Оформить договор купли продажи квартиры

Содержание

Исключаем риски перед продажей и покупкой недвижимого имущества

Людмила Сметанина

Юрист Адвокатского бюро «Казаков и Партнеры»

специально для ГАРАНТ.РУ

Купля-продажа недвижимости: правила исключения рисков

Особенности правового регулирования и специфика предмета договора купли-продажи недвижимости существенным образом отличает его от других видов договора купли-продажи. Поговорим о форме и содержании договора купли-продажи недвижимости, о целесообразности предварительной договоренности между сторонами и о том, как оформить такую договоренность, о рисках, которые необходимо предвидеть, и о краеугольных камнях, которые не удастся обойти обеим сторонам заключаемого договора.

Правило № 1. Соблюдаем форму договора

Несоблюдение сторонами формы договора купли-продажи недвижимости в силу прямого указания закона (ст. 550 Гражданского кодекса) влечет его недействительность. Для договора купли-продажи недвижимого имущества предусмотрена обязательная письменная форма.

Существуют различные способы заключения договора в письменной форме: помимо составления одного документа, подписанного сторонами, также допускается обмен письмами, телеграммами, телексами, телефаксами, электронными документами и т. д. (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Однако применительно к договору купли-продажи недвижимости законодатель не просто установил обязательную письменную форму, но и императивно указал на способ ее совершения: составление одного документа, подписанного сторонами.

Несоблюдение сторонами других формальностей (например, если листы договора не прошиты и не пронумерованы, на прошивке отсутствуют подписи или печати сторон) не свидетельствует о дефекте формы заключенного договора. К такому выводу приходят суды (постановление ФАС Уральского округа от 2 апреля 2009 г. № Ф09-1785/09-С6 по делу № А07-9447/2008).

Сложившаяся практика применения указанных норм показывает, что иные письменные доказательства, подтверждающие факт заключения и исполнения договора купли-продажи недвижимости зачастую оцениваются судами как несоблюдение сторонами надлежащей формы совершения сделки. Например, Московский городской суд не принял в качестве доказательства соблюдения сторонами обязательной формы договора купли-продажи недвижимости составленную продавцом расписку о получении от покупателя денежных средств за проданное недвижимое имущество (апелляционное определение Московского городского суда от 28 апреля 2014 г. по делу № 33-15366).

Правило № 2. Предусматриваем существенные условия

Для того чтобы договор купли-продажи недвижимости считался заключенным, сторонам необходимо не только соблюсти предусмотренную законом форму, но и прийти к соглашению по всем существенным условиям договора.

Применительно к любому договору существенным является условие о его предмете. Причем определение предмета в договоре купли-продажи недвижимости должно содержать конкретные сведения, позволяющие идентифицировать недвижимое имущество (ст. 554 ГК РФ). К числу обязательных относятся сведения о расположении продаваемого объекта недвижимости на земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (например, при передаче права собственности на помещение в доме).

Также существенным является условие о цене продаваемого недвижимого имущества (ст. 555 ГК РФ). Стоимость недвижимого имущества может быть определена сторонами в твердой денежной сумме за весь объект либо установлена на единицу ее площади, которую также необходимо указать в договоре.

Применительно к купле-продаже жилого дома, квартиры либо доли в указанном недвижимом имуществе, право проживания в которых сохраняют третьи лица, существенным условием является перечень таких лиц. Помимо перечня условиями договора должно быть предусмотрено, какое именно право и в каком объеме покупатель обязан предоставить данным лицам.

Обходим острые углы:

ВС РФ в Определении от 16 июня 2015 г. № 4-КГ15-21 отметил, что условие об идентификации предмета договора считается выполненным в случае, когда обе договаривающиеся стороны имеют о данном предмете одинаковое представление и могут его определить. Однако в случае судебного спора доказывать, что именно представляла себе другая сторона под предметом договора, придется вам. Поэтому лучше не строить ненужных иллюзий и максимально точно описать в договоре передаваемое имущество (указать площадь, назначение, точное место нахождения и другие сведения).

Покупателю перед приобретением жилого дома, квартиры либо доли в указанном имуществе необходимо потребовать от продавца предоставить выписку из домовой книги. Этот документ позволит воссоздать полную хронологию регистрации граждан. Выписка содержит сведения о перечне лиц, имеющих (когда-либо имевших) право проживания в жилом помещении, даты постановки на регистрационный учет и снятия с него. Во избежание неприятных сюрпризов в дальнейшем желательно собрать максимальную информацию об этих гражданах. Не исключено, что с этими лицами придется жить под одной крышей вам и членам вашей семьи. Например, в случае отмены решения о снятии с регистрационного учета ранее проживавших в жилом помещении граждан.

Правило № 3. Не забываем о применении специального закона

Объектом купли-продажи земли может быть только земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет (ст. 37 Земельного кодекса РФ). Пунктом 1 указанной статьи предусмотрена обязанность продавца земельного участка предоставить покупателю всю имеющеюся у него информацию об обременениях участка и ограничениях его использования.

Заведомо недействительными (в силу прямого указания закона) являются следующие условия:

  • устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;
  • ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;
  • ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков, если при заключении договора продавец предоставил ему заведомо ложную информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования, разрешения на застройку земельного участка и других, поименованных в законе, существенных характеристиках такого земельного участка (ч. 3 ст. 37 Земельного кодекса РФ).

Так, ВАС РФ в Определении от 20 марта 2013 г. № ВАС-2738/13 по делу № А02-1049/2011 указал, что сокрытие продавцом информации о наличии на территории земельного участка несанкционированного захоронения экологически опасных инсектицидов (дихлор-дифенил-трихлорэтана), является достаточным основанием для расторжения договора купли-продажи и взыскания с продавца причиненных покупателю убытков.

Правило № 4. Оформляем предварительную договоренность

Согласитесь, что договор купли-продажи недвижимого имущества редко заключается одномоментно. Необходимо проверить объект недвижимости и права третьих лиц на него, достигнуть соглашения о порядке исполнения договора, наконец, собрать весьма значительную сумму денег. При таких обстоятельствах преддоговорные споры могут затянуться на несколько месяцев, а то и на год. За это время намерения сторон могут измениться, а достигнутые договоренности благополучно позабыться. Для того чтобы в итоге прийти к тому, о чем договаривались изначально, рекомендуем оформить устную договоренность в виде самостоятельного соглашения (предварительного договора).

ОБРАЗЕЦ

Предварительный договор купли-продажи жилого помещения

Все образцы

Основной целью предварительного договора является заключение сторонами основного договора на заранее согласованных условиях. Срок заключения основного договора должен быть установлен условиями предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ). При недостижении сторонами соглашения по сроку заключения основного договора на правоотношения между ними будет распространяться срок, ограниченный законом (один год с момента заключения предварительного).

Предварительный договор устанавливает необходимость обязательного заключения основного договора. Поэтому на правоотношения сторон распространяются правила п. 4 ст. 445 ГК РФ (о понуждении к заключению договора). Такое требование сторона вправе заявить в суд в течение шести месяцев с момента неисполнения другой стороной обязательства по заключению договора. В этом случае договор купли-продажи недвижимости будет считаться заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента его вступления в законную силу. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные таким уклонением убытки.

Обходим острые углы:

Несоблюдение обязательной формы предварительного договора влечет его ничтожность (п. 2 ст. 429 ГК РФ). Предварительный договор всегда заключается в той форме, которая предусмотрена для основного договора. При этом если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Предварительный договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в простой письменной форме (поскольку такое требование предусмотрено законом для основного договора купли-продажи). В отдельных случаях (обсудим их ниже) требуется нотариальное удостоверение как предварительного, так и основного договоров.

В предварительном договоре целесообразно предусмотреть способ обеспечения исполнения сторонами своих обязательств. Например, задаток (п. 4 ст. 380 ГК РФ) либо неустойку (Постановление Президиума ВАС РФ от 12 февраля 2013 г. № 13585/12 по делу № А43-25969/2011).

ВС РФ в Определении от 8 сентября 2015 г. № 38-КГ15-7 пришел к выводу о том, что освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен. Обоюдная утрата интереса к заключению основного договора – показательный пример того, что может быть растолковано судом в качестве такой невиновности. Рекомендуем заблаговременно позаботиться о письменных доказательствах, подтверждающих утрату контрагентом такой заинтересованности (например, путем заключения сторонами самостоятельного соглашения о взаимном отказе исполнять условия предварительного договора). В противном случае доказать в суде в дальнейшем, что незаключение основного договора не является результатом ваших виновных действий, будет проблематично.

Если отчуждаемый объект недвижимого имущества продавцом еще не создан, а оплату за него покупатель произвел, то заключаемый между сторонами договор не будет являться предварительным (как бы стороны его не поименовали). Применительно к рассматриваемой ситуации необходимо учитывать позицию Пленума ВАС РФ, изложенную в Постановлении от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем». Пленум ВАС РФ подчеркнул, что предварительный договор, устанавливающий обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную его часть, суды должны квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

ВАЖНО ЗНАТЬ

С 1 июня 2015 года, с момента вступления в силу Федерального закона от 8 марта 2015 г. № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации», были изменены требования к обязательным условиям предварительного договора. Ранее предварительный договор должен был содержать, наряду с предметом, иные существенные условия договора. После вступления в силу поправок необходимыми, помимо предмета, стали те условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. В связи с чем в настоящее время отсутствует необходимость договариваться об условиях, которые поименованы в законах (в том числе в ГК РФ) или иных нормативных актах в качестве существенных (о стоимости продаваемой недвижимости, например), если ни одна из сторон не заявляет о необходимости достижения соглашения по данному условию.

Такие изменения необходимо учитывать при заключении договора купли-продажи недвижимости, а также при изучении судебной практики.

Правило № 5. Не забываем о нотариальном удостоверении сделки

Общий принцип единой формы предварительного и основного договора, закрепленный в п. 2 ст. 429 ГК РФ, ставит необходимость удостоверения у нотариуса предварительного договора в прямую зависимость от того, требуется ли удостоверять основной договор купли-продажи недвижимости.

Обязательному нотариальному удостоверению подлежат:

  • сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке (п. 1 ст. 24 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; далее – закон о регистрации прав). Если объектом купли-продажи является доля в земельном участке, то обязательное нотариальное удостоверение с 4 июля 2016 года не требуется. Такие поправки были внесены в ст. 24 закона о регистрации прав и в ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», который начнет действовать с 1 января 2017 года.
    При продаже доли в общей собственности третьему лицу необходимо также соблюсти требование об обязательном извещении всех остальных собственников долей. Уведомление должно быть составлено в письменной форме, свидетельствовать о намерении продавца заключить договор купли-продажи доли, с указанием цены и других условий планируемой к совершению сделки. Договор купли-продажи доли третьему лицу может быть заключен (и нотариально удостоверен) не ранее, чем по истечении одного месяца со дня извещения остальных участников долевой собственности. До истечения этого срока нотариус вправе удостоверить совершение сделки в случае представления продавцом отказа всех остальных участников долевой собственности от заключения договора купли-продажи на предложенных в уведомлении условиях (п. 1 ст. 24 закона о регистрации прав).
  • сделки, связанные с распоряжением недвижимого имущества на условиях опеки (п. 2 ст. 30 закона о регистрации прав);
  • сделки по отчуждению недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему или ограниченно дееспособным гражданам (п. 2 ст. 30 закона о регистрации прав).

В остальных случаях предварительный и основной договор купли-продажи недвижимости могут быть нотариально удостоверены по желанию сторон – например, в целях проверки законности совершаемой сделки и наличия у сторон полномочий на заключение договора (ст. 53 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 г. № 4462-I).

Требования к договору купли-продажи квартиры

В соответствии со статьей 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи квартиры заключается в письменной форме, а согласно параграфу 7 ГК РФ, юридическим нормам и практике должен содержать следующую информацию:

— наименование документа;

— место подписания;

— дата составления;

— данные продавца и покупателя, позволяющие однозначно установить их личности;

— данные представителей сторон и реквизиты доверенностей;

— основание владения — реквизиты правоустанавливающих документов, подтверждающих, что квартира принадлежит продавцу;

— цена имущества;

— порядок и сроки оплаты;

— данные лиц, имеющих право пользования продаваемым жилым помещением с указанием их прав;

— подписи сторон с полной расшифровкой.

На усмотрение сторон выбирается простая письменная форма заключения или нотариальное удостоверение. Договор купли-продажи квартиры (переход права собственности) подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации в уполномоченном органе. Передача недвижимости от продавца к покупателю производится по акту приема-передачи квартиры (передаточному акту).

Примечание к примерному образцу договора купли-продажи квартиры: дата подписания, этаж, количество комнат — прописью, номер, метраж и цена квартиры — цифрами и прописью.

Примерный образец договора купли-продажи жилого помещения (квартиры) (подготовлено экспертами компании «Гарант»)

  • Примерная форма договора купли-продажи жилого помещения (квартиры) (подготовлено экспертами компании «Гарант»)

  • Приложение. Передаточный акт по договору купли-продажи жилого помещения (квартиры)

Договор
купли-продажи жилого помещения (квартиры)

1 комната — кв.м.

2 комната — кв.м.

и т.д.

Общая площадь Квартиры кв. м., в том числе жилая площадь кв. м., согласно документам БТИ

По тексту проекта договора указывается комментарий из справочно-правовой системы ГАРАНТ.

ГАРАНТ:

Технические характеристики квартиры должны соответствовать данным технического учета, содержащимся в извлечении технического паспорта квартиры или справке БТИ.

ГАРАНТ:

Правоустанавливающим документом может быть: договор купли-продажи, дарения, мены, ренты, акт приватизации, свидетельство о праве на наследство, свидетельство о праве собственности, выданное пережившему супругу после смерти собственника квартиры, иное правовое основание, в соответствии с которым право собственности признано решением суда, вступившим в законную силу. В любом случае должны быть полностью указаны реквизиты документа и данные о его регистрации

Внимание: регистрационное удостоверение БТИ не является правоустанавливающим документом.

3. Квартира приобретается Покупателем на праве собственности.

4. Инвентаризационная оценка Квартиры составляет руб., что подтверждается справкой № , выданной БТИ . Данный пункт в договоре рекомендуемый, но не обязательный.

ГАРАНТ:

Указанная в настоящем пункте инвентаризационная оценка используется для расчета налога с имущества, подлежащего уплате.

5. Квартира продается за рублей. Соглашение о цене Квартиры является существенным условием настоящего Договора.

5.1. Оплата стоимости Квартиры по соглашению Сторон будет осуществляться в следующем порядке:

5.1.1. Часть стоимости Квартиры в размере рублей — собственные средства. Указанные средства Покупатель передает Продавцу в уплату стоимости Квартиры после подписания передаточного акта, который Стороны подписывают в день подписания настоящего Договора;

5.1.2. Часть стоимости Квартиры в размере рублей оплачивается за счет средств социальной выплаты, предоставляемой в рамках реализации подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» государственной программы Рязанской области «Развитие физической культуры, спорта и молодежной политики на 2015-2020 годы» (далее — подпрограмма), утвержденной постановлением Правительства Рязанской области от 29 октября 2014 г. № 310, в рамках подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» федеральной целевой программы «Жилище» на 2015-2020 годы» на основании Свидетельства № (серия АГ) о праве на получение социальной выплаты на приобретение жилого помещения или создание объекта индивидуального жилищного строительства, выданного , из которых рублей из средств федерального бюджета, рублей из средств областного бюджета, рублей из средств местного бюджета, путём перечисления денежных средств со счёта № , открытого в в лице , внутреннее структурное подразделение № , на имя распорядителя счета — участника подпрограммы, на расчетный счет Продавца № , открытый в в лице , внутреннее структурное подразделение № ;

5.1.3. Данный пункт используется, если квартира приобретается с использованием ипотеки. Часть стоимости Квартиры в размере рублей оплачивается Покупателем за счет кредитных (заемных) средств, предоставляемых публичным акционерным обществом «Сбербанк России» в лице Рязанского отделения № 8606 ПАО «Сбербанк России», на основании Кредитного договора № 1029446, заключенного 07 декабря 2012 года в городе Рязани, путём перечисления денежных средств со счёта № 40817810553000019371, открытого в публичном акционерном обществе «Сбербанк России» в лице Рязанского отделения № 8606 ПАО «Сбербанк России», внутреннее структурное подразделение № 8606/001, на имя распорядителя счета — участника подпрограммы , на расчетный счет Продавца № 42306.810.6.5300.3600264, открытый в публичном акционерном обществе «Сбербанк России» в лице Рязанского отделения №8606 ПАО «Сбербанк России», внутреннее структурное подразделение № 8606/00025 (курсивом указаны данные в качестве примера).

После оплаты полной стоимости Квартиры Продавец вручает Покупателю ключи от Квартиры.

5.2. Денежные средства, указанные в п.п. 5.1.2, 5.1.3. настоящего Договора, будут перечислены в течение дней после государственной регистрации договора купли-продажи Квартиры и перехода права собственности на Квартиру к Покупателю в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области, (продолжение пункта используется, если квартира приобретается с использованием ипотеки) государственной регистрации ипотеки Квартиры в силу закона в пользу публичного акционерного общества «Сбербанк России» в лице Рязанского отделения № 8606 ПАО «Сбербанк России», а также предоставления в публичное акционерное общество «Сбербанк России» в лице Рязанского отделения № 8606 ПАО «Сбербанк России» всех необходимых документов для получения социальной выплаты (курсивом указаны данные в качестве примера).

6. Покупатель произвел осмотр Квартиры, всех ее помещений и оборудования перед заключением настоящего Договора, качественным и техническим состоянием Квартиры удовлетворен. При осмотре Квартиры дефектов и недостатков, препятствующих ее использованию в соответствии с функциональным назначением, либо о которых не был предупрежден Продавцом, не обнаружил. При этом Продавец свидетельствует, что у Квартиры нет скрытого изъяна, известного ему.

7. Дом, в котором находится Квартира не включен в перечень под снос, реконструкцию.

8. Передача Квартиры Продавцом и принятие ее Покупателем осуществляется по передаточному акту, который является неотъемлемой частью настоящего Договора и подписывается вместе с подписанием настоящего Договора.

9. Подготовка Квартиры к передаче является обязанностью Продавца и осуществляется за его счет.

10. Риск случайной гибели или случайного повреждения недвижимого имущества переходит от Продавца к Покупателю с момента передачи Квартиры и подписания передаточного акта.

11. Покупатель осуществляет за свой счет ремонт и эксплуатацию указанной Квартиры с момента регистрации права собственности в полном размере, в соответствии с правилами и нормами, действующими в РФ для государственного и муниципального жилищного фонда.

12. Квартира продается свободной от проживания третьих лиц, имеющих в соответствии с действующим законодательством право пользования указанной Квартирой, свободной от любых имущественных прав и претензий третьих лиц.

13. Квартира продается в качественном состоянии — как она есть на день подписания настоящего Договора, в пригодном для проживания состоянии, с имеющимся на момент подписания настоящего Договора санитарно-техническим, электро-, газо- и иным оборудованием, на основании передаточного акта.

Вариант:

1. Если Продавец зарегистрирован в данной квартире на момент подписания настоящего договора, он берет обязательство — в определенный срок сняться с регистрационного учета. Данное условие применимо только к Продавцу и не может применяться к лицам, которые не являются стороной настоящего договора:

В указанной Квартире зарегистрирован гр. , который обязуется сняться с регистрационного учета в течение дней со дня регистрации настоящего Договора.

2. Если в квартире проживают лица, то они должны быть указаны в настоящем договоре:

В указанной Квартире совместно с Продавцом проживают:

— , года рождения;

— , года рождения,

которые утрачивают право пользования проданной Квартирой в порядке ст. 292 ГК РФ с момента государственной регистрации настоящего договора.

14. До подписания настоящего Договора указанная Квартира никому не продана, не подарена, не заложена, не обременена правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит.

15. На момент подписания настоящего Договора Продавец обязуется произвести все платежи за коммунальные услуги до государственной регистрации права собственности Покупателя на Квартиру.

16. Стороны настоящего Договора подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данный Договор на крайне невыгодных для себя условиях.

17. Настоящий Договор содержит весь объем соглашений между Сторонами в отношении предмета настоящего Договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или предложения, которые могли быть приняты или сделаны Сторонами, будь то в устной или письменной форме, до государственной регистрации настоящего Договора.

18. Продавец и Покупатель гарантируют, что все необходимые разрешения и согласия, предусмотренные действующим законодательством для совершения настоящей сделки, ими получены.

19. Настоящий Договор подлежит государственной регистрации и в соответствии с ч. II ст. 558 ГК РФ считается заключенным с момента его государственной регистрации.

20. Данный пункт используется, если квартира приобретается с использованием ипотеки. С момента государственной регистрации права собственности на основании настоящего Договора Квартира будет находиться в залоге в соответствии с положениями Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Залогодержателем с момента государственной регистрации права собственности будет являться в лице Рязанского отделения . Права Залогодержателя удостоверяются Закладной.

21. Данный пункт используется, если квартира приобретается без использования ипотеки. С момента государственной регистрации перехода права собственности по настоящему Договору Квартира переходит в долевую собственность ___________(фамилия, имя, отчество полностью всех членов семьи, указанных в свидетельстве) по ____ доли (напр., ¼ доли) в праве собственности на Квартиру каждому, и они принимают на себя обязанности по уплате налогов на недвижимость, расходов по ремонту, эксплуатации и содержанию квартиры.

22. Настоящий Договор может быть расторгнут в установленном действующим законодательством порядке.

23. Расходы по оформлению, регистрации настоящего Договора Стороны несут в равных долях (по 50% каждый).

24. Настоящий Договор составлен в экземплярах, имеющих равную юридическую силу, из которых находится в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество , а экземпляры выдаются Сторонам.

25. Содержание статей Гражданского кодекса РФ 161 (сделки, совершаемые в простой письменной форме), 209 (содержание права собственности), 223 (момент возникновения права собственности у приобретателя по договору), 256 (общая собственность супругов), 288 (собственность на жилое помещение), 289 (квартира как объект права собственности), 292 (права членов семьи собственников жилого помещения), 433 (момент заключения договора), 456 (обязанности продавца по передаче товара), 460 (обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц), 549 (договор продажи недвижимости), 550 (форма договора продажи недвижимости), 551 (государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость), 556 (передача недвижимости), 557 (последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества), также статьи 39 Жилищного кодекса РФ (содержание общего имущества в многоквартирном доме), а также иные нормы права, регулирующие взаимоотношения по сделке, Сторонам известны и понятны.

Настоящий Договор Сторонами прочитан.

26. Во всем, что не предусмотрено настоящим Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством РФ.

7. Подписи сторон

Продавец

Покупатель

Приложение
к договору купли-продажи
жилого помещения (квартиры)

Передаточный акт по договору купли-продажи жилого помещения (квартиры)

1. Продавец передает, а Покупатель на основании договора купли-продажи Квартиры от принимает в собственность жилое помещение — -комнатную Квартиру, свободную от имущественных прав и претензий третьих лиц, общей площадью кв.м., в том числе жилой — кв.м. расположенную на этаже -этажного жилого дома по адресу: , инвентарный номер , свободную от любых прав третьих лиц, являющуюся предметом Договора купли-продажи жилого помещения (квартиры) (далее – Договор купли-продажи).

2. Окончательный расчет между Сторонами за передаваемую Квартиру полностью произведен.

3. Покупатель принимает указанную Квартиру в собственность, в качественном состоянии — как она есть на день подписания настоящего Акта и Договора купли-продажи, и распоряжается ею после государственной регистрации сделки и перехода права собственности к нему по своему усмотрению.

4. Квартира, передаваемая по настоящему Акту, находится в удовлетворительном техническом состоянии, претензий по техническому и санитарному состоянию Квартиры Покупатель не имеет. Квартира по техническому состоянию отвечает проектным условиям, соответствует санитарным и техническим требованиям.

Стороны установили, что видимые недостатки Квартиры не являются основанием для расторжения Договора купли-продажи.

5. Одновременно с передачей Квартиры Продавец передает Покупателю технический паспорт и другую относящуюся к Квартире документацию, а также документы, подтверждающие отсутствие задолженности по оплате расходов за содержание отчуждаемого помещения и общего имущества в многоквартирном доме, налоговых платежей, .

6. При изъятии Квартиры у Покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до заключения Договора купли-продажи, Продавец возмещает Покупателю причиненный ущерб.

7. Риск случайной гибели или случайного повреждения Квартиры переходит на Покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности на Квартиру.

8. В соответствии со ст. 210 ГК РФ на собственника возлагается бремя содержания принадлежащего ему имущества.

9. С момента подписания настоящего Акта указанная Квартира переходит Покупателю, обязанность Продавца по передаче Квартиры считается исполненной.

10. Настоящий Акт составлен в трёх экземплярах, один из которых находится у Продавца, другой — у Покупателя, третий — в делах .

11. Подписи сторон:

Продавец: ______ (подпись) ________ (фамилия, имя, отчество полностью)

Покупатель: ________ (подпись) _____ (фамилия, имя, отчество полностью)

Обратите Ваше внимание!

Согласно пункту 37 Порядка предоставления молодым семьям социальной выплаты на приобретение жилья или строительство о жилого дома в рамках реализации подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей», утвержденного постановлением Правительства Рязанской области от 12.02.2014 г. № 28 приобретаемое жилое помещение (возводимый жилой дом) оформляется в общую собственность всех членов молодой семьи, указанных в свидетельстве, поэтому в качестве «Покупателей» необходимо указывать всех членов семьи, в том числе и детей (Ф.И.О., дата рождения, серия и номер документа, удостоверяющего личность, кем и когда выдан, код подразделения, адрес места регистрации). При этом в преамбуле договора купли-продажи должны быть указаны следующие слова после упоминания одного из родителей «действующего от своего имени и от имени своих несовершеннолетних детей».

В случае использования средств социальной выплаты на уплату первоначального взноса по ипотечному жилищному кредиту (займу) допускается оформление приобретенного жилого помещения в собственность одного из супругов или обоих супругов. При этом лицо (лица), на чье имя оформлено право собственности на жилое помещение, представляет в орган местного самоуправления нотариально заверенное обязательство переоформить приобретенное с помощью социальной выплаты жилое помещение в общую собственность всех членов семьи, указанных в свидетельстве, в течение 6 месяцев после снятия обременения с жилого помещения.

Договор купли-продажи — это соглашение, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать недвижимость (квартиру) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять эту недвижимость и уплатить за нее определенную денежную сумму (цену).

Регистрация договоров

До марта 2013 г. договор купли-продажи квартиры подлежал государственной регистрации и считался заключенными с момента такой регистрации (п.2 ст. 558 ГК РФ). Но в соответствии с п.8 ст.2 ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса РФ» от 30.12.2012 г. № 302-ФЗ с 1 марта 2013 г. государственной регистрации подлежит только переход права собственности на недвижимость.

Обязательное нотариальное удостоверение договора предусмотрено, если земельный участок находится в общей (долевой) собственности в соответствии с п. 1 ст. 7 ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» от 02.06.2016 г. № 172-ФЗ.

Оформление купли-продажи квартиры

Перед заключением сделки покупателю необходимо удостовериться, в том, что:

— продавец является законным собственником жилого помещения (если продажей занимается посредник – то у него должна быть официально оформленная доверенность на совершении сделки);

— квартира не находится в обременении (ипотека, залог, арест);

— на продаваемое жилое помещение не претендуют другие собственники или третьи лица;

— жилое помещение находится в хорошем состоянии.

После того как все выше перечисленные моменты удостоверены стороны могут оформить сделку по купле-продаже квартиры. Хоть законом это и не предусмотрено, но продажа по желанию сторон может быть заверена у нотариуса.

Для того, чтобы оформить переход права собственности на жилой объект, необходимо обратиться в территориальный орган Росреестра, расположенный по месту нахождения данной квартиры. Для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость сторонам необходимо предоставить следующий перечень документов:

— договор (не менее 2-х экземпляров);

— выписка из Единого государственного реестра прав (свидетельство о праве собственности на жилое помещение);

— паспорта покупателя и продавца;

— квитанция об оплате госпошлины;

и т.д.

Государственная регистрация прав проводится в течение десяти рабочих дней со дня приема соответствующих заявлений и других необходимых для государственной регистрации права, перехода права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества документов, если иные сроки не установлены федеральным законом.

По истечении установленного срока Росреестр должен выдать покупателю свидетельство о праве собственности и договор.

Составляем договор купли-продажи квартиры

Каждому из нас рано или поздно приходится продавать или покупать квартиру. Можно ли оформить все документы на продажу квартиры самостоятельно, или необходимо обращаться в агентство? Из этой статьи вы узнаете о том, как правильно оформить договор купли-продажи и зарегистрировать переход права собственности на квартиру.

Документы, необходимые для составления договора

Договор купли-продажи квартиры составляется в простой письменной форме. Если хотите, вы можете заверить его у нотариуса, но делать это необязательно.
С 29.12.2015 г. участие нотариуса стало обязательным при совершении сделок с долями квартиры, а также при продаже имущества, принадлежащего несовершеннолетним. Остальные сделки с недвижимостью заверять у нотариуса по-прежнему необязательно.

Какие же документы понадобятся при составлении договора купли-продажи квартиры?


Прежде всего, свидетельство о праве собственности на продаваемую квартиру. Кроме свидетельства, понадобится ещё и правоустанавливающий документ, который подтверждает основание возникновения права собственности у продавца квартиры. Таким документом может быть:

  • договор купли-продажи;
  • договор передачи квартиры в собственность граждан (приватизации);
  • договор дарения;
  • свидетельство о праве на наследство;
  • решение суда о признании права собственности.

Также понадобятся паспортные данные обеих сторон, то есть продавца и покупателя.

Помимо этого, необходимо запастись справкой о том, кто зарегистрирован в данной квартире. Если в ней не зарегистрирован никто, справка также понадобится.

В случае если продавец квартиры находится в браке, для продажи квартиры понадобится согласие второго супруга. Если же собственником является несовершеннолетний, вам необходимо будет взять в органах опеки постановление, разрешающее продажу квартиры.

С 29.12.2015 г. постановление в органах опеки запрашивается нотариусом.

И конечно, понадобится квитанция об оплате госпошлины. Сумма госпошлины за регистрацию перехода права собственности на недвижимость составляет 2 тыс. рублей. Плательщиком госпошлины является покупатель квартиры.

Существенные условия договора покупки квартиры

Для того чтобы договор покупки недвижимости считался заключённым, в нём должны быть согласованы все существенные условия сделки. Какие же условия считаются существенными в данном случае?


Прежде всего это сведения о самом объекте недвижимости. В договоре в обязательном порядке необходимо указывать адрес квартиры, её площадь, количество комнат, этаж, а также кадастровый или условный номер объекта недвижимости.

Также обязательными являются сведения о цене квартиры и порядке расчётов.

Желательно, чтобы при подаче документов на регистрацию расчёты были полностью произведены и к документам прилагалась расписка, подтверждающая это.

Если на момент регистрации перехода права собственности в договоре не будет указано, что расчёты произведены в полном объёме, либо договором будет предусмотрена отсрочка или рассрочка уплаты, при регистрации на квартиру будет наложено обременение в виде залога.

Ещё один момент, который необходимо отразить в договоре – это порядок передачи квартиры от продавца к покупателю: когда это произойдёт, при каких условиях и в каком порядке.

В том случае, если имеются лица, которые сохраняют право пользования квартирой после её продажи, это также необходимо указать в договоре.

Заполнение договора

Скачать образец договора на покупку квартиры вы можете в конце статьи.

Сначала заполняется шапка договора. В шапке указывается место составления договора, дата его подписания, а также сведения о сторонах договора:

  • фамилия, имя, отчество;
  • дата рождения;
  • место рождения;
  • серия и номер паспорта;
  • кем и когда выдан паспорт;
  • адрес регистрации по месту жительства.

Далее необходимо указать сведения о самой продаваемой квартире. В обязательном порядке указывается адрес квартиры, её площадь, количество комнат, этаж, а также кадастровый или условный номер квартиры.

В пункте 1.2 договора указываются сведения о правоустанавливающем документе, а также реквизиты свидетельства, подтверждающего право собственности на данную квартиру.

Сведения, в пунктах 1.1 и 1.2 договора, необходимо указывать в точном соответствии с тем, что написано в свидетельстве о праве собственности.

С 1 января 2015 года свидетельство о праве собственности выдаётся не на гербовом бланке, а на обычном.

В пункте 2.1 необходимо указать цену договора, а также то, что на момент подписания договора деньги полностью выплачены покупателем (конечно, только в том случае, если так оно и есть).

В пункте 3.1 желательно указать, что передача квартиры производится без передаточного акта. Если этого не сделать, вам потребуется помимо договора составить ещё и передаточный акт и приложить его к договору купли-продажи.

В пункте 3.6 необходимо указать сведения о лицах, которые сохраняют право пользования квартирой после её продажи либо об их отсутствии.

Разделы 5–7 являются типовыми и, как правило, не требуют каких-либо изменений.

В восьмом разделе договора снова указываются реквизиты каждой из сторон, то есть продавца и покупателя, и проставляются подписи сторон.

Сначала пишутся полностью фамилия, имя и отчество, после чего ставится подпись.

После раздела с подписями сторон находится расписка, которая подтверждает, что денежные средства продавец от покупателя получил в полном объёме.

После заполнения договора его необходимо распечатать. Печатается договор на одном листе бумаги с двух сторон, в трёх экземплярах. Скачать образец договора вы можете в конце данной статьи.

После того, как договор купли-продажи подписан, его необходимо зарегистрировать. На основании статьи 553 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на квартиру подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре.

Для государственной регистрации стороны должны совместно представить в Росреестр следующие документы:

  • заявление о регистрации (заполняется в Росреестре);
  • договор купли-продажи квартиры по экземпляру для каждой из сторон плюс один экземпляр для регистратора;
  • свидетельство о праве собственности;
  • правоустанавливающий документ;
  • справку о лицах, зарегистрированных в квартире либо об их отсутствии;
  • в случае необходимости – согласие второго супруга на продажу квартиры и постановление из органов опеки;
  • квитанцию об уплате госпошлины.

В том случае, если одна из сторон (продавец или покупатель) уклоняется от государственной регистрации, вторая сторона может обратиться в суд. Переход права собственности будет зарегистрирован по решению суда, а уклонявшаяся сторона будет обязана возместить все понесённые убытки.

По результатам регистрации в единый государственный реестр прав (ЕГРП) будут внесены сведения о новом собственнике, а покупателю будет выдано свидетельство о регистрации права собственности. С этого момента покупатель становится полноправным собственником квартиры.

Образец договора купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи квартиры

12 868 просмотров

В преимущественном числе сделок по отчуждению имущества заключается стандартный договор купли-продажи. Для его составления можно прибегнуть к помощи специалиста — нотариуса, юриста или составить соглашение самостоятельно. Выбрав вариант оформления документа без сторонней помощи, нужно действовать последовательно и аккуратно: ознакомиться с законодательными актами, регулирующими вопрос составления договора купли-продажи, изучить тонкости процесса.

Что такое ДКП

Договор купли-продажи (ДКП) это письменный документ, который подписывается обеими сторонами и влечет юридические последствия. В случае покупки квартиры, заключение договора повлечет отчуждение имущества у Продавца взамен на определенную денежную сумму, и возникновение права владения у Покупателя.

Как только стороны подпишут соглашение, они несут ответственность за исполнение указанных в нем обязательств.

Впоследствии Покупатель и Продавец должны обратиться в Росреестр за регистрацией перехода права собственности. Основанием к обращению является заключение соответствующего договора. Если в документе будут обнаружены ошибки, несоответствия, регистрация окажется невозможна. Закономерно возникает вопрос о типовой форме договора купли-продажи на 2020 г., которую можно заполнить и гарантированно избежать проблем. Увы, универсальной формы не существует, но есть ряд образцов, которые можно отредактировать с учетом сложившихся обстоятельств.

Нормативно-правовые акты, регулирующие оформление договора купли-продажи

Чтобы никто не усомнился в законности сделки, не мог ее оспорить, необходимо составить договор в соответствии с положениями норм права:

Закон/статья

Основные положения

О форме договора

ст. 550, ст. 434 ГК РФ

Согласно документу, допустима только письменная форма соглашения о покупке-продаже имущества.

ст. 554 ГК РФ

О необходимости предоставления конкретной информации о предмете договора купли-продажи.

ст. 558 ГК РФ

Гласит о необходимости указания в договоре лиц, за которыми сохраняется право пользования.

О содержании квартиры

ст. 210 ГК РФ

Осуществлять оплату коммунальных услуг должен собственник. При переходе права собственности обязанности по содержанию недвижимости переходят к новому владельцу.

Об оплате

п. 5 ст. 488 ГК РФ

До момента оплаты стоимости квартиры она может быть залоговым имуществом продавца, если иное не предусмотрено соглашением.

ст. 555 ГК РФ

В договоре обязательно указывается цена объекта. Это позволяет идентифицировать предмет сделки.

О передаче имущества

ст. 556 ГК РФ

Статья отражает правила передачи недвижимости. Стороны должны подписать документ – передаточный акт, и указать это в одном из пунктов.

О признании недействительности сделки, об ответственности продавца и покупателя

ст. 461 ГК РФ, ст. 557 ГК РФ

Призвание нормы права — обезопасить покупателя. Если квартира будет изъята третьими лицами, продавец должен возместить убытки, причиненные вследствие изъятия. Исключение — осведомленность покупателя о неблагоприятных обстоятельствах сделки.
Кроме того, если Покупателем будут обнаружены неустранимые недостатки, он может отказаться от исполнения договора и потребовать возврат суммы.

О недействительности договора

ст. 167 ГК РФ

При недействительности ДКП покупатель должен вернуть квартиру, а продавец — деньги. Если возврат в натуре невозможен, возмещается стоимость имущества.

О нотариальном заверении, госрегистрации

ст. 551 ГК РФ, закон №218-ФЗ о госрегистрации недвижимости

Регламентируют необходимость госрегистрации.

ст. 131 ГК РФ

Переход права собственности на объект недвижимость нужно зарегистрировать. В результате регистрирующий орган выдает документ, где указан новый собственник.

Ознакомление с основными положениями документов даст представление о том, как самостоятельно составить договор купли-продажи квартиры. Однако необходимо учитывать условия совершения сделки, сопутствующие обстоятельства. Например, если отчуждение квартиры касается несовершеннолетних детей, супругов, следует учитывать их интересы, ссылаясь на статьи Семейного кодекса (ст. 34, ст. 35 СК РФ).

Как правильно составить, оформить договор купли-продажи квартиры

Соглашение о продаже жилья заключается в письменной форме. При этом оно может быть:

  • простым;
  • нотариально заверенным.

Простая письменная форма оправдывает свое название. Она содержит только основные положения, дополнительные условия и подписи сторон. Договор в простой письменной форме не требует нотариального заверения. Такое оформление оправдано, если контрагенты друг другу доверяют, исключают возможность недобросовестности.

Даже если по законодательству не требуется нотариальное заверение, все же стоит обратиться к нотариусу. Он несет ответственность за проверку документов, может быть привлечен в качестве свидетеля, подтверждающего дееспособность и вменяемость сторон.

Вторая возможная форма — нотариальная. Вообще любой договор купли-продажи может быть заверен, но некоторые требуют обязательного заверения. В это число входят соглашения:

  • которые составляются при продаже доли квартиры, или оформляемые между несколькими содольщиками, заключающими один договор (ст. 42 закона №218-ФЗ);
  • о продаже квартиры лица, не достигшего 18 лет, или недееспособного гражданина (ст. 54 закона №218-ФЗ);
  • пожизненного содержания с иждивением (ст. 584 ГК РФ).

От того, является ли удостоверение добровольным или обязательным, зависит стоимость услуг нотариуса. Дешевле обойдется заверение документа, предусматривающего обязательную нотариальную форму (0,5% от суммы, но не более 20 000 руб.). Если можно заключить простой договор, стоимость услуг нотариуса зависит от цены квартиры и может достигать 100 тыс. руб. (ст. 22.1 Основ законодательства о нотариате).

В документе отражено соглашение между физическими лицами — Продавцом и Покупателем квартиры, о возникновении, изменении и прекращении взаимных прав и обязанностей. Договор считается заключенным, если стороны пришли к согласию по всем существенным условиям.

Существенные, обязательные условия договора

В соглашении выделяют существенные и дополнительные условия. К категории «существенных» относят те, без наличия которых документ о купле-продаже квартиры считается незаключенным.

Существенными условиями являются:

  1. Наименование «Договор купли-продажи». Ниже ставится дата, место (город, населенный пункт) заключения.
  2. Стороны. Указываются личные сведения о Покупателе и Продавце: ФИО, паспортные данные (серия, номер, дата и место рождения).
  3. Предмет. В данном случае — это квартира. В соответствии со ст. 554 ГК РФ необходимо указать сведения, позволяющие идентифицировать передаваемый объект недвижимости. Для квартиры — это соотнесение помещения к жилому фонду, наименование (квартира, комната, часть дома), адрес, этажность и прочие характеристики.
  4. Суть договора. В документе указывается характер сделки (купля-продажа).
  5. Цена. Это обязательное условие, предусмотренное ст. 555 ГК РФ. Если стороны не договорились о стоимости недвижимости, не указали ее в договоре, документ считается незаключенным. Цену можно обозначить за весь объект или за единицу площади. В последнем случае цена будет определяться исходя из фактического размера квартиры.
  6. Перечень граждан, которые могут пользоваться квартирой после ее отчуждения. Следует указать основания, по которым лица остаются проживать в объекте (п. 1 ст. 558 ГК РФ). Продавец должен обозначить, кто из членов семьи и какое время будет проживать в квартире после ее продажи, и каковы конечные сроки их выписки.

Помимо основных существуют дополнительные условия, оговариваемые сторонами.

Дополнительные условия

В перечень дополнительных условий можно включить:

  1. Способ расчета. В данном пункте отражается, каким способом будет производиться оплата продавцу (за наличный расчет, по безналу, через банковскую ячейку), в какие сроки (до подписания или регистрации соглашения, после совершения сделки).
  2. Обязанность по оплате госпошлины и прочих платежей, связанных с оформлением. Стороны могут поделить расходы между собой или один контрагент обязуется возместить расходы другому.
  3. Сроки передачи квартиры. Продавец и Покупатель оговаривают сроки подписания передаточного акта.
  4. Состояние объекта. Можно перечислить, в каком состоянии передается квартира, устраивает ли ремонт покупателя, нет ли претензий по поводу планировки, расположения относительно соседних домов. Такие, казалось бы, незначительные пункты могут обезопасить от претензий покупателя в будущем, его требований признать сделку недействительной.
  5. Пункт об отсутствии долгов. Желательно, чтобы продавец сослался на предоставление справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
  6. Ответственность сторон. Продавец и покупатель должны знать, что их ожидает в случае нарушения обязательств. Это могут быть штрафы, санкции.
  7. Обеспечение обязательств. При оформлении договора купли-продажи квартиры чаще всего гарантией выступает залог или задаток. При этом составляется дополнительный договор задатка.
  8. Основания для расторжения соглашения в одностороннем порядке либо по согласию сторон.
  9. Порядок разрешения споров. Как правило, разногласия разрешаются в судебном порядке.
  10. Действия в случае возникновения форс-мажорных обстоятельств.

Дополнительные условия указывать не обязательно, но пренебрегать ими не стоит. Указанные в соглашении, они подлежат исполнению. Расширяя круг взаимных обязанностей, каждая из сторон имеет возможность максимально обезопасить себя от риска потери имущества, денег.

Образец договора купли-продажи квартиры между физическими лицами 2020


Скачать образец договора купли-продажи квартиры между физическими лицами

Существует множество типовых договоров. При самостоятельном составлении документа необходимо проанализировать представленные образцы, обратить внимание на существеннее и дополнительные условия, дополнить свой вариант новыми пунктами.

Скачать бланк типового договора купли-продажи

Акт приема-передачи

Необходимо произвести не только юридическую регистрацию перехода права собственности, но и фактическую. Для этого оформляется акт приема-передачи. В нем указывается, какое имущество передано, в каком состоянии. Этот документ фиксирует исполнение обязательств по договору и является его дополнением.

Документ составляется с помощью юриста, но зная, как выглядит акт, можно подготовить его самостоятельно.

После подписания передаточного акта вся ответственность за квартиру (в том числе оплата коммунальных платежей) переходит покупателю.

Пример акта приема-передачи квартиры

Скачать пример акта приема-передачи квартиры

Передаточный акт может быть подписан до или после регистрации перехода права собственности. В некоторых регионах регистрационные действия без акта не производятся, поэтому в Основном договоре рекомендуется отдельным пунктом прописать возможность оформления акта после регистрации.

Срок действия

Договор купли-продажи действителен до тех пор, пока не выполнены все перечисленные в нем условия. Это правило оговорено п. 3 ст. 425 ГК РФ.

Если деньги переданы продавцу, а покупатель получил все документы на квартиру и зарегистрировал переход права собственности, сделку можно считать завершенной. Однако бывают курьезные ситуации, когда в документе содержатся условия, ограничивающие действия нового собственника. Например, одним из пунктов может быть условие не заводить собаку или не проводить ремонтные работы в выходные дни. Пока их выполнение будет актуально, соглашение считается действующим.

Нюанс! Даже после окончания срока действия договора стороны несут ответственность за нарушение его условий.

Пока договор не выполнен, то есть, не произведена его регистрация, стороны могут отменить сделку в согласительном порядке. После исполнения договора отменить его уже не получится. Придется либо обращаться в суд, либо проводить обратную сделку.

Иск об отмене купли-продажи можно подавать в течение 3 лет с момента совершения сделки, однако срок обращения может быть продлен, если ранее сторона не знала о нарушении своих прав.

Сколько должно быть экземпляров

Соглашение составляется как минимум в 3 экземплярах. Один хранится в Росреестре, второй выдается на руки Продавцу, а третий — Покупателю.

Если продавцов или покупателей несколько, то есть продается квартира, находящаяся в общей долевой собственности, количество договоров должно быть равно числу участников сделки.

С какого момента договор считается заключенным

Согласно ст. 433 ГК РФ, договор считается заключенным, если:

  • оферта (предложение заключить соглашение) была принята другой стороной, были достигнуты договоренности по всем пунктам документа;
  • имущество передано согласно оговоренным условиям.

Отсутствие госрегистрации не может служить основанием для признания договора недействительным. То есть до регистрации покупатель уже является Владельцем имущества, но не может им фактически распоряжаться (Постановление Пленума ВС РФ 10/22 от 29.04.2010 г.).

Где посмотреть, как узнать номер договора купли-продажи квартиры

В большинстве случаев номер договора не обозначается. Если номера нет, но необходимо его поставить, пишется «б/н».

При необходимости указать регистрационный номер, следует обратить внимание на печать Росреестра.

На ней будет указана дата и номер регистрации.

Кто составляет договор купли-продажи квартиры: продавец или покупатель

Структура или «рыба» договора предполагает внесение ряда данных о квартире, поэтому ответственность за его заполнение возлагается на продавца. Это не значит, что покупатель остается безучастен. Он вправе потребовать предоставить готовый проект соглашения для предварительного изучения, внести коррективы, предложить пункты, обязательные к включению.

Чтобы досконально изучить документ, внести коррективы, можно заключить предварительный ДКП. Что он дает:

  • подтверждение серьезности намерения совершить сделку;
  • право на покупку квартиры в будущем;
  • возможность оформить аванс (задаток);
  • возможность взять в банке кредит, получить разрешение органов опеки на совершение сделки, если в процессе затрагиваются интересы несовершеннолетнего ребенка.

Предварительный договор — «репетиция» перед составлением Основного. Одно из его отличий — возможность корректировки некоторых пунктов.

Где можно оформить, составить, где регистрируют договор

Составить договор можно одним из способов:

  • самостоятельно;
  • с помощью риелтора;
  • с помощью юриста;
  • у нотариуса.

Риелтор не должен иметь юридическое образование, поэтому в вопросах заключения договоров представитель агентства может быть некомпетентен. У риелтора обычно есть «заготовка» соглашения, которую он может отдать Продавцу и Покупателю, а заполняется документ уже непосредственно в юридическом отделе организации.

Проверка нотариуса более тщательна, а значит стороны в большей безопасности.

Если доверить оформление нотариусу, он проделает следующую работу:

  1. Выяснит обстоятельства совершения продажи. Оформит не типовой договор, а связанный с особенностями сделки с учетом интересов обеих сторон.
  2. Основываясь на собственном опыте, внесет пункты, необходимые для снижения риска расторжения соглашения.

Кроме перечисленного, нотариус может давать показания по поводу вменяемости, дееспособности лиц, так что оспорить документ будет невозможно.

Одно из преимуществ оформления сделки через нотариуса — возможность произведения расчетов через его специальный депозитарный счет.

Аналогичные услуги предоставляет юрист, с той лишь разницей, что поставить нотариальное удостоверение он не сможет. Однако при оказании помощи юристом чистота сделки будет гарантирована.

Рекомендуем почитать: Как проверить квартиру на чистоту перед покупкой самостоятельно

Подлежит ли государственной регистрации договор купли-продажи квартиры

Госрегистрация договора купли-продажи предусмотрена п. 2 ст. 558 ГК РФ, однако в статье есть примечание. Если он был заключен после 01.03.2013 г., госрегистрация не требуется.

Обратиться в Росреестр все же придется для регистрации перехода права собственности, о чем вносится запись в ЕГРН. Вот тут договор пригодится, без него изменения не внесут.

На данный момент для подтверждения права собственности необходимо получить выписку ЕГРН. Ранее выданные свидетельства о госрегистрации остаются действительными.

Если один из контрагентов отказывается обращаться в Росреестр, можно подать жалобу в суд. В результате выносится решение о госрегистрации, а беспричинно уклоняющийся собственник будет обязан возместить второй стороне ущерб, вызванный задержкой.

На что обратить внимание покупателю и продавцу, нюансы

Каждая сделка имеет свои особенности, поэтому при составлении договора нужен индивидуальный подход. Из возможных нюансов — проживание собственника не в России, продажа коммуналки. Для каждой «особенности» есть свое решение.

Продажа по доверенности

Что делать, если собственник квартиры не может присутствовать при совершении сделки? Конечно, оформить доверенность. Она может быть одноразовой, специальной или генеральной.

При оформлении одноразовой доверенности возможности поверенного ограничены конкретными действиями, в данном случае — совершением купли-продажи. Специальная доверенность выдается на ограниченный срок и содержит перечень действий, которые может выполнить поверенный.

Наибольшими полномочиями располагает обладатель генеральной доверенности. Это человек, которому нужно доверять, как самому себе. Он совершает любые юридически значимые действия от лица доверителя.

Представителем по одноразовой доверенности может быть риелтор. Доверенность на совершение определенных действий заверяется у нотариуса.

При заключении договора с доверенным лицом покупателю рекомендуется убедиться, что Продавец жив, дееспособен. Лучший из вариантов — пообщаться с Продавцом по скайпу. Также следует изучить доверенность, обратить внимание на срок ее действия.

Особенности договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире

Форма собственности «коммунальная квартира» почти изжита, однако такую недвижимость все еще можно купить. Особенность квартиры — наличие нескольких собственников, за которыми закреплена определенная территория.

Договор купли-продажи в коммуналке должен иметь обязательное нотариальное удостоверение.

При продаже комнаты ее собственник обязан предложить совершение сделки другим жильцам, поскольку они имеют право преимущественной покупки. Ответ жильцов оформляется в письменном виде и содержит отказ или согласие совершить покупку. Если в течение одного месяца соседи не дали ответ, продавец может больше не ждать и заключать договор о продаже с третьим лицом. При этом важно сохранить доказательства обращения к совладельцам имущества. Без соблюдения данной процедуры договор может быть признан недействительным по требованию заинтересованного лица.

Один из вариантов «обойти» правило о праве преимущественной покупки — подарить часть недвижимости Покупателю, а затем продать остальную. При этом велик риск мошенничества со стороны Покупателя. Кроме того, родственники могут заявить о притворности договора дарения, и разбирательств в суде не избежать.

Особенности при наличии обременения

Нередко покупатель сталкивается с проблемой обременения на квартире. Жилье может быть в залоге, ипотеке или сдано в наем. Особенность договоров при подобных обстоятельствах — необходимость привлечения третьих лиц.

Если продается квартира в ипотеке, следует получить согласие банка на продажу.

Если квартира арендована, право на ее использование остается у нанимателей. При этом в ДКП следует указать, что до определенной даты в квартире будут проживать наниматели.

Вступление в силу ДКП — не основание для прекращения найма. Лица, проживающие в квартире, вправе ею пользоваться на тех же условиях, что и при прежнем собственнике.

Можно ли самим составить договор купли-продажи квартиры

Составить договор самостоятельно не составит труда. Другой вопрос — гарантирует ли он безопасность сделки, будет ли принят на регистрацию сотрудником Росреестра. Только практикующий юрист сможет учесть все «подводные камни» при формулировании пунктов соглашения.

Почему нужен юрист при составлении договора купли-продажи, становится понятным при изучении судебной практики по делам об их расторжении. Неясное изложение пунктов-требований может стать причиной серьезных проблем.

Например, если Покупатель не выплатит оговоренную сумму, а в документе указано «…при невыполнении обязательств по уплате стоимости квартиры расторгнуть договор», и при этом регистрация перехода права собственности уже произошла, продавец рискует остаться без квартиры. Важно, чтобы было указано: «… расторгнуть договор и вернуть имущество», причем конкретизировать, когда должен произойти возврат «… в течение 30 дней». О подобных нюансах знает только юрист.

Если договор составляется между близкими людьми, родственниками, и риск недобросовестности исключен, можно воспользоваться типовым договором, распечатать его в 3 (как минимум) экземплярах, подписать, при необходимости — заверить у нотариуса и отнести в Росреестр.

Чтобы не допустить ошибок при оформлении документа, лучше заранее заказать справку ЕГРН и выписать оттуда достоверные данные.

Вопросы юристу

  • Мною был потерян договор купли-продажи. Можно ли его восстановить?Да, получить дубликат можно. Проще всего обратиться ко второй стороне сделки и сделать копию. Кроме того, можно сделать запрос нотариусу, если имело место нотариальное заверение документа. Получить договор можно в Росреестре, если сделка совершалась позже 1998 г. Для этого делается запрос архивных данных и оплачивается госпошлина в размере 200 р.Подробнее: Что делать и как восстановить договор купли-продажи квартиры при утере
  • Если в договоре ошибка, будет ли он действителен?Если ошибка существенна, влечет неверное толкование основных положений, придется заменить договор. Более простой способ — составить дополнительное соглашение об изменении какого-либо пункта, его аннулировании или дополнении. Подписывать допсоглашение могут только Продавец и Покупатель или их законные представители. При этом им необходимо иметь при себе паспорт, а также документы, подтверждающие изменение обстоятельств. Впоследствии должным образом оформленное допсоглашение направляется в Росреестр с заявлением о внесении изменений в запись ЕГРН. Стоимость изменений составит 350 руб.

Если гражданин не знает нормативно-правовых актов, регулирующих заключение договора купли-продажи, не сталкивался с оформлением отчуждения недвижимости, необходимо обратиться к специалисту из области юриспруденции. Какие пункты обязательны в договоре при продаже квартиры? Нужна ли госрегистрация соглашения? Когда происходит передача прав собственности? При каких условиях можно самостоятельно заключить договор? Юристы сайта ros-nasledstvo.ru знают ответы на эти и другие вопросы. Обращайтесь за бесплатной консультацией. Сохраните или поделитесь ссылкой в социальных сетях (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Автор статьи Наталья Фомичёва Эксперт-юрист сайта. Стаж 10 лет. Наследственные дела. Семейные споры. Жилищное и земельное право. Задать вопрос Рейтинг автора Написано статей 497 Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!

Напишите свой вопрос, наш юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит вам через 5 минут.

Отправляя данные Вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением

Типовой договор купли-продажи квартиры

ДОГОВОР
купли-продажи квартиры

Город Москва. Первое января две тысячи одиннадцатого года.

1. ПРОДАВЕЦ продаёт, а ПОКУПАТЕЛЬ покупает квартиру, находящуюся по адресу: город Москва, улица, дом, корпус, квартира.

2. Указанная квартира состоит из одной жилой комнаты, имеет общую площадь 32,6 (тридцать две целых и шесть десятых) кв. м.

3. Указанная квартира принадлежит ПРОДАВЦУ по праву собственности, на основании договора купли-продажи квартиры от 01.01.2000г., зарегистрированного 10.01.2000г. в Управлении Федеральной регистрационной службы по Москве за № 000/111/2000-222, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, бланк серии 77 АА 123456, выданным 10.01.2000г. Управлением Федеральной регистрационной службы по Москве, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 10.01.2000г. сделана запись регистрации № 000/111/2000-333.

4. По соглашению сторон указанная квартира продаётся за 1 000 000 (Один миллион) рублей, которые ПРОДАВЕЦ получает от ПОКУПАТЕЛЯ, после государственной регистрации настоящего договора и перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Москве, в день получения зарегистрированного договора. Руководствуясь ст. 488 п.5 ГК РФ стороны договорились о том, что после государственной регистрации настоящего Договора и перехода права собственности у ПРОДАВЦА право залога на указанную квартиру не возникает.

5. Квартира до заключения настоящего договора никому не отчуждена, не заложена, в споре, под арестом (запрещением) не состоит. ПРОДАВЕЦ гарантирует, что указанная квартира правами третьих лиц не обременена, в доверительное управление, в аренду, коммерческий найм, в качестве вклада в уставной капитал не передана.

6. На момент подписания настоящего договора в указанной квартире никто не зарегистрирован.

7. ПРОДАВЕЦ обязуется освободить продаваемую квартиру от принадлежащего ему имущества в течение 3 (трёх) дней после регистрации настоящего договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Москве, и передать ее ПОКУПАТЕЛЮ в пригодном для жилья состоянии, укомплектованную санитарно-техническим, электро — и иным оборудованием и не обременённую задолженностями по коммунальным платежам, оплате электроэнергии, абонентской плате за телефон и междугородные телефонные переговоры по передаточному акту, подписываемому обеими сторонами согласно ст. 556 ГК РФ.

8. ПРОДАВЕЦ на момент приобретения указанной квартиры в зарегистрированном браке не состоит.

9. С момента регистрации настоящего договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Москве и государственной регистрации перехода права собственности, ПОКУПАТЕЛЬ приобретает право собственности на указанную квартиру и принимает на себя в соответствии со ст. 26 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» обязанности по уплате налогов на недвижимость, а также согласно ст. 210 ГК РФ несёт расходы по ремонту, эксплуатации и содержанию квартиры и соразмерно с занимаемой жилой площадью участвует в расходах, связанных с обслуживанием и ремонтом, в том числе инженерного оборудования, мест общего пользования дома, содержанием придомовой территории и ремонтом, в том числе капитальным всего дома.

10. До подписания передаточного акта риск случайной гибели или случайного повреждения указанной квартиры и ответственность за ее сохранность несёт ПРОДАВЕЦ.

11. При подписании настоящего договора стороны подтверждают, что действуют добровольно, не вынужденно, на обоюдно выгодных условиях, понимают значение своих действий и не заблуждаются относительно сделки, не лишались и не ограничивались в дееспособности, под опекой и попечительством не состоят, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть подписываемого договора, а также у них отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данную сделку на крайне невыгодных для себя условиях.

12. Настоящий договор считается исполненным при условии произведения полного расчёта ПОКУПАТЕЛЯ с ПРОДАВЦОМ за проданную квартиру, а также передачи ПРОДАВЦОМ ПОКУПАТЕЛЮ указанной квартиры в установленный настоящим договором срок, по передаточному акту, подписанному обеими сторонами.

13. Стороны настоящего договора, руководствуясь статьями 421 (Свобода договора), 461 (Ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя) Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к соглашению, что в случае признания судом настоящего договора недействительным или расторжения настоящего договора по обстоятельствам, возникшим по вине ПРОДАВЦА или вследствие нарушения прав третьих лиц (со стороны ПРОДАВЦА), которые суд сочтёт подлежащими удовлетворению, и изъятия указанной квартиры у ПОКУПАТЕЛЯ, ПРОДАВЕЦ обязуется приобрести на имя ПОКУПАТЕЛЯ равнозначное жилое помещение в доме аналогичной категории в том же районе города Москвы, или в противном случае предоставить денежные средства для самостоятельного приобретения квартиры, исходя из стоимости аналогичного жилья, действующей на рынке на момент расторжения договора, а также возместить все понесённые расходы и убытки, связанные с приобретением настоящей квартиры. При этом квартира не может быть изъята у ПОКУПАТЕЛЯ до полного возмещения убытков.

14. Содержание ст.ст. 131 (Государственная регистрация недвижимости), 160 (Письменная форма сделки), 161 (Сделки, совершенные в простой письменной форме), 167 (Общие положения о последствиях недействительности сделки), 209 (Права собственника по владению, пользованию и распоряжению своим имуществом), 210 (Бремя содержания имущества), 211 (Риск случайной гибели имущества), 218 (Основания приобретения права собственности), 223 (Момент возникновения права собственности), 288 (Собственность на жилое помещение), 289 (Квартира как объект права собственности), 290 (Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме), 292 (Права членов семьи собственников жилого помещения), 401 (Основания ответственности за нарушение обязательств), 433 (Момент заключения договора), 434 (Форма договора), 450 (Основания изменения и расторжения договора), 451 (Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств), 452 (Порядок изменения и расторжения договора), 453 (Последствия изменения и расторжения договора), 454 (Общее определение договора купли-продажи и сфера его применения), 460 (Передача товара свободным от прав третьих лиц), 461 (Ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя третьими лицами), 462 (Обязанности покупателя и продавца в случае предъявления иска об изъятии товара), 463 (Последствия неисполнения обязанности передать товар), 475 (Последствия передачи товара ненадлежащего качества), 476 (Ответственность продавца за недостатки товара, возникшие до передачи покупателю), 549 (Договор продажи недвижимости), 550 (Форма договора продажи недвижимости), 551 (Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость), 554 (Цена как обязательное условие в договоре продажи недвижимости), 556 (Порядок передачи недвижимости), 557 (Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества), 558 (Особенности продажи жилых помещений) ГК РФ, ст. ст. 34 (Совместная собственность супругов), 35 (Владение, пользование, и распоряжение общим имуществом супругов), 36 (Собственность каждого из супругов), 37 (Признание имущества каждого из супругов их совместной собственностью) СК РФ, ст. 10 (Основания возникновения жилищных прав и обязанностей), 17 (Назначение жилого помещения и пределы его использования) ЖК РФ сторонам известно.

15. Расходы по заключению настоящего договора несёт ПОКУПАТЕЛЬ.

16. Настоящий договор составлен и подписан в трёх экземплярах, один из которых хранится в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Москве, один экземпляр выдается ПРОДАВЦУ и один экземпляр – ПОКУПАТЕЛЮ.

17. В соответствии со ст. 131, 551, 558 ГК РФ настоящий договор и переход права собственности подлежат государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Москве.

Продажа квартиры в 2019 году ( в 2020 г) в связи с высокой социальной значимостью и для исключения рисков мошенничества требует выполнения обязательных процедур, в соответствии с законодательством РФ.
статья обновлена и актуализирована 05.01.2020 г

Продажа квартиры в 2019 году (2020 г)

Единственным регистратором прав на недвижимость является Росреестр. Подать документы на регистрацию можно через МФЦ.

Для регистрации недвижимости в другом кадастровом округе теперь НЕ нужно туда ехать, документы принимают в офисах Росреестра и почти во всех МФЦ(уточните по телефону.

Сделки удостоверенные нотариусом так же регистрируются в Росреестре в обязательном порядке.

Продажа квартиры в 2019-2020 году предполагает соблюдение следующих правил :

  • Сделка купли-продажи должна быть оформлена в письменной форме Договором купли-продажи и Актом приема-передачи.
  • Договоренности сторон, до подписания Договора купли-продажи и подготовки всего пакета документов к сделке, скрепляются Предварительным договором купли-продажи и Соглашением о задатке
  • Продавец должен предоставить Покупателю и в Росреестр документы, подтверждающие законность отчуждения:
  1. Согласие супруга на продажу, если недвижимость покупалась в браке.
    Согласие не требуется если квартира перешла Продавцу на основании договора дарения, Свидетельства о праве на наследство по завещанию, закону или решению суда, договора приватизации или куплена до законного оформления брачных отношений.
  2. Разрешение органов Опеки и попечительства, если Продавцом является несовершеннолетний или недееспособный
  3. Свежую ( максимально приближенную к дате подписания договора купли-продажи) выписку из ЕГРН об отсутствии арестов и обременений
  4. Справку о зарегистрированных лицах или их отсутствии.
    Если квартира была ранее приватизирована еще и поквартирную карточку от паспортиста управляющей компании или миграционной службы.
  5. Кадастровый паспорт на недвижимость (если есть), подтверждающий кадастровый учет объекта.
    В Росреестр его предоставлять не нужно, у государственного регистратора есть доступ к этим сведениям, но он необходим для составления договора.
  • К Договору купли-продажи составляется передаточный акт в обязательном порядке.
  • Право собственности переводится на Покупателя внесением записи в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости) по заявлению Продавца.
    Регистрацию перехода права от Продавца к Покупателю и регистрация права собственности на Покупателя и производит Росреестр — Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, так же на основании его заявления .
    Документы на регистрацию можно подать через МФЦ. Если недвижимость находится в другом кадастровом округе, документы нужно подать непосредственно в офис Росрееста.

Договор купли продажи в 2020 году (2020 г)

Теперь некоторые сделки по отчуждению -дарению, мене, купле-продаже, удостоверяются нотариусом в обязательном порядке, а именно:

  • отчуждение доли в праве общей долевой собственности. Это продажа, дарение, выделение долей, мена НЕ всеми собственниками одномоментно ( ст. 42 фз-218 «О государственной регистрации недвижимости»).
  • отчуждение недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним или недееспособным
  • покупка недвижимости в долевую собственность законными супругами(признается разделом совместно нажитого имущества. Ст. 38 Семейного кодекса РФ)
  • залог долей в пользу кредитора НЕ всеми участниками долевой собственности одновременно ( ст 42 Закона).

Но нотариус удостоверяет только те договоры, которые составлены его помощником, сторонние договоры не принимаются.
Понятное дело услуги правового характера стоят денег и не малых.

И требует предоставить большой пакет документов.

Документы для продажи квартиры в 2020 году

Продажа квартиры в 2019 -2020 году требует обязательной регистрации перехода права. Сделки с недвижимостью регистрирует Росреестр:

  • Если договор купли-продажи удостоверен нотариусом, он может быть передан в Росреестр для регистрации перехода права без продавца и покупатель/покупатели подаст в регистрирующий орган только заявление о регистрации права собственности за собой
  • Если договор купли-продажи составлен в простой письменной форме, продавец обязательно должен подать в Росреестр заявление о переходе права собственности на покупателя.

Нотариус, удостоверивший договор купли продажи, имеет право действовать за участников сделки в Росреестре. С 02.2019 года нотариус обязан передать документы в Росреестр самостоятельно, либо в электронном виде (не позднее дня сделки), либо на бумажном носителе(не позднее 3 дней). Эта услуга теперь является бесплатной.

С 02.01.2017 года заявления на регистрацию можно подать через МФЦ, а в случае экстерриториальной сделки — в любое отделение Росреестра, не зависимо от места нахождения объекта недвижимости.

Пакет документов в Росреестр в 2020 году значительно сокращен. Теперь не нужно подавать документы, которые уже хранятся в реестровом деле.

В Росреестр возьмите с собой:

  • Договор купли-продажи в количестве не менее трех или на каждого участника сделки плюс один экземпляр для Росреестра
  • Документы, удостоверяющие личность всех участников сделки
  • Согласие супруга на продажу, если требуется
  • Согласие на продажу органов Опеки и попечительства, если продавец несовершеннолетний или недееспособный
  • Справку об отсутствии зарегистрированных лиц (по ранее приватизированным квартирам)
  • Свидетельство о браке, при покупке недвижимости законными супругами
  • При покупке за счет кредитных средств — Кредитный договор и Закладная

Оплатите госпошлину за регистрацию права собственности.

Все копии документов (скан копии) для вас сделает специалист МФЦ

Продажа доли в квартире в 2019 — 2020 году

Продажа доли в квартире в в 2019 -2020 году может оформляться как нотариальным, так и обычным договором в простой письменной форме.
Доля может отчуждаться из:

  • долевой собственности — это нотариальная сделка в обязательном порядке
  • единоличной собственности — простая письменная форма договора, за исключением выделения доли супругу, т.к признается разделом совместно нажитого имущества и подлежит обязательному удостоверению у нотариуса. Если недвижимость была куплена до брака или получена в наследство или путем дарения — простая письменная форма сделки.
  • общей совместной собственности — простая письменная форма сделки. При этом, если недвижимость является совместно нажитым имуществом, необходимо сохранить совместную собственность на долю в праве.( с 01.07.2018 года можно внести такую запись в ЕГРН)

    90.1. При государственной регистрации доли в праве общей долевой собственности, поступающей в совместную собственность супругов: сведения об обоих супругах указываются в одной записи о вещном праве; в отношении вида права в записи о праве указываются слова «общая долевая собственность»; после указания в записи о вещном праве размера доли в праве общей долевой собственности указываются слова «в совместной собственности». (п. 90.1 введен Приказом Минэкономразвития России ).Изменения вступили в силу 01.07.2018 года

Общий подробный алгоритм сделки купли-продажи > > >
На сайте более 300 статей с подробными разъяснениями , в том числе и о продажи квартиры в 2019 -2020 году

Всегда рада разъяснить. Автор

Требования к оформлению договора купли-продажи недвижимости и последствия их нарушения

В процессе гражданского оборота постоянно совершаются сделки с недвижимым имуществом, регистрируются переход права от предыдущего собственника и право нового собственника соответствующего имущества.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое движимое имущество. Договор продажи недвижимости является консенсуальным, возмездным и взаимным.

Сторонами договора являются продавец и покупатель. В качестве продавца выступает, как правило, собственник недвижимости. В соответствии со статьей 550, ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме. В настоящее время, в отличии от советского периода, решение об использовании или неиспользовании нотариальной формы договора продажи недвижимости принимается сторонами.

Несмотря на то что по общему правилу письменная форма договора возможна в разных видах ст. 434 ГК, в ст. 550 ГК устанавливается требование об одном документе, выражающем его содержание и подписанном сторонами (либо ими уполномоченными).

В ч. 2 ст. 550 ГК указывается на то, что несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Вместе с тем для действительности сделок с недвижимостью требуется также соблюдение следующих условий.

ь необходимо, чтобы содержание сделки не противоречило закону. Недопустимы, в частности, сделки, направленные на отчуждение объектов общего пользования офисного здания (например, технического подвала) либо квартиры (например, кухни).

ь обязательно наличие у сторон правоспособности и дееспособности.

ь необходимо, чтобы отчуждателю или наследодателю недвижимость принадлежала на праве собственности. Если отчуждателем выступает государственная или муниципальная организация, то объект должен принадлежать либо государственным и муниципальным предприятиям на праве хозяйственного ведения, либо государственным и муниципальным учреждениям, а также казенным предприятиям на праве оперативного управления. Правомерное владение, пользование и распоряжение недвижимым имуществом подтверждаются правоустанавливающим документом — договором продажи, договором передачи и др.

ь необходимо, чтобы волеизъявление участника сделки соответствовало его действительной воле, т.е. понимание сделки должно быть правильным, а ее совершение — добровольным.

ь как уже было указано, требуется письменное оформление указанных сделок в виде одного документа.

ь обязательна государственная регистрация возникшего права. Если договор направлен на отчуждение недвижимости одной стороной и соответственно приобретение другой, то право собственности у приобретателя возникает с момента государственной регистрации перехода права ст. 551 ГК. Одновременно с возникновением права собственности на приобретателя переходит риск случайной гибели или повреждения недвижимости. Приобретая право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме либо помещение в офисном доме, лицо становится сособственником фундамента, крыши, лестничных клеток и других частей многоквартирного дома, а также получает право пользоваться придомовой территорией.

ь определение земельного участка, передаваемого приобретателю недвижимости, является существенным условием договора отчуждения недвижимости — соглашением о предмете сделки.

При отступлении от названных условий сделка считается недействительной. Сделка, недействительная в силу признания ее таковой судом, признается оспоримой, например сделки, совершенные ограниченно дееспособными либо несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет ст. 175 и 176 ГК, а также под влиянием заблуждения, насилия или угрозы ст. 178 и 179 ГК.

Сделка, недействительная независимо от судебного решения, является ничтожной, например сделки, совершенные недееспособными либо не достигшими возраста 14 лет ст. 171 и 172 ГК или совершенные без намерения создать соответствующие правовые последствия п. 1 ст. 170 ГК.

В ст. 168 ГК РФ устанавливается принцип отнесения сделок к той или иной категории недействительности, если закон не указывает на оспоримость сделки. Сделки, не соответствующие закону или иным правовым актам, признаются ничтожными.

Необходимо учитывать, что договоры купли-продажи недвижимости должны предусматривать цену продаваемого имущества, которая может быть установлена за единицу его площади или иным образом пункт 3 статьи 555 ГК РФ. В ином случае договор о продаже недвижимости считается незаключенным.

Согласно положениям статьи 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).

Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).

В случае если в тексте договора купли-продажи недвижимой вещи недостаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости, однако они имеются, например, в акте приема-передачи, составленном сторонами во исполнение заключенного ими договора, то такой договор не может быть признан незаключенным. В связи с изложенным отказ органа по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в государственной регистрации перехода права собственности на переданное имущество к покупателю со ссылкой на то, что договор купли-продажи не может считаться заключенным, не соответствует закону и может быть признан судом незаконным в порядке, предусмотренном частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие же государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.<9>

Учитывая специфику недвижимости как объекта договора продажи, законодатель установил специальные правила, связанные с исполнением продавцом обязанности передать, а покупателем — принять проданную вещь. Передача недвижимости осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

В силу особых естественных свойств недвижимости (неотделимость от земельного участка, на котором она расположена), её невозможно передать обычным способом, т.е. путем вручения покупателю. Передаточный акт в таком случае является доказательством состоявшейся передачи и исключает возможные споры, связанные с установлением этого юридического факта.

В тоже время, передаточный акт нельзя рассматривать как неотъемлемую часть, дополнение или уточнение договора. Если стороны укажут в нем на несоответствие недвижимости условиям договора, то это не освобождает продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (п. 2 ст. 556 ГК).

Подписание акта о передачи недвижимости имеет значение для определения момента, когда риск случайной гибели переходит к покупателю. Так как продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче недвижимости с момента вручения этого имущества покупателю и подписания акта или иного документа о передаче, то и риск случайной гибели или случайного повреждения имущества переходит на покупателя с этого момента, если иное не предусмотрено договором. При этом возникновение права собственности связывается с моментом регистрации права, а не с фактической передачей вещи.

Договор продажи жилых помещений является специфичным видом договора продажи недвижимости. И отличается от иных договоров продажи недвижимости прежде всего тем, что жилое помещение, независимо от того, в чьей собственности оно находится, может быть использовано только по целевому назначению — для проживания граждан. Причем целевой характер не может быть изменен по усмотрению сторон в договоре купли продажи жилья.

Жилое помещение может использоваться как для проживания самого собственника, так и иных лиц, которым предоставлено право проживание в качестве членов семьи. Поэтому в случае продажи жилого помещения, обремененного правами третьих лиц, в договоре обязательно должен быть указан перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, а также основание этого права.

В этот перечень могут быть включены члены семьи собственника, оставшиеся проживать в продаваемом жилом помещении (ст. 292 ГК); наниматели жилого помещения и члены их семей (ст. 675 ГК); арендаторы (ст. 617 ГК). Если же в жилом помещении на момент продажи не проживают лица, права которых следуют за жилым помещением, то в договоре должно быть на это прямо указано. Следует также учитывать ограничения, связанные с отчуждением жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, установленные п. 4 ст. 292 ГК. В этих случаях продажа допускается только с согласия органа опеки и попечительства.

Отличительной особенностью договора продажи жилого помещения является необходимость его регистрации. Договор считается заключенным только с момента его государственной регистрации. Регистрацию договора, так же как и регистрацию перехода права собственности, осуществляют на настоящий момент органы Росреестра.

Покупка квартиры

Как действовать?

Действовать можно 3 способами:

  • Самостоятельно (самый дешёвый, но самый трудоёмкий).
  • Обратиться в агентство, работающее с недвижимостью (самый лёгкий, но самый дорогой).
  • Обратиться за консультациями к юристам (консультации юристов платные, поэтому количество затраченных средств будет зависеть от частоты обращения к ним).

Самостоятельная покупка квартиры

Выбор квартиры

Критерии выбора квартиры

Выбор квартиры зависит от располагаемой суммы и предпочтений.

Возможны следующие варианты:

  • Долевое строительство.
  • Покупка готовой квартиры за счёт собственных средств.
  • Покупка квартиры в ипотеку.

«Юридическая чистота» квартиры

Соответствие правоустанавливающих документов — означает, что квартира принадлежит покупателю на законных основаниях.

Отсутствие лиц, права которых были нарушены при приватизации или ранее совершенных сделках. В этом случае лица, права которых были ущемлены, могут в судебном порядке оспорить сделку купли-продажи.

Отсутствие лиц, имеющих законное право на проживание в квартире после продажи.

Документы продавца

Перед покупкой недвижимости нужно внимательно ознакомиться со всеми документами, которые предоставляет продавец:

  • Проверить паспорта собственников, убедиться, что они действительны. На сайте Федеральной миграционной службы можно проверить паспорт, действует он или нет.
  • Документы права собственности на квартиру.
  • Ключи от квартиры.

Дальнейшие шаги

  • Внесение аванса.
  • При внесении аванса при покупке квартиры обязательно нужно составлять авансовый договор. В нём нужно указать размер внесённого аванса, стоимость квартиры, срок сделки купли-продажи, а также ОБЯЗАТЕЛЬНО отдельным пунктом указать следующее: «Аванс подлежит возврату в полном объеме в случае обнаружения фактов, которые могут ущемить права покупателя в пользовании и распоряжении приобретенным жильем».
  • Собрать пакет документов для составления договора купли-продажи.
  • Подготовить договор на условиях, удовлетворяющих все стороны.
  • Подписать договор купли-продажи.
  • Оплатить покупку квартиры наличными или другим удобным для Вас способом.
  • Собрать пакет документов для регистрации недвижимости (желательно этот пункт совместить со сбором документов на договор купли-продажи).
  • Подать документы на государственную регистрацию.
  • Получить зарегистрированные документы.
  • Подписать акт передачи квартиры.

Документы для подготовки договора

  • Удостоверяющие личность участников сделки: паспорта совершеннолетних, свидетельства о рождении детей.
  • Правоустанавливающие документы на квартиру.

Договор купли-продажи

Договор купли-продажи недвижимости должен быть оформлен в письменной форме, в 3 экземплярах, подписан обеими сторонами (или их представителями).

Договор купли-продажи можно составить 2 способами:

  • Обратиться к нотариусу.
  • Самостоятельно.

Нотариус, на основе представленных документов, составляет договор купли-продажи. При этом нужно уплатить пошлину, которая зависит от суммы сделки.

При составлении договора купли-продажи самостоятельно можно сэкономить значительную сумму денег, но нужно внимательно относиться ко всем пунктам.

Обязательные требования к составлению договора:

  • Название договора (договор купли-продажи квартиры).
  • Фактическое место совершения сделки (г. Ростов-на-Дону, Ростовской области)
  • Перечисление участников сделки с указанием точных паспортных данных каждого совершеннолетнего участника сделки, свидетельств о рождении, если в числе продавцов или покупателей есть несовершеннолетние дети. При покупке квартиры у юридического лица — названия и подробных реквизитов.
  • Описание недвижимости (3х-комнатная квартира, расположенная на 16-м этаже 16-этажного кирпичного дома, площадью 160 кв. м).
  • Адрес квартиры.
  • Стоимость квартиры.
  • Сроки и порядок расчетов.
  • Сведения о зарегистрированных в квартире гражданах, сроки их снятия с регистрационного учета.
  • Сроки и порядок передачи квартиры.
  • Указание на обязательную регистрацию договора.
  • Сколько экземпляров договора.
  • Подписи сторон и дата подписания договора.

Также в договор можно включить пункты, которые Вы считаете нужными при конкретной сделке.

Образец договора купли-продажи можно скачать здесь: Бланк договора купли-продажи квартиры.

Куда сдавать договор купли-продажи?

Договор купли-продажи для перехода права собственности на квартиру от продавца покупателю нужно сдавать в Росреестр (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии) или обратиться в Многофункциональный центр (МФЦ).

Нужно представить следующие документы:

  • Заявление о регистрации перехода права собственности от продавца.
  • Заявление о регистрации права собственности от покупателя.
  • Документы, удостоверяющие личность участников.
  • Правоустанавливающие документы на квартиру.
  • Квитанцию об оплате госпошлины.
  • Договор купли-продажи.

Специалисты, принимающие документы на регистрацию, составят заявление. Его нужно прочитать и поставить свою подпись.

Регистрирующий орган может потребовать дополнительно любые документы.

Покупка через агентство недвижимости

Преимущества покупки через агентство:

  • Оценка квартиры (специалист агентства недвижимости проведёт оценку квартиры).
  • База недвижимости (агентство имеет свою базу продаваемой недвижимости).
  • Подготовка документов (агентство правильно оформит и зарегистрирует документы, а также сможет оперативно решить возникающие с ними вопросы).

Вознаграждение агентства

Размер вознаграждения агентства за проделанную работу может составлять 2-7% от суммы сделки. агентства могут снизить размер своего вознаграждения в результате переговоров.

Выбор агентства недвижимости

Основные параметры, на которые нужно обратить внимание при подборе агентства недвижимости, которому можно доверить продажу своей недвижимости:

  • Время работы агентства на рынке (чем дольше работает агентство, тем меньше вероятность, что оно исчезнет в процессе сделки).
  • Отзывы (нужно внимательно изучить отзывы об агентстве в интернете и рекомендации от знакомых).
  • Размеры (чем крупнее агентство, тем лучше).
  • Наличие собственного офиса.
  • Хороший сайт (серьёзные агентства не скупятся на оформлении своих сайтов, на них представлены все достижения, списки недвижимости, которую им доверили для продажи, история развития агентства…).
  • Реклама агентства (хорошая фирма тратится на рекламу своих услуг).
  • Состоит ли агентство в ассоциации риэлтеров.
  • Особенности договора заключаемого с агентством (перед тем, как заключить договор с агентством, по нему нужно проконсультироваться с независимым юристом. Если нареканий от него нет, то можно договор подписывать).

Покупка квартиры, консультируясь с юристами

Сумма, которую Вы можете заплатить за консультации с юристом, зависит от того, как часто Вы будете обращаться за консультациями.

В основном предлагаются пакеты услуг (регистрация договора, процедура узаконивания перепланировки…). Стоимость от 5 000 рублей.

Также можно обратиться на юридические сайты, где могут подсказать по решению проблемы бесплатно, например, юридическая социальная сеть.

Госпошлина

За регистрацию права собственности на квартиру покупателю нужно будет заплатить госпошлину:

  • Для физических лиц — 2 000 рублей.
  • Для юридических лиц — 22 000 рублей.

Дополнительно

В следующих случаях лучше воспользоваться услугами нотариусов:

  • Сделки купли-продажи с лицами, находящимся в группе риска: алкоголики, пенсионеры и другие группы лиц.
  • При взаимодействии с лицами, указанными выше, лучше подстраховываться и своевременно брать расписки при каждом действии по покупке квартиры.
  • Нотариус в случае возникновения каких-либо проблем сможет подтвердить, что вы были добросовестной стороной сделки и выполнили свои обязательства в полном объеме.

В судебных разбирательствах об оспаривании сделок суд на стороне тех, кто является добросовестной стороной сделки.

Полная стоимость квартиры, указанная в договоре, может гарантировать спокойствие покупателю.

Третьи лица, которые могут иметь законное право на проживание на данной площади, Это граждане, временно выбывшие, но сохраняющие право на регистрацию по указанному адресу после возвращения. Это могут быть те, кто проходит длительное лечение в медицинских учреждениях, находится в местах лишения свободы или на службе в армии. Узнать о них поможет подробная развернутая выписка из паспортного стола. Ее выдают только собственнику, поэтому не поленитесь пройтись с ним до паспортного стола.

Основные требования, предъявляемые к договору купли-продажи недвижимости

5 Марта 2014

Одним из важнейших элементов сделки купли-продажи недвижимости является подготовка договора купли-продажи. Юридический отдел АН «Держава» предлагает Вашему вниманию: Основные требования, предъявляемые к договору купли-продажи недвижимого имущества, составленному в простой письменной форме.

Договор купли-продажи недвижимого имущества совершается в письменной форме. Нарушение условия о письменной форме договора и в случаях, установленных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет за собой недействительность сделки.
Вступивший в силу Федеральный Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.97 г. № 122-ФЗ исключил необходимость нотариального удостоверения договора купли-продажи недвижимого имущества, но в случае, предусмотренном соглашением сторон, может быть нотариально удостоверен (п. 2 ст. 163 Кодекса). Правильное оформление договора купли-продажи недвижимого имущества избавляет заинтересованных лиц от последствий возможных злоупотреблений, часто имеющих место при совершении сделок с недвижимым имуществом. Так, договор купли-продажи недвижимого имущества по форме и содержанию должен соответствовать требованиям, установленным действующим законодательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Примерный договор с перечислением вариантов условий, включаемых в договор.
Даются рекомендации (с приведением редакций) по формулировкам условий договора, с пояснениями к ним и правовым обоснованием оснований для таких формулировок — статей Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ).
1. Наименование, где и когда заключен договор
1.1 Наименование договора: Договор купли-продажи
1.2 Место совершения договора__________ (город, поселок, иное)__________________
1.3 Дата совершения договора ___________(число, месяц, год — прописью)____________
2. ФИО, наименование сторон договора
(Примерный образец)
Мы, нижеподписавшиеся, (полностью ФИО, число, месяц, год рождения), проживающий(-ая) по адресу: _________________, именуемый(-ая) в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и (полностью ФИО, число, месяц, год рождения), проживающий(-ая) по адресу: ___________________, именуемый(-ая) в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:
Примечание: Договор может быть совершен одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, законе либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления (ст.182 ГК РФ). При этом в договоре должны быть указаны представители и лица, за которых они действуют.
Вариант 1. За несовершеннолетних, не достигших 14 лет, сделки совершают от их имени их родители, усыновители или опекуны (ст. 28 ГК РФ) и в договоре указывают следующее: Подробности по тел. 48-85-48
Вариант 2. Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет совершают сделки с письменного согласия своих законных представителей — родителей, усыновителей или попечителей (ст. 26 ГК РФ) и в договоре указывают следующее: Подробности по тел. 48-85-48
Вариант 3. От имени гражданина может действовать иное лицо на основании надлежащим образом оформленной доверенности (ст.185 ГК РФ), при этом в договоре указывают следующее: Подробности по тел. 48-85-48
Во избежание нежелательных последствий участники подписания договора (представители сторон) должны представить друг другу документально оформленные на их имя полномочия на право подписания договора и желательно приложить к договору соответствующие документы, подтверждающие полномочия подписывающих договор лиц (свидетельство о рождении, доверенность).
3. Предмет договора и принадлежность его Продавцу.
3.1 Предмет договора
Предмет договора должен быть указан полностью. Например: квартира, комната в квартире, жилой дом, земельный участок, садовый дом, доля в праве на квартиру, доля в праве на комнату в квартире, доля в праве на жилой дом, доля в праве на земельный участок, доля в праве на садовый дом. Предмет договора должен быть описан в договоре так, что дало бы возможность однозначно определить объект среди иных (например, указание на назначение, площадь, кадастровый (условный) номер, иное) (ст. 432 ГК РФ). При этом стороны могут указать все характеристики объекта недвижимости в соответствии с документами учета и со ссылкой на данный документ. Подробности по тел. 48-85-48
В соответствии со ст. 273 ГК РФ и ст. 35 Земельного кодекса РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу на праве собственности, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев, предусмотренных законом. И наоборот, не допускается отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу на праве собственности. В связи с этим в предмете договора необходимо указание как на земельный участок, так и на объекты недвижимого имущества, находящиеся на данном земельном участке. И в случае продажи земельного участка с находящимися на нем объектами недвижимости (садовым домиком, жилым домом и иными постройками) возможно указание следующего: Подробности по тел. 48-85-48
3.2. Основания принадлежности предмета договора «Продавцу».
3.2.1 Отчуждаемая квартира (жилой дом, земельный участок, иное) принадлежит Продавцу на праве собственности на основании (далее документ-основание) (например, основание: свидетельство о праве на наследство), выданное _______нотариусом (указание населенного пункта, например, г. Омска, фамилия и инициалы нотариуса) ____по реестру № ___, право собственности зарегистрировано в Регистрационной палате «__»_______200_ г. (В качестве правоустанавливающего документа может быть указан и иной документ, на основании которого Продавец обладает правом собственности: договор дарения, договор мены, а также свидетельство о праве на наследство, договор о передаче в собственность граждан жилых помещений. В любом случае должны быть полностью указаны реквизиты документа (наименование, дата, кем выдан, ссылка на данные о государственной регистрации.)
3.2.2 На момент заключения договора квартира (жилой дом, земельный участок, иное) принадлежит Продавцу на праве собственности, со слов Продавца квартира не заложена, не арестована, не является предметом исковых требований третьих лиц. (Необходимость включения данного условия вызвана соблюдением требования ст. 460 ГК РФ о том, что продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случаев, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неуказание на наличие каких-либо ограничений на имущество в договоре является основанием к отказу в государственной регистрации (абз. 7 п. 1 ст. 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»)
4. Цена договора и порядок расчетов.
Цена является существенным условием договора купли-продажи недвижимого имущества (п.1 ст. 555 ГК РФ). Цена договора купли-продажи, порядок осуществления расчетов между сторонами определяется по соглашению сторон — возможно указание на срок исполнения (до подписания договора, после подписания, частями в течение определенного периода времени и т.д.), место исполнения(ст.ст. 314, 316 ГК РФ). Если место исполнения не определено законом, иными правовыми актами или договором, не явствует из обычаев делового оборота или существа обязательства, исполнение должно быть произведено по обязательству передать земельный участок, здание, сооружение или другое недвижимое имущество — в месте нахождения имущества.
1. Цена по договору и порядок расчетов
1.1 Квартира (жилой дом, земельный участок, иное) сторонами оценена в сумму_____(цифрами и прописью) рублей. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
1.2. Расчет между сторонами будет осуществлен в следующем порядке: (по выбору сторон или иному их решению).
Вариант: Расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора.
Вариант: Расчет между сторонами производится в день подписания договора в месте нахождения недвижимого имущества. Подробности по тел. 48-85-48
1.3. Во исполнении условий настоящего договора Продавец обязуется передать отчуждаемую квартиру в собственность Покупателя, а последний обязуется принять и выплатить Продавцу согласованную между ними сумму в порядке и срок, установленный договором. Стороны могут предусмотреть в договоре условие о порядке передачи объекта недвижимого имущества (ст. 556 ГК РФ). Например, Передача отчуждаемой квартиры (жилого дома, земельного участка, иного) «Продавцом» и принятие ее (его) «Покупателем» осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту. Обязательство «Продавца» передать квартиру (жилой дом, земельный участок, иное) «Покупателю» считается исполненным после подписания сторонами передаточного акта.
Существенным условием договора купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п.1 ст. 558 ГК РФ)
Указанная квартира (жилой дом, часть квартиры или жилого дома) продается свободной от проживания третьих лиц, имеющих в соответствии с законом право пользования данным жилым помещением.
Если квартира не свободна от проживания третьих лиц и в ней остаются проживать члены семьи Продавца или сам Продавец, которые после перехода права собственности к Покупателю сохраняют право пользования квартирой на условиях, предусмотренных жилищным законодательством, то данный пункт необходимо изложить в следующей редакции: Подробности по тел. 48-85-48
Ниже приведенный перечень условий является только рекомендацией (ориентиром), и стороны конкретного договора по своему желанию могут включать нижеприведенные условия, сократить их количество, не включать или наоборот расширить иными условиями применительно к отношениям сторон и согласованными между ними.
2. Иные положения
2.1. Расходы по оформлению настоящего договора несет — ______, а расходы по регистрации — ______.
2.2. Квартира (жилой дом, земельный участок, иное) до подписания договора осмотрена. Покупатель претензий к техническому и санитарному состоянию приобретаемого объекта недвижимости не имеет.
2.3. Сторонам известно о следующих положениях закона:

  • недействительность сделки с момента ее заключения, если стороны имели целью прикрыть другую сделку (ст. 170 ГК РФ),
  • возможность предъявления иска о признании сделки недействительной в случае совершения ее под влиянием обмана, насилия, угроз, вследствие стечения тяжелых обстоятельств в течение года со дня прекращения насилия, угроз, получения стороной сведений об иных обстоятельствах (cт.cт. 179, 181 ГК РФ),
  • возможность расторжения договора по иску заинтересованных лиц, чьи интересы нарушены совершением настоящей сделки (cт.cт. 256, 292 ГКРФ),
  • невозможность ссылаться на иные документы и требовать исполнения условий сделки, согласие сторон по которым не достигнуто в рамках настоящего договора (ст. 432 ГКРФ).

2.4. Переход права и право собственности «Покупателя» подлежат государственной регистрации и в соответствии со ст. 433 ГК РФ считается заключенным с момента его государственной регистрации.
Договоры купли-продажи государственной регистрации не подлежат и считаются заключенными в момент подписания договора, и в них возможно указание следующего: Переход права и право собственности «Покупателя» подлежат государственной регистрации.
2.5. Настоящий договор может быть расторгнут в установленном законодательством порядке.
2.6. Ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора определяется в соответствии с действующим законодательством.
2.7. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, из которых один находится у Продавца, второй — у Покупателя, третий — в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (указать наименование органа полностью).
(Количество экземпляров договора устанавливается по соглашению сторон, но, как минимум, в количестве, равном числу сторон договора, либо по усмотрению заявителя еще один подлинный экземпляр договора купли-продажи (для приобщения к делу правоустанавливающих документов) (п.1 ст.13, п.1 ст.17, п.5 ст.18 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
Подписи сторон:
Продавец _______________(Подпись, ФИО полностью)
Покупатель _____________(Подпись, ФИО полностью)
Договор, составленный на нескольких листах, должен быть прошит.
< Предыдущая

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *