Содержание
- Первоначальный взнос по ипотеке: кому платить, сколько, плюс 5 примеров ставок
- Первичный транш: определение
- Первый платеж и ставка по кредиту
- Первая оплата за квартиру: способы внести денежные средства
- Как взять жилищную ссуду без первой выплаты
- Изменения 2018 года
- Предложения банков
- Пример первоначального взноса по ипотеке
- Чем выгоден первый взнос?
- Когда вносится первоначальный взнос, и куда он идет?
- Всегда ли необходим первоначальный взнос?
- Как уменьшить первый взнос по ипотечному кредиту?
- Условия банков
- Ипотека с минимальным первоначальным взносом
- Можно ли взять ипотеку и кредит на первоначальный взнос одновременно?
- Нюансы и риски
- Разумно ли вносить слишком большой первоначальный взнос?
- Дата платежа по кредиту
- Первоначальный взнос по ипотеке – как рассчитать, сколько составляет
- Первоначальный взнос — для чего нужен и что от него зависит?
- Как рассчитать первоначальный взнос по ипотеке?
- Что такое первоначальный взнос по ипотеке и требования банков к нему в 2020 году
- ПВ с точки заемщика и кредитора
- Как накопить
- Варианты ипотеки с минимальным первоначальным взносом
- Использование для первоначального взноса материнского капитала
- Легальные способы получения ипотеки без ПВ
- Требования к первому платежу в ТОП-5 российских банков
- Первоначальный взнос
- Первоначальный взнос по ипотеке
- Низкий взнос — больше просрочек
- Считаем переплату
- Ипотека без первоначального взноса
- Материнский капитал и военная ипотека
- «Поиграйте в ипотеку»
- Какой должен быть первый взнос для ипотеки
- Сущность первоначального взноса
- Доля собственных средств
- Подтверждение наличия собственных средств
- Что можно использовать в качестве первоначального взноса
Первоначальный взнос по ипотеке: кому платить, сколько, плюс 5 примеров ставок
Ипотечные программы ведущих банков страны предусматривают первый взнос по ипотеке от 10-20% стоимости жилья. Чем больше первый платеж, тем ниже процентная ставка и переплата за взятый заем. Что такое первоначальный взнос по ипотеке, кому он выплачивается, можно ли обойтись без него?
Первичный транш: определение
Что значит первоначальный взнос в ипотеке? Это часть стоимости недвижимости, приобретаемой с привлечением заемных средств. Этот транш выплачивается заемщиком из своих сбережений собственнику жилья на вторичном либо застройщику на рынке строящихся объектов.
На этапе изучения рынка недвижимости, выбирая недвижимое имущество, клиент банка должен оценить не только свои возможности без проблем и вовремя гасить ежемесячные платежи по ссуде, но и способность внести определенную сумму от цены квартиры сразу при взятии займа в качестве первой выплаты. Эта сумма становится определенной гарантией для финансово-кредитной структуры, если должник прекратит выплаты по ссуде.
Первый платеж и ставка по кредиту
Можно ли взять ипотеку без первоначального взноса или с минимальным его размером? Некоторые банки кредитуют клиентов и выдают жилищные ссуды со взносом менее 10%. Плата за одолженные таким способом деньги значительно выше, чем по другим кредитным продуктам.
Рассмотрим некоторые программы Сбербанка. По программе «Приобретение готового жилья» первый транш составляет от 20% по ставке 12% годовых в рамках акции для молодых семей. Если заемщик не входит в эту категорию, при первой оплате за недвижимое имущество в размере 20%, сроке кредитования до 10 лет включительно, процентная ставка возрастет до 13%. Если оформить заем на 20 лет – размер ставки будет 13,25%, на 30 лет – 13,5%. Если оплатить в качестве первичного платежа за недвижимость 50% стоимости, то возможно оформить ссуду на 10 лет под 12%, на 20 лет – под 12,75%, на 30 лет – 13%.
Чем больше первичный взнос по ипотеке и короче срок кредитования, тем ниже процентная ставка, меньше переплата за заем в целом. Значительная доля своих денег в сделке – один из способов сэкономить в дальнейшем на процентных расходах.
При оформлении заявки на жилищный кредит требуется предоставить кредитору доказательства наличия у заемщика суммы первого транша. Это может быть выписка с банковского счета клиента, карточного счета, справка о наличии депозита, документы на льготное приобретение жилья.
Первая оплата за квартиру: способы внести денежные средства
Кому при ипотеке мы вносим первоначальный взнос? Выше указано, что он оплачивается продавцу недвижимости – физическому лицу на вторичке либо юридическому на первичном рынке.
Существует несколько способов внесения первого транша:
- наличными деньгами в специально арендованную в банке ячейку;
- открыть счет в банке, внести на него необходимую сумму;
- подписать договор на депозитный вклад, положить сумму, достаточную для первой оплаты.
Банку выписывается поручение произвести оплату со счета клиента на счет продавца недвижимого имущества.
Как взять жилищную ссуду без первой выплаты
Заемщик может взять кредит на квартиру без внесения первоначального транша собственными денежными средствами, если он имеет право использовать льготы от государства. В качестве оплаты части стоимости кредитной квартиры банки учитывают:
- материнский капитал;
- государственный жилищный сертификат;
- свидетельство об участии в НИС по программе «Военная ипотека»;
- документ на право получения субсидии от государства.
Для первой выплаты должник также может оформить потребительский кредит в другом банке, но в этом случае возрастает его кредитная нагрузка, повышается риск просрочки платежей.
Изменения 2018 года
Хотя по ипотеке первый взнос во многом зависит от решения банка, но есть и внешние факторы, которые влияют на его уровень. Начиная с 2018 года для банков, которые делают первоначальный взнос по ипотеке менее 20%, будет повышен коэффициент риска, то есть будет увеличено количество средств, которые эти банки должны разместить на счету Центробанка, чтобы тот, если что, мог подстраховать банки и выплатить средства вкладчикам обанкротившихся банков. Поэтому в ближайшей перспективе стоит ждать одного из двух вариантов развития событий:
- Количество предложений со ставкой менее 20% будет постепенно уменьшаться.
- Ставка по ипотеке с первоначальным взносом будет постепенно увеличиваться.
Потому если у вас мало свободных средств, то чем раньше вы возьмёте ипотеку, тем будет лучше.
Предложения банков
Когда вы разобрались, что такое первоначальный взнос по ипотеке и кому он отдаётся, можно приступить к выбору банка, предлагающего лучшие условия. Мы уже рассмотрели Сбербанк. Вы можете рассчитать ипотеку в Сбербанке с помощью калькулятора. Вот ещё несколько примеров предложений крупных банков по первым взносам на примере кредитов на жильё в новостройках. Предложения актуальны на момент написания данного материала.
- Тинькофф банк (предложения от партнеров). 10% первоначального взноса при ставке от 6% годовых.
- ВТБ. 10% первоначального взноса при ставке от 9,3% годовых
- Газпромбанк. 10% первоначального взноса при ставке от 9,2% годовых
- Промсвязьбанк. 10% первоначального взноса при ставке от 9,4% годовых
- ЮниКредит Банк. 20% первоначального взноса при ставке от 10,25% годовых
Не у всех такие доходы, которые позволяют сразу купить себе жилье. Но сейчас, когда кредитный и ипотечный рынок становится шире, такая возможность появилась. Но это не означает, что оформить ипотеку можно, совсем не имея собственных накоплений. Большинство банков при ипотечных заявках требуют внесение первоначального взноса, что является гарантом серьезности намерений заемщика. Правда, существуют программы без первого взноса, но на более ужесточенных условиях.
Первоначальный взнос по ипотеке – это частично вносимая сумма в счет приобретаемой недвижимости на кредитные средства. Это наличность, которую заемщик должен сразу выплатить продавцу жилплощади, а остаток перечисляет банк за счет ипотечного займа. Таким образом подтверждается платежеспособность заемщика и серьезные намерения клиента в отношении дальнейших выплат по кредиту.
Величина минимального взноса по ипотечным предложениям варьируется у каждого банка в пределах 10-30% от стоимости покупаемой недвижимости. Первоначальный взнос по ипотеке – это один из ключевых показателей для банков, поскольку влияет на процентную ставку годовых по ипотечному займу.
Чем больше будет первоначальный взнос по ипотеке, тем ниже назначат процент. К примеру, в банке «ДельтаКредит» соотношение первого взноса и ставки следующие:
- 15-30% – 10,25%;
- 30-50% – 10%;
- свыше 50% – 9,75%.
Чем больше будет вноситься первоначальная сумма, тем меньше срок кредитования и переплата. Оптимальное соотношение личных и заемных средств – 50/50.
Зачем еще нужен первоначальный взнос по ипотеке? Дело в том, что при ипотеке приобретаемая недвижимость выступает залогом. В том случае, если заемщик прекратит выплаты по кредиту, банк вправе реализовать его и на вырученные средства, не возвращая первый взнос, компенсировать задолженность и прочие издержки (в соответствии со ст. 6 ФЗ № 102).
Пример первоначального взноса по ипотеке
Для наглядности стоит рассмотреть пример расчета первоначального взноса по ипотеке. Так, стоимость квартиры 4 млн. руб., которая покупалась на ипотечные средства. Поскольку в банке требуется внесение первого взноса 20%, то заемщику пришлось сразу заплатить 800 тыс. руб. А банк выдает ссуду в размере 3 млн. 200 тыс. руб.
Оценка стоимости жилья ведется на основе его рыночной цены.
Можно самостоятельно сделать предварительный подсчет на онлайн-калькуляторе. Такой имеется на сайте каждого кредитора. Достаточно вбить ключевые параметры (сумму, период рассрочки, размер первоначального взноса по ипотеке) и система сама все подсчитает и выдаст должный результат.
Чем выгоден первый взнос?
Вложение определенной суммы на начальном этапе оформления ипотеки выгодно для обоих сторон. Для банка это может значить подтверждение финансовой состоятельности клиента и гарантией, что и в дальнейшем он будет так же исправно исполнять свои долговые обязательства.
Для заемщика тоже присутствуют определенные плюсы, а именно, получение более выгодных условий:
- сокращение срока выплаты кредита;
- уменьшение годовой процентной ставки;
- снижение кредитуемой суммы, что влияет на расчет страховки (чем меньше займ, тем дешевле обойдется полис);
- повышение вероятности одобрения заявки.
В случае внесения большого первого взноса есть возможность получить одобрение даже при плохой кредитной истории.
Когда вносится первоначальный взнос, и куда он идет?
Первичный взнос оплачивает заемщик при совершении сделки с банком (после подписания кредитного соглашения). Если взнос оказывается меньше, чем было оговорено ранее, то дело отправляется на пересмотр. Когда он больше, то требуемая сумма вносится в качестве взноса, а оставшаяся – на частичное погашение основного займа.
Куда же затем направляется первоначальный взнос по ипотеке? Он поступает на счет продавца (физическому лицу – если покупается недвижимость на вторичном рынке, юридическому – если покупка происходит в новостройке).
Вот так выглядит процедура по внесению первого взноса:
- При обращении в банк с заявкой на получение ипотечного займа клиент обязан документально подтвердить наличие денег.
- Кредитор открывает на имя заемщика счет.
- После одобрения сделки в этот же день или чуть раньше вносят оговоренную сумму на открытый р/с (наличным или безналичным путем).
Когда ипотеку берут с участием материнского капитала, время внесения начального взноса может быть продлено. Это связано с тем, что помимо подтверждения сертификата требуется предоставить справку из ПФР об остатке средств по маткапиталу. Обычно на это затрачивается около 120 дней.
Всегда ли необходим первоначальный взнос?
Несмотря на то что большинство кредитных организаций выдают ипотеку только с первоначальным взносом, есть и такие, которые этого не требуют в обязательном порядке. Подобное случается, если у банка имеются определенные договоренности с застройщиком по поводу проведения акции на покупку жилой площади в его новостройках.
А также, можно обойтись без первичного взноса, если оформить нецелевой кредит под залог уже имеющейся в собственности недвижимости или при участии в социальных программах по государственной поддержке. Тогда, первый вклад вносится за счет средств, финансируемых государством. Эта возможность предоставляется молодым семьям с детьми и без, военнослужащим, работникам бюджетных сфер, переселенцам, нуждающимся семьям.
В каждом регионе свои условия социальных программ, которые надо узнавать в соответствующих органах по жилищной политике.
На сегодняшний день наиболее популярные программы:
- Военная ипотека – каждый месяц участникам этой накопительно-ипотечнной программы начисляют конкретную сумму на счет (ФЗ: от 20.08.2004 № 117-ФЗ и от 05.1998 № 76-ФЗ). Через 3 года эти накопления можно использовать в качестве первичного взноса по ипотеке. В дальнейшем эти перечисления будут идти на погашение основного долга кредита.
- Материнский капитал – после появления в семье второго ребенка выдается денежный сертификат на сумму 453 026 руб. Им допустимо воспользоваться для погашения взноса при взятии ипотеки (Федеральный закон от 29.12.2006 N 256-ФЗ).
Вот перечень банков с льготными ипотечными условиями:
- СМП Банк;
- Транскапиталбанк;
- ВТБ 24;
- Абсолют Банк;
- Райффайзенбанк;
- Россельхозбанк.
Но стоит учесть, что без первого взноса кредит будет с большей процентной ставкой. Также банк, скорее всего, потребует подтверждение дохода, привлечение благонадежных поручителей и предоставление ликвидного обеспечения.
Как уменьшить первый взнос по ипотечному кредиту?
Снизить первичную выплату собственных средств возможно, но банку в подобной ситуации нужно будет предоставить какие-то дополнительные гарантии. Этот аспект следует предварительно обговаривать с банковским менеджером. На подобные уступки идут многие финансовые учреждения.
Какие существуют варианты снижения первоначального взноса:
- Привлечение добропорядочных поручителей и платежеспособных созаемщиков. На первых будет возлагаться ответственность при невозможности вернуть долг заемщиком, вторые – учитываются при подсчете дополнительного дохода.
- Внесение залога. В этом качестве может выступать любое ценное имущество, находящееся в собственности клиента. Его стоимость определяется оценщиком.
- Задействование льготных государственных программ. Являясь их участником, соискатель может рассчитывать не только на понижение первого взноса, но и процентной ставки.
Последний случай был частично уже рассмотрен ранее. К этому стоит присовокупить еще ряд показателей, способствующих уменьшению взноса:
- Бюджетные работники или служащие муниципальных, или государственных организаций, которые не имеют личной жилплощади или оно не соответствует нормативам закона. Тогда можно претендовать на Социальную ипотеку, по которой предусмотрена сниженная ставка в 9,5% и минимальный взнос 10%.
- Числящиеся на учете в местной администрации, как люди, нуждающиеся в улучшении жилых условий. Тогда можно претендовать на помощь от государства по программе «Жилище» или «Молодая семья» (согласно Федеральному закону от 3 июля 2019 г. № 157-ФЗ «О государственной поддержке многодетным семьям»). Здесь размер госфинансирования зависит от категории граждан. Так, молодым семьям полагается 30-35% от цены приобретаемого жилья.
Иначе говоря, снизить величину первичных вложений при оформлении ипотечного займа смогут не все, а только отдельные слои населения.
Условия банков
Как подсчитать первоначальный взнос можно уточнить у кредитного менеджера в банке. Обычно это делают с помощью ипотечного калькулятора, о котором уже ранее упоминалось. Размер процентов, которые придется выплатить, зависит от программы, финансовых возможностей соискателя и стоимости покупаемой жилплощади.
Теперь стоит рассмотреть актуальные на данный момент предложения по ипотеке в различных банках:
Название банка | Годовая ставка, % | Первоначальный взнос, % | Льготные условия |
Фора-Банк | От 9,49 | От 15 | С учетом маткапитала ставка снижается до 5%. |
РНКБ | 10,5 | От 10 | Присутствует бонус от застройщика, на фоне чего надо внести только 8%. |
Промсвязьбанк, Совкомбанк, Транскапиталбанк, Газпромбанк, Металлинвестбанк, банк «СПб», Центр-инвест | От 5,9 | 30 | В домах, возведенных с участием этих банков, можно приобрести жилье по ставке 20%. |
ВТБ | От 8,4 | 15 | Нет разницы между новостройками и вторичкой.
В Уралсибе ипотека для семей с детьми – от 4,9% годовых. |
Уралсиб | От 8,79 | От 20 | |
Сбербанк | От 6,5 | 20 | Для семей с госфинансированием первый взнос снижен до 15%. |
При сравнении ставок по ипотеке на новое жилье и вторичку, можно отметить, что во втором случае они обычно ниже. Это потому, что долевое участие более рискованно, как для заемщика, так и для банка. В случае долгостроя квартиру не будет возможности продать и вернуть назад выданные средства. Поэтому путем повышения годового процента банки себя стараются обезопасить.
Размер первоначального взноса по ипотеке не зависит от того, где будет приобретаться недвижимость – на первичном или вторичном рынке. Правда он завышается при определенных условиях – например, оформление ипотеки по двум документам (без подтверждения дохода).
При оформлении ипотеки к заемщикам предъявляются определенные требования:
- российское гражданство и прописка в регионе, где находится отделение банка;
- возрастной предел – от 21 года до 65 лет (ограничения зависят от определенной банковской организации);
- непрерываемый трудовой стаж – от 1 года, на текущем месте работы – не менее 3 месяцев;
- предпринимательская деятельность не менее 1 года (для ИП и частников).
Ипотека с минимальным первоначальным взносом
Выгодной считается ипотека под минимальный первоначальный взнос в размере 10%. Конечно, встречаются предложения и по более низкой ставке, но они имеют слишком завышенный процент годовых и потому не пользуются особой популярностью.
Можно рассматривать как снижение первого взноса такие банковские предложения:
- Оформление отдельного кредита для вложения средств на начальном этапе. Так, Альфа-банк и Дельтакредит предлагают такую возможность клиентам в случае необходимости. Только требуется оставлять в залог имеющуюся в собственности недвижимость.
- Предоставление материнского сертификата (Газпромбанк).
- Наличие зарплатной карты в учреждении, где пытаются взять ипотечный займ.
Россельхозбанк, Промсвязьбанк и Металлинвест банк вовсе освобождают от взноса на начальном этапе, если залогом выступает личное имущество.
Можно ли взять ипотеку и кредит на первоначальный взнос одновременно?
На практике существует такая тенденция, как взятие потребительского кредита, за счет которого получается внести первичный взнос за ипотеку. Обычно это делается в другой кредитной организации и втайне. Это потому, что банки крайне негативно относятся к подобным шагам. Но идти на это следует только в том случае, если есть полная уверенность, что имеющегося дохода хватит на покрытие двух платежей.
Если раньше на это не обращали внимание, то теперь банки стали осторожны в плане кредитования и всячески стараются оценивать платежеспособность клиентов. Если же у соискателя нет личных сбережений, то это ставит под сомнение его финансовую дисциплину. Где гарантии, что даже не сумев накопить определенную сумму на первичный взнос, он сможет благополучно вносить ежемесячные платежи по ипотеке. А может быть у клиента низкий доход или он скрывает какие-то другие серьезные обстоятельства.
Еще велика опасность, что, имея незакрытые кредиты, клиент в случае финансовых проблем прекратит ипотечные выплаты и тем самым возникнет просрочка по ипотеке.
В результате, если банку становится известно, что потенциальным заемщиком был взят кредит для внесения первого взноса, то ему могут отказать в выдаче ипотеки.
Если же намерение воспользоваться потребительским кредитом непоколебимо, то брать его надо только после вынесения положительного решения по ипотеке. Иначе ипотеку не одобрят, а кредит останется и его придется выплачивать. Также банк в ходе проверки может увидеть открытый кредит и на основании этого откажет.
Алгоритм действий будет следующий:
- Направляются в банк и подают заявку на ипотеку с приложением всех требуемых документов. В заявлении указывают, что первоначальный взнос вносится из личных накоплений.
- При одобрении в течении месяца оформляют сторонний кредит в другом учреждении на сумму, которая необходима для первого взноса. Затем перечисляют деньги на специально открытый для этого счет.
- Заключают ипотечный договор.
Стандартные условия при нецелевом займе:
- годовая ставка – 13%;
- лимит – 500 тыс. руб. – 10 млн. руб.;
- рассрочка до 30 лет.
Залогом может стать частный дом, квартира, земля, гараж.
Нюансы и риски
Как уже выяснилось, размер первичного взноса влияет на сумму, которую придется переплатить за весь срок ипотечного кредитования. Здесь встает дилемма, что выгоднее – подождать немного и накопить больше денег, чтобы сделать взнос сверх минимальной нормы или сразу оформить ипотеку хотя бы под 30%. Точно ответить на этот вопрос нельзя, каждый сам решает, какой ему вариант выбрать.
Но можно за помощью обратиться к ипотечным брокерам, которые в силу своего опыта и профессионализма способны получить одобрение по ипотечной заявке даже при небольшом первичном взносе.
На данный момент ситуация на рынке недвижимости нестабильна, поэтому невозможно спрогнозировать будет ли в ближайшее время рост цен или падение. Отложив покупку недвижимости, гражданин рискует тем, что через год ему придется заплатить за жилье намного больше. С другой же стороны, если цены на жилье останутся на том же уровне или понизятся, то заемщик сможет взять ипотеку на значительно выгодных условиях.
При желании оформить ипотечный кредит следует еще учитывать, что помимо первоначального взноса будут и дополнительные расходы:
- уплата госпошлины за регистрацию соглашения по долевому строительству, ипотеки и прав собственности на жилплощадь;
- оплата услуг независимого оценщика и риелтора;
- оплата услуг нотариуса;
- страхование заложенной квартиры;
- дополнительные страховки.
В некоторых банках взимается комиссия за их услуги.
Разумно ли вносить слишком большой первоначальный взнос?
Если имеется достаточно большой личный капитал, но его все равно не хватает для покупки квартиры, то рационально ли вносить слишком большой первоначальный взнос? Оптимальное соотношение – это 40 на 60%. Где 40 – это взнос, а 60 – кредитные средства. Допустимый вариант – 50 на 50%.
Слишком большой первичный вклад тоже не по нраву банкам, поскольку уменьшается кредитуемая сумма, а значит, и доход кредитора. Исходя из этого во многих финансовых учреждениях ставят верхнюю границу на первоначальный взнос – 30-50% от цены недвижимости.
Таким образом, внесение первого взноса позволяет заемщику получить определенные льготы при оформлении ипотеки. Но здесь банки в первую очередь думают о своей безопасности – чем больше клиент внес денег на начальном этапе, тем выше шанс, что в случае дефолта залог легче удастся продать и покрыть задолженность.
Дата платежа по кредиту
Банки по-разному определяют дату платежа по кредиту. Механизм установления даты платежа зависит от технологий, которые финансовая организация применяет. Поэтому некоторые банки предоставляют своим клиентам возможность самостоятельно выбрать эту дату, другие привязывают ее к моменту выдачи кредита.
Например, в Райффайзенбанке заемщик может выбрать любую удобную для него дату, но при этом первый платеж должен приходиться на рабочий день, а последний — на любой день недели, кроме воскресенья. Также первый платеж осуществляется не ранее 10 и не позднее 30 дней с даты выдачи кредита.
Более жесткая привязка к моменту выдачи кредита – у ВТБ 24: в качестве даты платежа берется день фактического оформления займа. Такая же система действует в ХКФ Банке и Альфа-Банке.
В Бинбанке дата платежа определяется в отделение банка при подписании кредитного договора.
Клиент ЮниКредит Банка может выбрать для погашения платежа любой день месяца с 1 по 20 число.
Временные ограничения есть и у Промсвязьбанка — для погашения возможна любая дата с 3-го по 23-е число каждого месяца по всем программам потребительского кредитования.
Списание платежа производится банками в назначенную дату по графику, но многие кредитные организации рекомендуют вносить средства на счет немного заранее, хотя бы за день. Некоторые финучреждения предусматривают рекомендованные даты оплаты платежа: например, в ХКФ Банке и Московском Кредитном Банке такая дата устанавливается за десять календарных дней до даты списания. В МКБ при отказе клиента от условия по заблаговременному обеспечению наличия денежных средств на счете процентная ставка увеличивается на 2 п. п. В то же время, если клиент внесет сумму после рекомендованной даты, это не будет считаться просроченной задолженностью, которая бы негативно повлияла на кредитную историю клиента.
Эта мера связана с тем, что в случае, если клиент производит оплату через сторонние организации, например через отделения почтовой связи, срок поступления платежа может затянуться, и по кредиту возникнет просроченная задолженность.
Практически все банки, если дата платежа в определенные месяцы приходится на выходные или праздничные дни, переносят ее на первый ближайший рабочий день, а просрочка считается со следующего дня.
Некоторые финансовые учреждения дают своим клиентам возможность поменять установленную дату платежа. Право на бесплатное изменение платежного дня предусмотрено в кредитных договорах Промсвязьбанка, Райффайзенбанка и Альфа-Банка. В ХКФ Банке такая услуга предоставляется также бесплатно, однако дату платежа можно менять по всем действующим договорам не более одного раза в рамках одного кредита. В ВТБ 24, Бинбанке и ЮниКредит Банке подобная возможность отсутствует.
Как правило, банки меняют расчетный день только по потребительским кредитам. По ипотечным займам изменение даты платежа влечет необходимость перевыпуска и перерегистрации закладной – это достаточно трудоемкий процесс, поэтому данная услуга предлагается на рынке редко.
Многие кредитные организации напоминают о дате очередного платежа через СМС-сообщения, рассылая их обычно за пять дней до даты планового погашения. Некоторые банки уведомляют своих клиентов дважды. К примеру, в ХКФ Банке сообщения направляются за десять дней до даты списания платежа по кредиту, то есть в рекомендованный день оплаты, а затем за три дня до фактического списания. Услуга смс-информирования, чаще всего, бывает платной.
Первоначальный взнос по ипотеке – как рассчитать, сколько составляет
Первоначальный взнос по ипотеке – один из ключевых моментов кредитного договора, наравне с процентной ставкой, суммой и сроком погашения.
Оплата недвижимости по ипотеке обычно складывается из двух компонентов:
- первоначального взноса – определенной суммы, которую покупатель платит напрямую продавцу;
- кредитуемой суммы – разницы между общей стоимостью жилья и уплаченным первым взносом.
Хотя банк и не получает первый взнос по ипотечному кредиту, но строго контролирует этот процесс. От величины первого взноса зависят ставка и прочие условия кредитного договора.
Взять ипотеку с первоначальным взносом проще и дешевле, чем получить жилищный кредит без первого платежа.
Первоначальный взнос — для чего нужен и что от него зависит?
Первоначальный взнос по ипотеке выгоден всем сторонам ипотечной сделки: и банкам России, и продавцу жилья, и самому клиенту.
- Первый взнос по ипотеке важен банкам, потому что отсеивает неплатежеспособных клиентов. Кому не удалось собрать деньги на первый взнос, тот имеет меньше возможностей выплатить весь кредит.
- Квартира, взятая в ипотеку с первым взносом, выгоднее банку в качестве залога.
Последний момент поясним на примере:
- В случае прекращения выплат по кредиту банк забирает купленное по ипотеке жилье, продает его, и тем самым компенсирует свои потери. Но полученное жилье может подешеветь вследствие износа и колебаний рыночных цен. Получить всю стоимость жилья на момент кредитования не удастся. Для банка это убыток.
- Если часть недвижимости была оплачена за счет первого взноса, то сумма кредитования оказывается меньше. Но в залог принимается вся купленная в ипотеку недвижимость. Т.е. банк выдает меньше, а получает столько же, сколько же.
Первый взнос выгоден продавцам жилья, особенно застройщикам на этапе строительства. Застройщику нужны деньги на продолжение работ, первый взнос сразу же попадает ему на счет, а средства банковского кредита – только через некоторое время после его одобрения.
Продавцам готового жилья первый взнос становится залогом будущей сделки.
Первоначальный взнос по ипотеке выгоден получателям кредита. Потому что:
- Уменьшается кредитуемая сумма, соответственно – меньше процентные платежи.
- Найти ипотеку с первым взносом легче. Банки охотнее выдают такие кредиты, т.к. считают их более надежными. По этой же причине ипотека с первым взносом часто выдается под меньший процент.
Проблемой и ограничением первый взнос становится только для тех, кто срочно нуждаются в жилье, но еще не собрал необходимые для первого взноса средства.
Как внести первый взнос по ипотеке?
Вопрос передачи первого взноса чисто технический, но он имеет значение, потому что банки контролируют его. И еще потому, что правильно оформленный первый взнос не дает возможности для обмана со стороны продавца. Например – получить первый взнос, отказаться от сделки и не вернуть деньги.
У каждого варианта передачи первого взноса есть свои достоинства, недостатки и правила.
Передача денег наличными.
Чаще всего так передают деньги при покупке жилья у частных лиц. Способ простой, бесплатный и рискованный. Наибольший риск – стать жертвой мошенничества, кражи, ограбления или просто обсчитаться.
Чтоб всего этого избежать следует передавать деньги в безопасных местах, при свидетелях и под расписку. Покупатель и продавец должны тщательно пересчитать деньги и письменно зафиксировать не только сам факт передачи, но и сумму.
Передача через банковскую ячейку.
Этот вариант привлекает в качестве гаранта третью сторону, а именно банк, сдающий ячейки. Все происходит примерно так:
- Покупатель и продавец заранее договариваются о передаче наличных денег через банковскую ячейку.
- Покупатель, он же плательщик, заключает с банком договор об аренде ячейки. В договоре прописывается порядок доступа к содержимому ячейки. В частности – продавец получает право забрать деньги после заключения договора купли-продажи жилья.
- Плательщик помещает деньги в ячейку.
- Стороны заключают договор.
- Продавец забирает деньги.
Громоздко, но надежней, чем прямой расчет. Однако за аренду нужно платить 50-150 руб. в сутки.
Безналичный перевод на счет продавца.
Способ недорогой, но надежный, т.к. фиксируется сам факт приема денег продавцом и точная сумма. Остается риск, что он не исполнит своих обязательств, однако отрицать факт перевода денег продавец не сможет.
Аккредитив.
Здесь деньги также зачисляются на банковский счет, но продавец может получить их при выполнении определенных условий – при регистрации договора на недвижимость.
При всех перечисленных способах банк проверяет документ подтверждающий внесение первоначального взноса.
Как рассчитать первоначальный взнос по ипотеке?
Рассчитывать первоначальный взнос на ипотеку нужно от общей стоимости приобретаемого жилья. Банки практически всегда обозначают минимальный предел первоначального взноса, но не препятствуют вносить больше.
Сколько составит первоначальный взнос по ипотеке можно сосчитать в одно действие на калькуляторе. Нужно только взять общую стоимость жилья и вычислить необходимый процент первого взноса. Но если часть этого взноса платят не деньгами, расчет усложняется.
Для уверенности полезно считать первый взнос и прочие нюансы ипотеки кредитным калькулятором. В этих программах учтены все действующие банковские условия.
Сколько составляет первоначальный взнос по ипотеке в банках России?
Когда речь идет не о целевых программах с государственным финансированием, банки России выставляют примерно одинаковые условия ипотечного кредитования жилья. Однако разница между продуктами разных банков все-таки есть. И, с учетом величины кредита и срока погашения, даже доли процента по итогу складываются в немалую сумму.
- Первоначальный взнос по ипотеке в ВТБ банке , например по выгодной «Ипотеке с господдержкой для семей с детьми» составит 20%, а на кредитование вторичной недвижимости – 10%.
- Первоначальный взнос по ипотеке в Газпромбанке начинается от 10%. Исключение – рефинансирование кредитов и программа реновации.
- Первоначальный взнос по ипотеке в Россельхозбанке варьируется от 15%. Для квартиры он возрастает минимум до 20%, дом или участок потребует 25%.
- Первоначальный взнос по ипотеке в Сбербанке держится в том же диапазоне: по кредиту «Господдержка для семей с детьми» первый взнос стартует от 20%, готовое жилье кредитуют на тех же условиях. Кредит на строительство жилого дома потребует уже 25%. Для тех, кто получает зарплату в Сбербанке, взнос при покупке жилья может быть уменьшен до 10%.
Не имея льгот лучше всего рассчитывать на первоначальный взнос в 20% от общей цены недвижимости.
Примеры расчета первоначального взноса в банках России
Рассчитать ипотеку с первоначальным взносом значит выяснить не только величину платежа собственными средствами, но и другие значимые параметры кредита: ставку, срок погашения, общую переплату. Для наглядности составим таблицу с данными для ипотечного кредита в 5 миллионов рублей, на 20 лет, с первым взносом 10%.
Банк, кредит |
Процентная ставка |
Первоначальный взнос |
Переплата по ипотеке |
Общая сумма ипотеки |
---|---|---|---|---|
Сбербанк «Приобретение строящегося жилья» |
от 8,7% |
50 000 руб. |
5 510 612 руб. |
10 460 612 руб. |
Россельхозбанк «Не переплачивай» |
от 8,0% |
50 000 руб. |
4 986 908 руб. |
9 936 908 руб. |
ВТБ банк «Новостройка» |
от 8,4% |
50 000 руб. |
5 284 673 руб. |
10 234 673 руб. |
Газпромбанк «Новоселы» |
от 8,1% |
50 000 руб. |
5 060 971 руб. |
10 010 971 руб. |
Общие условия довольно близки, но десятые доли процента в результате дают больше полумиллиона разницы.
Что делать, если нет денег на первоначальный взнос по ипотеке?
Обязательный первый взнос по ипотечному кредиту становится препятствием для тех, кто срочно нуждается в жилье, но не имеет нужных накоплений. Здесь появляется выбор: долго, может быть несколько лет, откладывать деньги или искать обходные пути.
- Самый безопасный вариант получения денег на первый взнос – накопление из дохода или продажа какого-то имущества. Тут у заемщика не появляется ни новых обязательств, ни ограничений.
- Следующий, весьма выгодный, способ – попасть в программу «Молодая семья» и получить от государства безвозмездную субсидию, которую можно потратить на первый взнос по ипотеке. Тут появляются некоторые ограничения, жилье должно быть не меньше установленной площади. Главное условие – действительно быть молодой семьей нуждающейся в улучшении жилищных условий.
- На первый взнос по ипотеке можно потратить материнский капитал.
- Помощь с уплатой первого взноса могут получить врачи, учителя, ученые и военные. Для каждой из этих категории есть свои ипотечные программы, но во всех случаях бюджет переводит клиентам определенную сумму, которую можно потратить на первый взнос.
- Можно взять деньги в долг или получить потребительский кредит. Заимствования у частных лиц, особенно у родственников и друзей чаще всего выдаются без процентов, но это предмет личных отношений. Займы в микрофинансовых организациях и нецелевые банковские кредиты обходятся гораздо дороже платы по ипотеке. Потому к этому способу стоит прибегать только срочно нуждающимся в кредите.
Некоторые заемщики договариваются с продавцом о завышении цены и предоставляют фиктивные документы об уплате первоначального взноса. Законность такого варианта сомнительна, потому обсуждать его не станем.
Можно ли взять ипотеку без первого взноса?
Взять ипотеку без первого взноса, не имея особых льгот, не пользуясь специальными условиями и не предоставляя дополнительные гарантии, нелегко, но можно. По запросу «ипотека без первого взноса» поисковые программы выдадут несколько десятков предложений российских банков.
Однако следует обратить внимание – большинство этих продуктов имеет в своем названии слова «рефинансирование» или «перекредитование». Иногда этого не видно сразу, но что-то подобное обнаруживается в условиях. Все это не кредитование покупки недвижимости, а выкуп ранее оформленного кредита у другого банка.
Следующая категория ипотечных кредитов без первого взноса – кредит с дополнительным залогом уже имеющегося жилья. Это может быть интересно нуждающимся в улучшении жилищных условий. Пример – Ипотека Райффайзенбанка «Недвижимость под залог имеющегося жилья» под 8,9% годовых.
Ипотеку без первого взноса иногда предоставляют сами застройщики. Это способ привлечь покупателей жилья на конкретном объекте. Пример – ипотека СМП Банка ЖК «Эдельвейс» под 6,9%. Кредит можно взять без первого взноса, но только для приобретения конкретного жилья в городе Балашиха.
Кредиты без первого взноса и дополнительных ограничений редки, но есть. Пример – кредит Промсвязьбанка «Ипотека без первоначального взноса» по ставке от 11,1%.
- Ипотека без первого взноса обычно дороже, т.к. имеет повышенную процентную ставку и другие обязательные платежи на страховку, оценку, проверку и пр.
- Ипотека без первого взноса обычно не распространяется на все объекты недвижимости, но только на определенные категории или конкретные предложения.
- При такой ипотеке банки требовательней к залоговой недвижимости: другое отношение к перепланировке, несовершеннолетним владельцам и пр.
- Требования к получателям ипотеки жестче, без первого взноса трудно кредитоваться лицам с низким доходом, подпорченной кредитной историей, плохими финансовыми перспективами.
Взвесив все это, многие клиенты ищут деньги, но выбирают ипотеку с первоначальным взносом.
Выводы
Первоначальный взнос по ипотеке – обычный, и в большинстве случаев выгодный, способ платы за кредитуемую недвижимость.
- Первый взнос уменьшает сумму, от которой начисляют проценты.
- Первый взнос дает право на более выгодные условия по ипотеке.
Попытки избежать первоначального взноса чаще всего увеличивают общие расходы, вводят ограничения в выборе жилья, требуют от заемщика дополнительных усилий и расходов.
Что такое первоначальный взнос по ипотеке и требования банков к нему в 2020 году
Приветствуем! Сегодня поговорим о том, что такое первоначальный взнос по ипотеке, зачем он нужен банку и заемщику, как накопить на первоначальный взнос по ипотеке и возможно ли это сделать в текущих реалиях жизни, а также дадим таблицу с условиями по этому параметру в Топ-5 крупнейших банков России.
ПВ с точки заемщика и кредитора
Часть стоимости квартиры, которую покупатель должен заплатить из собственных средств, и является первоначальным ипотечным взносом. Этот платеж составляет определенный процент от рыночной цены недвижимости. Каждый банк выставляет свои требования к размеру минимального первоначального взноса по ипотеке. Это следует учитывать при подаче заявки на кредит.
Выгода для банка
При ипотеке на всю стоимость приобретаемой квартиры банки рискуют получить недобросовестного клиента. Согласно мнению банков, доля злостных неплательщиков выше всего в группе заемщиков, оформлявших кредит без денег.
Наличие определенной суммы на покупку жилья, с точки зрения банкиров, указывает на финансовую состоятельность человека, серьезность его намерений и умение грамотно планировать свои доходы и расходы. Если заемщик смог накопить определенную сумму, то, вероятнее всего, он сможет своевременно погашать кредит.
Еще одна проблема, которую решает банк, устанавливая первоначальный взнос на ипотеку, это ликвидность недвижимости. Размер первого платежа является своего рода дисконтом, который закладывается кредитором при оценке жилья на случай падения его цены или снижения покупательского спроса.
При необходимости срочной продажи у банка возрастает шанс получить сумму займа в полном объеме. Для заемщика в этом случае ПВ является гарантом, что он не окажется в ситуации, когда ипотечное жилье продано, но при этом ипотечный долг остался непогашенным.
Выгода для заемщика
Ипотечный кредит с первоначальным взносом имеет свои плюсы и для заемщика:
- Снижается сумма кредита. Чем больше собственных средств будет вложено в квартиру, тем меньше будет сумма долга, за которую придется платить проценты;
- Уменьшается процентная ставка. В большинстве банков с ростом процента первоначального платежа относительно стоимости недвижимости, процент за пользование заемными средствами снижается на несколько пунктов;
- Сокращается размер страховок. Обязательное страхование имущества, а также требуемое некоторыми банками страхование жизни и здоровья заемщика рассчитываются исходя из суммы долга. Чем он меньше, тем ниже стоимость страхового полиса;
- Повышается вероятность одобрения заявки. Оптимальный размер собственных денежных средств составляет от 30 до 50 % стоимости квартиры. Банки одинаково настороженно относятся к заявкам на ипотеку с минимальным первоначальным взносом и с небольшой суммой кредита. В последнем случае велик риск потери дохода от процентов за счет досрочного погашения займа.
- Уменьшается количество документов для оформления. В ряде банков действует так называемая ипотека по двум документам или по паспорту. Она позволяет при наличии 30-40-50% (в зависимости от банка) от стоимости квартиры не предоставлять справки от работодателя по доходу и трудовую. Это позволит взять ипотечный кредит, при определенных манипуляциях, даже безработному.
Квартира в ипотеку с первоначальным взносом – это выгодно, но где его взять сейчас? Давайте подумаем вместе.
Как накопить
Если переплачивать лишние деньги кредитному учреждению за повышенный процент желания нет, то стоит постараться накопить необходимую сумму на ПВ, гарантирующий наиболее выгодные условия ипотеки.
Накопления с нуля потребуют значительных волевых усилий. Придется либо сократить расходы, либо увеличивать свои доходы. В любом случае это будет отличной проверкой способности ежемесячно уплачивать определенную сумму в качестве платежа по будущей ипотеке.
Как быстрее накопить на первоначальный взнос по ипотеке каждый решает по-своему. Предложим лишь несколько вариантов действий, способных существенно облегчить этот процесс:
- Для начала следует определиться с параметрами интересующего жилья и уточнить его стоимость.
- Затем необходимо выбрать банк и ипотечную программу, которая подходит под заявленную недвижимость;
- Уточнив условия кредитования и требования к первоначальному взносу, рассчитаем какой первоначальный взнос нужно накопить и ставим себе срок по его накоплению;
- Начинать копить деньги лучше заранее, например, откладывая с каждого финансового поступления по 10 %;
- Сформируйте специальный конверт или счет для накопления средств под эту цель (конверт желаний);
- Мало просто накопить, нужно постараться сохранить полученную сумму от инфляции. Держать деньги лучше на банковских вкладах под выгодные проценты или в валюте;
- Старайтесь в период накопления вести свои расходы и тратить деньги только на обязательные (еда, кредиты, транспорт, связь). Все остальное сократите;
- Если снимаете квартиру, то ориентируйтесь на более дешёвый вариант или поживите этот период у родителей или знакомых, пусть в более стесненных условиях, но с надеждой на скорую покупку;
- Откладывайте 50% от каждого незапланированного поступления денег (премия, подарок, выигрыш) в фонд накопления на ПВ;
- Также рекомендуем мыслить позитивно, не зацикливаться на этой идеи, а просто отпустить её во вселенную и ждать реализации при этом не забывая про финансовую дисциплину со своей стороны.
Варианты ипотеки с минимальным первоначальным взносом
Ипотека с минимальным взносом для многих российских семей оказывается единственной возможностью приобрести собственное жилье. Последние несколько лет большинство банков держат минимальный размер первоначального взноса на уровне 15-20 процентов. Тем не менее можно найти варианты кредитования под более низкий процент:
- При получении дохода на зарплатные карты банка, некоторые кредиторы идут на снижение первого взноса и предлагают ипотеку на жилье первичного или вторичного рынка с первоначальным взносом в 10 % (Банк ВТБ24);
- Небольшие, но амбициозные банки (Ак барс или Металлинвестбанк, например) сразу предлагают своим заемщикам более лояльные требования по собственным накоплениям – всего 10% от стоимости жилья;
- При использовании для покупки квартиры с использованием маткапитала возможна ипотека с первоначальным взносом 5 %. Подобные условия предлагает, например, «Газпромбанк» или «ВТБ 24»;
- Часто банк снижает размер первого платежа при покупке квартиры в домах, строящихся при его участии и, если с застройщиком есть партнерские отношения;
- Можно попросить продавца искусственно завысить стоимость квартиры, чтобы получить большую сумму кредита. В этом случае покупателю придется возместить ему сумму налога, обычно не превышающую пяти процентов.
Использование для первоначального взноса материнского капитала
Начиная с 2007 года в России матерям, родившим или усыновившим второго и последующих детей, государство оказывает материальную помощь в виде материнского капитала. Существует определенный список направлений его использования, в том числе и на первый ипотечный платеж.
Использование мат капитала как первоначального взноса по ипотеке не всегда освобождает заемщика от необходимости поиска средств на первый платеж. Причина кроется в способе подтверждения дохода.
Ряд банков (Уралсиб, Райффайзенбанк, и др.) при предоставлении справки по форме банка требуют 10% собственных средств, а если была учтена справка 2ндфл при расчете платежеспособности, то нет.
Ипотека Россельхозбанка и Сбербанка с материнским оформляется абсолютно без собственных денег вне зависимости от формы подтверждения дохода.
Легальные способы получения ипотеки без ПВ
Если денег на первоначальный взнос за жилье не хватает, а ждать и копить несколько лет не хочется или нет возможности, то можно рискнуть и попытаться взять ипотеку с 0 первым взносом.
- Больше всего повезло в этом плане жителям крупных мегаполисов. Среди множества работающих там кредитных организаций можно найти ту, которая предоставляет ипотеку без первоначального взноса. Обычно таким образом можно купить квартир в новостройке, аккредитованной соответствующим банком.
На вторичном рынке квартиру в ипотеку с нулевым первоначальным взносом предлагают купить в 2020 году банк «Санкт Петербург», «Металлинвестбанк» и «Владпромбанк», ипотека на первичное жилье оформляется еще в «Промсвязьбанке», «СМП» и «Возрождении».
- Следующий способ
- подходит потенциальным заемщикам, у которых есть другая недвижимость, которую можно оставить в залог банку. При этом оценочная стоимость закладываемого имущества должна быть на 30-40 % выше, чем запрашиваемая в долг сумма. Такой кредит не является ипотекой в классическом понимании. Это просто крупный заем под обеспечение.
- Можно взять кредит на первый взнос по ипотеке или попросить необходимую сумму в долг у родственников/знакомых. Перед таким шагом тщательно просчитайте свои доходы и расходы, чтобы быть уверенными в возможности одновременно гасить сразу несколько долгов. Используйте этот сервис для безопасного одалживания денег.
В качестве первоначального взноса банк может засчитать субсидию, полученную в рамках государственных программ помощи отдельным категориям граждан:
- Молодым семьям;
- Врачам;
- Учителям;
- Военнослужащим.
Подробную информацию о правилах участия в подобных программах можно получить, обратившись в курирующие их органы местной власти и у нас на сайте в специальных разделах.
Завышение ипотеки не совсем легальный способ оформления ипотеки, за который можно получить отказ от банка, поэтому, прежде чем делать эту процедуру, прочитайте наш пост «Ипотека без первоначального взноса».
Требования к первому платежу в ТОП-5 российских банков
Крупные российские банки предлагают своим клиентам ипотечные программы по двум основным направлениям – покупка жилья в новостройке или на вторичном рынке. Чаще всего минимальный первоначальный взнос для вновь строящейся недвижимости меньше, поскольку она обладает большей ликвидностью.
Вторичный рынок | Новостройки | Жилой дом | Без подтверждения дохода | |
---|---|---|---|---|
Сбербанк | 20 | 15 | 25 | 50 |
ВТБ24 | 15 | 15 | 40 | |
Россельхозбанк | 15 | 20 | 15 | 40 |
Газпромбанк | 20 | 20 | 20 | 40 |
Райффайзенбан | 15 | 15 | 15 |
Кредит на жилье без подтверждения дохода по минимальному набору документов предлагают своим клиентам Сбербанк, ВТБ24 и Газпромбанк, Россельхозбанк и ряд других более мелких банков.
Самым маленьким первоначальным взносом могут похвастаться ВТБ24 и Газпромбанк. Они готовы одобрить ипотеку с первым платежом всего в 10% для своих зарплатников.
Минимальный взнос по ипотеке в 10% для зарплатников сторонних банков есть в Акбарсе, Металинвестбанке, банке «Центр-инвест».
Ситуация на ипотечном рынке часто меняется. Ипотечные программы дорабатываются и пересматриваются в зависимости от экономической ситуации и политики правительства. Поэтому актуальность условий получения кредита на жилье, в том числе и размер собственных средств, необходимо обязательно обговаривать в каждой конкретной ситуации при оформлении заявки.
Ждем ваших вопросов. Также вам будет полезно узнать про то, от чего зависит максимальная сумма по ипотеке.
Если пост был полезен – кликните на кнопки соцсетей и .
Первоначальный взнос
Первоначальный взнос – часть стоимости жилья или автомобиля, приобретаемого в кредит, которую клиент самостоятельно перечисляет продавцу при получении средств. Остаток от цены покупаемого объекта банк выдает в виде кредита.
Необходимость оплачивать первоначальный взнос возникает при оформлении ипотеки или автокредита. Его величина варьируется от 0 до 85%, в большинстве случаев от 15 до 30%. Этот пункт является важной частью кредитного соглашения, он позволяет банку оценить платежеспособность заемщика. При этом условие об оплате не является обязательным – можно найти варианты кредитования и без взноса.
Размер первоначального платежа обычно устанавливается в определенном диапазоне. От суммы внесения могут зависеть и условия кредитования:
- Увеличивается вероятность одобрения банком заявки на заем.
- Изменяется базовая ставка по договору. Обычно – в меньшую сторону, но бывают и исключения.
- Можно снизить срок либо ежемесячный платеж.
Иногда при крупных взносах банки существенно упрощают условия выдачи заемных средств. Например, в Сбербанке можно оформить ипотеку без справок о доходах, если оплатить 50% в виде первичного платежа. Аналогичная программа «Россельхозбанка» предусматривает оплату от 40 до 50%, причем от заемщика даже не требуется личное страхование. Однако ставки по таким займам будут выше обычных.
Стандартными условиями ипотеки в Сбербанке являются платежи около 20%. Оформляя автокредит в банке «Зенит», оплата взноса от заемщика требуется только по одной программе. Однако, если платеж превысит 30%, кредитор одобрит более крупную сумму.
Деньги на взнос можно накопить, выручить от продажи имеющегося жилья или авто или использовать материнский капитал. Некоторые заемщики берут потребительский займ для погашения взноса по ипотеке или автокредитованию. Например, такую возможность дает «ДельтаКредит», при получении ипотеки банк предложит оформить дополнительный кредит на оплату взноса. Но при этом возрастает размер ежемесячных выплат.
Любой заем без первоначального взноса предполагает более высокий процент и меньшую сумму, так как предполагает повышенный риск для финансового учреждения.
Первоначальный взнос по ипотеке
Первоначальный взнос по ипотеке – это часть стоимости приобретаемой в кредит недвижимости, которую заемщик должен выплатить самостоятельно продавцу жилья. Оставшуюся часть банк выдает в виде ипотечного займа.
Размер минимального первоначального взноса по ипотечным программам в кредитных учреждениях отличается и может составлять от 0% до 40% от стоимости жилья. Данный параметр является для банка очень важным. Он позволяет ему оценить финансовые возможности потенциального должника и определить процентную ставку по кредиту.
Чем больше собственных сбережений внесет в счет покупки недвижимости заемщик, тем лучше. Во-первых, будет высокая вероятность того, что банк одобрит его заявку на кредит. Во-вторых, платить по нему заемщику нужно будет меньше, ведь в таком случае финансовое учреждение снижает процентную ставку по ссуде на несколько процентных пунктов. К примеру, по ипотечной программе банка «ДельтаКредит» рассчитанной на приобретение готового жилья, процентные ставки в зависимости от размера первоначального взноса будут выглядеть следующим образом: от 15% до 30% – 10,25% годовых,от 30% до 50% – 10%, более 50% – 9,75%.
Внося больший первоначальный взнос по кредиту, заемщик уменьшает срок кредита и тем самым снижает переплату по нему. Оптимальным соотношением собственных и кредитных средств считается 50/50.
Источником первоначального взноса могут служить личные сбережения заемщика, средства, полученные от продажи имеющейся в собственности недвижимости, материнский капитал. Некоторые клиенты используют для этих целей кредитные средства. Но в таком случае возникает дополнительная долговая нагрузка, что может привести к просрочкам по ссуде и другим финансовым неприятностям. Также это отразится на максимальной сумме ипотечного кредита, она будет снижена. Поэтому прибегать к такому источнику не стоит.
Все ипотечные программы без первоначального взноса предусматривают высокий процент по кредиту, т. к. являются рискованными для банков.
Для того, чтобы купить недвижимость в ипотеку, нужен первоначальный взнос — минимум 15-20% от стоимости недвижимости. Такая сумма на руках вместе с подтвержденным доходом покажут банку, что вы платежеспособны и финансово организованны. А значит, с высокой вероятностью сможете вовремя и без проблем погасить кредит.
Но первоначальный взнос важен не только для банка, но и для самого заемщика. Чем больше накопления — тем меньше риск и переплаты.
В этой статье разберемся, какой первоначальный взнос считается оптимальным и можно ли взять ипотеку вообще без накоплений.
Низкий взнос — больше просрочек
В принципе, банкам выгоден низкий первоначальный взнос. Чем он ниже, тем доступнее кредиты покупателям, тем больше кредитов, а значит — прибыли. Но не все так просто. Рисков тоже больше. Как посчитал Центробанк в своем последнем финансовом обзоре, вероятность просрочек по кредиту с первоначальным взносом от 10 до 20% в 1,5–2 раза выше, чем у кредитов со взносом от 20 до 40%.
Считаем переплату
Риск не справиться с финансовой нагрузкой, а в результате получить штраф от банка за просрочку или вовсе оказаться без недвижимости — это не всё. При низком первоначальном взносе ставка и ежемесячные платежи выше, а конечная переплата банку существенно больше.
Посчитаем как меняются расходы при первом взносе 15, 30 и 40%. Допустим, квартира стоит 5 миллионов рублей. Кредит берем на 20 лет, ставку для удобства берем одну и ту же – 9,2% (при низком взносе она может быть больше).
Разница даже между взносами 15 и 30% — около 6 тысяч по ежемесячному платежу и 830 000 рублей по процентам.
А между взносами 15 и 40% — уже более 10 тысяч по платежу и 1 300 000 рублей по процентам.
Конечно, в каких-то случаях разница будет меньше. Но такие расчеты — повод задуматься. Возможно, стоит еще немного накопить, например, на вкладе.
Читайте также: Как накопить на первоначальный взнос »
Вы можете рассчитать ежемесячный платеж со своими условиями на ипотечном калькуляторе ДомКлик. Если у вас есть личный кабинет, нажмите «Редактировать» — сумма процентов по кредиту будет отображаться в верхнем правом углу. Если вы не зарегистрированы, нажмите кнопку «Посмотреть график платежей» – переплата будет указана внизу графика.
Ипотека без первоначального взноса
Редкие банки предлагают ипотечные кредиты вовсе без первоначального взноса. Чаще всего, ставка по ним выше, требования к заемщику строже, а кроме залога недвижимости банк может для гарантии выплат привлечь поручителей.
Еще один способ, гораздо более рискованный, это взять потребительский кредит на первоначальный взнос. Мы не советуем так делать, и вот почему:
?
Банк с высокой вероятностью откажет в ипотеке из-за дополнительного кредита
?
Ставки по потребительским кредитам выше ипотечных
?
Финансовая нагрузка может оказаться непосильной для бюджета и желанная покупка станет проблемой
Материнский капитал и военная ипотека
Абсолютно безопасные способы взять ипотеку без накоплений — это программы господдержки. Здесь первоначальный взнос или часть суммы за недвижимость за вас может внести государство. Такие программы есть для семей с детьми, военных, молодых семей, бюджетников, переселенцев, малообеспеченных и других категорий граждан. В каждом регионе они свои. О том, какие программы действуют в вашем, можно узнать в местной администрации.
Одни из самых доступных программ, которые действуют одинаково по всей России — это:
✓
«Военная ипотека» — ежемесячно в январе 2019 года участниками программы начисляются 23 334 рубля, их можно копить на специальном счете и использовать накопленную сумму как первоначальный взнос. Дальше перечисления будут идти в счет ежемесячных платежей. Максимальная сумма кредита 2 502 000
✓
«Материнский капитал» — можно получить 453 026 рублей и использовать как первоначальный взнос или для досрочного погашения ипотеки.
«Поиграйте в ипотеку»
Если вы всё-таки решили взять ипотеку с минимальным первоначальным взносом, не помешает проверить свои силы:
- Поиграйте в «ипотеку». Рассчитайте примерный ежемесячный платеж и откладывайте эту сумму несколько месяцев. Так вы почувствуете будущую финансовую нагрузку и поймете, справитесь ли с ней. А заодно подкопите на первоначальный взнос.
- Рассчитайте ежемесячный платёж так, чтобы он не превышал 30% вашего бюджета. При расчете бюджета не учитывайте премии, нерегулярные заработки — это ненадежно.
Какой должен быть первый взнос для ипотеки
Чтобы получить доступ к кредитным ресурсам банка, благодаря которым можно приобрести жилье, недостаточно иметь хорошую кредитную историю и хороший заработок. Нужно иметь первоначальный взнос по ипотеке.
Первоначальный (первичный) взнос по ипотеке является частью стоимости приобретаемого объекта недвижимости. Когда и как покупатель должен его внести оговаривается в предварительном договоре купли-продажи, но точно до получения кредитных средств.
Сущность первоначального взноса
Что значит первоначальный взнос в ипотеке: банки требуют, чтобы у клиента были собственные средства для того, чтобы оценить его, а также для того, чтобы закрыть вход на рынок ипотечного кредитования неплатежеспособным гражданам. Наличие крупной суммы говорит о том, что претендент на ипотеку:
- достаточно платежеспособен;
- склонен к бережливости;
- способен в течение длительного времени последовательно идти к своей цели.
То есть он достаточно надежен, так как смог заработать крупную сумму денег или, если получил ее иным путем, найти ей разумное применение. Такому человеку можно доверить крупный заем на длительный срок.
Проблема, обязателен ли первоначальный взнос при ипотеке, особенно остро стоит у тех, кто в жилье нуждается, но чьи доходы не позволяют решить данный вопрос.
Для таких людей это требование становится преградой, посредством которой банки отсеивают рисковых заемщиков: если у них нет первоначального взноса, значит, они не могут позволить себе делать накопления, значит впоследствии не смогут вовремя гасить заём.
Однако такая логика не учитывает случаи, когда средства, что могли бы сначала откладываться, а впоследствии направляться на уплату платежей по ипотеке, в текущий момент тратятся на оплату аренды жилья.
Первоначальный взнос входит в сумму ипотеки? Нет, это собственные средства заемщика, которые направляются на оплату определенной доли приобретаемого имущества. Для кредитора это означает, что в случае судебных разбирательств по причине неисполнения клиентом договорных обязательств, банк не только сможет вернуть свои деньги (сумму, предоставленную в качестве кредита), но и покрыть все сопутствующие издержки: на проведение аукциона, на погашение процентов и начисленных пени.
В таких ситуациях, сколь ни была бы велика доля собственных средств, сколь долго бы ни платился кредит, и сколько бы ни было уплачено процентов, заемщику вернут лишь то, что останется после оплаты всех расходов. Полученная в результате подобных действий сумма может быть меньше потраченной заемщиком.
Доля собственных средств
Первый взнос по ипотеке в Сбербанке – сколько нужно иметь собственных средств:
- по программе «Военная ипотека» — 20%;
- если потенциальный заемщик решил ограничиться предоставлением банку всего двух документов, то 50% вне зависимости от выбранного пакета;
- для покупки жилья на первичке — 15%;
- ждя приобретения либо строительства дома — 25%;
- в иных случаях – 20%.
На данном примере можно четко проследить зависимость: чем ликвиднее залог и надежнее клиент, тем более лояльно к заемщику относятся — ему предлагают более выгодные условия и позволяют вложить в проект меньшую долю собственных средств.
Гарантом по «Военной ипотеке» выступает Министерство обороны РФ, с которым военнослужащий заключает контракт на весьма жестких условиях. Потому доля собственных средств минимальная. Максимальные траты ждут тех, кто не может подтвердить свою платежеспособность и трудовую занятость. От них банк потребует 50%-ного участия в покупке.
Если первоначальный взнос не требуется, банк обезопасит себя посредством:
- высокого процента по кредиту;
- требования от клиента заключения максимального числа страховых договоров;
- введения разнообразных комиссий;
- установления иных ограничений.
Внимательное изучение ипотечных программ Сбербанка покажет, что чем больше доля первого взноса, тем меньше процентная ставка, т.к. такая ситуация для кредитора более безопасна.
Какой должен быть первый взнос для ипотеки определяет руководство кредитора. Заемщикам выгоднее, чтобы он изначально был больше, т.к.:
- им предоставят более выгодную процентную ставку;
- чем меньше сумма долга, тем меньшую сумму процентов начислят за весь срок кредитования;
- страховые выплаты по любым ипотечным программам учитывают, в том числе, остаток ссудного счета – чем меньше сумма долга, тем дешевле обойдется страхование;
- чем меньше долг, тем меньше платежи, тем они более приемлемы для бюджета семьи.
Подтверждение наличия собственных средств
Как вносится первоначальный взнос по ипотеке, покупатель недвижимости и ее продавец решают самостоятельно, без участия банка: это может быть передача наличных под расписку, перечисление на счет, расчеты с использованием банковской ячейки. Кредитор устанавливает, сколько процентов первый взнос по ипотеке составит, т.е. минимально допустимую его величину в конкретной сделке. Также банк требует, чтобы подтверждение платежеспособности клиента было предоставлено до того, как будет выдан заём.
Куда идет первоначальный взнос по ипотеке, прописывается в договоре купли-продажи: он оплачивается напрямую продавцу. Это особенно важно, когда у приобретаемого объекта недвижимости несколько собственников. В документе следует указать, кому платится первоначальный взнос по ипотеке: одному из владельцев либо каждому из них. В последнем случае нужно приписать суммы, причитающиеся каждому, а также то, куда (по каким реквизитам) необходимо перечислить средства.
Какой первый взнос по ипотеке за квартиру должен быть, и как его подтверждать, следует уточнять у кредитора.
Если со стороны банка отсутствуют какие-либо особые требования по организации порядка расчетов в виде применения сейфовых ячеек и прочего, то стандартно используется поэтапный порядок расчетов между покупателями и продавцами недвижимости.
1-ая часть общей суммы, что необходимо уплатить за покупку, – это авансовый платеж или залог. В первом случае при отказе от сделки одной из сторон деньги в полном объеме возвращаются покупателю. Во втором – если инициатор расторжения сделки покупатель, он теряет залог, если продавец – он возмещает сумму в двойном размере. Данный платеж совершается в момент подписания предварительного договора купли-продажи. Обычно деньги идут наличными. Факт получения средств продавец подтверждает, собственноручно совершенной, надписью на договоре. На бумаге он указывает сумму цифрами и прописью, пишет полностью ФИО, ставит подпись. Можно расплатиться и посредством взноса или безналичного перевода средств на счет продавца в день сделки. В банке выдадут документальное подтверждение совершения операции. Оригинал остается у покупателя. Продавцу можно сделать копию;
2-ая часть представляет собой разницу между общей суммой собственных средств и авансом (залогом). Например, уточнив, сколько должен быть первоначальный взнос по ипотеке в Сбербанке, вычисляют согласно стоимости приобретаемого объекта минимально необходимую долю собственных средств. Некоторая сумма (1-ая часть) определяется по согласованию с продавцом. Обычно она чуть больше или соответствует стоимости услуг риелтора. Остаток (2-ая часть) определяется как разница между общим объемом собственных средств и суммой, уже переданной продавцу. Факт передачи 2-ой части подтверждается одним из способов, указанных выше. Но при расчете наличными средствами помимо удостоверяющей надписи на договоре кредитор вправе потребовать предоставить расписку от продавца о получении всей суммы первоначального взноса.
3-я часть – заемные средства. Их перечисляет банк на счет продавца на, указанные им, реквизиты после предоставления покупателем зарегистрированных документов по сделке.
Что можно использовать в качестве первоначального взноса
Сколько нужно внести первоначальный взнос за ипотеку, на консультации уточнит сотрудник банка. Он же должен разъяснить, работает ли данное кредитное учреждение с материнским сертификатом и по какой схеме. Сегодня указанные средства банки принимают в качестве подтверждения наличия у заемщика собственных средств. Обычно банк принимает документ и уже сам на основании заявления заемщика проводит необходимую работу с Пенсионным фондом. В такой ситуации все расчеты проводятся в безналичной форме.
Некоторые кредитные учреждения принимают вместо первоначального взноса дополнительное обеспечение — имеющееся жилье. Сколько процентов первоначальный взнос при ипотеке составит в таком случае, зависит от результатов оценки объекта недвижимости и условий банка. Иногда за заемщиками сохраняется право временного пользования, переданным в качестве первоначального взноса, имуществом на время постройки новой квартиры или ремонта в ней. Это удобно при покупке объекта недвижимости на первичном рынке новостроек или при переезде из другого региона.
Нужно тщательно просчитать все возможные потери как в случае самостоятельной продажи имеющегося жилья, так и при его передаче его в залог банку вместо первоначального взноса.
При отсутствии возможности подтвердить наличие собственных средств иногда обращаются к одновременному оформлению двух кредитов – потребительского и ипотечного. Средства, полученные по первому договору, будут вноситься в качестве первоначального взноса. Решение весьма рискованное. Так можно поступать только тем, кто имеет достаточно большой доход, чтобы:
- при проверке кредитной истории службой банка уровень платежеспособности претендента на кредит с учетом обоих обязательств оказался приемлемым;
- одновременно исполнять обязательства по уплате обоих займов.
О наличии поданной заявки или уже оформленном кредите по БКИ узнают быстро. Первоначальный взнос (даже в минимально возможном размере) составляет довольно приличную сумму. Соответственно и платежи будут существенные, особенно с учетом того, что такой заём обычно дают максимум на 5 лет. Уже тогда, когда первый платеж по ипотеке совпадет с первой выплатой по потребительскому кредиту, это будет очень ощутимая сумма.
Желательно заранее, на этапе консультаций у кредитора, просчитать, сколько составит совокупный обязательный платеж. Если полученное значение изъять из бюджета хотя бы в одном месяце (отложить на первый взнос или оплату сопутствующих оформлению ипотечного займа расходов), можно понять, насколько приемлемо будет такое решение.
Нужно помнить о и необходимости продления страховок. Один раз в год придется внести в кассу страховой компании около 1-1,5% от остатка задолженности по ипотеке для продления действия полиса страхования, что также отрицательно скажется на финансовом положении заемщика.