Добрый день! Хочу поделиться историей о том, как УСПЕШНО ПОЛУЧИЛА ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ 5 ЛЕТ КРЕДИТА И ПОТЕРЯЛА 2 МИЛЛИОНА РУБЛЕЙ! Получила одобрение на ипотечный кредит 01.09.2016 на 20 лет, менеджер сообщил, в течении 3-х дней со мной свяжутся и пригласят, сообщила, что хочу изменить срок, сказал, что сделать это возможно. За неделю так никто и не позвонил. Пошла сама, обратилась к сотруднику банка в ипотечном кредитовании С-вой Марии с вопросом: «За каким сотрудником меня закрепили?». В ответ: «Ждите звонка, с Вами свяжутся».
Попросила проверить по базе, то что неделя уже прошла, ответ: «Я Вас в базе не вижу». Сотрудница за соседним столом подсказала, «это твой Клиент». В общем, сослались, что перенаправление почты в связи с чьим-то увольнением не прошло. Попросила у меня мои документы — отксерить для юристов и отправила меня ждать звонка, когда юристы подтвердят. В назначенный день именно на формировании моего договора «накрылась» программа. В общем перенесли встречу на 13 сентября на 18-30. Я пришла в 18-00, Мария «готовила» документы. В 18-30 начали изучать то, что мне подготовили. Как оказалось, квартиру я покупала в Лобне, вместо Химок.
Попросила изменить срок на 15 лет, отказала, как оказалось, когда брали ксерить документы для юристов, тогда и надо было, если бы еще об этом спрашивали! Теперь снова нужно отправлять юристам, это еще +5 дней, «Вы не переживайте там переплата 11-12 тыс. будет, я считала, вы можете частично досрочное делать, через Банк онлайн». А по моим данным разница за 5 лет составляет 2 160 000,00! Далее в договоре адрес не мой «Ой, от прошлого остался!», жил.площадь не моя, реквизиты и паспортные данные с ошибками. Пока все правили, пришла молодая пара с кричащим ребенком, которым Мария назначила на 19-00, которых в начале девятого начала обслуживать другая сотрудница. А у меня ни одного корректного документа, везде все исправляли!
В 19-55 мне дают в руки листок «Проверяйте быстро Ваши данные, а то другие сотрудники не успеют все провести». Этот листок мы правили 5 раз! Моя дата рождения никак не хотела совпадать с моей настоящей. Когда все же удалось поправить, побежала вниз, оформлять кредит. Оформили, попросила выписку со счета, по которой видно, что в счет покупки кв ушли мои заемные средства. А на моей счету остается мой первоначальный взнос, который завтра уйдет в счет погашения кредита. Получается на квартиру мне не хватает, а кредит я досрочно гашу! Опер.день закрыт.
Пошла разбираться, для всех сотрудников оказалось удивлением, что мне сделали платежку на покупку лишь на сумму кредита. Мария: «Приходите завтра к 9-30, поправим, извините». После скандала и очередного трепления нервов…Открыли опер. день, сделали мне платежку. Из банка выходила около 21-00 через черный вход. Считаю сотрудницу С-ву М.О. невнимательным, некомпетентным и безответственным. И большое СПАСИБО за дополнительные 5 лет кредита!
Часть вторая! Первые платежи. Через СБЕРБАНК онлайн сделала частично досрочное погашение 27.09, деньги ушли в счет погашения процентов (так объяснил сотрудник банка), хотя как я планировала, в счет основного долга, с уменьшением платежа. Вышла табличка «обратитесь в банк, для верной настройки
досрочного платежа…». Далее внесла сумму ежемесячного платежа на счет, наступил день оплаты, списывается ¼ часть платежа.
Пока не поздно, пошла в банк. Сказали с программой все в порядке, ждите, значит позже спишется оставшаяся сумма. Если не спишется, то приходите завтра. Завтра наступило, деньги по-прежнему на моем счету, прошу, разберитесь, пожалуйста, если программа работает, то почему платежи не идут в соответствии с документами? Чтобы к Вам каждый день ходить, мне нужно отпрашиваться с работы, Вы же не круглосуточно работаете! Прошу разобраться с этой ситуацией.
Содержание
- Вопрос: Когда первый платеж по ипотечным кредитам после закрытия нашего дома?
- Ипотечный интерес выплачивается задолженностью
- Когда вы делаете свой первый ипотечный платеж?
- Объяснение расчета первого ипотечного кредита
- Все о первоначальном взносе по ипотеке: кому отдается, как платится, можно ли вернуть?
- Когда вносится?
- Куда, как и кому платить средства?
- Входит ли в общую сумму ипотечного кредита?
- Как вернуть, если принято решение отменить приобретение недвижимости, а деньги уже уплачены?
- Сколько первоначальный взнос по ипотеке в Сбербанке в 2020 году: минимальный и максимальный, как взять без первоначального взноса и за материнский капитал
- Какой первоначальный взнос на ипотеку в Сбербанке по всем программам
- Как подтверждается наличие первого взноса
- Можно ли оформить без первоначального взноса
- Как взять ипотеку в Сбербанке без первоначального взноса через завышение
- Кредит на первоначальный взнос по ипотеке в Сбербанке
- Что представляет собой данный взнос?
- Процедура приобретения займа
- Дает ли такой заем сам Сбербанк?
- Какую сумму просить?
Вопрос: Когда первый платеж по ипотечным кредитам после закрытия нашего дома?
Читатель спрашивает: «Я действительно не понимаю, как работают платежи по ипотечным кредитам, но мой агент говорит мне, что мне не придется делать платеж в течение долгого времени после того, как я закрою свой новый дом. «ве трудились, чтобы мой кредит и не хотят рисковать на Мессинг его. Как я знаю, когда мой первый ипотечный платеж должен быть?»
Ответ: Это проще, чем вы думаете, чтобы выяснить, когда должен произойти ваш первый платеж по ипотеке.
Не позволяйте словам аморификации вас пугать. Понимание амортизации — это ключ к пониманию того, как работает закладная. Амортизация — это термин, который в основном означает, что ваш неоплаченный остаток пересчитывается каждый месяц на основе платежей основному лицу и процентам. К концу вашего ипотечного периода, обычно 30 лет, ваш кредит окупится.
Ипотечный интерес выплачивается задолженностью
Задолженность означает деньги, причитающиеся из прошлого. Ипотечные проценты выплачиваются после того, как они накопились, а не раньше. Итак, ваш первый ипотечный платеж выплачивается в начале первого полного месяца после закрытия и каждый месяц после этого .
И наоборот, если вы арендуете дом 1 июня, например, ваша арендная плата должна наступить 1 июня, потому что она платит за июнь месяца. Но проценты по ипотечным кредитам выплачиваются задолженностью, поэтому выплата ипотечного кредита 1 июня выплачивает проценты на весь месяц мая.
Когда вы делаете свой первый ипотечный платеж?
Когда вы покупаете дом и получаете ипотечный кредит, агент-посредник будет взимать проценты с вас до даты 30 дней до первого полного месяца.
Процентная ставка указана в вашем заключительном отчете и взимается как стоимость закрытия.
- Ипотечный платеж состоит из двух частей: процентов и принципала.
- Проценты всегда выплачиваются за 30 дней.
- Основная часть вашего ипотечного платежа уменьшает ваш основной баланс на дату его выплаты.
Предположим, что ваша заключительная дата — 15 марта.
С 15 марта по 31 марта с вашего закрытого заявления вы будете платить пропорциональные ежедневные проценты. Проценты, полученные при закрытии, будут покрывать проценты по вашей ипотеке за последние 16 дней в марте. Тогда ваш первый платеж по ипотечным кредитам должен наступить 1 мая, и этот платеж выплатит проценты за апрель.
Объяснение расчета первого ипотечного кредита
Предположим, вы заимствовали 200 000 долларов США при 5% -ном проценте. Ваш ежемесячный платеж составит 1 073 доллара США, выплачиваемый равными ежемесячными платежами в течение 30 лет.
Ваша ежедневная комиссия за процентную ставку — за период до 30 дней до первого платежа — рассчитывается путем получения 200 000 долларов США процентной ставки в размере 5%. Затем разделите на 12 месяцев — $ 833.33 — и снова на 30 дней.
Ваша ежедневная процентная ставка составляет 27 долларов США. 78. Если вы закрываете 15 марта, вы обязаны 16-дневным процентам или 444 долларам США. 48, которые вы платите при закрытии.
Когда вы сделаете платеж 1 мая 073. 64 1 мая, этот платеж по ипотеке выплатит проценты за апрель следующим образом:
Вы, скорее всего, будете приветствовать передышку между закрытием и вашим первым ипотечным взносом, учитывая большую сумму денег вы заплатите при закрытии.
Но, хотя может показаться, что вы получаете месяц без оплаты жилья, когда вы закрываете 15 марта, вы действительно этого не делаете.
На момент написания статьи, Элизабет Вайнтрауб, CalBRE # 00697006, является брокер-юристом в Lyon Real Estate в Сакраменто, штат Калифорния.
Все о первоначальном взносе по ипотеке: кому отдается, как платится, можно ли вернуть?
Когда вносится?
Передача первоначального взноса — предпоследний этап в процедуре выдачи ипотечного займа. Она осуществляется после:
- изучения банком документов заемщика, выяснения его платежеспособности;
- выдачи предварительного одобрения кредита;
- изучения бумаг выбранной недвижимости — кадастрового паспорта, отчета о проведенной оценке и так далее;
- подписания предварительного соглашения между банком и заемщиком.
На этом этапе заемщик должен перевести денежные средства банку, после чего принимается окончательное решение об условиях ипотеки. Передача первого взноса до подписания договора нужна банку потому, что, если переданная сумма окажется меньше регламентированной, у банка будет время и возможность пересмотреть свое отношение к заемщику, к его платежеспособности и так далее.
Именно поэтому окончательный договор об ипотеке подписывается после передачи взноса.
Куда, как и кому платить средства?
Порядок и сроки передачи первоначального взноса в обязательном порядке указаны в предварительном соглашении между банком и заемщиком. Там должно быть указано, каким именно способом передается взнос; также в предварительном соглашении должно быть указано, переводятся ли деньги банку или же продавцу напрямую.
Перед передачей денег соглашение необходимо очень внимательно прочесть — от этого зависит, насколько успешно пройдет процедура перевода денежных средств.
Как только с банковским руководством появилась договоренность о том, кому оплатить средства — продавцу напрямую или банку, — необходимо выбрать наиболее подходящий вариант передачи средств. Их существует несколько:
- Перевод денег на банковский счет. Счет, на который совершается перевод, всегда открыт в том банке, где заемщик берет ипотеку; реквизиты для перевода выдает или банк, или продавец, в зависимости от договоренности.
- Передача денег наличными. Обычно так поступают в том случае, если по соглашению деньги должны быть переданы напрямую продавцу. Тогда между ним и покупателем (заемщиком) заключается договор, где прописана сумма и цель передачи средств, а после передачи денежных средств составляется расписка на получение, подтверждающая факт передачи.
Чаще всего данную операцию проводят через банковскую ячейку, т. к. за достаточно скромную плату участники сделки получают полную безопасность перевода, а также исключают форс-мажорные обстоятельства.
- Через аккредитивный счет. Стоимость способа передачи довольно большая (от 10 000 до 40 000 рублей), однако, он обеспечивает наивысшую степень защищенности для всех сторон сделки. Данный вид счета открывается в удобном для покупателя и продавца банке, после чего покупателем вносятся средства, а продавец фиксирует факт передачи денег.
Аккредитивный счет лучше всего открывать в банке, который уже выдал заемщику предварительное одобрение ипотечного займа.
После передачи денег участники сделки составляют расписку. Она необходима обеим сторонам для исключения возможных в будущем претензий друг к другу — без расписки, в случае судебных тяжб, одна из сторон может безосновательно получить преимущество в судебном процессе, т. к. подтвердить чьи-либо слова документально не будет возможности ни у одной из сторон.
Впрочем, участники сделки могут и не заполнять данный документ, т. к. в качестве подтверждения факта сделки может выступать приходной чек или платежное поручение.
Расписку о получении первого взноса по ипотеке составляет продавец, при этом необходимо как минимум два экземпляра — для продавца и покупателя; иногда требуют дополнительный третий экземпляр для банка. В документе должны быть указаны:
- паспортные данные (реквизиты) участников сделки;
- полная сумма первоначального взноса, передаваемого продавцу или банку;
- технические характеристики жилплощади с опорой на официальные документы (кадастровый паспорт, отчет о проведенной оценке и т. п.);
- точная дата, когда будет произведен окончательный расчет, а также фиксация даты проведения сделки.
Скачать бланк расписки о получении первого взноса по ипотеке
После этого с банком подписывается окончательный договор об ипотеке и начинается процесс переоформления собственности в Росреестре.
Входит ли в общую сумму ипотечного кредита?
Для ответа на этот вопрос нужно понимать сам механизм сделки. Дело в том, что по правилам банка, если приобретаемое жилье оформляется в качестве залога, ипотечный займ не может быть выдан на сумму, превышающей 80% от стоимости жилья. Это значит, что при стоимости квартиры в 5 млн рублей, максимальная выданная в рамках ипотеки сумма не может превышать 4 млн рублей.
Соответственно, первоначальный взнос — это оставшиеся 20% от стоимости жилья. На рассмотренном выше примере это означает, что минимальный первоначальный взнос равняется 1 млн рублей.
Первый взнос не вносится в общую сумму кредита. Куда же уходят средства? Взнос идет на оплату самого жилья, а не займа, это нужно банку для того, чтобы гарантировать возврат средств и возмещение убытков в случае неблагонадежности клиента.
Если клиент перестанет вносить платежи по ипотеке, банк начнет получать убытки; тогда единственным вариантом для него является продажа недвижимости (именно поэтому она и оформляется в залог), а чтобы продать быстро, необходимо дополнительно стимулировать спрос — например, снизить цену на 10% от среднерыночной. В таком случае банк сможет быстро продать собственность и вернуть затраченные средства, тем самым компенсировав убытки, причиненные неблагонадежным заемщиком.
При этом необходимо отметить, что в некоторых ситуациях первоначальный взнос идет на погашение именно суммы кредита, а не на оплату самого жилья. Так, например, если приобретаемая недвижимость не оформляется в залог, некоторые банки все равно потребует первоначальный взнос, но уже по другим причинам: сумма нужна банку не для возможной компенсации в случае вынужденной быстрой продажи недвижимости, а для подтверждения платежеспособности и серьезных намерений клиента.
Именно поэтому, если на недвижимость не составляются залоговые документы, минимальный размер первоначального взноса по ипотечным программам резко возрастает — от 30%, а в некоторых банках от 40%.
О том, нужен ли первоначальный взнос по ипотеке и каким он может быть, мы писали , а рассказано о том, какой размер взноса выгоднее -5, 10, 10 или 50%.
Как вернуть, если принято решение отменить приобретение недвижимости, а деньги уже уплачены?
Да, это возможно. Процедура возврата средств значительно упрощается и ускоряется, если окончательный договор с банком еще не был подписан — тогда заемщику необходимо лишь отдать банковским сотрудникам письменное заявление об отказе от ипотечного займа. Тогда банковское руководство рассмотрит заявление, а затем переведет средства обратно заемщику: в подписанных предварительных соглашениях между банком и заемщиком обязательно должен быть указан пункт о возврате средств в определенных ситуациях.
Ситуации, дающие повод для возврата средств, тоже должны быть прописаны в предварительных соглашениях.
Если же окончательный договор уже был подписан, и, что самое главное, недвижимость уже переоформлена на заемщика в Росреестре, процедура возврата денежных средств значительно усложняется. Клиенту нужно обратиться в банк, предварительно изучив ипотечный договор — в нем нужно отыскать пункт «об одностороннем расторжении соглашения»; в этом же пункте указаны сроки, в течение которых одностороннее расторжение возможно.
Если заемщик успевает расторгнуть договор в рамках указанных сроков, его действия будут легитимны, и банк попросту присвоит жилье себе на основании оформленных еще до подписания договора залоговых документов. Деньги по первоначальному взносу будут возвращены заемщику.
О том, в каком порядке с точки зрения законодательства производится расторжение ипотечного договора и какие имеются обязательства у сторон, можно почитать в «Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №35» от 06 июня 2014 г.
Таким образом, необходимость внесения первоначального взноса — это нужное банку и продавцу, но достаточно неприятное для покупателя обязательство. Однако, если разобраться, зачем нужно передавать деньги и, самое главное, как их передавать, процедура уже не покажется сложной и тем более отпугивающей.
Для всех наших читателей, которые хотят получить ипотеку или задумываются над этим вопросом, мы подготовили полезные статьи:
- Каковы требования и предложения банков по первому взносу и где взять на него деньги?
- Ипотечный кредит без первоначального платежа.
Нужно лишь выбрать наиболее приемлемый для всех сторон сделки вариант, тщательно вычитывать и проверять составляемые документы, относиться серьезно к процедуре и самому займу. Тогда все три стороны сделки — банк, продавец и покупатель — будут полностью удовлетворены как началом, так и характером их общего сотрудничества.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Сколько первоначальный взнос по ипотеке в Сбербанке в 2020 году: минимальный и максимальный, как взять без первоначального взноса и за материнский капитал
Внесение определенной доли собственных средств заемщика является обязательным условием оформления ипотечного кредита в большинстве российских банков. Разберем подробнее, какой первоначальный взнос на ипотеку в Сбербанке, для чего он нужен и как получить займ без его оплаты.
Какой первоначальный взнос на ипотеку в Сбербанке по всем программам
В целях снижения потенциальных рисков многие банки в России отказались от выдачи ипотечных кредитов без первоначального взноса. Сбербанк не стал здесь исключением. Получить ипотеку в нем можно только при внесении установленной доли от стоимости приобретаемой недвижимости.
Информация о том, сколько первоначальный взнос по ипотеке в Сбербанке в разрезе всех действующих программ, представлена в сводной таблице ниже.
ВАЖНО! Для заемщиков, не подтвердивших свою платежеспособность и занятость документами, минимальный взнос не может быть меньше 50%.
Также важно понимать, что некоторые ипотечные программы имеют свои особенности по уплате обязательного платежа. Например, военная ипотека предполагает первоначальный взнос от 15 процентов. Но оплачивается он не из собственных накоплений военнослужащего, а путем перечисления средств из госбюджета, саккумурованных на его персональном счете в течении 3-х лет.
Программа «Ипотека + маткапитал» также требует взнос не менее 10%, под которыми понимаются средства госпомощи, которые можно направить на оплату части стоимости покупаемого жилья.
Максимальный первый платеж характерен для кредитов, целью которых является покупка/строительство не совсем стандартных объектов – домов/таунхаусов и гаража или машино-места.
Как подтверждается наличие первого взноса
Подтверждение наличия первоначального платежа целесообразно только после получения официального одобрения на ипотеку от Сбербанка. Перед подписанием кредитной документацией стороны определяют, каким образом заемщик будет вносить часть средств от цены недвижимости. Здесь возможны следующие варианты:
- Перевод денег на банковский счет продавца.
- Передача наличных средств продавцу под расписку.
- Расчет с применением банковской ячейки.
Наиболее распространенным является перечисление конкретной суммы на счет продавца.
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Еще на стадии заключения договора купли-продажи между продавцом и покупателем жилья указывается пункт о внесении первоначального взноса, включая его размер и сроки получения денег.
Первоначальный взнос по ипотеке для Сбербанка – это подтверждение платежеспособности клиента. В ряде случаев банк может затребовать документальное доказательства наличия необходимой суммы. В качестве таких документов можно предъявить банковскую выписку по счету/вкладу клиента, документ о получении государственной субсидии или наличия сертификата на материнский капитал.
ВАЖНО! Только убедившись в том, что продавец получил сумму первоначального взноса (аванса), Сбербанк приступит к регистрации ипотечной сделки и переводу остатка денег.
Можно ли оформить без первоначального взноса
Официально для клиента, относящегося к стандартным категориям заемщика, любая ипотека оформляется только при оплате первого взноса. Однако, существуют способы получения жилищного кредита без внесения собственных средств. Разберем их подробнее.
- Оформление кредита с использованием сертификата на материнский капитал. По закону владельцу такого сертификата разрешено направить выделенные государством средства на погашение задолженности (основного долга и процентов) по ипотеке или на оплату первоначального взноса. Так как изначально эти средства выделяются из бюджета, то сам заемщик ничего платить не будет (если маткапитала будет достаточно).
- Получение потребительского кредита. Для клиентов, у которых нет никаких льгот или господдержки выходом из ситуации может стать оформление дополнительного займа в размере первого взноса. Такой вариант нужно рассматривать, как одни из самых крайних, когда нет возможности воспользоваться другими, так как проценты по потребительскому кредиту существенно выше ипотечного.
- Оплата первого взноса с помощью госсубсидий и сертификатов. На уровне государства и регионов отдельные категории российских граждан имеют право на получение субсидий или жилищных сертификатов. К таким категориям относятся: инвалиды, работники бюджетных организаций, неполные семьи и т.д. Для того, чтобы воспользоваться данной помощью необходимо написать заявление и встать в очередь на получение субсидии. Полученной в порядке очередности помощью можно оплатить часть стоимости приобретаемого жилья. В этом случае можно оформить ипотеку с первоначальным взносом от 10%.
- Завышение стоимости покупаемой недвижимости. Данный способ в последнее время достаточно широко используется риелторами при сотрудничестве с заемщиками, у которых нет достаточной суммы для оплаты первого взноса. В чем заключается его суть, рассмотрим детально далее.
Подробнее 10 способов, как взять ипотеку без первоначального взноса, описаны в специальном посте.
Как взять ипотеку в Сбербанке без первоначального взноса через завышение
Величина заемных средств, выделяемых Сбербанком клиенту, определяется стоимость приобретаемого объекта. Здесь важно понимать, какая стоимость имеется в виду. В теории стоимость недвижимость может быть:
- кадастровой;
- оценочной;
- рыночной;
- ликвидационной;
- потребительской и т.д.
Банк интересуют рыночная стоимость, так как он не может не учитывать тенденции на рынке жилья, и оценочная, то есть стоимость, определяемая аккредитованной оценочной компанией и залоговой службой Сбербанка.
Завышая цену жилья на 10-20% (как раз на сумму первоначального платежа по ипотеке), заемщик избавляет себя от необходимости вложения личных средств, так как Сбербанк прокредитует его на полную стоимость недвижимости.
Естественно, оформить ипотеку с завышением можно только по договоренности с продавцом, который согласиться документально подтвердить факт уплаты аванса с помощью расписки, а в некоторых случаях и с оценочной компанией, которая намеренно завысит стоимость квартиры. Так что, такой способ является не совсем законным и чреват рисками и возможными негативными последствиями для участвующих сторон. Подробно риски при завышении стоимости квартиры описаны в дополнительном посте.
Предметом ипотеки без первоначального взноса в Сбербанке с завышением цены обычно является вторичная недвижимость, находящаяся в собственности продавца более 3-х лет. Ипотеку без первоначального взноса на новостройку с одной стороны получить легче (там не требуется оценка), но с другой стороны сложнее (застройщику требуется как-то провести по бухгалтерии этот первый взнос).
Расчет нужной суммы завышения и подача заявки
Прежде чем подавать заявку в Сбербанк рекомендуется все внимательно рассчитать на калькуляторе. Также важно учесть привлекательность потенциального залогового имущества для Сбербанка, его местоположение, ремонт, юридическую чистоту документов.
Расчет нужной суммы производится довольно просто. К примеру, если клиент планирует оформить ипотеку на квартиру (первичное жилье или готовый объект) стоимостью 4 млн. руб., то минимум первого взноса в Сбербанке по программе кредитования на приобретение готового жилья составляет не менее 15%. То есть банк обяжет заемщика оплатить продавцу 706 тыс. руб. В договоре будет фигурировать стоимость в 4,706 млн. руб., а банк перечислит продавцу 4 млн. руб.
Формула такая: Величина первого взноса с учетом завышения = реальная цена/85*15. В договоре прописывается стоимость квартиры 4 706 000 рублей и первый взнос 706 000 рублей.
Если нужно завысить на 10%, то нужно заменить 85 на 90, а 15 на 10. Аналогично с 20% завышения. Выглядеть, будет так: Первый взнос с завышением = 4000 000/80*20.
Завышение свыше 20% от цены объекта опасно получением отказа от Сбербанка, но в определенные моменты реально. Рекомендуем записаться на бесплатную консультацию к юристу через нашего онлайн-консультанта, чтобы прояснить этот вопрос.
Как банк будет проверять стоимость недвижимости
Сбербанк обязательно затребует доказательство факта получения продавцом денег от покупателя. Часто применяемая схема выглядит следующим образом:
- клиент ищет подходящее жилье и договаривается с продавцом о завышении цены и оплате через ипотеку;
- стороны заключают предварительный ДКП, где указывают завышенную цену квартиры;
- продавец пишет расписку о получении суммы первоначального взноса от покупателя;
- расписка предъявляется в Сбербанк.
ВАЖНО! Далеко не в 100% случаях Сбербанк примет такое доказательство. Практика показывает, что в последнее время банк требует или показать наличие требуемой суммы на банковском счет на имя заемщика или вовсе обязует проводить все расчеты с продавцом через свои счета.
Оценка
При выдаче ипотеки Сбербанк будет опираться на оценку потенциального предмета залога. На этапе подачи заявки клиенту будет озвучен перечень оценочных фирм, которым банк доверяет. В соответствии с полученным отчетом об оценке Сбербанк выдаст кредит на сумму не более 15-25% от обозначенной в нем цифры.
Больше шансов на отражение нужной суммы в отчете имеют те клиенты, которые приобретают какую-то уникальную недвижимость (например, дорогостоящую, находящуюся в отделенных регионах), по которым усложнено сравнение с аналоговыми объектами.
В случае же покупки обычной квартиры в крупном городе существует вероятность получения отчета об оценке с обозначением в нем реальной цены недвижимости.
Расписка
Вся сделка строится на составлении расписки. Причем лучше писать расписки обоим участникам. Продавцу, что он получил аванс (первый взнос) от покупателя, а покупателю, что он его вернул встречной стороне в полном объеме.
Это обезопасит участников сделки от возможных финансовых потерь.
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Сбербанк принимает расписки только от продавцов-физических лиц. Сам документ должен содержать в себе все необходимые реквизиты: дату составления, данные продавца, покупателя, сумму и основание написания расписки.
Завершение сделки
После предоставления расписки от покупателя в получении им конкретной суммы первоначального взноса по ипотеке Сбербанк заключает с заемщиком кредитный договор и договор об ипотеке.
Следующим шагом является регистрация сделки в Росреестре и обременение приобретенной собственности. Результатом станет проставление соответствующей отметки в системе и получение свидетельства с записью об обременении банком.
Завершается сделка безналичным переводом Сбербанком оставшейся части стоимости жилья на счет продавца. Занимает этот шаг от 1 до 5 рабочих дней.
Подробно ипотека без первоначального взноса в Сбербанке описана в специальном посте.
Основные риски и нюансы
Описанная выше схема оформления ипотеки является незаконной, но часто применяемой в РФ потенциальными заемщиками, не имеющими возможность оплатить первый взнос по ипотеке в Сбербанке и других кредитных учреждениях. Важно понимать, что сделка сопряжена с немалыми рисками, поэтому соглашаться на нее стоит только после внимательного изучения возможных последствий.
Среди таких рисков можно отметить:
- Вскрытие обмана и отказ Сбербанка в выдаче кредита. Если банк заподозрит обман и докажет его, то сложившаяся ситуация будет оценена как мошенничество. Лучший вариант развития событий – отклонение заявки и занесение в черный список, худший – составление заявления в правоохранительные органы.
- Получение претензии от покупателя к продавцу о возврате средств по расписке в случае несостоявшейся сделки. Во избежание таких последствий рекомендуется составлять двойную расписку, о том что продавец получил аванс, а покупатель его следующим днем вернул.
- Повышенная итоговая стоимость кредита. Логично, что чем больше сумма займа, тем больше заемщик переплатит. Это также нужно учитывать при применении схемы с завышенной ипотекой.
- Вероятность уплаты подоходного налога с недвижимости по завышенной стоимости.
Не стоит использовать ипотеку с завышением, если:
- стороны малознакомы и не уверены в добросовестности друг друга;
- существует реальный риск ухудшения кредитоспособности заемщика;
- цена на приобретаемый объект недвижимости высока (например, свыше 6 млн руб.), так как в ходе оценке может быть выявлена разница в стоимости объекта.
Завышение цены с применением ипотечного займа для продавца – это часто единственный вариант продать неликвидное жилье или недвижимость, расположенную в отдаленной от крупных городов местности. Для покупателя это возможность не тратить собственные средства на оплату первоначального взноса по ипотеке в Сбербанке, а получить кредит в 100%-ном размере.
Минимальный первоначальный взнос по ипотеке в Сбербанке составляет 15 процентов. Клиенты, не имеющие достаточной суммы, могут использовать материнский капитал в качестве первого платежа, а также госсубсидии, сертификаты, потребительские займы или ипотеку с завышением рыночной стоимости.
Подробнее условия ипотеки Сбербанка и процентная ставка в Сбербанке на сегодня рассмотрены далее.
Ждем ваши вопросы и будем благодарны за отзыв и репост.
Кредит на первоначальный взнос по ипотеке в Сбербанке
Главным условием выдачи ипотечного кредита от Сбербанка на покупку готового или строящегося жилья является наличие у потенциального заемщика первоначального взноса, составляющего не менее 15% от стоимости недвижимости. Сумма достаточно внушительная, и не каждый клиент имеет в запасе столько «сбережений». Если денег не хватает, можно попытаться оформить кредит на первоначальный взнос по ипотеке. Насколько выгодным будет такой вариант выхода из ситуации и не навредит ли он заемщику, поговорим далее.
Что представляет собой данный взнос?
Очень редко можно встретить ипотечный продукт, условиями которого не предусмотрена обязанность потенциального кредитополучателя внести часть личных средств в качестве «первоначалки». Сбербанк устанавливает четкие требования: размер стартового взноса должен составлять как минимум 15% от стоимости приобретаемого имущества, по некоторым программам – от 20%. Источниками вносимой суммы могут стать:
- имеющиеся сбережения;
- деньги, полученные при продаже прочего имущества заемщика (транспортного средства, комнаты в общежитии и пр.);
- потребительская ссуда.
Однако при взятии кредита для формирования первоначального взноса физическое лицо может столкнуться с некоторыми проблемами. Недостатки данного способа таковы:
- одобренной для выдачи суммы может не хватить на достаточную для ипотеки «первоначалку»;
- срок кредитования при оформлении потребительского продукта обычно не превышает 5 лет, и, взяв большой займ, будьте готовы наряду с ипотечным взносом совершать внушительный платеж по ссуде;
- при оформлении дополнительного займа повышается риск получения отказа в выдаче ипотеки, так как финансовая привлекательность клиента резко снижается. Сбербанк может просто отказать вам вследствие увеличившейся закредитованности.
Мнение эксперта Евгений Беляев Юрист-консультант, финансовый эксперт Спросить
Преимущество получения заемных средств для формирования «первоначалки» одно – приобрести квартиру можно намного быстрее, чем откладывать деньги на взнос годами.
Когда на стартовый платеж необходима внушительная сумма, к примеру, превышающая 500000 рублей, то получить потребительский кредит в Сбербанке без залога практически нереально. У потенциального заемщика есть два пути выхода из ситуации:
- оформить несколько ссуд без обеспечения;
- взять заем под залог личного имущества.
Так, чтобы в качестве первичного ипотечного взноса использовать кредитные средства, потенциальному заемщику придется сотрудничать с несколькими финансово-кредитными учреждениями. Первым будет Сбербанк, куда передаются личные сбережения. Вторым, а возможно и третьим, четвертым станет стороннее финансово-кредитное учреждение, выдающее ссуду для формирования стартового платежа. Такая схема достаточно рискованная, имеет больше недостатков, чем достоинств, поэтому прибегать к ней нужно лишь в крайнем случае.
Процедура приобретения займа
Можно ли взять потребительский кредит для сбора нужной суммы первоначального взноса мы разобрались. Теперь поговорим об алгоритме действий физического лица при получении ссуды. Процедура оформления займа включает привычные этапы.
- Подыскать банк, предлагающий самые выгодные условия кредитования.
- Собрать бумаги, требуемые финансовой организацией.
- Оформить кредитную заявку.
- Дождаться результатов рассмотрения заявления.
- Получить заемные средства.
Если вы не собираетесь уведомлять Сбербанк, что в качестве первоначалки будет использован вновь приобретенный кредит, то действуйте по следующей схеме:
- подайте заявку на ипотечный заем, получите от банка одобрение на его оформление. Обычно решение действительно в течение месяца;
- получите средства в рамках потребительской ссуды;
- передайте в Сбербанк первичный платеж по ипотеке;
- оформите кредит на покупку жилья.
Порядок действий должен быть именно таким. Если клиент изначально получит потребительский кредит и только после этого подаст заявку на одобрение ипотечного займа, Сбербанк увидит имеющиеся непогашенные обязательства перед прочими ФКУ, и, вероятно, откажет в оформлении ипотеки.
Дает ли такой заем сам Сбербанк?
Ссуду на стартовый взнос по ипотечной программе можно оформить и в Сбербанке. Годовая ставка в рамках предложения составит от 17,5% при наличии платежеспособных поручителей или от 18,5% при оформлении кредита без обеспечения. Максимальный лимит составляет 3 миллиона рублей, период кредитования до 5 лет. Решение по заявке клиента принимается банком обычно в течение 2 дней.
В случае, когда доход заемщика не проходит для получения нужной суммы, можно учесть заработок супруга/супруги. Для зарплатных клиентов предусмотрены особые условия кредитования. Заем может получить лицо, соответствующее следующим требованиям:
- возраст заемщика не менее 21 года (для «зарплатников» – 18 лет), и не более 70 лет (на дату полного закрытия кредита);
- непрерывный трудовой стаж от года (для привилегированной категории клиентов от 6 месяцев) за последние 5 лет.
Пакет документов, необходимый к предоставлению сотрудникам банка стандартен. Требуется предъявить:
- паспорт гражданина РФ;
- документы, доказывающие финансовую состоятельность;
- бумаги, подтверждающие трудовую занятость.
Мнение эксперта Евгений Беляев Юрист-консультант, финансовый эксперт Спросить
Зарплатным клиентам при оформлении ссуды требуется предъявить только паспорт.
Таким образом, можно оформить потребительский кредит в Сбербанке и направить полученные средства на формирование первоначального ипотечного взноса.
Какую сумму просить?
Необходимый размер стартового платежа рассчитывается исходя из оценочной или рыночной стоимости приобретаемого объекта недвижимости. Если владелец квартиры будет запрашивать слишком высокую цену, то разницу между оценочной цифрой и требуемой придется уплачивать из личных сбережений.
При оформлении потребительского кредита учитывайте, что ежемесячный платеж по нему будет достаточно высок вследствие короткого периода кредитования и внушительной суммы займа. А после получения ипотеки придется уплачивать взносы по двум программам одновременно. Поэтому нагрузка на семейный бюджет может оказаться непосильной.
Рассчитать размер стартового взноса очень легко. Например, вы приобретаете в ипотеку квартиру стоимостью 3500000 рублей. Так, заданная сумма умножается на процентную величину первоначалки: 3500000*0,15, получаем 525000 рублей. Чтобы скопить такую сумму за год, придется откладывать по 44 тысячи в месяц.
Если вы приняли решение самостоятельно накопить на первый взнос, учтите, что цены на рынке недвижимости периодически подрастают. Так, произведя расчеты, вы поняли, что откладывая ежемесячно около 30 тысяч, за три года вы накопите порядка миллиона рублей, и этих сбережений вполне хватит для формирования «первоначалки». Но стоимость квартиры может резко подскочить, и тогда придется копить еще пару лет, чтобы набрать заветные 15% стартового платежа.
Также стоит понимать, что любая открытая на ваше имя кредитка снижает шансы получить одобрение по ипотечной заявке. Лимит по карте, даже если он еще не использован, оценивается Сбербанком как имеющиеся кредитные обязательства. Банк, в целях снижения рисков невозврата выданных средств, учтет эту информацию не в пользу клиента.
В качестве стартовой суммы также применяются средства материнского капитала. Сертификата может хватить на начальный взнос при приобретении квартиры, здесь все зависит от стоимости недвижимости в вашем регионе. Докладывать личные деньги придется в случае:
- если приобретается жилье, стоимостью свыше 3,5 миллиона рублей;
- финансово-кредитное учреждение требует более 15% личного участия.
Ситуация, когда у потенциального кредитозаемщика не хватает сбережений на первоначальный взнос, достаточно распространена. Она вызывается:
- неумением правильно распределять бюджет, склонностью к лишним, ненужным тратам;
- низким уровнем ежемесячного дохода.
Вне зависимости от того, чем вызвано отсутствие у физического лица денег на первоначалку, банк все же учтет это обстоятельство. Если средства накопить самостоятельно не удалось, скорее всего, также могут появиться сложности с погашением ипотеки. Поэтому часто такие клиенты получают отказ в кредитовании, или средства на покупку жилья выдаются под больший процент. Так Сбербанк получает компенсацию за риски.