Ипотечный сертификат участия

Ипотечные сертификаты участия

Ипотечные ценные бумаги – основное средство для реализации ипотеки. ИСУ (ипотечный сертификат участия) – одна из наиболее распространенных разновидностей подобных документов на рынке долгосрочного кредитования.

Владельцы ипотечных сертификатов получают право требовать от эмитента ценной бумаги участвовать в процессах управления ипотечным покрытием, а также инициировать получение денежных средств в виде финансовых поступлений от аккумулированного пула привлеченных ипотечных активов. Каждый отдельно взятый ипотечный сертификат – это свидетельство определенных прав в одинаковом объеме, которое подтверждает равную долю права собственности общего характера в рамках ипотечного покрытия.

Ипотечные сертификаты участия с ипотечным покрытием

Выдача ИСУ под ипотечное покрытие происходит для того, чтобы зафиксировать долевое участие отдельно взятых субъектов в процессе. Ценные бумаги в виде сертификатов также служат основой, на которую опираются и на которой учреждаются процессы управления ипотечным покрытием. Долевая собственность ипотечного покрытия общего характера возникает именно в момент утверждения. В рамках процесса управления ипотечным покрытием предусмотрена возможность подписания договора доверительного управления на срок от 1 до 40 лет.

Учет ипотечных сертификатов участия

Ценные бумаги рассматриваемого типа лишены номинальной стоимости, но при этом доступны на рынке ценных бумаг по принципу свободного обращения. Производные ценные бумаги на основе ипотечных сертификатов участия не выпускаются. С целью детализированного учета прав, которые возникают по определенным ценным бумагам, рекомендуется вести реестр, в который заносятся необходимые сведения о владельцах ИСУ. При необходимости подтвердить имеющиеся права выдается выписка из реестра установленной формы. Документ выдается в течение пяти дней с момента обращения владельца ИСУ к регистратору.

Порядок признания ипотечного сертификата участия в банке

Договор на предмет учета владельцев ИСУ в форме реестра заключается только с одним из регистраторов. Порядок и основы ведения учета регламентируются на основании нормативно-правовых актов, принятых исполнительной властью на федеральном уровне. При ненадлежащем исполнении обязательств по ведению реестра регистратор несет перед владельцами ИСУ субсидиарную ответственность. Соответствующие формулировки приведены в федеральном законодательстве, прописываются в договоре, который заключается с управляющим и заключены правилами, которые распространяются на управление ипотечным покрытием.

Совет от Сравни.ру: Ипотечные сертификаты участия – проверенный временем и практикой инструмент развития рынка долгосрочного кредитования. С помощью ИСУ на рынке закладываются основы доверительного управления, упрощается процедура подтверждения прав на те или иные обязательства, а также становятся возможными другие операции, которые упрощают и ускоряют работу с ипотечными обязательствами всех типов.

Что такое ипотечные сертификаты участия

Ипотечный сертификат участия – именная ценная не эмиссионная бумага, не обладающая номиналом. Главная цель ИСУ заключается в удостоверении доли ее владельца в праве общей собственности по ипотечному покрытию, кроме того, сертификат участия подтверждает право на получение денежных средств по исполненным обязательствам, требования по которым составляют ипотечное покрытие.

Эти и иные права определены Федеральным законом №152 «Об ипотечных ценных бумагах». Несмотря на то, что в 2020 год ипотечные сертификаты участия все еще имеют пробелы в законодательстве, у них есть и определенные преимущества.

Ипотечное покрытие

Ипотечным покрытием называют совокупность требований о возврате основной суммы долга и об уплате процентов, которые обеспечивает ипотека. Требования могут быть удостоверены закладными или ипотечными сертификатами участия.

Ипотечные сертификаты участия с ипотечным покрытием обладают силой только при соблюдении определенных условий, а именно:

• Основная сумма долга по обязательству по каждому договору или закладной не превышает 70% рыночной стоимости недвижимого имущества (предмета ипотеки), которая была установлена независимым оценщиком.
• Договор об ипотеке не предусматривает возможность замены или отчуждения недвижимого имущества, находящегося в залоге и являющегося предметом ипотеки, без согласия обладателя залогового права.
• Заложенное недвижимое имущество застраховано от риска повреждения или утраты в пользу кредитора, при этом сумма страхования не может быть меньше суммы ипотечного требования о возврате суммы основного долга.
• Предметом договора займа являются только денежные средства.

Ипотечные сертификаты участия не могут входить в состав того ипотечного покрытия, на которое удостоверяют долю в праве общей собственности.

Кто выпускает ИСУ

Выпуск ипотечных сертификатов участия является прерогативой только коммерческих организаций, которые имеют лицензии на осуществление управления инвестиционными фондами, ПИФами, пенсионными фондами на негосударственной основе, а также кредитными организациями.

Выдача ИСУ становится основанием для образования общей долевой собственности между владельцев таких сертификатов на ипотечное покрытие и учреждением, которое регулирует доверительное управление ипотечным покрытием.

Условия доверительного управления

Учреждение доверительного управления происходит посредством заключения договора. Условия официальной бумаги, которая регламентирует доверительное управление ипотечным покрытием, определяются управляющим ипотечным покрытием. Управляющий – это лицо, которое и осуществляет выдачу ипотечных сертификатов участия.

В условия и правила доверительного управления входят такие сведения:

1. Индивидуальная идентификация ипотечных сертификатов с данным ипотечным покрытием.
2. Полное наименование управляющего ипотечным покрытием, а также наименования специализированного депозитария и регистратора, который осуществляет ведение реестра владельцев ИСУ.
3. Права и обязанности управляющего.
4. Срок действия договора доверительного управления.
5. Количество сертификатов и порядок их выдачи.
6. Порядок и сроки выплат финансов по окончанию погашению ИСУ.
7. Порядок выплаты по каждому ипотечному сертификату денег за счет платежей, которые были получены по обязательствам, если их требования составляют ипотечное покрытие. Срок такой выплаты не должен превышать трех месяцев со дня получения платежей.
8. Порядок определения денежной суммы, подлежащей к выплате по окончанию погашения ИСУ.
9. Порядок и сроки регистрации записей в реестре о приобретении, передаче и погашении ипотечных сертификатов владельцами.
10. Права владельцев ИСУ.
11. Порядок созыва и проведения общего собрания владельцев сертификатов.

Также документ регламентирует размеры вознаграждения управляющему, депозитарию и регистратору; максимальные размеры расходов по доверительному управлению ипотечным покрытием; порядок раскрытия информации о доверительном управлении, а также иные сведения, установленные законом.

Другие особенности доверительного управления

Управляющий ипотечным покрытием имеет право на внесение изменений и дополнений в условия доверительного управления, если они вступают в силу только после того, как их утвердит общее собрание владельцев сертификатов участия. При этом условия в обязательном порядке должны соответствовать типовым правилам доверительного управления, которые были утверждены законами РФ.

Если возникает ситуация, когда лицензия специализированного депозитария, который ведет реестр ипотечного покрытия, аннулируется, то управляющий этим покрытием может внести в правила изменения. Эти изменения будут связаны с заменой депозитария. Одновременно на управляющего ложится обязанность принятия решения о созыве общего собрания. На собрании главным вопросом становится утверждение нового специализированного депозитария.

К договору доверительного управления ипотечным покрытием желающие могут присоединиться посредством приобретения ипотечных сертификатов участия, выдачей которых занимается управляющий.

Другие обязанности управляющего:

• Получение и прием платежей по обязательствам, требования по которым составляют ипотечное покрытие.
• Перечисление и выплаты владельцам ИСУ за счет указанных платежей.
• Обеспечение надлежащего исполнения обязательств.

Договор доверительного управления ипотечным покрытием составляется на срок от 1 года до 40 лет.

Особенности ипотечных сертификатов участия

Ипотечные сертификаты участия подлежат свободному обращению, в том числе допускается участие организаторов торговли на рынке ценных бумаг. Каждый ИСУ удостоверяет равный объем прав, а также одинаковую долю в праве общей стоимости на ипотечное покрытие.

ИСУ не входят в категорию эмиссионных ценных бумагам, а права, которые они удостоверяют, фиксируются в бездокументарной форме. Количество выпущенных сертификатов, удостоверяющих долю в праве общей стоимости, указывают в правилах доверительного управления ипотечного покрытия.

Важной особенностью ипотечных сертификатов участия является отсутствие номинальной стоимости. Не допускается выпуск производных ценных бумаг от ипотечных сертификатов участия.

Учет прав на ИСУ осуществляется на лицевых счетах в реестре владельцев сертификатов, или на счетах депо, при условии, что правила доверительного управления ипотечным покрытием такую возможность предусматривают.

Права держателя и преимущества ипотечного сертификата

Ипотечный сертификат участия наделяет своего владельца определенными правами, а именно:

• Держатель может получать деньги, полученные в результате фактического выполнения обязательств.
• Может ожидать от организации выпуска ипотечных сертификатов участия соответствующего контроля над данным ипотечным покрытием.

Ипотечные сертификаты участия обладают и выгодными преимуществами для своих держателей:

• Отменяют необходимость создания многочисленных дополнительных соглашений.
• Имеют высокую вероятность их дополнения в ипотечные покрытия и выпуск облигаций.
• Не требуют дополнительного формирования и регистрации эмиссионного проспекта, что в итоге экономит расходы на создание самого ипотечного сертификата участия.
• Предполагают заполнение только одного договора, основанного на доверительном управлении.

Есть и негативный момент, который снижает надежность ИСУ, это достаточно распространенная практика осуществления пул обеспечения не только из ипотечных закладных, но и из некоторых активов, не имеющих прямого отношения к ипотеке. Развитию этого фактора способствуют недоработки в законодательстве по этому вопросу.

Ипотечный сертификат

Ипотечный сертификат — это ценная именная бумага, которая удостоверяет право обладателя на получение определенной денежной суммы, полученной путем реализации конкретно оговоренных обязательств по ипотечному покрытию. Выдачу ипотечных сертификатов могут проводить исключительно организации коммерческого типа, которые имеют необходимые разрешения и лицензию на осуществление управления инвестиционными фондами, в том числе и паевыми, кредитными учреждениями, а также пенсионными фондами негосударственной формы. В 2003 г., после подписания Федерального Закона №152-ФЗ, было введено два принципиально новых подвида ценных бумаг: сертификат ипотечного покрытия, а также ипотечные сертификаты участия.

Основные достоинства ипотечного сертификата

• Отменяет необходимость образования и оформления немалого количества дополнительных соглашений.
• Вероятность добавления их в ипотечные покрытия и выпуск облигаций.
• Не требует дополнительного создания и регистрации эмиссионного проспекта, что значительно экономит расходы на создание самого ипотечного сертификата.
• Оформляется только один договор, основанный на доверительном управлении, а остальные инвесторы вправе к нему присоединяться.

Права держателя ипотечного сертификата

Ипотечный сертификат участия наделяет его обладателя такими правами:

• получать финансовые средства, возникшие в связи с фактическим выполнением обязательств;
• ожидать от выдавшей организации соответствующего контроля над данным ипотечным покрытием.

Процесс выдачи сертификатов служит основанием для образования общедолевой собственности собственников сертификата ипотечного покрытия, под которые, в принципе, и проводится их выдача. Негативным моментом, снижающим надежность сертификата ипотечного участия, можно считать достаточно распространенную практику формирования пул обеспечения по ипотечным сертификатам участия, не только из ипотечных закладных, но также и из определенных активов, не имеющих прямого отношения к ипотеке в принципе. Существующие пробелы и недоработки в нынешнем законодательстве только способствуют развитию этого негативного фактора. Для исправления ситуации необходимо рассматривать изменение правил листинга для ипотечного сертификата участия и создавать рабочую группу, которая могла бы проработать существующие недостатки и максимально их исправить.

Ипотечный сертификат участия какие условия и права держателя

Ипотечный сертификат участия — это ипотечная ценная бумага, популярность которой только начинает нарастать. Такой относительно новый способ вложения денежных инвестиций в ипотечные ценные бумаги (ИЦБ) имеет определенные достоинства по сравнению с иными способами инвестирования, в частности получения большей гарантированной прибыли. Подробнее о том, кто выпускает ИСУ и особенности его обращения — выясним в данной статье.

Что такое ипотечный сертификат участия (ИСУ)

Согласно определениям, указанным в российских законодательных актах, ипотечный сертификат участия — это именные ИЦБ, не имеющие номинальной стоимости, подтверждающие долю своего держателя от ипотечного покрытия, то есть суммы, равной ипотечному кредиту со всеми процентами. Преимуществом ИСУ является то, что гарантом дохода является реальный объект недвижимости в качестве залога по кредиту. Помимо возврата инвестированных в строительство средств, держатель ИСУ получает прибыль в виде процентов, которые возвращают заемщики по кредиту.

Кроме того, специалисты отмечают, что договор доверительного управления (ДУ), который заключается при определении доли инвестора, может быть заключен на срок до 40 лет, что позволяет ИСУ считаться долгосрочной инвестицией. При этом, договор ДУ может быть заключен и на минимально короткий срок — на календарный год. Таким образом, срок инвестиций в ИСУ может быть абсолютно разным.

Кто выпускает ипотечные сертификаты участия

Согласно положениям действующего в России ипотечного законодательства, имеют право выпускать ИСУ некоторые коммерческие организации, получившие необходимую лицензию на управление негосударственными инвестиционными фондами. К таким частным организациям относят пенсионные и паевые фонды, а также учреждения, предоставляющие кредиты. Каждая из данных компаний выпускает собственные сертификаты (например – ИСУ «Кредитный портфель» от управляющей компании «Альянс Менеджмент»)

При покупке ИСУ инвесторами формирования коллективная (общая) долевая собственность на ипотечное покрытие. В результате образования своеобразного фундамента участвуют все владельцы сертификатов и участники, исполняющие процедуры доверительного управления.

Особенности доверительного управления

Для организации доверительного управления основным специфическим документом является договор ДУ. Доверительный управляющий готовит основные пункты и положения данного документа. Именно Доверительный управляющий является ответственным за выдачу ИСУ. На управляющего ложится ответственность перед держателями сертификатов, предусмотренная законодательством. Простыми словами, управляющий на определенных условиях должен возместить инвесторам ущерб, причиненный в результате несоблюдения правил договора, или неверного расчета денежных средств по выплатам.

Федеральным законодательством определены обязательные пункты в составе договора ДУ. Так, в документе должна быть указана сумма ипотечного покрытия, официальные сведения об управителе, полное официальное наименование лиц, выступающих в качестве регистратора и депозитария, которые обязуются заниматься реестрами, перечислены основные обязанности управляющего лица, права хозяев ИСУ, точное количество выпущенных ИСУ, а также условия, регламентирующие их выпуск. Возможно будет интересно!

Договором должны быть оговорены условия и порядок проведения собраний владельцев ИСУ, и выдачи средств по каждому сертификату участия. Кроме того, срок действия данного документа так же должен быть указан. Сроки, порядок и размер получения выплат после завершения погашения ипотечного кредита, а также размер расходов на управленческие услуги тоже являются важной частью договора.

Составленный в соответствии с законодательными нормами документ должен быть утвержден на созыве держателей сертификатов. После завершения процедуры обсуждения и подписания договора его условия не могут изменяться.

Ответственность за неисполнение или неэффективное исполнение условий договора может быть совместной для депозитария и управленческого лица, если первый не исполняет возложенные на него функции. Кроме того, солидарная ответственность возлагается на управляющего и регистратора, если ведение реестра так же производилось с нарушениями.

Управляющее лицо вправе организовать досрочный сбор держателей ИСУ в исключительных случаях. Такой ситуацией может стать аннулирование лицензии депозитария, так как исполнять условия договора ДУ он будет не вправе. Управляющий должен предоставить новую кандидатуру на утверждение собрания владельцев.

Возможно будет интересно!

Среди прочих ценных бумаг, находящихся в обороте, ИСУ выгодно выделяются целым рядом отличий и особенностей. Основные отличия можно разделить на пункты.

1. Ипотечные сертификаты нельзя отнести к долговым документам, в связи с тем, что ими уточняется доля поступлений от ипотечных активов для держателя.
2. ИСУ не относится к видам эмиссионных бумаг, что в значительной степени упрощает процедуру его выпуска, которая, по сути, включает в себя только операционные издержки.
3. Правовые аспекты, которые обусловлены ипотечным сертификатом участия не имеют документарную форму.
4. Все выпущенные и выданные ИСУ, закрепляющие доли своих владельцев в стоимости на ипотечное покрытие, закреплены в положениях договора ДУ.
5. ИСУ может находиться в свободном обращении, и это обусловлено отсутствием его номинальной стоимости.
6. Ипотечный сертификат свободно может приобрести как государственный фонд, так и физическое лицо.
7. Объем инвестиций по ИСУ практически не ограничивается.

Выпускать любые производные ценные бумаги по ИСУ запрещено законодательством.

Права и преимущества владельцев ИСУ

Владелец ипотечного сертификата участия вместе с этой ценной бумагой наделяется рядом закрепленных прав и получает существенные преимущества. Ведь каждым экземпляром сертификата подтверждается равные права и равные доли участников коллективной собственности. Каждый из держателей ИСУ имеет право на полноценное участие в сборах владельцев сертификатов, обсуждения и принятия решений.

Также каждый собственник вправе требовать неукоснительного исполнения условий договора ДУ, причитающиеся ему выплаты по сертификату. Преимущества для владельцев ИСУ заключены в исключении необходимости составления и заключения различных дополнительных соглашений к договору. Такие сопутствующие документы могут стать причиной потери времени и некоторого количества средств, связанных с затратами на административные процедуры. Экономия средств, происходит благодаря тому, что держателю ИСУ не нужно тратить средства на разработку и продвижение эмиссионного проспекта. Владелец сертификата оформляет только один документ — договор ДУ, к которому присоединяются другие инвесторы.

На сегодняшний день ИСУ стал для многих инвесторов прибыльным способом инвестирования денежных средств с гарантированным доходом, и связано это главным образом с ростом и усовершенствованием законодательной базы.

• Ипотечный сертификат участия — «….. Официальная терминология
• Ипотечный сертификат участия — ценная бумага, предоставляющая их держателю право на получение доли финансовых поступлений от пула секьюритизированных ипотечных активов… Ипотека. Словарь терминов
• доля участия — установленная доля домовладельца в праве общей долевой собственности на общее имущество, определяет его долю в общем объеме обязательных платежей на содержание и ремонт общего имущества, в других общих расходах, а… Строительный словарь
• Ипотечный сертификат участия — Именная ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, право требовать от выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на… Словарь бизнес терминов
• Ипотечный сертификат участия — именная ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, право требовать от выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на… Финансовый словарь
• Сертификат участия — ценная бумага, предоставляющая право участия в капитале компании, но ограничивающая некоторые права ее владельца по сравнению с обычными акционерами… Финансовый словарь
• КРЕДИТ УЧАСТИЯ — кредит, в котором участвуют несколько банков во главе с главным организатором займа… Большой экономический словарь
• МЕТОД УЧАСТИЯ — см. МЕТОД, ИНТЕГРАЦИОННЫЙ… Большой экономический словарь
• Сертификат долевого участия при доверительном управлении — «…2.7… Официальная терминология
• Сертификат соответствия работ по охране труда (сертификат безопасности) — «…Сертификат соответствия организации работ по охране труда — документ, удостоверяющий соответствие проводимых работодателем работ по охране труда государственным нормативным требованиям охраны труда….. Официальная терминология
• ОБЛИГАЦИИ УЧАСТИЯ — дающие, сверх процентного дохода, право на участие в распределении прибыли компании, их выпустившей… Энциклопедический словарь экономики и права
• СЕРТИФИКАТ УЧАСТИЯ — обязательство банков или правительственных агентов о предоставлении возобновляемого кредита… Энциклопедический словарь экономики и права
• без участия — помимо, без,… Словарь синонимов
• без участия других — нареч, кол-во синонимов: 3 • однолично • соло • только один… Словарь синонимов
• без участия сознания — нареч, кол-во синонимов: 2 • как заведенный • машинально… Словарь синонимов
• не принимающий участия — прил., кол-во синонимов: 1 • непричастный… Словарь синонимов