Переуступка и ипотека

Особенности ипотеки на покупку квартиры по переуступке права требования

ПОДАТЬ ЗАЯВКУ НА ИПОТЕКУ И БЫСТРО УЗНАТЬ РЕШЕНИЕКвартира по переуступке права требования в ипотеку — это один из вариантов стать владельцем жилья в новостройке. Эта схема не очень распространенная и воспринимается банками с осторожностью. Она предусматривает передачу права собственности на квартиру в доме, который еще находится в стадии строительства. Например, если покупатель приобретает квартиру на кредитные деньги у другого физлица, которому она принадлежит на основании договора долевого участия.

Понятие переуступки права требования на квартиру в строящемся доме

Переуступка может совершаться физическим или юридическим лицом в пользу другого гражданина или компании. Право на нее гарантировано законом – человек, заключивший с застройщиком договор о покупке жилья на стадии строительства, имеет право продать еще не построенное жилье посредством переуступки права требования. Проще говоря, происходит смена покупателя: после сдачи новостройки оформление произойдет на нового собственника, а не того, кто изначально финансировал строительство.

Еще один документ, о котором следует знать сторонам, так как на его основании переходит право собственности, называется договором цессии. Стороны, принимающие участие в сделке называются:

• цедент – продавец,
• цессионарий – покупатель.

Кроме вышеуказанных лиц в процессе принимает участие застройщик и банк (в случае покупки в ипотеку).

Существует две разновидности переуступки прав на имущество:

1. Через договор ДДУ – сторона договора передает покупателю свои права по нему. Пока дом не будет сдан в эксплуатацию, подобные сделки можно заключать бесконечное количество раз.
2. Посредством предварительного договора купли-продажи – по этому документу стороны берут на себя обязательство в будущем (после сдачи дома в эксплуатацию) заключить договор купли-продажи на заранее оговоренных условиях. Но банки такую форму сделок не кредитуют, полагая их слишком рискованными.

Переуступка права требования по договору долевого участия возможна только в случае полного исполнения обязательств по оплате перед застройщиком.

Как происходит оформление ипотеки на переуступку

Перед тем как согласиться на заключение сделки, потенциальному покупателю следует изучить репутацию застройщика. Ведь планируется приобрести не готовую квартиру, а только права на будущее жилье, которое находится в процессе строительства. При этом основной акцент следует обратить на такие моменты:

1. Сколько лет застройщик работает на рынке.
2. Есть ли сданные объекты.
3. Качество выполненных работ.
4. Проверить, есть ли все разрешительные документы на строительство, в т.ч. договор аренды на землю.

Далее продавцу необходимо собрать документы:

• договор долевого участия,
• согласие застройщика на переуступку,
• согласие супруга(и) в нотариальной форме на передачу прав собственности,
• квитанции и платежки, подтверждающие оплату долевых взносов.

От покупателя потребуется только паспорт и согласие второго супруга. Третьей стороной сделки является банк, который заключает с покупателем ипотечный договор.

Порядок совершения сделки

Коротко процесс покупки квартиры в новостройке по переуступке права можно представить так:

1. Проинформировать застройщика о своих планах.
2. Получить официальное разрешение от застройщика на заключение сделки (обычно оно платное).
3. Также застройщик выдает справку об отсутствии или наличии задолженности.
4. Заказать в Росреестре выписку ЕГРН.
5. Получить нотариальное согласие супруги(а) на переход права собственности по недвижимости.
6. Заключить договор переуступки права требования и зарегистрировать его в Росреестре.

Регистрация документа займет 10 рабочих дней, подать документы можно через МФЦ.

Возможные сложности и на что обратить внимание

Приобрести права на квартиру по переуступке в ипотеку, хоть это и не стандартная процедура, не сложно. Главное собрать все необходимые документы и быть уверенным в репутации застройщика. Ведь пока дом не сдан в эксплуатацию, существуют риски замораживания строительства, в результате чего покупатель может потерять свои средства.

Также есть ряд других сложностей:

1. Банки неохотно дают ипотеку на покупку квартир по договору переуступки. Если стороной сделки является застройщик, причем из числа аккредитованных в банке, вероятность одобрения намного выше, чем если квартира приобретается у частного лица. Исключением может являться покупка через партнерские с банком агентства недвижимости.
2. Налоги – в соответствии с действующим налоговым законодательством продавец обязан оплатить 13% подоходного налога с разницы цены на недвижимость, указанной в ДДУ и договоре цессии. Например, первый владелец приобрел права на жилье за 1 млн. рублей, но так как дом за некоторое время уже почти готов к сдаче в эксплуатацию, стоимость квартиры выросла на 700 тысяч рублей, до 1,7 млн. рублей. И именно по такой цене она будет продаваться. В таком случае 700 тысяч рублей облагается подоходным налогом 13%. Продавец обычно не желает переплачивать и просит записать в договоре сумму меньшую, чем получает фактически. Но при ипотеке такая схема невозможна – ни один банк на это не пойдет.
3. Приобретение квартиры по переуступке у частного лица не подходит под программы господдержки ипотечных заемщиков.

Покупатель имеет полное право получить имущественный вычет после подписания акта приема-передачи жилья.

Гражданину необходимо после получения последнего документа обратиться в налоговую с заявлением о предоставлении имущественного вычета по доходам в тот налоговый период, когда был подписан передаточный акт. С собой нужно принести договор, по которому был осуществлен переход права собственности.

Основные риски, который несет покупатель квартиры:

1. Объект не будет вовремя передан в эксплуатацию.
2. Продажа прав требования без согласия застройщика может привести к признанию договора цессии недействительным. Закон не устанавливает обязанности согласовывать переуступку с застройщиком, но большинство компаний включает такой пункт в ДДУ.

Выгода же от покупки квартиры подобным образом заключается в возможности приобрести жилье дешевле, пока оно находится на стадии строительства. На этапе котлована и подготовки фундамента цена на жилье минимальная, но в тоже время покупатель берет на себя и самые высокие риски. В настоящее время такой тип сделок не пользуется особой популярностью по простым причинам:

• сложно найти банк, который готов предоставить кредит на переуступку от частного лица;
• кризис в строительной отрасли и обилие предложения квартир в новостройках позволяют покупателю найти квартиру с более простым оформлением.

Если говорить об ипотеке на квартиру по переуступке, которая сама покупалась в кредит – то такой вариант практически невозможен. Стандартные ипотечные программы этого не предусматривают, решение можно найти лишь при индивидуальном рассмотрении банком конкретного обращения заемщика.

продажа квартиры по переуступке в ипотеке

Способов покупки квартиры существует великое множество, однако далеко не все они подходят для большинства граждан. Далеко не у всех есть возможность оплатить покупку наличными. Тогда на помощь приходят банки и возможность оформить ипотеку практически на любое жилье. Продажа квартиры по переуступке в ипотеке – практика довольно распространенная, однако это далеко не единственный способ, которым можно приобрести новую квартиру.

В нашей статье мы подробно рассмотрим, как продать квартиру по ДДУ в ипотеке, а также остановимся на том, как продать квартиру в ипотеке по переуступке, и почему переуступка ипотеки на квартиру в Сбербанке в последнее время становится все более предпочтительным способом продажи и покупки квартиры с ипотечным обременением.

Однако для начала нам потребуется остановиться на том, что из себя представляет ипотека на переуступку прав по ДДУ, как может быть оформлена покупка квартиры с обременением и кому в такой ситуации труднее: продавцу или покупателю.

Как можно купить квартиру в новостройке?

продажа квартиры по переуступке в ипотеке

Если решено купить квартиру в строящемся доме, то в этом случае можно получить деньги в банке на ее покупку. Важно помнить, что в статус вторички квартиры в таких домах переходят сразу же после постройки. Именно поэтому ипотека на переуступку прав по ДДУ оформляется чаще всего. Покупка квартиры в строящемся доме может быть произведена тремя основными способами:

• Договор долевого участия (ДДУ) заключается напрямую с застройщиком. После того как дом будет достроен, владельцу жилья будет выдано свидетельство о регистрации, и он становится полноправным ее владельцем. Регламентирует данную покупку Федеральный закон 214. Как становится понятно из описания, при оформлении ипотеки квартира становится собственностью банка, так как финансовые средства перечисляет именно банк. Однако по ДДУ иногда первоначальный взнос отправляется не в банк, а непосредственно застройщику. Такая практика многим кажется более удобной. Отвечая на вопрос, как продать квартиру по ДДУ в ипотеке, важно подробно остановиться на необходимых документах, это мы сделаем чуть позже.
• Также квартиры в новостройке можно приобрести по договору переуступки. В этом случае жилье покупается у инвестора. Такой договор называют еще договором цессии, но у него есть отрицательные моменты. Так как государство старается поддерживать застройщиков, то при покупке жилья по такому договору могут быть предусмотрены большие проценты, нежели при покупке квартиры напрямую у застройщика. Обратите внимание: после того как дом сдан и принят госкомиссией, переуступка не производится. Таким образом, продажа квартиры по переуступке в ипотеке на начальном этапе может осуществляться только до ввода объекта в эксплуатацию.
• Кроме того, купить квартиру в новостройке можно по договору жилищно-строительного кооператива. Это самый незащищенный способ, так как на руках у вас есть только членская книжка. При продаже квартир таким способом не исключена двойная продажа квартир. Получается, вы заплатили деньги, а когда придет время получать свидетельство на квартиру, может оказаться так, что она уж продана другому владельцу и он уже в нее заселился. Конечно, застройщик постарается исправить ситуацию и предложит вам взять другое жилье, но все равно, кому понравится данная ситуация.
• А также квартиры в новостройках можно приобрести по предварительному договору купли-продажи. Такой документ может быть заключен только в том случае, когда дом сдан, но документов, подтверждающих собственность, еще нет. При этом продавец еще не имеет свидетельство о регистрации на руках.

В зависимости от того, на какой стадии находится строительство, с покупателем могут быть заключены различные договора, все зависит от его желания и возможностей.

Это основные способы, которыми могут быть приобретены квартиры в новостройке при прямом взаимодействии застройщика и покупателя. Однако существуют моменты, когда квартира в новостройке продается с ипотечным обременением, несмотря на то, что дом еще не введен в эксплуатацию. Происходит это потому, что заявителю необходимо срочно уехать или потому, что внезапно свалилось наследство в виде квартиры, заболела бабушка, надо уехать в глушь, нужное подчеркнуть – не имеет значения. Важно лишь то, что квартира продается, и у такой покупки будут свои особенности. Также продажа квартиры по переуступке в ипотеке осуществляется не только на начальном этапе строительства дома. В ипотеке понятие переуступки также может относиться к продаже ипотечного долга.

Именно поэтому крайне важно подробнее остановиться на том, как продать квартиру по ДДУ в ипотеке при такой необходимости и не упустить свою выгоду.

Нюансы продажи квартиры по переуступке ДДУ.

продажа квартиры по переуступке в ипотеке

Приобретение квартиры в строящемся жилом комплексе – это затея опасная, так как вы приобретаете то, чего фактически еще не существует. А приобретение новостройки на заемные средства выглядит еще более забавно. Вы приобретаете несуществующую квартиру на чужие деньги, которые для вас фактически также не существуют.

Если имеет место продажа квартиры по переуступке в ипотеке продавец квартиры как бы связан по рукам и ногам. С одной стороны, он должен застройщику, с которым заключен соответствующий договор. С другой стороны, он также должен банку. Поэтому приходится изыскивать средства для того, чтобы решить свою проблему как можно быстрее, и желательно за чужой счет. В особенности в том случае, если обстоятельства требуют стремительного решения.

Проблема может крыться там, где многие и не ожидают ее увидеть (сарказм): непосредственно в договоре. Например, ипотека на переуступку прав по ДДУ может быть недоступна из-за того, что в договоре «внезапно» обнаруживается запрет на отчуждение квартиры в течение определенного времени после постройки или до того момента, как кредит не будет выплачен полностью. Иными словами – от квартиры вы никак не избавитесь. Именно поэтому лучше всего не подписывать такой договор. Например, переуступка ипотеки на квартиру в Сбербанке не только вполне возможно, но и делается настолько часто, что специалисты банка уже вполне способны ответить на все ваши вопросы прямо по телефону.

Иногда такое огорчение не является основанием для того, чтобы передумать и не искать, как продать квартиру по ДДУ в ипотеке. Многие продавцы идут до последнего и изыскивают любые способы избавиться от квартиры. Например, получить деньги от покупателя, оплатить ипотеку полностью, снять обременение с квартиры, а после этого получить оставшуюся часть. Конечно же, тоже не просто так, а за переоформление ДДУ. Звучит привлекательно, не правда ли? Однако у такого подхода есть определенные трудности:

• Такой подход означает, что покупатель должен просто взять и отдать вам огромную сумму денег, которая нужна для покрытия ипотеки.
• При этом никакого договора купли-продажи без предварительного оформления квартиры в собственность быть не может, а до погашения ипотеки ни о каком праве собственности на квартиру речь и не идет.
• Кроме того, что покупатель никак не защищен юридически, ему еще и придется ждать, пока вы снимете обременение и переоформите все документы, и все это в подвешенном состоянии без каких-либо гарантий с вашей стороны.

Понятно, что такая продажа квартиры по переуступке в ипотеке не устраивает большинство покупателей, и надо искать другие способы решения проблемы.

А потому гораздо более реально – продать право требования квартиры в связке с действующим кредитным договором, то есть при участии в сделке самого банка, выдавшего вам ипотечный заем. Если еще пару лет назад получить на это согласие банка было весьма проблематично, то сейчас некоторые кредитные организации не возражают против смены собственника заложенного жилья. Особенно если дольщик-заемщик даст понять, что у него возникли финансовые проблемы и дальнейшие выплаты ему, возможно, не потянуть.

продажа квартиры по переуступке в ипотеке

Как известно, кредитным организациям гораздо выгоднее регулярно получать платежи по кредиту, чем заниматься реализацией залоговой квартиры, а тем более – недостроенной.

Что для этого необходимо сделать:

• В первую очередь, если вас интересует, как продать квартиру по ДДУ в ипотеке, важно подготовиться к частым посещениям банка и бумажной волоките. Процесс продажи квартиры таким образом начнется с того, что вы придете в банк и постараетесь доказать необходимость переоформления договора на другого человека. Для этого придется собрать все доступные документы, включая согласие застройщика на эту операцию. Обращаем ваше внимание, что некоторые компании требуют плату за оформление такого документа, поэтому стоит также подготовиться к непредвиденным и незапланированным тратам.
• Затем вы подаете соответствующее заявление в банк (специалисты банка помогут вам правильно его оформить) и заключаете договор цессии, то есть – переуступки. Продажа квартиры по переуступке в ипотеке в части рассмотрения заявления и оформления договора занимает не более трех дней. Многие банки, включая и известные, требуют комиссию за такой договор, вплоть до 20 тысяч рублей.
• Как правило, все эти действия совершаются еще до того, как покупатель найден. Однако лучше всего с кандидатурой поторопиться. Для этого вы можете обратиться в агентство недвижимости, специалисты которого хорошо знают, как продать квартиру в ипотеке по переуступке быстро и выгодно. Конечно, за их услуги также придется заплатить, однако, с другой стороны, вам не придется тратить время на поиск покупателя и осмотр «объекта» — вашей квартиры.
• После того, как покупатель найден, необходимо определиться со способом оплаты. Лучше всего, конечно же, полная сумма наличными, однако нередко используются банковские ячейки и безотзывные аккредитивы. Новый ДДУ заключать не надо, достаточно переоформить старый, чем и займутся специалисты банка и застройщика. В ходе этого пункта важно держать с покупателем связь и стараться посещать все мероприятия, связанные с банком и застройщиком, вместе.

Какими еще способами можно продать квартиру в новостройке?

продажа квартиры по переуступке в ипотеке

Переуступка ипотеки на квартиру в Сбербанке – далеко не единственный способ, которым вы можете воспользоваться для продажи квартиры в новостройке. Однако все эти способы рассчитаны не на то, чтобы извлечь прибыль, а на то, чтобы избавиться от квартиры, которая по каким-либо причинам перестала вам требоваться. В таких условиях крайне сложно хотя бы отбить свои деньги и выйти в ноль по долгам, не говоря уже о прибыли. Поэтому мы крайне не рекомендуем вам связываться с продажей ипотечной квартиры для извлечения прибыли: предприятие это весьма сомнительное.

Итак, остановимся более подробно на том, какие еще способы можно использовать для продажи квартиры:

• Переоформить ипотеку на другого человека. Делается это достаточно просто. Для этого достаточно заручиться принципиальным согласием банка и застройщика, а также заранее договориться с покупателем о том, что он именно переоформляет на себя ипотеку. Трудности в этом случае могут возникнуть только со стороны банка. Основным препятствием может стать несоответствие покупателя требованиям банка: плохая кредитная история, наличие судимости, отсутствие официального трудоустройства или достойной заработной платы, подтвержденной документально. В этом случае вам могут отказать, и придется искать нового покупателя.
• Также вы можете предложить покупателю оформить ипотеку в другом банке. Правда, в этом случае покупателю придется заложить свою собственную недвижимость, а на это также могут пойти далеко не все. Удобнее оформить ипотеку у застройщика, а не выкупать квартиру таким странным способом через вас. Такой способ, как правило, используется не для покупки новостройки, а для приобретения старых и уже обжитых квартир, когда у покупателя нет другого варианта, а въехать хочется именно в такую квартиру.
• Также покупатель может взять кредит на погашение ипотечного кредита продавца, чтобы внести сразу всю сумму и переоформить квартиру на себя в собственность как можно быстрее. В настоящее время существуют банки, которые выдают кредит на такие цели. Однако для покупателя это может быть невыгодно из-за высокого процента и короткого срока выплаты.

Сложно ли продать квартиру по переуступке в ипотеке?

продажа квартиры по переуступке в ипотеке

Продать жилье с обременением в принципе сложно, не говоря уже о том, чтобы продать квартиру в новостройке, да еще и не построенную до конца. В этом случае вам очень повезет, если вы хотя бы избавитесь от долгов. Однако в большинстве случаев продажа такой квартиры сулит только одни убытки. Переплачивать придется буквально за все.

Для тех, у кого нет другого выхода, мы подготовили простые советы, которые помогут справиться в это непростое время:

• В первую очередь, мы советуем вам обратиться в агентство недвижимости. Да, это трата, но трата разумная. Подберите хорошее агентство и попросите подобрать покупателя под квартиру в ипотеке. Здесь есть свои нюансы, поэтому продажа такой квартиры на том же авито вряд ли вам чем-то поможет, только окончательно запутает и затянет сроки. Лучше всего заручиться поддержкой специалистов.
• Не бойтесь обращаться в банк. Если вам необходимо продать квартиру потому, что у вас возникли непреодолимые обстоятельства, банк может пойти вам навстречу и взять реализацию квартиры на себя. В этом случае прибыли вы не получите, зато хотя бы от долгов избавились. Кроме того, как мы уже упоминали выше, на прибыль в этом случае и так рассчитывать не следует.
• Если вы нашли человека, который готов переоформить вашу ипотеку на себя, не стесняйтесь уточнять, в каком состоянии находятся его документы. Лучше убедиться во всем заранее, чем впоследствии получить отказ от банка.

В нашей статье мы постарались подробно рассмотреть, как можно продать квартиру в новостройке с переуступкой ДДУ. Если наша статья вам понравилась, оценивайте ее и делитесь ею в социальных сетях со своими друзьями. Ну а мы продолжим рассматривать самые трудные и любопытные ипотечные вопросы и рассказывать вам решение простым и понятным языком!

Переуступка кредита третьему лицу преимущества и недостатки

Жизненные обстоятельства могут нарушить даже самые выверенные и продуманные планы. Когда дело касается банковского кредитования, любые изменения в жизни заемщика могут привести к финансовой нестабильности. В результате человек сталкивается с невозможностью своевременного погашения долга и рискует подвергнуться санкциям со стороны кредитного учреждения. Как быть в подобной ситуации?

Переуступка кредита – выход для неплатежеспособного заемщика.

Для снятия обязательств по кредиту вы можете переуступить свой долг перед банком третьему лицу. Это может быть ваш близкий родственник или совершенно посторонний человек, готовый переоформить ваш кредит на себя. Существует 2 основных способа переуступки долга. Рассмотрим каждый из доступных вариантов.

1. Переуступка с разрешения банка.

Что на странице

Банк может дать свое согласие на переуступку кредита третьему лицу. В этом случае надо действовать следующим образом. Один из вариантов – перекредитование. Эта процедура подразумевает оформление дополнительного договора на новое лицо. Согласно документам, новый кредитозаемщик получает все права на недвижимость, автомобиль, бытовую технику или другие объекты кредитования. Все обязанности предыдущего должника полностью переходят к новому клиенту банка.

Другой вариант – перевод долга. Между заемщиком и лицом, согласным на переуступку кредита, заключается соглашение на перевод заемных средств. Этот документ заверяется нотариусом и является подтверждением перехода всех обязательств и прав по кредиту на новое лицо.

2. Переуступка без согласия банка.

Если банк отказывает в проведении процедуры переуступки кредита, то заемщик может воспользоваться этим вариантом. Суть процесса переуступки заключается в привлечении поручителя и отказе от дальнейшего погашения долга. Третье лицо, которое согласно на переуступку кредита, прописывается в договоре займа в качестве поручителя. Далее заемщик должен прекратить выплату обязательных платежей и подать в банк заявление о том, что у него нет возможности погашать кредит.

В этой ситуации долг автоматически перейдет к поручителю, который обязан будет вносить в банк средства на его погашение. Если впоследствии заемщик захочет претендовать на владение объектом кредитования, то поручитель может доказать свои права на этот объект. В качестве подтверждающей документации можно использовать квитанции по внесенным платежам.

Данный вариант переуступки долга лучше использовать в тех случаях, когда вы доверяете третьему лицу и уверены в его надежности. Если поручитель перестанет вносить обязательные платежи, то у заемщика могут возникнуть проблемы с банком.

Преимущества и недостатки переуступки денежного займа

Переуступка кредита имеет свои преимущества для заемщика и для лица, берущего на себя долговые обязательства. Заемщик освобождается от обязанностей перед банком и выходит из сложной финансовой ситуации без потерь.

Для человека, который становится новым заемщиком, плюсы переуступки выражаются в сокращение затрат на оформление кредита. Новый заемщик освобождается от необходимости проводить страхование предметов залога и оплачивать комиссии банка при заключении сделки. Если переоформляется автомобильный кредит или ипотека, то заемщик избавляется от обязательства вносить первоначальный платеж.

Что касается недостатков переуступки, то они выражаются в необходимости сбора большого количества документов. Новый клиент банка должен подтвердить свою личность и платежеспособность, предоставив соответствующие документы. В остальном оформление переуступки не предполагает каких-либо сложностей и является стандартной банковской процедурой в сфере кредитования.

Название банка	Сумма	Срок	Информация	Оформление
	от 50 000 до 1 000 000	3 — 36 месяцев	• Возраст от 18 до 70 лет. • Процент: от 12% до 28.9% в год • Без справок • Любой заемщик • Без поручительства • Без залога • Без страхования
	от 10 000 до 1 000 000	12 — 84 месяца	• Ставка от 12.9% до 24,9% годовых • Срок рассмотрения от 30 минут. • Постоянный источник дохода • Хорошая кредитная история • Возраст от 22 до 69 лет. • Гражданство РФ
	от 50 000 до 1 000 000	12 — 36 месяцев	• Ставка от 10.99% до 25,99% годовых • Срок рассмотрения до 5 дней. • Постоянный источник дохода • Обеспечение не требуется • Возраст от 21 года. • Гражданство РФ
	от 30 000 до 300 000	24 — 60 месяцев	• Возраст от 24 до 70 лет • Ставка от 10,9% — 39,9% годовых • Без справок или по форме банка • Любой заемщик • Без поручительства • Без залога • Возможно страхование
	до 2 000 000 руб.	До 5 лет	• Процент от 10,99% • Срок рассмотрения 60 минут. • Без залога и поручительства. • Паспорт, копия трудовой, 2 НДФЛ • Возраст от 25 до 65 лет. • Гражданство РФ
	до 300 000 паспорт. до 600 000	до 7 лет	• Ставка: от 11,99% годовых • Рассмотрение от 2 часов • Получение по паспорту • Справка о доходах. • Возраст от 21 лет. • Гражданство РФ
	до 1 000 000	до 5 лет	• Ставка от 11.5% • Срок рассмотрения до 1 часа • Без справок и поручителей • Можно по форме банка • Возраст от 26 лет • Гражданство РФ
	до 400 000	до 12 месяцев	• Процент от 12% • Срок рассмотрения 1 сутки. • Паспорт, 2 НДФЛ, 3 месяца • Возраст от 35 лет. • Гражданство РФ
	до 1 000 000	до 5 лет	• Ставка: от 11.5% • Срок рассмотрения до суток. • Паспорт, копия трудовой, 2 НДФЛ • Можно по форме банка • Возраст от 21 года • Гражданство РФ
	до 1 300 000	до 5 лет	• Ставка от 11.9% • Срок рассмотрения от 30 минут. • Паспорт, копия трудовой, 2 НДФЛ • Можно по форме банка • Возраст от 23 до 70 лет. • Гражданство РФ

Права банка в отношении действующего кредита в любой момент могут быть переданы (уступлены) в пользу другого банка или иных организаций. В соответствии с диспозицией ст. 382 ГК РФ переуступка осуществляется без предварительного получения согласия со стороны заемщика, если в кредитном договоре не указан прямой запрет на такие действия кредитора.

На практике банки уступают права только по проблемным кредитным договорам. Предполагаемая судебная тяжба может быть крайне не выгодна для банка, поэтому такой долг проще продать сторонней организации. Следовательно, под уступкой понимается продажа долга. Стоимость составляет до 70% от суммы долга.

Чаще всего скупкой проблемных кредитов занимаются специализированные долговые фирмы и коллекторские агентства, которые затем законными способами взыскивают всю сумму долга с заемщика.

Переуступка коллекторскому агентству

Продажа банками проблемных кредитов долговым фирмам стала предметом спора между Роспотребнадзором и Высшим Арбитражным Судом РФ. Роспотребнадзор указывал, что переуступка проблемного договора является нарушением потребительских прав, если в качестве принимающей стороны выступает не банковская организация.

ВАС РФ придерживался противоположного решения вопроса, в соответствии с которым такие действия не противоречат профильным законодательным нормам и не требуют предварительного получения согласия заемщика.

Ясность внес Верховный Суд РФ, указав, что передача прав требования не банковским организациям действительно нарушает права потребителя. Законность передачи не вызовет сомнений, если в договоре содержится соответствующий пункт или условие, указывающие на вероятность совершения банком таких действий.

С момента опубликования решения высшей судебной инстанции, кредитные организации стали использовать эту поправку в своих интересах. Теперь в любом кредитном договоре имеется пункт, содержание которого указывает на право банка уступать (продавать) права требования по всем заключаемым договорам кредитным и прочим организациям, или третьим лицам.

Под прочими организациями и третьими лицами подразумеваются коллекторские агентства, поэтому заемщик, подписывая соглашения, фактически дает свое согласие на возможную уступку по одностороннему решению банка.

После совершения переуступки, можно говорить о нарушении не только потребительских прав, а еще и о разглашении персональной информации, в частности, кредитной истории, уровня платежеспособности, событий по переступленному (проданному соглашению).

Нарушения выражаются в следующем:

• банк получил согласие заемщика не возможную передачу договора третьим лицам, но никак не предусмотрел вероятность повторной передачи обязательств – коллекторское агентство может покупать, так и продавать долги заемщиков повторно;
• сотрудники коллекторского агентства в своем большинстве являются не профессиональными взыскателями или юристами, а рядовыми наемными сотрудниками, которым предоставляется доступ к персональной информации по каждому заемщику.

Именно поэтому переуступка рассматривается не как правовая преференция кредитора, решившего избавиться от сложного договора или клиента, а совокупность действий, ущемляющих потребительские права заемщиков. Крайне редко переуступка оформляется без серьезных нарушений.

Правовые последствия переуступки

Главный спор между судебными и контрольными органами касался участия в качестве принимающей (третьей) стороны коллекторского агентства. На фоне многочисленных нарушений, имевших место до принятия поправок в отраслевое законодательство, для заемщика такое развитие событий не предвещало ничего хорошего. Поэтому механизм и условия передачи были так же урегулированы законодательно.

Так, в соответствии с диспозицией ст. 382 ГК РФ любой заемщик, обязательства которого переданы третьей стороне, должен отвечать по ним в том же объеме и по тому же принципу, что и до осуществления передачи. Новый кредитор при этом не имеет права изменять условия договора в сторону фактического ухудшения положения заемщика. Не допускается повышение процентной ставки, начисление штрафных санкций, взимание комиссии, если таковые прямо не предусмотрены в теле соглашения.

Заемщик имеет прав заявлять возражения в отношении нового кредитора, имевшие место до передачи прав по договору. Принимая права по договору, новый кредитор одновременно с ними берет на себя и решение всех нерешенных на момент передачи разногласий с заемщиком (ст. 386 ГК РФ). Все имеющиеся меры обеспечения, такие как залог и поручительство, сохраняются после проведения переуступки.

Brobank.ru: Переуступка считается завершенной с момента получения заемщиком соответствующего уведомления от прежнего кредитора. Факт направления документов приравнивается к должному уведомлению. После получения подтверждающих документов, заемщик исполняет свои прежние обязательства в отношении уже нового кредитора.

Как осуществляется переуступка долга

Здесь необходимо учитывать, что не каждая проблемная задолженность может быть переуступлена третьему лицу. Чтобы передать или продать права требования по долгу, этот самый долг не должен быть безнадежным. То есть, даже профессиональное коллекторское агентство не станет принимать обязательства, если законным путем по ним ничего не получится предпринять.

В этом отношении кредитные и микрофинансовые организации постоянно не сотрудничают с каким-то одним коллекторским агентством, который скупает все их проблемные долги. Как правило, открывается электронный торг, в котором участвует несколько претендентов на покупку прав требования. Чем выгоднее для покупателя будут условия договора, тем дороже этот договор ему обойдется.

На практике продажа происходит следующим образом: кредитор выставляет договор (обязательства) на торги по номинальной цене – до 40% от суммы общего долга. И указанные 40% считаются очень большой величиной, так как по большинству договоров права требования передаются за 1-10% от суммы общего долга.

После приобретения права требования новый кредитор документально уведомляет об этом своего клиента. Законодатель планировал остановить начисление процентов до того, пока заемщик не получит уведомление о смене кредитора, но пока в этом направлении ничего не меняется – проценты, в том числе и штрафные, начисляются без такой остановки.

Что такое переуступка ипотеки, и как ее оформить в 2019 году

Вопросы переуступки при ипотеке возникают довольно часто. Процесс уступки прав или обязанностей по договорам является сложным и требует соблюдения многих нюансов. Попробуем в этом разобраться.

Что такое переуступка обязательств

Переуступкой обязательств по договору называют действия по смене одной из договорных сторон. Вопрос переуступки может возникать как по поводу прав на недвижимость, так и по поводу прав и обязанностей по кредитному обязательству.

Покупка недвижимости по переуступке

Некоторые покупатели недвижимости интересуются вопросом, что такое переуступка квартиры в новостройке по ипотеке, и чем она отличается от переуступки вторичного жилья.

Переуступка квартиры в новостройке – это заключение договора о передаче своих прав и обязательств касательно недвижимости до момента подписания акта о ее приеме-передаче.

То есть, недвижимость еще не построена, и будущая квартира приобретается по переуступке по ДДУ – это достаточно распространенный вариант на первичном рынке жилья.

Если права по ДДУ не обременены ипотекой бывшего владельца, необходимо самостоятельно выбрать финансовое учреждение с наиболее выгодными условиями. Застройщик должен быть аккредитован банком. Такая сделка не вызывает сложностей у кредитной организации.

Ипотека на строящуюся квартиру, права на которую оформляются переуступкой, если застройщик и объект согласованы банком, заключается с предоставлением минимального списка документов и в короткие сроки, что очень удобно для любого покупателя.

При переуступке прав собственности на будущую квартиру, продавец (то есть тот, кто переуступает права) освобождается от ответственности за возможное невыполнение обязательств застройщиком перед покупателем. Но несет полную ответственность за недействительность переданных прав и обязательств.

Можно ли купить квартиру по переуступке в ипотеку, если первый владелец также получал кредит на эту недвижимость

Более сложный вариант возникает, если продавец приобретал новостройку в ипотеку. Такая сделка является многоэтапным процессом, в котором, кроме заемщика (продавца), нового заемщика (покупателя) и фирмы-застройщика, участвует еще и банк.

При заключении соглашения продавец обязан:

• уведомить о своем намерении строительную организацию;
• получить официальное письменное согласие застройщика;
• получить информацию об отсутствии долгов перед застройщиком;
• оформить у нотариуса согласие супруга на продажу прав на квартиру (при необходимости);
• получить официальное банковское подтверждение о согласовании сделки либо о погашении долга.

Образец договора переуступки можно получить у застройщика или юриста.

Тем, кто решился на приобретение жилья путем получения кредитных обязательств от третьего лица (т.е. путем перевода существующего ипотечного долга), необходимо обратить внимание на такие аспекты обязательства:

• какой период придется вносить оплаты (срок действия договора);
• размер процентной ставки по ипотеке;
• тонкости досрочного погашения долга (начисляются ли комиссионные);
• размер штрафных санкций в случае наличия просрочек;
• вид ежемесячных платежей (дифференцированный или аннуитетный).

Достаточно часто процесс характеризуется сменой кредитных условий, поэтому перед заключением новой сделки необходимо уточнить все нюансы в банке.

Переуступка от физического лица

Исходя из 391 и 382 статей ГК РФ, уступить свое право получения выгоды или обязанности может любая из сторон – как банк, так и заемщик.

Ипотека по переуступке от физического лица оформляется очень просто, с минимальным пакетом документов от продавца. По сути, в такой сделке речь идет о переводе долга вместе с приобретением жилья.

При этом покупатель должен предоставить:

• паспорт гражданина РФ;
• заявление-анкету для банка;
• подтверждающие доходы документы;
• сведения о занятости.

Основным минусом переуступки для первого заемщика, но одновременно – и плюсом для покупателя, является существенное снижение стоимости недвижимости, предлагаемой покупателю.

Приобретение жилья по переуступке является распространенным явлением в юридической практике. При этом новый заемщик имеет возможность приобрести жилье по цене, гораздо ниже рыночной, а банк, в свою очередь, — избавиться от проблемного должника.

Как и любая другая сделка, договоренность на правах уступки имеет множество тонкостей, которые следует учесть при ее заключении. Перед составлением договора, неопытным покупателям лучше обратиться к юристу, который будет сопровождать заключение сделки.

Документальное оформление переуступки, если недвижимость в ипотеке

Переуступка права собственности на квартиру по ипотеке производится таким образом:

• заемщик самостоятельно ищет покупателя на свою недвижимость;
• покупатель и продавец посещают финансовое учреждение и составляют там заявление о своих намерениях;
• банк проводит необходимые проверки, после чего выносит решение о возможности или невозможности проведения сделки;
• финансовая организация и покупатель заключают письменный договор, в котором отображаются права и обязанности сторон;
• проводится регистрация перехода права собственности;
• осуществляются расчеты с продавцом;
• новый собственник квартиры исходя из договорных условий, выплачивает оставшуюся сумму ипотеки.

При этом, если доходов нового заемщика недостаточно, банк имеет потребовать от него поручительство или дополнительный залог.

Таким образом, приняв во внимание все нюансы, с которыми возможно столкнуться при покупке квартиры по договору уступки, практически любой гражданин имеет возможность получить жилье на выгодных условиях.

Что такое переуступка ипотеки на квартиру, и какие есть риски?

Договор ипотеки подразумевает перечень определенных прав и обязанностей как кредитора, так и заемщика. Каждая из сторон, согласно законодательству, имеет право передать свои права и обязанности третьему лицу. Такая процедура называется переуступкой.

Переуступка ипотеки: зачем это нужно?

Заемщик может передать право собственности на недвижимость третьему лицу, и вместе с этим передать права и обязанности перед банком по обслуживанию ипотечного кредита.

Вопрос о переуступке прав и обязанностей ипотекодателя может возникать в различных ситуациях:

• После развода один из супругов отказывается от своей доли в совместно нажитом имуществе, при этом все платежи по кредиту платит второй супруг, у которого осталась в собственности недвижимость.
• Срочная продажа недвижимости. Если заемщику необходимо в сжатые сроки закрыть кредит и реализовать недвижимость, он может это сделать по договору переуступки. Обычно эта процедура занимает меньше времени, чем досрочное погашение кредита, снятие обременения и продажа.
• Получение наследства. После смерти заемщика его наследник поучает не только право собственности на недвижимость, но и обязанности, связанные с обслуживанием кредитного договора.
• Заемщик хочет закрыть ипотеку, например, в связи с отсутствием возможности погашать задолженность.
• Кредитор переуступает кредит другому юридическому лицу. Это может быть как в рамках продажи ипотечного портфеля, так и в рамках продажи кредита коллекторской компании из-за невыполнения заемщиком своих обязательств.

Разрешение банка

Единственный случай, когда заемщик может распорядиться залоговым имуществом, не спрашивая одобрения банка, это завещание. Все остальные операции, связанные с переходом прав собственности на недвижимость, которая находится в ипотеке, можно совершать только исключительно с разрешения кредитора.

Поэтому, прежде чем решать вопросы с потенциальным владельцем, необходимо обратиться в банк с соответствующим заявлением. Банки к таким операциям относятся крайне осторожно и выдают разрешение в исключительных случаях. Если операция будет каким-либо образом осуществлена без разрешения кредитора, он имеет право:

1. Осуществить ряд мероприятий, вследствие которых сделка будет признана недействительной.
2. Потребовать досрочно погасить всю задолженность по кредитному договору, в том числе и штрафные санкции, которые были наложены вследствие его нарушения.
3. Провести процедуру взыскания залогового имущества.

Риски и выгода нового собственника

​Если банк все-таки дает предварительное согласие на переуступку ипотеки, то потенциального заемщика будут проверять на платежеспособность так же, как и при оформлении кредита «с нуля». Новому потенциальному владельцу необходимо предоставить в банк полный пакет документов, который необходим для рассмотрения возможности кредитования. Но ему будет проще собрать документы, чем при оформлении новой ипотеки. Нет необходимости предоставлять пакет документов на недвижимость, а также проводить ее оценку. Это, в свою очередь, позволяет сэкономить денежные средства. Банк уже не проверяет документы на недвижимость и решение можно получить быстрей.

Кроме этого, явным преимуществом для нового заемщика является практически 100% юридическая чистота квартиры.

Обычно цена квартиры, которая продается по переуступке, ниже среднерыночной. Но необходимо выяснить наличие начисленных штрафных санкций по кредитному договору. Банк может перевести все штрафы на нового заемщика. Если их размер значительный, это может существенно уменьшить выгодность сделки. Обычно такие вопросы решаются в банке в индивидуальном порядке.

При всей выгодности сделки, на первый взгляд, она имеет и ряд рисков. Банк не составляет дополнительное соглашение к первоначальному кредитному договору, а заключает новый. Его условия могут существенно отличаться от условий кредитования первого заемщика. Может быть повышена ставка, уменьшен срок кредитования, введены различные комиссии, которые отсутствовали в первоначальном договоре. Все это существенно увеличивает ежемесячный платеж по ипотеке. Банк также потребует заключить новые договоры страхования. Новому заемщику стоит очень внимательно изучать все договоры, так как они могут отличаться от типовых.

Если заемщик не погашает задолженность, банк может продать квартиру через аукцион, а может провести переуступку прав в пользу нового заемщика. Здесь возможна ситуация, когда изначальный владелец не хочет добровольно выселяться и приходится обращаться в органы МВД.

Самая неприятная ситуация, которая может возникнуть при переуступке ипотеки, когда бывший владелец обращается в суд с целью признания сделки недействительной. Он может объяснить иск тем фактом, что сделка была проведена на заведомо невыгодных условиях для продавца.

Процедура оформления

1. Заемщик, желающий продать залоговую квартиру и «избавиться» от ипотеки, находит покупателя.
2. Продавец и покупатель обращаются в банк для получения разрешения на проведение переуступки.
3. Банк проверяет потенциального заемщика и выносит решение о возможности проведения переуступки.
4. Между банком и покупателем заключается кредитный и ипотечный договор.
5. Проводится регистрация перехода права собственности.
6. Покупатель рассчитывается с продавцом.
7. Новый заемщик погашает ипотеку, согласно условию кредитного договора.

Переуступка прав на квартиру в новостройке

Переуступка прав собственности является одним из способов, позволяющим сменить собственника по договору долевого строительства. Разница с покупкой жилья на вторичном рынке заключается в том, что правоустанавливающего документа на недвижимость у продавца нет.

Банки с осторожностью относятся к выдаче кредита на покупку квартиры в доме, которые не сданы в эксплуатацию. Работают они обычно только с узким перечнем застройщиков, с которыми есть определенные партнерские соглашения. Поэтому если человек хочет приобрести квартиру в новостройке, то стоит узнать, с каким банком работает компания-застройщик.

Порядок оформления договора будет зависеть от того, полностью или частично первоначальный покупатель рассчитался с застройщиком. Если расчет произошел в полном объеме, то разрешение строительной компании на переуступку не нужно.

Для покупателя основной риск приобретения такой недвижимости связан именно с застройщиком. Никто не может дать гарантию, что дом будет успешно достроен и сдан в эксплуатацию, тем более в заявленный изначально срок. При этом возникает риск остаться без квартиры, но с ипотечным кредитом. Чем больше процент работ по строительству выполнен, тем меньше риск не получить жилье.

Налогообложение

Договор переуступки заключают также с целью избежать дополнительного налогообложения. При заключении договора купли-продажи продавец обязан уплатить в бюджет налог на доходы физических лиц, если он был собственником недвижимости меньше трех лет.

При участии в долевом строительстве под налогообложение подпадает разница между изначальными вложениями продавца и ценой, за которую квартира была продана.

При этом существуют способы снизить размер налога, подлежащего уплате:

• В 2016 году продавец имеет право на налоговый вычет в пределе одного миллиона рублей.
• Под налогообложение попадает разница между ценой продажи и покупки. Если продажа осуществлена по изначальной цене, то налог уплачивать не нужно.

Заплатить налог необходимо не позже 15 июля следующего года, после продажи.

Переуступка по инициативе кредитора

Переуступка ипотеки на жилье возможна и по инициативе банка. При этом согласие заемщика банку не требуется. Но он должен в обязательном порядке уведомить клиента о произошедших изменениях. В письменном виде заемщику должна быть предоставлена следующая информация:

• Новые реквизиты для оплаты ежемесячного платежа.
• Порядок и способы внесения ежемесячного платежа.
• Изменения прав и обязанностей сторон.

Если заемщик не получил уведомления, новый кредитор не имеет права применять какие-либо штрафные санкции за несвоевременное исполнение обязательств.

Не стоит соглашаться на оформление ипотечного кредита, когда изначально существует договоренность о последующей переуступке. Потому что одного желания владельца недвижимости и потенциального покупателя недостаточно, решение всегда принимает кредитор.

Если у вас остались какие-либо вопросы по поводу переуступки ипотечной квартиры (в том числе уплате налогов), то наш дежурный юрист онлайн готов оперативно вас проконсультировать.

Залогодержатель вправе, если договором не предусмотрено иное, передать права другому лицу. Уступка может совершаться: — по договору об ипотеке; — по обеспеченному ипотекой обязательству. Для совершения уступки (цессии) должно быть заключено соглашение между первоначальным и новым кредиторами (залогодержателями). Права и обязанности, предусмотренные договором, сохраняются и содержание самого обязательства при этом не изменяется. Уступка по договору об ипотеке и уступка права требования по обязательству совершаются в той же форме, что установлена для сделки, права по которой уступаются. Уступка права требования по сделкам с недвижимым имуществом требует государственной регистрации. Согласия должника (залогодателя) на такое соглашение не требуется, если иное не предусмотрено договором или законом.

Уступка прав по договору об ипотеке влечет уступку прав по обеспеченному ипотекой обязательству, если не доказано иное. Заключение отдельного договора уступки прав по основному обязательству в этом случае не требуется. Соглашение об уступке прав должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этого договора.

На государственную регистрацию уступки прав по договору об ипотеке в регистрирующий орган предоставляются:

— совместное заявление залогодержателя по договору об ипотеке и лица, которому уступаются права;

— договор об уступке прав по договору об ипотеке;

— документ об уплате государственной пошлины;

— иные документы, необходимые для государственной регистрации.

При уступке прав требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, к лицу, которому переданы права по обязательству, переходят и права, обеспечивающие исполнение обязательства, если договором не предусмотрено иное. Заключения отдельного соглашения о внесении изменений в договор об ипотеке в этом случае не требуется.

В целях государственной регистрации смены залогодержателя вследствие передачи права требования по обеспеченному залогом обязательству другому лицу в регистрирующий орган предоставляются:

— заявление залогодержателя по договору об ипотеке и лица, которому передано право требования по соответствующей сделке;

— договор об уступке требования по обязательству, обеспеченному ипотекой;

— документ об уплате государственной пошлины;

— иные документы, необходимые для государственной регистрации.

Не допускается уступка прав по договору об ипотеке и по обязательству, обеспеченному ипотекой, если ранее была выдана закладная. В этом случае совершается передача прав по закладной. Передача прав по закладной совершается путем заключения сделки в простой письменной форме. Передача прав по закладной влечет последствия уступки требований.

Главный специалист-эксперт – государственный регистратор Лыкова О.А.

Последующая ипотека. Уступка прав по договору об ипотеке.

Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) (далее — Закон) устанавливает принципиально важное для хозяйственного оборота правило, в соответствии с которым заложенное по договору об ипотеке имущество может быть при определенных условиях заложено более одного раза. Законом не запрещается многократно использовать имущество, залогом которого обеспечивается исполнение определенного обязательства, для обеспечения исполнения других обязательств.

В ст. 43 п. 1 Закона дается понятие последующей ипотеки. Имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека). Первичное обременение ипотекой недвижимого имущества определяется Законом как предшествующая ипотека, а вторичное обременение соответственно как последующая ипотека. Тем не менее, законодатель устанавливает определенные требования к последующей ипотеке.

1. Последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке (абз. 1 п. 2 ст. 43 Закона). Если предшествующий договор об ипотеке предусматривает условия, на которых может быть заключен последующий договор об ипотеке, последний должен быть заключен с соблюдением этих условий (абз. 2 п. 2 ст. 43 Закона). Несмотря на то, что положения о запрете или ограничении последующей ипотеки включаются на практике в большинство договоров, отметим следующее.

Во-первых, предшествующие договоры могут запретить или ограничить последующую ипотеку только в течение определенного времени – срока действия договоров.

Во-вторых, стороны предшествующего договора могут внести изменения в договор об ипотеке и разрешить последующую ипотеку.

В случае, если предшествующим договором последующая ипотека была запрещена, но последующий договор все же был заключен, такой договор может быть признан судом недействительным по иску залогодержателя по предшествующему договору. Таким образом, совершенная сделка является оспоримой сделкой, причем она может быть признана недействительной независимо от того, знал ли залогодержатель по последующему договору о таком запрещении или не знал.

В случае, если предшествующим договором последующая ипотека должна совершаться с соблюдением определенных условий, но они при заключении последующего договора нарушены, договор не признается недействительным, однако требования залогодержателя по такому договору удовлетворяются лишь в той степени, в какой их удовлетворение возможно в соответствии с условиями предшествующего договора об ипотеке. Как правило, в договорах об ипотеке устанавливают необходимость получения согласия на последующую ипотеку от предшествующего залогодержателя.

В том случае, если договоры о предшествующей и последующей ипотеке заключаются между одними и теми же лицами, то вышеуказанные правила не применяются. Так же судебная практика подтверждает право сторон заключить один договор о залоге недвижимого имущества в обеспечение нескольких кредитных договоров (договоров займа). Такой договор об ипотеке не противоречит закону и подлежит государственной регистрации.

2. В Законе устанавливается однозначное правило о том, что не допускается заключение последующего договора об ипотеке, предусматривающего составление и выдачу закладной. Закладная может выдаваться только при первоначальной ипотеке.

3. Законом установлена обязанность залогодателя сообщать каждому последующему залогодержателю обязательно до заключения с ним договора о последующей ипотеке существенные условия всех уже существующих договоров об ипотеке данного имущества: предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Законодатель не установил определенную форму сообщения о предшествующих ипотеках. Вопрос об этом обычно решается в самом договоре об ипотеке, где стороны устанавливают обязанность залогодателя в письменной форме в определенный срок предоставить информацию об обременении предмета ипотеки. Кроме того, залогодатель обязан незамедлительно уведомить каждого из залогодержателей по предшествующим ипотекам о заключении каждого договора последующей ипотеки и по их требованию сообщить им существенные условия такого договора.

4. Правила п. 3 ст. 44 Закона защищают права залогодержателя по договору о последующей ипотеке, устанавливая невозможность без его согласия вносить изменения в предшествующий договор, влекущие обеспечение новых требований предшествующего залогодержателя или увеличение объема требований, уже обеспеченных по этому договору. Данное правило может быть изменено посредством внесения соответствующих условий, включенных сторонами в предшествующий договор об ипотеке. Кроме того, два последних условия не применяются, если сторонами в предшествующем и последующем договорах об ипотеке являются одни и те же лица.

5. В последующем договоре об ипотеке должны быть сведения обо всех регистрационных записях о предшествующих ипотеках того же имущества.

6. Договор последующей ипотеки, как любой другой договор об ипотеке, подлежит государственной регистрации, которая производится в таком же порядке, как регистрация договора предшествующей ипотеки. Регистрационные записи об ипотеке, сделанные ранее, не отменяются, а в ЕГРП вносится новая регистрационная запись об ипотеке, что позволяет определить очередность требований залогодержателей. Единственным отличием государственной регистрации последующей ипотеки является то, что на подлинных экземплярах последующего договора об ипотеке после проведения государственной регистрации последующей ипотеки регистратор делает отметки обо всех регистрационных записях о предшествующих ипотеках этого же имущества, в целях чего проставляется штамп (штампы) регистрационной надписи на документах о государственной регистрации предыдущей ипотеки (предыдущих ипотек). Указанный штамп должен содержать те же сведения, которые были внесены при государственной регистрации предшествующей ипотеки. При этом в данном штампе (штампах) после слов «Произведена государственная регистрация» вместо слова «ипотеки» указываются слова «предшествующей ипотеки».

И в завершение хотелось бы отметить, что встречаются ипотеки имущества, заложенного по уже заключенному договору ипотеки, обеспечиваются обязательства по новому договору между теми же сторонами, и стороны заключают дополнительное соглашение к договору ипотеки. Из судебной практики можно сделать вывод о том, что должен заключаться новый договор ипотеки, являющийся договором последующей ипотеки.

Последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами о залоге. Причём согласия залогодержателя не требуется. В проекте закона об ипотеке содержится развитие этой нормы: если предшествующий договор предусматривает условия, на которых может быть заключён последующий договор об ипотеке, то он должен быть заключён с соблюдением этих условий. В случае, если залогодатель нарушил запрет или условия, предусмотренные предшествующим договором об ипотеке, последующий договор может быть признан судом недействительным по иску предшествующего залогодержателя, независимо от того знал ли залогодержатель по последующему договору о таком запрещении или таких условиях.

Согласно п.3 ст.342 ГК РФ залогодатель обязан сообщать каждому последующему залогодержателю сведения обо всех существующих ипотеках и отвечает за убытки, причинённые залогодержателям невыполнением этой обязанности. Однако, в проекте закона об ипотеке есть, на мой взгляд, возможность для залогодателя отказаться от возмещения убытков последующему залогодержателю если будет доказано, что последний мог получить сведения о предшествующих ипотеках из данных о их государственной регистрации. Учитывая то, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним носит публичный характер, такая норма является, по меньшей мере, лишней.

В соответствии с п.1 ст.342 ГК РФ требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости заложенного имущества после требований предшествующих залогодержателей. Но возможно возникновение ситуации, когда срок обращения взыскания на заложенное имущество по требованиям, обеспеченным последующей ипотекой, наступает раньше, чем по предшествующему договору. В этом случае допускается одновременное обращение взыскания по требованиям, обеспеченным предшествующей ипотекой.

Уступка прав по договору об ипотеке.

Уступка прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству

Статья 47. Уступка прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству (Закон об Ипотеке)

1. Комментируемая статья регулирует порядок осуществления уступки прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству. В соответствии с рассматриваемой нормой, залогодержатель вправе передать свои права по договору об ипотеке другому лицу. Таким правом он обладает, если договором не предусмотрено иное.

Так, при рассмотрении одного из дел, суды исходили из того, что договор залога, обеспечивающий исполнение обязательств заемщика по кредитному договору, представляет собой самостоятельный договор со своим субъектным составом и существенными условиями, что содержащееся в п. 3.5 договора залога условие о запрете залогодержателю уступать права по этому договору признано сторонами существенным что закон не предусматривает ограничений на установление в договоре залога такого запрета и что это условие залогодержателем (ответчиком) было нарушено.

Закон позволяет осуществить передачу прав залогодержателя как по договору об ипотеке, так и по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству). При этом если не доказано иное, уступка прав по договору об ипотеке означает и уступку прав по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству).

Также стоит учитывать, что уступка прав по договору об ипотеке, права по которым удостоверены закладной, не допускается (п. 5 ст. 47 комментируемого Закона).

Передача прав по договору об ипотеке может произойти как на основании заключенного договора, так и на основании закона. Приведем пример. Из п. 1 ст. 335 ГК РФ следует, что залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо. В силу п. 1 ст. 365 ГК РФ к поручителю, исполнившему обязательство, переходят права кредитора по этому обязательству и права, принадлежавшие кредитору как залогодержателю, в том объеме, в котором поручитель удовлетворил требование кредитора. Поручитель также вправе требовать от должника уплаты процентов на сумму, выплаченную кредитору, и возмещения иных убытков, понесенных в связи с ответственностью за должника.

В соответствии с абз. 4 ст. 387 ГК РФ вследствие исполнения обязательства должника его поручителем или залогодателем, не являющимся должником по этому обязательству, права кредитора по обязательству переходят к другому лицу на основании закона.

Так, по одному из дел суд пришел к выводу о том, что права кредитора, в том числе право залогодержателя, переходят к поручителю на основании закона. Исполнение обязательства должника его поручителем не является основанием для прекращения указанного обязательства, а является основанием для перемены лиц в продолжающем существовать указанном обязательстве, а именно — основанием для перехода прав кредитора к поручителю и впоследствии на основании договора уступки права (требования) к новому кредитору.

По другому делу о прекращении ипотеки нежилого встроенно-пристроенного помещения Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации отменил судебные акты и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, указав, что спор не может быть рассмотрен без привлечения поручителя, исполнившего обязательство, поскольку к нему переходят права, принадлежавшие кредитору как залогодержателю.

2. Лицо, которому переданы права по договору об ипотеке, становится на место прежнего залогодержателя по этому договору. К его отношениям с этим залогодержателем применяются правила статей 382, 384-386, 388 и 390 ГК РФ о передаче прав кредитора путем уступки требования (п.п. 1, 2 ст. 47 Закона).

При этом стоит иметь в виду, что в силу ст. 11 (ч. 3) комментируемого Закона права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, если иное не установлено федеральным законом.

Нужно отметить, что уступка залогодержателем прав по договору об ипотеке другому лицу действительна в том случае, если тому же лицу уступлены права требования к должнику по обязательству, обеспеченному ипотекой. Если не доказано иное, уступка прав по договору об ипотеке означает и уступку прав по обеспеченному ипотекой обязательству.

3. Если договором не предусмотрено иное, к лицу, которому переданы права по обязательству (основному обязательству), переходят и права, обеспечивающие исполнение обязательства. Такое лицо становится на место прежнего залогодержателя по договору об ипотеке.

Уступка прав по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству) в соответствии с п. 1 ст. 389 ГК РФ должна быть совершена в той форме, в которой заключено обеспеченное ипотекой обязательство (основное обязательство).

Так, по одному из дел суд указал, что поскольку предметом договора уступки права требования являются права требования к заемщику и залогодателю, вытекающие из кредитного договора — основного обязательства, — не требующего нотариального удостоверения, отсутствует необходимость в нотариальном удостоверении данного договора уступки права требования.

В соответствии с п. 2 ст. 389 ГК РФ уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. Следовательно, переход требования по договору ипотеки в результате уступки требования по основному обязательству подлежит государственной регистрации. Так, по одному из дел АО предъявило к индивидуальному предпринимателю иск о взыскании долга по договору займа и об обращении взыскания на здание и земельный участок, которые были заложены им в обеспечение исполнения своих обязательств по договору займа. При этом АО ссылалось на то, что право требовать от предпринимателя возврата долга было уступлено ему обществом с ограниченной ответственностью (первоначальным кредитором по договору займа) на основании заключенного между ними в простой письменной форме соглашения об уступке права.

Арбитражный суд удовлетворил иск акционерного общества о взыскании с индивидуального предпринимателя долга по договору займа и отказал в удовлетворении требования об обращении взыскания на здание и земельный участок, заложенные предпринимателем в обеспечение исполнения им своих обязательств по договору займа. Суд указал, что поскольку государственная регистрация ипотеки нового залогодержателя к моменту вынесения судом решения еще не была произведена, то в отличие от прав по договору займа права по договору об ипотеке, обеспечивающему исполнение обязательства по возврату займа, к истцу еще не перешли.

В целях государственной регистрации уступки прав по договору об ипотеке в регистрирующий орган представляются:

совместное заявление залогодержателя по договору об ипотеке и лица, которому уступаются права;

договор об уступке прав по договору об ипотеке;

документ об уплате государственной пошлины;

иные документы, необходимые в соответствии с Законом для государственной регистрации.

Судебная практика исходит из того, что новый залогодержатель, к которому права по договору об ипотеке переходят не в порядке уступки права требования, а по иным основаниям, установленным законом, вправе в любой момент потребовать от учреждения юстиции внесения изменений в регистрационную запись на основании одного лишь своего собственного заявления.

4. К отношениям между лицом, которому уступаются права, и залогодержателем применяются нормы ст.ст. 382, 384-386, 388 и 390 ГК РФ о передаче прав кредитора путем уступки требования.

Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором. Если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий. В этом случае исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору. Первоначальный кредитор, уступивший требование, отвечает перед новым кредитором за недействительность переданного ему требования, но не отвечает за неисполнение этого требования должником, кроме случая, когда первоначальный кредитор принял на себя поручительство за должника перед новым кредитором.

Право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.

Кредитор, уступивший требование другому лицу, обязан передать ему документы, удостоверяющие право требования, и сообщить сведения, имеющие значение для осуществления требования. Должник вправе не исполнять обязательство новому кредитору до представления ему доказательств перехода требования к этому лицу. Кроме того, должник вправе выдвигать против требования нового кредитора возражения, которые он имел против первоначального кредитора к моменту получения уведомления о переходе прав по обязательству к новому кредитору.