Ипотека ЖСК: потребительский ипотечный кооператив

Содержание

Нюансы оформления покупки квартиры по договору ЖСК и особенности получения ипотеки
Покупка квартиры по договору ЖСК
Ипотека и ЖСК
Приобретение жил-площади: пошаговая инструкция
Перечень необходимых документов
Сроки и стоимость
Полезное видео
Ипотека на ЖСК: все обречены
Зигзаг удачи
А нам все равно?
Только спокойствие?
Где взять кредит на квартиру — в ипотечном банке, ЖНК или ЖСК?
Ипотечный кредитный кооператив
Понятие «ипотечный кредитный кооператив» и его краткая характеристика
Порядок функционирования ипотечных кредитных кооперативов
Основные риски потерь при проведении операций ипотечными кредитными кооперативами
Жилищный кооператив или ипотека: плюсы и минусы
Как купить квартиру через жилищный кооператив?
Как вступить в кооператив?
Жилищный кооператив или ипотека?
Покупка квартиры через жилищный кооператив или ипотеку.
Что говорят отзывы о жилищных накопительных кооперативах?
Краткий список плюсов приобретения квартиры через жилищный накопительный кооператив
Краткий список минусов
Ипотека или жилищный кооператив: как заполучить квартиру без лишних трат
Стоит ли выбирать ипотечный кооператив для покупки квартиры в 2020 году
Что это такое
Плюсы и минусы участия
Почему не стоит вступать
Ипотека ЖСК
Как приобрести недвижимость в доме по договору с ЖСК?
Как правильно осуществить приобретение недвижимости?
- Какие документы потребуются?
- Сроки приобретения
- Стоимость покупки квартиры по договору ЖСК
- Куда можно обратиться?
Ипотека и ЖСК. Возможно ли это?
Что такое покупка квартиры по договору ЖСК и можно ли купить в ипотеку?

Нюансы оформления покупки квартиры по договору ЖСК и особенности получения ипотеки

Создаются такие союзы граждан, ради сплочения коллектива, преодоления трудностей: реконструкции здания, косметический или же капитальный ремонт, замена окон в подъезде и прочее. Законность, организация, руководство и полномочия кооперативов регламентируется статьями 110, 123 Главы 11 ЖК РФ.

Покупка квартиры по договору ЖСК

На рынке недвижимости, в частности жилой недвижимости, застройщики вот уже несколько лет подряд выдумывают и осуществляют различные схемы продаж. К примеру, договор предварительной купли-продажи, договор вступления и первичного взноса в кооператив, договор о намерениях и так далее.

Но стоит обратить внимание, что далеко не все методы застройщиков получить потенциального покупателя безобидны и законны.

Что касается договора ЖСК, то следует сказать, что он не регламентируется в государственных органах по законам РФ. А это значит, что велик риск двойных или даже тройных продаж жилья.

Еще эта процедура может потребовать для себя определенных денежных трат.

В случае с человеком, который желает приобрести новою квартиру в новостройке, членство в кооперативе может быть привлекательным вариантом.

Ведь в таком случае застройщику приходится соблюдать законы, но и считаться с мнением членов ЖСК.

Но в тот же момент на юридическое лицо ложиться ответственность, в том числе и финансовый аспект — ежемесячные взносы, участие в собрании жильцов дома, выбор местного самоуправления и прочее.

СПРАВКА: Данная форма может быть препятствием, для людей, желавших воспользоваться ипотекой. Далеко не все банки дают кредит на ипотеку для ЖСК.

Но если застройщик состоит в хороших отношениях с банком и имеет положительную репутацию, то это действие вполне возможно.

Хочется отметить также бесспорные минусы, связанные с членством в ЖСК. А именно:

Человек может рисковать, так как главная цель образования организации — это постройка дома по каким-либо причинам невозможно или не будет в скором времени осуществлена.
Увеличение цен на строительство многоквартирного дома.
Если по одной из причин сроки постройки недвижимости, прошли по вине кооператива, то ответственность перед своими же гражданами он нести не может.
Застройщики или инвесторы не несут никаких гарантий перед собственниками жилья.
Ежегодный контроль над финансовой и технической работой ЖСК осуществляет только избирательная ревизионная комиссия, которую избирают члены компании. Официальный государственный орган в случае с кооперативами отсутствует.

Риски, которые приведены в пример выше непосредственно сказываются на правах человека, особенно если кооператив в некотором роде связан с инвестиционными или же строительными фирмами, которые участвуют в строительстве конкретного дома. В таком случае отрицательные риски возрастают в несколько раз.

Теперь, давайте поговорим о взаимосвязи между ипотекой, ЖСК.

Ипотека и ЖСК

Выше было упомянуто, что банки не всегда готовы пойти на уступки и дать ипотеку в ЖСК, однако, есть и положительные стороны участия в ЖСК при ипотеке и покупке квартиры:

Документальное оформление. При участии в ЖСК, между юридическим лицом и кооперативом, заключается договор, по которому при вступлении в организацию, гражданин обязан выплачивать ежемесячный взнос ( на профессиональном языке этот взнос называется паевым взносом).
Члены кооператива имеют полноправное право узнать любую информацию о купли-продажи квартир в доме, что, опять — таки, исключает собой риски двойных продаж.
На собрании члены ЖСК могут в любой момент вынести вердикт поменять застройщика.

К вашему сведению предлагаем прочитать о рисках ЖСК и ЖНК. Также предлагаем вам дополнительную информацию о:

выходе из кооператива;
регистрации;
деятельности;
членстве;
оплате паев;
и общем собрании собственников.

Приобретение жил-площади: пошаговая инструкция

Для того, что бы упорядочить знания о жилищно-строительных кооперативах, нужно конкретно ответить на вопрос: «Как же осуществить процесс покупки квартиры через ЖСК?». Для ответа потребуется составить инструкцию.

Итак, как уже стало ясно из всего вышенаписанного, основной принцип работы ЖСК заключается в как можно большем количестве желающих вступить в кооператив.

Исходя из этого, можно с уверенностью утверждать порядок действий, которые необходимо будет осуществить для покупки квартиры по ЖСК:

Для начала, разумеется, как уже было сказано, необходимо вступить в кооператив.
Затем нужно накопить определенный минимум финансовых средств (обычно это половина стоимости жилья).
Разрешение на выбор недвижимости.
Покупка квартиры.
Прописка в квартире.
Уплата оставшейся суммы долга.

Если же человек желает, что бы купленная квартира оформлялась лично на него, то ему обязательно следует спросить у организаторов сумму членского взноса в таком случае. Потому что данная выплата может сильно увеличиться по сравнению с тем, если квартира была бы оформлена на ЖСК.

СПРАВКА: при помощи кооператива можно купить не только квартиру, но и машину, частный дом, земельный участок, офисную недвижимость.

Перечень необходимых документов

При покупке квартиры в ЖСК обязательно нужно знать перечень самых необходимых документов, которые нужны для проведения сделки купли-продажи. Вот некоторые из них:

Справка от конкретного кооператива, в которой указано, что собственник жилья выплатил все взносы.
Выписка из домовой книги (копия, а не оригинал).
Документы, устанавливающие личность владельца квартиры (паспорт, водительские права и прочее).
Свидетельство, удостоверяющее государственную регистрацию права.
Кадастровый и технический паспорта.

Сроки и стоимость

Исходя из данных, которые можно прочесть в Интернете или же спросить у юристов, можно точно сказать, что покупка квартиры в ЖСК — это самый опасный вариант. Нет, конечно, в нем есть свои плюсы, но кооперативы являются самым излюбленным местом наживы у недобросовестных застройщиков. Абсолютно любой человек, который соглашается на членство в кооперативе, рискует очень сильно.

Что же касается стоимости жилья в случае с ЖСК понять это очень трудно: согласно законам, если стоимость квартиры прописана в договоре, то застройщик имеет полное право в одностороннем порядке ее изменить как ему угодно. Законодательство РФ, в таком случае, находится на стороне застройщика.

Сроки сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию и последующая его регистрация также могут быть неизвестны. Застройщик, опять-таки, может переносить и продлевать дату строительства столько, сколько его душе угодно. Людям, которые приобрели определенное жилье в постройке, остается только лишь ждать.

Риски покупки квартиры в ЖСК представлены в этом видео:

При смене жилья всегда возникает вопрос: «Какие органы могут помочь в случае сделки купли-продажи?». Вот некоторый перечень:

Домоуправление.
Инспекция Федеральной Налоговой Службы.
Единый информационный расчетный центр (ЕИРЦ).
Бюро технической инвентаризации (БТИ).
Органы опеки и попечительства.
Общественная жилищная комиссия при муниципальном округе.
Органы внутренних дел.
Управление Федеральной регистрационной службы.

Для подведения итогов, хотелось бы повторить, что поиск и последующая покупка жилья при связи с кооперативами — не самая лучшая перспектива.

В истории было масса случаев, когда люди слишком понадеялись на компанию и на доброжелательных, на первый взгляд, застройщиков. Затем они теряли свое имущество, заработанные деньги, долгожданную квартиру и оставались ни с чем.

Поэтому перед тем, как начинать поиски вожделенного жилья, стоит спросить совета у квалифицированного юриста и нотариуса.

Полезное видео

Договор участия в долевом строительстве или договор вступления в жилищно-строительный кооператив? Сравнение на видео:

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Ипотека на ЖСК: все обречены

Источник фотографии

Закон об обязательном страховании рисков дольщиков может привести к массовому переходу застройщиков с работы по ДДУ на схему ЖСК. Между тем в случае ухудшения общеэкономической ситуации в стране риски заемщиков ипотеки на ЖСК заметно возрастут.

За последние несколько лет ипотека на ЖСК стала обычным делом. Однако по некоторым новостройкам риски для заемщиков остаются повышенными.

Зигзаг удачи

Большинство выводимых сегодня на рынок новостроек еще не попадает под действие ФЗ-294 о страховании рисков дольщиков.

Напомним, согласно вступившему в силу с 1 января 2014 года закону, работающие по схеме ДДУ застройщики должны давать дополнительные гарантии по своим обязательствам перед дольщиками. Сделать это строители могут одним из трех способов: получить поручительство банка, заключить договор с коммерческой страховой компанией или вступить в Общество взаимного страхования.

Однако, как поясняет руководитель отдела ипотечного кредитования банка «Санкт-Петербург» Дмитрий Алексеев, сейчас на процедуру аккредитации новостроек банками поступают пакеты документов, преимущественно собранные до 1 января. По данным БН, пока свою ответственность застраховали лишь четыре петербургских застройщика.

В общем, банкиры еще не принимают в расчет законодательные нововведения. «В будущем, конечно же, будем требовать с застройщиков исполнение закона», – констатирует Дмитрий Алексеев.

Проще говоря, застройщикам не уйти от лишних расходов, если они продолжат работу по схеме ДДУ. А это, в свою очередь, увеличит конечную стоимость жилья на первичке.
Соответственно, по словам руководителя правового департамента О2 Development Надежды Хвощевской, многие строительные компании, до нынешнего момента работавшие по ДДУ, подумывают о переходе на схему ЖСК.

А ведь и без этого сегодня доля жилищно-строительных кооперативов на первичном рынке недвижимости Петербурга составляет около 30%. И ряд ведущих застройщиков уже строят исключительно дома для пайщиков. «По большей части компании, предлагающие купить жилые метры по ЖСК, работают в низкоценовом сегменте, но часть игроков принципиально строит дома по схеме ЖСК, даже в сегментах “бизнес” и “комфорт”», – отмечает руководитель Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости» Марина Чижкова.

Таким образом, уже сейчас зачастую у клиентов практически не остается выбора: им приходится соглашаться стать членами кооператива. А в будущем возможность выбора сузится еще заметнее.

А нам все равно?

Пару лет назад перспектива взять жилищный кредит на квартиру в ЖСК вызывала у петербуржцев определенные опасения. Кроме того, кредитовали приобретение квартир в кооперативах далеко не все банки.

Сегодня ситуация в корне изменилась. Такое кредитование включили в продуктовую линейку почти все ведущие игроки ипотечного рынка.

Обычно жилищный кредит выдается под поручительство застройщика. Но возможен и вариант с договором залога имущественных прав. В частности, поясняет начальник отдела маркетинга «Санкт-Петербургского центра доступного жилья» Юрий Варламов, его компания «выдает кредиты на данные объекты по программе «Залог имеющегося жилья».

«Потенциальные петербургские заемщики все реже обращают внимание, по какой из схем строится объект, в котором они присмотрели квартиру, – говорит заместитель председателя Северо-Западного банка Сбербанка Марина Чубрина. – Главное, лишь бы новостройка прошла банковскую аккредитацию».

Более того, специалист отмечает, что при покупке квартиры в строящемся доме пайщики предпочитают совершать сделки на ранних стадиях строительства. Иначе говоря, повышенные риски получателей кредитов не отпугивают.

То есть, можно констатировать, что благодаря ведущим строительным компаниям доверие горожан к схеме ЖСК за последние годы значительно возросло.

«Если говорить о крупнейших застройщиках города, никакого значения не имеет, по какой схеме они работают: по ДДУ или ЖСК, – поясняет Дмитрий Алексеев. – Данные компании относятся к игрокам такого уровня, что их крах означал бы крах всего регионального рынка недвижимости. А в этом случае ни для банков, ни для ипотечных заемщиков не будет играть никакой роли схема, по которой работали застройщики».

Впрочем, эксперт признает, что при покупке квартир у некрупных строительных компаний дополнительные риски у заемщиков появляются.

Только спокойствие?

Главные риски приобретения в кредит кооперативного жилья связаны с особенностью самой схемы (см. справку).

Впрочем, и ДДУ не гарантирует дольщику беспроблемного вселения в новую квартиру. Иначе бы не появился ФЗ-294.

Например, не секрет, что зачастую в ДДУ застройщиком значится вовсе не то юридическое лицо, под брендом которого продается объект. И в случае банкротства застройщика предъявлять претензии окажется некому. «Дольщики остаются незащищенными», – резюмирует в интервью БН председатель Комитета по жилищной политике и строительству Санкт-Петербургского отделения «Деловой России» Павел Созинов.

Другое дело, что последние несколько лет петербургский рынок не знал потрясений. В свете же ухудшающейся общеэкономической обстановки угрозы дефолтов растут. В частности, рассуждает директор компании «Магистрат-Дон» Павел Корчуганов, продолжающиеся отзывы лицензий Центробанком у проблемных банков в конце концов могут привести к банкротствам некоторых застройщиков.

Ведь, как напомнил эксперт, при серьезном ухудшении общеэкономической ситуации строительному бизнесу банки практически перестают выдавать кредиты. И достраивать объекты становится не на что.

Между тем застройщики, предлагающие сделки по схеме ЖСК, имеют больше возможностей решить свои финансовые проблемы за счет пайщиков.

Справка
Основные риски ЖСК
1. Стоимость самого пая, соответствующего приобретаемой квартире, определена, но есть дополнительные платежи: вступительный взнос, членские, целевые и иные взносы. Данные взносы не подлежат возврату даже в случае выхода члена из ЖСК. Кто знает, сколько будет этих взносов? Как сильно изменятся цены на материалы и, соответственно, размер взносов?

2. Нет государственной регистрации в Росреестре договоров паенакопления. Вы уверены, что на эту квартиру нет еще одного пайщика?

3. При приобретении квартиры по схеме ЖСК вероятность остаться без квартиры или с квартирой ненадлежащего качества оказывается выше. ЖСК не обязан устранять дефекты (цена вопроса переделки существенных недостатков).

4. Решение о заселении в квартиру пайщика принимается на общем собрании членов ЖСК. Это значит, что если покупатель выплатил пай полностью, свою квартиру он все равно может не получить, если заселение по каким-то причинам не одобрило общее собрание.

Источник: директор компании «Магистрат-Дон» Павел Корчуганов

Где взять кредит на квартиру — в ипотечном банке, ЖНК или ЖСК?

Приобрести квартиру в готовом доме за свои деньги — задача на сегодняшний день для большинства москвичей невыполнимая. Поэтому все решают проблему по-своему: совершают альтернативные сделки, принимают участие в городских программах, берут ипотечные кредиты. Но что делать людям, если у них нет ни жилья для обмена, ни шансов попасть в социальную программу, ни возможности получить заем в банке?

Для них существуют жилищно-накопительные, жилищно-строительные кооперативы, а также стройсберкассы. Что представляют собой эти схемы и в чем заключаются особенности каждой из них?

Первая мысль, которая приходит в голову человеку, у которого не хватает денег, чтобы приобрести жилье самостоятельно, — воспользоваться кредитом. Но при ближайшем рассмотрении ипотечные программы банков не кажутся столь привлекательными, как их расписывают рекламные буклеты. Да и не всякий потенциальный заемщик по уровню доходов, роду занятий и другим параметрам устроит банк. Поэтому вопреки оптимистичным прогнозам число ипотечных сделок до сих пор составляет ничтожный процент общего количества сделок на рынке недвижимости. Но есть ли у покупателя альтернатива? Оказывается, есть. Вариантов даже несколько.

Строим сами

Еще с прошлого века для желающих приобрести жилье работают жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). Они представляют собой добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц для возведения многоквартирного дома и управления жилыми и нежилыми помещениями в нем.

«Правда, новый Жилищный кодекс ограничил возможности ЖСК строительством и последующей эксплуатацией одного многоквартирного жилого дома», — замечает член рабочей группы фракции «Единая Россия» в Госдуме по разработке и реализации проекта «Свой дом», доктор юридических наук, академик Международной академии ипотеки и недвижимости Алексей Швалев. Фактически ЖСК не кредитует своих членов, а лишь обеспечивает им участие в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Иными словами, ЖСК — в чистом виде строительный кооператив.

Соответственно, в члены такой организации примут лишь тех, кто способен внести паевой взнос. Источником средств для возведения дома может стать, как и в советское время, банковский кредит, полученный кооперативом. В этом случае члены ЖСК получат возможность погашать свой паевой взнос в рассрочку.

Но в отличие от советского времени, по мнению председателя Гильдии народных кооперативов России Александра Дворяшина, у сегодняшних ЖСК нет ни рычагов, ни стимулов для получения кредита. Предоставить надлежащее обеспечение банку кооператив тоже не в состоянии — по причине отсутствия такового.

Перспективы у жилищно-строительных кооперативов, как полагает А. Дворяшин, в условиях рыночной экономики нерадостные. ЖСК может быть востребован, только если каким-либо образом имеет шанс взять кредит в банке.

Сейчас, в силу строгих требований к долевому строительству, возможности кооперативов совпали с потребностями застройщиков и продавцов жилья. Кооператив позволяет легально уходить от долевых отношений, поэтому ЖСК при активной помощи государства вполне способны стать главным заказчиком строительства и прибежищем всех потенциальных инвесторов и покупателей возводимого жилья.

Отличие ЖСК от других схем лежит на поверхности: кооператив не занимается инвестированием, он имеет дело с полностью сформированным объемом финансирования, достаточным для возведения конкретного объекта. Иными словами, все участники ЖСК фактически являются застройщиками и получают жилье по себестоимости.

Основных трудностей, возникающих перед ЖСК, две: получение земельного участка для возведения дома и поиск строительных мощностей. То есть образование кооператива выгодно преимущественно застройщикам в качестве одного из законных способов собрать денежные средства с предполагаемых покупателей. Насколько этот механизм выгоден отдельным покупателям в каждом конкретном случае, остается лишь догадываться.

Как не запутаться в сетевом маркетинге

Жилищно-накопительный кооператив (ЖНК) — еще один способ приобрести квартиру в рассрочку. Эта схема не предполагает внесения покупателем всей суммы сразу. Но в итоге за все приходится платить. Плюсом ЖНК является надежность.

Схема внешне проста: кооператив привлекает денежные средства в общий паевой фонд; за счет собранных денег жилое помещение приобретается в собственность ЖНК и передается в пользование члену кооператива. После полного внесения паевого взноса он получает квартиру в собственность. На деле организационно приобретение жилья с помощью ЖНК чрезвычайно усложнено: закон предусматривает огромное количество искусственных ограничений и препятствий, презумпцию виновности органов управления, малопонятные и сдерживающие рост ЖНК нормативы финансовой устойчивости.

Впрочем, меры по контролю за деятельностью жилищно-накопительных организаций оправданны по причине высокой степени риска таких схем для населения: представьте, что произойдет с жильем члена кооператива, если ЖНК — собственник жилья — разорится до того момента, как человек выплатит за квартиру полную сумму? Тот факт, что недвижимость долго (все время рассрочки по погашению паевого взноса) находится в собственности у кооператива, не прибавляет этой схеме популярности у населения.

Дело еще и в том, что член ЖНК фактически не вправе выплатить долг за приобретенную квартиру раньше установленного срока. В итоге купленная по данной схеме квартира будет в собственности ЖНК строго лимитированное договором время, а покупатель не в силах сократить этот период.

На первый взгляд это не так уж и важно. Но мысль о том, что ЖНК рискует в любой момент стать банкротом, а квартира перейдет неизвестно кому, способна отпугнуть многих потенциальных покупателей.

Обратно к сберкассам

Но все-таки мы идем в ногу со временем. К не очень популярным в народе ЖСК и ЖНК правительство решило добавить строительные сберегательные кассы. Первоначально ССК являлись частными (коммерческими) или общественными (некоммерческими) кассами взаимной помощи, участники которой получают премии в связи с осуществлением жилищных накоплений.

В настоящее время на Западе ССК скорее стали специализированными банками. Но в то время, когда европейские страны находились в похожих на наши экономических условиях, стройсберкассы возникли как небанковские организации, поддерживаемые государством.

«Сегодня в России предлагается создать ССК исключительно в виде специализированных банков, которые вправе осуществлять только банковские операции, связанные с улучшением жилищных условий, — говорит А. Дворяшин. — Это значит, что такие банки смогут существовать и быть привлекательными для населения лишь при солидной государственной поддержке».

Если размер премии составит, допустим, 25—30% накоплений в год без ограничения суммы накоплений (размер премии должен быть ощутимо больше, чем годовая ставка общей инфляции), то ССК станут чрезвычайно популярными, если ниже — вряд ли.

ССК в западном варианте действительно выгоднее банков, поскольку проценты за пользование кредитом в них меньше, чем в универсальных банках. Но в каком виде этот формат сложится у нас, предсказать трудно. Вообще стройсберкасса, как и банки, предоставляет заемщику деньги под проценты на условиях ипотеки. Если ССК получат мощную государственную поддержку, то каждый желающий сможет взять кредит на свой вкус и кошелек: люди с невысокими доходами будут накапливать средства на покупку жилья постепенно в системе ССК, обеспеченные граждане сразу получат дорогой кредит в банке.

Сегодня многие риэлторы видят стройсберкассы как холдинг, который и выдает ссуды, и подбирает жилье, аргументируя это тем, что сегодня на рынке процветает мошенничество, покупателя могут обмануть или продать ему некачественную квартиру. На Западе, кстати, такой практики нет — там ССК только предоставляет финансовые средства. Какие трансформации произойдут c этой схемой у нас, пока непонятно.

На распутье

Итого у сегодняшнего покупателя есть целых четыре схемы покупки квартиры без внесения всей суммы единовременно. Чем эти способы отличаются друг от друга и что выгоднее выбирать в каждом конкретном случае?

Ипотека — пожалуй, самый простой, надежный, комфортный, но вместе с тем и дорогой путь. В процессе оформления кредита гражданин общается исключительно с банком, купленная квартира сразу оформляется на его имя и закладывается кредитору. Далее остается лишь возвращать долг и оговоренные проценты.

Все бы хорошо, но есть два проблемных момента. Первый, как уже отмечалось, — дороговизна. Минимальная ставка составляет сегодня около 10% годовых. Реально же заемщику с учетом всех комиссионных, страховок и прочих накруток надо рассчитывать на 13—15% годовых.

Вторая загвоздка заключается в том, что банки очень неохотно кредитуют покупку квартир в новостройках, а если и предоставляют займы на такую недвижимость, то делают это на не слишком выгодных условиях. Это отсекает граждан от первичного рынка и автоматически поднимает стоимость приобретенного по ипотеке жилья.

Такой правовой формат, как ЖСК, в данный момент практически идеален, но не столько для частного покупателя квартиры, сколько для небольшой строительной компании. Сначала все документы строящегося дома оформляются на ЖСК, а затем квартиры в здании реализуются всем желающим. Теоретически это вполне законно. Правда, точно вычислить целесообразность создания каждого отдельного кооператива и выгоду от работы по такой схеме непросто. Классических же ЖСК сейчас практически нет, поэтому стоит с уверенностью утверждать, что для рядового покупателя данная схема не предназначена.

В случае с ЖНК мы имеем дело с сетевым маркетингом в чистом виде, а на ум сразу приходят ассоциации с пресловутым МММ. С одной стороны, покупателя не просят выплатить все деньги сразу, но с другой — ему ничего и не дают, кроме возможности платить членские взносы, ждать квартиру несколько месяцев и больше и покупать ее только через агентов ЖНК.

Также участник не вправе выплатить долг за квартиру единовременно и получает свидетельство о собственности только после того, как отдаст полную сумму.

Эта схема живет лишь за счет вливания в процесс новых участников. Если их приток прекратится, такой кооператив повторит судьбу «пирамид». Приводить доводы «за» и «против» тут неуместно. Участвовать в подобной игре или нет, каждый соискатель квартиры должен решать для себя сам, поскольку он может как выиграть, так и проиграть. Причем совсем необязательно проигрыш будет заключаться в потере денег или квартиры. Вероятен и исход, при котором жилье гражданин получит, но потраченные нервы, время и суммарные расходы окажутся такими, что легче было бы отложить средства и купить квартиру в возводимом доме.

Сказать что-то определенное о стройсберкассах сейчас затруднительно. Эта программа еще не задействована на территории России. Ясно одно: чтобы она выгодно отличалась от обычного банковского кредита, понадобятся очень веские бонусы (например, индексация вклада в квадратные метры жилья на момент взноса) и сильная государственная поддержка.

Взгляд в будущее

«В целом все эти институты весьма сильно зависят от общего состояния экономики, прежде всего — от роста покупательской способности граждан. Только реальной, а не взятой как «средняя температура по больнице», — замечает А. Дворяшин.

ЖСК не в состоянии ничего сделать без доступных самому кооперативу или его членам кредитов, иначе это окажется всего лишь оптимальным способом избежать долевых отношений при строительстве и продаже квартир для застройщиков и продавцов жилья.

ЖНК эффективно работают только в случае, если государство или предприятие выделяют их членам деньги на приобретение жилья через кооператив, а его члены, чрезвычайно заинтересованные в средствах, просто закрывают глаза на несоблюдение многих непонятных процедур. В противном случае создавать ЖНК нет смысла.

Стройсберкассы смогут существовать только при государственной поддержке. «На наш взгляд, наиболее перспективным в сегодняшней обстановке является работа потребительских ипотечных кооперативов, — говорит А. Швалев. — Поскольку их конструкция и потенциал максимально приближены к экономическим возможностям большинства граждан».

Владимир Мильдзихов

Руководитель направления ипотечного кредитования «МИАН-агентства недвижимости»:

— Механизм работы жилищно-накопительных и жилищно-строительных кооперативов примерно одинаков: граждане на добровольной основе осуществляют взносы, на эти средства строится или приобретается объект. Механизм работы стройсберкасс несколько иной: это банковская схема, которая позволяет накапливать средства на счете для улучшения жилищных условий. Как правило, в этих схемах граждан привлекают низкие процентные ставки. Но инвестирование в жилищные кооперативы сопряжено с большими рисками, а деятельность стройсберкасс пока еще не отрегулирована законодательно.

Поэтому мы рекомендовали бы брать ипотечный кредит, так как предложений (как с первоначальным взносом, так и без) на рынке сегодня предостаточно, а система выдачи подобных кредитов уже отработана.

Антон КРАФТОВ

Ипотечный кредитный кооператив

Понятие «ипотечный кредитный кооператив» и его краткая характеристика

Определение 1

Ипотечный кредитный кооперативов (ИКК) является добровольным объединением граждан с целью дальнейшего приобретения жилья. Стоит обратить внимание, что ИКК являются одним из видов потребительских кооперативов, которые наделены не только функциями приобретения жилья.

Существуют различные точки зрения по дальнейшему развитию деятельности ипотечных кредитных кооперативов. Так, отдельные эксперты высказываются за отсутствие перспектив в работе таких кооперативов, выступая за использование традиционных способов покупки жилья, а именно получением кредита в банке как более надежного способа удовлетворения своих потребностей в жилье. Это объясняется и большими возможностями кредитных организаций при проверке юридической чистоты сделки.

Другие аналитики в области инвестиционных проектов, напротив, считают, что ипотечные кредитные кооперативы наиболее выгодны в отличие от банков, т.к. происходит поиск индивидуального подхода к каждому пайщику. Он показывает, что, таким образом, имеется возможность подыскать более дешевое фондирование, что способствует привлечению большего количества граждан, мелких и средних компаний. К минусам можно отнести, то, что в ИКК не предусматривается страхование сбережений Агентством по страхованию вкладов.

Ничего непонятно?

Попробуй обратиться за помощью к преподавателям

Если говорить о позиции Банка России, то финансовый регулятор разъясняет, что ужесточения надзора и регулирования по отношению к ИКК не предусматривается. Преимущества и недостатки ипотечных кредитных кооперативов можно представить следующим образом на рисунке 1.

Рисунок 1. Преимущества и недостатки ипотечных кредитных кооперативов. Автор24 — интернет-биржа студенческих работ

Порядок функционирования ипотечных кредитных кооперативов

Ипотечные кредитные кооперативы функционируют на основе различных типов кооперативов:

жилищно-накопительные;
жилищно-строительные;
потребительские ипотечные.

Пример 1

Любой из выше перечисленных кооперативов – это объединение населения или мелкого бизнеса, создаваемое для строительства или приобретения жилья. В европейских странах такие кооперативы появились впервые в Великобритании в конце 18 века. В Германии каждый третий немец приобретает жилье, начиная с 20 века, по программе «Bausparkasse».

Форма ипотечного кредитного кооператива была избрана как более удобная в условиях существующего российского и банковского законодательства. ИКК совмещают в себе схемы различных видов накопления и ипотеки. Являясь пайщиком кооператива, гражданин или предприятие малого бизнеса производит накопление денежных средств от 30 до 50 процентов от цены помещения, а на оставшуюся сумму берет в ИКК кредит. Эта задолженность по ссуде возвращается заёмщиком в срок от двух до двадцати лет.

Если первоначальный взнос у пайщика имеется, то он имеет право внести его сразу и в установленном порядке производится подбор нужного жилья.

В ИКК обычно его члены не получают от вложенных денежных средств на покупку жилья процентного дохода, а в дальнейшем на недостающую величину получает кредит под невысокий процент, которую постепенно возвращает, позволяя решить жилищные проблемы новым членам. Схему предоставления кредитов можно увидеть на рисунке 2.

Рисунок 2. Порядок предоставления ипотечных кредитов в ИКК. Автор24 — интернет-биржа студенческих работ

Система ипотечных кредитов в ИКК рассчитана на субъектов, у которых отсутствует возможность получения ссуд в кредитных организациях (высокая стоимость ссуды, либо не способность подтверждения свои доходов). Оформление данного вида кредита в банках является довольно сложной процедурой. Что касается ипотечного кредитного кооператива, то его пайщиком могут стать любые физические или юридические лица, в том числе и нерезиденты. Процентные ставки при погашении ссуд в ИКК обычно значительно ниже (нам 2 – 3 процента).

Немаловажно, и то, что квартиры оформляются в собственность участников кооперативов, и они могут сразу в них прописаться. Также следует отметить, что ИКК – это очень гибкое общество, поэтому существуют различные схемы по приобретению жилищного фонда: с длительными рассрочками платежей, ускоренными и т.д. Все возникающие накладные расходы, которые связанны с оформлением квартир также можно погашать с рассрочкой. Существует возможность и отсрочки платежей при предъявлении пайщиками уважительных причин. На рисунке 3 показаны особенности функционирования ипотечных кредитных кооперативов.

Рисунок 3. Особенности функционирования ипотечных кредитных кооперативов. Автор24 — интернет-биржа студенческих работ

Основные риски потерь при проведении операций ипотечными кредитными кооперативами

Определение 2

Под рисками, возникающими в ипотечных кредитных кооперативах, понимаются присущие в деятельности ИКК возможности (вероятность) понесения данными обществами потерь, возможно и (или) ухудшение ликвидности благодаря наступлению неблагоприятных событий, которые связанны с внутренними факторами (сложность организационной структуры, уровень квалификации служащих, организационные изменения, текучесть кадров и т.д.), либо внешними факторами (изменяющиеся экономические условия деятельности ИКК, применяемые технологии и т.д.).

Основные риски потерь ипотечными кредитными организациями приведены на рисунке 4.

Рисунок 4. Классификация рисков потерь ипотечных кредитных кооперативов. Автор24 — интернет-биржа студенческих работ

Главными рисками потерь в ИКК считаются риски ссудозаёмщика в связи с его неплатежеспособностью. Но минимизировать этот риск возможно по обоюдному согласию между ИКК и пайщиком. Так, на ту величину взноса, которую участник кооператива внес в ИКК, для него приобретается другая, менее комфортабельная квартира, а освобождающееся жильё продаётся. следовательно, денежные средства возвращаются в ИКК. Если же у пайщика и ИКК возникает конфликт, и он категорически отказался оплачивать долг, то, согласно российскому и банковскому законодательству, возникает судебное разбирательство.

Приведённая выше накопительная система не застрахована от роста цен на жильё, поэтому пайщики ИКК могут потратить на накопление первоначального взноса значительно больше времени, чем рассчитывали изначально. Но от этого не может избежать ни одна накопительная схема.

ИКК–это некоммерческое объединение, которое имеет социальную направленность. Его цель – неполучение максимальной прибыли, а улучшение жилищных условий пайщиков. Денежные средства могут быть израсходованы только на приобретение квартир для участников кооператива. Других операций по размещению имеющихся источников ИКК не производится по законодательству.

Если ИКК принимает решение по прекращению своей деятельности, то это возможно только при погашении всех полученных членами общества ссуд и возврата, внесённых пайщиками денежных средств обратно.

Также существует возможность для минимизации рисков потерь застраховать приобретённое жильё, что особенно актуально при приобретении его как на первичном, так и на вторичном рынке.

Вступаем в ЖНК

Купить квартиру через кооператив может только пайщик, поэтому необходимо написать заявление и оплатить вступительный взнос. Размер вступительного взноса установлен уставом ЖНК и обычно составляет 10 000 ₽. После выполнения формальностей вы становитесь полноправным членом кооператива: сведения о вас поступают в Единый государственный реестр юридических лиц, а вы обязуетесь ежемесячно выплачивать установленные паевые и членские взносы.

Претендовать на квартиру может пайщик, имеющий на паевом счете кооператива 50% от стоимости жилья. В качестве пая можно внести сертификат на материнский капитал или жилищную субсидию.

Можно внести эти средства целиком при вступлении в ЖНК или накопить — регулярно вносить деньги в паевой фонд, пока не наберется необходимая сумма. Второй вариант невыгодный, так как помимо паевого взноса придется платить еще членские взносы по 1000 ₽ в месяц. При этом прироста накоплений, как на депозите, не будет.

Когда вы накопили необходимые 50% от стоимости квартиры, ЖНК покупает квартиру, доплачивая за вас недостающую сумму из общего паевого фонда. У вас образуется долг перед кооперативом, который вы возвращаете в установленный кооперативом срок — максимум 10 лет.

Важно: кооператив оформляет право собственности на себя и передает квартиру в пользование пайщику и членам его семьи. Вы сразу можете въехать в квартиру или сдать ее в аренду, но продать, заложить или обменять сможете только после выкупа квартиры у ЖНК.

Плюсы

Минимальный пакет документов — достаточно одного паспорта. Никаких дополнительных документов ни при вступлении в кооператив, ни при вселении в квартиру от вас не потребуют.

Не нужно подтверждать стаж работы и размер заработной платы.

Не требуется залог, поручительство, обязательное страхование жизни или жилья.

Нет ограничений на регистрацию детей в приобретаемой квартире.

Пай можно продать, подарить, передать по наследству или вывести из фонда ЖНК.

На паевые взносы не распространяется взыскание, не накладывается обременение. Если у вас есть долги, судебные приставы не имеют права наложить арест на квартиру, так как она фактически является собственностью кооператива.

Паевой фонд ЖНК имеет целевое назначение — деньги со счета могут сниматься только на приобретение жилья. На официальном сайте вы следите за отчетностью кооператива.

Рустам Шафигуллин, заместитель директора по развитию, ЖНК «Жилищные возможности»

«Каждый кооператив обязан размещать на своем сайте годовые отчеты. Отрицательный баланс в отчете показывает, что кооператив не расплатился по договорам продажи квартир и у него образовалась задолженность.

Также в свободном доступе кооператив размещает ежегодные заключения независимого аудитора о финансовом состоянии ЖНК».

Минусы

Жилищный кооператив накладывает ограничения при выборе жилья: максимальная стоимость квартиры, конкретный застройщик, микрорайон.

Большой первоначальный взнос — от 50% стоимости жилья.

Квартира остается собственностью ЖНК, пока не выплачена вся сумма.

Право собственности регистрируется на ЖНК (юридическое лицо), поэтому госпошлина составляет 22 000 ₽ — вместо 2000 ₽ для физических лиц.

Необходимо сделать вступительный взнос — 10 000 ₽ — и ежемесячно оплачивать членские взносы в размере 1000 ₽.

Размер минимального ежемесячного платежа растет вместе с ценой на рынке недвижимости.

Оформляем ипотеку

На мой взгляд, ипотека по многим параметрам удобнее кредита от ЖНК. Но важно соблюсти правильный порядок действий: если внесете продавцу задаток, чтобы забронировать квартиру, а банк отклонит заявку, деньги вы потеряете.

Минимальный платеж по ипотеке зависит не от колебаний стоимости, а от ставки и срока кредитования. Чтобы рассчитать его, воспользуйтесь онлайн-калькулятором.

Допустим, выбранная квартира стоит 2 800 000 ₽, первоначальный взнос составляет 840 000 ₽ (30%), срок кредитования — 15 лет, предполагаемая ставка — 9,9% годовых.

Тогда ежемесячный платеж — 20 942 ₽. По условиям банка платеж не должен превышать 40% месячного дохода семьи. Значит, заработок у супругов должен быть более 52 355 ₽. Если можете подтвердить такой доход, отправляйте заявку на кредит.

Если доход не дотягивает до нужной цифры, придется либо увеличить размер первоначального взноса, либо взять ипотеку на больший срок, либо подыскать жилье подешевле.

Если ваши желания совпадают с возможностями, вы относите пакет документов в офис банка и ждете его решения. После одобрения у вас есть три месяца, чтобы подыскать квартиру, выполнить ее оценку и заключить сделку.

Не торопитесь с выбором банка. Помимо базовой ставки узнайте об ипотечных акциях или особых условиях по кредиту. Если вы соответствуете требованиям банка и предоставляете необходимые документы, можно существенно снизить выплаты.

Например, банки Казани предлагают ипотеку от 10,5%, а Ак Барс Банк выводит на рынок продукт со ставкой от 9,2%. При долге 1 500 000 ₽ и сроком ипотеки 20 лет разница в 1,3% сэкономит вам более 300 000 ₽.

Плюсы

Небольшой первоначальный взнос — от 10%.

Жилье оформляется в вашу собственность.

Несмотря на инфляцию и колебания цен, минимальный платеж остается на прежнем уровне. Скорее всего, через несколько лет его бремя будет менее заметным.

Действуют льготные ипотечные программы, регулярно проходят акции с пониженными ставками.

Минимальные ограничения по выбору жилья.

Право на налоговый вычет.

Минусы

Высокая переплата по кредиту.

Штрафы и пени за просроченные платежи.

Квартира остается в залоге у банка до полной выплаты ипотеки.

Банк может ограничить регистрацию детей в ипотечной квартире.

Высокие требования к заемщику: минимальный стаж на последнем месте работы, возраст, уровень дохода, кредитная история заемщика, гражданство, место регистрации.

Что выбрать

Квартиру для дочери я купила через кооператив, потому что мне хватало денег на первоначальный взнос и размер минимального платежа ниже ипотечного. Но я обнаружила три больших минуса ЖНК:

На рынке много кооперативов-однодневок. Чтобы не отдать деньги мошенникам, придется тщательно изучить много документов.
Большой первоначальный взнос и маленький срок займа. Услугами кооператива могут воспользоваться семьи, у которых на покупку жилья не хватает совсем немного.
Зависимость от цен на рынке недвижимости. Можно спрогнозировать размер платежа через год, но как он вырастет за 5–10 лет, сказать невозможно.

С ипотекой ситуация иная:

Приобрести квартиру можно, не имея накоплений.
Фиксированный минимальный платеж позволяет планировать семейный бюджет. С учетом инфляции бремя ежемесячных взносов, скорее всего, будет снижаться.

Взять ипотеку в Ак Барс банке

Жилищный кооператив или ипотека: плюсы и минусы

70% Россиян хотят улучшить жилищные условия. Но, к сожалению, не все граждане обладают достаточной суммой для покупки нового жилья. Тогда встает дилемма, в какую организацию обратиться? Жилищный кооператив или ипотека: плюсы и минусы обоих вариантов. Ипотечное жилье доступно не всем. Нужны деньги на первоначальный взнос. Альтернатива — жилищные накопительные кооперативы. К этому варианту прибегают, если нет больших накоплений. Оба способа приобретения квартиры отличаются друг от друга.

Как купить квартиру через жилищный кооператив?

Для начала нужно стать членом этой добровольной структуры. Коллективная деятельность имеет одну направленность — получение жилья. В организации действует устав. В нем отражены все договорные моменты.

Внимание!!! Чтобы вступить в жилищные кооперативы в России, вам должно исполниться 16 лет.

Получить право собственности на жилплощадь можно только после погашения взносов. Деятельность кооператива прописана в Жилищном кодексе (11 глава). Члены сообщества могут реконструировать, приобретать и содержать многоквартирный объект. Отсюда выходит формула. Участвовать в проекте может не менее 5 граждан. Максимальный состав объединения не должен превышать количество квартир в жилом доме. Некоторая категория граждан имеет первостепенное право зачисления в кооператив:

малоимущие слои населения;
лица, признанные нуждающимися в жилплощади.

Как вступить в кооператив?

Вы подаете заявление, которое рассматривается в течение месяца;
оплачиваете вступительный взнос;
оформляется протокол, где указывается порядок внесения добровольных отчислений.

Правила оформления квартиры в собственность

Право регистрируется в реестре;
сдается документ, где указано, что вы оплатили все взносы;
к списку подаваемых документов относится устав;
конечная информация отражается в протоколе.

Жилищный кооператив или ипотека?

Оценим риски участия в программе кооператива:

Ответственность за дом, реконструкцию и содержание ложится на плечи объединения. Например, неверный расчет может привести к тому, что паевых взносов окажется недостаточно для возведения объекта. Итог — потребуются дополнительные средства, а значит, членские взносы.
Несвоевременное внесение взносов. Соответственно, затянутся сроки строительства. Сомнительная альтернатива ипотеке. Так же это отразится на ситуации с подрядчиками. Это дополнительные растраты.
Массовый выход участников из кооператива. Организаторам придется возвращать средства. А это урезает финансовую возможность для дальнейшего строительства. Жилье придется долго ждать, пока кооператив не пополнится новыми лицами.

Жилищный кооператив альтернатива ипотеке, вы пользуетесь жильем, уплачивая взносы.

Покупка квартиры через жилищный кооператив или ипотеку.

Сравним плюсы и минусы.

Годовой процент ниже в кооперативе. Если брать средние данные, то от 1 до 4%. В банке показатель стоит на отметке в 11 — 13 % годовых.
Ипотечный займ включает большой список документации. Вы должны предоставить справки о заработной плате, составе семьи. У вас должна быть прописка в городе, поручители, бумаги на другую недвижимость. В кооперативе вы показываете паспорт и трудовую.
Взнос в кооператив исчисляется 3 — 6%. Но помимо этого вы платите паевой (2 — 3% от суммы кредита) и членский взнос. В случае с ипотекой проводится единовременный платеж — 20 — 30% от стоимости жилья. Периодичность выплат устанавливает в банк. В кооперативе вопрос обсуждается на собрании ЖК.
Покупатель не может въехать в жилье, не выплатив взносов на 50% от стоимости квартиры. В варианте с ипотекой это можно сделать сразу после завершения сделки. Квартира тут же переходит в собственность. В кооперативе придется подождать, пока вы не выплатите полную стоимость.
Оплата и в том, и в другом случае проводится ежемесячными отчислениями в кредитную организацию.

Вывод: Граждане идут в кооперативы за низкими процентами и удобными программами кредитования. Вы согласовываете сумму взноса и график погашения, исходя из возможностей. В этом варианте ниже первоначальный платеж и нет огромного портфеля документов. Первый взнос, кстати, тоже можно оплатить материнским капиталом, использовать субсидии.

Что говорят отзывы о жилищных накопительных кооперативах?

Мнения расходятся, так как покупатели, заключающие договора участия в долевом строительстве жилья по ФЗ — 214-ФЗ в приоритете, что касается судебных исков. Даже если расторгнуть сделку и обратиться в вышестоящую инстанцию, не факт, что вернут деньги. Потому что в фонде кооператива их нет. Не действует закон о защите прав потребителей, если объекты строятся жилищным накопительным кооперативом по 215-ФЗ. Договор с кооперативом не фигурирует в Российском госреестре, то есть не регистрируется в Росреестре, следовательно, мошенничество и двойные продажи имеют место. Люди жалуются на небольшой выбор квартир, что к концу строительства остаются неприглядные варианты.

Краткий список плюсов приобретения квартиры через жилищный накопительный кооператив

Не нужна справка 2НДФЛ и положительная кредитная история. В случае с ипотекой — это необходимо;
Сумма взноса колеблется от 10 до 20 тысяч;
Низкие проценты больше похожие на рассрочку через жилищный кооператив;
Сумма расходов не превалирует над порогом в 50%.

Краткий список минусов

Если вы внесете 50%, нужно ждать несколько лет. Это прописано в договоре. Взяв ипотечный кредит, вы заезжаете сразу в новую квартиру;
просрочка взносов карается штрафами и риском исключения из структуры;
ежегодные взносы не возвращаются, если ЖНК ликвидируют или вы его самостоятельно покинете;
продолжая пункт выше… кооператив может обанкротиться;
договора не имеют государственной регистрации;
если вышли досрочно из кооператива, заплатите неустойку;
жилплощадь принадлежит ЖНК до погашения последнего взноса;
отстоять права в суде — проблематично.

Надеемся, в статье вы нашли ответы на все вопросы о жилищных кооперативах в России. Они альтернатива ипотеке или нет?

Оцените автора

В советские времена существовали жилищно-строительные кооперативы, и они тогда были достаточно надежными. Куда они подевались?

Марина. Балашиха.

Основных способов приобретения квартир «взаймы» сейчас два: ипотека и… вступление в жилищный кооператив. Последние нынче встречаются аж сразу нескольких разновидностей: жилищно-накопительные (ЖНК), жилищно-строительные (ЖСК), потребительские ипотечные (ПИК).

Также сейчас готовы идти на рассрочку многие компании-застройщики, предлагающие участие в долевом строительстве. Но из покупателей связываться с «долевкой» нынче готовы немногие.

У кооперативов действительно есть свои преимущества перед ипотекой.

Вступить просто: достаточно паспорта, не требуются страховки, за которые приходится выкладывать немалые суммы ипотечным заемщикам, не требуется поручительства и справок о зарплате.

Плата за рассрочку несравненно ниже, чем при ипотеке. По подсчетам, в результате выплаты процентной ставки по кредиту заемщик отдает за квартиру минимум на 70 — 80% больше ее покупной цены. В жилищных кооперативах аналог процентной ставки — ежемесячные членские взносы. Их размер зависит от длительности рассрочки: чем дольше, тем выше взнос — от 5 до 7%, при кратковременной рассрочке от 1 — 3% в год.

Если при ипотеке первоначальный взнос может составлять 20 — 30%, то для получения квартиры в кооперативе требуется меньшая сумма. Ее размер зависит от программ, предлагаемых конкретным кооперативом, и может составлять от 10% стоимости жилья.

НО! До полной выплаты пая (т. е. стоимости квартиры с учетом рассрочки, предоставленной кооперативом) собственником жилья остается ваш ЖСК или ЖНК. Если кооператив окажется банкротом, то пайщики рискуют потерять квартиры, получив взамен лишь некоторые денежные компенсации. Так что нужно выбирать кооператив с максимальными гарантиями надежности.

Основное отличие ЖНК — принцип накопления: пайщики постоянно выплачивают взносы, а квартиры получают по мере того, как за счет пополнения «общей кассы» остальными членами кооператива набирается сумма, необходимая для приобретения жилья. Приходится ждать в очереди, оказываясь в зависимости от вступления новых пайщиков и внесения ими взносов. С учетом нынешней нестабильности опасность «недобора» членов ЖНК очень велика. Да и вообще отличить «накопительную» схему от пирамиды зачастую проблематично.

ЖСК, как и в советские времена, создается для строительства конкретного дома. Обычно члены кооператива имеют больше возможностей отслеживать и контролировать процесс строительства по сравнению с «коллегами», вложившимися в традиционную «долевку».

В ЖСК члены кооператива либо полностью сами оплачивают строительство дома, либо кооператив берет часть необходимых средств в банке. При этом, опять же как и в советские времена, после сдачи дома пайщик может заселиться в квартиру и пользоваться рассрочкой по выплате ее стоимости длительное время — в некоторых кооперативах этот период определяется как «сколь угодно долго».

НА ЗАМЕТКУ

Выбирая кооператив, специалисты советуют обращать внимание на то, как долго существует компания-застройщик, с которой работает ЖСК, а также выяснять судьбу прежних объектов строительства.

Ипотека или жилищный кооператив: как заполучить квартиру без лишних трат

В условиях ограниченного бюджета у рядового россиянина остается не так много вариантов для приобретения своих «квадратов»: взять ипотеку — благо что банки предлагают самые разные варианты, или вступить в жилищный кооператив (ЖК). Последний для многих остается экзотикой, и разбираться в этом финансовом механизме они не спешат. Newslab сравнил условия ЖК и ипотеки и узнал мнение красноярца, который уже приобрел жилье, вложив свои средства в кооператив, сообщает newslab.ru.

Схема работы жилищного кооператива на первый взгляд похожа на систему ипотечного кредитования: желающий получить квадратные метры вносит минимальный первоначальный взнос и берет на себя обязательство вносить фиксированные ежемесячные паевые взносы. Читай, полный аналог платежей по ипотеке. Однако есть и существенные различия.

Процентная ставка

Процентная ставка на ипотеку у банков составляет в среднем 10-15 %, а переплата — в зависимости от срока кредитования, может составить 80-300 %, в то время как жилищный кооператив предлагает условия с нулевой рассрочкой.

«Жилищный кооператив — это некоммерческая организация, а не кредитная, перед ним не стоит цель получить доход и прибыль. Его единственная уставная цель — улучшение жилищных условий пайщиков, поэтому никаких процентов с предоставленных кооперативом денег ЖК не взимает.

Единственные траты пайщика — это расходы, связанные с самой процедурой приобретения квартиры (юридическая экспертиза, госпошлина, услуги нотариуса) и целевые взносы, необходимые для содержания самой организации: маркетинговые расходы, зарплата штатных сотрудников, аренда офиса, и т. п. Переплата даже с учетом всех этих взносов для пайщика составит от 3 до 30 % от стоимости объекта», — поясняет консультант и пайщик жилищного кооператива «Бест Вей» Илья Кудряшов.

Первоначальный взнос

Если брать ипотеку, то первоначальный взнос чаще всего составляет 10-20 % от общей стоимости объекта недвижимости. ЖК предлагает несколько вариантов.

Жилищный кооператив — это своего рода «общий котел», в который вкладывают свои средства пайщики. На эти деньги приобретается жилье для участников кооператива. Для приобретения квартиры через ЖК необходимо иметь своих средств 35 % от стоимости квартиры — это минимальный первоначальный взнос. Недостающие 65% кооператив для пайщика добавит из своего паевого фонда и приобретет для него квартиру.

«Для тех, кто не имеет сразу всей суммы первоначального взноса, можно эту сумму со временем сформировать, аккумулируя деньги на своем паевом счете в кооперативе, но ежемесячный паевой взнос должен быть не менее 10 тыс. рублей. Когда первоначальный взнос будет сформирован, и очередь на приобретение квартиры подойдет, ЖК приобретет квартиру пайщику, которую он сам выберет. И в течение 10 лет пайщик будет ежемесячно возвращать кооперативу предоставленные ему средства без процентов».

Срок кредитования

Выплаты по ипотеке могут растянуться на долгие годы, особенно, если заемщик ограничен в средствах, необходимых для ежемесячных платежей. Чаще всего ипотечные кредиты имеют срок от 15 до 25 лет. И в случае изменения финансовой конъюнктуры в стране, банки могут изменить стоимость обслуживания, как самого кредита, так и его условия. Но и в квартиру можно будет заселиться уже через пару месяцев.

В случае с ЖК квартиру пайщик получит не сразу, а только после того, как подойдет его очередь, которая сейчас всего 6 месяцев. Но стоимость квартиры будет зафиксирована, и платежи пайщика не изменятся. А, если пайщик рассчитается с кооперативом не за 10 лет, а быстрее, то у него уменьшится общая переплата, и появится возможность приобрести вторую квартиру через ЖК на льготных условиях — будут в два раза меньше вступительный и членские взносы.

«Кооператив не привлекает деньги со стороны. В его распоряжении только деньги его пайщиков, поэтому естественным образом возникает очередь из пайщиков. Как только на счету кооператива накапливается сумма, необходимая для приобретения одной квартиры, она тут же приобретается для пайщика. Благодаря тому, что на счете ЖК не хранятся большие суммы денег (лишь средства, необходимые для покупки очередного объекта), инфляция не влияет на эти накопления. Когда в 2015 году я стал пайщиком, своей очереди мне пришлось ждать полтора года. Сейчас пайщиков гораздо больше, соответственно, и квартиры приобретаются намного быстрее. Средний срок ожидания сократился до 6 месяцев», — рассказывает Илья Кудряшов.

Переплата

Основная выгода приобретения квартиры через ЖК — в переплате, которая в разы меньше в сравнении с ипотекой.

Для примера сравним переплату по ЖК и ипотеке при общих условиях: стоимость квартиры 5 000 000 руб, первоначальный взнос 35 % = 1 750 000 руб, срок погашения задолженности 10 лет.

В случае с ипотекой при ставке 12 % переплата составит 2 345 300 руб (46,9 %), ежемесячный платеж — 46 600 руб. Плюс налог на недвижимость и страхование жизни заемщика и самой квартиры.

В ЖК вся переплата составит 510 000 руб (10,2 %), а ежемесячный платеж — 29 100 руб.

Разница по переплате в этом случае составит 1 835 300 руб.

«Стоит ли подождать в очереди полгода, но сэкономить для себя, детей, семьи 1,8 млн. руб? Потратить их на отпуск на море, на хороший ремонт, на образование детей, на еще одну квартиру или для инвестирования в старость?».

Возврат средств

В случае с ипотекой в договоре жилищного займа обычно есть пункт, согласно которому заемщик не может в одностороннем порядке расторгнуть кредитное соглашение. То есть необходимо согласие банка, после чего он может продать ипотечную квартиру. А, если возникнут долги по ипотеке, то банк продаст закладную. Но сумма, которая будет выручена на торгах за такую проблемную недвижимость, может быть значительно меньше рыночной стоимости квартиры. В результате заемщик может остаться и без квартиры, и без денег, которые по суду будут взысканы из его официальных доходов.

«Если вы пайщик в ЖК, то в любой момент можете выйти из кооператива. Например, человек уехал за границу, и квартиру в России покупать уже не планирует или не может рассчитываться за приобретенный объект. Он просто пишет заявление и полностью возвращает свои паевые средства. Если же у пайщика случился форс-мажор: потерял работу, тяжело заболел, то в этом случае ему могут быть предоставлены „каникулы“, когда он может временно не платить взносы. Но здесь есть ограничения: не больше 3 раз и не дольше 3 месяцев в течение года».

Необходимые документы

Для получения ипотеки придется собрать внушительную стопу документов, включая и обязательное подтверждение доходов. Рассматривать их банк будет от 3 дней до 2 недель. По итогам всех проверок вам могут отказать в получении кредита, не объясняя причины. При этом услуга рассмотрения документов может быть платная.

В случае с ЖК ваша кредитная история, ваши официальные доходы, гражданство не имеют никакого значения, потому что взаимоотношения пайщиков и ЖК определены Жилищным Кодексом РФ, и объект находится в собственности ЖК, но в обременении со стороны пайщика.

Стоит ли выбирать ипотечный кооператив для покупки квартиры в 2020 году

Помимо долевого участия в строительстве, вторым законным способом приобрести квартиру на этапе возведения является вступление в жилищно-строительный кооператив (ЖСК). Ипотечный кооператив позволяет получить требуемую сумму не в банке под достаточно высокий процент, а у других участников кооператива. Выдача подобных займов разрешена и прописана в российском законодательстве, однако здесь имеются масса нюансов и особенностей. Разберем подробнее, что такое ипотечный кооператив, его достоинства и недостатки, а также целесообразность вступления в него.

Что это такое

Потребительский ипотечный кооператив (ПИК) представляет собой некоммерческую организацию или объединение людей на добровольной основе, имеющих основной целью приобретение жилья. Суть такого кооператива заключается в том, что его участники или пайщики получают квартиру в новостройке или на вторичном рынке жилья, на которую оформляется ипотека. Для вступления в него пайщик предоставляет российский паспорт, оплачивает первоначальный взнос и дает письменное обязательство вносить ежемесячно фиксированную сумму паевых взносов, которые устанавливаются для каждого индивидуально.

Размер минимального первоначального взноса обычно составляет минимум 20% от цены квартиры, однако по желанию будущего собственника им может быть внесена большая сумма. Получаемые от пайщиков деньги кооператив расходует на текущее обслуживание здания и площадей общего пользования (ремонт, содержание, оплату ЖКХ-услуг и т.д.), а также на ведение строительных и отделочных работ в случае с первичным рынком недвижимости.

По истечении определенного периода времени (от 2-х лет) и накоплении минимум 50% от цены жилья участник ПИК получает необходимую сумму на покупку квартиры из общего фонда. Оставшуюся часть он должен будет вернуть в срок не позднее 10-15 лет. Для этого с ПИК заключается договор об ипотеке, где прописываются все условия, права и обязанности сторон. Процентные ставки будут минимальными – обычно они составляют несколько процентов, которые в денежном эквиваленте расходуются на поддержание деятельности кооператива и оплату необходимых расходов.

Как только участник ПИК полностью погасит свой долг перед кооперативом квартира перейдет в его собственность и обременение будет снято.

Особую популярность ПИК имели в 2005-2006 годах. Сейчас же такая форма покупки квартир не так распространена по сравнению с ипотекой.

Плюсы и минусы участия

Прежде чем принять окончательное решение о покупке недвижимости через кооператив следует крайне внимательно изучить законодательство, деятельность конкретного ПИК и ознакомиться с плюсами и минусами данного варианта.

Начнем с достоинств:

Низкая процентная ставка за использование заемных средств по сравнению с ипотечными кредитами (как правило, 2-3% годовых).

Сумма, добавляемая к уже накопленным паевым взносам для покупки квартиры, берется из общего фонда, создаваемого всеми пайщиками. По своей сути – это бесплатные деньги. Однако для покрытия текущих расходов кооператива участник заплатит несколько процентов от стоимости жилья. Но даже в этом случае величина годовой ставки будет существенно ниже среднерыночного значения по ипотеке в российских банках.

Минимальный пакет документов и лояльное отношение к потенциальному заемщику.

Для того, чтобы стать членом ПИК, будущий пайщик должен предоставить только паспорт гражданина России и оплатить требуемый взнос. Никакого подтверждения дохода, занятости и предоставления многочисленных справок и дополнительных документов не потребуется. Также к статусу клиента, его кредитной истории и иным критериям не предъявляются никакие требования, которые имеют место быть в банках.

Свобода в выборе конкретного объекта жилья для покупки.

Если кредитные организации довольно серьезно подходят к оценке и анализу приобретаемо квартиры, проверяются наличие аккредитации у объекта, документы застройщика, то кооператив здесь имеет возможность выбора.

Лояльное отношению к участнику ПИК в случае задержки оплаты очередного взноса.

Штрафные санкции конечно могут применяться, но в любом случае они будут мягче по сравнению с банковскими мерами, которые сразу после образования просрочки применяют максимальный спектр мер по побуждению заемщику внести платеж.

Относительно невысокие затраты, возникающие в процессе оформления ипотечного займа и залога.

Банки после одобрения кредитной заявки обяжут клиента оформить договор комплексного страхования, а на этапе рассмотрения заявления – предоставить профессиональный отчет об оценке недвижимости (в случае со сделкой на вторичном рынке жилья). Все это требует дополнительных затрат со стороны потенциального заемщика. В случае же с кооперативом страховка не всегда обязательна, а оценка и вовсе не потребуется.

Несмотря на перечисленные плюсы, ПИК имеет и существенные минусы. Среди них:

Ограничение срока возврата займа.

Если банки сегодня предоставляют кредиты со сроком погашения до 30 лет, то возврат средств для пайщиков обычно не превышает 10-15 лет.

Увеличение текущих затрат на строительство объекта в процессе накопления и возврата задолженности.

Безусловно, строительство дома не может завершиться за месяц, и иногда этот срок растягивается не на один год. Вполне естественно, что за это время могут подорожать стройматериалы, стоимость работ и оказания услуг. Все это повлечен дополнительные издержки и итоговая цена жилья может серьезно увеличиться. Оплачивать такие расходы должны будут все участники кооператива в соответствии с заключенным договором.

Отсутствие четкого законодательного регулирования деятельности ипотечного кооператива.

Принятый в 2004 году 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» не распространяется на потребительские ипотечные кооперативы, деятельность которых много шире классического ЖСК. Это порождает множество случаев, когда образованные в виде кооперативов объединения утверждают не регулируемый законом Устав, заключают с пайщиками незаконные договоры, то есть занимаются по своей сути незаконной деятельностью. Заключаемые ими договоры имеют крайне выгодный подтекст для руководства кооператива и, наоборот, невыгодный для самих пайщиков. Крайне много сложностей возникает у юристов при попытке доказать правоту участника ПИК.

Затянутость сроков получения квартиры.

Многие новички наивно предполагают, что после внесения первоначального взноса, им выдадут оставшуюся часть в виде займа и дадут квартиру. На практике все намного сложнее. Все зависит от темпов и размеров оплаты взносов остальными участниками, а также от рейтинга пайщика. Срок ожидания может достигать от одного месяцев до нескольких лет.

Сложность выходы из кооператива.

В случае возникновения у пайщика желания или острой необходимости выйти из членства ипотечного кооператива, сделать это быстро не получится. Заключаемый с участниками договор, как правило, предусматривает постепенный возврат внесенных денежных средств, а именно маленькими частями. Практика показывает, что даже небольшие взносы возвращаются годами.

Почему не стоит вступать

Среди грамотных юристов распространенным является мнение, что потребительский ипотечный кооператив — не что иное, как разновидность пирамиды. Взносы одних пайщиков и выдача ссуд другим могут продолжаться до известного момента – когда такая конструкция рухнет. Попросту не останется денег для исполнения обязательств. 215-ФЗ ограничивает максимальное число участников кооператива – их должно быть не больше 15-ти. Но так как данный вид кооператива не попадает под действие этого закона, то численность пайщиков может быть любой.

В целом ПИК предоставляет его организаторам массу возможностей для мошенничества и обмана участников. Доказать что-либо в досудебном или судебном порядке будет очень проблематично, а в некоторых случаях и вовсе невозможно.

Ипотека ЖСК

Некоторые российские банки готовы выдавать ипотечные займы для участников жилищно-строительных кооперативов в качестве альтернативе ДДУ. Однако и к объекту, и к фирме-застройщику предъявляются ужесточенные требования, а именно проводится тщательная юридическая экспертиза по всем направлениям и глубокий анализ результатов деятельности застройщика.

Данный вид ипотеки является высоко-рискованным, поэтому дополнительно, скорее всего, будет затребовано поручительство третьего лица. Стандартная ипотека в банках на паи не оформляется, поэтому существует альтернативная ипотека на ЖСК в следующем формате:

Завуалированный потребительский кредит на срок до 10 лет под ставку 14-15% годовых;
Кредит под залог недвижимости или другого имущества;
Займ от застройщика.

В целом, получение ипотеки для участников жилищных и ипотечных кооперативов сопровождается множеством рисков и потенциальных негативных последствий. Чтобы их избежать, крайне важно заранее изучить всю информацию о данном варианте приобретения жилья, ознакомиться со сведениями о кооперативе, включая оценку репутации и отзывы реальных пайщиков, и ключевыми условиями договора.

Также вам должно быть интересно, узнать про другие альтернативные способы приобретения недвижимости, например, про ипотеку под залог имеющегося жилья.

По всем сложным моментам вам всегда готов подсказать наш ипотечный юрист. Запись на бесплатную консультацию у нас на сайте.

Как приобрести недвижимость в доме по договору с ЖСК?

Если кто-то сомневается в законности существования ЖСК, ему стоит заглянуть в главу 11 Жилищного Кодекса Российской Федерации. Здесь нужно обратить внимание на статью номер 110 и 123.

Современный рынок недвижимости ежегодно пополняется всё новыми схемами продаж жилого имущества, которые предлагают застройщики. В качестве примера можно привести договор вступления в кооператив с присутствием первоначального взноса.

ВАЖНО! Перед тем как решиться на какой-нибудь шаг, стоит иметь в виду, что не все варианты являются полностью законными.

Так что такое договор ЖСК при покупке квартиры? Рассматриваемый договор кооператива не имеет регламентирования в каких-либо государственных органах в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Именно поэтому здесь присутствует довольно значительный риск того, что одно и то же жилье будет продано несколько раз. Плюс ко всему, имеется вероятность очень крупных расходов.

Если гражданин желает получить квартиру в новом, только что построенном доме, для него членство в кооперативе — это действительно отличный вариант. В этой ситуации, согласно действующему законодательству, официальному застройщику потребуется не только четко соблюдать все законы, но и тщательно прислушиваться к мнению членов кооператива.

Одновременно с этим необходимо быть готовым нести ответственность. Под этим подразумевается уплата ежемесячных взносов, участие в жизни ЖСК. Будет необходимо принимать участие в регулярных собраниях, а также местных референдумах по выбору самоуправления.

СПРАВКА: Если существует необходимость оформления ипотеки, покупка квартиры по договору ЖСК может стать препятствием. Причина этого заключается в нежелании некоторых банков выдавать деньги для членов сообществ. Однако, если застройщик на хорошем счету у банка, то положительный результат вполне возможен.

Нельзя обойти стороной довольно значительные минусы, которые влечет за собой вступление в организацию.

Среди них:

затягивание сроков строительства;
рост цен на строительство жилого дома;
отсутствие ответственности сообщества перед членами в случае затягивание сроков;
полное отсутствие гарантии перед собственниками;
отсутствие государственного органа финансового и технического контроля.

В качестве контролирующего органа действует ревизионная комиссия, избираемая участниками. Если ЖСК имеет связи с компаниями, занимающимися инвестициями или непосредственным строительством конкретного дома – перечисленные выше риски умножаются многократно.

Как правильно осуществить приобретение недвижимости?

Процесс покупки квартиры в жилищно-строительном сообществе нуждается в соблюдении определённых правил. Дело в том, что основной принцип существования такой организации заключается в привлечении как можно большего числа тех, кто желает туда вступить. Такой регламент деятельности позволяет говорить об устоявшемся порядке действий при покупке жилой недвижимости в многоквартирном доме ЖСК.

В упрощенном виде эта схема выглядит следующим образом:

первый шаг — это обязательно вступление в организацию.
Далее необходимо стать обладателем минимума денежных средств, которые должны покрыть половину стоимости квартиры.
Третий шаг — это получение разрешения на выбор недвижимого имущества.
Затем необходимо купить квартиру.
После чего в ней обязательно нужно прописаться.
И самый последний момент — внесение всех оставшихся паевых средств.

Если гражданин непременно хочет чтобы собственность была оформлена конкретно для него, необходимо выяснить размер членского взноса. Причина этого заключается в том, что сумма может увеличиться, в отличие от случаев, когда квартира оформляется непосредственно на организацию.

Какие документы потребуются?

Проведение сделки по покупке квартиры по ЖСК, обязательно потребует предоставления пакета документов.

Вот перечень важнейших из них:

справка о выплате взносов от кооператива;
копия выписки из домовой книги;
несколько документов, подтверждающих личность владельца;
свидетельство о государственной регистрации права;
технический паспорт;
кадастровый паспорт;

В процессе подготовки необходимых документов очень важно не допустить ошибки. В противном случае процесс оформления может затянуться.

Форма справки о выплате паевых взносов от кооператива.

Сроки приобретения

В настоящее время в юридической среде именно покупка жилья по такой схеме считается максимально опасным вариантом.

Если учесть все минусы, перечисленные выше, с этим сложно не согласиться. Тем более, что именно на ЖСК часто обращают внимание застройщики, вовлеченные в мошенническую деятельность. Но здесь имеется масса очевидных плюсов, поэтому люди соглашаются на такое приобретение.

ВНИМАНИЕ: Сроки, в течение которых сдается постройка, не могут быть известны самого начала, несмотря на все уверения застройщиков. Это касается также регистрации многоквартирного дома. Застройщик обладает неотъемлемым правом переносить время настолько, насколько он пожелает. Тем, кто купил жилье в ЖСК, так или иначе, придётся ждать.

Стоимость покупки квартиры по договору ЖСК

Дать какую-то конкретно информацию по стоимости квартиры в кооперативе довольно сложно. Заключаемый между покупателем и застройщиком договор подразумевает возможность изменения стоимости со стороны последнего в любой момент.

При этом цена может быть изначально указана. К сожалению, российское законодательство в таких случаях всегда будет принимать сторону застройщиков.

Куда можно обратиться?

В процессе покупки квартиры в ЖСК, вопрос, озвученный в подзаголовке, возникает невольно. Некоторые органы, как государственные, так и муниципальные могут помочь будущему собственнику решить некоторые проблемы.

Среди них непременно стоит выделить следующие организации:

служба домоуправления;
бюро технической инвентаризации;
налоговые органы (ИФНС);
попечительские органы;
муниципальная общественная жилищная комиссия;
ОВД;
местный офис Федеральной регистрационной службы.

Ипотека и ЖСК. Возможно ли это?

В начале статьи мы уже упоминали, что покупка квартиры с помощью ипотеки в ЖСК — это задача не из легких. Банковские учреждения, занимающиеся выдачей кредитов, очень часто просто не идут ни на какие уступки. Но все же в оформлении ипотеки для покупки жилья в ЖСК по такой схеме есть свои очевидные плюсы.

Непременно стоит отметить, что при участии в жилищно-строительном объединении, между сообществом и юридическим лицом заключается контракт. Согласно этому документу на потенциальном владельце имущества лежит обязанность по уплате взносов. Это он должен делать каждый месяц. Это является большим плюсом для банков, который рассматривает выдачу ипотеки.

СПРАВКА: Участники сообщества обладают непосредственным правом получать любые данные о продаже и покупки недвижимости в многоквартирном доме. Своевременное получение информации позволяет избежать двойных продаж.

И по-настоящему большим плюсом можно считать возможность для членов нанять другого застройщика. Это делается на общем собрании путём голосования.

Как можно было понять из всего, что было сказано, перспективы покупки жилья в жилищно-строительном объединении является сомнительной. В юридической практике было очень много ситуаций, когда люди теряли средства, вложенные в квартиру по ЖСК. Однако, если решение было принято, следует обратиться за консультацией к высококвалифицированному юристам. Это позволит минимизировать риски.

Смотрите видео по теме: