Покупка квартиры пенсионером

Получение имущественного вычета при покупке квартиры/дома пенсионером

Опубликовано 01.02.20

По общему правилу имущественный налоговый вычет при покупке жилья могут получить только те налогоплательщики, доходы которых облагаются налогом (НДФЛ) по ставке 13%.

Исключением является возможность в определенных условиях перенести вычет на прошлые годы, предоставленная пенсионерам Федеральным Законом №330-ФЗ от 1 ноября 2011 года.

Если пенсионер официально не работает, но имеет другой дополнительный доход, с которого платит НДФЛ по ставке 13% (например, доходы от сдачи недвижимости в аренду, или от продажи имущества), то он вправе воспользоваться имущественным вычетом и вернуть (уменьшить) налоги с этих доходов.

Перенос имущественного вычета пенсионерами

До 2012 года, если у пенсионера не было дополнительных доходов, вычет он получить не мог. Однако, с 1 января 2012 г. в Налоговый Кодекс был добавлен особый порядок переноса остатка вычета для лиц, получающих пенсии. Теперь, в соответствии с п. 10 ст. 220 Налогового кодекса РФ, пенсионер имеет право перенести остаток имущественного вычета «на предшествующие налоговые периоды, но не более трех, непосредственно предшествующих налоговому периоду, в котором образовался переносимый остаток имущественных налоговых вычетов».

Формулировка переноса вычета в Налоговом Кодексе и письмах контролирующих органов довольно сложная и запутанная. Если говорить простым языком, то вне зависимости от того, когда была приобретена квартира, пенсионер может в большинстве случаев получить вычет (вернуть уплаченный налог) за 4 последних календарных года. Например, в 2020 году он может вернуть налог за 2019, 2018, 2017 и 2016 годы.

Важно помнить:

• подавать документы на вычет можно не ранее окончания календарного года, в котором было приобретено жилье. Например, если квартира приобретена в 2019 году, то подавать документы на вычет можно только в 2020 году (соответственно, вернуть налог можно будет за 2019-2016 годы);
• нельзя получить вычет более чем за 4 последних календарных года. Например, в 2020 году ни при каких условиях нельзя вернуть налог за 2015 год («Перенос имущественного вычета пенсионерами»).
• если в календарном году у пенсионера не было доходов, то возвращать ему нечего. Например, если пенсионер вышел на пенсию 5 лет назад и с тех пор не работает, то вернуть он ничего не сможет.

Пример: В 2018 году Филатов М.В. вышел на пенсию, а в 2019 году он купил квартиру. Чтобы воспользоваться правом на имущественный вычет, Филатову нужно дождаться конца календарного года, и в 2020 году он сможет подать документы на возврат налога в налоговую инспекцию. Так как в 2019 году Филатов уже был на пенсии (и не получал налогооблагаемого дохода), он сможет получить вычет за 2018 (ту часть года, когда он еще работал), 2017 и 2016 годы.

Пример: В 2018 году Киреева Л.Л. купила квартиру. По окончании 2018 и 2019 годов она подавала документы в налоговую инспекцию и получила часть имущественного вычета (вернула уплаченный налог за 2018 и 2019 год). В 2020 году Киреева вышла на пенсию. Соответственно, после выхода на пенсию в 2020 году Киреева может воспользоваться правом на перенос вычета и вернуть уплаченный налог за четыре последних года (2019, 2018, 2017 и 2016). Так как за 2018 и 2019 годы вычет она уже получила, то подать документы на вычет она сможет только за 2016 и 2017 годы. Также по окончании 2020 года (в 2021 году) она сможет вернуть налог за 2020 год (за тот период, когда она работала).

В статье Перенос имущественного вычета пенсионерами процесс переноса вычета пенсионерами рассмотрен более подробно. Однако если Вы не уверены в том, за какие годы Вы можете получить вычет в Вашей ситуации, Вы всегда можете обратиться за консультацией к нашим специалистам: Задать свой вопрос.

Обратите внимание: в случае переноса вычета декларации заполняются в обратной последовательности. Например, при переносе вычета на 2018-2016 годы декларации будут заполняться в следующей последовательности: 2018, 2017 (в нее будут перенесены остатки вычета из 2018 года), 2016 (в нее будет перенесены остатки вычета из 2017 года).

Работающий пенсионер

Ранее в Налоговом Кодексе содержалось ограничение, по которому работающие (получающие доход) пенсионеры не могли перенести имущественный вычет. Однако с 1 января 2014 года в Налоговый Кодекс РФ были внесены изменения, которые сняли это абсурдное ограничение. Соответственно, с 2014 года воспользоваться правом переноса имущественного вычета на предыдущие три года могут не только пенсионеры, не имеющие дохода, но и продолжающие свою трудовую деятельность. (Письмо ФНС России от 28.04.2014 № БС-4-11/8296@, Письма Минфина России от 15.05.2015 № 03-04-05/27966 и от 17.04.2014 № 03-04-07/17776).

Пример: В 2018 году Журавлев А.К. достиг пенсионного возраста, но продолжил работать. В 2019 году он приобрел квартиру стоимостью 3 млн рублей. По окончании 2019 года (в 2020 году) Журавлев А.К. сможет подать документы в налоговую инспекцию по месту регистрации для получения имущественного вычета за 2019, 2018, 2017 и 2016 годы (так как он является пенсионером и имеет право на перенос вычета). В случае, если уплаченного им за 2016-2019 годы налога не хватит, чтобы полностью исчерпать вычет, то он сможет продолжить получать его в последующие годы.

Получение имущественного вычета по дополнительным доходам

Примерами таких доходов может быть:

• доход от сдачи в аренду квартиры;
• доход от продажи имущества (например, квартиры);
• дополнительная негосударственная пенсия;
• заработная плата (если пенсионер продолжает работать на пенсии).

Пример: пенсионерка Яблокова О.В. получает государственную пенсию, и также она официально сдает в аренду квартиру. Денежные средства, которые она получает от сдачи квартиры в аренду, облагаются налогом на доходы. Яблокова О.В. каждый год подает декларацию 3-НДФЛ, где декларирует доходы от сдачи квартиры в аренду и платит налог. В 2019 году Яблокова О.В. купила себе еще одну квартиру. Начиная с 2020 года Яблокова О.В. вправе применять имущественный вычет от покупки к квартиры к налогу от сдачи квартиры в аренду. Соответственно, Яблокова не будет платить налог от сдачи квартиру в аренду до полного исчерпания имущественного вычета.

Пример: Васильев В.В. вышел на пенсию в 2010 году. В 2019 году Васильев В.В. продал квартиру, которой он владел менее 3-х лет за 2 млн рублей и купил дом за 5 млн рублей. Так как Васильев владел квартирой менее 3-х лет, то при ее продаже он должен заплатить налог на доходы (13%) в размере 130 тыс. рублей (из расчета, что он использовал стандартный вычет при продаже имущества, чтобы уменьшить облагаемую сумму на 1 млн рублей).

При покупке дома у Васильева В.В. также появилось право на использование налогового имущественного вычета при покупке жилья в размере максимальной суммы вычета — 2 млн рублей (260 тыс. рублей к возврату). Так как покупка дома и продажа квартиры осуществлены в одном календарном году, налогоплательщик вправе произвести взаимозачет налога. Соответственно, Васильев В.В. не должен будет платить налог на доходы от продажи квартиры, а также у него образуется неиспользованный остаток имущественного вычета в размере 1 млн рублей (130 тыс. руб. к возврату). Он сможет использовать остаток имущественного вычета, если у него в будущем появятся другие доходы, облагаемые подоходным налогом по ставке 13%.

Не забываем о супруге

Если пенсионер состоит в официальном браке, и у его супруга (-и) есть доходы, облагаемые налогом на доходы (НДФЛ), то в ряде случаев вычет может быть получен через него.

Особенности распределения имущественного налогового вычета между супругами в браке подробно рассмотрены в нашей статье «Особенности налогового вычета при покупке квартиры/дома супругами»

Получите вычет

Личный консультант заполнит
за вас декларацию за 3%
от суммы вычета

Дополнительная информация

• Информация о налоговом вычете при покупке квартиры/дома/земли
• Особенности налогового вычета при покупке квартиры/дома супругами

Риски покупки квартиры у пожилого человека

Какие риски покупки квартиры у старых (пожилых) людей (бабушки, дедушки), есть ли способы снизить или полностью защитить себя покупателю от опасностей потерять деньги и приобретенное жилище — читайте в статье!

Обязательно перед покупкой проконсультируйтесь с юристом, практикующим сопровождение сделок купли-продажи недвижимости!

Читайте про риски покупки квартиры с детьми собственниками и прописанными

Риски покупки квартиры у пенсионеров

Опасности приобретения жилья у людей преклонного возраста:

1. Собственник не полноценно осознавал то, что делает. Люди пенсионного возраста легко оказываются под давлением со стороны. У добропорядочных приобретателей на самом деле есть поводы для беспокойства, поскольку обладатель в возрасте, несмотря на свою фактическую дееспособность, располагает возможностью пересмотреть свое решение и расторгнуть контракт. Есть вероятность оспаривания соглашения по данным статьи 177 Гражданского Кодекса Российской Федерации.
2. Владелец не углубился в тонкости соглашения. Это случаи, когда собственник ознакомился с условиями контракта, но не в полной мере их понял. Возможно, он считал, что после реализации жилища не лишится своего места жительства. С точки зрения юриспруденции это явление носит термин «существенное заблуждение», которое прописано в части 1 статьи 178 ГК РФ.
3. Пожилой продавец запуган. Третьи лица используют его безвыходную ситуацию и принуждают к продаже жилплощади. Покупка квартиры у пенсионеров и риски, которые нередко находятся рядом с этим процессом, создают многие трудности в проведении сделки. Учитывая данные статьи 179 ГК РФ, хозяин квадратных метров имеет право по итогу подать иск в суд, о том, чтобы признать уговор недействительным, поскольку он был осуществлен в условиях насилия, введения в заблуждение или в период сложной жизненной ситуации реализатора.
4. Заявление могут подать Органы опеки и попечительства или родственник. На это есть основания, так как можно указать, что владелец ввиду своего состояние не осознавал своих деяний, иными словами – являлся недееспособным в период осуществления сделки.
5. Покупка квартиры у стариков несет риски в виде их внезапной смерти во время регистрационных мероприятий по изменению прав собственностью.

Узнайте про риски покупки квартиры приобретенной по приватизации

Как избежать рисков при покупке квартиры у престарелых

• Не связываться с пенсионерами, которым около 65-70 лет. Если соглашение будет оспариваться, судом будет оцениваться качество здоровья хозяина именно в момент заключения договора (справки формы ПНД и НД ничего не гарантируют покупателю);
• Назначение медико-психиатрической экспертизы для продавца перед подписанием или в момент подписания договора купли – продажи объекта недвижимости. Необходимо присутствие судебного медэксперта;
• Убедиться, что результаты реализации имущества для пенсионера благоприятны и не таят вреда условиям его будущей жизни, а также не нарушает его личные права и материальные интересы;
• Важно проследить, чтобы реализатор зарегистрировался в новом месте жительства перед проведением сделки. Следует сделать копию соответствующего документа. Старик не должен остаться без жилья, и, как следствие, в последствие не будет предъявлять претензий;
• Чтобы снизить риски при покупке квартиры у бабушки, рекомендуется узнать мотив сбыта её личного имущества, а также изучить финансовое и физическое положение;
• Чтобы официально закрепить добровольное согласие и осознанность действий хозяина предмета недвижимости, надо получить законное удостоверение от нотариуса. Записать происходящее на видеокамеру;
• Передачу денежных средств проводить в безналичной форме в виде перевода на расчетный счет, который зарегистрирован именно на обладателя;
• Титульная страховка. Договор купли-продажи страхуется от вероятного изъятия квадратных метров у купца

Приобретение жилплощади в ипотеку не страхует покупателя, поскольку судебные органы принудят вернуть имущество, а банк не остановит взимание денег. Таким образом, можно лишиться жилища и остаться с долгом.