Ипотека земельного участка

Глава XI. ОСОБЕННОСТИ ИПОТЕКИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 02.08.2019) «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

• Статья 62. Земельные участки, которые могут быть предметом ипотеки
• Статья 62.1. Ипотека земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена
• Статья 63. Земельные участки, не подлежащие ипотеке
• Статья 64. Ипотека земельного участка, на котором имеются здания или сооружения, принадлежащие залогодателю
• Статья 64.1. Ипотека земельного участка, приобретенного с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа
• Статья 64.2. Ипотека земельного участка, на котором находятся здания или сооружения, приобретенные или построенные с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа
• Статья 65. Возведение залогодателем зданий или сооружений на заложенном земельном участке
• Статья 66. Ипотека земельного участка, на котором имеются здания или сооружения, принадлежащие третьим лицам
• Статья 67. Оценка земельного участка при его ипотеке
• Статья 68. Особенности обращения взыскания на заложенные земельные участки и их реализации

Открыть полный текст документа

Ипотека на земельный участок в 2020 году: условия, особенности и предложения банков

Приветствуем! Итак, сегодня у нас – земельная ипотека. Вы узнаете особенности ипотеки земельных участков: выгоды и альтернативы. Среди городских жителей набирает обороты тенденция выкупать пригородные участки и строить там дома на свой вкус. Разбираемся: выгодно ли брать земельный участок в ипотеку, даже если очень хочется.

Особенности

Земельная ипотека в России бывает двух видов:

• Ипотека на покупку земельного участка;
• И на приобретение земли с целью постройки на нем коттеджа, дома, дачи и так далее.

От целей оформления ипотеки на земельные участки зависят требования банка к собственно приобретаемой земле.

На сегодняшний день немногие банки предлагают такую услугу, как ипотека на землю. Учитывая высокую стоимость земли, пригодной для жилья, любому банку становятся интересны только ликвидные варианты. Иными словами, банк скорее одобрит ипотеку на землю в строящемся коттеджном поселке, чем в диком поле на берегу неизвестной речки, например. Поэтому банку будет интересно даже то, какой конкретно дом вы собираетесь строить – садовый, дачный, жилой…

Прежде чем окончательно определиться с выбором участка, нужно сначала понять для чего он вам нужен. От этого будет зависеть итоговый выбор ипотечной программы. Так, если вы планируете купить дачу, то стоит рассмотреть ипотеку на дачу, если коттедж, то почитайте наш пост про ипотеку на коттедж, ну а если это таунхаус в ипотеку, то тогда будут совсем другие условия.

Особенности ипотеки земельных участков: ряд важных нюансов:

Основное отличие ипотеки на землю от обычной – перевернутый порядок действий. Если вы задумали купить квартиру, то, прежде чем идти в банк, вы присмотрите несколько подходящих для вас вариантов жилплощади, и только потом отправитесь подавать заявку. Но если вы планируете покупку в кредит земельного участка, разумнее будет сначала выбрать банк, ознакомиться с его требованиями и только потом подбирать землю под эти условия. Такой способ поиска земли поможет вам сократить сроки покупки.

Второе важное отличие от ипотеки на квартиру или готовый дом – возможность строить на купленном участке что угодно без разрешения банка, в том случае, если это не прописано в кредитном договоре.

Выделяют также ряд других особенностей ипотеки под залог земельных участков:

• При ипотеке земельного участка право залога сохраняется за банком. То есть, не только заемщик может строить, что ему вздумается, на залоговом земельном участке: банк также сохраняет за собой такое право. Более того, для того чтобы построить на земельном участке здание, банку даже не потребуется разрешение собственника – в некоторых случаях.
• Заемщик, после подписания кредитного договора, будет иметь права на все возведенные на его участке строения.
• Если в стандартной ипотеке залогом может стать доля в квартире, то доля земельного участка залогом для такого кредита не является. Если земля находится в долевой собственности, его можно заложить только в том случае, если у заемщика будут согласия всех остальных владельцев такого участка. То же правило действует и при оформлении такого вида кредитования, как ипотека права аренды земельного участка.
• Процентные ставки, как правило, значительно выше, чем в классической ипотеке. Это легко объясняется: квартира в качестве залога признается банком гораздо ликвиднее, чем земля.
• Арендованный земельный надел в ипотеку оформить можно, если срок его аренды превышает срок кредитования.

Ипотека земельного участка на сегодняшний день достаточно популярна: активно покупаются участки в садовых и дачных кооперативах, коттеджных и прочих загородных поселках. Увеличивается количество предложений по такой ипотеке от российских банков.

Ипотека на покупку земли имеет ряд значительных преимуществ:

• Во-первых, все-таки процентная ставка ипотеки на землю ниже, чем процент в обеспеченном потребительском кредите.
• Во-вторых, сохраняется большой срок погашения займа – некоторые банки предлагают такой заем сроком до 30 лет.
• В-третьих, вы можете строить без оглядки на требования банка к постройке.

Требования

Банк признает земельный участок прибыльным и выдаст на него ипотеку в том случае, если будут удовлетворены его требования. У разных банков они могут отличаться друг от друга, но мы приведем список стандартных характеристик земли по ипотеке.

Требования к земельному участку, приобретаемому в ипотеку:

1. Расположение земельного участка: как далеко он находится от ближайших населенных пунктов, поселков, крупных городов и т.д.
2. Наличие транспортных развязок и коммуникаций рядом
3. Хорошо развитая инфраструктура.
4. Земля принадлежит к территории населенного пункта с разрешением использовать его для строительства? Хорошо, если выбранный вами вариант находится в черте города: российские банки очень не любят сельскохозяйственные земли.
5. Не должен находиться вблизи от экологически опасных предприятий.
6. Банк не выдаст ипотеку на земельный участок, который находится в природоохранной или резервной зоне.
7. Желательно, чтобы выбранная вами земля находилась недалеко от отделения банка, выдавшего вам ипотеку. Многие банки даже указывают предельное расстояние, на котором может располагаться участок – обычно оно не превышает 70-ти км от населенного пункта, где располагается отделение банка.
8. Банки очень любят земельные участки, к которым реально подъехать на машине, так что наличие дороги рядом с предлагаемой в залог землей будет только плюсом.
9. Площадь земли должна быть не меньше той, которую установил в требованиях банк.
10. У земельного участка должны быть четко зафиксированные границы.
11. Земля должна уже стоять на кадастровом учете.
12. На выбранном вами земельном участке не должно быть никаких обязательств: ареста, аренды или уже оформленного на него залога.
13. Продавец должен являться собственником земельного участка.

Самыми востребованными земельными участками сейчас считаются участки в коттеджных поселках, поэтому банки всегда отдают предпочтение именно им.

Однозначный запрет, установленный законодательством России, стоит только на приобретение с помощью ипотеки двух видов земель:

• Земель, принадлежащих муниципальным или государственным органам;
• И земель слишком маленькой площади.

Если вам понравился определенный участок, но вы не знаете все ли с ним в порядке, с юридической точки зрения, или вам нужно поменять категорию земельного участка или целевое назначение, то просьба записаться на бесплатную консультацию к нашему онлайн-юристу в специальной форме внизу. Он оперативно поможет.

Кому с большей вероятностью одобрят

Вы можете заключить кредитный договор на ипотеку с банком, только если вы:

• Гражданин РФ;
• Совершеннолетний, но не в пенсионном возрасте;
• Имеете прописку в том населенном пункте, где собираетесь подавать заявку на ипотеку;
• Имеете стабильную занятость и можете это подтвердить;
• Имеете достаточный для погашения кредита постоянный доход;
• И если вы имеете хорошую кредитную историю.

Как оформить

Ипотека на земельный участок может быть оформлена в несколько простых шагов:

1. Выбор отделения банка, где вы собираетесь брать ипотеку, и ознакомление с требованиями банка к земельному участку.
2. Выбор земельного участка (а лучше – нескольких), удовлетворяющего все требования банка.
3. Подача заявки и одобрение банком земельного участка и в целом заявки на ипотеку.
4. Подготовка и сбор документов на земельный участок, проверка их банком.
5. Если никаких нареканий документы у банка не вызвали – получение кредитных средств и приобретение земельного участка.

Основные документы, которые понадобятся вам для получения ипотеки на землю:

• Свидетельство о собственности на земельный участок;
• План земли (в нем должны быть: кадастровый номер, сведения о расположении участка, цена, площадь, вид использования, категория);
• Разрешение органов попечительства и опеки – только в том случае, если земельный участок состоит в долевой или полной собственности у несовершеннолетнего;
• Согласия всех совладельцев земельного участка (например, обоих супругов);
• Отчет эксперта о земельном участке;
• Справка, подтверждающая отсутствие на земельном участке каких-либо строений.

Предложения от банков

Сбербанк

• Сумма – от 300 000 рублей;
• Первоначальный взнос – от 25%;
• Срок погашения – до 30 лет;
• Процентная ставка – от 12 до 14%;
• Условия залога: залог приобретаемого имущества,

Сбербанк выдает самую большую сумму за счет учета дополнительных доходов без подтверждения документами. Кредитует пенсионеров и может выдавать заем до наступления заемщику 75 лет. Достаточно лоялен к заемщикам.

Россельхоз Банк

• Сумма – от 100 000 до 20 000 000 рублей;
• Первоначальный взнос – от 15%;
• Срок погашения – от 1 месяца до 30 лет
• Процентная ставка – от 12,9% до 17,5%;
• Условия залога: приобретаемого имущества.

Надежный государственный банк. Действует программа «Молодая семья», которая позволяет снизить ставку и ПВ до 10%. Разрешено использовать материнский капитал как первый взнос.

Только два этих государственных банка дают классическую ипотеку на покупку земельного участка, при котором он идет в залог. Остальные предложения банков подразумевают ипотеку под залог имущества.

Альтернативные варианты

При кажущихся многочисленных плюсах (возможность быстрого приобретения земли, большой срок погашения кредита, большие суммы, обеспечиваемые банком), земельная ипотека – не самый выгодный вариант приобретения земли. Дело здесь в том, что участок земли – это нестандартный залоговый объект, вполне вероятно, что еще и неликвидный. Любому финансовому учреждению просто невыгодно выдавать заемщику круглую сумму, учитывая, что банк может не окупить для себя это вложение. Поэтому достаточно распространенным исходом любых попыток обратиться в банк с просьбой выдать ипотечный кредит на неликвидный участок земли, будет слишком маленькая сумма ипотеки.

Чтобы обезопасить себя, банки используют повышенный коэффициент для определения суммы займа: вам может не хватить и половины средств на покупку земли, которые придется добывать без помощи банка. Здесь у вас будут только три способа выйти из ситуации:

1. Предложить банку дополнительный залог, например, квартиру.
2. Оформить потребительский кредит.
3. Взять ссуду под залог имеющейся недвижимости.

Для любого банка самым выгодным будет вариант под номером один – они охотно примут в залог еще и квартиру. Но это будет иметь смысл только в том случае, если кредитные средства покрывают не только покупку земли, но и строительство на нем дома.

Потребительский кредит станет настоящим спасением в ситуации, когда выбранный вами надел не подходит под требования банка, стоимость такой земли сравнительно небольшая, и вы спокойно можете выплатить долг по кредиту в срок до 5-ти лет. Тогда вы не только не переплатите, но и избавите себя от нужды возиться с документами на залог.

Ипотека под залог имеющейся недвижимости может помочь в том случае, если земельный надел банк не одобрил, а средств потребительского кредита для покупки земли и строительства на нем дома недостаточно. Конечно, процентная ставка по такой ипотеке будет выше, чем при ипотеке под залог приобретаемого имущества, но даже в целом переплата и размер ставки будет ниже или равен тому, что предлагается банком в том случае, если земля не подходит или не совсем подходит под установленные требования.

Ипотека земельных участков

См. также Информационное письмо ФНП «По вопросам внесудебного порядка обращения взыскания на заложенное имущество и совершения исполнительных надписей на кредитных договорах»Порядок залога (ипотеки) земельного участка регулируется:

• • § 3 главы 23 ГК РФ;
  • ФЗ от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке).

Как и другое имущество, земельный участок является предметом залога в качестве обеспечения выполнения обязательства собственника земли. Самым распространенным случаем является залог земельного участка для получения денежного кредита.

Согласно ст. 1 Закона об ипотеке, по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодателем может быть

1. 1. сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или
   2. лицо, не участвовавшее в этом обязательстве (третье лицо).

При этом имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

Предметом ипотеки может быть любой земельный участок, который принадлежит залогодателю на праве собственности (ст. 5, 6 Закона об ипотеке), за исключением земельных участков, указанных в ст. 63 Закона об ипотеке, которая запрещает залог земельных участков:

• • находящихся в государственной или муниципальной собственности (внимание! см. ниже!), а также
  • участков, размеры которых меньше установленных минимальных предельных размеров.

Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для ипотеки таких земельных участков.

В настоящее время, в соответствии со ст. 340 ГК РФ, ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

Возникновение ипотеки возможно (ст. 334 ГК РФ):

1. 1. на основании договора;
   2. на основании закона.

Ипотека на основании договора

Договор ипотеки заключается по правилам, установленным в гл. II Закона об ипотеке. К разряду существенных условий договора ипотеки отнесены (ст. 9 Закона об ипотеке):

• • предмет ипотеки, его оценка,
  • существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Стороны могут предусмотреть в договоре об ипотеке условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и (или) способы, порядок реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда.

Если ипотека возникает в силу закона, стороны вправе предусмотреть в отдельном соглашении условие о способах и порядке реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда. К указанному соглашению применяются правила о форме и государственной регистрации, установленные федеральным законом для договора об ипотеке.

Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

Договор ипотеки должен быть заключен в письменной форме, нотариально удостоверен и зарегистрирован в регистрационной палате.

Ипотека на основании закона

Возникновение ипотеки на основании закона возможно при купле-продаже земельного участка в рассрочку или в кредит (ст. 488 ГК РФ), если право собственности переходит с момента заключения сделки.

Как правило, в случае купли-продажи в рассрочку или кредит право собственности переходит к покупателю с момента внесения последнего платежа. Ипотека же возникает при переходе права собственности к покупателю с момента государственной регистрации, при этом продавец до получения последнего платежа обладает правом залога на предмет сделки — земельный участок.

Основания для обращения взыскания на заложенное имущество содержатся в п. 1 ст. 348 ГК РФ, а также в ст. 50 Закона об ипотеке. К обстоятельствам, влекущим обращение взыскания на заложенное имущество, отнесены:

• • неисполнение или ненадлежащее исполнение обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплата или несвоевременная уплата суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Особенность обращения взыскания на недвижимое имущество заключается в отчуждении предмета залога по решению суда (ст. 51 ФЗ Об ипотеке). Иск об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, предъявляется в соответствии с правилами подсудности и подведомственности дел, установленными процессуальным законодательством.

Удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд допускается (ст. 55 Закона об ипотеке):

1. 1. если это предусмотрено договором об ипотеке либо договором, влекущим за собой возникновение ипотеки в силу закона, или
   2. если права залогодержателя удостоверены закладной.

Особенности ипотеки земельных участков, предназначенных для жилищного строительства и комплексного освоения в целях жилищного строительства

В этом случае предметом залога по договору об ипотеке могут быть земельные участки:

1. 1. находящиеся в муниципальной собственности, и
   2. земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена.

Данные земельные участки передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры.

Решения об ипотеке земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, принимаются органами местного самоуправления.

Решения об ипотеке земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, принимаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, наделенными полномочиями на распоряжение указанными земельными участками в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Ипотека земельного участка: особенности правового регулирования



Земельный участок, как и другое имущество, является предметом залога в качестве обеспечения обязательства собственника земли. Наиболее распространенными на практике бывают случаи залога земельного участка для получения денежного кредита. Следует сказать, что порядок ипотеки (залога) земельного участка регулируется § 3 гл. 23 ГК РФ, а также Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке).

Как правило, в обиходе такие понятия, как «ипотека» и «ипотечный кредит» используются как равнозначные. Тем не менее, это совершенно разные понятия. Существуют три основных вида жилищных кредитов. В зависимости от сроков, объекта и целей они бывают следующими: 1) земельный кредит — кредит, который предоставляется физическим и юрлицам на приобретение и обустройство земельного участка под строительство жилья; 2) строительный кредит — краткосрочный кредит, предоставляемый на строительство или реконструкцию жилья, который предоставляется юридическим и физлицам для финансирования строительства; 3) кредит на приобретение жилья — долгосрочный кредит, который предоставляется на приобретение жилья .

По договору об ипотеке залогодержатель является кредитором по обязательству, которое обеспечено ипотекой. Залогодержатель имеет право получить удовлетворение денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенной недвижимости (земельного участка) за счет другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями на основании федерального закона (ст. 1 Закона об ипотеке). В качестве залогодателя может выступать как непосредственно должник по обязательству, которое обеспечено ипотекой, либо третье лицо, т. е. лицо, которое к обязательству отношения не имеет, причем имущество остается во владении и пользовании залогодателя.

Согласно ст. ст. 5, 6 Закона об ипотеке, предметом такой сделки может быть любой земельный участок, который принадлежит залогодателю на праве собственности. Однако сюда не относится ряд земельных участков, указанных в ст. 63 Закона об ипотеке. В первую очередь речь идет о земельных участках в государственной или муниципальной собственности, а также участках, размеры которых меньше минимальных предельных.

Следует отметить, что не является препятствием для ипотеки отсутствие госрегистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена. При этом важным моментом является то, что ипотека на здание и сооружение переходит одновременно с ипотекой на земельный участок. Иными словами, ипотека здания или сооружения возможна именно с ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка (ст. 340 ГК РФ).

Рядом особенностей обладает ипотека земельных участков, которые предназначены для жилищного строительства и освоения с целью строительства жилья. В этой связи предметом залога согласно договору об ипотеке могут служить земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности, а также участки, государственная собственность на которые не является разграниченной.

Указанные участки должны быть переданы в качестве обеспечения возврата кредита, который предоставляет кредитная организация для обустройства земельных участков за счет строительства объектов инженерной инфраструктуры.

Что касается решения об ипотеке земельных участков, которые находятся в собственности органов местного самоуправления, то их принимает муниципальные органы, органы государственной власти субъектов Российской Федерации принимают решение об ипотеке земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена. Либо такие решения могут принимать органы местного самоуправления, которые наделены полномочиями распоряжаться данными земельными участками в соответствии с законодательством РФ.

В силу ст. 334 ГК РФ ипотека на земельный участок может возникнуть либо на основании договора, либо в силу закона, при этом в каждом случае наличествует ряд особенностей.

Особенностью ипотеки на основании закона является то, что ее возникновение возможно при купле-продаже земельного участка в рассрочку или в кредит в силу ст. 488 ГК РФ, если право собственности переходит с момента заключения сделки. При этом следует отметить, что как правило, собственность переходит к покупателю с момента внесения последнего платежа в случае купли-продажи в рассрочку или в кредит. Что касается ипотеки, то она возникает при переходе права собственности к покупателю с момента госрегистрации. При этом правом залога на земельный участок обладает продавец до получения последнего платежа.

В случае возникновения ипотеки в силу закона, стороны могут предусмотреть, но уже в отдельном соглашении условия о способах и порядке реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда. В данном случае будут применяться правила о форме и госрегистрации согласно федеральному закону для договора об ипотеке. Идентификация предмета ипотеки производится благодаря указанию его наименования в договоре об ипотеке с непосредственным описанием.

Следует отметить, что обязательной является письменная форма заключения договора об ипотеке с нотариальным удостоверением и дальнейшей регистрацией.

Глава II Закона об ипотеке регламентирует возникновение ипотеки в силу договора. При этом к существенным условиям будут отнесены предмет ипотеки, оценка имущества, суть исполнения обязательства, размер и срок обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Особенностью данного вида ипотеки на земельный участок является возможность сторон самостоятельно прописать в договоре условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке или, к примеру, способы, порядок реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки в силу решения суда.

Отчуждение предмета залога по решению суда является особенностью обращения взыскания на недвижимость (ст. 51 ФЗ Об ипотеке). Что касается правил предъявления иска об обращении взыскания на имущество по договору об ипотеке, предъявлять его необходимо по подсудности и подведомственности дел, установленными процессуальным законодательством.

В ст. 50 Закона об ипотеке, а также в п. 1 ст. 348 ГК РФ указаны основания для обращения взыскания на заложенное имущество. К подобным основаниям относятся неисполнение в полном объеме или ненадлежащее исполнение обязательства, обеспеченного ипотекой. В частности, это может быть неуплата или просроченная уплата суммы долга полностью или в части, если договор не предусматривает иное.

Следует также отметить, что по договору об ипотеке удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества по договору об ипотеке возможно без обращения в суд. Однако такое возможно в случае, если стороны предусмотрели подобное условие в самом договоре об ипотеке, либо в договоре, влекущим за собой возникновение ипотеки в силу закона. Еще одним основанием является удостоверение прав залогодержателя закладной (ст. 55 Закона об ипотеке).

Важным моментом является тот факт, что владелец закладной является законным, в том случае, если его права на закладную основаны на сделке по передаче прав по закладной и последней отметке на закладной, которая произведена прежним владельцем. Если же не доказано, что закладная выбыла из владения кого-то из лиц, которые сделали передаточные надписи, в силу хищения или по иным причинам помимо воли этого лица, о чем владелец закладной должен был знать, то законным владельцем такой закладной он не считается.

Кроме того, ипотека как в силу договора, так и в силу закона подлежит государственной регистрации .

Подводя итог, необходимо отметить, что ипотека служит одним из важнейших институтов экономического развития рыночных отношений в Российской Федерации. Земельные ресурсы РФ, без сомнения, являются самыми богатыми в мире.

При этом, как отмечает Ефимкова П. Ф. в своей статье, умелое вовлечение их в кредитную сферу может позволить привлечь достаточный уровень инвестирования, а также расширить возможности повышения благосостояния всего населения и в то же время гарантировать законные интересы кредиторов .

По мнению Климова А. Ю.: «Для правового регулирования ипотеки важное значение имеет ее социально-экономическая функция — обеспечение возможности широким слоям населения приобретать дорогостоящие объекты недвижимости, необходимые для проживания, ведения сельскохозяйственной и иной деятельности и т. д. Колоссальный земельный фонд Российской Федерации мог бы обеспечить вовлечение значительной части российских граждан в ипотечный оборот» .

Литература:

По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Согласно ст. 62 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте. Если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка. Залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Предметом залога по договору об ипотеке могут быть земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры. Решения об ипотеке земельных участков, находящихся в муниципальной собственности принимаются органами местного самоуправления.

Решения об ипотеке земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена принимаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, наделенными полномочиями на распоряжение указанными земельными участками в соответствии с законодательством Российской Федерации (ст. ст. 62.1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

В соответствии со ст.64.1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок. Если соответствующий земельный участок взят в аренду, возникает ипотека в силу закона на право аренды, если иное не установлено федеральным законом или договором аренды. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо другое юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение земельного участка или права аренды земельного участка.

Земельный участок, приобретенный с использованием накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих, предоставленных по договору целевого жилищного займа в соответствии с Федеральным законом «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих», считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок. В случае использования кредитных (заемных) средств банка или иной организации этот земельный участок считается находящимся в залоге (ипотеке) у соответствующего кредитора и у Российской Федерации в лице предоставившего целевой жилищный заем на приобретение земельного участка федерального органа исполнительной власти, обеспечивающего функционирование накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих.