Расторжение договора найма

Как досрочно расторгнуть договор аренды квартиры. Обзор способов досрочного расторжения для арендатора и арендодателя.

Никто не застрахован от наступления необходимости в досрочном расторжении договора аренды жилья. Поэтому крайне важно знать, каким образом следует действовать в подобной ситуации, чтобы избежать лишней потери времени и финансов.

В представленной статье мы подробно расскажем о порядке расторжения по инициативе каждой из сторон и необходимых процедурах, которые следует соблюдать.

○ Причины расторжения договора.

Соглашение об аренде жилья считается расторгнутым, если истек срок его действия. При этом закон допускает, что договор может быть прекращен досрочно по инициативе одной из сторон.

Так, если срок действия арендной сделки не истек, она может быть расторгнута по следующим основаниям:

• Обоюдное соглашение участников о расторжении.
• По желанию одной из сторон в судебном порядке по причинам, предусмотренным законодателем (ст. 619-620 ГК РФ).
• По желанию одной из сторон по причинам, прописанным в тексте соглашения.

Самым простым случаем является расторжение по согласию сторон, когда ни один из участников не предъявляет претензии другому и дело не требует привлечения третьих лиц. Сложнее обстоят дела, когда прекращения соглашения требует одна сторона, в то время, как другая не согласна с подобным требованием. В этом случае необходимо действовать по определенному алгоритму, который позволит существенно сэкономить время.

○ Досрочное расторжение договора арендатором.

В соответствии со ст. 620 ГК РФ, квартиросъемщик может потребовать досрочно прекратить соглашение, если хозяин:

• Не дает возможности в полной мере использовать переданное ему имущество.
• Предоставил в пользование имущество, у которого обнаружились недостатки, которые были не замечены арендатором во время первичного осмотра и о которых он не был предупрежден владельцем жилья.
• Не делает квартиру пригодной для жилья, проводя необходимый ремонт в установленные договором либо законом сроки.
• Представил имущество, которое пришло в состояние, непригодное для использования не по вине арендатора.

Во всех этих случаях требование о досрочном прекращении соглашения со стороны квартиросъемщика является правомерным. Если собственник не согласен с этим, дело решается в судебном порядке.

✔ Порядок расторжения в суде.

Если другой участник арендной сделки не согласен с требованием о досрочном прекращении соглашения, дело переходит в суд после получения отказа от контрагента либо, если от него нет ответа, через 30 календарных дней после даты, когда он должен был получить требование.

Если участниками арендной сделки являются физические лица, дело рассматривается в районном суде. Если хотя бы одна из сторон является юридическим лицом (предприятия, ИП), то речь идет об арбитражном судопроизводстве. В этом случае истец должен направить досудебную претензию ответчику и только после получения отказа либо отсутствия ответа в течение 30 дней подавать иск.

• «Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок (п.2 ст. 452 ГК РФ)».

В иске следует отразить:

• Полное название судебного органа.
• Личные данные сторон.
• Существенные условия арендного соглашения.
• Требование о прекращении договора.
• Причины, по которым требуется расторжение.

К иску нужно приложить:

• Копию арендного соглашения.
• Чек об оплате госпошлины.
• Доказательства нарушения своих обязательств ответчиком.

После проведенного судебного разбирательства, суд может вынести решение об удовлетворении просьбы о расторжении соглашения или отказать в иске. При несогласии с решением можно подать апелляцию в течение 30 календарных дней с даты его вынесения.

Если будет вынесено решение о прекращении договора, составляется акт на возврат имущества.

✔ Порядок расторжения по соглашению сторон.

Если стороны согласны прекратить арендую сделку, им необходимо:

• Составить соглашение о расторжении договора.
• Составить акт передачи имущества.

Договор будет считаться расторгнутым с даты, указанной в соглашении. Так, если документ подписан 03.10, а в в тексте прописано, что соглашение прекращает свое действие с 13.10, то именно вторая дата станет моментом расторжения.

✔ Порядок расторжения по основаниям в договоре.

Если инициируется прекращение соглашения по причинам, отраженным в тексте договора, дело может быть решено между участниками сделки без привлечения суда. В этом случае порядок действий следующий:

• Квартиросъемщик направляет хозяину письменное уведомление о своем намерении прекратить действие соглашения.
• Ожидает ответа 30 календарных дней.
• Если контрагент согласится с выдвинутыми требованиями, составляется договор о расторжении. Если же собственник откажется расторгать соглашение, необходимо привлечение суда.

Важно отметить, что в данном случае закон будет на стороне инициатора, если основанием для прекращения соглашения является основание, указанное в арендном договоре.

○ Досрочное расторжение договора арендодателем.

Возможность прекращения соглашения раньше оговоренного срока законодатель предусматривает большей частью для квартиросъемщика. Но при этом не исключается возможность хозяина также досрочно прерывать действие сделки, по основаниям, предусмотренным законом. Так, в ст. 619 ГК РФ указано, что собственник жилья вправе прекратить действие арендного соглашения, если жилец:

• Систематически нарушает оговоренные в тексте договора правила пользования имуществом.
• Наносить имуществу существенный вред.
• Пропускает дату оплаты за проживание больше 2 раз подряд.
• Не осуществляет ремонтные работы в сроки, установленные документом.

Важно учитывать, что инициировать процедуру расторжения арендодатель может только после уведомления жильца.

• «Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 619 ГК РФ)».

Здесь арендодатель также направляет уведомление квартиросъемщику перед обращением в суд. Документ можно отправить по всем возможным адресам пребывания контрагента, но если среди них не будет адреса, по которому снимается жилье, требование об уведомлении будет считаться невыполненным, что повлечет за собой отказ в принятии иска. Таким образом, порядок действий арендодателя следующий:

• Направление уведомления о намерении расторгнуть договор и ожидание ответа.
• Составление и направление иска о прекращении сделки.
• Участие в судебном разбирательстве.

Суд может удовлетворить иск или отказать в его исполнении.

Такое прекращение договора возможно, если у контрагента отсутствуют возражения по поводу расторжения сделки. В данном случае также составляется соглашение о прекращении арендных отношений и акт передачи имущества.

При отсутствии претензий участников друг к другу, соглашение считается расторгнутым, если они подписали перечисленные документы.

Стороны самостоятельно решают, какие причины могут являться достаточными для прекращения правовых отношений между ними, при условии, что они не противоречат закону. Так, если арендодатель посчитает, что наступило какое-либо основание, оговоренное в тексте документа, он вправе инициировать его расторжение. Для этого нужно:

• Уведомить контрагента о своем намерении.
• Получить от него согласие на расторжение правовых отношений.
• Составить соглашение о прекращении договора.
• Заключить акт передачи имущества и его оценки.

○ Уведомление о расторжении договора.

Информирование контрагента о намерении прекратить договор является обязательным, независимо от основания такого решения и инициирующей стороны. При этом если соглашение расторгается по обоюдному согласию сторон, данный шаг является только формальностью, которая не имеет существенного влияния на процедуру. Однако если другая сторона отказывается прекращать правовые отношения, несоблюдение условия уведомления может быть признано нарушением процедуры расторжения и привести к отказу в удовлетворении требования. Поэтому, собираясь направить уведомление о требовании прекратить арендную сделку, нужно помнить, что:

• Документ должен быть направлен не позднее чем за 30 дней до даты расторжения, а в некоторых случаях, предусмотренных договором – не позднее, чем за 3 месяца.
• Необходимо наличие доказательств о направлении уведомления, поэтому желательно отправлять его заказным письмом с описью.
• В документе нужно обязательно отразить основание для расторжения со ссылками на его правомерность (соответствующие статьи ГК или пункты договора).

При направлении иска, следует приложить к нему копию уведомления и почтовый квиток об отправке.

○ Обоюдное соглашение о расторжении договора.

Если стороны не имеют претензий друг к другу, они могут досрочно прекратить арендные отношения, не привлекая третьих лиц. Для этого им нужно составить соглашение о расторжении договора, в котором нужно указать:

• Личные сведения участников сделки.
• Основания для прекращения арендного договора.
• Дату расторжения соглашения.
• Факт отсутствия претензий со стороны каждого контрагента.

Арендный договор будет считаться расторгнутым с даты, указанной в соглашении о расторжении.

Важно учитывать, что документ должен быть оформлен так же, как и договор аренды. Так, если первичное соглашение было заверено у нотариуса или зарегистрировано в Росреестре, документ о его расторжении должен быть оформлен в том же порядке.

Таким образом, досрочное прекращение арендного договора возможно как по инициативе собственника жилья, так и по желанию квартиросъемщика. Главным условием для этого является соблюдение законодательных норм и требований заключенного соглашения.

○ Советы юриста:

✔ Нужно ли регистрировать расторжение договора?

Если заключение арендного договора было зарегистрировано в Росреестре, его расторжение также должно быть отмечено в регистрирующем органе.

✔ Может ли суд назначить компенсацию?

Такое возможно в отдельных случаях. Например, если в договоре предусмотрен штраф за досрочное расторжение договора. Или если квартиросъемщик осуществил ремонт, а арендодатель требует его досрочного выселения, суд может постановить необходимость компенсации со стороны хозяина жилплощади. Однако для этого необходимо представить доказательства проведения ремонтных работ: чеки о покупке стройматериалов, свидетельские показания и т.д.

Как расторгнуть договор аренды квартиры

Аренда жилых помещений довольно распространена в России. Квартиры снимают молодые семьи, командированные и те, кто нуждается во временном жилье. Но, нередко возникает необходимость прекращения договорных отношений до окончания срока действия договора. Как правильно провести расторжение договора аренды квартиры?

Расторжение договора аренды квартиры

Инициатором прекращения договорных отношений может выступать как сам собственник жилого помещения, так и арендатор. Причин может быть несколько.

Порядок заключения и расторжения данного договора регулируется главой 34 ГК РФ.

По инициативе арендатора

Арендатор – это та сторона отношений, которая снимает квартиру. Им может выступать как физическое лицо, так и предприятие. В ст. 620 ГК РФ приведены основания, по которым арендатор может потребовать от собственника досрочного расторжения договора. Это:

• собственник квартиры вовремя не предоставил её для пользования;
• он намеренно создаёт препятствия для заселения жильцов;
• квартира оказалась непригодна для проживания по причинам, которые были не видны арендатору во время подписания договора;
• собственник квартиры не производит капитальный ремонт, что входит в его обязанности.

При наличии этих причин можно подавать в суд. Но, жильцы могут просто съехать, мотивируя своё решение личными проблемами. Например, они купили собственное жильё, и больше не нуждаются в съёмной квартире.

Нет необходимости досконально объяснять мотивы отказа от квартиры. Но нужно уведомить владельца квартиры. Это нужно сделать за 1 месяц до предполагаемой даты прекращения отношения. Рекомендуется сделать это письменно.

В одностороннем порядке

Так может поступить как владелец квартиры, так и арендатор. Причины одностороннего расторжения по инициативе жильцов приведены в ст. 620 ГК РФ.

Собственник квартиры может попросить своих арендаторов съехать по основаниям, указанным в ст. 619 ГК РФ. Это:

• пользование квартирой с грубыми нарушениями договора;
• использование жилья не по назначению;
• нанесение вреда имуществу;
• просрочка платежей;
• отсутствие капитального ремонта в квартире, если в договоре прописана обязанность, возложенная на арендатора.

Можно прекратить отношения мирным путём, направив жильцам письменное уведомление о прекращении отношений по желанию владельца квартиры. Если же проживающие не желают съезжать, то нужно подавать документы в суд.

Между физическим лицами

Чаще всего, сторонами договора аренды выступают именно граждане. Собственник сдаёт свою квартиру, заключив договор. В этом документе прописываются основания для прекращения отношений.

Если срок договора истёк, стороны могут либо пролонгировать его, либо прекратить. Продление срока действия соглашения происходит по договорённости.

Если ни одна из сторон не желает пролонгировать договор, то он «автоматически» прекращает своё действие по окончании срока, указанного в нём. Это означает, что жильцы должны съехать, и направлять им уведомление не обязательно.

Досрочное расторжение договора аренды квартиры

Если срок действия договора ещё не истёк, а одна из сторон желает прекратить отношения, то нужно уведомить вторую сторону заранее. В договоре указывается срок уведомления. Но, как правило, он оставляет 1 месяц до предполагаемой даты выезда.

По инициативе арендодателя

Владелец квартиры также может стать инициатором расторжения договора. Его могут не устраивать сами жильцы, то, как они пользуются его имуществом. Причин может быть несколько! Возможно, арендодатель просто решил данную квартиру больше не сдавать.

Причины для расторжения в судебном порядке перечислены в ст. 619 ГК РФ. Обязательно нужно направить жильцам письменное уведомление с просьбой освободить квартиру к определённому сроку. Этот срок не должен быть менее 1 месяца.

Если на лицо виновные действия арендатора или членов его семьи, то в уведомлении нужно указать требование об устранении последствий этих действий за счёт средств арендатора. Если никаких действий не будет произведено, и квартира не будет освобождена к указанном сроку, можно подавать в суд. Но, сначала нужно вызвать полицию, и зафиксировать факт самопроизвольного захвата чужой собственности. Это будет дополнительным доказательством вины, если спор будет решаться в суде.

Соглашение о расторжении договора аренды квартиры

Стороны могут договориться между собой об условиях прекращения отношений, и составить соглашение. В нём они пропишут все условия и нюансы, вплоть до возмещения урона, причинённого арендатором или членами его семьи имуществу владельца квартиры.

Соглашение о досрочном расторжении

Документ может составить любая сторона, как собственник квартиры, так и арендатор. Для этого необходимо:

• договориться между собой об условиях расторжения. Инициатор указывает причины, по которым он желает досрочно прекратить отношения;
• изложить их на бумаге;
• ещё раз обсудить все нюансы;
• подписать соглашение.

В соглашении нужно прописать:

• сведения о каждой стороне договора. Так как сторонами выступают граждане, то они указывают о себе свои ФИО (полностью), данные из паспорта, а также адреса, по которым он временно или постоянно зарегистрированы;
• предметом соглашения будет являться договорённость о расторжении договора аренды квартиры. Поэтому указываются реквизиты «первичного» договора. Также нужно указать точную календарную дату, когда жильцы должны передать квартиру её собственнику на основании акта приёма — передачи;
• если присутствуют виновные действия со стороны жильцов, то нужно указать способы их устранения. В противном случае, собственник имеет право подать в суд;
• если по каким-то причинам, договорённости не будут соблюдены, то нужно прописать порядок решения конфликта;
• дата, когда данное соглашение составлено;
• подписи сторон, а также расшифровка.

Предметом договора аренды служит конкретная квартира. Поэтому в соглашении также нужно указать:

• точно название – «квартира»;
• точный адрес, по которому находится арендуемое жильё;
• указать площадь;
• кадастровый номер, если такие сведения имеются у владельца.

Точная характеристика необходима для того, чтобы суд, в случае возникновения споров и разногласий, смог однозначно идентифицировать предмет договора.

По соглашению сторон

Владелец квартиры и арендатор могут договориться о расторжении договора. Они составляют соглашение, подписывают его и договор прекращает своё действие.

Принцип составления соглашения, в данной ситуации, точно такое же, как при одностороннем порядке.

Образец соглашения о расторжении договора аренды квартиры

Уведомление о расторжении договора аренды квартиры

Если одна из сторон решила прекратить договорные отношения с другой стороны (вне зависимости от наличия / отсутствия виновных действий), необходимо уведомить о своих намерениях.

В договоре должно быть указано, когда нужно уведомлять. Как правило, за 1 месяц до предполагаемой даты прекращения отношений. Последствием расторжения договора является освобождение квартиры арендатором и членами его семьи.

Уведомление должно быть письменным. Кроме того, инициатор должен убедиться, что противоположная сторона получила уведомление и его прочитала. Поэтому документ должен быть доставлен либо почтой, либо передан лично в руки.

При отправке уведомления Почтой России, нужно отправить письмо с уведомлением. На нём будет стоять дата получения отправления адресатом. Это будет считаться оповещением, даже если письмо не будет вскрыто, а его содержимое не прочитано.

Если инициатор решит оставить уведомление лично, необходимо добиться того, чтобы адресат расписался о его получении. Для суда это будет веский аргумент того, что противоположная сторона договора уведомлена должным образом о предстоящем прекращении отношений.

Законом не установлена унифицированная форма уведомления. Она может быть любой, но обязательно письменной.

Если расторжение договора происходит в одностороннем порядке, то есть, присутствуют виновные действия со стороны одной из сторон отношений, то в уведомлении рекомендуется указать:

• дату прекращения отношения;
• предъявляемые претензии;
• способы их устранения;
• право инициатора решить спор в судебном порядке.

Уведомление направляется либо Почтой России, либо передаётся лично в руки.

Рекомендуется дождаться ответа на уведомление. Он может быть также письменным или устным. Но не стоит ждать вечно! Судебная практика показывает, что ответ должен быть дан в течение 30 календарных дней с момента получения уведомления.

Если ответа не будет или он будет отрицательный, а арендаторы будут продолжать использовать квартиру, рекомендуется подать в суд.

Уведомление о досрочном расторжении договора

При наличии причин личного характера, одна из сторон может решить, что нужно расторгнуть договор аренды. Об этом инициатор должен уведомить своего контрагента.

Уведомление должно быть письменным, но оформленным в свободной форме. Рекомендуется указать следующие сведения:

• об обеих сторонах договора. Сведения указываются именно так, как в договоре аренды;
• предмет договора аренды – конкретная квартира;
• реквизиты «первичного» соглашения;
• дату, когда нужно освободить квартиру;
• причину прекращения отношений;
• дата составления уведомления;
• подпись инициатора.

Образец уведомления расторжении договора аренды квартиры

Акт приёма-передачи квартиры при расторжении договора найма

Когда квартира сдаётся в аренду, рекомендуется составить и подписать акт передачи имущества. Особенно это актуально, когда квартира сдаётся с мебелью. В акте прописывается:

• всё имущество, которое находится в квартире;
• его состояние. Указать нужно каждый недочёт;
• при более доскональном осмотре можно описать цвет обоев и прочее.

Когда отношения заканчиваются, также рекомендуется составить акт приёма – передачи. Он нужен собственнику для того чтобы предъявить претензии жильцам, если имущество будет испорчено.

Вторичный акт составляет по аналогии с первым. Перечисляется всё имеющееся в квартире имущество и его фактические состояние. Собственник квартиры должен понимать, что естественный износ имущества – это нормальное явление, особенно, если квартира была в аренде несколько лет. Не стоит требовать от жильцов сдачи имущества в том же состоянии. Но, износ должен быть в разумных пределах.

Собственник квартиры сверяет информацию в акте и фактическим положением вещей. Если он считает, что его имуществу был нанесён вред или ущерб, он может требовать от своих жильцов компенсации этого ущерба или ремонта имущества.

Если претензий нет, акт подписывается обеими сторонам. Это означает, что и собственник помещения, и его жильцы договорились о передаче имущества в фактическом его состоянии.

Образец акта приёма-передачи квартиры при расторжении договора найма

Желательно расторгнуть договора аренды мирным путём, договорившись с жильцами заранее обо всех условиях. Обязательно нужно уведомить хотя бы за 1 месяц.

Как правильно расторгнуть договор найма жилого помещения?

Последние изменения: Январь 2020

Аренда жилья давно стала простым и популярным средством решения жилищных проблем. Такая сделка выгодна для обеих сторон. Однако со временем ситуация может измениться: у нанимателя отпадает необходимость снимать жилье, перестают устраивать условия аренды или местоположение квартиры. Наймодателя больше не устраивает квартирант, нет дальнейшей возможности предоставлять в аренду помещение или он вообще собирается продать жилплощадь. Возникает необходимость расторжения договора найма жилого помещения. Хорошо, если обе стороны согласны с этим. Но что делать, если одна из сторон хочет расторгнуть договор досрочно, а другую это не устраивает?

Расторжение договора по инициативе нанимателя

С точки зрения закона, прекращение аренды по инициативе нанимателя проще. Если он решит съехать из занимаемого помещения, владелец жилья препятствовать ему не вправе.

Однако здесь существует несколько подводных камней:

1. Срок предварительного уведомления о своем решении. Согласно ст. 687 ГК РФ, квартиросъемщик должен предупредить хозяина недвижимости о своем решении не менее чем за три месяца. На практике этот срок оказывается слишком длительным. Если между сторонами заключен письменный договор, и в нем прописаны иные сроки предварительного уведомления, силу имеет именно договорное соглашение.
2. Способ уведомления. Часто стороны договариваются о прекращении договора устно – при личной встрече или в телефонном разговоре. Однако возникают ситуации, когда отношения между сторонами напряженные. Или собственник квартиры требует внесения арендной платы с уже съехавшего жильца, ссылаясь на то, что о желании расторгнуть договор ему не сообщали. Во избежание таких случаев наймодателю посылают заказное письмо, в котором официально уведомляют о желании досрочно расторгнуть договор. Таким образом у собственника не будет оснований сослаться на неосведомленность о желании нанимателя расторгнуть договор.
3. Документальное свидетельство о прекращении договора. По закону никаких официальных документов прекращение договорных отношений не требует. Однако юристы рекомендуют оформлять акт приема-передачи жилья, где прописывается дата выезда квартиранта, фиксируется передача ключей, полнота расчетов между сторонами, состояние помещения, мебели и техники на момент прекращения договора. Такой документ обезопасит участников от взаимных претензий. Там же владелец может прописать нанесенный имуществу ущерб и способ его компенсации (оплатить ремонт, купить новый предмет взамен сломанного, выплатить эквивалентную денежную сумму). Обязанность по выплате задолженностей сохраняется даже после прекращения действия договора найма до полного их погашения. После подписания акта требования сторон, не нашедшие в нем отражения, удовлетворению не подлежат.
4. Найм квартиры на срок более года считается обременением недвижимости и требует государственной регистрации. Соответственно, сведения о прекращении найма жилого помещения также необходимо предоставить в регистрирующие органы. Для этого сторонам потребуется подписать соглашение о расторжении договора, которое заполняется в свободной форме.

Скачайте

Уведомление о расторжении договора найма. Образец (17,9 KiB, 1 199 hits)

Соглашение о расторжении договора найма (17,5 KiB, 1 267 hits)

Несмотря на то, что на практике наниматель может беспрепятственно съехать из арендуемой квартиры в любой момент, у него есть возможность добиться расторжения договора через суд.

В соответствии со ст.620 ГК РФ основанием для обращения служат следующие обстоятельства:

• собственник препятствует квартиранту пользоваться арендуемым помещением в полной мере;
• после заселения выявились серьезные дефекты имущества, о которых владелец жилья умолчал;
• квартира нуждается в капитальном ремонте, который наймодатель делать отказывается;
• в силу форс-мажорных обстоятельств жилье больше непригодно для проживания (пожар, стихийные или военные действия и т.п.).

Расторжение договора по инициативе наймодателя

Если в договоре не указан срок его окончания или основания, по которым владелец жилья может отказать квартиранту в дальнейшем проживании, выселить нанимателя без его согласия будет проблематично. Если сторонам не удастся достичь соглашения, сделать это можно только через суд, при этом список оснований ограничен законом:

• уклонение от арендной платы. При краткосрочном найме достаточно двух просроченных платежей подряд, если договор заключен на срок более года основанием будет задержка не менее 6 месяцев;
• жилец использует квартиру не по прямому назначению;
• систематическое нарушение нанимателем общественного порядка;
• порча имущества владельца.

Перед тем, как подавать иск, владелец квартиры обязан уведомить жильцов о нарушениях и дать им срок их исправить. Лишь при отказе исполнить эти требования суд примет заявление в производство. При этом в ряде случаев судья может встать на сторону квартиросъемщика, и вместо выселения его из помещения обязать устранить нарушения. Например, если был нанесен вред имуществу, человеку дается срок для возмещения ущерба, но не более года.

Если срок в договоре не прописан, и жильцы не нарушают его условий, выселить их сложно. Владельцу, желающему освободить квартиру, потребуется письменно предложить квартиросъемщику расторгнуть договор. В случае отказа или игнорирования просьбы наймодатель сможет добиваться изменения условий договора в судебном порядке. Однако велика вероятность, что ему придется выплатить жильцам материальную компенсацию или оказать содействие в поиске другого жилья.

Очевидно, что закон защищает прежде всего интересы нанимателей. Поэтому юристы рекомендуют прописывать в договоре сроки его окончания и основания, на которых собственник квартиры сможет расторгнуть договор досрочно.

Прекращение найма при отсутствии договора

При найме жилья письменный договор сторонами составляется не всегда. Расторжение устного соглашения, конечно, проще, однако при наличии разногласий между сторонами затрудняет отстаивание своих интересов.

Если владелец недвижимости хочет выселить жильцов против их воли, при отсутствии договора он может прибегнуть к помощи правоохранительных органов и заявить о незаконном проживании в квартире посторонних лиц. В этом случае наниматели квартиру покинут, но взыскать с них задолженность по арендной плате или причиненный материальный ущерб будет очень сложно. Потребуется предъявить доказательства, что устные договоренности о внесении определенной суммы за проживание действительно имели место. Доказать, что ущерб имуществу был причинен именно бывшими квартирантами будет почти невозможно.

Жильцы при отсутствии письменного договора в любой момент могут выехать из квартиры, не предупреждая хозяев заранее. Удержать их никто не вправе. Однако, если квартирант решит таким образом избежать внесения арендной платы или материальной компенсации за поврежденное имущество, наймодатель может доказать в суде наличие договорных отношений и добиться всех денежных выплат.

Скачайте

Иск о расторжении договора найма (истец — собственник жилья). Образец (58,5 KiB, 422 hits)

Исковое заявление о выселении квартирантов. Образец (19,5 KiB, 335 hits)

Исковое заявление о выселении квартирантов (без договора). Образец (19,3 KiB, 281 hits)

Если же основанием для выселения стало желание собственника освободить квартиру, а не нарушение устных договоренностей жильцами, то при предъявлении ими доказательств своей правоты суд может разрешить им вернуться в занимаемую квартиру.

Письменный договор найма жилого помещения, особенно на длительный срок, послужит гарантией соблюдения интересов обеих сторон и поможет урегулировать разногласия, если жизненные обстоятельства изменятся и потребуется изменить условия сделки или досрочно ее расторгнуть.

Компенсации при увольнении как гарантии мирного расставания с работником

Ситуации в решении трудовых вопросов бывают совершенно разные. Например, работник может изъявить желание уволиться до срока окончания контракта или трудового договора и перейти на новую работу. В таких случаях он должен найти веские аргументы для мирной договоренности с нанимателем по вопросу преждевременного расторжения трудовых отношений. Иногда ситуация складывается с точностью до наоборот. У нанимателя есть некие причины, по которым с работником необходимо досрочно расторгнуть трудовые отношения. И в первом, и во втором случае следует соблюсти нормы законодательства и выплатить работнику все установленные компенсации. Чтобы нанимателю не ошибиться в этом вопросе, рассмотрим некоторые нормы законодательства, касающиеся порядка выплаты нанимателем компенсации (выходного пособия) работнику при его увольнении.

Компенсационные выплаты, не связанные с основанием увольнения работника

В первую очередь наниматель должен помнить, что при увольнении независимо от его основания работнику, который не использовал или использовал не полностью трудовой отпуск, выплачивается денежная компенсация. Денежная компенсация за полный трудовой отпуск выплачивается, если ко дню увольнения работник проработал весь рабочий год (12 месяцев минус суммарная продолжительность трудового отпуска, на которую работник имеет право). В том случае, если ко дню увольнения работник проработал часть рабочего года, денежная компенсация выплачивается пропорционально отработанному времени <*>.

В отличие от ст. 161 ТК, положения которой распространяют свое действие на порядок выплаты денежной компенсации в период работы у нанимателя и ограничивают количество дней отпуска, заменяемых компенсацией, положения ст. 179 ТК не ограничивают количество компенсируемых дней отпуска при увольнении.

Важно!
Денежная компенсация за неиспользованный трудовой отпуск при увольнении выплачивается в день увольнения <*>.

Отметим, что право работников на основной отпуск не зависит от того, кто является их нанимателем, от вида заключенного ими трудового договора, формы организации и оплаты труда <*>. В связи с этим право на денежную компенсацию за неиспользованный трудовой отпуск распространяется в том числе и на работающих по совместительству, на условиях неполного рабочего времени, другие категории работников.

Работнику, работающему на условиях совместительства, денежная компенсация выплачивается даже в том случае, когда он сохраняет трудовые отношения с нанимателем по основному месту работы.

Работа на условиях неполного рабочего времени не влечет для работника каких-либо ограничений продолжительности трудового отпуска, исчисления трудового стажа и других трудовых прав <*>. При увольнении работника, работающего на условиях неполного рабочего времени, также выплачивается денежная компенсация за неиспользованный трудовой отпуск.

Исчисление среднего заработка для выплаты денежной компенсации за неиспользованный трудовой отпуск производится в соответствии с нормами Инструкции N 47.

Отметим, что денежная компенсация выплачивается за все неиспользованные трудовые отпуска независимо от того, за какие периоды они не использовались.

Компенсационные выплаты, напрямую связанные с основанием увольнения

В некоторых случаях, когда увольнение работника происходит по инициативе нанимателя, работнику также полагаются компенсационные выплаты, напрямую связанные с основанием увольнения. Рассмотрим подробнее некоторые из них.

1. Основание увольнения: п. 1 ст. 42 ТК.

Трудовой договор, заключенный на неопределенный срок, а также срочный трудовой договор до истечения срока его действия может быть расторгнут нанимателем в случаях ликвидации организации, прекращения деятельности филиала, представительства или иного обособленного подразделения организации, расположенных в другой местности, прекращения деятельности ИП, а также сокращения численности или штата работников <*>.

Справочно
Ликвидация юридического лица влечет прекращение его деятельности без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам, если иное не предусмотрено законодательными актами <*>. Деятельность ИП может быть прекращена по основаниям, предусмотренным Положением о ликвидации, а также в случае аннулирования государственной регистрации ИП.

При ликвидации организации или прекращении деятельности ИП производится увольнение всех без исключения работников организации (ИП). При сокращении численности или штата работников трудовые договоры расторгаются только с отдельными работниками. Обращаем на это внимание, поскольку принятое решение о сокращении численности или штата работников должно быть действительным и обоснованным, чтобы впоследствии не было оснований для признания увольнения работника(ов) недействительным.

Важно!
Разрешая иски о восстановлении на работе лиц, трудовой договор с которыми расторгнут в связи с ликвидацией юридического лица, прекращением деятельности ИП, сокращением численности или штата работников <*>, суды обязаны выяснить, принято ли в установленном законодательством порядке решение о ликвидации юридического лица или прекращении деятельности ИП, действительно ли произведено сокращение численности или штата работников, соблюдены ли при этом нанимателем нормы законодательства о труде, регулирующие порядок и условия расторжения трудового договора <*>.

При расторжении трудового договора в соответствии с п. 1 ст. 42 ТК наниматель обязан не менее чем за два месяца до увольнения, если более продолжительные сроки не предусмотрены в коллективном договоре, соглашении, письменно предупредить работника о предстоящем увольнении <*>.

Примерный образец уведомления об увольнении в связи с ликвидацией организации

Общество с ограниченной Экономисту
ответственностью «ААА» Барташевич О.В.УВЕДОМЛЕНИЕ

29.06.2018 N 14 г.

Минск

Об увольнении в связи
с ликвидацией

Доводим до Вашего сведения, что на основании решения участников ООО «ААА» от 22.06.2018 N 4 организация будет ликвидирована, по этой причине трудовой договор, заключенный с Вами, подлежит расторжению по истечении
не менее двух месяцев со дня получения настоящего уведомления. 29.08.2018 Вы будете уволены на основании
пункта 1 статьи 42 Трудового кодекса Республики Беларусь с выплатой выходного пособия.

Директор общества Подпись Е.Ю.Магер

Уведомление мною получено, Подпись О.В.Барташевич
с содержанием ознакомлена, 29.06.2018
суть уведомления мне понятна

Отметим, что увольнение при сокращении штата будет законным, если невозможно перевести работника с его согласия на другую работу <*> либо работник отказался от перевода.

Важно!
Запрещается увольнять по сокращению численности или штата беременных женщин, женщин, имеющих детей в возрасте до трех лет, одиноких матерей, имеющих детей в возрасте от трех до четырнадцати лет (детей-инвалидов в возрасте до восемнадцати лет) <*>.

Также отметим, что расторжение трудового договора по инициативе нанимателя <*> производится после предварительного, но не позднее чем за две недели уведомления соответствующего профсоюза. В случаях, предусмотренных коллективными договорами, соглашениями, расторжение трудового договора по инициативе нанимателя может производиться только с предварительного согласия соответствующего профсоюза <*>.

В период предупреждения о предстоящем увольнении, если работника увольняют по причине сокращения численности или штата работников, по решению нанимателя работник, подлежащий увольнению, с его согласия также может направляться на переподготовку <*>.

Наниматель вправе с согласия работника заменить предупреждение о предстоящем увольнении выплатой компенсации в размере двухмесячного среднего заработка. При этом, если инициатива в достижении такого соглашения исходит от нанимателя после предупреждения работника о предстоящем увольнении, компенсация выплачивается пропорционально времени, оставшемуся до окончания двухмесячного срока предупреждения <*>. Договоренность нанимателя с работником о замене предупреждения выплатой компенсации, а также получение соответствующего согласия работника должны оформляться письменно. В этом случае трудовой договор расторгается в связи с ликвидацией организации до истечения двухмесячного срока.

Примерный образец приказа о замене предупреждения об увольнении денежной компенсацией

Общество с ограниченной
ответственностью «ААА»

ПРИКАЗ

04.07.2018 N 24-лг.

Минск

О замене предупреждения об увольнении
денежной компенсацией

ЗАМЕНИТЬ:Барташевич Ольге Владимировне, экономисту, в связи с решением учредителей ООО «ААА» от 22.06.2018 N 4 о ликвидации организации предупреждение о предстоящем увольнении выплатой компенсации в размере двухмесячного среднего заработка в соответствии со статьей 43 Трудового кодекса Республики Беларусь.

Основание: протокол общего собрания ООО «ААА» от 22.06.2018 N 4.

Директор общества Подпись Е.Ю.Магер

С приказом ознакомлена Подпись О.В.Барташевич
04.07.2018

На заметку
Также в период срока предупреждения, предусмотренного ч. 3 ст. 43 ТК, работнику предоставляется один свободный день в неделю без сохранения заработной платы (по договоренности с нанимателем — с сохранением заработной платы) для решения вопроса о самостоятельном трудоустройстве у других нанимателей <*>.

Следует отметить, что если дата расторжения трудовых отношений по причине сокращения численности или штата работников близко, то наниматель должен удостовериться, что увольняемый не находится на больничном и не пребывает в отпуске <*>.

При прекращении трудового договора в связи с ликвидацией организации, прекращением деятельности филиала, представительства или иного обособленного подразделения организации, расположенных в другой местности, осуществлением мероприятий по сокращению численности или штата работников, прекращением деятельности ИП выплачивается выходное пособие в размере не менее трехкратного среднемесячного заработка <*>.

Исчисление среднего заработка для выплаты выходного пособия в связи с расторжением трудового договора работника с нанимателем производится в соответствии с нормами Инструкции N 47.

2. Основание увольнения: ч. 2 ст. 36 ТК.

При смене собственника имущества организации новый собственник не позднее трех месяцев со дня возникновения у него права собственности имеет право расторгнуть трудовой договор с руководителем организации, его заместителями и главным бухгалтером по п. 1-1 ст. 47 ТК <*>. В этом случае новый собственник обязан выплатить указанным работникам выходное пособие в размере не менее трех среднемесячных заработков <*>.

Отметим, что по окончании трехмесячного срока руководство по п. 1-1 ст. 47 ТК уволить нельзя.

Примерный образец приказа об увольнении в связи со сменой собственника

Общество с ограниченной
ответственностью «ААА»

ПРИКАЗ

06.08.2018 N 11-кг.

Минск

Об увольнении в связи со сменой
собственника имущества организации

УВОЛИТЬ:

Пахамович Юлию Викторовну, главного бухгалтера ООО «МигА», 06.08.2018 в связи со сменой собственника имущества организации в соответствии с пунктом 1-1 статьи 47 Трудового кодекса Республики Беларусь по причине продажи ООО «МигА» как имущественного комплекса и принятием решения нового собственника с выплатой выходного пособия в размере трех среднемесячных заработков.

Основание: договор продажи ООО «МигА» как имущественного комплекса от 17.07.2018 N 654/и.

Директор общества Подпись С.Л.Бакунович

С приказом ознакомлена Подпись Ю.В.Пахамович
06.08.2018

3. Основание увольнения: п. 5 ч. 2 ст. 35 ТК.

При прекращении трудового договора по основаниям, указанным в п. 5 ч. 2 ст. 35 ТК (отказ от продолжения работы в связи с изменением существенных условий труда, а также отказ от продолжения работы в связи со сменой собственника имущества и (или) реорганизацией (слиянием, присоединением, разделением, выделением, преобразованием) организации), работникам выплачивается выходное пособие в размере не менее двухнедельного среднего заработка <*>.

Тем не менее, чтобы выплата выходного пособия была законна, необходимо соблюсти некоторые нормы трудового законодательства.

Рассмотрим такое основание, как отказ от продолжения работы в связи с изменением существенных условий труда.

В связи с обоснованными производственными, организационными или экономическими причинами наниматель имеет право в порядке, предусмотренном ст. 32 ТК, изменить существенные условия труда работника при продолжении им работы по той же специальности, квалификации или должности, определенной в трудовом договоре. Изменением существенных условий труда признается изменение системы оплаты труда, режима рабочего времени, включая установление или отмену неполного рабочего времени, изменение гарантий, уменьшение размеров оплаты труда, а также других условий, устанавливаемых в соответствии с ТК <*>.

О грядущем изменении существенных условий труда наниматель должен предупредить работника письменно не позднее чем за семь календарных дней <*>. Доведение до сведения работника информации об изменениях существенных условий труда может быть произведено путем вручения ему уведомления либо путем издания приказа, содержащего причины, срок вводимых изменений, а также порядок ознакомления работника с доведенной до него информацией.

Работник может как согласиться работать в новых условиях труда, так и выразить свой отказ продолжать работу в связи с изменением существенных условий труда путем составления, например, заявления.

Примерный образец заявления работника с отказом работать в связи с изменившимися существенными условиями труда

Директору ООО «ААА»

Магеру Е.Ю.

ЗАЯВЛЕНИЕ

Ознакомившись с уведомлением от 07.08.2018 N 4, подтверждаю свой отказ продолжить работу в связи с изменившимися существенными условиями труда. Прошу расторгнуть заключенный со мной трудовой договор от 31.08.2018 по п. 5 ч. 2 ст. 35 Трудового кодекса Республики Беларусь с выплатой выходного пособия.

Экономист Подпись В.В.Юнаш
08.08.2018

На основании письменного отказа от работы в новых условиях труда с работником прекращаются трудовые отношения и выплачивается выходное пособие.

4. Основание увольнения: п. 2 ст. 42 ТК.

Трудовой договор, заключенный на неопределенный срок, а также срочный трудовой договор до истечения срока его действия может быть расторгнут нанимателем в случае несоответствия работника занимаемой должности или выполняемой работе вследствие состояния здоровья, препятствующего продолжению данной работы <*>.

При расторжении трудового договора по указанному основанию выплачивается выходное пособие в размере не менее двухнедельного среднего заработка <*>.

Вместе с тем расторжение трудового договора по указанному основанию может иметь место при стойком снижении трудоспособности, препятствующем надлежащему исполнению трудовых обязанностей, либо если исполнение трудовых обязанностей с учетом состояния здоровья работника ему противопоказано или опасно для других работников либо обслуживаемых им граждан. Данные обстоятельства должны подтверждаться медицинским заключением. Частичная утрата работником трудоспособности, назначение пенсии по инвалидности или возрасту сами по себе не могут являться основанием для расторжения трудового договора по мотивам обнаружившегося несоответствия занимаемой должности или выполняемой работе вследствие состояния здоровья, если работник надлежащим образом выполняет свои трудовые обязанности и данная работа по состоянию здоровья ему не противопоказана <*>.

Примерный образец приказа об увольнении по причине несоответствия работника занимаемой должности или выполняемой работе по состоянию здоровья

Общество с ограниченной
ответственностью «ААА»

ПРИКАЗ

22.08.2018 N 21-кг.

Минск

Об увольнении по причине несоответствия
работника занимаемой должности или
выполняемой работе по состоянию здоровья

УВОЛИТЬ:Епифанова Олега Владимировича, водителя, 22.08.2018 по <*> в связи с обнаружившимся несоответствием выполняемой работе вследствие состояния здоровья, препятствующего продолжению данной работы, с выплатой выходного пособия в размере двухнедельного среднего заработка в соответствии с <*>.

Основание: 1. Медицинское заключение от 21.08.2018.
2. Докладная записка главного инженера от 09.07.2018.

Директор общества Подпись Е.Ю.Магер

С приказом ознакомлен Подпись О.В.Епифанов
22.08.2018

В настоящей статье приведены только некоторые нормы законодательства, гарантирующие при увольнении работника выплату ему компенсации или выходного пособия. Законодательными документами также определены еще некоторые основания, которые приведены в таблице.

Таблица

Основание увольнения	Норма законодательства, устанавливающая выплату выходного пособия	Размер выходного пособия
Увольнение по инициативе нанимателя при несоответствии работника занимаемой должности или выполняемой работе вследствие недостаточной квалификации, препятствующей продолжению данной работы <*>	Ч. 2 ст. 48 ТК	Не менее двухнедельного среднего заработка
Увольнение по обстоятельствам, не зависящим от воли сторон, а именно в связи с восстановлением на работе работника, ранее выполнявшего эту работу <*>
Увольнение по обстоятельствам, не зависящим от воли сторон, а именно в связи с призывом работника на военную службу, направлением работника на альтернативную службу <*>	Ч. 2 ст. 48, ч. 1 ст. 340 ТК
Нарушение нанимателем законодательства о труде, коллективного договора, трудового договора <*>	Ч. 3 ст. 48 ТК
При увольнении с работы в связи с переводом жены (мужа) на службу в другую местность. Пособие выплачивается женам (мужьям) военнослужащих	Ч. 2 ст. 341 ТК	Двухмесячный средний заработок
Расторжение трудового договора с временными работниками в случаях приостановки работы у нанимателя на срок более одной недели по причинам производственного характера, а также сокращения объема работы <*>	П. 1 ст. 295 ТК	Недельный средний заработок
Расторжение трудового договора с временными работниками в случаях нарушения нанимателем законодательства о труде, коллективного договора, трудового договора <*>	П. 2 ст. 295 ТК	Двухнедельный средний заработок
Расторжение трудового договора с сезонными работниками в случаях приостановки работ на срок более двух недель по причинам производственного характера или сокращения объема работ у нанимателя <*>	П. 1 ст. 302 ТК	Недельный средний заработок
Расторжение трудового договора с сезонными работниками в случаях нарушения нанимателем законодательства о труде, коллективного договора, трудового договора <*>	П. 2 ст. 302 ТК	Двухнедельный средний заработок

Важно!
Совместителям выходное пособие не выплачивается <*>.

Обращаем внимание, что коллективным договором, соглашением, иным локальным нормативным правовым актом в организации могут быть предусмотрены,
например <*>:

— увеличение размера выходного пособия;

— выплата выходного пособия совместителям.

Если наниматель примет решение предусмотреть в некоторых случаях увеличение размера выходного пособия или, например, выплату выходного пособия совместителям, то он должен помнить, что выплаты, предусмотренные законодательством, в пределах, определенных законодательством, учитываются при расчете налога на прибыль <*>. В иных случаях выплаты не будут учитываться при налогообложении <*>. Таким образом, если в коллективном договоре предусмотрена выплата совместителям выходного пособия, то, поскольку трудовым законодательством выплата пособия для этой категории работников не определена <*>, пособие совместителю в полном размере не будет учитываться при исчислении налога на прибыль. Иными словами, наниматель может выплатить его за счет собственной прибыли.

Ухудшить правовое положение работника внутренними документами наниматель не может, поэтому выплатить выходное пособие работнику в меньшем размере или не выплатить его вообще (когда выходное пособие полагается) наниматель не вправе <*>.

Ответственность за задержку выплат, причитающихся к выдаче работнику при увольнении

Отметим, что при увольнении работника все выплаты, причитающиеся ему от нанимателя на день увольнения, производятся не позднее дня увольнения. При этом, если работник в день увольнения не работал, соответствующие выплаты должны быть произведены не позднее следующего дня после предъявления им требования о расчете <*>.

Вместе с тем в случае невыплаты в указанные сроки по вине нанимателя причитающихся на день увольнения сумм выплат работник имеет право взыскать с нанимателя средний заработок за каждый день их задержки, а в случае невыплаты части суммы — пропорционально не выплаченным при расчете денежным суммам <*>. При взыскании неуплаченных сумм в судебном порядке с нанимателя будет дополнительно взыскана и госпошлина.

В каких случаях происходит расторжение договора аренды квартиры?

Как правило, желание завершить действие договора аренды раньше срока возникает в случаях, когда одну из сторон более не интересует данный вид отношений на данном объекте. Подробно такие ситуации рассматриваются в статье 619 ГК РФ. Иными словами, когда арендодатель или арендатор не имеет больше возможности или желания снимать квартиру.

Причины могут быть разными. Это и нехватка денежных средств у арендатора, и неподходящие условия или состояние квартиры, и улучшение жилищного положения арендатора, например, покупка собственных квадратных метров.

Особняком стоят случаи гибели собственника и наследование квартиры или разрушение объекта недвижимости. Однако случаи такого рода больше относятся к форс-мажорным и требуют отдельного рассмотрения.

Для того, чтобы желание одного участника сделки не создавало проблем другим сторонам, разработан и закреплен в российском законодательстве порядок действий, которому нужно следовать в подобных ситуациях.

Если инициатор — собственник жилого помещения

Эту сторону арендных отношений регулирует статья 619 ГК РФ. Прежде всего, следует обратить внимание, что именно собственник или его законный представитель может заявлять о своем желании прекратить арендные отношения. Владелец жилого помещения должен иметь документы, подтверждающие его права, а лицо, его заменяющее – доверенность, подтвержденную нотариально.

Сам договор аренды должен содержать в себе пункты с описанием случаев, наступление которых может дать повод одной из сторон разорвать отношения раньше срока. Подобным образом собственник жилья или его представители защищают свои интересы. Как правило, к таким ситуациям можно отнести многократные просрочки и неполная оплата стоимости аренды, ухудшение имущества, возмущение соседей и прочее.

Когда разговор с арендатором не приводит к изменению положения, и принятие решения о расторжении договора является единственным способом, первым делом необходимо оповестить жильцов о своем решении, желательно в письменном виде, отправив уведомление по почте. Если и в этом случае арендатор отказывается покидать квартиру, можете смело обращаться в суд.

Когда арендатор решил досрочно выехать

Квартиросъёмщик также имеет право досрочно расторгнуть договор аренды, руководствуясь своими причинами. Об этом говорится в статье 620 ГК РФ. Объяснять их нет никакой необходимости. Условия расторжения также отражаются в документе на аренду жилья и предусматривают оповещение собственника заблаговременно.

В распространенных формах договора срок уведомления – 1 месяц. Если данная информация не отражена в бумагах, сообщить о своем решении следует за 3 месяца в соответствии со статьей 687 ГК РФ.

Собственники квартиры реагируют на эту информацию по-разному, вплоть до отказа в возврате залога или требованием уплаты дополнительных штрафов. Если подобное развитие событий не указано в договоре, платить дополнительные сборы нет необходимости. Однако подобные ситуации случаются нет так часто.

Нужно ли составлять дополнительное соглашение?

В ситуациях досрочного прекращения договора аренды жилья следует оформить дополнительный документ – соглашение о расторжении. Его составление необходимо в тех случаях, когда одна из сторон принимает решение о расторжении отношений раньше срока, и является отражением позиции сторон.

В нем можно отразить состояние квартиры и предметов интерьера, если они имеют повреждения, наличие задолженности за арендатором или возможную переплату в виде залога. Но это имеет смысл, если спорные вопросы имеют место. В противном случае в соглашении указывается информация о том, что стороны претензий друг к другу не имеют.

Дополнительные договоренности и особые условия аренды, такие как, проведение ремонта, уплаченные сборы в ТСЖ и прочее, также нужно отразить в соглашении.

Подписание подобного соглашения снимает ответственность с арендатора в момент подписания, а также позволяет собственнику или его представителю удостовериться в том, что после квартиросъемщика не осталось неприятных сюрпризов.

Скачать бланк соглашения о расторжении договора аренды

Когда и как необходимо оповещать о своем намерении?

Как говорилось ранее, как арендатор, так и арендодатель должны сообщить о своем решении заранее и оповестить другую сторону в установленные сроки. Подобные меры позволяют съемщику подыскать новую квартиру для аренды, а собственник жилья может подготовиться к сдаче объекта новым жильцам.

Законом предусмотрен срок в 3 месяца или 90 дней для оповещения одной из сторон в письменном виде. Об этом говорится в п. 2 статьи 610 ГК РФ. Уведомление является таким же документом, как опись имущества или договор аренды и может быть представлен в суде, как доказательство, если того требуют обстоятельства.

Письмо с информированием о своем решении можно вручить лично, если такая возможность имеется. Проследите, чтобы получатель или его представитель поставил подпись на документе. Само наличие подписи является доказательством получения уведомления. К тому же, в большинстве случаев такое действие будет иметь дисциплинирующий эффект и позволит избежать затягивания сроков одной из сторон.

Прекращение действия договора по соглашению сторон

Самым распространенным и желательным случаем прекращения аренды считается расторжение договора по соглашению сторон. Если оба участника сделки не имеют финансовых или иных претензий друг к другу, процесс расторжения отношений не доставит никому неприятных последствий.

Однако составление и подписание соглашения о расторжении договора аренды лишним не будет. Как бы вы ни доверяли собственнику или арендатору, лучше оформить все нюансы на бумажном носителе и скрепить подписями.

Внимание! Бывают случаи, когда владелец квартиры замечает неучтенные повреждения или недостающие предметы интерьера, а потом пытается взыскать их с арендатора.

Итоги

Как вы видите, досрочное расторжение договора аренды – процесс несложный и, вдобавок ко всему, регламентируемый законом. При соблюдении некоторых рекомендаций вы сможете избежать ненужных ошибок и расторгнуть сделку без опасных последствий.

Исковое заявление о расторжении договора найма жилого помещения (образец)

ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ
о расторжении договора найма жилого помещения

Я, ________ (указать ФИО) являюсь собственником жилого помещения и зарегистрирован в ней. Квартира расположена по адресу: _______ (указать адрес). Копия свидетельства о праве собственности, а также выписка из домовой книги в приложении.
Между мной и ответчиком _______ (ФИО), _______ году был заключен договор найма жилого помещения сроком на 1 год, с ежемесячной платой в размере ______ рублей.
Кроме того, согласно заключенного договора, наниматель оплачивает счета за платные услуги МГТС, оказываемые абоненту, а также электроэнергию, воду по счетчику. Ответчик не производи оплату за воду по счетчику за период с ______ по ________ года, задолженность на _______ года составила ___________ рублей, а также за _______ месяца оплату по договору найма, задолженность по состоянию на ____________ года составляет ______________.
Кроме того, нанимателю, по условиям заключенного договора была выделена денежная сумма в размере ____________ на приобретение бытовой техники, мебели. На указанную сумму ответчиком была приобретена стиральная машина стоимостью _____, холодильник стоимостью ___________.
Поскольку ответчик, нарушает условия договора, не производит оплату за жилое помещение, на мое требование о досрочном добровольном расторжении договора найма, ответил отказом, я вынужден был обратиться в суд.
Полагаю, что имеются законные основания для расторжения договора найма, обязать нанимателя освободить жилое помещение, передав ключи от входной двери, взыскать задолженность за наем жилого помещения в сумме _______ рублей, задолженность по оплате за воду в размере _______ рублей, денежную сумму в размере _______ рублей. не потраченную на приобретение мебели, а также судебные расходы.
В соответствии с п. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона- собственник жилого помещения или управомоченное им лицо ( наймодатель) обязуется предоставить другой стороне ( нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
В силу п. 3 ст. 682 ГК РФ плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
Согласно п. _____ договора ответчик принял на себя обязательство своевременно производить оплату за наем квартиры в размере ______ рублей ежемесячно.
В соответствии с пунктом _____ договора, наниматель обязан оплачивать счета за платные услуги МГТС, оказываемые абоненту, электроэнергию, а также воду по счетчикам.
Согласно п. _____ договор заключен до _________ года.
В соответствии с п. 1 ст. 683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.
Частью 2 ст. 450 ГК РФ предусмотрено расторжение договора в одностороннем порядке по инициативе одной из сторон при существенном нарушении условий договора другой стороной.
Согласно п. 2 ст. 687 ГК РФ договор краткосрочного найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение более двух раз по истечении установленного договором срока платежа.
Считаю, свои требования основанные на законе и подлежащими удовлетворению.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 12 ГК РФ, ст.ст. 22, 131-132 ГПК РФ,

ПРОШУ СУД:

• Главная
• Иски
  • 1 Жилищные споры:
    • 1 Иск на приватизацию квартиры
    • 2 Иск о порядке пользования жилым помещением
    • 3 Иск о признании права пользования жилым помещением
    • 4 Иск о признании членом семьи
    • 5 Иск о перепланировке квартиры
    • 6 Иск о выселении бывшего члена семьи
    • 7 Иск о разделе лицевых счетов
    • 8 Иск о признании гражданина не приобретшим права пользования жилым помещением
    • 9 Иск о предоставлении жилого помещения взамен аварийного
    • 10 Иск о признании утратившим право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета
    • 11 Иск о расторжении договора найма жилого помещения
    • 12 Иск о вселении в жилое помещение
    • 13 раздел жилого помещения по договору социального найма
    • 14 Отказ в социальном найме
  • 2 Семейные споры:
    • 1 Иск о лишении родительских прав
    • 2 Иск о взыскании алиментов
    • 3 Иск о расторжении брака
    • 4 Заявление об установлении факта признания отцовства
    • 5 Заявление о расчете задолженности по алиментам
    • 6 Иск об отмене расчета индексации алиментов
    • 7 Иск о взыскании задолженности по алиментам
    • 8 Иск о взыскании алиментов на родителей
    • 9 Иск об алиментах на совершеннолетнего ребенка
    • 10 Иск о взыскании неустойки по алиментам
    • 11 Иск об алиментах на содержание бывшей супруги
    • 12 Иск о дополнительных расходах на ребенка
    • 13 Иск на алименты в твердой денежной сумме
    • 14 Иск о расторжении брака и разделе имущества
    • 15 Иск о признании фиктивного брака недействительным
    • 16 Иск о разделе имущества после развода
    • 17 Иск об установлении отцовства
    • 18 Иск об определении долей супругов на квартиру
    • 19 Иск об определении места жительства ребенка
    • 21 Иск об ограничении в родительских правах
    • 22 Иск об уменьшении размера алиментов
    • 23 Исковое заявление о расторжении брака
    • 24 Образец заявления на развод
  • 3 Гражданские споры:
    • 1 Иск о возмещении ущерба от преступления
    • 2 Иск о возмещении материального ущерба
    • 3 Иск о выделе доли
    • 4 Иск о взыскании денежных средств
    • 5 Иск о расторжении договора
    • 6 Иск о защите прав потребителя
    • 7 Иск о признании договора незаключенным
    • 8 Иск об истребовании имущества из незаконного владения
    • 9 Иск о неосновательном обогащении
    • 10 Иск об освобождении имущества от ареста
    • 11 Иск о признании права собственности на самовольную постройку
    • 12 Иск об устранении препятствий в пользовании имуществом
    • 13 Иск о взыскании неустойки
    • 14 Иск о возмещении вреда здоровью
    • 15 Иск о праве собственности по приобретательной давности
    • 16 Иск о признании права собственности на гараж
    • 17 Иск о назначении досрочной трудовой пенсии
    • 18 Иск о возмещении ущерба от залива квартиры
    • 19 Иск о защите чести и достоинства
    • 20 Иск о признании сделки совершенной ограниченным в дееспособности недействительной
    • 21 Иск о признании сделки совершенной несовершеннолетним недействительной
    • 22 Иск о признании сделки совершенной недееспособным недействительной
    • 23 Иск о признании сделки если сторона не понимала значения своих действий недействительной
    • 24 Иск о признании сделки, совершенной под влиянием заблуждения, недействительной
    • 25 Иск о признании сделки, совершенной малолетним, недействительной
    • 26 Иск о признании сделки, совершенной под влиянием угрозы, недействительной
    • 27 Иск о признании кабальной сделки недействительной
    • 28 Иск о признании сделки, совершенной под влиянием насилия, недействительной
    • 29 Иск о признании сделки, совершенной под влиянием обмана, недействительной
    • 30 Иск о признании кредитного договора недействительным
    • 31 Иск о расторжении договора купли-продажи автомобиля
    • 32 Иск о возмещении ущерба от ДТП
    • 33 Иск к страховой компании по ОСАГО
    • 34 Иск к виновнику в ДТП о взыскании материального ущерба
    • 35 Иск когда вместо дизельного топлива залили бензин
    • 36 Иск по возврату сотового телефона, если его не отремонтировали за 45 дней
    • 37 Иск к Кредитному потребительскому кооперативу «Центральная сберкасса» (образец)
    • 38 Иск к страховой компании, если не предоставили независимую экспертизу для ознакомления
    • 39 Иск к соседям за оскорбления
    • 40 Иск о возврате денежных средств перечисленных за покупку автомобиля
    • 41 Иск к кредитному потребительскому кооперативу
    • 42 Иск к КПК с процентами
    • 43 Иск об узаконении самовольной постройки
  • 4 Наследственные споры:
    • Иск на вступление в наследство
    • Иск о признании недостойным наследником
    • Иск о разделе наследственного имущества
    • Иск о признании наследником
    • Иск о признании завещания недействительным
    • Иск о восстановлении срока для принятия наследства
  • 5 Трудовые споры:
    • 1 Иск об установлении факта трудовых отношений
    • 2 Иск о взыскании с работника материального ущерба
    • 3 Иск о взыскании задолженности с работника
    • 4 Иск об отмене приказа о дисциплинарном взыскании
    • 5 Иск о восстановлении на работе и взыскании среднего заработка за время вынужденного прогула
    • 6 Иск о взыскании заработной платы и денежной компенсации за задержку выплаты
    • 7 Иск о компенсации за время задержки выдачи трудовой книжки
  • 6 Иски против гос. органов
    • 1 Иск о признании бездействия судебного пристава-исполнителя незаконным
    • 2 Иск если не направили копию постановления о возбуждении исполнительного производства)
    • 3 Иск о признании бездействия судебного пристава-исполнителя незаконным (не направили копию постановления о возбуждении исполнительного производства и копию постановления об обращении взыскания на денежные средства)
    • 4 Иск об установлении административного надзора
    • 5 Иск о признании незаконным бездействия судебного пристава-исполнителя выраженное в не извещении взыскателя о применении мер принудительного исполнения
    • 6 Иск против Росреестра
    • 7 Иск, если не выпустили на курорт заграницу
    • 8 Иск, если не прислали копию постановления об отказе в возбуждении уголовного дела
    • 9 Иск к налоговой
    • 10 Иск если по жалобе не вынесли постановление
  • 7 Особое производство:
    • 1 Заявление об установлении факта родственных отношений
    • 2 Заявление об установлении факта смерти
    • 3 Заявление о признании вещи бесхозяйной
    • 4 Заявление о признании дееспособным
    • 5 Заявление о признании умершим
    • 6 Заявление о признании безвестно отсутствующим
    • 7 Заявление об удочерении
    • 8 Заявление об усыновлении
    • 9 Заявление об установлении факта принадлежности документа
    • 10 Заявление о владении домом в течение срока приобретательной давности
    • 11 Заявление об установлении места открытия наследства
    • 12 Заявление об установлении факта работы
    • 13 Заявление о внесении исправлений в запись акта гражданского состояния
    • 14 Заявление о совершенных нотариальных действиях
    • 15 Заявление о признании недееспособным
    • 16 Заявление об установлении факта нахождения на иждивении
    • 17 Заявление об установлении факта принятия наследства
    • 18 Заявление об установлении факта, имеющего юридическое значение
• Претензии
  • 1 Претензия должнику
  • 2 Претензия покупателю
  • 3 Претензия продавцу сотовых телефонов
  • 4 Претензия в управляющую компанию
  • 5 Претензия в Региональный фонд капитального ремонта многоквартирных домов
  • 6 Претензия работодателю
  • 7 Претензия в интернет магазин
  • 8 Претензия поставщику товара
  • 9 Претензия в страховую компанию по ОСАГО
  • 10 Претензия в страховую компанию по КАСКО
  • 11 Претензия в банк
  • 12 Претензия Почте России
  • 13 Претензия застройщику
  • 14 Претензия потребителя
  • 15 Претензия об оплате долга
  • 16 Претензия по отоплению
  • 17 Претензия по оплате договора
  • 18 Претензия по возмещению ущерба
  • 19 Претензия по изменению условий договора
  • 20 Претензия на некачественный товар
  • 21 Претензия по договору перевозки
  • 22 Претензия по договору подряда
  • 23 Претензия по договору купли-продажи
  • 24 Претензия о расторжении договора
  • 25 Претензия за нарушение сроков
  • 26 Претензия по договору аренды
  • 27 Претензия на возврат товара
  • 28 Претензия по расписке
  • 29 Претензия на возврат денежных средств
  • 30 Претензия на устранение недостатков
  • 32 Претензия за нарушение сроков изготовления оградки к памятнику
  • 31 Претензия в Кредитный потребительский кооператив «Центральная сберкасса»
  • 32 Претензия в страховую компанию кредитного потребительского кооператива
• Ходатайства
  • 1 Ходатайства по УПК
    • 1 Заявление частного обвинения в распространении заведомо ложных сведений порочащих честь и достоинство (клевета)
    • 2 Ходатайство об исключении доказательств
    • 3 Заявление в полицию о возбуждении уголовного дела в отношении должника, который не платит
    • 4 Заявление о предоставлении материала доследственной проверки для ознакомления
    • 5 Жалоба на постановление об отказе в возбуждении уголовного дела
    • 6 Замечания на протокол по уголовному делу
    • 7 Ходатайство на ознакомление с протоколом по уголовному делу
    • 8 Образец апелляционной жалобы на приговор суда по уголовному делу
    • 9 Кассационная жалоба по уголовному делу
    • 10 Образец заявления родственника на встречу с подсудимым, содержащимся под стражей
    • 11 Образец заявления о выдаче (высылке) документов и их копий
    • 12 Образец заявления о выдаче исполнительного листа по уголовному делу
    • 13 Образец ходатайства о вызове свидетелей по уголовному делу
    • 14 Образец гражданского иска в уголовном деле
    • 15 Заявление о выдаче справки об осуждении
    • 16 Образец ходатайства об истребовании доказательств по уголовному делу
    • 17 Образец ходатайства об отводе по уголовному делу
    • 18 Образец ходатайства об отложении судебного заседания по уголовному делу
    • 19 Образец ходатайства о постановлении приговора без проведения судебного разбирательства по уголовным делам о преступлениях, наказание за которые не превышает 10 лет лишения свободы
    • 20 Образец ходатайства о рассмотрении дела в отсутствие лица, участвующего в уголовном деле
    • 21 Ходатайство о допуске к участию в уголовном деле представителя потерпевшего
    • 22 Заявление в полицию на кредитный потребительский кооператив
    • 23 Возмещение вреда реабилитированному, восстановлении его трудовых, пенсионных, жилищных и иных прав
    • 24 Зачет времени содержания под стражей, а так же времени пребывания в лечебном учреждении
    • 25 Освобождение от наказания в связи с болезнью осужденного
    • 26 Условно досрочное освобождение
    • 27 Снятие судимости
    • 28 Отсрочка исполнения приговора
    • 29 Освобождение от наказания или о смягчении наказания вследствие издания уголовного закона, имеющего обратную силу
    • 30 Освобождение от отбывания наказания в связи с истечением сроков давности обвинительного приговора
    • 31 Возражения против ходатайства о заключении под стражу
  • 2 Ходатайства по КоАП
    • 1 Ходатайство о допуске защитника
    • 2 Ходатайство об истребовании доказательств
    • 3 Заявление о выдаче решения районного суда (после обжалования постановления ГИБДД)
    • 4 Ходатайство об ознакомлении с делом
    • 5 Ходатайство о восстановлении срока подачи жалобы
    • 6 Ходатайство об отложении рассмотрения дела для ознакомления с делом
    • 7 Заявление о выдаче решения областного суда
    • 8 Заявление на выдачу копии постановления председателя обл. суда для обжалования в Верховный Суд Российской Федерации
    • 9 Ходатайство о вызове понятых
    • 10 Ходатайство о вызове инспектора
    • 11 Восстановление пропущенного срока
    • 12 Ходатайство о ведении протокола
    • 13 Ходатайство о запросе в больницу работал ли врач в ночь правонарушения
    • 14 Трасологическая экспертиза
  • 3 Ходатайства по ГПК
    • 1 Заявление на ознакомление с протоколом
    • 2 Заявление на выдачу копии апелляционного определения
    • 3 Заявление на ознакомление с делом
    • 4 Заявление на выдачу мотивированного решения суда
    • 5 Заявление на выдачу исполнительного листа (повторное)
    • 6 Ходатайство об отложении разбирательства дела в случае неявки истца ( или ответчика)
    • 7 Ходатайство о назначении судебной экспертизы
    • 8 Ходатайство об отложении разбирательства дела в случае занятости представителя
    • 9 Заявление о выдаче подлинников документов из дела
    • 10 Заявление на выдачу копии определения об отказе в передаче кассационной жалобы в суд кассационной инстанции
    • 11 Заявление на выдачу копии решения и исполнительного листа
    • 12 Заявление на выдачу копии решения районного суда
    • 13 Заявление на выдачу дубликата утраченного исполнительного листа
    • 14 Заявление на выдачу исполнительного листа по определению о взыскании судебных расходов
    • 15 Заявление на выдачу решения районного суда первичное
    • 16 Заявление на замену взыскателя по судебному приказу
    • 17 Заявление на выдачу исполнительного листа
    • 18 Заявление на восстановление пропущенного срока для обжалования определения мирового судьи
    • 19 Жалоба председателю районного суда, если в мировом суде не приняли иск в неприёмный день
    • 20 Ходатайство об истребовании доказательства
    • 21 Заявление об исправлении описки в исполнительном листе
    • 22 Замечания на протокол
    • 23 Ходатайство о передаче дела по подсудности (если цена иска выросла более 50000 руб.)
    • 24 Заявление об ускорении рассмотрения дела
    • 25 Ходатайство о привлечение к участию в деле третьего лица
    • 26 Образец заявления о присуждении компенсации за нарушение права на исполнение судебного постановления в разумный срок
    • 27 Заявление об ускорении выдачи исполнительного листа
    • 28 Заявление о восстановлении пропущенного срока
    • 29 Компенсация за нарушение права на исполнение судебного постановления в разумный срок
    • 30 Возражение на исковое заявление на алименты
    • 31 Ходатайство о замене ответчика
    • 32 Об обеспечительных мерах
  • 4 Ходатайства по КАС РФ
    • 1 Ходатайство о приобщении уточненного искового заявления
    • 2 Ходатайство о вызове и допросе свидетелей
    • 3 Заявление об исправлении описки в исполнительном листе
    • 4 Ходатайство о прекращении производства по КАС
    • 5 Ходатайство об отложении судебного разбирательства административного дела
    • 6 Ходатайство о восстановлении пропущенного срока по КАС РФ
    • 7 Ходатайство о приобщении к делу доказательств КАС РФ
    • 8 Ознакомление с делом
    • 9 Истребование доказательств
    • 10 Назначение экспертизы
    • 11 Ознакомление с протоколом
    • 12 Заявление на выдачу апелляционного определения по КАС РФ
    • 13 Заявление на выдачу решения суда по КАС
    • 14 Заявление на выдачу исполнительного листа по КАС
  • 5 Ходатайства по АПК
    • 1 Заявление о включении требований кредитора в реестр требований кредиторов
    • 2 Заявление о признании банкротом
    • 3 Ходатайство об отсрочке, рассрочке оплаты госпошлины или уменьшении ее размера
    • 4 Заявление о рассмотрении дела в отсутствие истца (ответчика)
    • 5 Ходатайство о приобщении документов к материалам дела
    • 6 Ходатайство об истребовании доказательств
    • 7 Ходатайство о назначении экспертизы
    • 8 Жалоба на конкурсного управляющего
    • 9 Заявление о признании кредитного потребительского кооператива банкротом
    • 10 Заявление о принятии обеспечительных мер в банкротстве
  • 6 Ходатайство по исполнительному производству
    • 1 Ограничение пользования водительским удостоверением
    • 2 Заявление на замену взыскателя
    • 3 Заявление о повороте исполнения решения суда
    • 4 Заявление об ознакомлении с материалами исполнительного производства
    • 5 Заявление об объявлении в розыск должника
    • 6 Заявление на арест имущества должника
    • 7 Жалоба на бездействие пристава
• Договоры
  • Договор купли-продажи транспортного средства
  • Дополнительное соглашение о расторжении договора купли-продажи
  • Договор дарения автомобиля
  • Договор дарения квартиры
  • Договор уступки права требования и перевода долга по договору участия в долевом строительстве
  • Договор купли-продажи доли земельного участка и дома
  • Договор займа
  • Договор на ремонт жилого помещения
  • Договор найма жилого помещения на короткий срок
  • Договор найма жилого помещения
  • Договор купли-продажи автомобиля
• Жалобы
  • Жалобы на постановления ГИБДД
    • Жалоба по ч. 4 ст. 12.15 КоАП РФ
    • Жалоба по ч. 1 ст. 12.8 КоАП РФ
    • Жалоба по ч. 1 ст. 12.26 КоАП РФ
    • Жалоба по ч. 2 ст. 12.13 КоАП РФ
    • Жалоба по ч. 3 ст. 12.7 КоАП РФ
    • Жалоба по ч. 3 ст. 12.7 КоАП РФ
    • Жалоба по ч. 3 ст. 12.14 КоАП РФ
    • Жалоба по ч. 1 ст. 12.5 КоАП РФ
    • Жалоба по ч. 2 ст. 12.13 КоАП РФ
    • Жалоба по ч. 1 ст. 12.14 КоАП РФ
    • апелляционная жалоба по ч.1 ст 12.8 коап рф образец
  • Апелляционная жалоба
  • Кассационная жалоба
  • Кассационная жалоба в Верховный Суд РФ
  • Кассационная жалоба по уголовному делу в Верховный Суд РФ
  • Надзорная жалоба в Верховный Суд РФ
  • Кассационная жалоба на решение об отказе в признании бездействия пристава незаконным
  • Кассационная жалоба по КАС РФ
  • Частные жалобы
    • Частная жалоба на определение суда, если снижены расходы на представителя
    • Частная жалоба на определение суда по отказу в восстановлении пропущенного срока для подачи частной жалобы
    • Частная жалоба на определение судьи об отказе в замене истца в части судебных расходов
    • Частная жалоба на определение об оставлении иска без движения (незаверенные копии или отсутствие доказательств)
    • Частная жалоба на определение суда, если снижены расходы на изготовление копий
    • Частная жалоба на определение об оставлении уточненного иска без движения
    • Частная жалоба на определение об оставлении без движения частной жалобы
  • Жалоба на судью
  • Жалоба по ч. 3 ст. 18.15 КоАП РФ
  • Жалоба на арбитражного управляющего
  • Жалоба на налоговую
• Доверенности
  • Генеральная доверенность
  • Доверенность на получение почты
  • Доверенность на получение пенсии
  • Доверенность на получение заработной платы
  • Доверенность на представление интересов в суде
  • Доверенность на управление автомобилем
  • Доверенность на выезд ребенка
  • Доверенность на представительство интересов в суде, заверенная по месту работы

Часто люди, сдавая в аренду квартиру, подвергаются многим рискам. Например, арендатор может долго не погашать долг, или еще того хуже, пустить туда жить неизвестно кого. При таких обстоятельствах необходимо направить уведомление о расторжении договора аренды квартиры.

Бывали случаи, когда наниматели квартир меняли не только замки, но и саму входную дверь. Соответственно, хозяин в свою квартиру попасть уже просто не может.

Как же в этом случае следует поступить и осуществить досрочное расторжение договора аренды квартиры?

Как правильно оформить договор аренды ( найма) квартиры

Многие в подобных случаях вызывают полицию, однако помощь ее, также как и усилия участкового, сводятся часто к нулю. Поэтому единственным способом добиться справедливости является выселение недобросовестного постояльца в судебном порядке.

На самом деле, множество рисков можно предупредить, если правильно составить договор аренды квартиры. Если есть сомнения в добросовестности арендатора, лучше заключить соглашение на 11 месяцев с последующей пролонгацией по истечении срока.

Так можно выиграть ряд важных для себя моментов:

1. В договоре прописывается условие не разрешать арендатору поселять в квартиру чужих людей.
2. В ваших силах лишить нынешнего жильца квартиры преимущественного права на пролонгацию договора.

Кроме того, можно запретить делать без письменного согласия собственника любые капитальные ремонтные работы в квартире (в том числе и установку входных дверей с замками).

Если же вы вверяете в пользование квартиру, в которой находится бытовая техника и иные ценные вещи, обязательно составьте их опись в качестве приложения к договору. Также пропишите основания, по которым договор аренды может быть расторгнут по вашей инициативе (отсутствие платы за пользование, ухудшение состояния жилья и прочее).

Соседи – ваши помощники

Если арендатор систематически нарушает заключенные договоренности, обратитесь за помощью к соседям. Ведь кто как не они смогут письменно изложить все те претензии, которые они имеют к нынешним пользователям вашей квартиры.

Вот лишь краткий перечень действий арендатора квартиры, которые мягко говоря приносят неудобства вашим соседем:

1. Затопление квартир нижних этажей.
2. Громкая музыка, и постоянный шум.
3. Посторонние люди.

Эти пояснения помогут вам доказать свою правоту когда дело дойдет до принудительного выселения в судебном порядке.

Что должно быть в исковом заявлении о расторжении договора аренды ( найма) жилого помещения

Сейчас законодательство допускает досрочное расторжение договора аренды, и как следствие, выселение из квартиры в судебном порядке. Для этого собственник жилья подает исковое заявление в районный суд по месту нахождения квартиры.

В иске о расторжении договора аренды квартиры должны присутствовать следующие основные пункты:

1. Название суда и полная информация относительно участников процесса.
2. Вся подробная информация относительно заключения договора аренды.
3. Причины, по которым следует досрочно выселить арендатора.
4. Ссылку на нормы законодательства, а также на положения договора аренды.
5. Просьба о выселении нежелательных постояльцев.

В делах такого рода, есть одна тонкость. Если арендатор впустил проживать в квартиру и других постояльцев, то стоит попросить выселить и их. Не стоит забывать и о приложениях. Ведь без них суд не сможет принять решение в вашу пользу.

В качестве таковых можно рассматривать копию договора найма, письменные свидетельства соседей, а также иные, собранные с специалистов, материалы. Помните, что если договор аренды расторгается ввиду отсутствия арендной платы, доказать противное должны не вы, как собственник квартиры, а ее арендатор.

Однако, как показывает практика из жизни, выселение арендаторов может затянуться надолго. Поэтому многое зависит от правильной подготовки искового заявления и тесного участия юриста в сопровождении вверенного ему дела.

Исковое заявление о расторжении договора найма квартиры

Сколько стоит подать иск в суд

Обращаясь в суд о выселении арендатора с занимаемой площади, следует оплатить госпошлину. Поскольку иск с такими требованиями относится к неимущественным, то в 2018 году размер государственной пошлины составляет 300 рублей.

Ее стоит внести перед подачей иска, а саму квитанцию приложить к исковому заявлению. Что же касается реквизитов для уплаты, то их можно без проблем уточнить в суде, куда будет подан иск.

Как добиться выселения арендатора квартиры

В таких вопросах не обойтись без судебных приставов. Если решение суда вступило в законную силу, то нужно оформить в суде исполнительный лист. После этого, нужно обратиться в орган ФСПП по месту нахождения квартиры с заявлением об открытии исполнительного производства.

Дальше судебный пристав назначает время, когда будут проводиться конкретные исполнительные действия. Во время них специалистом, в присутствии участкового и пристава, вскрывается замок и собственник получает свободный доступ в квартиру. После этого решение о выселении арендатора считается исполненным.

Возможно ли взыскание убытков

Недобросовестный арендатор, помимо нарушения условий договора, должен компенсировать собственнику помещения и причиненные убытки в связи с порчей или утратой имущества, находящегося в квартире.

Здесь и пригодится та самая опись к договору аренды, о которой упоминалось вначале. Ущерб можно взыскать и по рыночным ценам, действующим на момент предъявления искового заявления.

Расторжение договора найма жилого помещения

Расторжение договора найма жилого помещения — это нелегкий процесс, требующий обращения в суд. Давайте попробуем разобраться, какие действия нужно принять в таких ситуациях. То, как будет осуществляться расторжение договора найма жилого помещения (квартиры или комнаты), во многом зависит от того, с кем он заключается.

Наём жилья

В нашей стране выделяется социальный наем и наем у частных лиц. Понятие социального найма означает, что жилье выделяет муниципальный или государственный фонд. Жилое помещение предоставляется на основании федеральных нормативных актов или актов субъектов РФ, установленному кругу граждан. К лицам, которые имеют права на получение жилья из резервов государства, относятся необеспеченные своим жильем малоимущие граждане, нуждающиеся в таковом военнослужащие, работники государственных структур и иные лица. Если говорить о найме коммерческом, то нужно понимать, что разговор идет о частных жилых помещениях, сдаваемых в наем. Этот вид арендных отношений регулируется статьями ГК и не устанавливает ограничений в отношении лиц, которые могут им воспользоваться. Основания для прекращения таких договоров в обоих случаях разнятся, потому рассмотреть следует каждый в отдельности.

Как прекращается договор найма, называемый социальным

Соглашение, заключаемое с государством или органами местного самоуправления о найме жилища, может расторгаться в исключительных ситуациях, которые установлены ст. 83 ЖК РФ. Если их условно разделить, то получается несколько групп, исходя из того, кто является инициатором разрыва договорных отношений: по инициативе нанимателей; по инициативе наймодателей; или по основаниям, не зависящим от воли участников. В первой ситуации прекращение аренды возможно в любое время. Достаточно написать заявление в свободной форме и таким образом прекратить свое проживание в помещении, которое является предметом соглашения. Если наниматель живет не в одиночестве, а со своими близкими, то им нужно будет дать свое согласие в письменном виде на расторжение договора найма жилого помещения. Распространенным основанием для таких действий является смена нанимателем места своего проживания. Документ утрачивает силу со дня освобождения бывшими жильцами занимаемого ранее помещения. Рассматривая другую группу, следует сказать о тех правах, которыми наделен наймодатель: это обращение в суд для признания прав нанимателя утраченными. В таком случае в суде нужно доказать что либо семейство нанимателя, либо же сам квартиросъемщик пользуется предоставленным помещением не по его прямому назначению или намеренно разрушают его. Если имеются жалобы от соседей, собственник квадратных метров имеет полное право отказаться от исполнения сделки в будущем. К этой ситуации относятся и факты, когда жильцы не соблюдают правил общежития, пренебрегают общественным порядком, ведут аморальный образ жизни. Известно, что основными правами наймодателя являются права на получение платы за помещение и предоставленные жильцам коммунальные услуги. Если наниматель не производит оплаты в течение полугода, то возникает реальная угроза прекращения договора и прав на помещение. Упомянутые основания (смотрите выше), являются единственно возможными для выселения жильцов.

Рассматривая следующую группу оснований, можно упомянуть разрушение здания, признание его опасным для жизни человека, смерть нанимателя, при условии, что он жил одиноко и у него не осталось правопреемников.

Возможно расторжение договора о найме жилого помещения в случае, если изменения коснулись предмета договора. Расторжение договоров о найме жилых помещений, связанное с заменой жилых помещений. Договоры соц. найма могут прекратить действовать вследствие предоставления нанимателю другого жилья. Жилищным кодексом подобное оговаривается в ст. 84-91, которыми также закрепляются права собственников на выселение жильцов если зданию требуется ремонт или планируется снос здания, или оно будет переведено в нежилой фонд, Следующая причина — передача здания в собственность религиозной организации.

Также нанимателя могут выселить в случае проведения капремонта и перепланировки, в случае если это привело к изменению характеристик жилища: оно увеличивается или уменьшается, а площадь объекта превышает нормы квадратных метров на человека и наоборот площадь уменьшается, доходя до их дефицита.

Во всех вышеперечисленных ситуациях, должно быть выделено иное жилище, которое будет отвечать требованию о благоустроенности, находящееся в населенном пункте, где и предыдущее, и являющееся равноценным тому, что было предоставлено до этого. Иногда может выделяться помещение и в других районах и городах, но только при том условии, что наниматель и его родные выразили свое согласие.

Указанные выше случаи влекут за собой расторжение договора найма жилого помещения и заключение нового, но уже в отношении вновь выделенного помещения.

Возможно выселить жильцов и по решению суда, в случае если он не оплачивал свое проживание в квартире в течение полугода, не имея при этом уважительных причин, но такому квартиросъемщику будет предоставлено другое жилище. Количество выделяемых квадратных метров будет рассчитываться исходя из норм, которые применяются при вселении лиц в общежития.

Как происходит расторжение договора с частными лицами

В отношении вопросов, связанных с коммерческой арендой жилых квадратных метров, все несколько иначе и, в большей степени, это связано с различной трактовкой гражданско-правовых норм. Нужно сказать, что завершение договорных отношений может быть осуществлено по нескольким причинам, как и в предыдущем случае, то есть инициатором может выступить одна из сторон, или по причинам, независящим от желания участников сделки.

Разумеется, здесь проще квартиросъемщику, так как он имеет право расторгнуть соглашение в любое время. Но по условиям ст. 687 ГК РФ он должен уведомить наймодателя о таких планах, связанных с прекращением договора, не менее чем за 3 месяца до запланированного расторжения документа. Вот тут и появляется ряд вопросов.

По общей практике в договоре указывается иной срок для уведомления. Обычно он может составлять от 2-х недель до месяца. Когда срок специально оговорен договором, то соблюдать нужно именно его, как одно из условий, по которому стороны пришли к соглашению в добровольном порядке.

Теперь о том, как уведомить наймодателя в случае.ю если с ним сложились доброжелательные отношения. Тут допустимо осуществление телефонного звонка или личной встречи. Если дружеских отношений с наймодателем не сложилось, то лучше следовать официальному порядку, чтобы можно было доказать исполнение обязанностей по уведомлению. Официальным способом является направление по месту проживания наймодателя заказного письма с уведомлением о вручении или личное вручение уведомления, когда на втором экземпляре проставляется подпись получателя и дата вручения. И тогда срок нужно считать со дня, когда арендодателю вручили или должны были вручить уведомление. По истечении указанного в договоре или в законе срока, документ будет считаться расторгнутым, и, следовательно, прекратятся взаимоотношения сторон.

Расторжение сделки по желанию собственника жилища

Закон предусмотрел очень узкий перечень событий, которые позволяют собственнику осуществить расторжение договора найма жилого помещения, и, более того, это возможно только в рамках судебного разбирательства. Основанием для этого являются условия, перечисленные в ст. 687 ГК РФ:

— аварийное состояние жилища, признание его непригодным для дальнейшего проживания людей;
— эксплуатация жилья не по его прямому назначению;
— порча и иное причинение ущерба квартирантом его близкими, проживающими с ним;
— совершение этими лицами деяний, которые нарушают права соседей;
— неуплата за проживание (дважды подряд в случае краткосрочного соглашения, и в течение полугода при договоре, действующего год и более);
— иные случаи, предусмотренные жилищным правом.

Для выселения жильцов, нужно еще уведомить их о существующих нарушениях в их действиях и предоставить им достаточное время для устранения таковых, но не более года.

Как видно из приведенного выше перечня оснований, выселить квартиранта не так-то просто. И многие люди, столкнувшись с такой проблемой, просто не знают, как действовать дальше, чтобы освободить свою квартиру от неугодных квартирантов. На помощь придет знакомство с правоприменительной практикой и тщательное изучение законодательства в этой области.

Итак, в ГК закреплены ситуации, позволяющие расторжение договора найма жилого помещения при обращении в органы судебной системы или без такового.

Тем не менее в свете Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», правила ст. 687 ГК РФ не выглядят императивными в отношении запрета на расширение перечня оснований. Явного запрета законодателя нет, а защиту прав каждой из сторон можно предусмотреть, введя в договор взаимные гарантии и обязательства на случай расторжения договора по инициативе одной из сторон. На практике договоры найма закрепляют права обеих сторон расторгнуть их без объяснения причин, но с обязательным соблюдением процедуры уведомления. Это означает, что необходимо уведомление жильца за срок, установленный договором.

Если соглашение не составлено…

Законом предусмотрена обязательная для договора письменная форма. К сожалению, не всегда люди ответственно подходят к оформлению документов, и может случиться так, что спор возник, а доказать, что договорные отношения существовали, не представляется возможным. Что делать в подобной ситуации?

Если вы наниматель, то нужно собирать свои вещи и спокойно выезжать из квартиры. Никто вас не вправе держать и никого вы уведомлять не обязаны. Хотя, конечно, наймодатель может в судебном порядке доказать фактическое наличие договорных отношений между вами и тогда получить некоторые права, о которых речь пойдет ниже.

Наймодателю немного сложнее. Точнее если вы хотите просто выселить квартирантов, то достаточно обращения в правоохранительные органы с заявлением о незаконном проживании в вашей квартире третьих лиц. Жильцов попросят покинуть помещение и вряд ли они станут сопротивляться. Трудности могут возникнуть в том случае, если у квартиросъемщиков осталась задолженность по арендной плате или они нанесли какой-то ущерб имуществу.

Так, для того чтобы взыскать арендную плату, нужно доказать, что в данном случае имели место договорные отношения, характерные для найма и именно с заявленной арендной платой. Несоблюдение формы документа (простой письменной в нашем случае) лишает возможности ссылаться на свидетельские показания. Следовательно, потребуется представить иные доказательства (расписки, письма и т. п.), аудио- или видеоматериалы, доказывающие не только факт договоренности о том, что лицо будет проживать в квартире, но и о согласованной арендной плате.

Взыскать ущерб можно будет и, не доказывая наличия договоренности о найме, но убедить судью в том, что именно бывший квартиросъемщик причинил ущерб, зачастую является невыполнимой задачей.

Кроме того, нужно сказать, что возможность доказать существование договорных взаимоотношений имеется и у нанимателя, если он решить отстаивать право на свое дальнейшее проживание. Можно использовать письменные и иные доказательства, исключая свидетельские. Если же квартиросъемщик докажет наличие договорных отношений, тогда выселить его можно будет только по основаниям, указанным в ГК РФ (ст. 687) — они уже были перечислены выше.

Оформление прекращения договора найма

Расторжение договоров найма жилых помещений не требует особенного оформления. По сути дела, его вообще можно никак не оформлять, при наличии уведомления о расторжении или квитанции об отправке почтой такого уведомления. Однако если вы не хотите проблем, то лучше завершить арендные отношения составлением акта приема-передачи. Зачем это нужно?

Акт приема-передачи — это документ, удостоверяющий несколько ключевых моментов: дату выезда жильца из помещения, факт возврата ключей, и отсутствия повреждений в переданном имуществе (как помещения, так и движимых вещей, например техники или мебели), завершение всех расчетов на момент составления акта и отсутствие у сторон претензий друг к другу. Если же в ходе составления акта выявляются какие-то повреждения имущества, то в Акте отражается их характер и масштаб, что позволяет одной стороне взыскать стоимость испорченного имущества, а другой — быть уверенной, что больше ничего «не добавят».

Составить акт приема-передачи очень просто. Нужно указать дату, Ф. И. О. сторон, а дальше по списку указывать все результаты приемки квартиры: состояние стен, пола, окон, дверей и потолка; состояние коммуникаций; внешний вид мебели; состояние бытовой техники. Далее указать произведены ли расчеты, переданы ли ключи и т.п. Завершается акт подписями сторон. После подписания, акт становится неотъемлемой частью договора. С момента подписания акта с указанием на отсутствие претензий, стороны теряют право требовать друг от друга исполнения каких-либо обязательств, вытекающих из расторгнутого договора.

Если же в акте отражены нарушения, например, сломан электрический чайник, способ устранения нарушений определяется по согласованию сторон. Наниматель может передать сумму, которой достаточно для приобретения нового чайника, либо приобрести чайник самостоятельно и передать его, о чем составляется соответствующая расписка.

Еще одним способом оформления расторжения является заключение сторонами соглашения, которое подписывается обеими сторонами. Текст соглашения может быть любым, главное отразить основную мысль: стороны пришли к добровольному соглашению о досрочном расторжении договора с определенного числа.

Расторжение зарегистрированного договора найма

Сам договор найма не регистрируется. Однако государственной регистрации подлежит обременение квартиры правом проживания в ней нанимателей.

Обременение — это особый вид правового ограничения распоряжения имуществом, то есть запрет на совершение с имуществом определенных действий или установление другого порядка совершения этих действий.

В случае с регистрацией договора о найме, под обременением нужно понимать невозможность выселить квартирантов, что ограничивает собственника помещения в способах распоряжения имуществом. Так, к примеру, право собственности подразумевает право лица пользоваться, владеть и распоряжаться вещью. Что означает, что собственник может жить, продать, подарить, сдать в наем имущество и др. Но после регистрации, для того чтобы распорядиться квартирой, ему потребуется уведомить об имеющемся обременении и обеспечить дальнейшее проживание нанимателя в квартире, вне зависимости от заключаемых сделок с другими лицами относительно сдаваемого имущества.

Расторжение такого договора происходит одним из способов, указанных выше, но сведения о расторжении необходимо предоставить в регистрирующий орган, после чего, с жилья будет снято обременение. Итак, для снятия обременения потребуется: заявление (как написать вам подскажут в Росреестре, когда вы придете на регистрацию снятия); документы, подтверждающие расторжение договора (акт приема-передачи, решение суда, добровольное соглашение о расторжении, подписанное сторонами); квитанция об уплате государственной пошлины. Регистратор проверит все представленные документы и выдаст вам расписку в их получении. Регистрация занимает не более 7 дней с момента предоставления нужных документов. По завершении вам будет выдан документ, подтверждающий, что обременение снято.

О найме специализированных помещений

В наше время таковой не слишком распространен, поэтому мы не стали начинать с обсуждения этого договора. Но отношения такие довольно специфичны, а потому требуют детального разбора.

Статья 100 ЖК говорит, что договором найма жилого помещения из специализированного фонда нужно признавать договор, по которому собственник помещения (государство или муниципальное образование) передает нанимателю жилье за плату для временного проживания в нем. Нанимателем может выступать только человек, не имеющий иного жилья в пределах населенного пункта.

ЖК дает указание на помещения, которые нужно относить к разряду специализированных. Таковыми считают: помещения социальной направленности (для ветеранов, инвалидов и т.п.), рабочие и студенческие общежития, здания, используемые для размещения беженцев и вынужденных переселенцев, здания маневренного фонда и служебное жилье. Получение такой площади для проживания, возможно только входя в установленный законом круг лиц. Полученные метры не могут быть обменены или сданы в поднаем и должны использоваться для личного проживания лица и его близких. Смерть квартиросъемщика входит в основания для прекращения права жить в квартире других лиц.

В случае расторжения найма помещения, которое относится к служебным, нужно учитывать некоторые особенности.

Основное — это срочность договора найма такого жилища. Чаще всего служебное жилье выдается на время, в течение которого будет осуществляться трудовая деятельность. Важно учитывать, что предусмотрен и перечень лиц, у которых имеются основания для пожизненного проживания (среди них ветераны ВОВ). Действие договора обычно прекращается при утрате оснований, дающих право на получение служебного жилья (например, увольнение).

Не исключается и досрочное прекращение отношений. У квартиросъемщика имеется право отказаться от проживания в любое время. Что касается владельца, то он может расторгнуть договор только при наличии определенных причин и только в суде:

— При невыполнении квартиросъемщиком или его родными установленных условий взаимодействия;
— Если сторона использует помещение не по его профильному назначению или портит его;
— При несоблюдении условия об уплате обязательных платежей и др.

Сделка может быть расторгнута, если сменился владелец квартиры, или если здание будет признано опасным для жизни, а также при ликвидации коммерческой организации, владеющей помещением и т.п.

Некоторые нюансы

Есть люди, которые не могут быть лишены жилого помещения, даже в случае расторжения договора о найме служебного помещения. В целях защиты нуждающихся слоев населения, на законодательном уровне закреплен список лиц, которые не могут быть лишены помещения для проживания. Итак, в соответствии со ст. 103 ЖК РФ к ним относятся:

— члены семей работника силовых и иных госструктур, погибших при выполнении служебных заданий (в том числе военнослужащие, работники таможни, прокуратуры, ФСБ, работники органов государственной противопожарной службы и уголовно-исполнительной системы);
— лица, достигшие пенсионного возраста;
— инвалиды I и II групп, в случае если ухудшение здоровья связано с их профессиональной деятельностью. Сюда относятся лица, получившие инвалидность вследствие профессиональных заболеваний или получившие увечья во время работы по вине работодателя;
— родные люди лица, которому была предоставлена возможность жить в специализированном служебном помещении после его гибели.

Нужно отметить, что всем указанным лицам, в случае завершения действия договора, должна быть предоставлена другая комната или квартира. Положения закона, перечисленные выше, начинают работать только в том случае, если у таких людей не имеется иного помещения, как принадлежащего им на праве собственности, так и полученного в рамках договора из социального жилого фонда, а также, если эти лица не приходятся собственнику или арендатору по договору соц. найма близкими родственниками и состоящие в очереди в качестве малоимущих, нуждающихся в жилье.

Что означает расторжение договора о найме

При расторжении договора необходимо понимать, какие последствия это влечет для сторон.

С точки зрения юриспруденции, при прекращении действия любого договора, бывшие участники утрачивают, полученные в связи с заключением договора права и обязанности. Так, квартиросъемщик и его близкие люди утрачивают право использовать жилье, сдавать его в поднаем, но и избавляются от необходимости выплачивать арендные платежи и поддерживать порядок в доме. А собственник получает основание требовать выезда квартирантов из жилища, в том числе, и в принудительном порядке (с участием правоохранительных органов или судебных приставов-исполнителей).

Важно сказать, что некоторые обязательства могут сохраняться и после расторжения договора и фактического освобождения жилого помещения. Так, например, у нанимателя сохраняется обязанность выплатить задержанную арендную плату, за ранее прожитый период или возместить ущерб, причиненный имуществу, несмотря на расторжение договора. При этом наймодатель имеет право требовать не только сумму задолженности или сумму, равную причиненному ущербу, но также выплату пени за период уклонения от оплаты. Если договором не установлено иное, пеня будет рассчитываться по ключевой ставке ЦБ РФ, которая действует на момент выставления требования. В настоящее время ставка рефинансирования составляет 9,25% годовых. Кроме того, судом может быть признано право на компенсацию судебных расходов (размер уплаченной государственной пошлины и услуг юриста, если они оказывались) и причиненного морального вреда «потерпевшей» стороне. Хотя, право на компенсацию морального вреда в нашей стране по большей части формально, так как доказать его наличие очень сложно.

Как осуществить расторжение договора найма жилого помещения?

Расторжение договора найма жилого помещения предусматривает основания для прекращения правовых отношений между наймодателем и нанимателем по нескольким причинам.

Рассмотрим каждую из них в статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно!

Какие есть виды найма жилого помещения?

Граждане имеют возможность взять в поднаем жилье, как у государства, так и у частных лиц. В первом случае, придется заключать договор социального найма с муниципальными и другими государственными структурами. Во втором случае – с частными лицами.

Жилье из муниципального или государственного фонда предоставляется лицам, которые имеют право на его получение (см. Способы приватизации государственного и муниципального имущества). Как правило, это лица, которые не обеспечены собственной жилой площадью, среди которых могут быть:

• Малоимущие граждане;
• Военнослужащие;
• Работники государственных структур.

Наем жилья у частных лиц относится к коммерческим договорным отношениям. Эти лица, которые имеют в частной собственности какую-то жилую площадь, имеют право сдавать ее в аренду (см. Как сдать квартиру в аренду), заключать договор найма с другими лицами. В этом вопросе отношения между сторонами регулируются гражданским законодательством. Чтобы прекратить договорные отношения в обоих случаях, требуются разные основания.

Расторжение договора социального найма жилого помещения

Договор социального найма расторгается в случаях, предусмотренных 83 статьей Жилищного Кодекса РФ. Он может расторгаться по инициативе нанимателей или наймодателей, а также на тех основаниях, которые не зависят от воли участников.

В первой ситуации достаточно написать заявление в свободной форме и отказаться от проживания в занимаемом по договору помещении. Если с нанимателем живут его близкие, то они должны написать письменное согласие на расторжение этого договора. Как правило, это происходит из-за смены нанимателей места жительства. Как только они освободят занимаемое муниципальное жилье, договор будет считаться расторгнутым.

Наймодатель может проявить инициативу в расторжении договора найма жилого помещения. Для этого ему придется обращаться в суд, чтобы он признал утраченными права нанимателя. В качестве доказательств придется предъявить факты, что:

1. Предоставленное жилье используется не по прямому назначению;
2. Действия нанимателей приводят к его разрушению;
3. Присутствуют жалобы от соседей на серьезные нарушения со стороны ответчика;
4. Если на протяжении полугода не вносится оплата коммунальных услуг.

Других оснований для выселения жильцов из жилья, занимаемого по договору муниципального найма, нет.

Во всех остальных случаях выселение из муниципального жилья производится только с предоставлением другого жилого помещения. Основанием для этого может стать нахождение здания в аварийном состоянии, его запланированный снос, передача религиозной организации в собственность и т.д. Такой порядок регламентирован статьями 84-91 Жилищного кодекса РФ.

Расторжение договора найма жилого помещения с частным лицом

Сделка с частником обычно содержит пункт, предусматривающий порядок расторжения договора найма жилого помещения. Как правило, этим пунктом предусматривается, что за месяц со стороны квартиросъемщика должно быть письменное уведомление о его намерении расторгнуть соглашение, которое направляется по месту жительства наймодателя заказным письмом. С другой стороны, положение статьи 687 Гражданского кодекса РФ содержит норму, по которой такое уведомление должно быть не позже, чем за 3 месяца до момента расторжения договора найма жилого помещения.

Как быть? Судебная практика в этом вопросе однозначна. Если сроки уведомления указаны в договоре, следует придерживаться их, если эти сроки в договоре не указаны, в силу вступает норма указанной статьи. Поэтому утверждение, что квартиросъемщик может расторгнуть соглашение в любое время неверно. По закону, владелец квартиры сможет обязать выплачивать его арендную плату до 3-х месяцев.

Расторжение договора найма жилого помещения наймодателем

Но так же как и квартирант, у владельца квартиры тоже могут появиться причины для досрочного расторжения договора найма жилого помещения. И в этом случае законом предоставлено не так много оснований для реализации своих намерений, причем в большинстве случаев ему придется обращаться в суд. Внесудебное решение этого вопроса возможно при двустороннем согласии квартиросъемщика и собственника жилья. В ином случае придется составлять иск, ссылаясь на определенные основания, которые предусмотрены указанной выше нормой российского гражданского законодательства:

• Арендуемое жилье находится в аварийном состоянии, признано непригодным для проживания;
• Жилое помещение эксплуатировалось не по прямому назначению;
• Квартирант своими действиями или действиями его близких испортил или причинил иной ущерб арендуемому жилью и имуществу, которое в нем находилось и которое принадлежит наймодателю;
• Нарушение квартирантами прав соседей в результате каких-то своих действий;
• Систематическая неуплата по договору найма;
• Другие ситуации, которые указаны в жилищном праве.

Но перед тем, как начать процедуру выселения жильцов, их в обязательном порядке необходимо поставить в известность о совершенных ими нарушениях. При этом им предоставляется необходимое время (не более одного года), чтобы эти нарушения были устранены.

Что делать, если нет договора найма жилого помещения?

Но все описанные случаи справедливы тогда, когда договор найма составлялся и оформлялся правильно, в соответствии с требованиями закона. Если же стороны шли другим путем, соответствующего договора нет или он был неверно оформлен, что не влечет при его составлении никаких юридических последствий, то следует действовать по-другому.

С одной стороны ситуация упрощается. Если квартиранты захотят выехать, они просто собирают вещи и выезжают, не уведомляя никого за недели или месяцы. То же самое касается и владельца квартиры. Он требует освободить помещение и квартиранты должны его покинуть. Если в добровольном порядке жилье освобождать отказываются, вызывается наряд милиции, которому сообщается, что в квартире кто-то проживает незаконно.

Если же возникают какие-то вопросы, например, съемщик жилья, не желая съезжать, ссылается на договоренности, а владелец квартиры хочет получить от съехавших квартирантов плату за месяц или компенсацию за испорченное имущество, то придется обращаться с фактами и доказательствами в суд. В качестве доказательств для обеих сторон могут служить свидетельские показания, аудио-, видеозаписи, какие расписки или письма, сообщения на электронную почту и сотовый телефон, оплаченные квитанции.

Сложнее всего в этой ситуации будет доказать нанесение материального ущерба владельцу квартиры. Даже когда договор составлен между сторонами, если не проводится опись имущества с указанием его состояния, с фото-, видеоматериалами, доказать порчу мебели, сантехники, бытовой техники практически невозможно. Еще меньше шансов это сделать, если договор вообще не составлялся.

Расторжение договора найма жилого помещение: как оформить выселение?

Оформление выселения требуется в том случае, если стороны оформляли договор найма. Если его нет, никакого оформления делать не надо. Но даже при наличии договора выселение оформляется фактически – квартиросъемщик съезжает. При этом у него должно быть подтверждение, что он вовремя и письменно уведомил владельца квартиры о своем намерении расторгнуть существующие между ними договорные отношения.

Это самый простой вариант. Если же помимо самого договора при въезде в жилье квартиросъёмщик подписывал акт приема-передачи, особенно, если составлялась опись имущества, то необходимо и при выезде составить такой же акт. Этим документом арендатор снимает с себя любые претензии, которые могут стать предметом судебным разбирательств в ближайшем будущем.

Посудите сами. Если вы, как квартиросъемщик, приняли на себя какое-то имущество, вы его должны передать обратно владельцу. Предположим, что владелец недобросовестный, пообещал вам, что все будет в порядке, а потому нет необходимости в составлении каких-либо бумаг. Вы выезжаете, а через месяц вам приходит повестка в суд. Выясняется, что наймодатель обвиняет Вас в присвоении его имущества – мебели, бытовой техники и т.д., требуя вернуть ему эти вещи.

В качестве доказательства будет первый и единственный акт приема-передачи, где стоит ваша подпись о получении в свое пользование этих вещей. Суд резонно потребует у вас документа, который подтверждал бы обратную передачу этого имущества, а его как раз и не существует в природе. Суд удовлетворит исковое заявление.

Чтобы такого не случилось – нужно правильно оформить выселение – составить аналогичный акт приема-передачи, в котором собственник поставит подпись, что все переданное вам имущество он принял обратно.

Что делать, если договор найма жилого помещения зарегистрирован? Обременение

В случае с регистрацией договора о найме, под его обременением понимают невозможность выселения арендаторов. Это вносит ограничение владельцу квартиры по распоряжению собственным жильем. Он не может ею свободно распорядиться.

Вначале придется снять обременение, то есть, расторгнуть договор с квартиросъёмщиком. Как это сделать, и на каких основаниях, описано выше. О факте снятия обременения необходимо письменно (заявлением и подтверждающими документами) поставить в известность регистрирующий орган, который на этом основании снимает обременение и выдает соответствующий документ. Только после этого можно приступать к сделкам с этой недвижимостью.

Особенности договора найма специализированного жилого помещения

Жилищным законодательством предусмотрен наем жилья, которое относится к специализированному фонду. Это жилье относится к разряду специализированных, которыми считают помещения для ветеранов, инвалидов, рабочих, студентов, беженцев, вынужденных переселенцев и т.п., а также служебное жилье. Нанимать такое помещение могут только установленные законом лица, которые имеют право проживать в нем лично, вместе со своими близкими. Сдавать в поднаем, менять его эти лица не имеют права.

Досрочное прекращение отношений возможно со стороны квартиросъемщика в любое время. А вот владелец такого жилья для этого обязан обращаться в суд, если у него есть следующие основания:

1. Невыполнение квартиросъемщиком установленных договором условий;
2. Использование помещения не по назначению или его порча;
3. Нарушение условий оплаты.

Всегда ли возможно расторжение договора найма? Последствия для сторон

В законодательстве РФ закреплен список лиц, которых невозможно лишить жилья. Согласно ст.10 ЖК РФ к ним относятся:

• Члены семей работника государственных и силовых структур, погибших при выполнении служебного задания.
• Лица пенсионного возраста.
• Инвалиды I, II групп, получившие увечье в связи с профессиональной деятельностью.
• Члены семьи лица, которому предоставили возможность жить в служебном помещении после его гибели.

Перечисленные выше малоимущие лица, не могут лишиться жилья в том случае, если у них не имеется иного жилого помещения, принадлежащего по праву собственности или по договору соцнайма.

Дорогие читатели! Если у вас остались вопросы по теме «Все о расторжение договора найма жилого помещения» или возникли другие вопросы, задайте их прямо сейчас — обращайтесь в форму онлайн-консультанта.
Это быстро и бесплатно! Была ли Запись полезна? 19 из 27 читателей считают Запись полезной.

Расторжение договора найма жилого помещения

Дмитрий Никитенко 02.03.2017

Основы правового регулирования порядка расторжения договора найма жилого помещения закреплены в статье 61 Жилищного кодекса Республики Беларусь.

Адвокат по жилищным делам в Минске:
220052, г. Минск, ул. Гурского, 46, пом. 310
тел.: +37529 569 85 66.

Справочно: Наниматель – гражданин, которому предоставлено жилое помещение во владение и пользование по договору найма жилого помещения.
Наймодатель – гражданин или организация, которая предоставляет за плату нанимателю жилое помещение по договору найма жилого помещения во владение и пользование для проживания в нем.

Основания для расторжения договора найма жилого помещения в РБ:

1. соглашение сторон;
2. инициатива нанимателя;
3. требование наймодателя;
4. требование нового собственника жилого помещения.

Соглашение о расторжении договора найма жилого помещения

Расторжение договора найма жилого помещения по соглашению сторон оформляется в письменной форме, должно содержать все условия расторжения договора, в отношении которых между сторонами достигнуто согласие.
Согласно п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Республики Беларусь соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из законодательства, договора не вытекает иное.
Требования, предъявляемые к договору найма жилого помещения, закреплены в ч. 1 п. 1 ст. 52 ЖК, а именно письменная форма и регистрация соответствующими местными исполнительными и распорядительными органами.
Перечни административных процедур, осуществляемых в отношении граждан и юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, предусматривают процедуру регистрации также и дополнительных соглашений к договорам найма (п. 1.8 перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 26.04.2010 N 200, п. 8.2 единого перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 17.02.2012 N 156).

Следовательно, соглашение о расторжении договора найма жилого помещения подлежит регистрации местными исполнительными и распорядительными органами.

Расторжение договора найма жилого помещения нанимателем в одностороннем порядке

По инициативе нанимателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время в порядке, предусмотренном ЖК РБ, после выполнения всех принятых на себя обязательств (оплата найма квартиры за период до расторжения договора, погашение задолженности за коммунальные услуги и т.д).

В случае, если наниматель и члены его семьи выехали из занимаемого по договору найма жилого помещения, однако не оформили в надлежащей форме расторжение договора найма жилого помещения, Наймодатель вправе в судебном порядке обратиться с исковым заявлением о расторжении договора найма жилого помещения в связи с выездом нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи на место жительства в другое жилое помещение. При этом предварительное предупреждение со стороны наймодателя до предъявления иска о расторжении договора найма жилого помещения не требуется (п.9 ПП ВС от 26.06.2014 N 11 «О применении судами законодательства о договорах найма жилых помещений государственного жилищного фонда»).

В практике могут возникнуть ситуации, когда не все члены семьи нанимателя желают совместно с ним выехать в другое место жительства в результате расторжения договора найма жилого помещения по соглашению сторон (инициативе нанимателя). В таких случаях, при расторжении договора найма жилого помещения по соглашению сторон или по инициативе нанимателя один из проживающих совместно с ним совершеннолетних членов его семьи с письменного согласия оставшихся проживать совершеннолетних лиц вправе требовать признания его нанимателем по ранее заключенному договору найма жилого помещения вместо первоначального нанимателя жилого помещения.

После расторжения договора найма жилого помещения у Нанимателя и членов его семьи утрачивается право проживания. При расторжении договора найма наниматель обязан в течение трех суток освободить жилое помещение, если иной срок для добровольного выселения не был оговорен в соглашении.

В случае отказа в добровольном порядке освободить жилое помещение, бывший наниматель и члены его семьи подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Расторжение договора найма жилого помещения Наймодателем

Данное основание имеет правовую специфику в связи с большой социальной значимостью охраны прав граждан на жилище.

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут наймодателем, если наниматель (члены его семьи):

1. • нарушают существенные условий договора найма (размер и сроки платы за пользование жилым помещением, коммунальные услуги и т.д. (пункт 1 статьи 50 ЖК РБ);
   • систематически (3 и более раза в течение календарного года со дня применения первого административного воздействия) разрушают или портят жилое помещение, используют жилое помещение не по назначению;
   • систематически допускают нарушение требований ЖК РБ, что делает невозможным для других проживание с ними в одной квартире или в одном жилом доме.

При этом особо стоит отметить, что если проживающие совместно с нанимателем члены его семьи не допускали данных нарушений, то один из совершеннолетних проживающих с письменного согласия остальных совершеннолетних членов семьи нанимателя вправе требовать признания его нанимателем по ранее заключенному договору найма жилого помещения вместо первоначального нанимателя.

При расторжении договора найма жилого помещения РБ по требованию наймодателя предварительно необходимо направить нанимателю письменное предупреждение (уведомление) с указанием мотивов расторжения договора найма за один месяц до подачи иска. Месячный срок исчисляется с момента получения нанимателем письменного уведомления.

При подаче в суд искового заявления о расторжении договора найма жилого помещения необходимо приложить документы подтверждающие факт соответствующего предварительного уведомления. Несоблюдения требований законодательства о предварительном уведомлении о расторжении договора найма жилого помещения является для суда основанием к вынесению решения об отказе в удовлетворении соответствующих искового требований.

В ряде случаев для расторжения договора найма жилого помещения государственного жилищного фонда и выселения нанимателя и членов его семьи может потребоваться согласие органа опеки и попечительства, если (часть вторая пункта 1 статьи 86 ЖК):

1. • данные требования затрагивают права и законные интересы проживающих в жилом помещении или имеющих право на проживание несовершеннолетних, признанных находящимися в социально опасном положении либо нуждающимися в государственной защите;
   • в жилом помещении проживают граждане, признанные недееспособными (ограниченные в дееспособности) судом;
   • жилое помещение закреплено за детьми-сиротами или детьми, оставшимися без попечения родителей.

Расторжение договора найма жилого помещения после его отчуждения новому собственнику

При переходе права собственности на жилое помещение, занимаемое по договору найма жилого помещения, новый собственник вправе принять решение о расторжении или об изменении договора найма жилого помещения. В таком случае требуется предупредить нанимателя жилого помещения в письменной форме о принятом решении за один месяц. В течение этого срока наниматель обязан освободить жилое помещение. По истечении указанного срока наниматель жилого помещения, не освободивший жилое помещение, подлежит выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Требования о расторжении договора при переходе права собственности на жилое помещение не распространяются на служебные жилые помещения, а также на жилые помещения, переход права собственности на которые осуществлен в составе предприятия как имущественного комплекса.