Можно ли подарить квартиру в аварийном доме

Можно ли оформить дарственную если дом признан аварийным

Запрещена ли продажа квартиры в аварийном доме

В РФ не налагается запрет на оформление сделки купли-продажи в отношении аварийной квартиры. Законодательная база относительного ветхого и аварийного жилья, регулирующая вопросы его продажи, а также обеспечивающая гарантию прав новых владельцев, состоит из следующих нормативно-правовых актов:

• Жилищное Законодательство РФ;
• правительственное Постановление № 47, выданное 28 января 2019 года;
• Федеральный Закон «О Фонде содействия реформированию ЖКХ» № 185, принятый Государственной Думой 21 июля 2019 года.

В ст. 32 ЖК РФ указано, что человек, который становится новым владельцем аварийного жилья, получает перечень дополнительных гарантий.

Как производится продажа аварийного жилья

Процедура аналогична той, которая осуществляется в отношении обычных квартир. Владелец выставленной на продажу жилплощади обязан, найдя покупателя, поставить последнего в известность о том, что дом, где находится приобретаемая им квартира, пребывает в реестре аварийных.

Обратите внимание! Каждому покупателю не помешает в случае приобретения недвижимости самостоятельно проверить эти данные при помощи выписки из ЕГРП, поскольку многие недобросовестные продавцы предпочитают умалчивать о подобных обстоятельствах.

Тем не менее, закон устанавливает некоторые ограничения на продажу аварийного жилья. Согласно ст. 32 ЖК РФ, договор купли-продажи не может быть подписан, если:

• на текущий момент вынесено судебное решение о принудительном выселении собственника из жилья (если он отказывался и от выкупной цены, и от аналогичного жилья взамен, а муниципальный или властный орган подал на него иск);
• владелец уже заключил сделку с органом региональной власти или самоуправления о выплате выкупной стоимости или обмене квартиры.

Предварительно здание, в котором располагается квартира, подвергается технической экспертизе, проводимой специализированной межведомственной комиссией. Последняя и выносит заключение о присвоении дому указанного статуса.

Возможные трудности

На практике купля-продажа аварийной квартиры может быть связана с некоторыми сложностями, к которым следует быть готовым и продавцу недвижимости, и ее потенциальному новому владельцу.

Во-первых, если покупатель приобретает аварийное жилье с той целью, чтобы в последствии получить новую квартиру по договору мены, которая будет иметь аналогичные данным условия проживания, он должен учитывать тот факт, что 100-прцентных гарантий относительно сроков переселения не существует. Законодательство не прописывает конкретные временные рамки расселения, а оставляет за региональными органами исполнительной власти и самоуправления право самостоятельно их определять. И даже если такие сроки на местном уровне установлены в программе расселения, это не означает, что не возникнет никаких задержек.

Во-вторых, не всегда можно получить ожидаемое жилье взамен. Часто орган власти или самоуправления может предлагать квартиру с условиями хуже, чем существующие. Выкупная цена как альтернативный вариант тоже может существенно занижаться.

Тогда не обойтись без судебных разбирательств.

Важно! Если владельцу аварийной двухкомнатной квартиры взамен предоставляется однокомнатная, но с аналогичными условиями и площадью помещения, это не является поводом для подачи судебного иска.

В-третьих, покупателю нужно быть готовым к тому, что при обращении в банк с заявлением о предоставлении займа на приобретение аварийного жилья может последовать закономерный отказ, поскольку финансовое учреждение перестраховывается на случай возникновения непредвиденных рисков.

В-четвертых, если семья получила выплату по программе материнского капитала на приобретение жилья, она не сможет потратить ее на покупку аварийной квартиры. При этом не имеет значения, будет ли это частичная или полная оплата ее стоимости. Такая норма связана с необходимостью защиты прав ребенка на безопасные условия проживания.

Таким образом, покупка жилья, являющегося частью аварийного дома, может превратиться в рискованное дело, повлекшее за собой трудности в получении другой жилплощади или компенсации за прежнюю.

Вопрос

В ноябре я должна войти в права наследования квартиры в доме, считающимся аварийным. И сразу же я бы хотела подарить эту квартиру своей дочери. Дочь находится в другой стране.
Вопросы:

1. Можно ли дарить недвижимость, принятую аварийной/2. Если да, то можно ли оформить дарственную дочери не приезжая ей в Россию
3. И уж совсем здорово бы, получить одно свидетельство — сразу же на дочь.

Ответ

По-порядку:1. Вы можете вступить в наследование любым имуществом, хоть разрушенным, хоть сгоревшим, хоть аварийным…
2. Дарить можно любое имущество, которое принадлежит Вам на праве собственности. Отсюда делаем вывод: сначала оформляем квартиру на себя, затем дарим.3. Договор дарения оформляется как договор, хоть и безвзмездый, то есть нужна подпись одаряемого (дочери). Можно сделать так, например: послать ей договор по электронной почте, она его подписывает и высылает Вам обычной почтой, вместе с доверенностью на регистрацию (доверенность можно оформить в консульстве), Вы подписываете договор и вместе с доверенностью от дочери и своим паспортом, сдаете договор дарения на регистрацию и забираете свидетельство о праве собственности на квартиру на дочь.
Можно просто получить от нее доверенность и на подписание договора тоже, но лучше будет, если подписывать от ее имени будете не Вы, то есть доверенность придется оформить на чье-то еще имя…

Если понадобится помощь в составлении договора дарения, то мы с удовольствием готовы ее оказать.

Можно ли подарить квартиру в доме под снос?

Вера,
Барнаул:

Дом на 13 квартир. Следующей весной идет под снос. Пенсионер хочет подарить свою квартиру сестре. Можно ли сейчас оформлять договор дарения? И будет ли эта сестра иметь право на квартиру, ведь адрес сменится?

Андрей Сандаковский,
главный юрисконсульт юридической компании «ЮрисДело»:

Если уже есть бумага, согласно которой дом считается аварийным, и время проведения сноса определено, то, возможно, любые сделки с собственностью по ее продаже, дарению и другому могут быть запрещены. В случае же если такого ограничения нет, пенсионер может поступать со своей квартирой как угодно. При подаче всех необходимых документов в Регистрационный центр сделку оформляют в течение одного месяца. В этом случае получать новую квартиру будет уже его сестра.

• Места
• Барнаул

Эта закладка предназначена для тех наиболее внимательных из вас, кто замечает опечатки, орфографические, пунктуационные и фактические ошибки в наших текстах и хотел бы помочь нам исправить их. Мы заранее благодарим всех, кто вместе с нами стремится улучшить качество наших материалов. Ваша помощь неоценима не только для редакции — она также важна для тех читателей, которые благодаря вам прочтут эти тексты в правильной редакции.

Чтобы сообщить нам об опечатке, выделите ее мышкой и нажмите Ctrl+Enter

Могу ли я оформить дарственную в аварийном доме

Добрый день! Могу ли я оформить дарение на квартиру матери, в доме признанным аварийным месяца 2 назад заключение выдано, если она у меня в собственности, мама в квартире прописана? Может ли повлечь дарение какие либо негативные последствия? документы ни с одной квартиры в администрацию не поданы

Оспаривание дарственной на квартиру и особенности понятия

Дарственная – это гражданский договор, соответственно, как и любую сделку, его можно оспорить. Однако следует действовать на основании Гражданского кодекса. Для оспаривания сделки должны быть веские причины, указанные в законодательных актах страны.

Понятие

Под дарственной понимается двусторонний договор дарения, по которому одна сторона безвозмездно передает вещь или имущественные права в собственность другой стороне, а получившая сторона принимает переданные права или имущество. Главным отличием этого вида сделки является ее безвозмездность.

Согласно законодательству РФ, объектом договора дарения могут выступать любые вещи, разрешенные для оборота в данной стране. Если они ограничены определенными требованиями (например, оружие), то в случае передачи по данному виду сделки должны быть соблюдены все ограничения. То есть одариваемый должен отвечать всем установленным требованиям, предъявляемым к собственнику такого имущества.

Данный вид договора должен содержать в себе конкретную информацию по передаваемому имуществу. Оно должно быть идентифицировано от остальных вещей. Если его нельзя конкретизировать и выделить из всего имущества, то такой договор будет признан ничтожным.

На основании законодательства определены и формы сделки. Они напрямую зависят от стоимости сделки и от вида передаваемого имущества. Предъявляются следующие основные требования:

• для сделок с недвижимостью предусмотрен обязательный письменный вид договора и последующая обязательная его регистрация;
• для таких форм сделок, когда даритель обещает подарить имущество в будущем, обязательно заключение соглашения в письменном виде;
• если дарителем выступает юридическое лицо и стоимость предмета соглашения составляет более 3000 рублей, то нужно соблюдение письменной формы договора.

Это основные правила, характеризующие данный вид сделки.

Оспаривание

На основании дарения права на имущество переходят к одаряемому. Это является необратимым последствием подписания данного соглашения. Но в некоторых случаях законодательством предусмотрена возможность оспорить этот вид сделки. В зависимости от лица, желающего изменить условия совершенной сделки, выделяют следующие виды отмены:

1. Отмена последствий договора самим дарителем.
2. Отмена сделки одаряемым.
3. Отмена последствий сделки третьими заинтересованными лицами.

Кроме этого оспаривание возможно в 2 случаях:

• при жизни дарителя;
• после его смерти.

При жизни дарителя может быть совершен отзыв своего решения самим дарителем. Но это решение должно быть обосновано в суде, и судом вынесено решение об отмене действия документа.

Ничтожность сделки может быть доказана во время жизни дарителя и после его смерти. А также это могут оспорить близкие родственники и третьи лица. Все основания для каждого из этих пунктов строго прописаны в законодательных актах России.

Отмена дарителем

Для человека, который уже выразил свою волю по передаче имущества другому лицу, предоставлено право отменить совершенную сделку в следующих ситуациях:

1. Если одариваемый человек после вступления в законные права начал проявлять неуважительное и небрежное отношение к переданной собственности. Но в этом случае даритель должен доказать в суде, что эта вещь для него имеет особую ценность. И он рассчитывал после дарения на соблюдение новым собственником такого же отношения к подарку. При расторжении этой сделки одариваемый человек должен вернуть подарок в оставшемся состоянии, если это еще возможно.
2. Если человек, которому было подарено имущество, умер раньше дарителя.
3. Если одариваемый гражданин совершил противоправные действия против дарителя. Сюда могут относиться покушение на убийство, нанесение вреда здоровью и прочие серьезные нарушения закона. В случае убийства дарителя наследники могут оспорить дарственную через суд.

Эти условия, а также некоторые иные принципиальные моменты могут быть прописаны в договоре. В этом случае расторжение сделки будет основываться на данных пунктах контракта.

Одариваемый может отказаться от получения подарка. Но это право сохраняется за ним только до подписания соглашения. Если сделка подписана, то права переходят к нему.

Оспаривание третьими лицами

Зачастую бывает так, что заключенный договор по поводу передачи в дар одному человеку ущемляет права остальных возможных наследников. Поэтому законодательством был предусмотрен ряд обстоятельств, при которых третьи лица могут оспорить подписанный сторонами договор. К таким обстоятельствам относятся:

1. Подделка документов, подписей или иных существенных документов. Это должно быть доказано судебной экспертизой, и решение об отмене действия договора должно быть вынесено в суде.
2. Договор был составлен неправильно, с нарушением основных принципов данного вида сделки.
3. Не соблюдена обязательная регистрация сделки при передаче недвижимости по договору дарения или иных объектов, подлежащих обязательной регистрации.
4. Договор был заключен по факту не в виде сделки дарения, а в виде купли-продажи, так как даритель получил определенное вознаграждение.
5. Сделка была оформлена под давлением других лиц или путем обмана дарителя.
6. Супруг не дал нотариальное согласие на совершение сделки.
7. Если одариваемый являлся сотрудником социальных служб, который оказывал помощь дарителю в ходе выполнения своих служебных обязанностей.
8. Даритель находился в состоянии недееспособности на момент подписания договора.
9. В случае, если выяснится, что даритель был признан банкротом в качестве физического лица или индивидуального предпринимателя.
10. Если даритель официально не оформил сделанную перепланировку в квартире.

При выявлении одного из перечисленных обстоятельств родственники или иные третьи лица имеют право обратиться в суд с целью оспорить заключенный договор.

Ничтожность сделки

Существуют определенные требования к самому договору. Если эти требования не выполнены, то такое соглашение суд признает ничтожным. Соответственно, одариваемый человек обязан будет вернуть имущество в прежнем состоянии дарителю либо, в случае смерти дарителя, его наследникам.

• подделка подписей;
• отсутствие обязательной регистрации;
• неполное и неточное описание объекта договора дарения;
• наличие в договоре обязанности материально обеспечивать дарителя;
• наличие в договоре условия о возможности проживания дарителя в данной квартире;
• наличие условия о переходе квартиры в собственность сразу после смерти дарителя.

Все эти условия создают документ ничтожным, так как нарушается основная его суть: добровольное согласие сторон и безвозмездность сделки.

Также любое соглашение будет считаться недействительным, если выяснится отсутствие прав на подаренное имущество у дарителя. Когда речь идет о недвижимости, даритель должен уточнить у юриста, как лучше передать жилье.

Оформил на себя аварийный дом по дарственной как разойтись с налоговой Заключение соглашения о дарении является самым надежным и простым способом официально передать жилье детям, жене или мужу и т. д. Не стоит путать договор дарения и завещание, так как это отдельные виды документов.
Узнайте в местном отделении Росреестра, введен ли мораторий на сделки с недвижимостью по вашему адресу или нет. Для земельного участка, на котором располагается жилье, достаточно наличие собственника. Следующая особенность проявляется в согласии передачи имущества не только дарителя, но и одаряемого.

Об операциях с недвижимостью читайте в следующих статьях:

• Если нет расписки как получить 13 процентов от покупки квартиры
• Есть ли субсидия на квартиру если оформлена дарственная
• Когда оплачивается аренда при аренде нежилого помещения на 11 месяцев
• Какие могут быть риски при сделки с недвижимостью
• У застройщика земля в аренде как быть с покупкой квартиры

Возможно ли продать аварийное жилье в 2020 году: можно ли заключить ДКП, если дом признали ветхим

Администрация города или другого поселения обязательно принимает меры к расселению аварийного и ветхого жилья. Квартиры в таких домах теряют в цене из-за изношенности, что делает их привлекательными для инвесторов, а собственникам наоборот выгоднее быстрее переоформить жилье, чтобы долго не ждать расселения. Передать квартиру покупателю можно по стандартному ДКП. Сегодня рассмотрим подробнее, можно ли продать аварийное жилье и как это юридически грамотно сделать.

Законодательный запрет на продажу

Ни один российский закон не запрещает собственнику продать свою квартиру в аварийном доме. При этом нужно учитывать несколько условий. Вопрос, можно ли продать квартиру, зависит от периода времени, когда заключается договор купли продажи.

Подписывать ДКП нельзя, когда:

• продавец уже заключил с администрацией соглашение об обмене квартиры или о выплате ему компенсации за аварийное жилье;
• имеется решение суда о принудительном выселении собственника, поскольку он отказывается добровольно подписывать соглашение о расселении или о выплате выкупной цены с администрацией.

Если двух препятствий, перечисленных выше, нет, то квартиру можно продавать. Статус аварийного автоматически не изымает такое жилье из оборота, на него не налагаются никакие ограничения или запреты. До момента заключения сделки с муниципалитетом собственник может распоряжаться жильем по собственному усмотрению.

ВАЖНО! Продать аварийное жилье может только собственник – если он квартиру купил, получил в дар, по наследству или приватизировал. Наниматель по договору социального найма имеет другие права – о них читайте ниже.

Особенности продажи аварийного жилья

В целом продажа и покупка аварийного жилья происходит по общим правилам купли-продажи. Но есть один нюанс – покупателя обязательно нужно уведомить о том, что жилье является аварийным и подлежит сносу.

Покупатель уведомляется письменно – нужно внести в ДКП соответствующий пункт. Составить его можно свободно. Безопаснее, если в тексте соглашения будут указаны реквизиты акта муниципалитета, по которому дом признали аварийным.

ПРИМЕР ФОРМУЛИРОВКИ. «Продавец уведомляет Покупателя, а Покупатель принимает к сведению, что многоквартирный дом по адресу г. Нск, ул. Мичурина, 67, в котором расположена передаваемая квартира, признан аварийным и подлежащим сносу Постановлением Администрации города Нска № 667 от 09.12.2018».

Дополнительных письменных уведомлений не требуется.

Если покупателя не уведомить об аварийном состоянии жилья, он сможет впоследствии оспорить сделку в связи с существенным заблуждением. Для продавца это риск, поскольку деньги, полученные по ДКП, нужно будет вернуть.

Порядок действий

Далее рассмотрим порядок действий и список документов, необходимых, чтобы продать помещение. Получение дополнительных разрешений от администрации или удостоверение ДКП у нотариуса для продажи аварийного жилья не требуется.

Сбор документов

Поиском всех необходимых документов занимается продавец. Прежде, чем продавать квартиру, готовят стандартный набор:

• свежую выписку из ЕГРН;
• свидетельство о праве собственности на квартиру, если есть;
• нотариальное согласие супруга;
• технический паспорт квартиры – для проверки перепланировки;
• справку об отсутствии долга по коммунальным платежам;
• справку об отсутствии прописанных.

Дополнительно покупателю может понадобиться документ-основание, по которому продавец получил жилье.

ВНИМАНИЕ! Если среди собственников жилья есть несовершеннолетние – понадобится разрешение опеки и визит к нотариусу. Подробнее об этом, а также о других нюансах подготовки документации для продажи читайте нашу предыдущую статью.

Определение цены

Цена продажи определяется свободно сторонами. Ее можно установить самостоятельно путем торга, а можно обратиться к профессиональному оценщику. Конечно, аварийный статус значительно уменьшает стоимость жилья. Итоговое решение зависит только от договоренности сторон.

При этом если квартира была в собственности менее 3 (5) лет, нужно ориентироваться на установленную в ЕГРН кадастровую стоимость. Продав квартиру по цене ниже 70% от кадастровой стоимости, продавец рискует попасть на доначисление НДФЛ на сумму продажи.

Подробнее о разнице между рыночной и кадастровой стоимостью .

Подписание договора

В договоре купли продажи указывается стандартная информация:

• ФИО сторон, их адреса и паспортные данные;
• подробное описание квартиры по выписке из ЕГРН: адрес, метраж, кадастровый номер и другие сведения;
• цена, за которую продают жилплощадь, в рублях цифрами и прописью;
• порядок оплаты;
• порядок и срок передачи жилья (по акту или же функции передаточного документа выполняет договор;
• дополнительно включается пункт об аварийности – что продавец известил, а покупатель принял к сведению этот факт.

Скачать бланк договора для заполнения бесплатно.

Готовый договор понадобится в трех экземплярах – по одному для сторон плюс один для Росреестра.

Регистрация прав в ЕГРН

Продать помещение по ДКП недостаточно – права требуют регистрации. После регистрации право собственности окончательно закрепляется за новым собственником. Госпошлина в 2020 году установлена в размере 2 000 рублей и от аварийности жилья не зависит. Пошлину обычно оплачивает покупатель, но законом это не предписано.

Подать документы можно через ближайший МФЦ, записавшись заранее или в порядке живой очереди. Заранее заполнять заявление не нужно, достаточно принести с собой пакет документов по продаже и квитанцию об оплате пошлины. В ходе приема специалист заполнит заявление, в котором нужно будет расписаться.

Срок регистрации составит 5-14 дней. Подробнее об этой процедуре .

Окончательный расчет

Чтобы продать аварийное помещение, можно использовать любые способы расчета и любой период. Тот факт, что квартира аварийная, не влияет на расчеты.

Например:

• полная сумма сразу;
• часть суммы авансом (или задатком) до регистрации, остаток – после регистрации;
• полная сумма после регистрации.

Варианты передачи денег тоже могут быть любые – наличными под расписку, через аккредитив или банковскую ячейку. Подробнее об этом .

Можно ли продать аварийное жилье в ипотеку или под маткапитал

Материнский капитал можно вкладывать только в улучшение жилищных условий. ПФР обязательно проверяет, улучшатся ли условия проживания семьи, в частности оценивает состояние МКД, в котором расположена квартира.

Аварийное жилье по определению не может быть улучшением жилищных условий. Именно поэтому вложить средства сертификата в приобретение такой квартиры не получится.

Для банка аварийное жилье – невыгодный залог, который не сможет в случае неплатежеспособности заемщика обеспечить финансовые интересы. Вероятность одобрения ипотечного кредита под залог аварийного жилья крайне мала. Кредит выдается не на один десяток лет, и все это время его нужно чем-то обеспечивать. А аварийный дом рано или поздно снесут, разрушив и предмет залога.

Таким образом, если заинтересованное лицо планирует покупать аварийную квартиру на кредитные деньги, нужно рассмотреть альтернативные возможности – например, потребительский кредит или ипотеку под залог уже имеющегося жилья.

Что делать нанимателям квартир в ветхом доме

У нанимателей нет возможности продать квартиру, которую они занимают в аварийном доме. Право продать имеется только у собственника жилья, а договор социального найма правом собственности не наделяет – только правом проживания и пользования.

Если квартира не приватизирована, то с нанимателем администрация заключит новый договор соцнайма, предоставив другое жилье. Для перезаключения договора нужно обратиться в местную администрацию – комитет, отдел, управление или департамент, который занимается распределением муниципальной жилой площади.

Итак, продать аварийное жилье может собственник квартиры по стандартной схеме до того, как подпишет контракт с администрацией об обмене данного помещения на новое. Дополнительных согласований с администрацией такая сделка не требует. Единственный нюанс – покупателя нужно обязательно предупредить перед заключением договора об аварийности. Иначе впоследствии он сможет оспорить ДКП через суд.

Можно ли продать или купить квартиру в аварийном доме

Просмотров 168

Аварийное и ветхое жилье имеет множество недостатков. Жить в таких квартирах практически невозможно, ремонт не приносит улучшений, а дом готов вот-вот рухнуть. Все плохо? Отнюдь, даже на «дома под снос» находятся покупатели и предлагают вполне реальные деньги. Сложно поверить, но и собственники квартир в аварийном доме извлекают выгоду от сделки.

Эксперты часто сравнивают покупку/продажу ветхого жилья с лотереей – в случае выигрыша можно получить неплохую прибыль, а в случае неудачи потерять деньги и остаться с «обузой» в виде ветхого жилья. Что толкает людей на покупку квартир в аварийных «хрущевках»? Сколько стоят такие объекты? Кому это больше выгодно: продавцу или покупателю? Как совершить сделку без нарушения законодательства? Давайте разбираться.

Можно ли продать квартиру, если дом признан аварийным?

Старый многоквартирный дом – не самый выгодный актив. Аварийность здания позволяет рассчитывать на расселение жильцов. Взамен непригодного жилья они получат ключи от квартир в новостройках того же города.

Однако если у собственника есть квартира в этом здании, он может распорядиться ею иначе – до расселения дома. Не выгорит с арендой, значит получится найти покупателя на аварийное жилье. Закон не запрещает продавать квартиры в аварийных домах. Фактически ветхое и аварийное жилье – это такие же объекты, как и обычные квартиры в новостройках или на вторичном рынке жилья.

Сделки с аварийным жильем должны отвечать нормам законодательства:

• Жилищный кодекс – а именно ст. 32, ст. 86-89 ЖК РФ;
• Положения ПП № 47 от 28.01.2006 – где говорится о критериях аварийного жилья, условиях проживания, гражданских сделках и т.д.
• Федеральный закон № 185 «О реформировании ЖКХ» от 21 июля 2007 года – регулирует финансовые вопросы по расчетам с жильцами аварийных домов;
• Гражданский кодекс – Глава 30 (ст. 549-558 ГК РФ), где обозначены основные принципы, порядок и условия купли-продажи недвижимости.

Участникам сделки нужно изучить законодательство и учесть нюансы с продажей аварийного жилья. Для удобства мы вынесли их в отдельные разделы.

Особенности сделки

Собираясь заключить сделку, сторонам нужно учесть ряд особенностей:

• Аварийное жилье имеет отличие от ветхих строений. Нужно проверять, что вы покупаете – ветхий объект или квартиру в аварийном доме под снос? Рассчитывать на жилье в новостройке могут лишь те, кто владеет жилплощадью в аварийном доме. Ветхие строения не расселяют, а значит и смысла в приобретении квартиры «на перспективу» в таком объекте нет.
• Продавать квартиру в доме, идущем под снос, может только ее собственник или сособственники, т.е. имеющие свидетельства о регистрации или выписки из ЕГРН о праве собственности (ст. 209 ГК РФ). Остальные жильцы, например – наниматели по договору соц найма прав на продажу не имеют, поскольку жилье им не принадлежит.
• Обязательное условие для продавца – уведомить покупателя об аварийном статусе многоквартирного дома. Если этого не сделать, дело легко может дойти до суда, где сделку признают недействительной.
• Цену на объект недвижимости устанавливает продавец.
• Цель покупателей – долгосрочная инвестиция: получение новой квартиры вместо жилья в аварийной «хрущевке». Например, с последующей перепродажей объекта в новостройке.

Но не стоит строить иллюзий относительно большой выгоды. Далеко не во всех случаях продажа и покупка возможны. Бывают и исключения из правил.

Ограничения на продажу

Жилищное законодательство накладывает лимиты.

Когда не получится продать и купить квартиры в доме под снос:

1. Если продавец (собственник) уже заключил договор об изъятии жилого помещения на муниципальные и государственные нужды.
2. Оформлено соглашение о выкупе аварийной жилплощади муниципалитетом – с целью дальнейшего сноса дома.
3. Если имеется решение суда о принудительном выселении собственника, например – в случае отказа от выкупной цены или нежелания переезжать в новую квартиру (п. 1, 9 ст. 32 ЖК РФ).
4. Жилье не приватизировано, а находится на балансе муниципального образования. Жильцы выступают лишь нанимателями – арендаторами на определенный срок (см. «Приватизация аварийного жилья»).

Отсюда следует, что право продажи квартиры в доме под снос есть только у законного собственника. Оформление сделки с покупателем возможно в период признания дома аварийным и до подписания договора с властями. Напомним, что уведомления рассылаются жильцам дома не позднее, чем за год до фактического сноса жилого здания.

Плюсы и минусы

Обозначим плюсы и минусы от совершения сделки с учетом ее особенностей и ситуации на рынке жилья.

Для покупателя:

Преимущества	Недостатки
Переезд в новостройку из старой «хрущевки» — в будущем	Неопределенность: снесут дом или уберут его из списка аварийных объектов в городе?
Дешевизна – квартиры в аварийном жилье имеют стоимость ниже рыночной (примерно на 25%)	Затягивание с переселением из-за сложностей с новостройками, например – из-за банкротства застройщика, очередью, кризисом в стране и т.д.
Развитая инфраструктура – старые многоквартирные дома построены давно и часто находятся в центре или рядом с центром города	Ремонт ветхого строения, проживание в аварийном объекте вплоть до переселения
Меньше соседей	Перебои с коммуникациями: газ, свет, вода, отопление
Меньшая загруженность парковочных мест	Сложность сдать жилье в аренду (наем)
Зачастую пригодность жилья для проживания, минимальные удобства

Для продавца:

Преимущества	Недостатки
Избавление от проблемного объекта недвижимости	Лишение возможности получить жилье в новостройке по программе расселения аварийных домов
Получение денег

Продавцу нужно обдумать, стоит ли расставаться с квартирой в аварийном доме? Вероятно, можно немного подождать, зато получить новое жилье от государства. Покупатель решает свои задачи – есть ли смысл приобретать проблемный объект в доме под снос? Быть может, лучше вложиться в квартиру на вторичном рынке жилья. Одного идеального варианта здесь не существует, нужно оценивать плюсы и минусы исходя из потребностей в жизни.

Порядок оформления купли-продажи квартиры в аварийном доме

Этапы по продаже жилья в доме под снос не отличаются от стандартной процедуры. Основное отличие в особенностях объекта – аварийная недвижимость. Правда, при желании, и на нее найдется свой покупатель. Разберем, как совершается сделка по закону и на практике.

Алгоритм действий

Поэтапный порядок действий выглядит следующим образом:

1. Собственник аварийного жилья подает объявление о продаже, например – на Avito, Cian, через агентства недвижимости и/или риелторов.
2. Заинтересованные лица откликаются на объявление.
3. Встреча и осмотр объекта недвижимости, обсуждение предварительных условий сделки.
4. Оформление предварительного договора купли-продажи (ПДКП) квартиры в аварийном доме.
5. Передача аванса или задатка, составление расписки.
6. Подписание основного договора купли-продажи + акта приема-передачи, при необходимости – с участием нотариуса.
7. Отправка документов на регистрацию в ФКП «Росреестра».
8. Получение готовой выписки из ЕГРН – правоутверждающего документа о праве собственности на аварийный объект недвижимости.
9. Окончательные расчеты с продавцом, например – через банковскую ячейку или депозит нотариуса.
10. Расчет и уплата налога – для продавца.

Найти подходящую квартиру в аварийном доме непросто. Заинтересованным лицам нужно узнать, входит ли здание в число региональных объектов под снос? Если подходящее жилье найдено, можно приступать к поиску квартиры. Один из вариантов – обойти все квартиры или расклеить объявления о покупке жилья на подъездах аварийного дома. Возможно, кто-то из собственников позвонит по указанному вами номеру и свяжется с вами.

Мнение эксперта Александр Фомичев Юрист. Стаж лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право. Задать вопрос эксперту Совет покупателям! Не надейтесь на честность продавца (-ов), изучайте объект покупки самостоятельно. Для того чтобы узнать, аварийный дом или нет, можно выполнить следующие действия: зайти на сайт «Реформа ЖКХ» – вбить в поиск адрес дома – найти жилплощадь – посмотреть, является ли она объектом под снос? На сайте указан год постройки здания, текущий ремонт, дата признания «аварийности», а также сроки переселения. Отталкиваясь от результатов поиска, можно заключать сделку.

Перечень документов

Комплект документов не отличается от того, который требуют при заключении купли-продажи с обычным жильем.

Покупатель предоставляет:

• паспорт РФ – удостоверение личности;
• доверенность + копию паспорта – если от лица покупателя выступает его представитель (юрист, родственник);
• медсправка из ПНД или наркологического диспансера – о том, что человек дееспособный, не состоит на учете и не страдает расстройствами психики.

Продавцу нужно подготовить:

• паспорта РФ – на каждого из продавцов-совладельцев;
• документ о праве собственности – выписка из ЕГРН или свидетельство старого образца;
• документ-основание, например – договор о переводе жилья в частную собственность (приватизация) или дарственная на квартиру в аварийном доме;
• техпаспорт или план жилого помещения;
• архивная выписка из поквартирной карточки – о том, кто фактически проживает в квартире;
• выписка из ЕИРЦ – об отсутствии долгов по лицевому счету продавца;
• доверенность – при делегировании полномочий третьему лицу.

Обоим — заявления в ФКП «Росреестра» на совершение сделки.

Дополнительно могут понадобиться и другие документы. Например, если в качестве совладельцев квартиры есть дети – разрешение от органа опеки и попечительства (ООиП). Если ребенок не является собственником, а просто прописан в квартире – разрешение из опеки не нужно.

Образец договора купли-продажи квартиры в аварийном доме

Сроки

Период оформления обговаривается участниками сделки – Продавцом и Покупателем. Также нужно учесть, что сроки зависят от работы государственных органов, например – Росреестра или МФЦ.

Сколько займет продажа и покупка:

• оформление у нотариуса – в течение одного дня;
• регистрация в Росреестре: через нотариуса – от 1 до 2 рабочих дней, самостоятельно – от 7 до 10 дней;
• оформление в МФЦ «Мои документы» – от 9 до 12 дней;
• разрешение от ООиП – выдается в срок от 14 до 30 дней;
• уведомление совладельцев – от 30 дней и дольше;
• оформление кредита в банке – индивидуально.

Приблизительно, процесс растянется на 1-2 месяца, а в ряде случаев и на более длительный срок.

Расходы, госпошлины, затраты

Список затрат для продавца и покупателя не одинаковый. Случается, что сделку оплачивают поровну, но чаще всего расходы ложатся на плечи продавца, например – услуги риелтора, оценщика, нотариуса.

Какие расходы возникнут при продаже аварийного жилья:

• помощь агентств недвижимости и риелтора – от 1 до 3% от суммы сделки (или фиксированная сумма);
• услуги оценщика – индивидуально, но расценки начинаются от 2-3 тысяч рублей;
• нотариальные услуги по заверке договора – в размере 0,5% от цены ДКП, но в рамках от 300 рублей до 20 000 рублей;
• прочие действия нотариуса (УПТХ) – от 3 000 рублей;
• отдельные выписки и справки – от 500 рублей;
• аренда банковской ячейки – по тарифам банка, от 1 000 рублей и выше;
• регистрация в Росреестре – госпошлина в размере 1 400 рублей (электронная выписка из ЕГРН) или 2 000 рублей (бумажный вариант).

Продажа квартиры – это возмездная сделка, в рамках которой продавец получает деньги (прибыль). Это означает, что ему нужно оплатить подоходный налог от суммы ДКП – налоговый тариф для граждан РФ составляет 13% НДФЛ (иностранцам – 30%).

Налогоплательщик имеет право уменьшить налогооблагаемую часть. Для этого нужно получить налоговый вычет в размере 1 млн рублей. Эту сумму отнимают от той суммы, которая была получена от покупателя. Итоговый остаток и будет взят в расчет для НДФЛ.

Можно ли купить аварийное жилье на материнский капитал или в ипотеку?

Нехватка личных сбережений подталкивает к оформлению заемных средств или материнского капитала. Можно ли потратить их на приобретение квартиры в доме под снос?

Материнский капитал (МК) – представляет собой сумму за рождение второго и последующих детей с целью государственной помощи семьям. Согласно правилам, сертификат на МК можно использовать на улучшение жилищных условий матери, отца и детей.

Является ли «улучшением» аварийное жилье? Однозначно, нет! Даже если квартира еще пригодна для проживания, а дом стоит на расселение и снос (разд. II Постановления Правительства РФ от 28.01.2006).

Вывод: Пенсионный фонд не одобрит целевую трату маткапитала на покупку аварийного жилья.

Ипотека или залог от банка – это ссуда на приобретение жилья заемщиком и его семьей. Выдавая кредит, банк изучает будущий объект залога. Аварийная квартира изначально невыгодный актив, например – в случае просрочки по ипотеке банк не сможет реализовать такое жилье или будет действовать себе в убыток. Еще одна причина в том, что дом скоро снесут, значит и предмет залога в виде квартиры исчезнет (ст. 29, 32, 36 ФЗ «Об ипотеке»).

Вывод: Вероятность того, что покупателю одобрят ипотеку под залог аварийного жилья – крайне низкая.

Если вы хотите взять кредит, обратите внимание на ипотеку под залог уже имеющейся, не ветхой недвижимости. Банк одобрит займ, оформит залоговый договор, и вы сможете приобрести квартиру в аварийном доме. Также можно взять потребительский кредит. Но помните, что процент по нему гораздо выше ипотечного.

Стоит ли покупать квартиру под снос?

Основной мотив для покупателей ветхого и аварийного жилья – улучшение жилищных условий. Ведь взамен государство предлагает равноценную квартиру, но уже в новостройке и со всеми удобствами. Стоимость нового жилья будет гораздо выше, чем аварийное. Жилая площадь новой квартиры может быть на 20% больше, чем в старой «хрущевке». Все ли так просто и чем опасна сделка для покупателя?

Четкие критерии в законе до сих пор не установлены. Например, многие переживают, если купить, дадут ли новую квартиру по программе переселения? Фактически, дать должны. Но на практике возникают трудности, перенос сроков, неравноценное по площади жилье, ухудшение жилищных условий, неудобный район и т.д.

Мнение эксперта Алексей Петрушин Юрист. Специализация семейное, жилищное право.

Многие покупатели хвалятся, мол «мы покупаем аварийную хрущевку, чтобы потом переехать в новостройку». Иногда радость бывает преждевременной. Если жилья не хватает, власти могут выделить новую квартиру в доме на окраине города. Добираться до центра придется долго, и неважно – есть ли у семьи автомобиль, маленькие дети, пожилые родители?

Второй проблемой часто становятся «метры». Не факт, что переселенцы получат столько же «квадратов», сколько у них было в старой купленной квартире. Скажем, вместо жилой площади в аварийном объекте могут выделить квартиру с лоджией или кладовкой. Фактически жильцам эти «метры» могут быть и не нужны, например — если общая площадь для проживания семьи окажется меньше прежней. Тем не менее, чиновники отчитаются о соблюдении условий переселения.

Ну а если администрация покупает аварийное жилье, надеяться на высокую цену точно не стоит. Даже если взять кадастровую стоимость, она будет явно ниже среднерыночной. Найти новое жилье за такие деньги – очень сложно!

И таких негативных примеров предостаточно…

Возможность продажи аварийного жилья есть только у собственников. Арендаторы и наниматели таким правом не обладают. Однако продажа совершается до подписания договора с администрацией. Если дом уже расселяется, и собственник заключил соглашение с властями – он не сможет распоряжаться квартирой. Цель покупателя аварийного жилья – получить квартиру в строящемся новом доме по программе переселения.

Считать рядовой куплю-продажу в аварийном доме точно не стоит! Здесь присутствует много нюансов, о которых знают далеко не все. Особенно внимательными нужно быть покупателям. Они приобретают заведомо старое, износившееся, нерентабельное жилье в «хрущевке». Цель таких покупок лишь в долгосрочной перспективе — переезд в новостройку. Нужно просчитать все риски, чтобы не попасть в неприятную ситуацию. Если вам требуется консультация – юристы нашего сайта к вашим услугам. Задавайте вопрос в онлайн форме или звоните по телефону горячей линии.

Рекомендуем видео о нюансах с покупкой аварийного жилья:

Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО! Анонимно Информация о вас не будет разглашена Быстро Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист Расскажите друзьям Оцените (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Автор статьи Правовед. Стаж 2 года. Специализируюсь на гражданских спорах в сфере жилищного и семейного права. Рейтинг автора Написано статей 609 задать вопрос эксперту

517 просмотров

Расселение аварийного жилья относится к одной из давних проблем собственник недвижимости. Очередь на расселение движется медленно, правила предоставления жилплощади меняются. Поэтому многие собственники квартир желают избавится от этого бремени. При этом, другие граждане хотят купить аварийное жилье, чтобы получить квартиру в новостройку. На первый взгляд сделка является выгодной сразу для двух сторон. Рассмотрим, можно ли продать или купить квартиру в аварийном доме.

Мнение эксперта Александра Максимова Юрист. Опыт 12 лет. Специализация: гражданское, семейное, наследственное право. Задать вопрос эксперту

Закон не налагает запрета на продажу жилья в доме, признанном аварийным. Собственник имеет полное право владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению.

До утверждения новой программы по расселению ветхого и аварийного жилья такая сделка имела определенные выгоды. Собственник мог получить новую жилплощадь, взамен аварийной.

В 2020 году предусматривается обязанность собственника внести доплату между выкупной ценой и стоимостью новой квартиры. Причем, органы местного самоуправления зачастую специально занижают выкупную стоимость, чтобы владелец аварийного жилья закрепил более высокую стоимость.

Поэтому покупатель квартиры, имеющий цель получить новое жилье, может значительно потерять в цене. Маловероятно, что сделка будет выгодной.

Закон предусматривает следующие способы купли-продажи аварийного жилья:

1. Самостоятельная продажа. К данному способу относится продажа по договору купли-продажи.
2. В судебном порядке. К такому варианту относится принудительное изъятие объекта органами местного самоуправления.

Вне зависимости от способа, собственник имеет право на получение выкупной (рыночной) цены за свое имущество.

Самостоятельная продажа

Закон не запрещает собственнику лично продать квартиру в аварийном доме третьему лицу. На объект распространяются все общие правила на продажу:

1. Соблюдение преимущественного права выкупа сособственниками.
2. Нотариальное удостоверение сделки с долями и несовершеннолетними собственниками.
3. Государственная регистрация перехода прав.

Из обязательств относительно аварийного жилья можно выделить обязанность предупреждения покупателя о статусе жилья. В противном случае данный факт может стать причиной оспаривания сделки. Покупатель может заявить суду, что он не был уведомлен.

Поэтому к общему перечню документов при продаже квартиры целесообразно приложить решение органа местного самоуправления о признании дома аварийным.

Аварийность дома не является причиной для освобождения от налогообложения. В случае самостоятельной продажи, собственник должен оплатить 13% от стоимости объекта.

Исключение предусмотрено для лиц, которые владели объектом более 5 лет (в случае купли-продажи) и 3 лет (в случае дарения и наследования).

Выкуп органом местного самоуправления

Ст. 32 ЖК РФ предусматривает возможность выкупа квартиры в аварийном доме органом местного самоуправления. такой вариант возможен, если дом признан аварийным. Но уполномоченный орган не вынес решение о расселении или переселении жильцов.

Выкуп проводится на основании судебного решения. Но единственное на что может претендовать собственник, это выкупная цена.

Закон не предусматривает возможность принуждения органа местного самоуправления к предоставлению нового жилья. Обзор судебной практики от 2017 года доказывает, что районные суды не обязаны заставить уполномоченный орган переселить граждан, если отсутствует соответствующее соглашение между сторонами.

Алгоритм действий, если жиль выкупает администрация:

1. Вынесение решения об изъятии объекта и земельного участка для муниципальных нужд.
2. Направление уведомления всем жильцам дома.
3. Расчет выкупной цены.
4. Перечисление компенсации на банковский счет собственника.

Важно! Компенсация перечисляется только собственникам квартир, в изымаемом доме. Наниматели жилья по договору социального найма должны получить альтернативную жилплощадь на аналогичных условиях.

Сроки и порядок изъятия, размер компенсации устанавливается по соглашению сторон.

Как определить стоимость квартиры?

Закон строго регламентирует, как рассчитывается выкупная цена аварийной квартиры. Данные нормы содержит ст. 32 ЖК РФ.

Возмещение за аварийное жилье включает:

• рыночную стоимость жилья (с учетом доли в праве собственности на объект;
• расходы на переезд;
• затраты на поиск другого жилья;
• оформление права собственности на новую квартиру;
• возмещение средств арендаторам, которые снимали его жилье;
• расходы на съем квартиры, необходимой для проживания до покупки новой.

Важно! Возмещение полагается каждому собственнику квартиры. Поэтому, если владельцев несколько, каждый из них получит свою долю. Несовершеннолетний собственник также получает средства на личный счет.

Не предусматривается возможность выплаты компенсации наличными. Средства могут быть перечислены только на счет владельца.

Поэтому, если в отношении гражданина возбуждено исполнительное производство за неуплату коммунальный услуг, то средства будут списаны в погашение долга.

Часто граждане задумываются если купить аварийную квартиру, дадут ли новую. Как показывает практика, не всегда.

Отдельно необходимо рассмотреть ситуацию, когда орган местного самоуправления вынес решение о расселении и жильцы получили соответствующее уведомление. В такой ситуации продать квартиру можно, но сделка может быть признана мошенничеством.

Так как покупатель не имеет цели владеть объектом и использовать его по назначению. Он совершает ее, чтобы потом переехать в новостройку. Ситуация имеет все признаки мнимой сделки.

В соответствии с законодательством, правом на получение новой квартиры имеет лицо, которое является собственником только одной квартиры. Владельцы альтернативного жилья могут только получить компенсацию.

Поэтому граждане, которые являются владельцами не только аварийной квартиры, могут пойти на такую сделку. Но покупателю нужно принять во внимание, что в случае оспаривания сделки, средства будут ему возмещаться в течение длительного времени.

Выплата будет составлять до 50% от официального дохода продавца ежемесячно (при наличии официального дохода). Вот чем опасна такая сделка.

Проблемы при покупке аварийного жилья

При покупке аварийного жилья существует ряд нюансов.

№ п/п	Ситуация
1	Покупка на материнский капитал	Приобретение аварийной жилплощади с участием средств материнского капитала невозможна. Мер поддержки предусмотрена для улучшения условий проживания семей с детьми. Проживание несовершеннолетних в аварийной квартире явно не соответствует целям господдержки.
2	Покупка в ипотеку	При оформлении ипотечного кредита банк настаивает на проведении оценки объекта. Если оценочный отчет будет содержать сведения о признании дома аварийным, банк откажет в совершении сделки. Так как в период выполнения кредитного обязательства квартира находится в залоге у банка, организация заинтересована в рентабельности объекта.
3	Возможен запрет на регистрацию	Данный вопрос необходимо уточнить заранее. Если владелец уже получил уведомление о расселении, велика возможность о наличии такого запрета.
4	Длительный срок ожидания расселения	Как показывает практика, даже представители орган местного самоуправления не могут точно сообщить срок расселения. Поэтому вложение, которое казалось выгодным, впоследствии может стать обузой.

Как прописаться в аварийной квартире

Оформить регистрацию в аварийном многоквартирном доме можно с согласия собственника через паспортный стол по месту расположения объекта.

Закон не содержит запрета на временную или постоянную регистрацию в аварийных домах. Собственник имеет полное право на общих основаниях зарегистрировать в квартире как своих близких, так и посторонних граждан.

Однако регистрация не является основанием возникновения права собственности. Поэтому граждане не получают право на долю квартиры или на получение нового жилья.

Если гражданин не является собственником или нанимателем жилья по договору социального найма, то он не может быть внесен в очередь на переселение. Данное правило относится и к несовершеннолетним детям владельцев квартир, если они не являются собственниками доли жилья.

Важно! Отдельно необходимо рассмотреть ситуацию, когда районная администрация накладывает запрет на регистрацию в связи со сносом объекта. Это возможно после выдачи жильцам уведомления о расселении.

Покупка квартиры в аварийном доме является сомнительной сделкой. С одной стороны, она имеет ряд плюсов. Таких как, низкая цена, возможность получения нового жилья. С другой – покупатель может быть признан мошенником или получить запрет на регистрацию в собственной жилплощади.

В случае возникновения сложностей при покупке аварийной квартиры или при признании сделки незаконной, необходимо получить помощь юриста. Обратитесь к квалифицированному специалисту прямо на нашем сайте. Юридическая поддержка к вашим услугам круглосуточно.

Автор статьи Юрист по гражданскому, семейному, жилищному, наследственному праву. Рейтинг автора Написано статей 350 Задать вопрос эксперту

Сохраните ссылку или поделитесь с друзьями

Люди, которые имеют в собственности своё жилое помещение, хотя бы один раз в жизни задумывались об его продаже. Жилое помещение может быть в виде дома, квартиры, комнаты, полдома. Как и у вещей дома тоже не могут всю жизнь пробыть в хорошем состоянии. На дома также воздействуют неблагоприятные последствия: старая постройка дома, например, несоответствующие технические и санитарные нормы, условия, на которых здание построено, условия погоды, люди, которые проживают в этом доме. Если дом построен очень давно и он подлежит более 70 % износу, то он признаётся аварийным.

Признание жилья аварийным

Дорогие читатели! В статьях описаны лишь типовые (шаблонные) ситуации и способы их решений. Стоит учитывать, что каждый случай уникален, и для решения отдельного вопроса, требуется индивидуальный подход. Чтобы узнать, как действовать именно в Вашем случае, рекомендуем воспользоваться бесплатной консультацией по номеру +7 (499) 288-17-58 для Москвы и МО, +7 (812) 317-60-16 для Санкт-Петербурга и Ленобласти, для всех остальных регионов РФ общий номер +8 (800) 550-34-98

Аварийным жилищным фондом на основании ст. 2 ФЗ «О Фонде содействия реформирования ЖКХ» признается совокупность жилых помещений в многоквартирных домах, признанными до 01 января 2012 года аварийными и подлежащими сносу или реконструкции в связи с техническим износом в процессе их эксплуатации.

Читайте также статью⇒Признание жилья аварийным.

На основании Жилищного кодекса РФ статьи 32 п. 10-12 снос аварийного дома возможен только с согласия собственника. О сносе аварийного дома Правительство РФ уведомляет собственников в разумный срок, а о развитии застроенной территории, где аварийный дом, подлежит сносу, Правительство РФ уведомляет не менее за 6 месяцев для подачи заявления на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию указанного дома.

Если вы не нашли ответ на свой вопрос, то вы можете получить ответ на свой вопрос позвонив по номерам ⇓ Бесплатная юридическая консультация

На основании Постановления Правительства РФ № 47 от 28.02.2018 года «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу» жилым помещение признаются дома, квартиры, комнаты. Поэтому следуя из этого определения, аварийное жильё может быть в многоквартирном доме, так и жилой дом тоже может быть аварийным. На основании Постановления Правительства РФ № 47 от 28.02.2018 года «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу», чтобы признать жильё аварийным нужно учесть следующее:

	Аварийное жильё в многоквартирном доме	Аварийное жильё в виде индивидуального жилого дома
Определение	Квартира – отдельное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат. Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир.	Жилой дом – индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в нем.
	Процедура признания жилья аварийным
1. Оценка и обследование помещений.	1) Орган исполнительной власти субъекта РФ создаёт комиссию для оценки жилых помещений фонда субъектов РФ, проводит оценку и обследование помещений в качестве признания его пригодным (непригодным) для проживания граждан или аварийным помещением. Орган местного самоуправления создаёт комиссию для оценки жилых помещений фонда РФ, проводит оценку и обследование многоквартирных домов, находящихся в федеральной собственности муниципального жилищного фонда и частного жилищного фонда.
2. Основания для признания помещения аварийным.	1. Физический износ здания в процессе эксплуатации. 2. Изменение окружающей среды и климата в жилом помещении, ухудшающее санитарно-эпидемиологическое требование. 3. Расположенные в опасных зонах (оползни, снежные лавины и др.). 4. Поврежденные помещения в результате взрывов, аварий, пожаров, землетрясений.
3. Результат оценки и обследования помещения.	Составляется акт обследования помещения, и принимается решение о признании помещения, жилого помещения, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу.

Продажа и приобретение аварийного жилья

Люди приобретают в собственность недвижимость для своего постоянного проживания. Иногда приобретают квартиру в многоквартирном доме, который признан аварийным. Квартиру в аварийном доме лучше всего покупать, когда её продают по стоимости ниже выкупной цены, а не на заемные средства, потому что дом будет ухудшаться, а заемные средства нужно будет выплачивать (см. апелляционное определение Саратовского областного суда от 06.02.2013 по делу N 33-744, где уже случалось подобного рода происшествие).

Читайте также статью⇒Переселение из аварийного жилья.

Плюс покупки жилья в аварийном доме состоит в том, что новый собственник может получить компенсацию за изымаемое у него аварийное помещение, которое подлежит сносу. Компенсация при выселении из аварийного жилья может быть в качестве денежных средств, так и предоставление жилого помещения в новом доме. Полученной денежной суммой собственник распоряжается по своему усмотрению. Кроме того, на основании суда, собственник помещения может быть переселен из аварийного дома в другой жилищный дом. В случае сноса аварийного дома имеется Апелляционное определение Московского городского суда от 14.12.2015 по делу N 33-46800/2015 где говорится о том, что собственник подлежит немедленному выселению, потому что аварийный жилой дом подлежит сносу, а ответчик подлежит выселению.

На основании ЖК РФ п.6 ст.32 говорится, что возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения.

Как ему компенсировать возмещение, либо денежными средствами, либо приобретением нового жилья.

Читайте так же статью ⇒Регистрация в аварийном жилье.

Покупатели обычно хотят приобретать помещение в аварийном доме, когда перевод жилого помещения в статус аварийного уже произошел. Таким образом, нужно внимательно изучать информацию о состоянии дома и сроках его внесения в программу расселения. Важно знать, что в многоквартирном доме расселению подлежит каждый жилец дома. Каждый жилец дома индивидуально получает уведомление о сроках проведения процедуры по программе расселения.

При продаже аварийного жилья третьим лицам, предъявляются такие же требования, как и при продаже обычной квартиры. В договор купли-продажи на основании ст. 32 ЖК РФ должна быть указана следующая информация о том, что жилье действительно является аварийным. (Можно самостоятельно посмотреть выписку из ЕГРН). Также при заключении договора третьим лицам нужно узнать, включен ли этот многоквартирный дом в программу расселения, и положено ли новое жильё третьим лицам.

Если вы не нашли ответ на свой вопрос, то вы можете получить ответ на свой вопрос позвонив по номерам ⇓ Бесплатная юридическая консультация

При реализации квартир, находящихся в аварийных домах, стороны, участвующие в сделке, должны помнить о том, что такая сделка будет иметь ряд своих особенностей.

Дорогие читатели! Каждый отдельный случай индивидуален, поэтому вы можете уточнить информацию у наших юристов. Звонки на все номера бесплатны.

• 8 (800) 600-36-07 – Регионы
• +7 (499) 110-86-72 – Москва
• +7 (812) 245-61-57 – Санкт-Петербург

Как, кто и на основании чего признает дом аварийным?

Для того, чтобы дом был признан аварийным, он должен соответствовать ряду условий, определенных в действующем законодательстве:

• в процессе эксплуатации конкретного многоквартирного дома произошли нарушения конструкции несущих сооружений, которые не подлежат ремонту, в результате чего жильцам данного дома угрожает серьезная опасность (классическим примером является обрушение части несущей наружной стены в результате взрыва бытового газа в одной из квартир);
• выявление физического износа здания (в том числе, по достижении определенного возраста), что делает дом полностью непригодным из-за невозможности его отреставрировать;
• изменение в процессе эксплуатации дома его микроклимата, которые повлекли возникновение угрозы жизни и здоровья жильцам такого дома.

Выявление одного из перечисленных факторов или всех сразу осуществляется муниципальной комиссией по имуществу на основании обследования конкретного дома.

Такое обследование, нередко с назначением сопутствующих технических экспертиз, может осуществляться как по заявлению собственников помещений в конкретном жилом доме (если даже невооруженным взглядом видно фактическое состояние дома) либо по решению уполномоченного органа в сфере имущественных отношений муниципального образования или субъекта.

В срок не более тридцати дней с момента получения комиссией заявления на проведение исследования конкретного дома она должна провести весь комплекс мероприятий, направленных на установление фактического состояния дома и подготовить отчет о проведенном исследовании с последующим предоставлением полученной информации в уполномоченные органы для принятия решения о признании дома аварийным или об отказе в таком действии.

Признание дома аварийным может осуществляться в соответствии с рядом нормативных актов, принятых на федеральном уровне:

• Жилищный Кодекс (в срезе рассмотрения вопросов правомерной эксплуатации того или иного объекта жилой недвижимости, а также в срезе защиты интересов жильцов многоквартирных домов);
• Постановление Правительства Российской Федерации за номером 47 от 28 января 2006 года (как основной документ, осуществляющий регулирование процедуры признания того или иного дома аварийным с последующим определением его «судьбы» – под снос или реконструкцию).

Права жильцов аварийного дома

У аварийного дома есть два пути развития дальнейших событий – его могут снести, а могут, если это более целесообразно, реконструировать путем проведения капитального ремонта, – жильцы такого дома будут интересоваться своими правами на имеющиеся у них в собственности квартиры.

К правам распоряжения жилплощадью, расположенной в аварийных домах, относится:

• расселение из признанного аварийным дома путем получения квартиры от муниципалитета, соразмерной той, которая была изъята;
• получение денежной компенсации на приобретение нового жилья не меньшей площади (если площадь соответствовала социальным нормам) либо в соответствии с требованиями законодательства к квартирам, предоставляемым взамен утраченных (если площадь была меньше установленных норм);
• продажа своей жилплощади новому собственнику (ни один нормативный акт, действующий на сегодняшний день на территории Российской Федерации, не устанавливает прямого запрета на совершение сделок по купле-продаже квартир, находящихся в домах, признанных аварийными).

Из-за больших бюрократических сложностей последний вариант – с куплей-продажей такого жилья – чаще всего используется лицами для улучшения своих жилищных условий.

Правила продажи квартиры в аварийном доме

Жилищный Кодекс признает за владельцем жилого помещения, расположенного в аварийном доме, право реализовать свое жилье путем совершения сделки по купле-продаже такого имущества. Однако для таких сделок существует ряд особенностей, которые должны быть учтены:

• при совершении сделки покупатель должен быть уведомлен о том, что данная квартира находится в доме, признанном аварийным (о фактическом состоянии дома должна быть предоставлена информация не только в устной форме, но также и в письменной при составлении договора – сведения указываются в разделе, характеризующем предмет сделки, а также в акте приема-передачи конкретного жилья);
• если покупатель приобретает квартиру в ипотеку, он должен быть готов к тому, что банк потребует увеличить размер страховой суммы от различных рисков, чтобы обезопасить себя от потери выданных под займ средств;
• приобретение квартиры в аварийном доме с использованием сертификата материнского капитала для полного или частичного погашения суммы покупки невозможно, так как это будет противоречить условиям действия программы поддержки семей со вторым и последующими детьми.

Процесс развода через ЗАГС более простой и быстрый чем через суд.

В каких случаях можно развестись по заявлению одного из супругов и как это нужно сделать? Узнайте об этом .

Что такое защита родительских прав и какие ее основные способы? Подробная информация по данному вопросу есть в этой статье.

Порядок действий по продаже

Несмотря на перечисленные особенности совершения сделки, ее основные этапы отличаться от стандартной сделки не будут, за исключением того, что она может прекратиться на любом этапе, как только администрация муниципалитета примет решение о расселении аварийного дома и вынесет соответствующее постановление.

Кроме того, информация о том, что квартира предоставляется к продаже в доме, признанном аварийном, должна быть сформулирована продавцом еще на этапе подачи объявления, чтобы лицо, которое заинтересуется таким объявлением, было готово к возможным сложностям с оформлением такого варианта в собственность.

В том случае, если регистрация перехода права собственности на конкретную квартиру происходит одновременно со вступлением в силу постановления администрации муниципалитета о расселении дома, признанного аварийным, сделка автоматически аннулируется, а переход права собственности будет считаться недействительным.

Если же разница между регистрацией права собственности и выходом такого постановления будет хотя бы один день, переход права будет считаться законно завершенным.

Если, вопреки требованиям действующего законодательства, покупатель смог погасить часть суммы материнским капиталом или его частью, сделка автоматически будет признана недействительной, как только Пенсионный Фонд узнает о факте подлога документов, а расплатившийся сертификатом или его частью может быть привлечен к уголовной ответственности по факту мошенничества.

Продажа квартиры, находящейся в аварийном доме, законодательством в России не запрещена.

Однако если администрация муниципального образования, в котором дом расположен, вынесла постановление о его расселении (то есть принудительном изъятии квартир), оформление сделки прекращается (если только переход права собственности не был юридически зафиксирован).

В случае мошеннических попыток совершения сделки с квартирой, находящейся в аварийном доме, лица, причастные к таким действиям, будут привлечены к уголовной ответственности.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефоны горячей линии. 24 часа бесплатно!

Аварийное жилье – это жилые помещения, находящиеся в ненадлежащем состоянии, поэтому такое жилье не может применяться людьми для постоянного проживания. Государство разными способами старается освободить такие дома путем выселения граждан, после чего они могут получить новые квартиры. При этом некоторые люди желают купить такое жилье, чтобы далее рассчитывать на новую недвижимость.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-42-46. Это быстро и бесплатно!

Можно ли продавать жилье, признаваемое аварийным

Отсутствует в законодательстве какой-либо строгий запрет, на основании которого не разрешено составлять договор купли-продажи для квартиры, находящейся в аварийном строении.

Поэтому выполнить это можно, но если это осуществляется непосредственно перед выселением граждан, то такая сделка может признаваться мошеннической.

Как продается аварийное жилье

Данный процесс практически ничем не отличается от продажи любой другой квартиры.

Важно! Единственным исключением является то, то продавец, нашедший покупателя на жилье, обязан оповестить его о том, что продается именно квартира, которая располагается в доме, внесенном в реестр в качестве аварийного строения.

Желательно самому покупателю перед подписанием договора проверить информацию путем получения выписки из ЕГРН, так как многие люди обычно умалчивают о том, что их дом в скором времени будет снесен.

Хотя отсутствует запрет на продажу такого жилья, продавцы сталкиваются с определенными ограничениями:

• не допускается подписание договора купли-продажи, если уже имеется решение суда о выселении владельца квартиры принудительно, если он сам отказался от выкупной цены или нового аналогичного жилья, что приводит к подаче иска в суд муниципалитетом;
• собственник уже заключил договор с муниципалитетом о том, что ему будет выплачена выкупная цена или будет произведен обмен недвижимости.

Важно! Решение о том, что строение является аварийным, принимается особой межведомственной комиссией, для чего предварительно проводится специализированная техническая экспертиза.

В чем выгода покупки аварийных квартир? Смотрите в этом видео:

Законодательное регулирование

Продажа аварийного жилья должна выполняться при учете законодательных норм, к которым относится:

• ст. 32, 86-89 ЖК;
• ПП №47, содержащее сведения о том, каким требованиям должно соответствовать жилье, а также при каких условиях не допускается дальнейшее проживание в нем;
• ФЗ №185 указывает на то, как регулируются вопросы, на основании которых государством оказывается финансовая поддержка владельцам квартир в аварийном доме.

Все собственники такого жилья должны тщательно изучить все эти нормативные акты.

В какой очередности происходит расселение аварийного жилья? Смотрите по .

Стандартная продажа

Реализация имеющегося жилья осуществляется в стандартной последовательности действий.

Для этого учитываются нюансы:

• владелец недвижимости должен предупредить покупателя, что продаваемая квартира действительно находится в доме, признанном аварийном;
• данный факт заносится отдельным пунктом в договор, а иначе сделка достаточно легко через суд может признаваться недействительной, так как считается, что покупатель вводится в заблуждение;
• обычно покупателем выступает человек, который желает вместо аварийной квартиры получить иную жилплощадь в новом доме;
• также нередко покупатели рассчитывают на получение высокой выкупной цены, которой будет достаточной, чтобы далее выбрать оптимальный вариант покупки.

В остальном все действия продавцом и покупателем реализуются аналогично тем действиям, которые должны выполняться при продаже обычной квартиры.

С какими трудностями может столкнуться покупатель

Так как приобретается аварийное жилье, то предварительно следует проверить, включена ли квартира в программу, на основании которой предполагается расселение владельцев в другие помещения.

Только при таких условиях новые владельцы смогут рассчитывать на выкупную цену или новую квартиру.

Перед покупкой квартиры в аварийном доме, следует убедиться, что дом включен в программу расселения.

Также при приобретении такого жилья можно встретиться и с другими трудностями:

• программа расселения осуществляется индивидуально для каждого региона, поэтому отсутствуют какие-либо строгие сроки, в течение которых владелец квартиры сможет получить компенсацию или новый жилой объект;
• если будет выдаваться новая квартира, то отсутствуют сведения о том, какой жилплощадью она будет обладать, а также где будет находиться, и к какому виду будет принадлежать жилье;
• в банке невозможно будет оформить ипотечный кредит, если покупается аварийное жилье, причем даже если удастся получить одобрение, то при этом потребуется дорогостоящее страхование, что значительно увеличивает траты и риски покупателя;
• не получится воспользоваться при такой покупке средствами маткапитала, так как программа назначена для покупки оптимального для жизни жилья, куда не входит аварийная или ветхая квартира.

За счет вышеуказанных трудностей покупка аварийного жилья считается достаточно специфической и не слишком привлекательной процедурой.

Какой устанавливается размер выкупной цены

Определение данного показателя осуществляется работниками муниципалитета, но они привлекают к этому процессу самого собственника жилья.

Нередко возникают разногласия относительного этого значения, причем решать их приходится через суд.

Как только будет определена выкупная цена, то данная сумма выплачивается владельцу квартиры. Он может воспользоваться ею по своему усмотрению.

Должны ли жильцы оплачивать коммунальные услуги в аварийном доме? Читайте .

Как происходит изъятие квартиры

Нередко дом не является аварийным, но земля под ним требуется муниципалитету для разных целей. Наиболее часто это связано с застройкой квартала. Большинство таких домов являются старыми, поэтому в любом случае в скором времени понадобился бы их снос.

Могут ли изъять квартиры у жильцов.

Если нужно расселить такой дом, то муниципальные власти выкупают квартиры у жильцов. Это не относится к не приватизированным объектам, так как нанимателям должна предлагаться аналогичная жилплощадь в другом доме.

Первоначально мэрия должна принимать соответствующее решение. Оно регистрируется в Росреестре.

Не позже, чем за год, должны присылаться жильцам соответствующие уведомления о выкупе жилья. До окончания этого срока с каждым гражданином должно подписываться соглашение о выкупе.

Важно! Если отказываются владельцы от продажи, то их могут принудить к этому через суд.

До подписания соглашения о выкупе недвижимости, владелец объекта может распоряжаться ею по своему усмотрению, для чего может ее продавать или сдавать в аренду.

Имеется ли возможность прописаться в доме, признанном аварийным

Отсутствуют какие-либо запреты в законодательстве относительно данного вопроса, поэтому граждане могут прописываться в таком жилье.

Какие нарушения бывают при переселении из аварийного жилья? Как с ними бороться? Ответу .

Прописка в аварийном жилье не запрещена по закону.

Но обычно в данном процессе будет отказано администрацией региона. Это обусловлено тем, что все жильцы будут переселяться из этого дома, поэтому если будут прописываться дополнительные люди, то это приведет к тому, что придется предлагать гражданам большую по размеру недвижимость.

Такой отказ со стороны муниципальных властей легко признается незаконным, для чего можно обжаловать его в суде. Запрет допускается накладывать только на приватизацию квартиры, находящейся в аварийном сооружении.

Прописываться в аварийной квартире могут как члены семьи владельца жилья, так и нанимателя.

Если проживает семья в квартире, которая принадлежит муниципалитету, то для прописки любого человека придется получать разрешение от властей. Дело в том, что по ст. 70 ЖК прописывать можно людей в жилье до того момента, пока не будут нарушены правила относительно оптимальной площади на одного человека.

Статья 70. Право нанимателя на вселение в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма других граждан в качестве членов своей семьи 1. Наниматель с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, вправе вселить в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма своего супруга, своих детей и родителей или с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, и наймодателя — других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов своей семьи. Наймодатель может запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласие остальных членов семьи нанимателя и согласие наймодателя. 2. Вселение в жилое помещение граждан в качестве членов семьи нанимателя влечет за собой изменение соответствующего договора социального найма жилого помещения в части необходимости указания в данном договоре нового члена семьи нанимателя.

Обычно муниципальные власти отказывают нанимателям в прописке дополнительного члена семьи, если дом уже признан аварийным.

Допускается ли накладывать запрет на продажу

Разрешается продавать квартиру, если она находится в аварийном строении, но только если до переселения не осталось несколько дней.

Важно! Данный процесс допускается, даже если у владельца жилья имеются долги по услугам ЖКХ.

При наличии долгов перед продажей придется их оплатить, а также допускается вычитать их из цены квартиры. В этом случае к договору купли-продажи прикладывается специальная расписка.

Не разрешается продавать жилье, если оно находится в залоге у банка или иного аналогичного учреждения.

Плюсы и минусы покупки аварийного жилья

Приобретение квартиры, находящейся в аварийном здании, обладает как плюсами, так и минусам.

Преимущества	Недостатки
Обычно имеется радом развитая инфраструктура	Переезд в новое жилье может осуществляться через длительный период времени
Устанавливается на жилье невысокая цена	Дома являются старыми
Часто дома обладают двумя или пятью этажами, поэтому проживает рядом мало соседей	Нередко в них не работают коммуникации или имеются другие проблемы
Отсутствуют проблемы с парковочными местами	Отсутствуют многочисленные улучшения, которые имеются в новостройках.
В будущем можно получать абсолютно новое жилье, стоимость которого превышает покупную цену квартиры	Обычно отсутствует качественный и привлекательный ремонт, а тратить на него средства нецелесообразно

Таким образом, приобретение квартиры, располагающейся в аварийном строении, не лишено минусов, поэтому обычно рационально пользоваться такой покупкой, если не планируется проживать в жилье до ее обмена на другую квартиру.

Стоит ли покупать

Перед приобретением такой квартиры следует оценить все преимущества и недостатки, а также получить надо множество информации о самом доме.

Учитывается, как будет происходить расселение, на какую дату назначена дата сноса строения, а также надо узнать, какая по размеру жилплощадь будет предоставлена вместо этой квартиры.

Оптимально совершать покупку, если планируется просто вложить средства, а если надо получить жилье для постоянного проживания, то лучше ориентироваться на более комфортные и качественные объекты.

Таким образом, разрешена продажа квартир в аварийном доме. Но при этом такая покупка сопровождается как минусами, так и плюсами.

Покупателям разрешается выполнять этот процесс, причем, даже если будет получен отказ от муниципальных властей. В этом случае решение может обжаловаться в суде.

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Покупка квартиры в доме «под снос»: можно ли рассчитывать на бесплатное переселение в 2018 году?

С появлением в 2002 году федеральной государственной программы «Жилище» и ряда сопутствующих законопроектов, процесс расселения непригодной для жилья недвижимости значительно ускорился. Одновременно с целевым проектом обновления жилого фонда вырос спрос на недвижимость в ветхих и аварийных зданиях. Покупатели начали охотно приобретать квартиры «под снос», чтобы со временем получить ключи от благоустроенной квартиры по цене ниже среднерыночной.

Однако в 2018 году в Федеральный закон о расселении ветхого жилья ФЗ №185 были внесены поправки, призванные, по мнению законодателей, ускорить переселение тех граждан, которые реально нуждаются в новой жилплощади. В связи с новыми нормами законодательства, жилье «под снос» для многих собственников вскоре перестанет быть выгодной инвестицией. Что меняется в программе расселения аварийного и ветхого жилья и есть ли шанс получить квартиру бесплатно после 2018 года?

Какие квартиры признаются аварийным или ветхим жильем?

По действующим правилам, многоквартирное здание может быть признано аварийным, если изношена и пришла в негодность большая часть этой недвижимости:

• для каменных строений – 70% износа;

• для деревянных построек — 65% с вероятностью обрушения здания из-за дефектов несущих конструкций.

Чтобы дом признали ветхим, жилье должно обладать одной или несколькими характеристиками:

• Значительная деформация или повреждение фундамента;

• Отсутствие окон для необходимого количества естественного света;

• Отсутствие электричества, горячей и холодной воды, центрального отопления (каждая квартира в доме отапливается жильцами самостоятельно);

• Большое содержание токсинов, выявленных в результате токсикологической экспертизы.

Также расселению подлежат дома, расположенные в экологически неблагополучных зонах или на территории с особыми условиями, запрещающими застройку. Например, если дом находится в местности с повышенной вероятностью оползней, затопления паводком, схода снежных лавин и т.д. Даже один из перечисленных недостатков дает собственникам право подать заявление о признании жилища аварийным и потребовать расселения.

По заявке собственников формируется комиссия, которая проводит оценку технического и санитарно-гигиенического состояния здания. Члены комиссии выносят решение о признании статуса аварийного жилья или составляют мотивированный отказ по заявлению.

Важно понимать, что однозначно расселяются только дома с аварийным статусом. Если оценочная комиссия определила состояние дома как «ветхое жильё», здание может быть реконструировано или включено в программу капитального ремонта.

На какое жилье можно рассчитывать по госпрограмме «Жилище»

Постановление Правительства РФ № 675 от 17.09.2001 «О федеральной целевой программе «Жилище» на 2002-2010 г.г.» положило начало массовому расселению ветхих и аварийных домов.

Целью реализации программы является обеспечение граждан России безопасным благоустроенным жильем. Поэтому законодательные нормы изначально устанавливали ряд ограничений, затрудняющих намеренную покупку ветхого жилья в качестве «инвестиции в будущую новостройку». К таким ограничениям, например, относится запрет на покупку аварийных квартир средствами материнского (семейного) капитала. К тому же кредитные учреждения не всегда охотно одобряют ипотечный кредит на покупку аварийных жилых метров или включают в договор дорогостоящее страхование.

С начала действия госпрограммы расселение собственников аварийного жилья подчинялось следующим правилам:

1. Очередность расселения многоквартирного дома зависит от года признания статуса аварийного и от степени угрозы обрушения.

2. Владельцу квартиры предлагается три и более вариантов подходящего жилья на выбор. Личные пожелания граждан относительно места проживания не учитываются.

3. Отказы от предоставляемого помещения на подходящей территории не являются основанием для отказа переселяться в не понравившийся вариант квартиры (ч. 3 ст. 16 закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ). Если ни одна из квартир не устраивает, владелец аварийной недвижимости по решению суда может быть переселен или получит компенсацию.

4. Выделяемые квартиры приобретаются либо на вторичном рынке жилья, либо в новостройках на завершающих стадиях строительства. Предоставляемое жилье должно отвечать следующим требованиям:

• Расположено в пределах административных границ населенного пункта.

• Пригодно для проживания, соответствует всем санитарно-эпидемиологическим, гигиеническим и прочим требованиям;

• Подключено к коммуникациям (электричеству, водопроводу, канализации, отоплению), оборудовано минимальным сантехническим оборудованием, кухонной плитой.

Переселение из аварийного жилого фонда производится за счет федерального и регионального бюджета, то есть жильцы непригодных для проживания домов приобретают новую собственность безвозмездно и полностью за государственный счет.

Сроки госпрограммы несколько раз переносились с 2014 года на более позднюю дату. В настоящее время действие госпрограммы расселения по первоначальным правилам продлено до 31 сентября 2018 года. После этой даты жильцов аварийных домов ждут существенные изменения.

Реорганизация программы расселения: что изменится после сентября 2018 года

Новые правила расселения распространяются на недвижимость, признанную непригодной для проживания после 1 октября текущего года. Главное условие, вступающее в законную силу, – принцип переселения с доплатой. Собственники аварийного жилья теряют возможность заселиться в новую квартиру бесплатно: после расселения граждане будут обязаны возместить разницу между утраченной и предоставленной недвижимостью при помощи ежемесячных платежей в государственный бюджет до полного выкупа новой квартиры. Для владельцев недвижимости, дома которых признаны аварийными до начала октября, будут действовать условия переселения на безвозмездной основе.

Согласно будущим изменениям, первыми планируется выделять квартиры жильцам, не имеющим другого места для проживания. Собственники квартир в аварийном доме, у которых в собственности есть другая жилая недвижимость, получают право на переселение в последнюю очередь. Если достоверно установлено, что собственник ветхого жилья постоянно проживает в другом месте, вместо новой жилой недвижимости ему будет выплачена компенсация за утраченное жилье.

Плюсом новых правил можно считать право выбора места и района, в котором будет расположена новая недвижимость. При этом не допускается ухудшение условий проживания при расселении из ветхого жилья. Выделяемое помещение должно соответствовать по площади аварийному жилью, при этом отвечать стандартным государственным нормам жилой площади – 18 м² на 1 человека. Это же правило касается наличия в новом жилье коммуникаций – отопление, газификация, водопровод.

Для тех граждан, которые не могут или не хотят доплачивать за переселение в новую квартиру, разработана программа социального найма на выгодных условиях с сохранением права выбрать район и место проживания.

Малоимущие и многодетные семьи, пенсионеры и инвалиды получают социальное жилье на правах некоммерческой аренды с последующим выкупом. Льготникам нужно будет только своевременно оплачивать коммунальные услуги. Наниматели без льготного статуса обязаны ежемесячно оплачивать аренду в сумме до 70% от рыночной аренды квартиры.

Дополнения к государственной программе значительно усложняют получение новой жилой недвижимости. Однако законодатели рассчитывают, что новые нормы расселения помогут, в первую очередь, обеспечивать жильем людей, действительно нуждающихся в получении благоустроенной и безопасной квартиры.

Как будет расселяться многоквартирный дом?

Несмотря на все ограничения, у граждан все еще есть шанс купить квартиру в аварийном доме с правом на бесплатное получение жилья. Для этого перед заключением сделки нужно проверить входит ли дом в программу расселения и дату включения в перечень.

1. Первый способ уточнить статус жилого дома – ознакомиться с адресной программой, утвержденной региональной администрацией для реализации госпрограммы «Жилище» в субъекте федерации. Этот документ обязательно содержит следующую информацию:

• Общая площадь аварийного жилого фонда и перечень конкретных домов, подлежащих сносу или реконструкции.

• Сроки переселения граждан из каждого отдельного дома, включенного в перечень.

• Объемы денежных средств, выделенные на реализацию программы с указанием источников финансирования и обоснованием размера финансирования.

• Перечисление всех возможных способов расселения граждан, в т.ч. запланированная стоимость предоставляемого помещения и возможные размеры компенсации за изъятие жилья у собственника.

Программа публикуется в открытом доступе, поэтому узнать статус выбранного многоквартирного дома можно на сайте местных органов исполнительной власти.

1. На интернет-портале «Реформа ЖКХ» в разделе «Переселение граждан» содержится перечень регионов РФ. Здесь можно просмотреть общие данные об аварийном жилищном фонде в конкретном субъекте федерации, информацию о сроках расселения по конкретному адресу.

Страница «Капитальный ремонт» содержит сведения о ветхом жилье, которое планируется не расселять, а реконструировать. Дополнительно на сайте Минстроя РФ можно проверить, находится ли выбранный дом в перечне программы расселения, а также подробно ознакомиться с условиями федеральной программы или задать уточняющий вопрос через форму обратной связи.

1. Владелец квартиры обязан сам предупредить покупателя, что продаваемая недвижимость находится в ветхом или аварийном доме. В этом случае у собственника на руках должно быть предложение о подписании соглашения об изъятии жилья, уведомление оценочной комиссии или решение суда о расселении многоквартирного дома.

При этом в договор купли-продажи вносится пункт о том, что покупатель предупрежден о статусе дома и предстоящем расселении. Иначе покупатель сможет заявить, что его ввели в заблуждение и сделка может быть признана недействительной в судебном порядке. Кроме того, подписание договора купли-продажи не допускается, если есть официальное решение, влияющее на расселение:

• Вынесено определение суда о принудительном выселении собственника помещения.

• Продавец успел подписать отказ от нового жилья или компенсации за квартиру.

• Собственник уже заключил соглашение с муниципалитетом об обмене на новую квартиру или о выплате компенсации в размере выкупной цены.

Прежде чем начинать поиски подходящего жилья «под снос», покупателю стоит внимательно оценить все риски покупки аварийной квартиры. Несмотря на заметные результаты госпрограммы расселения, сделки с непригодными для проживания объектами недвижимости не гарантируют получение новой квартиры по сниженной стоимости.

Покупка квартиры в доме под снос: неоправданный риск или выгодное вложение?

Покупка квартиры в доме, подлежащем расселению ввиду сноса постройки, для многих выступает шансом улучшить жилищные условия в обозримом будущем. Ведь взамен прежнего жилья государство обязуется предоставить его владельцам и нанимателям другое, зачастую более просторное и комфортабельное. Но всегда ли оправданы надежды желающих получить новую благоустроенную квартиру вместо обветшавшей или аварийной старой? Каковы реальные перспективы, если купить квартиру в доме под снос – узнайте из нашей статьи.

Оформление договора

Очевидным и главным преимуществом приобретения квартиры в доме старого фонда, готовящемся под снос, выступает возможность получить за нее в дальнейшем, при расселении, более выгодное в различных отношениях жилье. Строительные нормы в последние десятилетия существенно изменились, и не исключено, что вместо двухкомнатной «хрущевки» в 45 «квадратов» вы получите более комфортную «двушку» в новострое площадью 70 м².

В соответствии с ЖК РФ, изъятие жилья по причине аварийного состояния дома, заинтересованности государства, городского муниципалитета в строении или земельном участке, сопровождается предоставлением возмещения за жилую площадь, без ущемления прав и интересов собственника или нанимателя. Причем это могут быть как квадратные метры, так и денежная компенсация в сумме рыночной стоимости изъятой квартиры. Все расходы на поиск альтернативы, оформление сделки, переезд берет на себя государство.

Параллельно, покупка квартиры в доме под снос дает право стать на очередь по улучшению жилищных условий. Хотя нередко жилые сооружения, которые собираются снести, не являются откровенными «развалинами». Если учесть, что изначальная стоимость старых квартир в ветхих домах в любом случае ниже (до 25%), то их покупка приобретает черты выгодного финансового вложения.

Однако подобное решение не всегда сулит 100%-ный успех. Нельзя быть заведомо уверенным, что расселение произойдет, даже если уже заявлены его сроки. Изменить планы градостроительства может множество факторов, от затянувшихся судебных процессов в случае недовольства владельцев изымаемых квартир предложенными вариантами замены, до финансового кризиса в стране или отдельно взятой компании-застройщике.

До тех пор, пока не произойдет заключение соглашения об изъятии недвижимости между властями и жильцами дома, определенного под снос (и не факт, что данное событие вообще свершится), вам придется тратиться на поддержание более-менее пригодного для жизни состояния ветхой квартиры. Даже если вы не проживаете в ней лично, а, допустим, сдаете в аренду (рента в таких «апартаментах» априори не может быть высокой).

Кроме того, нужно отдавать себе отчет в том, что государство старается «сэкономить» в ходе предоставления жилья при сносе дома. Например, правило, гласящее о равнозначности нового жилья и изымаемого относительно количества комнат, может быть соблюдено, предоставляемая квартира будет обладать достаточной общей площадью, а жилой – нет. И закон в данных обстоятельствах не будет нарушен, хотя фактически владелец нового жилища потеряет в квадратных метрах полезной площади, за счет просторной лоджии или ненужной ему кладовой.

Это касается и расчета денежного эквивалента (намеренное занижение выкупной стоимости жилья). Таким образом, полагать, что покупка квартиры в доме под снос непременно принесет прибыль, ошибочно. Существуют риски надолго «зависнуть» в аварийном доме, а при реализации компенсации получить вовсе не то, на что рассчитывали (не тот район, метраж, планировка и т.д.).

Если же вы желаете «сыграть в лотерею», давайте выясним, на основании чего муниципальные органы принимают решение о сносе старых домов и расселении их жильцов.

Какие дома определяются под снос, сроки расселения

Сносу подлежат дома, в первую очередь, признанные небезопасными для проживания. Участь аварийных объектов определяет уполномоченная комиссия (службы строительного, пожарного надзора, санстанция и прочие экспертные организации), заключение которой становится «точкой отсчета» подготовки к их устранению. Учитываются следующие аспекты:

• степень естественного износа здания, независимо от срока его эксплуатации;
• наличие повреждений конструкции вследствие стихийных бедствий, промышленных катастроф;
• характеристики местности в плане воздействия на жизнь и здоровье человека неблагоприятных природных явлений (затопления, оползни, землетрясения и т.п.), техногенных факторов (электромагнитное излучение, радиация, шум).

Официально признавая дом непригодным для жизни, комиссия дает письменное заключение о его состоянии. На основании этого акта городские власти принимают решение о сносе постройки, о чем уведомляют жильцов минимум за 12 месяцев до планируемого события.

В течение отведенного года орган местного самоуправления изучает информацию по каждому жилому помещению, решает вопрос компенсации, урегулирует возможные судебные споры. При подписании соглашения с жильцами до указанного срока, возможно более раннее расселение. Срочное расселение – необходимая мера в случае возникновения угрозы жизни жильцов, используется временное жилье из маневренного фонда.

Важный момент: между понятиями «ветхое жилье» и «аварийное жилье» есть разница. Ветхое жилье не обязательно сносится, проводятся программы по его реконструкции, капитальному ремонту с временным выселением жильцов. В то же время, «приговорить» к сносу могут и дома с нормальными условиями проживания, если они препятствуют развитию города (прокладывание трубопровода, дорог, строительство социально важных объектов). Жилье в них изымается согласно законно обоснованным нуждам государства, муниципальных органов.

Независимо от причин, если ваш дом определили под снос, вы имеете право получить другую квартиру, с условиями проживания не хуже предыдущих. Как именно это происходит – читайте далее.

Компенсации жильцам при сносе дома

Итак, официальное решение о ликвидации жилого объекта принято, на передний план выходит главный вопрос: какую квартиру дадут при сносе дома? Возможно несколько вариантов развития ситуации, в зависимости от того, являетесь ли вы собственником квартиры (жилье приватизировано), или проживаете в ней по договору социального найма.

Имея приватизированную квартиру в доме под снос, вы вправе рассчитывать на предоставление равноценного благоустроенного жилья, с таким же количеством комнат, не меньшей квадратуры. В идеале – в том же районе (на практике так выходит далеко не всегда).

Если предложенный муниципалитетом вариант вас устраивает, квартира переходит в вашу собственность по договору купли-продажи или мены. Когда соглашения достичь не удается, собственнику полагается денежная компенсация в размере рыночной стоимости «старого» жилья. В нее должны входить все расходы на переезд, поиск нового жилища, его юридическое оформление, и даже упущенная выгода (например, при досрочном прекращении обязательств перед третьими лицами). Выплата производится в безналичной форме, на целевой основе, деньги можно потратить на приобретение квартиры оптимального формата. В отдельных случаях с городской администрацией удается договориться о выдаче выкупной стоимости утраченной жилплощади наличными.

Аналогично происходит возмещение долевым сособственникам квартир в домах под снос. Доля каждого из них не выделяется отдельно, путем раздела недвижимого имущества. Совладельцы получают общее жилье, равное по условиям проживания и стоимости предшествующему. Или же, по договоренности с муниципальным органом, денежный эквивалент, который впоследствии может быть разделен соразмерно величинам долей совладельцев.

Сложнее решается вопрос, когда квартира в доме под снос куплена в ипотеку. В обязательном порядке подключается банк-кредитор, ибо любые манипуляции с залоговой недвижимостью производятся только с его согласия. Но ни один банк не вправе диктовать условия органу власти, и снос дома, если он запланирован на законных основаниях, будет осуществлен. Подобрать новую квартиру, одновременно отвечающую требованиям владельца-заемщика, банка, страховой компании, весьма и весьма непросто, на это уйдет немало времени. Дополнительно требуется перезаключать договор ипотеки, составлять новый график платежей. Обычно, чтобы избежать подобной волокиты, перед выдачей кредита на покупку квартиры банки проверяют, не расположена ли она в аварийном и подлежащем расселению доме (или с перспективой таких событий).

Иначе задекларирован порядок предоставления жилья при сносе дома гражданам, являющимся социальными нанимателями изымаемой недвижимости. В данном случае предоставляется благоустроенное жилье, без учета стоимости, равнозначное прежнему по общему метражу, в границах соответствующего населенного пункта. С письменного согласия выселяемого, предоставляемое жилое помещение может находиться в другом районе фигурирующего в деле субъекта РФ.

Лицам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, и стоящим на очереди, жилье при сносе предоставляется согласно нормам, предписанным ЖК РФ. На каждого прописанного члена семьи отводится не менее 18 м², разнополым детям старше 14 лет, лицам, не состоящим в браке, по закону полагаются отдельные комнаты. Если прежнее жилье было изолированным, недопустимо переселение на альтернативную жилплощадь коммунального типа. Тем, кто до расселения проживал в коммуналках, вероятнее всего, также предложат варианты с «подселением».

Бытует мнение, что перед сносом дома квартиру лучше приватизировать. Постараемся выяснить, так ли это на самом деле.

Приватизация квартиры перед сносом

Начнем с того, что единственно верного ответа на вопрос, стоит ли приватизировать квартиру в доме под снос с целью получения более выгодного предложения при расселении, быть не может. Исход зависит от конкретной ситуации: каковы изначальные жилищные условия, сколько человек прописано в квартире.

Так, возмещение при сносе муниципальной квартиры, где фактически проживает две-три семьи (бабушка с дедушкой, мать с отцом, взрослые дети, внуки), может оказаться более выгодным. У людей появится реальный шанс получить отдельное жилье, особенно, если участники выселения стоят на очереди по улучшению жилищных условий.

Если же метраж жилого помещения велик, а зарегистрирован в нем один человек, целесообразнее приватизировать квартиру перед сносом дома. Собственник получит равнозначное жилье и ничего не потеряет.

Казалось бы, учет стоимости квартиры при изъятии приватизированного жилья – момент первостепенной значимости. Однако всегда существует вероятность, что выкупная цена будет значительно занижена по сравнению с рыночной, а предложенные варианты не придутся по нраву. Кстати, при отсутствии особого постановления администрации города, выселение из приватизированной квартиры в центре может обернуться получением жилья на периферии.

Немаловажен тот факт, что приватизировать квартиру, купленную в доме под снос, официально признанном аварийным (не путать с ветхим!), вряд ли удастся. Проводить процедуру необходимо до того, как объявили дату расселения.

Новое жилье, полученное на условиях социального найма, можно будет приватизировать позже (лицам, еще не воспользовавшимся данным правом). Программа бесплатной приватизации жилого фонда пролонгирована до 1 марта 2017 года. Чтобы оформить муниципальное жилье в собственность, нужно собрать следующие документы:

• паспорта, ИНН жильцов;
• заявление;
• договор соцнайма;
• кадастровый, технический паспорт объекта недвижимости;
• справки об отсутствии задолженности по квартплате.

При наличии требуемой документации, регистрация права собственности в Росреестре происходит в течение 10 рабочих дней.

Надеемся, наша публикация поможет вам определиться, стоит ли покупать квартиру в доме под снос. Чтобы застраховать себя от каких-либо неприятностей в столь непростом деле, заручитесь поддержкой профессиональных риэлторов и компетентных юристов. Желаем удачи!

5 причин для покупки квартиры в доме под снос

Помните старую, так горячо любимую многими советскими гражданами кинокартину «Покровские ворота»? Ту грусть, с которой давно повзрослевший главный герой картины прощался с родными стенами дома? Дома, в котором он прожил столько лет, но который был предназначен под снос? А ведь одна из главных идей кинофильма лежит прямо на ладони: как бы ни были любимы старые и столь привычные для нас вещи, на их место рано или поздно придут другие — жизнь на месте не стоит.

Однако, если отложить в сторону сентиментальные рассуждения, недвижимость в доме под снос приносит владельцам ощутимую выгоду. Если вы ищете возможности для решения жилищной проблемы, или хотите грамотно инвестировать в недвижимость, внимательно изучайте все предложения рынка. Кроме широкого ассортимента объектов в новостройках и вторичного жилья, обязательно обратите внимание на возможности приобретения квартиры в доме, который по всей вероятности предназначен под снос.

Мы постарались собрать для вас несколько аргументов в пользу того, почему купить квартиру в таком доме — достаточно интересная идея.

1. Цена

Стоимость жилья под снос значительно ниже среднерыночной. Причем, такой дом — это не всегда «развалюха», непригодная для проживания. Некоторые здания просто мешают возведению новых сооружений — современных торговых, спортивных, жилых комплексов, школ и т.д.

В Москве в 1995 году стартовала программа по сносу «хрущевок», построенных в 1957 — 1968 годах. Изначально ее завершение планировалось в 2010 году, затем в 2015 году. Сроки переносятся, списки сносимых домов постоянно обновляются, меняются. По данным аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ приобрести однокомнатные квартиры в московских спальных пятиэтажках, которые рано или поздно будут снесены, можно за 4,5-5,5 миллионов рублей. Дешевле найти квартиры в столице тяжело. Сейчас в очереди на снос в Москве стоит 320 пятиэтажных домов.

Конечно, здесь присутствует своеобразный риск. Так, известны случаи, когда здания исключались из списков под снос, в связи с изменением плана застройки района. Можно благополучно прожить «в ожидании» несколько лет. Но если здание все-таки снесут, то, согласно требованиям Жилищного кодекса, владельцам квартир будет предоставлено равноценное жилье. Чего, собственно, большинство владельцев недвижимости и ждет.

2. Местоположение

Старые дома обычно расположены в районах с хорошо развитой инфраструктурой. Среди преимуществ местоположения:

• школы, детские сады
• доступность линий общественного транспорта — метро, автобусы и троллейбусы
• близость музеев, памятников культуры, спортивных учреждений
• живописный вид: набережная, парковая зона, городская панорама
• отсутствие движения грузового транспорта, бензоколонок, производственных объектов

Также к преимуществам относится та самая атмосфера старого двора, где все друг друга знают, добрые соседские отношения. При расселении есть возможность получить новое жилье в этом же районе и не менять сложившиеся привычки.

3. Возможность улучшения жилищных условий

Двухкомнатная квартира в панельном доме площадью 43-45 кв. м в ветхом, подлежащем сносу здании стоит гораздо дешевле «двушки» в современной новостройке. По расчетам аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ разница в цене между старым и современным жильем в одном и том же районе может достигать 25%. У владельца старой квартиры есть хорошая перспектива получения нового жилья по цене старого. Причем, возможно, даже большей площади и с лучшими условиями, так как стандарты строительства со времен 60-70-х годов изменились к более просторному и комфортному жилью.

При переселении условия проживания собственника не должны ухудшаться. Он претендует на жилье, равнозначное по количеству комнат тому ветхому жилью, что находится в его собственности. Никакой доплаты за «лишние» квадратные метры законодательством не предусмотрено. Кроме того, иногда застройщики предлагают приобрести квартиры с большим количеством комнат в новостройке на льготных условиях.

Помимо этого, владелец квартиры в доме под снос может получить денежную компенсацию, в которую войдет не только стоимость старой квартиры. В нее будут включены суммы расходов на переезд, поиск другого жилья, расходы на оформление его покупки, а также упущенная выгода. Выселенным владельцам компенсируется стоимость аренды жилья на время поиска варианта. В некоторых случаях это дает возможность приобрести квартиру с лучшими условиями в другом районе.

Также ветхость квартиры дает право встать на очередь на улучшение жилищных условий. За подробной информацией лучше обращаться непосредственно к сотрудникам местной администрации.

4. Сдача в аренду

Приобретение старой квартиры под снос и сдача ее в аренду дает возможность получения материальной выгоды. Стоимость аренды часто определяется местоположением, количеством комнат. Старое жилье, находящееся в непосредственной близости с учебным заведением, промышленным объектом, торговым центром, а тем более станцией метро, проще сдать за достаточно высокую цену, чем комфортную квартиру улучшенной планировки в спальном районе. По данным аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ арендные ставки на жилье у станций московского метрополитена начинаются от 30 тысяч рублей в месяц, даже на старые потрепанные квартиры.

Даже при наличии другого жилья владелец такой собственности не теряет своих прав на новую квартиру или денежную компенсацию в случае ликвидации сооружения. Кроме того, соседи старого дома всегда предоставят полную информацию о состоянии жилья, поведении квартирантов.

5. Инвестиции в будущее

Приобретение квартиры в ветхом доме — удачное инвестирование денежных средств.

Во-первых, стоимость такого жилья увеличивается по мере приближения даты сноса. Можно избежать хлопот по получению компенсации или новой квартиры, продав старую сразу после получения уведомления. По закону, владельцы информируются о предстоящем расселении за год, и в течение первого полугодия квартиру можно продать.

Во-вторых, стабильное повышение цен на все объекты рынка недвижимости, независимо от их классификации — «вторичка», новостройка, ветхое жилье — гарантировано. Вы сохраняете вложения от инфляции.

В-третьих, стоимость предлагаемой для расселения новой квартиры или размер материальной компенсации может превысить сумму вложенных средств. В зависимости от конкретного случая, можно либо взять деньги, либо продать полученное жилье.

Внимательное изучение вариантов обеспечит вам максимальную выгоду сделки. Изучайте информацию о планах застройки, сноса старых многоэтажек, стоимости и характеристиках аналогичных объектов. Обязательно принимайте во внимание информацию из официальных источников — сайты администрации, застройщиков. Разобраться в нюансах Жилищного кодекса помогут представители юридических компаний. Кроме общих (федеральных) правил, существуют постановления правительств регионов. Изучите их обязательно.

Резюмируя вышесказанное, отметим: ветхое жилье не стоит «списывать со счетов» раньше времени. Грамотный расчет позволит вам приобрести квартиру в доме под снос, а получить в итоге качественное жилье в новом доме. Ведь, как вы помните, жизнь на месте не стоит.

Источник: ГдеЭтотДом.РУ

Можно ли продать аварийное жилье?

В законодательстве нет запрета на продажу аварийного жилья. При приобретении жилья новый владелец обладает определенными гарантиями согласно ст. 32 Жилищного Кодекса РФ. Сделка о купле-продаже квартиры является законной до того, как владелец подписал договор об изъятии недвижимого имущества либо до вынесения решения судебного органа о принудительном изъятии жилплощади по иску муниципальных органов (часть 5 ст. 32 ЖК РФ).

Важно! Если вы сами разбираете свой случай, связанный с аварийным жильем, то вам следует помнить, что:

• Каждый случай уникален и индивидуален.
• Понимание основ закона полезно, но не гарантирует достижения результата.
• Возможность положительного исхода зависит от множества факторов.

Основание признания дома непригодным для проживания

Непригодной для проживания квартиру признают согласно Постановлению Правительства от 28.01.2006 №47. Данное решение принимает только орган местной власти, основываясь на акте обследования квартиры или другого жилья межведомственной комиссии.

Основанием признания жилища непригодным для проживания считается:

• физический износ здания, из-за чего уровень надежности здания понижается;
• изменение микроклимата жилой площади, вследствие чего стало невозможно придерживаться санитарно-эпидемиологических нормативов и требований.

Комиссия проводит осмотр жилого здания и оценивает его на основании заявления жильцов либо одного из владельцев квартиры. Заявление рассматривают в течение 30 дней с момента его регистрации (Постановления Правительства №47 п.46).

Далее комиссия решает вопрос о возможном сносе жилья или же о том, что жилое помещение соответствует всем требованиям и нормативам.

Важно! Регистрация по месту проживания в аварийном здании законодателем не запрещена.

Продажа квартиры в аварийном доме

Чтоб продать аварийную квартиру не нужно ничего особенного. Продажа осуществляется в обычном порядке. Владелец жилья ставит в известность покупателя о том, что жилплощадь находится в аварийном состоянии (об этом необходимо указать в договоре). Кроме того, о состоянии квартиры покупатель имеет возможность узнать, запросив выписку из ЕГРП.

Если лицо хочет приобрести квартиру в аварийном здании, желательно сразу определить, включено ли данное жилое помещение в программу, которая предполагает расселение собственников из аварийного здания.

Важно! Только в данном случае собственники могут получить новую квартиру с минимальными доплатами либо получить равноценное жилье.

Но при покупке квартиры в аварийном здании могут появиться некоторые трудности.

1. Нормативы и сроки: данная проблема решается индивидуально в каждым регионе, то есть конкретных сроков расселения после признания здания аварийным нет. Это обозначает, что неизвестно, когда новый хозяин получит компенсацию, и каков ее будет размер. Что касается представления новой квартиры, в этом случае непонятно, как будет рассчитываться положенный владельцу метраж жилплощади, и какого вида будет новое жилье.
2. Предоставление кредита: банковское учреждение не всегда готово предоставить займ на приобретение аварийного дома, а если и дает средства, требует дорогостоящего страхования данной квартиры. Это осуществляется с целью минимизации всевозможных рисков, поскольку в данном случае они достаточно высоки.
3. Наличие материнского капитала: невозможно воспользоваться данными средствами как в полном объеме, так и в виде частичной оплаты. Это объяснимо, так как родители желают создать для своих детей комфортные и достойные условия проживания.

Определение цены выкупа

Определение стоимости выкупа обязано осуществляться с учетом части 7 статьи 32 ЖК РФ. В частности, нужно учитывать:

• рыночную стоимость квартиры;
• понесенные затраты собственника при изъятии жилья: за временное проживание в другом помещении до покупки новой квартиры (дома), расходы на составление документации по приобретению новой жилплощади в собственность, также прекращение обязательств перед 3-м лицом в досрочном порядке, учитывая упущенную выгоду.

Размер выкупной цены за аварийное жилье определяют вместе с собственником. Если же появляются спорные моменты по этой проблеме, разрешение возможно в суде. После определения выкупной цены заявитель получает денежную сумму и имеет право распоряжаться ей на свои нужды.

ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует — напишите в форме ниже.

Задать вопрос юристу

Что говорит закон

Согласно действующему законодательству конкретных запретов на продажу такого типа жилья нет, соответственно, аварийный дом можно продать. Сделка будет считаться действительной до тех пор, пока новый собственник не подпишет договор об изъятии площади жилым фондом или другими структурами.

Процесс купли-продажи регламентируется теми же требованиями и законами с одной лишь пометкой о том, что здание, в котором располагается недвижимость, является аварийным. Продавец обязан сообщить данную информацию покупателю, при этом желательно прежде, чем реализовать квартиру, предоставить документ о сроках расселения.

Покупателям рекомендуют узнать, входит ли дом в специально разработанную программу расселения собственников из аварийного здания. Это важно сделать, так как на данный факт, если дом не числится в списках, можно даже не рассчитывать. Для начала придется проходить процедуру признания дома нежилым, а это большие сроки и долгое время, поэтому приобретать такую недвижимость вообще нет смысла.

Можно продать ветхое жилье или нет?

Собственник жилья, признанного аварийным, не лишается своих прав на недвижимость после вынесения вердикта о ветхости здания межведомственной комиссией. Это означает, что владелец квартиры или дома имеет право осуществлять любые действия, в том числе перепродавать квадратные метры.

Что значит аварийное жилье

Статус аварийного жилья присваивается многоквартирному дому в случае, если более половины несущих конструкций и элементов представляют потенциальную опасность для жильцов. Аварийность несущих конструкций подразумевает наличие существенных повреждений или деформаций, вследствие естественного износа или внешнего воздействия.

Признание дома аварийным происходит на основании обследования и выдачи заключения межведомственной комиссии. Квартиры в аварийных домах не исключаются из гражданского оборота:

• их можно продавать, обменивать, дарить, передавать по наследству и т.д.;
• допускается сдача квартир во временное возмездное владение (аренду);
• закон допускает вселение, а также прописку и выписку граждан в жилые помещения аварийного дома.

Можно ли продать жилье, признанное аварийным? Аварийность жилья создает потенциальную угрозу для жильцов, а люди в таких зданиях подлежат переселению по государственным и региональным программам. Однако пока дом не расселен, запрет на продажу аварийного жилья не возникает.