Ипотека это рабство

Содержание

Ипотека — орудие эксплуатации и разорения. Рабство в новейшей истории

Некоторые – от рядового монархиста до высокопоставленного либерала, любят лягнуть Советский Союз за отсутствие неких благ, ставших доступными только в демократической России.
Одно из таких благ – ипотечное кредитование. Возможность каждому гражданину самому выбирать, – выбирать где угодно, когда угодно, себе жильё. Без всяких очередей. Невозможный в СССР инструмент теперь доступен каждому. «Живи в своей квартире», «Чем в чужом доме жить, лучше свой купить», «малогабаритной должна быть ставка, а не квартира» – со всеми этими изречениями из рекламы ипотек трудно не согласиться. Но что стоит за тёплым словом ипотека?

В одном советском издании было очень точное определение этого феномена:
Ипотека — денежная ссуда, выдаваемая банками капиталистических стран под залог недвижимости, главным образом земли, построек, сооружений. Ипотека — орудие эксплуатации и разорения мелких и средних крестьян. В виде процентов они отдают банкам практически почти весь свой доход. Тяжелое экономическое положение вынуждает трудящихся крестьян залезать в долги, закладывать в банки имущество, что нередко приводит к экспроприации их хозяйств. Ипотеки нет в СССР и других странах, развивающихся по социалистическому пути.
Взяв ипотечный кредит, человек становится рабом обстоятельств, в которых он эту ипотеку взял:
заработная плата, рабочее место, здоровье обладателя кредита и членов его семьи и т.п. (хорошо бы и возраст), инфляция, – всё это должно как минимум не ухудшится на время отдачи кредита. Угроза изъятия жилья после многих лет погашения кредита – серьёзная ноша.
Какие степени жизненной свободы остаются человеку, взявшего ипотечный кредит? Близкие к нулю. Он и его семья полностью, «до дней последних донца» зависит от тех, кто начисляет ему зарплату или жалование. Главная миссия человека в этом мире – выплата банку ипотечного кредита.
В Советском Союзе было иначе. Да, меньше удовлетворялись «лёгкие» потребности человека, как-то: количество сортов колбасы и сыра, поездки в Турцию и Египет, джинсы Монтана. Зато «тяжёлые» потребности человека удовлетворялись полностью: работа; бесплатные жильё, образование, медицина; отпуска и санатории и т.д. Человек знал, что не закончит свой жизненный путь, живя на улице. Вместе с ипотекой у гражданина РФ появилось и такое право.
=Arctus=
P.S. Валентина Матвиенко, например, вообще не видит здесь проблемы:
Российским студентам лучше жить в квартирах, а не общежитиях, считает спикер Совета Федерации Валентина Матвиенко. По мнению Матвиенко, … студенты должны сами приобретать жилье по льготной цене при поддержке местных властей. «Чтобы человек, который недорого заплатил за такую квартиру, мог понимать, что это уже его собственность. Пусть это 50 квадратных метров, но для начала это неплохо», — сказала она.
«Потом он заработает, эти метры продаст или вложит и улучшит свои жилищные условия»(ВВС.com) «Qu’ils mangent de la brioche» – «Если у них нет хлеба, пусть едят пирожные!»

Ипотека в России – пожизненная мышеловка

Новая волна ипотечной эйфории

Власти России отчитались о своих достижениях за 2018 год показателем прироста ВВП. Этот прирост неожиданно для всех (даже самой власти) составил 2,3%. А ведь прогнозы Минфина, Минэкономразвития, Банка России и независимых экспертов на 2018 год находились в диапазоне 1,5-1,9 %. Росстат и Минэкономразвития объяснили такой приятный сюрприз тем, что в прошлом году происходило весьма динамичное развитие строительного сектора экономики. А чем была вызвана высокая динамика строительства в стране? Оказывается, бурным ростом ипотечного кредитования граждан России.

Банк России и «Русипотека» (Аналитический центр по ипотечному кредитованию и секьюритизации) сообщили, что за прошлый год общий объём выданных и действующих ипотечных жилищных кредитов (ИЖК) в стране увеличился аж в полтора раза. Вот как выглядела динамика этого показателя за период 2015–2018 гг. (на конец года, млрд руб.): 2015 г. – 1147,3; 2016 г. – 1473,3; 2017 г. – 2022,9; 2018 г. – 3013,1.

Итак, прирост общего объёма ИЖК в 2016 гг. составил 1,28 раза; в 2017 гг. – 1,37 раза; в 2018 г. – 1,49 раза. Столь высоких относительных приростов ипотечного кредитования за время существования России было всего несколько. В абсолютном выражении общий объём выданных ИЖК за прошлый год увеличился на один триллион рублей! Такого абсолютного прироста не было в истории РФ. В 2017 году был зафиксирован прирост выданных кредитов в размере почти 550 млрд руб. Его тоже называли рекордным показателем, однако он был уверенно побит рекордом 2018 года.

Стоимостную динамику можно дополнить показателем количества выданных за год ипотечных жилищных кредитов (тыс.): 2015 г. – 691,9; 2016 г. – 856,5; 2017 г. – 1087,0; 2018 г. – 1471,8. Почти полтора миллиона подписанных договоров по ипотеке с гражданами России в прошлом году. Это рекорд! Ближайший по значению показатель – 1012,8 тыс. кредитов – был зафиксирован в 2014 году.

Фото: AntonGrachev / .com

Таких абсолютных приростов в истории Российской Федерации не было. Часть новых кредитов трансформировалась в контракты строительных компаний, а те, в свою очередь, трансформировались в объекты жилищного строительства (как сданные, так и находящиеся в стадии строительства). Что и было учтено Росстатом при расчёте показателя ВВП за прошлый год.

Напомню, что в 2015 году произошёл кризис ипотечного кредитования, что было спровоцировано резким и глубоким падением валютного курса рубля в декабре 2014 года. Общий объём выданных и действовавших ипотечных кредитов в конце 2014 года был равен 1,762 млрд руб., а через год этот показатель упал до 1,147 млрд руб.

Не перегружая читателя статистикой, скажу, что в 2016 году происходило постепенное восстановление ипотечного кредитования. А с 2017 года началось его динамичное развитие, и к концу указанного года по общему объёму выданных кредитов уровень рекордного 2014 года уже существенно был превзойдён. А 2018 год вообще можно назвать годом ипотечного бума.

Парадоксы ипотечного бума

Эта тенденция весьма парадоксальна, учитывая, что уже пятый год подряд падают (даже по признанию властей) реальные доходы населения России. Ещё более странно, что условия ипотечного кредитования за последние годы не демонстрируют смягчения для клиентов. Процентная ставка по разным банкам и по разным видам ипотечного кредитования (строящееся жилье, приобретение жилья в готовых новостройках, вторичных рынок жилья) «гуляла» в эти годы в «коридоре» от 10 до 15% годовых, почти никогда не принимая однозначных величин. Сроки погашения также сильно варьировались (чаще всего в диапазоне от 15 до 25 лет), но тенденции к смягчению не демонстрировали.

Чем же тогда объяснить ипотечный бум в России? Прежде всего тем, что банки стали более толерантно относиться к заявкам граждан на получение кредитов. Ещё несколько лет назад в некоторых банках «отбраковка» достигала 90% подаваемых заявок. Сегодня процент отбраковки существенно снизился, получить кредит намного легче. Кроме того, по одному показателю – первому платежу за жильё, который должен сделать клиент банка, – условия смягчились. Раньше обязательного платежа меньше 20% от стоимости объекта недвижимости не было ни в одном банке. Сегодня планка понижена. К тому же банки сквозь пальцы смотрят на то, что даже первый платёж клиент осуществляет не за счёт своих «кровных», а берёт для этого потребительский кредит (некоторые умудряются брать его в том же банке, где потом оформляют ипотеку).

Более того, отдельные клиенты умудряются даже обслуживать ипотечный долг (текущие платежи) за счёт иных кредитов, что фактически означает рефинансирование ипотечного долга. И формально показатель просроченной задолженности по ИЖК, согласно данным Банка России, снижается. Так, в декабре 2017 года она была равна 5%, в январе текущего года упала почти до 3%. Весьма обманчивая картина благополучия на рынке ипотечного кредитования. Такое иллюзорное благополучие всегда складывалось накануне ипотечных кризисов – как российских, так и зарубежных.

NB: об ипотечном кризисе в Америке

Когда знакомишься со статистикой ипотечного кредитования в России за последние два года, невольно на память приходит ипотечный кризис в США. Там в первой половине нулевых годов началось надувание ипотечного пузыря на рынке, чему в немалой степени способствовала так называемая секьюритизация ипотечных кредитов. Банки переуступали требования по ипотеке специальным финансовым компаниям, которые трансформировали их в ипотечные долговые бумаги.

Начался ипотечный бум по цепочке:

банки, выдающие ипотечные кредиты → финансовые компании, выпускающие ипотечные бумаги → иные инвесторы (банки, фонды, финансовые компании), использующие ипотечные бумаги в качестве залогов или актива, на основе которого создаются производные финансовые инструменты.

Таким образом, бум проявлялся не столько на строительных площадках, сколько на финансовых рынках. Но вся эта финансовая афера держалась на зыбком фундаменте спроса на жилищные кредиты со стороны населения и цен на недвижимость. Ажиотаж на финансовом рынке и рынке недвижимости подогревали полугосударственные ипотечные агентства Fannie Mae и Freddie Mac, которые получали хорошие деньги из федерального бюджета и занимались гарантированием частных ипотечных кредитов. То есть государство откровенно участвовало в «надувании пузырей» на рынках. А банки, получив гарантии от государства, перестали думать о рисках кредитования и раздавали кредиты направо и налево.

Говорят, что ипотеку предлагали даже безработным, обещавшим, что они сумеют трудоустроиться. В 2006 году появились признаки того, что цены на рынке недвижимости перестали расти. А в 2007 году уже разразился полномасштабный ипотечный кризис. Он достаточно быстро вышел за пределы рынка недвижимости и рынка ипотечных бумаг и подобно лесному пожару распространился на другие сектора экономики и на другие рынки. Начался финансовый кризис, апогеем которого стало банкротство осенью 2008 года «Леман Бразерс» – одного из банковских гигантов Уолл-стрит. А дальше финансовый кризис вышел за пределы США и стал мировым. Захватив в том числе Россию.

Ипотечные кризисы были и в России

Кстати, многие, наверное, подзабыли, что поразивший России в 2008–2009 гг. кризис особенно ярко проявился именно в сфере ипотечного кредитования. Если на конец 2008 г. общий объём выданных ИЖК был равен 655,8 млрд руб., то в конце 2009 года он упал до 152,5 млрд руб. Сокращение в 4,3 раза! Мало того, что это отразилось негативно на макроэкономических показателях страны (падение ВВП в 2009 году составило 7,9%), – оно очень больно ударило по тысячам наших сограждан. Тогда ещё масштабы ипотечного кредитования населения были сравнительно скромными на фоне сегодняшних цифр, и тем не менее СМИ сообщали тогда, что около 60 тыс. семей, проживавших в ипотечных квартирах, оказались на грани банкротства. Судьба их покрыта мраком, ибо ни Росстат, ни Банк России, никакая другая организация не ведут статистического учёта того, что происходит с банкротами по ипотечным кредитам. Значительную часть должников действительно выселили из квартир. Кому-то банки провели реструктуризацию долга – это не значит, что долг был хотя бы частично прощён, нет, пролонгировались сроки кредитных договоров. Чаще всего такая пролонгация увеличивала общую сумму обязательств.

Вероятность того, что «ипотечный пузырь» в России в этом году может лопнуть, очень велика. Эксперты в основном оценивают последствия такого неприятного события для макроэкономических показателей России. Минфин и Минэкономразвития дали прогноз на 2019 год: ожидаемый прирост ВВП составит 1,3%. Банк России даёт прогноз в виде «вилки» от 1,2 до 1,7%. Не очень весёлая перспектива на фоне прошлого года, а также с учётом прошлогоднего майского указа президента РФ. Но даже такого скромного прироста ВВП может не произойти, ибо финансово-экономический блок власти в своих прогнозах даже не упомянул риск ипотечного кризиса. А если он произойдёт, то экономический рост уйдёт в минус, причём очень хороший минус.

Я уже сказал о глубочайшем падении экономики (на 7,9%) во время ипотечного кризиса 2009 года. Второй после этого ипотечный кризис 2015 года привёл к падению ВВП на 2,5%. Сегодня строительный комплекс страны в большей степени, чем тогда, завязан на ипотечное кредитование (эксперты говорят, что в прошлом году впервые объём строительства за счёт ипотечных кредитов превысил объём строительства за счёт иных источников финансирования). Так что, если произойдёт ипотечный кризис, то падение экономики, возможно, станет более серьёзным, чем в результате предыдущих ипотечных кризисов 2009 и 2015 гг.

Фото: sommart sombutwanitkul / .com

Люди под дамокловым мечом ипотеки

Но это мы говорим об абстрактном показателе ВВП. А судьбы конкретных людей? По состоянию на октябрь прошлого года число граждан, имевших на руках договора ИЖК, оценивалось экспертами в 3,5 млн человек. Прогнозируется, что за 2019 год будут заключены ещё договоры на сумму 1,2 трлн руб. (общая сумма выданных кредитов на конец года должна составить 7,6 трлн руб.). На данный момент, по нашим оценкам, число получателей ИЖК находится в районе 4 млн человек. Если исходить из среднего размера семьи заёмщика, равного 4 человекам, то на сегодняшний день под дамокловым мечом ипотеки находится примерно 16 млн человек. Т.е. более 10% всего населения страны.

Даже если предположить, что в случае ипотечного кризиса неплатёжеспособными окажутся лишь 10% получателей ИЖК (примерно столько их было зафиксировано в 2009 году), то в абсолютном выражении это 400 тысяч клиентов банков. А вместе с членами их семей – 1,6 млн человек. Причём эта оценка жертв возможного ипотечного кризиса, с моей точки зрения, самая что ни на есть консервативная. Напомню, что в результате ипотечного кризиса в Америке в 2007–2008 гг. несколько миллионов человек потеряли жильё. То же самое может произойти у нас. Но в Америке существенно теплее, чем в России. У нас бомжи часто уходят из жизни зимой – просто замерзают. По экспертным оценкам, у нас сегодня от 1,5 до 3,0 млн бомжей. А в результате ипотечного кризиса их число может удвоиться.

«Ипотека – не тюрьма. Амнистии не будет!»

Но и это ещё не все. В Америке банкрот по ипотечному кредиту просто оставляет жильё банку и по-английски уходит (оставляет ключ от дома или квартиры в почтовом ящике). Никто никому больше ничего не должен. Там клиент банка берёт взаймы не деньги, а квартиру (или дом). У нас он берёт взаймы деньги на приобретение квартиры. А это значит, что банк квартиру банкрота выставляет на продажу и полученные от реализации квартиры деньги зачитывает в погашение долга. Но даже сегодня, когда происходят такие банкротства, денег от продажи зачастую не хватает на то, чтобы закрыть кредитный договор. А если завтра начнётся падение цен на рынке недвижимости, то их тем более не будет хватать. Клиент банка, клюнувший на ипотечный крючок, становится пожизненным долговым рабом банка.

Экономическая теория гласит, что любой кризис (экономический, финансовый, долговой, валютный и т.п.) представляет собой стихийное выравнивание диспропорций, накапливающихся в экономике. Происходит некая расчистка экономики от дисбалансов, что даёт ей импульс для нового этапа развития. Но к ипотечному кризису это не относится – банк от своих обязательств по кредитному договору полностью освобождается, а вот обязательства должника, лишившегося залоговой квартиры, сохраняются и даже могут увеличиться (некоторые кредитные договоры предусматривают даже особые штрафные санкции в случае дефолта клиента).

Так, во время ипотечного кризиса в России в конце нулевых годов общий объём действовавших ипотечных кредитных договоров сократился в 4,3 раза. А как выглядела задолженность по ипотеке в это время? В конце 2008 года, по данным Банка России и «Русипотеки», она была равна 1070,3 млрд руб., а спустя год – 1010,9 млрд руб., т.е. сократилась всего на 5,5%.

Как не быть рабом ипотеки?

Вопрос, где жить, стоит перед каждым третьим россиянином. Сегодня эта проблема актуальна для многих семей, и не только молодых.

Так что же такое ипотека? Это рабство для людей или шанс всё изменить? Поразмышляем над этим вопросом далее в статье.

Ипотечное рабство в России

Наверное, все в детстве читали итальянскую сказку Д. Родари «Приключения Чиполлино». В ней есть такой персонаж – кум Тыква, который 30 лет копил кирпичики на постройку собственного дома. Когда он, наконец, накопил 118 кирпичей, то построил из них малюсенький домик.

В нашей стране, к сожалению, многим семьям также приходится долго и нудно копить, чтобы купить своё жильё, и то не факт, что необходимую сумму получится собрать.

Проблема жилья в России считается одной из наиболее острых. Выходцы из СССР ещё помнят унылые бараки и коммуналки, где кухня делилась по сантиметрам, а в общую ванную жильцы ходили по жёсткому графику.

Проблема частично стала решаться, когда начали массово строить знаменитые «хрущёвки». В последние 10-летия советской империи уже можно было получить полноценное жильё, и это было реальным достижением социальной политики в СССР.

Сегодня среднестатистическая молодая семья может решить проблему жилья с помощью ипотеки. С приобретением заветных квадратных метров по ипотеке россияне вешают на себя финансовое ярмо, которое начинает давить сильнее по мере снижения материального благосостояния.

Особенно дорогой оказалась ипотека для заёмщиков прошлых лет, когда банки устанавливали ставки выше 10 %. Молодая семья, оформившая ипотеку на 20-25 лет, должна была вернуть банку сумму, вдвое или даже втрое больше заёмной.

Сегодня процентные ставки, к счастью, снизились, но они всё равно высоки по сравнению с другими странами. Например, ставка по ипотеке в Норвегии – не более 1,5%, в Японии – 1%. Для нашей страны такие значения пока кажутся просто фантастикой.

Кроме того, с 1 июля 2020 года на первичном рынке жилья введены счета-эскроу, в результате чего цены на квартиры, по подсчётам специалистов, вырастут в среднем на 20 %.

Ипотечная проблема тянет за собой проблемы в других сферах нашей жизни, например, на рынке труда. В России нет реальных институтов, способных защитить права граждан.

Человек, оформивший ипотеку, зачастую согласен на любые условия труда, ведь потеря работы даже на несколько месяцев для него обернётся катастрофой. Поэтому работодатель нещадно эксплуатирует своих работников, определяя условия труда и оплату. «А если не нравится – пошёл вон!» — такая форма производственных отношений между работодателем и работником (особенно в частном секторе) давно стала неписаным законом на всей территории России.

В общем-то это и можно назвать современным рабством, в которое превратилась ипотека для обычного российского работяги.

Как бы то ни было, россияне продолжают брать жильё в ипотеку. Одни справляются просто, другие – экономят на всём, чтобы не лишиться жилья, но есть и такие, которым, увы, ипотека оказалась не по плечу.

Так как расценивать ипотечные займы? Как благо или как рабство? Наверное, у каждого россиянина ответ будет свой.

Ипотека — это рабство или нет?

Ипотека подразумевает под собой долгосрочное кредитование под залог объекта недвижимости или земельного участка. Большие сроки и суммы займов создают серьёзное финансовое бремя на протяжении десятилетий. За столь долгий период времени в жизни заёмщика может произойти всё, что угодно, а неблагоприятные события отрицательно сказываются на уровне платёжеспособности по ипотеке.

Многие люди, стремясь побыстрее рассчитаться с долгом, погашают кредит досрочно, но немало семей попадают в крайне сложную ситуацию и оказываются неспособными нести кредитное бремя. В последнем случае ипотека становится рабством, из которого выбраться бывает сложно или вовсе невозможно.

Вместе с тем, если рассматривать ипотеку со всех сторон и подойти к этому виду кредитования с умом, то можно увидеть много плюсов. Ведь лучше платить за свою квартиру, чем за проживание на съёмной жилплощади. В первом случае квартира через какое-то время останется в собственности заёмщика, а деньги за съёмное жильё улетучатся в никуда.

Можно, конечно, всю жизнь жить с семьёй у родственников, но это тоже в какой-то мере можно назвать рабством. Чужой монастырь с чужим уставом – то же самое рабство.

Ипотека, при правильном, разумном подходе — это реальная возможность приобретения собственного жилья для тех, кто не в состоянии его купить за наличные средства, но готов вкалывать продолжительное время ради обретения своей территории.

Ипотека — это не кабала, ипотека — это возможность. Возможность получить то, о чем вы иначе и мечтать бы не смогли. Вот только пользоваться ипотекой нужно правильно! Люди попадают в рабство не из-за ипотеки, а из-за неправильного к ней подхода.

Оформляя ипотеку, следует для себя понять, что предстоящая финансовая зависимость от банка не должна давить на психику и стать кабалой; ипотека — реальная возможность получить то, о чём вы страстно мечтаете, – собственное жильё. Это ключевой принцип так называемой «умной ипотеки».

Как избавиться от ипотечного рабства на законных основаниях?

Как ни странно, но избавиться от ипотеки куда проще, чем от иного кредитного бремени. Но многое зависит от того, чего в итоге пытается добиться заёмщик.

В большинстве случаев заёмщики-должники ставят примерно такие цели:

  • Сохранить залоговую квартиру в своей собственности, изменив при этом условия ипотеки, например, снизить долговую нагрузку и на более мягких условиях вносить ежемесячные платежи.
  • Поскорее закрыть ипотечный кредит; при этом уже неважно — сохраниться залог или нет.

Ипотечный кредит – сложный вид кредитования, при котором залог и кредит напрямую взаимозависимы. Поэтому, как правило, взаимозависимы и цели, которые ставит перед собой заемщик, рассчитывая избавиться от кредита. Практически всегда приходится выбирать: либо сохранить залог за собой, либо нет.

Проще всего закрыть кредит, утратив залоговую недвижимость, и сложнее, когда важно сохранить жильё или земельный участок. В последнем случае придётся самостоятельно искать средства для погашения задолженности либо договариваться с банком.

Прежде чем выбирать какое-либо решение вопроса с ипотекой, стоит обратиться к рассмотрению возможности её погашения за счёт страховки. Некоторые заёмщики страхуют свою гражданскую ответственность на случай потери трудоспособности или источников доходов.

Страховая компенсация обеспечит частичное или полное погашение кредита. Если страховки нет, то необходимо решать вопрос с банком.

При намерении сохранить залог возможны следующие варианты выхода из трудной ситуации:

  • Реструктуризация кредита. При выборе данного варианта следует обратиться в банк, где была взята ипотека, с соответствующим заявлением, предоставить веские причины невозможности нести обязательства на прежних условиях, подтвердив их документально. По итогам рассмотрения заявления банк может предложить несколько вариантов решения вопроса, например, отсрочку или снижение размера платежа с увеличением срока кредита. Заёмщику могут быть предложены индивидуальные условия реструктуризации, учитывающие его ситуацию и финансовое положение, текущие и будущие финансовые возможности.
  • Рефинансирование. В случае, если ипотека была оформлена в 2015 2016 годах, имеет смысл рефинансировать кредит на условии снижения процентной ставки. Но здесь многое зависит от суммы накопившегося долга. Если банк, где была оформлена ипотека, отказывает в перекредитовании, можно обратиться в другой банк.

Если цель — избавиться от кредита без сохранения залога, то вариантами решения вопроса могут стать:

  • Договорённость с банком о реализации залога и погашении кредитных обязательств за счёт вырученных средств. Реализовать залог с согласия кредитодателя может сам заёмщик либо сотрудники банка займутся этим вопросом.
  • Перевод долга по ипотеке на другое лицо. В этом случае также требуется согласие кредитора, который будет оценивать нового заёмщика по тем же критериям, что и первоначального. При этом первоначальный заёмщик не выбывает из кредитного правоотношения и будет нести солидарную или субсидиарную ответственность (в зависимости от условий договора). Вопрос о залоге в данном случае решается по соглашению между кредитором и залогодателем. Но позиция банка здесь будет ключевой. Залоговое имущество может быть сохранено за первоначальным заёмщиком или перейти в собственность нового должника.

Согласно ст. 37 «Закона об ипотеке», после того, как банк забирает заложенную недвижимость, заёмщик освобождается от долга, даже если квартира не покрывает весь долг.

И ещё один важный нюанс! Если банк, продавая квартиру с торгов, нарушит хоть один пункт их проведения, то такие торги признаются незаконными. Вы вправе подать заявление в суд, по решению которого квартира останется вашей.

Также в суде можно добиться признания договора недействительным. Это можно осуществить в том случае, если его условия были заведомо невыполнимыми, поскольку он включает противоречащие законодательству пункты.

Некоторые заёмщики погашают ипотечный кредит за счёт сдачи залога в аренду. Однако следует знать, что заключение договора аренды также требует согласия банка-кредитора. Не стоит сдавать внаём залоговую квартиру, обойдя данное условие, иначе могут возникнуть проблемы с банком.

Никто не застрахован от проблем, и всё же их нужно решать, а не пытаться сбежать от них. В конце концов попавшему в сложную ситуацию заёмщику стоит сначала обратиться к друзьям и родственникам за помощью, а уж если это не поможет решить проблему, то следует прибегнуть к помощи третьей стороны.

Сегодня существует немало финансовых организаций, помогающих решать проблемы с кредитными задолженностями. Грамотные финансисты могут не только дать квалифицированный совет, но и помогут тщательно спланировать возможные варианты решения проблемы.

Конечно, они это делают не безвозмездно, за их услуги придётся заплатить. Однако иногда — это единственный способ не попасть в пожизненное рабство.

Как не стать рабом ипотеки?

Чтобы ипотека была «умной» и вы не попали в пожизненное рабство, придерживайтесь следующих принципов:

  • Посильный ежемесячный платёж. При расчёте учитывайте все расходы. Примерный размер платежа должен составлять не более 30- 40% от чистого дохода семьи.
  • Оптимальный срок. Банки предлагают зачастую максимальный срок ипотеки – даже до 30 лет. Однако при столь длительном сроке переплата составит до 200%. Если оформить договор на 15 лет, то переплата составит меньше – всего 100%. Рекомендуется выбирать срок ипотеки не более 15 лет, а лучше всего 8-10 лет. В этом случае переплата будет в пределах разумного.
  • Адекватность процентной ставки. В зависимости от срока договора растёт или уменьшается ставка. Кредит в иностранной валюте обычно является более дешёвым, чем кредит в рублях. При оформлении страховки ставка может снизиться ещё на 1-3 %. Если заёмщик подтверждает свой доход справкой 2-НДФЛ, то ставка также снижается на 0,5-1%. Учитывать необходимо не официально заявленное банком значение, а эффективную ставку. Уточнять её размер нужно у кредитного менеджера.
  • Досрочное погашение. Погасить кредит в досрочном порядке можно 2 способами: сократить срок или уменьшить сумму ежемесячных платежей. Оба варианта выгодны для заёмщика, поэтому не стоит упускать возможности гасить кредит ранее срока хотя бы частично. Уже отменены все штрафы на досрочное погашение, поэтому никто не может воспрепятствовать вам вносить средства в большей сумме, чем по графику. Благодаря этому, квартира раньше и с меньшими затратами станет собственностью заёмщика.
  • Финансовая подушка безопасности. Чтобы быть уверенным в завтрашнем дне даже в случае возникновения форс-мажорных обстоятельств (болезнь, потеря работы и пр.) и не оказаться в безысходном положении, нужна подстраховка. Для этого у заёмщика в запасе должны быть средства в сумме, достаточной для проживания и оплаты кредита хотя бы в течение 3-6 месяцев. Ипотека (на какое-то время) – явление постоянное, а дела, например, в бизнесе могут ухудшиться, поэтому нужно себя обезопасить. Свободные средства лучше разместить на депозитном счёте (но не в том банке, где оформлена ипотека) под проценты, сохраняющие баланс по отношению к инфляции.
  • Подходящий банк. При выборе банка стоит обратить внимание не только на условия оформления ипотеки; важное значение имеет его расположение, график работы, качество обслуживания, наличие электронной очереди и прочие нюансы. При учёте данных факторов визит в банк не доставит лишних хлопот и неприятностей.
  • Целесообразность. Приобретение квартиры в кредит должно быть оправдано с точки зрения прилагаемых усилий. Необходима сильная мотивация для своевременного погашения долга при сохранении привычного и размеренного образа жизни.

Соблюдение вышеперечисленных правил при оформлении ипотеки не только даёт возможность обрести собственное жильё, но и стимулирует финансовое развитие заёмщика.

Ипотека – это хорошо или плохо? Ответ на этот вопрос зависит от моральной и финансовой подготовленности потенциального заёмщика.

Наспех принятое решение может привести к «кабале», а при разумном и грамотном подходе ипотека станет возможностью не только для приобретения жилья, но и, возможно, для финансового и карьерного роста человека.

Ипотека на жилье – это рабство или реальная возможность приобрести недвижимость: примеры расчетов и неожиданные выводы

Люди, негативно относящиеся к ипотечному кредитованию и считающие, что ипотека – это рабство, приводят аргументы в пользу огромных переплат, жесткой политики банков в отношении должников и ограничений прав собственников. Разберем подробнее признаки кабалы и мифы об ипотеке, не имеющие под собой ничего реального.

Признаки кабалы

Существует ряд признаков ипотечной или кредитной сделки, которые можно отнести к кабальным условиям или рабству, то есть прямой финансовой и имущественной зависимости от кредитора. Рассмотрим их детально.

Длительный срок выплат

Большинство ипотечных займов выдается на долгий срок – от 10 до 30 лет. Усредненное значение – около 20 лет. Заемщик соглашается на такой период погашения долга только из-за необходимости снижения кредитной нагрузки в виде ежемесячного платежа. Для банков чем длиннее срок возврата заемных средств, тем больше будет прибыль.

Для заемщиков, не получающих сверхдоходы, подбирать оптимальный срок лучше с точки зрения минимизации потенциальных рисков и уменьшения давления на семейный бюджет. Лучше взять займ на 20 лет и досрочно его погасить, чем заключить договор на 7 лет и испытывать непосильную финансовую нагрузку, чреватую просрочками и штрафами.

Большая переплата

Ипотека в РФ имеет главный недостаток, связанный с экономической и политической ситуацией в стране, из-за чего процентные ставки по таким кредитам крайне высоки. Даже несмотря на тенденцию последних 1,5 лет по снижению процентов, их величина все равно непомерно высока и существенно превышает аналогичные значения в Европе и Америке (около 9-10% годовых в России против 2-4% в европейских странах).

Итогом таких ставок и длинных сроков кредитования становится серьезная суммы переплаты за пользование заемными деньгами. Во многих случаях начальная сумма займа увеличивается к концу периода погашения чуть ли ни вдвое.

Можете сами посчитать платеж на нашем ипотечном калькуляторе ниже.

Сумма кредита Тип платежей Процентная ставка, % Материнский капитал Нет
Да Дата выдачи Срок кредита Досрочные погашения

Добавить

Дата Тип Сумма/ставка

Рассчитать погашение График Таблица

Срок 0 мес.
Сумма 0 руб.
Ставка 0 %
Переплата 0 руб.
Начало выплат 0
Конец выплат 0
Необходимый доход 0
Дата Платеж Основной долг Проценты Остаток долга Досрочные погашения

Рабство это или нет?

Мухлеж в процентах

Здесь имеется в виду особенность начисления процентов для аннуитетных платежей, на которые перешли практически все российские банки (дифференцированная система осталась всего в нескольких банках). Действительно это крайне выгодно для банков.

Суть аннуитета заключается в том, что заемщик погашает долг перед банком в форме равных ежемесячных платежей, величина которых не меняется на протяжении всего срока кредитования. Такой платеж состоит из части основного долга и начисленных процентов. При этом в первой половине срока погашения основную долю платежа составляют проценты. Тело кредита погашается медленнее.

ВЫВОД: То есть сначала клиент погашает проценты и лишь после второй половины срока начинается списание основного долга в существенном размере. До этого его доля в платеже очень мала.

Если клиент планирует досрочное погашение по кредиту под залог жилья, то такой вариант платежей совершенно невыгоден, так как бОльшую часть процентов он уже выплатит в начале. Для кредиторов такой способ оплаты, напротив, позволяет минимизировать риски и получить максимальный доход.

Дополнительные поборы

Помимо процентов за пользование кредитными деньгами клиент должен принимать в расчет и ряд дополнительных платежей. К ним относятся:

  • оценка стоимости недвижимости (будет обязательна для жилья на вторичном рынке);
  • страховка (заемщик обязуется ежегодно покупать полис);
  • услуги нотариуса;
  • услуги риелтора (при необходимости);
  • оплата госпошлины для регистрации ипотечной сделки в Регпалате или МФЦ.

Некоторые банки могут взимать с клиента комиссию за рассмотрение заявки, единовременный платеж за понижение установленной процентной ставки, за проверку чистоты сделки, за использование сейфовой ячейки и т.д.

ВАЖНО! Все эти издержки приводят к серьезному возрастанию итоговой стоимости кредита. Хотя бы приблизительно их следует учитывать в процессе начальных расчетов.

Риск остаться на улице

Такой риск может быть обусловлен только грубыми нарушениями заключенного кредитного договора, а именно допущением периодичных просрочек или вовсе отказ от своих обязательств.

Если заемщик не погашает в полном объеме и вовремя свой долг, то будут применены штрафные санкции – штрафы и пени. В ситуации, когда просрочки по своей продолжительности превышают 30 календарных дней и клиент не идет на диалог по мирному урегулированию вопроса, банк имеет право обратиться в суд с иском на обращение взыскания заложенной недвижимости.

Если суд удовлетворит такой иск, то заемщик вполне может лишиться собственной квартиры. После получения итогового судебного решения, кредитор выставит жилье на торги и за цену, которая, как правило, существенно ниже реальной, продаст его любому заинтересованному жилью.

На вырученные средства будет погашен основной долг и начисленные пени, а остаток (если он есть) будет возвращен клиенту.

Первый взнос

Для оформления ипотечного займа сегодня обязательно потребуется внести первоначальный взнос. Предложений с нулевым первым платежом практически не осталось. Банки не хотят рисковать в условиях кризиса и жесткой политики Центробанка.

Минимальная величина первоначального взноса сегодня составляет в среднем 15%. Есть ряд продуктов с 10-ти и 20-ти процентным платежом.

Понятно, что эта сумма для многих российских семей, а тем более одиноких лиц, является неподъемной. Для таких целей многие откладывают из ежемесячной зарплаты, оформляют дополнительный потребительский займ или обращаются за деньгами к родственникам или друзьям.

Но так ли это реально страшно: пример расчета

Покажем особенности ипотеки и рабство это или возможность в простых цифрах на простом примере. Допустим, семья из четырех человек решила приобрести 2-к. квартиру в регионе стоимостью 2,3 миллиона рублей по программе «Молодая семья» в Сбербанке. Первый взнос будет оплачиваться с помощью маткапитала. Срок кредитования – 10 лет. Ставка – 8,6% годовых.

Расчеты для ипотеки будут следующими:

  • ежемесячный платеж – 23 тысячи рублей;
  • переплата – 912,8 тысяч рублей;
  • кредитная сумма – 1 847 000 рублей.

При этом семья может получить имущественный налоговый вычет по ипотеке. Максимальный вычет не может превышать 2 миллионов рублей или 256 000 на каждого супруга. Также можно сделать возврат процентов по ипотеке, что позволит получить от государства максимум 390 000.

В нашем примере семья получит от государства:

  • 453 тыс. маткапитала;
  • 512 тыс. имущественные вычеты по обоим супругам;
  • 118 тыс. налоговый вычет по процентам ипотеки.

Итого! Квартира в ипотеку обойдется с учетом поддержки государства в 2 129 тыс. руб, что на 171 тыс. меньше, чем реальная стоимость, а если еще получить списание долга в 30% по программе помощи ипотечным заемщикам, то вообще квартира обойдется в сумму около 1700.

И кто говорит, что ипотека это рабство? Такое ли уж это на самом деле рабство, если подойти к ипотеке с умом?

Полученная сумма налогового вычета является приятным бонусом и подспорьем для любого семейного бюджета, который можно направить на оплату задолженности или обустройство квартиры.

Мифы ипотеки, которые следует развенчать

Как решиться на ипотеку, если бытует множество негативных мифов о ней и возможных последствиях?

Среди таких мифов можно отметить:

  1. Большие сроки сбора документов и справок (на самом деле, на это уйдет не более пару дней).
  2. Риск утраты единственного жилья в случае дальнейшей невозможности обслуживать кредит (в такой ситуации можно реструктурировать займ, рефинансировать или обратиться за помощью к государству).
  3. Невыгодность досрочного погашения (ипотеку при любом варианте платежей лучше погашать досрочно, так как проценты будут пересчитаны в пользу клиента).
  4. Высокий процент отказов (в силу большой конкуренции между банками вероятность одобрения заявки сегодня существенно выше, чем, скажем лет 10 назад).
  5. Необходимость покупки полной страховки: имущественной и личной (обязательным является только страхование недвижимости, а личный полис приобретается строго по желанию клиента).
  6. Ипотека – кабала (кабальными признаются условия сделки с непомерно высокими процентами и иными невыгодными условиями, которых сегодня не наблюдается).

Ипотека – хорошо это или плохо? Чтобы ответить на этот вопрос, каждый потенциальный заемщик должен внимательно проанализировать свои финансовые возможности, потребности в срочной покупке жилья и изучить предлагаемые банками условия оформления такого кредита.

Не берите ипотеку, если есть хоть малейшее сомнение в способности своевременно рассчитаться с банком, а также, если кредитная нагрузка будет слишком высокой. Ипотечное рабство еще никого не доводило до добра.

Подробнее о том, как работает ипотека в России, и с чего начать ипотеку вы узнаете далее.

Если у вас остались еще вопросы, и вы не хотите попасть в рабство к банку, но вам нужна недвижимость, просто запишитесь на бесплатную консультацию к специалисту через онлайн консультанта в углу экрана. Обязательно подскажем выход.

Ипотечная ссуда — это просто грабеж, банковское надувательство. Как часто мне приходилось слышать мнение многих людей, что это именно так. Попробуем разобраться. Эта статья посвящена ипотечным ссудам. Практически каждый взрослый человек желает иметь собственное жилье. И большинство из них может приобрести это жилье только при помощи банковских ссуд или ипотек. И перед каждым стоит вопрос: связывать свою жизнь с ипотечной ссудой или нет. Существует множество мнений по этому вопросу. Некоторые категоричны – ипотека это зло, никогда не впрягайтесь в это ярмо. Другие, начитавшись Р. Кийосаки, наоборот, считают ипотечные ссуды даже источником получения доходов. Как всегда решение может лежать не в крайностях, а где-то посредине. Какие угрозы таит в себе ипотечная ссуда, и как их избежать, читайте в этой статье.

Вступление: почему я решил написать об ипотечных ссудах.

Ну а теперь по теме. Как уже анонсировалось, речь пойдет об ипотечных ссудах и кредитах. Сразу же хочу отметить, что толчком к написанию этой статьи стали несколько публикаций, в которых ипотечная ссуда считалась большим злом, и призывалось бояться ипотечных ссуд «как огня».

Я приведу выдержки из одной статьи: » Не берите кредиты — ЗАРАБАТЫВАЙТЕ», и далее, по этому же поводу: «На сегодняшний день мы почти дошли до конца определенной цепочки. Сначала появился телевизор, затем — материальные ценности и гомосексуалисты, затем — уменьшение моральных ценностей и ложно-дутая гиперзначимость материальных ценностей. Затем пришли банки и, залезая в карман к людям, начали подсаживать на кредиты. При кредитах и ипотеке человек имеет страх сделать что-то не так, oщущение того, что кто-то владеет его карманом, а значит и им самим в каком-то смысле». «Когда-то в прошлом для индейца было нормальным иметь 2-3 детей, свое жилье и лошадь уже в 14 лет! А сейчас для покупки машины, квартиры и появления на свет 2-3 детей уходит в среднем до 35-40 лет жизни человека. Подписывая ипотеку на 25 лет, человек фактически отодвигает этот срок до 45 лет!»

В отличии от авторов этих статей, я не так категоричен, наоборот, придерживаюсь абсолютно противоположного мнения в данном вопросе. Отрицая важность кредитной составляющей предпринимательства, эти авторы отправляет нас даже не в прошлый век, а в глубокую древность, во времена зарождения кредитования. Я об этом уже писал на своем сайте. Ну а индейцам необходимо было очень спешить жить, т.к. редко кто из них в недалеком прошлом доживал до старости.

Ну а современные страны невозможно себе представить без отлаженной кредитно-банковской системы. По уровню ее развития, можно судить об экономической мощи государств, об их цивилизованности.

Ипотечная ссуда — почему существует боязнь?

Почему же в народе существует такая боязнь банковских ссуд, боязнь ипотечных ссуд, боязнь банковских кредитных карт, т.е. боязнь банков. Прежде всего, это порождено экономической неграмотностью населения. И банки никак не способствуют ликвидации этой неграмотности. Достаточно посмотреть на договор, заключаемый банком с клиентом. Кто из клиентов читал его до конца, особенно написанное мелким шрифтом. Обрадованный клиент выходит из банка, довольный тем, что решил свои финансовые проблемы, но даже не подозревает, какие санкции может предпринять банк при нарушении клиентом договора.

Многие клиенты даже не знают, сколько стоит ипотечная ссуда, или другие стоимости ссуды, которые они берут. На экономической неграмотности населения играют и многочисленные «консультанты», призывающие покупать недвижимость, влезая в долги и не особо думать, как их вернуть, всевозможная реклама и многочисленные зазывалы, предлагающие мгновенно решить все свои финансовые проблемы, независимо от возможностей клиента. И сколько уже сказано на эту тему, каких только предупреждений не было, об опасности пользоваться рекламой и убеждениями всяких зазывал и просто мошенников, возможность легкого решения своих финансовых проблем перевешивает.

Недавно я получил по E-mail приглашение посетить вебинар о том, как за очень короткий срок решить свой жилищный вопрос, да и заработать при этом еще и крупную сумму. Сопровождалось это такой рекламной помпой, что мне стало просто интересно, и я решил узнать, о чем идет речь.

Ипотечная ссуда как инструмент в лохотроне.

Прослушав вебинар, я был поражен. Поражен тем, как идеи Роберта Кийосаки могут с таким искажением воплощаться. Поражен тем, с каким напором какой-то молодой человек, утверждавший, что не имея никакого первоначального капитала, купил в долг 6 или 7 квартир, плюс за короткий срок заработал крупную сумму, убеждал слушателей последовать его примеру, пойти к нему на обучение.

Поражен тем, что уже в процессе вебинара, некоторые слушатели начали оплачивать обучение, желая повторить его «подвиги». Поражен вопросами слушателей, не имевших ни малейшего понятия в экономике, банковской системе, чаще всего спрашивающих: а с моей такой-то небольшой зарплатой можно пользоваться вашей схемой. И чаще всего звучал ответ- можно, конечно можно. Оказывается все можно.

Я не буду оспаривать утверждения автора вебинара о том, что он заработал и что купил. Идея его не нова. Жители многих стран уже проходили это. Покупая квартиры и сдавая их в аренду, оплачивать ипотечные ссуды. Но если у него действительно получилось то, что он декларировал, это говорит не о его гениальности, а о несовершенстве законодательства и банковской системы.

Я не говорю о возможных подобных мошеннических схемах, с подделкой документов, справок о зарплате и т.д. Я говорю о действующих в правовом поле несовершенных системах. Примером такой несовершенной системы может быть недавняя (они уже исправились) ошибка банков США. Выдавая ипотечнуюссуду всем подряд, не особо заботясь о проверке платежеспособности клиентов, они решали жилищную проблему населения. Чем это кончилось, мы все хорошо знаем.

Что способствует появлению ипотечных лохотронов?

Так и с автором нашего вебинара. Решив подзаработать на доверчивых слушателях, он естественно умолчал о том, что банки, не требуя 25-30% стоимости квартиры оплатой наличными, а оплату ипотекой оставшейся суммы, должны перекрывать дорогу таким рискованным схемам. Что банки должны проверять кредитную историю клиента, и, при сомнении в его реальной платежеспособности, не выдавать ему ссуду, особенно вторую и дальнейшие.

Он умолчал о том, что процентная ставка на ипотеку в России так высока, что не знаю, как человек, даже со средним уровнем дохода, может ее выплачивать. Я уже не говорю о том, что такие схемы выгодны только строительным подрядчикам, увеличивая спрос на жилье, что, естественно, взвинчивает цены. Ну и, как показывает практика, любые кризисные периоды, или другие неблагоприятные обстоятельства в мгновение разрушают все, построенные на воздухе, схемы. Кроме всего прочего, авторы таких вебинаров ничем не рискуют. Всегда можно объяснить неудачу учеников тем, что они что-то не так делали и поэтому у них не получилось. Когда, наконец, доверчивые слушатели научатся делать оплату сомнительных сделок только по полученному результату?

Ипотечная ссуда — когда следует брать, а когда нет.

У вас может сложиться мнение, что я также призываю отказаться от различных ссуд, ипотек, от прочих банковских услуг. Нет и еще раз нет. Просто, прежде чем идти в банк, необходимо научиться зарабатывать и действительно зарабатывать деньги. Зарабатывать можно и на наемной работе и в малом бизнесе. Кроме зарабатывания денег, необходимо научиться их грамотно считать и грамотно ими пользоваться. Приходя в банк, вы должны быть не просителем милостыни, а клиентом. И тогда страхи перед банком, ссудами, ипотекой у вас пройдут.

Ну а теперь ответьте себе на простой вопрос. Сколько зарплат вам следует получить и, не тратя ничего, их откладывать, чтобы купить квартиру. В зависимости от страны, региона и прочих условий, эта цифра колеблется где-то в пределах 45-60 месяцев. Но вам нужно жить, т.е. тратить деньги. И тогда действительно, где-то к годам 45 вы можете купить квартиру.

И тут на помощь приходит ипотечная ссуда на 25-30 лет. Но только ипотечная ссуда цивилизованная. Что я имею в виду. Я имею в виду условия, по которым выдается ипотечная ссуда и, прежде всего, под какой годовой процент она выдается. Для большинства развитых стран это 3-5%. Под такой процент ипотеку можно брать и реально выплачивать. По крайней мере, лучше платить ипотечную ссуду за свою квартиру, чем квартирную плату за аренду. Ну а под большие, грабительские проценты, нужно очень хорошо подумать, грамотно все просчитать, прежде чем брать ипотеку. Кстати и в малом бизнесе я советую задуматься о покупке собственных производственных площадей, а не платить арендную плату. Именно ипотечная ссуда позволяет покупать недвижимость, не обнуляя финансы бизнеса.

Не надо бояться краткосрочных ссуд.

Такой же подход должен быть и к обычным, краткосрочным ссудам. Автомобиль, другие крупные приобретения большая часть населения может приобрести сегодня, а не в светлом будущем, именно благодаря ссудам.

То же и в малом бизнесе. Особенно в начальный период большинство бизнесов состоялись благодаря ссудам. Даже успешно работающие бизнесы, как в малом, так и в крупном бизнесе, постоянно работают, часто используя банковские деньги. Лично у меня выработалось правило. Свои личные финансы в бизнес не вкладывать, а при необходимости, брать для бизнеса деньги в банке.

Заключение.

Подробно о своих взглядах на варианты работы малого бизнеса с банками, как строить эту работу, я изложил в своей книге «Малый бизнес. Это сложная простота». Ну и на сайте есть много публикаций на эту тему.

P.S. Я уже закончил эту статью, когда прочитал в сети на сайте «Женская логика и internet» (действительно, нарочно не придумаешь), публикацию с продолжением этой темы. Статья называется: «Вебинар «Как без денег за 90 дней купить недвижимость на 3 млн.$» от ТЦ «Твой Старт» ч. 2″

Дается запись вебинара, (абсолютная копия того, о котором я писал) в котором тот же автор с таким же надрывом уговаривал следующую порцию доверчивых слушателей пойти к нему на обучение. Видимо, исчерпав другие возможности заработка, «инфобизнес» переключается на ипотечные пирамиды.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *