Обременение земельного участка

Время чтения: 9 минут

Обременение земельного участка – институт, пришедший в современные гражданские отношения из римского права. Считается, что обремененная земля в определенном смысле ущербна по сравнению с другими объектами. Наложенные на недвижимость обременения всегда вызывают беспокойство собственников, хотя нередко они возникают по воле самих хозяев и не всегда несут негативный смысл. Предлагаем рассмотреть природу этого явления, возможные виды ограничений, особенности их возникновения и снятия.

Общая информация об обременениях

В законодательстве нет однозначного ответа, что такое обременение земельного участка. Это понятие содержалось в уже упраздненной ст. 1 . Из закона следовало, что обременениями следует считать условия и запреты, ограничивающие правообладателя в реализации права собственности и иных вещных прав на объекты недвижимости: распоряжения, владения, пользования.

Хотя нормативный акт утратил силу, установленное им определение по-прежнему актуально. Его анализ позволяет понять суть явления и характеристики:

1. Обременение – это ограничение, стесняющее те или иные права собственника земли.
2. Оно призвано защищать субъективные права третьих лиц, в пользу которых установлено: кредитора, арендатора, залогодержателя.
3. Обременение не связано с лишением собственника его прав, поскольку, как правило, носит временный характер.

Чтобы разобраться, что значит обременение на садовый участок, важно понимать, о каком конкретно наделе идет речь. Действующее законодательство содержит около десятка ограничений. Каждое из них имеет уникальный смысл: одни являются мерой ответственности/принуждения, другие – формой обеспечения обязательств, третьи – вещно-обязательственными правоотношениями собственников и третьих лиц.

При этом все они могут возникать лишь по ограниченному количеству оснований.

Узнайте подробнее что такое обременение на недвижимость

Как возникают обременения на землю

Наложение обременения на земельный участок возможно лишь в случаях, определенных законом. Анализ законодательства позволяет выделить три возможных основания:

• Договор. По нему собственник добровольно ограничивает свои вещные права либо передает их другой стороне, например, по договору аренды.
• Акт уполномоченного органа. В установленных законом случаях государственные и другие органы могут ограничивать вещные права собственников: решение суда, сельсовета, постановление судебного пристава.
• Закон или подзаконный акт. Государственные нормативные акты и решения органов местного самоуправления устанавливают некоторые ограничения права в использовании земли: запрет на строительство на территориях сельхозназначения и прочее.

Подобные основания прочно связаны с характером ограничений – для каждого вида обременения предусмотрена конкретная причина. Например, нельзя наложить арест, заключив договор, или обременить землю арендой по решению суда.

Некоторые формы ограничений могут возникать и по нескольким основаниям.

Формы обременений в законодательстве РФ

Гражданское законодательство предусматривает следующие виды обременений земельных участков:

• земельный сервитут;
• ипотечный договор;
• аренда земельного участка;
• договор концессии;
• наложение ареста на землю;
• договор доверительного управления;
• нотариальный запрет на отчуждение;
• ограничения на использование земли по закону;
• ограничения на использование охранных зон.

Каждый из указанных видов имеет свои особенности, на которых стоит остановиться подробнее.

Земельный сервитут

Согласно ст. 274 (ГК), обременение сервитутом – это право ограниченного пользования соседним (или другим) земельным участком. Оно может возникать у соседей:

• для обеспечения проезда или прохода;
• для ремонта и реконструкции размещенной на участке недвижимости или линейных объектов;
• в других случаях, когда их нужды не могут быть обеспечены иным образом.

При возникновении таких обстоятельств лицо, заинтересованное в обременении, заключает с собственником земли соглашение об условиях и сроках ограниченного использования. Владелец при этом вправе требовать денежной или иной компенсации.

Если договориться не удалось, можно установить сервитут в судебном порядке, но для этого заинтересованная сторона должна доказать наличие весомых причин.

Ст. 39.23 (ЗК) допускает обременение участка, находящегося в федеральной собственности. Основания для этого те же – реализация прав собственника, а также проведение изыскательных работ, использование недр и так далее.

Если федеральная (муниципальная, региональная) земля предоставлена на праве пожизненного владения, бессрочного пользования или аренды, то именно гражданин, а не государство, должен заключать соглашение или быть ответчиком в суде.

Закон, в соответствии со ст. 23 ЗК, предусматривает и публичный сервитут, который устанавливается решением местных или федеральных органов власти в государственных, муниципальных или общественных интересах. Его налагают на участок, например, для:

• обеспечения прохода к водоему;
• размещения межевых знаков или забора водных ресурсов;
• сенокошения, прогона животных;
• обустройства дорог или инженерных коммуникаций.

Правообладатель вправе требовать соразмерного финансового вознаграждения за это использование. Если такие требования не выдвигаются, публичный сервитут устанавливается бесплатно.

Ипотечный договор

Ипотека, согласно абз. 2 п. 4 ст. 334 ГК, есть не что иное, как залог недвижимости. Заключая с кем-либо договор ипотеки на земельный участок, физлицо, по сути, предоставляет его в качестве гарантии возврата займа. Если финансовые обязательства не будут исполнены, кредитор имеет право удовлетворить претензии за счет заложенного имущества: земля должника перейдет ему.

Чтобы обеспечить права залогодержателя, ипотека обременяет заложенное имущество. С момента ее регистрации собственник лишается права свободно распоряжаться недвижимостью. Он может продать, подарить или иным образом совершить отчуждение участка только после погашения ипотеки или по согласованию с кредитором.

Согласно ст. 63 , не допускается залог земельных наделов, которые:

1. Находятся в государственной и муниципальной собственности (за некоторыми исключениями);
2. Имеют меньший размер, чем норматив, установленный в отношении участков разного целевого назначения.

Договор аренды земельного участка

Если гражданин передал свой участок в аренду, у нанимателя, согласно ст. 606 ГК, возникает право временного пользования и/или владения землей. Вещные права собственника при этом временно прекращаются.

Это не означает, что больше не действуют субъективные права на землю третьих лиц: ранее установленный сервитут, залог и так далее.

Обременение арендой, то есть временное ограничение собственника в пользовании и владении, согласно п. 2 ст. 609 ГК, возникает с момента государственной регистрации договора. Однако ст. 26 ЗК позволяет регистрировать лишь соглашения со сроком действия более 1 года.

На практике аренда обременяет земельные участки только если длится дольше 12 месяцев.

Переход права собственности на землю не прекращает прав арендатора. Даже если у участка сменился владелец, он без веских оснований не может расторгнуть договор аренды до истечения его срока.

Концессионное соглашение

Концессия – редкая форма обременений. По сути, это разновидность аренды, которая, согласно ст. 11 , имеет целевой характер.

Концессионный договор заключается с концессионером для использования земли в коммерческих целях, оговоренных соглашением, например, для добычи полезных ископаемых или коммерческого строительства.

Концессия земли предполагает обязательное заключение договора аренды в течение 2 месяцев с момента ее возникновения. Именно этот документ, а не концессионное соглашение, порождает обременение участка.

Арест земельного участка

Арест тоже является распространенной формой обременений земли. Он налагается лишь по решению уполномоченного государственного органа:

1. По определению суда в качестве меры обеспечения иска (ст. 140 ).
2. По постановлению судебного пристава в целях обеспечения исполнения решения суда, содержащего требование об имущественном взыскании (ст. 80 ).

Арест, как правило, связан с долгами собственника. В зависимости от суммы задолженности землю можно арестовать, описать и даже продать с торгов.

Наличие ареста подразумевает запрет на распоряжение землей. Собственнику запрещено совершать отчуждение участка в пользу третьих лиц.

Это абсолютный запрет – до снятия ареста правообладатель ни при каких обстоятельствах не сможет:

• распорядиться землей;
• образовать новые земельные участки;
• разделить землю на несколько наделов;
• иным образом перерегистрировать их.

Если недвижимость не конфискована, арест не запрещает владельцу свободно продолжать ею пользоваться.

Узнайте как проводится и какие последствия имеет арест земельного участка должника судебными приставами.

Договор доверительного управления

Доверительное управление (ДУ) землей тоже является обременением. Оно возникает на основании договора между собственником и управляющим. Документ, согласно ст. 1017 ГК, подлежит государственной регистрации.

Лицо, которому доверено управление, действует от лица собственника или иного выгодоприобретателя. В рамках своих полномочий управляющий вправе совершать любые сделки и другие юридические действия, если они отвечают интересам правообладателя.

Суть ДУ как обременения вещных прав собственника земли вызывает среди юристов немало споров. Хотя ДУ подлежит госрегистрации, в законе не указывается, что собственник лишается распорядительных и иных вещных прав – он лишь наделяет ими еще одно лицо (управляющего). Следовательно, ДУ нельзя считать классическим обременением.

Земля в налоговом залоге

Налоговый залог – специфическая форма обременения, которая возникает в отношении земельных участков налогоплательщиков, претендующих на получение рассрочки или отсрочки по налоговым платежам (п. 12 Порядка, утв. Приказом ФНС № ММВ-7-8/683@ от 06.12.2016).

Лицо, желающее получить рассрочку/отсрочку, обращается в налоговый орган с заявлением о предоставлении залога.

После этого между ФНС и заявителем заключается договор о налоговом залоге земли. Согласно ст. 73 , документ оформляется по общим правилам заключения договора о залоге (ипотеке).

Земельный участок становится гарантией обеспечения налоговых обязательств. Без ведома ФНС собственник не сможет распорядиться землей.

В случае неуплаты налога в оговоренные сроки на предмет залога обращается взыскание.

Нотариальный запрет на отчуждение

Согласно ст. 76 , нотариусы вправе накладывать запрет на продажу, дарение, обмен имущества, в том числе земли. Как показывает практика, зачастую это происходит на основании договоров между финансовыми организациями и физлицами, например, при предоставлении крупных денежных ссуд.

В договоре обязательно должно содержаться условие о лишении заемщика права отчуждать землю.

Однако эта позиция не однозначна. Например, Письмо ФНП № 864/06-12 от 28.05.08 подтверждает, что в законодательстве нет указаний на совершение этого нотариального действия. В то же время ст. 76 Основ позволяет налагать запрет только на основаниях и условиях, предусмотренных в законе.

Таким образом, правомерность нотариального запрещения на отчуждение вызывает сомнения.

Ограничения в специальных зонах

В целях охраны окружающей среды, обеспечения сохранности объектов культурного наследия, безопасной эксплуатации недвижимости могут устанавливаться зоны с особыми условиями использования территорий.

В ст. 105 ЗК перечисляются зоны:

• охраны объектов культурного наследия;
• охраны железных дорог;
• санитарно-защитные;
• затопления и подтопления;
• прибрежных защитных полос;
• особо охраняемых природных территорий;
• охраняемых военных объектов и более 20 других видов.

Решение об установлении зоны принимает в особом порядке специальная комиссия. Это фиксируется в реестре недвижимости и влечет определенные ограничительные последствия для собственников. Например, если воинская часть наложила обременение на земельный участок, определив его как территорию охраняемого объекта, согласно ст. 107 ЗК, собственник больше не может:

• осуществлять на нем строительство;
• пользоваться зданиями и сооружениями;
• иным образом использовать землю, кроме действий, допущенных решением об установлении специальной зоны.

Зоны размещения ЛЭП, газо- и водопровода

Участки, на которых оборудованы линии электропередач, газо- и трубопроводы тоже являются охранными зонами. Степень наложенных на собственников ограничений зависит от некоторых особенностей.

Например, обременение земельного участка под ЛЭП предусмотрено Правилами, утв. . Согласно им, в такой охранной зоне запрещено:

• строить и сносить любые строения;
• заниматься сельскохозяйственной деятельностью;
• садить растения и деревья;
• складировать корма и материалы;
• проводить спортивные соревнования и так далее (в случае высоковольтных ЛЭП).

Любые мероприятия в охранной зоне допустимы лишь с письменного разрешения. Сами собственники не ограничены в распорядительных правах – они свободно продают, дарят и иным образом распоряжаются землей.

Участок, обремененный газопроводом или нефтепроводом, тоже ограничен в использовании, в соответствии с Правилами, утв. Постановлением Гостехнадзора № 9 от 24.04.1992. Без особого разрешения на нем можно проводить сельскохозяйственные работы.

Особое разрешение требуется для:

• строительства;
• высадки деревьев и кустарников;
• сооружения проездов;
• содержания скота;
• обустройства стоянок транспорта;
• осуществления других видов деятельности.

Совершать действия, угрожающие целостности трубопровода (разводить огонь, открывать люки, перемещать спецзнаки), категорически запрещено.

Обычные магистральные водопроводы тоже являются предметом установления охранной зоны. Как правило, охранной считается зона в радиусе 5 метров от такой магистрали. В этом месте запрещена самовольная посадка деревьев, строительство, свалка мусора, обустройство дорог и так далее.

Регистрация ограничений

Регистрация обременения на землю в Росреестре является обязательным условием его действия. Требования о регистрации устанавливаются законом в отношении договоров или решений, на основании которых возникают такие ограничения.

По результатам регистрации сведения о наложенных обременениях вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Это – единственный источник, где посмотреть обременения на земельный участок может любой желающий.

Порядок регистрации предусмотрен положениями . Процедура зависит от вида ограничений. Например, если это ипотека или аренда, договор и обременение по нему регистрирует одна из сторон. Если арест – сведения о нем в порядке межведомственного взаимодействия передаются в Росреестр чиновниками, наложившими его.

Пройдите социологический опрос!

Существует несколько способов, как узнать, есть ли обременение на земельный участок. Все они предполагают получение сведений из ЕГРН. Поскольку он является публичным источником, сведения из него общедоступны.

Надежнее всего обратиться в ближайшее отделение Росреестра и заказать выписку из реестра. Для этого нужно знать адрес надела, его площадь и ФИО правообладателя земли. Аналогичным образом можно запросить документ через МФЦ или направить запрос по почте.

Самый простой способ – проверить обременение земельного участка онлайн. Запросить сведения из ЕГРН в форме электронного или бумажного документа можно при помощи на сайте Росреестра.

Электронный документ обойдется дешевле бумажного – госпошлина за предоставление выписки составляет 300 и 750 рублей соответственно. Уплатить пошлину необходимо заранее.

Обращаем внимание, что пробить участок на обременение по кадастровому номеру через не удастся. Такие сведения в ней не размещены.

Снятие обременения

Исключение из реестра недвижимости сведений о наложенных на участок ограничениях происходит в строго оговоренном законом порядке. Оснований для этого множество: то, как снять обременение с земельного участка, зависит от вида наложенного ограничения.

В число оснований входит:

• окончание срока действия договора аренды, сервитута или несоблюдени условий соглашения;
• исполнение обязательств и погашение закладной при ипотеке или нотариальном запрете отчуждения имущества;
• решение органа государственной власти при обременении специальных зон;
• прекращение исполнительного производства или исполнение обязательства по исполнительному листу и так далее.

Кроме того, снятие обременения с земельного участка в Росреестре возможно по решению суда. Например, если арест судебным приставом был наложен незаконно, должник вправе обжаловать действия чиновника.

Для обжалования нужно подать в районный суд иск, в котором следует подробно описать ситуацию и указать, какие именно действия пристава нарушили закон. Если они будут признаны неправомерными, суд обяжет снять арест.

Посмотрите, как выглядит примерный образец искового заявления о снятии обременения на земельный участок в виде ареста.

Если ограничение возникает правомерно, по договору, процедура снятия обременения происходит таким же образом, как и его наложение: стороны обращаются в Росреестр и подают заявление о погашении записи.

Продажа участка с обременением

Ответ на вопрос, можно ли продать участок с обременением, зависит от его разновидности. По сути, единственное ограничение, которое категорически запрещает сделку купли-продажи, – арест. До его снятия осуществить отчуждение недвижимости невозможно.

Остальные обременения так или иначе допускают куплю-продажу, но с некоторыми особенностями:

• отчуждение участка под ипотекой, залогом или запрещением на отчуждение возможно лишь с согласия залогодержателя/кредитора;
• продажа земли с обременением в виде аренды или сервитута не прекращает их. Право использовать землю сохраняется за третьими лицами в том же объеме и после перехода права собственности к покупателю;
• земли, отнесенные к специальным зонам, могут продаваться без получения разрешения.

Сама процедура купли-продажи каких-либо значимых особенностей не предусматривает. Все происходит по стандартной схеме: заключение договора → подписание передаточного акта → регистрация перехода прав.

Единственное важное условие – уведомление покупателя о наличии ограничений и указание их в документах.

Типовой договор купли-продажи земельного участка с обременением можно посмотреть ниже.

Обременение земельного участка – это ограничение вещных прав собственника. Оно возникает на основании закона, договора или решения компетентного органа. Существует несколько видов обременений, и все они по-разному ограничивают права собственника на землю. Самые распространенные:

• арест,
• ипотека,
• аренда,
• сервитут.

Сведения о них должны содержаться в ЕГРН, иначе они фактически не существуют. Наличие обременений не всегда исключает продажу участка. Абсолютный запрет накладывает лишь арест.

Обременение земельного участка: закон, виды, регистрация и снятие

Особенность владения недвижимостью в том, что право собственности не всегда означает свободное пользование и распоряжение имуществом. Закон предусматривает случаи, когда собственник обладает ограниченным правом относительно своей собственности. Юридическим языком это явление называется обременением. В сущности, оно представляет собой право определенных законом или договором лиц на пользование недвижимым имуществом, находящимся в чьей-либо собственности. Особенностью обременения является его зависимость от недвижимого имущества, а не от конкретного лица. Если право собственности переходит от одного лица к другому, обременение следует за недвижимостью.

Обременительные соглашения

Обременения разделяют по способу возникновения:

• из положений законодательства;
• в силу заключенных договоров.

Друг от друга их отличают основания и момент возникновения. Если обременение возникает из договора, момент его возникновения определен процедурой государственной регистрации. Для обременения по закону момент возникновения определен подписанием соглашения между сторонами.

Природа института обременений состоит в стеснении права собственника с целью защиты иных лиц от нарушения прав. Нередко накладываемые обременения являются способ государственной защиты отдельных граждан или неопределенного круга лиц. Для того чтобы защитить права неопределенного круга лиц, законодательство требует регистрацию обременений.

Виды обременений земельных участков

Сервитут

Нередки случаи, когда собственник земли сталкивается с соседом, который хочет проходить или проезжать через землю собственника на свои владения, так как объездной путь отсутствует либо заставляет проезжать лишний километр. Еще более распространены ситуации, когда источник с водой размещен на одном участке и является единственным для ближайших смежных земель. Соседи, на земле которых нет источника воды, претендуют на право пользования ресурсами смежного землепользователя, а это вызывает конфликты. Именно для таких случаев предусмотрен сервитут. Благодаря наложению сервитута определенные лица получают ограниченное право пользования чужим имуществом.

Сервитут может быть:

• частным;
• публичным.

Частный сервитут накладывается в результате договоренностей между собственником и заинтересованным лицом. Если сторонам удастся прийти к единому мнению, акт об установлении сервитута может предусматривать денежные взносы за пользование участком. Часто собственник категорически против дозволения пользования своей землей. На помощь заинтересованному лицу в такой ситуации придет судебное разбирательство. Если стороне удастся доказать суду, что без установления сервитута никак не обойтись, ограниченное право пользования установят судебным актом.

Публичный сервитут устанавливается нормативным правовым актом в публичных интересах. Воля собственника в таком случае значения не имеет.

Ипотека

Ипотека является наиболее распространенным видом обременения.

Она возникает:

• в силу закона;
• в силу договора.

В первом случае ипотека накладывается при заеме денег у банка и использования их для покупки земли при регистрации сделки. В силу договора ипотека возникает при заключении соглашения о приобретении земли с использованием заемных средств с одновременным залогом уже имеющегося в собственности имущества.

В чем заключается сущность этого обременения? Банк предоставляет заемные средства для приобретения имущества, но при условии закрепления за собой права реализовать имущество в случае невозврата всей суммы в определенный срок. Ипотека обязательно регистрируется с целью защиты прав залогодержателя и неопределенного круга лиц, которые могут стать покупателями имущества.

Аренда

Аренда предполагает передачу собственником своей земли во временное пользование другому лицу по договору. Ее особенность, как и других обременений, в следовании за недвижимостью. Если аренда заключена на срок, превышающий одиннадцать месяцев, ее надлежит зарегистрировать. Собственник не лишается права продать землю, сданную в аренду. Неприятностью для покупателя может стать именно долгосрочная аренда. Выгнать добросовестного арендатора не получится и придется мириться с его присутствием на земле до окончания срока договора.

Арест

Наиболее некомфортным для собственника обременением является арест. Он прекращает правомочие распоряжения землей полностью и делает любую сделку незаконной. Арестованная земля не может быть продана, сделка по ее продаже не пройдет государственную регистрацию, так как сведения об аресте содержаться в ЕГРН. Арест устанавливается судебными органами в результате противоправных действий собственника: неуплаты налогов, мошенничества, при наличии крупных долгов перед другими лицами.

Доверительное управление

Доверительное управления — обременение земли, при котором распоряжение землей осуществляется через специальное лицо. Наиболее распространена практика доверительного управления за рубежом. В России намного реже, особенно редко таким договором пользуются физические лица. Чаще всего договоры доверительного управления заключаются между юридическими лицами для осуществления коммерческой деятельности. Доверительное управление регистрируется в органах Росреестра.

Как узнать, есть ли обременение на земельный участок

Все обременения следует регистрировать в Росреестре. Поэтому своевременная бдительность, предшествующая совершению сделки, поможет будущему собственнику купить землю без неожиданных сюрпризов. Внимательно изучите документы, представленные собственником, попросите выписку из единого государственного реестра недвижимого имущества и сделок с ним, а лучше всего закажите ее самостоятельно. Для этого можно воспользоваться официальным сервисом Росреестра, где можно заказать за небольшую плату выписку в электронной форме.

Регистрация обременений

Закон вводит обязательную регистрацию любого обременения. Это делается с целью защиты граждан или организаций, в пользу которых установлено обременение, и для защиты прав лиц, которые могут претендовать на приобретение такой земли. Регистрация проводится по инициативе владельца недвижимости или в результате направления в регистрирующий орган судебного решения или акта приставов. Информация о каждом обременении содержится в базе ЕГРН. Без регистрации обременение не может считаться действующим.

Возможные ограничения прав при обременении земли

Зарегистрированное обременение накладывает ряд запретов на правомочия собственника.

• Сервитут запрещает собственнику ограничивать доступ на землю держателю сервитута.
• Ипотека запрещает продажу предмета залога без уведомления банка. Передача земли другому собственнику возможна только с согласия залогодержателя. При этом необходимо произвести полные расчеты с банком или заключить договор перемены лиц в обязательстве.
• При аренде собственник не может пользоваться своим участком, если это не оговорено договором.
• Арест запрещает собственнику совершать с недвижимостью любые сделки.

Особенности продажи участка с обременением

Продажа земли возможна при наличии таких обременений, как:

• сервитут;
• ипотека;
• доверительное управление;
• аренда.

Обременение имеет привязку непосредственно к объекту недвижимости, а значит, новый владелец вынужден будет столкнуться с последствиями наложенного обременения. Закон обязывает владельца недвижимости при продаже предупреждать покупателя обо всех наложенных обременениях, но, к сожалению, нередко встречаются недобросовестные продавцы, утаивающие факт обременения.

Наиболее безобидным в такой ситуации является сервитут, так как он предполагает лишь право прохода или проезда по установленной зоне участка. Иначе обстоят дела с арендой и ипотекой. Новый владелец арендованного участка может получить вместе с арендатором ряд проблем, которые придется решать в судебном порядке. Покупка ипотечной земли связна с рядом рисков, поэтому, прежде чем решаться на сделку, обратитесь за консультацией к юристу. Доверительное управление в контексте перехода прав довольно безобидное обременение, так как не накладывает на нового владельца никаких ограничений.

Снятие обременения с земельного участка

Чтобы снять обременение с земли, необходимо подать документы в Росреестр, свидетельствующие о прекращении отношений, послуживших основанием для регистрации обременения.

В зависимости от вида обременения необходимо предпринять разные действия.

• Отношения аренды можно расторгнуть досрочно через суд, но практика складывается таким образом, что добросовестного арендатора с земли никто не выгонит. Поэтому придется подождать, когда наступит срок истечения договора, и после этого направлять арендатору соответствующее уведомление. После этого готовить пакет документов в регистрирующий орган.
• Сервитут можно обжаловать через суд или дождаться срока истечения, на который он установлен. Кроме того, можно напрямую обратиться к пользователю сервитута, чтобы заключить соглашение о его снятии.
• Снять обременение ипотеки можно путем полного погашения долга. Для этого нужно после погашения кредита обратиться в банк за подтверждением, после чего предоставить его в Росреестр.
• Обременение на участок в виде ареста накладывается в связи с изданием судом соответствующего решения. Поэтому для снятия подобного обременения необходимо обратиться в суд, который наложил арест и представить сведения о выполнении возложенной обязанности, которая стала причиной ареста. После вынесения решения о снятии ареста необходимо обратиться в Росреестр.

Порой наличие обременения недвижимого имущества затрудняет его использование собственником. Еще больше проблем ограничения могут доставить покупателю.

Как в 2020 году проверить обременение земельного участка? Обременение земли почти всегда несет определенные неудобства для собственника.

Трудности возникают и при продаже обременного участка. Иногда переход права собственности невозможен в принципе. Как в 2020 году узнать о наличии обременения земельного участка?

Общие моменты

Институт различного рода обременений недвижимого имущества известен еще с древности. Юристы Древнего Рима подробно описывали такое понятие, как сервитут.

В современной России обременением земельного участка признается ограничение в праве, препятствующее в пользовании собственником землей и распоряжении имуществом.

Обременение может предполагать:

Ограничение в возможности использования	Например, определенные виды пользования категорически запрещены
Обязанность предоставления земельного участка для ограниченного использования	Третьими лицами или организациями (сервитут)
Ограничение в праве распоряжения и владения	Арест, ипотека и прочее

Ограничения налагаются на собственность по различным причинам. Например, владелец участка не исполнил должностных обязанностей или заложил землю.

Когда требуется продать такой участок или осуществить иную сделку отчуждения, то здесь и возникает большинство проблем.

В некоторых случаях отчуждение обремененной собственности невозможно категорически.

Что это такое

Обременение земельного участка это ограничение, установленное законом или уполномоченным органом.

Ограничительные условия распространяются на собственника при осуществлении им права владения, распоряжения, пользования собственным имуществом.

Как наложить обременение на земельный участок? Основаниями для наложения обременения могут выступать:

• законодательные нормы, устанавливающие ограничения на использование земельного участка;
• различные договора (аренда, ипотека и т.д.);
• судебные решения (арест, публичный сервитут и прочее).

Некоторые обременения налагаются не на саму землю, а на расположенный на ней объект. Например, на участке находится объект культурного наследия.

Обременение, связанное с определенным участком земли подлежит государственной регистрации. Процедура эта обязательна наряду с регистрацией права собственности.

Надлежащая регистрация обременения проводится сотрудниками Росреестра, и запись вносится в базу данных ЕГРН.

Получить во владение земельный участок с наложенным обременением можно разными способами:

• по воле собственника;
• в процессе наследования;
• на основании судебного решения против воли собственника;
• по договору купли-продажи.

Почти все виды обременений, за исключением некоторых, допускают продажу и переход права собственности.

По этой причине новый владелец рискует получить обремененное имущество. Обременение привязывается не к собственнику, а к конкретному объекту.

Для чего предназначены

Основное предназначение любого обременения это ограничение использования. При этом вид запрета зависит от типа обременения. Право собственности сохраняется за владельцем.

Однако он может свершать определенные действия. Например, запрещается отчуждение участка или ограничивается его использование.

Так при оформлении кредита под залог земли на участок налагается обременение в виде запрета на его отчуждение.

Для продажи или передачи иному лицу потребуется разрешение залогодержателя.

Если участок обременен рентой, предполагающей содержание собственника земли лицом, приобретающим имущество, то полноценное распоряжение возможно только после исполнения всех предопределенных обязательств или если договор обременения расторгнут.

Когда на землю наложен арест, то собственник не вправе совершать абсолютно никаких операций с арестованным имуществом, вплоть до снятия ареста.

Существуют и иные обременения. Каждое из них тем или иным образом ограничивает собственника в его правах.

В действующем Земельном Кодексе РФ дается характеристика и полное определение обременений, налагаемых на земельный участок.

Здесь же установлены права собственников при каждом виде обременения. Среди основополагающих законодательных норм нужно отметить следующие:

ст.11.4—11.7 ЗК РФ	Содержат информацию об образовании участков и о возникновении прав на землю
В ст.11.8	Обоснованы правовые полномочия собственников при наличии обременений. В п.2 этой статьи сказано о бессрочном пользовании землей, в п.4 указаны права при аренде земли, в п.5 изложены права при сервитуте

Регистрация земельного участка с наличием обременения предусмотрена ФЗ № 122 от 21.07.1997 (в редакции от 2.06.2016).

Данный норматив позволяет официально зарегистрировать обременение на недвижимое имущество.

Что значит обременение земельного участка

Обременение на простом языке это ограничение, то есть владелец ограничен в правах.

Юридически это звучит как присутствие санкционированных компетентными органами или законом условий и запретов, отграничивающих использование земли собственником.

Говоря об обременениях, нужно отметить, что не каждое из них возникает по желанию или вследствие действий собственника.

К примеру, наложение обременения может быть связано с нахождением участка в зоне с особыми условиями использования территорий.

Земли, входящие в состав зон с особыми условиями пользования, у правообладателей не изымаются.

Но при этом в отношении участка или его части действует особый режим, что предполагает некоторые ограничения в использовании.

Как получить материнский капитал на строительство дачного дома смотрите в статье: материнский капитал на дачный дом.

Что говорится в законе о приобретательной давности на земельный участок, .

Упомянуть стоит обременение земли вследствие расположения на ней водовода или электролиний либо оснащения газопроводом.

Даже при оформлении такого участка в собственность нельзя построить на нем дом.

В зоне нахождения линий электропередачи невозможно разместить ни один капитальный объект без письменного согласия сетевой организации.

Помимо прочего владелец такой земли обязан обеспечить беспрепятственный доступ представителей сетевой организации к объекту электросетевого хозяйства.

Нужно отметить случаи, когда на участке отсутствуют видимые объекты водо-, газо- или электроснабжения. Отсутствие таковых на поверхности не означает, что их нет.

Линии могут проходить глубоко под землей. Потому принадлежность участка к охранной зоне следует уточнять, то есть необходимо проверить наличие обременения.

Но охранная зона это не единственно возможное обременение для участка земли. Существуют и более распространенные ограничения.

Какие бывают виды

Среди основных видов обременений, налагаемых на земельный участок, перечислить можно следующие виды ограничений прав:

Аренда	Оформление земли в аренду предполагает оформление договора. На срок его действия налагается обременение. Новый собственник вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор, но о снятии ограничения придется договариваться с нанимателями
Ипотека	Земля выступает в качестве залога и обременяется до полного погашения долга. Любые операции с участком возможны только при согласии кредитора
Арест	Если имущество замешано в судебных разбирательствах, то на него может налагаться арест, запрещающий распоряжение собственностью. Действует арест до окончания судебных тяжб и принятия решения
Сервитут	Данная мера ограничивает права владельца, если учреждены государственные, общественные или частные требования. К примеру, расположение участка таково, что требует разрешения прохода по нему иным лицам или размещения определенных объектов. Обременение земельного участка сервитутом лишает собственника права изолировать территорию от стороннего доступа
Право требования	Это обременение возникает, когда на один участок претендует несколько собственников и раздел они проводят через суд. О праве требования речь может идти в случае наличия ДДУ, когда на участке земли возводится объект, уже проданный дольщикам. Покупка такого участка повлечет за собой судебные тяжбы с дольщиками
Концессия	Подобное соглашение предполагает, что наниматель вправе использовать землю, строить на ней объекты. Но при этом владельцем участка он стать не может
Запрет на отчуждение	Собственник в этом случае не вправе распоряжаться имуществом полностью, поскольку требуется разрешение третьих лиц, какие тоже являются владельцами участка. Запрет может налагаться при договоре залога, пожизненного содержания и подобных сделках. Действует ограничение до исполнения договорных обязательств

Как можно проверить

Узнать о наличии обременения или действии особого режима использования земли можно посредство обращения в Росреестр или МФЦ.

Здесь необходимо получить кадастровую выписку. В ней отображаются арест, залог и все прочие ограничения, в том числе и особые условия использования конкретной территории.

Узнать необходимую информацию можно и на официальном портале Росреестра. В частности для этого предназначен сервис «Публичная кадастровая карта».

На карте нужно найти нужный участок. При наведении на него высветится основная информация относительно этой земли, в том числе и имеющиеся обременения.

Но сведения этого сервиса при оформлении документов юридической силы не имеют. Использовать их можно только для личного информирования.

При свершении сделки с землей подтвердить наличие/отсутствие обременения может выписка из ЕГРН. Получить ее можно в Росреестре или МФЦ.

Можно заказать выписку онлайн на сайте Росреестра. В выписке указывается:

• сведения о собственнике;
• площадь участка;
• кадастровый номер;
• имеющиеся обременения.

Каким способом снять обременение

Для снятия обременения потребуется устранение причины наложения ограничения. Так при нахождении участка в залоге нужно полное погашение долга перед залогодержателем.

В случае обременения арендой или рентой потребуется расторжение договора. Арест снимается по окончании судебного разбирательства.

Сервитут отменяется судебным решением. Важно, что сам собственник снять обременение не может.

Такие вопросы решаются уполномоченными органами, к примеру, судебными приставами или правоохранительными органами.

Собственник земли может только обратиться в надлежащую структуру с просьбой о снятии обременения.

Видео: как найти свободный земельный участок

При этом потребуется предоставление документов, подтверждающих наличие основания для такой просьбы.

Каким бы не был вид обременения, после его снятия собственнику потребуется официально зарегистрировать отсутствие ограничений.

Для этого в Росреестр подается соответствующее заявление на внесение в ЕГРН записи о прекращении ограничений в правах.

При обращении подаются подтверждающие документы (справка о погашении кредита, квитанция об оплате долга по суду и т.д.).

В некоторых случаях требуется заявление от сторонних лиц. Например, при досрочном расторжении аренды необходимо присутствие нанимателей.

При замене банковского залога требуется официальное заявление от банка. Полный перечень документов следует уточнять в регистрирующем органе.

Спустя месяц после подачи заявления в ЕГРН будет внесена новая запись. Снятие обременения подразумевает, что ограничения указываться уже не будут.

Справка об отсутствии

При приобретении участка земли покупателю надлежит затребовать у продавца справку об отсутствии обременений. Она подтвердит информацию, представленную в выписке из ЕГРН.

Получить такую справку собственник может в МФЦ. Также возможен заказ справки онлайн, через сайт Госуслуг.

Полное название документа звучит, как «Справка об отсутствии ограничений и обременений на объект недвижимости».

Подать заявку на получение такой справки можно:

• лично;
• через представителя;
• по электронной почте;
• по телефону;
• через МФЦ.

Получение возможно:

• лично;
• представителем (при наличии доверенности);
• в МФЦ.

Госпошлина за выдачу справки составляет 230 рублей. Изготавливается документ за один день.

Для получения справки об отсутствии обременений потребуется предоставить:

• паспорт получателя-собственника или его доверенного представителя;
• правоустанавливающий документ на объект недвижимости;
• заявление.

Но даже наличие обременения не является основанием для запрета купли-продажи земли.

Любое отчуждение земельного участка запрещается только в случае ареста. В иных случаях продажа земли возможна, хотя и может потребоваться согласие третьих лиц.

Как составить договор купли-продажи в таком случае

Особо внимательно следует отнестись к купле-продаже земли, находящейся под арестом, залогом или в аренде.

Покупка участка с обременением в вилле ареста не является законной, сделка будет признана недействительной.

При приобретении залоговой земли нужно согласие залогодержателя, но при этом покупатель должен учесть, что земля может быть востребована кредитором в случае непогашения обязательств.

Обременение арендой не может сниматься до окончания срока действия договора.

Покупателю придется договариваться с нанимателями или ждать завершения аренды (таковая может быть достаточно долгосрочной).

То есть при наличии подобных обременений покупателю желательно добиться снятия ограничений до покупки участка.

Что касается наличия сервитута или принадлежности к охранной зоне, то в этом случае продажа вполне законна.

Положена ли субсидия, если две квартиры узнайте из статьи: кому положена субсидия на квартиру.

Как узнать введен ли дом в эксплуатацию, .

Как узнать управляющую компанию своего дома по адресу, .

ДКП составляется в стандартном порядке, но в качестве особого условия указывается наличие соответствующего обременения.

Отсутствие такого указания может быть сочтено за намеренное введение покупателя в заблуждение.

Даже если сей момент был устно, оговорен покупатель может оспорить сделку в суде, сославшись на сокрытие важных условий продавцом или потребовать компенсации.

В целом наличие обременений не всегда является препятствием для использования земельного участка.

Но собственнику или потенциальному покупателю требуется знать об имеющихся ограничениях, поскольку от этого зависит полнота распоряжения землей.

Обременение на земельный участок

Обременение на земельный участок это различные запреты на землю и её регистрацию. Разумеется, цена на такой надел намного ниже, чем на не «проблемный». Но стоит ли поддаваться искушению и купить его?

Изначально это очень выгодно и экономно, однако со временем всплывает множество подводных камней. В результате покупатель получает вагон проблем и от выгоды не остаётся и следа.

Также широко распространено мошенничество, связанное с перепродажей обремененных наделов. Мошенники получают деньги и испаряются, а покупатель позже выясняет, что воспользоваться участком он не может.

Посредством суда вернуть средства довольно трудно. Тем более учитывая, что судебные заседания, которые связаны с недвижимостью, самые сложные и без хорошего адвоката подавать в суд бессмысленно. Поэтому нужно сразу же проверять, наложено ли обременение на участок.

Что такое обременение на землю?

Если рассматривать этот вопрос более глубоко, то обременение – это ограничения на действия, связанные с данным наделом. Итак, обремененную землю нельзя:

• Передавать в собственность другого человека и совершать с ней любые другие регистрационные действия.
• Продавать другим лицам или передавать в наследство.
• Другие действия, связанные с передачей прав на данную землю.

Другими словами, это арест надела и после покупки с ним по сути ничего нельзя сделать. Причин для такой процедуры может быть множество, и перед снятием каждую из них придется изучить.

Виды обременений на землю

От вида обременения участка зависит, можно будет его в дальнейшем снять или аннулировать. Если нет, придется возвращать потраченные денежные средства посредством суда, но вряд ли что-нибудь получится. В конечном итоге неудачливый покупатель не получит ни самого участка, ни денег. А всё потому, что для дальнейших действий надел нужно перерегистрировать, а с обремененным участком такое провернуть не получится.

Есть несколько видов обременений: сервитут, ипотечное кредитование, долгосрочная аренда, доверительное управление, концессия и арест по судебному решению.

Сервитутами называют запреты на полное неограниченное право использования чужого надела. То есть права покупателя на землю очень ограничены, и в результате возникают ограничения на регистрацию надела.

Доверительное управление участком

Доверительное управление зачастую не считается обременением. Оно представляет собой небольшую преграду на пути к осуществлению любых действий, связанных с регистрацией надела. Чтобы передать права собственности другому лицу, придется расторгнуть «свидетельство о госрегистрации права».

Расторжение подобного договора позволяет избавиться от трудностей во время регистрации прав на землю покупателем.

Ипотечное кредитование

Ипотекой называют кредиты, взятые для обеспечения купленной недвижимости. Ипотечное кредитование гораздо сложнее других процедур, и имеет свои особенности. Таким образом, получить права на такой надел можно будет только после того, как задолженность будет полностью погашена.

Соответственно, снять обременение с участка нельзя до тех пор, пока на ней висит долг предыдущего владельца. Покупатель обязан будет погасить его. Других вариантов снятия не предусмотрено.

Задолженность на участок – самая распространенная причина, по которой на землю налагается арест. Поэтому будьте осторожны и перед покупкой обязательно проверяйте участок на обременение.

Долгосрочная аренда

Под долгосрочной арендой подразумевают один из видов сервитута. В случаях, когда договор аренды участка заключается на длительный срок (более года), то его регистрируют в соответствующем госреестре.

Чтобы передать права собственности в случаях, когда необходимо обоюдное решение, – придется ждать истечения срока аренды надела. Альтернативных вариантов, как и в прошлом случае, не предусмотрено.

Концессия

Концессией называют использование земельного участка для археологических целей. То есть она позволяет проводить раскопки и другие действия на чужой территории.

Арест по судебному решению

В данной ситуации права владельца надела очень ограничены. Возможна даже конфискация его имущества или самой недвижимости.

Нормативная регламентация

С оформлением обремененной земли связано сразу несколько нормативных документов. Они относятся к разным видам обременения. В первую очередь это закон №102 от 1998 года «Об ипотеке», а также «218 от 2015 года «О государственной регистрации недвижимости».

Основную информацию об оформлении наделов в личную собственность содержит именно второй закон. Стоит обратить внимание на такие статьи как №7, №8, №9, №10 и №13.

Это статьи о кадастре недвижимости и получении из него различной информации, реестре прав на земельный участок (другую недвижимость) и реестре его границ. В седьмой статье можно прочесть о правилах ведения единого реестра недвижимости РФ и его основном составе, а в тринадцатой – о порядке введения сведений в данный реестр.

Не стоит спешить заключать договор купли-продажи с землевладельцем и подписывать его. Это следует делать только после проверки надела на обременение и другие «проблемные» нюансы.

Как узнать, есть ли обременение на землю

Проверка может быть осуществлена путем использования разных способов. Два из них – с помощью интернета или Росреестра. Узнать, есть ли обременение, можно с помощью кадастрового паспорта участка. Нужен только его номер. Однако дополнительно могут понадобиться некоторые документы и паспорт/другое удостоверение личности.

В интернете проверить участок на обременение можно через несколько сайтов. Первый – официальный портал Росреестра, второй – сайт «Кто там». Еще один вариант – запросить электронный вариант выписки из ЕГРП.

Что нужно для получения сведений из Росреестра

Получить доступ к информации из Росреестра можно при наличии определенных данных. Самый простой способ – поискать её на официальном сайте организации. Приятный момент – это ничего не стоит, все данные предоставляются абсолютно бесплатно.

Несмотря на то, что список требований довольно короткий, не все данные есть «на руках» у покупателя. Нужно всего лишь знать адрес, по которому находится недвижимость и его кадастровый номер. Адрес должен быть актуален на тот год, в котором лицо собирается совершать покупку.

Проще и удобнее проверять обременение по кадастровому номеру земельного участка. Однако по ряду причин такой информации у граждан нет. Это может быть из-за того, что земельный участок не состоит на учёте. В этой ситуации придется вводить адрес надела.

Итак, чтобы проверить обременение на официальном портале Росреестра, нужно:

1. Зайти на сайт.
2. Перейти в раздел «физическим лицам» (его можно найти прямо на главной странице сайта).
3. Там есть раздел «популярные запросы». Среди запросов есть «получение сведений из ЕГРН». Нужно перейти по ссылке.
4. Далее откроется форма, в которую можно ввести имеющиеся данные. Среди всех пунктов нужно выбрать один. Нужен либо кадастровый номер, либо точный адрес.
5. Как только данные были введены, следует кликнуть по кнопке «сформировать запрос». Система выдаст всю информацию по данному объекту недвижимости.

Минусы такого способа – данные на сайте не всегда актуальны. В самом ЕГРН с этим всё в порядке, однако на сайте информация либо редко обновляется, либо неверно выгружается. К тому же на портале Росреестра сведения и вовсе могут быть неполными. Эти недостатки связаны с тем, что сервис бесплатный, а потому и заниматься им никто не хочет.

Получение данных из выписки из ЕГРП

Единый госреестр прав собственности позволяет получить нужные гражданам сведения посредством интернета. Для этого нужно послать электронный запрос. Достоинств такого способа довольно много. Отличается он от письменного (официально оформленного) тем, что не нужно оформлять огромное количество документов.

Кроме того, сведения об участке предоставляются гораздо быстрее, чем при обращении в реестр по месту проживания. Ещё один плюс – получить результаты можно и в электронном, и в письменном вариантах.

Как получить данные с помощью сайта «Кто там»

Ещё один простой способ поиска сведений об обременении или других проблем участка – использование сервиса «Кто там». На сайте есть целая форма, благодаря которой можно получить выписку из ЕГРН. Всё, что необходимо сделать – это ввести существующие данные.

Удобен сервис тем, что в его форме есть две вкладки: поиск по адресу и по кадастровому номеру, и сделана она для максимального удобства пользователей. Однако он не бесплатный – информация стоит 250 рублей.

Как только надел был найден, нужно кликнуть на «выбрать объект». Появится перечень документов, которые можно заказать. Следует выбрать «выписку из ЕГРН на объект недвижимости» и кликнуть «далее».

Следующие действия это введение электронной почты (на неё придет выписка), а также оплата процедуры. Выбрать можно любой удобный способ – оплатить банковской картой или другими способами (электронным кошельком, снять деньги с баланса мобильного телефона и тому подобное). Данные придут в течение суток. В идеале – уже через десять минут они будут на почте.

Однако система может и не показать нужный покупателю земельный участок и «выбить» ошибку. Самые распространенные:

• «Росреестр не способен предоставить данные о запрошенном объекте». Ошибка связана с тем, что либо сведения о номере или адресе были введены неверно, либо сервера с ЕГРН работают плохо. Стоит перепроверить данные, и если всё в порядке – переждать и попробовать снова.
• «Отсутствует информация в электронной базе Росреестра». Такая проблема может возникнуть, если последнюю сделку с выбранной покупателем недвижимостью была совершена до 2000 года. Росреестр имеет доступ только к тем сведениям и сделкам, которые заключались после этой даты либо с 1998 года (в некоторых областях).До двухтысячных все сделки регистрировали в БТИ. Именно там содержится информация о правообладателях. Но запрос на эти сведения может послать только землевладелец, поэтому такой способ не подойдёт.

Обре­ме­не­ние земель­но­го участ­ка (ЗУ) — это огра­ни­че­ние прав вла­дель­цев и соб­ствен­ни­ков ЗУ в поль­зу иных лиц, при кото­ром не про­ис­хо­дит утра­та прав соб­ствен­но­сти. Обре­ме­не­ние может быть вре­мен­ным и посто­ян­ным. Оно уста­нав­ли­ва­ет­ся дого­во­ра­ми, поста­нов­ле­ни­я­ми госу­дар­ствен­ных и муни­ци­паль­ных орга­нов, нор­ма­тив­но-пра­во­вы­ми акта­ми (НПА). Про­да­жа земель­но­го участ­ка с обре­ме­не­ни­ем ста­но­вит­ся воз­мож­ной толь­ко при соблю­де­нии опре­де­лен­ных усло­вий, а в неко­то­рых слу­ча­ях она невоз­мож­на вооб­ще. В ста­тье рас­смот­рим:

• какие огра­ни­че­ния и обре­ме­не­ния земель­но­го участ­ка суще­ству­ют;
• как заклю­чить дого­вор куп­ли про­да­жи земель­но­го участ­ка с обре­ме­не­ни­ем;
• как про­ве­рить земель­ный уча­сток на обре­ме­не­ние;
• как снять обре­ме­не­ние с земель­но­го участ­ка.

Обременение земельного участка: основные виды, проверка и снятие обременения

Обре­ме­не­ние любо­го объ­ек­та недви­жи­мо­сти, как и пра­ва на него, под­ле­жат реги­стра­ции в Росре­ест­ре. Поэто­му если земель­ный уча­сток постав­лен на кадаст­ро­вый учет, то сре­ди инфор­ма­ции о нем будут так­же и све­де­ния о том, есть ли обре­ме­не­ние у дан­но­го наде­ла.

Виды обременений на земельный участок

Самы­ми часты­ми вида­ми обре­ме­не­ний ЗУ явля­ют­ся:

• арен­да земель­но­го участ­ка;
• пуб­лич­ный или част­ный серви­тут;
• кон­цес­сия;
• земель­ная ипо­те­ка;
• оформ­ле­ние заклад­ной на земель­ный надел;
• арест земель­но­го участ­ка;
• нали­чие у земель­но­го участ­ка ста­ту­са охран­ной или защит­ной зоны.

Дого­вор арен­ды ЗУ или его части реги­стри­ру­ет­ся толь­ко в том слу­чае, если срок его дей­ствия состав­ля­ет более 12 меся­цев.

Обре­ме­не­ние появ­ля­ет­ся, как толь­ко про­ис­хо­дит реги­стра­ция дого­во­ра арен­ды в ЕГРН. С это­го момен­та соб­ствен­ник ЗУ вре­мен­но утра­чи­ва­ет свои пра­ва в исполь­зо­ва­нии, но при этом может огра­ни­чен­но рас­по­ря­жать­ся участ­ком: напри­мер, про­дать его, при усло­вии сохра­не­ния дей­ствия аренд­но­го дого­во­ра.

Что про­ис­хо­дит, когда под­пи­сы­ва­ет­ся дого­вор куп­ли-про­да­жи земель­но­го участ­ка с обре­ме­не­ни­ем в фор­ме арен­ды? Для арен­да­то­ра ниче­го — он про­дол­жит поль­зо­вать­ся зем­лей. А бре­мя арен­ды перей­дет к ново­му арен­до­да­те­лю — поку­па­те­лю ЗУ. Сохра­ня­ют­ся при куп­ле-про­да­же арен­до­ван­но­го участ­ка так­же и дру­гие обре­ме­не­ния, напри­мер, серви­тут.

Поль­зо­ва­ние земель­ным участ­ком носит огра­ни­чен­ный харак­тер:

• в усло­ви­ях дого­во­ра дол­жен содер­жать­ся вид раз­ре­шен­но­го исполь­зо­ва­ния;
• в согла­ше­нии может быть запрет на стро­и­тель­ство жило­го дома и капи­таль­ных хозяй­ствен­ных постро­ек.

Дол­го­сроч­ная арен­да или без­воз­мезд­ное поль­зо­ва­ние зем­ли, явля­ю­щей­ся гос. или муни­ци­паль­ной соб­ствен­но­стью предо­став­ля­ет более сво­бод­ные пра­ва:

• раз­ре­ше­ние на стро­и­тель­ство дома и дру­гих стро­е­ний;
• пра­во сда­вать ЗУ в суб­арен­ду;
• пра­во выку­па участ­ка через 5 лет.

Одна­ко ста­вят­ся усло­вия:

• исполь­зо­ва­ние ЗУ стро­го по назна­че­нию;
• дея­тель­ность арен­да­то­ра не долж­на ухуд­шить состо­я­ние зем­ли.

Обра­зец дого­во­ра арен­ды:

Обременение земельного участка сервитутом

Нало­же­ние серви­ту­та регу­ли­ру­ет­ся граж­дан­ским и земель­ным кодек­са­ми.

Соглас­но ст. 274 ГК РФ, серви­тут уста­нав­ли­ва­ет­ся на осно­ва­нии дого­во­ра меж­ду соб­ствен­ни­ка­ми сосед­них земель­ных участ­ков или судеб­но­го реше­ния. Его цель — обес­пе­чить исполь­зо­ва­ние части тер­ри­то­рии для орга­ни­за­ции про­ез­да, про­хо­да, про­кла­ды­ва­нии или заме­ны тру­бо­про­во­дов, экс­плу­а­та­ции и ремон­та инже­нер­ных линей­ных объ­ек­тов и пр.

Соб­ствен­ник, пра­ва кото­ро­го огра­ни­чи­ва­ют­ся, впра­ве тре­бо­вать воз­на­граж­де­ния от заин­те­ре­со­ван­ной сто­ро­ны.

Ст. 23 ЗК РФ опре­де­ля­ет пра­ви­ла уста­нов­ле­ния пуб­лич­но­го серви­ту­та (ПС):

• цель его — защи­та обще­ствен­ных инте­ре­сов;
• ПС уста­нав­ли­ва­ет­ся на осно­ва­нии зако­нов и нор­ма­тив­ных актов, при­ня­тых госу­дар­ством, субъ­ек­та­ми Феде­ра­ции и мест­ны­ми орга­на­ми.

Дого­вор о нало­же­нии серви­ту­та может быть заклю­чён в отно­ше­нии земель­ной соб­ствен­но­сти госу­дар­ствен­но­го или муни­ци­паль­но­го фон­да в сле­ду­ю­щих слу­ча­ях:

• раз­ме­ще­ние инже­нер­ных ком­му­ни­ка­ци­он­ных линий и объ­ек­тов, линий свя­зи, защит­ных полос и ограж­де­ний, инфор­ма­ци­он­ных щитов, зна­ков и т.д. (если это не идет в раз­рез с ВРИ участ­ка);
• гео­ло­ги­че­ская раз­вед­ка, изыс­ка­ния;
• рабо­ты, свя­зан­ные с исполь­зо­ва­ни­ем недр (ст. 39.23 ЗК РФ).

Заклю­чать дого­вор долж­ны арен­да­то­ры, поль­зо­ва­те­ли и вла­дель­цы ЗУ.

При отчуж­де­нии земель­но­го участ­ка с серви­ту­том дей­ствие дан­но­го вида огра­ни­че­ния сохра­ня­ет­ся. Дого­вор куп­ли-про­да­жи тако­го ЗУ дол­жен содер­жать дан­ные о нали­чии обре­ме­не­ния в фор­ме серви­ту­та.

Реги­стра­ция серви­ту­та плат­ная:

• при заклю­че­нии дого­во­ра меж­ду граж­да­на­ми упла­чи­ва­ет­ся гос­по­шли­на в раз­ме­ре 1500 руб.;
• при заклю­че­нии согла­ше­ния меж­ду орга­ни­за­ци­я­ми — 6000 руб.

Госу­дар­ство (кон­це­дент) может отдать при­над­ле­жа­щую ему зем­лю част­ным инве­сто­рам (кон­цес­си­о­не­рам) для стро­и­тель­ства либо рекон­струк­ции дорог, транс­порт­ных объ­ек­тов, заво­дов, ЛЭП (линий элек­тро­пе­ре­дач), гид­ро­тех­ни­че­ских соору­же­ний, линий водо­снаб­же­ния и кана­ли­за­ции, добы­чи иско­па­е­мых и т.д.

Кон­цес­сия — трой­ное огра­ни­че­ние прав для пра­во­об­ла­да­те­ля, так как содер­жит одно­вре­мен­но эле­мен­ты арен­ды, серви­ту­та и дове­ри­тель­но­го управ­ле­ния объ­ек­та­ми. При этом концессионер​ име­ет доста­точ­но прав (кро­ме пере­да­чи объ­ек­та в залог или отчуж­де­ния).

В РФ в основ­ном исполь­зу­ют­ся две схе­мы:

• После завер­ше­ния стр-ва/ре­кон­струк­ции кон­цес­си­о­нер на вре­мя воз­вра­ща­ет объ­ек­ты госу­дар­ству (субъ­ек­ту РФ, ОМСУ), для реги­стра­ции госу­дар­ствен­но­го пра­ва соб­ствен­но­сти. Затем иму­ще­ство может быть пере­да­но вновь кон­цес­си­он­ной ком­па­нии под управ­ле­ние, порой бес­сроч­ное.
• Дого­вор заклю­ча­ет­ся на пери­од стро­и­тель­ства и управ­ле­ния. Кон­цес­си­о­нер вкла­ды­ва­ет свои сред­ства, созда­ет объ­ект, затем управ­ля­ет им и полу­ча­ет доход. По исте­че­нию сро­ка дого­во­ра пра­ва поль­зо­ва­ния и управ­ле­ния пере­хо­дят опять к госу­дар­ству.

Зем­ля все это вре­мя нахо­дит­ся в арен­де, кото­рая и явля­ет­ся непо­сред­ствен­но обре­ме­не­ни­ем.

Земельная ипотека: можно ли заключить договор купли-продажи

• Если зем­ля выку­па­ет­ся в кре­дит, то оформ­ля­ет­ся дого­вор ипо­те­ки на зем­лю. Земель­ный надел нахо­дит­ся в зало­ге у бан­ка, до тех пор пока не будет выпла­че­на вся сум­ма дол­га.
• Обре­ме­не­ние ипо­те­кой не исклю­ча­ет воз­мож­но­сти при опре­де­лен­ных усло­ви­ях рас­по­ря­жать­ся земель­ным участ­ком. Напри­мер, мож­но его сдать в арен­ду либо про­дать.
• Одна­ко дого­вор куп­ли про­да­жи земель­но­го участ­ка с обре­ме­не­ни­ем мож­но будет заклю­чить толь­ко после пере­во­да дол­га по ипо­те­ке на дру­гое лицо. А это воз­мож­но толь­ко при согла­сии кре­дит­ной орга­ни­за­ции.

Обременение залогом

Залог явля­ет­ся фор­мой обре­ме­не­ния, накла­ды­ва­е­мый на земель­ный уча­сток до испол­не­ния соб­ствен­ни­ком сво­их обя­за­тельств. Зало­го­вая заклад­ная оформ­ля­ет­ся не толь­ко в бан­ках, но и в дру­гих орга­ни­за­ци­ях, напри­мер, нало­го­вых орга­нах. Это воз­мож­но, в слу­чае если нало­го­пла­тель­щик дол­жен боль­шую сум­му и нало­го­ви­ки идут навстре­чу, раз­ре­шая выпла­ту дол­га в рас­сроч­ку.

Арест ЗУ воз­мо­жен при обра­ще­нии судеб­но­го взыс­ка­ния на иму­ще­ство долж­ни­ка он про­из­во­дит­ся на осно­ва­нии:

• санк­ции про­ку­ро­ра по ини­ци­а­ти­ве нало­го­вых орга­нов;
• поста­нов­ле­ния суда по иску кре­ди­то­ра;
• выне­се­ния судеб­но­го при­го­во­ра о при­зна­нии подо­зре­ва­е­мо­го винов­ным по ста­тьям, преду­смат­ри­ва­ю­щим кон­фис­ка­цию.

При этом исклю­че­ны любые сдел­ки и дей­ствия с земель­ным участ­ком. Одна­ко соб­ствен­ник может про­дол­жать им поль­зо­вать­ся, если толь­ко ЗУ не под­ле­жит кон­фис­ка­ции.

Статус охранной или защитной зоны

Охран­ные (сани­тар­ные и защит­ные зоны) могут быть уста­нов­ле­ны:

• на зем­лях ООПТ;
• вбли­зи памят­ни­ков исто­ри­че­ско­го либо куль­тур­но­го насле­дия;
• в местах рас­по­ло­же­ния обо­рон­ных объ­ек­тов и воен­ных (гра­ниц, в/ч, скла­дов, поли­го­нов и пр.);
• в при­бреж­ных поло­сах;
• воз­ле вод­ных гид­ро­тех­ни­че­ских объ­ек­тов (пло­тин, ГРЭС, сточ­ных очист­ных соору­же­ний и др.);
• вбли­зи линий элек­тро­пе­ре­дач и тру­бо­про­во­дов.

В охран­ных зонах запре­ще­но вести стро­и­тель­ство, исполь­зо­вать зда­ния и соору­же­ния в целях, про­ти­во­ре­ча­щих основ­но­му виду раз­ре­шен­но­го исполь­зо­ва­ния.

Обре­ме­не­ние земель­но­го участ­ка ЛЭП вно­сит допол­ни­тель­ные запре­ты. Кате­го­ри­че­ски нель­зя воз­ле ЛЭП:

• орга­ни­зо­вы­вать про­хо­ды, про­ез­ды, паст­би­ща;
• сажать дере­вья;
• обу­стра­и­вать транс­порт­ные сто­ян­ки, фут­боль­ные поля, спор­тив­ные и игро­вые пло­щад­ки и т.д.

Как узнать обременения земельного участка

Узнать обо всех огра­ни­че­ни­ях в виде серви­ту­та, арен­ды, ипо­те­ки и дру­гих видов обре­ме­не­ния мож­но в Росре­ест­ре (ЕГРН) по кадаст­ро­во­му номе­ру земель­но­го участ­ка. Реги­стра­ция обре­ме­не­ния про­ис­хо­дит на осно­ва­нии:

• заклю­чен­ных меж­ду сто­ро­на­ми дого­во­ров;
• зако­нов РФ, поста­нов­ле­ний гос. и мун. орга­нов, НПА;
• санк­ции про­ку­ро­ра;
• реше­ний суда о нало­же­нии аре­ста и пр.

При заклю­че­нии дого­во­ров заре­ги­стри­ро­вать обре­ме­не­ние долж­на сто­ро­на, в поль­зу кото­рой уста­нав­ли­ва­ет­ся обре­ме­не­ние.

Как узнать об обре­ме­не­нии на сай­те Росре­ест­ра читай­те .

Вни­ма­ние! Наи­бо­лее точ­ные и самые послед­ние све­де­ния о земель­ном участ­ке предо­став­ля­ет­ся выпис­ка из Росре­ест­ра.

Выпис­ку из ЕГРН мож­но зака­зать:

• в мно­го­функ­ци­о­наль­ном цен­тре;
• на офи­ци­аль­ном сай­те ЕГРН по кадаст­ро­во­му номе­ру наде­ла.

Если кадаст­ро­вый номер неиз­ве­стен, его и дру­гую инфор­ма­цию о ЗУ (кро­ме обре­ме­не­ний) мож­но узнать на пуб­лич­ной кадаст­ро­вой кар­те.

Сколько стоит выписка из ЕГРН

Выпис­ка из ЕГРН плат­ная. При зака­зе через МФЦ необ­хо­ди­мо упла­тить гос­по­шли­ну.

Сто­и­мость выпис­ки через интер­нет-сер­вис ЕГРН зави­сит от объ­е­ма све­де­ний и фор­мы доку­мен­та:

• про­стая выпис­ка в фор­ма­те pdf сто­ит 200 руб.;
• выпис­ка из Росре­ест­ра с основ­ны­ми све­де­ни­я­ми о земель­ном участ­ке с печа­тью — от 1400 руб.
• что­бы узнать об исто­рии обре­ме­не­ний и пере­хо­де пра­ва на ЗУ, нуж­но зака­зать рас­ши­рен­ную выпис­ку сто­и­мо­стью 2000 руб.;
• инди­ви­ду­аль­ная выпис­ка, каса­ю­ща­я­ся прав кон­крет­но­го лица — от 3000 руб.

Взять выпис­ку в Москве мож­но на этом сер­ви­се. Достав­ка выпис­ки по Москве бес­плат­ная.

Как снять обременение с земельного участка

Сня­тие обре­ме­не­ния — регла­мен­ти­ру­е­мая зако­но­да­тель­ством про­це­ду­ра, кото­рая про­ис­хо­дит на осно­ве:

• исте­че­ния сро­ка дей­ствия или рас­тор­же­ния дого­во­ров арен­ды, част­но­го серви­ту­та;
• поста­нов­ле­ний или НПА об отмене пуб­лич­но­го серви­ту­та;
• испол­нен­ных дол­го­вых обя­за­тельств (под­твер­жда­ют­ся отмет­кой на зало­го­вой заклад­ной);
• судеб­ных реше­ний;
• справ­ки о сня­том аре­сте и т.д.

Уве­до­мить Росре­естр о сня­тии обре­ме­не­ния дол­жен соб­ствен­ник земель­но­го участ­ка, либо госу­дар­ствен­ные орга­ны, реше­ни­ем кото­рых сни­ма­ет­ся огра­ни­че­ние.

Крат­кие ито­ги о глав­ном

• Обре­ме­не­ние земель­но­го участ­ка уста­нав­ли­ва­ет­ся на осно­ве:
  • доб­ро­воль­но­го согла­ше­ния сто­рон;
  • при­ня­то­го зако­на;
  • поста­нов­ле­ния вла­стей или нор­ма­тив­но­го акта.
• Наи­бо­лее рас­про­стра­нен­ны­ми при­ме­ра­ми обре­ме­не­ний явля­ют­ся:
  • ипо­те­ка, арен­да, серви­тут, залог;
  • осо­бый охран­ный (защит­ный) ста­тус зем­ли;
  • арест иму­ще­ства.
• Обре­ме­не­ние зна­чит огра­ни­че­ние прав для соб­ствен­ни­ка и предо­став­ле­ние прав дру­го­му лицу (лицам).
• Реги­стра­ция обре­ме­не­ния и сня­тие обре­ме­не­ния про­во­дит­ся в Росре­ест­ре. Све­де­ния о появ­ле­нии и сня­тии огра­ни­че­ний вхо­дят в состав стан­дарт­ных све­де­ний ЕГРН, предо­став­ля­е­мых по запро­су граж­дан.

Обременение земельного участка

Земля может находиться в частной собственности граждан и использоваться в соответствии с ее целевым назначением. Права собственности предполагает безграничные возможности в распоряжении своим земельным наделом.

В определенных законодательством ситуациях государственные органы власти или иные инстанции и учреждения могут ограничить права собственника в пользовании своей землёй.

Обременение земельного участка может осуществляться в нескольких формах и всегда не дает собственнику возможности совершить сделки с землёй без одобрения инстанции, наложившей обременение.

Наличие ограничений обязательно фиксируется документально в органах учета и регистрации недвижимости. При окончании действия оснований, по которым обременение возникло, ограничение может быть снято по заявлению собственника по строго регламентированной процедуре.

Понятие обременения земли

Что такое обременение земельного участка, точно не указано в Земельном Кодексе РФ. Определение данного понятия ранее существовало в упразднённой ст. 1 нормативно-правового акта – ФЗ № 122.

Согласно данной норме, обременение земельного участка – это запреты и ограничивающие условия, которые мешают собственнику реализовать свои права на владение, пользование и распоряжение земельным участком.

В отношениях обременения обычно выступает третья сторона, которая и накладывает ограничения для защиты своих интересов. Право собственности при этом на участок сохраняется за владельцем земли. Он лишь перестаёт иметь возможность заключать определенные сделки без предварительного одобрения третьей стороны.

Обычно действие обременения ограничено определённым сроком или конкретными условиями, при наступлении которых ограничения отменяются.

Права собственника при возникновении обременения могут быть ограничены нормами законодательства, решениями суда или договорами, на основании которых оформлено право собственности на землю.

Порядок обременения земли регламентирован нормами ГК РФ и ЗК РФ, ФЗ № 102 и № 218, Приказом Министерства экономического развития № 378 и другими подзаконными актами.

Обременение земли стоит отличать от ограничений ее эксплуатации. Ограничения устанавливаются для защити прав и чужих интересов граждан, общества или самого государства. Возникнуть они могут только в силу закона.

В каких формах может выступать обременение?

Виды обременений довольно разнообразны, их существует несколько форм. Какие обременения могут быть наложены на земельный участок, модно понять, обратившись к нормам ГК РФ и ЗК РФ.

Итак, обременение земли возможно в следующих формах:

1. Запреты в распоряжении по нецелевому использованию земель. Например, нельзя строить объект ИЖС на производственной или сельскохозяйственной земле. Это нарушение вида разрешённого использования участка и целевой эксплуатации земли в соответствии с установленной законодательством категорией.
2. Обременение земельного участка сервитутом (частным или публичным). Частный сервитут по ст. 274 ГК РФ предполагает ограниченное использование чужого участка соседями для прохода до своей земли, выполнения каких-либо ремонтных работ. Публичный сервитут по ст. 23 ЗК РФ возникает для прокладки коммуникаций, прогона скота или использования природных ресурсов.
3. Арест земли в виде обеспечительной меры исполнения судебного решения или способа взыскания долгового обязательства. Арест не ограничивает право собственности, он накладывает запрет на совершение регистрационных действий.
4. Временное ограничение прав на землю по добровольному согласию собственника, к примеру, ипотека. Залоговое обременение предполагает право банка на получение недвижимости в случае неисполнения собственником своих долговых обязательств.
5. Обременение земли в связи с передачей ее в длительную аренду.
6. Передача земли под доверительное управление в соответствии со ст. 1017 ГК РФ с установлением распоряжения имуществом управляющим.
7. Концессионное соглашение целевого характера. Концессия основана на оформлении договора аренды в первые два месяца с начала действия договоренности.

Сервитут частный и публичный по законодательству может предполагать денежную компенсацию собственнику за ограничение его в правах на землю.

Иногда запрет и обременение на землю может возникать на основании особого статуса объекта недвижимости, расположенного на земельном участке. Например, если на участке располагается объект исторического наследия, на землю автоматически накладываются определенные ограничения на ее использование.

Дополнительные ограничения

Выше были обозначены основные ограничительные меры. Обременение может возникнуть и при определённом статусе участка земли или особыми обстоятельствами его использования.

В дополнительных формах обременение может выступать в виде:

• налогового залога при добровольном обращении собственника для получения отсрочки по платежам;
• нотариальный запрет на отчуждение земли;
• ограничения, действующие в специальных зонах;
• обременение в силу проведения коммуникаций.

На особо охраняемых землях действия владельца земли должно быть строго согласованы с местными органами власти. Например, высадка деревьев, организация мусорных баков, проведение дорожных работ не должны осуществляться в зоне более 5 метров от прохождения магистралей.

Откуда можно узнать об обременении?

Многих интересует вопрос, как узнать обременения земельного участка, и можно ли получить соответствующую информацию в режиме онлайн?

Существует несколько способов получения таких сведений:

• личное посещение Росреестра;
• личное посещение отделения МФЦ;
• направление запроса через интернет на портале Госуслуг — https://www.gosuslugi.ru/.

Любое обременение вступает в законную силу только после его регистрации в Росреестре.

Регистрация обременения происходит автоматически или через подачу заявления. Все сведения об ограничениях фиксируются в ЕГРН, информацию откуда может получить любой желающий. Она находится в свободном доступе.

Одним из нескольких способов собственник может проверить земельный участок по кадастровому номеру на обременение или по адресу его месторасположения. Информация подобного характера доступна всем пользователям для прозрачности заключения сделок с недвижимостью.

Потенциальный покупатель всегда может проверить существующие на земле ограничения перед совершением той или иной сделки. Даже если наличие обременения не влияет на возможность отчуждения объекта, оно существенно повлияет на его рыночную цену.

Легче всего запросить выписку из ЕГРН на сайте Росреестра удаленно — . Пользователь будет иметь право получить электронную или бумажную выписку из реестра. За электронную выписку придётся заплатить пошлину в размере 300 рублей, за бумажную – 750 рублей.

Узнать обременения по кадастровому номеру через публичную кадастровую карту будет нельзя. Она не содержит таких сведений.

Специальная справка об отсутствии обременения на земельный участок законодательством не предусмотрена. В роли такого документа, отражающего все имеющиеся обременения, в 2020 году выступает именно выписка из ЕГРН.

Процедура снятия обременения

Пока обременение на участок существует, свободно распоряжаться им собственник не может. Поэтому именно он больше всего заинтересован в том, чтобы как можно раньше снять обременение со своей земли. Осуществляется эта процедур, как правило, именно по заявлению собственника, поданному им в Росреестр.

Процедура снятия в зависимости от формы существующего обременения может быть осуществлена в нескольких формах:

• в результате отмены нормативно-правового акта, на основании которого обременение возникло;
• расторжение соглашения о частном сервитуте;
• истечение срока, на который было введено действие обременения;
• исполнение обязательства по ипотеке или погашение долга при аресте;
• вынесение судебного акта, аннулирующего обременение.

Обычно прекращается обременение именно после окончания срока, на который оно было введено. Например, участники частного сервитута в любой момент времени вправе отменить его действие и снять обременение с земли. Если запрет действует на основании судебного акта, отмена запрета также будет решаться в суде на основании нового иска.

Отмена сервитута в принудительном порядке и аннулирование обременения возможны в ряде случаев:

1. Несоблюдение или нарушение условий сервитута – сроков или порядка перечисления компенсации, осуществление препятствий для свободного пользования другими частями земли.
2. Нарушение норм законодательства.
3. Аннулирование оснований для сохранения сервитута.

Основания возникновения сервитута могут исчезнуть, если, к примеру, будут перенесены линии коммуникаций или будет обустроена новая дорога для доступа к другим земельным участкам.

Для снятия обременения с ипотечного жилья собственник обязан предоставить в Росреестр выписку из банка о полном погашении долга и платежное поручение, подтверждающее перечисление денежных средств.

Судебный арест, который был наложен на основании постановления сотрудников ФССП, может быть отменён, если будут доказаны процессуальные нарушения в его утверждении. Арест в виде обеспечительной меры будет снят автоматически после положительного завершения процесса.

Не важно по какой причине возникло обременение: из-за ипотеки, ареста или сервитута. В любом случае собственнику придётся подавать соответствующее заявление в Росреестр вместе с документами, подтверждающими законность и обоснованность снятия ограничений.

Как продать землю с обременением?

По ст. 37 Земельного Кодекса страны продать землю, находящуюся под обременением, можно за исключением случаев ареста и запрета на регистрационные действия. При продаже ипотечного жилья нужно получить разрешение от залогодержателя – банка.

Сведения о наличии обременения при этом должны быть прописаны в договоре между сторонами. Не стоит пытаться утаить такие сведении от покупателя земли.

Если продавец утаит сведения об обременении, покупатель будет иметь право расторгнуть договор, получить от продавца денежную компенсацию или просто скидку по сделке.

Чтобы не купить «кота в мешке», лучше заранее самостоятельно проверить землю на наличие обременений следующими способами:

• предварительно заказать по объекту выписку из ЕГРН;
• не заключайте сделку, если Вам предоставляют только копию свидетельства о праве собственности;
• информацию о расположении участка в охранной зоне нужно дополнительно запрашивать в администрации района, поскольку она не отражается в выписке ЕГРН.

Свидетельства о праве собственности на землю сейчас не выдаются, но ранее выданные экземпляры продолжают действовать. Если продавец отдаёт только копию свидетельства и не может выдать свежую выписку из ЕГРН, скорее всего земля находится под обременением. Не стоит покупать такой земельный участок.

Обременение земли предполагает ряд ограничений на право собственности ее владельца. Обременение обязательно должно быть зарегистрировано в Росреестре и там же снято при аннулировании оснований для его дальнейшего действия.

Ограничение прав на земельные участки

Земля является одним из важнейших ресурсов страны и развития общества. По нормам Конституции она может находиться в частной собственности граждан.

Это означает, что полноправные владельцы земельных участков могут ими свободно распоряжаться, при желании отчуждать или или использовать по целевому назначению.

Земельным Кодексом страны регламентированы и ряд оснований, по которым может возникнуть ограничение прав на земельные участки. Такие решения принимаются только на уровне государственных органов власти, занимающихся решением земельных вопросов.

Ограничения при этом в зависимости от их основания могут носить срочный или бессрочный характер.

Понятие ограничения прав на землю

Что такое ограничение права на земельный участок, указано в ст. 56, 56.1 Земельного Кодекса РФ. Ограничение прав на землю – это комплекс мер по ущемлению или запрещению на использование, владение или распоряжение имуществом в интересах государства.

Это специальные меры воздействия, которые призваны ограничить в правах собственника земли для решения более важных, остро стоящих задач, которые могут влиять на развитие всего государства.

Ст. 55 Конституции РФ предполагает, что ограничение прав собственности возможно только в определенных случаях, в частности:

• для обеспечения нерушимости конституционного строя страны;
• для обеспечения стабильности государства;
• для обороноспособности страны;
• для защиты прав и законных интересов других граждан.

Во всех остальных случаях, по иным мотивам ограничения будут являться незаконными мерами воздействия на гражданина и покушения на его частную собственность.

Ограничение права собственности на землю подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

От обременения ограничение права пользования земельным участком отличается тем, что при обременении владелец недвижимости получает дополнительные обязанности по содержанию и использованию имущества. При ограничении же он, наоборот, теряет уже существующие у него как у законного владельца права в отношении этой земли.

Лицо, чьи права на землю были таким образом ограничены, имеет полное право отменить или обжаловать это ограничение через суд. Это обязательно нужно сделать, если есть веские основания полагать, что ограничение носит незаконный характер или было осуществлено с нарушениями норм законодательства.

Законные основания

Для того, чтобы права владельца были ущемлены, необходимо, чтобы присутствовали основания ограничения. Прописаны они непосредственно в Земельном Кодексе, но перечень их не является исчерпывающим.

К основаниям ограничения относятся:

1. Использование земельного участка осуществляется на территории санитарно-защитной зоны.
2. Необходимость сохранности животного или растительного мира, исторических, архитектурных или культурных памятников, плодородия почвы, естественных путей миграции птиц или других животных.
3. Строительство недвижимости, транспортных магистралей по контракту с государственными или муниципальными органами.
4. Иные основания, предусмотренные нормативно-правовыми актами.

В равной степени ограничение земли может быть наложено на юридическое и физическое лицо. Ограничение также может возникнуть, если поблизости располагается промышленный объект специального назначения. К таким объектам могут быть отнесены химические заводы, атомные электростанции и т.д.

Зоны природных заповедников и участков, представляющих историческую ценность, могут использоваться только по целевому назначению – в рамках культурных, туристических или исследовательских мероприятий.

Ограничение прав на землю сохраняется при переходе права собственности от одного владельца к другому. То есть ограничение как юридический факт не имеет привязки к конкретному собственнику земли. Оно касается самого объекта недвижимости.

Кто устанавливает подобные ограничения? Устанавливаются они исполнительными органами государственной власти или местным муниципалитетом. Осуществляется эта процедура с помощью оформления протокола решения, который в обязательном порядке направляется владельцу земли.

Каких видов могут быть ограничения?

Виды ограничений также не являются исчерпывающими. К ним можно отнести:

• обслуживание магистралей и путей сообщения муниципалитетом;
• ведение строительства объектов недвижимости;
• освоение определенной территории;
• допуск специалистов для проведения исследовательских мероприятий;
• наложение сервитута для прохода по участку при условии невозможности прокладки иного пути;
• ограничение на оборот земельных ресурсов;
• ограничения по распоряжению государственными органами власти землей, которая была передана под развитие жилищной индустрии;
• запрет на передачу во владении приграничных территорий иностранцам.

Могут быть установлены и другие виды ограничений, но только по решению судебных или компетентных органов. Ипотека ошибочно рассматривается многими как вид ограничения. Это обременение, которое накладывается банком на участок земли, за который ещё не полностью выплачена сумма денежных средств.

В 2020 году узнать об ограничениях на землю можно онлайн на сайте Федеральной кадастровой палаты страны — https://kadastr.ru/. На сайте из списка электронных услуг и сервисов для этого нужно выбрать вкладку «Узнать об ограничениях на земельный участок».

Резервирование земель для нужд государства или города

Отдельным видом ограничения прав владения землёй выделено резервирование земель для государственных или муниципальных нужд, регламентированное ст. 56.1 ЗК РФ.

Такой вид ограничения установлен для определенных территорий страны, где законодательно запрещаются некоторые из видов деятельности.

Иногда государство меняет статус земли, которая ранее законно принадлежала собственнику, но в дальнейшем была причислена к участкам, в которых нуждается государство.

Обычно на зарезервированных территориях запрещено:

• строить жильё или производственные сооружения;
• проведение оросительных, осушительных и других мелиоративных работ;
• организация закрытых водоемов и др.

Так, государство иногда выделяет земли гражданам на определенных условиях, например, для освоения заболоченного участка, осуществления строительства дороги и т.д.

Сроки и регистрация

На какой срок может быть установлено ограничение, указано в положениях Земельного Кодекса страны. В каждом конкретном случае такой срок устанавливается в индивидуальном порядке в зависимости от основания ограничения.

Для государственных или муниципальных нужд резервирование земель может осуществляться на срок не более 3 лет. Иногда он может продлеваться до 20 лет максимум.

Срок ограничения может и вовсе отсутствовать, из-за чего ограничение будет носить бессрочный характер. Если ограничение касается сервитута, то перестанет он действовать, когда отпадёт ранее существовавшее основание для его возникновения.

Все ограничения прав в пользовании землёй должны быть зарегистрированы. Регистрация в этом случае имеет свои особенности, в частности:

1. Государственная регистрация ограничения прав на землю возможна только при наличии регистрации на сам объект недвижимого имущества в ЕГРН.
2. Если ограничение происходит не по воле собственника, то регистрация возможна только при уведомлении владельца о наложении определенных ограничений.

Регистрация ограничения, как и права собственности на участок земли, носит заявительниц характер. Помимо самого заявления о регистрации заявитель должен приложить квитанцию об оплате государственной пошлины в размере 1000 рублей для физических лиц и 15000 рублей для юридических лиц.

Если заявитель не предоставляет акт органа государственной власти, на основании которого принято решение об ограничении, орган регистрации запрашивает его самостоятельно.

Указание на наличие ограничения в пользовании землёй, связанного с установлением особо охранной зоны, должно быть зафиксировано в правоустанавливающем документе, например, договоре купли-продажи.

Если такое указание в документе будет отсутствовать, то право собственности на него не может быть законно зарегистрировано.

Как обжаловать в суде ограничение?

Если гражданин не согласен с установленным в отношении него ограничением, он вправе обжаловать решение органа государственной власти в судебном порядке. Тогда решение органа власти может быть признано незаконным и отменено.

Право на обжалование у владельца земли возникнет тогда, когда он получит уведомление об окончании процедуры регистрации ограничения прав на землю.

Для того, чтобы обосновать свою позицию в суде и доказать ее состоятельность, гражданину нужно будет:

• доказать, что решение, принятое уполномоченными органами, шло в разрез с нормами современного законодательства;
• доказать, что принятое решение ущемляет права и законные интересы собственника земли.

В исковом заявлении необходимо будет четко обосновать выявленные нарушения с указанием ссылок на нормативно-правовые акты. К иску нужно приложить дополнительные документальные доказательства нарушения своих прав. Если есть возможность, можно привести свидетелей, которые примут Вашу позицию и выскажутся в суде в Вашу пользу.

Нужно быть готовым к тому, что государственные или муниципальные органы представят в суд своих юристов, которые, как правило, обладают большим опытом участия в подобных спорах. Победить в таком противостоянии будет непросто, поэтому лучше заранее вооружиться помощью юристов.

Земля может находиться в частной собственности граждан или юридических лиц. Законодательством предусмотрены основания законного ограничения данных субъектов в правах на пользование и распоряжение своей землёй.

Такие ограничения обязательно должны пройти процедуру государственной регистрации, и в случае несогласия владельца с таким решением могут быть обжалованы им в судебном порядке.

Какие могут быть ограничения в пользовании земельным участком?

Здравствуйте, Константин.

Думаю сами нормы закона вам дадут ответ на ваш вопрос. Про техническое задание сказать не могу, вы вправе обратится с вопросом в комитет земельных отношений, направив им соответствующее письмо, они ответят подробно, что представляют данные ограничения.

«Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001 N 136-ФЗ
Статья 56. Ограничение прав на землю
1. Права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным настоящим Кодексом, федеральными законами.
2. Могут устанавливаться следующие ограничения прав на землю:
1) особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах;
2) особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных;
3) условия начала и завершения застройки или освоения земельного участка в течение установленных сроков по согласованному в установленном порядке проекту, строительства, ремонта или содержания автомобильной дороги (участка автомобильной дороги) при предоставлении прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности;
4) иные ограничения использования земельных участков в случаях, установленных настоящим Кодексом, федеральными законами.
3. Ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления, решением суда или в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом для охранных зон.
4. Ограничения прав на землю устанавливаются бессрочно или на определенный срок.
5. Ограничения прав на землю сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу.
6. Ограничение прав на землю подлежит государственной регистрации в случаях и в порядке, которые установлены федеральными законами.
7. Ограничение прав на землю может быть обжаловано лицом, чьи права ограничены, в судебном порядке.
Статья 56.1. Ограничения прав на землю в связи с резервированием земель для государственных или муниципальных нужд
1. Предусмотренные подпунктами 2 и 3 пункта 1 статьи 40 настоящего Кодекса права собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков на использование земельных участков могут быть ограничены в связи с резервированием земель для государственных или муниципальных нужд.
2. Ограничения права собственности и иных вещных прав на земельные участки в связи с резервированием земель для государственных или муниципальных нужд устанавливаются настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

С уважением.