Как продать долю без согласия другого собственника

Продажа доли квартиры без согласия других собственников

1 600 просмотров

Проблемой долевого владения квартирой является невозможность свободно продать свое имущество. Существует много проволочек, связанных с оформлением документов, уведомлением других владельцев. Зачастую возникает вопрос, а нужно ли учитывать мнение совладельцев? Рассмотрим, как оформить продажу доли квартиры без согласия других собственников.

Немного о долевой собственности

Квартира может находится в собственности одного владельца или нескольких. В первом случае – это индивидуальная собственность, во втором – общая.

В соответствии со ст. 224 ГК РФ к общей собственности относятся:

1. Совместная. Жилье принадлежит 2 и более гражданам. Каждый из владельцев имеет права на объект в целом, но не может им распоряжаться самостоятельно.
2. Долевая. Квартира принадлежит 2 и более гражданам, но каждый имеет строго установленную долю.

Мнение эксперта Александра Максимова Юрист. Опыт 12 лет. Специализация: гражданское, семейное, наследственное право. Задать вопрос эксперту

Доля – это условное название. Она не означает, что собственник может распоряжаться определенной комнатой и коридором. Каждый из владельцев имеет равные права на пользование квартирой, вне зависимости от величины доли.

Наличие прав на долю в квартире дает возможность оформить регистрацию по месту жительства. Причем размер доли значения не имеет.

Для того, чтобы доля включала конкретную жилплощадь в квартире необходимо провести процедуру по определению порядка использования объекта. Процесс проводится в судебном или добровольном порядке. В результате определенная комната будет закреплена за владельцем.

Важно! Обязанность по оплате коммунальных услуг возлагается на сособственников вне зависимости от величины долей. Если будет сформирован долг, то предоставление коммунальных услуг может быть приостановлено, даже если один из совладельцев вносил оплату за свою долю регулярно.

Доля в квартире может быть продана, завещана, подарена. На нее может быть наложен арест или обременение.

Можно ли продать долю квартиры без согласия других владельцев

Собственник может распоряжаться объектом по своему усмотрению. Согласие других владельцев для этого не требуется.

Чтобы избежать деления квартир на микродоли, закон предусматривает необходимость предоставления сособственникам преимущественного права выкупа. В случае отказа граждан от заключения сделки, объект может быть продан третьим лицам.

В случае согласия на выкуп, доля продавца может быть:

• передана одному из совладельцев (его доля пропорционально увеличивается);
• продана нескольким совладельцам (стороны сами определяют, на сколько увеличится их часть).

Продажа доли квартиры без согласия совладельцев в 2020 году

Продажа доли в квартире мало отличается от сделки с участием квартиры целиком.

Однако имеет определенные особенности:

• необходимость соблюдения прав других владельцев;
• потребность в оформлении документов;
• необходимость в выделении доли.

Выделение доли

В процессе подготовки к продаже необходимо выделить долю в праве общей собственности.

Процедура может быть проведена:

1. По соглашению собственников. Граждане заключают соответствующее соглашение на добровольной основе. Документ подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации.
2. В судебном порядке. Один из совладельцев может инициировать судебный процесс. Вопрос урегулируется в порядке искового судопроизводства. Документы направляются в районный суд по месту нахождения квартиры. Государственная регистрация права собственности осуществляется на основании решения суда.

В результате, гражданин станет владельцем определенной доли квартиры. После чего можно осуществить сделку по ее продаже.

Направление уведомления

Ст. 250 ГК РФ обязывает продавца предложить выкупить часть жилого помещения совладельцам в приоритетном порядке. В соответствии с методическими рекомендациями для нотариусов процедура оповещения сособственников о продаже должна выглядеть следующим образом:

• оформление письменного документа;
• направление его способом, который позволяет установить факт вручения;
• получение ответа.

В случае отсутствия ответа в течение 30 дней, появляется возможность продажи объекта другому покупателю.

При нежелании выкупа, отказ необходимо оформить в письменной нотариальной форме. В противном случае нотариус откажется принимать его во внимание при совершении сделки.

Методические рекомендации для нотариусов предлагают следующие варианты направления уведомления сособственникам:

• телеграмма;
• при помощи нотариуса.

В случае, если совладелец отказывается получать телеграмму, то необходимо обратиться в нотариальную контору. Специалист подготовит уведомление и направит адресату самостоятельно.

В случае невручения, нотариус имеет право составить соответствующий документ об уклонении от получения корреспонденции. Он приравнивается к официальному уведомлению совладельца.

Однако не все специалисты выдают данный документ, так как его обоснованность является сомнительной. Гражданин может не получать телеграмму, так как находится в длительной командировке, на лечении и по другим уважительным причинам. Поэтому перед заключением договора с нотариусом необходимо узнать, выдаст ли он документ о невручении.

Алгоритм действий

Порядок действий собственника в случае продажи доли в квартире:

1. Оформление телеграммы с уведомлением совладельцам.
2. В случае получения положительного ответа – заключение договора.
3. В случае получения отказа – нотариальное оформление ответа.
4. В случае отсутствия сведений в течение 30 дней – заключение договора с третьими лицами.
5. В случае, если документ не был вручен – обращение к нотариусу.

Алгоритм действий при заключении договора:

1. Подготовка документации.
2. Оформление контракта.
3. Обращение к нотариусу.

Сбор документации

Перечень данных, необходимых для оформления сделки по продаже доли:

• правоустанавливающий документ (контракт дарения, покупки, свидетельство о наследовании);
• технический паспорт из БТИ;
• документ о выделении доли;
• паспорта собственника и покупателя;
• согласие супругов на сделку;
• выписка из домовой книги;
• выписки с лицевых счетов об отсутствии долгов;
• нотариальная доверенность (при наличии представителя).

Составление договора

Контракт оформляется в письменной форме. Он может быть подготовлен сторонами, но данная услуга оказывается нотариусом. Так как обращения в нотариальную контору не избежать, можно заказать документ там.

Однако предварительно можно урегулировать все правовые моменты с помощью юриста. Так как нотариус только оформит документ. Сведения для него должны предоставить стороны.

Образец договора по продаже доли в квартире

Обращение к нотариусу

С 2016 года все сделки с долями в недвижимости подлежат нотариальному оформлению. Поэтому избежать обращения к нотариусу нельзя.

Закон не устанавливает конкретную нотариальную контору, в которую должны обратиться стороны. Выбор лежит на продавце и покупателе.

Важно! Нужно обратить внимание, что расценки у нотариусов различаются даже в масштабах одного города. Если заранее поискать специалиста, можно немного сэкономить.

Обязанности нотариуса:

• проверка документов;
• проверка юридической чистоты сделки;
• проверка дееспособности сторон;
• оформление контракта (по инициативе сторон);
• удостоверение сделки;
• направление документов в Росреестр;
• выдача новых документов и выписки из ЕГРН.

С 2019 года, обязанность по направлению документов на государственную регистрацию в Росреестр возлагается на нотариуса. Данные передаются в порядке электронного документооборота.

Затраты собственника

Сделка по продаже доли в жилье нуждается в обязательном нотариальном удостоверении. С одной стороны, обращение к нотариусу увеличивает надежность сделки. Ее сложнее оспорить, так как специалист проверяет юридическую чистоту сделки.

С другой стороны, стоимость процедуры значительно увеличивается. Расходы на нотариальное удостоверение сделки по продаже доли квартиры включают фиксированную сумму и процент. Величина напрямую зависит от стоимости объекта.

Порядок расчета фиксированной суммы

Порядок определения процентной части тарифа для родственников:

• если стоимость объекта составляет менее 10 000 000 р., то необходимо выплатить 3 000 + 0,2% от суммы сделки;
• если цена доли составляет более 10 000 000 р., то нужно заплатить 23 000 + 0,1%.

Максимальная выплата не может превышать 50 000 р.

Порядок определения процентной части тарифа для третьих лиц:

Предельная сумма составляет 100 000 р.

В случае, если гражданин пользуется услугами нотариуса для оформления договора купли-продажи, то дополнительно необходимо оплатить правовые и технические услуги. На практике отказаться от такой выплаты невозможно.

Поэтому к величине госпошлины добавится еще одна выплата. Она различается в зависимости от субъекта РФ, в котором расположена квартира. Уточнить предельную стоимость в регионе можно на сайте Федеральной нотариальной палаты. Чтобы конкретизировать сумму нужно связаться с конкретной нотариальной конторой.

Варианты продажи доли в квартире без согласия второго собственника

В случае, если совладелец отказывается получать уведомление и чинит препятствия к продаже, риелторы предлагают незаконные способы урегулирования вопроса:

• оформление договора залога – доля отчуждается в пользу залогодержателя;
• оформление договора дарения микродоли – дарственная не требует согласия совладельцев, а новый сособственник также получает преимущественное право выкупа.

Нужно помнить, что данные методы являются незаконными. Они содержат признаки мнимой сделки (стороны не желают наступления последствий, которые должны возникнуть вследствие заключения конкретной сделки).

Законопослушный совладелец может оспорит такую сделку в суде и перевести право покупки на себя. В такой ситуации, продавец может потерять значительную сумму.

Пример. Гражданин Ж. отбывал наказание в тюрьме. В это время жена подала на развод. Мужчина освободился, но пользоваться совместной квартирой не смог. Женщина сменила замки и проживала там с сожителем. Назло бывшей жене, гражданин Ж., подарил 1/100 долю квартиры гражданину Г. После чего, продал ему свою долю. Женщина узнала о сделке в момент вселения нового сособственника. Она обратилась в суд для признания сделки незаконной и перевода права выкупа не нее. Суд удовлетворил ее требования.

Поэтому в случае проблем с сособственником, необходимо обратиться в суд с заявлением об устранении препятствий в продаже объекта. Судебное решение приравнивается к уведомлению.

Продажа доли в квартире: плюсы и минусы

На практике, продажа доли в квартире имеет единственный плюс: возможность реализации имущественного права. То есть, гражданин получает деньги вместо права собственности.

Минусов у такой сделки гораздо больше:

• сложно найти покупателя;
• возможны препятствия к продаже со стороны других собственников;
• стоимость доли на 30% ниже (если продавать отдельно);
• если совладельцами являются родственниками, то можно испортить отношения.

Поэтому необходимо изначально взвесить все плюсы и минусы конкретной сделки.

В случае возникновения проблем при продаже доли в квартире, необходимо привлечь юриста. Специалист поможет правильно оформить уведомление, составить контракт купли-продажи, осуществит полное сопровождение сделки. Записывайтесь на первую бесплатную консультацию прямо на сайте. Юридическая поддержка будет отказана вам немедленно.

Автор статьи Юрист по гражданскому, семейному, жилищному, наследственному праву. Рейтинг автора Написано статей 350 Задать вопрос эксперту

Сохраните ссылку или поделитесь с друзьями

Мы уже считали, сколько нужно копить жителям разных регионов России, чтобы купить однушку. Например, москвичу придется откладывать примерно 6 лет и 3 месяца. Во многом из-за стоимости жилья многие россияне предпочитают покупать квартиру вместе, а не поодиночке — так возникает долевая собственность.

Анна Чеботарева юрист

Еще в праве собственности на квартиру появляются доли, когда:

1. несколько наследников получают одну квартиру в наследство;
2. супруги решают разделить имущество в период брака или при разводе.

По умолчанию у супругов на квартиру, купленную в браке, возникает совместная собственность. Она отличается от долевой тем, что конкретные доли в праве собственности не определены. Супруги могут решить выделить доли, чтобы при разводе, например, продать одну из долей третьему лицу.

Долевая собственность возникает всегда, когда у одного объекта — квартиры, земельного участка, машины и т. д. — есть несколько собственников, и доля каждого из них определена.

Разберемся, как продать долю в квартире, сколько это стоит и какие документы нужны для успешной сделки.

Как определить долю в квартире

Долю в квартире можно определить двумя способами:

1. в частях от целого — например, ⅓ квартиры — такую долю называют идеальной;
2. в натуре — например, одна комната или 36 м² — это реальная, или выделенная доля.

Покупать реальную долю удобнее. Если вы покупаете, например, сразу комнату, то точно можете быть уверены, что продавец выделил долю. Это значит, что вы будете жить в этой комнате, а другой собственник там жить не будет. Только не забудьте уточнить порядок пользования общими помещениями: кухней, ванной, коридором.

Если покупаете идеальную долю и хотите жить в квартире, то, скорее всего, вам придется договариваться с другими собственниками о порядке пользования квартирой. К сожалению, другие собственники бывают несговорчивыми — возможно, договариваться придется через суд.

Что делать до оформления договора купли-продажи

Чтобы продать свою долю постороннему лицу, нужно сообщить другим собственникам квартиры, что вы хотите продать свою долю. Отправьте извещение каждому собственнику. Учтите: даже если два собственника живут по одному адресу, отправить одно извещение на двоих нельзя.

Если вы решили продать долю одному из собственников, пропускайте шаг с уведомлением: оно нужно только тогда, когда долю продают третьему лицу.

Перед тем как отправлять извещение, я советую обсудить с другими собственниками, что вы собираетесь продать долю, — так вы поймете, готов ли ее кто-то выкупить, сможете обсудить условия продажи заранее и указать в извещении уже согласованную цену.

Если вы не знаете всех собственников квартиры, долю в которой вы продаете, закажите выписку из ЕГРН. В ней вы найдете не только имена собственников, но и информацию, которая пригодится для договора купли-продажи: кадастровый номер, общую и жилую площади. Еще из выписки можно узнать, находится ли ваша квартира в залоге.

Извещение нужно направить в письменной форме всем собственникам за месяц до совершения сделки. В извещении обязательно укажите, что именно вы продаете и за какую цену.

Шаблон извещения о намерении продать долю

Чтобы было легче согласовывать условия договора купли-продажи, дополнительно укажите:

• порядок расчетов: в какие сроки и в какой валюте нужно оплатить долю, наличными или переводом на счет;
• кто после продажи сможет пользоваться квартирой, в которой вы продаете долю;
• сроки передачи имущества и др.

Извещение можно передать через нотариуса или вручить лично. Еще можно отправить по почте телеграмму с текстом извещения либо заказное письмо с уведомлением и описью вложения.

Не забудьте получить подтверждение того, что вы отправили извещение, а адресат получил его.

У нотариуса нужно взять соответствующие свидетельства. Если вы решили отдать извещение лично, обязательно сделайте копию для себя и попросите получателя расписаться на ней. Еще пусть получатель укажет свои ФИО, дату получения и напишет, что извещение получил.

Если вы направили телеграмму и письмо по почте, подтверждениями будут копии телеграммы и письма, копии уведомлений о вручении с печатями Почты России.

Просто квитанция с описью вложения не подойдет. По мнению Федеральной нотариальной палаты, квитанция не доказывает, что вы действительно отправили собственникам уведомление: мало ли какой текст у самого извещения, которое вы указали в описи. Но если другие собственники не скажут, что извещения не получали, нотариус с радостью примет вашу опись.

У долевых собственников есть месяц со дня получения извещения, чтобы выкупить долю на указанных условиях. Считается, что они получили извещение, даже если на почту за ним никто не пришел, но вы отправили его по адресу регистрации. Но если извещение вернулось, потому что по указанному адресу не проживает нужный вам собственник, придется выяснить новый адрес и отправить извещение еще раз.

Если прошел месяц, а вам никто не ответил или кто-нибудь согласился выкупить долю, но не на ваших условиях, можете смело продавать ее третьему лицу — собственники утратили преимущественное право покупки.

К счастью, вы можете начать продавать долю раньше, чем через месяц, если соберете со всех долевых собственников отказы от покупки вашей доли. Отказ должен быть письменным и желательно нотариально удостоверенным. Это необязательно, но нотариус может отказаться удостоверить договор купли-продажи, пока собственники не подтвердят ему, что действительно отказались покупать долю.

Шаблон отказа от преимущественного права покупки доли

Если один из собственников — несовершеннолетний, отказ за него составляет опекун. При этом нужно обязательно получить на это согласие органа опеки и попечительства, ведь отказ отбирает у несовершеннолетнего право преимущественной покупки доли.

Если орган опеки и попечительства не одобрил отказ от покупки доли, заключать договор купли-продажи доли с третьим лицом не стоит. Орган опеки и попечительства может потребовать в суде расторгнуть этот договор и возместить убытки несовершеннолетнему.

Что будет, если не отправить извещение?

Возможно, все будет хорошо, и все ваши собственники согласны на продажу доли третьему лицу. А возможно, и нет.

Если хотя бы один из них против продажи, то он в течение трех месяцев может подать иск о переводе на себя прав и обязанностей покупателя доли. Три месяца отсчитываются с момента, когда ему стало известно или должно было стать известно о продаже доли.

Если иск удовлетворят, доля перейдет к такому собственнику, а он должен будет заплатить за нее столько же, сколько заплатил первоначальный покупатель. Такой иск собственник может подать не только когда ему не отправили извещение, а при любых нарушениях преимущественного права покупки, например:

• вы заявили в извещении, что доля стоит 1 млн рублей, а продали ее в итоге за 100 тысяч рублей;
• вы продали долю, например, через 2 недели после получения собственниками извещения, то есть месяц еще не прошел;
• один из собственников ответил, что готов купить долю, а вы все равно продали ее постороннему лицу, а не кому-то из собственников.

Содержание договора купли-продажи доли

Договор купли-продажи доли регулируется правилами параграфа 7 главы 30 ГК РФ — так же как договор купли-продажи объекта недвижимости целиком.

Чтобы договор купли-продажи доли считался заключенным, нужно обязательно согласовать существенные условия. Без существенных условий договор не будет считаться заключенным.

Предмет договора — что именно вы продаете. Его нужно указать, чтобы точно определить объект продажи и дать все характеристики, которые не позволят спутать его с другим объектом.

Для начала нужно точно определить размер доли — ведь именно она является предметом договора. Если доля реальная — например, комната — в ней может находиться другое имущество, которое включено в цену — например, мебель. Тогда нужно обязательно отметить это в договоре.

Наряду с долей обязательно определите, в каком именно объекте недвижимости вы продаете долю — в квартире, доме и т. д. После укажите кадастровый номер объекта.

Кроме кадастрового номера индивидуализировать квартиру помогут:

• адрес и другие детали местонахождения — этаж, подъезд;
• характеристики дома, в котором она расположена: сколько этажей в доме, какой у него тип постройки — панельный, кирпичный, монолитно-кирпичный и т. д.;
• общая и жилая площади;
• количество комнат;
• состояние квартиры;
• имущество, находящееся в квартире и т. д.

Цена договора — сумма, которую вы ожидаете получить за предмет договора. Цену можно установить двумя способами:

1. В виде общей стоимости доли.
2. В виде стоимости одного квадратного метра, если долю можно высчитать в метрах.

Цена не может быть ниже той, которую вы указывали в извещении, направленном остальным собственникам.

Главное условие цены — ее однозначная определяемость. Это значит, что все данные для вычисления цены должны быть указаны в договоре.

Цену можно установить в рублях или валюте. Если указываете цену в валюте, обязательно напишите, как перевести цену в рубли, по какому курсу и на какую дату.

Дополнительно к цене обычно указывают порядок расчетов — наличный или безналичный — срок оплаты и другие условия, связанные с финансовой стороной договора.

Список остальных собственников с указанием их долей и других лиц, которые сохраняют право проживания в квартире после продажи доли. Если вам неизвестны все собственники, их можно найти в выписке из ЕГРН.

Обременения. Это не существенное условие, но все-таки стоит написать, есть ли у доли обременения: находится ли доля в залоге, заключен ли договор ренты и т. п. Это важно, потому что новый владелец вместе с долей возьмет на себя и некоторые обязательства. Например, если покупателю достанется доля, заложенная по договору об ипотеке, ему придется погашать задолженность перед банком. Это правило может отменить только соглашение с банком.

Если доля находится в ипотеке, то продавать ее можно только с согласия банка, если в договоре не сказано другое. Каковы у объекта недвижимости характеристики и есть ли у него обременения, можно узнать в выписке из ЕГРН.

Знаем все о недвижимости Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Нотариальное заверение договора купли-продажи доли

В отличие от обычного договора купли-продажи недвижимости, договор купли-продажи доли нужно удостоверить у нотариуса. С 31 июля 2019 года, правда, появилось исключение — если все собственники решили продать свои доли по одной сделке, к нотариусу ходить не надо.

Сколько стоит нотариус

За удостоверение договора придется заплатить госпошлину. Размер госпошлины — 0,5% суммы договора, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей. Ее нужно заплатить один раз вне зависимости от количества участников сделки. Сумму делят между ними в равных долях.

Если нотариус оказывал вам дополнительные услуги, за это придется заплатить. Например, Московская городская нотариальная палата установила максимальную стоимость за услуги правового и технического характера по сделкам с недвижимостью — 6000 рублей. К таким услугам относится, например, составление договора купли-продажи.

Но если все документы вы подготовили сами, а нотариуса просите только заверить их, то оплатить вы должны будете госпошлину — и больше ничего. Чтобы не заплатить лишнего, всегда уточняйте заранее у нотариуса, сколько он возьмет за свои услуги.

Чтобы нотариус заверил договор, нужно принести ему полный пакет документов по сделке:

1. Договор купли-продажи доли в праве собственности в письменной форме и акт приема-передачи доли — по одному экземпляру для каждой из сторон сделки и еще один для Росреестра.
2. Паспорта сторон сделки — покупателя и продавца.
3. Подтверждение отправки извещения о продаже доли и получения извещения собственниками.
4. Отказы собственников от преимущественного права покупки доли, если они нужны.
5. Согласие органа опеки и попечительства на отказ от доли опекуна несовершеннолетнего собственника, если такой есть.
6. Доверенность на представителя, если документы подает не сама сторона.
7. Документ, подтверждающий полномочия представителя стороны договора.

Если есть еще какие-то документы, которые относятся к этой доле, их тоже можно принести.

Государственная регистрация сделки

Когда нотариус заверит договор купли-продажи доли, его нужно будет зарегистрировать.

Для того чтобы зарегистрировать в Росреестре переход права, нужно заполнить и подать заявление вместе со всеми документами, перечисленными выше.

С 1 февраля 2019 года нотариус сам должен отправить в Росреестр все нотариально заверенные документы вместе с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности. Дополнительных денег за это платить не придется и лишний раз ходить в Росреестр тоже. Но если хотите, вы можете отказаться от этой услуги и отправить документы самостоятельно.

Вот как еще можно подать заявление:

1. через отделение Росреестра;
2. через МФЦ — можно отнести заявление в любой МФЦ вне зависимости от того, где находится недвижимое имущество;
3. через сайт госуслуг или на официальном сайте Росреестра.

Росреестр регистрирует переход права в течение 3 рабочих дней с даты подачи документов в отделении. Если вы подали документы через сайт госуслуг или Росреестра — в течение 1 рабочего дня. Если вы подаете документы через МФЦ, регистрация займет 5 рабочих дней.

Росреестр не будет рассматривать ваше заявление, пока вы не заплатите госпошлину. Размер госпошлины — 2000 рублей. Если вы будете подавать документы электронно, размер пошлины станет меньше на 30% — 1400 рублей.

Когда Росреестр зарегистрирует переход права, он выдаст выписку из ЕГРН и поставит специальную регистрационную надпись на договоре.

Переход права собственности Росреестр зарегистрирует в течение 7 рабочих дней, если вы подавали заявление непосредственно в органы Росреестра, и в течение 9 рабочих дней, если вы подавали заявление через МФЦ.

НДФЛ с доходов от продажи доли

Платить НДФЛ не надо, если вы владели долей 5 лет и дольше. Если вы владели долей 3 года и дольше, НДФЛ тоже можно не платить, если вы:

1. получили долю в наследство;
2. получили долю в подарок по договору дарения от члена семьи или близкого родственника;
3. приватизировали долю;
4. получили долю по договору пожизненного содержания с иждивением;
5. приобрели долю до 1 января 2016 года.

НДФЛ придется заплатить во всех остальных случаях по ставке 13%. Но не расстраивайтесь: есть способы заплатить меньше:

1. получить имущественный налоговый вычет. Максимальный размер вычета — 1 млн рублей. Этот способ удобно применять, когда у вас не было расходов на приобретение доли в прошлом. Например, вы получили долю в наследство или в подарок;
2. уменьшить сумму доходов на сумму расходов. Этот способ удобен, если вы когда-то купили долю, которую сейчас продаете. Например, в 2017 году доля стоила 2 млн рублей, а в 2019 вы продаете ее за 4 млн рублей. Налоговый кодекс дает вам право вычесть из 4 млн рублей расходы — 2 млн рублей — и заплатить налог с разницы, то есть с 2 млн рублей.

Может сложиться так, что вы совсем не получили доход — продали дешевле, чем купили когда-то. В этом случае вам платить налог не нужно, но декларацию 3-НДФЛ все равно придется подать. Сделать это можно в личном кабинете на сайте ФНС.

Если вы захотите расторгнуть договор купли-продажи доли, помните, что расторгать его нужно так же, как и договор купли-продажи целой квартиры. Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры, мы уже писали.

Что важно учесть при купле-продаже доли

Можно ли продать половину или часть своей доли? Закон не запрещает собственнику распоряжаться своей долей, в том числе выделять из нее часть и продавать. При этом должны соблюдаться все правила, описанные выше.

Перед тем как выделять долю из своей доли и продавать ее, подумайте: вы своим решением привлекаете в квартиру еще одного собственника. После продажи количество заинтересованных лиц и вероятность конфликтов увеличатся.

Может ли один из супругов продать свою долю? Может, но для начала нужно разделить право собственности, поскольку в совместной собственности, которая возникает в браке, конкретные доли за мужем и женой не закреплены.

Семейный кодекс разрешает супругам не дожидаться развода и делить имущество в любое время. Нужно всего лишь подписать соглашение, в котором будет указано, кому какая доля в праве совместной собственности принадлежит. Доли предполагаются равными, но вы в соглашении можете разделить их по-другому.

В соглашении о разделе имущества укажите:

1. ФИО обоих супругов.
2. Паспортные данные.
3. Данные свидетельства о заключении брака. Если брак расторгнут, приложите свидетельство о его расторжении.
4. Перечень общего имущества, подлежащего разделу, а также имущества, которое будет передаваться каждому супругу.

Еще доли можно разделить в брачном договоре. Сделать это вы можете максимально подробно и даже описать, какие предметы мебели принадлежат каждому из супругов.

Если кто-то из супругов недоволен разделом долей, все решит суд.

И брачный договор, и соглашение нужно удостоверить нотариально — и то и другое стоит 500 Р.

Когда долю выделят, совместная собственность превратится в долевую, а супруг сможет свою долю продать. При этом нужно уведомить другого супруга о своем намерении продать долю, а тот будет иметь преимущественное право эту долю купить — здесь действуют те же правила, что и с другими собственниками.

Как продать долю несовершеннолетнего? Если вы опекун несовершеннолетнего и хотите продать его долю, нужно получить разрешение на сделку от органа опеки и попечительства.

Обратитесь в орган опеки и попечительства по месту регистрации и напишите заявление о том, что планируете продавать долю несовершеннолетнего и обязуетесь соблюдать его права и интересы. Бланк заявления вам выдадут. Вам понадобятся и другие документы — их список лучше попросить в самом органе.

Написать заявление должны все законные представители ребенка и сам ребенок, если ему 14 и больше лет. Если родители в разводе, но сохранили родительские права, они оба должны участвовать в процедуре.

Чтобы получить разрешение, вы должны доказать органу опеки и попечительства, что условия жизни несовершеннолетнего не ухудшатся и что долю вы продаете в его интересах. Для подтверждения этого органы обычно просят следующие документы:

1. Копии кадастровых паспортов.
2. Копии правоустанавливающих документов на продаваемое и покупаемое помещения: договор, завещание и др.
3. Иногда — проект договора купли-продажи нового помещения.

Ухудшением жилищных условий орган опеки и суд могут признать все что угодно. Например, мама решила продать комнату, которая принадлежала дочери, и купить долю в квартире бабушки девочки. Комната находилась в городе, а дом бабушки — в деревне. Орган опеки и попечительства решил, что ребенку будет лучше остаться в городе. Мать решила обжаловать решение в суде, но суд с решением органа опеки согласился.

Когда вы подадите заявление со всеми документами, орган опеки и попечительства должен в течение 15 дней либо разрешить продавать долю несовершеннолетнего, либо нет. Если вам откажут, орган опеки и попечительства должен будет объяснить, почему.

Можно ли продать долю, если один из собственников жилья не согласен? Если кто-то из собственников квартиры не согласен с тем, что вы продаете долю, у него есть два варианта: воспользоваться преимущественным правом покупки и выкупить у вас долю или пойти в суд и оспорить сделку.

Но даже если собственник пойдет в суд, он все равно может предъявить только одно требование — перевести на него права и обязанности покупателя по договору. То есть он должен быть готов выкупить долю, предъявляя такой иск.

Если вы все делаете по закону, извещаете собственников, не нарушаете ничьи права, шансов у собственника оспорить сделку не слишком много. Но если такая ситуация возникнет, попытайтесь договориться, чтобы не тратить время, нервы и деньги на суды и споры с собственниками.

Как продать долю в квартире: пошаговая инструкция

9 281 просмотров

Квартирой, принадлежащей нескольким дольщикам, может распоряжаться каждый из совладельцев. Особенность продажи такой недвижимости состоит в том, что без предварительного согласования, уведомления остальных, осуществить сделку будет невозможно. Зная с чего начинать, можно ускорить процесс продажи и сделать все по закону для предупреждения оспоримости сделки.

Можно ли продать долю в квартире

Согласно действующему в 2020 году законодательству, продажа доли квартиры возможна независимо от ее размера. Однако без соблюдения определенного порядка действий сделку легко оспорить.

Согласно ст. 250 ГК РФ, содольщики имеют право преимущественной покупки. Это означает, что перед размещением переложения о реализации доли собственник должен предоставить возможность осуществить покупку прочим совладельцам.

Как выделить продаваемую долю в квартире

Часть имущества может быть получена в результате приватизации, дарения, по наследству. Часто собственники путают понятие «долевой» и «совместной» собственности. Нужно знать: если квартира куплена супругами в браке, образуется совместная собственность. Они равноправны во владении объектом, однако это не означает, что один из них может распорядиться своей половиной. Что нужно сделать для реализации?

Свою «долю» необходимо выделить. Простой способ — сделать это путем заключения договора. Только после этого свою часть реально продать.

Доля может быть реальной и идеальной. Под идеальной понимают выраженную дробным числом, например, ½, ¼ или иную. Реальная — обозначенная в м2, выделенная в натуре.

Иногда под выделом доли в натуре понимают определение четких границ в объекте недвижимости, в пределах которых собственник может действовать, как ему заблагорассудится. В действительности такой выдел возможен в тех редких случаях, когда имеется возможность не только разделить жилые комнаты, но и нежилые помещения: обособить вход, коммуникации, кухню. Тогда произойдет выдел в натуре, возникнет полноценное жилье с собственником, имеющим право на продажу без согласования с соседями.

Нередко в объявлениях фигурирует информация о продаже доли (1/4, 1/6 или иной) и выделе комнаты для проживания. Совет — не стоит воспринимать такую информацию всерьез. Это «рекламный ход». Продается именно доля, а выделенная комната означает, что определен порядок пользования по договору или в суде. При появлении нового собственника порядок может быть изменен, и комната, указанная в объявлении, перейдет другим лицам на законных основаниях.

Сложно ли продать долю в квартире

Реализовать долю несложно, если знать все тонкости процесса, варианты продажи и «подводные камни» в законодательстве.

Приняв решение о реализации имущества, необходимо учесть, что:

• содольщик имеет преимущественное право приобретения;
• предложенную содольщикам цену нельзя изменить в сторону уменьшения;
• при продаже доли, собственником которой является несовершеннолетний, потребуется разрешение органов опеки и попечительства, а также предоставление ребенку альтернативного места жительства, не хуже предыдущего и не меньше в долевом соотношении;
• необходимо разрешение второго супруга.

Планирование реализации недвижимости следует производить с оглядкой на возможные изменения в законодательстве, поскольку с 2019 года продать долю не получится, если ее размер меньше допустимого.

Изменения и нововведения по закону 2019

Относительно возможности отчуждения объектов в долевой собственности планируется ввод серьезного нововведения, а именно — запрет на продажу микродолей. Цель — препятствовать недобросовестным владельцам недвижимости и риелторам манипулировать иными жильцами с целью получения личной выгоды.

Пример. Гражданка Симонова владеет 1/18 долей 2-комнатной квартиры. Жилая площадь помещения составляет 28м2. По расчетам, площадь Симоновой в недвижимости равна 1,56м2, что явно недостаточно для проживания. Симонова пригрозила иным дольщикам (владельцам ½ и 4/9 долей), что продаст свою часть только за 400 тыс. руб., а это — ¼ реальной стоимости. Такое заявление поставило жильцов в тупик, ведь покупатель был найден, а его цель состояла в «выживании» остальных собственников.

Чтобы подобная ситуация не происходила, производится обсуждение законопроекта, после принятия которого будет нельзя:

• производить регистрацию человека в объекте, если на него приходится менее определенного размера жилой пощади;
• делить площадь на «микродоли», кроме случаев, когда они возникают в процессе приватизации или передачи жилья по наследству.

Размеры минимальных долей определяются в каждом регионе по-разному и будут разниться в пределах 8-15м2.

У «черных риелторов» не будет возможности скупать жилье за бесценок, а у дольщиков — шантажировать остальных жильцов. С принятием нового закона станет невозможной «продажа регистрации» для мигрантов, когда за определенную сумму хозяин прописывал 10-20 человек, а на каждого приходилось по несколько см2. К доле вернется истинное значение — часть имущества для проживания.

Принятие закона грозит хозяевам частей «студий» и «однушек» навсегда лишиться возможности реализовать свое имущество.

Остаются нерешенными вопросы: как будет производиться оценка микродоли, кто будет иметь возможность их покупать — только совладельцы или еще государство, и можно ли выкупить части, если они перейдут государству?

Вопрос о минимальной доле рассматривается только в плоскости отношений купли-продажи, регистрации, и не касается дарения, наследования, раздела совместно нажитого имущества между супругами.

Как правильно продать долю в квартире

Оформить часть недвижимости можно в пользу содольщика или третьих лиц. Инициируя процесс продажи, необходимо достоверно определить стоимость имущества, соблюсти право совладельцев на преимущественную покупку.

Как правильно продать долю в квартире другому собственнику

Один из наиболее благоприятных способов продажи доли — соседу по комнате. Для осуществления сделки необходимо следовать пошаговой инструкции:

1. Подготовиться к заключению договора купли-продажи доли. Нет нужды официально оповещать иных совладельцев, поскольку часть имущества достается одному из жильцов. В процессе подготовки необходимо собрать правоустанавливающие документы, определить стоимость имущества.
2. Оформить договор и приложение к нему (передаточный акт), заверить у нотариуса.
3. Зарегистрировать переход права собственности.
4. Оплатить НДФЛ.

Аналогичным образом осуществляется продажа недвижимости третьему лицу с той лишь разницей, что необходимо получить отказ остальных содольщиков от покупки.

Процедура

Если доля выделена, то есть собственник знает, какая часть ему принадлежит по документам (1/2, 1/5 или иная), необходимо определить ее стоимость.

Для оценки рекомендуется привести эксперта, который сможет объективно просчитать цену недвижимости на рынке с учетом ее размеров, местоположения, благоустройства, развития инфраструктуры. Подробнее: Оценка доли в квартире

После можно приступить к заключению договора с совладельцем. Рекомендуется разработать проект документа с юристом, и после согласования всех спорных моментов заверить его у нотариуса.

Следующий шаг — регистрация договора и оформление права собственности.

После осуществления сделки отчуждаемая часть переходит новому собственнику, а продавец утрачивает на нее право собственности.

Продажа через суд

Нередко юристу задается вопрос: если имеется проблемная доля, которую никто не хочет купить, что делать? В первую очередь — обратиться к содольщикам с просьбой о приобретении.

Если ответ соседей неоднозначен или они отказались реализовать право выкупа, а проживание собственника в квартире затруднительно, он может потребовать компенсацию (п. 4 ст. 252 ГК РФ).

Основные предпосылки к обращению в суд:

• невозможность выделить долю в натуре;
• несогласие иных дольщиков на приобретение недвижимости;
• незаинтересованность владельца в проживании в своей части имущества.

Для получения компенсации необходимо подготовить иск и обратиться в суд.

Иск

Чтобы правильно оформить иск, необходимо руководствоваться положениями ст. 131 ГПК РФ. Согласно закону, документ содержит:

• наименование суда, ФИО истца и ответчика и их адреса, контактные данные, указание цены иска;
• название документа: «Иск о признании доли в квартире незначительной и выплате ее собственнику компенсации вместо выдела в натуре»;
• суть документа, где указывается, при каких обстоятельствах была получена часть, есть ли правоустанавливающие документы, какие права собственника ущемлены, почему невозможен выдел в натуре;
• прошение о выплате компенсации;
• приложения;
• дата и подпись.

Скачать образец иска о признании доли в квартире незначительной

К иску прилагаются документы:

• удостоверение личности;
• копии исков для ответчика, судьи;
• квитанция об оплате госпошлины;
• техническая документация на квартиру, выписка из ЕГРН, из домовой книги;
• доказательства того, что выделить долю в натуре невозможно.

Подробнее: Принудительный выкуп доли в квартире через суд

Сроки

В лучшем случае от момента подачи иска до принятия решения пройдет не более 2 месяцев. Такой срок предусмотрен ст. 154 ГПК РФ. В реальности дело может затянуться на год и более по причине неявки ответчика по уважительной причине или без нее, из-за выявления новых фактов по делу, необходимости проведения экспертизы.

Лучше не доводить дело до суда, но если иного выхода нет, это законный способ продать долю.

Продажа доли в квартире третьему лицу году: пошаговая инструкция

Если реализация производится в пользу третьего лица, необходимо:

1. Отправить письменные извещения в адрес иных содольщиков. После получения отказа действовать аналогично продаже части имущества другому владельцу.
2. Собрать документы, необходимые для заключения сделки, оформить проект договора с помощью юриста.
3. Подготовить договор купли-продажи, передаточный акт и подписать документ наряду с покупателем в присутствии нотариуса, который заверит сделку.
4. Произвести регистрацию перехода права собственности.
5. Заплатить налог.

В первую очередь проводится оценка стоимости недвижимости. Без нее не обойтись, ведь дольщик обязан в уведомлении о продаже указать цену. Если в процессе продажи сумма изменится в сторону уменьшения, придется снова организовывать рассылку оповещений.

Бланк извещения, который необходимо направить остальным собственникам письмом с уведомлением, выглядит так:

Скачать уведомление о продаже доли в квартире Если соседи избегают получения письма с уведомлением, не стоит отчаиваться. У совладельцев есть 1 месяц на принятие решения. Даже если письмо не будет ими получено, почтальон оставит извещение о его наличии в почтовом отделении. Отговорки об отсутствии извещения будут пустым звуком, если оповещаемый не укажет на веские обстоятельства, по которым он не смог получить уведомление.

По истечении месячного срока, предоставленного соседям по квартире на принятие решения, можно организовать продажу доли третьим лицам.

Перечень документов для продажи доли в квартире

Реализация имущества сопряжена со сбором документов, без которых сделка неосуществима. В перечень входит:

• Письменный отказ всех содольщиков от приобретения или доказательства, что были попытки оповестить владельцев и прошел срок, достаточный для получения извещения и принятия ими решения. Это касается только граждан, продающих долю третьим лицам не из числа совладельцев.
• Удостоверения личности всех сторон сделки.
• Свидетельство о госрегистрации, выписка из ЕГРН.
• Технический паспорт.
• Согласие супруга, заверенное нотариусом.
• Согласие органов опеки и попечительства на совершение сделки, если собственник — несовершеннолетний.
• Договор купли-продажи.

После заключения сделки необходимо обратиться в Росреестр, отделение МФЦ.

Туда подаются документы:

• заявление о госрегистрации от обоих участников;
• договор и акт приема передачи в 3 экземплярах;
• копии паспортов, если собственник несовершеннолетний — свидетельство о рождении;
• согласие из органов опеки на продажу доли;
• согласия остальных жильцов-владельцев на реализацию;
• квитанция об оплате госпошлины.

В итоге производится перерегистрация права собственности.

Стоимость: госпошлина, налоги, сборы

Затраты на продажу доли третьему лицу или другому дольщику разнятся.

Если доля продается третьим лицам, возникают расходы на уведомление содольщиков. Каждому необходимо отправить письмо с уведомлением и описью вложения. Дополнительно могут понадобиться услуги нотариуса, который выдаст документ о том, что производились попытки уведомления.

Дальнейшие затраты одинаковы для продавца доли совладельцу и постороннему человеку.

В обязательные платежи входит:

• НДФЛ;
• госпошлина за регистрацию права собственности;
• сумма нотариального тарифа за осуществление сделки.

Поскольку стоимость реализованной квартиры представляет для собственника доход, он должен внести в госбюджет 13% налога. Однако законом предусмотрены некоторые «послабления». До 2016 г. было установлено, что если недвижимость находится во владении от 3 лет, налог не платится. Впоследствии это правило стало действительно только для имущества, полученного в результате приватизации, дарения, по наследству или договору ренты. Для иных категорий срок владения увеличен до 5 лет.

При расчете применяют налоговый вычет в размере 1 млн. руб.

Один из обязательных платежей — нотариальный тариф для удостоверения сделки. Его сумма равна 0,5% от стоимости реализуемой доли, однако он не может быть менее 300 или более 20 000 руб.

Госпошлина за регистрацию права собственности составляет 2000 руб.

Если дело дошло до суда

При необходимости судебного разбирательства затраты увеличатся, однако если дело будет выиграно, издержки возлагаются на ответчика.

В затраты будут включены суммы:

• Госпошлина за подачу иска. Ее размер рассчитывается исходя из стоимости доли. Чем больше цена, тем выше сумма госпошлины. Минимальный размер составляет 400 руб. (если цена ниже 20 тыс. руб.), а максимальный — 60 тыс. руб. (ст. 333.19 НК РФ).
• Дополнительные расходы связаны с услугами адвоката, предоставлением консультаций. Данная статья зависит от стоимости услуг конкретного специалиста в области права.

При отрицательном решении суда можно не только понести напрасные траты, но и обрести врагов в лице соседей. Поэтому рекомендуется достигать компромиссов.

Законные способы продажи

Помимо оформления договора купли-продажи, можно:

1. Подарить долю, но взять с одариваемого деньги. Такая сделка считается мнимой, но если никто не заинтересован в приобретении, хитрость не раскроется.
2. Подарить часть доли. Если одариваемое третье лицо станет собственником малой доли, он сможет купить всю часть, имея право преимущественной покупки. Суть в том, что при дарении не требуется согласие прочих собственников. Так можно оформить покупку, не дожидаясь одобрения остальных.
3. Взять кредит. Цель — сделать необходимое дорогостоящее приобретение, а в качестве залога оставить недвижимость. Затем необходимо игнорировать обязанности по выплате кредита не менее 3 месяцев и дождаться, чтобы сумма долга превысила 5% от цены залога (ст. 348 ГК РФ). Банку отойдет имущество, а покупка останется у бывшего владельца.

Любой из способов можно взять на вооружение, если простая продажа оказалась невозможна.

Ситуации, нюансы, особенности продажи

Продажа доли — процесс, зависящий от размера квартиры, доли и желания совладельцев завладеть всем объектом.

1/2 доли

Половина квартиры — это немало, особенно если комнат больше 2. Иногда собственники изыскивают пути разделить имущество таким образом, чтобы каждый из них стал владельцем жилья независимо от другого, например, в 3-4-комнатных квартирах.

Для выдела в натуре необходимо, чтобы у каждого была своя кухня, ванная, коридор, причем имуществу не был нанесен ущерб. Для законной перепланировки необходимо обратиться в проектную организацию и получить заключение о технической возможности раздела. Важно условие — целостность несущих конструкций, соблюдение градостроительных норм. При возможности раздела получатся 2 изолированные квартиры.

Если выдел в натуре невозможен, что бывает в преимущественном числе случаев, придется:

• предложить покупку доли иным собственникам;
• оформить договор отчуждения имущества.

Если продается ½ в двухкомнатной квартире, это не значит, что владельцу перейдет именно определенная комната. Так бывает только в коммунальных квартирах, которые сейчас — редкость. Новый собственник сможет пользоваться всем объектом недвижимости, причем запретить подобные действия навряд ли удастся даже через суд.

Пример

Гражданка Уманская обратилась в суд с иском о выделе ей в натуре комнаты в 2-х комнатной квартире в счет ½ доли. Ответчик — гражданин Петров стал собственником ½ части имущества после того, как ему продала долю невестка Уманской. Истец указала, что достичь согласия о порядке пользования не удалось. Петров препятствует использованию жилья, нарушает привычный порядок жизни Уманской. Суд требования не удовлетворил, поскольку квартира является неделимой, а доказательств того, что новый жилец чинит препятствия в использовании имущества, Уманская не предоставила.

В указанном примере есть выход — продать часть, в которой невозможно жить. Этого и добивается гражданин Петров, поскольку купленные им доли по отдельности будут стоить в 2 раза дешевле объекта целиком. Если бы невестка и свекровь договорились о совместной продаже, остались бы в выигрыше, поделив сумму пополам.

1/3 доли

Треть 3-х комнатной квартиры реализовать трудно, но находятся покупатели, приобретающие часть недвижимости с целью регистрации. Владелец может потребовать в судебном порядке выделить ему комнату.

Плюс в том, что в трехкомнатной квартире легче договориться о порядке пользования имуществом. Труднее, если в квартире 2 комнаты. Если остальные 2/3 принадлежат родственникам, супругам, порядок пользования можно определить мирно или через суд, чтобы 1 комнату (меньшую) выделили владельцу 1/3, а вторую — супругам (родственникам).

Такую недвижимость продать проще, но не стоит забывать, что любое решение суда о порядке пользования действует только в отношении истца и ответчика. Это значит, если новый владелец вселится, а по определенному порядку пользования комната принадлежала продавцу, иные собственники вправе потребовать освободить помещение, поскольку договор (решение суда) касались только прежнего владельца.

В однокомнатной квартире продажа будет затруднительна. Высока вероятность того, что иные жильцы воспротивятся. Если другого пути нет, договориться не получается, можно передать свою долю третьему лицу по договору дарения и получить от него деньги на счет, полагаясь на «честное слово».

1/4 доли

С ¼ долей в 4-комнатной квартире разобраться проще. Каждому в согласительном порядке можно отвести отдельную комнату.

Если комнаты не смежные, недвижимость может быть поделена между собственниками, то есть, превращена в коммунальную. Такую недвижимость несложно продать, но как быть, если лицу принадлежит ¼ в 2-х или 3-х комнатной квартире?

Гражданин Минин владеет 1/4 3-х комнатной квартиры. Остальные две части (1/2 и 1/4) принадлежат родителям, которые давно в разводе. В недвижимости живет только отец, с которым у Минина «натянутые» отношения. Все комнаты изолированы, а их общая площадь составляет 48м2. Согласно расчету, на его долю приходится 12м2 жилой площади. Минин обратился к юристу с вопросом: можно ли выделить одну комнату ему лично, если одна из комнат равна 11,5м2. В дальнейшем Минин планировал ее продать.

Юрист ответил, что по закону выделить недвижимость в натуре нельзя. Можно только определить порядок пользования имуществом. Продать свою долю можно только после уведомления других собственников.

Поскольку выдел доли невозможен, у владельца ¼ 4 выхода:

• предложить и оформить продажу с одним из содольщиков;
• продать недвижимость третьему лицу за цену, в 1,5-2 раза ниже реальной;
• через суд обязать содольщиков выплатить ему стоимость 1/4 части;
• договориться с остальными о реализации недвижимости и разделить деньги пропорционально владениям.

Наиболее выгодно продавать объект целиком. При этом можно предложить доли одновременно разным покупателям, например, паре, планирующей оформить брачный союз. Так каждый из них станет владельцем доли, а при неблагоприятных обстоятельствах супругам удастся избежать неприятной процедуры раздела.

1/5 доли

Малая доля в собственности дает право требовать компенсацию.

Если у владельца есть 20% недвижимости, значит, есть и иные собственники. У одного может иметься 4/5 остальной площади, у 4-х — по 1/5, у 2-х— по 2/5 или 1/5 и 3/5. Вариантов множество. Каждому из владельцев, будь то 1 человек или больше, необходимо предложить выкупить свою долю.

Проще, если совладелец один. В его интересах приобрести недвижимость, ведь если в квартиру заселится третье лицо, проживание может стать невозможным. Если жильцов несколько, и ни один не хочет выкупить 1/5, а только «тянут время», можно обратиться в суд и обязать выкупить эту часть.

Гражданин Иванов — владеет 5-ю частью однокомнатной квартиры размером 48м2. Совладельцы — брат (ему принадлежит 3/5), и его жена (владелица 1/5 доли). Они проживают вместе, делят быт, а владелец 1/5 доли в жилье не нуждается, поэтому предложил выкупить его часть супружеской паре. Те согласились, но через месяц попросили подождать, а через 2 месяца снова сослались на отсутствие денег. Иванов обратился в суд с иском о выплате ему компенсации, поскольку он в квартире не проживает, а часть настолько мала, что выделить ее в натуре нет возможности. Цена доли — 280 тыс. руб. Суд иск удовлетворил и обязал брата Иванова выплатить ему 210 тыс. руб., а его жену — 70 тыс. руб., то есть суммы, пропорциональные их долям.

2/3 доли

При продаже 2/3 доли потребуется оповестить владельцев оставшейся 1/3 о реализации. В интересах совладельца согласиться на покупку, ведь неизвестно, кто станет собственником большей части недвижимости. Иногда нехватка финансов заставляет оформить отказ. В результате большая часть переходит в руки покупателя.

Лучший выход в такой ситуации — договориться о совместной продаже. Ведь целая квартира будет стоить в среднем на 30% дороже. Впоследствии средства можно поделить и потратить, например, на приобретение недвижимости меньшей площади.

3/4 доли

Реализовать ¾ доли также выгоднее, если договориться о продаже целой квартиры с другим собственником. Продать доли — значит проиграть в стоимости недвижимости. Вероятнее всего, что в жилье вселится собственник, задача которого — всеми доступными путями выжить другого содольщика. В итоге он выкупит вторую часть за бесценок.

Жительница г. Москвы (р-н Ясенево) решила продать квартиру, однако ей принадлежало только ¾ ее части. Остальная по наследству досталась племяннику. Женщина планировала получить в результате сделки 10 млн. 500 тыс. руб., поскольку оценочная стоимость всего объекта составляет 14 млн. руб. Однако при продаже части недвижимости ее цена упала почти в 2 раза и составила 5 млн. 600 тыс. руб. Женщина договорилась с племянником о реализации всего объекта. Для него такая сделка также оказалась выгодна, поскольку племянник смог выручить 3 млн. 500 тыс. руб. вместо возможных 1,5-2 млн. руб.

Частые вопросы

При продаже доли в квартире собственники могут интересоваться:

Можно ли продать часть своей доли в квартире

Законодательство позволяет распорядиться как долей имущества, так и ее частью. С введением закона, не позволяющего реализация микродоли, придется произвести точный расчет и определить, возможно ли отчуждение. В остальном препятствий нет, и действовать нужно по одной из стандартных схем:

• предложить эту часть содольщику;
• продать третьему лицу;
• подарить малую часть доли, а затем продать остальную третьему лицу как имеющему право на преимущественную покупку;
• оформить свою часть в виде залогового имущества в банке.

В данном случае нельзя «заставить» выкупить недвижимость через суд, но достаточно иных путей ее реализации.

Какую долю нельзя продать

С выходом в 2019 году закона, предполагающего запрет микродолей, нельзя будет реализовать часть имущества, которая не может быть пригодна для проживания.

В действующем законодательстве есть ограничения, накладываемые на отчуждение имущества несовершеннолетнего. Органы опеки будут против, если узрят корыстный интерес родителей либо будет запланирована покупка доли меньше той, которая ранее принадлежала несовершеннолетнему.

Как можно быстро продать долю в квартире

Оформить продажу доли максимально быстро можно одним из способов:

• найти покупателя среди содольщиков;
• предложить продажу третьему лицу, но взять у остальных владельцев нотариально заверенные отказы от приобретения части квартиры (тогда не нужно ждать месяц с момента их оповещения);
• оформить реализацию договором дарения — это возможно только с молчаливого согласия содольщиков, в противном случае они могут добиться признания сделки мнимой в судебном порядке;
• заложить имущество под приобретение ценностей — так продажа произойдет в считанные дни.

Каждый из способов находит отражение в реальной жизни, выбор только за собственником.

Как воспрепятствовать продаже

Нет способа запретить продажу доли, если собственник не нарушает закон. Однако некоторые совладельцы пользуются такой уловкой: избегают получения оповещения; отказываются ставить подпись о вручении извещения, которое принес почтальон; соглашаются на покупку, но затем избегают заключения сделки, ссылаясь на непредвиденные обстоятельства, нехватку денег.

Что делать в таких случаях? Требовать компенсировать стоимость доли в судебном порядке. Если этот вариант не подходит — обратиться к нотариусу с просьбой известить стороны о сделке. Последний, даже при отсутствии согласия, по истечении 2 месяцев выдаст документ, что действия по оповещению сторон были предприняты. Впоследствии можно заключить договор о продаже с третьим лицом.

Могут ли разные содольщики продать свои доли в квартире одному покупателю?

Законом предусмотрена продажа долей в одной квартире разными собственниками одному покупателю. Например, если имуществом владеют 3 гражданина, и каждому из них принадлежит по 1/3, чтобы не «потерять в цене», они вправе заключить с покупателем договор о передаче ему всего объекта недвижимости.

Такой договор будет иметь многосторонний характер. Согласно ст. 554 ГК РФ, имущество в документе должно быть четко определено, это значит, нужно указать всех собственников, размер их долей, стоимость.

Каждому из содольщиков полагается налоговый вычет.

Могут ли приставы продать долю в квартире

Да, приставы имеют право наложить арест, а впоследствии — реализовать долю в квартире. Согласно ст. 69 закона «Об исполнительном производстве» от 02.10.2007 г., при наличии непогашенной задолженности пристав может обратить взыскание на заложенное имущество, денежные средства, движимое имущество, а при недостатке средств — на иное имущество, принадлежащее должнику на правах собственности.

Важно! Исключением является доля, если для владельца, а также его семьи, она является единственным пригодным для жилья помещением. Ее нельзя продать принудительно. Однако это не относится к недвижимости, являющейся предметом ипотеки (ст. 446 ГПК РФ).

Как оспорить продажу доли в квартире

Есть 2 способа оспорить сделку о реализации доли:

1. Доказать, что продавец не соблюдал положения ст. 250 ГК РФ.
2. Если вместо договора оформлена дарственная, есть шанс выиграть дело по иску о признании сделки мнимой. Для этого потребуются доказательства, что под дарением попытались прикрыть сделку купли-продажи.

Оспорить дарение можно в течение 3 лет с момента вступления в силу оговора, однако срок может быть продлен до 10 лет, если гражданин, права которого нарушили, не знал и не мог знать о противоправных действиях содольщика.

На первый взгляд продажа доли — процесс простой: оповестить остальных, оформить, зарегистрировать. Но в силу вступает «человеческий фактор»: стремление обогатиться, отомстить, личная неприязнь или просто незнание законов.

Процесс заключения договора купли-продажи части квартиры вызывает затруднения, кажется, что из сложившейся ситуации нет выхода? Не знаете, можно ли продать долю в квартире без согласия остальных, как правильно оформить продажу и избежать оспаривания законности сделки? Задайте вопрос юристу сайта ros-nasledstvo.ru и воспользуйтесь бесплатной консультацией специалиста.

Сохраните или поделитесь ссылкой в социальных сетях (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Автор статьи Наталья Фомичёва Эксперт-юрист сайта. Стаж 10 лет. Наследственные дела. Семейные споры. Жилищное и земельное право. Задать вопрос Рейтинг автора Написано статей 497 Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!

Напишите свой вопрос, наш юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит вам через 5 минут.

Отправляя данные Вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением

Последнее изменение: Январь 2020

Реализации доли в квартире сопутствует ряд мероприятий, которые необходимо осуществить её владельцу. Наличие недвижимости, находящейся в собственности нескольких дольщиков, предполагает присутствие совладельцев объекта и тут потребуется соблюдать требования действующей нормативно-правовой базы, чтобы процедура в дальнейшем не была оспорена.

Что важно знать?

Законодательство наделяет всех граждан одинаковыми правами. Если рассматривать долевую собственность, то владелец части жилья может её реализовать, но с соблюдением интересов других собственников.

Важным условием реализации доли является её выделение в натуре либо как соотношение к общей площади жилья.

У собственника должен быть документ с указанием принадлежащей части жилого имущества. Например, это может быть 1/3 квартиры либо 33% общего пространства.

Надо отметить, что в основном выделение происходит в натуре. Так, если число совладельцев жилплощади равно количеству комнат, то каждому может передаваться одна из них. Если такой возможности нет, то площадь делится по жилым метрам. Такая доля будет выражаться в процентном отношении или дробном от общего числа квадратных метров.

Реализация части жилого помещения производится в общем порядке, но при этом остальные владельцы обладают приоритетной возможностью её покупки. И только при их отказе можно заключить сделку с посторонними лицами. Часто возникают ситуации, при которых сособственники жилья препятствуют продаже. Например, игнорируют извещения от продавца, но сами не изъявляют желания приобретать имущество и не согласовывают его продажу.

Основные положения

Когда квартира является долевой собственностью, она принадлежит многим хозяевам. Приобрести часть жилья можно в результате приватизационного процесса, как наследственное имущество, по дарственной, при разделе недвижимости в период расторжения брака. Особенностью владения такого объектом является то, что долю не получится выделить, так как невозможно поделить жилплощадь на несколько самостоятельных помещений с отдельными входами.

Поэтому право на отдельную часть в квартире в таком случае означает лишь юридический факт события, при котором собственники могут пользоваться жильем не нарушая прав совладельцев.

Учитывая невозможность конкретного определения части квартиры, возникают определенные трудности с ее реализацией. Так как в такой ситуации предполагается совместная собственность на общее имущество, то необходимо согласовывать появление стороннего владельца.

Законодательное регулирование

Гражданское законодательство в ст. 244 ГК РФ определяет, что недвижимость, принадлежащая нескольким субъектам, является долевым владением с распределением долей на каждого либо совместным без выделения частей.

Статьей 250 ГК РФ устанавливается преимущественное право приобретения части объекта остальными её владельцами. О планируемой сделке они должны быть извещены письменно с установлением цены имущества и других существенных условий. Остальные владельцы могут принимать решение в течение одного месяца с даты поступления уведомления. Отказ также направляется письменно. Поэтому продажа доли в квартире сторонним гражданам может состояться не раньше 30 дней с даты извещения либо получения отказа.

Пунктом 3 ст. 250 ГК РФ предусмотрены правовые последствия несоблюдения приоритетного права покупки. Остальные хозяева могут в течение 3 месяцев опротестовать сделку и потребовать перевода прав и обязательств приобретателя на них.

При этом сама сделка не подлежит отмене, просто в договор о продаже вносятся изменения в части покупателя, который меняется на истца.

Соглашение о продаже оформляется по общим правилам, установленным статьями 554, 555 ГК РФ, а порядок ее передачи регламентирован ст. 556 ГК.

Ст. 42 ФЗ-218 от 13.07.2015г. устанавливается обязательное удостоверение покупки доли в общей собственности у нотариуса. После этого, переход права должен регистрироваться в Росреестре.

Нотариальное оформление продажи доли

Законом о долевой собственности установлена обязательность проведения операций с ней через нотариуса. В задачи специалиста входит обязанность правового контроля за соблюдением прав и интересов сторон процедуры и недопущения мошеннических действий.

Положениями нового акта ужесточены меры совершения операций с жилой площадью, собственниками которой являются несовершеннолетние лица. В таких ситуациях также потребуется удостоверять сделку в нотариальной конторе. Такой подход поможет защитить права детей и защитить их от неправомерных действий опекунов и родственников.

При отсутствии нотариального заверения сделка может признаваться ничтожной и не подлежит регистрации в Росреестре. Нотариус не должен проверять законность совершения предыдущих операций, он контролирует лишь совершаемую. Не отвечает он и за расчеты сторон. Ответственность за спорные ситуации, выявленные после совершения процедуры, несут только её участники.

Как законно продать часть квартиры?

Для того, чтобы в дальнейшем избежать признания продажи доли недействительной, нужно придерживаться следующей инструкции:

1. Владелец, желающий реализовать свою часть жилья, должен известить об этом остальных хозяев о намерении в письменной форме. Письмо должно включать информацию о цене и условиях, на которых предлагается объект. Если кто-либо изъявит желание приобрести предлагаемую жилплощадь, можно не уведомлять других.
2. Дождаться ответа остальных владельцев объекта. Если желание о приобретении выражают сразу несколько претендентов, то продажа производится субъекту, предложившему наилучшие условия.
3. Если по окончании месяца никто не захотел купить долю на предлагаемых условиях, то её владелец должен получить письменный отказ.
4. Когда все условия сделки соблюдены, собственник может искать постороннего покупателя всеми известными ему способами, включая СМИ, Интернет, агентства недвижимости и прочее.
5. Посторонним людям имущество может предлагаться лишь на тех условиях и за ту цену, на которых оно предлагалось остальным владельцам помещения. Когда будет найден приобретатель, с ним подписывается соглашение о покупке и готовится требуемая документация.
6. Договор заверяется нотариально и регистрируется в Росреестре.

Важно знать! Если письменный отказ от всех совладельцев получен ранее установленного срока, продавец вправе не ожидать истечения 30 дней и приступить к поиску стороннего покупателя.

Перечень необходимой документации

Любой процесс сопровождается сбором и представлением определенной информации. Для продажи доли в квартире потребуется подготовить:

• Доказательства направления извещения совладельцам о реализации части жилья;
• Отказ остальных дольщиков от покупки;
• Правоустанавливающий документ о регистрации прав собственности, при его отсутствии справка из ЕГРП;
• Техпаспорт БТИ;
• Кадастровая документация;
• Нотариально удостоверенное согласие мужа/жены на проведение сделки;
• Удостоверения личности участников процедуры;
• Согласование службы опеки, если одна из сторон операции – несовершеннолетнее лицо;
• Договор о продаже доли.

При подготовке соглашения, необходимо указать сведения об участниках процесса, включая ФИО, паспортные данные и адрес регистрации лиц. Важным положением договоренностей является полное описание объекта, где нужно точно указать количество долей, кадастровые и технические характеристики, стоимость предмета операции.

Налогообложение

При прохождении процедуры придется понести затраты. Так, для:

• Заверения договора у нотариуса потребуется уплатить установленный тариф в размере 0,5% цены предмета покупки. Выплата производится один раз и её величина не может быть менее 300 рублей и более 20 000 руб.;
• Госпошлина за регистрацию перехода права собственности составляет 2 тысячи рублей;
• Продавец должен уплатить налог с дохода в размере 13% от суммы операции, при условии владения недвижимостью менее трех лет и дальнейшей её реализации по стоимости, превышающей её приобретение. При реализации собственник получает прибыль, облагаемую НДФЛ;

Размер налоговой выплаты может снижаться. При этом, когда цена продажи не превышает 1 млн. рублей, то взимание налога не производится. В случае, когда стоимость выше указанной суммы, то расчет осуществляется с налогооблагаемой базы с вычетом миллиона рублей.

Например. При продаже своей доли продавец получает 1 500 000 рублей. Формула расчета выглядит следующим образом: (1, 5 – 1,0) × 0,13 = 65 000 руб.

Налоговый вычет не должен превышать 260 тысяч рублей.

Возможно ли продать долю в квартире без согласия других совладельцев?

Часто возникают ситуации, когда другие сособственники препятствуют реализации части жилья постороннему гражданину, угрожая обратиться в суд для признания договора недействительным.

В этом случае продажу можно осуществить через дарственную. При этом согласования сделки с другими владельцами не потребуется, а подарок можно сделать и родственнику и постороннему другому субъекту.

Но в этом случае остается риск признания операции мнимой, если заинтересованные граждане докажут продажу имущества. Последствиями станет отмена дарственной.

Кстати, продавец может указать очень высокую цену при извещении совладельцев, но и в дальнейшем при реализации объекта третьим лицам ему придется указывать эту же цену. Хотя объект можно продавать за меньшие деньги, но необходимо помнить, что уплата налога производится со стоимости, указанной в соглашении.

Возможен также вариант передачи части жилья в собственность при оформлении соглашения о займе. Процедура заключается в получении денежных средств под залог доли недвижимости. По окончании периода выплат осуществляется передача залогового имущества кредитору в счет погашения задолженности.

Надо учитывать, что такие способы относятся к условно законным. При юридически правильном оформлении сделок проблем не возникает, если нет доказательств мнимости процедуры.