Снимать или ипотека?

Снимать квартиру или взять ипотеку: что выгоднее

При сравнении ипотеки и аренды недвижимости материальный аспект обычно уходит на второй план. Участники дискуссии выясняют, что лучше: платить чужому дяде или попасть в рабство к банку, переплачивать, зато за своё, или постоянно переезжать в поисках более выгодных вариантов. Но если оставить сантименты и обратиться к числам, то ситуация становится более понятной.

Аренда и ипотека в цифрах

Изменение цен на недвижимость и аренду квартир, а также размер инфляции на продолжительный период можно прогнозировать только приблизительно, так что и расчёты будут неточными. И всё же цифры красноречивее слов.

Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в апреле этого года, по данным Ипотечные жилищные кредиты, предоставленные физическим лицам-резидентам, и приобретенные права требования по ипотечным жилищным кредитам в рублях Центробанка, составила 9,64%. По информации аналитиков Domofond.ru Аналитические отчеты Domofond.ru , арендовать квартиру в марте 2018 года было в среднем на 0,7% дешевле, чем в декабре 2017 года. Однако для верности будем считать, что хозяин квартиры будет повышать платежи на 5% в год.

Для расчётов возьмём областной центр, город-миллионник Волгоград и город федерального значения Санкт-Петербург.

Волгоград

Ипотека

Средняя цена двухкомнатной квартиры в Волгограде, по данным Domofond.ru, составляет 2 365 695 рублей. Рассмотрим ситуации, если вы накопили первоначальный взнос в размере 15%, 25% и 50% от стоимости квартиры и взяли ипотеку под 9,64% годовых сроком на 10 лет.

Первоначальный взнос, рублей	Ежемесячный платёж, рублей	Переплата, рублей	Итоговая цена квартиры, рублей
354 854, 15%	26 176	1 130 060	3 495 755
591 250, 25%	23 088	996 818	3 361 818
1 182 500, 50%	15 392	664 546	3 029 546

При вычислениях не учтены дополнительные расходы на сопутствующие услуги в виде страхования жилья и человека, взявшего ипотеку, и компенсации вроде налогового вычета.

Предположим, что цены на недвижимость будут расти на 5% в год, тогда через 10 лет квартира будет стоить 3,67 миллиона рублей.

Аренда

Средняя стоимость съёма двухкомнатной квартиры в Волгограде — 15 845 рублей в месяц. Если хозяин будет поднимать плату примерно на 5% в год, то через 10 лет арендатору придётся отдавать 24 556 рублей в месяц. Всего же за эти годы он заплатит за проживание 2 389 344 рубля. На разницу между затратами на ипотеку с первоначальным взносом в 15% и на наём арендатор может снимать квартиру по прогнозируемой цене 2028 года ещё три года и девять месяцев.

При средней зарплате в Волгограде в размере 28 483 рубля платежи и за аренду, и за ипотеку кажутся посильными для семьи с двумя работающими взрослыми.

Стоит также учесть, что у арендатора остаются неистраченными накопления на первоначальный взнос (если они были), которые он может положить в банк под проценты. По данным Процентные ставки и структура кредитов и депозитов по срочности Центробанка, средневзвешенная ставка по вкладам сроком от одного до трёх лет в 2018 году составляет 6,41%. За 10 лет показатель неоднократно изменится, но для расчётов будем использовать именно эту цифру. При вычислениях не учтена капитализация.

Первоначальный взнос (накопления), рублей	Сумма через 10 лет, рублей
354 854, 15%	582 315
591 250, 25%	970 241
1 182 500, 50%	1 940 482

Соответственно, за 10 лет арендатор не только потратит меньше, но и заработает на вкладе.

Аренда и накопления

Из предыдущего пункта понятно, сколько человеку удастся накопить на депозите за 10 лет, если он продолжит снимать жильё.

Наибольшие шансы накопить на квартиру и купить её без ипотеки у человека, который располагает половиной суммы от стоимости квартиры, но только в том случае, если цена на недвижимость не изменится.

Через 10 лет на покупку квартиры ему не будет хватать 425 213 рублей. Чтобы в нужное время иметь на руках всю сумму, ему придётся откладывать ежемесячно чуть больше 3,5 тысячи рублей.

Через пять лет у него на депозите будет 1 561 491 рубль. Чтобы купить квартиру в это время, человеку нужно все пять лет откладывать по 13,4 тысячи в месяц. Вместе с затратами на аренду на жильё у него будет уходить 29,3 тысячи в первый год и 32,6 тысячи — в пятый. Соответственно, если он купит квартиру через пять лет, общие затраты с учётом аренды оставят 3 415 482 рубля, через десять — 4 755 039 рублей. Оба варианта более затратные, чем ипотека.

Санкт-Петербург

Средняя цена на двухкомнатную квартиру в Петербурге составляет 6 797 671 рубль.

Первоначальный взнос, рублей	Ежемесячный платёж, рублей	Переплата, рублей	Итоговая цена квартиры, рублей
1 019 651, 15%	75 210	3 247 152	10 044 823
1 699 418, 25%	66 362	2 865 134	9 662 805
3 398 836, 50%	44 241	1 910 089	8 707 760

Чтобы не переплачивать по ипотеке, нужно или накопить первоначальный взнос в размере не менее половины стоимости квартиры, либо увеличить ежемесячный платёж и сократить срок кредитования. При средней зарплате Управление Федеральной службы государственной статистики по г. Санкт-Петербургу и Ленинградской области в 58,5 тысячи рублей сделать это может явно не каждый.

Через 10 лет квартира будет предположительно стоить 10,99 миллиона рублей.

Средняя стоимость съёма двухкомнатной квартиры в Санкт-Петербурге — 32 744 рубля в месяц. При росте стоимости аренды на 5% в год через 10 лет ежемесячный платёж составит 50 787 рублей, а всего наниматель отдаст 4 942 178 рублей. На разницу между затратами на ипотеку с первоначальным взносом в 15% и на наём арендатор может снимать квартиру по прогнозируемой цене 2028 года ещё восемь лет и три месяца.

Не стоит сбрасывать со счетов и накопления.

Первоначальный взнос (накопления), рублей	Сумма через 10 лет, рублей
1 019 651, 15%	1 673 247
1 699 418, 25%	2 788 744
3 398 836, 50%	5 577 490

И снова на покупку квартиры без ипотеки может рассчитывать человек, у которого уже есть половина от её цены. Но уложиться в пятилетний срок ему будет проблематично. Через пять лет у него на счету будет 4 448 162 рубля. Чтобы собрать нужную сумму, каждый месяц ему нужно откладывать 39,2 тысячи. В сумме с затратами на аренду ему придётся выделить 72 тысячи в месяц уже в первый год.

Если он купит квартиру через пять лет, общие затраты с учётом аренды оцениваются в 8 968 837 рублей, через 10 лет — в 11 739 849 рублей.

Так что же выгоднее

По усреднённым подсчётам аренда выгоднее. Во всех случаях ежемесячная плата за наём меньше, чем платёж по ипотеке. Первоначальный взнос при этом не только не истрачен, но и приносит деньги.

Однако через 10 лет у выбравшего ипотеку в собственности будет квартира, а у арендатора — нет.

Что касается аренды жилья и одновременного увеличения накоплений на квартиру — здесь тоже всё не так просто. Работают предсказуемые факторы: чем больше у вас денег на руках, выше доход и ниже стоимость недвижимости и аренды в вашем городе, тем больше шансов накопить на квартиру без ипотеки и остаться в плюсе. Однако при расчётах обычно не учитывают, что за 10–15 лет цены на недвижимость могут значительно вырасти.

Поэтому стоит брать во внимание ещё один ключевой показатель — время. Делать долгосрочные прогнозы тяжело даже специалистам. А стабильность в стране — показатель ближе к религиозному: вы либо верите в неё, либо нет. Поэтому, если копить на квартиру придётся более пяти лет, стоит привлечь к вычислениям не только логику, но и интуицию.

Учтите, что деньги за счёт инфляции обесцениваются, а недвижимость растёт в цене.

Впрочем, по данным Росстата Индексы цен на вторичном рынке жилья по Российской Федеpации , в последние три года цены на вторичном рынке снижаются на все типы квартир за исключением элитных.

В качестве дополнительного фактора стоит рассмотреть близость пенсионного возраста. На пенсионные выплаты снимать квартиру будет трудно, а в крупных городах — невозможно. Так что к этому времени хорошо иметь собственное жильё, даже если оно досталось вам с переплатой.

Аргумент, что на деньги, ушедшие банку, можно было бы снимать квартиру до конца жизни, состоятелен, если вы отказались от покупки жилья в крупном городе и снимаете квартиру по очень выгодной цене. Так, если вы сэкономите на переплате 3 миллиона, это даст вам по 25 тысяч в год ежемесячно в течение 10 лет (но стоит учитывать инфляцию).

Деньги также можно положить на депозит. Сумма в 3 миллиона с учётом текущего среднего процента по вкладам будет приносить 15 тысяч рублей в месяц процентами, 4 миллиона — 20 тысяч.

Как рассчитать, что выгоднее для вас

Усреднённые подсчёты дают усреднённые результаты, поэтому, чтобы понять, что выгоднее для вас, придётся провести вычисления самостоятельно. Для этого понадобятся следующие данные:

1. Величина арендной платы за квартиру.
2. Размер ваших накоплений, которые вы планируете использовать в качестве первоначального взноса.
3. Стоимость квартиры, которую вы хотите купить.
4. Процентная ставка по ипотеке (можно использовать среднюю по стране или ту, что предлагает банк, в котором вы бы хотели взять ипотеку).
5. Процент по вкладу в банке, которому вы готовы доверить ваши деньги на продолжительный период.

Если вы выбираете между ипотекой и арендой жилья с одновременным накоплением денег на покупку квартиры

1. Ипотека

С помощью ипотечного калькулятора или на сайте своего банка вычислите, сколько лет займёт у вас ипотека при оптимальном ежемесячном платеже, какова будет переплата.

При цене квартиры в 5,2 миллиона рублей, первоначальном взносе 3,2 миллиона, процентной ставке в 11% и сроке ипотеки в семь лет ежемесячный платёж составит 34 245 рублей, а переплата — 876 569 рублей.

2. Аренда квартиры

Посчитайте, сколько за эти годы вы отдадите за аренду квартиры, с учётом возможных повышений платы.

Например, вы отдаёте ежемесячно 22 тысячи рублей и снимаете квартиру уже три года. За это время цена ни разу не поднималась, но очевидно, что через семь лет аренда не будет стоить столько же. Поэтому в ближайший год вы предположительно отдадите за наём 22 × 12 = 264 тысячи, в следующие три года — 24 × 36 = 864 тысячи, в оставшиеся три — 26 × 36 = 936 тысяч, всего — 2,06 миллиона рублей.

3. Депозит и накопления

Рассчитайте, сколько денег накопится у вас на депозите за срок ипотеки, и оцените сумму. Затем вычислите, сколько денег у вас будет после первого года, второго и так до конца срока ипотеки. Также определитесь с суммой, которую вы можете откладывать ежемесячно на покупку квартиры, рассчитайте, сколько денег это вам даст через год, два и так до конца срока ипотеки. Теперь путём нехитрого сложения суммы на депозите и накоплений выясните, через сколько лет вы сможете собрать деньги на недвижимость.

На депозите без капитализации с процентной ставкой 6,1% сумма в 3,2 миллиона рублей через семь лет превратится в 4 566 400 рублей.

Даже если цены на недвижимость расти не будут, то через семь лет купить квартиру без ипотеки нельзя.

Есть вариант не ждать, когда на депозите накопится нужная сумма, и откладывать по 20 тысяч рублей в месяц или 240 тысяч в год. Тогда уже после пяти лет в накоплениях будет 5 376 000 рублей. С учётом платы за аренду всего на недвижимость уйдёт 6 640 000 рублей, и 176 тысяч останется. За семь лет ипотеки на квартиру уйдёт 6,8 миллиона. То есть по затратам выходит примерно одинаково, но сэкономлены два года, то есть арендовать жильё и в это время копить выгоднее.

Эти расчёты работают, только если стоимость квартиры за пять лет не менялась, а аренда не дорожала быстрее, чем заложено в прогнозе.

Когда на квартиру не удаётся накопить даже за срок ипотеки, очевидно, что взять взаймы у банка выгоднее, чем копить.

Если вы выбираете между ипотекой и арендой жилья без планов купить квартиру в будущем

1. Вспомните, сколько вы отдаёте хозяину квартиры

Возьмём цифры из предыдущего примера — 22 тысячи рублей.

2. Рассчитайте ежемесячный платёж по ипотеке

Снова число из предыдущего примера — 34,3 тысячи рублей.

3. Сравните две цифры

Очевидно, что снимать выгоднее, даже если не учитывать в расчётах первоначальный взнос. Если всё не так однозначно, разделите сумму первоначального взноса на количество месяцев ипотеки и прибавьте полученную сумму к ежемесячному платежу:

3 200 000 ÷ 84 = 38;
34,3 + 38 = 72,3 тысячи рублей.

Сравнение с 22 тысячами получается ещё нагляднее. И даже если через семь лет аренда подорожает в два раза, снимать квартиру всё ещё будет выгоднее.

Однако уже на восьмой год человек с ипотекой полностью её погасит и будет оплачивать только коммунальные услуги. А арендатор продолжит отдавать ту же сумму за наём. С другой стороны, если плата за квартиру не поднималась бы, суммы, которая ушла бы на ипотеку, ему хватит на 26 лет аренды.

4. Посчитайте, сколько вы заработаете на деньгах, которые могли бы пойти на первоначальный взнос

Через семь лет на депозите будет 4,57 миллиона рублей. А если ежемесячно откладывать разницу между платежами в размере 12,3 тысячи в месяц, то за семь лет это принесёт ещё 1,03 миллиона. Общая сумма в 5,6 миллиона, положенная под 6,1% годовых, будет приносить 28,5 тысячи рублей в месяц процентами.

Аренда недвижимого имущества

Гражданский Кодекс РФ в главе об аренде выделяет две разновидности договора аренды применительно к недвижимому имуществу: договор аренды зданий и сооружений , земельного участка и договор аренды предприятия. Применительно к вопросам аренды зданий и сооружений необходимо отметить следующее.

Договор аренды здания, земли или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Применительно к договорам аренды зданий , земли и сооружений, заключенным на срок более одного года, требование ГК РФ о государственной регистрации таких договоров не подлежит сомнению.

С заявлением о государственной регистрации права аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора.

Если в аренду сдается земельный участок (участок недр) или его часть, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается план (чертеж границ) земельного участка с указанием сдаваемой в аренду части.

Если же в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

Ипотека

Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируются Федеральным законом от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Согласно Закона об ипотеке по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральными законами. При этом залогодателем может быть как сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

В соответствии со ст.2 Закона об ипотеке ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле — продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом. Поэтому говоря об ипотеке, необходимо помнить, что это особый договор, по сути, способ исполнения обязательств, так как ипотека является разновидностью залога, а залог, в свою очередь, назван Гражданским Кодексом в качестве одного из способов обеспечения обязательств.

Договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с недвижимым имуществом.

Государственная регистрация ипотеки производится на основании заявления залогодателя после государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество. Иными словами, в том случае, если залогодатель не имеет вещных прав (например, права собственности) на недвижимое имущество, являющееся предметом ипотеки, он не сможет зарегистрировать договор ипотеки.

Регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления залогодержателя, заявления залогодателя с приложением документов об исполнении основного договора либо на основании вступившего в силу решения суда, арбитражного или третейского суда.

Отмечу ряд важных норм Закона об ипотеке:

ст.9 устанавливает обязательные требования к содержанию договора об ипотеке, в частности, в договоре должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой;

договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и подлежит государственной регистрации. При этом несоблюдение правила о нотариальном удостоверении и государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным;

договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации;

государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки, на основании заявления залогодателя;

для государственной регистрации ипотеки по общему правилу должны быть представлены нотариально удостоверенный договор об ипотеке и его копия, документы, названные в договоре об ипотеке в качестве приложений, доказательства уплаты регистрационного сбора, документ, подтверждающий возникновение обеспеченного ипотекой обязательства;

ипотека должна быть зарегистрирована в течение одного месяца со дня поступления в регистрирующий орган необходимых для ее регистрации документов;

для третьих лиц ипотека считается возникшей с момента ее государственной регистрации;

государственная регистрация ипотеки носит публичный характер. Это означает, что любое лицо вправе получить в регистрирующем органе сведения о том, имеется ли регистрационная запись об ипотеке соответствующего имущества, и заверенную выписку из регистрационной записи об ипотеке.

О чем должен знать ипотечный заемщик, прежде чем сдавать квартиру в аренду

Купить квартиру и сдать ее внаем — простейший рецепт заработка для тех, кто приобрел недвижимость для извлечения дохода. Ситуация становится сложнее, если жилье взято в ипотеку. В этом случае в цепочку «владелец — квартиросъемщик» добавляется банк, выдавший кредит, и страховая компания, участвовавшая в сделке. Несмотря на то что ни банк, ни страховая не имеют права распоряжаться ипотечной квартирой, накладываемые ими ограничения могут серьезно осложнить процесс получения дохода.

Кто и зачем сдает ипотечные квартиры

«Многие покупатели оформляют квартиру в ипотеку, чтобы оплачивать часть платежей с помощью дохода от аренды, — рассказывает руководитель департамента аренды риелторской компании «НДВ-Недвижимость» Роман Зеленский. — Статистику таких покупателей не ведут, так как клиент не обязан предварительно уведомлять банк в процессе одобрения ипотеки о планах по будущей сдаче квартиры. По заметкам многих ипотечных брокеров, таких клиентов очень много. Большой объем сдаваемых квартир (особенно в новостройках) приобретен в ипотеку и находятся под обременением у банка».

«Схема особенно подходит тем клиентам, которым есть где жить. Для них платежи от аренды полностью или частично покрывают ежемесячный платеж по ипотеке, — поддержала коллегу глава департамента городской недвижимости «НДВ» Светлана Бирина. — Такой формат также удобен тем, кто покупает квартиру детям «на вырост». Пока ребенок живет с родителями, люди спокойно сдают жилье и платят по кредиту».

В зависимости от цены квартиры и размера начального платежа арендная ставка может компенсировать часть ежемесячных отчислений банку, а может и полностью покрывать расходы заемщика на обслуживание кредита. Казалось бы, банки должны поддерживать такую инициативу: чем больше денег сможет выручить заемщик, тем выше вероятность, что он вовремя погасит кредит. На деле банки только препятствуют успешной аренде.

А банк против

«Если заемщик решил сдать квартиру в аренду, то в соответствии с кредитным договором он обязан не только информировать, но и получить согласие банка на соответствующее использование предмета залога», — сообщили РБК-Недвижимости в пресс-службе группы ВТБ.

И это не самое суровое ограничение: несколько лет назад банки прямо запрещали сдавать заложенную недвижимость. «Сейчас банки относятся более лояльно к подобным ситуациям. Как правило, договором предусмотрено всего лишь получение согласия банка, — объяснила Бирина. — На практике заемщик обычно не делится с банком своими планами на жизнь и квартиру. Общение заемщика с банком происходит сугубо по существу: условия, документы, одобрение, сделка».

Действительно, во время переговоров с банком потенциальный клиент вряд ли думает, что ему могут запретить пользование собственной недвижимостью тем способом, каким он хочет. Между тем от позиции банка зависит многое: главное здесь — внимательно и вовремя читать каждый пункт договора. «На этапе одобрения заявки фактор во внимание не принимается. Одобрение заявки происходит в автоматическом режиме и на основании других параметров», — призналась директор департамента развития бизнеса Связь-Банка Марина Царегородцева.

Для тех, кто невнимательно читал договор, «сюрпризы» начинаются быстро. «Вопрос остается на усмотрение банка: выдавать кредит на покупку такой недвижимости или нет, разрешать сдавать или нет. Этот момент отдельно прописывается в кредитном договоре, так как для сдачи в аренду ипотечной квартиры, находящейся в залоге у банка, заемщик должен получить разрешение у банка на такое использование недвижимости, — утверждает Царегородцева. — Кроме того, банк может проверять условия содержания ипотечного жилья, его реальное состояние и целевое использование».

Как избежать проверок

Проверка квартиры — суровая реальность российской ипотеки. В своем праве следить за заемщиком убеждены многие кредиторы. «Банк имеет право по своему усмотрению проводить проверку предмета залога», — гласит заявление пресс-службы группы ВТБ (имеется у «РБК-Недвижимости»).

С банкирами не согласны риелторы. «Квартира, приобретенная с использованием ипотечных средств, является собственностью покупателя, — отрезала руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина. — Проникать в квартиру без согласия владельца жилья банк не может».

И все же банки настаивают на проверках. Их цель — выяснить, кто именно живет в заложенной квартире. Простейший способ избавить себя от назойливого внимания кредитора — отказаться от сотрудничества с въедливым банком до заключения договора. Если контракт уже подписан, а заемщик все-таки хочет сдавать квартиру, он может попытаться перезаложить свою недвижимость в другом банке. В отдельных случаях банки сами предлагают такой вариант: так, в ВТБ24 пугают заемщиков расторжением договора при умолчании о «скрытой» аренде.

Третий вариант — предупредить банк в письменной форме. «Необходимо обратиться в банк с заявлением и получить согласие. В Связь-Банке такая процедура проводится достаточно быстро и не требует дополнительных расходов заемщика», — разъяснила механику процесса Марина Царегородцева.

«Вот пример пункта из договора купли-продажи: «Покупатели вправе сдавать квартиру в аренду, внаем, передавать ее во временное безвозмездное пользование, иным способом распоряжаться заложенной квартирой, только с письменного согласия залогодержателя». То есть если заемщик и будущий наймодатель желают все оформить «как положено», то необходимо получить согласие у банка, — резюмирует Бирина. — Кроме того, необходимо получить согласие компании, где застрахована данная квартира. В договоре найма важно предусмотреть пункт, где будет указан банк, являющийся залогодержателем квартиры. После подписания договора найма один из экземпляров предоставляется в банк. Формы согласий, заявлений и условий у всех банков разные — одной формы нет, однако по смыслу это одно и то же».

Если вы арендатор

Лучше всех во всей цепочке защищен квартиросъемщик. «Ипотечную квартиру абсолютно безопасно снимать, — уверяет Бирина. — Если собственник не сможет платить по ипотеке, то арендатору придется покинуть помещение — но стоит отметить, что ситуации бывают разные, и форс-мажоры касаются не только ипотечных квартир».

При любой нештатной ситуации в первую очередь страдает заемщик — у арендатора же обычно есть 30 дней на то, чтобы покинуть заложенную квартиру в случае банковского взыскания, объяснили в «НДВ-Недвижимости». «Клиентов в основном это не смущает — рассказал Роман Зеленский. — Случаи, чтобы клиентов выселяли из квартиры по причине, что она куплена в ипотеку, нам неизвестны».

«Между нанимателем и собственником квартиры заключается договор найма, который регулирует их взаимоотношения в рамках законодательства. Поэтому в случае реализация такого риска ответственность лежит на наймодателе. Именно он будет обязан возвратить нанимателю страховой депозит, деньги за оплаченный, но не прожитый период, а также выплатить неустойку, если это предусмотрено договором», — добавил Зеленский.

Снимать жилье или покупать его в кредит — этим извечным вопросом задаются все приезжие в крупные города. Как выгоднее поступить с точки зрения не сиюминутных расходов, а при расчетах минимум на 10 лет? «КП» расспросила экспертов. Они помогли оценить выбор как с финансовой стороны, так и со стороны здравого смысла.

Что нужно учесть

Конечно, поначалу выбор очевиден: мало у кого сразу же есть первоначальный взнос (минимум 20%). Поэтому большинство снимают комнату или квартиру. Но, когда деньги поднакопились, встает насущный вопрос: а не пора ли перебраться в собственное жилье? И здесь появляются нюансы.

— При прочих равных условиях и наличии первоначального взноса, если вы планируете прожить в городе несколько лет, а потом переехать, лучше выбрать вариант с арендой, — советует профессор, завкафедрой «Ипотечное жилищное кредитование и страхование» Финансовой академии при Президенте РФ Александр Цыганов. — Ведь в этом случае за ремонт квартиры и оборудование отвечает собственник, мебель тоже обычно уже есть. А вот если вы планируете обосноваться надолго, ипотека — привлекательнее.

Важный нюанс: сейчас в крупных городах растет сословие тех, кому уже под 40 или больше, но они до сих пор живут на съемных квартирах. Решить жилищный вопрос мешают то низкие доходы, то недостаточная финансовая дисциплина, то предубеждение о том, что ипотека — это «кабала на всю жизнь». Тем не менее на пенсии оплачивать арендные платежи становится и вовсе затруднительно, а регистрацию в арендованной квартире получить сложно. Поэтому вопрос с квартирой все же лучше решить до наступления пенсионного возраста.

Ниже процент — больше кредит

Пока аренда выгоднее просто с позиций меньшего «ухода» денег на нее, но только потому, что ставка по ипотеке слишком высока, объясняют эксперты.

— Ипотека становится выгоднее аренды при 8% годовых с учетом страховки, — подсчитал аналитик группы компаний «ТелеТрейд» Марк Гойхман.

Кроме того, в большинстве случаев ипотека становится выгоднее аренды даже при нынешних ставках — если у потенциального заемщика есть 50% и более от суммы квартиры.

Есть и региональные нюансы. В Москве зарплаты выше, но и стоимость квартир зашкаливает. По данным Росстата, чтобы накопить на однушку в столице, потребуется 17 лет. А в среднем по стране — чуть больше 9 лет. При этом быстрее всего можно решить квартирный вопрос в северных регионах. Там традиционно высокие зарплаты, а стоимость недвижимости относительно невелика — снимать квартиру и вовсе невыгодно.

Конечно, двузначные значения ставки банковского процента наводят на мысль, что ее выплату в полном объеме могут позволить только очень состоятельные люди. Простые смертные должны ориентироваться на досрочное погашение, пока такая возможность предоставлена законом, и рассчитывать на дополнительные преференции по перерасчету процентов, законность которых недавно признана Верховным судом РФ.

Но сложив все плюсы и минусы, эксперты «КП» советуют все же выбирать ипотеку.

— На сегодняшний день покупать вторичку выгоднее. Рынок цикличен, и недвижимость снова начнет расти, поэтому подорожание вторички будет отбивать проценты по кредиту, — говорит руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина.

.Фото: Дмитрий ПОЛУХИН

Плюсы аренды…

1. Вы всегда можете сменить квартиру или дом, если вам не понравятся соседи, под окном начнут строить торговый центр, а парковку в районе сделают платной.

2. У вас останутся деньги, которые в случае ипотеки придется потратить на первоначальный взнос. И остаток в случае аренды не должен лежать мертвым грузом лишь в качестве подушки безопасности. То есть эту сумму можно инвестировать — и речь не только о депозите или покупке акций.

— Например, независимо от возраста сбережения могут стать инвестицией в хорошее дополнительное образование, не менее привлекательна и перспектива создания собственного малого бизнеса, — советует директор экспертно-аналитического центра РАНХиГС Николай Калмыков.

…и минусы

1. Рост цен на недвижимость приводит и к росту арендной платы, в то время как ипотечные платежи зафиксированы кредитным договором.

2. В зависимости от договоренностей, на плечи арендаторов может лечь нагрузка по оплате коммунальных расходов.

3. Риск утраты работы — проблема не только ипотечных заемщиков. Собственник найдет других жильцов при отсутствии выплат по аренде. Это не банк, альтернативы «ипотечным каникулам» не будет.

4. Если в молодости жизнь на чемоданах воспринимается где-то даже романтично, то с годами она все больше начинает раздражать, ведь вы во многом зависите от прихоти арендодателя.

Плюсы ипотеки…

1. Жилье оформляется в собственность.

2. Можно получить налоговый вычет, учитывающий в том числе и проценты по ипотеке.

3. Ипотека дороже, но стабильней. В том числе с точки зрения правовой защиты плательщика.

4. Если совсем тяжко, есть возможность сдать свою квартиру, этими деньгами гасить ипотеку, а самому на время переехать к друзьям или родственникам. Так советует Вита Бланк, руководитель отдела продаж группы «Ярд».

5. Если в течение 15 или 20 лет (срок ипотеки) ты потерял работу, есть возможность отсрочки платежа.

6. Квартиру можно продать, погасить кредит и остаться с деньгами на руках.

…и минусы

1. Переплата по ипотеке может составлять до трех раз. Если вы, например, возьмете кредит на 8 млн. рублей на однушку в Москве, на самом деле через 15 — 20 лет вы отдадите за нее более 20 млн.

2. Ипотечные платежи могут быть сопоставимы с арендной платой, но чаще больше ее. На это влияет не только величина кредитной ставки, но и стоимость недвижимости.

3. Первый взнос существенно больше гарантийного депозита при аренде.

4. Почти в любой новой квартире нужен ремонт, который тоже недешев. К этому добавляются расходы на кухонную технику и мебель.

5. Покупая квартиру на стадии строительства, придется платить и аренду, и ипотеку.

— А если покупать уже готовое жилье, то стоить оно будет на 20 — 30% дороже, — подсчитывает вице-президент компании «Квартстрой» Александр Байгушев.

Бытовая аналитика: ипотека vs. аренда квартиры 

Было

Два года назад средняя стоимость двухкомнатной квартиры в Москве составляла 9 500 000 ₽, а аренда квартиры обходилась в 37 300 ₽. При ипотеке на 5 лет и первоначальном взносе в 2 000 000 ₽ ежемесячный платёж составлял 164 945 ₽, переплата по кредиту — 2 396 673, а стоимость квартиры с учётом инфляции вырастала до 11 562 470 ₽.

При таких условиях за пять лет на оплату аренды уходило бы 2 238 000 ₽. Накопить получилось бы 12 063 303 ₽. То есть аренда оказывалась выгоднее. Та же самая ситуация была при сроке 10 и 15 лет.

Стало

Сегодня всё изменилось. Двухкомнатная квартира в Москве стоит уже в среднем 12 338 571 ₽ , а её аренда — 68 873 ₽.

При первоначальном взносе в 2 000 000 ₽ и сроке возврата ипотеки за 5 лет ежемесячный платёж составит 219 156 ₽, а переплата по кредиту — 2 810 773 ₽.

Если арендовать квартиру за 68 873 ₽, а на вклад под 6,62% отправить 2 000 000 ₽ и ежемесячно пополнять его по 150 283 ₽, то за 5 лет можно накопить 13 215 718 ₽. Если квартира будет дорожать на уровень инфляции в 4% в год, то за 5 лет её стоимость возрастёт до 15 016 178 ₽, то есть купить её не получится. При этом за аренду придётся отдать 4 132 380 ₽.

Также не получится накопить на квартиру при аренде и накоплении на вкладе на сроках в 10 и 15 лет.

И если долго копить на квартиру, то обесценится налоговый вычет — до 260 000 ₽ при покупке жилья и до 390 000 ₽ с процентов по ипотеке. Через 10–15 лет накоплений это будет небольшая сумма.

Вывод

При текущих ставках по вкладам и ипотеке выгоднее купить жильё на заёмные деньги, а не арендовать квартиру и копить на вкладе.

Оговоримся, что в реальной жизни наиболее выгодный вариант зависит от дохода семьи, региона проживания, возможности получить более льготные условия, например социальную ипотеку. Учесть их все в одном тексте невозможно. Также невозможно предугадать, что будет происходить со стоимостью жилья и аренды или ставками по вкладам и ипотеке.

Не ждать и купить квартиру сейчас

Калькулятор ипотеки

Мнение экономиста

Мы показали наши расчёты финансисту Тимуру Нигматуллину. Он сказал, что с математической точки зрения они верны, но некорректны — с экономической. Эксперт полагает, что цена квартиры как актива зависит от динамики доходов населения. Доходы определяют ставку аренды и в конечном итоге денежный поток, который при желании может получать владелец актива. С 2013 по 2017 год реальные доходы россиян снижались, и это привело к снижению цен на недвижимость, несмотря на подешевевшую ипотеку.

«Предположим, что в будущем ставка аренды и цена недвижимости в рублях будут изменяться на величину динамики номинальных доходов населения (реальные доходы + инфляция). Исходя из долгосрочных прогнозов Минэкономразвития, реальные доходы будут расти на 2,5% в год, номинальные доходы с учётом обещанной ЦБ РФ стабильной инфляции в 4% ежегодно будут расти на 6,5%», — считает Нигматуллин.

То есть эксперт предлагает увеличивать стоимость квартиры не на размер инфляции в 4%, а на рост номинальных доходов населения — 6,5%. Таким образом, в расчётах стоимость квартиры за 5 лет должна увеличиться не до 15 016 178 ₽, а до 16 917 344 ₽, что ещё больше делает накопление на квартиру и аренду нереальными.

Как считали?

Средняя стоимость продажи и аренды двухкомнатной квартиры в Москве указана по данным сервиса domofond.ru за сентябрь 2019 года. Предполагалось, что у человека на старте есть 2 000 000 ₽, которые при ипотеке направляются на первоначальный взнос, а при аренде — на вклад. Ставка по ипотеке — 9,91%, по данным Центрального банка России на август 2019 года. Ставка по вкладу — 6,62%, по данным ЦБ РФ на третью декаду сентября 2019 года. Предполагаемый уровень инфляции — 4%, по расчётам ЦБ РФ. Размер пополнения вклада при накоплении во время аренды квартиры рассчитывался по формуле: — . Предполагалось, что ставки по ипотеке и вкладам не будут меняться в течение 5, 10 и 15 лет. На самом деле они могут вырасти или снизиться на любую величину, это невозможно спрогнозировать. Для подсчёта переплаты за ипотеку использовался калькулятор irn.ru/calc, а для расчёта стоимости жилья с поправкой на инфляцию — fincalculator.ru. Полученные цифры округлялись до рублей. При других исходных данных результат исследования может отличаться от указанного в этой статье.