Перевод из жилого в нежилое помещение

Процесс перевода жилого помещения в нежилое, нюансы, сроки и стоимость

Летом 2020 года вступил закон с некоторыми поправками, который уточняет, каким образом теперь будет осуществляться перевод жилого помещения в нежилое в многоквартирных домах (закон номер 116-ФЗ от 29.05.2019). В этой статье детально рассмотрим, что конкретно изменилось и чего от подобных нововведений нужно ждать бизнесменам.

Новый порядок перевода жилого помещения в нежилое

Изменения, касающиеся такого перевода, отображены в статьях номер 22 и 23 Жилищного Кодекса Российской Федерации. Нельзя перевести жилой фонд в нежилой, если:

• У помещения отсутствует отдельный вход и у предпринимателя нет возможности его сделать.
• Такое помещение относится к жилому фонду.
• В данном помещении на постоянной основе проживает кто-либо.
• Данное помещение имеет некие ограничения на распоряжение им.

Сделать помещение нежилым фондом можно, если оно будет функционировать на первом этаже. Оно может быть расположено и на более высоких этажах, но при условии, если помещения, находящиеся под ним, тоже будут иметь статус нежилой недвижимости.

Чтобы осуществить перевод жилого помещения в нежилое, собственник должен получить согласие других владельцев на общем собрании собственников.

Владельцу будущего нежилого помещения дополнительно нужно предоставить в уполномоченную организацию следующие бумаги:

1. Документ, который подтверждает, что на общем собрании собственников перевод был одобрен.
2. Документ, который даёт согласие жильцов, соседствующих с данным владельцем, на переделку помещения.

Мнение эксперта Михайлов Евгений Александрович Преподаватель гражданского права. Юрист с 20-летним стажем Получить согласие собственников нужно обязательно. Если один из владельцев квартиры в многоквартирном доме откажется подписать такую бумагу, то перевод жилого помещения в нежилой фонд сделать будет невозможно.

Письменное согласие соседствующих жильцов

Какие же квартиры будут считаться соседствующими? Это любые помещения, имеющие одну общую стену с помещением, которое будут переводить в нежилое. Эти квартиры могут быть расположены рядом, внизу или наверху относительно него. Разрешение можно получить в произвольной форме, главное, чтобы в документе были указаны личные сведения жильцов (ФИО и паспортные данные). Если же соседом является юридическое лицо, то нужно получить его наименование и регистрационный номер, номер помещения и бумагу, которая подтверждает право собственности.

Кворум общего собрания собственников

Как было сказано ранее, чтобы осуществить перевод жилого фонда в нежилое, нужно получить разрешение на такую операцию от собственников жилья многоквартирных домов.
Собрание считается проведённым успешно и законно, если в нём приняли участие более половины владельцев квартир.

Проведение кворума теперь зависит от того, сколько подъездов находится в доме:

• Если в нём один подъезд, то собрание собственников считается состоявшимся, если в нём приняли участие две трети участников от общего количества в доме.
• Если в нём два и более подъезда, то собрание будет считаться законным, если в нём приняли участие более пятидесяти процентов владельцев квартир. Обязательное условие: большинство проголосовавших должны быть жильцами того подъезда, где находится помещение, которое будет подлежать переводу в нежилое.

Изменился порядок перевода помещения в нежилое:

1. Получаем согласие как минимум 2/3 владельцев квартир, расположенных в том подъезде, где будет сделан перевод жилья.
2. Получаем согласие всех собственников квартир, соседствующих с помещением, которое будет менять свой статус на нежилое.

Если владелец собирается менять конфигурацию помещения в доме, например, захочет установить новый вход или уменьшить какую-либо часть в нём, то ему нужно получить на это разрешение 100% собственников.

Если человек не предоставит в уполномоченную организацию акт о согласии с общего собрания участников, то использовать жилое помещение как нежилой фонд будет противозаконным.

Благодаря таким правкам в закон владельцам бизнеса будет довольно трудоёмко получить разрешение на открытие магазина, кафе или хостела. Большинство хозяев квартир выступают против такой инициативы и это понятно, проблем от такой деятельности возникает иногда больше, чем пользы.

С первого октября 2020 года в многоквартирных домах запрещено размещать хостелы или мини-гостиницы. Чтобы это осуществить, нужно сначала перевести помещение в нежилое с обязательным согласием владельцев квартир.

Как получить согласие жильцов?

Без получения разрешения на ведение своего бизнеса переоборудовать помещение, например, в офис будет невозможно. Донесите до соседей цель своей деятельности — это важно. Много отказов следует от нежелания жильцов видеть в своём доме рестораны, бары и прочие заведения, мешающие их покою.

Очень важно получить разрешение именно от собственников квартир, а не от квартиросъёмщиков или людей, которые там прописаны. Ищите различные способы связи с ними.

Шаги к получению согласия:

• Заранее уведомите о своём желании управляющую компанию. Напишите заявление с просьбой рассмотреть этот вопрос на общем собрании собственников. Либо персонально передайте письмо о своём намерении каждому владельцу — это самый удобный вариант.
• Собрание считается состоявшимся, если на нём было больше половины жильцов и получено как минимум 2/3 голосов.
• В конце собрания обязательно должен быть составлен документ с результатами.

Обратите внимание! Осуществить перевод жилого помещения в нежилое можно и без разрешения собственников.

Тут важно, чтобы процесс перевода никаким образом не затрагивал общую собственность жильцов:

• Лифты.
• Лестничные клетки.
• Лестницы.
• Крыша.
• Подвальные помещения.
• Входные группы.

В каких случаях перевод невозможен?

Основная причина для отказа — это недостающий пакет документов. Местный орган управления составляет список бумаг, которые необходимо донести и направляет письмо с уведомлением хозяину в течение трёх дней. В течение 15 дней он должен заново подать бумаги. Если этого не было им сделано, то в переводе будет отказано.

Вторая причина — человек не туда подал пакет документов.

Главная причина для отказа — это нюансы технического характера:

1. Проект перепланировки не соответствует действительности.
2. Помещение не прошло пожарную проверку, в нём отсутствует вентиляция, либо не является безопасным.
3. Проверка выявила, что в помещении на постоянной основе проживают люди.

Это всё можно исправить и заново подать бумаги. Если снова поступил отказ, то можно обращаться в судебное учреждение.

Обратите внимание! Получив отказ, вам снова нужно проходить процедуру по переводу, а это дополнительные деньги и потерянное время.

Когда переводят жилой фонд в нежилой?

Такие действия необходимы, если собственник решил заняться бизнесом. Вести его в жилом помещении запрещено законом. Чтобы перевести помещение в нежилое, нужно знать, что делать это можно, если оно расположено на первом этаже, либо на верхних этажах, но при условии, что квартиры, находящиеся под ним, тоже имеют статус нежилых.

Причины, по которым нельзя сделать перевод:

• В помещении отсутствует отдельный вход и владелец не сможет его сделать.
• Если оно будет использоваться для различных религиозных богослужений.
• Если в помещении будут проживать люди.
• На помещение наложены ограничения (нет права им распоряжаться).
• Квартира находится в съёмном доме.

Нормативные и правовые акты

Перед тем как проводить процедуру по переводу, следует ознакомиться с такими документами:

• Статьи номер 22 и 23 в Жилищном Кодексе Российской Федерации.
• Градостроительный кодекс.
• Местные и региональные нормативы.

Как провести процесс перевода?

Первый шаг:

Здесь вас нужно собрать весь пакет документов и написать заявление в управляющую компанию о вашем желании осуществить перевод своей квартиры в нежилой фонд.

Важно! Если в ней была изменена конфигурация и собственник не стал её проводить законным способом, то ему необходимо её легализовать, иначе в процедуре будет отказано.

Перечень документов:

1. Поэтажный план помещения и его экспликации. Для этого вы сначала должны отправиться в ДУИ и получить там доверенность, которая нужна будет для получения плана помещения и экспликации. Срок изготовления доверенности — примерно 30 дней. Здесь вам может понадобиться документ, который подтверждает право собственности. После получения доверенности можно смело отправляться в Бюро Технической Инвентаризации за получением экспликации и поэтажного плана квартиры.
2. Технический паспорт и план квартиры. Их можно получить в многофункциональном центре или в БТИ.
3. Заключения после пожарной проверки. Для этого вам следует написать заявление в соответствующую организацию. После чего к вам приедет специалист на осмотр объекта, а также он вам должен сообщить, когда будет готово заключение.
4. Заключения санитарной службы. Тут вам тоже надо написать заявление, после его рассмотрения к вам приедет сотрудник службы на осмотр. После чего он сообщит дату готовности заключения.
5. Справки ДЕЗ. Их вы получаете в Жилищно-Эксплуатационном Участке. Не забудьте взять с собой паспорт и документ, подтверждающий ваше право на собственность.
6. Разрешение жильцов. Выше была подробно расписана процедура его получения. Не забывайте о том, что это крайне важный пункт, без которого получить новый статус своего жилья не получится.
7. Техническое заключение. Эту бумагу можно получить также в Жилищно-Эксплуатационном Участке или управляющей компании. Вам необходимо там написать заявление. При себе имейте паспорт и документ, подтверждающий право собственности на квартиру. Тут важно знать, что дом не должен находиться в аварийном состоянии или стоять в очереди на снос.
8. Выписной лист из домовой книги. Его получаете в вашем паспортном столе. Данная бумага нужна для того, чтобы комиссия, принимающая решение, видела, что в помещении никто больше не прописан. Действует такая бумага всего две недели, лучше её получить в самую последнюю очередь.
9. Проект перевода помещения в статус нежилого. Такой деятельностью занимается специальная проектная компания, имеющая лицензию.

Когда все справки и бумаги будут собраны, вам нужно обратиться в ДУИ, чтобы получить согласие на перевод. Там вы пишите заявление с указанием причины перевода.

Дополнительные документы:

• Паспорт.
• Бумага, подтверждающая право собственности на недвижимость.
• Доверенность, заверенная нотариусом, если процедурой будет заниматься ваш представитель.
• Документы фирмы, если процедурой будет заниматься юридическое лицо.

В течение сорока пяти дней специальная комиссия будет рассматривать ваше заявление на перевод жилья в новый статус. Если принято положительное решение, то в течение трёх дней ему отправят ответ.

Второй шаг:

Здесь вам нужно обратиться в многофункциональный центр или Бюро Технической Инвентаризации для оценки полной стоимости перевода.
Там вы должны написать заявление и приложить следующий перечень документов с их копиями:

• Документ, удостоверяющий личность.
• Бумага, подтверждающая ваше право собственности на квартиру.
• Протокол межведомственной комиссии.
• Технический паспорт, поэтажный план и экспликация.
• Доверенность, если процедуру будет осуществлять ваш представитель.
• Документы фирмы, если процедуру будет осуществлять юридическое лицо.

После получения всех важных документов специальный отдел приватизации произведёт подсчёт стоимости перевода жилья и составит бумагу с расценками по каждой позиции.

Третий шаг:

Теперь вам необходимо обратиться в Управление Федеральной Службы Государственной Регистрации. Соберите следующий перечень документов:

• Паспорт и доверенность.
• Протокол Бюро Технической Инвентаризации и межведомственной комиссии.
• Документы на фирму, если заниматься процедурой будет юридическое лицо.

Здесь вы также должны написать заявление и оплатить государственную пошлину на регистрацию права собственности. Её стоимость — 1000 рублей. Затем сотрудник организации заберёт перечень документов и выдаст вам расписку о том, что он их принял. Он же вам сообщит, когда вы сможете получить свои документы и свидетельство обратно.

Важные условия для процедуры перевода

Сначала вы должны убедиться, что у такого помещения будет отдельный вход. Предусмотреть надо и запасный выход, если площадь квартиры более 100 квадратных метров.

Нельзя перевести в нежилой статус только комнату или коридор. Помещение подлежит переводу полностью. Перед совершением процедуры необходимо выписаться из квартиры, иначе это сделать не получится. На вашем имуществе не должно лежать никаких ограничений.

Если вашу недвижимость рассматривают в качестве погашения долгов, то вы получите отказ на её перевод в другой статус.

Если дом панельный, то получить разрешение на перепланировку вряд ли получится, так как в нём запрещено ломать стены, делать новые проёмы, иными словами, менять конфигурацию недопустимо.

Есть ещё ограничения на перевод помещения:

• Если оно является культурным наследием или является исторической ценностью.
• Если оно не подключено к инженерным коммуникациям.
• Плачевное внешнее состояние, требующее сначала ремонтных работ.

Обратите внимание! Помещение необязательно переводить в нежилое, если деятельность бизнесмена не будет доставлять дискомфорт соседям. Здесь важно, чтобы предприниматель был прописан в квартире, а она должна соответствовать всем санитарным нормам. Сам же дом не должен быть аварийным и подлежать сносу.

Стоимость перевода в нежилой статус

Фиксированной цены здесь не существует. Она зависит от каждого конкретного случая и складывается из множества факторов. Какие нужно сделать платежи?

• Заплатить разницу в стоимости нежилого фонда при расчёте в Бюро Технической Инвентаризации.
• Оплатить подготовку технического паспорта, а также справку, в которой будет указана разница в цене.
• Заплатить за услуги нотариуса (заверение копий деловых бумаг и подготовка доверенности).
• Оплатить государственную пошлину для того, чтобы зарегистрировать недвижимость в новом статусе.
• Заплатить за услуги проектной организации, которая составит новый план квартиры.

Это довольно долгая процедура, занимающая в среднем пять месяцев. Стоить она будет от 260000 до 480000 рублей. Окончательная цена зависит от многих факторов, включая регион нахождения недвижимости.

Перевод недвижимости в нежилой фонд вполне возможен, если вы будете следовать инструкции и соблюдать требования законодательства. Изучите заранее все государственные документы, подготовьте все справки и важные деловые бумаги. Тогда в скором времени вы сможете использовать своё недвижимое имущество в новых целях.

Рейтинг автора Автор статьи Михайлов Евгений Александрович Преподаватель гражданского права. Юрист с 20-летним стажем Написано статей 73 Следующая ЖКХКакие дома попадают под региональную программу капремонта, как найти свой дом Отличная статья 0

Как происходит перевод жилого помещения в нежилое

Некоторые собственники недвижимости и раньше сталкивались с проблемами при переводе из жилого помещения в нежилое, а теперь, с 9 июня 2019 года, эта процедура значительно усложнится. Мы обновили статью, подробно описав нововведения.

Для одобрения такого действия необходимо письменное согласие всех собственников-соседей и протокол общего собрания, для которого установлен особый порядок подсчета голосов. Эти нововведения касаются не только коммерсантов и владельцев недвижимости, но и хозяев квартир в многоквартирном доме. Даже если человек живет на последнем этаже, а коммерческое помещение открывают на первом, он может повлиять на перевод.

Для того чтобы изменить назначение помещения, с 9 июня необходимо выполнить ряд требований:

• приложить протокол собрания собственников и согласие соседей;
• для успешного кворума необходимо присутствие не менее 55% собственников;
• письменное согласие непосредственных соседей (сбоку, сверху) на перевод;
• исключение прохода в нежилое помещение через места общего пользования многоквартирного дома (площадки, тамбуры).

Условия для перевода жилого помещения в нежилой фонд

Жилищный кодекс РФ предусматривает ряд условий, при которых данная процедура может быть осуществлена. Кроме того, в Жилищном кодексе РФ прописаны ограничения для изменения правового режима и назначения объекта жилой недвижимости:

• Переводимая в нежилой фонд квартира должна располагаться на первом этаже либо на 2 или 3 этажах при условии нахождения под помещением объектов нежилой недвижимости.
• Перевести из жилого фонда в нежилой можно только всю квартиру целиком, не допускается изменения статуса только одной из комнат.
• Переводимое помещение должно иметь отдельный вход или техническую возможность для оборудования отдельного свободного доступа в дальнейшем.

В случаях, если площадь нежилого помещения превышает 100 кв.м, оно должно иметь запасной выход.

• Жилое помещение, переводимое в нежилой фонд, не должно находиться под арестом или иным обременением, в том числе по кредитному договору или ипотекой. Любые манипуляции с недвижимостью можно будет проводить только после прекращения залога.
• Многоквартирный дом, в котором расположена квартира для вывода из жилого фонда, должен быть не аварийным, не требующим капитального ремонта и не подлежащим сносу или полной реконструкции.
• Не допускается наличие в жилой квартире, переводимой в нежилой фонд, каких-либо не узаконенных перепланировок.
• В случае перевода жилого помещения в нежилое, если объект недвижимости располагается в здании, представляющем культурно-историческую ценность, или состоящем на учете в штабе по делам гражданской обороны и ЧС, необходимо получить на то разрешение в соответствующих уполномоченных органах, например Комитета по охране памятников культуры и истории. Также, стоит учесть, что в данном случае стоимость объекта при экспертной оценке может быть увеличена.
• Невозможен перевод квартиры из жилого в нежилое помещение коммерческого назначения при отсутствии подключения помещения к основным инженерно-коммуникационным системам.
• Также не допускается перевод жилого помещения в нежилой фонд в случаях, если целевое назначение будущего коммерческого объекта не соответствует допустимым нормам зонирования, в соответствии с требованиями градостроительного законодательства РФ.
• Не допускается перевод жилого помещения в нежилой фонд, если это наемный дом социального назначения (ФЗ от 21 июля 2014 г. N 217-ФЗ статья 22 ч. 3.1.).

Это тоже важно знать: Как происходит дарение доли квартиры между близкими родственниками

Решение по переводу квартиры в нежилой фонд принимает созданная при каждом муниципалитете межведомственная комиссия. На принятие решения влияет наличие заключения из УФМС, Роспотребнадзора, Пожарного надзора и Санитарно-эпидемиологической службы, Управляющей компании, выписки из положительного решения общего собрания собственников многоквартирного дома, заключение органа по охране памятников и архитектуры о наличии возможности выполнить переустройство и перепланировку объекта культурного наследия.

Срок рассмотрения заявления о переводе жилого помещения в нежилое составляет 45 дней с момента подачи всех документов. Компетентный орган не вправе требовать от заявителя дополнительно документов, не входящих в перечень, установленный Жилищным кодексом РФ. О приеме документов на рассмотрение заявителю должна быть выдана расписка. С момента принятия решения о переводе либо мотивированном отказе в переоформлении квартиры в нежилое помещение, в течение 3-х рабочих дней компетентные органы должны направить заявителю и собственникам помещений, примыкающих к переводимого объекту, письменный протокол (ФЗ от 28 июля 2012 г. N 133-ФЗ, изменения в части 5 статьи 23 Жилищного кодекса РФ, вступившие в силу с 1 января 2013 г.).

Согласие собственников других квартир

Согласно ст. 23 Жилищного кодекса РФ отсутствие согласия собственников других квартир на перевод объекта жилой недвижимости в нежилой фонд с целью коммерческого использования не является основанием для отказа в получении данного разрешения.

Однако, зачастую именно эта причина служит поводом для принятия отрицательного решения компетентными органами. Для того, чтобы гарантированно не получить отказ в переводе жилого помещения в нежилое, в случаях, если данные действия затрагивают общую собственность владельцев квартир в многоквартирном доме (лестничные марши, подвалы, технические этажи, лифты и иные имущественные объекты, предназначенные для обслуживания нескольких помещений в этом доме), к пакету документов необходимо будет приложить согласие собственников других жилых помещений.

Для получения данного согласия заинтересованное лицо может обратиться в органы управления ТСЖ, предоставить заявление о включении вопроса о переводе объекта жилой недвижимости в нежилой фонд в повестку дня на заседании всех членов ТСЖ. В данном случае решение вопроса будет зависеть от большинства голосов лиц, присутствующих на собрании.

Если же в многоквартирном доме не создано ТСЖ, заинтересованному лицу будет необходимо самостоятельно собрать собрание собственников жилья, выступив главным инициатором. В соответствии со ст. 45 п. 2 ЖК РФ внеочередное собрание собственников жилья в многоквартирном доме считается правомерным только в случаях явки более 50% собственников.

Это тоже важно знать: Как происходит дарение доли квартиры между близкими родственниками

Также, как и в первом случае, решение о переводе квартиры в нежилое помещение принимается большинством голосов всех участников собрания. В случаях, когда необходимо решить вопрос об использовании собственником нежилого помещения земельного участка, принадлежащего многоквартирному дому и являющегося собственностью других жильцов (например, под лестницей отдельного входа/выхода или возведение пристройки), необходимо будет получить согласие собственников путем проведения собрания. Если же земельный участок принадлежит муниципалитету, согласие на его использование можно будет получить в районной администрации.

Как оформить согласие соседей

Согласие непосредственных соседей оформляется в произвольном порядке, так как документа установленного образца для него нет. Но реквизиты собственников должны присутствовать в любом случае. В согласии обязательно должны быть указаны:

• фамилия, имя и отчество собственника/руководителя юр. лица;
• полное название фирмы по уставу (если собственник это организация);
• паспортные данные – где, кем и когда выдан, серия и номер;
• реквизиты документов на собственность (выписка ЕГРН).

Важно помнить, что согласие может подписать только сам собственник, а не члены его семьи и совместно с ним проживающие.

Бесплатная консультация юриста

Ответим на ваш вопрос за 5 минут!

Задать вопрос Бесплатная консультация юриста

Ответим на ваш вопрос за 5 минут!

Также может сложиться ситуация, что собственники прилегающих помещений не присутствовали на собрании, но кворум состоялся и без них. В таком случае согласие собственников все равно обязательно.

Порядок перевода жилья в нежилые помещения

Для перевода жилой квартиры в нежилое помещение собственник должен обратиться в орган местного самоуправления, которые осуществляет такой перевод. Для этого ему нужно лично явиться со всеми требуемыми документами в указанный муниципальный орган или обратиться в многофункциональный центр, предоставляющий государственные и муниципальные услуги гражданам.

Для перевода помещения и изменения его правого статуса и режима использования нужны следующие документы:

1. Заявление гражданина о переводе жилого помещения;
2. Вся правоустанавливающая документация на переводимое помещение (нужно представлять в муниципальный орган оригиналы или засвидетельствованные у нотариуса копии);
3. Технический паспорт переводимой квартиры или другого жилья;
4. Поэтажный план многоквартирного дома, в котором располагается переводимое жилье;
5. Проект переустройства и перепланировки жилого помещения, если такие изменения необходимы для использования данного помещения в качестве нежилого, с соблюдением всех установленных требований к оформлению такого проекта;
6. Удостоверение личности заявителя.

Жилищный кодекс запрещает требовать от заявителя иных, не предусмотренных в законе, документов при переводе жилья в нежилое помещение.

Заявителю должна быть выдана расписка о приеме всех документов. Жилищным кодексом установлен срок для рассмотрения всей документации и вынесении окончательного решения о переводе квартиры или другого жилого помещения в категорию нежилого либо об отказе в таком переводе – 45 дней.

В случае подачи документов в многофункциональный центр указанный срок может быть немного увеличен, так как 45 дней начинают исчисляться лишь с момента передачи документов в сам муниципальный орган, занимающийся переводом жилья.

Какие необходимы документы

1. Правоустанавливающие документы (свидетельства, договоры, решения суда). Их копии заверить у нотариуса.
2. Техпаспорт. Он выдается БТИ.
3. Проект перепланировки/переоборудования. Потребуется, если в дальнейшем переустройство или перепланировка будут необходимы для пользования нежилым помещением.
4. Если собственников квартиры несколько, то необходимо нотариальное согласие всех других собственников на перевод квартиры в нежилое помещение (коммерческую недвижимость), и поручение ведения этой процедуры одному из собственников.
5. Доверенность от собственника, если вопросом перевода будет заниматься иное лицо по доверенности.
6. Если квартира принадлежит не гражданину, а юридическому лицу, то необходимы его учредительные документы (копии надо заверить нотариально).
7. Фотофиксация участка стены, на котором планируется устроить отдельный вход в жилом доме;
8. Некоторые другие документы, объем которых рознится в каждом конкретном случае.

Стоимость зависит от сложности перепланировки, необходимости согласования в каждой из инстанций, начиная с фонда культурного наследия, заканчивая отделом подземных сооружений, включая десяток возможных инстанций. Точную стоимость можно определить после консультации.

Это тоже важно знать: Как происходит дарение доли квартиры между близкими родственниками

От чего зависит стоимость перевода помещения в нежилой фонд

Для того, кто ни разу не сталкивался с процедурой перевода обычной квартиры в нежилой фонд, она кажется совсем несложной. Нужно только иметь подходящее помещение и оформить все требуемые бумаги. Но на самом деле все не так просто и даже в некотором роде запутано.

Во-первых, процесс регистрации документов и получения разрешений требует немало времени и усилий, а также знания требований законодательства.

Во-вторых, в большинстве случаев приходится расходовать немалые деньги в тех или иных государственных службах.

Получается, что процедура перевода квартиры или части частного дома в нежилое помещение является достаточно сложной и дорогостоящей процедурой, и не каждому предпринимателю под силу выполнить эту задачу.

Для ее решения достаточно обратиться в специализированную фирму, выполняющую за доступную цену все необходимые операции в короткие сроки и без вашего участия.

Компания «Лионлюкс+» имеет большой опыт выполнения таких заявок по невысоким ценам. Высокая квалификация наших специалистов является гарантией решения возникшей проблемы даже в самой сложной ситуации за короткий период времени.

Для заказа процедуры перевода вашего жилья в нежилое помещение достаточно обратиться по телефону, указанному на сайте в любое время. Мы выполняем весь комплекс мероприятий, начиная от проектирования до получения всех необходимых разрешений в различных инстанциях. Проводя гибкую ценовую политику, направленную на создание максимально комфортных условий для каждого клиента, мы в индивидуальном порядке определяем стоимость услуг.

Заявка на услугу «перевод жилого фонда в нежилой»

Позвонив нам, Вы получите консультацию квалифицированных специалистов и узнаете точную цену перевода квартиры в нежилой фонд в Москве.

Вы также можете отправить заявку с пометкой «перевод в нежилой фонд».

Как долго рассматривается заявление

Общий срок предоставления услуги — до 48 рабочих дней, которые начинают исчисляться со дня получения запроса Департаментом городского имущества. Если документы подавались через центр госуслуг «Мои документы», срок принятия решения исчисляется со дня передачи вашего запроса из центра госуслуг в Департамент городского имущества.

Это тоже важно знать: Как происходит дарение доли квартиры между близкими родственниками

В зависимости от того, какой способ получения решения был указан при подаче документов, оно может быть:

• выдано на бумажном носителе
• индивидуальным предпринимателям — в Департаменте городского имущества;
• физическим лицам — в центре «Мои документы»;
• направлено на бумажном носителе почтой;
• направлено в форме электронного документа в личный кабинет заявителя на mos.ru.

Отказ перевода жилья в категорию нежилого помещения

Если уполномоченный орган, занимающийся переводом жилья в нежилое помещение, после рассмотрения всех представленных документов принимает решение об отказе, он должен указать причины такого отказа.

Отказ возможен только в случаях, прямо предусмотренных российским жилищным законодательством. К таким основаниям отнесены:

• представление заявителем не всех требуемых документов. В данном случае уполномоченный муниципальный орган сначала просит заявителя представить недостающие документы. Если же документы не будут предоставлены в течение 15 дней с момента получения заявителем соответствующего уведомления, выносится решение об отказе в переводе помещения из одной категории в другую;
• представление заявителем документации в ненадлежащий орган власти;
• несоответствие разработанного и представленного проекта перепланировки и (либо) переустройства жилого помещения тем требованиям, которые предусмотрены в законодательстве, если такая перепланировка (переустройство) необходима для эксплуатации нежилого помещения;
• наличие ограничений для такого перевода, предусмотренных Жилищным кодексом.

Заявитель, получивший отказ, должен, по возможности, устранить причины для отказа и вновь подать документы в уполномоченный орган. Кроме того, заявитель может обжаловать данный отказ в суде, если считает, что ему отказали незаконно.

Дополнительные вопросы

Что делать в случае реконструкции

Если для перевода квартиры в нежилое назначение требуется реконструкция, изменение фасада здания или использование придомовой территории, то необходимо согласие абсолютно всех собственников помещений. Не большинства, не две третьих, а всех. Такое правило действовало и раньше, но теперь реконструкцией считают даже железное приставное крыльцо, которое не влияет на прочность и нагрузку несущих колон и стен.

Бесплатная консультация юриста

Ответим на ваш вопрос за 5 минут!

Звоните: 8 800 550-49-37 Бесплатная консультация юриста

Ответим на ваш вопрос за 5 минут!

Какие именно помещения считаются нежилыми

Стоит выделить основные виды:

• Помещения офисного типа, которые используются для обеспечения работы офисных сотрудников;
• Торговые помещения – это разнообразные магазины и постройки с похожим предназначением;
• Помещения, которые используются для складирования товаров;
• Производственные, промышленные комплексы;
• Спортивные постройки;
• Помещения со свободным назначением.

Почему владельцы квартир хотят продать их людям, которые заинтересованы в открытии магазина? Все дело в ценности квартир, которые расположены на первом этаже. Именно здесь чаще всего можно встретить современные магазины или детские игровые комнаты.

Если назначение помещения изначально нежилое, то правила не действуют

В новостройках чаще всего первые несколько этажей отведены под нежилое использование – супермаркеты, ателье, аптеки, офисные помещения. Такое архитектурное решение предполагает в своем проекте уже на этапе строительства отдельные входы и системы коммуникаций для жилого и нежилого фонда. Покупая квартиры в таких домах собственники должны сразу понимать, что подобное соседство сопряжено с определенными неудобствами – магазины могут работать круглосуточно, привлекать к себе определенный контингент, парковки будут заняты чужими машинами.

Это тоже важно знать: Как происходит дарение доли квартиры между близкими родственниками

В этом случае согласие собственников не спрашивается. Кто не хочет соседствовать с организациями – может покупать квартиры в других домах.

Этот момент хорош тем, что защищает сразу интересы двух групп: те, кто хочет жить в спокойном районе вдали от объектов повышенного шума, не получит у себя под окнами рюмочную или спорт-бар. Но и те предприниматели которые приобретают изначально коммерческую недвижимость, могут не переживать, что их выселят с занимаемого помещения.

Если в вашем доме хотят сделать коммерческую недвижимость, а вы против

Если в вашем доме начали проводить реконструкцию под нежилое помещение или разместили объявление о сдачи площадей в аренду, то в первую очередь необходимо выяснить назначение и наименование помещения. Это можно сделать на сайте ЕГРН и Росреестра совершенно бесплатно, зная лишь адрес объекта.

Если выяснится, что это квартира, то такие действия быстро оспорят в суде и остановят процесс. Если же это нежилое помещение, которое является таковым с момента постройки, то ничего сделать нельзя. А если окажется, что статус объекта поменяли совсем недавно, а никакого общедомового собрания не было, то значит согласие на перевод было произведено незаконно. В этом случае подавайте заявление в БТИ и прокуратуру индивидуально или коллективно, объединившись с другими собственниками. У собственников обязательно должно быть согласие на перевод, а вы его не давали – аргументируйте заявление в прокуратуру этим фактом.

Если в вашем доме только планируется перевод назначения помещения законным путем, то будет объявлено о собрании владельцев квартир. Не поленитесь и сходите на него, ведь именно ваш один голос может стать решающим в этом вопросе. Если ваша квартира непосредственно соседствует со спорным объектом, то просто не давайте письменного согласия на перевод. И если кворум состоится, и другие люди проголосуют за, то вы можете отменить решение собрании, даже если не присутствовали на нем.

Если вы не категорически против перевода, но огорчены предстоящим соседством, то можно пойти на компромисс с тем человеком, кто переводит статус объекта. Попросите его седлать качественную звукоизоляцию и, например, установить вам домой пластиковые окна или сделать новый ремонт. Тогда вы получите что-то в замен на согласие на перевод. Однако прибегать к шантажу или наглеть не стоит. За это можно быть самому привлеченным к уголовной или административной ответственности. Пообщайтесь с коммерсантом, быть может, он предложит вам свой вариант компенсации.

Подпишитесь на свежие новости

Правила и последствия перевода жилой недвижимости в коммерческую

Куда обращаться, чтобы получить разрешение? Список документов Как составить заявление? Сколько стоит процедура? Сроки ожидания решения Что делать после получения одобрения? Причины отказа и порядок оспаривания Можно ли отменить изменения, если владелец передумал?

Как перевести квартиру или частный дом в нежилой фонд?

Перевести жилое помещение в коммерческую недвижимость несложно. Однако при проведении этой процедуры нужно соблюсти требования действующего законодательства.

Изменения, внесённые в Жилищный кодекс РФ Законом от 29.05.2019 № 116-ФЗ и вступившие в силу 9 июня 2019 года, привнесли в процесс перевода некоторые особенности, усложнившие, с одной стороны, порядок изменения статуса жилья, с другой сделали его более прозрачным для собственников квартир жилого дома, в котором будет находиться «переведённая» квартира.

Зачем это требуется?

Переводить жилое помещение в нежилое не всегда целесообразно. Если, например, вид предпринимательской деятельности не требует кардинальных изменений в плане помещения и его целевом использовании, то менять его статус нет необходимости.

Это относится к случаям осуществления профессиональной деятельности адвокатами, организации массажного кабинета на дому, оказания консалтинговых услуг, репетиторской деятельности и других видов самозанятости, не влекущих изменения условий проживания собственника и членов его семьи.

• Если собственник – физическое лицо вправе осуществлять предпринимательскую деятельность в своей квартире без изменения статуса жилья, то юридическое лицо, арендующее помещение, не вправе использовать его даже под офис. В этом случае целевым использованием жилого помещения по договору аренды может быть только проживание сотрудников организации.
• Если же юридическое лицо является собственником жилья, то в этом случае квартира может быть использована под организацию офиса, но опять-таки при условии соблюдения требований жилищного законодательства к жилым помещениям.

Определение, различия и целевое назначение недвижимости

Согласно нормам гражданского и жилищного законодательства, недвижимость бывает жилой и нежилой. К жилищному фонду, в котором возможно законное проживание граждан, Жилищный кодекс РФ относит:

• частные индивидуальные и многоквартирные жилые дома;
• общежития;
• гостиницы.

К нежилой относится недвижимость, которая используется под:

• коммерческие (подробно о том, как проводится классификация коммерческой недвижимости, каковы ее виды и другие характеристики, читайте );
• общественные;
• административные и иные цели.

Жилое помещение, предназначенное исключительно для постоянного проживания в нем граждан, должно быть изолировано и соответствовать всем установленным санитарно-техническим и пожарным нормам (ст. 15 ЖК РФ).

Коммерческая невидимость имеет противоположенное целевое назначение ― может использоваться только для предпринимательских и иных, несвязанных с проживанием, целей.

Можно ли использовать жилье с целью ведения предпринимательской деятельности?

Жилищный кодекс РФ оставляет за гражданами право заниматься предпринимательством в собственном жилье, но при одном условии ― если это не нарушает жилищных прав других граждан, проживающих рядом с ним, и если при этом квартира будет продолжать соответствовать требования, предъявляемым к жилым помещениям (п. 2 ст. 17 ЖК РФ).

Поэтому, если бизнес, который планируется открыть на своей жилой площади, не будет беспокоить соседей и жилье не нужно перестраивать, нарушая санитарные нормы и правила, использовать квартиру под осуществление профессиональной деятельности можно при условии, что предприниматель является собственником квартиры и против его деятельности не возражают зарегистрированные в ней родственники.

Почему закон это запрещает, и какие могут быть последствия?

Если же указанные выше условия соблюсти невозможно, то использовать жилье под коммерческую деятельность без прохождения процедуры перевода жилого помещения в нежилое не получится. Например, в случае открытия в собственной квартире малого предприятия по производству готового платья предприниматель вряд ли получит одобрение соседей.

Последствием такого «предпринимательства» будет предписание контролирующих инстанций органов местного самоуправления с требованием прекратить незаконную деятельность. А если требование не будет выполнено в установленный срок, то за предписанием последует судебный иск о выселении нарушителя из квартиры.

Условия, когда перевод невозможен

Изменить статус жилого помещения возможно только при соблюдении ряда условий, установленных жилищным законодательством. Если же эти условия реализовать невозможно, то на изменение статуса можно не рассчитывать. Итак, до начала проведения процедуры изменения статуса жилого помещения следует учесть следующее.

1. Квартира после перевода должна иметь отдельный вход. Если ее площадь составляет 100 кв.м и более придётся делать запасные двери. Что такое перепланировка коммерческой недвижимости и каковы особенности строительства отдельного входа, мы рассказывали .
2. Нельзя изменить статус отдельной комнаты в квартире, являющейся долей в общей собственности собственников жилого помещения.
3. На момент обращения за проведением процедуры перевода жилая площадь должна быть полностью свободной. Наличие зарегистрированных в ней жильцов не допускается.
4. Квартира не должна быть в залоге, либо обременена различными санкциями (арест, запрет на распоряжение).
5. Дом, в котором находится квартира, не должен иметь статус аварийного.
6. Все коммуникации при изменении статуса помещения должны быть автономными. Перепланировка квартиры, если таковая имелась на момент обращения за изменением статуса, должна быть узаконена.
7. Изменить статус жилья может только его собственник.

Если квартира находится на первом этаже и выше, изменение ее статуса возможно только, если другие помещения, находящиеся под квартирой, имеют статус нежилых помещений (ч. 3 ст. 22 ЖК РФ).

Осуществить перевод не получится, если:

• жилой дом имеет статус объекта культурного или исторического наследия;
• дому требуется капитальный ремонт или реконструкция;
• дом стоит на учете ГО ЧС;
• если квартира является муниципальной и занимается по договору социального найма;
• если невозможно организовать в будущем нежилом помещении отдельный вход.

Пошаговая инструкция

После того как решение о смене статуса квартиры принято, необходимо совершить ряд действий по подготовке пакета документов. Для этого необходимо:

1. Запросить технический план всех этажей и экспликации на строение. Для этого нужно обратиться с заявлением в орган местного самоуправления с указанием причины запроса. Обращение рассматривается 30 дней.
2. В БТИ запросить технический паспорт квартиры и кадастровый план.
3. Запросить разрешение на перевод от санитарной и пожарной служб города.
4. В управляющую компанию направить обращение о предоставлении заключения о техническом состоянии МКД (многоквартирного дома).
5. Получить справку о состоянии лицевого счета и о составе семьи собственника для выявления прописанных и проживающих в квартире лиц. Справка запрашивается через органы МФЦ.
6. Продумать план помещения после изменения статуса (если это необходимо) и заказать документы на перепланировку.

В связи с изменениями в Жилищный кодекс РФ для перевода квартиры в нежилое помещение в орган местного самоуправления должен быть направлен не только протокол общего собрания собственников помещений МКД о согласии на перевод, но и письменное согласие каждого собственника квартир, примыкающих к будущему нежилому помещению (ч. 2 ст. 23 ЖК РФ).

Куда обращаться, чтобы получить разрешение?

Заявление об изменении статуса жилого помещения подается в департамент управления имуществом органа местного самоуправления по месту нахождения квартиры либо через МФЦ. Заявление можно направить в онлайн-режиме, на портале Госуслуг, если заявитель имеет электронную подпись.

Список документов

В соответствии со ст. 23 ЖК РФ к заявлению о переводе должны прилагаться:

• правоустанавливающие документы на квартиру (подлинники или нотариально заверенные копии) – если нет на руках, можно получить в Росреестре;
• технический паспорт квартиры – получается в БТИ;
• поэтажный план жилого дома – содержится в технической документации МКД, заказывается в БТИ;
• согласованный проект переустройства и перепланировки жилого помещения (если этого требует проект перевода) – заказывается в проектной организации;
• протокол согласия собственников квартир жилого дома на использование помещения в коммерческих целях – оформляется на общем собрании;
• согласие каждого собственника помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод его в нежилое.

Дополнительно могут потребоваться документы, удостоверяющие личность заявителя для физического лица, или учредительные документы для юридического лица. Если заявление подаёт не собственник помещения ― прилагается документ, удостоверяющий полномочия представителя.

Как составить заявление?

Заявление об изменении статуса жилого помещения подаётся в произвольной форме:

1. В шапке документа указывается орган, в который направляется прошение.
2. Ниже, в середине строки, указывается слово «Заявление».
3. В тексте документа указывается наименование заявителя ― Ф.И.О. гражданина, адрес проживания, контактные и паспортные данные.
4. Если обращается представитель собственника ― указываются реквизиты нотариально удостоверенной доверенности, Ф.И.О. представителя и его паспортные данные.
5. Далее указывается суть обращения, в котором отражаются :
   • основание обращения;
   • предполагаемый вид разрешённого использования;
   • работы, которые будут проводиться;
   • необходимость проведения ремонта помещения и санитарных работ в соответствии с проектом;
   • необходимость обеспечения свободного доступа к месту проведения работ;
   • режим проведения работ с указанием сроков и часов;
   • обязательство о соблюдении прав других собственников жилых помещений при использовании в будущем помещения для коммерческих целей.

Скачать бланк заявления о переводе жилого помещения в коммерческое
Скачать образец заявления о переводе жилого помещения в коммерческоеМы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам: +7 (499) 938-47-82Москва

Сколько стоит процедура?

Стоимость перевода жилого помещения в нежилое определяется органами БТИ. С учетом затрат на разработку документации о переустройстве помещения, изготовления новой технической документации, затрат на переустройство помещения стоимость этой процедуры составляет ориентировочно от 400 тыс. рублей.

В крупных городах, с учётом особенностей и сложности строительных работ, верхняя планка стоимости может доходить до 800 тыс. рублей.

Сроки ожидания решения

Заявление рассматривается специальной комиссией при органе местного самоуправления, уполномоченной на принятие решений об изменении статуса жилых помещений. Срок рассмотрения ― 45 календарных дней.

По окончании срока комиссией принимается решение об изменении статуса жилого помещения либо об отказе в изменении статуса. Решение комиссии направляется заявителю в течение 3 рабочих дней с даты принятия.

Что делать после получения одобрения?

После получения согласия на перевод квартиры в нежилое помещение можно приступать к ее переустройству, если это предусмотрено проектной документацией. Основанием для регистрации изменённого статуса объекта будет акт комиссии о приёмке выполненных в помещении работ.

Приёмочный акт вместе с документами направляется в орган Росреестра для внесения изменений в реестр прав. Для этого в отделение регистрационного органа по месту нахождения помещения направляются:

• заявление;
• решение комиссии об изменении статуса помещения;
• акт приёмочной комиссии, подтверждающий проведение перепланировки (если этого требовал проект);
• документ об уплате государственной пошлины – для физических лиц он составляет 200 руб., для юридических ― 600 руб.

Документы в Росреестр подаются заявителем лично, либо через окно многофункционального центра. Внесение сведений в реестр прав осуществляется в течение 15 дней с даты подачи заявления.

Уведомление о внесении сведений в реестр прав направляется заявителю в течение 5 дней после совершения регистрационного действия на адрес электронной почты в виде электронной выписки. При этом предыдущие сведения о праве, включая документы на бумажном носителе, аннулируются.

Причины отказа и порядок оспаривания

Согласно статье 24 ЖК РФ причинами отказа перевода квартиры в нежилое помещение могут быть:

1. Непредоставление необходимых документов либо их неполный пакет.
2. Несоответствие произведённой перепланировки санитарным и пожарным нормам, иным требованиям действующего законодательства.
3. Отсутствие согласия других собственников, проживающих в переводимом жилом помещении.
4. Отсутствие согласия собственников помещений МКД (многоквартирного дома) на коммерческое использование квартиры.
5. Несоответствие проекта переустройства квартиры критериям, позволяющим присвоить ей статус нежилого помещения (невозможность обустройства отдельного входа, обременение помещения правами третьих лиц).

Решение об отказе выдаётся заявителю в течение 3 рабочих дней и может быть обжаловано в судебном порядке. Обжалование осуществляется путём подачи в районный суд по месту нахождения квартиры административного иска о признании незаконным решения уполномоченного органа об отказе в переводе жилого помещения в нежилое.

Заявление рассматривается по правилам искового производства, предусмотренным Кодексом административного судопроизводства РФ (КАС РФ). Обжаловать отказ можно в течение 10 календарных дней с даты принятия соответствующего решения.

Рынок недвижимости для бизнесменов и предприятий является одним из прибыльных источников дохода. Популярностью пользуется не только сделки с коммерческой недвижимостью (аренда, продажа), а также строительство зданий под коммерческую деятельность. Чтобы правильно управлять коммерческой недвижимостью, советуем ознакомиться с такими нашими материалами:

• Что такое доверительное управление?
• На что обратить внимание при поиске помещения для бизнеса?
• Как оценить объект и составить финальный отчёт?
• Как выбрать и построить бизнес на инвестициях в коммерческую недвижимость?
• Каков порядок расчета налога, сроки перечисления и последствия неуплаты?

Можно ли отменить изменения, если владелец передумал?

Отменить изменение статуса квартиры после перевода ее в нежилое помещение нельзя. Если есть желание вернуть себе квартиру путём перевода нежилого помещения обратно в жилое, то в этом случае придётся действовать по той же схеме, что и при переводе жилого помещения в нежилое.

При этом при возврате в первоначальное состояние помещение после проведённого переустройства должно быть пригодно для проживания, а также ему можно будет вернуть отдельный вход.

Изменение статуса квартиры ― дело хлопотное и прибегать к нему стоит только в случае, если в этом есть острая необходимость. Следует помнить, что в случае утраты статуса жилого помещения в переоформленной квартире жить уже будет невозможно. А возвращение ей прежнего статуса сопряжено с ещё более жёсткими требованиями, чем его утрата.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Как перевести жилое помещение в нежилое — пошаговая инструкция и сколько это стоит

Очень часто предприниматели, особенно начинающие, сталкиваются с проблемой, а где открывать собственный офис или магазин? Часто выгодной и единственной возможностью является перевод жилого помещения в нежилое, если данное помещение находится в собственности. По сути, такая процедура дает квартире статус коммерческой недвижимости.

Многие задаются вопросом, а выгодно ли это, заниматься переводом своего жилья в коммерческую недвижимость? Ответ очевиден, это действительно выгодно. Если сравнить такой способ размещения собственного бизнеса с арендой офиса в центре города (стоимость которой, кстати говоря, довольно высокая) или с постройкой нового здания, сразу можно увидеть плюсы перевода жилья в коммерческое помещение.

Единственное, что может стать препятствием – довольно сложная и долгая процедура оформления. Эта статья поможет внести ясность и составить собственный план действий.

А что об этом говорит закон

Прежде всего, нужно обратиться к законодательным актам РФ. Изучив имеющиеся нормативные аспекты, можно прийти к неутешительному выводу: жилое помещение необходимо использовать только для проживания в нем.

Но не стоит расстраиваться. Существует возможность перевода жилья в коммерческую недвижимость, что в итоге позволит работать в своем жилище.

Очень важно, чтобы интересы всех других жильцов, проживающих в данном доме, были учтены. Ни одно право их не должно быть нарушено.

Многие ошибочно полагают, что согласие всех соседей на перевод жилья в коммерческую недвижимость является обязательным условием. На самом деле это не так. Однако, в случае возникновения каких-то спорных вопросов, согласие соседей может оказать серьезное влияние, переместив стрелку весов в вашу пользу.

Соблюдаем все необходимые юридические нормы

Перевод квартиры в коммерческую недвижимость не возможен без соблюдения следующих юридических требований:

1. Жилье должно находиться в собственности заявителя. Это, конечно же, обязательно должно быть юридическое лицо. Необходимо иметь письменное подтверждение того, что квартира находится в собственности. Это может быть:

• завещание;
• договор дарения;
• свидетельство о регистрации.

1. Данная квартира не должна быть взята в кредит или использована в качестве залога. Очень тщательно контролирующие органы следят за тем, чтобы недвижимость была юридически «чистой». Ни в каких махинациях она не должна быть замешана ни в коем случае.
2. Квартира может быть переведена из статуса жилой в нежилую недвижимость только полностью, ни в коем случае не частично.
3. Собственник обязательно должен выписаться из квартиры, прежде чем начнет процедуру изменения ее статуса. По закону, в нежилом помещении никто не может быть прописанным, также там нельзя и постоянно проживать.
4. Если в квартире были сделаны какие-то незаконные перепланировки, их нужно узаконить в обязательном порядке. В противном случае добро на перевод просто не дадут.

Можно ли заниматься коммерческой деятельностью, не переводя квартиру в коммерческую недвижимость

Если обратиться к Жилищному Кодексу РФ, то можно найти ряд условий, при соблюдении которых есть возможность осуществлять свою деятельность без перевода в разряд коммерческой недвижимости (статья 17). К этим требованиям относят следующие условия:

1. Данная деятельность не должна делать жизнь других жильцов данной квартиры и соседей хуже.
2. Со стороны соседей не будет никаких жалоб по поводу предпринимательской деятельности.
3. Дом не находится в аварийном состоянии.
4. Все санитарно-эпидемиологические требования в квартире соблюдены.
5. Собственник бизнеса имеет постоянную прописку в квартире.

И все же, почти всегда предприниматели вынуждены переводить жилье в коммерческую недвижимость.

Какие есть технические аспекты данного действия

И вновь нужно обратиться к Жилому Кодексу РФ. В нем указаны довольно жесткие требования, которые предъявляются не только к жилью, но в том числе и ко всему дому. К ним относят следующие аспекты:

• Обязателен прямой вход в помещение с улицы, если есть такая возможность. В данном случае имеется в виду, что квартира расположена на первом этаже, а окна выходят прямо во двор. При этом есть и дополнительное требование. Если общая площадь квартиры превышает 100 м2, то должен быть еще один запасной выход через подъезд.
• Если осуществляется перевод жилья, расположенного выше 1-го этажа, то все помещения, расположенные ниже, тоже должны иметь статус коммерческой недвижимости.
• Жилье должно быть оборудовано всеми инженерно-техническими коммуникациями, которые необходимы для нормального функционирования.
• Дом, где расположена квартира, не должен входить в состав фонда культурно-исторических ценностей.
• Если дом, в котором находится собственность, признан аварийным или должен быть снесен, то перевод жилья в коммерческую недвижимость невозможен.

Могут возникнуть сложности при переводе в коммерческую недвижимость квартиры, находящейся в здании, которому необходим ремонт или если оно стоит на учете в штабе гражданской обороны, а также на учете по делам чрезвычайных обстоятельств.

Все перечисленные требования актуальны как для одноэтажных домов, так и для многоэтажных.

Переводим квартиру в нежилое помещение: пошаговая инструкция

В общем и целом весь процесс – это сбор и подготовка необходимых документов, посещение нужных инстанций. Чтобы сократить время перевода, стоит соблюдать следующую очередность действий.

Обращение в Межведомственную комиссию

Только собственники жилья могут собирать все необходимые документы. Исключением является доверенное лицо. При этом доверенность должна быть правильно оформлена и заверена у нотариуса. Именно эта бумага дает право уполномоченному лицу действовать от лица своего доверителя.

Изначально нужно собрать необходимые документы. Потом уже они предоставляются в отделение по управлению имуществом, которое в свою очередь относится непосредственно к Межведомственной комиссии. В перечень документов входит:

1. Доверенность на получение документов в БТИ. Для этого обращаемся в Департамент Управления Имуществом. Там составляется заявление с просьбой о выдаче доверенности. Именно она позволит получить поэтажный план помещения, а также прилагаемую к нему экспликацию (расшифровку условных обозначений). Такая доверенность выдается не ранее чем через 30 дней. Для ее получения необходимо предъявить следующие документы:

• паспорт гражданина РФ;
• договор основания на жилое помещение;
• свидетельство о регистрации собственности.

1. План помещения вместе с экспликацией, а также технический паспорт на него. Эти документы выдают в БТИ при предъявлении соответствующей доверенности. Для ее получения необходимо предоставить те же самые документы, что и в Департамент.

Если у вас уже есть технический паспорт, посмотрите дату выдачи. Если документ был получен более чем 3 года назад, то его не примут. В таком случае необходимо будет получить технический паспорт в новой редакции.

1. Справка ДЕЗ. Ее необходимо получить в управляющей компании здания, где расположена жилая собственность. В данном документе указывается целевое использование всех помещений, находящихся на этаже рядом с вашим жильем. Для получения необходимо предъявить те же самые документы, что в БТИ и Департамент.
2. Техническое заключение. Для получения нужно вновь обращаться в управляющую компанию. Это может быть ЖСК или ТСЖ, например. В этом документе есть все необходимые сведения о том, в каком техническом состоянии находится дом.
3. Заключение от пожарного надзора о том, что жилье действительно соответствует всем необходимым требованиям пожарной безопасности. Выдача данного документа осуществляется Управлением государственного надзора при МЧС. При этом обязательным условием является предварительный осмотр помещения, его проверка. Для этого пишется необходимое заявление.
4. Заключение санитарно-эпидемиологического контроля. Для этого необходимо обратиться в СЭС. Схема его получения идентична получению заключения от пожарного надзора.
5. Согласие собственников, действительно проживающих в доме. Просто прописанные люди при этом не учитываются. Такой вопрос решается на заседании собственников. Для этого стоит вновь обратиться к управляющей компании. Можно попробовать провести внеочередное заседание. При этом все жильцы должны быть уведомлены о нем минимум за 10 дней. Следует их также ознакомить с причиной проведения внепланового заседания. На нем должны быть не менее 50% всех собственников. При согласии 2/3, решение считается принятым.
6. Выписка из домовой книги. Получить ее можно в паспортном столе. В документе не должно быть информации о том, что в квартире кто-то прописан! Такая бумага действительна только в течение 2 недель.
7. Проект на переустройство жилья. Получить такой можно только в коммерческих организациях, имеющих соответствующую лицензию на осуществление такой деятельности.

Обращаемся в Департамент Управления Имуществом

Итак, все необходимые бумаги на первом этапе собраны, все они являются актуальными. Смело можно обращаться в Департамент Управления Имуществом. Там заполняется заявление, в котором указано желание переведения жилья в нежилой фонд. Также нужно предоставить те же самые документы, что предоставлялись для получения доверенности.

Рассмотрение данного вопроса происходит на протяжении 45 дней. После того, как решение вынесено, оповещают заявителя в течение 3 дней лично или письмом.

Из-за чего могут отказать в проведении процедуры?

Существуют причины, по которым Департамент может отказать заявителю. К ним относится:

• Отсутствие ряда необходимых документов.
• Некорректный проект переустройства помещения.
• Несоблюдение законодательства.
• Отсутствие согласие соседей и совладельцев квартиры.

При этом, любой отказ должен быть обоснован и иметь ссылки на конкретные нормативные акты. В противном случае, такое решение может быть обжаловано в судебном порядке.

Сколько будет стоить процедура?

Итак, согласие получено. Теперь нужно вновь обращаться в БТИ, точнее в отдел по приватизации. При этом необходимо предоставить следующие документы:

• Заявление, в строго определенной форме.
• Паспорта собственников жилья.
• Договор основания на жилье.
• Документ, подтверждающий принадлежность собственности.
• Поэтажный план, технический паспорт с экспликацией.
• Протокол, полученный в Департаменте.
• Если необходимо, предоставляется доверенность и учредительные документы.

После этого производят соответствующий расчет стоимости процедуры перевода жилого помещения в нежилое. При этом учитываются такие факторы, как условия эксплуатации, наличие конкурентов поблизости, состояние помещения, расположение. Окончательную цену указывают в протоколе. Оплата может быть произведена в любом из банков.

Обращаемся в Регистрационную палату

Для оформления прав собственности необходимо обратиться в Регистрационную палату с документами (обращаем ваше внимание, что предоставлять нужно не только копии, но и оригиналы):

• Паспорта собственников жилья.
• Договор основания на жилье.
• Документ, подтверждающий принадлежность собственности.
• Протоколы из БТИ и Межведомственной комиссии.
• Кадастровый паспорт.
• Если необходимо, предоставляется доверенность и учредительные документы.

Подаваемое заявление подписывают все владельцы жилья. Оформление такого документа предусматривает уплату госпошлины. После предоставления ее, доверенное лицо получает документа и пишет заявление о том, когда появится для получения свидетельства. В назначенное время по паспорту выдается необходимое свидетельство. Этот момент и считается переходом жилья в коммерческую недвижимость.

Стоит отметить, что сдача такого помещения в аренду может принести намного больше денежных средств, чем жилого.

Какие затраты придется понести во время всей процедуры

Не только время тратится при получении свидетельства о переходе жилья в нежилое. На это уйдет немало и денежных средств. Придется потратить свои средства на следующие процедуры:

• Перерасчет нежилого помещения, который составляется в БТИ. Уплата его стоимости.
• Подготовка технического паспорта.
• Госпошлина за оформление свидетельства.
• Услуги нотариуса по заверению документов на квартиру, оформлению доверенности.
• Создание проекта по перепланировке или переустройству помещения.

Если следовать изложенной последовательности шагов, можно оформить переход жилья в нежилое помещение за самый короткий срок и с самыми низкими затратами.

Просто о сложном: как можно перевести жилую недвижимость в коммерческую и наоборот

Определение, основные различия и целевое назначение помещений

Опираясь на Жилищный Кодекс (ст. 15, 16 ЖК РФ), можно дать такое описание:

• Жилая недвижимость — это многоквартирные или индивидуальные жилые дома, которые пригодны для постоянного проживания и находятся в муниципальной, государственной, частной собственности у физического или юридического лица.
• Коммерческая недвижимость — это различные здания (или части зданий), сооружения, участки земли, которые используют для извлечения регулярного дохода или коммерческой прибыли.

Основной целью эксплуатации любого здания является использование его по назначению. Цель использования:

1. жилой недвижимости – постоянное проживание в ней граждан;
2. коммерческой недвижимости – получение прибыли или дохода.

Основные различия форм недвижимости:

• Главное отличие коммерческой недвижимости от жилой – это невозможность постоянного проживания там людей, так как она относится к нежилому фонду.
• Инвестиции в коммерческую недвижимость имеют более узкую направленность, чем в жилую.
• Показателем коммерческой недвижимости является ее окупаемость (оптимальный срок 5-7 лет).
• Коммерческую недвижимость покупают редко, предпочитают покупке аренду.

Можно ли использовать жилое как коммерческое и наоборот?

Использовать жилую недвижимость, как коммерческую и наоборот, запрещено законодательством.

Единственную возможность такого использования можно выделить только в случае, когда индивидуальный предприниматель занимается своей профессиональной деятельностью (например, репетиторство или адвокатская практика), но при этом (согласно ст. 17 ЖК РФ) должны быть соблюдены условия:

• Не нарушаются законные интересы и права остальных жильцов.
• Соблюдаются требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, правила пользования жилыми помещениями и другие требования.
• Не располагается промышленное производство.

Почему нельзя использовать по закону и какие могут быть последствия?

Гражданский Кодекс четко регламентирует использование жилой недвижимости в ст. 288 и 671 ГК РФ: предназначаются жилые помещения только для проживания (собственника, членов его семьи или же, если квартира сдается в аренду, съемщиков жилья).

Последствия за неправомерное (нецелевое) использование недвижимости могут быть следующими:

• За использование жилого помещения не по назначению размер штрафа составит от 1 до 1,5 тысячи рублей (ст. 7.21 КоАП РФ).
• Если собственник жилого помещения использует его не по назначению и при этом систематически нарушает интересы и права соседей (даже после предупреждения его органом местного самоуправления), то он может лишиться своего права собственности на жилое помещение (ст. 293 ГК РФ).
• За нарушение правил содержания и перевода жилых помещений в нежилые юридическому лицу может быть назначен штраф в размере от 40 до 50 тысяч рублей (ст. 7.22 КоАП РФ).
• Если в нежилом помещении постоянно проживают люди, то это будет являться нарушением санитарно-эпидемиологических требований, которые предъявляются к эксплуатации помещений. Это повлечет за собой наложение административного штрафа:
  1. для юридических лиц в размере от 10 до 20 тысяч рублей или приостановление деятельности до 90 суток;
  2. для индивидуального предпринимателя – от 1 до 2 тысяч рублей или административное приостановление деятельности до 90 суток;
  3. для физического лица – от 500 рублей до 1 тысячи рублей.

Как перевести квартиру в коммерческое?

При переводе объекта недвижимости из жилого фонда в нежилой существует целый ряд нюансов:

• Квартира должна располагаться на первом этаже. Если же она находится на втором или третьем этажах, возможно будет сделать перевод только при условии, что непосредственно под ней расположены нежилые объекты.
• Нельзя изменить статус одной из комнат в квартире, то есть, невозможно перевести часть жилой квартиры в нежилую.
• Должна быть техническая возможность сделать отдельный вход в помещение. Это возможно, например, в случае, когда окна выходят во двор, вход можно оборудовать со двора.
• Если площадь данного объекта недвижимости составляет более 100 квадратных метров, то потребуется обязательно запасной выход.
• Данное помещение не должно быть ничем обременено и не находиться под арестом.
• Дом не должен быть аварийным, не подлежать сносу, реконструкции или капитальному ремонту.
• Все жильцы должны быть из этой квартиры выписаны.
• Не должно быть неузаконенной перепланировки.

Обращаться для разрешения на перевод квартиры, необходимо в орган местного самоуправления (отдел администрации) или в МФЦ.

Собственнику недвижимости необходимо написать заявление о переводе и приложить пакет документов.

• Скачать бланк заявления о переводе жилого помещения в нежилое
• Скачать образец заявления о переводе жилого помещения в нежилое

Документы подготовить может один из собственников квартиры или же лицо по нотариальной доверенности. Необходимый пакет документов включает в себя:

1. Документ, подтверждающий право собственности на данную жилплощадь.
2. Паспорт.
3. Поэтажный план помещения и экспликация – заказать нужно в БТИ, написать заявление и предоставить паспорт с правоустанавливающим документом на квартиру.
4. Технический паспорт – заказывают в БТИ.
5. Справка из ЖЭУ – в ней должна содержаться информация о статусе других помещений, которые расположены на одном этаже с данной квартирой.
6. Согласие соседей – один из самых важных документов (его нельзя игнорировать). Если квартира располагается в многоквартирном доме, то необходимо организовать собрание собственников квартир. Для этого нужно обратиться в Управляющую компанию с заявлением о проведении собрания. Решение будет правомерным, если на собрании будут присутствовать более 50% собственников.
7. Заключение пожарного надзора – в документе должно быть указано, что данный объект недвижимости соответствует пожарным нормам. Для его получения нужно обратиться в ГУ МЧС с заявлением, после чего помещение будет проверено инспектором пожарного надзора. Далее после осмотра, если все соответствует требованиям пожарной безопасности, выдается заключение.
8. Заключение санитарно-эпидемиологического надзора – получить его можно в Роспотребнадзоре. После проверки на соответствие помещения санитарным нормам выдается заключение.
9. Техническое заключение – выдается в Управляющей компании, в нем должно быть отражено общее техническое состояние дома (что не находится в аварийном состоянии).
10. Выписка из домовой книги – она должна подтвердить что в квартире никто не прописан.
11. Разработанный проект на переустройство жилого помещения в нежилое.

После того как представлен полный пакет документов, они рассматриваются в течение 45 дней и после этого выдается решение. В целом же, весь процесс изменения статуса недвижимости может продолжаться около полугода.

Причины отказа

Причины для отказа могут быть следующие:

• в квартире остался кто-то прописан;
• нет отдельного входа в помещение;
• в доме проходит капитальный ремонт или он предназначен для реконструкции или сноса;
• несогласие соседей;
• помещение не соответствует противопожарным или санитарным нормам.

Расходы по процедуре перевода, естественно, могут сильно различаться, в зависимости от конкретных условий:

1. Разработка проекта перепланировки – от 1 тысячи рублей за квадратный метр.
2. Поэтажный план с экспликацией – от 1200 рублей.
3. Технический паспорт с планом – от 900 рублей.
4. Государственная пошлина – 350 рублей.
5. Услуги нотариуса – от 700 рублей.

Как перевести в жилое?

Необходимые требования к объекту недвижимости для возможности перевода в жилую:

• Помещение должно быть изолированным, иметь дверные и оконные проемы.
• В помещении должны быть капитальные стены, отопление, электричество, водоснабжение и канализация.
• Объект должен соответствовать пожарным, санитарным и техническим нормам.

Куда обращаться?

Обращаться с заявлением и с определенным набором документов следует в межведомственную комиссию (отдел администрации), которая выносит свое решение по возможности изменения статуса недвижимости.

Скачать образец заявления о переводе нежилого помещения в жилое

1. Паспорт.
2. Правоустанавливающие документы на собственность.
3. Проект перепланировки.
4. Заключения от инспекторов СЭС, пожарной безопасности, жилищных служб.
5. Поэтажный план и экспликация объекта, план с описанием.
6. Учредительные документы (для юридического лица)

Через 45 дней выдается протокол (или уведомление) межведомственной комиссии о принятом решении, то есть, официальное разрешение или отказ (с указанием причины).

Невозможно поменять статус помещения если:

• Существуют ограничения в праве распоряжения – находится в залоге или сдано в аренду.
• Непригодно для проживания.
• Отсутствуют инженерные сети, инфраструктура.
• Объект расположен не в городской черте.

Стоимость

Общая стоимость перевода объекта коммерческой недвижимости в жилую начинается от 200 тысяч рублей, в каждом случае подсчет индивидуален, самый дорогостоящий документ здесь – проект.

Можно ли отменить изменение, если передумал?

Просто так отменить такой перевод не получится, необходимо будет оформлять весь процесс в обратном порядке.

Эксперты нашего сайта подготовили для вас и другие полезные материалы, касающиеся коммерческой недвижимости:

• Виды и сделки с ней.
• Налогообложение.
• Особенности и подводные камни приобретения в новостройке.
• Кредит под залог.
• Нюансы страхования таких зданий и сооружений.
• Приобретение в кредит и в лизинг.

В итоге можно сказать, что процесс перевода коммерческой недвижимости в жилую и наоборот занимает достаточно длительный период времени. Также его нельзя назвать дешевым, общая затратность составляет довольно приличную сумму. Поэтому, прежде чем начинать процедуру перевода, стоит еще раз все взвесить. Но если решение принято и других вариантов нет, то нужно просто запастись терпением и четко следовать рекомендациям.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Как перевести квартиру в нежилой фонд?

Собственники квартир на первых этажах, решившие перевести их в нежилой фонд, в ближайшее время столкнутся с новыми трудностями. Перевод помещений в нежилой фонд в июне 2019 года усложнили вступившие в силу изменения в Жилищный кодекс РФ. Для некоторых объектов поменять статус на нежилой станет невозможно в принципе.

Чтобы поменять назначение квартиры, теперь недостаточно провести общее собрание собственников квартир в доме. Изменения обязательно должны согласовать владельцы квартир, расположенных по соседству с переводимым помещением. Ведь именно их жилищные условия могут ухудшиться при появлении рядом магазина или кафе.

Для перевода в нежилое потребуется провести общее собрание собственников квартир в многоквартирном доме. Чтобы оно считалось состоявшимся, в одноподъездном доме должны проголосовать две трети собственников квартир.

В тех домах, где подъездов несколько, на собрание должны прийти более половины собственников жилья. Среди них обязательно должны быть две трети владельцев квартир из подъезда, в котором находится переводимый объект. Чтобы администрация согласовала перевод, за него должны проголосовать более половины участников собрания.

Дополнительно для смены статуса помещения на нежилой нужно, чтобы согласие на перевод дали собственники примыкающих квартир, которые расположены над и под переводимым помещением или имеют общие с ним стены. В нем обязательно должны быть указаны фамилия, имя, отчество собственника, его паспортные данные, номер квартиры, а также реквизиты документов, подтверждающих его права на квартиру.

«Получить одобрение владельцев квартир на перевод и раньше было сложно, а теперь нужно не просто получить их согласие, но еще и предоставить информацию об их документах на недвижимость. Сложно себе представить ситуацию, при которой люди позволят кому-то постороннему фотографировать их документы на квартиру. Собрать такие документы без участия управляющей компании невозможно», — рассказывает генеральный директор ООО «КонсультантПлюс Илан» Андрей Лопатин.

Управляющие компании уже начали предлагать новую услугу — организацию сбора подписей для перевода помещения в нежилой фонд. Для трехподъездного дома ее стоимость составляет 35 тысяч рублей.

Документы для перевода в нежилое

Порядок получения распоряжения о переводе квартиры в нежилой фонд и перечень необходимых документов устанавливает администрация муниципалитета.

Документы представляются на рассмотрение в отдел администрации, который занимается вопросами градостроительства. Собственник может принести документы лично, выслать их на адрес администрации по почте, подать через МФЦ, а также отправить в электронном виде через региональный портал госуслуг.

Специалисты администрации обязаны в течение 45 дней рассмотреть документы и вынести решение. Собственнику сообщат о нем в течение трех дней. Решение выдают владельцу квартиры лично или направляют письмом по указанному в заявлении адресу.

Перевод в нежилое. С чего начать?

Начинать перевод в нежилое нужно с консультации со специалистами, чтобы понять, может ли этот объект вообще быть переведен.

Если специалист считает, что серьезных препятствий для перевода нет, проводится собрание собственников квартир в многоквартирном доме. Только после того как соседи на общем собрании принимают решение о переводе помещения в нежилой фонд, можно заказывать проект переустройства или перепланировки.

Подробнее о том, как провести перепланировку в нежилом помещении, можно .

После этого можно подавать документы в администрацию, чтобы получить разрешение на перевод помещения в нежилой фонд.

Если администрация одобрила перевод, в квартире проводится перепланировка. После ее завершения на объект выезжает комиссия, которая проверяет, насколько готовое помещение соответствует проекту, и составляет акт выполненных работ. После этого кадастровый инженер изготавливает на объект новый технический план, который собственнику нужно предоставить в Росреестр, чтобы зарегистрировать помещение как нежилое.

Сроки перевода в нежилое

Вся процедура получения разрешения на перевод может занять от полугода до нескольких лет в зависимости от сложности ситуации. Многие собственники не готовы столько ждать, поэтому начинают работы еще до того, как получили все необходимые согласования.

«Если раньше можно было заниматься перепланировкой, параллельно собирая документы для оформления перевода, то сейчас, если собственники начинают заниматься работами раньше, чем добились согласований, это может привести для них к неприятным последствиям. Жители многоквартирных домов сейчас очень внимательно следят за работами, которые проходят в их доме. В случае выявления самовольной перепланировки собственника могут обязать привести помещение в прежнее состояние. А если к этому моменту квартира уже продана, то ответственность переходит к новому владельцу. Так покупатели становятся собственниками проблемного объекта», — объясняет Андрей Лопатин.

Сложный случай перевода в нежилой фонд

Перевести в нежилой фонд квартиры, которые не имеют отдельного входа, сегодня почти невозможно. Сооружение отдельного входа, устройство крыльца и пандуса, под которые приходится занять часть земельного участка, признаются реконструкцией. Чтобы ее провести, потребуется получить одобрение всех собственников квартир в жилом доме.

Собрать такие согласия — практически невыполнимая задача. В доме может быть 300 квартир, и почти всегда есть собственники, которые постоянно не живут в квартире и в это время могут находиться за границей. Где-то квартира могла перейти по наследству, а новый собственник еще не вступил в свои права. Получать согласие в этой ситуации не у кого. Так что собрать сто процентов подписей жильцов не всегда может и управляющая компания.

После этого потребуется подготовить проект реконструкции, согласовать его в различных надзорных организациях от пожарных до СЭС, получить разрешение на проведение работ, а затем акт выполненных работ. Все это значительно усложняет перевод в нежилое помещений без отдельного входа и делает эту задачу почти невыполнимой.

«Браться за перевод квартир в пяти- или девятиэтажках мы бы не стали. Пока достаточно беспроблемно перевести в нежилое можно только квартиры, расположенные на первых этажах в новостройках. В них уже предусмотрено все необходимое для такого использования: сделан отдельный вход и крыльцо, установлена пожарная сигнализация», — рассказывает Андрей Лопатин.

Для перевода нежилого помещения, которое уже имеет отдельный вход, потребуются:

• заявление собственника о переводе помещения в нежилой фонд;
• правоустанавливающие документы на квартиру (подлинники или заверенные нотариусом копии);
• поэтажный план дома и технический паспорт квартиры;
• проект переустройства или перепланировки, если квартиру будут переделывать под офис или магазин (выполняет проектная организация, которая состоит в СРО и имеет допуск к данному виду работ);
• протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с решением о согласовании перевода;
• письменное согласие всех собственников примыкающих к квартире помещений (составляется в свободной форме с указанием ФИО собственника помещения, его паспортных данных, номера квартиры, реквизитов правоустанавливающих документов на квартиру).

Собственник также вправе приложить к заявлению о переводе следующие документы:

• выписка из Единого государственного реестра недвижимости на квартиру, которая должна быть выдана не ранее чем за месяц до даты подачи заявления;
• сведения от УК или ТСЖ о том, используется ли переводимая квартира для постоянного проживания.

Как перевести квартиру из жилой в коммерческую недвижимость?

— Насколько сегодня сложно перевести квартиру в жилом доме из жилой в коммерческую недвижимость и что делать, если эта квартира сейчас в ипотечном займе? Жить там не собираюсь, а сдавать смысла нет, за нее квартиранты будут платить копейки.

Отвечает генеральный директор консалтинговой группы «Апхилл» Алексей Сёмин:

Сейчас переводить жилое помещение в нежилое стало намного сложнее, даже в случае, если недвижимость находится в собственности. Ужесточение регламента сделано для защиты жильцов, так как ранее многие подделывали подписи соседей или даже подкупали госслужбы для получения разрешения. В новостройках дела обстоят лучше: здесь обычно отводится определенный процент помещений на первых этажах, предназначенных для коммерческих целей и уже оборудованные отдельными подъездами, козырьками и т. д.

Если кредит за объект еще не выплачен, то переделать его в нежилой в принципе невозможно – обычно в ипотечном договоре содержится условие о запрете изменять назначение объекта и даже делать перепланировки. Нарушая эти условия и не оповещая об этом банк, заемщик сильно рискует – залоговые службы банка могут нагрянуть с проверкой, и тогда последуют штрафы, требование досрочного погашения кредита или возвращения жилья в первоначальный вид. Банк редко когда дает добро на подобные действия, так как объект в таком случае может потерять свою ликвидность. Ведь банк, в первую очередь, заинтересован в быстрой его реализации и возмещении кредитной суммы. Также необходимо поставить в известность муниципальные госструктуры, в которых зарегистрировано помещений – и они также вряд ли дадут разрешение, поскольку объект с обременением.

Получает ли ТСЖ доход от коммерческих организаций в доме?

Можно ли убрать забор вокруг многоэтажки?

Помимо всего этого сложностью является получение согласия двух третей жильцов дома. Как раз по новому разрабатываемому регламенту необходимо будет предоставлять не просто выписку с результатами опросов жильцов, а полноценный отчет с подписями, а также чиновники будут проверять достоверность путем обзвона.

Стоит отметить, что сама процедура переделки в нежилое помещение выходит недешево – перепланировки, строительство отдельного входа (который обычно делают, прорубая окно) и пандусов для инвалидов. В таком случае выгоднее будет сдавать в аренду – это покроет часть выплат по кредиту, а также шанс сделать все законно намного выше.

Отвечает руководитель департамента коммерческой недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Оксана Моисеева:

С 1 января 2016 ужесточилась процедура перевода квартир, расположенных на первых этажах жилых домов, в нежилой фонд. Подобная ситуация связана с наличием жалоб от недовольных жителей. В качестве проблем указывается вырубка деревьев, беспорядок на придомовой территории, соседство с точками продаж алкогольной продукции, а также запахи, появляющиеся во время приготовления пищи. Ограничения вводили по виду деятельности, поэтому в первую очередь запретили открывать кафе, магазины продовольственных товаров.

Вторая проблема заключается в необходимости предоставить протокол согласования с жильцами. Как минимум две трети жителей должны согласиться с наличием нежилого помещения на месте бывшей квартиры. Поэтому проводятся очные и заочные собрания, в рамках которых нужно получить согласие жителей на такое изменение. Следующий этап – обращение к муниципальным депутатам, которые проверяют заявку на легитимность. Еще одна сложность заключается в том, что раньше одобрения выдавала Москомархитектура. Теперь данный вопрос находится в ведении ДГИ. Из-за структурных изменений все процессы еще не до конца отработаны.

В вашем случае перевод в нежилой фонд невозможен, так как квартира находится в залоге банка (обременение в виде ипотеки). Чтобы осуществить процедуру перевода, нужно погасить существующий долг. Банк не согласует перевод жилья в коммерческую недвижимость, что связано с опасением за ликвидность залога.

Как узнать, законны ли коммерческие организации на 0-м этаже?

Как не платить за ЖКХ офисов и кафе в нашем доме?

Отвечает руководитель проекта «Рамблер.Недвижимость» Rambler&Co Евгения Владимирова:

Перевод жилого помещения в нежилое в настоящее время является частой и понятной процедурой. Схема перевода регулируется 3 главой Жилищного кодекса «Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение». В статье 22 Жилого кодекса уточняется, что при переводе в нежилой фонд квартира должна быть расположена на первом этаже, либо над нежилым помещением. Также важно, чтобы помещение имело отдельный вход, в нем никто не проживал и не был прописан. Стоит отметить, что после перевода все помещение должно стать полностью нежилым, то есть нельзя оставить одну комнату для постоянного проживания.

Если все требования для перевода соблюдены, владелец квартир должен обратиться с заявлением в отдел муниципалитета, который занимается изменением статуса помещений (Департамент жилищной политики в Москве). Нужно предоставить в орган пакет необходимых документов, которые перечислены п.2 статьи 23 ЖК РФ.

С переводом в нежилой фонд квартиры, которая обременена ипотекой, дело обстоит куда сложнее. В статье 22 ЖК РФ указано, что квартира не должна находиться под арестом, быть в залоге или в аренде. А, как известно, при оформлении ипотеки банк является залогодержателем недвижимости до тех пор, пока выплаты по займу не будут полностью погашены. Однако на практике перевод ипотечной квартиры в нежилое помещение встречается. Для этого, в первую очередь, требуется получить письменное согласие банка на осуществление этой процедуры и на рефинансирование кредита. Далее требуется снять обременение, поменять назначение недвижимого имущества, переоформив всю документацию, и заложить уже нежилое помещение в обеспечение обязательств по новому кредиту. Между тем стоит предупредить, что иногда не спасает даже согласие банка – контролирующие органы, занимающиеся переводом, отказывают, ссылаясь на статью 22 ЖК РФ.

При желании приобрести квартиру в ипотеку и перевести ее в нежилой фонд лучше ориентироваться на специальные банковские программы. Они позволяют получить кредит на покупку квартиры на первом этаже жилого дома и перевести ее в нежилой фонд (или же кредит под залог имеющейся квартиры с дальнейшим переводом помещения в нежилой фонд в период действия ипотеки). Ставки по таким программам будут выгоднее, чем при оформлении кредита на покупку коммерческой недвижимости.

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как узаконить перепланировку в квартире после покупки?

Как открыть магазин: выбор помещения под аренду

Узнайте за 2 минуты, сколько стоит ваша квартира

Перевод помещения из разряда коммерческого в жилое

В современном мире популярным стала покупка недвижимости на 1 этажах жилых домов с последующей ее переделкой в коммерческое предприятие. Также часто встречаются ситуации, когда владельцы коммерческих организаций хотят перевести свою собственность в статус жилого здания. Все особенности проведения таких процессов прописаны в Жилищном Кодексе Российской Федерации.

Определение, различия и направления помещений

Согласно ст.15 и ст.16 Жилищного кодекса РФ недвижимость имеет следующие определения:

1. Жилая недвижимость – частные или многоквартирные дома. Пригодные для постоянного проживания в них, а также находятся в государственной, муниципальной или частной собственности как физических, так и юридических лиц.
2. Коммерческая недвижимость – разнообразные здания или их части, которые используются для постоянного получения прибыли или коммерческого дохода.

Предупреждение

Цель эксплуатации здания – использование его по назначению: жилое – для постоянного проживания, а коммерческое – для получения прибыли.

Основными формами различия считаются:

1. невозможность постоянного проживания в коммерческом помещении из-за его принадлежности к нежилому фонду;
2. узкое инвестиционное направление в коммерческую недвижимость;
3. окупаемость коммерческой недвижимости, которая в среднем занимает от 5 до 7 лет;
4. покупка коммерческих помещений – довольно редкое явление. На сегодняшний день чаще пользуются арендой такого имущества.

Использование недвижимости не по назначению

Важно знать, что целенаправленное применение жилого помещение в качестве коммерческого, или наоборот, является нарушением законодательства.

Исключением из этого правила можно считать занятия индивидуального предпринимателя профессиональной деятельностью, к примеру, репетиторство, адвокатская практика и подобное. Но для осуществления этих действий, должен быть учтен ряд правил:

• нет нарушения интересов и прав остальных жильцов;
• предпринимателем соблюдены требования пожарной, санитарно-гигиенической безопасности, не нарушаются правила пользования жилой зоны и подобные условия;
• предпринимателем не осуществляется производственная деятельность.

Причины и последствия, вызванные несоблюдением закона

Жилые помещения предназначаются только для проживания в них собственников, членов их семей или съемщиков жилья. Несоблюдение правомерного использования помещения может нести ряд последствий. А именно:

• штраф;
• при нецелевом применении жилого помещения собственником и нарушении прав других жильцов, владелец имущества может быть лишен всех прав на владения недвижимостью;
• при нарушении правил юридическим лицом, касательно содержания и перевода жилого помещения в коммерческое, предусмотрен штраф.
• при постоянном проживании в нежилом помещении людей, предусмотрен административный штраф за несоблюдение санитарно-эпидемиологических требований.

Штраф может быть следующим:

1. Юридическому лицу в размере 10-20 тысяч рублей или остановка его деятельности сроком на 90 дней.
2. Индивидуальному предпринимателю в размере 1-2 тысяч или принужденное приостановление деятельности на 3 месяца;
3. Физическому лицу в размере от 500 до 1000 рублей.

Перевод жилого помещения в коммерческую недвижимость

Перевод помещения жилого фонда в коммерческую недвижимость сопровождается рядом обязательных условий:

• Расположение квартиры на 1 этаже здания. При расположении объекта вышеуказанного уровня необходимо подтверждение того, что все нижерасположенные помещения относятся к нежилому фонду.
• Переводится вся площадь объекта, а не какая-то отдельная его часть.
• Наличие возможности проведения отдельного входа в помещение.
• При размере помещения, превышающего 100 кв. м., необходимо наличие запасного выхода.
• У помещения не должно быть обременений, или оно не должно быть арестовано.
• Аварийность, реконструкция, капитальный ремонт и прочее препятствуют переходу объекта из одного статуса в другой.
• Все прописанные в квартире лица должны быть выписаны из нее.
• Планировка помещения должна соответствовать закону.

Получение разрешения

За получением разрешения собственнику необходимо обратиться в отдел местного самоуправления или в МФЦ. Обращение сопровождается заявлением и полным пакетом требуемой документации.

Сбором документов может заниматься как сам собственник, так и его доверенное лицо. Перечень документации состоит из:

• документа о правах собственности;
• паспорт;
• план помещения, оставленный поэтажно, и экспликация;
• технический паспорт помещения;
• справка из ЖЭУ, в которой содержатся сведения о других помещениях, расположенных на этом этаже;
• согласие остальных собственников квартир данного здания;
• заключение надзора пожарной безопасности, в котором должно быть подтверждение соответствия недвижимости пожарным требованиям;
• заключение санитарно-эпидемиологической службы;
• техническое заключение, выданное управляющей компанией;
• выписка из домовой книги, подтверждающая отсутствие прописанных в помещении лиц;
• проект, разработанный для переустройства помещения.

Информация!

После сдачи полного пакета документации ее рассмотрение занимает около 45 дней, затем выносится решение. В среднем, процесс перевода статус жилого объекта может занять коло полугода.

Отказ в переводе статуса

Причинами для отказа в переводе жилой недвижимости в коммерческую могут стать следующие факторы:

• выписка из домовой книги неверная, кто-то еще числится прописанным по указанному адресу;
• нет возможности осуществить отдельный вход;
• здание подлежит капительному ремонту, реконструкции или сносу;
• отрицательное решение совета собственников дома;
• несоответствие пожарным и санитарным нормам.

Стоимость процедуры

Размер стоимости услуг варьируется от индивидуальных особенностей каждого дела. В среднем, каждый платеж равен:

• проект перепланировки – от 1000 руб. за 1 кв. м.;
• поэтажный план – от 1200 руб.;
• тех. паспорт и план – от 900 руб.;
• госпошлина – 350 руб.;
• помощь нотариальной конторы – от 700 руб.

Перевод недвижимости в жилой фонд

Для перевода объекта из нежилого в жилой фонд, он должен соответствовать следующим требованиям:

• изоляция помещения, наличие оконных и дверных проемов;
• наличие отопления, канализации, водоснабжения, электричества и капитальных стен;
• соответствие нормам, установленным для жилых помещений.

Подача обращения

Подавать обращение на перевод следует в межведомственную комиссию, которая и вынесет решение относительно заявления. Обращение сопровождается списком документов:

1. паспорт;
2. документы, подтверждающиевладениесобственностью;
3. проект перепланировки;
4. заключение всех инстанций;
5. поэтажный план, экспликация и план с описанием;
6. юридическим лицам также потребуются учредительные документы.

Срок получения решения

Ожидание выноса решения занимает также порядка 45 дней. Межведомственная комиссия выдает протокол, в котором указано их согласие на перевод недвижимости или же отказ.

Отказ может быть вызван следующим:

• ограничения в праве распоряжения;
• непригодность для проживания;
• отсутствие инженерных сетей и инфраструктуры;
• расположенность объекта относительно черты города.

Стоимость услуг

Общий размер всех расходов на перевод имущества составляет порядка 200000 рублей, но он меняется в зависимости от индивидуальных особенностей каждого объекта. Самым дорогостоящим из всего списка является план.

Внимание!

Просто отменить перевод статуса объекта невозможно. Для отмены решения комиссии необходимо проходить всю процедуру заново.

Период перевода коммерческого имущества в жилое и наоборот занимает много времени и средств. Поэтому перед началом процесса следует все хорошо обдумать и рассмотреть со всех сторон. Если же все-таки собственник готов пройти все процедуры, ему предстоит долгий путь, требующий терпения и наличие запаса денежных средств.

Об авторе

Владислав Ермихин

С отличием закончил юридический факультет. С 2006 года специализируется на спорных вопросах связанных с наследством и дарением.

С июня в России действует «закон о нежелательных соседях», а в октябре вступил в силу запрет на содержание гостиниц в жилых помещениях многоквартирных домов Фото: Мария Рыбакова/ТАСС

С 1 октября 2019 года вступил в силу федеральный закон, который запрещает размещать хостелы и мини-гостиницы в жилых помещениях многоквартирных домов (МКД). Теперь открыть гостиничный бизнес для краткосрочного размещения можно только в существующем нежилом фонде либо перевести жилое помещение в нежилое.

Как это сделать в Москве — рассказали в столичном управлении Росреестра и департаменте городского имущества (ДГИ).

• Новый закон не запрещает хостелы как вид гостиниц вообще, а ограничивает их расположение. Продолжить работу после 1 октября хостелы смогут, если занимаемое ими помещение будет переведено из жилого фонда в нежилой.
• С 9 июня 2019 года в России действует 116-ФЗ, который прозвали «законом о нежелательных соседях». Этот закон определяет новый порядок перевода жилых помещений в нежилые, защищая права жителей многоквартирных домов.
• Если раньше собственнику переводимой квартиры требовалось провести общее собрание собственников (ОСС) квартир в доме только в случае, если при переводе планировались работы, затрагивающие общее имущество, то теперь ОСС необходимо проводить вне зависимости от планируемых работ. Согласие на перевод помещения в нежилое требуется от большинства других собственников дома. Справочно: при наличии в МКД более одного подъезда решение по вопросу перевода принимается большинством голосов от принявших участие в голосовании при условии, что за проголосовала большая часть принявших участие собственников помещений подъезда, в котором расположено переводимое помещение.
• Кроме того, теперь необходимо получить письменное согласие на перевод помещения от каждого владельца всех помещений, смежных с переводимой квартирой.
• «Такие меры позволят не допустить нарушения прав и законных интересов собственников квартир, проживающих в непосредственной близости с переводимым помещением. Все изменения ЖК РФ в части перевода квартир и запрета размещения гостиниц в квартирах многоквартирных домов введены для учета мнения жителей и создания более комфортных условий проживания, — объяснил руководитель ДГИ города Москвы Максим Гаман. (В Москве перевод жилого помещения в нежилое осуществляет ДГИ.)
• Хостел в нежилом помещении многоквартирного дома также должен соответствовать ряду требований. В частности, переводимое помещение должно быть оборудовано отдельным от жилой части дома входом, непосредственно под ним не должно быть жилых помещений, право собственности на помещение не должно быть обременено правами каких-либо лиц, оно не должно использоваться в качестве места постоянного проживания.
• После положительного решения ДГИ о переводе жилого помещения в нежилой фонд документы автоматически поступают в столичный Росреестр, который вносит информацию в Единый государственный реестр недвижимости. Эту процедуру можно ускорить. «Собственник переведенного объекта может обратиться в любой из столичных центров госуслуг с документом, подтверждающим перевод принадлежащей ему жилой недвижимости в нежилую. В таком случае срок внесения изменений в ЕГРН составляет семь рабочих дней», — рассказал руководитель Управления Росреестра по Москве Игорь Майданов.

Весной 2019 года президент России Владимир Путин подписал закон, запрещающий размещать хостелы в многоквартирных домах с 1 октября 2019 года. В течение года владельцы такой недвижимости не спешили закрывать свой бизнес, переформатируя хостелы в апартаменты для посуточной аренды. Многие хостелы в жилых домах оказались доступны для бронирования и после вступления закона в силу.