Особенности ипотечного кредитования в России

Термин «ипотечное кредитование» знакомо сегодня практически каждому российскому гражданину, столкнувшемуся с приобретением жилья с помощью кредита. Данный займ является уникальным банковским продуктом, с помощью которого возможно решение жилищного вопроса в максимально короткий период времени. Особенности ипотеки подразумевают наличие множества финансовых и юридических специфик, определяющих специфику и сущность рассматриваемого понятия. Разберем подробнее сущность ипотечного кредита, характерные черты и практические вопросы использования в РФ.

Что такое ипотека простыми словами

Для обычного обывателя, не разбирающегося в юридических понятиях и тонкостях, ипотека определяется, как кредит на покупку жилья с его последующей передачей банку в качестве залога. Простыми словами так и есть. Однако здесь есть масса дополнений, уточнений и специфик.

С точки зрения законодательства под ипотечным кредитом понимается целевой денежный займ, выдаваемый кредитором на цели, четко прописанные в заключаемом договоре: приобретение жилой или нежилой недвижимости, проведение капитального ремонта, строительных и восстановительных работ, а также дорогостоящие покупки мебели и иных предметов интерьера и бытовой техники. Так как деньги выдаются заемщику для улучшений конкретного объекта, то именно он в большинстве случаев передается банку в залог.

Залоговое имущество, помимо ежемесячной оплаты основного долга и начисленных процентов, здесь выступает гарантией исполнения заемщиком своих обязательств перед кредитной организацией. Поэтому в случае нарушения условий договора недвижимость будет реализована на торгах в соответствии с действующим законодательством.

После полного расчета между кредитором и заемщиком и отсутствии между сторонами претензий обременение с залогового имущества снимается, и оно полностью переходит в пользование законного владельца.

Так как сумма займа по причине высоких цен на жилье и недвижимость в целом существенна, то ипотека обычно имеет длительный срок погашения задолженности (вплоть до 30-ти лет). За весь период человек выплачивает серьезную сумму процентов, которая увеличивает начальную цифру ипотеки практически в 2 раза. Из-за этого распространенным является мнение о кабальности условий на пожизненный срок, в соответствии с которыми люди добровольно платят банкам последние деньги и покупают квартиры за средства, превышающие их реальную стоимость в несколько раз.

Вывод: Ипотека – это долгосрочный целевой кредит на покупку жилой или коммерческой недвижимости, передаваемой залогодателем залогодержателю в качестве обеспечения по кредитному договору.

Особенности ипотечного кредита

Ипотечный кредит имеет ряд особенностей, отличающих его от остальных видов займов и обязательств. Рассмотрим их подробнее.

Длительный срок

Срок кредитования по ипотеке согласуется между банком и заемщиком и может достигать до 30 лет. В обобщенном виде данный параметр зависит от 3-х ключевых факторов:

возраста заемщика;
его уровня кредитоспособности;
суммы займа.

Именно эти показатели прям образом влияют на минимально и максимальный возможный период погашения задолженности. Кредитный учреждения в соответствии с реализуемой политикой стараются равномерно распределять финансовую нагрузку на клиента. Для этого ежемесячный платеж по ипотеке должен составлять не более 40-60% от общего объема семейного бюджета.

Конкретные сроки погашения займа зависят от сложившейся ситуации. Например, люди в молодом возрасте с высоким доходом могут рассчитывать на максимальный срок кредитования, а клиенты же предпенсионного возраста, напротив, на минимальный.

Большая сумма займа

Сумма ипотечных кредитов в российском банковском сегодня колеблется в интервале от 300-400 тысяч до десятков и даже сотен миллионов рублей. Одобренная по поданной заявке сумма зависит от целого ряда факторов, включая доход заемщика, занятость, отношение к привилегированным категориям клиентов, оценочную стоимость недвижимости, местоположение, выбранный кредитный продукт и т.д.

Относительно высокая величина кредита обусловлена необоснованно высокими ценами на недвижимость в РФ. За одну и ту же сумму в различных субъектах федерации и муниципальных образованиях можно приобрести совершенно разные по многим характеристикам объекты. В крупном мегаполисе за несколько миллионов рублей это будет маленькая однокомнатная квартира в черновой отделке, а в небольшом городке на окраине региона, наоборот, комфортное жилье достаточной площади.

Залог недвижимости

Любая ипотека предполагает обязательную передачу имущества в качестве залога кредитору. Такие отношения между сторонами (залогодателем и залогодержателем) закрепляются договором об ипотеке (залоге), в котором максимально подробно прописываются все условия и нюансы обременения недвижимости. Подписанный договор регистрируется в государственном органе (в Регпалате или МФЦ), о чем в реестре делается соответствующая отметка.

В залог банк может принять далеко не каждый объект недвижимости, а лишь аккредитованный им или соответствующий установленному перечню требований, которые касаются износа, качества постройки, наличия коммуникаций, расположения и т.д.

Относительно низкая фиксированная ставка

Так как большинство договоров ипотечного кредитования заключается на длительный срок, то логично, что на весь период погашения долга клиенту предлагается относительно низкая процентная ставка. Сейчас ее среднерыночное значение находится на отметке 8 – 10% годовых. По различным программам господдержки ипотеки и партнерским акциям с компаниями-застройщиками заемщики могут рассчитывать на пониженный процент – 6 – 8% в год.

Важно! Однако даже такая относительно невысокая ставка серьезно увеличивает итоговую стоимость кредита – переплата к концу срока действия договора может достигать двукратного значения полученной от банка суммы.

Возможность досрочного погашения

Действующее законодательство РФ не запрещает досрочно погашать населению кредиты, в том числе и ипотечные. Банк обязан принять от клиента досрочный платеж без каких-либо штрафов и комиссий. Единственным нюансом здесь может быть необходимость заблаговременного уведомления кредитной организации о предстоящем платеже вне графика. Для этого потребуется заранее написать заявление в произвольной форме с указанием даты и суммы платежа.

После досрочного погашения ипотечного займа проценты пересчитаются в пользу заемщика (в сторону уменьшения).

Поддержка государства льготами и спецпрограммами

Жилищная политика на государственном уровне обозначена, как одна из приоритетных сфер развития российской экономики и общества. Государство с помощью специальных ипотечных и льготных жилищных программ поддерживает социально-незащищенные слои населения, которые не имеют самостоятельно приобрести собственное жилье.

Разработаны и успешно реализуются программы помощи по выдачи ипотеки для военнослужащих, молодых семей с детьми, работников бюджетной сферы, инвалидов и других нуждающихся категорий. Для них предлагается оформление ипотечных займов с минимальной процентной ставкой под 6 процентов и менее, возможность использования адресной, безвозмездной материальной помощи из государственного и региональных бюджетов.

Риски невозврата и утраты части рыночной стоимости

Оформление ипотеки на длительный срок сопряжено высокими рисками для обеих сторон сделки. За несколько десятков лет может произойти все, что угодно. Потеря работы, утрата платежеспособности, здоровья и даже жизни заемщиком могут стать реальными причинами невозврата задолженности по кредиту. Из-за этого банк понесет дополнительные издержки, сопряженные с реализацией залогового имущества.

Также уровень цен на рынке недвижимости плохо подлежит прогнозированию. Падение цен на жилье в последние годы из-за кризисных явлений в экономике является причиной утраты части рыночной стоимости недвижимости. То есть заемщики с ипотекой, оформленной, к примеру, 10-15 лет, вынуждены переплачивать за свое жилье по сравнению с современными ценами.

Требование о первом взносе

Одно из обязательных условий одобрения кредитной заявки по ипотеке – оплата за счет собственных средств первоначального взноса. В российских банках его минимальное значение стартует с отметки в 15% от рыночной цены приобретаемого объекта. В среднем потребуется сразу внести 20-30%.

Программ с нулевым взносом сейчас практически не осталось, за исключением специальных партнерских проектов, имеющих своей главной целью увеличение объема продаж. Подробнее о том как взять ипотеку без первоначального взноса читайте далее.

Ипотечное страхование

В соответствии с российским законодательством ипотечное кредитование должно обязательно сопровождаться страхованием. Здесь имеется в виду, прежде всего, имущественное страхование, предполагающее покупку страхового полиса на защиту объекта залога от порчи, утраты и т.д.

Страхование здоровья и жизни клиента является лишь дополнительным продуктом, а не обязательным. Однако банки часто навязывают своим клиентам приобретение такой услуги, обосновывая ей вероятность отказа в выдаче ипотеки. Важно понимать, что подобные действия банковских специалистов абсолютно незаконны.

Можно ли отказаться от страхования жизни по ипотеке и чем это вам грозит мы писали ранее.

Требования к заемщикам

К каждому потенциальному заемщику, претендующему на получение ипотеки, банки предъявляют перечень довольно жестких требований. Разберем основные критерии, которым уделяется наибольшее внимание.

Гражданство

Большинство банков России в числе первых и ключевых требований к клиентам выдвигают необходимость наличия российского гражданства. Среди таких кредиторов Сбербанк России, Россельхозбанк, Газпромбанк и другие крупнейшие игроки отечественного банковского сектора.

Однако некоторые кредитные структуры не считают показатель наличия гражданства РФ ключевым требованием и принимают заявки от граждан других иностранных государств. К таким банкам относятся Альфа-Банк, Росбанк, Райффайзенбанк, то есть учреждения с присутствием иностранного капитала.

Ипотека для иностранных граждан подробно разобрана в отдельном посте.

Возраст

Ипотека может быть оформлена на полностью дееспособного человека в осознанном возрасте. Большинство ипотечных продуктов предполагает наличие возрастного ценза от 21 года до 55/60 лет для мужчин и женщин соответственно. В некоторых случаях банки готовы кредитовать население с 18-ти и до 85-ти лет.

В целом, данный параметр субъективен и готов рассматриваться кредиторами в индивидуальном порядке с учетом всех остальных факторов и требований.

Стаж

Во внимание принимается как общий трудовой стаж потенциального клиента, так и продолжительность трудовой деятельности на текущем месте работы. В первом случае стаж не должен быть менее 1 года, во втором – не менее 3-х месяцев. Некоторые банки не берут заявления от клиентов со стажем меньше полугода.

Также большое значение имеет непрерывность стажа, так как в случае наличия периодичных разрывов в работе, это может свидетельствовать о нестабильности дохода и, в целом, повышать уровень риска всей сделки.

Доход

Показатели кредито- и платежеспособности являются первоочередными факторами, на которые смотрят банки при рассмотрении кредитной заявки. Доход должен быть достаточным (все платежи по кредитам и обязательствам человека – не более 40% от бюджета семьи), стабильным и подтвержденным.

Практически все кредиторы требуют подтверждать получение дохода с помощью справки 2-НДФЛ, реже – по форме банка. На рынке есть ограниченное число предложений оформления ипотеки по двум документам, без многочисленных справок. Однако в этом случае ставка будет существенно выше, чем в сравнении со стандартными условиями.

Какая нужна зарплата по ипотеке вы можете узнать из нашего прошлого поста.

Кредитная история

Также абсолютное большинство банков тщательно изучают кредитную историю клиента. Никто не захочет связываться с неблагонадежным заемщиком с испорченной финансовой репутацией.

Лица, имеющие негативную кредитную историю и, тем более, находящиеся в «черных списках» банков, вероятнее всего услышат отказ в свой адрес по выдаче любого кредита, включая ипотечный.

Как взять ипотеку с плохой кредитной историей вы можете узнать из следующего поста.

Погашение ипотеки

В российских банках заемщикам предлагается 2 возможных варианта погашения задолженности: аннуитетными (равными) или дифференцированными (уменьшающимися) платежами. Рассмотрим детально особенности каждого.

Равными платежами

Аннуитетные платежи предполагают равенство каждой выплаты в течение всего периода исполнения обязательств. В этом случае в структуре платежа бОльшая часть суммы пойдет на списание начисленных процентов (порядка 90%) и лишь оставшаяся на списание тела кредита.

Данная схема выгодна в большей степени банкам, нежели клиентам, так как сам основной долг начнет активно погашаться только к концу периода кредитования, когда заемщик выплатит уже основную часть всех процентов.

Уменьшающимися платежами

Дифференцированные платежи предполагают постепенное уменьшение величины ежемесячных выплат к концу срока возврата долга. В основной части платежа находится основной долг. Такой вариант погашения выгоден для клиентов, так как быстрее погашается тело займа, а сумма процентов уменьшается по мере внесения основной суммы.

Способ дифференцированных платежей встречается довольно нечасто и только в некоторых банках (например, в Россельхозбанке).

Выбор банка

В процессе выбора банка для оформления ипотеки потенциальному клиенту следует предпринять следующие шаги:

Внимательно изучить условия ипотечного кредитования в ведущих российских банках (процентные ставки, размер первого взноса, сроки и суммы).
Сравнить потенциальную выгоду по подобранным вариантам, для чего использовать ипотечный калькулятор.
Обратить внимание на рейтинг банка и его репутацию.

Если клиент является участником зарплатного проекта конкретной кредитной организации, то рекомендуется оформлять ипотеку именно в ней, так как для подобных заемщиков предлагаются льготные условия и лояльное отношение.

Все основные ипотечные банки России представлены тут.

Калькулятор

Наглядный ипотечный калькулятор позволяет получить практически полную информацию об итоговой стоимости кредита и размере ежемесячных платежей. Заполнив необходимые сведения о размере процентной ставки, сумме займа, сроке кредитования, величине первоначального взноса и типе платежей, клиент сможет проанализировать требуемый уровень дохода и понять структуру предстоящих платежей.

Все данные можно получить как в цифровом, так и в удобном графическом формате.

Ипотека для большинства граждан РФ является единственным возможным вариантом приобретения собственного жилья. Перед оформлением такого кредита следует заранее изучить все имеющиеся юридические и финансовые аспекты предстоящей сделки, условия в ведущих российских банках, воспользоваться ипотечным калькулятором и сравнить потенциальные потери и выгоды по каждому продукту.

Фото: https://.com/photos/money-euro-bank-note-calculator-168025/

Проблема приобретения жилья является для многих граждан ключевой. В этих условиях ипотечный кредит – это самое доступное решение проблемы. Большинство будущих заёмщиков слабо разбираются в особенностях и нюансах, которыми изобилует ипотечное кредитование.

Этот вид банковских услуг интенсивно развивается, что в значительной степени расширило возможности заёмщиков, однако и усложнило выбор вида ипотеки. Зачастую граждане обращаются в банк за информацией об условиях кредита, не имея четкого понимания об ипотечных программах, их различиях и выгодах.

Виды ипотечного кредитования в России

Кредитование с помощью ипотеки в России развивается и видоизменяется с каждым годом. Доступные гражданам, желающим приобрести квартиру или иную жилую недвижимость, виды ипотечного кредитования можно квалифицировать по нескольким признакам.

Залог. Для обеспечения обязательств по займу гражданин предлагает в залог своё имущество, собственником которого он является, или недвижимость, которую он покупает. Кредитор может реализовать его (залог), если заёмщик не выполняет кредитные обязательства.
Объект. Заёмщик может строить жильё или приобретать недвижимость нескольких видов:
- готовый дом за городом или его строительство;
- новую квартиру в новостройке.

В зависимости от уровня недвижимости и его ликвидности, банки устанавливают условия кредитования.

Социальный/коммерческий кредит. В первом случае кредитование происходит напрямую, во втором – с участием государства, обеспечивающего заёмщикам выгодные условия кредита.
Платеж:
- аннуитетный, когда основной долг + %% делится на суммы для оплаты в течение всего срока;
- дифференцированный – снижает платеж.
Целевая направленность. Целевая ипотека берётся на конкретные цели – получение определённого объекта.
Нецелевая – позволяет тратить деньги на любые цели.

Стандартные программы жилищного кредитования

Фото: https://.com/photos/real-estate-house-house-purchase-3408039/

Ипотечные кредиты разнообразны, но наиболее распространены стандартные программы, отличающиеся лишь объектом, выбранным заемщиком.

На вторичную недвижимость

Это наиболее распространённый вид ипотеки, т.к. выбор недвижимости на рынке весьма обширен. Одобрение и оформление не занимает много времени.

Параметры займа:

хорошая процентная ставка;
первый взнос минимален;
банки лояльны к таким клиентам;
страховка — сразу.

На новостройку

Такой тип ипотечного кредитования даёт возможность осуществить покупку еще строящейся квартиры по малой цене. Цена на жильё повышается только после его сдачи. Эта недвижимость является «рискованной» зоной для банка, и он требует обязательную аккредитации застройщика.

Под залог собственного жилья

Что такое ипотека? Это всегда залог недвижимости. Если заёмщик готов отдать собственную недвижимость, как залог, он получит выгодную %% ставку и сможет использовать деньги так, как хочет. Если такой недвижимости нет, то в залог банк оформит приобретаемую квартиру/дом. Этот вариант ограничивает заёмщика покупкой недвижимости, согласованной с кредитором.

Хотя первый вариант выглядит гораздо выгодней, в случае невыплаты банку долга клиент может лишиться и залогового имущества, и купленной квартиры.

На дом и землю

Фото: https://.com/photos/house-construction-cottage-1710566/

Обладатели личных земельных участков могут в ипотеку построить там дом. Тогда не только земля будет залогом, но и все постройки на участке.

Кредит имеет стандартные условия, а земельный участок должен отвечать требованиям.

Расположение участка недалеко от населённого пункта.
Наличие разрешения использования земли для стройки.
Соблюдены требования СНиП по размеру участка.

Такой вид кредитования дает возможность купить участок и в дальнейшем построить на нём дом, если заемщик может обеспечить для банка залоговую недвижимость, равную размеру кредита.

Виды социальных программ

Виды ипотечных кредитов включают большую группу социальных, подразумевающих вложение госкапитала в оформлении ипотек «льготных» групп населения:

нуждающиеся в жилье;
вчерашние студенты;
военные;
молодые супруги;
преподаватели;
служащие РЖД;
бюджетники.

Социальная ипотека в регионах

Механизмы субсидирования: покупка госжилья по пониженной цене, дотация на %% или получение денег на часть цены недвижимости. Власти на местах иногда устанавливают свои социальные программы, которые помогают жителям региона улучшать жилищные условия.

Для участия в таких программах заёмщики должны соответствовать требованиям.

Проживание в регионе — 3-5 лет.
Признание острой необходимости в улучшении условий жилья.
Наличие прав на льготы, бюджетники.
Постоянное трудоустройство.

С материнским капиталом

Семейные пары, у которых родился 2-й ребёнок, могут рассчитывать на материнский капитал. По данным статистики, в 2019 г. на эти цели государство заложило 453 026 руб.:

на внесение 1-го взноса;
на погашение части долга.

Ипотека с использованием МК имеет свои особенности, особенно важные, если семейная пара решила взять кредит с залогом. Далеко не каждый банк принимает маткапитал, но есть множество банков, которые идут навстречу таким заёмщикам, предлагая стандартную ставку – 9-14%.

Заёмщики должны соответствовать требованиям банка, которые являются стандартными.

Стабильный и достаточный доход («белая» з/пл.). Стаж – минимум ½ года на настоящем месте работы. Общий стаж – 1 год и более (посл. 5 лет).
Клиент не собственник.
Приобретённое жильё распределяется на всех членов семьи (доли).
Положительная КИ.

Ипотечные программы «Молодая семья»

Семейные пары участвуют в госпрограмме «Жилище» или в программах банков, помогающих молодым семьям. Величина субсидии зависит от цен на жильё в конкретном регионе.

Размеры выплат по ипотеке для молодой семьи составляют

30% от цены жилья – семья без детей;
5% на каждого ребёнка – семья с детьми.

Оставшуюся сумму покроет заём в любом банке, работающем по программе с молодыми семьями. Нелишним будет поинтересоваться подробностями программы на местных онлайн-форумах или официальных сайтах.

Финансовые организации, участвующие в программах для молодой семьи, в частности Сбербанк, строго подходит к параметрам самих заёмщиков.

Возраст – не более 35 лет.
Наличие детей или документа о регистрации брака.
Наличие достаточного дохода для внесения платежей (возможны от 1 до 4 созаёмщиков).

Сбербанк проводит акции для молодых семей, когда оформление ипотеки онлайн дает %% — 10,2%.

Семейная ипотека под 6% с господдержкой

Фото: https://.com/photos/family-kids-baby-newborn-together-457235/

«Детская» ипотека — это один из этапов государственной демографической политики. В программе принимают участие семьи, у которых с 01.2018 г. по 31.12.2022 г. родятся вторые дети (или будут усыновлены).

Условия такой ипотеки:

деньги можно получить на счёт в банке или наличными;
покупается новое жильё;
заёмщики – граждане РФ;

Семьям выдаётся ипотечный кредит — 6%:

на 3 г., если у них родился 2-й малыш;
на 5 лет – 3-й;
на 8 лет – родился 2-й и 3-й малыши (с 2018 -2022 г.г.);
далее %% — стандартные.

В последнее время обсуждается вопрос о бессрочном продлении льготных условий на такой кредит.

Деревянная ипотека

Позволяет приобретать бюджетные дома из древесины или бруса. Ранее сроки программы были ограничены 30.11.2018 г., но затем — продлены до 2020 г.

Предусматриваются следующие условия.

Срок – 15 лет.
Залог – объект кредита, любое имущество в собственности.
Поручители.
Первый взнос – не менее 10%.
5% госсубсидии.
Передача застройщик-покупатель – 4 мес. с подписания договора.

Дополнительные требования:

земельный участок оформлен в собственность;
размер займа не более 3,5 млн. руб.;

Военная

Государство перечисляет на счет военнослужащего ежегодно 268 465,6 руб., что является базовым фактором программы. Через 3 года службы можно рассчитывать на жильё.

Условия программы таковы.

Перечисленные госсредства могут использоваться, как первый взнос.
Погашение за счёт государства происходит, пока гражданин служит в ВС.
Залог отсутствует.

**Изменения 2019 г. (вступят в силу с 07.2019 г.).

Граждане, отслужившие 3 года, становятся участниками программы автоматически.
Ежегодная выплата – 280 тыс. руб.
Использовать деньги можно будет через 10 лет после начала службы/учёбы.
Упрощённая система оформления.
Защита военнослужащего-дольщика от банкротства застройщика.

Различные виды нестандартных программ

Кроме обычных ипотечных продуктов, существуют программы для узких групп клиентов, например, корпоративная ипотека с льготными условиями для сотрудников с определённым стажем работы в компании.

Без первоначального взноса

Наличие залога обязательно. Такое ипотечное кредитование оформляется при открытии другого займа под первый взнос. В этих условиях ипотека имеет менее выгодные условия, т.к. банки компенсируют риски.

С плохой кредитной историей

Если КИ клиента не идеальна, он все же сможет получить деньги на жильё. К таким заёмщикам банки относятся насторожено и условия для них будут жесткими:

первый взнос – не меньше 30%;
ставка по %% — завышена;
понадобятся поручители;
залог в виде покупаемого жилья.

Для иностранцев

Банки РФ предоставляют свои услуги иностранцам только в том случае, если они работают с ИФНС РФ. Это значит, что они должны быть трудоустроены в стране не менее ½ года.

Кредитор будет лоялен при наличии дополнительных факторов:

супруг/супруга гражданин/гражданка РФ;
наличие вида на жительство;
наличие собственности в РФ.

Многие банки лояльно относятся к жителям СНГ, имеющим вид на жительство в РФ, ипотека для них реальна на хороших условиях, нежели для тех, у кого ВНЖ нет.

К таким клиентам банки предъявляют следующие требования.

Постоянное проживание в РФ или намерение переехать (срок нахождения в РФ не менее 183 дней).
Постоянная работа в РФ (более ½ года).
Уплата всех налогов.
Достаточный доход (не более 40% семейного бюджета).
Первый взнос не меньше 20%, гарантированная оплата.
Хороша КИ и отсутствие долгов.

Без подтверждения доходов по двум документам

Банки идут на риски и выдают ипотечные кредиты даже тем, у кого нет официального трудоустройства. Для этого нужен паспорт и любой документ (ИНН, СНИЛС и др.).

От заёмщика требуется обеспечение по максимуму:

большой первый взнос;
созаёмщики и поручители;
залог покупаемого помещения;
страхование.

На гараж и машино-место

Фото: https://.com/photos/architecture-underground-car-park-3632974/

Не каждый банк даёт займы на гараж с машино-местом. Главным моментом этой ипотеки является необходимость выделения объекта в самостоятельную единицу собственности с отдельным свидетельством. Банки не кредитуют долевую собственность.

Если даются деньги на гараж-машино-место, потребуются:

наличие жилья в доме с паркингом;
первая выплата – от 30%;
бумаги о «самостоятельности» гаража, его состоянии.

ВТБ и другие крупные организации закрыли подобные программы, однако Сбербанк открыл «Кредит на гараж и машино-место» со ставкой 10%, взносом 30%, на срок 10 лет. Подобные предложения можно найти у Дельтакредит — 10%, взнос 30%, срок 10 лет и у Абсолют банка – 10,5%, взнос 20%, срок 10 лет.

На ремонт

Граждане, недавно купившие жильё, могут рассчитывать на получение денег на его ремонт под залог нового купленного помещения. Сумма составляет до 70% от цены жилья. Срок — до 25 лет, с %% — 13% годовых.

Для ИП, бизнеса и коммерческую недвижимость

ИП и юрлицам доступны ипотечные кредиты для покупки помещений для бизнеса: складов, промышленных участков, офисов.

Стандартные требования кредиторов:

%% ставки высокие;
срок — до 10 лет;
обширный пакет бумаг;
покупаемое строение – капитальное.

Настороженность банков к таким заемщикам обусловлена вескими причинами.

Нестабильность доходов и всей деятельности.
Невозможность четкой оценки кредитоспособности клиента.
Недоверие к ИП, который может оказаться мелким торговцем или мошенником.

Важным фактором при рассмотрении заявки от ИП может оказаться положительная КИ, подтверждающая репутацию клиента.

Для пенсионеров

Главным признаком для кредиторов при рассмотрении заявления пенсионера на ипотеку является его возраст. Заёмщик не должен быть старше 75-85 лет на момент окончания срока кредита.

Такие ипотеки дают лишь несколько банков из-за риска по невозврату денег.

Ипотечное кредитование в России – это быстроразвивающаяся область банковских услуг. Разнообразие продуктов позволяет практически всем гражданам страны рассчитывать на заёмные деньги, чтобы улучшить свои жилищные условия. На сегодняшний день ипотека – это единственный способ обзавестись собственным жильём для молодых и пенсионеров, бюджетников и ИП.

18.11.2013 \ Новости

Сегодня набирает популярность особый вид кредитования под названием «ипотека», ведь таковым является один из пяти оформленных договоров по займу. Это и понятно, потому что любая семья мечтает иметь собственную жилплощадь. Поэтому все большее число граждан каждый день обращаются в банк с целью получения ипотечного кредита.

Данный вид кредитования может быть оформлен заемщиком на длительный период – на 5-30 лет. Такие широкие рамки дают человеку возможность верно разделить нагрузку в соответствии с уровнем дохода. Например, такие страны как Великобритания, Кипр или Греция выдают ипотеку на период до 20 лет. В Германии, Швейцарии или Турции наоборот, очень маленький срок на этот вид кредитования: не более 5 лет. Под залог берется жилье, которое семья приобретает, либо то, что уже имеется в наличии. Это может быть не только квартира, но и другое недвижимое имущество: дом, земля и т.д.

В Российской Федерации существует три типа ипотечных кредитов:

· Классическое ипотечное кредитование, что является выдачей целевых средств на покупку жилья с вторичного рынка;

· Ипотечный кредит под новостройку оформляется для покупки квартиры с первичного рынка жилья;

· Нецелевой ипотечный кредит представляет собой заем под залог недвижимого имущества, которым владеет клиент.

Любой из вышеперечисленных типов ипотеки обязательно регистрируется в связи с требованиями законодательства России. Возможно два варианта залогового имущества для получения ипотечного кредита:

· Залог согласно закону. В этой ситуации банковское учреждение составляет сразу договора по залогу и купли-продажи. Когда же клиент не выплачивает задолженность по займу, то благодаря договору купли-продажи банк без проблем может отобрать заложенное имущество. Такой вариант используется для ипотечного кредита под новостройку и для классического ипотечного кредитования;

· Залог согласно договору. Данный вид оформляется для нецелевого кредита. Согласно законам Российской Федерации тут нет связи залогового имущества с займом, в отличие от целевого направления ипотеки. При этом банку труднее будет получить залог, в случае непогашения заемщиком кредита.

Сколько же средств можно получить при оформлении ипотеки? В России средний показатель составляет около 1 млн. руб. Понятно, что в ипотечном кредитовании нет больших сложностей. Наиболее важный момент – точно рассчитать посильные для уровня дохода семьи суммы ежемесячных платежей, и оптимальный срок выплати кредита. Если вы, в силу каких-то обстоятельств, просрочили выплату, не расстраивайтесь. Банк, чаще всего лоялен к заемщикам с ипотечными кредитами. Но не рискуйте испытывать их доверие. Для вас же лучше, если всегда будете своевременно и в полном объеме погашать ежемесячную задолженность, что прекрасно отразится на вашей кредитной истории.

Сущность и особенности ипотечного кредитования

В развитых странах ипотечное кредитование является важнейшим элементом рыночной экономики, в частности в области инвестиционной деятельности, и имеет высокий уровень развития.

Существуют два понятия: «залог» и «ипотека». .

Залог — способ обеспечения обязательства. Возникает из договора или закона. Кредитор-залогодатель имеет право при невыполнении должником обязательства, обеспеченного залогом, получить компенсацию из стоимости заложенного имущества путем его продажи.

Ипотека — разновидность залога именно недвижимого имущества (главным образом земли и строений) в целях получения ссуды. Ипотека предоставляет право преимущественного удовлетворения его требований к должнику-залогодателю в пределах суммы зарегистрированного залога.

Для ипотеки характерны: залог имущества; возможность получения под залог одного и того же имущества добавочных ипотечных ссуд под вторую, третью и последующие закладные; обязательная регистрация залога в земельных книгах, которые ведутся в государственных или коммунальных учреждениях. В случаях неплатежеспособности должника удовлетворение требований кредитора производится из выручки от реализованного имущества в порядке очередности регистрации залога.

Предметом залога могут быть не только вещи, ной имущественные права и требования, исключая имущество, изъятое из оборота и требования, неразрывно связанные с личностью залогодателя (например, алименты), а также имущество граждан, на которое по закону не может быть обращено взыскание.

Особенности ипотечного кредитования:

■ ипотечный кредит — ссуда под строго определенный залог;

■ большинство ипотечных ссуд имеет строго целевое назначение; они используются для финансирования приобретения, постройки и перепланировки как жилья, так и производственных помещений, а также освоения земельных участков. В ряде стран наибольшее распространение получили жилищные ипотечные кредиты;

■ ипотечные кредиты предоставляются на длительный срок, обычно на 10—30 лет. Оформляемая при получении ипотечной ссуды закладная является специальным кредитным соглашением, отличающимся от других его разновидностей. Закладные обращаются на вторичном рынке, задача которого состоит в том, чтобы обеспечить постоянный приток ресурсов для кредитования и перелив средств из регионов, испытывающих избыток кредитных ресурсов. .

Ипотека воздействует на преодоление экономического кризиса двумя путями:

— развитием ипотечного бизнеса, который позитивно отражается на реальном секторе экономики, приостановке спада производства в строительном комплексе, сельском хозяйстве и других отраслях. Это связано с развитием рынка жилья (вообще недвижимости) и фермерского хозяйства;

— развитием ипотечного кредитования, способствующего снятию социальной напряженности в обществе, которая, как правило, сопровождает экономический кризис.

Ипотечное кредитование считается относительно низкорискованной банковской операцией. Значительная часть рисков при ипотечном кредитовании перекладывается на заемщика и инвестора.

Ипотечное кредитование — что такое ипотека — виды ипотечных кредитов.

Ипотека — самый сложный банковский продукт. На такой кредит подается самый большой пакет документов, процедура оценки платежеспособности занимает до 2 недель и к потенциальным заемщикам предъявляются самые жесткие требования. И это естественно, ведь банк сильно рискует, выдавая крупную сумму на долгий срок.

Но бояться ипотеки не стоит. Нужно просто знать механизмы, которые лежат в ее основе, и тогда собственная квартира, дом или дачный участок быстро превратятся из мечты в реальность. И в этой статье описано все об этих механизмах.

Что вы узнаете из этой статьи?

В этой статье вы познакомитесь с общими вопросами ипотечного кредитования:

виды ипотечных кредитов;
основные параметры;
способы погашения и т. д.

Что такое ипотека и виды ипотечных кредитов.

Термин «ипотека» произошел от греческого «hipotheke», что в переводе означает «заклад» или «залог». Ипотека – это среднесрочный или долгосрочный кредит (от 5 до 30 лет), который предоставляется заемщику под залог приобретаемой или уже имеющейся земли и/или недвижимости (квартиры, дома, коттеджа и т. д.).

В отличие от других видов залоговых кредитов (например, автокредит), все ипотечные кредиты по закону подлежат обязательной регистрации.

Потребителю на заметку: При получении ипотеки договор залога в обязательном порядке регистрируется в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), а все сведения о купле, продаже или обременении залогом любой недвижимости заносятся в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. (эксперт Workle по финансам)

Существует три основных вида ипотечных кредитов, каждый из которых отличается целью кредитования, возможностями и ставками.

Вот эти виды:

Классическая ипотека – это целевой ипотечный кредит на покупку недвижимости на вторичном рынке жилья. При этом приобретаемое жилье оформляется банку в залог в качестве обеспечения по этому кредиту.
Кредит на новостройку – это целевой ипотечный кредит на покупку недвижимости на первичном рынке жилья под залог прав требования на эту недвижимость. Когда заемщик получит свидетельство о собственности, квартира будет оформлена в залог (как и в случае с кредитом на приобретение вторичной недвижимости).
Нецелевая ипотека – это вид кредита, выдаваемый под залог имеющейся в собственности клиента недвижимости. Полученный кредит можно использовать на любые цели, например, ремонт или крупные покупки. Поэтому нецелевой ипотечный кредит можно сравнить с потребительским кредитованием на любые цели, но выдаваемые по программам нецелевой ипотеки суммы обычно существенно выше стандартного лимита потребительского кредита.

Виды залога и основные параметры ипотечных кредитов.

Существуют два вида залога:

Залог в силу закона – залог на имущество, приобретаемое на кредитные средства (например, при ипотеке на новостройку или классической ипотеке).

Договор залога в таком случае оформляется одновременно с договором купли-продажи, в котором прописано, на приобретение чего банк предоставляет клиенту деньги. Поэтому в случае систематического неисполнения клиентом своих обязательств по погашению кредита банку легче получить по суду заложенное имущество в свою собственность.

Залог в силу договора — возникает при нецелевом кредитовании, когда деньги выдаются под залог уже имеющегося у клиента имущества.

При нецелевых кредитах клиент может потратить деньги на любые цели, поэтому с точки зрения закона связь между кредитом и залогом, под который он был оформлен, не настолько явная, как в целевых ипотеках, где деньги выдаются на приобретение недвижимости. В случае невыполнения клиентом своих обязательств по погашению кредита суду будет сложнее передать заложенное имущество в собственность банка.

Так как ипотека – это, в первую очередь, кредитный продукт, для нее важны следующие основные параметры:

Сумма;
Срок;
Валюта;
Процентная ставка;
Комиссии.

Далее рассмотрим каждый из этих параметров более подробно…

Сумма и срок ипотечного кредита

При любом ипотечном кредите в залог оформляется недвижимость (имеющаяся или приобретаемая). Так как стоимость недвижимости очень высока, то и суммы, которые банки готовы предоставить по ипотеке, значительны. В среднем ипотечные кредиты выдаются на сумму от 1 000 000 рублей (размер ипотеки зависит от платежеспособности клиента, поэтому в каждом случае индивидуален.)

Ипотека — это наиболее долгосрочный вид кредитования, так как выплатить банку взятые в кредит немалые средства в короткий срок весьма проблематично. Как правило, ипотека оформляется на срок от 5 до 30 лет.

Чем меньше срок кредита, тем меньше его стоимость, однако ежемесячный взнос при этом будет достаточно большим. При большем сроке кредитования ежемесячные выплаты будут меньше, но стоимость кредита значительно увеличится.

Размер ежемесячных выплат также зависит от того, какой тип ежемесячных платежей банк устанавливает в условиях договора.

Типы ежемесячных платежей по кредиту

Банки используют две системы ежемесячных платежей для погашения ипотечных кредитов:

Аннуитетный платеж — это ежемесячное погашение кредита равными фиксированными суммами. Эти суммы включают выплату долга и проценты по кредиту. Первое время заемщик выплачивает основную долю процентов по кредиту, а сумма долга уменьшается незначительно. Чаще всего банки предлагают именно аннуитетную систему платежей, так как она понятнее и проще для планирования семейного бюджета.

Дифференцированный платеж – это ежемесячное погашение кредита неравными суммами и используется банками редко. Сумма ежемесячного платежа состоит из фиксированной суммы погашаемого долга плюс проценты на остаток кредита. Так как сумма долга будет равномерно уменьшаться каждый месяц, то и сумма процентов по кредиту будет снижаться. За счет этого будет уменьшаться и размер ежемесячных платежей. То есть, если при аннуитетной схеме погашения фиксированной является сумма ежемесячного платежа, то при дифференцированной схеме фиксированной будет сумма погашаемого долга.

Валюта ипотечных кредитов и виды процентных ставок по ипотечным кредитам

Как правило, банки выдают ипотечные кредиты в трех валютах:

российских рублях;
долларах США;
евро.

От выбора валюты зависит размер процентной ставки – по кредитам в долларах/евро она существенно ниже. Поэтому при одинаковом размере ежемесячных платежей максимальная сумма валютного кредита может быть выше, чем в кредите рублевом.

Потребителю на заметку: Следует знать о том, что при выборе кредита в иностранной валюте вы становитесь зависимы от текущего обменного курса валют. В связи с этим стоимость кредита может как увеличиться, так и уменьшиться. В России большая часть ипотечных кредитов выдается в рублях. (оформить заявку на ипотечное кредитование у эксперта по финансам)

Каждый банк предоставляет заемщику возможность выбрать тип процентной ставки по любому ипотечному кредиту. Ставка может быть:

Фиксированная процентная ставка предусматривает начисление процентов, установленных в кредитном договоре, в течение всего срока действия кредита.
Плавающая процентная ставка не фиксируется на весь период кредитования и подлежит периодическому пересмотру в оговоренные кредитным договором сроки. Некоторые банки предпочитают пересматривать ставки ежегодно, другие фиксируют ставку на определенный срок, например на 3 года, а с 4 года ставка пересматривается ежегодно. Пересмотр процентных ставок связан с индексами: Libor1 и MosPrime2

1 Libor – это сокращенное название от London InterBank Offered Rate, или Лондонская ставка предложения по межбанковским кредитам. Ставка Libor – признанный во всем мире индикатор стоимости финансовых ресурсов. По ней крупнейшие банки мира готовы выдавать другим крупным банкам кредиты на Лондонской межбанковской бирже.

2 MosPrime – это индикативная ставка предоставления рублевых кредитов (депозитов) на московском денежном рынке. Ставка MosPrime рассчитывается Национальной валютной ассоциацией.

Каждый из этих типов процентных ставок имеет свои преимущества и недостатки, которые рассмотрены ниже.

Особенности фиксированной процентной ставки

В России большинство заемщиков делают свой выбор в пользу фиксированной ставки.

Преимущества: Фиксированная ставка проста для понимания, планирования личного бюджета и ежемесячных выплат по кредиту.
Недостатки: Фиксированная ставка не всегда соответствует реалиями современного рынка. Приведем несколько примеров.

Плавающая процентная ставка

Плавающая ставка больше распространена в Европе и США. Состоит она из двух частей.

ПЕРВАЯ – изменяемая – называется базовой.

Что значит базовая часть? В качестве базы принимаются общепризнанные индикаторы рынка межбанковского кредитования: Libor для кредитов в долларах США и MosPrime для кредитов в российских рублях.

ВТОРАЯ – неизменная – называется добавочной.

Что значит добавочная часть? Банки редко кредитуют клиентов из собственных средств. В случае с плавающей ставкой они берут кредит на финансовом рынке по текущей ставке индексов MosPrime или Libor (в зависимости от валюты кредита), а при кредитовании заемщиков добавляют к этому индексу свою процентную ставку. Это и есть доход банка.

Потребителю на заметку: Плавающая ставка существенно ниже, чем фиксированная. Но когда экономическая ситуация нестабильна, она может таить в себе массу проблем для потребителя. (эксперт Workle по финансам)

Особенности плавающей процентной ставки

Преимущества:

Плавающая ставка, установленная для первых лет погашения ипотеки, ниже, чем фиксированная ставка для аналогичного кредита.

Недостатки:

Плавающая ставка будет пересчитываться ежегодно после первых лет погашения кредита.
Ситуация на мировом финансовом рынке меняется ежегодно, поэтому прогнозировать размер плавающей ставки, например, через 10 лет, невозможно.

Потребителю на заметку: При резких скачках индексов MosPrime или Libor банки всегда предоставляют возможность заемщикам отказаться от плавающей ставки и перейти на расчет погашения кредита по фиксированной ставке. (эксперт Workle по финансам)

Как рассчитать плавающую ставку?

Плавающая ставка указывается следующим образом (в зависимости от валюты кредита):

Первая часть формулы — это ставка соответствующего индекса на определенный период (при использовании индекса MosPrime пересмотр ставки по плавающей базе будет производиться раз в полгода. Значение плавающей ставки с индексом Libor пересматривается раз в год.).
Вторая — процентная ставка банка.

Плавающая ставка может достаточно сильно повлиять на стоимость кредита как в сторону его удорожания, так и удешевления (при уменьшении уровня индекса). Это видно из примера:

Причем спрогнозировать поведение индекса на долгосрочный период неспециалисту в банковской сфере проблематично.

Комиссии по ипотечному кредиту

В ипотечном кредитовании существуют несколько основных видов комиссий:

единовременная комиссия за выдачу кредита;
комиссия за услуги третьих лиц (стоимость услуг);
комиссия за внесение средств в счет погашения кредита;
комиссия (штраф/пеня) за просрочку ежемесячного платежа.

Колонка эксперта: «Внимательно изучите условия оформления и погашения кредита каждого банка-партнера, чтобы предложить клиенту оптимальные варианты. Предупредите его о том, что несоблюдение платежной дисциплины отрицательно скажется на кредитной истории и в дальнейшем взять кредит в другом банке ему будет затруднительно». (Юлия Панкратова, эксперт Workle по финансам)

Способы погашения кредита и кто может погашать кредит

Начисление процентов по кредиту начинается с момента подписания кредитного договора и начисления средств на расчетный счет клиента. После этого он должен будет ежемесячно (согласно графику платежей) вносить определенные суммы для погашения кредита.

Условия погашения кредитов различны в зависимости от того, в какой валюте оформлен кредит:

Вносить платежи по рублевому кредиту может не только сам заемщик, а любой человек.

РУБЛИ:

Если погашение производится в кассе банка, ему необходимо предъявить свой паспорт и назвать номер счета.
Если погашение производится через банкомат, достаточно знать номер счета заемщика.

ИНОСТРАННАЯ ВАЛЮТА (доллары США, евро и т.д.)

Вносить платежи для погашения ипотеки, выданной в иностранной валюте, может:

сам заемщик; его супруг/-а и другие близкие родственники при условии обязательного предоставления документа, подтверждающего степень родства;
любые третьи лица при наличии нотариальной доверенности с указанием соответствующих прав.

При оформлении кредита заемщику следует уточнить, какие именно документы потребуются для внесения платежей третьим лицом.

Досрочное погашение – это внесение заемщиком такой суммы в счет погашения кредита, которая превышает необходимый ежемесячный платеж или полностью равна остатку задолженности и сумме начисленных процентов.

Существует два вида досрочного погашения:

При частичном погашении кредита возможен пересчет суммы ежемесячных платежей за счет уменьшения основного долга. Если же размер платежей остается неизменным, то соответственно уменьшается срок кредита, и заемщик в итоге выплатит меньше процентов.
При полном погашении кредита, в зависимости от времени его осуществления, также происходит экономия денежных средств за счет процентов. Размер этой экономии будет значительным, если окончательный расчет по кредиту происходит задолго до завершения его срока. Особенно это актуально при аннуитетной схеме платежей.

Потребителю на заметку: Если вы хотите погасить кредит досрочно, вы должны уведомить банк об этом за 30 дней. В некоторых банках этот срок может быть меньше, либо уведомление вообще не требуется. Однако все это обязательно должно быть прописано в кредитном договоре.

Раздел 3. Инвестирование и финансирование объектов недвижимости

А. Н. Асаул, С. Н. Иванов, М. К. Старовойтов
Экономика недвижимости
Учебник для вузов. — 3-е изд., исправл. — СПб.: АНО «ИПЭВ», 2009. -304 с.

7.3. Участники ипотечного кредитования

Основными участниками рынка ипотечного кредитования являются законодатели и ипотечные кредиторы.

Залогодатели (заемщики) – физические или юридические лица, предоставившие объект недвижимости в залог для обеспечения своего долга. К ним предъявляется ряд требований: надежность и платежеспособность, добровольное предоставление в залог объекта недвижимости, способность внести авансовые платежи.

Ипотечные кредиторы (залогодержатели) – юридические лица, выдающие кредиты под залог недвижимого имущества. К ним относятся банки, фонды и другие кредитные учреждения, с которыми залогодатели заключают договор о предоставлении ипотечного кредита. Ипотечные кредиторы обслуживают ипотечные кредиты в течение всего срока действия договора.

Основными функциями кредитора являются предоставление ипотечного кредита на основе оценки платеже- и кредитоспособности заемщика в соответствии с требованиями и условиями кредитования; оформление кредитного договора и договора об ипотеке; обслуживание ипотечных кредитов.

Ипотечные банки – учреждения, которые специализируются на выдаче долгосрочного кредита под залог объектов недвижимости. Такие банки выдают ссуды не только на жилищное, но и на производственное строительство. Кредитование жилья через ипотечные банки осуществляется по схеме, представленной на рис. 7.1.

Существует несколько технологий ипотечного кредитования, которые различаются порядком начисления платежей по процентам и по возврату кредита. Основными видами ипотечных кредитов являются:

— постоянный ипотечный кредит, предусматривающий ежемесячные равновеликие выплаты, которые включают платежи по погашению долга и по процентам;

— кредит с фиксированным платежом, предусматривающий ежемесячные равновеликие платежи в счет погашения суммы кредита и проценты на оставшуюся сумму долга;

— кредит с переменной ставкой процента, изменяемой в зависимости от ситуации на финансовом рынке;

— кредиты с «шаровым платежом», при которых основная нагрузка выплат по кредиту предусматривается в последние месяцы кредитования;

— кредиты с нарастающими платежами, предусматривающие постепенное возрастание суммы ежемесячных платежей к концу срока кредитования.

Рис. 7.1. Схема кредитования через ипотечный банк

Фонд – специальный орган по финансированию организации строительства жилья и возврату кредитов залогодателям. В регионах России созданы фонды, реализующие различные способы жилищного инвестирования, соответствующие специфике экономических условий в регионе.

Продавцы жилья – ими могут быть как физические, так и юридические лица, в том числе подрядные строительные организации и риелторские фирмы.

Государственные органы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним выполняют государственную регистрацию прав на объект недвижимости и сделок с нею, а также ведение ЕГРП на недвижимость.

Страховые компании осуществляют страхование заложенных объектов недвижимости, а также при необходимости – жизни и трудоспособности залогодателя, права собственности на квартиру. Они бывают как государственные (муниципальные), так и лицензированные негосударственные.

Оценщики производят профессиональную оценку сданного под залог объекта недвижимости. Существуют независимые оценщики и оценочные агентства.

Ипотечные агентства и ипотечно-инвестиционные компании обеспечивают поддержание ликвидности вторичного рынка жилищных кредитов и рынка ипотечных ценных бумаг.

Поручители – физические и юридические лица, поручившиеся за залогодателя и несущие имущественную ответственность по его обязательствам. Если ипотечное кредитование ведется через фонд, поручитель заключает договор поручительства с этим фондом. Участие поручителя в механизме ипотечного кредитования повышает вероятность возврата денежных средств, обеспечивает устойчивость и непрерывность процесса финансирования.

Инвесторы – юридические и физические лица, приобретающие обеспеченные ипотечными кредитами ценные бумаги, эмитируемые кредиторами или ипотечными агентствами. К их числу могут относиться инвестиционные банки, страховые компании, пенсионные фонды, паевые инвестиционные фонды и др.

Главное управление Федеральной регистрационной службы по субъектам РФ (ГУ ФРС), входящее в Федеральную регистрационную службу (Росрегистрация), являющуюся структурой Минюста.

Рассматривая получение своего кредита, ипотечное кредитование, банки, риэлторов, оценщиков и иных участников как одну из частей системы, во всех ее взаимосвязях и проявлениях, в движении и развитии, то есть, используя системный подход, заемщик получает мощный инструмент для получения наиболее выгодного кредита. Ведь системный подход позволяет увязывать все риски, видеть процесс в целом, а не разрозненные факты и события, определять интересы участников процесса и ключевые точки воздействия на процесс.

Системный подход позволяет понимать общие предпосылки и условия для того или иного текущего состояния ипотечного рынка, понимать общие и частные причинно-следственные связи, прогнозировать то или иное поведение участников, представлять тенденции движения всей системы, например, тенденции по уменьшению или увеличению процентной ставки в зависимости от экономической ситуации и определенных событий или же представлять в какое время года лучше обращаться в банки.

Основные участники рынка ипотечного жилищного кредитования и их функции

Банки – кредитные организации, имеющие лицензию на выдачу кредитов на приобретение жилья. Банки являются коммерческими организациями, основная цель которых получать прибыль.

Небанковские организации – организации, выдающие гражданам займы на приобретение жилья (не кредиты). Лицензии Центрального банка не имеют. Являются коммерческими организациями, основная цель которых получать прибыль.

Заемщик (созаемщик) – физическое лицо, получившее целевой кредит на покупку жилого помещения и/или земельного участка, либо нецелевой кредит под залог недвижимости.

Залогодатель – физическое лицо, предоставившее в залог банку недвижимое имущество в обеспечение исполнения обязательств заемщика по кредитному договору. Как правило, заемщик одновременно является залогодателем.

Поручитель – лицо, солидарно отвечающее за исполнение обязательств заемщика.

АИЖК – Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Выкупает закладные (кредиты и займы) у первичных кредиторов и становится кредитором заемщиков. С заемщиками на этапе выдачи кредита АИЖК не контактирует, однако значительная часть кредитов выдается по стандартам АИЖК, опубликованным на официальном сайте АИЖК www.ahml.ru. Узнать о том, выдает ли организация кредиты/займы по стандартам АИЖК можно на сайте АИЖК и у самой организации, например, на сайте.

АРИЖК – Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов, создано в феврале 2009 года, как инструмент для государственной поддержки заемщиков, оказавшихся в трудной финансовой ситуации. Осуществляет данную деятельность по настоящий момент. Является дочерней компанией АИЖК, официальный сайт www.arhml.ru.

Внешэкономбанк – государственная корпорация. Осуществляет программу «Стимул» по увеличению выдачи кредитов на строящееся жилье.

Оценочные компании – осуществляют за плату независимую рыночную оценку предлагаемого банку в залог жилья. Исходя из данной оценки определяется лимит кредитования. При каждом банке аккредитованы собственные оценщики, рекомендуемые к проведению оценки. Стоимость услуг оценщиков по региону в целом одинаковы, для примера список аккредитованных оценщиков можно найти на сайте АИЖК.

Страховые компании – осуществляют три вида страхования: 1. Риск утраты и повреждения предмета ипотеки. 2. Риск потери трудоспособности и жизни. 3. Риск потери права собственности (титульное страхование). Различаются ценой услуг и условиями выплаты страхового возмещения. При нарушении заемщиком договора отказывают в выплате возмещения.

Ипотечные брокеры (кредитные брокеры) – организации посредники между заемщиком и банком, цель которых помочь заемщику выбрать наилучшую ипотечную программу и получить кредит исходя из индивидуальных особенностей заемщика. Кредит сами не предоставляют, услуги платные. Подробнее о брокерах в главе 3.1 книги.

Риэлторы – посредники по поиску, подбору помещений и заключению договоров купли-продажи. Иногда осуществляют функции ипотечных брокеров. Услуги платные.

Бюро кредитных историй – осуществляет услуги по формированию, обработке и хранению кредитных историй, то есть данных о выданных кредитах, наличии просрочек, обращениях в банки. Услуги по выдаче информации платные. Подробнее в главе 3.3 книги.

Росреестр – орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе ипотеки. Также предоставляет выписки из Единого государственного реестра прав по объектам, содержащие информацию о зарегистрированных правах, обременениях, собственниках.

Нотариусы – удостоверяют сделки, подписи сторон, заявления и пр. На данный момент закладная, договоры об ипотеке и купли-продажи нотариально не удостоверяются. Но нотариусы удостоверяют согласие супруга на сделки, требующие государственной регистрации и/или связанные с распоряжением недвижимостью.

Роспотребнадзор – осуществляет контроль за соблюдением законодательства в сфере защиты прав потребителей.

Центральный банк – осуществляет развитие и укрепление банковской системы, регулирует деятельность банков. Ведет статистику ипотечного кредитования на сайте http://www.cbr.ru/statistics/.

Коллекторские компании – юридические лица, осуществляющие взыскание кредитов физических лиц.

Суды – осуществляют рассмотрение споров о взыскании кредитов, обращении взыскания на жилье, выселению и прочие. Официальный сайт судов общей юрисдикции www.sudrf.ru. Арбитражные суды споры с гражданами по взысканию кредитов не рассматривают.

ФССП – Федеральная служба судебных приставов, осуществляет принудительное взыскание задолженности по исполнительным листам. Официальный сайт www.fssprus.ru.

ФАУГИ (Росимущество) – Федеральное агентство по управлению государственным имуществом, осуществляет реализацию с торгов недвижимого имущества в рамках исполнительного производства.

Разобравшись с функциями участников ипотечного рынка, становится намного проще ориентироваться и принимать правильные решения в вопросах, связанных с ипотечным кредитованием.

МАКСИМ САБЛИН Related posts Как продать кредитный автомобиль
30.01.2020 Почему банки отказали 60% заемщиков
15.01.2020 Возврат страховки при досрочном погашении кредита
07.11.2019 Пролонгация кредита. Как ее оформить