Об ипотечных ценных бумагах

Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах» от 11.11.2003 N 152-ФЗ (последняя редакция)

11 ноября 2003 года N 152-ФЗ
РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН ОБ ИПОТЕЧНЫХ ЦЕННЫХ БУМАГАХ Принят Государственной Думой 14 октября 2003 года Одобрен Советом Федерации 29 октября 2003 года

Список изменяющих документов

(в ред. Федеральных законов от 29.12.2004 N 193-ФЗ, от 27.07.2006 N 141-ФЗ, от 09.03.2010 N 22-ФЗ, от 21.11.2011 N 327-ФЗ, от 30.11.2011 N 362-ФЗ, от 25.06.2012 N 83-ФЗ, от 29.12.2012 N 281-ФЗ, от 23.07.2013 N 251-ФЗ, от 21.12.2013 N 379-ФЗ, от 29.06.2015 N 210-ФЗ, от 30.12.2015 N 461-ФЗ, от 03.07.2016 N 361-ФЗ, от 01.07.2017 N 141-ФЗ, от 25.11.2017 N 328-ФЗ, от 27.12.2018 N 514-ФЗ, от 01.05.2019 N 76-ФЗ, от 02.08.2019 N 261-ФЗ) (см. Обзор изменений данного документа)

• Глава 1. Общие положения
• Статья 1. Сфера регулирования
• Статья 2. Основные понятия
• Статья 3. Ипотечное покрытие
• Статья 4. Исключение требований и иного имущества из состава ипотечного покрытия
• Статья 5. Реестр ипотечного покрытия
• Статья 6. Ограничение использования понятий, связанных с выпуском ипотечных ценных бумаг
• Глава 2. Эмиссия и обращение облигаций с ипотечным покрытием
• Статья 7. Эмитенты облигаций с ипотечным покрытием
• Статья 8. Требования к ипотечным агентам
• Статья 9. Форма удостоверения прав, составляющих облигацию с ипотечным покрытием
• Статья 10. Проценты по облигациям с ипотечным покрытием
• Статья 11. Обеспечение исполнения обязательств по облигациям с ипотечным покрытием
• Статья 12. Эмиссия облигаций с ипотечным покрытием
• Статья 13. Требования к ипотечному покрытию облигаций
• Статья 14. Замена требований и (или) иного имущества, составляющих ипотечное покрытие облигаций
• Статья 15. Обращение взыскания на ипотечное покрытие облигаций
• Статья 16. Погашение облигаций с ипотечным покрытием по требованию их владельцев
• Статья 16.1. Реализация ипотечного покрытия облигаций в случае несостоятельности (банкротства) организации — эмитента облигаций с ипотечным покрытием
• Статья 16.2. Продажа ипотечного покрытия в случае несостоятельности (банкротства) организации — эмитента облигаций с ипотечным покрытием
• Глава 3. Выдача и обращение ипотечных сертификатов участия
• Статья 17. Лица, имеющие право выдавать ипотечные сертификаты участия
• Статья 18. Договор доверительного управления ипотечным покрытием
• Статья 19. Срок действия договора доверительного управления ипотечным покрытием
• Статья 20. Ипотечный сертификат участия
• Статья 21. Требования к ипотечному покрытию ипотечных сертификатов участия
• Статья 22. Обособление имущества, составляющего ипотечное покрытие
• Статья 23. Ограничения деятельности управляющего ипотечным покрытием
• Статья 24. Ответственность управляющего ипотечным покрытием
• Статья 25. Правила доверительного управления ипотечным покрытием
• Статья 26. Общее собрание владельцев ипотечных сертификатов участия
• Статья 27. Регистрация правил доверительного управления ипотечным покрытием и изменений и дополнений, вносимых в них
• Статья 28. Вступление в силу изменений и дополнений, вносимых в правила доверительного управления ипотечным покрытием
• Статья 29. Выдача ипотечных сертификатов участия
• Статья 30. Вознаграждение и расходы, связанные с доверительным управлением ипотечным покрытием
• Статья 31. Реестр владельцев ипотечных сертификатов участия
• Глава 4. Контроль за распоряжением имуществом, составляющим ипотечное покрытие
• Статья 32. Специализированный депозитарий ипотечного покрытия
• Статья 33. Учет и хранение имущества, составляющего ипотечное покрытие
• Статья 34. Контроль за распоряжением имуществом, составляющим ипотечное покрытие
• Статья 35. Обязанности специализированного депозитария
• Статья 36. Страхование ответственности эмитента облигаций с ипотечным покрытием, управляющего ипотечным покрытием, специализированного депозитария, регистратора перед владельцами ипотечных ценных бумаг
• Глава 5. Раскрытие информации об ипотечных ценных бумагах
• Статья 37. Раскрытие и предоставление информации об облигациях с ипотечным покрытием
• Статья 38. Требования к содержанию распространяемой или публикуемой информации об ипотечных ценных бумагах
• Статья 39. Информация об ипотечных ценных бумагах, предъявляемая по требованию заинтересованных лиц
• Статья 40. Информация, подлежащая опубликованию
• Статья 41. Отчетность, представляемая в Банк России
• Глава 6. Полномочия Банка России на рынке ипотечных ценных бумаг
• Статья 42. Регулирование и надзор на рынке ипотечных ценных бумаг
• Статья 43. Права Банка России
• Статья 44. Ответственность Банка России за соблюдение коммерческой тайны
• Статья 45. Предписание Банка России об устранении нарушения
• Статья 46. Меры, применяемые Банком России
• Глава 7. Заключительные положения
• Статья 47. Порядок вступления в силу настоящего Федерального закона

Открыть полный текст документа

ФЗ об ипотечных ценных бумагах

ФЗ об ипотечных ценных бумагах был подписан 11 ноября 2003 года. Его суть заключается в том, что сейчас каждый человек или организация могут стать инвесторами в ипотечном жилищном фонде. Обеспечением ценных бумаг является залоговое имущество и выплачиваемые кредитные обязательства заёмщиков. Страхование рисков осуществляется крупными страховщиками.

Федеральный Закон № 152 призван не толкьо урегулировать финансовые отношения кредиторов, заемщиков и потенциальных инвесторов в рынок жилищного строительства. Этот нормативный документ разрабатывался в первую очередь для получения инструмента эффективного вложения средств из различных государственных фондов.

Так, если смотреть на опыт западных стран, то можно увидеть, до более половины средств, накопленных на пенсионное обеспечение, размещено именно в ипотечных и жилищных ценных бумагах. На сегодняшний день в нашей стране действие этого закона ограничено определёнными кругами. паевые фонда действительно размещают часть свои инвестиционных средств в ценных ипотечных бумагах. Однако в полной мере этот финансовый инструмент так и не заработал.

Сказался кризис 2015 года с резким падением номинала национальной валюты. Вкладывать средства в жилищное строительство стало не выгодно по причины высокого риска банкротства. Закон о банкротстве физических лиц толкьо усугубил риски потенциальных инвесторов.

Основные понятия ФЗ об ипотечных ценных бумагах

Для начала стоит разобраться в основных базовых понятиях, на которых построен ФЗ об ипотечных ценных бумагах. Этот нормативный документ оперирует следующими понятиями:

• под ипотечными ценными бумагами закон понимает обеспеченные залогом документы, дающие право на получение определённой прибыли в будущем;
• облигациями с преимущественно ипотечным покрытием называются ценные бумаги, которые выпускаются финансовыми кредитными организациями под залог своего портфеля ипотечных договоров с полным обеспечением залоговым недвижимым имуществом;
• жилищная облигация обеспечивается толкьо залоговыми рисками и не является документом, дающим право долевого участия в распределении кредитной прибыли;
• ипотечным агентом может быть специализированная организация, работающая в рамках выданное центральным банком России лицензии, её деятельность направлена на формирование пакетов ипотечных ценных бумаг и в посредничестве между банками и потенциальными инвесторами в жилищный рынок РФ;
• сертификат ипотечного участия также является ценной бумагой, но с ограниченным действием, так его держатель не может претендовать на распределение прибыли, получаемой от реализации залогового имущества.

Эти базовые термины лежат в основе действия федерального закона об ипотечных ценных бумагах. Оперировать ими можно толкьо в обеспечении взятых кредитором на себя обязательств. Финансирование осуществляется в рамках заключаемых инвестиционных договоров. Назначение размера выплачиваемых дивидендов проводится в ходе заседания правления кредитной организации и по согласованию с ипотечным агентом.

Что такое ипотечное покрытие?

Согласно ФЗ об ипотечных ценных бумагах все они имеют ипотечного покрытие и страхуют инвестора от возможных рисков получения убытков за счет наличия залогового имущества и кредитных обязательств заемщиков.

Что такое ипотечное покрытие в рамках описываемого федерального закона? Это могут быть объекты недвижимости, закладные, кредитные обязательства по выплате основной суммы долга и начисленных за использование финансовых средств процентов. Все, что гарантирует сохранность вложенных инвестором в ценные бумаги средств, является ипотечным покрытием. Ответственность за надежность этих средств несет банк, который выпускает ипотечные ценные бумаги. Ответственность за соблюдение законодательства в этой сфере несет ипотечный агент, обладающий специально выданной разрешительной лицензии.

Таким образом, ипотечный агент имеет возможность и непосредственную обязанность проводить полные аудиторские проверки финансовой организации и соблюдать права инвесторов в сфере сохранности вложенных финансовых средств.

Исключением из ипотечного покрытия является та сумма, которая покрывает более 80 % от оценочной стоимости залогового имущества. На практике это означает, что, если заемщик оформляет ипотечный кредит без первоначального взноса, то при включении данного актива в свой пакет ценных ипотечных бумаг, банк обязан покрывать 20 % от суммы за счет своих финансовых активов.

Договор ипотечного жилищного кредитования является ипотечным покрытием при выпуске ценных бумаг, сертификатов и облигаций. Но существует ряд требования федерального закона к оформлению данного документа:

1. в форме договора должно быть указано, что он подразумевает толкьо расчет в виде перечисления наличных или безналичных денежных средств (расчет по бартеру не предусмотрен действующим законодательством);
2. к договору ипотеки должен прилагаться полис страхования рисков повреждения и утраты приобретаемого объекта недвижимости;
3. ипотечный кредитный договор заключается на определённую сумму финансирования, она не должна превышать 80 % от оценочной стоимости покупаемого объекта недвижимости;
4. к договору прилагается акт оценки рыночной стоимости квартиры, дома, комнаты, отдельно стоящего здания коммерческого назначения;
5. обязательно оформление залоговых обязательств с получением закладной и передачей её на ответственное хранение кредитной организации, являющейся залогодержателем;
6. в договоре должно быть указано, что залогодатель не имеет права отчуждения данного имущества без соответствующего разрешения кредитора дол полного исполнения всех финансовых обязательств перед банком.

Исключению из ипотечного покрытия подлежит все недвижимое имущество, на которое не было проведено оформление страхового полиса по всем предусмотренным законом об ипотеке пунктам и рискам. Все остальные виды страхования не являются обязательными. А если заемщик не оформляет ипотечный страховой полис на объект недвижимости, то банк не имеет права включать данный договор в свой кредитный портфель и передавать его в базу ипотечных ценных бумаг. Таким образом, кредитная организация не получает возврата финансовых средств и теряет свой оборотный капитал на все время кредитования своего заемщика. Это становится законным обоснование повышения процентной ставки.

Ипотечный агент: форма организации, права и обязанности

Ипотечный агент – это специализированная организация, в права и обязанности которой входит регулирование российского рынка ценных ипотечных бумаг. Ипотечный агент может работать в правовой форме организации в виде акционерного общества открытого и закрытого типа, общества с ограниченной ответственностью. Для начала деятельности необходимо зарегистрировать юридическое лицо, оформить все требуемые разрешительные документы и получить лицензию Центрального Банка России, дающую право ведения финансовой деятельности на территории Российской Федерации.

Ипотечный агент имеет следующие права и обязанности:

• он может выкупать кредитные обязательства у банковских учреждений;
• проверять работу банка в сфере управления залоговыми активами и обеспечения сохранности ипотечного покрытия в целях соблюдения принципов ограничения рисков потенциальных инвесторов;
• после выкупа кредитных и залоговых обязательств формировать обособленный пакет инвестиционного предложения;
• привлекать заемные средства из распоряжения как физических, так и юридических лиц, находящихся на территории Российской Федерации или за её пределами;
• контролировать процесс распределения средств извлечения прибыли;
• участие в собраниях по распределению полученных дивидендов.

По-другому агент может называться специализированной ипотечной организацией. Одно из двух наименований, отображающих основную суть экономической деятельности в обязательно порядке должно включаться в формирование полного наименования.

Ипотечный агент не является полноценной коммерческой организацией и не имеет права заключения договоров с физическими лицами на возмездной (платной) основе. Любая предпринимательская деятельность, связанная с продажей сведений или передачей ценной информации, предусматривает ответственность в виде судебной ликвидации организации.

Добровольная ликвидация специализированной ипотечной организации возможна толкьо после выполнения её всех взятых на себя обязательств.

Реестр ипотечного покрытия

Каждый ипотечный агент в соответствии с федеральным законом об ипотечных ценных бумагах обязан вести полный покакает документации. реестр ипотечного покрытия – это база данных, в которую необходимо вносить все принимаемые объекты для инвестирования заемных средств.

Реестр ипотечного покрытия ведется одновременно в электронном и бумажном формате. Срок внесения полученных сведений составляет — 24 часа после получения и обработки. К сведениям из данного реестра имеют доступ контролирующие государственные органы (Центральны Банк России), кредитные организации, на балансе которых находится данное залоговое имущество, инвесторы и держатели сертификатов, облигаций.

В реестр ипотечного покрытия необходимо вносить следующие сведения:

• полный адрес расположения объекта недвижимости;
• его оценочную кадастровую и рыночную ликвидную стоимость;
• обеспечение залоговыми обязательствами;
• срок действия, заключенного ипотечного кредитного договора;
• виды страхования, примененные в отношении данного объекта недвижимости;
• потенциальный размер прибыли в годовом исчислении;
• отметка о привлечении заёмных средств рефинансирования кредита;
• оставшаяся доля, подлежащая реструктуризации за счет привлечения инвестиционных пакетов.

Все эти сведения должно предоставлять держателям ипотечных ценных бумаг по их письменному запросу. В реестр должны своевременно вноситься все сведения, касающиеся утраты залогового имущества, замены, увеличения или уменьшения его рыночной ликвидной стоимости.

Формы удостоверения прав

При выпуске облигации с ипотечным покрытием применяется специальная форма удостоверения прав её держателя. В качестве обеспечения могут выпускаться бумажные и электронные номиналы с указанием залогового покрытия и обязательств.

Основная форма обеспечения права владельца ценной бумаги – это включение его в государственный реестр. Данный реестр ведется государственными структурами. Даже при утрате бумажного и электронного варианта облигации или сертификата инвестор можно обратиться в центральный банк России с просьбой о восстановлении его юридических прав. После чего будет выдана удостоверяющая бумага. Эта справка дает возможность получать проценты и дивиденды. Также с её помощью можно заказать выпуску дубликатов с номиналами ране выпущенных облигаций и сертификатов.

Проценты и обеспечение их выплаты

После выпуска ипотечных ценных бумаг и их размещения на финансовом рынке ипотечный агент обязан производит выплаты процентов. размер доходности определяется заранее по согласованию с финансовой организацией, являющейся залогодержателем недвижимого имущества. Затем при привлечении инвестиций от юридических и физических лиц в договоре указывается дата выплаты начисленных процентов и размер доходности. на протяжение всего срока привлечения инвестиционных средств под выпуски ипотечных ценных бумаг снижение указанного процента доходности не допускается.

Выплаты не могут производиться реже одного раза в год. Иное может быть оговорено условиями договора. Но выплачивать проценты реже 1 раза в двенадцать месяцев не допускается законом о ипотечных ценных бумагах.

Обеспечение гарантированных выплат держателям облигаций и сертификатов осуществляется за счет залогового ипотечного покрытия. Каждый банк имеет средства уставного капитала. При снижении этих резервов Центральным банком инициируется отзыв лицензии и прекращение работы кредитной организации. Неснижаемость остатка собственных активов – это гарантия возможности выполнения всех обязательств банка по принятым на себя финансовым обязательствам перед инвесторами.

Эмиссия (выпуск) ипотечных ценных бумаг

Эмиссия или выпуск в оборот ипотечных ценных бумаг строго регламентирован действующей редакцией Федерального Закона. Достаточно жесткие требования предъявляются уже на этапе формирования первичного пакета предложений для потенциальных инвесторов.

В частности, стоит обратить внимание на следующие параметры:

• перед выпуском облигаций с ипотечным покрытием должен быть составлен реестр, в котором указаны все основные сведения, касающиеся залогового недвижимого имущества;
• объем выпуска ограничивается 80 % ликвидной рыночной стоимости включенного в реестр залогового имущества;
• в качестве обеспечения принимается залоговое ипотечное имущество и собственные активы банка;
• после продажи всего пакета инвестиционного предложения реестр закрывается и в него вносятся изменения толкьо в случае замены имущества или изменения его стоимости.

При выпуске облигации или ипотечного сертификата в его номинале указываются важнейшие сведения:

1. срок действия этой ценной бумаги (обычно он ограничивается сроком ипотечного кредитования, в рамках которого было получено залоговое недвижимое имущество);
2. полное наименование юридического лица или фамилия, имя и отчество физического лица, держателя ценной бумаги;
3. номинальная стоимость и находящееся в залоге ипотечное покрытие;
4. размер начисляемых и уплачиваемых держателю ежегодно процентов.
5. также при выпуске прописываются все условия обеспечения и дополнительных финансовых гарантий инвестору.

При эмиссии ипотечных ценных бумаг предпочтение в их размещении отдается при едином выкупе всего номинала. Поэтому чаще всего подобные пакеты для инвестирования попадают в руки ПИФов и иных фондов.

Требования к ипотечному покрытию

Федеральным Законом об ипотечных ценных бумагах предъявляются повышенные требования к покрытию или обеспечении. В частности, в основной массе покрытия не может содержаться объектов с низкой рыночной ликвидностью.

Именно по этой причине все банки составляют собственные требования к кредитуемым объектам недвижимости. Это связано с тем, что квартиры, расположенные, например, в ветхом жилом фонде, не обладают рыночной ликвидностью и их нельзя включить в реестр ипотечного покрытия. Соответственно, под выданные ипотечный кредит нельзя будет привлечь инвестиционные средств от сторонних вкладчиков.

Требования включают в себя и стоимость. Она должна быть менее 80 % от номинала выпускаемых облигации и сертификатов. Остальную залоговую стоимость должен компенсировать банк за счет своих собственных резервных средств.

При утрате потребительской характеристики любое имущество, входящее в реестр под выпуск ценных ипотечных бумаг, должно быть заменено аналогичным по ликвидной рыночной стоимости. Этот пункт заставляет банки действовать в случае, когда клиент выплачивает ипотеку досрочно.

В такой ситуации залоговое имущество должно быть исключено из реестра ипотечного покрытия облигаций в течение 30 дней. После этого происходит регистрация факта расторжения залогового договора в регистрационной палата и сведения вносятся в электронную базу. К этому моменту в реестре ипотечного покрытия должен появиться иной объект недвижимости, по своей ликвидной рыночной стоимости покрывающий образовавшуюся недостачу.

Второй случай – наступление страхового случая. если произошло, например, обрушение стеновых конструкций здания и объект недвижимости уничтожен, то страховая компания выплачивает банку полный размер причиненного ущерба. В такой ситуации в реестре ипотечного покрытия образуется брешь.

Оборот ипотечных облигаций и сертификатов

Существующий оборот ипотечных сертификатов и облигаций подразумевает их погашение, обращение взысканий имущественного характера, продажу и иные способы реализации, в том числе в случае банкротства эмитента.

Итак, в соответствии с ФЗ об ипотечных ценных бумагах они являются имуществом тех держателей, которые указаны в номинале и внесены в государственный реестр ценных бумаг. Соответственно, владельцы ипотечных облигаций имеют право:

• досрочно отозвать свои финансовые средства путем погашения ценной бумаги;
• с помощью последующей перепродажи облигации третьему лицу, но толкьо при содействии ипотечного агента;
• потребовать досрочного исполнения обязательств в случае банкротства эмитента.

На ипотечные сертификаты и облигации может быть обращено взыскание в пользу пострадавших лиц с целью компенсации причиненного имущественного ущерба. Обычно это делается по обращению службы судебных приставов при приложении копии судебного приказа, исполнительного листа и других правоустанавливающих форм документов.

Досрочное погашение выпущенных ипотечных облигаций и сертификатов возможно, как по требованию эмитента, так и по просьбе со стороны держателя ценной бумаги. При обнаружении существенных нарушений в работе финансового учреждения или специализированной ипотечной организации досрочное погашение ипотечных ценных бумаг может быть инициировано Центральным Банком России. Основанием для досрочного прекращения действия ипотечной ценной бумаги может стать существенное изменение структурной части реестра ипотечного покрытия.

Посмотрите основные момент Федерального Закона об ипотечных ценных бумагах в прилагаемом видео, где эксперт юрист рассказывает про все возможные сложности его реализации на практике для потенциальных инвесторов:

Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах» от 11.11.2003 N 152-ФЗ (ред. от 02.08.2019)

11 ноября 2003 года N 152-ФЗ

РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ

ОБ ИПОТЕЧНЫХ ЦЕННЫХ БУМАГАХ

Принят Государственной Думой 14 октября 2003 года
Одобрен Советом Федерации 29 октября 2003 года

Глава 1. Общие положения

Статья 1. Сфера регулирования

Статья 2. Основные понятия

Статья 3. Ипотечное покрытие

Статья 4. Исключение требований и иного имущества из состава ипотечного покрытия

Статья 5. Реестр ипотечного покрытия

Статья 6. Ограничение использования понятий, связанных с выпуском ипотечных ценных бумаг

Глава 2. Эмиссия и обращение облигаций с ипотечным покрытием

Статья 7. Эмитенты облигаций с ипотечным покрытием

Статья 8. Требования к ипотечным агентам

Статья 9. Форма удостоверения прав, составляющих облигацию с ипотечным покрытием

Статья 10. Проценты по облигациям с ипотечным покрытием

Статья 11. Обеспечение исполнения обязательств по облигациям с ипотечным покрытием

Статья 12. Эмиссия облигаций с ипотечным покрытием

Статья 13. Требования к ипотечному покрытию облигаций

Статья 14. Замена требований и (или) иного имущества, составляющих ипотечное покрытие облигаций

Статья 15. Обращение взыскания на ипотечное покрытие облигаций

Статья 16. Погашение облигаций с ипотечным покрытием по требованию их владельцев

Статья 16.1. Реализация ипотечного покрытия облигаций в случае несостоятельности (банкротства) организации — эмитента облигаций с ипотечным покрытием

Статья 16.2. Продажа ипотечного покрытия в случае несостоятельности (банкротства) организации — эмитента облигаций с ипотечным покрытием

Глава 3. Выдача и обращение ипотечных сертификатов участия

Статья 17. Лица, имеющие право выдавать ипотечные сертификаты участия

Статья 18. Договор доверительного управления ипотечным покрытием

Статья 19. Срок действия договора доверительного управления ипотечным покрытием

Статья 20. Ипотечный сертификат участия

Статья 21. Требования к ипотечному покрытию ипотечных сертификатов участия

Статья 22. Обособление имущества, составляющего ипотечное покрытие

Статья 23. Ограничения деятельности управляющего ипотечным покрытием

Статья 24. Ответственность управляющего ипотечным покрытием

Статья 25. Правила доверительного управления ипотечным покрытием

Статья 26. Общее собрание владельцев ипотечных сертификатов участия

Статья 27. Регистрация правил доверительного управления ипотечным покрытием и изменений и дополнений, вносимых в них

Статья 28. Вступление в силу изменений и дополнений, вносимых в правила доверительного управления ипотечным покрытием

Статья 29. Выдача ипотечных сертификатов участия

Статья 30. Вознаграждение и расходы, связанные с доверительным управлением ипотечным покрытием

Статья 31. Реестр владельцев ипотечных сертификатов участия

Глава 4. Контроль за распоряжением имуществом, составляющим ипотечное покрытие

Статья 32. Специализированный депозитарий ипотечного покрытия

Статья 33. Учет и хранение имущества, составляющего ипотечное покрытие

Статья 34. Контроль за распоряжением имуществом, составляющим ипотечное покрытие

Статья 35. Обязанности специализированного депозитария

Статья 36. Страхование ответственности эмитента облигаций с ипотечным покрытием, управляющего ипотечным покрытием, специализированного депозитария, регистратора перед владельцами ипотечных ценных бумаг

Глава 5. Раскрытие информации об ипотечных ценных бумагах

Статья 37. Раскрытие и предоставление информации об облигациях с ипотечным покрытием

Статья 38. Требования к содержанию распространяемой или публикуемой информации об ипотечных ценных бумагах

Статья 39. Информация об ипотечных ценных бумагах, предъявляемая по требованию заинтересованных лиц

Статья 40. Информация, подлежащая опубликованию

Статья 41. Отчетность, представляемая в Банк России

Глава 6. Полномочия Банка России на рынке ипотечных ценных бумаг

Статья 42. Регулирование и надзор на рынке ипотечных ценных бумаг

Статья 43. Права Банка России

Статья 44. Ответственность Банка России за соблюдение коммерческой тайны

Статья 45. Предписание Банка России об устранении нарушения

Статья 46. Меры, применяемые Банком России

Глава 7. Заключительные положения

Статья 47. Порядок вступления в силу настоящего Федерального закона

Федеральный закон 152 ФЗ об ипотечных ценных бумагах: скачать последнюю редакцию, кратко содержание и основные проблемы

Давно известный за рубежом такой финансовый инструмент, как ипотечные ценные бумаги, в Россию пришел только в 2003 году. Только рынок ценных бумаг в целом в нашей стране очень скуден, а многие жители не имеют представления о подобных экономических категориях. Определение этим облигациям дано в ФЗ об ипотечных ценных бумагах, в котором законодатель называет их долговыми бумагами, рефинансирующими вложения в кредитные обязательства на недвижимость.

Особенности ипотечных ценных бумаг

Федеральный закон РФ Об ипотечных ценных бумагах направлен на урегулирование спорных экономических отношений следующих лиц:

• кредиторов;
• займодержателей;
• лиц, желающих инвестировать в рынок ипотечного кредитования и жилищного строительства.

Основной целью данного нормативного акта являлась разработка нового инструмента финансового рынка для крупных государственных фондов.

По федеральным правилам, ипотечные ценные бумаги подтверждают обязательства по ипотечным кредитам и выступают источником для проведения выплат по таким активам. Можно сказать, что данный инструмент является вторичным, так как с его помощью проводится рефинансирование денежных средств, инвестированных в объекты недвижимости, приобретенные в свою очередь путем оформления ипотечного кредита.

Обращение таких активов подразумевает возможность проведения нескольких форм деятельности:

• эмиссия,
• выдача,
• обращение по условиям кредитных обязательств по ним.

Описание методов работы с данным видом бумаг на территории Российской Федерации содержится в нормах Федерального Закона № 152, вступившего в силу в 2003 году, последнюю редакцию которого в формате doc можно скачать здесь.

В качестве исключения из этого правила выделяется отдельная категория закладных, правовые отношения сторон которых регламентируются отдельными нормативными актами.

Все виды ипотечных ценных бумаг обладают специфическими особенностями:

• имеют низкий уровень ликвидности;
• отличаются прозрачностью системы реализации;
• находятся в общем доступе;
• характеризуются риском длительного погашения, что влечет отсутствие возможности расчетов суммы итоговых доходов;
• демонстрируют высокий уровень правовой защиты;
• нацелены на долгосрочное обращение.

Характеристика ипотечных документов выделяет как положительные, так и отрицательные их стороны.

Более подробно ознакомиться со спецификой активов и расширить знания о возможности инвестирования в них можно, изучив статью .

Важно. Ипотечные ценные бумаги на мировом финансовом рынке уже давно зарекомендовали себя как надежный долгосрочный инструмент, но рассматривая российскую версию активов, следует отталкиваться от современных реалий, а не опираться на зарубежный опыт.

Правила и требования, установленные нормативно-правовым актом

Федеральным законом полностью регулируется выпуск ценных бумаг. Чтобы понять нюансы обращения на территории страны данных документов, необходимо изучить сам правовой акт. Федеральный закон содержит:

1. Основные положения. Этот раздел включает в себя основополагающую терминологию, изучение которой позволит понять условия и механизм действия бумаг.
2. Раскрытие понятия ипотечного покрытия и требования к определению его размера. С ним могут быть отождествлены лишь те требования, направленные на возврат долга, которые обеспечены ипотекой, в том числе подлежащие удостоверению закладной или договором займа.
3. Условия выпуска и обращения бумаг с ипотечным покрытием на территории страны. Здесь законодатель рассмотрел основные процедуры с использованием ИЦБ – предъявлены требования к организациям, желающим проводить эмиссию, определены процентные ставки по разным видам активов и условия погашения облигаций и проведения процедуры банкротства их эмитента.
4. Правила выдачи и использования ипотечных сертификатов участия. Определен перечень лиц, наделенных правом выдачи документов, регламентированы сроки по договорам доверительного управления, его правила и обозначены обязанности сторон и пределы их ответственности по соглашению.
5. Требования по раскрытию и предоставлению информации по долговым бумагам с ипотечным покрытием. Собраны правила, применяемые к распространяемым сведениям, приведен условный перечень информации, подлежащий публикации и требования передачи информации в Центральный Банк России.
6. Полномочия Банка России в сфере выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг. Установлены границы регулирования и контроля со стороны ЦБ, приведены права Банка России и его ответственность в вопросе соблюдения коммерческой тайны, а также прописаны возможные меры воздействия со стороны надзорной инстанции в случае нарушения текущего законодательства.

Чтобы понять суть ипотечного кредитования и разобраться в положениях закона об ипотечных ценных бумагах необходимо проводить комплексный анализ законодательной базы и рассматривать нормы сопутствующих документов. Ознакомиться с основами правовой поддержки ипотеки .

Закон, не порядок: основные пробелы и проблемы нормативного акта

Новый продукт на рынке ценных бумаг ИЦБ является активом неоднозначным, а нормы, его регулирующие, неокончательно сформированными, имеющими ряд недостатков и перспективу к развитию.

На территории России, несмотря на тот факт, что немалое число паевых фондов являются участниками инвестирования в данный инструментарий, в полной мере система ипотечных облигаций пока что не функционирует. В то время как в западных государствах эта сфера является основной в числе вкладчиков в систему пенсионного обеспечения стран, в России действие рассматриваемого правового документа является ограниченным определенным кругом лиц.

Так, в законе об облигациях и ценных бумагах можно выделить несколько требующих реформирования.

1. Ошибка в концепции правового акта. Основным принципом разработки законодательного акта выступала надежность. Законодатель рассчитывал, что основным инвестором по данным бумагам будет выступать Государственный пенсионный фонд. На деле оказалось, что подобная секьюритизация сужает потенциальные возможности рефинансирования и не способствует привлечению новых инвесторов – физических лиц.
2. Использование модели секьюритизации без применения многоразового ипотечного агента. Одноразовый характер позволят сэкономить на издержках и операционных рисках, но в то же время не дает возможности получения информации о бумагах, так как все находящиеся в доступе сведения посвящаются конкретному выпуску без расчета на дальнейшую эмиссию.
3. Структура российской ИЦБ. Отсутствие возможности выпускать сертификат участия с ипотечным покрытием сокращает конкурентоспособность различных видов ипотечных ценных бумаг и замедляет процесс развития трастовой секьюритизации.

Таким образом, можно сделать вывод, что в стремлении построить законодательный акт на основе только лишь зарубежного опыта государство в некоторых аспектах выбрало неверный путь. Чтобы добиться развития сферы ипотечного инвестирования необходимо проработать действующий закон и провести реформирование в его отдельных положениях.

Важно! Законодатель стремился соединить в действующем законе две мировые формы секьюритизации: германскую и американскую, но удалось это только частично, так как была упущена основная деталь – модель SPV.

Перспективы развития Федерального закона об ИЦБ

Изменение правовых норм неизбежно, поправки должны вноситься в закон регулярно по мере развития отрасли обращения ценных бумаг. В перспективе представляется рациональным провести исключение из текста закона большого числа присутствующих в нем на данный момент детализированных положений. А сам документ подвергнуть разделению на главы по принципу регулируемых ими отношений и сфер.

Представляется возможным выделение из числа ценных ипотечных бумаг отдельной структуры, позволяющей экономить на издержках, в отличие от работы с облигациями с ипотечным покрытием. Срок такого актива может быть определен на один выпуск, но при этом будут отменяться дополнительные условия:

• наличие собственного капитала определенного объема,
• подключение к сделкам управляющей компании,
• обязательная обработка бухгалтерской отчетности специализированными организациями и прочее.

И, конечно, важной задачей законодательства в целом и ФЗ «об ипотечных ценных бумагах» в частности является расширение рынка обращения активов. Необходимо не только разрабатывать новые механизмы управления бумагами, но и открывать этот инвестиционный рынок для новых покупателей. Помимо пенсионных фондов, действующих на территории страны, и страховых фирм заинтересоваться новым вариантом инвестирования может большой круг физических и юридических лиц.

Рынок ценных бумаг может стать ближе к частным потребителям путем совместного взаимодействия и повышения среди граждан финансовой грамотности. Ипотечные активы отличаются своим составом, характеристиками и требованиями к обращению, в связи с чем поверхностных знаний об экономических инструментах может оказаться недостаточно.

Если у вас остались вопросы, не пытайтесь самостоятельно разобраться в этом узком направлении, напишите нашим экспертам, и вы сможете получить развернутую консультацию по данной теме с уточнениями по индивидуальным моментам.

Подробнее про ипотечные облигации и ценные бумаги с советами как в них инвестировать читайте далее.

Если статья оказалась для вас полезной, поделитесь этой информацией с близкими. Будем благодарны за лайк!