Как правильно заключить договор с риэлтором

Основные моменты договора на оказание риэлторских услуг

  1. Стороны договора — исполнитель (риэлтор) и заказчик (клиент). На стороне риэлтора может быть — риэлторское агентство либо частный риэлтор. На стороне клиента — юридическое или физическое лицо.
  2. Самый важный аспект — перечень услуг, которые обязуется оказать исполнителю. Услуги должны быть не только поименованы, но и расшифрованы. Например, рекламные услуги — размещение информации об объекте на сайтах, в печатных изданиях, демонстрация объекта потенциальным клиентам; юридические — согласование условий предстоящей сделки, оформление договора купли-продажи, мены, дарения и т.д., регистрация объекта в юстиции, проверка чистоты сделки; консультационные — помощь в подготовке объекта к продаже, подбор ипотечной программы.
  3. Ни один риэлтор не сможет вам гарантировать продажу, однако, срок договора важен для клиента. Обычно такие сделки заключаются на год, а в случае необходимости продлеваются.
  4. Цена объекта. Ее может установить сам риэлтор своим профессиональным взглядом или же оценщик. Обратите внимание, что риэлторские агентства не оказывают оценочных услуг, для этого нужна лицензия. Агенты по недвижимости стараются цену занизить, дабы быстрее продать. Вы вправе заказать независимую экспертизу рыночной стоимости, а потом размахивать ей перед покупателями. Об оценке недвижимости читайте и еще
  5. Вознаграждение исполнителя. По статистике добрая половина риэлторов указывает в качестве вознаграждения процент от стоимости недвижимости — от 2 до 10%. Возможна и фиксированная цена. Обратите внимание, вознаграждение вы можете платить только по факту совершения сделки или по факту оказания услуг.
  6. Для клиента главный вопрос — как проверить, что риэлтор работает с объектом. Обычно в договоре имеется пункт о том, что клиент в любое время может потребовать отчет о выполненной работе. Обязательство исполнителя достаточно туманное, в какой форме будет этот отчет, что он будет в себя включать и в какой срок будет предоставлен — те нюансы, которые следует и обсудить, и отразить на бумаге.

Какие нюансы надо учесть, заключая договор на оказание риэлторских услуг

  1. В любом договоре с риэлтором присутствует пункт, по которому вы не можете продать или сдать свой объект самостоятельно. Что это значит — если вы находите покупателя или арендатора сами, то вы должны будете в любом случае заплатить риэлтору вознаграждения, а иногда и штрафные санкции. Исключение — если объект покупает ваш родственник и не ниже цены, которая указана в договоре.
  2. Рынок риэлторских услуг один из самых конкурентонасыщенных. В связи с этим агенты активно практикуют, так называемые «эксклюзивные договоры». Смысл в том, что по условиям такого соглашения вы не имеете права рекламировать свой объект самостоятельно, выставлять объявления на сайтах, обращаться к другим посредникам-агентам. За нарушение такого пункта предусмотрены значительные штрафные санкции. Поэтому, когда вас, условно говоря, раскручивают на подписание такой сделки, подумайте о последствиях.
  3. Не подписывайте договор и не давайте задаток, пока не проверите, что агентство или риэлтор действуют как юридические лица, зарегистрированы в ЕГРЮЛ и осуществляют деятельность законно.

Другие советы

  1. Если вы поручаете агенту от своего имени и за свой счет продавать ваш объект, имейте в виду, что все обязательства по основному договору купли-продажи или аренды ложатся на вас, несмотря на то, что сделку заключает риэлтор.
  2. Обратите внимание на правила по расторжению договора. В типовых формах таких сделок, клиент имеет право в любое время расторгнуть договор, заплатив исполнителю за фактически оказанные услуги и понесенные расходы. Вот здесь и пригодятся подробные отчеты о проделанной работе с подтверждающими документами, например, распечатки с сайтов объявлений, акты осмотра продаваемого объекта.
  3. Перед подписанием дайте почитать документ юристу или стороннему риэлтору.
  4. Все непонятные пункты и сомнительные фразы уточняйте у агента, просите подробно рассказать о последствиях их нарушения.
  5. Как общаться с риелтором
    Как выбрать риэлтора — советы от RegionalRealty.ru

    Вывод
    С риэлторскими услугами сталкивался в своей жизни каждый, а тем, кому еще не довелось, наши советы пригодятся на будущее. Главное — не связывайтесь с сомнительными фирмами и частными лицами. Ищите риэлтора по совету знакомых или отзывам в интернете, внимательно читайте документы и подписывайте только с полным пониманием их значения и юридических последствий. Удачи!

Заключение договора с риэлтором: как не попасть впросак?

Современным российским законодательством не регламентирована риэлторская деятельность, поэтому и специальных договоров, которые бы заключались в связи с оказанием риэлторских услуг, не существует. Подобные услуги могут оказывать как агентства недвижимости, так и отдельные юридические лица или юридические фирмы. В статье попробуем разобрать наиболее очевидные моменты договоров, которые может увидеть даже человек, в планы которого продажа или покупка недвижимости не входила.

Как бы риэлтор не называл заключаемые им договора (эксклюзивный договор, договор на оказание услуг или договор поручения), они всегда являются договорами смешанного типа. Не зависимо от названия, которое дано документу, клиент всегда должен внимательно знакомиться со всеми строчками данного договора, вникать в суть непонятных пунктов и письменно оформлять пожелания и требования, а лишь потом его подписывать.

Читая договор, потенциальный клиент риэлтора должен обратить особое внимание на обязательства компании и её ответственность. То есть, на то, за какие услуги и за какой их объём он должен будет заплатить. Риэлторами может быть предложена как тарификация по определённым услугам, так и оплата за результат. В список тарифицируемых услуг может входить рассылка объявлений и показ вариантов. То есть, чем больше риэлтор показывает вашу недвижимость, чем больше размещает объявлений в интернете и в газетах, тем выше его гонорар.

Стоит обратить внимание и на обязанности клиента. Учтите, что их придётся выполнять, поэтому они должны быть разумны и легко выполнимы. А теперь перейдём к подробным моментам договоров.

Шаг первый. Проверка полномочий человека, выступающего в качестве риэлтора, и документов

Во-первых: стоит снять ксерокопию паспортных данных человека, выступающего в качестве риэлтора, а также проверить, имеет ли он полномочия, позволяющие подписывать договор. Не стоит бояться, что на вас косо посмотрят, если вы попросите сделать ксерокопии документов риэлтора, это вполне нормальная практика.

Если человек, предлагающий заключение договора на оказание риэлторских услуг, выступает по доверенности от лица компании, следует запросить эту доверенность и снять её копию. В доверенности всегда указываются полномочия представителя, среди которых должно быть и подписание конкретных договоров.

При составлении доверенности некоторые компании зачастую указывают, что полномочия описаны в уставе компании. Если в вашем договоре было обозначено именно это, то требуйте предоставить текст уставного документа и предоставления информации о том, кто и когда был назначен на соответствующую должность. Компания, которая не пытается действовать вопреки законодательству, никогда не станет скрывать эту информацию.

Во-вторых: изъявите желание ознакомиться с учредительными документами, а именно, свидетельством о постановке агентства недвижимости или юридической фирмы на налоговый учёт, а также свидетельством о его государственной регистрации. Это поможет убедиться, что риэлтор не является «чёрным».

В-третьих: узнайте юридический адрес компании и проверьте, не соответствует ли он какой-то комнате в жилом доме. Существуют риэлторские компании, которые пользуются арендованной комнатой, а в учредительном документе указывают несуществующий адрес. Это покажет, ведёт ли компания не совсем законную деятельность, или является порядочной.

Шаг третий. Замечаем особенности

  • Договором указано, кто именно должен заниматься сбором документов.
  • Иногда продавца просят передать риэлтору на хранение документы и это подчёркивают в договоре. Этот пункт хоть и настораживает, всё же легко объясним: покупатели отказываются вносить аванс за квартиру, если риэлтор не предъявляет подлинные документы. Для вашей же безопасности и большей уверенности стоит составить акт приёма-передачи документов на хранение, который будет дополнять договор.
  • Документально должны быть подтверждены обязательства клиента, по которым он должен выполнять требования риэлтора по поводу явки в определённое время в назначенное им место. Например, это касается показа квартиры или совершения самой сделки. Если клиент отказывается прибыть в определённое время в назначенное место и при этом не изъявляет желания перенести её, это может расцениваться как уклонение от обязательств. В том, что риэлторская компания потребует предоставления информации о местонахождении клиента, его семейном положении и документах, нет ничего необычного. Основываясь на этой информации и документах, риэлтор работает, планирует встречи и решает другие вопросы, поэтому любое скрытие информации или подача ложной информации могут повлечь за собой как минимум срыв сделки.
  • Клиент должен содействовать просмотру предложенных риэлтором вариантов, что обязательно включают в договор. Если клиент всячески отходит от данного пункта и не желает, например, показывать свою недвижимость потенциальным покупателям, риэлторская компания может расценивать это как отказ от выполнения обязательств или же как расторжение договора. В таком случае клиент будет обязан выплатить неустойку.
  • Договором может быть предусмотрен пункт, в котором говорится о подписании и предоставлении риэлтору доверенности по сбору документов. Без данного документа риэлтор просто не сможет представлять интересы клиента в той или иной организации.
  • Пункт, указывающий, что клиент риэлторской компании должен письменно оформлять свои требования и пожелания, должен присутствовать в договоре. В этом нет никакого подвоха и даже наоборот: при каких-то разногласиях будет легче доказать, что риэлтор нашёл совсем не тот вариант, который хотел его клиент.
  • Вполне нормальным является требование о том, что по окончании работ будет подписан акт выполненных работ. У сотрудников компаний есть свои обязательства, в компаниях существует финансовая дисциплина и требуется отчётность, поэтому закрывать договоры им необходимо.
  • В договоре может быть указано на право привлечения третьих лиц для исполнения каких-либо обязательств по договору. То, что могут привлекаться дополнительные сотрудники (адвокат, юристы или кто-либо ещё), помощь которых будет необходима при проведении сделки, не должно вас смущать.
  • Профессиональная ответственность риэлторской компании и её сотрудников может быть застрахована. Это говорит о том, что компания является сертифицированной, и не должно смущать клиента.

Шаг четвёртый. Возможные минусы

Во-первых: в договорах с некоторыми компаниями присутствует пункт, согласно которому сотрудник компании имеет право на разницу между ценой продажи и ценой, указанной в соглашениях с клиентом. Иначе говоря, этот пункт предусматривает скрытую комиссию, которую компания попытается заработать помимо суммы, заплаченной официально за предоставленные услуги.

Во-вторых: нередко в договоре указывается запрет общения между человеком, заключившим договор, и собственником приобретаемой недвижимости (его представителями). Это может свидетельствовать о намерениях заработать на скрытой комиссии.

В-третьих: договор с риэлтором может содержать пункт, по которому клиент за расторжение договора в одностороннем порядке должен будет выплатить неустойку в размере определённой платы. Обратите внимание, что эта неустойка не может превышать риэлторскую комиссию, которая составляет 3-6 % от стоимости недвижимого имущества.

При использовании этой статьи обязательно используйте прямую ссылку на сайт rucountry.ru

Заключение договора с риэлтором: на что обратить внимание

В современном российском законодательстве нет никаких указаний, которые бы касались риэлторской деятельности. Поэтому все договора, которые заключают агентства и юридические фирмы представляют собой смешанный тип договоров, и их надо внимательно вычитывать и проверять. Перед тем как подписать такое соглашение, клиент должен разобрать все непонятные ему вопросы.

Следует обратить внимание на пункты, которые регламентируют деятельность риэлтора по отношению к клиенту. Вы должны точно знать, какую вам надо заплатить сумму за оказанный объем услуг. Это можно посмотреть в специальном листе с тарифами агентства. Иногда клиентам предлагают заказать усиленное продвижение недвижимости. Это значит, что риэлтор будет рассылать больше объявлений и предложений. Но за такую услугу вам придется дополнительно заплатить.

Также внимательно изучите ваши обязанности по договору. Возможно, агентство предложит вам требования, которые вас не устраивают. Но слепое подписание договора, заставит их исполнять. Поэтому, когда вы решитесь воспользоваться услугами риэлтора, то будьте готовы подписать предложенный вам вариант соглашения. Чтобы не создать себе дополнительных неудобств, вы должны руководствоваться несколькими правилами, при принятии такого решения. Также рекомендуем обращаться в проверенные агентства, например Этажи, работающего по всей России.

Проверяем риэлтора

Сначала вам необходимо убедиться в том, что разговаривающий с вами человек, действительно представляет интересы риэлторской компании и не является мошенником. Для этого вам необходимо выполнить следующие действия:

  • Прежде всего, попросите ксерокопии документов удостоверяющих личность. Если же человек представляет интересы какого-то агентства, то обязательно должна быть доверенность, в которой указываются полномочия рэлтора. Ксерокопию этого документа тоже надо взять. И так надо сделать, даже если на вас косо смотрят, потому что это залог вашей безопасности. В некоторых компаниях, например, прописывают, что обязанности риэлтора указаны в их уставе. В таком случае, надо попросить предоставить этот документа. Если агентство действительно работает честно, то никто такую информацию от вас скрывать не будет. В противном случае, стоит подыскать для решения вопросов другую контору.
  • На втором этапе попросите представить вам документы, подтверждающие государственную регистрацию компании. Там должно быть указано, когда она была поставлена на учет, и платит ли налоги. Таким образом, вы сможете проверить легализована ли деятельность у агентства.
  • И в конце поинтересуйтесь, по какому юридическому адресу зарегистрирована компания. А после этого проверьте, так ли это на самом деле. Бываю такие случаи, когда по указанному адресу находятся совершенно другие заведения, или вообще обычный дом. Если же все данные совпали, то значит, что компания работает в открытую и деятельность ее полностью легализована.

Нюансы договора

Теперь необходимо ознакомится со всеми нюансами договора. Например, риэлтору могут потребоваться оригинальные документы на недвижимость. Не стоит бояться выполнять этот пункт, потому что, если бы вы были покупателем, то тоже отказались бы оставлять аванс, за одно только честное слово. В таких делах все обязательно должно быть подкреплено документально. Поэтому вам необходимо только составить акт о том, что вы передали документы на хранение представителю агентства.

Кроме того, риэлторские компании часто просят предоставлять клиентов полную информацию о себе, семейном положении и другие документы. Это объясняется тем, что агентства заинтересованы в том, чтобы вы быстрее продали свою недвижимость. И они стараются всячески этому помочь. Поэтому, если вы будите указывать о себе неточную информацию, или откажитесь выполнять оговоренные условия, то кроме возможных штрафных санкций, ваша сделка может сорваться.

Также для вашего же блага, в договоре прописывается пункт о том, что вы должны в обязательном порядке показывать квартиру всем потенциальным клиентам. В строго назначенную дату и время вы должны быть по указанному адресу. Конечно, ваши возможности агентство тоже будет учитывать, и назначать удобное для вас время. Но если вы будите уклоняться от выполнения этого обязательства, то компания может расторгнуть с вами заключенный ранее договор.

При внимательном прочтении договора, вы найдете пункт о том, что все необходимые документы может собрать риэлтор. Но такое право должно быть в обязательном порядке заверено у нотариуса. Из-за отсутствия такого документа, риэлтор не сможет представлять ваши интересы в других компаниях.

Если же вы найдете в договоре пункт о том, что должны в письменном виде составить свои условия, то его надо обязательно выполнить, так как от этого будет выгодно только вам самим. В том случае, если вам не понравится предложенный риэлтором вариант, то вы сможете его оспорить в офисе компании. А доказательством вашей правоты, как раз и будет являться этот пункт договора. И будьте уверены, что на вашу жалобу отреагируют соответственным образом. В таких организациях тоже существует своя дисциплина. И прежде всего, сотрудники должны учитывать интересы обращающихся к ним клиентов, для продвижения компании.

Вас не должно смущать указание на то, что в сделке могут принимать участие третьи лица. Это могут быть адвокаты или юристы, которые помогают оформить сделку правильно и законно. Если в дальнейшем помощь таких сотрудников понадобиться, то это должно быть отражено в подписанном договоре.

Если вы узнаете, что риэлторская компания застраховала свою профессиональную ответственность, то это свидетельство того, что она имеет сертификат, и ей можно доверять.

Изучаем минусы компании

На этом этапе вы должны разобраться со всеми минусами, которые могут возникнуть при проведении сделки, в выбранной вами компании:

  • Некоторые агентства дают возможность заработать своим сотрудникам несколько нелегальным способом. Риэлтор, который будет вести вашу сделку, может получить прибыль на ценовой разнице. Это идет в плюс к той сумме, которую вы самостоятельно заплатите за оказанные услуги. Другими словами, риэлтор может продать вашу недвижимость дороже той цены, которая указана в договоре.
  • О дополнительном заработке компании может свидетельствовать тот факт, что по договору, вам запрещено общаться с покупателем или его представителем. Благодаря этому, риэлтор может продать вашу сделку за большую сумму, которая будет выгодна ему. Поэтому, если вы при прочтении договора нашли этот пункт, то знайте, что это скрытая комиссия компании.
  • И последний пункт может преподнести вам большой сюрприз. В том случае, если вы захотите расторгнуть договор с агентством, то вам придется возместить ей материальный ущерб. Но здесь следует обратить внимание на то, что компания не может с вас взять любую сумму. Размер штрафных санкций не может быть больше, чем риэлторская комиссия, которая составляет максимум шесть процентов от суммы сделки. Обычно о таких обязательствах стараются не упоминать, и сведения прописывают мелкими буквами, чтобы клиент не обратил на это внимание.
  • Поэтому, пользоваться риэлторскими услугами сегодня не только удобно, но и безопасно, так как за качество сделки полную ответственность несет агентство. Но, необходимо тщательно узнать все нюансы и условия, прежде чем подписать соответствующий договор.

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *