Страхование титула при ипотеке

Титульное страхование для ипотеки: что это значит и сколько стоит?

Если заемщик покупает в ипотеку квартиру на вторичном рынке, некоторые банки потребуют от него застраховать свой титул. Сегодня разберемся, что такое титульное страхование и от чего защищает, зачем оно нужно при ипотеке и что будет, если от него отказаться.

Титул – что это и зачем его страхуют?

Титул – это документ, подтверждающий право гражданина на владение имуществом. В случае с ипотекой и недвижимостью таким документом является выписка из ЕГРП или свидетельство о регистрации права собственности.

Титульное страхование – это страхование риска утраты права собственности на приобретаемое жилье.

Страховая компания (СК) – фирма, которая оказывает страховые услуги.

Смысл титульного страхования в том, что после покупки квартиры и регистрации собственности на нее в Росреестре, могут появиться лица, которые имели право на эту квартиру. Они захотят отсудить ее у покупателя.

Такие ситуации возникают, когда объявляются наследники на квартиру, или лица, права которых были нарушены при продаже. Это могут быть несовершеннолетние дети, недееспособные в момент совершения сделки лица, находящиеся в наркотическом или алкогольном опьянении, и т. д.

Мнение эксперта Александр Николаевич Григорьев Эксперт в области ипотеки с 10-летним стажем. Является руководителем отдела ипотеки в крупном банке, на счету более 500 успешно одобренных ипотечных кредитов. К титульному страхованию прибегают только при покупке квартиры на вторичном рынке. Страховать титул при покупке квартиры в новостройке не нужно. Покупатель становится ее первым владельцем, до него никто не был собственником этой квартиры, а значит, не может на нее претендовать.

Титульное страхование защищает заемщика от полной потери денег в случае оспаривания права собственности на приобретенную квартиру. Если заемщик попадет в такую ситуацию без страховки – у него не останется ни денег, ни квартиры. А платить ипотеку придется в любом случае.

Поэтому при покупке вторичной недвижимости банки настаивают на этой страховке, а в случае отказа могут поднимать процентную ставку, чтобы сократить свои риски.

Пример: Алексей купил квартиру в ипотеку на вторичном рынке у Елены. Зарегистрировал право собственности. При покупке документы проверял юрист банка. Все было чисто. У Елены есть брат Андрей, который имел долю в квартире. Перед сделкой он несколько месяцев находился в состоянии алкогольного опьянения, и Елена убедила Андрея отказаться от своей доли.

Выйдя из этого состояния, Андрей заявляет в суд. Он ссылается на то, что в момент подписания отказа находился в недееспособном состоянии и требует вернуть его долю. Суд может принять его сторону, и тогда покупатель квартиры (Алексей) останется без денег и без жилья. Если у него было оформлено титульное страхование, он получит страховую выплату.

Какие банки требуют страховать титул при получении ипотеки?

Требовать страхование титула банки не могут. По закону обязательно только страхование недвижимости, которая передается в залог банку. Его требуют в каждом банке. Что касается титула, застраховать его отдельно получится не во всех СК. Обычно компании в такой ситуации предложат вам полис комплексного страхования.

Комплексное страхование требует Райффайзенбанк, Газпромбанк, ВТБ, Альфа-банк, ДельтаКредит, и т. д. В Сбербанке в дополнение к обязательной страховке недвижимости попросят застраховать только жизнь и здоровье. При отказе поднимут процент на 1 пункт.

От чего защитит титульная страховка?

Страховой случай при страховании титула возникает, когда сделку признают ничтожной (недействительной) и владелец теряет право собственности на жилье.

Сделку могут признать недействительной, если:

• Она совершена продавцом в недееспособном, частично дееспособном или невменяемом состоянии.
• Она совершена лицом, дееспособность которого ограничена судом.
• Лицом, которое не понимает значения своих действий или не может ими руководить.
• Человеком, введенным в заблуждение.
• Были нарушены права несовершеннолетних – если бывшему несовершеннолетнему собственнику родители не предоставили новое жилье.
• Доказан факт мошенничества – например, с поддельной доверенностью.
• Предыдущий владелец недвижимости получил ее обманом, угрозами или мошенничеством. Если продавец получил жилье не честно, предыдущий владелец оспорит право собственности в суде, и оно аннулируется у текущего владельца.
• Сделка совершена под угрозой, влиянием насилия или стечения негативных обстоятельств.
• Один из супругов распорядился общим имуществом без согласия второго супруга.
• Плательщик ренты продал недвижимость без согласия получателя рентной платы.
• Продавец получил квартиру в наследство и продал ее без уведомления других наследников, которые не знали об открытом наследстве и не могли принять или отказаться от него.

Все вышеперечисленные случаи ведут к потере права собственности и возникновению страхового случая. Если титул был застрахован, страховая компания выплатит компенсацию.

Как можно утратить право собственности?

Право собственности можно утратить, если третье лицо оспаривает его в форме судебного иска.

Юристы выделяют 2 типа подобных исков:

1. Иск о признании сделки недействительной.
2. Виндикационный иск.

Виндикационный иск

Виндикационным называется иск истребования имущества из чужого незаконного владения. Такой иск может подать только законный собственник недвижимости, который докажет свои права.

Если ипотечный заемщик сталкивается с такой ситуацией, ему нужно доказать, что:

1. На момент совершения сделки он не знал о существовании других собственников помимо фактического продавца.
2. Он получил недвижимость не безвозмездно, а приобрел ее за счет личных и заемных средств.

Однако если суд установит, что фактический продавец не имел законного права на продажу недвижимости, или истец лишился имущества против своей воли – сделку признают недействительной. Случай с пьющим братом, который мы приводили выше, является классическим примером виндикационного иска.

Мнение эксперта Николай Шпедт Руковожу агентством недвижимости. Имею большой опыт продаж, помогаю клиентам в оформлении ипотеки. По закону, собственник может подать виндикационный иск в течение 3 лет с момента, когда он узнал о выбытии недвижимости из его собственности. Это является причиной того, почему банки настаивают на страховке титула при покупке квартиры в ипотеку, которая находилась в собственности менее 3 лет.

Иск о признании сделки ничтожной (недействительной)

Гражданский кодекс РФ гласит, что сделку могут признать недействительной, если будет доказан факт мошенничества, нарушения прав несовершеннолетних, наследников или по другим причинам.

Пример: Петр родился в 1993 году. Поскольку он был несовершеннолетним, его не включили в список участников приватизации. С 1994 года закон разрешил несовершеннолетним участвовать в приватизации. Закон действует с обратной силой. В 2014 году квартиру продали, и Петр подал иск о признании сделки ничтожной. Он заявляет, что не был поставлен в известность о возможности получения доли в собственности и требует восстановить свои права.

Согласно постановлению №6 Конституционного суда от 23 апреля 2003 года, иск о признании сделки ничтожной не будет рассмотрен, если ответчиков признают в суде добросовестными приобретателями. По такому иску оспаривают только первую сделку с проблемной недвижимостью. Если собственник объявился после того, как первый покупатель квартиры перепродал ее другому человеку, то используют виндикационный иск.

Из чего складывается стоимость полиса?

Средняя стоимость титульного страхования составляет 0,2 – 2,5% от суммы ипотеки.

Цена на титульное страхование зависит от 5 факторов:

1. Сумма кредита. Чем больше сумма, тем дороже ипотечная страховка.
2. Условия конкретного банка. Для ипотеки банка ВТБ страховка дороже, чем для ипотеки ЮниКредитБанка.
3. Город покупки недвижимости. В Москве застраховать титул будет дороже, чем в Новосибирске.
4. Степень риска. Чем больше риск – тем дороже страховка.
5. Срок договора. В первый год стоимость взноса существенно выше, чем в последующие.

Пример: Ольга берет ипотечный кредит 5 000 000 рублей в банке ВТБ. Процентная ставка 10%. Она планирует купить квартиру на вторичном рынке в Москве. Для получения кредита ей необходимо застраховать титул. Стоимость титульного страхования на 1 год составит 14 375,00 рублей. Это составляет 0,29% от суммы ипотеки.

Этот пример был рассчитан на онлайн калькуляторе, который вы найдете ниже. С помощью этого инструмента вы можете рассчитать стоимость страховки титула по своим данным.

Как стоимость страхования показывает чистоту квартиры?

Перед тем, как застраховать титул недвижимости, страховая фирма тщательно проверяет ее историю.

После проверки события могут развиться по 3 вариантам:

1. СК предложит страховку по рыночной цене.
2. СК предложит застраховаться по цене выше рыночной.
3. СК откажется страховать титул без аргументирования причин.

Если события пошли по 3 варианту – отказывайтесь от покупки этой недвижимости, она не чиста. Если наступил 2 вариант – риск есть, но он в пределах допустимого. При 1 варианте рисков нет, можно смело покупать такую недвижимость, она чиста.

Онлайн калькулятор

Чтобы узнать стоимость страховки титула, заполните все поля и отметьте галочкой строку «Риск потери права собственности на жилье». Вместе с этим пунктом автоматически будет отмечен «Риск порчи залога (страхование имущества)». Нажмите на кнопку «Рассчитать».

В появившемся окне напротив соответствующей строки вы увидите стоимость каждого типа страховки и итоговую сумму. Вы можете отправить заявку на оформление страхового полиса онлайн прямо с нашего сайта. Для этого нажмите на кнопку «Отправить заявку» и заполните необходимые поля.

9 случаев, когда страховая компания не обязана платить

При наступлении страхового случая, фирма будет выяснять обстоятельства произошедшего. Далеко не в каждом случае страхователь получит выплату.

Так, компания не обязана выплачивать страховку, если утрата права собственности произошла в результате:

1. Гражданской войны, военных операций или их последствий.
2. Конфискации недвижимости по решению государственных органов.
3. Изъятия квартиры, если страхователь не выполняет обязательства (за долги).
4. Изъятия имущества, которым страхователь не может владеть по закону.
5. Повреждения или гибели имущества (в этом случае действует страховка имущества).
6. Сноса здания.
7. Умышленных действий страхователя, которые направлены на получение страховой выплаты.
8. Изъятия земельного участка, используемого с нарушениями.
9. Окончания права собственности на землю.

Страховая компания может отказать в выплате, если:

• Застрахованное лицо обратилось за выплатой после установленного срока.
• Страхователь уже получил возмещение от виновного лица.
• Наступление страхового случая не было подтверждено.
• Страхователь предоставил ложные данные и не препятствовал отчуждению недвижимости.
• Наступил случай из списка исключений: наводнение, взрыв, землетрясение, и др.
• Перепланировка квартиры была изменена без согласия банка и СК.
• Недвижимость использовали не по назначению.
• Заложенная квартира была продана или подарена другому лицу.
• Заложенную недвижимость сдавали в аренду.

Перед заключением договора обязательно изучите отзывы клиентов о выбранной страховой фирме.

Важные моменты, которые нужно знать при оформлении титульной страховки

Сроки. Максимальный срок титульного страхования – 10 лет. Эта цифра установлена Гражданским кодексом РФ как период, в течение которого сделку с недвижимостью можно оспорить.

Оформить страховку можно и на 3-5 лет. Однако при этом будьте готовы к долгим судебным разбирательствам при наступлении страхового случая.

Если срок договора закончится до того, как суд вынесет решение о снятии титула, компенсацию не выплатят. В спорных ситуациях фирма в исключительных случаях идет на уступки клиенту и продляет страховку.

Расчет суммы компенсации. Размер суммы возмещения в случае утраты титула должен быть равен рыночной стоимости застрахованной недвижимости на момент вынесения решения суда. Это должно быть прописано в договоре.

Мнение эксперта Александр Николаевич Григорьев Эксперт в области ипотеки с 10-летним стажем. Является руководителем отдела ипотеки в крупном банке, на счету более 500 успешно одобренных ипотечных кредитов. Если в договоре этого нет, то сумма возмещения рассчитают исходя из стоимости недвижимости, указанной в договоре купли-продажи на момент ее покупки. За несколько лет стоимость недвижимости вырастет, эта схема не выгодна для страхователя. Поэтому внимательно читайте в договоре, как рассчитывается сумма компенсации.

В договоре должен присутствовать пункт, согласно которому страховая фирма должна возместить понесенные вами судебные издержки. Обязательно это проверьте.

Выводы и полезные советы

Титульное страхование защищает от потери права собственности на квартиру. При ипотеке отказаться от него можно, однако при возникновении страхового случая вы будете самостоятельно погашать долг перед банком.

Мнение эксперта Николай Шпедт Руковожу агентством недвижимости. Имею большой опыт продаж, помогаю клиентам в оформлении ипотеки. Рекомендую последовать совету банка и оформить титульное страхование. Напомню, что страховать титул потребуется только при покупке вторичной недвижимости. Чтобы сэкономить, можно оформить комплексное страхование, которое включает в себя страховку квартиры, жизни и титула.

Страховая фирма может отказать в продлении договора или повысить стоимость оказываемых услуг. Поэтому рекомендуем заключать договор сразу на длительный срок.

Титульное страхование — это законное право собственности на имущество, имеющее документарную юридическую основу.

Что такое страхование титула при ипотеке?

Это страхование от событий, произошедших в прошлом, последствия которых могут отразиться в будущем. Например, оно позволяет покупателям недвижимости рассчитывать на возмещение понесенных убытков в случае расторжения судом договора купли-продажи недвижимости.

Страхование титула — это защита от утраты права собственности на объект недвижимости.

Страхование титула при ипотеке обеспечивает возмещение убытков кредитора (банка) в случае, если заемщик потеряет право собственности на объект недвижимости, находящийся в залоге. В то же время, страховать титул при ипотеке можно не только в пользу кредитора, но и в свою пользу (оформив это отдельным полисом). Одна из важнейших особенностей титульного страхования — событие, которое может стать причиной наступления страхового случая, нередко происходит до того, как заключается договор страхования. То есть страховке фактически подлежит прошлое приобретаемой квартиры.

Обязательно ли страхование титула при ипотеке?

Нет. Но оно может уберечь от потери квартиры. Не секрет, что при ипотечной покупке (да и вообще при сделках с недвижимостью) серьезную долю расходов покупателя составляют различные юридические проверки. В связи с этим заемщики наивно полагают, что раз «юридическая чистота» квартиры проверена со всех сторон и банком, и риэлторами, то бояться нечего. А раз риска утратить право собственности нет, то и страхование титула необходимостью не является… Увы, заемщики ошибаются.

Ни один банк и ни одно агентство недвижимости не в состоянии проследить полную историю квартиры на вторичном рынке, и выявить всех возможных претендентов на эту собственность. Именно поэтому риск утраты титула существует при любой сделке.

За что же, в таком случае, берут деньги риэлторы и банковские юристы? А за то, что устанавливают подлинность предоставленных документов по сделке, проверяют указанные в них данные — например, что приватизация оформлена на имя Марьи Ивановны Петровой, а не Ивана Кузьмича Сидорова, что в квартире прописано два, а не четыре человека, и так далее. Но выяснить, нет ли среди собственников профессиональных мошенников, нет ли в числе наследников несовершеннолетних, чьи права каким-то образом ущемили, попросту невозможно за те сроки, что даются на подготовку ипотечной сделки.

Риск утраты права собственности при покупке недвижимости на вторичном рынке существует всегда. Давайте рассмотрим подробнее, что же происходит в результате наступления страхового случая.

Риски утраты права собственности

Наступление страхового случая в отношении права собственность на недвижимости обычно выглядит как оспаривание этого права третьим лицом, причем оспаривание не на словах, а в форме судебного иска. Юристы делят подобные иски на два типа: виндикационный и о признании сделки ничтожной (недействительной).

Представляет собой истребование недвижимости из чужого незаконного использования. Подать его может только законный собственник, способный доказать свои права.

В этом случае для заемщика самое главное — доказать, что он является добросовестным приобретателем. И на момент сделки ему не было известно о существовании иного собственника, чем фактический продавец, а также что недвижимость приобретена не безвозмездно, а с использованием личных и заемных средств.

И самый главный момент, который от заемщика не зависит, но который обязан установить суд — имел ли фактический продавец законное право на осуществление сделки, или же истец был лишен своего имущества помимо воли.

Пример виндикационного иска

Классический пример виндикационного иска — пьющий родственник отказался от своей доли квартиры в пользу брата, который выставил квартиру на продажу. А затем, проспавшись, заявил, что не руководил своими действиями, от доли отказываться не собирается и требует «вернуть все как было». Самое неприятное, что суд может стать на сторону «алконавта», если в момент совершения нотариальных действий об отказе им от своих прав не было проведено медицинское освидетельствование (а также в ряде других случаев).

По закону, срок исковой давности по виндикационному иску составляет 3 года с момента, когда собственник узнал или мог узнать о выбытии имущества из его «владения». Вот почему риэлторы так не любят сделки с квартирами, находящимися в собственности менее 3-х лет, а банкиры категорически настаивают на страховании титула.

Иск о признании сделки недействительной

Согласно Гражданскому кодексу РФ, сделка по купле-продаже недвижимого имущества может быть признана недействительной в связи с мошенничеством, нарушением прав несовершеннолетних, наследников, а также по ряду других причин.

Классический пример иска: ребенок, родившийся в 1993 году, не был включен в число участников приватизации по причине несовершеннолетия. Но с 1994 года несовершеннолетние получили по закону право на участие в приватизации. Этот закон имеет обратную силу. И если квартира в 2012 году была продана, никто не мешает обойденному члену семьи подать иск о признании сделки недействительной на том основании, что его права на приватизацию были нарушены, что он не был поставлен в известность о возможности приобрести долю в собственности, и теперь требует восстановления в правах.

Постановление Конституционного суда № 6-п от 23.04. 2003 г. уточняет, что иск о признании сделки недействительной не может быть предъявлен, если суд признал ответчиков добросовестными приобретателями. Кроме того, по данному типу иска может оспариваться только самая первая сделка с «нехорошей квартирой». То есть, если вновь объявившийся собственник выдвигает претензию к человеку, перекупившему жилплощадь, используются положения виндикационного иска.

Вроде бы, все не так ужасно: ведь если сделка ничтожна, то ее как бы не было, следовательно, все должны остаться при своих – квартира возвращается продавцу, деньги — покупателю… Но де-факто для покупателя велик риск остаться и без денег, и без квартиры. И даже если в итоге все разрешится благополучно, жутковато представить временные, финансовые и нервные затраты в процессе доказывания, что вы не верблюд, то есть — добросовестный приобретатель, с которого взятки гладки.

Срок исковой давности по искам о признании сделки недействительной также составляет 3 года с момента заключения сделки.

Этим правом как раз и может воспользоваться добросовестный приобретатель, который по суду лишился квартиры. Но, во-первых, необходимо получить на руки судебное решение. А во-вторых — и это самое главное — размер компенсации рассчитывается, исходя из суммы реального ущерба, но… не может превышать 1 миллион рублей. При существующем уровне цен на недвижимость в крупных городах – это смешная сумма, далеко не покрывающая реальные потери. Да и сам процесс решения о компенсации и порядок выплаты зачастую зависит от доброй воли или прихоти конкретного чиновника. Так что при потере титула государство не слишком вам поможет.

Что же можно посоветовать заемщикам? Только одно: страхуйтесь! Причем на полную стоимость приобретенной квартиры — иначе получится по принципу «скупой платит дважды». В настоящее время это самый надежный способ минимизировать риски утрата права собственности на предмет ипотеки. Не стоит даже гипотетически подводить себя к ситуации, когда вы потеряете «все, что было нажито непосильным трудом», и при этом останетесь с непогашенным ипотечным долгом. В то время как при наличии страхового полиса выплату банку в размере невыплаченного остатка долга и процентов по кредиту произведет страховая компания. Страхование титула на полную стоимость позволит не только погасить кредит перед банком, но и вернуть ваши собственные средства, вложенные в покупку недвижимости.

Вместо эпилога

Учитывая вышеизложенное, страхование титула на полный срок кредитования является не только оправданным, но и необходимым. В качестве последнего аргумента, напомним, что «в случае чего» представители страховой компании окажут вам квалифицированную юридическую помощь — в том числе и при отстаивании ваших интересов в суде. Это не альтруизм — расчет: страховая компания не заинтересована в осуществлении страховой выплаты, поэтому приложит все усилия для отстаивания интересов заемщика.

Страхование титула по ипотеке: условия в страховых компаниях

Юридическая безграмотность населения настоящая проблема российского общества, многие из граждан даже не подозревают о том, что такое титульное страхование при ипотеке, хотя такие требования выдвигают большинство банков при оформлении займа для покупки жилья на вторичном рынке.

Что такое титул

В юридической сфере под титулом понимается документ, который устанавливает право владения, распоряжения или обращения имущества по желанию собственника, поэтому титулом является любой правоустанавливающий документ.

Источником подтверждения титула владения имуществом служит выписка из ЕГРН, выдаваемая собственником сотрудниками Росреестра по запросу, после приобретения недвижимости.

В случае, если недвижимость не зарегистрирована в Росреестре, то титул собственника могут подтвердить следующие документы:

• Договор о приемке-передачи квартиры на правах оформления приватизации между собственником и жилищным комитетом муниципалитета и договор приватизации жилого помещения;
• Договор купли-продажи жилого помещения, а равно земли, гаража и любого другого движимого имущества;
• Дарственная, оформленная дарителем надлежащим образом с подтверждением права собственности на недвижимость;
• Соглашение о мене имущества, заключенное в рамках российского законодательства, между двумя физическими лицами;
• Документ, устанавливающий право на наследство;
• Соглашение о ренте, если за собственником недвижимости ухаживали и материально обеспечивали третьи лица, которые впоследствии стали собственниками;
• Договор выдела доли, если произошла законодательно обоснованная разделка общего имущества нескольких лиц;
• Справка или любой другой документ из ЖСК о выплате пая;
• Решение суда либо мировое соглашение, устанавливающее право собственности за конкретным лицом;
• При самостоятельном строительстве жилого дома для подтверждения права собственности предоставляется справка из БТИ и (или) свидетельство о собственности на землю, выдаваемое ЕГРН;
• Договор передачи, если имущество было передано в счет оплаты долговых обязательств и взаимозачету.

Страхование титула – это услуга страховых фирм, направленная на материальное обеспечение и компенсацию при возникновении непредвиденных обстоятельств, последствием которых титул теряется.

Обычно страхование титула при ипотеке оформляется для выделения компенсации банковской организации, однако законом не запрещено оформление страховки и на лицо-заемщика, в случае необратимой утраты титула по независящим от него основаниям. Иными словами, компенсационные выплаты получает не только кредитор, но лицо, потерявшее свой титул.

Ни один риэлтор, банк, нотариус или страховщик не сможет проверить полную юридическую чистоту квартиры на вторичном рынке. В любой момент может появиться наследник имущества, узнавший о наличии завещания или о правах вступления в наследство, совладелец, признанный пропавшим без вести или умершим и т.д., поэтому страховка на случай потери титула является гарантированным способом получения средств для погашения долга перед банком.

В каких случаях есть риск утраты титула по сделке

Потерять титул можно различными способами, однако в любом случае потеря права собственности должна сопровождаться соответствующим решением суда после вступления его в законную силу.

Причинами потери собственности и всех прав на него являются следующие обстоятельства:

1. Признание сделки купли-продажи недвижимости ничтожной, о чем было вынесено соответствующее решение суда и квартира, земельный участок либо любая другая собственность была обращена в пользу бывшего владельца.
2. Законодательно запланированный снос дома, за квартиру в котором предлагают жилье только по договору социального найма. Ранее такая система встречалась повсеместно, однако сегодня подобные решения работают только при согласии бывшего владельца имущества и получения им компенсационных выплат от государства. Особенно неприятным последствием такое решение может стать для тех, кто уже оформлял приватизацию, так как заявить о своих намерениях повторно уже не получится.
3. Отсутствие погашения задолженности по ипотеке. Так как ипотека является договором залогового займа, предметом обеспечения которого является приобретенная квартира, то в случае длительной неуплаты, жилище может быть обращено в собственность залогодержателя.
4. Приобретение проблемной ипотечной квартиры, стоимость которой не погашает имеющуюся у бывшего собственника задолженность перед банком. В таком случае, банк может потребовать аннулирования договора переуступки права требования и лишить новых собственников своего жилища.

Все случаи являются частными, а обращение недвижимости в собственность банка при отсутствии платежей со стороны заемщика и вовсе редкость, так как подобная практика начала формироваться только с недавнего времени и еще не до конца зарекомендовала себя.

Что считается страховым случаем

Договор титульного страхования подтверждается только одноименным свидетельством, выдаваемом в организации-страховщике, поэтому к сохранению бумаги следует отнестись внимательно.

По общему правилу кредитования с залогом, страхуемый кредит может быть обеспечен только в случае соблюдения двух условий:

1. Страховой случай наступил не по вине застрахованного лица, т.е. сделка по независящим от должника обстоятельствам была признана ничтожной.
2. Период действия свидетельства титульной ипотеки не истек.

В случае, если потеря права собственности была по вине заемщика, то никаких выплат по страховке не будет.

Как формируется стоимость страховки в ТОП-5 страховых

Стоимость страховки зависит от множества факторов, которые включают в себя стоимость имущества, длительность обслуживания, риски потери права собственности и т.д.

Стоимость страховки в ТОП-5 страховых компаний формируется по следующим данным:

Наименование	Стоимость услуги страхования	От чего зависит	Срок заключения
Росгосстрах	0,25% – 1%	Стоимость имущества; Количество ранее заключаемых сделок с гражданином и качество их проведения.	От 1 года
Альфастрахование	Базовый тариф 0,3%, но стоимость может быть снижена/увеличена в зависимости от обстоятельств	Давность совершаемых сделок с недвижимостью; Количество сделок; Общие риски; Наличие иного имущества у заявителя, застрахованного в Альфастраховании и т.д.	От 1 года до 10 лет, каждый год будет применяться понижающий коэффициент
ВТБ страхование	0,5%-1,5% от страховой суммы	Срок оформления страховки; Возраст и здоровье заявителя; Состояние недвижимости; Количество предыдущих сделок с недвижимостью.	От 1 года до 30 лет
РЕСО-Гарантия	0,56%	Кто является кредитором (если кредит в Сбербанке, то сумма внесения платежей ниже); Размер страховой выплаты; Состояние недвижимости; Возраст и пол заявителя.	От 1 года
Сбербанк страхование	0,3% – 0,5%	Срок оформления страховки; Возраст заявителя; Размер ипотеки и сумма возврата.	От 1 года

Онлайн-калькулятор

Для расчета стоимости страховки по ипотеке с учетом риска «Титульное страхование недвижимости» рекомендуем заполнить поля на нашем калькуляторе. В формтае онлайн вы сможете определить стоимость полиса страхования титула, а также оформить его без посещения офиса.

Что нужно учесть при заключении договора

При оформлении договора необходимо учитывать множество нюансов и тонкостей, благодаря которым можно избавиться от лишних навязываемых услуг. При этом стоит учитывать, что инвестиции, потраченные на содержание страховки обязательно помогут страхователю, но только в случае обращения в установленный период по ипотечным инвестиционным основаниям.

Гражданам следует обратить внимание на:

1. Размер ежегодных выплат страховщику;
2. Особенности предоставления страховых средств;
3. Возникновение страховых случаев;
4. Возможные причины отказа;
5. Сроки предоставления выплаты;
6. Необходимые документы.

В каких случаях страховая может отказать в выплате

Страховая компания может отказать выплачивать средства при возникновении случаев, не покрываемых страховкой, в том числе и случаи-исключения.

К таким случаям можно отнести следующие обстоятельства:

• Вина застрахованного лица в потере титула, т.е. фактическое лишение недвижимости должника и передача его в пользу банка за неуплату кредита;
• Обращение застрахованного лица состоялось по истечению установленного срока;
• Страхователь сообщил ложные сведения и не способствовал сохранению имущества;
• Не было подтверждено наступление страхового случая;
• Было получено возмещение от виновного лица;
• Наступил случай-исключение, к которому относятся: наводнение, террористический акт, землетрясение, взрыв и т.д.

Можно ли отказаться от титульного страхования в ипотеке

Отказаться от титульного страховая можно, однако в таком случае не гарантировано погашение задолженности перед банком при возникновении страхового случая.

Риэлторы отмечают, что титульное страхование необходимо только при приобретении недвижимости на вторичном рынке, квартиры на первичном рынке итак застрахованы государством и средства покупателей передаются застройщику только после полного введения дома в эксплуатацию.

Понимание свойств и особенностей страхования ипотечного займа, а также производных страховых манипуляций могут помочь в наиболее трудной жизненной ситуации, если собственник имущества лишится своего права. Поэтому, что такое титульное страхование при ипотечном кредитовании и для чего оно применяется, должен знать каждый ипотечник.

Также вам будет интересно узнать про страхование жизни при ипотеке, обязательно ли оно или нет и можно ли отказаться.

За оформлением страховки и решением споров со страховой вы можете обратиться к нам в специальной форме бесплатной консультации.

Ждем ваших вопросов и просьба оценить пост.

Добрый день, дорогие читатели! При получении ипотеки заемщикам предлагают оформить дополнительные пакеты страховой защиты. Если по страхованию залоговой недвижимости вопросов обычно не возникает, оно обязательно, то о страховке титула слышали немногие. Что такое титульное страхование при ипотеке, нужно ли его оформлять и от каких рисков оно защищает, расскажем в нашей статье.

Понятие титульного страхования недвижимости

Страхование правового титула – это вид финансовой защиты от утраты права собственности на объект недвижимости, заложенный банку по ипотечному кредиту. Дело в том, что квартира или другое недвижимое имущество, которое покупает заемщик, имеет в своей истории целую цепочку владельцев. Если договор перехода права собственности (купли, дарения, приватизации и пр.) или иной документ, подтверждающий смену хозяина, составлен неправильно, он может быть оспорен в суде.

Объектом страхования выступают:

1. Квартиры, частные дома, комнаты и прочие жилые помещения;
2. Коммерческая и другая нежилая недвижимость (гаражи, машиноместа, склады, здания и пр.);
3. Земельные участки.

Оспаривание сделки с недвижимостью возможно в течение 3 лет после ее совершения. Если вы купили квартиру, собственник которой сменился в этот период, есть риск признания договора купли-продажи недействительным. Конечно, при оформлении ипотеки банк проверит историю недвижимости, это является своего рода гарантией чистоты сделки. Однако дальше нынешнего владельца (продавца) проверка не заходит.

Банк только оценивает правомерность текста договора купли-продажи, наличие необходимых документов и прочие риски, касающиеся его, но не клиента. Поэтому полагаться на кредитора в этом вопросе не стоит. Одобрение объекта недвижимости банком не говорит о том, что в дальнейшем эту сделку не смогут оспорить заинтересованные лица. Иначе зачем нужна была бы титульная страховка?

Если в течение 3 лет после оформления ипотечной сделки ее признали ничтожной, клиент лишается права собственности на недвижимость. При наличии страхования титула жилищный кредит закрывает страховая компания. Сумма выплаты равняется имущественной стоимости объекта. В противном случае клиент будет возвращать кредит за квартиру, которую у него отняли.

Правосудие в этом случае на стороне кредитора, если не будет доказана умышленность действий сотрудников банка или существенные ошибки в документации.

Перечень страховых случаев

По каким причинам может произойти утрата права собственности, чтобы страховщик признал это страховым случаем:

• Ущемление прав людей, которые юридически имеют право на владение этой недвижимостью. Чаще всего нарушаются интересы несовершеннолетних, наследников, владельцев долей. В качестве примера можно привести случай, когда имуществом владел ребенок. Его квартиру родители продали, но на полученные средства не приобрели равноценное жилое имущество. Органы опеки и попечительства подают иск с целью признания сделки недействительной;
• Незаконность предыдущей сделки. К примеру, при наследовании не учли обязательную долю правопреемника или неправильно провели приватизацию;
• Правоустанавливающие документы подделаны. Сейчас, когда свидетельства о праве собственности аннулированы, а вся информация хранится в электронной базе данных, такие случаи стали встречаться реже. Однако и они бывают в практике юристов и страховых компаний;
• Мошенничество;
• Ошибки в регистрации права собственности при ипотеке. В итоге договор признается недействительным;
• Недееспособность участников сделки купли-продажи недвижимости. Справку требуют только в определенных случаях, но заемщик может обезопасить себя, запросив подтверждение дееспособности продавца.

Сделки со вторичной недвижимостью всегда представляют повышенный риск, поэтому следует нанять квалифицированного специалиста для подтверждения юридической чистоты квартиры. Обратите внимание на отзывы в интернете, потому как некоторые агентства грешат фальсифицированием сертификата, на деле же не проводят никаких проверок.

Обязательно ли титульное страхование

Страхование титула относится к необязательному страхованию. Вы имеете полное право от него отказаться. Однако в случае признания сделки ничтожной, квартира (или ее часть) отойдет лицу, которое инициировало судебное разбирательство, а вам придется выплачивать ипотеку. Деньги банк выдал, и отдать их нужно в любом случае.

Возвратом денежных средств после признания неправомерности договора купли-продажи должен заниматься заемщик, но никак не банк. Деньги должен вернуть продавец квартиры, но на практике дело затягивается на многие годы. Технически это проблема заемщика, кредитора при выдаче ипотеки не интересует прошлое объекта залога. Клиент должен был нанять риэлтора или юриста и досконально проверить цепочку перехода права собственности.

Если сделка прошла без специалиста по недвижимости, юридическая чистота не была соблюдена, рекомендуется оформить страхование титула. Его можно не покупать, когда:

1. Последняя сделка по квартире совершена более 3 лет назад и на данный момент отвергнуты риски оспаривания договора в суде. Частично функция проверки перекладывается на нотариуса, когда при ипотеке регистрируется долевая собственность. Следует иметь в виду, что и нотариальную сделку можно признать недействительной, если она не соответствуют норме закона;
2. Если вы покупаете новостройку от застройщика. Лучше всего сотрудничать с аккредитованными банком строительными компаниями. В таком случае вероятность оспаривания сделки с недвижимостью стремится к нулю.

Чтобы подтолкнуть клиента к оформлению финансовой защиты, банк может снижать процентную ставку при наличии полиса. В некоторых случаях заемщикам даже выгоднее купить страховку, чем переплачивать банку проценты.

Как оформить страховку титула

Оформление полиса происходит в день выдачи ипотечного кредита, делать его раньше нет смысла. Хотя страховые компании готовы заключать договора еще на этапе подготовки к сделке с недвижимостью. Есть вероятность, что покупка не состоится, поэтому приобретать страховку заранее не стоит. Хотя в случае отказа страховая премия будет возвращена в полном объеме, вы просто потратите свое время.

К тому же, переплатите за период, пока готовятся документы, а это может быть целый месяц. Кстати, страховку вправе купить не только ипотечные заемщики, но и другие владельцы недвижимости, чтобы обезопасить себя от утраты титула.

Заемщику следует обращаться в страховые компании, с которыми у банка есть действующее соглашение. Теоретически можно пойти и в другую фирму, в которой у вас есть скидка, но придется согласовать ее с кредитором.

Ипотечным заемщикам проще всего согласиться на оформление полиса в банке, тем более, что крупные организации (Сбербанк, ВТБ) предлагают приобрести его в своей дочерней компании. Делать страхование титула при ипотеке нужно только первые 3 года, после этого риски исчезают.

Для покупки полиса в банке дополнительных бумаг не потребуется. Если вы обратились в страховую компанию самостоятельно, возьмите с собой:

1. Паспорт;
2. Кредитный договор;
3. Выписку ЕГРН о праве собственности и наличии залога;
4. Договор основания права собственности.

Срок действия договора страхования – 1 год, после чего вам следует обратиться в банк или страховую компанию и продлить его действие. Некоторые страховщики допускают оформление сразу на 3 года по договоренности с ипотечным заемщиком.

Обратите внимание, что в законодательстве говорится о 3 годах исковой давности. Однако есть исключения, когда опротестовать сделку можно в течение 10 лет. Если купля-продажа вызывает серьезные опасения, есть смысл самостоятельно страховать квартиру от риска утраты титула в течение этого срока.

Вам может быть полезна статья — Можно ли вернуть деньги за страховку по Ипотеке.

Стоимость титульного страхования

Цена страховки титула зависит от нескольких факторов:

• Оценочная стоимость объекта недвижимости;
• Расценки страховой компании, чаще всего они укладываются в диапазон 0,5-1% от стоимости залога. Если вы купили квартиру в ипотеку за 1 млн. рублей, стоимость титульного страхования составит 5-10 тысяч рублей в год. В отличие от других видов финансовой защиты при ипотеке, цена полиса снижаться не будет, потому как привязана не к остатку кредита, а к цене недвижимости;
• От истории права собственности, количества и вида сделок. Если высок риск утраты титула, страховая компания может повысить тариф.

Имейте в виду, что страховщик вправе отказаться от страхования титула, если посчитает сделку рискованной. В таком случае нужно обратиться в другую компанию или еще раз подумать, стоит ли покупать недвижимость с сомнительным прошлым.

На что обратить внимание при титульном страховании

Как и любой вид страхования, финансовая защита титула при ипотеке обладает рядом особенностей. Каждая страховая компания выдает заемщикам объемный свод правил. Не поленитесь и прочитайте их до конца, быть может, вы передумаете оформлять полис. Дело в том, что при выплате есть ряд исключений, когда клиент не получает деньги, хотя по его мнению случай явно относится к страховым.

Условия договоров отличаются, но в качестве примера можно привести несколько «подводных камней»:

1. Если при покупке полиса заемщик указал неверные сведения, в страховой выплате откажут, а договор аннулируется в суде;
2. В случае наступления событий, которые могут привести к страховому случаю, нужно сразу же связаться со страховщиком и известить об этом;
3. Если недвижимость изъята по причине долгов клиента, земельный участок забрало государство для своих нужд или по причине бесхозяйственного отношения, в выплате откажут.

Внимательно читайте договор и сразу задавайте все интересующие вопросы, тем более, что стоимость полиса не так мала. Если в отношении вашей квартиры начинается судебное дело о признании сделки ничтожной, сразу же известите страховую компанию и наймите хорошего юриста.

Если наша статья оказалась вам полезна, то делитесь ею в социальных сетях. А так же подписывайтесь на обновления блога, чтобы не пропустить самое интересное!

С уважением, Александр Фетисов!

Страхование сделки с квартирой

Последнее обновление: 27.05.2018

Говорят, что страхование — это способ сравнительно честного отъёма денег у населения. Это, конечно же, шутка. Но в каждой шутке есть доля правды.

И все же страхование – инструмент для недвижимости полезный. А в отдельных случаях – незаменимый. Особенно, страхование сделки купли-продажи квартиры, т.е. страхование от потери права собственности на квартиру, или как это правильно именуется – титульное страхование недвижимости.

Из всех «гарантий», которыми агентства недвижимости щедро награждают своих клиентов, настоящей гарантией (т.е. реальной финансовой компенсацией утраты права собственности на квартиру) обладает только страховой полис титульного страхования.

Страхование титула, обычно, происходит при покупке квартиры, поэтому этот вид страхования в обиходе называют страхованием сделки с квартирой.

Вообще-то в недвижимости встречается четыре основных вида страхования (не следует их путать):

1. Титульное страхование (защита собственника квартиры от потери права собственности);
2. Ипотечное страхование (защита банка-кредитора от риска убытков по выданному ипотечному кредиту);
3. Страхование ответственности Застройщиков (защита инвестиций дольщиков в строящееся жилье от потери этих денег);
4. Страхование недвижимого имущества (защита квартиры от физического повреждения или уничтожения – от пожара, наводнения, разрушения, и т.п.).

Рассмотрим их по порядку.

Порядок возврата НДФЛ при покупке квартиры. 2 способа. Список документов.

Титульное страхование недвижимости

Защиту права собственности Покупателя обеспечивает страхование Титула.

Титульное страхование недвижимости – это страхование риска потери/утраты права собственности (т.е. основного права, «титула») на купленную квартиру. Потеря права собственности может наступить только по решению суда, если суд признает сделку недействительной. Это является страховым случаем, и страховая компания (страховщик) компенсирует собственнику (страхователю) полную рыночную стоимость квартиры.

Страхование титула при покупке квартиры может также покрывать риски, связанные с истребованием ее из незаконного владения. Например, риск продажи квартиры помимо воли собственника – мошенническая сделка, когда квартира была продана без ведома ее настоящего владельца.

Далеко не все страховые компании предлагают услугу титульного страхования недвижимости, но ряд крупных страховщиков имеет такой продукт в своем арсенале.

Какие бывают виды собственности на квартиру – смотри в Глоссарии по ссылке.

Договор (полис) страхования права собственности можно заключить как до регистрации права собственности на объект недвижимости, так и после регистрации. Но вступает в силу он, в любом случае – после регистрации права собственности.

Застраховать титул можно на полную рыночную стоимость квартиры, независимо от того, какая сумма была указана сторонами в Договоре купли-продажи квартиры.

При покупке квартиры с помощью ипотечного кредита, страхование титула может быть обязательным требованием банка (равно как и страхование жизни и трудоспособности заемщика).

Титульное страхование (страхование сделки купли-продажи квартиры) применяется, обычно, при сделках на вторичном рынке жилья. Именно здесь (в отличие от первичного рынка) существует много вариантов для потери права собственности Покупателем, особенно если квартира была прежде получена в наследство, или перепродавалась несколько раз (ведь оспорена может быть любая из предыдущих сделок). Страхование права собственности спасает также и от случаев мошенничества на вторичном рынке.

Новостройки же не подлежат титульному страхованию, т.к. в период строительства дома права собственности на квартиру еще не существует (есть только право требования), а когда дом сдан и Застройщик оформил право собственности на Покупателя (дольщика), то страхования сделки с квартирой здесь, как правило, уже не требуется (нет нужды страховать).

В каких случаях требуется согласие супруга на продажу квартиры? И когда такое согласие не нужно? Смотри в Глоссарии по ссылке.

Срок титульного страхования, обычно, не превышает 3-х лет. Это связано с общим сроком исковой давности (3 года).

Стоимость титульного страхования квартиры (т.е. размер страховой премии страховщику) рассчитывается индивидуально по каждому случаю, и зависит от ряда факторов:

• от периода страхования (за первый год страховой тариф самый высокий, каждый следующий год риски снижаются, и тариф уменьшается);
• от стоимости квартиры (страхуется по рыночной стоимости на момент покупки);
• от степени риска, (оценивается индивидуально на основании юридической экспертизы документов на квартиру, и надежности самого страхователя).

Примерный диапазон цен на титульное страхование сделок с недвижимостью – от 0,2% до 2,5% в год от ее рыночной стоимости. Эту сумму владелец квартиры должен будет выплачивать страховой компании по согласованному в договоре графику.

Кто может иметь право пользования квартирой? Сюрпризы для Покупателя.

Особенности титульного страхования квартиры

Следует иметь ввиду, что страхование титула покрывает не все риски сделки, а только те, которые ведут именно к утрате права собственности на квартиру – только это считается страховым случаем. Если же в результате судебного спора возникает какое-либо обременение права собственности без потери этого права (например, кто-то из бывших жильцов восстановил свое право проживания в квартире), то это НЕ будет являться страховым случаем, и условия титульного страхования на такую ситуацию не распространяются.

Поэтому лучше всегда самому контролировать возможные риски сделки с недвижимостью, чем безоглядно полагаться на риэлтора или страховщика.

Но в целом, титульное страхование недвижимости позволяет снизить риски возникновения неблагоприятных последствий, поскольку все обстоятельства сделки тщательно проверяются юристами страховой компании. Даже отказ страховой компании в страховании титула по конкретной квартире оказывает практическую помощь Покупателю, т.к. ясно указывает ему на существование высоких рисков потери права собственности.

Нужно ли прописываться в купленной квартире? Обязательно ли это?

Если Покупатель обратился за услугой страхования титула ДО регистрации своего права собственности на квартиру, то это обеспечивает ему реальную защиту. Если страховщик отказал (с мотивировкой причин) – значит, риски слишком высоки, и от покупки такой квартиры лучше отказаться.

Если страховая компания согласилась обеспечить страховую защиту титула, но выставила слишком высокий счет (тариф) – значит, риски все равно остались высокие, но приемлемые. И стоит хорошенько задуматься – а не поискать ли другую квартиру.

Если же страховая компания дает согласие, и назначает умеренный (средний по рынку) тариф за титульное страхование, то сделка с выбранной квартирой, очевидно, признается низкорисковой.

Если же Покупатель обратился к страховщику уже ПОСЛЕ регистрации своего права собственности на квартиру, то в случае отказа страховщика, ему придется смириться с мыслью, что он приобрел «стремную» квартиру.

Парадокс в том, что естественное желание застраховать титул возникает у Покупателя именно в случаях высокого риска, а страховщики готовы обеспечивать страховую защиту только в случаях низкого (приемлемого для них) риска. Баланс между этими двумя противоположностями находится каждый раз в индивидуальном порядке. Но пообщаться на эту тему со страховщиками перед покупкой квартиры – точно лишним не будет.

Что делать, если продавцы не выписываются из проданной квартиры? Смотри в этой заметке по ссылке.

Кроме того, у страховщиков следует выяснить, какие случаи при заключении договора страхования могут привести к отказу в страховом возмещении (не путать с отказом в страховании).

Например, к отказу в выплате страхового возмещения по застрахованному титулу может привести несоблюдение указанных в договоре требований. В частности, таких требований, как сроки и порядок уведомления страховой компании о наступлении страхового случая, или о событиях, приводящих к нему. Или порядок обращения клиента (страхователя) за юридической помощью – например, в договоре страховщик может указать конкретных юристов и адвокатов, сотрудничающих с самим страховщиком. Если клиент обратился к другому адвокату и, в итоге, проиграл дело, то это может служить поводом для отказа в страховом возмещении.

Подробнее о возможных случаях отказа в страховых выплатах можно почитать в разделе «Примеры ошибок»: Страхование титула при покупке квартиры не всегда защищает Покупателя.

Где лучше покупать квартиру – на «первичке» или на «вторичке»? Сравниванием плюсы и минусы.

Ипотечное страхование

При выдаче ипотечного кредита, банки-кредиторы всегда страхуют свои финансовые (кредитные) риски. Банк таким образом защищает себя от возможной невыплаты (или неполной выплаты) кредита заемщиком. Несмотря на то, что при ипотеке купленная заемщиком квартира остается в залоге у банка, банк дополнительно перестраховывается на случай, если эта квартира сгорит, разрушится, потеряет в стоимости, и т.п.

По закону, при оформлении ипотечного кредита заемщик обязан страховать только предмет залога (квартиру) от повреждения или полного уничтожения (имущественная страховка – см. ниже). Но на практике банки требуют дополнительных гарантий в виде страховки жизни заемщика, страховки его трудоспособности, а также страховки титула (см. выше) на приобретаемую квартиру.

В итоге, страхование ипотечного кредита представляет собой комплексное страхование всевозможных рисков, направленное на защиту финансового состояния банка-кредитора.

Все это комплексное ипотечное страхование происходит, конечно же, за счет заемщика. Срок ипотечного страхования, обычно, равен сроку, на который оформляется ипотечный кредит.

Защита собственника – запрет регистрации сделок с недвижимостью без личного участия.

Страхование ответственности Застройщика

Здесь речь идет исключительно о первичном рынке жилья. Об отношениях между Застройщиком и Покупателем квартиры (дольщиком), при условии, что они действуют в рамках Договора долевого участия (ДДУ).

С 1 января 2014 г. в знаменитом законе ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве…» вступили в силу изменения, которые предусматривают дополнительные меры по обеспечению ответственности Застройщиков перед дольщиками, в виде поручительства банка или страхования. В случае страхования, Застройщик может выбрать страховщика на свое усмотрение – либо страховую компанию, либо Общество взаимного страхования (ОВС).

Подробнее этот вопрос рассмотрен здесь: «Страхование гражданской ответственности Застройщика».

Что делать, если купил квартиру с коммунальными долгами? Смотри в этой заметке по ссылке.

Страхование недвижимого имущества

Это вид имущественного страхования, связанный с риском физического повреждения или полного уничтожения квартиры. Причиной этого могут быть несчастные случаи, разного рода стихийные бедствия или человеческий фактор – такие типы страховых случаев прямо указываются в договоре страхования.

Суть этого вида страхования сводится к тому, что владелец квартиры получает страховое возмещение (финансовую компенсацию) при наступлении страхового случая, если этот случай предусмотрен в договоре.

Страхование недвижимого имущества не имеет прямого отношения к сделкам с недвижимостью, разве что в случаях, когда оно входит составной частью в комплексное ипотечное страхование (см. выше).

ВИДЕО: Страхование недвижимости и компенсация ущерба

— Принципы страхования недвижимого имущества от физического ущерба: что является страховыми случаями, на какую компенсацию можно рассчитывать?

Памятка страхователю

При любом виде страхования следует помнить, что страховка «срабатывает» (т.е. деньги выплачиваются) только при наступлении страхового случая. А страховой случай – очень обтекаемое понятие, которое принимается в расчет только если такой случай точно совпадает с юридической формулировкой страхового случая, которая указывается в договоре страхования.

Учитывая, что в каждой страховой компании присутствует большой штат юристов, и каждая страховая компания старается, по возможности, избежать выплаты страхового возмещения, юридические формулировки страховых случаев составляются таким образом, чтобы их можно было трактовать по-разному. А значит, у страховщика есть возможность (лазейка) «законно» уйти от страховой выплаты.

Страхователю (т.е. лицу, которое страхуется) следует все формулировки договора страхования тщательно изучить (лучше с помощью квалифицированного юриста), и возможно, переписать и согласовать со страховщиком в более подходящем варианте, чтобы точно быть уверенным, какие именно события страховщик сочтет за страховой случай.

Какой Покупатель квартиры считается добросовестным? И что это значит в случае судебного спора? Смотри в Глоссарии по ссылке.

Вывод: Страховка хоть и обеспечивает реальную финансовую гарантию (компенсацию), но на практике получить ее не так уж просто. Поэтому, несмотря на возможность страхования сделки купли-продажи квартиры, самостоятельное изучение правил организации сделки с недвижимостью существенно повышает безопасность сделки, и снижает риски для Покупателя квартиры.

Для этого нами и разработана подробная ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ (см. ниже).

Титульное страхование недвижимости

Титульное страхование – это защита от риска утраты права собственности на недвижимость в результате признания сделки приобретения недвижимости недействительной или незаконной. Сделка может быть признана судом таковой в следующих ситуациях:

• при наличии неучтенных имущественных интересов несовершеннолетних лиц, наследников, лиц, отбывающих срок в местах лишения свободы;

• при выявлении ошибок или мошенничества при совершении текущей или предыдущих сделок с недвижимостью;

• в случае недееспособности одной из сторон сделки и др.

Титульное страхование может быть оформлено на квартиру, дом, земельный участок, нежилые помещения. При приобретении жилья на стадии строительства титульное страхование, договор на которое заключается только после регистрации права собственности, защищает от случаев, когда недобросовестный застройщик продает права требования на квартиру сразу нескольким покупателям. В случае приобретения квартир в домах, строящихся в соответствии с федеральным законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», титульное страхование не является необходимым, т. к. форма договора долевого участия (ДДУ) обеспечивает максимальную защиту дольщика от рисков утраты права собственности, в т. ч. за счет того, что перевод денежных средств на счет застройщика производится только после государственной регистрации сделки в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии.

Титульное страхование является частью комплексного ипотечного страхования, которое также включает в себя личное и имущественное страхование. Заключение такого договора добровольное, и банк не имеет права требовать обязательного приобретения защиты права собственности. Но зачастую отказ от оформления титульного страхования влечет за собой увеличение процентной ставки по ипотечному кредиту на 1–2 процентных пункта.

Стоимость страхования устанавливается индивидуально в зависимости от количества сделок, совершенных с недвижимостью, средний же тариф составляет 0,25–0,5% от стоимости имущества либо от суммы ипотечного кредита. При наступлении страхового случая страховая компания выплачивает выгодоприобретателю страховую сумму в соответствии с договором. Выгодоприобретателем назначается банк, выдавший ипотечный кредит, и/или лицо, купившее недвижимость и застраховавшее его на полную стоимость.

Договор титульного страхования заключается на срок не более трех лет и может быть продлен.