Продажа квартиры родственнику

Имущественный налоговый вычет при покупке жилья у родственников

Опубликовано 01.02.20

В соответствии с п.5 ст.220 Налогового кодекса РФ имущественный налоговый вычет при покупке квартиры/дома/земли не применяется в случаях, если сделка совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми. К взаимозависимым лицам относится и определенный круг родственников физического лица.

Перечень родственников, которые считаются взаимозависимыми, и при покупке жилья у которых нельзя использовать налоговый вычет, был изменен с 1 января 2012 года после изменений ст.220 Налогового кодекса РФ. В результате список взаимозависимых родственников был сужен, что стало благоприятным фактором для налогоплательщиков. Важно отметить, что изменения действуют только на сделки, заключенные с 1 января 2012 года. Сделки по покупке недвижимости, совершенные до 2012 года, регулируются старыми нормами.

Рассмотрим особенности получения имущественного вычета при сделках, заключенных до и после 2012 года.

Имущественный вычет при покупке жилья у родственников после 2012 года

Для всех сделок, заключенных с 1 января 2012 года, взаимозависимые лица определяются в соответствии со ст. 105.1 НК РФ.

В пункте 2 ст.105.1 список взаимозависимых родственников конкретизирован. Ими признаются: супруг (супруга), родители (в том числе усыновители), дети (в том числе усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сестры, опекун (попечитель) и подопечный. При покупке жилья у этих родственников имущественный налоговый вычет получить нельзя (Письмо Минфина России от 26.04.2017 №03-04-05/25014). При покупке у любых других родственников никаких ограничений на налоговый вычет нет.

Пример: В 2019 году Иванов И.И. купил квартиру у своего дедушки. Так как дедушка не относится к числу взаимозависимых лиц по ст.105.1 НК РФ, Иванов И.И. сможет получить налоговый вычет за покупку квартиры.

Пример: В 2019 году Петров П.П. купил квартиру у своей матери и хотел получить налоговый вычет по этой квартире. В вычете Петрову П.П. было правомерно отказано, так как согласно п.2 ст.105.1 мать и сын являются взаимозависимыми лицами, и при сделках купли-продажи между ними вычет предоставлен быть не может.

Пример: Васильева В.В. купила квартиру у брата мужа. Так как брат мужа не включен в список взаимозависимых лиц в ст.105.1 НК РФ, Васильева В.В. может получить имущественный налоговый вычет при покупке этой квартиры.

Приведенный выше перечень родственников является исчерпывающим, однако согласно п.7 ст.105.1 НК РФ суд может признать лица взаимозависимыми по иным основаниям, не предусмотренным пунктом 2 данной статьи. То есть, формально, данный пункт позволяет налоговой обращаться в суд для установления взаимозависимости при покупке жилья у иных родственников. Однако на практике мы ни разу не встречали ситуации, когда налоговая служба занималась бы этим.

Имущественный вычет при покупке жилья у родственников до 2012 года

До 1 января 2012 года действовала редакция ст.220 НК РФ, согласно которой взаимозависимость физических лиц определялась в соответствии со статьей 20 НК РФ. В пп.3 п.1 ст.20 НК РФ было определено, что взаимозависимыми признаются, в частности, лица, состоящие в соответствии с семейным законодательством Российской Федерации в брачных отношениях, отношениях родства или свойства, усыновителя и усыновленного, а также попечителя и опекаемого.

Определение понятия близких родственников приведено в статье 14 Семейного кодекса РФ, но при этом понятия отношений родства или свойства в Семейном Кодексе не конкретизированы. В связи с этим список взаимозависимых лиц не был четко определен и налоговые органы при его определении, в дополнение к Налоговому и Семейному Кодексу, опирались на Гражданский Кодекс и «Общероссийский классификатора информации о населении. ОК 018-95» (Письма МинФина РФ от 31.01.2012 N 03-04-08/9-12, от 04.08.2011 N 03-02-08/86, Письмо ФНС России от 19.04.2012 N ЕД-4-3/6609@).

В результате контролирующие органы относили к взаимозависимым лицам практически всех ближних и дальних родственников физического лица: детей, внуков, дедушек, бабушек, прадедушек, прабабушек, племянников, племянниц, дядей, тетей, полнородных и неполнородных братьев и сестер, двоюродных братьев и сестер, супруга, родителей, пасынков, падчериц, отчима, мачеху и других.

В дополнение к своим родственникам в понятие «отношения свойства» контролирующие органы включали также отношения, возникающие между супругом и родственниками другого супруга, а также между родственниками супругов.

То есть для сделок, заключённых до 1 января 2012 года, при покупке жилья практически у любого своего родственника или родственника супруга, налоговый вычет предоставлен быть не мог.

Каким образом налоговая обнаружит, что жилье было приобретено у родственников?

Наиболее часто возникающим вопросом у граждан, желающих получить налоговый вычет при покупке недвижимости у родственников, является вопрос о том, как налоговая сможет узнать, что продавец и покупатель состоят в родстве. Однозначных и гарантированных методов обнаружения данного факта у налоговых органов пока нет.

Налоговые инспекторы сопоставляют различные данные (например, фамилии, места прописки), проверяют данные по базам данных органов регистрации актов гражданского состояния, могут также попросить покупателя-налогоплательщика написать письменное подтверждение о том, что он не состоит в родстве с продавцом.

Хотя порой гражданам удается скрыть факт родства от налоговой инспекции и получить вычет, следует отметить, что это не законно, и если впоследствии скрытый факт будет обнаружен, необходимо будет вернуть вычет в полном объеме.

Приобретение жилья у родственников не по договору купли-продажи и имущественный вычет

Пункт 5 ст. 220 НК РФ содержит ограничение на получение налогового вычета при приобретении квартиры/дома у родственников только в отношении сделок купли-продажи. По мнению контролирующих органов при приобретении жилья не по договору купли-продажи, а по другому договору (например, договору уступки права требования), в вычете не может быть отказано. Основание: Письма Минфина России от 21.08.2014 N 03-04-05/41883, от 07.03.2013 N 03-04-05/4-194, от 12.12.2012 N 03-04-05/4-1390, ФНС России от 02.11.2012 N ЕД-3-3/3991@.

Пример: Отец заключил договор долевого участия в строительстве жилья и внес оплату за квартиру. Позже отец продал квартиру сыну по договору уступки права требований. Передача денежных средств отцу была зафиксирована в расписке. После подписания акта приема-передачи квартиры сын подал документы на вычет в налоговую инспекцию. Несмотря на то, что между отцом и сыном была заключена сделка, налоговый вычет сыну будет предоставлен (так как ограничение на получения вычета при сделках с взаимозависимыми лицами относится только к договорам купли-продажи).

Получите вычет

Личный консультант заполнит
за вас декларацию за 3%
от суммы вычета

Дополнительная информация

• Информация о налоговом вычете при покупке квартиры/дома/земли

Можно ли получить имущественный вычет при продаже квартиры, приобретенной у родственника?

Здравствуйте! В соответствии с п.5 ст.220 Налогового кодекса РФ имущественный налоговый вычет при покупке квартиры/дома/земли не применяется в случаях, если сделка совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми. К взаимозависимым лицам относится и определенный круг родственников физического лица.

Перечень родственников, которые считаются взаимозависимыми и при покупке жилья у которых нельзя использовать налоговый вычет, был изменен с 1 января 2012 года посредством внесения изменений в ст.220 Налогового кодекса РФ. В результате изменений список «взаимозависимых родственников» был значительно сужен, что, безусловно, явилось благоприятным фактором для налогоплательщиков. Тем не менее, важно отметить, что изменения действуют только на сделки заключенные с 1 января 2012 года. Сделки покупки недвижимости, совершенные до 2012 года, регулируются старыми нормами.

В связи с этим рассмотрим отдельно особенности имущественного вычета при сделках купли-продажи недвижимости между родственниками заключенных до и после 2012 года.

Имущественный вычет при покупке жилья у родственников после 2012 года

Для всех сделок заключенных начиная с 1 января 2012 года, взаимозависимые лица, при покупке жилья у которых нельзя получить вычет, определяются в соответствии со ст. 105.1 НК РФ.

В пункте 2 ст.105.1 список взаимозависимых родственников полностью конкретизирован. Ими признаются: супруг (супруга), родители (в том числе усыновители), дети (в том числе усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сестры, опекун (попечитель) и подопечный. При покупке жилья у этих родственников имущественный налоговый вычет получить нельзя (Письмо Минфина России от 26.04.2017 №03-04-05/25014). При покупке у любых других родственников никаких ограничений на налоговый вычет нет.

Налогоплательщик, уплачивающий на территории РФ налог с доходов (кроме дивидендов) по ставке 13% вправе получить имущественный вычет в сумме до 2 000 000 рублей, если приобретает жилье в собственность за свои, либо заёмные денежные средства.Некоторые категории граждан, перечисленные в п.3 ст. 224 НК РФ, хотя и получающие доходы, облагаемые по ставке 13 %, не могут получить такой вычет.

Однако, иногда встаёт вопрос: «Можно ли получить налоговый вычет при покупке квартиры у родственников?».

Чтобы ответить на него, необходимо разобраться в первую очередь, кого для целей налогообложения законодатель относит к родственникам или, как говорит НК РФ, взаимозависимым лицам.

Согласно п.11 ч.2 ст.105.1 НК РФ к взаимозависимым лицам отнесены:

Сделка между ними считается заключенной под влиянием зависимости, что сказывается на цене, покупаемого жилого помещения в большую или меньшую сторону.

Кроме сделки купли-продажи могут подписываться и иные сделки, в том числе и между родственниками и налоговое законодательство по-разному регулирует возникающие правоотношения.

Налоговые льготы при заключении договора дарения квартиры с близким родственником

Согласно ст.572 ГК РФ договор дарения признаётся безвозмездной сделкой и единственный кто получает подарок, считается получившим доход, а противоположная сторона как бы несёт расходы. Поэтому для целей налогообложения именно одаряемый, а не даритель, обязан уплатить налог в размере 13% от стоимости подарка.

Однако, законодатель предусмотрел основание для освобождения от уплаты данного налога, если стороны сделки приходятся близкими родственниками, круг которых определен в абз.2 п.18.1 ст.217 НК РФ. К этим правоотношениям применяются нормы Семейного кодекса РФ и круг лиц расширен. К указанным выше лицам добавляются ещё бабушка, дедушка и внуки.

Пример

Дедушка в 2018 году подарил внуку квартиру кадастровой стоимостью 5 356 000 рублей. Внук, принявший дар будет освобожден от уплаты налога.

Данные отношения между родственниками не попадают под общую норму об имущественных вычетах. Здесь, предусмотрено именно освобождение от обязанности платить налог.

Пример

Тёща подарила в 2019 году зятю ½ долю квартиры, а другую половину своей дочери. В данной ситуации дочь будет освобождена от уплаты 13% налога, а зять – должен заплатить в доход государства 13%-ную (а если зять не налоговый резидент РФ, то и 30%-ную) сумму налога от стоимости подарка, которая в соответствии с ч.2 ст.228 НК РФ определяется самостоятельно.

Налоговый вычет при заключении договора купли-продажи с близким родственником

Покупатель может рассчитывать на получение вычета.

Однако, если договор заключен между лицами находящимися в близких отношениях, налоговый вычет при покупке квартиры у родственников не положен, так как они относятся законодателем к взаимозависимым лицам, исчерпывающий перечень которых приведен в п.11 п.2 ст.105.1 НК РФ и указан выше.

Пример

Мать продала сыну квартиру, стоимость которой равна кадастровой, и соответствует рыночной стоимости. Из существа сделки не следует, что на определение цены каким-либо образом повлияли родственные отношения. Но и этом случае вычет получить не удастся.

В судебной практике имели место случаи до 2012 года, когда судебные органы вставали на сторону налогоплательщика и взыскивали причитающиеся суммы к возврату. Однако на сегодняшний день, к сделкам совершенным после 01.01.2012 года подобную практику применить нельзя. Об этом письмо МФ РФ от 31.01.2012 №03-04-08/9-12, доведенное до налоговых органов письмом ФНС России от 19.04.2012 №ЕД-4-3/6609@

В 2019 году налоговый вычет при покупке квартиры у родственников не претерпел никаких изменений.

Возврат налога при покупке квартиры у родственников

Несмотря на сложившуюся уже длительное время практику, постоянно возникает вопрос как возвратить НДФЛ при покупке квартиры у родственников, так как нет ничего проще, чем заключить выгодный договор именно с родным человеком.

Ответ на него однозначный – законно никак, даже если фамилии участников сделки разные, в ходе камеральной проверки факт родства может быть установлен.

В некоторых случаях сотрудники ИФНС просят составить документ, в котором сообщить, что Вы не состоите с продавцом в близких отношениях, так как не положен налоговый вычет при покупке квартиры у родственника.

Но не стоит расстраиваться. Практически из любой ситуации есть выход. Можно, к примеру, перепродать квартиру через третьих лиц.

Пример

Отец желает продать свою квартиру сыну – Ивану, но чтобы он получил вычет, так как последний является плательщиком подоходного налога. В этой ситуации родитель продаёт квартиру своему другу, а тот перепродаёт её Ивану. А чтобы друг-посредник не заплатил налог с продажи, он должен её продать за ту же цену, что и купил, не получив дохода от перепродажи.

Налоговый вычет при покупке квартиры у свекрови или тёщи

Ранее законодатель относил отношения невестка – свекровь, зять – тёща, к отношениям свойства. На сегодняшний день данное понятие исключено из Налогового кодекса РФ.

Поэтому, указанные лица не причисляются к родственникам между которыми сделка купли-продажи влияет на получение налогового вычета.

Но и здесь есть свои особенности. Если есть свекровь и тёща, значит есть и супруги состоящие в браке. А как известно, наличие зарегистрированного брака влияет на режим совместной собственности. При заключении договора с одной стороны которого свекровь, а с другой супруги, в предоставлении вычета может быть отказано. Потому что с одним из супругов (доли которых не определены) женщина состоит в близких отношениях.

Находчивые граждане для получения вычета нашли выход и в этой ситуации путём заключения брачных договоров, согласно которых имущество переходит в собственность только одного супруга, не состоящего в родстве с продавцом.

Пример

Свекровь продаёт квартиру семье своего сына. Последний заключает брачный договор с супругой, согласно которому имущество после сделки перейдёт в её личную собственность. Невестка не будучи роднёй получит вычет в полном размере. (Проблемы возникнут только в случае расторжения брака и попытке мужа отсудить якобы по закону, причитающуюся ему долю в квартире).

В практике встречаются случаи, когда недвижимость продаётся через третьих лиц, но денежные средства за купленную квартиру платятся напрямую. В этой ситуации, имущественный вычет, если деньги перечислены близким родственникам, не полагается, и не будет предоставлен.

В соответствии с п.7 ст.105.1 НК РФ по заявлению ИФНС суд может признать и иных лиц зависимыми друг от друга, которые не указаны в части 2 статьи 105.1 НК РФ, если на существо сделки, а в данном случае на цену продаваемой недвижимости оказало влияние нахождение лиц в свойстве. Обязанность доказывания этого обстоятельства будет полностью возложена на сторону заявителя. Но практика показывает, что ИФНС практически с подобными требованиями не обращается.

Вычет по договору с отцом или матерью, дочерью или сыном

Независимо от составляющей сделки по покупке жилья между лицами находящимися в родстве, такие договора не подпадают под действие статьи 220 НК РФ и не порождают у ИФНС обязанности по возврату подоходного налога.

Конец всем спорам положил Верховный Суд РФ, который в своём определении от 3 июня 2015 г. № 38-КГ15-3 подробно разъяснил о невозможности воспользоваться вычетом в таких ситуациях.

Это правило, конечно, не распространяется на случаи заключения сделки между мачехой или отчимом, с одной стороны и пасынком (падчерицей) с другой стороны. Формально, указанные лица могут называться матерью и отцом, дочерью либо сыном, но юридически они не будут находиться в родственных отношениях.

Как налоговая узнает, что квартира куплена у родственника

Часто бывают случаи, когда по фамилиям и другим данным сотрудники налоговой инспекции не могут определить состоят ли лица в каких-либо отношениях между собой, и допустим не предложили Вам в заявлении указать, что Вы не являетесь родственниками с продавцом недвижимости.

В этой ситуации, если станет известно о наличии родственных связей, на Вас может быть возложена обязанность по возврату полученного налога.

А в случае, когда разъяснялся порядок получения вычета и Вы сообщили, что не являетесь родственниками, в зависимости от суммы полученных денежных средств из бюджета может наступить ответственность вплоть до уголовной.

ПОШАГОВУЮ ИНСТРУКЦИЮ И ОБРАЗЕЦ ЗАПОЛНЕНИЯ ДЕКЛАРАЦИИ 3-НДФЛ НА НАЛОГОВЫЙ ВЫЧЕТ ПРИ ПОКУПКЕ КВАРТИРЫ СМОТРИТЕ

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Наталья Анатольевна

Я очень старался при написании этой статьи, пожалуйста, оцените мои старания, мне это очень важно, спасибо!

Особенности сделок с близкими родственниками

Близкими родственниками являются родственники по прямой восходящей и нисходящей линии – дети и родители, бабушки, дедушки и внуки, а также полнородные и не полнородные братья и сестры. Сделки между близкими родственниками могут совершаться по общим правилам и должны соответствовать положениям Гражданского кодекса РФ.
Купля-продажа является одной из самых распространенных видов сделок. На сегодняшний день возросло количество сделок между родственниками, по которым они продают друг другу имущество. Обращаем особое внимание – если сделка купли-продажи совершена фиктивно, без реальной передачи денег (например, лишь с целью получения налогового вычета), то такая сделка может быть признана мнимой.
Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия – ничтожна. Следовательно, необходимо соблюдать все условия законности сделки, в частности представлять доказательства произведения расчета между сторонами. Нарушение этих правил влечет недействительность сделки.
Не соответствует закону продажа одним из супругов другому недвижимости, находящейся в совместной собственности. В данном случае, никакие правовые последствия, а именно отчуждение имущества и переход права собственности к другому лицу не происходит, так как имущество из совместной собственности» поступает» в совместную собственность тех же лиц.
Следовательно, подобную сделку по «распоряжению» совместно нажитым имуществом можно охарактеризовать как мнимую, совершаемую лишь для вида, а значит, регистрация перехода права, права на основании подобных договоров невозможна на основании того, что они по содержанию не соответствуют требованиям закона. Если передача имущества в собственность одного из супругов является необходимостью, то решением в этой ситуации может стать заключение брачного договора, который определит принадлежность имущества, либо заключение соглашения о разделе общего имущества и определении долей, принадлежащих каждому из супругов в отдельности. Соглашение о разделе общего имущества и брачный договор должны быть нотариально удостоверены. После чего супруг может самостоятельно распорядиться своей долей в праве.
Ещё одной из распространенных сделок между родственниками является дарение. Договор дарения можно заключить с любым из родственников – и близким, и дальним. При дарении одаряемый получает имущество в личную собственность. Оно не подлежит разделу как совместно нажитое имущество, даже если одаряемый находится в браке. Доходы, полученные в порядке дарения, освобождается от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с СК РФ.
Следует обратить внимание на особенности сделок с участием несовершеннолетних. В российском законодательстве установлены запреты на некоторые сделки. Так в соответствии со ст. 37 ГК РФ, запрещены возмездные сделки между несовершеннолетними и их законными представителями – родителями, усыновителями, опекунами, попечителями, а также их супругами и близкими родственниками. Согласно данной норме, к примеру, невозможно продать недвижимое имущество, принадлежащее малолетнему гражданину, за которого действует его мать, родителям матери или иным близким её родственникам.
Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях доверительного управления или опеки, а также сделки по продаже недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.
Следует рассмотреть особенности выдачи доверенности. Часто для совершения сделок выдаются доверенности на имя близких родственников. Необходимо помнить, что представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично (ст. 182 ГК РФ), то есть нельзя быть представителем по доверенности и на стороне продавца, и на стороне покупателя.
Так, например, если сын выдал доверенность отцу, то отец не может продать имущество сына своей жене, заключив договор купли-продажи, поскольку в данном случае имущество поступает в общую совместную собственность супругов. Следовательно, родственники могут выбирать любой подходящий под конкретную ситуацию вид сделки, все решается индивидуально. Главное условие – открытое волеизъявление сторон и соблюдение всех необходимых требований действующего законодательства.

Сделки между близкими родственниками запрещены закон 1 марта

Прежде необходимо определить – кого считать близкими родственниками. Так в соответствии со ст. 14 Семейного кодекса РФ (далее – СК РФ) близкие родственники – это родственники по прямой восходящей и нисходящей линии: супруги, дети и родители, бабушки, дедушки и внуки, а также полнородные и неполнородные братья и сестры (имеющие общих отца или мать).

Сделка купли-продажи является самой распространенной операцией на рынке недвижимости. На сегодняшний день возросло количество сделок между родственниками, по которым они продают друг другу имущество. Обращаем особое внимание – если сделка купли-продажи совершена фиктивно, без реальной передачи денег (например, лишь с целью получения налогового вычета), то такая сделка может быть признана мнимой. Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. Поэтому необходимо соблюдать все условия законности сделки, в частности представлять доказательства произведения расчета между сторонами. Нарушение этих правил влечет недействительность сделки.

Не соответствует закону продажа одним из супругов другому недвижимости, находящейся в совместной собственности, но зарегистрированной на имя одного из супругов. В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленных на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей. В данном случае не происходит ни изменения, ни прекращения, ни установления права собственности, так как имущество из совместной собственности «поступает» в совместную собственность тех же лиц. Следует заметить, что никаких правовых последствий, а именно отчуждение имущества и переход права собственности к другому лицу не происходит. Следовательно, подобную сделку по «распоряжению» совместно нажитым имуществом можно охарактеризовать как мнимую, совершаемую лишь для вида, а значит, подобные договоры не подлежат государственной регистрации на основании того, что они по содержанию не соответствуют требованиям закона. Если передача имущества в собственность одного из супругов является необходимостью, то решением в этой ситуации может стать заключение брачного договора, который и определит принадлежность имущества, либо заключение соглашения о разделе общего имущества и определении долей, которым имущество будет разделено на доли (равные или неравные) принадлежащие каждому из супругов в отдельности. После чего супруг может самостоятельно распорядиться своей долей в праве, к примеру, подарить её другому супругу.

Еще одной из распространенных сделок между родственниками является дарение. Договор дарения можно заключить с любым родственником – и близким, и дальним. При дарении одаряемый получает имущество в личную собственность. Оно не подлежит разделу как совместно нажитое имущество, даже если одаряемый находится в браке. Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с СК РФ.

В российском законодательстве установлены запреты на некоторые сделки. Так в соответствии со ст. 37 ГК РФ запрещены возмездные сделки (купля-продажа) между несовершеннолетними и их законными представителями – родителями, усыновителями, опекунами, попечителями, а также их супругами и близкими родственниками. Согласно данной норме, к примеру, невозможно, продать недвижимое имущество, принадлежащее малолетнему гражданину, за которого действует его мать, родителям матери или иным близким её родственникам. Данный запрет распространяется на все возмездные сделки, независимо от того, выступают ли дети приобретателями или отчуждателями имущества. В последнее время участились случаи (особенно при приобретении жилья за счет средств материнского (семейного) капитала), когда продавцами квартиры являются бабушки (дедушки), а покупателями их родные внуки. Следует знать, что указанный запрет, распространяется на сделки, направленные на приобретение жилого помещения с использованием средств материнского (семейного) капитала, непосредственными участниками которых являются несовершеннолетние и близкие родственники.

Таким образом, законные представители, опекуны и попечители и их близкие родственники могут передать имущество подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, то есть могут заключать только безвозмездные договоры, влекущие приращение имущества несовершеннолетнего. При этом не допускается дарение от имени малолетних их законными представителями (ст. 575 ГК РФ), запрещена и безвозмездная уступка имущественного права ребёнка.

В государственной регистрации таких сделок будет отказано, так как они не соответствуют закону.

Еще один вид сделки – это действие по выдаче доверенности. Довольно часто для совершения сделок выдаются доверенности на имя близких родственников. Следует помнить, что представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично (ст. 182 ГК РФ), то есть нельзя быть представителем по доверенности и на стороне продавца, и на стороне покупателя. Так, например, если сын выдал доверенность отцу, то отец не может продать имущество сына своей жене, заключив договор купли-продажи, поскольку в данном случае имущество поступает в общую совместную собственность супругов. Данная сделка также не соответствует требованиям действующего законодательства.

Таким образом, родственники могут выбирать любой подходящий под каждую конкретную ситуацию вид сделки, все решается индивидуально. Главное условие – законность, соблюдение всех необходимых формальностей и открытое волеизъявление сторон.

Здравствуйте,у меня такой вопрос:я хочу продать дом где собственниками являются малолетние дети (разрешение от опеки есть),но продать я его хочу своему брату и его детям под материнский капитал.Наш нотариус не делает нам договор купли-продажи ссылаясь на то что сделка между родственниками запрещена.Так ли это?

25 Марта 2016, 08:23 Анна, г. Екатеринбург

Ответы юристов (6)

Нет, никакого запрета на сделки с недвижимостью между родственниками нет.

Уточнение клиента

А как мне это доказать нотариусу,она никак не хочет писать договор нам?Другого нотариуса в нашем городе нет.

25 Марта 2016, 08:36

Есть вопрос к юристу?

А зачем вам вообще нотариус? Найдите в городе или в районе, любого юриста или адвоката, он вам и оформит договор! Нотариус здесь не нужен! При наличии умений, вы бы могли вообще сами составить данный договор и сдать его в Росреестр.

В Росреестре потребовали нотариально заверенный договор,т.к. продавцы еще малолетние дети.

25 Марта 2016, 09:05

Придётся вам искать нотариуса в другом районе, или городе, только не говорите, что сделка будет с родственником. А то не исключено, что другой нотариус, тоже необоснованно вам откажет по своей неграмотности, так как на сделки между родственниками ограничений не установлено.

Подписанный накануне нового года закон №

391-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты

Российской Федерации» от 29.12.2015 устанавливает обязательное участие

нотариусов при заключении ряда сделок с недвижимостью. В частности,

обязательному нотариальному оформлению подлежат сделки с долями в общей

собственности и имуществом несовершеннолетних детей. Закон вступил в

силу с момента официальной публикации.

Основных изменений, вводимых новым

законом в сфере недвижимости, Самое главное изменение —

обязательному нотариальному заверению теперь подлежат сделки по продаже

недвижимого имущества несовершеннолетних.

Нам сказали что нотариус с другого города не может писать договор,только тот нотариус может написать который находится на территории регистрации дома.

25 Марта 2016, 09:26

Если ваш Росреестр не включает в зону своего обслуживания другие города и районы, то да, тогда только у этого нотариуса. Но может в районе есть нотариус, на который этот ваш Росреестр распространяет действие.

Напишите жалобу в прокуратуру на вашего нотариуса, или в суд, но перед этим вы имеете права потребовать, а нотариус обязана вам выдать нотариальное постановление об отказе в совершении нотариальных действий со ссылкой на нормы права, которыми запрещены сделки между родственниками. Потому что нам таких положений не известны.

Либо попробуйте, просто подайте к нотариусу его помощнику, и уточнить на какой закон, статью они конкретно ссылают, уверен они не смогут ответить, просто нотариус скорее всего опасается, что потом между вами будут судебные тяжбы.

Следует четко разграничить понятия близких и дальних родственных связей.

К близким родственникам несовершеннолетних детей относятся дедушки,

бабушки, родители, а также родные братья и сестры, поэтому дом или

квартиру за средства капитала у них приобрести нельзя.

Рекомендуем к прочтению: Как не платить кредиты законно в россии в 2020 году

Скорее всего ваш нотариус неправильно трактует ст. 37 Гражданского Кодекса РФ, и относит к близким родственникам ваших несовершеннолетних детей, их дядю.

Но в силу понятия заложенного в законе, дядя (ваш брат) не является вашим детям близким родственником.

п.4 ст.5 УПК РФ близкие родственники — супруг, супруга, родители, дети, усыновители, усыновленные, родные братья и родные сестры, дедушка, бабушка, внуки;

Дяди — как вы видите здесь нет!

ст. 14 СК РФ близкие родственники (родственники по прямой восходящей и нисходящей линии (родители и дети, дедушка, бабушка и внуки), полнородные и неполнородные (имеющими общего отца или мать) братья и сестры)

Дяди — как вы видите здесь тоже нет!

Поэтому, из чего исходит ваш нотариус мне не понятно!

А вот закон на вашей стороне.

Да она нам сказала вот эти статьи ст.37 ГК РФ и ст. 34 СК РФ.Не помню какой то из них,мы хотели сделать договор на жену брата с последующим разделением долей,но опять же нотариус сказала что это будет вместе нажитое имущество и в итоге я так же продаю брату а мои дети дяде.

25 Марта 2016, 12:06

А я ведь тоже продаю своему родному брату это же близкий родственник.

25 Марта 2016, 12:59

Действующим законодательством (ч. 3 ст. 60 СК РФ и ч. 3 ст. 37 ГК РФ)

установлен запрет на сделкинесовершеннолетних с их родителями,

опекунами, попечителями, их супругами и близкими родственниками,

На вас этот запрет не установлен, так как вы совершеннолетний человек.

Я то все это уже поняла,а вот наш нотариус не хочет этого понимать.Сейчас пишет нам письменный отказ и сказала только напишет когда суд ей это присудит.А если нам подавать в суд это долго все будет?

28 Марта 2016, 18:07

Ищете ответ?

Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Naar startpagina

РЕСКОР

Еще не так давно сделки между родственниками не разрешались, теперь закон это позволяет. Близкие родственники могут заключать договоры купли-продажи, дарения и аренды недвижимости, передавать друг другу имущество по наследству в соответствии с общими правилами, предусмотренным и Гражданским кодексом. В то же время, законодательств ом определены и некоторые особенности подобных сделок. Какие – рассказывает юрист компании «Рескор» Оксана Позднякова.

— Понятие «близкие родственники» прописано в статье 14 Семейного кодекса РФ, — поясняет О. Позднякова. — Согласно этой статье, близкими считаются родственники по прямой восходящей и нисходящей линии, то есть супруги, дети и родители, бабушки, дедушки и внуки, а также полнородные и неполнородные братья и сестры (имеющие общих отца или мать). К этой же категории относятся усыновители и усыновленные.

— Судя по всему, специфика операций с недвижимостью во многом зависит от того, о каких родственниках идет речь?

— Совершенно верно. К примеру, договор купли-продажи квартиры, заключенный между братом и сестрой или дядей и племянником, с правовой точки зрения никаких принципиальных отличий от сделки, состоявшейся между посторонними лицами, не имеет. Но если участниками выступают супруги, возникает ряд нюансов. Например, если между супругами не был заключен брачный контракт, то квартира, приобретенная в период брака, независимо от того, на кого именно она оформлена, принадлежит обоим супругам на равных правах.

— То есть, переписать квартиру с мужа на жену по договору купли-продажи не получится?

— Можно, но с юридической точки зрения это абсолютно бессмысленно, поскольку в результате такой сделки фактический состав собственников никоим образом не изменяется.

— А есть ли какие-то особенности в сделках с недвижимостью, принадлежащей детям?

— Такие нюансы имеются. Например, в соответствии со ст. 37 ГК РФ, не имеют права совершать сделки со своим подопечным опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники. Исключение составляют лишь случаи передачи имущества подопечному в дар или безвозмездное пользование. Иными словами, родителям и иным близким родственникам (включая бабушек и дедушек) запрещено, например, продать квартиру своему несовершеннолет нему ребенку или купить у него квартиру. Также, согласно ст. 575 ГК РФ, не допускается дарение от имени малолетних их законными представителями и запрещена безвозмездная уступка имущественного права ребенка.

— Иными словами, совершеннолетне му внуку бабушка продать квартиру может?

— Да, это возможно. Но тут нужно иметь в виду, что если этот взрослый внук женат, купленная им у бабушки квартира становится их совместной с супругой собственностью. И соответственно при разводе делится пополам. К тому же, если внук захочет продать купленную у бабушки квартиру до истечения трех лет с момента совершения сделки, то с полученного дохода он должен будет заплатить налог в размере 13%. Так что разумнее между бабушкой и внуком оформить договор дарения. Тем более, что в данном случае (бабушка-внук) доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения .

— Выходит, дарение более предпочтительны й способ передать недвижимость родственнику?

— Я бы сказала, что для одаряемого это не только самый надежный вариант, но и выгодный. Во-первых, договор дарения можно заключить с любым родственником — и близким, и дальним. Во-вторых, одаряемый получает имущество в личную собственность, и оно не подлежит разделу как совместно нажитое имущество, даже если человек находится в браке. В-третьих, доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если стороны являются членами семьи или близкими родственниками, о чем я говорила выше. Но есть небольшой нюанс — даритель должен быть полностью уверен, что хочет подарить квартиру именно этому родственнику. Потому что такой договор можно оспорить, только если будет доказано, что он был заключен под каким-либо воздействием (принуждением и т.д.). Для одаряемого это лучший вариант по той же причине: другим родственникам также будет достаточно сложно доказать недействительно сть сделки (в отличие от наследства).

— И все же в последние годы, после внесения изменений в Налоговый кодекс, количество сделок между близкими родственниками возросло. Видимо, главная цель таких сделок – получить налоговый вычет?

— Ну, во-первых, имущественный налоговый вычет не применяется в случаях, если сделка купли-продажи совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимым и. В качестве таковых закон рассматривает супругов, родителей (в том числе усыновителей), детей (в том числе усыновленных), полнородных и неполнородных братьев и сестер, опекунов (попечителей) и подопечных. А во-вторых… Конечно, иногда у родственников, не входящих в число взаимозависимых , возникает соблазн заключить сделку купли-продажи вместо дарения с целью получения вычета. Однако я бы не советовала оформлять фиктивный договор купли-продажи. В зависимости от ситуации, подобная сделка является либо мнимой, либо притворной. И если заинтересованно е лицо докажет в суде, что сделка прошла без передачи денег, она будет признана ничтожной.

ЕСЛИ РОДСТВЕННИК НЕ БЛИЗКИЙ

Придется ли платить налог, если родственник, решивший осчастливить вас подарком в виде недвижимости, не относится, согласно Семейному кодексу РФ, ни к членам вашей семьи, ни к категории близких родственников?

Если это так, то после того, как вы станете счастливым обладателем недвижимости, вам придется заплатить 13% НДФЛ со стоимости подаренного имущества. Уплатить налог нужно не позднее 15 июля, а подать декларацию по форме 3-НДФЛ — не позднее 30 апреля года, следующего за годом, в котором подарена недвижимость.

Рекомендуем к прочтению: Восстановление на работе при незаконном увольнении тк рф

Кстати, в Налоговой инспекции довольно быстро узнают, что вы получили «недвижимый» подарок. Ведь вам придется регистрировать сделку с недвижимостью в территориальном органе Росреестра. А тот, в свою очередь, в 10-дневный срок со дня регистрации недвижимости сообщит о сделке в налоговую инспекцию.

Какие сделки возможны между близкими родственниками

В преклонном возрасте люди начинают задумываться о том, кому и как передать свою квартиру или дом, когда их не станет. Но порой они принимают неверные решения, чем усложняют впоследствии жизнь своим наследникам. О том, какие есть варианты передачи и как их правильно оформить, рассказывает Юлия Дымова, юрисконсульт департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet.

Чем плохо завещание?

На поверхности всегда лежит вариант завещания или наследования, но иногда в силу разных причин возникают опасения — вдруг наследник не оформит необходимые документы.

При передаче по завещанию объект недвижимости переходит к новому собственнику только в случае смерти.

При этом наследственные квартиры вызывают особый страх всех покупателей и риэлторов, на рынке они проходят как «опасные»,

так как при дальнейшей продаже с ними часто возникают сложности. Поэтому, если наследники понимают, что в будущем им нужно будет продать эту квартиру или дом, то стараются решить вопрос о передаче квартиры еще при жизни наследодателя другим способом.

Риски сделок дарения

В случае сделок между близкими родственниками существует вариант дарения по статье 217 Налогового кодекса РФ, в которой указано, при каких видах родственных связей не возникает дополнительного налогового бремени. К этой категории относятся родители и дети, бабушки, дедушки и внуки, полнородные и не полнородные братья и сестры.

Дарение считается безвозмездной сделкой и по закону не предполагает возможности создания условий (то есть в договоре не прописываются варианты или условия, по которым квартира была передана в собственность тому или иному родственнику). Поэтому пожилые люди боятся, что обстоятельства изменятся и их выгонят на улицу новые собственники – и действительно, если было совершено дарение, то предыдущего правообладателя можно выписать из квартиры в судебном порядке.

По договору купли-продажи

Другой вариант – договор купли-продажи. Здесь идет речь о фиктивном договоре, потому что фактически деньги при этих сделках не передаются, а при последующей продаже квартиры в случае смерти продавца основным вопросом у нового покупателя будет: «Были ли произведены взаиморасчеты?» При составлении классического договора купли-продажи все необходимые расчеты должны быть произведены и полностью исполнены все условия документа, на руках у продавца в таком случае должно быть наличие подписанного акта приема-передачи и расписка о получении денежных средств как подтверждение наличных расчетов.

В договоре купли-продажи можно предусмотреть такое условие, как пожизненное проживание или проживание до момента самостоятельного снятия,

поэтому в такой сделке риск оказаться на улице по сравнению с передачей квартиры по договору дарения не так велик.

Рента – сложная сделка

Третий вариант –рента. Этот вид договора используется сейчас достаточно редко как из-за высокого риска оспаривания в суде, так и из-за достаточно трудного исполнения. Помимо того, что идет передача квартиры, она еще и находится в залоге у продавца, который является получателем ренты, то есть на недвижимости висит обременение.

Дополнительно необходимо, чтобы плательщик ренты исполнял обязательства по содержанию получателя ренты – оплату взносов, платежей, а после смерти получателя оплатил захоронение.

Рента может быть расторгнута по соглашению сторон либо по заявлению получателя ренты. Среди пожилых людей даже существовал такой бизнес: они выбирали для себя лучшего «содержателя», а спустя какое-то время подавали на него в суд, расторгали договор и переходили в руки к другим.

Наследство по закону

Если договоры и сделки заключаются в рамках действующих законов РФ, то вопросов у регистрационных органов не возникнет. Однако есть люди, которым абсолютно все равно, что будет после их смерти, вне зависимости от того, сколько у них детей и обязательств.

Поэтому до сих пор самой распространенной формой передачи квартиры между родственниками остается наследство по закону.

Сделка между мужем и женой ничтожна

Следующим аспектом являются сделки между супругами. Сознательные пары, которые системно подходят к расторжению брака, понимают, что им необходимо определить, кому и что полагается после развода. Если задуматься о недвижимости до расторжения брака, можно использовать либо брачный договор, либо соглашение о разделе имущества.

Самая большая ошибка в такой ситуации – совершение сделок купли-продажи между супругами, так как если объекты недвижимости были изначально приобретены в совместную собственность, то такие сделки признаются ничтожными (недействительными).

Если у пары в собственности была квартира, купленная на жену, а потом по какой-то причине стало необходимо переоформить ее на мужа, то

классический договор купли-продажи в такой ситуации составить невозможно, потому что возникнет конфликт интересов.

Когда квартира приобретена в браке, условно можно полагать, что там есть доля мужа, следовательно, он должен покупать сам у себя. Такая сделка будет возможна только при условии предварительно заключенного брачного договора, в котором указано, что данное имущество выведено из совместно нажитого имущества и является личной собственностью одного из супругов. Если у будущих или уже действующих супругов есть несогласованности по недвижимому имуществу, лучше сразу заключить брачный договор.

От родителей – к детям

Возмездные сделки между родителями и детьми возможны, если и те, и другие являются совершеннолетними. Если дети несовершеннолетние, то такой вид сделки будет нарушать 37 статью ГК РФ. При нахождении квартиры в долевой собственности родителей и детей, которые являются сособственниками, при продаже необходимо обратиться за разрешением в органы опеки и попечительства.

Например, у отца или матери есть другая квартира, и они готовы предоставить площадь взамен той, что у ребенка есть сейчас. В такой ситуации органы опеки запретят данную сделку, потому что происходит нарушение интересов несовершеннолетних. Обосновывается это тем, что оба жилья могут принадлежать ребенку по закону.

Когда ребенку передают в собственность долю в уже имеющейся квартире, то получается, что он утратил право собственности, ничего не получив взамен.

Заключая сделки между собой, родственники должны понимать, для чего они это делают, чтобы регулировать форму сделки в зависимости от поставленных задач и выбрать наиболее подходящий вариант.

Возмездные сделки между родителями и детьми возможны, если и те, и другие являются совершеннолетними. Если дети несовершеннолетние, то такой вид сделки будет нарушать 37 статью ГК РФ. При нахождении квартиры в долевой собственности родителей и детей, которые являются сособственниками, при продаже необходимо обратиться за разрешением в органы опеки и попечительства.

Например, у отца или матери есть другая квартира, и они готовы предоставить площадь взамен той, что у ребенка есть сейчас. В такой ситуации органы опеки запретят данную сделку, потому что происходит нарушение интересов несовершеннолетних. Обосновывается это тем, что оба жилья могут принадлежать ребенку по закону.

Когда ребенку передают в собственность долю в уже имеющейся квартире, то получается, что он утратил право собственности, ничего не получив взамен.

Заключая сделки между собой, родственники должны понимать, для чего они это делают, чтобы регулировать форму сделки в зависимости от поставленных задач и выбрать наиболее подходящий вариант.

Можно ли оспорить договор купли продажи между близкими родственниками?

Здравствуйте, ну основания должны быть в данном случае. дети могут пробовать лишь оспорить, если будут указывать, что одна из сторон была недееспособной например.

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 29.12.2017)Статья 167. Общие положения о последствиях недействительности сделки

КонсультантПлюс: примечание.
О выявлении конституционно-правового смысла пунктов 1 и 2 статьи 167 см. Постановление Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 N 6-П.

Позиции высших судов по ст. 167 ГК РФ >>>

1. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.
(абзац введен Федеральным законом от 07.05.2013 N 100-ФЗ)

2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
(в ред. Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3. Если из существа оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время.
(в ред. Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ)

14 просмотров

Близкие родственники, с точки зрения законодательства, никак не ограничены в совершении сделок друг с другом. В том числе и купле-продаже квартиры. В данном случае действуют определенные особенности, однако в целом, вся процедура мало отличается от стандартной.

Кто является близким родственником

Очень важно определить, кто именно относится к близким родственникам. Согласно ст.5 УПК РФ, таковым считаются:

• Муж/жена.
• Бабушка и дедушка.
• Отец и мать (в том числе усыновители).
• Дети (в том числе усыновленные).
• Брат и сестра.
• Внуки.

Есть ли особенности продажи квартиры близким родственникам?

Одной из основных особенностей можно считать отсутствие возможности реализовать налоговый вычет. По правилам, эту льготу нельзя использовать в том случае, если сделка проводится между связанными лицами. В то же время, если получится доказать, что даже близкие родственники по какой-то причине никак не связаны с покупателем квартиры, то тогда и вычет получить можно.

Пример: Родители, лишенные родительских прав, могут не считаться близкими родственниками. Как следствие, если приобрести жилье у них, то можно надеяться на налоговый вычет.

Продажа квартиры без оплаты налога

Между родственниками популярным способом передачи имущества является договор дарения, а не купли-продажи. Если пользоваться им, то платить налог не нужно. В то же время, договор дарения далеко не такой надежный как купли-продажи, тем более, что взаимоотношения даже между самыми близкими родственниками могут быть очень сложными, что буквально требует оформления всей сделки по правилам.

В такой ситуации налог можно не платить только в том случае, если квартира была получена текущим владельцем 3-5 лет назад.

3 года для жилья, полученного в дар или по наследству. 5 лет для жилья, полученного любым другим способом.

Если этот срок не выдерживается, то продавец обязан будет оплатить налог на доход в размере 13% от стоимости квартиры.

Преимущества и недостатки

У купли-продажи квартиры между близкими родственниками есть свои преимущества и недостатки. Рассмотрим их подробнее.

Преимущества	Недостатки
Признать сделку купли-продажи недействительной значительно сложнее, чем факт дарения квартиры.	Если квартира была куплена у родственников, а покупатель состоит в браке, то такое жилье будет считаться совместно нажитой собственностью.
Договор купли-продажи очень сложно расторгнуть в одностороннем порядке, в отличие от договора дарения.	Теряется контроль над имуществом. Особенно актуально при продаже квартиры детям. Если они вдруг решат что-то сделать с жильем, предыдущие собственники не будут иметь никакого права им помешать.
Никто не сможет забрать имущество после смерти продавца.	Родственники могут требовать особых условий сделки, которые в обычной ситуации применяются редко. Например, они могут требовать права пожизненного проживания в продаваемой квартире.

Как продать квартиру близким родственникам

Продать квартиру близким родственникам можно на общих основаниях. Никаких отличий от обычной процедуры, актуальной для любых других ситуаций, нет.

Порядок действий

Для того, чтобы заключить сделку купли-продажи, между родственниками нужно:

1. Обсудить условия покупки и продажи. Если есть какие-то нестандартные требования, нужно убедиться, что они законны.
2. Определить стоимость. В данном случае вовсе не обязательно обращаться в оценочную компанию, главное, чтобы цена квартиры не слишком глобально отличалась от рыночной, иначе такую сделку можно будет оспорить в суде.
3. Собрать все необходимые документы (см.ниже).
4. Составить и подписать договор купли-продажи (это можно сделать самостоятельно или обратиться за помощью к нотариусу).
5. При необходимости – заверить договор.
6. Зарегистрировать договор.
7. Произвести регистрацию квартиры на нового владельца.
8. Подписать акт приема-передачи.
9. Совершить окончательный расчет и подписать расписку.

Документы

Для совершения сделки купли-продажи такого типа нужны будут следующие документы:

• Паспорт покупателя и продавца. Если покупателей или продавцов несколько, нужны документы на них всех.
• Свидетельство о рождении. Актуально только в том случае, если среди продавцов или покупателей есть несовершеннолетние лица.
• Разрешение от органов опеки. Актуально в том случае, если в сделке участвуют несовершеннолетние лица.
• Выписка из ЕГРН. Этот документ можно получить в Росреестре. Показывает текущего собственника жилья и обременения, если они есть. Лучше получить свежую выписку, на всякий случай.
• Техпаспорт на квартиру. С его помощью можно определить, делалась ли в квартире перепланировка и была ли она узаконена. Если этого документа нет, придется заказывать и долго ждать.
• Справка из управляющей компании (ЖЭКа). Она показывает наличие или отсутствие задолженности за коммунальные услуги.
• Выписка из домовой книги. В этом документе можно посмотреть всех лиц, прописанных в квартире. Может быть важно в некоторых случаях, например, если в квартире прописаны несовершеннолетние дети, выписать их будет невозможно, не предоставив другое жилье.
• Договор купли-продажи или другой правоустанавливающий документ. Это может быть договор дарения, приватизации и так далее.

Расходы

При совершении сделки у сторон могут возникнуть следующие расходы:

• Оценка квартиры (если требуется): около 10 тысяч рублей.
• Услуги нотариуса: от 5 тысяч рублей.
• Получение свежей выписки из ЕГРН: 350 рублей.
• Оформление нового техпаспорта: около 10-20 тысяч рублей.
• Регистрация нового собственника: 2000 рублей на каждого человека.

Сроки

В среднем, на всю процедуру купли-продажи жилья уходит около 1-2 месяцев. Так как сделка производится между близкими родственниками (при условии, что они действительно заинтересованы в ней), срок может быть и существенно меньше. На многое влияет имеющийся на руках пакет документов. Так, например, техпаспорт делают около 1-2 месяцев, а выписку из ЕГРН около 3-5 дней.

Договор купли продажи квартиры между близкими родственниками

Договор купли-продажи квартиры такого типа ничем не отличается от стандартно, при условии, что стороны не договорились о каких-то «экзотических» условиях. В любом случае, в стандартный образец можно добавить практически все что угодно, лишь бы оно не противоречило законодательству.

Содержание договора купли-продажи квартиры

В стандартной форме договора купли-продажи должны быть следующие пункты:

• Название договора.
• Данные сторон.
• Суть соглашения.
• Детальная информация о продаваемой/покупаемой квартире.
• Сумма сделки (цифрами и прописью).
• Права и обязанности сторон.
• Дополнительные условия, если они есть.
• Условия расторжения соглашения.
• Дата заключения договора.
• Подписи сторон.

Образец договора купли-продажи квартиры

Скачать образец договора купли-продажи квартиры между близкими родственниками Сделка купли-продажи квартиры между близкими родственниками – это всегда достаточно спорная и противоречивая процедура. Особенно если используются какие-то специальные условия, льготы и так далее. На бесплатной консультации опытные специалисты расскажут о том, как лучше всего оформлять такие договора и на что обращать внимание. Также они могут сопровождать всю сделку от начала и до конца, тем самым контролируя законность договоренностей и минимизируя возможные риски. Сохраните или поделитесь ссылкой в социальных сетях (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Автор статьи Наталья Фомичёва Эксперт-юрист сайта. Стаж 10 лет. Наследственные дела. Семейные споры. Жилищное и земельное право. Задать вопрос Рейтинг автора Написано статей 497 Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!

Напишите свой вопрос, наш юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит вам через 5 минут.

Отправляя данные Вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением

Купля-продажа квартиры между близкими родственниками

Приобретение жилья у родных – довольно распространенная в России процедура. Законодательных ограничений для такой операции не существует, а выгоды ее проведения очевидны всем. Чтобы продажа недвижимости родственникам была проведена правильно, придется учесть ряд особенностей заключения договоров и оформления сопутствующих документов.

Что нужно знать о сделках с жильем между родственниками

Закон не ограничивает россиян в их праве распоряжаться своей недвижимостью. Продать дом или квартиру можно любому покупателю, даже родным. К таковым относят супруга, родственников по восходящей линии (отец, мать, бабушка, дед) и по нисходящей линии (дети, внуки).

Пакет документов, необходимых для перехода права собственности, будет стандартным. Порядок оформления разрешительных документов – тоже.

Следует учесть Никаких льгот при продаже не предусматривается. Процедура проводится на общих основаниях, вариантов «заключить сделку по-быстрому», как иногда предлагают некоторые недобросовестные риелторы, просто не существует.

Преимущества продажи недвижимости внутри семьи может назвать даже новичок в таких делах:

1. Отсутствие комиссий риелтору или агентству.
2. Доскональное ознакомление с состоянием жилья.
3. Прозрачность купли-продажи.
4. Низкий риск оспаривания сделки либо отказа от него.
5. Разумная согласованная цена.

О недостатках имущественных операций между родственниками говорить не принято. Однако они могут быть довольно существенными:

1. Необходимость раздела совместного имущества супругов в случае развода, даже если его доли перепродавались друг другу.
2. Невозможность контролировать дальнейшую судьбу жилья, например, когда оно переходит в собственность совершеннолетнего ребенка.

В целом, близкородственная продажа недвижимости представляется юристам менее рискованной, чем другие имущественные сделки.

Отличие покупки недвижимости от ее завещания или дарения

Действующее сегодня налоговое законодательство позволяет владельцу жилья в случае его дарения или завещание близкому родственнику воспользоваться правом на льготный режим налогообложения сделки. Никаких налогов ни с дарителя, ни с одаряемого не взимается. Чтобы воспользоваться преференцией, в договоре следует указывать степень родства, а также подтверждать ее соответствующими документами.

Обратите внимание: Оплата услуг нотариуса при дарении осуществляется по сниженному тарифу – 0,3, а не 1% от договорной суммы. Однако это все равно дороже, чем самостоятельное составление договора купли-продажи, актуальный шаблон которого можно свободно найти на официальных сайтах либо порталах юридической тематики.

С завещанием дело обстоит еще сложнее. Во-первых, наследственное дело открывается только спустя 6 месяцев после смерти заявителя. Если поименованные в завещании лица сочтут волю покойного неудовлетворительной и могут вступить с длительные судебные тяжбы. В итоге, судьба имущества может оказаться совсем не такой, как планировал ее прежний владелец.

Во-вторых, нюансы завещания могут оставаться скрытыми от наследников, что провоцирует ненужные споры между ними. Поэтому многие собственники предпочитают при жизни распорядиться своей недвижимостью. Например, продать ее родным.

Схема сделки

Обычно купля-продажа квартиры между близкими родственниками проходит по следующему алгоритму:

1. Получить согласие всех собственников жилья на сделку (ст. 131 ГК РФ).
2. При наличии среди владельцев объекта несовершеннолетних детей взять согласие за них в органах опеки (ст. 28-29 ГК РФ).
3. Обзавестись выпиской из ЕГРП, подтверждающей право собственности на продаваемое имущество.
4. Для граждан, состоящих в браке – получить у супруга согласие на операцию.
5. Собрать прочие бумаги: выписку из лицевого счета, подтверждающую оплату всех коммунальных счетов, техпаспорт БТИ, выписку из домовой книги, общегражданские паспорта сделки.
6. Составить договор купли-продажи по общим для всех правилам (ст. 549 ГК РФ).
7. Оформить акт-приема передачи отчуждаемого жилья, предъявляемого при регистрации сделки (ст. 131 ГК РФ).
8. Сдать весь пакет документов специалистам МФЦ на регистрацию и через установленный срок получить заверенные госорганом экземпляры договора, выписку из ЕГРП о переходе прав собственности к новому владельцу.

Правила оформления договора

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните на бесплатную горячую линию:

8 800 350-13-94 — Для регионов России

8 499 938-42-45 — Москва и Московская обл.

8 812 425-64-57 — Санкт-Петербург и Ленинградская обл.

Составить договор купли-продажи квартиры между близкими родственниками можно как с помощью нотариуса, так и самостоятельно (ст. 454 ГК РФ). При этом следует принять во внимание следующие моменты:

• допустима рукописная или печатная форма;
• исправления в документ вносить нельзя;
• предмет купли-продажи следует описывать максимально подробно;
• договор обязан содержать все персональные данные сторон для их однозначной идентификации;
• стоимость жилья должна примерно соответствовать среднерыночной. Если она будет занижена более чем на 20%, возникнет риск оспаривания сделки со стороны налоговых органов;
• необходимо указать, что все заинтересованные стороны уведомлены об операции и осознают ее последствия для себя лично;
• важно подробно прописать права и обязанности сторон, а также момент наступления ответственности за неисполнение договорных обязательств.

Продажа доли родственнику: на что обратить внимание

Ситуации, когда осуществляется купля-продажа доли в квартире между родственниками, встречаются очень часто. Базовая структура сделки при этом не меняется, но необходимо учесть значимые особенности ее проведения:

1. Обязательное уведомление всех собственников о планируемом отчуждении доли дома, квартиры или коммуналки. В уведомлении должны присутствовать: описание объекта, его основные характеристики, желаемая цена, условия передачи прав на недвижимость, сроки, в течение которых возможные покупатели обязаны оповестить продавца о своем решении.
2. Если среди собственников доли числится несовершеннолетний, извещают о возможной сделке органы опеки.
3. В течение 30 дней необходимо получить от всех собственников письменные отказы в выкупе доли либо согласие на продажу.
4. Если ни один из совладельцев за указанный в уведомлении срок не выразил желание приобрести долю квартиры, можно продавать ее другому родственнику или любому заинтересованному лицу.
5. Согласие супруга на продажу доли оформляется обязательно.
6. Для составления договора прибегают к помощи нотариуса либо пользуются типовой формой из Росреестра. К документу прилагается план квартиры с указанием части отчуждаемой жилплощади.
7. Акт приема-передачи объекта составляется обязательно.

Затем сделка по продаже доли объекта недвижимости регистрируется по общеустановленным правилам.

Принудительный выкуп доли

При одновременном наличии перечисленных ниже факторов закон дозволяет отчуждать долю без согласия ее владельца:

1. Незначительная доля в собственности (определить этот факт может только по итогам судебного разбирательства).
2. Невозможность выделить долю (например, нереально выделить для пользования часть квартиры площадью несколько кв. м).
3. Отсутствие заинтересованности в пользовании долей.

Принудительный выкуп части недвижимости – дело хлопотное и неблагодарное. Поэтому вначале нужно предпринять попытку совершить взаимовыгодную операцию. Предложение о ее условиях направляется собственнику в письменном виде. И только если родственник уклоняется от продажи, придётся выкупать долю принудительно.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Оформляем куплю-продажу квартиры между близкими родственниками

Сделки купли-продажи недвижимости являются одними из самых распространённых. Их процедура чётко отработана и практически не разнится в зависимости от обстоятельств в каждом конкретном случае.

Бывает, что недвижимость переходит через близких или дальних родственников. К примеру, родители изъявили желание купить у детей квартиру с меньшей площадью, чем у себя, а свою передать им без дополнительных выплат. При этом встаёт выбор, как оформить сделку, что бы это сохраняло юридические гарантии, было выгодно в отношении налогообложения и одной и другой стороне.

Для этого существует несколько вариантов

• передать имущество по договору купли-продажи;
• передать имущество по дарственной.

В этой статье мы подробно рассмотрим указанные варианты. Любой из них обладает как плюсами, так и минусами.

Можно ли продать недвижимость близкому родственнику

Обычно такие сделки купли продажи между близкими родственниками проводятся без передачи денег. Однако, сделка признается недействительной и аннулируется, если будет доказано, что финансовые расчёты не осуществлены. Что бы этого не произошло, должны быть соблюдены необходимые правила и предъявлены доказательства того, что сделка проведена в соответствии с правилами, предъявляемыми к расчётам.

Недвижимое имущество не может продано одним супругом, если оно зарегистрировано на другого. Сделка такого рода признаётся незаконной и договор купли-продажи не пройдёт через процедуру регистрации, если она не соответствуют законодательным нормам.

К примеру, мать и дочь проживают в одной квартире, и каждая имеет право на владение половиной жилплощади. Мать вдруг решает перепродать свою долю сыну. По закону, долевые собственники, в данном случае дочь, имеют преимущественное право выкупа. То есть, мать должна прежде всего предложить выкуп своей доли дочери, а потом уже заключать сделку с сыном или кем-то ещё.

Бывает и так, что родители не хотят передавать жилплощадь детям, если они имеют официального супруга, ведь тогда эта недвижимость будет считаться общей собственностью супругов и при разводе поделится. Таким образом, семья, передавшая свою недвижимость, понесёт убытки.

Что лучше купля-продажа или дарственная

Оба эти варианта имеют свои преимущества и недостатки.

Часто сделки купли-продажи между близкими родственниками проводятся лишь на бумаге, а средства при этом в действительности не передаются, но такой вариант предусматривает уплату государственного налога. Сумма сделки указывается в договоре, а значит, налог придётся платить именно с неё. Однако не стоит думать, что он будет ниже, если указать соответствующую заниженную стоимость квартиры.

Если не соблюсти правила, касающиеся денежных расчётов, сделку купли-продажи между родственниками могут признать недействительной и аннулировать. Для того, чтобы этого не произошло, необходимо зафиксировать передачу денег в виде расписки от получателя. Ещё надёжнее это будет сделать в присутствии свидетелей.

Как правило, налоговая служба ведёт отслеживание тех сделок, сумма по которым значительно ниже средней рыночной. За указание ложной информации в отношении реальной стоимости недвижимости, сотрудники налогового органа могут поднять величину налога до адекватной стоимости недвижимости, а также дополнить его штрафами и пени за уклонение от налоговой выплаты государству.

В число отрицательных сторон заключения договора купли-продажи между родственниками выступает то, что вычет по налогу (по ст. 220 Налогового Кодекса) не предусматривается. Он действует только, если сделка совершается между чужими друг другу людьми.

Однако для таких сделок действует общее правило, по которому, если квартира находится в собственности у близкого родственника свыше 3-х лет, то налог уплачивать не нужно. Это значит, что передать имущество будет выгоднее по договору купли-продажи. В то же время покупателю предоставляется право на получение имущественного вычета при приобретении жилплощади.

Существует ещё одна отрицательная особенность при выборе в пользу договора купли-продажи. Согласно ему супруги получают одинаковые права на владение недвижимостью, хотя если та же процедура проводится по дарственной, право собственности распространяется только на того супруга, на имя которого она выписана.

Расторгнуть договор можно только в одностороннем порядке. Однако, при нарушении условий со стороны кого-то из участников, то тогда аннулировать его можно будет при взаимном согласии сторон. Порядок и условие проведения этой процедуры прописаны в ГК.

Заключение и расторжение сделок проходит через Росреестр и закрепляется в госреестре прав собственников.

Передача имущества по договору дарения не слишком пользуется популярностью у граждан, хотя именно этот вариант самый выгодный, хотя он имеет и отрицательные стороны.

Среди минусов в основном те же положения, что и при сделке купли-продажи.

Главный плюс дарственной в том, что касается уплаты налога. По законодательству, если квартира передаётся от близкого родственника, то взимание налога не происходит. Это условие касается не только недвижимого имущества, но и всех видов подаренного имущества, которое подлежит налогообложению.

Когда дарение происходит в пользу не очень близких родственников (дедушки, тёти, племянники и пр.) или в отношении знакомых, то тогда, тот, кто получил имущество, обязан перевести налоговую выплату в размере 13 % от рыночной цены.

В числе прочих плюсов дарственной относится также то, что если квартира была передана в дар лицу, которое состоит в официальном браке, то тогда она не будет поделена в случае развода, так как такое имущество не относится к совместно нажитому. В то же время, если в квартире был произведён дорогой ремонт, тогда половина стоимости востребуется в ходе раздела имущества. По ГК предусмотрены гарантии, возникающие при оформлении сделки дарения. Когда происходит угроза нанесения ущерба подаренному имуществу, то даритель может вернуть его себе обратно на законных основаниях.

Ещё один показательный пример, когда на жизнь того, кто оформил дарственную, совершается покушение тем, кто получил подарок. Тогда подарок может быть возвращён обратно дарителю. Всё это невозможно сделать при договоре купли-продажи.

Существуют примеры, когда родственники передают единоличное или долевое право собственности через фиктивную дарственную, но с передачей денежных средств, то есть совершают договор купли-продажи через мнимую дарственную. Такая сделка не считается истинным дарением, а потому заинтересованная сторона вправе признать её недействительной.

Если сделка признана мнимой, а квартира в собственности менее 3-х лет, то ему придётся внести налоговую выплату в размере 13%. В таком случае размер дохода равен сумме, которая была передана продавцу, а когда такая сумма неизвестна, то налогооблагаемая база равна 70% от кадастровой стоимости недвижимого имущества.

Во избежание признания сделки недействительной деньги за имущество следует передавать после составления дарственной без свидетелей и без расписки о передаче и получении средств.

Чтобы обойти возможные риски решения вопроса, когда сделка дарственной признаётся мнимой, а также уплаты налога с пенями и штрафами передавать имущество между близкими родственниками лучше по договору купли-продажи.

Преимущества дарственной ещё и в том, что по ней можно передавать имущество любому человеку, будь то близкий родственник или дальний. Тот, на кого оформляется дарственная от близких родственников освобождается от налога. В этом состоит сходство дарственной и договора купли-продажи, при заключении которого иногда тоже можно избежать налога.

Как оформить договор

Договор купли-продажи составляется в письменной форме. Как и другие подобные соглашения он не требует подтверждения у нотариуса и регистрации.

В договоре в обязательном порядке указываются такие пункты:

• предмет соглашения (указываются подробно характеристики объекта недвижимости: адрес, метраж, количество комнат);
• сумма сделки (порядок оплаты, способ расчёта);
• права и обязанности сторон;
• обстоятельства, в случае которых предусмотрено несение взаимной ответственности сторон сделки.

Образец

Образец договора купли-продажи квартиры между близкими родственниками.doc

Как оформить сделку купли-продажи между родственниками

Процедура оформления сделки купли-продажи между родственниками вовсе несложный процесс. Для начала необходимо заполнить банк договора в письменном виде. При составлении положений договора лучше обратиться к юристу. Если этот документальный акт будет составлен неверно, то процесс регистрации права собственности не состоится.

Сделка купли-продажи между родственниками отличается только отсутствием правовых проверок. Это объясняется тем, что родственники больше друг другу доверяют, нежели чужие друг другу люди, а потому можно не запрашивать ряд справок и выписок, например из ЖКХ, ЖКУ, Росреестра и пр.

Какие документы понадобятся

Оба этих документальных акта, договор купли-продажи и акт приёма-передачи, закрепляются подписями участников сделки. Бумаги необходимо предоставить в службу государственной регистрации кадастра и картографии по месту расположения недвижимости. К ним прилагаются следующие бумаги:

• заявление с просьбой зарегистрировать недвижимость;
• паспорт;
• квитанция об уплате госпошлины;
• договор купли-продажи;
• свидетельство о праве владением недвижимостью от прежнего собственника;
• кадастровый паспорт на объект недвижимости;
• акт приема-передачи;
• выписка из домовой книги;
• подтверждённая нотариусом разрешение супруга на сделку;
• разрешение из органов опеки и попечительства на отчуждение собственности (если в квартире зарегистрировано несовершеннолетнее лицо).

Налогообложение

Согласно положениям налогового кодекса от 2019 года, по сделке не взимается государственный налог:

• недвижимость передана по дарственной между родственниками, состоящими в близком родстве;
• квартира состоит в собственности свыше 3-х лет (если менее, то оплачивается налог 13%);
• стоимость недвижимости менее 1 млн. руб.;
• сумма стоимости квартиры или доли та же, что и при покупке по предыдущей сделке;
• налогом не облагаются доходы, полученные от продажи недвижимости по дарственной от близкого родственника (родители, дети, супруга или супруги).

При заключении сделки не с близкими родственниками, а например с дядями, тётями или племянниками на сумму покупки предусматривается налоговый вычет 13 %. Он предоставляется по истечении года с момента заключения сделки.

Когда квартира состоит во владении родственника свыше трёх лет, то передавать её выгоднее через куплю-продажу, тогда и налог на доход физлица не платиться.

Регистрация и стоимость

При обращении к нотариусу за оформлением договора стоимость его услуг будет равна 0,5% от стоимости недвижимости, которая указана в договоре. Наименьший размер пошлины равен 300 руб., а самый большой – 20 тыс. руб. Услуги нотариуса считаются отдельно и составляют от 3 тыс. до 7 тыс. руб.

Издержки по оплате тарифа нотариуса и госпошлины ложатся на плечи покупателя, хотя можно договориться по-родственному. Нотариусу не важно, кто производит оплату. После того, как покупателем выплачиваются указанные суммы, оформляется акт приема-передачи. Этот документальный акт скрепляет сделку и подтверждает исполнение обязательств сторонами. При составлении этой бумаги даётся ссылка на основной договор купли-продажи, а акт приёма-передачи выступает неотъемлемой его частью.

Заключительным этапом сделки выступает перерегистрации единоличного или долевого права на владение недвижимостью на основании договора купли-продажи в Росреестре.

После этих процедур покупатель становится полновластным владельцем недвижимостью.

Об авторе

Валерий Исаев

Валерий Исаев окончил Московский государственный юридический институт. За годы работы в адвокатской сфере провел множество успешных гражданских и уголовных дел в судах различной юрисдикции. Большой опыт в юридической помощи гражданам в различных областях.

Полная или частичная передача квартиры близким или дальним родственникам — явление распространенное. Классический вариант передачи — продажа доли в квартире. В статье будет рассказано об основных особенностях такого рода соглашения, его достоинствах и недостатках.

Особенности продажи доли квартиры между родственниками

При составлении письменного соглашения нет никакой разницы, переходит ли часть квартиры (или вся квартира целиком) одному из родственников или незнакомому человеку. По закону это классическая сделка купли-продажи недвижимости. Договор заключается в простой письменной форме, и его при желании можно заверить у нотариуса.

Зато имеется ряд особенностей, касающихся налогообложения и продажи жилплощади в коммунальной квартире. В этой ситуации владелец квартиры (продавец) не может рассчитывать на налоговые вычеты. А если купля-продажа квартиры между родственниками проводится с занижением цены, продавец все равно обязан будет заплатить налог со сделки исходя из рыночной стоимости квартиры.

Но уменьшится государственная пошлина, взимаемая за нотариальное заверение сделки. Сумма уменьшается для близких родственников. По закону, близкими родственниками считаются следующие лица:

• супруги;
• дети (не имеет значения, родные или приемные);
• родители;
• единокровные братья и сестры;
• бабушки с дедушками.

Дяди, тети, двоюродные, троюродные братья и сестры относятся к дальней родне. По закону они считаются членами семьи, но не близкими родственниками. При этом продавать свою долю недвижимого имущества можно родичам, членам семьи, или незнакомым людям. Порядок оформления документов при этом не меняется. В соответствии с действующими законами, продажа доли в квартире родственнику происходит следующим образом:

• До заключения договора продавец извещает остальных собственников квартиры о решении продать принадлежащую ему долю. Извещение происходит в письменной форме, как указано в 250 статье ГК РФ. Продавец обязан предоставить другим собственникам право выкупа его доли. Если в течение месяца ни один из совладельцев не воспользовался этим правом, либо в письменной форме от него отказался, продавец имеет право заключать договор купли-продажи. Это правило работает всегда, в том числе и при продаже имущества ближайшим родственникам:
  • Если доля в квартире была приобретена после заключения брака, требуется письменное согласие супруга;
  • В случае сделки между совладельцами квартиры, являющимися близкими родственниками, дополнительное оповещение других собственников не требуется. Исключение делается для совладельцев — родственников с более высокой степенью родства. Степень родства у близких родичей (по убыванию): супруги, дети, родители, братья и сестры, бабушки и дедушки.
• Договор купли-продажи доли в квартире заключается в письменной форме, по предписанному законами порядку.
• Соглашение заверяется у нотариуса. При этом уплачивается государственная пошлина в размере 0,5% от указанной в соглашении стоимости доли квартиры. Минимальный размер пошлины в сделках купли-продажи равняется 300 рублей, а максимальный составляет 20000 рублей. Оплата услуг нотариуса не входит в эту сумму и колеблется от 3000 до 7000 рублей.
• После выплаты покупателем необходимой суммы оформляется акт приема-передачи доли в квартире. Документ завершает сделку и закрепляет факт выполнения обязательств продавцом и покупателем. При его оформлении дается ссылка на основное соглашение купли-продажи, неотъемлемой частью которого он считается.
• Последний шаг — регистрация в местном филиале Росреестра.

После этого покупатель становится полноправным владельцем доли в квартире.

Содержание и структура договора купли-продажи доли в квартире

В настоящий момент в законе не имеется закрепленной формы договора купли-продажи. Но в законодательных актах имеется информация для самостоятельного составления документа. При этом, если говорить о соглашении между членами семьи — существенных условий договора-купли продажи доли квартиры между родственниками, отличавших бы его от иных сделок с недвижимостью, не имеется. Сам документ должен выглядеть так:

• название — «Договор купли-продажи доли в квартире»;
• дата (число, месяц, год) и место подписания договора;
• информация о продавце и покупателе: ФИО, номер паспорта, прописка, год рождения и т. п. Отдельно указывается степень родства и ссылка на подтверждающие документы;
• описание предмета договора. Указывается точный адрес квартиры и описывается покупаемая доля: площадь, какая часть помещения продается (половина, четверть, одна восьмая и т. п.). Рекомендуется дать информацию об особенностях продаваемой жилплощади (всего помещения и доли продавца). Сюда же вносится ссылка на кадастровый паспорт квартиры;
• информация о документе, подтверждающем права владельца на обладание долей в квартире. В качестве такого документа может выступать договор-купли продажи, дарственная, завещание и т. п.
• гарантии продавца (он обязан их дать), что доля в квартире не находится под арестом, не заложена и не является объектом спора;
• указывается, что все собственники квартиры (дается информация о них — ФИО, номер и серия паспорта, прописка и т. п.) оповещены о сделке, как того требует статья 250 ГК РФ. Здесь же вписывается дата оповещения (не менее, чем за месяц до подписания договора купли-продажи) и ссылка на письменный отказ от прав на выкуп доли в квартире;
• стороны договора соглашаются — существование других совладельцев квартиры не влияет на оформляемый договор, и не является поводом для его расторжения. Покупатель гарантирует — совершаемая сделка не затронет граждан, проживающих в указанном помещении;
• отдельно прописываются обязанности сторон. Покупатель обязуется выплатить требуемую сумму (цена на долю в квартире указывается отдельно, цифрами и прописью). Продавец обязуется принять оплату и передать жилплощадь покупателю. Стороны соглашаются, что сумма окончательная и не подлежит изменению (увеличению или уменьшению);
• можно дополнительно указать, что доля в квартире считается собственностью покупателя с момента регистрации ее в Росреестре. Дается информация о том, кто возьмет на себя траты по перерегистрации. Это может быть владелец, покупатель, или они разделят траты поровну. При сделках между родственниками предпочтителен последний вариант;
• в конце ставятся подписи сторон и указывается, что договор действует до выполнения сторонами взятых на себя обязательств или до его расторжения. Расторжение проводится согласно действующим законам РФ.

Скачать образец договора купли-продажи доли в квартире

Если родственники не желают составлять акт приема-передачи, то в договор купли-продажи вносятся дополнительные пункты. Вписывается следующая информация — деньги и документы на долю в квартире были переданы в момент подписания договора, он принимается в качестве акта приема-передачи. Соглашение купли-продажи доли в квартире оформляется в трех экземплярах и заверяется у нотариуса. По закону сделки с недвижимостью требуют нотариального заверения, в том числе тогда, когда договор заключается между родственниками.

Оформить договор купли-продажи доли в квартире невозможно без дополнительной документации. Это касается соглашений между родственниками в том числе. Составленный договор заверяется у нотариуса. Основной пакет документов подготавливается продавцом. В состав пакета войдет:

• паспорт собственника доли в квартире;
• техпаспорт на жилплощадь. Потерянный или устаревший паспорт переоформляется в МФЦ или БТИ;
• свидетельство о регистрации права собственности на квартиру (для жилплощади, приобретенной до 2016 года). С 2016 года вместо свидетельства в ЕГРН выдается выписка об объекте недвижимости, обладающая той же юридической силой;
• подтверждение права собственности для сделки купли-продажи (его называют договором основания). В этом качестве выступает договор купли-продажи, мены или дарения, справка о наследовании (завещание) и т. п.;
• справка о лицах, зарегистрированных на продаваемой жилплощади (выписка из домовой книги). В ряде случаев требуется информация обо всех, кто проживает в квартире, в том числе и той ее части, которая не принадлежит продавцу;
• соглашение супруга на совершение сделки. Без согласия супруга владелец доли в квартире не способен ее продать даже близким родственникам.

Покупатель должен предоставить только паспорт и письменное согласие супруга на покупку доли жилплощади. Затем уплачивается госпошлина за оформление договора и гонорар нотариуса. Заверять надо все три копии соглашения. После выполнения условий договора и оформления передаточного акта необходимо официально зарегистрировать сделку. Для этого продавец и покупатель (нужны оба родственника) предоставляют в Росреестр следующий список документов:

• договор купли-продажи доли в квартире и акт приема-передачи (предоставляется по три экземпляра каждого документа, причем по одному экземпляру надо оставить в Росреестре);
• подтверждение того, что совладельцы квартиры были вовремя извещены о готовящейся сделке. Договор должен быть заключен не ранее, чем через месяц после извещения;
• удостоверения личности продавца и покупателя;
• заполненное заявление на перерегистрацию (выдается в отделении Росреестра);

При необходимости в предоставляемый пакет включается дополнительная документация (согласие супруга владельца на продажу доли в квартире, документы из органов опеки, если собственник — несовершеннолетний, и т. п. Для оформления необходимо сразу же заплатить 2000 рублей за перерегистрацию недвижимости. Иначе документы будут возвращены через пять дней после подачи заявления, без оформления и рассмотрения.

Преимущества и недостатки сделки

У оформления договора купли продажи доли квартиры родственнику имеются свои преимущества и недостатки. Большая их часть является субъективными. Можно назвать всего два объективных достоинства:

• цена за нотариальное заверение уменьшается (на 2000 рублей, независимо от общей суммы сделки и выплачиваемой пошлины);
• если близкий родственник также является совладельцем жилплощади, продажа ему доли не требует дополнительного уведомления других собственников. Это позволяет сэкономить время, требуемое на оформление документов.

Остальные достоинства (как и недостатки) относятся, в большей степени, к категории субъективных. У продажи жилплощади родственнику можно выделить следующие субъективные преимущества:

• продавец и покупатель хорошо знакомы. Сторонам проще договориться и прийти к компромиссу. Нередко покупателю не требуется дополнительный осмотр помещения — он уже знаком с имеющимися у жилплощади особенностями;
• существуют исключения из правил, но люди обычно не склонны к мошенничеству и различным махинациям в случаях, когда договор купли-продажи заключается с близкими родственниками;
• покупатель уже знаком с собственниками других долей квартиры. Ему проще наладить с ними контакт как на этапе подготовки соглашения, так и после переезда на приобретенную жилплощадь.

Но у подобных соглашений имеются и свои недостатки:

• Покупатель требует занижения цены на продаваемую долю жилплощади. Мотивируется это тем, что он родственник (причем степень родства может не играть роли). При этом налоговая инспекция обращает внимание на сделки такого рода. И налог с продавца взимается исходя из фактической стоимости продаваемой недвижимости. К нему добавляется пеня за немотивированное изменение цены.
• Порча отношений с родственниками в случае неудачного завершения сделки. В ряде случаев к такому развитию событий приводит даже удачно заключенное соглашение. Родственники (в том числе — не участвовавшие в сделке) могут посчитать, что продавец или покупатель поступили «нечестно» со своей родней. Возможные причины: занижение/завышение цены продавцом, отказ продать долю в жилплощади по себестоимости (или отказ продать другим родственникам), сам факт продажи жилья и т. п.
• Мошеннические действия одной из сторон. В сделках с родственниками тоже бывают случаи мошенничества. При этом они особенно тяжело воспринимаются обманутой стороной, и необратимо влияют на отношения с родней.

Взимается ли налог?

Налог при продаже недвижимости равен 13% от выплаченной суммы. Это касается и договора купли-продажи доли в квартире в сделках между родственниками. Но в определенных ситуациях налог может быть уменьшен (налоговые вычеты), либо его вовсе не придется платить. Поэтому перед тем, как заключать сделку купли-продажи, желательно разузнать об особенностях налогообложения при торговле недвижимым имуществом.

Налог не выплачивается в следующих случаях:

• Для владельцев, получивших квартиру или долю в ней до 01.01.2016: при владении жилплощадью в течение трех и более лет.
• Для владельцев, получивших квартиру или долю в ней после 01.01.2016: при владении жилплощадью в течение пяти лет. Если недвижимость была получена по дарственной от родственника, по завещанию, договору ренты или была приватизирована — выплачивать налог не нужно при владении в течение трех и более лет.

Существует возможность уменьшить взимаемый налог при помощи налоговых вычетов. Они бывают двух видов — фиксированный и на сумму произведенных расходов, и продавец самостоятельно выбирает выгодный для себя вариант.

Фиксированный налоговый вычет при продаже квартиры равен 1000000 рублей. Для долей он уменьшается пропорционально размеру доли (если доля равна ½ площади квартиры, то налоговый вычет равен 500000 рублей). Работает он следующим образом: от указанной стоимости доли отнимается вычет, соответствующий ее размеру. Полученная сумма умножается на 0,13 и выплачивается в качестве налога.

Вычет на сумму произведенных расходов работает иначе. Первый шаг — сбор документации, подтверждающей расходы на приобретение имущества. В документах обязательно должны указываться суммы расходов. Все указанные расходы складываются, вычитаются из цены, указанной в договоре купли-продажи доли, после чего налог (стандартный, в размере 13%) высчитывается из полученной суммы.

Какие нужны документы для продажи доли в квартире: полный перечень и советы по продаже

Автор статьи Юрий Карлович Пильчевский Время на чтение: 7 минут АА

Долевая собственность — одна из самых распространённых форм распределения прав на имущество в России. Но, когда необходимо продать долю в едином объекте, зачастую возникают трудности в согласовании сделки с остальными собственниками и сборе необходимых документов. Мы расскажем том, какие документы нужны для продажи доли в квартире, и как продать объект. Читайте подробности в этом материале.

Что нужно для продажи своей доли в квартире?

Долевая собственность — это собственность, которая принадлежит нескольким лицам. Доли могут быть определены в процентах — идеальные доли, и в натуре — реальные.

Распределить территорию жилплощади в натуре можно только в том случае, если она состоит из более чем одной комнаты. Однокомнатную квартиру невозможно разделить в натуре, только в процентном соотношении. А если комнаты 2 и больше, то в правоустанавливающих бумагах можно обозначить, какая комната принадлежит тому или иному дольщику.

Если собственники не могут договориться о натуральном распределении комнат, то это сделает суд с учётом потребностей каждой стороны (например, женщине с детьми, скорее всего, будет передана большая из комнат).

Продать долю, даже если это изолированная комната, можно только после согласования сделки с другими собственниками — ведь им придётся жить и делить жилплощадь с новым хозяином. Разумеется, для них небезразлично, кто это будет.

Поэтому в Гражданском кодексе России предусмотрено такое право, как право преимущественной покупки.

Соседи продающего обладают этим полномочием — именно им нужно в первую очередь предложить выкупить часть жилья.

Обязательное правило — предложение должно быть на тех же условиях, что и для «внешних» покупателей и, что особенно важно, по той же цене.

Если в течение 30 дней другие собственники не выказывают желания купить часть в недвижимости, продающий может реализовать её любому лицу, которого посчитает достойным.

Для соблюдения права преимущественного выкупа и подтверждения этого нужно донести до соседей письменные извещения о намерении продать свою долю с обязательным указанием цены и других условий продажи.

Часто соседи не принимают эти уведомления и таким образом препятствуют переходу к следующему шагу — предложению доли внешним клиентам. Но, продающему достаточно подтвердить, что он уведомил соседей — получать от них утвердительный или отрицательный ответ не требуется.

Как можно доставить извещение:

1. Выслать письмом;
2. Заказать платную услугу нотариуса, который сам направит письма и заверит возвращённые извещения, если соседи не приняли письма;
3. Выложить объявление на общем стенде;
4. Направить уведомления на личные кабинеты соседей, если в доме практикуются электронные сервисы ТСЖ.

Затем продающий выжидает 30 дней и может продавать квартиру другим лицам.

Документы, необходимые для продажи доли в квартире

Чтобы успешно реализовать такой неоднозначный объект, как доля, необходимо предъявить покупателям доказательства, способные убедить в выгодности и чистоте сделки.

Другому собственнику

Если один из соседей согласился выкупить часть продающего, то вряд ли ему понадобятся различные бумаги на имущество — ведь она принадлежит и ему, у него есть свои экземпляры всех бумаг.

Что же понадобится для продажи соседу? Чаще всего только правоустанавливающий договор или свидетельство продавца — о том, как он получил свою часть. Это может быть договор купли-продажи, дарения, приватизации, свидетельство о наследстве.

Самый надёжный способ уведомить соседей — через нотариуса.

В процессе оформления сделки они заключат договор купли-продажи, который требуется заверить у нотариуса. Также могут быть заключены соглашения о задатке или авансе, преддоговор, а после сделки акт приёма-передачи, расписка о получении денег.

Родственнику

Родственнику, который не является собственником в квартире, возможно, придётся представить весь пакет бумаг — если он пожелает удостовериться в надёжности и достоверности сделки.

Но если между родственниками доверительные отношения, то сделка может пройти максимально просто и быстро, без лишнего сбора и подготовки письменных подтверждений.

Третьему лицу

Посторонний человек, разумеется, захочет ознакомиться с бумагами на предложенный объект.

Продавцу нужно проверить имеющиеся у него документы и собрать недостающие, чтобы при заключении договора купли-продажи не было затруднений и претензий покупателя и третьих лиц. Ещё до публикации объявления требуется подготовиться к процессу купли-продажи — оформлению сделки.

Что нужно, чтобы продать долю в жилье:

1. Обновить имеющиеся техническую документацию и собрать недостающие;
2. Погасить все долги перед жилищно-коммунальными поставщиками и службами, а также перед ТСЖ и другими организациями;
3. Снять с регистрационного учёта прописанных жильцов. Бланк заявления на выписку из квартиры в паспортный стол . Либо получить от них письменные согласия на продажу, заверенные у нотариуса;
4. Выбрать нотариуса для заключения сделки, либо составить примерный текст договора самостоятельно.

Какие документы для продажи части в праве собственности нужны, с чего начать:

• Свидетельство или выписка о регистрации права собственности — брать в Росреестре;
• Документ-основание: договор купли-продажи доли в квартире, приватизации, дарения, мены и пр. Если потерялся, взять дубликат можно у нотариуса (если договор заверялся, у него в архиве должен быть экземпляр) или в Росреестре;
• Технический паспорт или план — в МФЦ;
• Кадастровый план или выписка из ЕГРН — в Росреестре;
• Справка о составе семьи по форме 9 (готовит паспортный стол) — можно заказать в МФЦ, срок действия — 30 дней;
• Копия лицевого счёта с выпиской о состоянии начисленных и уплаченных коммунальных платежей — делает ТСЖ или ЖЭУ;
• Нотариальное согласие супруга, если доля находится в совместной супружеской собственности;
• Разрешение органов государственной опеки, если среди собственников есть ребёнок или недееспособные/ограниченные в дееспособности лица.

В каждой конкретной ситуации могут понадобиться и другие справки и формы. Зачастую покупатели действуют через риэлтора или юриста, а эти специалисты требуют весь пакет, максимально раскрывающий информацию об объекте и собственниках — вплоть до архивных выписок и справок из наркологического и психиатрического диспансеров о вменяемости продавца.

Далеко не все жители РФ приватизировали своё жильё, и также не все до конца разобрались с процедурой. Один из важных вопросов — участие несовершеннолетних в приватизации квартиры. Здесь всё зависит от возраста ребёнка.
Информация о том, как распределяются доли при приватизации квартиры . В некоторых случаях вместо доли можно получить деньги.

Нюансы сделки

Объективная оценка продаваемой жилплощади позволит намного быстрее найти покупателя, готового пройти всю процедуру по приобретению объекта в свою собственность. Ведь несоответствие цены реальному состоянию имущества будет отталкивать заинтересованных лиц на этапе просмотра жилья.

Для беспристрастной и правильной оценки квартиры нужно обратить внимание на следующие характеристики:

• Площадь;
• Число комнат и помещений, удобство планировки (в случае перепланировки все документы должны быть оформлены официально — про продажу квартиры с перепланировкой );
• Наличие ремонта и его состояние;
• Этажность;
• Местонахождение;
• технические параметры многоквартирного дома — материалы изготовления, стиль, год ввода в эксплуатацию, наличие или отсутствие лифта, состояние придомовой территории и пр.
• Сервис — наличие консьержа, охраны, домофона и системы камер наблюдения — повод поднять цену.

Самый простой способ оценить долю — просмотреть объявления в газетах, на биржах и электронных платформах объявлений и найти объекты с аналогичными характеристиками. На основании выбранных объявлений нужно установить цену на свою собственность. Если в продаже нет срочности, цену можно немного завысить, но предложить разумный торг.

Если выбрать сезон высоких цен, растёт вероятность успешной сделки.
Согласно аналитике агентств недвижимости наилучшее время для публикации объявления о продаже недвижимости — сентябрь.

Что нужно знать покупателям из объявления:

• Тип дома;
• Жилая площадь;
• Общая площадь;
• Число комнат;
• Этаж;
• Адрес;
• Площади кухни, комнат и санузлов;
• Наличие или отсутствие балкона/лоджии;
• Раздельный или общий санузел;
• Ближайшие остановки и инфраструктура.

Как осуществляется продажа:

• В объявлении нужно обозначить хотя бы один номер для связи:
• Подготовиться к тому, что покупатели начнут уточнять детали покупки и торговаться ещё по телефону;
• На этапе телефонного согласования большая часть заинтересованных отпадёт. Только действительно готовый к покупке человек приедет на осмотр жилья. Лучше приглашать разных покупателей по отдельности;
• Осмотр необходимо производить в удобное для обеих сторон время.

Важно выбрать час, в который жилплощадь выглядит лучше всего:

• если проведён хороший ремонт, подойдёт день;
• при наличии недостатков можно назначить осмотр на вечер.

Затем заключается основной договор.

Если средства позволяют, лучше поручить составление текста соглашения юристу или нотариусу, поскольку специалисты выполнят это максимально эффективно. Если нет, то нужно знать, что самое главное в договоре — это существенные условия, без которых сделка не считается действительной.

Существенными условиями договора являются:

• предмет сделки,
• цена,
• лица, пожизненно прописанные в квартире.

О вариантах быстрой продажи доли квартиры рассказывает риелтор:

Заключённый договор является основанием для государственной регистрации перехода права собственности от одного лица к другому. Регистрация осуществляется в отделении Росреестра либо в любом МФЦ. Также можно подать электронную заявку на сайте Росреестра. Факт получения каждой стороной оговоренных материальных ценностей: продавцом — денежной суммы, покупателем — доли, оформляются актом приёма-передачи и распиской о получении денег.

Где оформить куплю-продажу квартиры читайте .

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Продажа» по ссылке.

Автор статьи Юрий Карлович Пильчевский Стаж юридической практики более 25 лет. Специализируюсь на договорном праве, потребительском праве, семейном праве, юридических вопросах недвижимости. Написано статей 233

Бесплатная юридическая поддержка по телефонам:

Москва и Московская область: +7 (499) 703-31-45 (звонок бесплатен)

Санкт-Петербург и Лен.область: +7 (812) 309-78-23

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статье могла устареть!

Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует.