Продажа квартиры материнский капитал

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал

Продажа квартиры с материнским капиталом — пошаговая инструкция

Шаг 1. Позаботиться о замене равнозначной доли для детей или материальной компенсации

Равнозначные доли в новом жилье. Чтобы выполнить это условие, согласуйте единовременную сделку по продаже старого жилья и покупке новой квартиры или дома. Еще можно выделить детям доли в квартире близкого родственника.

В случае покупки внесите задаток, укажите детей собственниками в договоре приобретения, прописав доли, которые будут им принадлежать. Подпишите предварительные договоры на продажу и покупку, либо предварительный договор на продажу и составьте шаблон основного договора купли-продажи на покупку для согласования с органами опеки и попечительства.

В случае дарения подпишите предварительный договор на продажу и подготовьте шаблон договора дарения для согласования с органами опеки и попечительства.

Согласуйте сделку по продаже старого жилья и покупку новой квартиры или дома с органами опеки и попечительства.

Денежная компенсация. По предварительному одобрению органов опеки вместо доли детям разрешено получать денежную компенсацию в размере стоимости проданной доли на момент сделки. Для этого нужно предоставить в органы опеки и попечения заявление и справку о стоимости детских долей.

Когда орган опеки и попечительства одобрит заявление, откройте счета в банке на имя детей и внесите туда деньги. Хранить средства можно обычном сберегательном счете или с начислением процентов, чтобы:

❗ ребенок распорядился ими самостоятельно в 18 лет;

❗ родители распорядились ими в интересах ребенка на момент, когда ему еще нет 18 лет — например, приобрели новое жилье.

Помните, что любое распоряжение имуществом несовершеннолетних нужно одобрять в органах опеки.

Доли для детей в квартире родственников. Если вы не планируете покупку новой квартиры, закон разрешает выделить доли детям на жилплощади ближайших родственников — например, у бабушек или дедушек.

В некоторых регионах разрешено выделить доли меньшей квадратуры, если:

✔ квартира родственников больше проданной;

✔ есть разница в стоимости жилья в большую сторону — например, в зависимости от района, инфраструктуры, состояния дома.

Но такие нюансы стоит заранее обговаривать с юристами и брать в учет практику конкретно вашего региона проживания.

Шаг 2. Подготовить документы

Для разрешения органов опеки и регистрации перехода права в Росреестре нужно подготовить и собрать пакет документов.

Список документов. Отнести документы нужно в представительство органов опеки или в МФЦ. В представительстве специалист сможет заверить копии документов по представленным оригиналам:

📂 Заявление обоих родителей или законных представителей ребенка в органы опеки. Если законный представитель один, нужно будет приложить к заявлению доказательства этому. Например, свидетельство о смерти, документ о признании одного из родителей без вести пропавшим. Если один из представителей просто не может лично приехать в отдел опеки, нужно предоставить нотариально заверенное согласие на продажу жилья.

📂 Паспорт гражданина РФ ребенка, если ему уже есть 14 и свидетельство о рождении. Если ребенку еще нет 14 лет, нужно только свидетельство о рождении.

📂 Паспорта или другие документы, удостоверяющие личность законных
представителей несовершеннолетнего — родителей либо опекунов.

📂 Документы на недвижимость (продажа и покупка) — кадастровый и технический паспорта, свидетельство права собственности, выписка из ЕГРН и другое.

📂 Правоустанавливающий документ (документ основания по встречной сделке): договор купли-продажи, приватизации, дарения, мены, свидетельство о праве на наследство по закону или завещанию, договор участия в долевом строительстве, уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве, решение суда о признании права собственности.

📂 Разрешение от банка, если квартира в ипотеке.

📂 Разрешение от Пенсионного фонда и сертификат семейного капитала, если покупатель вашей квартиры тоже использует средства материнского капитала.

📂 Ваш сертификат семейного капитала, использованный при покупке квартиры.

📂 Согласие супруга или супруги на сделку.

📂Согласие совершеннолетнего ребенка, у которого есть доля в квартире.

📂 Страховка на квартире при ее наличии.

📂 Предварительные договоры купли-продажи.

📂 Справка о строительной готовности объекта не менее чем на 70% при участии в долевом строительстве.

Пакет документов разнится в зависимости от условий купли-продажи. Чтобы не забыть нужные бумаги, проконсультируйтесь с юристом — это поможет сократить сроки рассмотрения заявки и избежать отказа.

Обязательные пункты договора. Проверьте, чтобы в договоре купли-продажи были прописаны:

📌 стороны сделки, права и их обязанности;

📌 законные основания на сделку и приложения, которые это подтверждают;

📌 характеристики недвижимости, адрес, место расположения;

📌 сумма сделки;

📌 срок погашения суммы сделки покупателем;

📌 сумма задатка от покупателя;

📌 наличие субсидий и соцпомощи;

📌 подписи сторон;

📌 реквизиты счетов, откуда и куда будут перечисляться деньги при безналичном расчете.

Продать квартиру за материнский капитал: инструкция

Государственная программа по поддержке семей с двумя детьми привела к целому ряду вопросов на рынке недвижимости. Деньги, выделяемые государством посредством Материнского капитала за рождение второго ребенка можно израсходовать в рамках определенных условий.

При совершении сделок с недвижимостью с привлечением семейного капитала есть определенные сложности для продавцов. Авторы журнала ПрофиКоммент разобрались со всеми нюансами и в данной статье вы сможете найти максимум важной информации, как продать квартиру за маткапитал.

Риски при продаже квартиры под материнский капитал

Как правило, около 90% семей, получив маткапитал, стараются направить его на улучшение жилищных условий, что вполне объяснимо, ведь каждая семья хочет иметь свою отдельную жилплощадь. Прежде чем искать покупателей на квартиру с маткапиталом, продавец должен быть осведомлен о возможных рисках, с которыми может столкнуться каждый владелец недвижимости.

Чтобы все было гладко, продавец должен иметь ввиду несколько основных моментов:

1) Сумма на балансе сертификата

На счету сертификата материнского капитала должна быть та сумма, за которую продается квартира. Дело в том, что средства материнского капитала можно расходовать постепенно на разные нужды, ограниченные условиями государства. Например, на лечение детей.

Предположим, со средств материнского капитала было потрачено 100 тысяч рублей. Это значит, что на счету сертификата осталось только 366 тысяч рублей.

Соответственно, если продавец квартиры рассчитывает на максимальную сумму маткапитала 466 тысячи рублей, то в конечном итоге он может быть неприятно удивлен, когда Пенсионный Фонд РФ спустя несколько месяцев после сделки перечислит только 353 т.р. Посмотрите, как менялся размер материнского капитала по годам:

Отменить такую сделку потом будет практически невозможно. Если продавец по своей неосмотрительности не прописал сумму на сделке, то это будет уже его проблема.

Поэтому, прежде, чем подписать договор купли-продажи, необходимо, чтобы покупатель принес выписку со счета материнского капитала он наличии оговоренной суммы на счету сертификата. Её выдают в течение пяти дней.

Кстати, если вам нужны деньги, вы можете взять займ под маткапитал.

2) Точные условия передачи денег в договоре купли-продажи

После составления договора купли-продажи покупатели должны подать заявление в ПФР о перечислении средств со счета материнского капитала на счет продавца.

Покупатели (если это семья), либо женщина (как единственный родитель и владелец сертификата) могут не торопиться с заявлением на перечисление денег продавцам. Кстати, информация в помощь: как продать квартиру через Авито быстрее

Поэтому, в договоре купли продажи все должно быть прописано до мельчайшего нюанса:

1. Реквизиты продавца;
2. Сумма сделки, за которую продается квартиры;
3. Штраф за промедление перечисления средств со счета маткапитала;

3) Квартира соответствует условиям ПФР

Продаваемая недвижимость должна соответствовать требованиям пенсионного фонда. То есть, продаваемая недвижимость должны находиться на территории земель населенных пунктов и быть пригодной для проживания.

Если многоквартирный жилой дом получил статус ветхого строения, подлежащего сносу, но продавец об этом не знает, что очень часто бывает, то процедура поиска покупателей будет зря потраченным временем. Ожидание решения комиссии из ПФР только заберет время при поиске других покупателей на недвижимость.

НО! В случае, если сделка купли-продажи все-таки состоится, то позднее её могут признать недействительной, что приведет к возбуждению уголовного дела.

Продавца объявят в уголовный розыск (если местонахождение его будет неизвестно) с обязательством вернуть деньги, полученные из средств материнского капитала при продаже ветхой недвижимости. Поэтому, прежде, чем искать покупателей на недвижимость, следует уточнить статус жилого дома.

4) Добропорядочность покупателей

Покупатели недвижимости после подписания договора купли-продажи могут попробовать перечислить деньги на другие нужды, обратившись в ПФР совсем с другим заявлением.

Например, перечислить деньги на будущую пенсию матери. Если в договоре на сделке не будут прописаны штрафа за промедление перечисления средств после купли-продажи, то получить деньги за квартиру продавцам будет очень сложно. Посмотрите, на какие нужды можно потратить материнский капитал, кроме покупки недвижимости:

5) Права детей при совершении сделки

Покупатели квартиры обязаны учитывать интересы детей при покупке квартиры. Для этого, в момент подписания договора купли продажи, в тексте договора должны быть прописаны дети в качестве сособственников.

Если в интересах покупателей (по каким-либо причинам) есть желание не прописывать детей изначально в данном договоре, то у продавцов на руках должно быть нотариально заверенное обязательство выделить доли детям в течение 6 месяцев после покупке квартиры за средства маткапитала.

Если такого нотариального обязательства у них не будет и в договоре купли-продажи детей тоже не учтут, то такую сделку могут признать недействительной. А продавца наказать как соучастника в нарушении интересов детей с обязательством вернуть деньги. Кстати, узнайте: Будет ли обвал рубля

Если продавец будет находиться после сделки в другом месте и его местоположение будет неизвестно, то на него могут подать в уголовный розыск, наложить запрет на выезд и другие ограничения.

Неприятность в том, что продавец может не подозревать о подобных обстоятельствах после продажи своей квартиры покупателям с маткапиталом.

Как избежать рисков при продаже квартиры за маткапитал?

Один из способов снизить риски при продаже квартиры за сертификат семейного капитала, это настоять на том, чтобы покупатели взяли в банке кредит под маткапитал и расплатились при покупке наличными.

Банк, как посредник, возьмет на себя основные риски. А также преимущество в том, что деньги продавец получает сразу на сделке наличными, а не через несколько месяцев из ПФР, надеясь или опасаясь, что покупатели могут не исполнить свои обязательства по договору купли-продажи.

Как правило, Пенсионный фонд переводит деньги на счет продавца в течение 2-3 месяцев. Кстати, другой выход, если квартира не продается: Хостел в квартире

Конечно, риски могут сохраняться и в отношении продавца после такой сделки, но в таком случае, если что-то и произойдет, людей, участвующих в непредвиденных обстоятельствах будет больше. Тот же самый банк будет нести ответственность, если со стороны покупателя последуют неправомерные действия в отношении детей.

Единственный минус, если покупатели возьмут кредит в банке под маткапитал — это итоговая сумма, которую получит продавец. Как правило, банк берет проценты за свои услуги и от полной суммы материнского капитала в среднем отнимается 20-30 тысяч рублей, то есть это уже будет не 453 тысячи, а 423 тысячи, к примеру.

Продать квартиру за мат капитал: куда обращаться, документы

Чтобы продать квартиру за маткапитал, и продавцы, и покупатели должны собрать соответствующий пакет документов и обратиться в МФЦ (многофункциональный центр по месту нахождения квартиры) или в управлении Федеральной Регистрационной службы (УФРС) – также по месту нахождения недвижимости.

Пакет документов для продажи квартиры за маткапитал должен включать:

1. Паспорта продавцов и покупателей квартиры для удостоверения личности.

2. Свидетельства о рождении или паспорта несовершеннолетних собственников (сособственников).

3. Разрешение опеки на продажу собственности несовершеннолетних. Если при продаже квартиры есть несовершеннолетние собственники (сособственники) до 14 лет, в пакет документов должны входить свидетельства о рождении родителей или опекунов, а также разрешение опеки на продажу собственности несовершеннолетнего.

Если ребенку от 14 до 18 лет, то понадобиться уже паспорт ребенка и паспорт родителя (опекуна), а также разрешение опеки на продажу собственности несовершеннолетнего.

4. Нотариально заверенное согласие супруга(и) на продажу, если продаваемая квартира куплена в браке и второй супруг не сможет присутствовать на сделке. Данное нотариальное согласие понадобиться даже в том случае, если недвижимость оформлена на одного из супругов, но она приобреталась в браке.

Например, муж купил квартиру жене в браке. Оформили квартиру полностью на жену. Жена захотела продать квартиру, а мужу надо уехать, он не будет присутствовать на сделке. В таком случае нужно нотариальное согласие мужа не сделку, иначе купля-продажа квартиры не состоится. Нотариус не оформит сделку.

5. Нотариально заверенный договор купли продажи. Чтобы у продавцов и покупателей не оставалось никаких сомнений и рисков, то составлять договор купли-продажи рекомендуется у нотариуса.

Нотариусы бывают государственные и частные. К государственным нотариусам нужно записываться в очередь, если есть цель сэкономить на оформлении бумаг. Частные нотариусы (наравне с государственными), оказывают услуги дороже, но к ним можно обратиться в любое время.

6. Нотариально заверенная доверенность от продавцов. Если собственники не могут присутствовать на сделке, но хотят продать свою квартиру (в данном случае за средства маткапитала), то человек, выступающий на сделке за продавцов должен иметь на руках нотариально заверенную доверенность на продажу.

В этой заверенной доверенности прописывается человек, которому люди доверяют продажу квартиры. Прописываются обязательства по перечислению средств. Если такой доверенности не будет, что сделка купли-продажи не состоится.

Дополнительные документы

Пенсионный фонд может потребовать от покупателей, предоставить дополнительные документы от продавцов квартиры, подтверждающие юридическую чистоту продаваемой недвижимости. К ним могут относиться:

Выписка из ЕГРН – Единого Государственного Реестра недвижимости

Данную справку можно получить в Многофункциональном центре по мету нахождения недвижимости. Данная выписка содержит информацию об основных параметрах квартиры, а также несет в себе информацию о наличии или отсутствии обременения.

Поэтому, чтобы продать квартиру за маткапитал, желательно побеспокоиться об этой бумаге и предоставить её покупателям для предъявления в Пенсионном Фонде РФ. Данную справку могут заказать и покупатели, но, как правило, они этого не делают, чтобы лишний раз не ходить по конторам. И из-за этого сделка может сорваться. Тем более что выписка не бесплатная.

Её стоимость на сегодняшний день около 300 рублей. Покупатели не любят тратить деньги на предварительный сбор справок. Они могут отказаться от покупки недвижимости и отложить это дело на другой раз. Поэтому взять справку из ЕГРН в интересах самих продавцов, если они нацелены продать свою квартиру.

Предварительный договор купли-продажи

Нередко этот документ могут требовать в Пенсионном фонде, так как он доказывает гарантию предстоящей сделки. В этом документе должны быть прописаны штрафы (неустойки), в случае, если продавцы передумают продавать квартиру покупателям за средства маткапитала.

Этот документ не является договором купли-продажи, а только гарантирует, что сделка точно состоится.

Расписка в получении аванса (задатка)

Образец расписки в получении аванса имеется в Пенсионном Фонде. Покупатели (если это необходимо и продавцы на этом настаивают) передают оговоренную сумму в качестве гарантии своих дальнейших действий.

Эта расписка должна нести написанное от руки обязательство со стороны продавца продать квартиру покупателям. Роспись и дата – обязательно!

Покупатель передает этот документ Пенсионному Фонду, чтобы в дальнейшем, указанную сумму, перевести на счет покупателей, так как они изначально дадут аванс из своих денег.

Копии финансового лицевого счета из банка

Продавцы должны знать, что Пенсионный Фонд средства материнского капитала наличными средствами не выдает. Эти деньги зачисляются только на карту. Поэтому, продавцы (если собственников несколько), должны завести карту в банке на каждого сособственника, взять копии финансового лицевого счета и передать их покупателям.

Они, в свою очередь, должны приложить эти копии к комплекту документов для перечисления средств пенсионным фондом. Согласно договору купли-продажи, Пенсионный Фонд перечислит деньги всем собственника согласно их долям.

Если покупатели давали задаток, то им необходимо также приложить копию своего лицевого счета, чтобы пенсионный фонд из средства маткапитала восполнил их предварительные траты, ведь продавец уже заранее получил часть денег.

Выписка из домовой книги

Как правило, требуют обычную выписку, хотя существует еще и архивная. В обычной выписке из домовой книге отражается информация о прописанных и временно зарегистрированных лицах по адресу продаваемой квартиры.

Иногда может понадобиться архивная справка. В ней указана информация о ранее прописанных, выписанных и тех, кто будет иметь право на прописку в будущем (например, когда человека садят в тюрьму, его выписывают из квартиры, но по истечении срока отбывания наказания, он снова может прописаться в квартире).

Чтобы избежать каких-либо неясностей, продавцы могут заказать архивную справку на свой объект недвижимости. Информация, которая в ней будет отражена, должна быть с момента владения данными людьми имеющееся квартирой по настоящий день.

Архивную справку могут потребовать в банке, если покупатели будет брать кредит под маткапитал на приобретение недвижимости. Но чаще всего, достаточно и обычной выписки из домовой книги.

Выписка из лицевого счета

Данный документ отражает наличие долгов (или их отсутствие) за коммунальные услуги. Она заказывается в паспортном столе и должна содержать печать и подпись начальника. Иногда данную справку нужно брать в управляющей компании, которая отвечает за предоставление коммунальных услуг и их обслуживание.

Справки об отсутствии задолженности за дополнительные услуги, привязанные к квартире

кабельное телевидение, интернет, домофон, лифт. Если по каким-либо из этих услуг будет задолженность, сделка тоже может сорваться.

Или же, продавцы должны предоставить документы о расторжении договоров на предоставление дополнительных услуг. В таком случае, эти бумаги тоже будут подтверждать, что долги отсутствуют.

Чтобы получить такие выписки или расторгнуть договора, нужно обращаться в офисы компаний, с которыми были ранее заключены договора на предоставление услуг.

Техпаспорт квартиры

Этот документ содержит информации о характеристиках квартиры с указанием её графического плана. Этот документ может понадобиться банку или Пенсионному Фонду, чтобы удостовериться в отсутствии незаконной перепланировки.

А также, он нужен будет для получения разрешения у органов опеки на покупку именно этой квартиры. По закону, чтобы покупатели могли приобрести выбранную недвижимость с привлечением средств материнского капитала, жилье должно соответствовать санитарным нормам и находится в доме, не подлежащему сносу или признанным ветхим.

Возможность заказать технический паспорт квартиры могут только собственники. Обращаться нужно в Многофункциональный центр, либо БТИ (Бюро Технической Инвентаризации) по месту нахождения недвижимости.

Справка из наркологического или психоневрологического диспансера

Если продавец квартиры (или один из сособственников) пожилого возраста, либо имеет проблемы с наркотической зависимостью, то Пенсионный Фонд или Опека могут потребовать от продавцов недвижимости справку, подтверждающую, что человек дееспособен и может принимать решение.

Это гарантирует, что в будущем родственники не смогут оспорить сделку, настаивая на том, что их родственник был недееспособен и совершил сделку во вред себе. Такой документ может не понадобиться, однако, если Пенсионный Фонд или опека будут сомневаться в дееспособности продавца, то такие справки могут потребоваться.

Как продать квартиру за материнский капитал? Разбираем с адвокатом тонкости сделки

На рынке жилья сейчас все меньше покупателей с «живыми» деньгами и все больше — с материнским капиталом. Чем рискует продавец, соглашаясь на сделку, в которой за квартиру расплачиваются сертификатом? Свои рекомендации дает адвокат Инна Белякова.

Кому положена господдержка?

453 026 руб. — составляет на сегодняшний день сумма материнского капитала.

Деньги (средства материнского капитала) продавец получит только через два месяца после государственной регистрации права собственности покупателя на квартиру.

Согласно закону № 256-ФЗ, государственный сертификат на материнский капитал получают семьи после рождения второго ребенка (или последующего, если ранее семья не пользовались сертификатом). На сегодняшний день сумма маткапитала составляет 453 026 руб. (уже два года она не индексируется).

Обычно право на распоряжение материнским капиталом получает мать родившегося ребенка. Можно направить на улучшение жилищных условий как всю сумму полностью, так и любую ее часть — по своему усмотрению.

А есть ли капитал?

Что делать продавцу квартиры, если к нему приходит покупатель с маткапиталом? Чтобы не оказаться у разбитого корыта, надо проверить подлинность государственного сертификата, подтверждающего права на денежные средства. Это проще всего сделать, потребовав у потенциального покупателя справку со сложным названием — «о состоянии финансовой части лицевого счета лица, имеющего право на дополнительные меры государственной поддержки».

Указанная справка оформляется в территориальном органе Пенсионного фонда РФ (ПФР) в течение трех дней по заявлению владельца сертификата. Ничего сложного в ее получении нет, и попытки покупателя сослаться на отсутствие времени и бюрократические препоны являются либо уловкой, либо проявлением обычной лени.

Какую форму оплаты выбрать?

Средства материнского капитала могут быть направлены на улучшение жилищных условий не в произвольном порядке, а в строгом соответствии с правилами. Они утверждены постановлением Правительства РФ от 12.12.2007 г. № 862 (далее — Правила). В соответствии с данным документом маткапитал можно направить на приобретение жилого помещения путем безналичного перечисления как физическому лицу, так и организации, в том числе кредитной, предоставившей по кредитному договору (договору займа) денежные средства на указанные цели.

Почему с ипотекой удобнее?

Законодательство разрешает использовать средства материнского капитала на покупку жилья как с привлечением ипотеки, так и без. В первом случае все денежные средства продавец получит непосредственно от покупателей квартиры (которые взяли у банка кредит), а впоследствии материнский капитал будет перечислен банку. Во втором случае продавцу придется дожидаться перечисления средств из Пенсионного фонда, по указанным Правилам оно осуществляется территориальным органом ПФР не позднее чем через два месяца с даты принятия заявления от покупателя. К заявлению прилагается копия договора купли-продажи со штампом регистрирующего органа, подтверждающего переход права собственности, а также копии свидетельства о государственной регистрации права собственности покупателя на указанную квартиру. Так как ПФР вряд ли перечислит маткапитал до наступления предельного срока, деньги продавец получит не скоро, и это главный минус сделки без ипотеки.

О каком обязательстве покупателя нельзя забывать?

Правила требуют от покупателя с маткапиталом оформлять приобретаемое жилье только в общую долевую собственность абсолютно всех членов семьи, то есть лица, получившего сертификат, супруга и детей.

Покупатель, приобретающий квартиру только в личную собственность, должен предоставить в Пенсионный фонд РФ нотариально удостоверенное обязательство: оформить жилое помещение в общую собственность членов семьи с определением размера долей по соглашению в течение шести месяцев после перечисления средств материнского капитала продавцу квартиры.

Если покупатель квартиры не предоставит такого обязательства в Пенсионный фонд Российской Федерации, то продавец рискует не дождаться перечисления денежных средств материнского капитала на свой счет.

Если квартира не сразу оформляется в общую долевую собственность членов семьи покупателя, то в договоре купли-продажи нужно прописать соответствующее условие: что деньги будут перечислены после предоставления покупателем в Пенсионный фонд Российской Федерации соответствующего обязательства.

Как продавцу получить свои деньги?

В соответствии с п. 16 Правил средства материнского капитала перечисляются Пенсионным фондом РФ в безналичном порядке на указанный в соответствующем договоре банковский счет физического лица, осуществляющего продажу квартиры. То есть в договоре купли-продажи обязательно должны быть указаны: номер счета; имя лица, на которое открыт счет; банк с указанием почтового адреса и всех необходимых реквизитов (ИНН, БИК, КПП).

Кроме того, в договоре необходимо указать сумму средств материнского капитала, подлежащую перечислению на расчетный счет продавца квартиры, реквизиты сертификата на материнский капитал (дату выдачи, номер и территориальный орган ПФР, выдавший сертификат), а также дату и номер решения о выдаче сертификата.

К СВЕДЕНИЮ Пример оформления договора купли-продажи жилья с использованием средств материнского капитала
«Сумма в размере _____ руб. _____ коп. будет уплачена Покупателем Продавцу за счет средств материнского (семейного) капитала на основании государственного сертификата на материнский (семейный) капитал, серия АА-1 № 000000, выданного ХХ.ХХ.ХХХХ г. на имя Ивановой Натальи Ивановны на основании решения ГУ — Главного управления ПФР № 1 по г. Москве и Московской области от ХХ.ХХ.ХХХХ г. № _______.
Денежные средства в размере ______ руб. ______ коп. будут перечислены Продавцу в течение 60 (шестидесяти) дней с момента подачи заявления о перечислении материнского (семейного) капитала в Пенсионный фонд РФ и предоставления в Пенсионный фонд РФ обязательства о наделении долями в праве собственности на квартиру супруга и детей Покупателя, в том числе детей Покупателя, родившихся в течение 6 (шести) месяцев после регистрации перехода права собственности на квартиру к Покупателю, в соответствии с Правилами направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий от 12.12.2007 г. № 862 на лицевой счет Продавца № _______ , открытый на имя Ивановой Натальи Ивановны в ПАО «Сбербанк», Московский банк, дополнительный офис № ____ , ИНН ______ , БИК ______, КПП ______ , к/с _______ в ГУ Банка Р оссии, р/с _______, в Сбербанке России ПАО, адрес: 111111, г. Москва, ул. Энская, д. 777″.

За весь период, пока реализуется программа поддержки семей с двумя и более детьми, свыше 90% владельцев сертификата предпочли направить его средства на улучшение жилищных условий. Однако, у участников госпрограммы со временем может возникнуть потребность продать приобретенное жилье (например, с целью последующей покупки более просторного жилья либо в связи с необходимостью сменить район проживания или переехать в другую местность и т.п.).

• Если все члены семьи к этому моменту достигли совершеннолетия, то при согласии всех собственников вопрос продажи решается весьма легко.
• Если же среди участников долевой собственности есть лица, не достигшие 18 лет, то отчуждение жилого помещения возможно с определенными ограничениями и только при наличии разрешения органа опеки и попечительства.

Условия продажи жилого помещения, приобретенного на маткапитал

Поскольку обязательным условием использования сертификата является оформление приобретаемого жилья в собственность всех членов семьи, органы опеки и попечительства пристально следят за соблюдением прав несовершеннолетних детей.

Интерес сотрудников Опеки к судьбе жилых помещений, на покупку которых были выделены средства маткапитала, обусловлен желанием избежать ситуаций, при которых дети могут потерять доли в праве собственности. Именно поэтому продажа таких квартир невозможна без предварительного одобрения органа опеки.

Для получения согласия органов опеки на проведение сделки, родителям необходимо доказать, что сделка не ущемит права и интересы детей, и что в ее результате:

• доли в праве собственности будут сохранены за несовершеннолетними (т.е. они получат равноценные доли в другом жилом помещении);
• жилищные условия детей не будут ухудшены и в жилье, приобретаемом взамен отчуждаемого, размер площади на каждого человека не будет меньше, чем в отчуждаемом жилье.

Таким образом, продажа жилья, купленного с использованием семейного капитала, возможна в случае соблюдения следующих условий:

1. жилищные условия семьи останутся прежними или улучшатся, а за несовершеннолетними детьми сохранятся право на доли, равнозначные отчужденным;
2. орган опеки и попечительства дает согласие на проведение сделки.

Как получить разрешение органов опеки и попечительства

Если для покупки жилья были использованы средства сертификата МСК, оно должно быть оформлено в общую собственность, т.е. оговоренная доля должна быть выделена каждому члену семьи, включая всех детей. Именно поэтому перед тем, как заключать сделку, необходимо получить согласие опеки.

Исходя из требований закона, сделка по продаже жилья, которое приобреталось с использованием накоплений маткапитала, должна происходить с письменного разрешения органов опеки или в присутствии их представителей.

Для получения согласия на продажу имущества, в котором выделены доли детей, родителям необходимо написать заявление и предоставить нужные документы:

1. Составить соответствующее заявление о распоряжении;
2. Предоставить оригиналы и копии документов, удостоверяющих личность заявителей (паспорта родителей/опекунов и свидетельства о рождении детей);
3. Ответственное заявление законных представителей детей на их участие в предстоящей сделке;
4. Справка об оценочной стоимости жилья;
5. Документы на квартиру;
6. Справка, согласно которой задолженности по оплате коммунальных услуг нет.

Важным условием является сохранение уровня жилищных условий. Однако в некоторых случаях возможен обмен на жилое помещение с меньшей площадью! Например, когда один из детей нуждается в дорогостоящем лечении либо, если в новой квартире доли родителей будут уменьшены, а дети получат в собственность равнозначную отчуждаемой площадь.

Когда можно продать квартиру, купленную по материнскому сертификату

Какие-либо запреты или ограничения на отчуждение недвижимости, приобретенной за счет сертификата, в ФЗ № 256 прямо не прописаны. Однако ряд иных федеральных законов (в частности ст. 28, 37 ГК РФ, а также положения ст. 21 закона об опеке) содержит требование об обязательном одобрении такой сделки со стороны органов опеки.

Законодательство не регулирует срок, в течении которого действует данное разрешение:

• Срок действия разрешения на отчуждение имущества несовершеннолетних, как правило, равен трем месяцам.
• При этом согласно письма Минобразования №09-М договоры о купле-продаже должны быть предоставлены в течение месяца со дня получения разрешения на продажу недвижимости. По окончании этого срока, если сделка не была проведена, необходимо обращаться за новым разрешением.

Без этого документа Росреестр выдаст отказ в совершении регистрационных действий с имуществом детей до 18 лет. При этом саму сделку по отчуждению жилого помещения, приобретенного с использованием накоплений сертификата, можно провести в любое время после его покупки.

Но стоит не забывать про ряд важных моментов:

1. Если квартира находится в собственности менее 3 лет (при оформлении жилья в собственность после 1 января 2016 года — 5 лет), при ее отчуждении возникает обязанность уплатить налог на квартиру, которую можно избежать, если сделки по продаже и по приобретению нового жилья будут проведены в одном налоговом периоде (при условии, что право на налоговый вычет не было использовано).
2. Если квартира приобреталась в ипотеку, которая на момент ее продажи еще не погашена, помимо разрешения опеки, необходимо получить дополнительное согласие банка на перевод обязательств на покупателя.

Можно ли продать квартиру до выделения долей детям, чтобы купить другую

Нотариально оформленное обязательство о выделении детям долей в приобретаемом объекте недвижимости составляется только в том случае, когда средства семейного капитала направляются на погашение ипотечного займа. Законом предусмотрен срок исполнения данного обязательства, который истекает через полгода после снятия обременений с недвижимости.

Поскольку законом не установлено каких-либо ограничений по срокам, по истечении которых жилье, купленное на средства сертификата, может быть продано, сделку можно провести в любое время, даже если остальные члены семьи еще не получили свои доли.

Однако, чтобы сделка по продаже не была признана недействительной, а родителей не обвинили в мошенничестве с семейным капиталом, пред этим необходимо получить одобрение ООиП.

Разрешение ООиП на отчуждение квартиры без выделения долей детям в этом случае можно получить при условии выделения аналогичной площади в другом жилье (приобретаемое взамен или уже имеющееся, причем не обязательно в собственности семьи — можно и в квартире родственников).

• Кроме того, отчуждаемая недвижимость на момент продажи может быть оформлена только на одного супруга.
• Поскольку в таком случае сделка с жильем проводится в период брака, если взамен планируется покупка или строительство иного жилого помещения — понадобится получить от второго супруга нотариальное согласие как на продажу, так и на выделение долей несовершеннолетним членам семьи по новому адресу.

Как уже было отмечено, прямого запрета на продажу квартир, купленных за маткапитал, нет, но на практике можно использовать всего несколько способов проведения сделки, при которых отчуждение имущества несовершеннолетних будет законным:

1. Несовершеннолетние участники долевой собственности должны получить равнозначные доли в другом жилье, где условия проживания соответствуют или лучше, чем в продаваемой квартире.

• Для выполнения этого условия, обе сделки необходимо проводить единовременно, т.е. путем подписания двух предварительных договоров на продажу и на покупку жилья. При этом, желательно, чтобы дети сразу были указаны в договоре в качестве новых собственников.
• Если новый объект недвижимости покупается с использованием заемных средств, то поскольку банки не охотно дают свое одобрение, когда сособственниками выступают дети, приобретаемое жилье можно оформить на родителей и нотариально удостоверить обязательство о том, что после того, как кредит будет погашен, дети получат оговоренные доли. После чего, весь пакет документов нужно направить в отдел опеки одновременно с заявлением о предоставлении разрешения на проведение сделки.

Поскольку окончательное решение будет зависеть от органов опеки и попечительства, лучше обезопасить себя, не включая в предварительные договоры каких-либо штрафных санкций за срыв сделки. Наличие одобрения органов опеки дает возможность заключать договоры купли-продажи или обмена жилья без промедления.

2. Вместо выделения долей допускается выплата денежной компенсации в размере стоимости отчуждаемой доли на момент совершения сделки. Но в этом случае также необходимо получить одобрение опеки, предоставив на рассмотрение:

• соответствующее заявление;
• справку о стоимости доли (без проведения оценки).

После того, как ООиП даст согласие, необходимо открыть счета в банке на имя детей и внести деньги. Речь может идти как о простом банковском счете (где деньги будут просто лежать), так и о вкладе (куда будут начисляться проценты), сделанном на имя ребенка, которым он может распорядиться по достижении 18 лет, либо родители с согласия опеки и ребенка (если ему уже есть 14 лет) могут распорядиться этими средствами в интересах ребенка (например, купить ему отдельное жилье).

Поскольку по закону родители в принципе не имеют права расходовать имущество несовершеннолетнего (ст. 26, 28 ГК и ст. 60 СК), это возможно только с согласия органов опеки. Например, несмотря на то, что закон дозволяет опекунам распоряжаться средствами ребенка в размере, не превышающем прожиточный минимум, на практике для того, чтобы снять хоть копейку (например, с пенсии по потере кормильца), нужно получить согласие опеки, указав в заявлении цели на которые пойдут средства, а затем предоставив подробный отчет.

3. Если приобретение в собственность семьи нового жилья при продаже квартиры, купленной за материнский капитал, не планируется, то доли детям также можно выделить в жилом помещении, принадлежащем родственникам — например, в квартире бабушки и дедушки.

При этом, в некоторых случаях в данной ситуации размер выделяемой доли может быть меньше первоначального. Это возможно, если:

• выдел будет происходить в соответствии с количеством квадратных метров, приходящихся на долю (например, ребенок владеет четвертью однокомнатной квартиры родителей, которая равна 10 кв.м, а в двухкомнатной квартире родственников этот метрах составляет только одну шестую от общей площади);
• уменьшенную долю можно выделить при разнице в стоимости жилья в разных районах (например, в справке о стоимости продаваемой/меняемой доли будет указана заниженная стоимость, а в справке о стоимости чуть меньшей доли, выделяемой взамен, будет указана более высокая цена).

Процедура продажи жилья при покупке на маткапитал

На практике существует 2 основных сценария, по которым проводятся сделки по отчуждению жилья, оформленного за маткапитал:

• продается жилое помещение, находящееся в собственности семьи без обременений;
• на приобретенную недвижимость наложена ипотека в силу закона.

Рассмотрим указанные случаи более подробно.

Продажа квартиры без обременений

В этом случае для одобрения сделки в ООиП необходимо предоставить документы, подтверждающие факт приобретения нового жилья. Таким доказательством выступает:

• предварительный договор купли-продажи, удостоверенный подписью и печатью нотариуса;
• можно представить и договор мены («трейд ин»), условиями которого будет предусмотрена доплата покупателя при обмене жилья меньшего по площади на большее.

В связи с тем, что несовершеннолетних нельзя снять с регистрационного учета просто так, не зарегистрировав их по месту жительства в другом месте, обе сделки, после получения согласия ООиП, нужно проводить в один день.

Соглашение о распределении долей в новом жилом помещении также подлежит государственной регистрации в Росреестре.

Продажа квартиры, обремененной залогом банка (ипотекой)

В случае необходимости продажи квартиры до полного погашения ипотечного кредита — первоначально нужно получить согласие банка. Однако если в жилом помещении, находящемся в залоге у кредитной организации, на момент продажи доли несовершеннолетним не выделены — это не значит, что необходимости обращаться в ООиП нет!

• Напротив, если семья продает квартиру, не исполнив обязательства по наделению детей долями, очень высок шанс оспаривания такой сделки.
• К тому же взятое на себя обязательство по наделению детей долями содержит сведения о конкретном жилом помещении, собственниками которого должны стать несовершеннолетние члены семьи.
  • Это значит, что просто взять и заменить объект недвижимости, не согласовав это с опекой, нельзя.
  • Лучше позаботиться об этом заранее, например, на стадии подписания предварительного договора.

После соблюдения всех формальностей и получения необходимых разрешений, нужно выбрать конкретную схему продажи:

• часть сбережений покупателя будет зачислена в счет погашения обязательств по жилищному кредиту продавца (как правило, речь идет о первоначальном взносе);
• по согласованию с банком путем заключения нового договора права и обязанности продавца по договору ипотечного кредитования переводятся на покупателя;
• продавец погашает ипотеку, с недвижимости снимаются обременения, и она переоформляется на покупателя.

Таким образом, отчуждение жилья, приобретенного с использованием средств семейного сертификата, возможно, но при соблюдении определенных юридических формальностей, одной из которых является приобретение недвижимости, превосходящей продаваемое по размеру и условиям.

Удовлетворение данного условия будет свидетельствовать о соблюдении прав и интересов всех членов семьи, включая несовершеннолетних, у которых нет возможности участвовать в подобных сделках на полных основаниях.

•