Можно продать неприватизированную квартиру

Как можно продать муниципальную квартиру без приватизации

Несмотря на то что программа приватизации в нашей стране работает уже более двадцати лет, еще есть жилье, где недвижимое имущество не передано в частную собственность. В нем можно жить, но продавать, дарить и передавать по наследству не получится. Казалось бы, на этом можно и завершить статью. Но, как и в других случаях, есть «лазейки», посредством которых, и невозможное становится возможным. Поговорим о том, как продать муниципальную квартиру без приватизации.

Можно ли выйти из положения?

Итак, собственником неприватизированного жилья является государство. Если в квартире живут по договору социального найма, то его нельзя продать. В противном случае такие сделки будут признаны недействительными. Как же тогда быть, если нужно улучшить жилищные условия? Можно ли продать квартиру, если она не приватизирована?

Начнем с того, что приватизация должна быть осуществимой в этом жилище, в принципе. Есть квартиры, которые невозможно оформить в собственность. К ним относится жилплощадь:

• в общежитии;
• в военных городках;
• в служебном жилфонде;
• находящаяся в аварийном состоянии;
• когда кто-то из проживающих против приватизации;
• в домах социальной защиты в сельской местности.

Об отчуждении такой недвижимости не может быть и речи.

Но, если приватизировать квартиру имеется возможность, то пути выхода из ситуации есть. Вот они:

1. Совместная приватизация с покупателем и обычная продажа.
2. Обмен неприватизированными квартирами.
3. «Буферный» обмен.

Рассмотрим каждый из этих вариантов по отдельности.

Найти покупателя и приватизировать жилье

Этот вариант, пожалуй, оптимальный. В данном случае ищут покупателя, который готов взять на себя расходы по приватизации. Он вносит определенный задаток, который идет на приватизацию. Пункт прописывают в договоре.

Процесс приватизации занимает примерно два с половиной месяца. При этом собирают следующие документы:

• справку о жилищной квоте;
• о составе семьи;
• о жилом помещении;
• чеки «Жилье», если они имеются;
• право на льготы;
• документы, подтверждающие личности прописанных лиц.

Собрав полный пакет документов, направляются всей семьей в администрацию. На месте заполняют заявление, которое подписывают все члены семьи. Вопрос рассматривается в течение 30 дней. Затем заключают договор приватизации, который заверяют у нотариуса. С этого момента дом по закону — приватизированный.

Когда можно продать квартиру и каковы последствия?

Как только «новоиспеченный» собственник получает свидетельство Росреестра о собственности, он может продавать квартиру. Поэтому сделку можно осуществить сразу же. Однако здесь нужно учесть некоторые детали. По договору купли-продажи придется заплатить НДФЛ. Не подлежит налогообложению продажа лишь в случае, если приватизированная недвижимость в собственности более 3 лет (статья 217, пункт 17 Налогового кодекса).

В то же время собственник может рассчитывать на возврат суммы, если продажа осуществляется в связи с приобретением нового жилья. Это право имущественного вычета. Но оно действует только три года и распространяется на тех, кто является плательщиком НДФЛ.

Обмен с неприватизированными квартирами

Не все знают, но альтернативой сделки купли-продажи является обмен. Его реализация актуальна для неприватизированных квартир. Рассмотрим достоинства и недостатки этого способа:

1. Когда квартиры имеют разную ценовую категорию, предусматривается доплата. Но в договоре об этом упоминания быть не должно. Считается, что обмен происходит равноценный. Поэтому передача денег может быть зафиксирована только в расписке.
2. Если наниматель истратит право на приватизацию, то собственником он стать уже не сможет.
3. Налоговый вычет получить при таком обмене невозможно.
4. Плюсом договора считается гарантия того, что сделка ни из-за ареста, ни из-за залога не сорвется.
5. Кроме того, могут быть без труда обменены квартиры, находящиеся в разных городах.

Как происходит обмен?

Решившись на такую сделку, нужно понимать, что найти подходящий вариант очень непросто. Если уже есть родственники или знакомые с подобным жильем, дело упрощается. Но такое встречается редко. Поэтому в основном придется потрудиться. Поиск может вестись:

• самостоятельно;
• через риелтора.

Понятно, что риелтор возьмет на себя почти все заботы и объяснит все нюансы. Однако его услуги стоят недешево. Для таких сделок необязательно проверять юридическую чистоту недвижимости. Поэтому главная задача специалиста заключается в поиске подходящей квартиры. Но это вполне можно делать и самостоятельно.

Когда возможный вариант найден, собирают следующие документы:

• заявление об обмене;
• для Москвы единый жилищный документ, но могут потребовать справки о том, что задолженности отсутствуют, а также выписки из домовой книги;
• договор соцнайма;
• документы, подтверждающие личности всех участников сделки;
• согласие со стороны прописанных в квартире лиц, которые отсутствуют, оно заверяется у нотариуса;
• технические документы;
• заявление нанимателя о том, что у него нет других помещений в собственности или по договору соцнайма.

При наличии детей и недееспособных членов семьи необходимо согласие органа опеки.

Вопрос решается в жилищной комиссии при муниципалитете. Если стороны получили разрешение, переходят к обмену. Для этого расторгают действующие договоры и заключают новые. Эти действия необходимо совершить в течение десяти дней со дня обращения.

«Буферный» обмен

Если наниматель обратится в агентство недвижимости, ему предложат хитрый вариант, как продать муниципальную квартиру без приватизации. Основной составляющей выступает «буферная» недвижимость, числящаяся в собственности агентства. Покупатель сначала ее оформляет в свою собственность. Затем продавец неприватизированной квартиры и покупатель осуществляют между собой обмен. В результате продавец становится собственником «буферной» недвижимости, а покупатель приобретает неприватизированную квартиру. Затем «буферную» недвижимость снова продают агентству. Таким образом, первоначальный владелец получает деньги за неприватизированную квартиру.

Конечно, этот способ сопровождается немалым риском. Продавец в итоге может остаться без жилья и денег. Поэтому на такую сделку можно решаться только в случае, если агентство является по-настоящему надежным.

Для подстраховки каждый шаг нужно документировать: оформлять договоры, где четко указывать все моменты, включая цену, деньги получать под расписку. Также важно осмотреть «буферную» недвижимость. Лучше всего поможет обойти все скользкие моменты опытный юрист, если привлечь его к сделке.

Можно ли продать или обменять жилье, полученное по соцнайму?

Добрый день.

Вы не вправе продавать квартиру, но имеете право сдать ее в поднаем, обменять ее на другую, предоставленную так же по договору соц найма (ст. 67 ЖК РФ).

Это связано с тем, что по договору соц найма наймодатель передает нанимателю лишь права владения и пользования, но не распоряжения (ст. 60 ЖК РФ).

Статья 60. Договор социального найма жилого помещения

1. По договору социального найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом.

Статья 67. Права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма

1. Наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке:
1) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;
2) сдавать жилое помещение в поднаем;
3) разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;
4) осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;
5) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.

Продать неприватизированную квартиру

Закон запрещает продажу квартиры гражданами, проживающими в ней по договору социального найма. В статье 678 ГК РФ указано, что наниматель использует жилое помещение только для целей проживания.

На практике доступны два способа продажи неприватизированной квартиры.

Способ 1. Неприватизированное жилье можно разменять.

Статей 72 Жилищного кодекса РФ разрешены сделки по обмену квартир с ордерами в социальном найме.

Как происходит оформление договора?

Обмен социальным жильем не допускается в отношении (ст.73 ЖК РФ), когда:

• право на пользование жильем оспаривается в суде;
• принято решение властями о сносе дома;
• здание требует капитального ремонта;
• запланировано переоборудование, перепланировка, изменение назначения использования жилых помещений, например, в офисы;
• при вселении в коммунальную квартиры лиц с хроническими заболеваниями;
• в суде рассматривается иск о расторжении/изменении договора соцнайма;
• дом признан непригодным для проживания.

Обмен неприватизированными квартирами предполагает совершение сделки с равноценным жильем без доплаты.

Особые сложности при проведении обмена квартирами происходит при зарегистрированных в квартире детях. За изменением жилищных прав несовершеннолетних осуществляет контроль орган Опеки и попечительства. При обмене жилплощадью следует получить разрешение в госоргане.

Выдача документа происходит при условии улучшения условий проживания: близость детсада, школы, спортивных заведений, транспортной развязки.

Если вследствие переезда жилплощадь, приходящаяся на нанимателей и совместно проживающих с ним граждан, будет уменьшена до установленных законом пределов, в проведении сделки откажут. На основании п.4 ст.2 Закона города Москвы «Об улучшении жилищных условий жителей Москвы» норма составляет 10 кв.м. на человека. Государство ограничивает сделки, при участии в которых граждане признаются нуждающимися в улучшении жилищных условий (ст. 51 ЖК РФ).

Необходимо учитывать, что при переезде в центральный район города с развитой инфраструктурой, но при уменьшении квадратных метров жилья, опека и попечительство скорее согласятся на проведение сделки. При смене квартиры на меньшую площадь, для сравнения, на окраине, однозначно будет получен отказ.

Как происходит обмен неприватизированными квартирами.

Наниматели обмениваемых квартир составляют совместное заявление и подают его в ГУП «Московский городской центр арендного жилья» (МГЦАЖ).

Пользователи помещений прикладывают к заявлению:

1. ордер;
2. договор соцнайма;
3. обменный ордер при наличии;
4. копии паспортов совершеннолетних жильцов неприватизированной квартиры, покупателя;
5. свидетельства о браке, о рождении детей;
6. копию решения или выписку госоргана или органа местной власти о предоставлении жилья в пользование;
7. выписка из домой книги о зарегистрированных гражданах;
8. согласие опеки и попечительства, если в обмениваемых квартирах проживают дети или недееспособные;
9. письменное разрешение совместно проживающих с нанимателем граждан;
10. отсутствующие жильцы неприватизированной квартиры подписывают согласие на обмен у нотариуса.

Порядок рассмотрения заявления регламентируется Постановлением правительства Москвы от 26 мая 2009 г. № 491-ПП «Об обмене жилыми помещениями в городе Москве».

Решение об обмене квартирами принимает Департамент жилищной политики и жилищного фонда в течение 10 рабочих дней. При вынесении решения учитываются рекомендации и замечания Комиссии по жилищным вопросам правительства Москвы.

Согласие Комиссии по жилищным вопросам при Правительстве Москвы и договор на обмен помещениями наниматели могут получить в ГУП “Мосжилсервис”.

Граждане обращаются с этими документами к собственникам жилого фонда регионального или муниципального уровня. Старые договоры о найме расторгаются. Заключаются соглашения о социальном найме на новых жильцов. Составление новых договоров социального найма занимает не более 10 рабочих дней.

Готовые новые договора социального найма жильцы обмениваемых квартир в столице получают в Департаменте жилищной политики и жилищного фонда города Москвы (п.4.10 Распоряжения Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы от 23.06.2005 N 275 “Об утверждении Временного положения об обмене жилых помещений в городе Москве”).

После получения соглашения на руки граждане могут зарегистрироваться на жилплощади.

Способ 2. Совместная приватизация.

Суть этого варианта заключается в поиске покупателя, готового оплатить стоимость приватизации. Сделка проводится в несколько этапов:

1.Поиск покупателя и анализ договора социального найма на предмет возможности приватизации.

Администрация региона/района отказывает в передаче в собственность граждан квартир:

• в общежитиях;
• в военных закрытых городках;
• в аварийном состоянии;
• в служебном жилом фонде;
• в домах учреждения соцзащиты населения в сельской местности.

2. Покупатель вносит задаток за квартиру в размере 5-10% от стоимости и компенсирует расходы на приватизацию. Это прописывается в договоре задатка.

3. Готовим и подаем документы на приватизацию.

4. После возникновения собственности и получения свидетельства Росреестра проводится сделка купли-продажи жилья.

Плюсы и минусы продажи квартир без приватизации:

• При обмене неприватизированными квартирами разной ценовой категории предполагается доплата. Основной минус заключается в передаче денег за квартиру по расписке без указания стоимости в договоре. Предполагается, что обмен производится равноценным жильем. Кроме того, наниматель помещения вправе только обменять жилплощадь. Распоряжение имуществом возможно же только после получения собственности: продажи, внесения залога, дарения и т.д. Доказать в суде, что покупатель не рассчитался за квартиру при обмене, практически невозможно.
• Стать собственником квартиры по договору соцнайма наниматель, истративший право на приватизацию, не сможет.
• Запрет на получение налогового вычета при обмене неприватизированного жилья.
• Существует гарантия, что сделка не сорвется в последний момент по причине залога или ареста квартиры по социальному найму.

Как продать неприватизированную квартиру: 3 способа

Неприватизированное жилье составляет 25% от общего количества недвижимости страны. Это весьма значительный процент, соответственно, в обороте подобного имущества находятся довольно внушительные суммы. Но такие объекты имеют свою специфику, которая существенно осложняет заключение сделок по распоряжению жилой площадью.

Какие полномочия имеют владельцы «непривата» и как продать неприватизированную квартиру – рассмотрим более подробно в нашей статье.

Специфика неприватизированных квартир

Для начала давайте разберемся, что означает понятие «неприватизированное жилье».

Неприватизированное имущество находится в распоряжении государства, а не конкретных физических лиц. Это значит, что люди, проживающие на территории «непривата», не имеют права заключать сделки, объектом которых выступала бы подобная жилищная площадь. Согласно действующему законодательству пользоваться неприватизированным жильем могут только прописанные там граждане РФ.

Продавать, дарить, завещать или использовать такую недвижимость как залог нельзя. Это связано с тем, что жильцы ограничены определенными условиями договора социального найма — дома/квартиры/комнаты.

Договор социального найма предполагает проживание граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, на объектах государственного или муниципального владения. К таким объектам можно отнести квартиры при военных городках, социальных общежитиях, спецдомах и т.д.

Можно ли приватизировать государственное жилье в 2018 году?

Не так давно предполагалось, что приватизация жилья в России продлится только до 2016 года. Но после сведения статистических данных по процессу переоформления выяснилось, что только 40% граждан, проживающих на территории «непривата» воспользовались этой услугой.

Из-за столь низких показателей 15 февраля 2017 года правительством РФ было принято единогласное решение о вводе бессрочной приватизации жилья на бесплатной основе. Поэтому стать полноправным обладателем муниципальной квартиры можно в любой удобный момент, действуя согласно актуальной процедуре бесплатной приватизации (см. ниже).

У читателя может возникнуть логичный вопрос: зачем мне приватизировать квартиру, если я хочу ее продать?

Ответ прост: после переоформления собственности вы, как полноправный хозяин, сможете официально оформить сделку и составить договор купли-продажи квартиры. В другом случае такой документ не составляется, и сделка может сорваться в любой момент.

«Продать квартиру на законных основаниях» подразумевает:

• защиту от мошеннических действий;
• отсутствие административной ответственности за противоправные действия;
• увеличение рыночной стоимости имущества;
• отказ от привлечения посторонних лиц к решению продать квартиру (агентства недвижимости);
• увеличение потока потенциальных покупателей квартиры и т.д.

Как приватизировать квартиру, чтобы потом продать?

Для начала необходимо запастись свободным временем и терпением, так как процесс приватизации жилья довольно хлопотный. Оформляется собственность не за один день, и даже не за одну неделю.

Приватизировать квартиру можно, придерживаясь следующего алгоритма:

1. Собираем необходимый пакет документов:
   • копии паспортов лиц старше 14, прописанных на жилплощади;
   • копии свидетельств о рождении лиц до 14 лет;
   • справка, подтверждающая, что жилье не было приватизировано ранее;
   • документы по неприватизированной квартире (договор социального найма, ордер);
   • заявление о согласии на приватизацию от лиц старше 18 лет, кроме инициатора процедуры.
2. Подаем собранные документы и заявление на приватизацию в отдел местного муниципалитета (к примеру, вот список учреждений в Москве — https://mosopen.ru/goverment/group/3)
3. Заключаем договор о передаче неприватизированной квартиры физическому лицу (скачать пример для изучения вы можете тут — https://zhivem.pro/wp-content/uploads/2016/05/Dogovor-privatizatsii-kvartiry.docx)
4. Забираем свидетельство о получении жилья в Росреестре.

Нужно учитывать, что сбор всех документов в среднем занимает 1 месяц, а заключение договора утверждается работниками муниципалитета от 1 до 2 недель. Поэтому начинать процесс переоформления лучше заблаговременно до того момента, когда вы планируете её продать.

Кроме того, что собственник частного жилья может им свободно распоряжаться, владелец переоформленной квартиры получает еще несколько весомых преимуществ.

К преимуществам приватизированной квартиры можно отнести:

1. Все процедуры, сделки, договора заключаются без одобрения чиновников.
2. Выселить владельца из квартиры можно только на основании судебного решения.
3. Если дом будет признан аварийным, жильцу предоставляется новая квартира либо денежная компенсация согласно рыночной цене жилплощади.
4. Прописка новых жильцов осуществляется без согласия представителей муниципальных властей.

Но, несмотря на столь привлекательные условия, которые становятся доступными, благодаря переоформлению квартир, почти половина жильцов муниципальных домов не спешит их получить. Это связано с изменениями, которые ожидают собственников после заключения договора приватизации.

К условиям получения приватизированного жилья относятся:

• Уплата ежегодного налога за квартиру и взносов, необходимых для капитального ремонта дома.
• Потеря права на компенсацию убытков в случае пожара, взрыва, наводнения и т.д.
• Передача квартиры всем законным наследникам при отсутствии завещания прежнего владельца.

Основным фактором, который отталкивает жильцов, рассматривающих вопрос приватизации, является уплата налогов и взносов. Стоит заметить, что фиксированной суммы налога нет. Размер ежегодного налога вычисляется индивидуально, согласно кадастровой стоимости неприватизированного объекта.

Отказываться от переоформления часто вынуждены и те, кто ограничен во времени, средствах и возможности лично заниматься процедурой. В таких случаях рассматривается вариант – продать неприватизированное жилье.

Как уже отмечалось ранее, жилец «непривата» не имеет законного права продать квартиру. Но каждое правило само по себе подразумевает исключение. И с годами обитатели муниципальной площади все же нашли лазейку в действующем законодательстве, с помощью которой можно осуществить сделку на продажу подобных квартир.

№1. Как продать неприватизированную квартиру через прописку?

Этот вариант – один из наиболее простых и быстрых способов продать неприватизированную квартиру. Фактически вы не заключаете никаких договоров или сделок. Все происходит по устному согласию. Получив заявленную сумму от покупателя, вы выписываетесь с квартиры и прописываете там нового жильца(-ов).

Новый владелец квартиры в последствии сам решает: оставлять ли ей статус «неприватизированной» или все оформить на себя. Минус такого варианта — довольно небольшое количество покупателей, согласных на рискованную схему.

Перед тем, как продать жилплощадь, не забудьте заранее уточнить, подлежит ли квартира приватизации.

Как выписаться из неприватизированной квартиры:

1. Приготовить необходимые документы:
   • паспорт гражданина РФ со штампом о прописке в неприватизированной квартире;
   • лист убытия по форме №7 (находится у сотрудника по приему документов);
   • заявление о снятии с регистрации.



*Заявление о снятии с регистрационного учета: форма

2. Обратится в ЖЭУ, ТСЭ, местный отдел УФМС или отделение МФЦ.
   После того, как материалы заберут на рассмотрение, вам выдадут официальный документ, подтверждающий то, что вы подали заявление на выписку в паспортную службу.
3. По прошествии определенного количества времени явиться в то учреждение, в которое подавалось заявление:
   • органы УФМС – 3 рабочих дня;
   • МФЦ, ЖЭУ, ТСЭ – до 6 рабочих дней.

Примечание: на время, пока паспорт будет находиться в соответствующем учреждении, попросите специалиста выдать временный документ, который бы подтверждал вашу личность.

№2. Как продать неприватизированную квартиру через «буфер» обмен?

Все, что можно сделать с неприватизированной квартирой в контексте денежной выгоды – это произвести «буфер» обмен. Но самостоятельно такую схему воплотить в жизнь крайне сложно. Поэтому для процедуры чаще всего привлекаются агентства по недвижимости.

Итак, сначала вам необходимо найти надежное агентство, которое предоставляет подобного рода услуги. После покупателю необходимо приобрести сам «буфер» — условную жилую площадь.

Обычно агентство предлагает продать клиенту что-то очень простенькое, вдалеке от города или области. Есть даже некоторые объекты недвижимости, которые используются риелторами именно для таких целей.

Потом производится обмен между владельцем неприватизированной квартиры и собственником «буфера». В результате у вас остается условная жилплощадь, которая впоследствии продается тем же агентством. После того, как её смогут продать, вы наконец-то получаете желаемые денежные средства.

Вся процедура обмена неприватизированной квартиры и продажи временного «буфера», в среднем, занимает около недели. В отличие от сделок с участием частного жилья, это довольно оперативный способ продажи.

В некоторых случаях покупатель может настаивать на том, чтобы продавец все же избавил квартиру от статуса «неприватизированной». Но нежелание заниматься оформлением часто вызвано тем, что эту процедуру физическое лицо может осуществлять только один раз за всю жизнь.

Тогда ключевую роль играет количество лиц, проживающих на территории неприватизированной квартиры. Ведь если в квартире проживают совершеннолетние родственники, процедуру переоформления при необходимости можно осуществить с их помощью.

Ознакомиться с законодательной стороной обмена неприватизированного жилья можно с помощью Жилищного Кодекса Российской Федерации — ст. 70, 72, п. 1, 2, 5 —https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/ce6b8d9ba857178f2f50d8901c2a9d
69c49bfd50

№3. Как продать квартиру через обмен неприватизированными объектами?

Избавиться от неприватизированного жилья можно еще одним законным способом: разменять на объект, который также считается муниципальной собственностью. Обе стороны продажи подают заявления на обмен в Московский городской центр арендного жилья.

* ЖК РФ Статья 72: фрагмент

Вместе с заявлением необходимо предоставить оригинал договора найма квартиры, а также копию финансового лицевого счета заявителей.

В некоторых случаях также требуются:

• свидетельство о заключении брака;
• согласие органов опеки и попечительства (при наличии несовершеннолетних);
• документы, подтверждающие родство с участниками обмена.

Главным требованием обмена неприватизированными квартирами является согласие всех прописанных в них жильцов. За соблюдением этого условия, при наличии проживающих на территории жилплощади детей до 18 лет, следят органы опеки и попечительства. От остальных жильцов необходимо лишь письменное соглашение на обмен.

В некоторых ситуациях в обмене неприватизированными квартирами может быть отказано, поскольку:

1. Дом, в котором находится квартира, признан аварийным.
2. Принято официальное решение о необходимости капитального ремонта дома.
3. Количество въезжающих в неприватизированную квартиру жильцов превышает количество выезжающих.
4. Квартира фигурирует в процессе судебного разбирательства.

* ЖК РФ Статья 73: фрагмент

Во всех остальных случаях договор должен быть рассмотрен органами в течение 10 рабочих дней.

Продажа неприватизированной квартиры.

Как провести сделку? Три способа продажи.

5 возможных рисков при продаже неприватизированной квартиры

Так как решение продать неприватизированное имущество является незаконным, принимая участие в фиктивных сделках, продавец сам рискует оказаться и без квартиры, и без денег.

Так как в подобных процедурах (купли-продажи, обмена, мены) главную роль играет человеческий фактор, крайне важно сотрудничать только с теми покупателями или агентствами, которые вызывают доверие. Кроме доверительных отношений, конечно, необходимо поинтересоваться и репутацией как агентства, так и покупателя.

Для того, чтобы выбрать надежное агентство недвижимости, необходимо:

1. Проверить документы компании.

   Обычно этот процесс происходит с помощью юристов или нотариусов. Именно они имеют доступ к Единому государственному реестру юридических лиц.

   Необходимо понимать, что, если агентство занимается продажей неприватизированного жилья, оно не должно иметь проблем с законом, так как это будет свидетельствовать о непрофессионализме.

2. Использовать проверенные каналы.

   Снизить шансы сотрудничества с мошенниками при продаже неприватизированной квартиры поможет «сарафанное радио».

   Поинтересоваться о контактах проверенной компании можно у родственников или друзей, которые уже успешно продали свою часть неприватизированной площади.

3. Ознакомиться с материалами о компании через интернет-ресурсы.

   Ни для кого не секрет, что интернет на сегодняшний день – не очень надежный информационный ресурс. Ведь специально разработанные «продающие» сайты беспроблемно фильтруют поступающую информацию, оставляя только позитивные данные.

   Но существуют проверенные интернет-сайты и форумы, цель которых – не продать, а обсудить качество услуг риелтора, агентства, продажи (https://www.spiski.info, https://www.sdam-dom.ru/blist, https://msk.op-group.vn77.ru/?Spisok_chernyh_rieltorov_Moskvy_i_Moskovskoy_oblasti)

   Специалисты также советуют выбирать сайты, которые существуют в открытом онлайн-доступе более 5 лет.

4. Побывать в офисе компании по продаже неприватизированных квартир.

   Если здание офиса имеет представительский вид, находится по одному адресу несколько лет подряд, а также открыто принимает любого клиента – поводов для сомнений становится значительно меньше.

   У секретаря или помощника руководителя можно узнать действительно ли сотрудник, предложивший вам свои услуги, работает в данной фирме.

5. Не подписываться на слишком заманчивые предложения.

   Среди большинства компаний, занимающихся жилым неприватизированным имуществом, установлена фиксированная стоимость услуг, примерно в одном ценовом диапазоне.

   Это значит, что, если фирма или ее сотрудник выставляют сильно заниженную цену, стоит задуматься над обоснованностью такого предложения. Очень низкая стоимость услуг может свидетельствовать либо о том, что фирма поддельная, либо об «урезанном» варианте предоставляемых услуг.

Как продать неприватизированную квартиру – стоит решать исключительно ее жильцам. Ведь все последствия подобной сделки в будущем постигнут именно их. Выбирать способ продажи квартиры следует, исходя из личной системы приоритетов. То есть, что из ряда ценностей находится на первом месте: денежная выгода, безопасность процедуры или заманчивый вариант альтернативного жилья.

Главное помнить, что этапу продажи должен предшествовать подробный процесс изучения всевозможных рисков и законодательных основ пользования.

Можно ли и как продать неприватизированную квартиру?

Вопрос о том, можно ли продать неприватизированную квартиру, часто задают граждане юристам. Казалось бы, по закону диалог должен быть таким: «Можно ли продать неприватизированную квартиру?» — «Нет, нельзя». Однако на самом деле есть несколько вариантов такой сделки — не слишком очевидных на первый взгляд, но вполне осуществимых.

Статус неприватизированного жилья

Как продать неприватизированную квартиру?

Подводные камни при продаже

Как подстраховаться?

Статус неприватизированного жилья

По закону квартира, которая не была приватизирована в установленном порядке, принадлежит не жильцам, а муниципалитету или государству. А продать имущество может только собственник — в противном случае сделка будет недействительной.

По сути, вся программа приватизации, действующая уже более 20 лет, рассчитана именно на то, чтобы граждане, получив в собственность квартиры и другое жильё, смогли самостоятельно ими распоряжаться — в том числе и продавать. Без приватизации распоряжение квартирой невозможно.

Следовательно, мы видим первый вариант решения проблемы — перед тем, как продать жилище, его нужно приватизировать.

Как продать неприватизированную квартиру?

Допустим, вы не хотите тратить несколько недель на оформление приватизации, а желаете продать квартиру как можно быстрее. Что ж, здесь тоже есть свои пути:

Не знаете свои права? Подпишитесь на рассылку Народный СоветникЪ.
Бесплатно, минута на прочтение, 1 раз в неделю.

1. Самый простой вариант — это договориться с покупателем и, получив от него оговоренную сумму, прописать его в квартире, а самому выписаться. После этого приватизация становится уже проблемой не вашей, а нового хозяина.
2. Второй способ иногда практикуют агентства, работающие с недвижимостью — схема с так называемой «буферной» квартирой. При таком варианте человек, приобретающий неприватизированную квартиру, передаёт вам деньги, на которые вы покупаете у агентства какую-то жилплощадь (квартиру-«буфер»). Затем происходит обмен уже приватизированного «буфера» на вашу неприватизированную квартиру: вы выписываетесь из квартиры, и туда с согласия местной власти прописывается покупатель. Затем вы продаёте «буфер» обратно агентству, получая на руки деньги. Такой способ используется, как правило, в Москве и других регионах, где местное законодательство допускает такие варианты обмена с передачей прав по договору социального найма.

Надо отметить, правда, что эти 2 варианта работают только в том случае, если ваша квартира вообще может быть приватизирована. Если же нет (жильё ведомственное, находится в военном городке и т. п.) — можно даже не задумываться о продаже.

Подводные камни при продаже

При любом варианте продажи неприватизированной квартиры вы рискуете. Самый главный риск здесь — это мошенничество со стороны покупателя или агентства. Например, вы можете столкнуться с тем, что выпишетесь из квартиры, а деньги вам выплачены не будут, или же агентство откажется выкупать обратно квартиру-«буфер». Поэтому крайне рекомендуется сначала проверить репутацию и человека, и фирмы, с которой вы собираетесь работать.

Кроме того, при «буферной» схеме страдают интересы покупателя: если он уже использовал своё право на приватизацию, то собственником новой квартиры он уже не станет — так и останется лишь жильцом.

Другая опасность подстерегает со стороны закона. Дело в том, что сделки вроде описанных выше — это игра на грани фола. Вы рискуете столкнуться с тем, что кто-то из заинтересованных лиц подаст в суд иск о признании сделки недействительной. Причем формально основания будут: такая продажа теоретически может рассматриваться как мнимая или притворная сделка. Предсказать же результат судебной тяжбы довольно сложно.

Поэтому всё-таки наилучшим способом будет сначала приватизировать квартиру — даже если вы уже нашли покупателя и договорились с ним о внесении задатка.

Как подстраховаться?

Избежать лишних проблем можно, если тщательно документировать каждый свой шаг. Поэтому:

• если вы решили взять с будущего покупателя задаток, заключайте с ним предварительный договор, в котором будет прописана обязанность сторон оформить договор купли-продажи после завершения приватизации;
• в договоре чётко оговаривайте цену квартиры;
• при получении любых сумм выписывайте расписки.

Надеемся, что наши советы окажутся вам полезны.

Продажа неприватизированной квартиры

Просмотров 977

Неприватизированное жилье принадлежит государству на праве собственности. Однако некоторые граждане стараются продать неприватизированную квартиру: возможна или невозможна такая процедура? Действующее законодательство дает вполне однозначный ответ «Нет!». Тем не менее способы продать неприватизированное жилье имеются – они, хоть и рискованные, но не являются запрещенными.

Дело в том, что в законодательстве имеется ряд лазеек, с помощью которых можно совершить сделку купли-продажи неприватизированной жилплощади. Мы подготовили для вас 3 наиболее действенные схемы. Рассмотрим плюсы, минусы каждой из них, а также поговорим о порядке действий.

Можно ли продать неприватизированную квартиру?

Продажа приватизированной квартиры регламентируется положениями гражданского законодательства (549-558 ГК РФ). Все, что связано с неприватизированными объектами находится в ведении Жилищного кодекса. Закон запрещает продавать такое жилье в чистом виде.

Представим ситуацию: гражданин заселился в муниципальную квартиру по договору соц найма. Через год он захотел продать жилье. Но сделка купли-продажи станет невозможной, т.к. собственником квартиры является муниципалитет. Следовательно, прежде чем продавать квартиру, гражданину придется пройти процедуру приватизации.

Но вместе с тем существуют вполне законные способы обойти данное правило. Речь идет не о прямой продаже квартиры без приватизации, а о сделке через посредников.

В чем сложность продажи неприватизированной квартиры:

• Закон запрещает продавать такие объекты напрямую.
• Оформление документов и взаимодействие с покупателем отнимает много времени.
• Риски столкнуться с мошенниками и остаться ни с чем.

Однако у процедуры имеются и плюсы – например, получить деньги от покупателя за неприватизированную квартиру. Очень часто этот фактор перевешивает отрицательные моменты.

Как продать муниципальную квартиру без приватизации?

Риелторы выделяют три способа заключить договор купли-продажи на неприватизированную квартиру. Для наглядности распишем их в сравнительной таблице.

Способы

	Продажа с приватизацией	Прописка покупателя	Обмен
Плюсы	Отсутствие рисков нарваться на недобросовестного покупателя Возможность отказаться от продажи на этапе приватизации Продажа жилья за более высокую стоимость Соблюдение законодательства	Продавец не участвует в приватизации Получение денег за квартиру Возможность продать неприватизированное жилье с долгами (лицевой счет оформляется на покупателя, с согласия последнего)	Возможность выбрать подходящее жилье Альтернатива «продаже» Действия через агентство – защищенная сделка
Минусы	Длительное ожидание завершения регистрации Утомительный поиск желающих купить неприватизированное жилье Уплата 13% налога	Риск нарваться на мошенников Получение согласия на прописку: родственников – от жильцов; посторонних – от муниципалитета Уплата 13% налога	Получение согласия от муниципалитета Утомительный поиск нужного покупателя «Буферная» схема обмена жильем Комиссионные агентству Нахождение квартиры в списке запрещенных для приватизации
Стоимость	Расходы на приватизацию возлагаются на будущего продавца квартиры, но в некоторых случаях с финансами помогает покупатель. Стоимость приватизации квартиры связана с уплатой госпошлины – 2 000 рублей. Вместе с тем придется потратиться на получение некоторых справок и услуги нотариуса. В среднем затраты составят от 3 000 до 10 000 рублей.	Продавец фактически освобожден от оплаты дальнейшей приватизации. Получив деньги за квартиру, он оформляет лицевой счет на покупателя и сразу выписывается. Основные расходы ложатся на нового жильца.	Основные затраты связаны с комиссионными агентству по продаже недвижимости. Тем не менее, обмен позволяет продать неприватизированную квартиру на вполне законных основаниях. Продавцу не нужно платить госпошлину в 2 000 рублей, т.к. все расчеты производятся через риелторов в лице агентства.
Сроки	Приватизация муниципальной квартиры состоит из двух этапов: • подача заявки в администрацию – от 2 месяцев; • регистрация права собственности в Росреестре – от 30 дней.	Совпадают со сроками обычной приватизации. Но сторонам придется договориться о прописке продавца в квартире. Обычно на это уходит порядка 3-5 дней.	Оформление документов и «обмен» квартирами занимает около месяца.

Способ 1. Продажа с приватизацией

Представляет собой приватизацию квартиры и дальнейшую продажу. Такая схема применяется чаще всего, но в то же время она самая длительная.

Порядок, этапы

Алгоритм действий:

1. Проверьте, можно ли приватизировать квартиру.
2. Подайте объявление о продаже жилья.
3. Подыщите подходящего покупателя.
4. Подайте документы в местную администрацию (см. «Заявление на приватизацию квартиры», а также «Какие нужны документы?»).
5. Дождитесь ответа властей.
6. Подпишите договор о приватизации квартиры.
7. Получите аванс от покупателя.
8. Зарегистрируйте право собственности в Росреестре.
9. Завершите сделку купли-продажи.

Особых сложностей нет, но продавец должен быть уверен в покупателе. В противном случае, сделка может не состояться.

Процедура, процесс

Подробная инструкция в 2020 году выглядит следующим образом:

Первым делом, нужно уточнить: разрешена ли приватизация квартиры? Если жилье подлежит сносу, находится в военном городке или является служебным – в приватизации откажут, а значит о продаже можно даже не думать.

Затем, нужно подыскать потенциального покупателя, который согласится приобрести квартиру. Подписывать с ним документы пока не нужно – аванс передается на этапе заключения договора о приватизации квартиры.

Следующий шаг – обращение в местную администрацию с просьбой разрешить приватизацию квартиры. Срок рассмотрения заявок от населения не превышает 2 месяцев. После этого администрация выносит письменный ответ.

Подписание договора о приватизации. На этом этапе продавец передает аванс за квартиру. Сделка оформляется договором о передаче аванса. Документ нужно заверить у нотариуса.

Заключительные действия продавца – уплата госпошлины и регистрация права собственности в Росреестре. Территориальный орган выдает выписку из ЕГРН – отныне ее обладатель становится владельцем квартиры. Следовательно, он имеет право на продажу жилья.

Стороны подписывают окончательный вариант договора купли-продажи. Продавец выписывается из квартиры, а приватизированное жилье отходит покупателю.

Способ 2. Прописка покупателя

Предполагает доверие между покупателем и продавцом. В противном случае, одна из сторон может остаться ни с чем.

Порядок действий:

1. Запросите, можно ли приватизировать квартиру?
2. Договоритесь с потенциальным клиентом.
3. Возьмите согласие на прописку (принцип: если регистрируют родственника – согласие других жильцов квартиры; если постороннего человека – разрешение от местных властей).
4. Переоформите на покупателя лицевой счет.
5. Заключите договор о передаче денег за квартиру, заверьте расписку у нотариуса.

Дальнейшие действия зависят от покупателя: он может приватизировать жилплощадь или сохранить за жильем статус муниципального. Продавец получает деньги за неприватизированную квартиру и подыскивает новое место жительства. Обратите внимание, что прописаться на новом месте нужно как можно быстрее. Более подробно о сроках прописки на новом месте читайте в нашей статье.

Основная суть схемы с пропиской покупателя – передача права на приватизацию квартиры под видом купли-продажи. Естественно, это не считается продажей жилья в чистом виде. Но, с другой стороны, никаких нарушений закона нет. Самое главное грамотно переоформить документы и подыскать новую жилплощадь.

Отдельно следует сказать о финансовых рисках. Как показывает практика, не все нотариусы спешат заверить расписку в ходе такой схемы. Если других вариантов нет, сторонам придется действовать на свой страх и риск. Желательно иметь представление о покупателе, а лучше проводить подобные сделки с родственниками.

Способ 3. Обмен

Закон разрешает обменивать одно неприватизированное жилье на равноценное (ст. 72-73 ЖК РФ). Совершать операцию в отношение приватизированного жилья нельзя.

Вместе с тем, существуют запреты на обмен:

• если жилье отнесено к аварийному и подлежит сносу (см. «Что такое снос приватизированного жилья и положена ли жильцам компенсация?»);
• если в квартире производилась неузаконенная перепланировка;
• если жилье изъято из оборота;
• если наниматель не имеет прав на совершение юридических сделок (недееспособный).

Обмен одной неприватизированной квартиры на другую встречается довольно часто. Но здесь имеются определенные нюансы, без которых сделка попросту не состоится.

Прежде чем приступать к обмену, нужно определиться с новым жильем. Для этих целей обычно обращаются к риелторам. Но возможны и другие варианты.

Пошаговый алгоритм в 2020 году:

1. Разместите объявление о намерении обменять квартиру.
2. Найдите потенциального покупателя.
3. Клиент связывается с агентством и приобретает «буферную» жилплощадь. Второй вариант – обмен на уже имеющуюся муниципальную квартиру (со схожим метражом).
4. Обратитесь в местную администрацию.
5. Получите разрешение на обмен.
6. Дождитесь, пока агентство завершит регистрацию обмена.
7. Оформите право собственности на «буферную» квартиру.
8. Продайте «буфер» агентству и получите деньги за жилье.

Схема выглядит необычно, но с помощью нее можно договориться об обмене практически любой неприватизированной квартиры. Впрочем, удобнее, если продавец и покупатель договариваются об обмене напрямую. Но для этого нужно иметь схожие по площади квартиры, которые бы устроили обе стороны.

Процесс обмена одной неприватизированной квартиры на другую имеет множество «подводных камней». Не стоит связываться с сомнительными фирмами. Лучше всего доверить операцию проверенному агенту.

Действия продавца:

• подать объявление;
• указать местоположение, адрес, метраж, технические характеристики и прочие детали квартиры;
• написать заявление на имя главы местной администрации с просьбой разрешить обмен (для справки: собственник квартиры указан в квитанциях на оплату ЖКУ);
• получить одобрение сделки;
• передать документы представителю агентства;
• продать «буфер» обратно агентству.

Отметим, что многие агентства имеют специальные «буферные» жилые помещения. Через них проводятся распространенные сделки с жильем. Государство не «закручивает гайки» в отношение таких схем. Поэтому обмен неприватизированного жилья вполне рабочий. Главное не нарваться на агентства-мошенников.

Можно ли продать неприватизированную квартиру с долгами?

Встречаются ситуации, когда нужно срочно продать неприватизированную жилплощадь, но за нанимателем числится долг по ЖКУ. Что делать в такой ситуации? Разумеется, продать квартиру с долгами вам никто не позволит. Правда, существует лазейка в виде перевода долга на нового собственника. Но в случае с неприватизированной квартирой это работает далеко не всегда.

Читайте, можно ли приватизировать квартиру с долгами по коммунальным платежам?

Инструкция, как продать квартиру без приватизации с долгами:

1. Подайте объявление о продаже недвижимости.
2. Найдите покупателя, переговорите с ним на предмет оплаты долга.
3. Заключите договор о том, что клиент оплачивает ваши долги и приватизацию квартиры.
4. Снимитесь с регистрации.
5. Пропишите покупателя в квартире.
6. Переоформите на него лицевой счет.
7. Получите деньги за квартиру.

Если действовать через агентство, то порядок действий будет гораздо проще. Вот только стоимость квартиры при этом существенно упадет. Кроме того, агентства берут комиссию за посреднические услуги.

Оптимальным вариантом считается погашение долга в рассрочку. Нанимателю муниципальной квартиры нужно обратиться в местный ЖЭУ с заявлением о предоставлении рассрочки. Если компромисс будет найден, лучше сперва оплатить долги самостоятельно. В дальнейшем можно будет продать неприватизированную квартиру по одной из описанных выше схем. Стоимость жилплощади сохранится в первоначальном виде – снижать цену не придется.

Обязательно прочитайте, как выписаться из квартиры с долгами — этому вопросу посвящена наша отдельная статья.

Подводные камни, сложности

Основные трудности в сделках с жильем – обилие мошеннических схем и финансовых рисков. Прежде чем приступать к продаже, нужно определиться с инструкцией. Крайне желательно проконсультироваться с юристом или риелтором.

Сложности процесса:

1. Агентства недвижимости могут продать «буферную» квартиру нескольким покупателям сразу. Мошенники действуют в расчете на доверчивость людей. Найти желающих на неприватизированное жилье довольно трудно, поэтому многие люди соглашаются на предложения аферистов.
2. Второй сложностью считают регистрацию в муниципальной квартире. До тех пор, пока один жилец не выпишется из жилплощади, подселить нового (продавца) невозможно. Данный нюанс увеличивает сроки продажи неприватизированной квартиры.
3. Нередко одна из сторон участвует в сделке по поддельным документам. Махинации быстро выявляются в Росреестре, однако если аванс уже передан – вернуть деньги без суда очень сложно.

Что делать в сложной ситуации? Разумеется, обращаться к юристам, которые помогут выявить сомнительные схемы и предотвратят фиктивную сделку. Специально для вас на нашем сайте имеется бесплатная консультация. Вы можете обратиться к юристам и задать свой вопрос по жилищным проблемам.

Как подстраховаться?

Юристы рекомендуют не надеяться на порядочность второй стороны. Фиксируйте каждый свой шаг с помощью документального подтверждения.

Например:

• Если покупатель предлагает заплатить аванс, заключите с ним договор аванса (предварительный). Пропишите условие, что вы обязуетесь оформить полноценный договор купли-продажи сразу после завершения приватизации. Не забудьте заверить документ у нотариуса. Это убережет от возможных махинаций с неприватизированной квартирой.
• Получая суммы денег, составляйте расписки. Желательно заверять их у нотариуса – так проще установить факт получения/передачи денег.

Еще один совет – передавайте денежные средства за квартиру через «банковскую ячейку». Безопасная сделка выгодна как продавцу, так и покупателю. До тех пор, пока продавец не снимется с регистрации, он не получит денег. Перед этим он направляет обменный ордер второй стороне. Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО! Анонимно Информация о вас не будет разглашена Быстро Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист Расскажите друзьям Оцените (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Автор статьи Правовед. Стаж 2 года. Специализируюсь на гражданских спорах в сфере жилищного и семейного права. Рейтинг автора Написано статей 609 задать вопрос эксперту

1 307 просмотров

Не у каждого гражданина есть возможность или желание приватизировать жилье, в котором он проживает. А можно ли продать то, что фактически принадлежит государству? Ответ на этот вопрос вы узнаете из этой статьи.

Данный вопрос задают многие, ведь если квартира, в которой Вы проживаете не приватизирована, то она фактически принадлежит муниципалитету. В настоящее время законодательством не предусмотрена продажа не приватизированного жилья. Однако в некоторых случаях, такая процедура все-таки возможна.

Как продать муниципальную квартиру без приватизации

Для того чтобы продать не приватизированное жилье существует несколько способов. Рассмотрим основные моменты, плюсы и минусы некоторых из них.

Способы	Плюсы	Минусы	Стоимость	Срок исполнения
Продажа с дальнейшей приватизацией самим покупателем	Можно отказаться от продажи на этапе приватизации. Продажа за более высокую цену.	Длительный поиск покупателя. Уплата налога на прибыль в размере 13%.	Все расходы на дальнейшую приватизацию лягут на продавца, который должен будет собрать необходимые документы и заплатить госпошлину в размере 2000 рублей. В итоге на такую процедуру покупатель может потратить от 2000 до 13000 рублей.	В данном случае подается заявление в администрацию муниципального образования, на рассмотрение которого согласно законодательства дается 1 месяц и в случае получения согласия, дальнейшее оформление документов в Росреестре еще до 30 дней
Прописка покупателя	Продавец не участвует в дальнейшей приватизации. Возможность продать квартиру с долгами по коммунальным платежам.	Получение согласия всех зарегистрированных граждан. Уплата налога на прибыль в размере 13%.	В данном случае продавец прописывает покупателя, получает от него денежные средства, при этом сам выписывается. Все дальнейшие расходы по приватизации проданного жилья ложатся на плечи покупателя	Для прописки покупателя и выписки самого продавца необходимо затратить до 7 дней.
Обмен	Возможность выбрать необходимое жилье. Законность сделки.	Получение согласия главы администрации муниципального образования. Длительный поиск покупателя. Оплата комиссионных агентству.	В данном случае все делает риелтор, и Вам только придется оплатить его услуги, предусмотренные договором.	Срок оформления в пределах одного месяца

Способ 1. Продажа квартиры с дальнейшей приватизацией самим покупателем

Данный способ предполагает первоначально приватизацию жилья, а затем его продажу. Однако это является самой длиной процедурой.

Для реализации такой схемы продажи необходимо:

• узнать можно ли продать квартиру;
• подать объявление о продаже с указанием, что жилье не приватизировано;
• подача заявления о разрешении на приватизацию в муниципалитет;
• после получения согласия, заключить договор о приватизации квартиры;
• получение аванса;
• регистрация права собственности в Росреестре;
• заключение договора купли-продажи.

Для продажи необходимо знать к какой категории жилья относится объект. Если жилая площадь является служебной или передана нанимателю по договору спецнайма, то такую жилую площадь продать будет невозможно.

Жилую площадь можно продать только в том случае, если с гражданином (нанимателем) заключен договор социального найма. В данном случае необходимо подыскивать покупателя, и в случае если покупатель будет найден, нужно подать заявление в муниципалитет с просьбой о разрешении приватизации.

После получения письменного согласия на приватизацию, между сторонами заключается договор о приватизации, в ходе которого покупатель передает продавцу аванс, передачу которого заверяет нотариус.

Далее продавец уплачивает госпошлину и все документы передает для дальнейшей регистрации права собственности в Росреестр. Территориальный орган Росреестра по окончании процедуры выдает выписку из ЕГРН, после получения которой стороны подписывают окончательный вариант договора купли-продажи. При этом продавец выписывается из квартиры, а покупатель становится собственником уже приватизированной квартиры.

Данный способ продажи основывается только на доверии между покупателем и продавцом.

Для осуществления продажи жилой недвижимости необходимо:

• как и в первом способе необходимо узнать к какому жилфонду относиться квартира;
• найти покупателя;
• взять согласия всех зарегистрированных на прописку покупателя;
• переоформить все лицевые счета для начисления оплаты за коммунальные услуги на покупателя;
• получить денежные средства, оформив у нотариуса расписку;
• выписаться из квартиры.

Данная процедура фактически не является продажей квартиры, а является грамотным переоформлением всех необходимых документов. Поэтому чтобы не попасться на уловки мошенников, данный способ продажи квартиры лучше совершать с родственниками. Передача денежных средств за квартиру должна быть зафиксирована распиской, заверенной при необходимости у нотариуса.

Данный способ предусмотрен законодательством. Однако имеются запреты на совершение сделки, в случае, если это жилье признано аварийным, оно изъято из гражданского оборота и продавец является недееспособным, то есть не может совершать сделки.

• подать объявление об обмене самостоятельно или обратиться в агентство;
• найти покупателя;
• приобрести у агентства «буферную» жилплощадь;
• подать заявление на обмен в муниципалитет;
• после получения согласия на обмен, зарегистрировать данную сделку;
• оформить право собственности на «буферную» жилплощадь;
• продать агентству «буферную» жилплощадь, получив деньги.

Как и в первом способе необходимо узнать можно ли продать данное жилье и только потом обращаться в агентство. Оно находит покупателя, который желает купить неприватизированное жилье. Затем на данного гражданина оформляют предоставленное агентством и находящееся в собственности иное жилье, так называемое «буферное». После чего оформляется обмен между квартирой и «буфером», а затем заключается договор купли-продажи «буфера» с сотрудниками агентства.

Подводные камни

Любой вышеуказанный вариант является рискованным. Так, обмен является притворной сделкой, и в данном случае мы можем рассчитывать только на риелторов, при этом риски при такой процедуре остаются. Одним из рисков обмена является тот факт, что агентство может отказаться выкупить «буферную» жилплощадь. Кроме этого любое заинтересованное лицо может обратиться в суд о признании сделки недействительной и данном случае Вам предстоит долгое судебное разбирательство.

Таким образом, наилучшим способом продажи квартиры будет все такие ее первоначальная приватизация, а только потом ее продажа.

Чтобы Ваша процедура продажи квартиры произошла быстро и без особых проблем, необходимо письменно оговаривать все нюансы, а именно:

• при даче задатка, необходимо заключить предварительный договор купли-продажи, в котором в обязательном порядке прописывать обязанность продавца после завершения процесса приватизации заключить договор купли-продажи;
• в договоре купли-продажи необходимо четко прописывать все условия продажи, цену квартиры, ответственность и обязанности сторон, а также условия расторжения договора.

А вот лучшим способом защитить свои интересы станет обращение за помощью к квалифицированным юристам. Так, специалисты нашего сайта окажут бесплатную консультацию, если вы свяжетесь с ними любым удобным для вас способом.

Участие в процессе продажи неприватизированного жилья опытного юриста обеспечит законность сделки и максимально снизит риски.

Автор статьи Юрист по гражданскому, семейному, жилищному, наследственному праву. Рейтинг автора Написано статей 350 Задать вопрос эксперту

Сохраните ссылку или поделитесь с друзьями

Под неприватизированным жильем подразумевается та часть жилищного фонда, собственник которого – государство.

Человек, проживающий на такой площади, не может осуществлять никаких действий: продать, подарить, оставить в наследство, оформить дарственную. Основное и непреложное, закрепленное за таким человеком (людьми) право – проживание и пользование данной площадью.

Однако, продать муниципальную квартиру можно. Причем, вполне законными способами. О них и пойдет речь в данной статье.

Почему нельзя продать муниципальную квартиру напрямую

На жилой площади, собственником которого является государство, невозможно выделить доли с последующим правом выкупа, продажи, дарения и т.д. Причина одна: нельзя распоряжаться тем, что принадлежит не тебе, а другому. А такая квартира находится в собственности государства.

Возможно ли продать другими путями

Продать неприватизированное жилье (квартиру, комнату, дом) сложно, но возможно. Существуют схемы, по которым можно продать такое жилье, причем это будет вполне законно.

Причины продажи неприватизированной квартиры:

• человек не желает утрачивать свое право на приватизацию, которым он может воспользоваться только единожды в жизни;
• нехватка времени или отсутствие желания заниматься процессом приватизации, поскольку эта процедура весьма утомительная и растянута по времени. А также требует немало средств;
• человек хочет другую жилплощадь более новую или просторную.

Раньше, еще во времена СССР самым распространенным способом решения жилищной проблемы был обмен. Сегодня это не актуально. Оптимально – продать.

Каким способом можно осуществить продажу неприватизированной квартиры

• Можно прописать потенциального покупателя на жилую площадь неприватизированной квартиры с последующей выпиской основного квартиросъемщика. По закону это будет выглядеть как оформление постороннего лица по договору-найму для проживания.После заключения договора продавец получает оговоренную сумму и выписывается с данной площади. Покупатель теперь может начать процесс приватизации на себя;
• Можно обменять неприватизированное жилье на приватизированное. Данный вариант весьма сложный.Для осуществления обмена собственник приватизированной квартиры может расприватизировать свое жилье. Тогда две площади будут меняться как муниципальные. Но продавцу будет сложно найти такого покупателя.Можно поступить иначе. Нанимателю и собственнику обменяться своими правами и соответственно жилплощадями. Наниматель выпишется и на основании договора – дарения станет собственником приватизированного жилья, а покупатель станет нанимателем. За осуществления такой сделки необходимо заплатить немалую сумму за обмен.Покупатель квартиры, если он уже воспользовался своим правом на приватизацию, не сможет оформить в собственность неприватизированное жилье по обмену. Также покупатель теряет право на получение государственного жилья, на стандартный налоговый вычет, которым он мог воспользоваться, если бы приобрел приватизированную жилплощадь;
• Проще всего продать неприватизированное место жительства, приватизировав его.

Можно ли продать квартиру с коммунальными долгами

Если это приватизированное жилплощадь, то есть два варианта:

• Из стоимости вычитается сумма, которая будет внесена на погашение долгов покупателем.

  Зачастую стоимость будет невысокой. И в таком варианте много волокиты;

• Приобрести жилье с долгами, срок которых менее 3 лет. Тогда государство подаст в суд на бывшего владельца, чтобы с него взыскать долг.

  Новый владелец не отвечает за долги предыдущего. Но новому владельцу все равно придется походить по службам, в том числе и в суд.

Если жилье не приватизировано, но есть долги, то при осуществлении продажи долги перейдут на нового квартиросъемщика. То есть ему не дадут пользоваться коммунальными услугами, пока не будут погашены долги. Поэтому сумму задолженности, которая будет внесена на погашение долгов, необходимо вычесть из стоимости продажи. Только заранее это все оговорить с покупателем.

Риски при продаже

Следует понимать, что рисков при осуществлении продажи (обмена) неприватизированной квартиры очень много. В чем они заключаются и как их избежать:

• Возможны трудности со сроками выписки с жилплощади или с тем, на какую площадь будете прописываться. Проблемы будут, если вы будете предполагать прописаться на жилплощадь родственников, которые проживают в странах СНГ;

• Юридически нельзя оформить факт внесения задатка или авансового платежа за неприватизированное жилье. По закону нельзя совершать сделки с тем, что тебе не принадлежит.

  Если был внесен задаток, и требуется по каким-то причинам его вернуть, сделать это будет практически невозможно.

  Напрямую с покупателем лучше не общаться. Лучше пусть это сделает третье лицо, к примеру, работник агентства по недвижимости;

• Необходимо проверить дееспособность и вменяемость продавца.

  Если окажется, что он находится на учете в псих- или наркодиспансере, то возникнут сложности с обменом. Родственники или иные заинтересованные лица могут подать в суд на признание сделки недействительной, поскольку одна сторона была в состоянии невменяемом. Что будет подтверждено документально;

• Необходимо оговорить сроки, согласно которым владелец выпишется с жилплощади. Чтобы освобождение квартиры или дома не превратилось в бесконечность, сроки лучше прописать на бумаге и оформить нотариально;

• Банковская ячейка будет служить законным способом передачи денежных средств за «покупку-продажу».

  Также не лишним будет заверить на бумаге условие, по которому денежные средства будут выплачены продавцу только после выписки с занимаемой жилплощади;

• Следует обращать внимание на то, что площадь продаваемой или обмениваемой квартиры не должна быть меньше 15 квадратных метров;
• Если происходит обмен, то сколько людей выехало, столько и должно въехать;
• Если на продаваемой жилплощади прописаны несовершеннолетние, то будут вовлечены органы опеки и попечительства. Им необходимо предоставить гарантии того, что права на жилплощадь несовершеннолетнего при продаже (обмене) не будут нарушены.

Продажа и обмен с помощью специалистов

На рынке недвижимости всегда есть риск нарваться на мошенников. Поэтому самым гарантированным решением при продаже или обмене неприватизированной квартиры (дома) на приватизированную является обращение в агентство. Это позволит минимизировать риски при проведении таких сложных с точки зрения закона операций.

Обращаться лучше в известное агентство. Заранее можно навести справки о деятельности конкретной фирмы, поинтересоваться мнением клиентов.

У агентств существует легальная схема продажи неприватизированных квартир с использованием «буферной» жилплощади. Суть этой схемы в том, что продавцу предоставляется вместо его жилья вариант, собственником которого является агентство. После того, как сделка свершилась, продавец получает свои деньги и лишается «буферной» жилплощади, на которой он был временно прописан. Далее он сам решает, что приобретать на вырученные средства.

Правовая сущность приватизации – передача жилья муниципальными властями частным лицам в безраздельное владение и распоряжение. Вопрос о том, можно ли продать неприватизированную квартиру, аналогичен вопросу о передаче вещи, не принадлежащей владельцу. Для совершения правовых сделок с недвижимостью необходимо наличие зарегистрированного права собственности, что исключено без проведения приватизационной процедуры.

Право на участие в приватизации предоставляется каждому гражданину единственный раз в жизни в условиях массового перехода от государственной к частной собственности, позволяя новым владельцам совершать любые сделки по отчуждению недвижимости. До официального перехода права собственности подарить или продать неприватизированную квартиру запрещено на законодательном уровне.

Единственный законный способ – приватизация и продажа квартиры после получения приватизационного свидетельства. Однако несогласие хотя бы одного из зарегистрированных жильцов, отнесение муниципальными властями к специальному служебному жилью или признание объекта недвижимости аварийным и подлежащим сносу делает процедуру невозможной.

На практике существует ряд «обходных» путей, как продать муниципальную квартиру без приватизации, вкладывая условный смысл в термин «продажа». Помимо обмена, требующего согласие собственника – муниципалитета, остальные схемы являются незаконными, создавая для участвующих сторон риски в любой момент признания сделки ничтожной с финансовыми потерями. Чтобы «продать» квартиру без приватизации, необходимо убедиться в порядочности участников сделки, строящейся на доверии, и отсутствии возможности приватизировать жильё.

Законная продажа после приватизации

Процесс приватизации с дальнейшим отчуждением – законная, эффективная схема, не позволяющая продавцу пострадать финансово и морально в ответ на проявленное желание обойти закон. Вопрос, как продать приватизированную квартиру сводится к тому, как реализовать принадлежащее имущество на максимально выгодных условиях.

Пошаговый алгоритм

Если со стороны муниципальных властей отсутствуют препятствия к проведению приватизационного процесса кроме наличия задолженности по предоставленным коммунальным услугам, то имеет смысл заключить предварительное соглашение с перспективным покупателем с обязательным условием о внесении аванса, размер которого перекроет сумму обязательств. Приватизация и последующая продажа квартиры требуют последовательного выполнения действий:

1. Подготовка к приватизационной процедуре и подача следующих документов:
   • заявления на имя местной администрации или государственных органов власти, являющихся собственниками жилья;
   • согласия зарегистрированных граждан и официальных отказов лиц, не желающих получить в собственность жилплощадь в конкретном объекте недвижимости;
   • справок, подтверждающих отсутствие реализованного права на получение в собственность жилья от государства ранее;
   • паспортов дееспособных граждан и свидетельств о рождении несовершеннолетних лиц;
   • справки от управляющей компании жилищно-коммунального хозяйства об отсутствии просроченной задолженности за предоставленные услуги;
   • разрешения органов опеки на проведение процедуры при наличии зарегистрированных несовершеннолетних лиц;
   • договора социального найма или ордера – основания для проживания и использования жилплощади;
   • технического паспорта на жилищный объект;
   • выписки из ЖЭКа о зарегистрированных лицах.

1. Получение договора и подписание сторонами с последующей регистрацией в Росреестре на всех участников равными долями и получение выписки из ЕГРН.
2. Поиск покупателя, оценка объекта и оформление стандартной сделки купли-продажи с передачей жилья по акту и перерегистрацией владельца недвижимости.

Образец заявления на приватизацию квартиры

Скачайте образец:

Образец заявления на приватизацию квартиры (39,5 KiB, 154 hits)

Финансовые расходы

Процесс приватизации является бесплатной услугой для участников, но подготовительный этап, предпродажные мероприятия и дальнейшая реализация требует материальных издержек, включающих:

• нотариально заверенные отказы от участия в приватизации при наличии отказавшихся;
• услуги оценочной компании;
• госпошлина по 2000 рублей за каждого участника приватизации;
• получение выписки из Росреестра;
• услуги агентства недвижимости при необходимости.

Срочная продажа неприватизированных квартир, прошедших приватизационную процедуру исключительно в целях законной реализации требует уплаты НДФЛ в размере 13 % от договорной стоимости, указанной документально в договоре.

Завуалированная «продажа» без приватизации

Руководствуясь законодательными основаниями, продать квартиру неприватизированную невозможно, существуют лишь схемы, прикрывающие сделку, которую в любой момент можно признать ничтожной или притворной. Каждый из «обходных» манёвров чреват рисками для участников сделки.

Обмен неприватизированного жилья

Законодательство не запрещает производить обмен квартирами по договорам социального найма (ст.72 ЖК РФ) с учётом ограничений (ст.73 ЖК РФ):

• при признании жилья аварийным и подлежащим сносу;
• если произведена несанкционированная перепланировка;
• при признании нанимателя недееспособным;
• при расторжении договора социального найма с последующим выселением жильцов.

Процедура обмена производится в следующем порядке:

1. Подыскивается участник сделки самостоятельно, путём обращения в риелторские представительства или через интернет.
2. После достижения договорённости посещается орган муниципалитета, куда подаётся заявление о проведении обмена между сторонами с приложением документов:
   • удостоверения личностей всех зарегистрированных жильцов;
   • ордеров или договоров социального найма обеих сторон;
   • согласия прописанных граждан на проведение процедуры обмена.

1. Для завершения процесса необходимо обменяться объектами недвижимости и получить доплату согласно договорённости.

Вопрос доплаты денежных средств не должен фигурировать в договоре об обмене муниципальным жильём, поскольку просматривается элемент продажи неприватизированной квартиры. Сделка может быть признана незаконной, а «покупатель» несёт риски по потере уплаченных денежных средств, так как купить неприватизированную квартиру запрещено законом.

Продажа «прописки»

Условием проведения сделки является согласие муниципалитета для прописки постороннего человека. Суть заключается в следующем:

• получить оговоренную сумму средств и прописать «покупателя» на территории объекта;
• выписаться зарегистрированным лицам;
• переоформить на вновь зарегистрировавшегося жильца лицевые счета.

Скрытая «продажа» неприватизированной квартиры не запрещает «покупателю» в будущем оформить собственность в полное распоряжение путём проведения приватизации при неиспользовании предоставляемого один раз в жизни права.

Правовая помощь

Использование любых схем за исключением приватизации является незаконным, так как продать квартиру, если она не приватизирована, невозможно. Необходимость получения разрешения местных органов самоуправления на обмен и прописку накладывает дополнительные ограничения, поскольку в большинстве случаев муниципалитет отвечает отказом. Риелторскими компаниями разработаны собственные схемы, включающие:

• обмен через «буфер» (жилплощадь, принадлежащую агентству) с последующим выкупом;
• заключение фиктивного брака, позволяющего прописать «супруга» на жилплощадь любого метража без чьего-либо согласия.

Квалифицированные юристы помогут избежать мошенничества, объективно изучат картину и сделают выводы о посреднической компании. Ведь сама по себе сделка по продаже неприватизированной квартиры является незаконной, а чтобы сделка была по закону, необходимо хорошо его знать.

Можно ли продать квартиру, если она не была приватизирована

Ни для кого не секрет, что любая сделка с недвижимостью связана с длительным сбором всевозможных документов и посещением множества государственных учреждений. Из-за этого всё ещё существует категория граждан, не приватизировавших муниципальное жилье. Иногда они сталкиваются с вопросом, можно ли продать неприватизированную квартиру. Сделка передачи недвижимости другому собственнику возможна и без приватизации, но придётся потратить немало времени.
По закону, продажа недвижимости после приватизации регулируется Гражданским кодексом Российской Федерации. Без приватизации, ее продажа предусматривается нормами Жилищного законодательства. Владелец муниципальной квартиры может оформить скрытую, но вполне законную, сделку купли-продажи жилплощади.

Причины, по которым владельцы жилья не спешат приватизировать квартиру, далеко не всегда связаны с нежеланием разбираться в этом процессе. Муниципальное жилье дает некоторые привилегии от государства, которые переходят и покупателю, если перед продажей квартира так и не была приватизирована.

Варианты продажи муниципального жилья

Перед тем как продать неприватизированную квартиру, собственник должен способ. Существует два варианта того, как это осуществить:

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

+7 (499) 938-44-79 Москва, Московская область +7 (812) 467-48-75 Санкт-Петербург, Ленинградская область +7 (800) 350-83-96 Регионы (звонок бесплатный для всех регионов России)

Регистрация покупателя в муниципальной квартире до момента ее продажи

Приватизация жилплощади совместно с покупателем

Суть такой сделки в том, что владелец муниципальной квартиры прописывает в ней потенциального покупателя, переоформляет на него лицевой счёт, после чего сам выписывается из этой жилплощади. Жилье остаётся неприватизированным, но покупатель будет жить в нём вполне законно. Для прописки нового гражданина, являющегося родственником, потребуется письменное согласие всех совладельцев квартиры. Если же прописываемый человек – посторонний, нужно получить разрешение муниципалитета. Подобный вид сделки несколько рисковый, поэтому передачу денежных средств следует оформлять распиской в нотариальной конторе.

Актуальна, когда истёк срок возможности бесплатной приватизации объекта недвижимости. Поэтому продажа неприватизированной квартиры происходит в основном тогда, когда потенциальный покупатель заинтересован именно в данной жилплощади и готов к некоторым трудностям, включая внесение задатка для ее приватизации. Такое оформление будет длительным, но в результате покупатель получит собственную, приватизированную на свое имя квартиру. Перед началом процесса приватизации стоит убедиться, что это действительно можно сделать. Существуют ограничения для жилплощади, расположенной в военных городках и в домах специального ведомства.

Ограничения и документы

Не стоит упускать из внимания некоторые ограничения для сделки с обменом неприватизированной квартиры:

• Владелец неприватизированной квартиры должен иметь жилье, в котором будет зарегистрирован после совершения сделки;
• Обмен жилплощадью менее пятнадцати квадратных метров запрещён;
• Количество снятых с регистрации жильцов должно соответствовать количеству прописанных по новому месту жительства.

Важно заранее подготовить следующие документы для приватизации и оформления сделки. К ним относятся:

• Паспорта всех проживающих;
• Справка из домовой книги о составе семьи;
• Выписки об отсутствии коммунальной задолженности;
• Документы на начисление льгот;
• Паспорта и свидетельства о рождении детей.

Обмен муниципальной квартиры на частное жильё

Если речь идёт об обмене квартиры без приватизации на частную жилплощадь, то оба объекта недвижимости сохраняют свой статус и не меняют форму собственности. То есть меняются только собственники жилья. Такой обмен — скрытая сделка продажи, которую можно оформить самостоятельно или с помощью посредников и агентств недвижимости. У посредников обычно существует база подобных объектов недвижимости для поиска потенциальных покупателей.

Бывает, что покупатель, приобретая подобную муниципальную квартиру через агентство, оформляет на нее право собственности без осмотра. После завершения обмена, бывший собственник неприватизированной квартиры получает деньги.

Пользоваться обменным фондом по закону нельзя, поскольку есть риск, что одна из сторон сделки получит статус нуждающейся в улучшении жилищных условий.

Чем чреват обмен

Перед тем как продать неприватизированную квартиру посредством вышеописанного обмена, стоит оценить недостатки такой сделки, чтобы понять, насколько выгодной она будет:

• Найти агента недвижимости для оформления подобной сделки может быть не так просто. Это должен быть надёжный, проверенный специалист, который гарантирует снижение рисков. Оформлять все документы нужно крайне осторожно, ведь малейшее нарушение приведёт к аннулированию договора;
• Покупая неприватизированную квартиру, новый владелец получает возможность ей пользоваться, но не полноценное право собственности;
• Подобные сделки возможны только для граждан России;
• Расчет осуществляется только наличными, поскольку банк не выдаст кредит под столь рискованную сделку.

Положительные стороны

Несмотря на некоторый риск, можно отметить не только недостатки подобной продажи квартиры и ее переоформления, но и положительные стороны:

• Оформление сделки занимает не более десяти дней;
• Муниципальная жилплощадь для покупателя — безопасна и защищает его права. Даже если продавец передумает, отменить сделку и вернуть жилье он не сможет;
• Отмена сделки невозможна даже через суд, если покупатель выполнил свою часть обязательств и оплатил по договору всю стоимость в полном объёме;
• Оформлением документов занимается государственное учреждение, в котором исключена возможность мошенничества.

Как продать муниципальную квартиру без приватизации, если официальным владельцем является государство? Этот вопрос интересует многих граждан нашей страны, которые по каким-либо причинам не сумели воспользоваться своим правом на проведение бесплатной приватизации. Ответ на него читатель найдет в нашей статье.

Какие права на муниципальную квартиру имеют ее жильцы

Муниципальная квартира принадлежит государству. Жильцы такой недвижимости, за редким исключением, имеют право на бесплатную приватизацию. Воспользовавшись им они становятся полноценными хозяевами квартиры. Однако, это возможно не всегда. У некоторых квартиросъемщиков находятся свои причины отказа от приватизации. При этом, они не вправе полноценно пользоваться правами на недвижимость.

Жильцы муниципальной квартиры вправе:

• Проживать на вверенной им жилплощади.
• Регистрировать в помещении других граждан (в некоторых случаях понадобится разрешение муниципалитета).
• Заключать договора с управляющей компанией и поставщиками услуг.

Граждане, проживающие в муниципальном жилье, не могут продать его или подарить официально, т.е. заключение договора купли-продажи и дарственной здесь исключено. Подобные сделки будут считаться недействительными.

Легальные способы продажи муниципального жилья

Самым простым способом продажи муниципального жилья все же является его приватизация. Однако, существует возможность обойти ее стороной. В таком случае, продавцу и покупателю придется проявить терпение, поскольку процесс оформления документов займет длительное время.

Продать муниципальную квартиру, без предварительного проведения приватизации, можно следующими способами:

• Зарегистрировав покупателя в недвижимости до ее продажи. Если покупателем является родственник, проблем с его пропиской не возникнет. Квартиросъемщику достаточно лишь собрать письменные согласия других жильцов квартиры и зарегистрировать гражданина в жилье. Если же человек посторонний, потребуется согласие на прописку, полученное в местной администрации. Это достаточно проблематично, в ряде случаев можно получить отказ. После прописки покупателя в квартире, прежним владельцам достаточно лишь выписаться.
• Обмен муниципальной квартиры на приватизированную. Этот способ широко популярен среди риелторов. Он подразумевает предоставление квартиросъемщику нового жилья, находящегося в частной собственности за счет заключения фиктивной сделки купли-продажи, при этом владелец приватизированной недвижимости прописывается в муниципальном жилье с согласия городской администрации. В дальнейшем продавцу выплачиваются деньги за муниципальное жилье, а на приватизированную оформляется новый договор купли-продажи, и она снова переходит в руки бывшего владельца.

Существует еще один способ продажи муниципальной квартиры, однако он предусматривает проведение приватизации за счет продавца. В таком случае, все расходы ложатся на его плечи. Подобные действия подойдут для продажи квартиры с долгами по коммунальным платежам.

Ограничения на сделки с обменом муниципального жилья на частное

Прежде чем приступать к оформлению обмена муниципальной квартиры на частную, жильцы должны ознакомиться с некоторыми ограничениями:

1. Граждане, выписанные из муниципального жилья, должны быть одновременно прописаны в частном.
2. Запрещен обмен квартиры на жилье, площадь которого составляет менее пятнадцати квадратных метров.
3. В новом жилье должно быть прописано ровно столько граждан, сколько выписалось из муниципального.

Отдельно стоит оговорить права несовершеннолетних детей. При оформлении обмена муниципального жилья на частную квартиру и выделения долей детям, в случае ее продажи необходимо предоставление другой жилплощади и получение одобрения от органов опеки.

Какие документы понадобятся для продажи муниципальной квартиры

Для оформления сделки с обменом (продажей) неприватизированного жилья потребуется предоставление:

• Паспортов всех прописанных в квартире жильцов.
• Свидетельств о рождении несовершеннолетних детей.
• Документации на квартиру.
• Выписки из домовой книги (справки о составе семьи).

В некоторых случаях также потребуется предоставить справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Риски при продаже муниципальной квартиры без приватизации

Существует огромное количество рисков, связанных с продажей муниципальной квартиры. В случае уличения в заключении фиктивной сделки, действия продавца могут быть приравнены к мошенническим, что понесет за собой вынесение соответствующего наказания.

В большинстве случаев, продавцы неприватизированных квартир становятся жертвами злоумышленников. Поскольку подобные сделки с недвижимостью являются незаконными, т.е. не предусмотрено составление договора задатка или купли-продажи, возможен отказ покупателя от оплаты квартиры.

Во избежании обмана, продавец должен заранее обговорить с покупателем момент передачи денежных средств за квартиру. Следует взять задаток в процессе регистрации покупателя в жилплощади, остаток же получить при выписке.

Оптимальным вариантом было бы обращение к нотариусу, однако поскольку подобные сделки запрещены действующим законодательством, сделать это не представляется возможным. Избежать рисков на 100% позволит лишь своевременная приватизация муниципальной квартиры и ее последующая перепродажа по договору.

В заключении повторимся, что неприватизированная квартира документально принадлежит городской администрации. Квартиросъемщики не могут официально продать ее или подарить. Существуют способы обхода данных ограничений, при этом риск мошеннических действий со стороны покупателя огромен. Жильцы квартиры могут остаться без вверенной им в пользование жилплощади, не получив за нее оговоренную ранее оплату.

Прочтите также: Продажа неприватизированной квартиры: процедура 2018