Преимущественное право покупки доли

Преимущественное право покупки доли в квартире

Просмотров 198

Желая продать долю в квартире, хозяева торопятся с поиском покупателя на стороне. Многие забывают о том, что нужно учесть преимущественное право покупки другими совладельцами. Последние имеют приоритет в выкупе, даже если собственник продает долю на торгах при банкротстве.

Стоит ли говорить, что преимущественное право выкупа доли создает сложности в распоряжении квартирой? Не все обыватели знают об уведомлении, выкупной стоимости и переводе прав покупателя в случае нарушения приоритетного права. Обо всех тонкостях нелегкой процедуры читайте в нашей статье.

Что такое преимущественное право?

Принятие решения о продаже доли всецело за собственником. Остальные совладельцы не могут ему в этом помешать. Зато могут рассчитывать на приоритет в выкупе объекта.

Преимущественное право покупки доли в недвижимости – это законное право владельцев на выкуп процентной части одного из собственников – продавца (п. 1 ст. 250 ГК РФ).

Неважно, в чем выражается доля – в «идеальной» дроби (¼ часть) или в виде отдельной комнаты (спальня – 18 м²). Соседи по квартире имеют право приобрести долю продавца в числе первых покупателей.

Особенности преимущественного права на покупку:

1. Применяется только к совладельцам и не относится к числу обычных жильцов (не собственникам) — читайте, могут ли прописанные не собственники претендовать на долю?
2. Прежде чем продать долю третьему лицу, владелец обязан предложить выкуп остальным собственникам.
3. Нельзя установить высокую стоимость доли для соседей по квартире, а после их отказа продать «чужому» лицу за меньшую цену.
4. Не применяется в рамках безвозмездных сделок – дарении и завещании имущества.
5. Преимущественное право выкупа действует не только в случае продажи, но и в случае обмена (мены) доли на другое жилье (п. 5 ст. 250 ГК РФ).
6. Раздумья содольщиков могут длиться не более 30 дней с момента их уведомлений.
7. Закон запрещает передавать право третьим лицам не из числа собственников квартиры.
8. Нарушение приоритета в покупке может быть оспорено в судебном порядке в течение 90 дней (п. 3 ст. 250 ГК РФ).
9. Даже если доля отходит в качестве залога, банк обязан предложить ее выкуп другим дольщикам – в случае их отказов часть жилья уйдет с аукциона (торги).

Одним словом, соседи по квартире имеют выгодное преимущество в плане выкупа доли одного из собственников. Задача последнего – оповестить совладельцев о намерении отдать свою часть жилья в рамках купли-продажи.

Уведомление собственников о продаже доли (образец)

Случается, что между жильцами квартиры натянутые отношения. Но это не означает, что можно не уведомлять собственников о продаже доли. Напротив, грамотное извещение ускорит сделку, а в случае споров выступит аргументом в пользу соблюдения правил.

Уведомление о реализации доли составляется в письменной форме (п. 2 ст. 250 ГК РФ). Желательно не прибегать к устному информированию соседей. Как вы понимаете, в таком случае у вас не будет никаких доказательств.

Мнение эксперта Александр Фомичев Юрист. Стаж лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право. Задать вопрос эксперту

Варианты известить совладельцев о продаже доли:

• официальная бумага с нотариальной печатью;
• простое письменное оповещение – лично в руки или заказным письмом по почте.

Надежнее всего действовать через нотариуса: придется посетить контору, ознакомиться с образцом, дать согласие и ждать ответа от совладельцев.

Если вы составляете уведомление своими силами, нужно найти образец, заполнить основные пункты и переслать извещение по адресам дольщиков. Даже если письмо дойдет, но по вине получателя не будет вручено ему в руки – считается, что уведомление доставлено (п. 1 ст. 165.1 ГК РФ).

Ознакомьтесь с шаблоном предложения о покупке:

Порядок продажи доли в квартире

Итак, для того чтобы продать долю в квартире, нужно известить об этом других собственников. Потенциальные покупатели могут согласиться с предложением о покупке, оставить его без ответа или направить отказ в выкупе.

Рассмотрим алгоритм купли-продажи доли в квартире:

1. Твердое решение продать часть жилья.
2. Выбор способа уведомлений дольщиков – с помощью нотариуса или самостоятельно (см «Образец о предложении выкупа доли в квартире»).
3. Оформление извещений в адрес совладельцев.
4. Отправка уведомлений всем соседям.
5. Ожидание обратных ответов в течение 30 дней – согласий, если собственники готовы выкупить долю либо отказов от такого права.

Отказ от преимущественного права выкупа доли позволяет начать поиск стороннего покупателя до истечения 30-дневного срока.

1. Заключение договора купли-продажи с выбранным кандидатом – из числа совладельцев.
2. Заверка намерений у нотариуса.
3. Передача объекта и денег.
4. Завершение регистрации в органе Росреестра.

Совсем необязательно ждать месячный срок на ответы со стороны дольщиков. Если продавец разослал извещения, договорился с одним из соседей, а остальные написали об отказе – стороны могут ударить по рукам в любое время. Самое главное в такой ситуации соблюдать преимущественное право покупки. Раз порядок не был нарушен, значит можно приступать к купле-продаже с выбранным кандидатом.

Пример:

Бабушка, мама и дочь имеют в собственности 3-комнатную квартиру. Бабушке принадлежит ⅔, а мать и дочка владеют ⅓ на двоих, т.е. каждая по 1/6 части. Внучка собирается переезжать в другую страну, поэтому собирается продать «идеальную» долю одному из собственников. Девушка помнит о преимущественном праве выкупа и направляет уведомления бабушке и матери. В тексте извещения указана выкупная цена 270 000 рублей. Обеих женщин устраивает предложение, они согласны на выкуп доли. Однако мама предлагает 280 000 рублей, в то время как у бабушки нет лишних денег конкурировать с дочерью. Она готова заплатить лишь заявленную сумму. Таким образом, несмотря на интерес обоих собственников, дочь выберет мать – поскольку ее предложение о цене гораздо выгоднее.

Что делать в случае нарушения преимущественного права покупки доли?

Недобрые отношения между дольщиками могут приводить к спорам. Один из таких конфликтов – нарушение приоритетного права выкупа доли в квартире. Скажем, когда продавец не предложил свою часть жилья другим дольщикам, а нашёл покупателя на стороне и оформил куплю-продажу в обход правил ст. 250 ГК РФ. Тем самым, он не поставил в известность соседей, что дает им право оспорить сделку в судебном порядке.

Мнение эксперта Алексей Петрушин Юрист. Специализация семейное, жилищное право.

Различают следующие нарушения:

• отсутствие уведомлений с предложением о покупке;
• несоблюдение 30-дневного срока на ответ дольщиков;
• снижение выкупной цены для стороннего покупателя;
• фиктивная сделка – например, обход преимущественного права за счет дарения доли с передачей денег.

Потерпевшим даётся 3 месяца на подачу иска о признании сделки недействительной. Отсчёт начинается с того момента, когда дольщики-истцы узнали об обмане собственника-ответчика.

Порядок действий

Обнаружив несправедливость, нужно следовать алгоритму по оспариванию сделки:

1. Установить факт ничтожности купли-продажи.
2. Подготовить доказательства, привлечь свидетелей.
3. Оформить исковое заявление (см. ниже).
4. Внести выкупную цену за долю на депозитный счет судебного департамента, а также оплатить госпошлину.
5. Переслать или передать иск в судебную канцелярию – обычно такие дела рассматривает городской суд.
6. Отстоять свои интересы на заседаниях суда.
7. Дождаться окончательного решения + истечения сроков на апелляцию со стороны ответчика.
8. Оформить право собственности на долю в Росреестре – деньги уйдут на счет продавца.

Зачастую в тяжбах участвуют сразу четыре стороны: один или несколько истцов, ответчики – покупатель и продавец + орган Росреестра, если сведения о переходе права уже были внесены в ЕГРН.

Образец иска о переводе прав и обязанностей покупателя доли в квартире

Документы

Орган правосудия принимает единый пакет из документов – в него входит исковое заявление (см. выше), квитанция об оплате госпошлины и список приложений:

• копия паспорта истца (-ов);
• копия доверенности + паспорт представителя (в случае делегирования);
• копии документов на владение долей в общем праве – обычно это свидетельство или выписка из Росреестра;
• копия правоустанавливающего документа (например, договор о передаче квартиры в частную собственность граждан, договор дарения доли и др.);
• архивная выписка из домовой книги – справка о составе жильцов;
• техпаспорт на квартиру + план расположения комнат;
• копии почтовых извещений или свидетельство нотариуса о передаче уведомлений;
• отказы от покупки доли в квартире;
• квитанция о зачислении денег на счёт судебного департамента – выдается в банке по запросу истца.

Имейте в виду, что иск содержит требование о переводе прав покупателя, а значит истец обязан иметь деньги для выкупа доли. Отсутствие квитанции о зачислении средств служит основанием для отказа в удовлетворении иска.

Сроки

Минимальное время для рассмотрения иска – 1 месяц с даты его подачи. Столько же уйдет на слушания в присутствии участников спора. Если заявлены ходатайства о проведении экспертизы – суд откладывает заседание до получения результатов. На это может уйти от 2 недель до 2 месяцев. Срок на апелляцию – 1 месяц, при условии подачи в течение 10 дней с момента вынесения (ст. 321 ГПК РФ).

Переоформление права собственности в Росреестре займет от 4 до 15 дней, без учёта праздников и выходных дней (суббота, воскресенье).

Стоимость

Ориентир при определении цены иска – выкупная стоимость доли. Размер госпошлины считается как % от суммы исковых требований, но в пределах от 400 рублей до 60 тысяч рублей (пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ).

Вместе с тем истец несёт расходы покупателя, если таковые были установлены. Например, на оплату услуг нотариуса, получение справок и прочих бумаг. Судебные издержки можно взыскать с ответчика.

Судебная практика

Продажа долей и комнат без предложений совладельцам встречается довольно часто. Даже если такое произошло, суд встанет на сторону потерпевшего – одного истца или нескольких истцов.

Суды обращают внимание на следующие моменты:

• получил ли истец уведомление;
• как было составлено извещение, каким способом направлено адресатам;
• срок подачи иска после нарушения – не позднее чем 3 месяца или 90 дней;
• притязания остальных совладельцев (см. «Права и обязанности собственников при долевой собственности на квартиру»);
• размер проданной доли;
• наличие денег для оплаты и др.

Одна из обязанностей суда – установить факт зачисления денег на депозитный счет судебного департамента или нотариуса.

Пример:

Оренбургский районный суд зафиксировал обращение Орловой в отношение Ступина. Оказалось, что Орлова не получила извещения о выкупе доли, посчитав, что ответчик нарушил ее преимущественное право покупки (других совладельцев не было). Ступин заявил обратное – якобы он направил уведомление в адрес истца, но так и не дождался ответа от женщины. Однако ни почтовых, ни нотариальных копий об отправке Ступин не предъявил. Суд обратил внимание, что Орлова не предоставила квитанцию о внесении выкупной суммы за долю Ступина. Истец заявила, что собственник выставил слишком высокую цену и у нее нет таких денег.

Определив позиции сторон, суд вынес следующие решения:

• приоритетное право выкупа было нарушено – ответчик не смог объяснить, как и когда он направлял оповещение;
• истец не имеет суммы денег для выкупа доли – фактически сделка бы не состоялась;
• считать продажу доли третьему лицу законной.

Таким образом, иск Орловой был отклонен – хоть женщина и заявила о нарушении, она не хотела переводить права покупателя на себя.

Можно ли и как обойти преимущественное право?

Итак, несоблюдение приоритетов в продаже и покупке доли чревато оспариванием сделки. Возникает вопрос, как оформить куплю-продажу с чужим лицом, минуя извещение собственников?

Законные способы обойти правило:

• Дарственная (договор дарения)

Подойдет только в том случае, если владелец не собирается получать деньги от «одаряемого». Учтите, что факт притворства легко оспорить в суде, а значит договоренность аннулируется (п. 2 ст. 170 ГК РФ). Обычно дарственная оформляется на родственника, но возможны и другие варианты.

Житейский вариант: подарить часть своей доли выбранному лицу, оформить документы, а затем передать новому собственнику остаток – уже в рамках купли-продажи. При таком раскладе преимущественное право выкупа будет соблюдено. Правда, риски оспаривания сделки сохраняются.

• Высокая цена

Рискованная операция, поскольку если предложить совладельцам выкуп доли за высокую цену, стоимость нельзя снижать и для третьих лиц. Разумеется, можно вообще не найти покупателя на рынке недвижимости.

• Выделение доли в натуре

Физический выдел дробной доли позволяет обойти преимущественное право выкупа дольщиками. Если собственник переведет часть жилья в квадратные метры, он станет хозяином комнаты. Обособленное жилое помещение должно иметь вход, кухню, санузел и прочие коммуникации.

Недостаток в том, что выдел части квартиры в натуре встречается очень редко. Гораздо проще перевести долю в отдельную комнату — тем самым, увеличив шансы на ее продажу третьим лицам.

Столкнулись с нарушением преимущественного права покупки? Обратитесь к юристам нашего портала – консультация бесплатная. Совместно мы найдем способ решить вашу проблему. Вы можете даже не знать о притворной сделке, а эксперт сразу установить факт нарушения. Доверьтесь опыту юристов – они помогут составить алгоритм действий, «разжуют» статьи закона, оценят риски и укажут на аргументы при выстраивании защитной линии в суде. Заручившись поддержкой эксперта, вы добьетесь справедливости (например, перевода прав и обязанностей покупателя в свою пользу).

Рекомендуем видео о нюансах приоритетного права выкупа доли в квартире:

Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО! Анонимно Информация о вас не будет разглашена Быстро Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист Расскажите друзьям Оцените (2 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Автор статьи Правовед. Стаж 2 года. Специализируюсь на гражданских спорах в сфере жилищного и семейного права. Рейтинг автора Написано статей 610 задать вопрос эксперту

ПРЕИМУЩЕСТВЕННОЕ ПРАВО ПОКУПКИ

Смотреть что такое «ПРЕИМУЩЕСТВЕННОЕ ПРАВО ПОКУПКИ» в других словарях:

• ПРЕИМУЩЕСТВЕННОЕ ПРАВО ПОКУПКИ — (pre emption rights) Принцип законодательства компаний, в соответствии с которым любые новые акции, выпущенные фирмой, должны быть в первую очередь предложены уже имеющимся у нее акционерам как ее законным владельцам. Чтобы деятельность компании… … Словарь бизнес-терминов

• Преимущественное право покупки — право любого участника общей собственности на предпочтительное перед посторонними лицами приобретение продаваемой одним из участников доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. См … Финансовый словарь

• ПРЕИМУЩЕСТВЕННОЕ ПРАВО ПОКУПКИ — право любого участника общей собственности на предпочтительное перед посторонними лицами приобретение доли, продаваемой одним из участников по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях (кроме случая продажи с публичных торгов).… … Юридический словарь

• Преимущественное право покупки — (англ. preference of purchasing) право участников долевой собственности в отношении продаваемой постороннему лицу доли в принадлежащем им имуществе по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая … Энциклопедия права

• ПРЕИМУЩЕСТВЕННОЕ ПРАВО ПОКУПКИ — право любого участника общей собственности на предпочтительное перед посторонними лицами приобретение продаваемой одним из участников доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.… … Юридическая энциклопедия

• преимущественное право покупки — — EN pre emption The right of first refusal to purchase land in the event that the grantor of the right should decide to sell. [http://www.eionet.europa.eu/gemet/alphabetic?langcode … Справочник технического переводчика

• ПРЕИМУЩЕСТВЕННОЕ ПРАВО ПОКУПКИ — в соответствии со ст. 253 ГК при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных… … Юридический словарь современного гражданского права

• Преимущественное право покупки — 1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи … Официальная терминология

• преимущественное право покупки — право любого участника общей собственности на предпочтительное перед посторонними лицами приобретение доли, продаваемой одним из участников по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях (кроме случая продажи с публичных торгов).… … Большой юридический словарь

• ПРЕИМУЩЕСТВЕННОЕ ПРАВО ПОКУПКИ — право любого участника общей собственности на предпочтительное перед посторонними лицами приобретение продаваемой одним из участников доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.… … Энциклопедический словарь экономики и права

ПРЕИМУЩЕСТВЕННОЕ ПРАВО ПОКУПКИ

право, возникающее у граждан и юридических лиц в случаях, предусмотренных законом. Преимущественное право приобрести долю в общем имуществе по цене, за которую она продается одним из участников общей собственности, и на прочих равных условиях (кроме случая продажи с публичных торгов) принадлежит остальным ее участникам (ГК РФ, ст. 250). Такая доля не может быть продана постороннему лицу, если один или остальные участники общей собственности выразили желание ее приобрести. Участник общей собственности, желающий продать свою долю в ней, обязан в письменной форме уведомить остальных сособственников о своем намерении с указанием цены и других условий продажи. При отказе от покупки или неприобретении ими продаваемой доли в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение 10 дней со дня извещения продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением П.п.п. любой другой участник долевой собственности имеет право в течение 3 месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности могут проводиться в случаях, установленных законом. Например, такой продажи может требовать кредитор должника, если выделение доли в натуре невозможно либо против этого возражают другие сособственники. В этом случае кредитор может потребовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли, с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга. В случае отказа остальных участников общей собственности от приобретения доли должника на таких условиях кредитор вправе требовать по суду обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов. Аналогичные правила применяются при отчуждении доли по договору мены. Уступка П.п.п. доли не допускается. Особые правила предусмотрены для отчуждения доли в праве общей собственности на жилой дом. Такая доля не может быть передана отдельно от права собственности на жилое помещение (квартиру). Акционерам закрытого акционерного общества принадлежит П.п.п. акций, продаваемых другими акционерами по цене, предложенной третьим лицам. Уставом общества может быть предусмотрено П.п.п. продаваемых акций самим обществом, если акционеры от такого права отказались. Участники общества с ограниченной ответственностью также пользуются П.п.п. доли участника (ее части) пропорционально размерам своих долей, если уставом общества или соглашением его участников не предусмотрен иной порядок осуществления преимущественного права. Продавец обязан известить остальных участников общества с ограниченной ответственностью о продаже доли (ее части). Если в течение месяца со дня извещения либо в иной срок, установленный уставом общества или соглашением участников, последние не сообщат о своем намерении приобрести долю (ее часть), она может быть продана третьему лицу. А.Ю. Кабалкин

Оцените определение: Отличное определение — Неполное определение ↓

Источник: Юридическая энциклопедия

Вопросы права преимущественной покупки доли в уставном капитале ТОО (Климкин С.И., ассоциированный профессор Каспийского общественного университета, кандидат юридических наук)

• Корреспонденты на фрагмент
• Поставить закладку
• Посмотреть закладки
• Судебные решения

Вопросы права преимущественной покупки
доли в уставном капитале ТОО

Климкин С.И.,

ассоциированный профессор Каспийского общественного университета,

кандидат юридических наук

1. Категория «преимущественное право» используется казахстанским законодателем в целом ряде случаев. Так, например, п. 1 ст. 216 ГК установлено, что при продаже доли в праве долевой собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Согласно части первой п. 1 ст. 299 Кодекса, залогом признается такой способ обеспечения исполнения обязательства, в силу которого кредитор (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодатель), за изъятиями, установленными настоящим Кодексом. Пункт 1 ст. 557 ГК определяет, что наниматель, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет, если иное не предусмотрено законодательными актами или договором, по истечении срока договора на прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора имущественного найма на новый срок. Преимущественное право отдельных наследников на имущество, входящее в наследство, предусматривается ст. 1078 Кодекса.

Более того, в научной литературе ведутся споры о соотношении понятий «право преимущественной покупки» и «приоритетное право государства» применительно к приобретению государством права недропользования (его части) и (или) участия (пакета акций) в юридическом лице, обладающим правом недропользования /1, 301-304/.

В рамках же настоящей статьи мы остановимся лишь на тех аспектах преимущественного права, которые непосредственно связаны с корпоративными отношениями. Речь пойдет о праве преимущественной покупки доли в уставном капитале товарищества с ограниченной ответственностью.

2. Что касается общей оценки права преимущественной покупки доли в уставном капитале ТОО, то она уже являлась предметом нашего анализа на страницах журнала /1/.

Мы отмечали, что Верховному суду не удалось, как представляется, дать верное толкование содержанию права преимущественной покупки доли в уставном капитале товарищества. Проанализируем алгоритм его реализации в свете постановления Верховного суда (часть первая п. 8 постановления), учитывая, конечно, то обстоятельство, что нормы самого Закона РК от 22 апреля 1998 г. «О товариществах с ограниченной и дополнительной ответственностью» также далеко не безгрешны:

а) участник, желающий возмездно уступить свою долю в уставном капитале, сначала должен предложить ее другим участникам с указанием условий возможной сделки;

б) если другие участники и само ТОО отказались от приобретения доли (ее части) на предложенных условиях, участник вправе уступить ее третьим лицам;

в) если участник не произвел отчуждение доли третьим лицам, то в случае изменения условий отчуждения он обязан вновь предложить другим участникам или ТОО приобрести долю;

г) только после отказа других участников и ТОО от покупки доли на новых условиях участник может вновь предложить ее третьим лицам.

Возникает вопрос: если третьи лица вновь откажутся от приобретения доли, обязан ли участник в третий (четвертый и т.д.) раз предлагать другим участникам и ТОО долю к выкупу на новых условиях? Но такая неопределенность может продолжаться сколько угодный период времени. Ведь при этом участнику следует вновь соблюдать всю процедуру предложения доли, предусмотренную Законом о ТОО, в том числе ожидая окончания очередного месячного срока, предусмотренного для отказа другими участниками товарищества от приобретения доли (п. 5 ст. 31 Закона 1998 г.).

Мы убеждены, что данный механизм реализации доли (ее части) в уставном капитале представляет собой не способ реализации права преимущественного приобретения доли другими участниками в традиционно понимаемом смысле, но направленный на реализацию так называемого права первого отказа.

Истинная же сущность права преимущественной покупки заложена в содержании ст. 216 ГК: при продаже доли в праве долевой собственности постороннему лицу остальные участники имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Мы сознательно не приводим текст ст. 216 ГК буквально, как и не предлагаем использовать аналогию закона (ведь здесь идет речь об общей долевой собственности). Важен сам принцип реализации права преимущественной покупки: продавец сначала оговаривает с третьим лицом — потенциальным приобретателем условия договора об отчуждении доли, который по своей правовой природе является сделкой, заключенной под отлагательным условием (п. 1 ст. 150 ГК). Соответственно, права и обязанности сторон, связанные с отчуждением доли, возникнут у них лишь в случае отказа других участников от приобретения доли на условиях (а не только по цене, как об этом говорится в ст. 31 Закона о ТОО), согласованных с третьим лицом.

3. Однако практика сталкивается и с иными проблемами толкования положений законодательства о преимущественной покупке доли в уставном капитале. Вопрос ставится категорично: вправе ли участник при реализации права преимущественной покупки доли приобрести ее не во всем объеме, предложенном продавцом, а лишь в части?

Предположим, что товарищество создано тремя учредителями (участниками). При этом доля в уставном капитале первого участника составляет 50%, второго — 20%, третьего — 30%. Второй участник решил продать свою долю и предложил ее к выкупу другим участникам.

Согласно п. 1 ст. 31 Закона о ТОО, участники товарищества пользуются преимущественным перед третьими лицами правом покупки доли участника или ее части при ее продаже кем-либо из участников, за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами. Таким правом может воспользоваться каждый участник. Если участников, желающих воспользоваться правом преимущественной покупки, несколько, и учредительными документами или иным соглашением участников товарищества не предусмотрено иное, преимущественное право покупки доли (ее части) осуществляется участниками пропорционально размерам их долей в уставном капитале.

Представляется, что до настоящего момента логика законодателя была понятна и вполне объяснима. Им преследовалась цель взаимной и адекватной защиты интересов как продавца доли, так и иных участников товарищества. Однако дальнейший анализ законодательных установлений рушит эти оптимистические настроения.

Пункт 2 комментируемой статьи устанавливает процедуру предложения доли (ее части) к продаже: участник, желающий продать свою долю или ее часть, обязан письменно известить о своем намерении исполнительный орган товарищества с указанием предполагаемой цены продажи. В свою очередь (п. 3) исполнительный орган в течение семи дней извещает об этом всех участников товарищества. Наконец, участник, желающий реализовать право преимущественной покупки, должен в семидневный срок уведомить об этом исполнительный орган, указав при этом, что намерен приобрести предлагаемую к продаже долю полностью или в определенной части.

Таким образом, нетрудно заметить, что предложенный механизм отчуждения доли принципиально отличается от традиционной схемы заключения договора, где принято выделять его стадии: оферта — акцепт или новая оферта — акцепт. В случае же продажи доли в уставном капитале ТОО продавец доли не вступает в непосредственные отношения с потенциальным покупателем (покупателями) доли. Более того, участники сделки лишены возможности обсуждать условия предстоящей сделки, и продавец остается связанным «навсегда» изначально сделанным предложением о цене доли.

Однако наиболее серьезная проблема связана с размером приобретаемой доли. Как указывалось выше, покупатель (покупатели) имеет право приобрести не всю предложенную долю, а лишь ее часть. Очевидно, что данное обстоятельство способно серьезно нарушать интересы продавца.

Дело в том, что инвестиции в уставный капитал могут преследовать разные цели: от желания лишь получать часть чистого дохода от деятельности товарищества (я бы их назвал пассивными инвестициями) до реального участия в деятельности товарищества (активные инвестиции). Понятно, что для достижения последней цели участник должен обладать значительной долей в уставном капитале.

Возвращаясь к нашему примеру, отметим, что Участнику-1 достаточно приобрести самый минимальный процент в уставном капитале для того, чтобы получить простое большинство голосов (50% + 1), позволяющее, по общему правилу, определять принимаемые высшим органом товарищества пусть и не принципиальные, но важные решения (образование исполнительного органа и наблюдательного совета и досрочное прекращение полномочий их членов, утверждение отчетов и заключений ревизионной комиссии (ревизора), утверждение годовой финансовой отчетности и распределение чистого дохода, решение об участии товарищества в других юридических лицах, назначение ликвидационной комиссии и утверждение ликвидационных балансов и др.).

Возможно моделирование и иных ситуаций, когда, например, совокупная величина поступивших от участников предложений не превышает размера предлагаемой доли. В этом случае оставшаяся (невыкупленная) часть доли может быть отчуждена третьему лицу. Хотя вполне вероятно, что этот «обрубок» доли так и не найдет своего покупателя.

Подводя итог, отметим, что предложенный механизм реализации права преимущественной покупки доли (ее части) в уставном капитале ТОО способен, предоставляя соответствующие права другим участникам, нарушать интересы участника-продавца. К сожалению, это обстоятельство противоречит принципу римского права: «qui jure suo utitur, naeminem laedit» — кто пользуется правом, никому не причиняет вреда.

И еще один момент. Пунктом 2 ст. 29 Закона о ТОО установлено, что участник товарищества с ограниченной ответственностью вправе продать или иным способом уступить свою долю в имуществе товарищества или ее часть одному или нескольким участникам данного товарищества по своему выбору. Согласия товарищества или других участников на совершение этих сделок не требуется.

Как видим, данная статья в полной мере соответствует принципу свободы договора: праву вступать либо не вступать в договор, праву выбора контрагента, а также свободе определения условий договора. Но как эта статья соотносится с содержанием ст. 31 Закона, неясно. Ясно другое — разработчики Закона и законодатель и в этом случае продемонстрировали свое непонимание правовой природы ТОО.

Как представляется, выход один, о чем нам уже неоднократно приходилось говорить и писать: механизм реализации права преимущественной покупки доли в уставном капитале ТОО должен концептуально соответствовать механизму продажи доли в праве общей долевой собственности (ст. 216 ГК РК).

4. Практика также сталкивается с толкованием п. 1 ст. 30 Закона о ТОО: «Отчуждение участником товарищества с ограниченной ответственностью своей доли (ее части) третьим лицам или залог доли (части доли) в обеспечение обязательства участника перед третьим лицом допускается, если иное не предусмотрено учредительными документами».

Возникает вопрос: вправе ли участник закладывать свою долю в обеспечение не только своего обязательства, но и обязательства третьего лица?

В одной из своих работ А.Г. Диденко отмечает, что «бесспорным правомочием обладателя права на долю является правомочие распоряжения, которое ничем не отличается от соответствующего собственнического правомочия. Это такая же юридически обеспеченная возможность определять юридическую судьбу имущества, как и у собственника вещи» /3, 61/.

Следует согласиться с таким подходом. Действительно, согласно части четвертой п. 2 ст. 188 ГК, право распоряжения представляет собой юридически обеспеченную возможность определять юридическую судьбу имущества. Пункт 3 данной статьи устанавливает, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, в том числе… отдавать имущество в залог. Часть первая п. 3 ст. 303 ГК говорит о том, что при залоге прав предметом залога являются имущественные права, которые могут быть отчуждены, в частности… право на долю в имуществе хозяйственного товарищества. Наконец, в соответствии с п. 1 ст. 305 Кодекса, залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо.

На основании изложенного мы приходим к выводу о том, что принадлежащая участнику ТОО доля в уставном капитале может быть предметом залога не только в обеспечение обязательства самого участника, но и третьего лица.

Вопрос же о возможном нарушении прав других участников при обращении взыскания на долю в уставном капитале решается просто: преимущественное право покупки отчуждаемой доли осуществляется при любом способе продажи доли, в том числе на торгах (п. 8 ст. 31 Закона о ТОО).

5. Еще одна проблема связана с применением ст. 1114 Кодекса, точнее, с соотношением п.п. 1 и 2 этой статьи. Так, согласно п. 1 анализируемой статьи, к договору о создании юридического лица с иностранным участием применяется право страны, где учреждается или учреждено юридического лицо. Пункт 2 устанавливает, что отношения, регулируемые настоящей статьей, включают в себя отношения по созданию и прекращению юридического лица, передачи доли участия в нем и другие отношения между участниками юридического лица, связанные с их взаимными правами и обязанностями (в том числе определяемыми последующими соглашениями).

Могут ли участники ТОО, созданного в Казахстане, один из которых — нерезидент, в своем договоре об отчуждении доли предусмотреть применение иностранного права, которое, например, не предусматривает для других участников права преимущественной покупки?

Думаем, что данный вопрос находит свой ответ в пункте 2 анализируемой статьи: участники товарищества не вправе своим соглашением допустить применение иностранного права.

Ссылки:

1. Сулейменов М.К. Правовое регулирование иностранных инвестиций и недропользования в Казахстане (Избранные труды). — Алматы, 2006.

2. Климкин С.И. Комментарий к Нормативному постановлению Верховного суда Республики Казахстан № 2 от 10 июля 2008 г. «О некоторых вопросах применения законодательства о товариществах с ограниченной и дополнительной ответственностью» // ЮРИСТ, № 7, 2009 г.

Преимущественное право покупки доли в квартире 2020

Как известить о продаже доли в квартире
Что важно знать
Если нарушено преимущественное право покупки доли
Иск о переводе прав и обязанностей покупателя доли недвижимости

Гражданское законодательство закрепляет за участниками долевой собственности преимущественное право покупки продаваемой одним из собственников доли, по цене, за которую она продается (пункт 1 статьи 250 ГК РФ).

Это значит, что один из сособственников объекта недвижимости, например квартиры, при принятии решения о продаже своей доли недвижимости, для начала обязан предложить ее выкуп всем (или одному) сособственникам жилья, поскольку в такой ситуации у остальных участников долевой собственности возникает первоочередное право покупки отчуждаемой доли имущества.

Исключение составляет продажа доли с публичных торгов, а также продажа части земли собственником части здания или сооружения, находящегося на участке, или помещения в этом здании.

В Санкт-Петербурге право собственности на отдельную комнату в коммунальной квартире не оформляется как право на отдельное жилое помещение, или отдельный объект недвижимости. Как правило, это доля в общей долевой собственности. Следовательно, факт наличия отдельной комнаты не освобождает собственника от обязанности, в первую очередь, известить соседей о намерении продать свое жилье.

Важно понимать, что речь идет именно о продаже или мене имущества, а не о другом отчуждении. Если собственник решает, к примеру, подарить свою долю недвижимости любому лицу, в том числе не являющемуся сособственником данной недвижимости, то он не должен извещать об этом своих соседей.

Но, если фактически это не дарение, а все-таки купля-продажа доли, прикрытая дарением, то такая сделка может быть оспорена соседями в суде, как притворная. Подробнее об этом читайте в разделах оспаривание притворной сделки, как оспорить мнимую сделку.

Нужно учитывать, что продать свою долю можно только по цене, не ниже той, которую Вы предложили сособственникам, т.е. предложение стороннему покупателю должно быть на аналогичных условиях.

К примеру, если комната предложена соседям за 1000 000 рублей, а потом продана стороннему покупателю за 900 000 рублей, то такая сделка может быть оспорена в суде, и ее признают незаконной.

А вот продать долю дороже, чем было предложено сособственникам можно, в этом отношении закон ограничений не устанавливает.

Юрист по жилищным вопросам в СПб Тел.+7 (812) 989-47-47 (Круглосуточно)Бесплатная консультация по телефону

Как известить о продаже доли в квартире

Только в случае отказа всех сособственников общего имущества, или непоступления от них ответа в установленный законом срок, продажа доли в квартире возможна любому другому лицу.

Сведения обо всех собственниках жилого помещения можно получить из архивной справки о регистрации лиц в квартире (архивная Ф-9).

Итак, если отношения со всеми хорошие, то можно устно или письменно известить каждого из них о продаже своей доли, и обо всех условиях продажи. Если никто из них не изъявит желания выкупить эту долю, то следует заверить такие отказы нотариально, и смело заниматься продажей доли стороннему покупателю.

Если же отношения с соседями натянутые, либо не столь доверительные или даже просто нейтральные, то согласно закону необходимо направить в адрес каждого из них письменное предложение о выкупе доли.

У соседей есть 30 дней на то, чтобы принять решение относительно покупки отчуждаемой доли недвижимости. По истечении указанного времени, и в случае отсутствия предложений, продавец вправе будет продать свою долю любому третьему лицу (пункт 2 статьи 250 ГК РФ).

Необходимо, чтобы в заявлении об отказе от преимущественного права покупки доли собственник указал конкретные характеристики этого имущества: адрес, площадь (если это отдельная комната), размер доли в процентном соотношении, владельца доли.

Если сособственники никак не отреагируют на предложение, то доказательством того, что соответствующее предложение все же направлялось в их адрес, послужат почтовые документы: квитанция об отправке, опись вложения с почтовым штампом, уведомление о вручении корреспонденции адресату, либо распечатка почтового идентификатора. Сохранив данные документы, вы обезопасите себя от возможного оспаривания сделки в дальнейшем.

Также, указанную процедуру извещения сособственников можно доверить нотариусу, оплатив предусмотренный законом тариф. После проведения процедуры извещения по всем правилам, установленным законом, нотариус выдаст свидетельство о передаче заявления, и оно будет доказательством извещения всех сособственников о продаже доли.

Отказы собственников от преимущественного права покупки доли, нотариальное свидетельство о передаче заявления необходимо будет приложить к заявлению о регистрации перехода права собственности при продаже своей доли третьему лицу (ст. 24 ФЗ № 22 от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Важно знать

• Право преимущественной покупки является правом материальным, а потому это право может переходить по наследству.
• Уступить свое преимущественное право покупки нельзя, от всех собственников должен поступить именно письменный отказ от своего законного права.
• Все указанные правила извещения сособственников также распространяются на мену.

Если нарушено преимущественное право покупки доли в собственности

Несмотря на то, что закон обязывает при отчуждении доли в общей собственности в первую очередь предложить выкуп сособственникам, на практике часто это право соседей нарушается.

Это может быть, как результатом неприязненных отношений между соседями, так и беспричинно.

В первом случае доля продается лицу, не являющемуся одним из держателей долей в праве общей долевой собственности, при этом, продавец не делает письменного предложения о выкупе доли остальным собственникам, либо продает долю постороннему лицу, не дождавшись истечения 30-дневного срока после получения предложений соседями.

Случаи могут быть совершенно разными, но суть одна – нарушение прав участников долевой собственности, гарантированных статьей 250 ГК РФ.

В статье 250 ГК РФ прописано, что любой участник долевой собственности в случае продажи доли с нарушением преимущественного права покупки вправе в течение 3-х месяцев обратиться в суд с требованием перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В пункте 14 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав» разъяснено, что трехмесячный срок для обращения участников долевой собственности в суд начинает течь с момента, когда лицу стало известно о нарушенном праве.

Ведь о продаже доли соседи могут узнать уже спустя три месяца (например, при получении сведений из ЕГРП и т.д.), поэтому разъяснение высших судебных органов вполне логично.

Если данный срок истцом пропущен, то в иске будет отказано, однако, если он пропущен по уважительным причинам (например, длительное лечение в стационаре), то суд по заявлению истца может восстановить этот срок.

Иск о переводе прав и обязанностей покупателя доли недвижимости

• Исковое заявление составляется по общим правилам, предусмотренным статьями 131-132 ГПК РФ, и подается в районный суд по месту жительства одного из ответчиков, в течение 3-х месяцев со дня, когда о продаже доли стало известно.
• Ответчиками по делу будут продавец и покупатель спорной доли; третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований нужно указать Росреестр.
• При подаче иска оплачивается госпошлина рассчитанной в соответствии с п. 1 ст. 333.19 НК РФ, исходя из цены иска, которая равна стоимости спорной доли недвижимости.
• Сумму, подлежащую выплате продавцу истцом при переводе на него прав и обязанностей покупателя доли необходимо внести на депозит Управления Судебного департамента при ВС РФ. Это следует из разъяснения Пленума Верховного Суда РФ в постановлении от 10.06.1980 года (в редакции от 06.02.2007 года) «О некоторых вопросах практики рассмотрения судом споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом»

К исковому заявлению необходимо приложить следующие документы:

1. Квитанция об уплате госпошлины
2. Правоустанавливающие документы на долю истца (свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРП, если собственность оформлена после 15.06.2016 года)
3. Выписка из ЕГРП на весь объект недвижимости
4. Справка о регистрации лиц в жилом помещении (по Ф-9)
5. Справка о характеристике жилого помещения (по Ф-7)
6. Квитанция о внесении денежных средств, подлежащих выплате продавцу, на депозит Управления Судебного департамента
7. Копии искового заявления для ответчика и третьего лица

Судебные дела, связанные с нарушением преимущественного права покупки доли жилья встречаются в практике юристов нашей компании довольно часто.

Профессиональный подход юриста поможет разрешить возникший спор быстро и эффективно. Юрист быстро и грамотно составит исковое заявление, предъявит его в суд, и защитит ваши интересы в суде.

545 просмотров

В современной России все чаще встречаются ситуации, когда одна и та же квартира принадлежит нескольким людям. При этом они могут не только не состоять в родственных связях, но иногда даже не быть знакомыми. Как же поступить, если один из сособственников желает продать свою часть объекта недвижимости? Необходимо ли об этом уведомлять других владельцев? Об этом вы узнаете, прочитав нашу статью.

Кого необходимо уведомлять о желании продать долю в квартире

Преимущественное право покупки доли определен в ст. 250 ГК РФ. В ней указано, что не зависимо от степени родства продавца и покупателя, основными претендентами на возмездное получение части квартиры имеют другие сособственники.

Это означает, что если вы решили продать свою долю в жилом помещении, то первым делом вы обязаны уведомить других совладельцев о своем намерении.

Так же следует учесть, что если вы в последующем продадите свою долю иным лицам (не собственникам других частей) за сумму, которая меньше той, которая была предложена совладельцам, то такую сделку можно признать недействительной.

Кроме уведомления других владельцев квартиры закон не обязывает вас посвящать кого бы то ни было в свои планы по отчуждению имущества.

Переуступить свое преимущественное право на приобретение доли нельзя. То есть сообщать о намерении продать часть квартиры нужно только совладельцу, а не его родственникам и доверенным лицам.

Уведомление необходимо только в случае с продажей или меной части объекта недвижимости. Если вы решите ее подарить, то преимущественным правом никто пользоваться не будет. Однако если под видом договора дарения будет все же проведена сделка купли-продажи (переданы деньги), то в последующем заинтересованные лица смогут признать ее ничтожной. О том, как правильно провести эту процедуру мы уже рассказывали в статье «Договор дарения доли в квартире».

Форма и порядок уведомления

В ч. 2 ст. 250 ГК РФ указано, что уведомление о желании продать свою долю в квартире должно быть письменным. Поэтому даже если между сособственниками доверительные, родственные или дружеские отношения не стоит пренебрегать этой процедурой и просто заручаться устным согласием на продажу другим лицам. В последующем такая сделка может быть признана не законной.

Направить этот документ можно несколькими способами, каждый из которых имеет и достоинства, и недостатки. Рассмотрим их подробнее:

Уведомление	Положительные аспекты	Отрицательные аспекты
Вручить в руки совладельцу с его отметкой о получении	Чаще всего это самый простой и материально не затратный способ	Местожительство сособственника не всегда известно, он так же может не захотеть подписать документ, тем самым затягивая сделку по отчуждению жилья
Воспользоваться услугами Почты России	Получение уведомления с точной датой доставки, экономия своего времени на встречу с собственником. Особенно актуально, если он постоянно проживает в другом городе	Значительная трата времени, нет гарантии, что адресат получит ваше письмо, например, если он сменил адрес
Передать уведомление, воспользовавшись услугами нотариальной конторы	Максимально надежная и простая процедура: нет необходимости самостоятельно составлять документ, встречаться с другим собственником	Зачастую эта процедура самая длительная и придется потратить значительную денежную сумму

Какой способ доставки выбрать – решать только вам, исходя из конкретных условий и ситуации.

Порядок продажи доли квартиры после уведомления

После того, как совладельцы получили ваше уведомление о продаже доли с конкретной указанной суммой, у них есть 1 месяц для принятия решения. Если в течении этого срока ответа в письменном виде вы не получите, то можно действовать дальше. Но сообщение о намерении продать жилье с указанием даты получения адресатом необходимо сохранить, чтобы в случае возникновения споров у вас было неоспоримое доказательство.

Если же совладельцы жилого помещения до истечения месячного срока приняли решение не приобретать долю, то они могут написать отказ и тогда нет необходимости ждать 30 дней для дальнейшей продажи.

После получения отказа необходимо действовать следующим образом:

1. Составить договор. Как это сделать родственникам, вы можете прочитать в нашей статье «Как выкупить долю в квартире у родственника».
2. Регистрация у нотариуса. В соответствии с требованиями ФЗ №122 «О регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним» с 2016 года все сделки, совершаемые с долями квартир, подлежат обязательному заверению в нотариальной конторе.
3. Передача имущества и денег. Порядок этих процедур определяются сторонами в ходе подписания договора купли-продажи.
4. Регистрация в Росреестре. Для этого оплачивается госпошлина. В 2020 году ее размер составляет 2000 рублей, собираются необходимые документы и через 14 дней получается выписка из ЕГРН о новом владельце.

Что делать, если нарушено преимущественное право покупки

Зачастую права совладельцев жилых помещений при продаже одним из них своей доли нарушаются по тем или иным причинам. Это может быть и простое незнание закона, и желание «насолить» соседям по квартире.

Нарушение прав может быть в двух случаях:

• доля продана вообще без уведомления других участников долевой собственности;
• доля продана до установленного законом срока в 1 месяц до получения отказа.

В обоих этих случаях законодатель на стороне сособственников. Каждый из них может в 3-х месячный срок обратиться в суд с иском и восстановить свои права. Однако, согласно постановлению Пленума ВС РФ №10 и постановлению Высшего Арбитражного Суда РФ 22 от 29.04.2010 г. «О вопросах, возникающих при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности», этот трехмесячный срок исчисляется с момента, когда было обнаружено нарушение.

Пример. Соколов и Брагин владели двухкомнатной квартирой в равных долях (по ½). Соколов фактически в квартире не проживал. В 2015 году он решил продать свою часть жилья, но Брагина не уведомил, а заключил сделку с Ивановой. Та в свою очередь так же не претендовала на проживание в квартире. В году Брагин собирал документы для получения кредита и в числе прочего заказал и выписку из ЕГРН, так он узнал, что вторая половина квартиры фактически Соколову уже не принадлежит. Тогда он обратился в суд, и сделка по продаже части жилья Ивановой была признана не законной, несмотря на то, что с момента ее совершения прошло 3 года.

Исковое заявление

Для того, чтобы отстоять свое первоочередное право на приобретение части долевой собственности необходимо составить исковое заявление и с ним обратиться в районный суд общей юрисдикции. Иск составляется по общим правилам, указанным в ст. 131-132 ГПК РФ.

Необходимо отметить, что ответчиками будут выступать и покупатель, и продавец, а третьим лицом – орган Росрееста, который производил внесение изменений в ЕГРН.

Необходимые документы

Вместе с иском в орган правосудия направляется такой пакет документов:

• выписка из ЕГРН на имущество истца (свидетельство о праве собственности – до 2016 года);
• копия паспорта заявителя;
• документ-основание для приобретения истцом прав на долю квартиры (договор приватизации, свидетельство о наследовании и т.д.);
• выписка из домовой книги (поквартирная карточка) о лицах, зарегистрированных в жилье;
• техническая документация на объект недвижимости;
• квитанция об уплате государственной пошлины;
• квитанция о зачислении на счет управления судебного департамента при ВС РФ денег в размере стоимости части квартиры (она равна сумме, за которую недобросовестный продавец уже продал часть жилья, т.е. и является ценой его доли);
• копии заявлений для каждого ответчика и для судьи.

Определить точные сроки рассмотрения иска невозможно. Все зависит от позиций сторон, необходимости обжалования решений, а в некоторых случаях и от необходимости проведения различных экспертиз. Например, почерковедческой, если есть сомнения в реальности уведомления. Однако суд первой инстанции точно не вынесет решение раньше, чем через 2 месяца с момента подачи иска.

Сумма обязательного сбор при подаче иска в суд первой инстанции зависит от цены иска. То есть от той суммы, за которую доля уже была продана. Размер госпошлины регламентируется положениями ст. 333.19 НК РФ.

В практике Российских судов подобные иски встречаются часто и обычно разрешается в пользу истца. Достаточно только доказать, что ответчик не сообщил о желании продать свою долю надлежащим образом. Фактически же вся обязанность доказывания возлагается на ответчика: именно он должен представить документальное подтверждение того, что сообщал о желании продать часть объекта недвижимости.

Для того, что бы решение суда было принято в пользу истца, ему необходимо так же внести деньги за долю квартиры на счет судебного департамента. Эта сумма позже будет переведена добросовестному покупателю или же продавцу (если покупатель не успел перевести деньги, хотя такое случается крайне редко).

Наибольшую сложность для истца представляет доказывание факта, что он узнал о проведенной сделке уже после ее совершения. Это необходимо, для восстановления трехмесячного срока исковой давности (если иск подается позже).

Пример. Сожители Коновалова и Аристов владели квартирой в равных долях. В апреле 2015 году Аристов скончался, а Коновалова решила продать свою долю и переехать. Что та и сделала. Так как в наследство Аристова еще никто не вступил, то и уведомлять женщине было некого. Однако в октябре 2015 года дочь Аристова от первого брака получила свидетельство о праве наследования на 1/2 доли квартиры (других наследников не было). Аристова обратилась в суд с иском о переводе прав покупателя на нее, так как хотела выкупить и вторую половину квартиры. Суд встал на ее сторону, мотивируя это тем, что преимущественное право покупки переходит по наследству и Аристова имеет такое право.

Если у вас возникли споры с совладельцами недвижимости или же ее часть была продана без согласования с вами, то обратитесь за бесплатной консультацией к юристам нашего сайта. Они быстро и эффективно помогут вам решить эти вопросы. Подскажут, как лучше всего составить иск или же как избежать его направления в суд и признания вас ответчиком.

Автор статьи Юрист по гражданскому, семейному, жилищному, наследственному праву. Рейтинг автора Написано статей 350 Задать вопрос эксперту

Сохраните ссылку или поделитесь с друзьями