивых отношениях, соподчиненности и обеспечивающих функционирование объектов управления.

Инфраструктура управления недвижимостью — это внешние специализированные организации и государственные органы, занимающиеся вопросами оказания услуг в сфере управления недвижимостью.

Рассмотрим структуру управления недвижимостью на примере типовой схемы управления муниципальной недвижимостью.

Рассматривая иерархию муниципального управления с позиций классической теории управления, необходимо отметить, что в простейшем виде ее можно представить в виде трех элементной линейной композиции: субъект управления — орган управления — объект управления (рисунок 1).

В муниципальном образовании в качестве субъектов управления выступают люди, группа людей или организационные структуры, принимающие решения по поводу способов или методов управления. На муниципальном уровне в качестве субъектов управления выступают: представительный орган местного управления (городская Дума), Глава муниципального образования, контрольно-счетный орган муниципального образования, исполнительный орган муниципальной власти в виде местной администрации, которые в соответствии с уставом муниципального образования обладают соответствующими полномочиями по определению порядка управления и распоряжения муниципальной недвижимостью.

Как видно, на муниципальном уровне субъект управления представлен в форме совокупности структур местной власти, что предполагает коллегиальность принятия решений по стратегическим и наиболее важным вопросам местного значения.

Субъект управления в качестве инструмента реализации своих решений использует орган управления. В качестве органов управления в муниципальных образованиях выступают отраслевые (департаменты, комитеты, управления, отделы и т.д.) и территориальные (районные администрации) структурные подразделения, предусмотренные уставами муниципальных образований и структурными схемами администраций, утвержденными представительными органами местного управления. Органы управления наделены определенными полномочиями и ответственностью за деятельность объектов управления, контроль и обеспечение исполнения решений, оперативную деятельность объектов управления.

Органы управления наделены определенными полномочиями и ответственностью за деятельность объекта управления, контроль и обеспечение исполнения решений, оперативную деятельность об.управления.Органами управления осуществляется подготовка решений, а также реализация и претворение решений, принятых субъектами муниципального управления. При этом субъект управления в некоторых случаях делегирует определенные свои функции органам управления.

Состав объектов управления в структуре муниципального управления недвижимостью формируется:

— за счет объектов муниципального имущественного комплекса (муниципальный жилищный фонд, включая нежилые помещения, объекты муниципальной социальной инфраструктуры);

— земельных ресурсов;

— объектов ЖКХ (объекты водопроводно-канализационного, теплоэнергетического и электросетевого хозяйства);

— городской инфраструктуры (мостовые переходы, дороги и магистрали, подземные переходы);

— объектов территориальной инфраструктуры (объекты благоустройства, внутриквартальные дороги).

Объекты управляются органами управления через управляющие воздействия.

В свою очередь объекты муниципального управления являются поставщиками муниципальных услуг для потребителей, которым является местное сообщество.

В то же время сама структура управления в данном виде является незавершенной. Незавершенность структуры определяется тем, что местное сообщество (потребители муниципальных услуг) через Общественную палату, ТСЖ публичные слушания, сходы, выборы, референдумы образуют еще одну ветвь власти в форме местного общественного самоуправления. Местное общественное самоуправление имеет каналы воздействия на субъекты муниципального управления, образуя обратную структурную связь и обеспечивая при этом завершенность структуры управления на местном уровне (рисунок 2).

Рисунок 2 — Структура управления на местном уровне

К субъектам, организациям и структурам, создающим инфраструктуру управления недвижимостью, относятся:

— органы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с нею;

— органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений, органы технической, пожарной и иных инспекций, занимающихся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений.

— инвесторы — лица, осуществляющие вложения собственных, заемных или привлеченных имущественных, финансовых, интеллектуальных и других средств в форме инвестиций в объекты недвижимости;

— риэлторы (брокеры) — лица, оказывающие услуги продавцам и покупателям при совершении сделок с объектом недвижимости;

— застройщики — лица, владеющие на правах собственности или аренды участком земли и принявшие решение о создании и развитии объектов недвижимости с привлечением подрядчиков и соинвесторов;

— девелоперы — лица, разрабатывающие функциональную концепцию объекта недвижимости, включая надзор за ее воплощением;

— заказчики — лица, осуществляющие реализацию инвестиционных проектов. Ими могут быть как застройщики, так и назначенные ими лица(инвесторы и др.)

— страховщики — лица, занимающиеся страхованием объектов, сделок, профессиональной ответственности;

— управляющие проектом — лица, которые с целью удовлетворения требований заказчика и обеспечения функциональной и экономической реализации проекта, а также завершения строительства в заданный срок в рамках утвержденной сметы и в соответствии с установленными стандартами качества, осуществляют общее планирование, координацию и контроль над реализацией проекта от начала до его завершения;

— управляющие недвижимостью — лица, занимающиеся управлением и технической эксплуатацией объектов недвижимости;

— оценщики объектов недвижимости — лица, оказывающие услуги собственникам, инвесторам, продавцам, покупателям по независимой оценке стоимости объектов недвижимости;

— маркетологи, специалисты по связям с общественностью и рекламе — лица, занимающиеся продвижением объектов и услуг на рынке недвижимости.

4. Основные этапы концепции управления недвижимостью

Концепция управления коммерческой недвижимостью представляет собой реализацию системного подхода по созданию, функционированию, развитию, оценке и управлению недвижимостью.

Концепция охватывает мероприятия, связаннее с организацией и проведением всего комплекса технических, экономических, юридических экспертиз объектов недв. имущества, которые обеспечивают получение максимального эффекта и включает функции планирования (стратегического и оперативного) в период до и после начала эксплуатации объекта; координацию действий инж-техн, обслуживающего и административного персонала; контроль и оценка деятельности персонала.

Проведение технической, экономической и правовой экспертиз тесно связано с жизненным циклом объектов и выработкой практических рекомендаций по эффективному управлению конкр. объектами, по их взаимоувязки в единую управленческую систему и по стратегич-му развитию всего комплекса.

Этапы концепции управления недвижимостью:

На 1-ом этапе производится анализ имеющихся в наличии объектов недвижимости, оценка их рыночного состояния, изучаются тенденции развития рынка недвижимости.

Данный этап предполагает выполнение следующих экспертиз:

— мониторинг и анализ рынка недвижимости;

— анализ месторасположения объектов недв-и;

— анализ правового положения объектов недв-и;

— техническая экспертиза состояния объектов недв-и;

— экономическая и управленческая экспертиза.

Правовая обоснованность стратегии управления объектов недвиж-сти заключается в его экспертизе с точки зрения действующего законодательства, градостроительных нормативов, перспективных решений порайонной планировки участка, на которой будет располагаться объект; с точки зрения ограниченной местной адм-и требований местного населения.

Техническую экспертизу объектов недв-и проводят для оценки физич-ого состояния несущих и ограждающих конструкций, анализа качества архит-ого и объемно-планировочного решения зданий. Не менее важны сведения о материале основных несущих конструкций, данные об обеспеченности зданий инженерными системами, их составе и техническом состоянии. Такое обследование для нового строительства проводится на основании техн-ой документации, для построенного объекта оно включает изучение технических паспортов и осмотр объекта специалистами.

В ходе техн-ой экспертизы необходимо произвести обследование основания с целью выявления потенциально-опасных участков, а также фундаментов здания, представить результаты и рекомендации по усилению конструкций при необходимости, обследование инж-ого оборудования и вывод о том, какое оборудование и когда заменено.

Цель технической экспертизы – получение информации о функциях объекта и объемно-планировочного решения. Результатом техн-ого состояния объекта недв-сти явл-ся разработка техн-ого заключения о ремонте и восстановлении поврежденных конструкций, о мероприятиях, обеспеч-х безоп-ую эксплуатацию объекта. По величине % износа дается общая оценка текущего состояния здания, затем приводятся все причины, обусл-щие плохое либо негодное состояние конструкции и привод-ся рекомендации по усилению конструкций, технологии ремонтов, восст-ю, устранению неисправностей.

Документация при техническом обследовании: план участка; техн-ие паспорта на здание и оборудования; результаты геодезической съемки; проектно-сметная документация; поэтажные планы; акты приемки объекта от строителей; схемы инж-х внутренних сетей; схемы подземных коммуникаций; исполн. чертежи контуров заземления с актами сварочных работ; акты предыдущих технических экспертиз объекта.

В процессе экономического обоснования на выбранный период планирования прогнозируются доходы и расходы об-та недв-сти, решаются задачи финансирования, определяются денежные потоки от объекта недв-сти и ставки дисконтирования, удовлетв-ие требованиям собственника. В ходе экономической экспертизы необходимо провести анализ существующего использования об-та, определить срок планирования бюджета и спрогнозировать размер расходов и доходов от об-та недв-сти, составить перечень всех возможных стратегий управления объектом, перечень мероприятий по основным этапам управления в разрезе потенциально-возможных стратегий управления. Итоговым результатом является составление вариантов бюджета доходов и расходов при разл-х стратегиях упр-я недв-ью.

Бюджет явл-ся основой всех прогнозируемых мероприятий по управлению об-м недв-сти. В нем отраж-ся стратегия и планы управления на запланированный период.

Управленческая экспертиза: управление – фактор, через призму которого пропускаются все возможные варианты развития объекта. Управленческая обоснованность имеет 2 составляющие: соотв-ие стратегии упр-я целям собственника и имеющимся упр-м ресурсам.

2ой этап: разработка стратегии и программы управления недв-ью. Осуществляется планирование процессов управления недв-ю, определяется общая стратегия формирования и управления портфелем недв., планируются процессы развития об.недв-сти, применительно к каждой стадии жизненного цикла объекта, составляется программа управления с вопросами: выбор наил. И наиболее эффективного варианта исп-я объекта недв-сти; определение субъекта, который будет реализовывать программу упр-я; определение осн-х элементов стратегии маркетинга.

3ий этап: реализация программы управления.

На 4ом этапе осущ-ся оценка результатов реализации стратегии и программы упр-я об-м недв-сти; деят-сти управляющей компании на пред-х 3ех этапах, собственник вместе с представ-м управляющ.компании сравнивает запланированные результаты с фактическими, при необходимости вносят изменения и корректировки в ранее принятые планы или стратегию или в программу управления, которая на данный момент реализуется.

5. Схема управления коммерческой недвижимостью

Анализ рынка недвижимости (оценка внешней среды) и анализ текущего состояния объекта (всесторонняя оценка объекта недвижимо­сти) позволяют получить исчерпывающую информацию об объекте не­движимости и его окружении (на микро- и макроуровнях), что способст­вует созданию или выбору наилучшей стратегии управления объектом с учетом основных целей собственника и управляющей компании.

Оценка текущего и перспективного (прогнозного) состояния объ­екта может оказывать существенное влияние на цели собственника в от­ношении стратегии управления и на цели управляющей компании — в отношении разработанной и реализуемой программы управления.

Цели собственника и цели управляющей компании могут быть объ­единены в одну общую группу — цели управления недвижимостью. При­чем эти цели в процессе управления недвижимостью подвержены по­стоянной корректировке, что, в свою очередь, отражается на стратегии управления объектом и, соответственно, на ранее разработанной и реали­зуемой программе управления.

Схема управления объектом коммерческой

Тем не менее две принципиальные цели собственника и управляющей компании, как правило, остаются неиз­менными:

— минимизация расходов на этапе эксплуатации недвижимости, максимизация прибыли, что больше характерно для управляющей ком­пании;

— максимизация стоимости объекта недвижимости, максимиза­ция доходности на этане эксплуатации, что скорее характерно для собст­венника, нежели для управляющей компании.

В создании стратегии управления объектом должен принимать активное участие лишь собственник, а управляющая компания может выступать только в качестве консультанта. На этом этапе собственник выбирает наилучший с объективной и субъективной точек зрения вари­ант дальнейшего развития своей недвижимости, в первую очередь ис­ходя из личных целей.

6. Цели управления объектами коммерческой недвижимости

Специфика управления коммерческой недвижимостью определяется задачами, стоящими перед управляющей компанией, организующей менеджмент на объекте. Основная задача любого управленца — это достижение максимальной эффективности управления. Понятие эффективности управления любым коммерческим объектом тесно связано с целями собственника здания и включает следующие параметры.

— обеспечение безопасности и комфорта на объекте;

Достижение целей собственника невозможно без создания комфортных условий. Обеспечение максимально удобного и в то же время безопасного доступа в здание, профессиональное техническое обслуживание, организация дополнительного сервиса на объекте, индивидуальный подход к арендаторам, контроль исполнения договорных обязательств в отношении оказываемых услуг — важные задачи, от успеха реализации которых зависит репутация управляющей компании и имидж объекта недвижимости.

— максимизация доходов;

Стабильный и постоянно растущий доход — основная цель собственника и необходимое условие эффективного управления.

— снижение затрат на содержание и техническую эксплуатацию;

Основная часть средств, выделяемых на содержание здания, расходуется на техническую эксплуатацию. Задача профессионального управляющего -оптимизировать эти издержки за счет грамотной организации работы всех сервисных служб на объекте.

— наращивание активов;

При продаже предметом торгов может являться как непосредственно сам объект недвижимости, так и тот доход, который он приносит. В последнем случае управление выступает в качестве самостоятельного актива. Также отдельным активом может быть профессионально организованная система эксплуатации. В случае продажи наличие на объекте профессиональной управляющей компании с опытом управления не менее 3 лет является дополнительным преимуществом. Отказ покупателя от услуг профессионалов может привести к финансовым и качественным потерям.

— повышение рыночной стоимости объекта;

Профессиональное управление увеличивает рыночную стоимость здания за счет продуманной маркетинговой стратегии и качественного технического обслуживания, одной из главных целей которого является управление показателями физического износа здания.

Средства достижения целей управления.

Любой владелец хочет получить максимальный доход от своей недвижимости. Доходность складывается от максимальной выручки и оптимизированных издержек на его содержание.

Увеличение доходности возможно за счет эффективного управления следующими показателями:

1. Конкурентные арендные ставки

2. Предоставление дополнительных услуг

3. Клининг

4. Наличие телекоммуникаций

5. Рекламные услуги

7. Охарактеризуйте основные принципы теории системного подхода в управлении недвижимостью (сервейинга)

Сервейинг – концепция системного анализа и управления недвижимостью.

Объект недвижи­мости и, тем более, их совокупность представляют собой сложную систему, испытывающую влияние разнохарактерных факторов в течение жизнен­ного цикла. Определение стоимостного эквивалента в этом случае стано­вится возможным лишь в результате применения системного подхода к анализу, недвижимости. Концепция такого подхода в западной практике получила название сервейинга (от англ. — межевание, обследование, инспектирование).

Сервейинг представляет собой реализацию системного подхода к развитию и управлению недвижимостью. Он включает все виды плани­рования (генеральное, стратегическое и оперативное) в целях эффектив­ного функционирования недвижимости, а также мероприятия, связанные с проведением комплекса технических и экономических экспертиз объектов недвижимого имущества, обеспечивающих получение максимального эф­фекта.

Сама разработка концепции сервейинга как системы является предме­том мстапланпрования, включающего генеральное целевое планирование и планирование функциональных стратегии по становлению и развитию объектов недвижимости. Такой подход позволяет определять иерархию элементов системы, вид и число подсистем, их содержание, постоянные и временные взаимосвязи. При этом должны учитываться особенности и возможности каждого объекта недвижимости в отдель­ности.

Сложность экономических, организационных и технических взаимосвя­зей между элементами систем и подсистем предопределяет необходимость учитывать при исследовании процесса функционирования сервейинга как системы специфические особенности недвижимости, а именно:

— во-первых, свойства системы не: являются простой суммой свойств ее элементов, система обладает и другими свойствами, возникающими именно из-за наличия взаимосвязей между ее элементами (закон эмерджентности);

— во-вторых, сложность становления и развития недвижимости, как реально существующего объекта исследования, требует упрощения, отобра­жения лишь важнейших, с точки зрения конкретной задачи исследования, свойств и взаимосвязей элементов и системы в целом;

— в-третьих, сервейинг как система не может функционировать вне взаимосвязей с внешней средой, оказывающей на условия и результаты становления и развития недвижимости весьма существенное влияние. Поэтому сервейинг является открытой системой, находящейся в непре­рывном взаимодействии с другими системами, являясь подсистемой более общей (макроэкономической) системы.

Что такое управление недвижимостью?

Управление недвижимым имуществом — это комплексный подход к развитию и управлению недвижимости. В рамках управления недвижимым имуществом происходит разграничение функций собственника и управляющего, т. е. собственник передает в доверительное управление объекты недвижимого имущества, при этом управляющий действует от собственного имени и за счет собственника. За собственником остаются функции принятия стратегических решений и контроля за качеством исполнения. Функции оперативного управления делегируются доверительному управляющему. Такой подход позволяет решать задачи, связанные с созданием, развитием, оценкой и управлением недвижимости в целях реализации интересов собственников.
Управление недвижимостью охватывает следующие направления:
· экономическое — управление доходами и затратами, распределение финансовых потоков, позиционирование объекта на рынке
· техническое — содержание и развитие объекта недвижимости в соответствии с его функциональным назначением и установленными требованиями
· правовое — комплексное юридическое сопровождение управления недвижимостью. Задачи управления недвижимостью определяет собственник, в зависимости от целей — максимизация дохода, увеличение ликвидности объекта недвижимости, увеличение его стоимости или иные.
Экономические задачи управления недвижимостью:
· планирование и бюджетирование доходов и расходов по недвижимости
· привлечение инвестиций
· маркетинг и реклама объекта, привлечение арендаторов
· анализ эксплуатационных расходов и их снижение
· контроль за поступлением арендных платежей
· поддержание арендных ставок в соответствии с рыночным уровнем
· создание прозрачных для собственника финансовых отношений.
Технические задачи управления недвижимостью:
· техническое обслуживание и эксплуатация недвижимости
· отношения с коммунальными службами
· организация охраны объекта недвижимости
· клининг – профессиональная уборка
· отношения с субподрядчиками по эксплуатации
· согласование перепланировок и реконструкций.
Правовые задачи управления недвижимостью:
· подготовка и заключение договоров с арендаторами, подрядчиками
· представление интересов в государственных и муниципальных органах
· разрешение спорных вопросов, защита интересов в суде.