Продажа квартиры передача денег

Содержание

Передача денег при покупке и продаже квартиры

12 407 просмотров

Один из самых рискованных и ответственных моментов совершения сделки купли-продажи — расчет между продавцом и покупателем. Каждая из сторон опасается понести финансовые потери и лишиться имущества либо денег. Поэтому в интересах их обоих — найти для себя оптимальный и надежный способ оплаты.

Как проходит сделка купли-продажи

Определить оптимальный момент передачи денег сторонам договора поможет понимание того, как происходит купля-продажа и что им придется пройти для удачного завершения процедуры.

Основные этапы

Порядок действий сторон при совершении сделки описан в таблице.

Этап

Особенности осуществления

Обсуждение и согласование стоимости квартиры и условий заключения купли-продажи

Происходит между сторонами сделки и/или их представителями (юристами, родителями, опекунами или просто доверенными лицами).

Подготовка необходимой документации

На этом этапе составляется договор, передаточный акт и производится сбор других требуемых бумаг:

  • выписка из Единого государственного реестра недвижимости;
  • технический паспорт жилого помещения;
  • удостоверения личности участников процесса;
  • доверенности или документы, подтверждающие опекунство или родительские права (при участии представителей);
  • прочие документы, необходимые при конкретных условиях.

Подписание договора

Основной документ сделки вступает в силу после подписания продавцом и покупателем. При этом участие в процессе нотариуса, в силу законодательства, обязательным не является. Исключения: заключение сделок с несовершеннолетними или на предмет отчуждения долей недвижимости.

Государственная регистрация перехода права собственности на квартиру

Оформление совершенной сделки производится в отделении Росреестра или через МФЦ. В ходе этапа в Единый государственный реестр недвижимости вносятся изменения и за покупателем закрепляется право на приобретенное жилье.

В представленном алгоритме не указан еще 1 важный этап процедуры: исполнение сторонами своих основных обязательств. Для продавца это — отчуждение предмета сделки, для покупателя — передача денежных средств за покупку.

Обязанности первого реализуются путем составления и подписания вместе с покупателем передаточного акта на объект. Процесс сопровождается полным освобождением квартиры прежними хозяевами и вступлением во владение новыми (приобретателями).

Что касается расчетов с продавцом, порядок и особенности осуществления данного этапа подробно расписаны ниже.

Однозначного предписания относительно того, в какой момент должны быть исполнены обязательства нет. Продавец может передать квартиру, а покупатель произвести оплату на любом этапе сделки — до, после подписания договора или по завершении регистрации.

Разрешение на продажу

Сторонам необходимо знать, что в некоторых случаях для заключения договора купли-продажи необходимо получить разрешение. Без него сделка будет недействительной, если:

  1. Продавец — несовершеннолетнее либо недееспособное лицо (требуется разрешение от органов опеки и попечительства).
  2. Собственнику квартиры от 14 до 18 лет и он при заключении договора выступает без законного представителя (узаконить сделку может письменное согласие родителей или попечителей, помимо разрешения от органов опеки).
  3. Имущество принадлежит нескольким собственникам (необходимо разрешение на продажу целой жилпощади либо отказ от покупки выставленной на продажу доли).
  4. Квартира приобретена в ипотеку, кредит по которой прежние владельцы еще не погасили (без согласия кредитора такое имущество продать нельзя).

Подписание договора при отсутствии требуемого разрешения таит в себе риски в большей степени для покупателя. А потому, прежде чем отдавать продавцу деньги, важно тщательно выяснить, нет ли в данной ситуации основания для одобрения сделки третьими лицами и насколько подлинны полученные от них разрешения.

Способы оплаты квартиры при покупке

Прежде, чем определить для себя оптимальную форму расчета, рекомендуется изучить наиболее распространенные способы оплаты.

Аккредитив

Данным способом производится оплата исключительно в безналичной форме. Для этого у покупателя и продавца должны быть сберегательные счета в банке, принимающем обязательства по расчету, поэтому рекомендуется выбрать финансово-кредитное учреждение, с которым уже установлено сотрудничество. Если счета нет, его следует открыть.

Особенности

Порядок расчета по аккредитиву:

  1. Стороны заключают договор купли-продажи.
  2. Покупатель вносит на сберегательный счет сумму за покупку.
  3. В уполномоченное отделение подается заявление об открытии аккредитива.
  4. Продавец выполняет свои обязательства по сделке и предъявляет в банк документальное подтверждение этому (справку из Единого государственного реестра недвижимости о переходе права собственности на покупателя, акт приема-передачи жилплощади или другой документ, установленный сторонами в качестве основания для выдачи средств).
  5. Сотрудник банка проверяет предъявленный документ и переводит деньги со счета покупателя продавцу.

Обратите внимание:

  • стороны не вправе в одностороннем порядке отменять или изменять условия аккредитива, либо отказаться от совершения сделки;
  • обязательство по выдаче средств со счета, как правило, действительно в течение срока, установленного при открытии аккредитива, и в случае невыполнения продавцом своей части договора по завершении указанного периода внесенные деньги возвращаются покупателю;
  • для безопасности и соблюдения прав продавца и покупателя следует особое внимание обратить на тип открываемого аккредитива — он должен быть исключительно безотзывным.

Стоимость

За подобную услуг банк берет комиссию. В среднем ее стоимость при сделках с недвижимостью будет составлять 2 000 рублей.

Банковская ячейка

При расчете через ячейку банка деньги передаются наличными. Процедура при этом заключается в следующем:

  1. Продавец и покупатель (обычно допускается максимум по 2 человека с каждой стороны) заключают с банком договор* аренды индивидуального сейфа, подписывают акт приема-передачи ячейки. При себе у них должны быть удостоверения личности с отметкой о регистрации.
  2. Денежные средства пересчитываются в присутствии участников сделки и банковского работника (у него можно попросить специальную банковскую технику для пересчета и проверки подлинности купюр) и помещаются в арендованную ячейку.
  3. Один из участников сделки (по договоренности) осуществляет оплату услуги в кассе банка.
  4. Ключ от ячейки выдается покупателю.
  5. Каждая сторона договора получает свой экземпляр договора аренды и акта приема-передачи сейфа.
  6. После предъявления оригинала договора купли-продажи квартиры и выписки из ЕГРН о состоявшемся переходе права на покупателя продавец получает доступ к индивидуальной ячейке, и может забрать уже свои деньги.

* — в договоре указывается:

  • срок аренды;
  • тип ячейки (размер, сектор и пр.);
  • условия выдачи средств продавцу;
  • ФИО, паспортные данные всех лиц, которые могут иметь доступ к вложенным в сейф средствам;
  • количество переданных на хранение денежных единиц.

Если по истечении срока аренды указанные документы так и не будут предъявлены продавцом, покупатель в течение 7 суток сможет забрать их обратно. Каждый последующий день хранения средств ему придется оплачивать дополнительно.

Цена услуги будет зависеть от тарифов выбранного банка, типа ячейки и срока аренды.

В среднем стоимость дня использования сейфа составляет 38–75 рублей. К расходам в данном случае прибавляется плата за контроль доступа к ячейке в рамках расчета по договору купли-продажи — 1 000–2 000 рублей.

Счет эскроу

Условное депонирование (эскроу-счет) позволяет сторонам максимально обезопасить задействованное в сделке имущество и свести к нулю риски, связанные с неисполнением договора купли-продажи.

Это достигается благодаря особой организации контроля за расчетом со стороны эскроу-агента — банка, который принял на себя данное обязательство.

Особенности эскроу:

  • Договор открытия и обслуживания счета заключается между тремя сторонам — покупателем (депонентом), продавцом (бенефициаром) и банком (эскроу-агентом).
  • Стороны в течение срока действия счета вправе вносить в контракт согласованные изменения, в том числе и продлевать его.
  • Деньги на покупку передаются эскроу-агенту, который блокирует доступ к ним до наступления прописанных в договоре обстоятельств (предъявления правоустанавливающих документов на приобретенную депонентом недвижимость).
  • Продавец и покупатель по обоюдному желанию могут установить для банка дополнительные обязательства, например, более глубокую и всестороннюю проверку подлинности документов-оснований к выдаче заблокированных средств.

Через счет эскроу также проводятся платежи по приобретению недостроенного жилья, в рамках долевого строительства. Покупатель в таких случаях может не бояться, что его обманут и не выполнят встречных обязательств по передаче квартиры — застройщик не получит плату за объект до тех пор, пока депонент не станет счастливым обладателем квартиры.

В случае неисполнения продавцом обязательства в срок деньги отдают вкладчику. Оплаченная комиссия за предоставление услуги возврату не подлежит.

Расчеты по сделке производятся в порядке, аналогичном оплате через аккредитив, за исключением участия в открытии получателя средств (бенефициара).

За обслуживание счета эскроу-агент, как правило, берет процент от суммы — в среднем 0,7 % годовых. При этом применяется фиксированная ставка (минимальная), которую депоненту нужно будет заплатить в любом случае. Для клиентов Сбербанка, например, она будет составлять 15 000 рублей за отчетный квартал или его часть.

Отдельно тарифицируется:

  • каждое внесение изменений в договор — около 2 500 рублей;
  • принятие и проверка документов в качестве основания к выдаче средств — 0,2 % от суммы с минимальной ставкой (примерно 5 000 рублей).

Если счет эскроу применяется для расчета между покупателем и продавцом в рамках долевого строительства, все услуги по открытию и обслуживанию предоставляются бесплатно.

Через нотариуса

В соответствии с законодательством РФ, в функции эскроу-агента кроме кредитно-финансового учреждения может выполнять нотариус. Порядок управления принятыми на хранение средствами регламентируется ст. 88.1 Основ законодательства о нотариате.

В рамках предоставления услуги уполномоченный специалист:

  1. Принимает от продавца и покупателя совместное заявление о передаче безналичных средств.
  2. Распоряжается о переводе указанной суммы на свой публичный счет в банке.
  3. При поступлении требований о выдаче средств продавцу нотариус тщательно проверяет наличие оснований для их вывода и распоряжается о снятии денег с публичного счета.

Договор с нотариусом также заключается на определенный срок, по истечении которого внесенная на депозит сумма отзывается для возврата вкладчику.

У нотариуса существует законодательно установленный регламент по поводу тарификации услуги.

В расходы заявителей будет входить:

  • госпошлина в размере 0,5 % от перечисленной суммы (затраты по этой статье не могут превышать 20 000 руб);
  • оплата услуг правового и технического характера — 1 000 рублей (для Москвы).

Без посредников

Исполнение обязательств покупателя без привлечения третьих лиц осуществляется через безналичный и наличный расчет.

Когда отдавать деньги в этом случае — решать сторонам сделки. Никто не будет контролировать исполнение продавцом условий договора и отвечать за безопасность расчета.

Передача средств производится предельно просто: покупатель вручает продавцу оговоренную сумму наличными либо переводит ее на его счет в банке.

Плюсом такого способа реализации обязательств является отсутствие строго алгоритма действий и минимизация затрат по расчетным операциям. Минусы же — налицо: резко снижается безопасность сделки, ввиду отсутствия контроля за ее осуществлением.

Когда передают деньги продавцу при покупке квартиры

Особенности передачи средств за квартиру может определять и тип приобретаемого жилья.

В новостройке

Договор купли-продажи в этом случае заключается с юридическим лицом (застройщиком). И расчет с ним рекомендуется производить одним из следующих способов:

  • По безналу без посредников.
  • Через счет эскроу.

Самый безопасный расчет — с участием эскроу-агента — в случае приобретения жилья в рамках долевого строительства не потребует от покупателя дополнительных вложений (данная услуга для него будет предоставлена бесплатно).

На вторичном рынке

Квартиру, уже бывшую в использовании, как правило, продают физические лица. Для расчетов с ними подойдут все описанные выше варианты.

Но наиболее целесообразным способом оплаты покупки на вторичном рынке будет:

  1. Аккредитив.
  2. Банковская ячейка.
  3. Использование услуг нотариуса.

Риск остаться без жилья после оплаты при покупке квартиры у бывших хозяев в некотором смысле даже выше, чем при заключении договора с застройщиком. Покупателю следует выяснить основания для возникновения права собственности на недвижимость у продавца, не распространяются ли на нее обременения, и требуется ли получение разрешений на совершение сделки от третьих лиц.

Все это потребует дополнительных усилий и времени. И, если подобная проверка не была произведена до подписания договора купли-продажи, ее следует осуществить хотя бы до оплаты. Данный момент важно учесть при заключении договора с банком или посредником, распорядившись о достаточном сроке аренды ячейки или действия аккредитива.

В ипотеку

Жилье, взятое в кредит, покупатель оплачивает частями. Расчеты в данном случае производятся через банк, поэтому передавать деньги через ячейку или аккредитив имеет смысл не всегда.

Однако в случае необходимости и по договоренности сторон можно выбрать наиболее подходящим для себя способом оплаты с привлечением к процессу незаинтересованного посредника.

Как правильно и безопасно передать деньги при покупке квартиры

Как уже было отмечено выше, наиболее выраженной минимизации рисков при осуществлении расчетов по сделкам с недвижимостью можно добиться с помощью посредников — банка или нотариуса.

Поэтому самым безопасным способом передачи денег является аккредитив или участие эскроу-агента. Первый вариант обойдется сторонам дешевле, и в большинстве случаев предоставленных в рамках аккредитива услуг будет достаточно для обеспечения гарантий законности сделки.

Пример — безопасный расчет при покупке квартиры в Сбербанке:

  1. Покупатель обращается в ближайшее отделение банка, предоставляющее услугу открытия аккредитива (предзаявку можно оставить на сайте Сбербанка).
  2. При наличии открытого счета клиент подает заявление, предъявляет уполномоченному сотруднику паспорт и оригинал договора купли-продажи, вносит сумму покупки.
  3. После оплаты услуги (2 000 руб.) в кассу происходит открытие аккредитива (как правило, не занимает больше 10 минут).
  4. Продавец в течение оговоренного в заявке срока является в отделение Сбербанка с паспортом, договором купли-продажи и выпиской из ЕГРН о регистрации жилья на покупателя.
  5. Сотрудник банка проверяет документы и личность обратившегося, после чего переводит средства с аккредитива на счет продавца.

Нужна ли расписка?

Устоявшееся мнение о необходимости составления расписки при осуществлении расчетов между продавцом и покупателем актуально лишь в случае передачи средств наличными «из рук в руки». В остальных ситуациях — при аренде банковской ячейки, открытии аккредитива или счета эскроу у покупателя и без нее будет достаточно доказательств исполнения обязательств по договору.

Возможна ли безопасная передача денег при покупке и продаже квартиры? Техническая сторона вопроса не оставляет сомнений — провести расчеты без существенных финансовых рисков в состоянии ответственная кредитно-финансовая организация. Однако без контроля за самой сделкой купли-продажи и ее правовой прозрачностью даже грамотно произведенная оплата будет нести в себе серьезные риски.

Во избежание неприятностей, связанных с недействительностью сделки или мошенничеством, сторонам рекомендуется прибегнуть к помощи юристов нашего портала. Вводная консультация по вопросу бесплатна.

Сохраните или поделитесь ссылкой в социальных сетях (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Автор статьи Наталья Фомичёва Эксперт-юрист сайта. Стаж 10 лет. Наследственные дела. Семейные споры. Жилищное и земельное право. Задать вопрос Рейтинг автора Написано статей 497 Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!

Напишите свой вопрос, наш юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит вам через 5 минут.

Отправляя данные Вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением

Как при продаже квартиры безопасно получить деньги

Передача наличных денег от одного человека к другому при покупке недвижимости – дело, которое сложно назвать безопасным. К тому же, необходимо проверять, настоящие ли деньги.

Потому большинство предпочитают пользоваться услугами банков при расчёте.

Банковские ячейки

Обычно такой способ подразумевает, что наличные средства временно принимаются на хранение в финансовой организации. Деньги хранятся там до тех пор, пока право собственности не перейдёт от одного человека к другому, не завершится полное документальное оформление всей сделки.

Есть три основания, по которым банки могут хранить деньги клиентов:

  1. Заключение трёхстороннего договора. Свои подписи на документе должны поставить представители банка, продавец и покупатель;
  2. Сейфовое ответственное хранение. В данном случае нужно подписать дополнительное соглашение, а не только основное. Свои идентификационные данные предоставляет каждое лицо, которое имеет право забрать из ячейки деньги;
  3. Программы по индивидуальному сейфовому хранению. Договорные обязательства возникают между банком и лицом, которое будет получать деньги.

В данной схеме выполняются простые действия. Продавцу дают ключ от ячейки, внутри которой находится оплата недвижимости. Но ключ ему передают только после того, как сделка завершена. Благодаря такой схеме меньше шансов, что обманут покупателей.

Банки предлагают только платные услуги по хранению денег, условия бывают разными:

Дополнительно предоставляется услуга по пересчёту, проверке банкнот на подлинность. Такая ответственность возлагается на кассиров.

Деньги кладутся в пакет и опечатываются после проверки, в присутствии всех заинтересованных сторон;

Сам договор аренды заключается минимум на 1-2 месяца.

Программ по понедельной, дневной аренде не существует.

Как и большинство других расходов, ячейку полностью оплачивает покупатель. Но даже в этом случае всегда можно договориться с противоположной стороной.

Что на счёт использования банковского аккредитива

Это лишь одна из возможных альтернатив обычной банковской ячейке.

Гарантирует наивысшую безопасность для каждой операции по передаче денег.

Аккредитивом называют ситуацию, когда покупатель безотзывно обязуется оплатить продавцу оговорённую сумму после того, как последний представит весь пакет документов, оформленный по всем правилам.

Такое соглашение не может быть отменено покупателем в одностороннем порядке, обязательно требуется согласие продавца.

Часто думают, что аккредитивом могут воспользоваться только юридические лица. Но это совсем не так. Услуга доступна и любому дееспособному физическому лицу.

Порядок действий можно кратко описать таким образом:

  • Необходимая сумма денег размещается на банковском счёте, который открывается именно для этого. Банк никому не предоставит доступ к этому счёту, если не выполнить ряд условий;
  • Финансовая организация сама сообщает продавцу о том, что на счёт поступили деньги в не меньшей сумме, чем итоговая стоимость жилья. Это может касаться любой суммы, согласованной между сторонами;
  • Продавец получает эту сумму только после предоставления всех документов, указанных в аккредитиве;
  • Иначе спустя обозначенный срок деньги вернутся к покупателю, как и право совершать любые операции на открытом счёте.

Есть определённые причины, по которым документы в обозначенный срок могут отсутствовать:

  • Неполнота представленного пакета документов, ошибки и нарушения, выявленные в них. Такие задержки обычно происходят по инициативе государственных органов;
  • Полный отказ от регистрации сделки, либо наличие заявления о приостановления её оформления;
  • Уклонение одной из сторон от выполнения своих обязательств.

У этого способа есть определённые недостатки:

  • Увеличение сопутствующих расходов в связи с большой комиссией со стороны банка;
  • На оформление может уходить достаточно много времени.

Что на счёт расчётных центров

Такой вариант подходит для тех, кто хочет расплатиться наличными, но старается выбрать нейтральную территорию для того, чтобы решить задачу. А договор по покупке или продаже при этом подписывается в Регистрационной палате.

Когда деньги выданы, подписывается акт по их передачи от одного лица к другому. Такой документ составляется в количестве трёх экземпляров.

Этот вариант тоже вполне допустим, но он требует определённых мер предосторожности. Отдельно стоит позаботиться о том, чтобы можно было проверить подлинность купюр в случае каких-либо сомнений.

Передача денег будет наиболее безопасной, если в этом деле будут участвовать свидетели. Важно получить расписку о том, что и почему произошло. В документе указываются паспортные данные обеих сторон. О фамилиях свидетелей писать не обязательно, но можно сделать и это.

Зачем нужны Эскро-службы

Названия Эскро-служб получили специальные подразделения, относящиеся к агентствам недвижимости. Они не только контролируют полностью порядок оформления документов, но и организуют взаиморасчёты, проводимые непосредственно агентами компании.

Фактически, третьи лица депонируют у себя денежные суммы, они берут на себя функцию по контролю выполнения обязательств со стороны тех, кто участвует в совершении сделки. Само агентство проверяет и качество купюр, их подлинность.

Есть ли у данного способа недостатки? Безусловно, как и у других вариантов. Например, сами стороны сделки фактически не могут проверить надёжность третьего лица. Потому необходимо тщательно выбирать агентство недвижимости, условия которого кажутся наиболее подходящими.

Когда расчёты проводятся нотариусом

Как правило, в нотариальных конторах всегда есть сейфы.

При взаиморасчётах по сделкам с недвижимостью нотариусы вполне могут выступать в качестве гаранта. Правда, в таких случаях не всегда доступна проверка подлинности купюр.

При отсутствии депозитных хранилищ в банках такой вид услуг будет особенно востребован. Или если нет возможности провести взаиморасчёты через банковские ячейки.

Услуги нотариуса стоят в пределах 1500 рублей, с 2015 года они предоставляют такие возможности официально.

Благодаря этому можно провести всю сделку, не выходя из одного офиса, что очень удобно.

Ценные пакеты, вексельная система расчётов

В этом варианте могут принимать непосредственное участие юрист или страховой агент. Механизм призван обеспечить максимальную безопасность для каждой из сторон.

Работает всё достаточно просто:

  • Рублёвые счета до востребования открываются в банке как покупателем, так и продавцом. Валютные счета тоже можно открыть, если есть необходимость;
  • Договор на аренду банковской ячейки с финансовой организацией заключает только покупатель недвижимости.

В любом договоре описываются условия, на которых доступ к ячейке могут получить вторые лица.

Покупатель на какой-то срок лишается одностороннего доступа к этим средствам. Содержимое средство могут достать либо покупатель со своим уполномоченным представителем, либо продавец с такой же поддержкой. Или в этот момент могут присутствовать три человека сразу.

Но в одиночку такие действия совершать запрещается.

Кроме того, важно иметь договор по продаже или покупки квартиры, зарегистрированной на имя покупателя.

Денежные средства находятся на банковском счёте, открытом покупателем.

Можно использовать как национальную, так и зарубежную валюту для решения этого вопроса.

На деньги с этого счёта приобретается сам вексель, оформляется на предъявителя;

Вексель закладывается в банковскую ячейку покупателем, закрывается.

На следующем этапе начинают действовать условия, описанные в договоре по аренде;

Акт передачи заполняется и подписывается обеими сторонами после того, как они получают официальный договор, прошедший регистрацию.

Отдельно подписывается акт по передаче ключа продавцу;

  • После погашения векселя в банке денежные средства перечисляются на счёт продавца.
  • Покупатель может сам забрать вексель из ячейки только в том случае, если в указанный срок он не получает договор, оформленный по всем правилам. Он тоже должен погасить вексель после получения, описанным выше способом.

    Когда сделка не состоялась

    Что делать в такой ситуации? Достаточно часто заключению сделок мешают объективные причины, которые ни от кого не зависят. Тогда покупатель в целости и сохранности получает свои деньги. Сумму можно забирать своими же «купюрами».

    Может не хватить времени на получении денег из ячеек, если процедура регистрации была приостановлена. Это особенно актуально для тех, кто уже совершил сделку по продаже недвижимости. Но в этом случае финансовая организация готова просто продлить срок закладки денег. Тогда продавец уверен в том, что получит всю сумму, а покупатель может рассчитывать на то, что его оплата никуда не пропадёт, если сделка окажется неудачной.

    Это актуально и в той ситуации, когда сделка оформляется сразу на несколько квартир, осуществляется обмен. Но главное – доверить передачу денег и оформление документов опытным риелторам, только они могут учесть абсолютно все нюансы.

    Помощь профессионалов поможет совершить как можно меньше ошибок, вне зависимости от этапа совершения сделки, продажа и покупка квартиры может оказаться сложной на любом из них.

    Как получить деньги от продажи квартиры: способы, риски, минусы и плюсы

    Сегодня на Habrealty.ru:
    как получить деньги от продажи квартиры наличными, через аккредитив или банковскую ячейку. Разбираем плюсы, минусы, особенности и риски продавца.

    В зависимости от договоренности, продавец получает деньги за продажу квартиры наличными, переводом (аккредитив) или из ячейки.

    Способы, как получить деньги от продажи квартиры

    Получение наличных денег от продажи квартиры

    Времена, когда наличные деньги передавали из сумки в сумку прямо у окошка регистратора постепенно уходят в прошлое. Сейчас подобное можно встретить довольно редко, но все же встречается.

    Если вы договорились с покупателем, что деньги от продажи квартиры получите в виде наличности, то следует перестраховаться. И сейчас разберем как.

    Риски для вас возрастают, если вы не получаете деньги до регистрации сделки. Потому как в случае перехода права собственности на покупателя, он может «забыть» передать вам деньги за квартиру.

    Так же, передача наличных перед регистрацией может не устроить самого покупателя, т. к. при приостановке сделки или расторжении он рискует остаться без денег и квартиры.

    Поэтому, если вы и покупатель выбрали этот способ расчета, то логично действовать следующим образом:

    • получить задаток (аванс) от покупателя (обычно, 10 — 50 тысяч рублей)
    • получить полную стоимость квартиры до регистрации перехода права
    • написать расписку

    Если этот способ покупателя не устраивает, предложите следующий.

    Как получить деньги за квартиру через аккредитив

    Если покупатель располагает своими (не заемными) деньгами на покупку квартиры, то он может перечислить их на счет продавца.

    Однако, при этом продавец не сразу может их снять — только после регистрации перехода собственности к Покупателю.

    • В ДКП указывается способ расчета между сторонами — аккредитив
    • Продавец, открывает счет в банке, где держит деньги покупатель, либо дает реквизиты своего в другом
    • Покупатель оставляет поручение банку, чтобы тот перевел деньги на счет продавца в определенный срок
    • Банк блокирует этот счет для обоих сторон пока сделка регистрируется
    • Как только банк получит подтверждение, что покупатель стал хозяином квартиры, лишь после этого осуществляет перевод

    Если срок, оговоренный в договоре с покупателем вышел, а продавец не пришел за деньгами — они возвращаются на счет покупателя в полном объеме.

    При этом способе расчета банк обязан проверить подлинность документов, предъявляемых продавцом для получения денег

    Какие документы для получения денег продавцу надо предоставить:

    • паспорт
    • выписка из ЕГРП
    • копия Свидетельства от покупателя (нового собственника квартиры)
    • иные документы по договоренности сторон

    Этот способ расчета не подходит для «миллионных» сделок, т. к. все средства за продажу квартиры проходят через счета.

    Что касается рисков продавца:

    1. В случае, если банковский работник окажется не чист на руку
    2. Либо банк потеряет лицензию, как сейчас часто происходит

    В первом случае, банк постарается все уладить без лишней шумихи, во втором всегда найдется преемник и вы получите свои деньги.

    Плюсы для продавца:

    • после предоставления документов, доказывающих, что сделка состоялась, можно перевести деньги в любой банк, не снимая со счета
    • не надо арендовать банковскую ячейку

    Минусы способа получения денег:

    • при обналичивании денег взымается комиссия
    • при переводе на счет другого банка взымается комиссия

    Банковская ячейка или как получить деньги при продаже квартиры

    Этот способ очень распространен при продаже квартиры покупателю-ипотечнику. Банковская ячейка арендуется только в банке, где выдается ипотечный кредит и здесь у продавца и покупателя нет выбора.

    За аренду банковской ячейки платят оба — и продавец и покупатель, в равных долях.

    Как передаются деньги при продаже квартиры:

    • Заключается договор банковской ячейки (продавец-покупатель или продавец-покупатель-банк или продавец-покупатель-банк-риэлтор)
    • В договоре банковской ячейки указываются способы получения доступа к ней всех лиц и сроки аренды
    • В ДКП указывается способ передачи денег — банковская ячейка
    • Покупатель получает кредитные деньги наличностью
    • Сотрудник банка перед закладкой их в ячейку проверяет купюры и пересчитывает их в присутствии обоих сторон сделки
    • После закладки у одной из сторон остается ключ от ячейки (обычно у покупателя до сделки и передается продавцу после сделки до окончания ее регистрации)
    • Как только осуществится регистрация перехода права на покупателя, продавец получает доступ к ячейке, предъявив документы из Росреестра (какие обговаривается в договоре банковской ячейки)

    При этом способе расчета банк не обязан проверять подлинность документов, предоставляемых продавцом

    Какие документы для получения денег продавцу надо предоставить:

    • паспорт
    • выписка из ЕГРП
    • копия Свидетельства от покупателя (нового собственника квартиры)
    • иные документы по договоренности сторон

    Минусы для продавца:

    • оплата аренды банковской ячейки (обычно 50% от стоимости)
    • риск транспортировки полученной наличности перед зачислением на свой счет

    Вы узнали, как получить деньги от продажи квартиры и поняли, что каждый способ передачи денег используется при определенной ситуации, имеет свои особенности, затраты и риски для сторон.

    Какой способ получения денег при продажи квартиры вы выберите, зависит, в большинстве случаев, от источника денег покупателя.

    10 способов получения денег при продаже квартиры

    Многим из нас хотя бы раз в течение жизни приходилось сталкиваться с проблемой продажи квартиры. Когда уже пройдены все мытарства с поиском подходящего риелтора, устраивающей по всем параметрам квартиры, согласованием цены, встает кардинальный вопрос: как получить деньги при продаже квартиры и не оказаться обманутым.

    Нередко приходится видеть объявление: куплю квартиру без посредников. Действительно, при покупке квартиры напрямую, можно сэкономить до тридцати процентов от стоимости, ведь не придется платить риелтору, нотариусу, различные пошлины и сборы.

    Но статистика учета махинаций с финансовыми ресурсами показывает, что до четверти прямых сделок (от продавца к покупателю) заканчиваются обманом. Немногим утешительнее выглядит практика использования услуг частных риелторов и заключение сделок при помощи знакомых и родственников – огорчения случаются при передаче денег примерно в десяти процентах случаев.

    Советуем при продаже квартиры воспользоваться услугами официального риелтора. По данным правоохранителей сделки, заключенные зарегистрированными маклерами, только в 0,3 % заканчиваются с усложнениями.

    Обычно, у мошенников поставлено на поток использование поддельных договоров, справок, печатей и т.д. Купить бланки справок и поддельные печати для мошенников не составляет труда, к тому же, затраты на их приобретение, значительно меньше, чем выгода от прокрученной аферы. Привлекают для таких сделок и лже – нотариусов, также нередко используют печати и штампы уже умерших нотариусов. С таких и спроса никакого не будет.

    При передаче денег из рук в руки могут использовать так называемые «куклы» — пачки нарезанной бумаги, в которых с двух сторон пристроены подлинные купюры. Возможны и различные силовые методы воздействия. Часто мошенники обманным путем входят в доверие к пожилым одиноким людям и выманивают их подписи под договорами на продажу квартиры, или же подделывают их. Хорошо еще, если стариков оставляют в живых.

    Итак, рассмотрим способы безопасного получения денег при продаже квартиры.

    Навигатор по способам

    Способ 1

    Передача денег производится в нотариальной компании до момента заключения договора и осуществления заверения его нотариусом. Пока нотариус занимается подготовкой документов, клиенты приглашаются в специальную комнату, где из рук в руки передают деньги. Как правило, чтобы избежать передачи поддельных денег, нотариусы предоставляют специальный прибор, подобный тому, что используется в банках – определитель подлинности купюр. Продавец пишет расписку о получении денег в произвольной форме, но с обязательным указанием, своей фамилии, имени, отчества, суммы денег, которую получил от покупателя, с указанием его паспортных данных. Не забывайте указывать дату, время и место передачи денег. Обычно, в договоре указывается сумма значительно ниже, чем планируется получить фактически (чтобы платить пошлину с меньшей суммы). Поэтому нужно внимательно пересчитывать деньги, желательно при свидетелях. Но у продавца всегда есть возможность остановить сделку при малейшем подозрении о нечестности покупателя.

    Способ 2

    Разновидность предыдущего способа. Если у нотариуса нет сканера для проверки подлинности денежных купюр, придется за дополнительную плату проверять подлинность купюр в банке. Для этого покупатель, продавец и нотариус вместе отправляются в банк. Процедура выглядит так: работники банка осуществляют проверку купюр и раскладывают в конверты, предоставленные продавцом (чтобы покупатель не смог произвести подмену). Конверты запечатывают, продавец и покупатель проставляют свои подписи с указанием цифрами и прописью находящейся внутри суммы. До момента подписания договора и заверения его нотариусом, конверты передаются покупателем продавцу.

    Способ 3

    Способы получения денег при продаже квартиры. Деньги за квартиру передаются в нотариальной конторе, после подписания договора на продажу квартиры, но до момента нотариального заверения документов. Передача средств проходит в специально предназначенном для этих целей помещении, которое имеется в каждой конторе, ведь, обычно, в договорах указывается сумма значительно меньше той, которую планируют получить за квартиру, чтобы свести до минимума оплату налогов. Продавец пишет покупателю расписку о получении денег. Она составляется в произвольной форме, но с обязательным указанием, фамилии, имени, отчества, суммы денег, которую продавец получил от покупателя, с указанием его паспортных данных. Не забывайте в расписке указывать дату, время и место передачи денег.

    Для проверки денег у нотариусов, как правило, имеется специальный прибор, сродни тому, что используется в банках – определитель подлинности купюр. Если нет у нотариуса, придется за дополнительную плату проверять подлинность купюр в банке.

    При таком порядке, продавец всегда может остановить сделку, если что — то пойдет не так. Лучше все же привлекать свидетелей – друзей или родственников. Конечно, на руках у продавца имеется подписанный договор, но ведь и сумма, указанная в нем, значительно ниже той, которую он планирует получить за квартиру.

    Способ 4

    Предыдущий способ с некоторыми изменениями. Если нотариус не предвидел сканер для проверки подлинности денежных купюр, придется отправиться в банковское учреждение, где за дополнительную плату проверять подлинность купюр. Работники банка проверяют купюры и раскладывают в конверты, предоставленные продавцом (чтобы покупатель не смог произвести подмену). Конверты запечатывают, продавец и покупатель проставляют свои подписи с указанием цифрами и прописью находящейся внутри суммы. В промежутке времени между подписанием договора и заверения его нотариусом, конверты передаются покупателем продавцу.

    Способ 5

    Покупатель передает деньги за квартиру продавцу уже после подписания договора на продажу жилья и нотариального его заверения. Передача средств производится в офисе официального нотариуса, в специально оборудованном для таких целей помещении. Как правило, у всех нотариусов имеются такие изолированные комнаты. Ведь, зачастую, суммы, указанные в договорах, сильно занижены. Так поступают с целью максимально снизить размер пошлин. Подлинность купюр проверяется с помощью сканера, который, обычно, у нотариуса имеется, ведь он заинтересован в том, чтобы сделка прошла гладко. Здесь существенно степень риска продавца возрастает. Обезопасить себя можно с помощью свидетелей, да и опытный нотариус обычно предотвращает любые злоупотребления. Продавец пишет расписку о получении денег в произвольной форме, но с обязательным указанием, своей фамилии, имени, отчества, суммы денег, которую получил от покупателя, с указанием его паспортных данных. Не забывайте указывать дату, время и место передачи денег. Если у нотариуса нет прибора для проверки денег, придется за дополнительную плату проверять подлинность купюр в банке.

    Способ 6

    Надежным способом получения денег при продаже квартиры считается следующий способ. Передача денег происходит так же, как и в предыдущем способе, но с некоторыми нюансами. Если у нотариуса отсутствует сканер для проверки подлинности денежных купюр, придется отправиться в банковское учреждение, где за дополнительную плату проверить деньги. Процедура выглядит так: работники банка осуществляют проверку купюр и раскладывают в конверты, предоставленные продавцом (чтобы покупатель не смог произвести подмену). Конверты запечатываются, продавец и покупатель проставляют свои подписи с указанием цифрами и прописью находящейся внутри суммы. Хранятся конверты до завершения сделки у покупателя. После подписания договора и заверения его нотариусом, конверты передаются покупателем продавцу.

    Способ 7

    Для уменьшения количества передвижений во время оформления договора, все участники могут изначально назначить встречу в банке. То — есть, нотариус произведет все необходимые действия, связанные с подписанием и нотариальным заверением договора непосредственно в банковском учреждении. При этом, вы сразу принимаете во внимание, что придется понести лишние траты на проверку банком денег (ведь услуга платная).

    Деньги за квартиру в этом случае передаются от покупателя продавцу до подписания договора и его заверения нотариусом.

    Чтобы минимизировать риск обмана, продавцу следует привлекать свидетелей.

    Способ 8

    Если у нотариуса нет специального сканера, проверяющего подлинность денежных купюр, сделку проводят прямо в банке. При этом, стороны несут дополнительные денежные затраты на оплату процедуры проверки банком денег. После завершения процедуры сканирования, деньги раскладывают в конверты, запечатывают их, подписывают покупатель и продавец и пишут на конверте сумму находящихся внутри денег. Конверты хранятся у покупателя и передаются им продавцу после подписания договора продажи квартиры, но до момента заверки договора нотариусом.

    Способ 9

    Лучше выбирать для оформления сделки опытного нотариуса, оснащенного сканером для проверки денежных купюр. Но, если прибор отсутствует, во избежание неприятных инцидентов, следует перенести оформление сделки непосредственно в банковское учреждение. В банке производится проверка подлинности денег (за определенную плату). Проверенные купюры кладут в конверт, который принес продавец (чтобы не подменили) запечатывают, пишут сумму и подписывают продавец и покупатель. Покупатель хранит конверт у себя и передает деньги продавцу в присутствии свидетелей только после передачи ему подписанного и нотариально заверенного договора.

    Способ 10

    Самый надежный способ получения денег при продаже квартиры. Этот способ подходит тем, кто не боится предать огласке подлинную сумму полученных и уплаченных за квартиру денег. Ведь, кроме всего прочего, придется уплатить налоги с полной суммы. К тому же, расчеты придется производить только в национальной валюте.

    Для произведения расчетов, продавцу придется открыть специальный счет в банке, на который покупатель переведет деньги за квартиру. При этом, чтобы избежать возможного обмана, деньги рекомендуется переводить частями- сначала внести задаток, а после подписания договора и получения на руки нотариально заверенных документов — оставшуюся часть. Нелишним будет напомнить, что надо выбирать надежный банк, чтобы не было потом проблем с получением наличных денег.

    Внимание! Чтобы обезопасить себя от неприятных неожиданностей, оговаривайте в договоре купли — продажи все нюансы. Тогда, в случае нарушения какой — либо из сторон обещаний, всегда можно обратиться для защиты своих прав в суд.

    Передача денег за квартиру

    Последнее обновление: 20.09.2019

    Как происходит передача денег за квартиру (способ денежных расчетов) зависит от типа рынка, на котором мы покупаем или продаем квартиру.

    На первичном рынке расчеты происходят между физлицом (Покупателем) и юрлицом (Застройщиком), а потому проходят безналичным путем. Порядком проведения расчетов здесь рулит Застройщик. Перевод денег со счета Покупателя происходит на основании выставленного Застройщиком счета, в соответствии с условиями договора покупки новостройки.

    Для Договоров долевого участия (ДДУ), с 2017 года законом предусмотрен альтернативный способ расчетов, защищающий деньги дольщиков – через счета эскроу (с 1 июля 2019 года их применение для Застройщиков стало обязательным). В этом случае деньги также переводятся по безналу, но уже не Застройщику, а на специальный банковский счет – счет эскроу (подробнее – по ссылке).

    На вторичном рынке расчеты происходят между физлицами, причем их может быть несколько (если «сделка альтернативная»), и здесь часто рассчитываются за квартиру наличными, реже – по безналу.

    Очевидно, что денежные расчеты на «первичке» сложностей не представляют, в то время как на «вторичке» передать чемодан денег Продавцу довольно рискованно. Особенно, при «альтернативной сделке», где деньги распределяются между целым рядом участников. Как этот вопрос решают на практике?

    Существуют три безопасных способа передачи денег при купле-продаже квартиры на вторичном рынке жилья:

    1. Банковская ячейка (депозитарий);
    2. Расчеты у нотариуса (через депозит нотариуса);
    3. Аккредитив.

    Первый способ используются при расчетах наличными деньгами, второй – при расчетах как наличным, так и безналичным способом, третий – для расчетов исключительно по безналу. Рассмотрим их по порядку.

    Расчеты через банковскую ячейку

    Самым распространенным способом передачи денег за квартиру на «вторичке» являются расчеты наличными, с помощью аренды банковской ячейки. Условия расчетов здесь специально адаптированы для проведения сделок с недвижимостью, в том числе многоступенчатых альтернативных.

    Что делать, если Продавец не выписывается из проданной квартиры – смотри в этой заметке.

    Банковская ячейка – это небольшой сейф (см. фото) размером с ящик письменного стола в особом хранилище банка (депозитарии), который банк сдает в аренду на любой срок для хранения денег и других ценностей. Причем, банк не контролирует, что именно арендатор будет хранить в ячейке. Банк обеспечивает только охрану самого сейфа и контроль доступа к нему. Таким образом, обеспечивается полная конфиденциальность при передаче денег.

    Арендатором ячейки, обычно, выступает Покупатель квартиры, он же и закладывает туда деньги для Продавца. Продавец может забрать эти деньги строго в соответствии с условиями допсоглашения (дополнительного соглашения к договору аренды ячейки), которое заключается между Покупателем, Продавцом и банком (см. образец договора и допсоглашения ниже).

    В этом допсоглашении указываются условия доступа к ячейке с деньгами для Продавца квартиры – т.е. конкретные сроки и документы, которые он должен предъявить в банк. Суть в том, что Продавец должен документально подтвердить банку факт продажи квартиры Покупателю, тогда Продавец получит возможность забрать деньги из ячейки. Если в течение заданного срока он этого не сделал, то Покупатель может забрать свои деньги назад.

    Обычно, пропуском для доступа к ячейке Продавцу служит свой паспорт и Договор купли-продажи квартиры (свой экземпляр, оригинал), со штампом Росреестра и записью о том, что сделка прошла государственную регистрацию, и квартира перешла в собственность Покупателя.

    Дополнительным условием доступа к банковской ячейке может быть (по соглашению сторон), помимо договора продажи квартиры, еще и Выписка из Домовой книги Продавца, либо заменяющий ее Единый жилищный документ, которые подтверждают снятие с регистрационного учета всех жильцов проданной квартиры.

    Удобство и безопасность расчетов при сделках с недвижимостью здесь заключаются в том, что наличные деньги пересчитываются, проверяются и закладываются Покупателем в банковскую ячейку в присутствии Продавца. Затем деньги блокируются там на время регистрации сделки, и передаются Продавцу только если сделка купли-продажи квартиры зарегистрирована. Если же регистрация по каким-то причинам не произошла, и сделка не состоялась, то к ячейке снова получает доступ Покупатель, и забирает свои деньги назад (см. пример ниже).

    Чем на самом деле занимаются риэлторы? Откровенно о скрытом – в этой заметке.

    Договор аренды банковской ячейки может быть и трехсторонним – Покупатель, Продавец и банк. Причем, Покупатель и Продавец – оба выступают арендаторами ячейки, что сути договора не меняет. Принцип доступа к ячейке остается тот же.

    Ключ от банковской ячейки, обычно, остается у Покупателя квартиры на время регистрации сделки купли-продажи, а затем передается Продавцу, в обмен на расписку в получении денег за квартиру. Но по договоренности сторон после закладки денег в ячейку, ключ от нее может быть сразу передан Продавцу (ведь без документов о регистрации он все равно не получит доступ к ячейке).

    Кроме того, в допсоглашении к договору аренды банковской ячейки может быть предусмотрена возможность совместного доступа Продавца и Покупателя к ячейке в любой день, независимо от прописанных там же условий доступа Продавца и Покупателя по отдельности. Такой вариант полезен в том случае, если в процессе подготовки сделки возник форс-мажор, и стороны отказались от сделки. Тогда Покупатель имеет возможность забрать свои деньги из ячейки, не дожидаясь указанного в договоре срока своего доступа.

    ♦ Пример передачи денег за квартиру через банковскую ячейку ♦

    На практике – это самый распространенный, недорогой и безопасный способ наличных расчетов при совершении сделок с квартирами. В тех банках, где есть депозитарий (депозитное хранилище), сотрудники депозитария всегда помогут с правильным оформлением договора аренды ячейки и допсоглашения к нему.

    Сбербанк. Аренда индивидуальных банковских сейфов – . См. внизу подраздел: «Предоставление индивидуальных сейфов для осуществления расчетов по сделкам с недвижимостью».

    Стоимость аренды банковской ячейки — «копейки» (в масштабах сделки), и варьируется в пределах 1 – 3 тыс. руб/мес. Несколько дороже стоит допсоглашение (2 – 5 тыс. руб.).

    Дополнительно банк может взимать страховой взнос за ячейку, и залог за ключ от ячейки (на случай его утери).

    Образец Договора аренды банковской ячейки и допсоглашения к нему можно скачать .

    Расчеты через банковскую ячейку в альтернативных сделках

    В альтернативных сделках и в цепочках квартир денежные расчеты имеют свои особенности. В частности, там арендуют не одну, а две или несколько банковских ячеек, и доступ к ним оформляют отдельными допсоглашениями для каждого получателя денег.

    Как увязать воедино интересы сразу нескольких участников альтернативной сделки при передаче денег, мы рассказали в отдельной заметке:

    Как происходит передача денег в альтернативных сделках купли-продажи квартир (алгоритм действий) – см. по указанной ссылке.

    Организовать процесс передачи денег в сделке с недвижимостью, и увязать его с процессом регистрации, можно самостоятельно. А можно поручить эту процедуру сторонним исполнителям, которые помогут правильно составить условия доступа к банковским ячейкам, и сами зарегистрируют весь пакет документов. Особенно эта услуга может быть актуальна в случаях сложных альтернативных сделок и цепочек квартир.

    Сторонним исполнителем может выступать как представитель специализированной конторы (услуги регистрации), так и риэлтор из агентства недвижимости (если оно присутствует при организации сделки). Либо – нотариус, если Договор купли-продажи квартиры (ДКП) составлялся и заверялся у него.

    Еще один совет для Покупателя – уточняйте у банка размер сейфовых ячеек. В депозитариях, обычно, существует несколько типов (размеров) ячеек, в том числе и совсем маленькие, в которые может не уместиться вся сумма наличности, например, за трехкомнатную квартиру в Москве.

    ВИДЕО: Нюансы расчетов за квартиру через банковскую ячейку

    — В чем может быть риск Покупателя квартиры при передаче наличных денег через банковскую ячейку? Рекомендации адвоката.

    Расчеты за квартиру через нотариуса

    Расчеты через депозит нотариуса. При заключении сделки купли-продажи квартиры через нотариуса, стороны договора с согласия самого нотариуса могут провести безналичные расчеты у него. С 2015 г., после вступления в силу федерального закона №457-ФЗ (см. пункт 4 – ), нотариусам даны официальные полномочия на предоставление услуг по депозиту денежных средств при расчетах по сделкам (в т.ч. с недвижимостью).

    Банковский депозит нотариуса позволяет ему провести расчеты по сделке купли-продажи квартиры через свой банковский счет, т.е. принять деньги у Покупателя перед регистрацией сделки, и перечислить их на счет Продавца после регистрации. Условия перечисления денег от Покупателя на депозит нотариуса, и условия выдачи их Продавцу устанавливаются в отдельном Соглашении о денежных расчетах, которые стороны подписывают вместе с Договором купли-продажи квартиры. Суть этого Соглашения такая же, как и у допсоглашения к договору аренды банковской ячейки (см. об этом выше).

    Стоимость расчета через депозит нотариуса – всего 1500 руб., при условии заверения Договора купли-продажи квартиры у него. Но нужно еще держать в голове, что банки, обычно, берут комиссию за перевод денег со счета Покупателя на депозитный счет нотариуса, и еще больше комиссию – за обналичивание денег со своего счета Продавцом.

    Возможность денежных расчетов через депозит нотариуса закреплена в законе в п.1.1, ст.327, ГК РФ. Правда, пункт 3 той же статьи 327 позволяет Покупателю в любое время отозвать свои деньги обратно с депозита нотариуса. Чтобы этого не произошло в процессе регистрации сделки, сторонам договора следует (опять же с помощью нотариуса) прописать в Соглашении о расчетах ясные и однозначные условия, в каких случаях Покупатель может забрать свои деньги обратно. Например, только в случае, если в регистрации было отказано, либо в случае, если регистрация не произошла в течение, допустим, 45 дней (т.е. если сделка не состоялась).

    Такая услуга нотариуса значительно облегчает проведение взаиморасчетов по сделке с недвижимостью (в том числе по альтернативной сделке), т.к. не только избавляет от составления и подписания ряда договоров и условий (на аренду и доступ к банковской ячейке, например), но и позволяет провести всю сделку (включая взаиморасчеты) в одном месте – офисе нотариуса.

    Несовершеннолетний ребенок в сделке купли-продажи квартиры. Что делать? Смотри на соответствующем шаге Инструкции.

    Расчеты за квартиру через аккредитив

    Аккредитив – это банковская услуга, представляющая собой обязательство банка по поручению клиента осуществить со счета клиента платеж указанному лицу (получателю) по факту предъявления им оговоренных документов.

    Суть – та же, что и у банковской ячейки, но в ячейке расчет налом, а здесь – безналом.

    В каких случаях регистрация сделки с квартирой может не состояться? Причины приостановки и отказа в регистрации прав – смотри по ссылке.

    Банк, в котором Покупатель открывает аккредитив, называется банк-эмитент.

    Банк, который будет выдавать деньги Продавцу, называется банк-исполнитель (может быть тот же банк, что и эмитент).

    Предоставление Продавцом документов, подтверждающих продажу квартиры и переход права собственности, называется – способ исполнения аккредитива.

    Аккредитив может быть покрытым (депонированным) или непокрытым (гарантированным). В первом случае банк-эмитент реально переводит деньги на счет банка-исполнителя, а во втором случае деньги хранятся на счете банка-эмитента до момента исполнения аккредитива.

    Аккредитив также может быть отзывным или безотзывным. Здесь речь идет о произвольной возможности банка-эмитента отозвать аккредитив из банка-исполнителя.

    В практике расчетов через аккредитив чаще всего применяют покрытый безотзывный аккредитив. Именно такой его вид позволяет в наибольшей степени учитывать интересы и Продавца, и Покупателя, и банка.

    ♦ Последовательность действий при расчете через аккредитив ♦

    Вместе с тем, расчеты через аккредитив на вторичном рынке недвижимости имеют ряд сложностей (по сравнению с расчетами через банковскую ячейку):

    • Большое количество документов для банка при открытии аккредитива;
    • Более высокая стоимость такой услуги, по сравнению с арендой ячейки;
    • Большие затраты времени на подготовку расчетов через аккредитив;
    • Небольшое число банков, предоставляющих услугу аккредитива;
    • Эта услуга заказывается довольно редко, поэтому нормально работать с ней мало кто может;
    • Дополнительные комиссии банков, в т.ч. за обналичивание денег со счета (для Продавца – получателя денег);
    • Возможные сложности для Покупателя при возврате денег в случае срыва сделки. Банк-исполнитель может заморозить средства на своем счете, и вернуть их Покупателю после длительного разбирательства, в т.ч. судебного.

    Как и в случае с расчетами через банковскую ячейку, исполняющий банк не несет ответственности за подлинность предоставляемых Продавцом документов. Кроме того, банк обязан сообщать о крупных сделках в налоговую, что не очень радует участников сделок.

    И самое главное расчеты через аккредитив практически невозможны при «альтернативных сделках», коих на рынке очень много.

    Из-за перечисленных неудобств, а также из-за всенародной любви к наличным деньгам, аккредитив в сделках купли-продажи квартир используется крайне редко. А на первичном рынке жилья вместо аккредитива используют очень похожий на него инструмент расчетов – специальные счета эскроу (подробнее о них – по ссылке).

    Что нужно знать о налогах и налоговых вычетах при совершении сделки купли-продажи квартиры – смотри здесь.

    Расчеты в сделке с ипотечным кредитом

    Если Покупатель берет ипотечный кредит для покупки квартиры, то форма расчетов может несколько отличаться от описанных выше, т.к. в них еще принимает участие банк-кредитор.

    В зависимости от банка-кредитора, деньги за квартиру могут передаваться Продавцу как наличными (через ячейку, по общему правилу), так и переводиться на счет Продавца по безналу (тут уже банк персонально договаривается с Продавцом об условиях перевода).

    В случае с ячейкой, банк-кредитор может потребовать от Продавца дополнительных бумаг для доступа к ячейке с деньгами. Например, Выписку из ЕГРН, расписку в получении денег за проданную квартиру, расписку из Росреестра о приемке пакета документов на регистрацию, и т.п.

    Не стоит говорить о том, что купля-продажа недвижимости – это большой риск, причем рискуют в этом случае, как продавец, так и покупатель. Самым ответственным моментом сделки является расчет между ее участниками, а именно на этом этапе нередко происходит обман. При неразумном подходе покупатель может остаться без денег, а продавец без имущества. Поэтому передача денег при покупке квартиры или другого объекта недвижимости должна проводиться по правилам, и желательно при участии нотариуса.

    Этапы прохождения сделки купли-продажи

    Если вы решили улучшить жилищные условия, продать/купить, разменять квартиру или сменить ее на загородный коттедж, не стоит спешить, так как именно рынок недвижимости часто привлекает мошенников. В первую очередь, вы должны найти объект, удовлетворяющий вашим требованиям.

    Дальнейшая последовательность действий при покупке квартиры или дома выглядит следующим образом:

    • Происходит обсуждение стоимости объекта и условий прохождения сделки, при этом присутствие юриста на этом этапе крайне желательно.
    • Готовится пакет необходимых документов, а для заключения «купчей» понадобятся выписка из ЕГРН, техпаспорт на жилое помещение, документы, удостоверяющие личность, доверенность, в случае если в процессе участвует доверенное лицо, другие документы, в зависимости от сложившейся ситуации.
    • Заключение и подписание договора купли-продажи, где должны быть прописаны, в числе прочих моментов, стоимость объекта, время оплаты и способ передачи денежных средств. Присутствие на этом этапе нотариуса, согласно существующему законодательству, обязательно.
    • Госрегистрация перехода права собственности, а в договоре должно быть указано, когда будут передаваться деньги – до регистрации в Росреестре или после оформления права собственности.

    Это важно! Если вы рассчитаетесь с продавцом до перехода права собственности, но в регистрации по какой-либо причине будет отказано, велик риск не вернуть свои деньги.

    Согласно условиям сделки, покупатель должен произвести отчуждение объекта, для чего дополнительно, и желательно при участии юриста, составляется передаточный акт, который заверяется подписью покупателя. Что касается обязательств последнего, то они заключаются в своевременной передаче денежных средств бывшему владельцу объекта недвижимости.

    Возможные сложности при продаже/покупке квартиры

    Мы упомянули о том, что рассчитываться с продавцом крайне нежелательно до момента перехода права собственности. К сожалению, препятствий к этому достаточно, но чаще всего регистрация невозможна в случаях, если не было получено соответствующее разрешение, которое потребуется в следующих случаях:

    • в роли продавца выступает несовершеннолетний или лицо, не способное отвечать за свои действия – в этом случае понадобится разрешение органа опеки;
    • если возраст продавца 14-18 лет, помимо разрешения органов опеки понадобится также разрешение родителей или опекунов, представленное в письменной форме;
    • жилое помещение куплено в ипотеку, которая еще не была погашена – продать такой объект без разрешения кредитора не получится;
    • на продаваемой жилплощади проживает несколько человек, которые должны дать свое разрешение на сделку.

    Игнорировав эти требования, покупатель рискует потерять свои деньги, так как такая сделка считается сомнительной. При желании она может быть оспорена и признана недействительной. Отсюда вывод: покупая жилье, стоит обращать пристальное внимание на возможную необходимость разрешения сделки третьими сторонами. Это залог безопасности покупателя, важно также определиться, где и в каком виде будет происходить расчет.

    Способы оплаты сделки купли-продажи

    Времена «черных риэлторов», когда люди массово теряли свои сбережения, при этом оставались без жилья, прошли, однако мошенников все еще привлекает рынок недвижимости. Поэтому именно на этапе расчета надо быть крайне осторожным, а безопасность зависит, прежде всего, от выбранного варианта расчета, который должен быть указан в договоре. Существует несколько вариантов оплаты.

    Наличный расчет

    В этом случае покупатель передает, а продавец получает наличные средства. Продавец в присутствии нотариуса пересчитывает деньги, а при наличии специального оборудования проверяет подлинность купюр. В завершении процесса продавец пишет расписку, в которой указывает полученную сумму и номер договора. Важно, чтобы в документе было сказано об отсутствии претензий к покупателю. Некоторое время этот способ пользовался большим спросом, но в этом случае велик риск стать жертвой грабителей.

    Депозит

    Этот способ расчета напоминает предыдущий, но считается более безопасным, так как деньги передаются не продавцу, а нотариусу. Последний передает их продавцу только после успешного прохождения сделки и выполнения сторонами взятых на себя обязательств. Юрист после документального подтверждения перехода прав собственности может выдать деньги наличными или перевести на счет (оговаривается в договоре).

    Оплата по безналичному расчету

    Этот способ оплаты напоминает расчет наличными, но деньги в этом случае поступают на расчетный счет продавца или агентства недвижимости, при этом номер счета указывается в договоре. При таком способе исключается риск потерять деньги в результате нападения грабителей, однако по безналу лучше рассчитываться после прохождения процедуры регистрации, так как вернуть свои деньги в случае отказа будет крайне проблематично.

    Мы дошли до самого безопасного варианта взаиморасчетов между покупателем и продавцом объекта недвижимости. Гарантом безопасного прохождения сделки является банк, для чего покупатель должен открыть предварительно сберегающий счет. После заключения договора купли-продажи покупатель вносит на счет необходимую сумму, но получить ее продавец сможет только после того, как докажет документально, что сделка завершена, а все взятые обязательства выполнены.

    Если он не уложился в срок, оговоренный при открытии аккредитива, деньги возвращаются покупателю, а сделка автоматически аннулируется. Изменить условия аккредитива ни одна из сторон не может, но для этого аккредитив должен быть безотзывным. Стоимость такой услуги в среднем составляет 2 тыс. руб.

    Данный способ взаиморасчета такой же безопасный, как и аккредитив, а разница заключается в том, что расчет производится в наличной форме. Участники сделки заключают договор аренды ячейки, оплачивает которую по договоренности покупатель или продавец. Деньги пересчитываются в присутствии сотрудника банка и помещаются в ячейку, при этом ключ остается у покупателя, а обе стороны получают свой экземпляр договора.

    В случае представления сотрудникам банка договора купли-продажи и выписки из ЕГРН, продавец может забрать деньги. Если это не сделано в срок, а после предполагаемого окончания сделки прошло более недели, покупатель вправе забрать деньги. По истечении семидневного срока за каждый последующий день хранения денег покупатель должен доплачивать сумму согласно прейскуранту финансового учреждения.

    Эскроу-счета

    Это на сто процентов безопасный способ взаиморасчетов между продавцами и покупателями недвижимости. Не случайно именно его используют при покупке недостроенного жилья в новостройках – обязательное условие для застройщиков, работающих с дольщиками. В этому случае заключается трехсторонний договор между продавцом, покупателем и финансовым учреждением, причем на всем протяжении деятельности договора в него могут вноситься изменения, в том числе можно продлевать документ.

    При открытии эскроу-счета покупатель по обоюдному согласию может поручить банку проводить более тщательную проверку документов, предоставленных продавцом. Покупатель может получить доступ к заблокированным средствам только после того, как наступают обстоятельства, прописанные в договоре.

    Юристы советуют

    Юристы рекомендуют не проводить сделку купли-продажи без посредников, и даже если участие нотариуса на данном этапе не обязательно, его присутствие крайне желательно. Покупатель может существенно уменьшить риски, если договорится с продавцом об оплате после перехода прав собственности, ведь в случае отказа вернуть деньги обратно крайне сложно.

    Не стоит также разбивать платежи на несколько частей, но важней всего не занижать стоимость объекта. Так, к сожалению, поступают многие, желая сэкономить на налогах, но в этом случае покупатель сильно рискует. Сумма, прописанная в договоре, должна быть реальной, что же касается безналичного расчета, то его целесообразно проводить в случае, если у участников сделки открыты счета в одном банке. При расчете наличными присутствие нотариуса обязательно.

    Юридическая консультация по вопросам передачи денег при купле-продажи квартиры

    Какие могут понадобиться сопутствующие документы и правильный порядок передачи денежных средств узнайте у наших специалистов. Заполните форму ниже и получите бесплатную консультацию.

    Безопасные способы расчетов при покупке квартиры

    Статья обновлена: 21 января 2020 г. Автор статьиГрушина ЕленаРиэлтор с юридическим образованием. Стаж работы — 11 лет

    Здравствуйте. В этой статье я расскажу, как покупателям квартиры безопасно передать деньги продавцу, какие есть безопасные способы передачи, какие документы потребуются и какие есть нюансы, если квартира покупается в ипотеку.

    Основное правило

    Я всегда советую покупателям делать так, чтобы продавец получил деньги за квартиру только после регистрации сделки купли-продажи. Способы, про которые я расписала ниже, основываются именно на таком правиле. К тому же, на эти способы охотно соглашаются продавцы, ведь их интересы здесь также защищены.

    Как проверить квартиру на юридическую чистоту и на долги по «коммуналке».Можно вернуть до 260 000 рублей после покупки квартиры за наличные — , и до 650 000 когда покупаете в ипотеку —

    Безопасные способы передачи денег

    Во всех 3 способах расчеты за квартиру проходят через гаранта-посредника. При банковской ячейке и аккредитиве гарантом выступает банк, при депозитном счете гарантом выступает нотариус (если сделка купли-продажи будет проходить через него).

    Главная суть расчетов через гаранта в том, что гарант передает деньги продавцу только после регистрации сделки купли-продажи. До сделки купли-продажи участники сделки обращаются к гаранту-посреднику, которому покупателю передает деньги за квартиру. Эти деньги «замораживаются». Подписывается соглашение, в котором написано, что продавец получит деньги только когда сделку купли-продажи зарегистрируют и покупатель станет собственником. После регистрации сделки продавец показывают гаранту договор купли-продажи с печатью о государственной регистрации и/или выписку из ЕГРН. Гарант удостоверяются в том, что сделка зарегистрирована и в итоге передает деньги продавцу. Если по каким-либо причинам сделка не была зарегистрирована, то деньги забирают покупатели обратно.

    Образцы документов

    (нажмите на картинки, чтобы их увеличить)

    Страница договора купли-продажи квартиры с печатью регистрации

    Выписка из ЕГРН

    Услуги гаранта платные. В законе не указано кто должен ее оплачивать, поэтому здесь уж как договорятся покупатели и продавцы. На моей практике обычно 50 на 50, ведь гарант защищает интересы обеих сторон.

    Способ №1 — Через банковскую ячейку (наличный расчет)

    Банковская ячейка — это небольшой сейф в специальном хранилище банка (депозитарии), который он предоставляет в аренду для хранения каких-либо вещей — денег, документов, ценностей и т.п.

    (нажмите на картинку, чтобы ее увеличить)

    Способ с банковской ячейкой самый распространенный — он дешевле и менее замороченный. Через ячейку удобнее всего расплачиваться в случае, если Вы одновременно продаете свою недвижимость и покупаете новую. Это называется альтернативные сделки, в простонародье — «по цепочке».

    Большинство банков специализировали данную услугу при сделках с недвижимостью. Сотрудник банка все подробно объяснит и оформит. Сторонам остается только подписать необходимые бумаги. В общем, все налажено и поставлено на поток. Также обычно бесплатно предоставляют машинки для подсчета и проверки купюр.

    Услуга аренды ячейки стоит в среднем 3 000 рублей. Ее стоит арендовать минимум на 2 недели, лучше на месяц. Продлить договор аренды можно в любой момент. Естественно, размер ячейки должен быть такой, чтобы в ней поместилась ваша наличность.

    Предложения от банков

    • Аренда сейфов в Сбербанке
    • Аренда сейфовых ячеек ВТБ
    • Аренда при операциях с недвижимостью в Альфа-Банке
    • Индивидуальные сейфовые ячейки в Россельхозбанке
    • Сейфовые ячейки в банке «Открытие»

    Задаток при покупке квартиры — как его правильно передать, чтобы потом не было проблем с продавцами + какие документы подписывать.

    Краткая инструкция

    Покупатель и продавец идут в банк и на имя покупателя арендуют сейфовую ячейку. Покупатель в присутствии продавца закладывает деньги в арендованную ячейку. Сотрудник банка составит дополнительное соглашение о том, что продавцу будет предоставлен доступ к ячейке только после того как он покажет договор купли-продажи квартиры с печатью о регистрации и/или выписку из ЕГРН. Как только продавец принесет эти документы, ему будет предоставлен доступ к ячейке и он сможет забрать деньги. Далее советую покупателям получить от продавцов расписку о получении денег.

    Подробная инструкция

    1. До подписания договора купли-продажи покупатель вместе с продавцом обращаются в банк, предоставляют сотруднику свои паспорта и образец договора купли-продажи. Обычно договор аренды и акт приема-передачи пользования ячейки оформляется на покупателя, но по желанию арендаторами могут быть обе стороны.

      Вместе с договором аренды сотрудник банка составит дополнительное соглашение, в котором указывается условие — продавец получит доступ к ячейке только когда предоставит договор купли-продажи с печатью о регистрации и/или выписку из ЕГРН.

      Аренда ячейки и дополнительное соглашение оплачиваются отдельно. Некоторые банки требуют оставить некую сумму в качестве залога за ключ от ячейки.

    2. После оплаты услуги и подписания бумаг, покупатель и продавец проходят в специальное хранилище ячеек (депозитарий). Покупатели в присутствии продавцов закладывают деньги в арендованную ячейку. Советую дать возможность продавцу пересчитать деньги, чтобы в будущем не возникало вопросов. Обычно банк бесплатно предоставляет машинки для подсчета и проверки подлинности купюр. Далее покупатель закрывает ячейку и хранит ключ у себя. Теперь можно выходить на сделку купли-продажи.
    3. После регистрации сделки каждый участник получит свои оригиналы зарегистрированного договора купли-продажи, а покупатель еще и выписку из ЕГРН. Свидетельства о регистрации не выдаются с 2016 года.
    4. Участники сделки снова идут в банк, где покупатель предоставляет сотруднику договор аренды, а продавец зарегистрированный договор купли-продажи и/или выписку из ЕГРН на квартиру. В итоге продавцу дают доступ к ячейке и он забирает деньги.

      После того как продавец получил деньги, советую покупателям получить от расписку о получении денег. Только расписка подтверждает факт передачи денег, плюс ее потребуют в налоговой инспекции при получении налогового вычета за покупку квартиры. Расписка должна быть написана от руки, с разборчивый почерком, датой и подписью.

      Образец расписки

      (нажмите на картинку, чтобы ее увеличить)

    Способ №2 — Через аккредитив (безналичный расчет)

    Способ похож с арендой банковской ячейки, только здесь деньги отправляются безналичным путем на счет продавца со специального аккредитивного счета. Счет на имя продавца может быть открыт в любом банке.

    Минусы способа: 1) Более высокая стоимость самой услуги + дополнительные комиссии за перевод. В среднем выходит 7 000 рублей. 2) Плохо подходит под сделки «по цепочки»; 3) Не все банки предоставляют такую услугу; 4) У многих сотрудников банка нет достаточного опыта по работе с аккредитивными счетами, поэтому они обычно все оформляют дольше и могут совершать ошибки.

    Банки, которые оказывают услугу по аккредитиву при сделках с недвижимостью

    • Сбербанк
    • ВТБ
    • ЮниКредит Банк

    Кто после покупки квартиры может оспорить сделку и как себя обезопасить — перечислила самые распространенные случаи и как себя обезопасить от них.

    Покупатель открывает сберегательный счет в банке, который оказывает услугу аккредитива. На этот счет кладется деньги на покупку квартиры и подается заявление на открытие аккредитива. В итоге деньги будут перенесены на специальный аккредитивный счет.

    После регистрации сделки продавец предоставляет в банк зарегистрированный договор купли-продажи и/или выписку из ЕГРН. Эти документы доказывают, что регистрация прошла успешно и покупатель стал собственником квартиры. Сотрудник банка перечисляет деньги с аккредитивного счета на счет продавца. Счет на имя продавца может быть открыт в любом банке.

    1. Покупатель вносит деньги за квартиру на свой сберегательный счет.
    2. Участники сделки обращаются в банк и предоставляют свои паспорта, образец договора купли-продажи квартиры и реквизиты продавца. Покупатель подписывает заявление на открытие аккредитива. В заявлении нужно указать реквизиты продавца и условие — деньги с аккредитивного счета будут перечислены продавцу после того, как он предоставит зарегистрированный договор купли-продажи и/или выписку из ЕГРН.

      Срок аккредитива стоит установить минимум 2 недели. Лучше на месяц. Продлить его можно в любой момент.

      Образец заявления на открытие аккредитива

      (нажмите на картинку, чтобы ее увеличить)

    3. Деньги со счета покупателя перечислят на специальный аккредитивный счет и на руки выдадут выписку о перечислении средств. Эта выписка доказывает, что покупатель выполнил свое обязательство по расчету перед продавцом. Продавца уведомят, что в его пользу открыт аккредитив. Можно выходить на сделку купли-продажи.
    4. После регистрации сделки каждый участник получит свои оригиналы зарегистрированного договора купли-продажи, а покупатель еще и выписку из ЕГРН. Свидетельства о регистрации не выдаются с 2016 года.
    5. Участники сделки снова обращаются в банк, где продавец предоставляет оригинал зарегистрированного договора купли-продажи и/или выписки из ЕГРН на квартиру. В итоге деньги с аккредитивного счета будут отправлены на счет продавца, а покупатель получит подтверждающий документ о переводе.

    Хоть покупатель получит на руки справку о переводе денег на счет продавца, я все равно советую получить от него расписку — образец. Лишним не будет.

    Способ №3 — Через депозитный счет нотариуса (наличный и безналичный расчет)

    Способ похож на аккредитив, но гарантом-посредником в расчетах выступает нотариус и все операции будут проходить через его депозитный счет.

    Данной услугой лучше воспользоваться, только если нотариус заверяет договор купли-продажи. В этом случае услуга будет стоить 1 500 рублей (пп. 8.1 п. 1 ст. 22.1 Основ о нотариате) + дополнительно 1 000 — 3 000 рублей за услуги правового и технического характера.

    Если же вы не собираетесь заверить договор купли-продажи, а просто воспользоваться депозитным счетом, то тогда тариф будет уже 0,5% от суммы сделки — пп. 8.2 п. 1 ст. 22.1 Основ о нотариате. Например, квартира покупается за 5 млн. руб, то нотариусу придется отдать 5 млн * 0,5% = 25 тыс. руб. Гораздо дешевле воспользоваться банковской ячейкой или аккредитивом, к тому документов нужно предоставить гораздо меньше, чем нотариусу.

    Нотариус составляет соглашение о расчете, которое подписывают участники сделки. Все документы остаются у нотариуса. Затем покупатель перечисляет деньги на депозитный счет нотариуса. Только после того, как нотариус убедиться, что деньги переведены на его депозитный счет, он сам подает документы на регистрацию. После регистрации сделки, нотариус перечисляет деньги на счет продавца или дает ему чек, чтобы продавец снял деньги наличными в банке.

    1. Покупатели и продавцы обращаются к нотариусу и предоставляют необходимые документы для сделки и расчетов. Какие именно сообщит нотариус, у каждого свои требования.

      Если покупатель решит перечислить деньги на депозитный счет нотариуса безналичным путем, то банковский счет должен быть оформлен именно на покупателя. Нельзя будет переводить деньги нотариусу, например, со счета матери покупателя. Исключение: если одним из покупателей будет несовершеннолетний, то перечислять деньги можно со счета одного из родителей (опекуна).

      Для доказательства того, что счет принадлежит покупателю, нужно предоставить нотариусу справку или копию договора на обслуживание счета. Тоже самое касается и продавца.

    2. Помощник нотариуса составит несколько экземпляров договора купли-продажи + соглашение о денежных расчетах. Участники подписывают документы. Далее нотариус заверит договор купли-продажи.

      Согласно ст. 1 Федерального закона от 03.08.2018 N 338-ФЗ, нотариус подает договор купли-продажи для регистрации сделки. Документы остаются у него

    3. Нотариус сообщит покупателю реквизиты депозитного счета. Покупатель по своему усмотрению перечисляет туда деньги — со своего банковского счета или наличными. В обоих случаях покупателю дадут справку о поступлении денег на депозитный счет. Этой справкой покупатель доказывает, что он выполнил свои обязательна по расчету перед продавцом.
    4. Когда нотариус убедится, что деньги перечислены на его депозитный счет, он подаст договор купли-продажи для регистрации сделки. Обычно документы подаются электронным путем (электронная регистрация).
    5. После регистрации сделки, участники снова идут к нотариусу и забирают у него свои документы. Продавцы могут получить получить деньги наличными или на банковский счет. В случае с наличными, нотариус выдаст продавцам чек или распоряжение, с помощью которого они смогут снять деньги с депозитного счета.

    И снова о расписке. Хоть у покупателей есть на руках справка о переводе денег на депозитный счет нотариуса, я все равно советую им получить от продавца расписку о получении денег. Образец найдете .

    Передавать деньги продавцу «на руки» до регистрации сделки — небезопасно

    Некоторые мои коллеги твердят, что без всяких банковских ячеек покупатели всю жизнь передавали деньги продавцам «на руки» и все проходило нормально. Я же считаю так — если можно дополнительно обезопасить себя, то не стоит жалеть на это денег. Тем более и сами продавцы охотно соглашаются на вариант с банковской ячейкой, ведь банк защищает интересы обеих сторон.

    Если продавцы настаивают получить деньги «на руки», например, после подачи документов в МФЦ или в УФРС, а не после регистрации сделки, то я бы сто раз подумала о покупки такой квартиры. В крайнем случае лучше отправить деньги безналичным путем и обязательно получить от продавца расписку о получении денег (образец).

    Как проверить квартиру на обременение/ограничение — онлайн способ.

    Нюансы, если квартира покупается в ипотеку

    В случае покупки квартиры в ипотеку, банк перечисляет деньги продавцу безналичным путем только после регистрации сделки купли-продажи. Все эти расчеты происходят в два этапа. Покупатели передают деньги продавцам (первоначальный взнос) через банковскую ячейку (наличными) или аккредитив (безналичным путем). Остальную часть банк перечисляет на счет продавца через некоторое время после регистрации сделки, обычно в течение 1 — 3 дней.

    Почему при ипотеке лучше использовать банковскую ячейку или аккредитив? Потому что все можно сделать в одном банке, в котором оформляется ипотечный кредит. Большинство банков для своих «ипотечников» дают скидки за использование банковской ячейки или аккредитива. Например, у ВТБ при ипотеке аккредитив стоит 2 000 рублей вместо 9 000.

    Покупка квартиры за наличный расчет согласно Законодательству Российской Федерации ничем не отличается от оплаты при помощи банковского перевода. Но как и любой вид проведения денежных операций, он имеет свои нюансы.

    Расписка о получении наличных денежных средств по договору купли продажи

    Расписка о получении задатка или аванса – это норма перестрахования покупателя. Для того, чтобы обезопасить сделку и минимизировать риски, покупатель при передаче денег просит покупателя в обязательно порядке написать расписку о их получении, где указывается:

    • где была совершенна передача;
    • какая сумма оплачена;
    • за что оплачено;
    • кем и кому оплачены деньги.

    Важные нюансы: как происходит сделка при оплате деньгами

    Учитывая то, что процедура купли-продажи квартиры также имеет свои моменты, стоит более детально остановиться на процедуре оплаты за наличный расчет.

    Рассмотрим права и обязательства каждой стороны в данной сделке.

    Для продавца

    Продавец обязуется:

    • подготовить совместно с покупателем договор о купли-продаже квартиры. Это можно сделать, как самостоятельно, так и при помощи юриста, нотариусу или агента по недвижимости.
    • Собрать пакет документов, который необходим для проведения регистрации прав собственности при покупке жилья новым владельцем.
    • Подписать договор совместно с покупателем.
    • Принять оплату за наличный расчет от покупателя.

    Если продавец – это юридическое лицо, то существуют определенные ограничению по внесению размеров наличных оплат.

    Для покупателя

    Покупатель в свою очередь обязуется:

    • Выбрать жилье, осмотреть его.
    • Проверить на достоверность правоустанавливающие документы. Попросить продавца сделать выписку из ЕГРН для подтверждения факт прав собственности заявленным хозяином квартиры.
    • В случае, если купля-продажа квартиры осуществляется через посредника, то нужно проверить доверенность на его лицо.
    • Покупателю необходимо убедиться, что все проживающие и не проживающие на территории квартиры, выписаны с нее. Расширенная выписка из домовой книги поможет в этом убедиться.
    • Проверить на задолженность оплаты по коммунальным услугам. Также стоит прописать в договоре, что в случае, если за квартиру придут долг новому владельцу, то продавец обязуется их выплатить.

    Может понадобиться и более детальная проверка на юридическую чистоту квартиры.

    Если же всё нормально, тогда переходят к следующему этапу – это заключение договора. Покупатель передает деньги за оплату купли квартиры. Сумма к выплате будет та, которая прописана в договоре. Затем проходит регистрация прав собственности нового владельца квартиры.

    Стоит отметить, что данная покупка является дорогостоящей, поэтому продавцу лучше всего себя обезопасить от казусов. Таким образом, в договоре прописывают не только сумму аванса, которая была оплачена, а и штрафные санкции за неустойки.

    Если покупатель прерывает сделку, то продавец оставляет задаток себе в полной мере.

    Если от сделки отказывается продавец, то он возвращает покупателю задаток в двойном размере.

    Какие документы нужны на заключение договора от обеих сторон

    При подписании договора о купли-продажи недвижимости, как мы говорили ранее, необходимо собрать пакет документов. Он состоит из:

    1. Договора о купли-продажи квартиры, который в обязательном порядке должен быть подписан каждой стороной. Если продавец является в долевой собственности с другими людьми на квартиру, то тогда договор должен быть заверен у нотариуса.
    2. Акт приема-передачи квартиры – это документ, без которого не возможно провести регистрацию прав. Его необходимо заполнить продавцу о том, что он передает во владения квартиру новому покупателю и собственнику.
    3. Выписка из Росреестра. Документ, который на данный момент является подтверждением прав собственности владельца, имеет кадастровый номер квартиры.
    4. Чек об оплате государственной пошлины. Если данного факта оплаты налога не будет, регистратор откажет в проведении сделки. Госпошлина является обязательным платежом.

    В зависимости от сделки, могут быть нужны и другие документы. Например:

    1. если продавец квартиры состоит в браке, то по закону обязательно нужно соглашение его супруги/супруга на совершение данной сделки.
    2. Если купля-продажа происходит не от лица владельца, то необходимо доверенность на посредника, которая заверена у нотариуса.
    3. Если одним из собственников квартиры является несовершеннолетний ребенок – здесь процедура переоформления будет несколько другая.

    Также, при совершении сделки за наличный расчет, важно факт передачи денег:

    1. Самым обычным является расписка.
    2. Копия договора продавца с банком, которая свидетельствует об аренде ячейки – в случае, если передача денег происходит через банковскую ячейку.
    3. Свидетельством также может стать и проверка банка на фальсификацию купюр.

    Что нужно учесть при составлении соглашения

    Если договор о купли-продажи квартиры предусматривает покупку недвижимости на наличный расчет, то необходимо учесть и обговорить сторонам следующие моменты:

    Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно — попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

    +7 (499) 288-16-93
    (Москва)

    +7 (812) 490-76-51
    (Санкт-Петербург)

    8 (800) 222-76-65
    (бесплатный звонок по России)

    Это быстро и бесплатно! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

    1. Передачу денег. В каком порядке и где будет передача осуществляться. Вышеупомянутые способы передачи денег помогут вам подобрать лучший для вас.
    2. Условия, на которых осуществляется оплата первого платежа – аванса или задатка. Согласно законодательствую Российской Федерации, эти два понятия имеют разную юридическую силу.
    3. Регистрация в Росреестре осуществляет после передачи денег продавцу. Поэтому этот момент необходимо учесть в договоре купли-продажи квартиры.

    Какую валюту выбрать для расчета

    Лучше всего оплачивать покупку жилья национальной валютой. Но если покупатель и продавец придут к решению, что им удобней провести оплату сделки в иностранной валюте, то Законодательством Российском Федерации предусмотрена возможность оплаты не только российскими рублями. Обычно оплаты проводят еще в долларах или в евро.

    Ограничение на оплату наличным платежом

    Законодательством Российской Федерации предусмотрен расчет наличными платежами с ограничением в 600 000 рублей. Данный закон вышел в январе 2014 года и теперь нужно проводить несколько операций для оплаты сумм превышающие 600 000 рублей.

    Таким образом Государство пытается избавиться и искоренить теневой рынок и скрытие неофициальных доходов граждан. Также существует порядок ограничений для определенных лиц – это юридические лица, они имеют право провести оплату наличными средствами только в размере 100 000 рублей.

    Как обойти ограничения

    Существуют также и методы, как обойти данное Постановление Правительства.

    Во-первых, данный лимит не распространяется на иностранную валюту, поэтому можно провести расчет наличными в другой, не национальной валюте.

    Дробление на части

    Вторым способом, как обойти Постановление об ограничениях сумм, является дробление суммы. Что это значит? В этом случае обычно используют следующий алгоритм:

    1. Первый взнос передают в качестве аванса об оплате за квартиру.
    2. Второй платеж происходит при передаче документов в Росреестр или Многофункциональный центр для оформления прав собственности.
    3. Третий платеж происходит при получении прав собственности новым владельцем квартиры.

    Такой способ используется, если квартира недорогая и ее стоимость можно разбить на три части, которые не превышают 600 000 рублей разового платежа.

    Недостатком является то, что если продавцу деньги нужны срочно, он их не сможет получить разовым платежом, как хотел.

    Банковская ячейка и аккредитив

    Основной особенностью покупки квартиры за наличные является отсутствие посредников, которые являются финансовыми учреждениями, кредитными организациями, которые, непосредственно, предоставляют ячейку для передачи и хранения денег или аккредитивный счет. При таком виде оплаты за квартиру наличными стоит учитывать:

    1. Покупатель квартиры самостоятельно выбирает и договаривается за цену с продавцом недвижимости.
    2. Договор должен обязательно соответствовать и удовлетворять все запросы обеих сторон.
    3. Стороны назначают дату составления договора.
    4. Стороны обращаются с пакетом документов и договором о купли-продаже квартиры в Росреестр.
    5. Передача денег в обычном порядке происходит при подписании договора и передачи новому владельцу ключей от жилья.

    Платежные поручения

    Платежные поручения являются рекомендационным документом при проведении сделки о покупке квартиры за наличный расчет. Что такое платежное поручение и какие его преимущества и особенности?

    Платежное поручение – это способ перевода денег от покупателя продавцу. Срок заключения договора при передачи денег не обязательно должен быть большим.

    Платежное поручение имеет последующую информацию:

    1. Дату подписания, срок оплаты.
    2. Реквизиты покупателя и продавца.
    3. Суммы денежных средств с точностью до рубля.
    4. Причину перевода денег.

    Возможные риски и меры безопасности

    Рисками при проведении сделки с наличным расчетом заключаются в следующем:

    • при оплате аванса продавец имеет право сразу же распорядиться суммой денег, поэтому в случае расторжения сделки потом может возникнуть проблема взыскать назад деньги.
    • Получив квартиру еще до момента оплаты полной стоимости квартиры, покупатель может перепродать ее и разорвать сделку.

    Методы, которые помогут уберечь от подобных ситуаций:

    • составление расписки. Правильное и юридически грамотное составление расписки поможет обезопасить как покупателя, так и продавца. Обязательно выберите форму расписки, количество свидетелей при которых будет она писаться, а также обязательно возьмите проверенных лиц.
    • Передача денег через посредника – к примеру, через банк. Для этого стоит обратиться для передачи денег через банковскую ячейку или оформить аккредитив.
    • Если возможно, то провести оплату не наличным расчетом, а через банковский счет.

    Расчет за квартиру наличными нельзя назвать идеально безопасным вариантом. Если исключить его нельзя, то лучше проводить такие сделки с расчетом того, чтобы сразу же после получения средств они были переданы на надежное хранение, например в банк.

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *