Ипотечные ценные бумаги

Содержание

Что такое ипотечные ценные бумаги и как в них инвестировать

Развитие ипотечного жилищного субсидирования в России является одной из главных задач государства. Однако норма процента по залогу часто находится на высоком уровне, что делает невозможным многим потенциальным заемщикам взять ссуду. Выровнять образовавшийся перекос, по мнению специалистов, помогут ипотечные ценные бумаги — ИЦБ, являющиеся механизмом инвестирования денежных средств. Владельцы упомянутых документов способны получать прибыль от изменения цены на недвижимое имущество, вследствие которой были изданы настоящие ценные бумаги — ЦБ. Сложившееся положение говорит о том, что они позиционируют как самые желанные финансовые документы на рынке кредитования, ценных бумаг.

Что такое ипотечные ценные бумаги

Подобные ценные бумаги, содержащие имущественные права, представлены долговой бумагой, которая реинвестирует вложения кредитно-финансовых институтов в ипотечные кредитные линии. Происходит это следующим путем. Банковское учреждение выдало займов, например, на 50 млн рублей, и тут же выпустило в обиход сертификатов имущественного права на такую же сумму. Прибредший имущественные документы инвестор возвращает истраченную банком сумму, которая сразу же идет кредитной линией другому заемщику. Реализовав имущественное свидетельство, банк погашает выданную сумму возвратными средствами заявителя.

Данные финансовые инструменты набирают большую популярность, поскольку они обеспечены реально существующим недвижимым имуществом. Их прибыльность обусловливается повышением стоимости недвижимости, ежегодно набирающую некоторое количество процентных пунктов. За последние 10-15 лет рост доходности достиг 400%, что не может дать другой финансовый механизм. Вложения в ицб представляются обычно долгосрочными — до 20 лет, но российские вкладчики предпочитают более короткие сроки, максимум 5.

Возможно, короткий срок объясняется отсутствием хорошей законодательной базы, чего нельзя сказать о европейских, американских финансовых рынках. Да и наши банки обладают неплохой финансовой базой, что сказывается на их нежелании заниматься имущественными сертификатами.

Особенности ипотечных ценных бумаг

Издание данных имущественных свидетельств принимает разнообразную специфику, которой все-таки присущи некоторые характерные черты, как то:

  1. Как правило, обладатели подобных документов уплачивают систематические платежи. Они отличаются месячными, либо квартальными сроками.
  2. Выплаты от объединенных после консолидации активов, обычно делятся на две части — процентную и амортизационную. Первая идет за использование кредитной линии, вторая — ее погашение. Амортизационная так же представлена двумя плановыми вариациями.
  3. Первая актируется процедурой систематического погашения кредитной линии, что приводит к полной выплате до конца срока его действия. Корпоративные же облигации действуют другим способом. Линия не погашается до окончания ее действия, только поддерживается выплатой номинальной стоимости облигации — ставкой купона.
  4. Преждевременное погашение линии обусловливается возможностью заемщика досрочно закрыть кредит посредством реализации недвижимости, являвшейся залогом при заключении договора.

Конечно, вместе с этим сертификаты имеют некоторые недостатки, например:

  • низкий уровень реализуемости;
  • присутствие риска продолжительного погашения, который не благоприятствует просчитать доходность.

Среди преимуществ следует отметить должную ступень юридической защиты, долговременность, общедоступность.

ИЦБ в России

Отечественный рынок апробировал рассматриваемые облигации в начале нулевых годов, после вступления регламентирующего ипотечное кредитование закона. Многих предпринимателей привлекла их основательная правовая защита, легкая реализуемость. Подобные сертификаты интересуют вкладчиков, желающих инвестировать финансовые ресурсы в недвижимое имущество для получения прибыли в будущем.

Ипотечные займы получили законодательную базу и постоянно увеличивают число заемщиков. Практика потребительского субсидирования прошлых лет доказала привлекательность для населения, коммерческих финансовых институтов. Его объем значительно увеличивается с каждым годом. Это объясняется ростом доходов населения, расширением сферы деятельности банковских учреждений.

Кроме появления ипотечных свидетельств на внутреннем рынке, финансовые институты начали выпуск ипотечных еврооблигаций. Они характеризуются тремя траншами, различными по объему, присвоенному рейтингу, доходности. Старший из них имеет самый высокий показателей, присущий российским векселедателям. Период обращения документов составляет не менее 29 лет.

Главная цель выпуска ИБЦ направлена привлечь долгосрочные ресурсы на рынок капитала, которые пойдут на займы населению. Сюда же вошли и субсидии, прошедшие государственное оформление, имущественные облигации недвижимости, расположенные в залоге Внешторгбанка, застрахованные крупнейшими российскими страховыми агентствами.

Отношения, которые возникают при выпуске, обращении бумаг, их выдаче, кроме закладных документов, регулируются Федеральным законом об ипотечных ценных бумагах.

Виды ИЦБ

Многие ЦБ представлены документами, обеспеченными имуществом, различными ценностями, облигациями, закладными, кредитными свидетельствами.

Закладная

Описываемый именной документ подтверждает право своего обладателя о получении выполнений по обязательству, которое покрывается гарантией недвижимого имущества. Функция закладной предназначена для ускорения оборачиваемости заложенной недвижимости на основе передачи денежного документа. Присутствие данного сертификата подводит к заключению ипотечного соглашения, при этом закладному свидетельству прилагается свой приоритет. При несовпадении условий сделки, содержание упомянутого документа позволит его не только оптимизировать, но и внести корректировки. Иные случаи признают бумагу недействительной, как то:

  • нарушение порядка выдачи бумаги;
  • наличие существующего дубликата при утере оригинала.

Получить копию возможно только в органе регистрации соглашения по ипотеке.

Облигации с ипотечным покрытием

Упомянутые облигации обеспечены жилищным покрытием, по которым происходит исполнение договоренности эмитента. Они позиционируются именными ценными документами. Облигация подтверждает внесение финансовых средств ее обладателем, обязательство производящего эмиссию вернуть тому номинальную стоимость данной облигации, денежного дохода. Случай невыполнения эмитентом договоренности дает право ее обладателю удовлетворить требование по счету покрытия.

Ипотечные облигации бывают:

  • обычными;
  • структурированными.

Эмиссию первых проводят ипотечные кредиторы, вторых — специализированные ипотечные организации, несущие ответственность за выполнение договоренностей по этим документам.

Издание ипотечных облигаций проводится бездокументарным способом. Глобальный сертификат издания облигаций содержит их наименование, ссылки об обеспечении жилищного покрытия обязательств эмитента. Могут присутствовать другие реквизиты по требованию законодательства.

Ипотечные сертификаты

Представлены ценными сертификатами, обеспеченные активами, либо ипотекой. Могут издаваться в форме свидетельств фиксированной доходности, либо ипотечного сертификата участия. Сертификаты имеют период оборота, с фиксированной доходностью — нарицательную цену, сертификаты участия — часть общей суммы задолженности, образованной продлением срока действия займов, либо объединения ранее выпущенных в один. Причем нарицательная цена, срок их обращения документов обязаны быть одинаковыми. Цена устанавливается в национальной валюте, учитывая инфляционные предостережения. Обязательными реквизитами описываемых документов являются:

  • фраза ипотечный сертификат представлена частью его названия;
  • полное наименование, месторасположение органа производящего эмиссию;
  • указание вида — именной, либо на предъявителя;
  • номер, серия документа;
  • нарицательная стоимость ЦБ с фиксированной доходностью, либо часть консолидированной задолженности, которая приходится на документ участия, привязанного к дате регистрации издания;
  • период обращения сертификата, процедура и время выплаты платежей;
  • информация по обеспечению этого выпуска бумаг;
  • о страховании собственника сертификата от валютных, иных рисков;
  • подпись руководителя учреждения проводящего эмиссию;
  • наличие мокрой печати.

Именной документ должен содержать наименование, юридический адрес собственника — для корпоративных держателей, паспортные данные — для физических лиц.

Выдают подобные ценные бумаги структуры, работающие на коммерческом основании. Последние обязаны иметь соответственную лицензию, разрешающей управлять конструкциями инвестиционных ресурсов.

Доходность ИЦБ

Категория доходности опирается на среднюю ставку, по которой выдаются ипотечные займы. Если ставка процента достигает 15 единиц, то прибыль может варьироваться от 9 до 10%. Остальная сумма возмещает расходы посредникам.

Снижение ставки приводит и к снижению доходности. Заявители вправе перекредитоваться по более низкой ставке, либо досрочно погасить задолженность. Последнее оборачивается погашением выпущенной облигации, что влияет на снижение дохода вкладчика.

Как купить ИЦБ

Все ценные имущественные сертификаты, ипотечные документы приобретаются на фондовой бирже. Вкладчик вправе самостоятельно совершить купчую, либо через агентов, доверительных управляющих специализированных организаций ведущих рынок ипотечных ценных бумаг.

Советы по инвестированию в ИЦБ

Вкладчику, прежде всего, нужно определиться с инструментарием инвестирования. Рынок имущественных бумаг имеет две взаимосвязанных категории — риск и доходность. Однако при повышении доходности повышаются и рисковые ситуации, и наоборот.

Приведенные ниже понятия располагаются в убывании доходности и риска:

  • государственные облигации;
  • банковские вклады, депозитные счета, денежные обязательства;
  • корпоративные процентные облигации;
  • акции промышленных предприятий;
  • производные финансовые бумаги.

Вкладчик вправе избрать самостоятельное управление личным портфелем документов, либо передать их профессиональным партнерам рынка. Последние выражены следующими атрибутами доверительного управления вкладами:

  • паевой инвестиционный фонд;
  • доверительные управления банковских организаций;
  • соглашение о частном управлении инвестиционной компанией, располагающей советующей лицензией.

Законодательство налагает некоторые ограничения на партнеров рынка, что отражается сокращением спектра инструментов. Передача имущественных сертификатов, финансовых средств управлениям нередко оборачивается круглыми суммами. Паевые фонды взимают за свои услуги до 5% годовых от цены чистых активов, независимо от полученных результатов. Финансовые институты, инвестиционные агентства отбирают у инвестора до четверти полученного дохода. Да и решения принимает компания, но ответственность все равно возлагает на вкладчика. Исходя из сказанного, можно получить либо прибыль, либо убыток. Конечно, самостоятельное распоряжение может оказаться еще хуже.

Вкладчик может сам торговать имущественными бумагами, однако он не имеет права самовольно выйти на биржу, где находятся участники торгов. Лучшим решением для него станет хороший брокер, оценить которого помогут следующие критерии:

  • надежность, высокий профессионализм;
  • наличие необходимой лицензии;
  • членство на Российской товарной или межбанковской валютной бирже;
  • размер комиссионных;
  • наличие дистанционного доступа для клиентов.

Подспорьем начинающему инвестору станут консультации инвестиционных компаний, брокерских агентств.

Заключение

Развитие сферы ипотечного кредитования подводит вкладчиков к инвестированию в ценные бумаги жилищного заимствования. Их высокая доходность позволит владельцу получить в будущем высокие ипотечные свопы. Однако вкладчик обязан определиться, кому он доверит управление облигациями, прибегнет к услугам доверительного общества, либо брокера биржи.

Подробнее про секьюритизацию ипотеки в России вы можете узнать далее.

Просьба записаться на бесплатную консультацию к нашему юристу, чтобы прояснить возможность инвестирования в ИЦБ именно для вас. Она бесплатная.

Ждем ваших вопросом и будем благодарны за оценку статьи и репост.

Ипотечные ценные бумаги (ИЦБ) в России и мире. Можно ли в них инвестировать.

Ипотечные ценные бумаги — весьма распространенный способ вложения средств, позволяющий держателю получать доход за счет изменения цен на рынке недвижимости, в поддержку которой они были выпущены.

Ипотечный рынок и его модели

Недвижимость является наиболее стабильным активом, стоимость которого никогда не показывает отрицательной динамики. Именно поэтому эта сфера очень выгодна для инвестирования во всех странах.

В зависимости от способа финансирования ипотеки, в современном мире выделяют два типа ипотечного кредитования: франко-скандинавский и американский. В первом случае ипотека выдается за счет средств целевых вкладчиков, которые привлекаются банками. Такая система используется в Германии, где существуют банки, специализирующиеся на ипотечном кредитовании. Финансирование ипотеки через ипотечные ценные бумаги составляет не более 20 %.

Финансирование ипотеки в США на протяжении последних 30 лет происходит преимущественно за счет производства ипотечных облигаций. Такая система получила большое распространение во многих странах мира.

Что такое ипотечные ценные бумаги?

Ипотечные ценные бумаги (ИЦБ) являются долговыми ценными бумагами, обеспечивающие своего владельца правом на получение регулярного дохода от пулов – определенных активов, которые определяются правом требования по ипотечным кредитам.

Пример. При выдаче ипотечного кредита банком выпускается ИЦБ на сумму недвижимости, послужившей залогом. Приобретая данные бумаги, инвестор вносит средства в количестве, равном сумме, потраченной банком на выдачу кредита. Получив деньги, банк может предоставить их по ипотечному кредиту следующему клиенту, получая прибыль в виде процентов по долгу. Именно с этих ежемесячных платежей, которые вносит должник, банк гасит стоимость ИЦБ.

Популярность такого рода инвестиций обеспечена залогом в виде недвижимости. За последние несколько лет цены на жилье стабильно растут, что обеспечивает стабильно высокие доходы держателям ИЦБ. Ипотечные ценные бумаги разделяют в зависимости от процесса поступления денежных средств от пулов.

Поступление средств владельцам «сквозных» ИЦБ происходит после удержания банком платы за обслуживание и административные услуги. Именно к такому типу относят большинство ипотечных ценных бумаг. Структурированными называют бумаги, выпуск которых делится на классы. Выплаты по ним производятся согласно правилам структурирования и обслуживания данных классов. Возможно будет интересно!

Особенности ИЦБ

Оплата основного долга происходит ежемесячно, определенной суммой, в отличие от погашения долга по другим ценным бумагам, когда оплата приходит по истечению срока одним поступлением. Кроме того, в зависимости от того, происходит ли оплата долга по ипотеке строго по графику или до назначенного срока, платежи по ИЦБ могут приходить в разное время и на различные суммы. Также может измениться и количество этих платежей.

Существенным отличием ценных ипотечных бумаг считают их небольшую ликвидность (то есть небольшую обращаемость). Это связано с их относительно большой стоимостью. Однако, благодаря тому, что ИЦБ имеют обеспечение в виде конкретных объектов недвижимости, они являются одним из самых защищенных видов вложений. Большую их часть скупает государство через государственные фонды, а так же страховые компании.

Доход по ИЦБ рассчитывается исходя из ипотечной ставки, за вычетом затрат на административное обслуживание кредита, плату управляющему и прочее. Даже после вычета всех затрат доход от ИЦБ будет существенно превышать доход от банковского вклада или прочих ценных бумаг.

В Российской Федерации более других ИЦБ распространены следующие разновидности: закладная, облигация с ипотечным покрытием и ипотечный сертификат участия.

Закладная является именной ценной бумагой, механизм ее действия описывает федеральный закон «Об ипотеке». Закладная является не просто ценной бумагой, подкрепленной залогом, но и сама может являться объектом залога. Ее передача происходит по упрощенным правилам, совершая передаточную надпись с последующей регистрацией в государственных органах.

Ипотечные облигации могут находиться как в виде документа так и не иметь документарной формы. Обеспечением ИЦБ является ипотечное покрытие. Это объем средств, равный стоимости долга банку по ипотечному кредиту, включая начисленные проценты. Согласно правилам, банк может произвести таких облигаций на сумму, не превышающую 80 % от стоимости недвижимости, находящейся у него в залоге.

В отличие от предыдущих документов, стоимость ипотечного сертификата участия как ценной бумаги, определяется как доля держателя от общей суммы ипотечного покрытия. ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» регламентирует порядок выпуска и оборота этого вида ИЦБ. Эта ценная бумага определяет право инвестора на определенную долю от суммы ипотечного покрытия, что закрепляется договором. Исходя из этого, ипотечный сертификат участия может находиться в свободном обороте.

Держателями сертификатов могут быть как физические лица, так и государственные организации. Выпуск ИЦБ могут производить только лицензированные коммерческие организации.

Возможно будет интересно!

Рынок ипотечных ценных бумаг в России

Вложения в ипотечные ценные бумаги на западном рынке обычно долгосрочные, но в РФ чаще предпочитают инвестиции сроком не более 3-5 лет, то есть краткосрочные вклады.

Специалисты связывают это с тем, что в России рынок ипотечных ценных бумаг находится еще в процессе активного развития. Федеральное законодательство в этой части имеет много пробелов и недочетов, которые не способствуют ускорению этого процесса, однако совершенствование в этой сфере регулярно происходит.

К тому же у российских банков имеются денежные средства в достаточном количестве для выдачи ипотечных кредитов населению, в связи с этим прибегать к выпуску ИЦБ, нет надобности. На современном российском рынке ИЦБ пользуются спросом ипотечные сертификаты участия и ипотечные облигации. Их оборот регламентирован ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах», находящимся в процессе доработки в целях актуализации под современные условия экономики.

Однако, несмотря на это, ИЦБ являются видом гарантированной прибыли. Крупные государственные компании, фонды и инвесторы чаще являются держателями ипотечных сертификатов участия. Более мелкие инвесторы, а также частные лица чаще покупают ипотечные облигации, так как стоимость их гораздо меньше. Закладные не получили широкого распространения, несмотря на упрощенную процедуру передачи права.

Как инвестировать в ИЦБ

Покупка ипотечных ценных бумаг происходит через фондовые биржи. Существуют агентства и организации (доверительные управляющие, брокерские конторы и т.д.), специализирующиеся на консультациях по вопросам инвестиций и соответствующих операциях. Привлечение инвесторов может происходить через закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ), которые создаются под конкретные проекты.

Доходность при инвестировании в ИЦБ зависит от средних ставок по предоставленным ипотечным кредитам. При понижении процентной ставки (рефинансирование ипотеки), либо при досрочной оплате ипотеки заемщиком доходность для инвесторов снижается, потому что банк вынужден досрочно погасить купленную инвестором ИЦБ.

Ипотечные облигации: что такое в 2019 году? Как работают?

Как работают ипотечные облигации?

Рынок финансовых инструментов постоянно расширяется, внедряя новые и сложные для понимания населением продукты. Ценные бумаги уже давно не ограничены только акциями и облигациями. Сегодня активно торгуются всевозможные сертификаты, форварды, фьючерсы и свопы.

С недавнего времени активно стали появляться в России и ипотечные облигации, представляющие собой ценные бумаги, обеспеченные залогом ипотечного покрытия. Это своеобразный инструмент привлечения дополнительных инвестиций банком. Бумаги выпускаются как в документарной, так и в бездокументарной форме.

Такая ценная бумага не имеет высокой ликвидности, но все больше набирает популярность на отечественном рынке. Первые облигации в стране выпустила ипотечная организация ГПБ-Ипотека с подачи Газпромбанка.

Что такое ипотечные облигации?

Чтобы доходчиво объяснить понятие ипотечной облигации, попробуем описать его простыми словами. Ипотечные ценные бумаги в российской практике появились только в 2003 году.

Мнение эксперта Евгений Беляев Юрист-консультант, финансовый эксперт Спросить

Ипотечная облигация – это долговая ценная бумага, обеспеченная ипотечным залогом, с помощью которой рефинансируются вложения в кредиты на недвижимость.

Механизм этот работает следующим образом:

  • Банк выдает клиенту ипотеку;
  • Банк выпускает самостоятельно или при содействии эмиссионного агента ипотечные облигации на сумму выданной ипотеки;
  • Бумага выставляется на продажу;
  • Появляется инвестор-покупатель, который желает приумножить свой капитал и вложить его в надежный финансовый инструмент;
  • Банк получает деньги от продажи облигации и пускает их на выдачу нового ипотечного займа;
  • Облигацию инвестора банк постепенно выплачивает из тех средств, которые он ежемесячно получает от заемщика.

Эмиссия и оборот ипотечных облигаций регулируются ФЗ-152 «Об ипотечных ценных бумагах».

Закон вступил в силу в 2003 году, после чего ипотечные облигации и другие ипотечные ценные бумаги стали оборачиваться на отечественном финансовом рынке. Однако, фактически их умеренный рост был заметен только после 2010 года. Увеличение их оборачиваемости было обусловлено ростом цен на недвижимость. Все банки захотели заработать на этом явлении.

Привлекает деньги под ипотечные кредиты банк при помощи специального инструмента под названием секьюритизация. Данное иностранное слово означает безопасность. То есть банки отбирают и преобразовывают в ценные бумаги только те кредиты, которые имеют высокий уровень погашения.

В плюсе от такой эмиссии остаются все. Банки увеличивают количество ипотечных договоров, что положительно влияет на их прибыль. Инвесторы получают надежный и прибыль актив, цена которого постоянно растет.

Заемщик же ровным счетом от такой сделки не получает ничего, только лишь далекую и заоблачную перспективу дальнейшего снижения процентных ставок по ипотекам за счет привлечения новых клиентов.

Виды ипотечных ценных бумаг

Согласно ФЗ-152, кроме ипотечных облигаций на рынке жилищных ценных бумаг действуют и другие разновидности. В частности, законодательными нормами предусмотрено еще два вида таких инструментов:

  • Закладная. Это документ, который дает право его владельцу на распоряжении залоговым объектом недвижимости или возврату средств по обязательству. Это именная ценная бумага, которая к тому же может передаваться другому владельцу на основании передаточной записи на ней. Во всех ипотечных сделках имеется закладная в качестве гарантии погашения долга. Она хранится у банка, и после погашения ипотеки возвращается заемщику.
  • Ипотечный сертификат участия. Это тоже именная ценная бумага, но дающая право не на всю недвижимость, находящуюся в залоге, а лишь на ее долю или часть. Кроме того, владелец ипотечного сертификата участия может частично обладать правами по распоряжению объектом залоговой недвижимости.

Мнение эксперта Евгений Беляев Юрист-консультант, финансовый эксперт Спросить

В стране эмиссию ипотечных сертификатов участия осуществляют только лицензированные акционерные общества, имеющие право управления паевыми, негосударственными и инвестиционными пенсионными фондами.

Ипотечные облигации также носят название облигации с ипотечным покрытием. Ипотечное покрытие предполагает, что долг обеспечивается залоговыми объектами, которые были приобретены гражданами на основании ипотечного договора, заключенного с банком.

Особенности ипотечного покрытия

Облигации с ипотечным покрытием представляют собой бумаги, являющиеся требованием погашения процентов и основной задолженности по договорам займа, сертификатам участия, закладным и иным кредитным соглашениям.

Для включения обязательства в состав ипотечного покрытия законодательством установлены специальные требования, в частности:

  • Залоговый объект недвижимости в обязательном порядке должен быть застрахован от гибели или повреждения;
  • Предметом кредитного договора могут быть только денежные средства;
  • Остаток по задолженности не должен превышать 80% от стоимости объекта обеспечения на рынке;
  • В договоре обеспечения не может быть замены имущества без согласия кредитора.

Залог по проблемной задолженности не может быть включен в ипотечное покрытие.

Выплаты по ипотечным облигациям инвесторы, как правило, получают ежемесячно, аналогично выплатам заемщикам в пользу банка. Однако, не ежемесячные выплаты инвесторам тоже возможны.

Но в этом случае действует одно правило — выплат не должно быть меньше одной в год. При этом та сумма, которую выплачивает банк инвестору состоит из двух частей – из амортизационной и процентной. Амортизационная сумма или сумма основного долга могут быть погашены и досрочно в случае, если заемщик расплатиться с банком по ипотеке заранее.

Мнение эксперта Евгений Беляев Юрист-консультант, финансовый эксперт Спросить

Процент такой ипотечной бумаги зависит от риска невозврата ипотеки. Чем выше риск ее невозврата, тем большую процентную выплату может получать инвестор по облигации.

Однако, среди инвесторов большей популярностью пользуются особо надежные ипотечные продукты и плательщики. Рисковать и покупать облигации ненадежного заемщика инвесторы не стремятся.

Как работают на рынке ипотечные облигации?

Эмиссия жилищных облигаций банкам осуществляется в случае ограниченности их финансовыми ресурсами. Проще говоря, когда у банка недостаточно свободных денежных средств, он прибегает к этому способу привлечения инвестиций.

Полученные средства банк всегда приумножает, ссужая вырученную у инвестора сумму новым заемщикам. Тем самым, банк расширяет клиентскую базу и обеспечивает себя постоянным доходом по множеству кредитов.

Работают ипотечные облигации примерно по следующей схеме:

  • Банк выдает гражданам ипотеки в среднем под 12-15% годовых, но при этом нуждается в дополнительных инвестициях;
  • Банк выпускает ипотечные облигации, обеспеченные залоговыми объектами недвижимости и продает их инвесторам;
  • При эмиссии бумаг банк устанавливает и доходные процентные ставки по ним, которые обычно равны 5-7 % годовых. Очевидно, что инвестор не много зарабатывает на таких ставках. Но к данному способу преумножения своего капитала он прибегает только из-за роста цен на недвижимость.

Всем известно, что лучше всего вкладывать деньги в недвижимость. Этим правилом и руководствуются ипотечные инвесторы.

Мнение эксперта Евгений Беляев Юрист-консультант, финансовый эксперт Спросить

Купить такую ипотечную облигацию может любой желающий на фондовом рынке. Реализуют их как сами банки, так и фондовые агенты.

Ипотечные облигации для населения рекомендуется приобретать через брокеров, которые помогают вкладывать деньги в наиболее надежные продукты. Но среди населения далеко не многие могут себе позволить такие финансовые вложения.

Ипотечные облигации Сбербанка

Немного кредитных учреждений на рынке России занимаются выпуском ипотечных облигаций. Так, долгое время этой возможностью пользовались только Газпромбанк, ВТБ, Дельтакредит банк и Юникредит банк. Спустя недолгое время к ним присоединился и Сбербанк.

В 2017 году Сбербанк совместно с Агентством ипотечного жилищного кредитования совершил самую крупную на рынке российской секьюритизации сделку. Ее сумма составила 50 миллиардов рублей.

Все выпущенные облигации обеспечены ипотечным покрытием, которое было сформировано только из качественных кредитов Сбербанка с поручительством ипотечного агентства (АИЖК).

Какие опасности таят в себе ипотечные облигации?

Любая финансовая сделка, даже самая надежная и застрахованная, имеет определенные риски. Риски эти связаны с финансовыми изменениями на рынке и с потерей вложенных средств. Жилье, сколь бы надежным и стабильным активом не являлось, тоже может падать в цене и терять ликвидность.

Мнение эксперта Евгений Беляев Юрист-консультант, финансовый эксперт Спросить

Очевидно, что главными недостатками таких вложений для инвесторов являются низкий уровень дохода по ставке и досрочное погашение ипотечного займа клиентом банка.

При досрочном погашении ипотеки владелец ипотечных облигаций перестает получать процентный доход. Банк в короткие сроки также досрочно погашает долговые ценные бумаги инвестору.

Не стоит забывать и тот факт, что всемирный финансовый кризис 2008 года появился именно из-за неограниченного выпуска ипотечных ценных бумаг американскими банками. Желая получить максимальную прибыль, банки стали выдавать ипотечные займы без проведения должной проверки заемщиков. При оформлении ипотеки кредитными учреждениями сразу осуществлялся выпуск ипотечных облигаций, которые продавались инвесторам.

В результате всего этого ажиотажа резко упала рыночная стоимость залоговой недвижимости, ухудшились платежеспособность заемщиков и качество обслуживания ипотечных кредитов. Это привело к обесцениванию ценных бумаг.

Банки при этом не смогли справиться с текущими обязательствами по облигациям, и инвесторы остались в минусе. Закончилась эта история тем, что кредитные учреждения были вынуждены прекратить свое существование с помощью процедуры банкротства. Не многие тогда смогли вернуть потраченные деньги.

В России текущая рыночная обстановка пока далека от такого развития ипотечных ценных бумаг, отчего и крах рынка нам пока не грозит. Но стремительный рост такой эмиссии может привести к тяжелым для банков последствиям.

Как отмечают эксперты финансового рынка, ипотечные ценны бумаги в 2019 году не будут пользоваться высоким спросом среди инвесторов. Виной тому нестабильный рынок цен на жилье.

Мнение эксперта Евгений Беляев Юрист-консультант, финансовый эксперт Спросить

Ипотечные облигации – это новый для российского рынка финансовый продукт, дающий возможность инвесторам вкладывать свои средства в надежные объекты залоговой недвижимости.

Очевидно, что такие ценные бумаги рассчитаны на очень богатых покупателей. Обычному гражданину приобрести ипотечные облигации будет совсем непросто ввиду высокой стоимости недвижимости.

Выгода и прибыль такого вложения не ограничена процентной выплатой банка, она заключается в большей степени в увеличении цены на объект ипотечной недвижимости.

Дом в Рф. Что такое ипотечные ценные бумаги, откуда они взялись и к чему нам готовиться

Многим ипотечникам стали приходить «письма счастья» с сообщением, что их продали. Ну, то есть банк, в котором они брали кредит, передал их закладную другому агенту. Выглядит это примерно так:

Уважаемый Петр Иванович! Информируем о передаче прав по закладной, удостоверяющей права из заключенного Вами и Банком кредитного договора №…. от 21.10.15, в пользу ООО «ИА «Фабрика ИЦБ».

Фабрика ИЦБ… Звучит зловеще, почти как «Фабрика троллей». Многие ипотечники заволновались, почувствовав, что их где-то могут в очередной раз ммм… обмануть.

На самом деле, для рядовых заемщиков ничего внешне не поменялось. Многие и вовсе не заметили, как их продали, продолжая выплачивать кредит, как и раньше.

Но если смотреть шире – схема кредитования принципиально изменилась, принимая более зримые очертания ипотечной пирамиды.

Принцип секьюритизации состоит в том, чтобы перевести активы (ипотечные кредиты) в пассивы (средства от продажи ИЦБ). После чего под свежие пассивы выдать еще больше ипотечных кредитов. Так банки нивелируют проблему нехватки средств для выдачи кредитов.

А нехватка средств начинает проявляться все более остро: ставки снижаются, население не хочет сберегать под крошечную доходность и все больше подсаживается на кредиты. Подробнее об этом рассказано в статье Люди не хотят больше сберегать. Хотят тратить. И к чему это приведет

Вот банки и изворачиваются.

Давайте на примерах.

Пример 1.

Предположим, некий Петя открыл вклад на 2 млн. руб. в банке А. по ставке 6%.

Позже в банк пришел Вася и попросил взять ипотечный кредит. Банк выдал ему 2 млн. руб. по ставке 9%.

В данном случае актив=пассив=2 млн. руб. Банк забирает себе 3% маржи и все довольны.

Пример 2.

Банк решил, что ему нужно увеличивать кредитование. Проблема в том, что богатый Петя, который несет деньги по 6%, один, а ипотечных заемщиков уже двое – теперь это не только Вася, но и Саша, который тоже хочет взять 2 млн. руб. в долг. Но откуда взять на это деньги?

Что делает банк? Он продает закладную Васи в банк Б. Банк Б. выпускает облигацию на 2 млн. руб, обеспеченную закладной, и отдает обратно в банк А.

Банк А. продает облигацию инвесторам или оставляет у себя на балансе и получает с них 2 млн. руб. в пассивах.

Теперь у банка есть деньги, чтобы выдать кредит Саше, что он и делает.

При необходимости схему можно повторить н-ное количество раз.

Фокус состоит в том, что реальных сбережений во второй схеме 2 млн., а ипотечных кредитов выдано на 4 млн.!

По сути эта конструкция не что иное, как финансовая пирамида.

Как известно, любая пирамида рано или поздно рушится (ипотечный кризис в США тому подтверждение), но до определенного момента схема может выглядеть устойчиво.

А теперь к нашим баранам.

В России ипотечной секьюритизацией занимается банк Дом. Рф и он заметно активизировался. Так, если выдача ипотечных кредитов банками в 2019 году немного притормозила, то этого не скажешь о темпах производства ипотечных ценных бумаг.

Как сами домушники хвалятся, «в 3 кв. 2019 года объем вложений инвесторов в ипотечные облигации с поручительством ДОМ.РФ вырос на 52% по сравнению с 2 кв. 2019 года»

дом.рф/upload/iblock/348/348214bc78688d156a109af9e7ef5a1a.pdf

173 млрд. за 11 мес. Много это или мало?

Пока немного, т.к. за год выдается 2,5-3 трлн. руб. ипотечных кредитов, но динамика настораживает, учитывая наполеоновские планы ипотечного агента.

Интересно, что с Домом. Рф работает преимущественно банк ВТБ, который не раз светился в коррупционных историях, и вообще славится своей неэффективностью, а вот более успешный Сбербанк пока не особенно горит желанием использовать секьюритизацию. Как говорится в релизе:

За счет активного выпуска ипотечных облигаций ВТБ секьюритизировал около 15% своего ипотечного портфеля (в планах – секьюритизация еще более 430 млрд. ипотеки, включая выпуск для широкого круга инвесторов на 300 млрд. руб).

То есть эти ребята явно останавливаться не собираются.

В различных методичках часто пишут, что ипотечные облигации выкупают частные инвесторы, тем самым снижая риски системы. Может, в теории это так. А на практике в России их покупают эти же банки. То есть риски не перераспределяются по рынку, как это часто преподносится.

Что касается самих ипотечных облигаций, то иногда спрашивают, а где их можно купить. На фондовом рынке их можно купить. Но доходность вас вряд ли обрадует, хотя и заявляется, что она выше, чем доходность ОФЗ и вкладов.

Резюмируя. Конечно, текущий объем секьюритизации пока не настолько велик, чтобы ожидать немедленного обвала. Размера Хеопса пирамида еще явно не достигла: еще строить и строить. Но следует учитывать, что статистика по ипотечному кредитованию не вполне отражает картину, т.к. значительная часть закладных уже снята с баланса коммерческих банков. В дальнейшем доля ИЦБ будет расти, как и риски системы.

Больше интересных материалов о недвижимости в Недвиномике
Блог автора

ОСОБЕННОСТИ И ТЕНДЕНЦИИ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ИПОТЕЧНЫХ ЦЕННЫХ БУМАГ В РОССИИ Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

ОСОБЕННОСТИ И ТЕНДЕНЦИИ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ИПОТЕЧНЫХ ЦЕННЫХ

БУМАГ В РОССИИ

А.В. Меншутин, студент Н.Г. Нелюбов, студент

Оренбургский филиал Российского экономического университета им. Г.В. Плеханова (Россия, г. Оренбург)

DOI: 10.24411/2411-0450-2019-11489

Аннотация. В последнее время многие банки используют ипотечные ценные бумаги как надежный источник привлечения денежных средств, что способствует формированию и развитию данного сегмента финансового рынка. В статье рассматривается понятие ипотечных ценных бумаг, а также их особенности и преимущества при формировании портфеля инвестиций. Приведены основные тенденции развития рынка ИЦБ в России.

Ключевые слова: ипотечные ценные бумаги, банки, инвестиции, облигации, закладная, секъюритизация, ипотечный сертификат участия.

В целях привлечения масштабных и долгосрочных инвестиций в жилищный сектор, где ощущается их острая необходимость, государству следует совершенствовать механизм взаимодействия инвесторов, кредиторов и заемщиков в сфере ипотечной секьюритизации. Поэтому ключевое место здесь занимает рынок ипотечных ценных бумаг как один из важнейших способов стимулирования жилищного строительства. Российская Федерация имеет весьма внушительный потенциал для совершенствования этого рынка и в последнее время многие банки сделали акцент именно на использовании ипотечных ценных бумаг в качестве эффективного метода привлечения денежных средств для развития программ ипотечного кредитования. Данная тенденция объясняется высокими темпами роста ипотечных портфелей крупнейших коммерческих банков, поэтому требуются надежные и долгосрочные источники финансирования ипотечного кредитования.

В настоящее время рынок ипотечных ценных бумаг в РФ находится в стадии

развития. В 2003 году вступил в силу Федеральный закон от 11.11.2003 № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах», что создало правовые основания для начала функционирования ипотечных ценных бумаг на рынке, а в 2006 году была отмечена первая сделка по секьюритизации, проведенная ОАО «Ипотечная специализированная организация ГПБ-Ипотека».

Ипотечные ценные бумаги, в соответствии с Федеральным законом, представляют собой облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия . Выделяют также и такой вид ипотечной ценной бумаги, как закладная, которая регулируется Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

По состоянию на 31.10.2019 в обращении (не погашены) находятся 139 выпусков жилищных ипотечных облигаций на общую сумму 456,3 млрд руб., из которых к младшим траншам относятся 40 выпусков на сумму 21,6 млрд руб. (4,7% от суммы всех жилищных ипотечных облигаций в обращении).

Рис. 1. Структура выпуска ипотечных облигаций на 31.10.2019.

Объем облигаций с поручительством ДОМ.РФ в обращении — 326,2 млрд руб. (71% всего объема в обращении). При этом в рамках разработанного ДОМ.РФ механизма заключены соглашения о секь-юритизации портфеля еще почти на 1 трлн

руб.

В Ломбардный список Банка России входит 31 выпуск на общую сумму 66,1 млрд руб. (15% от суммы всех старших и средних траншей жилищных ипотечных облигаций в обращении). Уже более 2 лет Банк России не включает ипотечные облигации в Ломбардный список, предлагая участникам использовать механизм Центрального контрагента для кредитования под залог таких бумаг.

Всего к биржевым торгам допущены (включены в котировальные листы) и находятся в обращении 82 выпуска жилищных ипотечных облигаций на сумму 427,9 млрд руб., что составляет 94% от суммы всех жилищных ипотечных облигаций в обращении.

Также, в обращении находятся 3 выпуска ипотечных облигаций, обеспеченных ипотекой нежилой недвижимости, на сумму 23,9 млрд руб. .

В целом, можно наблюдать положительную тенденцию развития рынка ипотечных ценных бумаг и поэтому следует выделить их основные особенности:

— Ипотечные ценные бумаги относятся к категории высоконадежных, поскольку используются различные формы кредитного усиления, такие, как субординация, поручительство и т.д. Также имеется обеспечение и для обособления активов участвуют компании специального назначения -ипотечные агенты;

— Выплаты происходят чаще всего ежеквартально, т.е. на периодической основе,

и состоят из процентного дохода и частичного погашения номинальной стоимости облигаций;

— Процентный доход формируется из процентов по закладным, которые составляют ипотечное покрытие облигаций, и его размер зависит от решения о выпуске облигаций;

— Частичное погашение номинала происходит путем планового и досрочного погашения основного долга заемщиками и, если это предусмотрено условием эмиссией, выкупом дефолтных ипотечных кредитов;

— С помощью опциона clean-up, представляющий собой право эмитента при снижении номинальной стоимости облигации ниже определенного уровня досрочно их погасить, при досрочном погашении ипотечных кредитов фактическая дата погашения ИЦБ наступает значительно раньше юридической даты, установленной в решении о выпуске облигаций .

Особенности ипотечных ценных бумаг являются основополагающим фактором, которым руководствуются потенциальные инвесторы при формировании портфеля облигаций. Этому способствует также ряд преимуществ, которыми обладают ИЦБ по сравнению с другими ценными бумагами:

1. Привлекательность ИЦБ объясняется премией к облигациям «первого эшелона» при сравнимых рейтингах инвестиционной категории (Ваа3 и выше): 1) за новизну и сложность инструмента; 2) за неликвидность (150-200 б.п. к кривой Газпрома на начало 2014 г.).

2. ИЦБ обладают преимуществом в кризисные времена благодаря своему главному недостатку — неликвидности, что уменьшает рыночную волатильность

портфеля, позволяет зафиксировать его рыночный риск.

3. Аллокация денежных средств в надежные бумаги с возможностью держать их до погашения (Held-to-Maturity). При больших портфелях в десятки миллиардов рублей не всегда хватает лимитной ведомости и необходимой диверсификации по качественным эмитентам, подходящим под жесткие законодательные ограничения (рейтинг не ниже Ва3).

4. Постоянный денежный поток по портфелю в условиях отсутствия новых поступлений (Cash in). Высокий уровень досрочной амортизации номинала ипотечных облигаций позволяет поддерживать ликвидность портфеля и реинвестировать денежные средства по более высоким ставкам в текущих условиях.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

5. Возможность держать в портфеле рублевые бумаги с рейтингом выше суверенного. Практически все выпуски старших траншей ИА (ипотечных агентов) имеют рейтинг от агентства Moody’s на уровне Ваа3, что на текущий момент выше суверенного рейтинга от того же рейтингового агентства (Ва1). Исключение составляют выпуски ИА МТС А (Ва1), ИА АИЖК 2013-1 А1 (Ва1). Особенности структурирования подобных сделок позволяют ИА получить рейтинг выше суверенного и не иметь линейную зависимость в рейтинге по отношению к суверенному, как это происходит в случае с корпоративными эмитентами .

Рынок ипотечных ценных бумаг в России динамично развивается. Уже сейчас имеются тенденции совершенствования данного сегмента. Этому способствуют меры, предпринимаемые со стороны государства. В частности, Правительство России одобрило дорожную карту по развитию рынка ипотечных облигаций, разработанную Центробанком, Министерством экономического развития и АО «Дом.РФ».

Данный документ был создан в рамках реализации указа президента «О национальных целях и стратегических задачах развития РФ на период до 2024 года», который предполагает ежегодное улучшение жилищных условий не менее 5 миллионов семей. Эта цель должна быть выполнена

как раз с помощью развития системы ипотечного кредитования и ипотечных ценных бумаг.

Следствием этой инициативы станет не только рост инвестиционной привлекательности ипотечных ценных бумаг, но возможность снижения ставки по ипотечным кредитам до 7,9%. По предварительным оценкам, принятие дорожной карты позволит дополнительно привлечь на этот рынок до 7 трлн рублей в 2019-2024 годах, что будет способствовать росту конкуренции на рынке и снижению ставок по ипотеке на 1-1,5% годовых .

По материалам Центрального Банка РФ, средневзвешенная ставка по ипотеке на 1 октября 2019 года снизилась на 0,23 процентного пункта — до 9,68% годовых. Всего в сентябре было выдано 107 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 239,2 млрд рублей (на 1,3% больше, чем в августе), а с начала года выдано 889,4 тыс. ипотечных кредитов, что на 13,7% меньше по сравнению с прошлым годом (1,03 млн) .

Дорожная карта предполагает возможность инвестирования в ипотечные облигации средства пенсионных накоплений и временно свободные средства государственных корпораций. Также, предприняты меры по развитию биржевой инфраструктуры рынка и созданию доступных инструментов оценки ипотечных облигаций. Данные шаги в перспективе должны способствовать совершенствованию механизма рынка ипотечных ценных бумаг, что позволит реализовать национальные проекты в сфере жилищного хозяйства и ипотечного кредитования.

Кроме того, изменения коснутся также в строительной отрасли в части использования новой модели финансирования с использованием эскроу-счетов. Правительство РФ направило в Госдуму соответствующие поправки, по которым предлагается актуализировать положения о включении прав требования, обеспеченных залогом прав участия в долевом строительстве, в ипотечное покрытие облигаций. То есть, если в ипотечное покрытие облигаций включены права требования, обеспеченные залогом прав требования участни-

ка долевого строительства по договору тов. Данные бумаги интересны для инве-участия в долевом строительстве, то при сторов не доходностью, а их ликвидно-расторжении такого договора денежные стью и надежностью. Доходность по ИЦБ средства, находящиеся на счете эскроу, не должна быть слишком высокой, иначе подлежат перечислению на залоговый счет ресурсы, привлекаемые на рынок кредито-участника долевого строительства, права вания, будут очень дороги. Однако данный по которому переданы в залог, и должны инструмент будет интересен тем, кто хочет выступать обеспечением по соответст- вложить свои сбережения, чтобы получать вующим облигациям . обещанный доход. ИЦБ обеспечены ре-

Таким образом, ипотечные ценные бу- альной недвижимостью, которая всегда в маги обладают рядом особенностей и яв- цене. А значит, гарантией доходности это-ляются существенным источником финан- го финансового инструмента служит ди-сирования ипотечных жилищных креди- намика роста цен на недвижимость.

Библиографический список

1. Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах» от 11.11.2003 N 152-ФЗ.

2. Аналитика рынка ипотечных ценных бумаг. — . — Режим доступа: ,^^^дом.рф (дата обращения: 21.11.2019).

3. Белов И. Анализ и преимущества российских ипотечных ценных бумаг. — Национальный расчетный депозитарий. — № 3 (138). — 2015.

6. Московская биржа. — . — Режим доступа: www.moex.com (дата обращения: 21.11.2019).

FEATURES AND TRENDS OF USE OF MORTGAGE SECURITIES IN RUSSIA

A.V. Menshutin, Student N.G. Nelybov, Student

Orenburg branch of Plekhanov Russian University of Economics (Russia, Orenburg)

Ипотечные ценные бумаги и контроль за ними

Slide 0

Ипотечные ценные бумаги и контроль за ними 25-26 мая, Санкт-Петербург IV Профессиональная конференция «Инфраструктура рынка ценных бумаг» Зайцева Анна, Генеральный директор ЗАО «ДК РЕГИОН»

Slide 1

Нормативная база ФЗ от 11.11.2003 № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» Приказ ФСФР от 16.03.2005 N 05-5/пз-н «Об утверждении положения о раскрытии информации эмитентами эмиссионных ценных бумаг» Приказ ФСФР от 16.03.2005 N 05-4/пз-н «Об утверждении стандартов эмиссии ценный бумаг и регистрации проспектов ценных бумаг» Приказ ФСФР 01.11.2005 № 05-60/пз-н «Об утверждении положения о деятельности специализированных депозитариев ипотечного покрытия и правил ведения реестра ипотечного покрытия» Приказ ФСФР 01.11.2005 № 05-59/пз-н «Об утверждении положения о порядке определения размера ипотечного покрытия»

Slide 2

«Камни преткновения» Требование к страхованию недвижимого имущества на всю сумму обязательств заемщика Требование к страхованию жизни заемщика в пользу самого заемщика Невозможность погасить часть номинала облигации или целиком выпуск по требованию эмитента Необходимость предоставления реестра ипотечного покрытия при регистрации правил доверительного управления ипотечным покрытием

Slide 3

Функции Спецдепозитария Учет и хранение имущества, составляющего ипотечное покрытие; Контроль за имуществом, составляющим ипотечное покрытие; Ведение реестра ипотечного покрытия; Контроль за деятельностью эмитента (управляющего); Информирование владельцев ИЦБ, Предоставление отчетности и уведомлений о нарушениях в ФСФР.

Slide 4

Состав ипотечного покрытия Требования по обеспеченным ипотекой обязательствам; Ипотечные сертификаты участия на другое ипотечное покрытие; Денежные средства в рублях или валюте; Государственные ценные бумаги (только для облигаций с ипотечным покрытием); Недвижимость, на которую было обращено взыскание при неисполнении обязательств из кредитного договора (только для облигаций с ипотечным покрытием).

Slide 5

Требования к ипотечному покрытию облигаций Сумма обеспеченных ипотекой требований не менее 80% от номинальной стоимости облигаций, Размер ипотечного покрытия не менее обязательств по облигациям, Размер ипотечного покрытия облигаций, эмитированных кредитной организацией не более 120% от размера обязательств по облигациям, Невозможность исключения имущества из состава ипотечного покрытия, Недвижимость строительство которой не завершено составляет не более 10% Соответствие требований, входящий в состав ипотечного покрытия требованиям закона: Отношение остатка суммы долга к рыночной цене недвижимости не более 70% Действующие договоры страхования, Обязательство действует, предмет ипотеки не утрачен, срок неисполнения составляет не более 6 месяцев.

Ипотечные ценные бумаги

Сущность и назначение ипотечных ценных бумаг

Определение 1

Ипотечные ценные бумаги (ИЦБ) собой представляют долговые ценные бумаги, которые рефинансируют вложения банковского учреждения в ипотечные кредиты. Другими словами, это ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами.

Для того, чтобы лучше понять суть и назначение ИЦБ, следует обратиться к простейшему примеру механизма работы этих финансовых инструментов.

Пример 1

Финансово-кредитное учреждение выдает ипотечный кредит на $ 200 000 и тут же выпускает ипотечные ценные бумаги на данную сумму. Инвестор, купивший ИЦБ, по сути, возвращает банковскому учреждению потраченную им сумму, которую теперь можно выдать и другому заемщику. Банк, после того как продаст ипотечные ценные бумаги, начнет их погашать из средств, возвращаемых заемщиками. 200 000 и тут же выпускает ипотечные ценные бумаги на данную сумму. Инвестор, купивший ИЦБ, по сути, возвращает банковскому учреждению потраченную им сумму, которую теперь можно выдать и другому заемщику. Банк, после того как продаст ипотечные ценные бумаги, начнет их погашать из средств, возвращаемых заемщиками.

Ничего непонятно?

Попробуй обратиться за помощью к преподавателям

Популярность данного вида финансовых инструментов обуславливается тем, что ИЦБ обеспечиваются реальной недвижимостью. В свою очередь, доходность данного вида ценных бумаг обеспечена стоимостью недвижимости (которая, в основном, растет из года в год на несколько процентов).

В развитых странах инвестиции в ипотечные ценные относятся, как правило, к категории долгосрочных. В РФ, однако, в силу экономической нестабильности, а также относительной неразвитости финансового рынка, инвесторы отдают предпочтение гораздо более коротким срокам (3-5 лет).

Основные особенности ИЦБ

Наиболее характерными особенностями ипотечных ценных бумаг являются следующие:

  • основной долг по этим ценным бумагам погашается периодически, а не одной суммой в конце срока, как это происходит с обычными облигациями
  • размер выплачиваемой суммы и число платежей может меняться (зависит от того, гасится ли досрочно ипотека заемщиком; так, к примеру, если кредит закрывается раньше установленного срока, то в таком случае, банк досрочно погасит приобретенную инвестором бумагу)
  • у ипотечных бумаг относительно низкая ликвидность (одной из причин этому – их высокая стоимость)
  • ИЦБ считаются одними из наиболее надежных финансовых инструментов, так как они обладают реальным обеспечением (также неоспоримым плюсом является то, что в них инвестируют крупные институциональные инвесторы: страховые компании, крупные банки, пенсионные фонды, ПИФы, государство и т. д.)
  • доходность ИЦБ зависит от ипотечной ставки (как правило, ставка доходности по данным ценным бумагам выше, нежели средняя ставка по банковским депозитам и по государственным облигациям).

Основные виды ИЦБ

Выделяют следующие три основных вида:

  • Закладная – именная ценная бумага, которая дает ее обладателю право получить причитающиеся ему средства, обеспеченные недвижимостью
  • Облигации с ипотечным покрытием – ценные бумаги, выпускаемые как в документарной, так и в бездокументарной форме. Они обеспечивается ипотечным покрытием, а не недвижимостью. Ипотечное покрытие собой представляет ту сумму, которую клиенты должны выплатить банку по договорам ипотеки (в эту сумму входит основное тело займа и начисленные проценты). Банк, при этом, не имеет права выпускать таких облигаций на сумму большую той, чем он ожидает получить от его заемщиков.
  • Ипотечный сертификат участия – представляет собой именную ценную бумагу, которая не имеет номинальной стоимости, а лишь уточняет долю инвестора в ипотечном покрытии. Выдавать подобного рода сертификаты могут лишь специальные организации, у которых есть лицензия на работу с паевыми инвестиционными фондами или частными пенсионными фондами. Они разделяют приобретенные права на несколько частей для наиболее скорого возврата вложенных средств. Так, к примеру, инвестор приобрел право на возмещение ему 10 млн. руб. по облигации. Данное право затем разделили на 5,3 и 2 млн. руб. и продали следующим инвесторам, что дало возможность гораздо быстрее возместить вложения.

Презентация «Ипотечное кредитование»

Слайд 1

Ипотечное кредитование

Слайд 2

Ипотека  способ обеспечения обязательства, когда предметом залога служит недвижимое имущество. Ипотека предполагает полную или частичную выплату арендной платы в форме процентов по ипотечному кредиту, в чем и состоит сущность залога: земли, жилой и любой другой недвижимости, приносящей ренту (доход, не связанный с предпринимательской деятельностью).

Слайд 3

Ипотечное кредитование населения в настоящее время является наиболее активно развивающейся банковской операцией и, одновременно, важным условием повышения качества жизни российских граждан. Развитие ипотечного кредитования является одним из приоритетных направлений Стратегии развития банковского сектора Российской Федерации. При этом сектор ипотечного кредитования в последнее время занимает все более заметное место среди услуг, предоставляемых банками населению.

Слайд 4

Основные субъекты ипотечной схемы Заемщик Кредитор Ипотечное агентство Инвесторы

Слайд 5

Схема взаимодействия участников ипотечного кредитования

Слайд 6

Виды ипотечных кредитов

Слайд 7

Целями ипотечного кредитования Сбербанком РФ является приобретение, строительство (в т.ч. реконструкция старого жилого фонда), реконструкция, ремонт (в т.ч. отделочные работы) объектов недвижимости, расположенных на территории Российской Федерации. Объектами недвижимости, на которые предоставляются кредиты, являются расположенные на территории Российской Федерации: квартира; жилой дом; часть квартиры или жилого дома, состоящая из одной или нескольких изолированных комнат; дача; садовый дом; гараж; другие строения потребительского назначения; незавершенные строительством вышеуказанные объекты; земельный участок.

Слайд 8

Ипотечные кредиты Сбербанка России

Слайд 9

Пути оптимизации ипотечной деятельности Сберегательного банка РФ Несмотря на лидирующие позиции Сбербанка РФ на рынке ипотечного кредитования РФ и его преимущества перед другими банками в методах и способах оценки суммарных активов существует ряд мер, направленных на оптимизацию его ипотечной деятельности. Сбербанк России, являясь лидером рынка розничных услуг населению, не в полной мере использует возможности продажи пакетов комплексных услуг всем категориям граждан. Слабо реализуются конкурентные преимущества (собственная расчетная система, разветвленная сеть филиалов) и в работе Банка на рынке обслуживания юридических лиц. Имея значительные резервы роста, Банк способен в короткие сроки и без значительных затрат существенно увеличить свою долю на сегменте рынка ипотечного кредитования. Сбербанк России обладает уникальными возможностями по одновременному продвижению набора услуг на всей территории России с меньшими затратами за счет консолидации расходов на внедрение новых технологий и проведение рекламных кампаний. Данное преимущество используется слабо, в Банке не сформирован системный подход к изучению проблем и потребностей клиента, отсутствуют отработанные программы тиражирования отдельных продуктов, единая служба маркетинга.

Слайд 10

Повышение эффективности продаж массовых услуг и продуктов предполагает: стандартизацию и унификацию предлагаемых продуктов, включая комплекс организационных, информационных, финансовых и юридических процедур, объединенных единой технологией обслуживания клиента, в целях снижения трудозатрат и повышения качества обслуживания; управление продуктовым рядом, включая выделение перечня базовых услуг и продуктов универсального банка и замещение неэффективных продуктов и услуг, не пользующихся устойчивым спросом; проведение стандартной тарифной политики массовых продаж банковских продуктов и услуг.

Слайд 11

Принципы развития ипотечного жилищного кредитования населения К настоящему времени в России сложились серьезные предпосылки для развития ипотеки: начинают формироваться рыночные отношения между субъектами ипотечных схем, развиваются региональные системы ипотечного жилищного кредитования. Немаловажным фактором является интерес и поддержка местных и федеральных органов власти. Таким образом, через два-три года можно рассчитывать на то, что в России выстроится отлаженная, лишенная юридических противоречий самофинансируемая система ипотечного кредитования, основанная на развитии рынка ипотечных ценных бумаг как неотъемлемой ее части.

Слайд 12

Заключение Развитие ипотечного кредитования – один из самых актуальных финансовых и социальных вопросов, стоящих перед нашей страной. Ипотечная программа имеет большое значение для населения страны, поскольку она может обеспечить: — повышение качества жизни россиян; — ускоренное воспроизводство рабочей силы, а следовательно, и повышение ее качества и производительности труда; — желание и возможность зарабатывать, повышать качество своей рабочей силы – рост платежеспособного спроса; — создание новых рабочих мест по всей технологической цепочке строительства жилья – землеустроителей, архитекторов, проектировщиков, градостроителей, строителей всех специальностей, рабочих мест в строительной индустрии; увеличение дорожного и энергетического строительства, а отсюда – рост ВВП темпами, которые установил Президент РФ В. В. Путин, возможность стерилизации денежной массы; — реформирование ЖКХ, т.е. строительство новой инфраструктуры по новым стандартам строительства жилья; — самое главное – решение демографической проблемы и увеличение рождаемости.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *