Участие в строительстве

Как вступить в долевое строительство?

Долевое строительство считается одним из самых доступных вариантов покупки жилья в новостройках. Сэкономить определенную сумму помогает специальная схема, по которой будущий обладатель недвижимости вносит средства за квартиру еще на этапе строительства дома. Конечно, сразу же заселиться не получится, однако разница в стоимости, по сравнению с полностью готовой квартирой, способна скрасить ожидание.

Вступление в долевое строительство (ДС) нельзя назвать простой процедурой, так как на рынке работает множество недобросовестных компаний. Конечно, с ужесточением законодательства о ДС обманутых дольщиков должно стать меньше. Но при вложении крупных денежных сумм все риски исключить практически невозможно. Если вы планируете вступить в долевое строительство, лучше обратиться за поддержкой к юристу: специалист проанализирует договор и обеспечит правовое сопровождение на всех этапах.

Нет времени читать статью?

Получи первичную консультацию от нескольких компаний бесплатно:
оформи заявку и система подберет подходящие компании! По этой услуге подключено 23 компаний Начать подбор в несколько кликов >

Что изменилось в долевом строительстве с 2019 года: новые правила покупки жилья

О проблеме обманутых дольщиков слышал, наверное, каждый. Поэтому у многих покупка квартиры через ДС вызывает вполне обоснованные опасения. Но есть и хорошая новость: с июля 2019 года введены новые правила, которые направлены на защиту дольщиков.

В первую очередь, полностью изменился сам процесс передачи средств на строительство. Раньше любой человек, который хотел вступить в ДС, перечислял деньги непосредственно застройщику (девелоперу). Теперь деньги дольщиков будут зачисляться на целевой эскроу-счет в банке, и снять их застройщик сможет только после того, как дом будет достроен, а дольщик получит свою квартиру.

Важно! Если дом не будет сдан, денежные средства возвратятся дольщику. Благодаря нововведениям можно не бояться, что после вступления покупателя в долевое строительство застройщик исчезнет вместе с деньгами.

Что нужно сделать до внесения денег?

Вступление в ДС всегда сопровождается вложением крупных сумм, поэтому прежде чем подписать договор, нужно собрать максимум информации о выбранной компании и объекте. В частности, покупателям рекомендуется:

• отдавать предпочтение только тем компаниям, которые хорошо известны на рынке и уже завершили не один проект;
• запрашивать подробные сведения об объекте у застройщика (это позволит получить данные о доме, земельном участке, наличии разрешительной документации и т.д.);
• обращаться в органы власти, занимающиеся контролем в сфере долевого строительства, для получения достоверных сведений о законности строительства, наличии жалоб на застройщика и т.д.

Также нужно обязательно ознакомиться с проектом договора, который застройщик предлагает подписать участникам долевого строительства. Иногда в подобных документах присутствуют противоречащие закону условия, которые нарушают права граждан. Если вы сами не обладаете достаточными юридическими знаниями, проверку договора на участие в строительстве лучше доверить юристу.

Как происходит оформление сделки?

После того как вы определись с компанией, домом и квартирой, можно приступать к оформлению документации и внесению средств. До появления новых правил сторонами всех документов являлись только застройщик и покупатель квартиры. С лета 2019 года появляется еще одна сторона — банк (но договор долевого участия — ДДУ — по-прежнему подписывается между застройщиком и покупателем). Для того чтобы вступить в долевое строительство, нужно:

• подписать ДДУ с застройщиком;
• зарегистрировать соглашение в Росреестре;
• подписать трехсторонний договор на открытие эскроу-счета в банке;
• внести деньги на счет.

После того как все документы будут подписаны, останется только ждать, когда дом будет введен в эксплуатацию и застройщик передаст ключи от квартир жильцам. Деньги покупателей недвижимости будут переведены застройщику после сдачи дома (до этого момента они все время будут находиться на эскроу-счете).

Важно! Покупатель квартиры может получить деньги обратно до сдачи дома только при расторжении договора долевого участия. Расторгнуть ДДУ можно при ликвидации девелопера или при признании застройщика банкротом.

Какие гарантии есть у покупателя при банкротстве застройщика или банка?

Если застройщик будет признан банкротом, покупатель может не опасаться потери средств: они в любом случае заморожены на счете в банке. По своему усмотрению можно или снять деньги со счета, или же (если дом уже практически достроен) потребовать передать квартиру. Также в случае банкротства застройщика дольщики могут найти другую компанию, которая завершит строительство объекта.

Если же покупатель решил вступить в долевое строительство и выбрал надежную компанию, но обанкротился банк, получится получить обратно сумму до 10 млн рублей (в зависимости от стоимости квартиры, за строительство которой было заплачено). Такой размер выплаты предусмотрен программой страхования (государство страхует средства на счетах в банке на сумму до 10 млн рублей).

А можно ли вступить в долевое строительство по старым правилам?

Несмотря на все нововведения, в некоторых новостройках купить квартиру можно по старой схеме. Продолжать продавать квартиры без эскроу-счета могут те девелоперы, объекты которых уже готовы не менее чем на 30%. Также обязательным условием для того, чтобы покупатель мог вступить в ДС по старой схеме, является наличие у девелопера заключенных ДДУ не менее чем на 10% общей площади помещений. На практике, тем не менее, большая часть застройщиков будет работать именно в соответствии с принятыми изменениями.

Подведем итоги. Теперь большинство покупателей квартир в новостройках может вступить в долевое строительство только по новым правилам. Для того чтобы стать участником ДС, необходимо заключать договор не только с самим застройщиком, но и с банком. Изменения направлены в первую очередь на то, чтобы защитить покупателей недвижимости от недобросовестных компаний.

Однако процесс покупки квартиры через долевое строительство все равно остается очень ответственным решением, поэтому мы рекомендуем обращаться за профессиональной юридической поддержкой к специалистам. Помощь квалифицированного юриста позволяет избежать нарушения ваших прав при подписании договора с застройщиком и банком, а в случае возникновения сложностей — своевременно получить юридическую защиту.

Право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости

Договор участия в долевом строительстве

Есть еще вопросы?

• Узнай решение у профильных компаний
• Получи первичную консультацию от нескольких компаний бесплатно

По этой услуге подключено 23 компаний Подобрать компанию в несколько кликов >

С 1 июля 2019 года большинство застройщиков не могут принимать деньги от дольщиков напрямую. Финансирование строительства многоквартирных домов по договорам долевого участия теперь не прямое, а проектное. И деньги нужно платить не на счет застройщика, а в банк на счет эскроу. Для покупателей это снижает вероятность, что застройщик выведет деньги и уедет в Мексику. А для застройщика означает — помимо Мексики, — что деньги на строительство дома нужно брать где-то еще.

Екатерина Мирошкина экономист

Это касалось почти всех несданных домов, но теперь решили сделать послабления. Некоторые застройщики даже после 1 июля могут получать деньги напрямую. И сразу ими распоряжаться. Правительство установило критерии, кто и в каких случаях может работать без счета эскроу. Если собираетесь покупать квартиру в новостройке, для вас это важно — чтобы не попасть на мутную схему.

Если застройщик предлагает оплачивать квартиру напрямую

С 1 июля для оплаты новостроек нужно использовать счета эскроу. Но иногда можно без них:

1. Если застройщик построил дом на 30% и продал 10% площадей, он может принимать деньги напрямую.
2. По некоторым объектам минимальная степень готовности составляет 6 или 15%.
3. Степень готовности должна быть подтверждена официальным заключением.
4. Долю проданных площадей проверят в Росреестре.
5. Если есть заключение и застройщик не использует счет эскроу, он обязан заплатить взносы в фонд защиты дольщиков.
6. Квартиру в новостройке нужно оплачивать только после регистрации ДДУ в Росреестре.
7. Даже при прямом финансировании без счетов эскроу оплачивать нужно через банк. Никаких авансов наличными!

Что такое счета эскроу и зачем они нужны

Счета эскроу — это отдельный вид счетов в банках. На эти счета дольщики переводят деньги за квартиру в новостройке по договору участия в долевом строительстве. Вся сумма хранится на счете эскроу в банке до тех пор, пока застройщик не начнет сдавать квартиры. Пока дом не готов, получить доступ к этим деньгам нельзя — придется строить за свои или брать кредиты.

Этот способ финансирования должен защитить дольщиков. Застройщик уже не может получить деньги, бросить стройку и оставить людей без квартир. Даже если стройка прекратится, свои деньги можно забрать или получить компенсацию из специального фонда. А если что-то случится с банком, деньги на счетах эскроу застрахованы на сумму до 10 млн рублей — больше, чем по обычным счетам и вкладам.

С 1 июля 2018 года застройщики могли переходить на оплату через счета эскроу добровольно, а с 1 июля 2019 года это стало не правом, а требованием к застройщикам: хотите продавать квартиры до сдачи дома — используйте эскроу.

Кто сможет принимать деньги за новостройки напрямую

Со счетами эскроу была проблема: банки часто отказывали застройщикам и не открывали им такие счета. И до сих пор отказывают. А застройщики не могли продолжать строительство, хотя в доме уже была продана часть квартир и построено несколько этажей. В итоге хороший замысел мог превратиться в проблему.

Тогда правительство придумало, как облегчить застройщикам жизнь. Некоторым из них разрешили принимать деньги напрямую, даже если ДДУ регистрируются после 1 июля, — на свои счета в банках. Это значит, что застройщик имеет доступ к деньгам еще до того, как сдаст дом. Ему не придется брать кредит или замораживать стройку.

Чтобы работать без счетов эскроу, застройщику нужно подтвердить определенную степень готовности объекта. На этапе котлована принимать деньги напрямую точно никто не сможет. А вот если треть дома достроена и в нем продали, например, 15 из 100 квартир, два офиса и пять машино-мест — эскроу не понадобится.

Есть два основных критерия оценки для расчетов напрямую:

1. Объем проданных площадей. Это значение для всех объектов одно — 10% квартир, нежилых площадей и машино-мест. Считают именно по площади, а не по количеству проданных объектов. Проверяют по зарегистрированным ДДУ и сравнивают с проектной декларацией.
2. Степень готовности объекта. Она зависит от проекта и категории застройщика и может составлять 6, 15 или 30%. Но степень готовности выбирает не сам застройщик: критерии установило правительство.

Со степенью готовности ситуация такая.

Если проект крутой или важный, то степень готовности может быть 6%. Крутой — это когда на участке строятся социальные объекты, застройщик системообразующий и строит как минимум 4 млн квадратных метров как минимум в четырех регионах России. Или если застройщик доделывает чужой проблемный объект.

Чуть строже с проектами средней крутости: когда идет комплексное освоение территории, строят детские сады, школы и поликлиники, сносят ветхое жилье. Тогда степень готовности для прямого финансирования — 15%.

Для всех остальных проектов степень готовности должна быть 30%. То есть если застройщик строит один дом по обычному проекту, то ему достаточно достроить объект на 30%, продать там 10% площадей — и можно работать без эскроу.

Как узнать степень готовности конкретного объекта

Если застройщик говорит, что он может принимать деньги напрямую, и выставляет счет, это не значит, что он на самом деле имеет право работать без счетов эскроу. Требования для прямого финансирования нужно подтвердить официальным документом — заключением о степени готовности. Его выдает тот орган, что отвечает за долевое строительство в регионе. А информацию размещают в единой системе жилищного строительства.

Чтобы получить заключение, застройщик должен провести экспертизу и подтвердить расчеты документами. Если вам показывают сомнительную бумагу с расчетами или дом, который вроде бы готов примерно на 15%, — это ни о чем не говорит. Для оценки готовности есть сложная методика, и это не количество этажей.

Требуйте заключение и проверяйте на сайте наш.дом.рф — это единая система под контролем Минстроя. Сайты застройщиков тоже проверяют, но к ним нужно относиться с прищуром.

Заявление на выдачу заключения нельзя будет подавать когда захочется. Еще один закон внес ограничения по срокам — их скоро установит правительство.

Кто проверит долю проданных площадей

Долю проданных площадей должны проверить в Росреестре. Там сопоставляют зарегистрированные договоры и проектную декларацию. Если выяснится, что продано меньше 10%, договор без упоминания счета эскроу не зарегистрируют. Оплатить квартиру по ДДУ можно только после регистрации.

Но лучше не надеяться только на Росреестр и заранее проверять объект и застройщика всеми доступными способами.

При оплате напрямую должна быть страховка

На днях заработали поправки по поводу фонда защиты дольщиков. Это такой общий котел под контролем государства, куда все застройщики обязаны платить взносы. Если какой-то дом окажется проблемным, дольщикам выплатят компенсацию или будут достраивать объект за счет фонда.

Если застройщику разрешили принимать деньги без счета эскроу, значит, он обязан платить взносы в компенсационный фонд. Не хочет платить страховку — пусть использует эскроу. Продать одну квартиру со страховкой, а другую — со счетом эскроу в одном и том же доме нельзя.

О том, как по задумке будет работать фонд защиты дольщиков, еще расскажем.

Что проверить, если застройщик просит оплатить новостройку напрямую?

Государство как может контролирует долевое строительство, но в случае чего за компенсацией или квартирой придется побегать. Поэтому лучше проверять все самостоятельно:

1. Изучить всю информацию о застройщике и объекте на сайте наш.дом.рф.
2. Запросить у застройщика заключение о степени готовности объекта. Проверить документ на сайте наш.дом.рф.
3. Внимательно прочитать ДДУ в части условий оплаты. Проконсультироваться с юристом по формулировкам — нет ли там какой-то хитрой схемы.
4. Сверить реквизиты в договоре с данными об уполномоченном банке.
5. Запросить информацию об уплате страховых взносов в компенсационный фонд.
6. Дождаться регистрации ДДУ в Росреестре.
7. И только потом платить.

Покупка квартиры в новостройке — это может быть выгодно, но всегда рискованно. Не спешите принимать ответственные решения по статьям и советам из интернета. Там уже много информации о способах проверки застройщиков, которые на самом деле не сработают. Консультируйтесь с юристами до того, как отдать деньги или взять ипотеку.

Социум

Каждая семья мечтает о собственном жилье, но не все молодожены имеют возможность сразу же после свадьбы получить заветные ключи. Если наследства в ближайшем будущем не предвидится, надеяться приходиться лишь на свои силы, помощь родителей и удачу. О том, как обстоят дела с приобретением недвижимости в областном центре, узнавала корреспондент «Витебских вестей».

При наличии денегсамый простой способ – купить готовое жилье. Если речь идет о новостройке, то такой товар активно предлагается агентствами и самими застройщиками. Из множества вариантов можно выбрать вполне бюджетные как среди имеющихся свободных квартир, так и на перспективу. Недавно УКС предлагал в сдающемся доме «двушку» площадью 64 кв. м по цене 8, 9 млн рублей за метр. Для тех, кто имеет на руках нужную сумму денег, – настоящий подарок.

А еще многих прельщает долевое строительство. Условия таковы: заказчик вносит до 40% от стоимости недвижимости, и если дом планируется к сдаче, допустим, через год, то за этот срок нужно погасить равными долями оставшуюся сумму, кроме того, можно договориться о дополнительной рассрочке. Выгода очевидна: новая квартира по приемлемой цене. Но есть и минус долевого участия — застройщики не всегда соблюдают сроки сдачи жилья, что сказывается на конечной стоимости квартиры, поскольку стройматериалы дорожают с завидной регулярностью. Чтобы быть спокойным за свои сбережения, следует обращаться к проверенным партнерам.

К сожалению, не каждая молодая семья располагает 30 тысячами у.е. и тем более не готова ежемесячно выплачивать застройщику доли по 20 млн рублей. В лучшем случае речь может идти про имеющиеся в копилке 10 тыс. у.е.

Как вариант для состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий – дожидаться своей очереди на получение льготного кредита и продолжать копить деньги. Но, как отметили в управлении жилищной политики горисполкома, для строительства сейчас приглашаются люди, имеющие право на внеочередное получение льготного кредита, состоявшие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий по 31.08.2012 включительно. В основном это многодетные семьи.

К услугам тех, кто желает избежать очереди, имеются банки, готовые на общих основаниях покрыть до 70% стоимости недвижимости. Например, вы хотите приобрести квартиру за 500 млн. Самый низкий процент у Белгазпромбанка – 28% годовых, Беларусбанк предлагает под 29%, а Белагропромбанк – 32%. То есть за 15 лет переплата по кредиту в 350 млн. (70% от стоимости квартиры) в первом случае составит 739 млн. рублей, во втором – 765 млн. и третьем – 1,3 млрд., а средний платеж на погашение процентов будет варьироваться от 6 до 9,4 млн. рублей.

Кстати, с кредитами тоже не все так просто: сумма зависит от доходов кредитополучателя и его поручителей. Если ваш среднемесячный доход за последние 3 месяца составляет не менее 26 млн. рублей, то, например, Беларусбанк беспрепятственно покроет 70% стоимости вашей квартиры. Оставшаяся сумма должна быть в запасе.

Как отметила начальник отдела риелторских услуг Витебского агентства по государственной регистрации и земельному кадастру Елена Шитик,сейчас в Витебске для покупателей жилья сложились самые благоприятные условия: за год цены снизились до 50%. На формирование стоимости недвижимости сказался ряд факторов, среди которых – рост курса доллара, появление в Витебске большого количества новостроек, а также снижение покупательских способностей людей. Определить среднюю стоимость жилища определенного метража сложно, поскольку на это влияют популярность района, расположение квартиры в доме и ее состояние. Недавно была проведена сделка с хорошей 1-комнатной квартирой на ДСК, которую продали за 15 тыс. у.е., а цена на аналогичное жилье в ставшем популярным районе ЮГ-7 доходит до 23 тыс. у.е. Кроме того, иногда хозяева оставляют в квартире встроенную мебель и даже бытовую технику, что также учитывается при оценке.

– Сейчас народ активизировался в плане сделок с недвижимостью — такое явление традиционно наблюдается ближе к летнему сезону. Кто-то хочет купить квартиру в новостройке, поэтому спешно продает свое старое жилье, чтобы с доплатой приобрести более комфортное, кто-то разъезжается. Кредитами пользуются единицы — за последние полгода мы столкнулись с этим лишь дважды. А в целом на рынке недвижимости ничего не меняется: одни хотят дешевле купить, а другие — дороже продать, и торг по-прежнему уместен, – отметила Елена Шитик.

Фото Дмитрия Осипова

При использовании материалов vitvesti.by указание источника и размещение активной ссылки на публикацию обязательны

Долевое участие в стоительстве многоквартирных домов

Покупка нового жилья – всегда большие затраты, будь то приобретение недвижимости на вторичном рынке или же участие в долевом строительстве. И в первом, и во втором случае есть свои несомненные плюсы и, конечно же, подводные камни.

В этой статье мы подробно разберем такое понятие, как договор долевого участия.

Долевое строительство. Что это?

Долевое строительство — это особая форма инвестиционной деятельности, в рамках которой застройщик привлекает денежные средства граждан (реже – организаций) для возведения того или иного объекта недвижимости.

Люди, которые вложились в данный процесс, автоматически становятся участниками долевого строительства или дольщиками. И между компанией-застройщиком и ними заключается договор долевого участия (дду), а строительство объекта осуществляется на его основании.

В упрощённом виде процесс долевого строительства выглядит так:

• Застройщик арендует/покупает участок под строительство недвижимости.
• Заключается договор долевого участия с дольщиками.
• Дольщики в рассрочку выплачивают оговоренную стоимость их доли в недвижимости.
• После сдачи объекта в эксплуатацию жильё переходит в собственность участникам долевого строительства.

Александр Марущенко Старший юрист

Важно изначально не ошибиться в выборе застройщика, чтобы потом не пришлось считать неустойку и требовать возврат своих денежных средств. Внимательно отнеситесь к документам, которые предоставляет застройщик. В собственности ли у него земля под застройку или в аренде? Есть ли гарантии банков? Каждая мелочь может рассказать больше, чем отдел продаж у застройщика. Для них главное продать, что вы получите потом — не их дело.

Участники долевого строительства

При осуществлении долевого строительства в процессе участвует сразу несколько сторон. Разберёмся, кто участвует в нём, и кто может выступать в роли каждой из сторон.

• Первая сторона – это застройщик. Им является некое юридическое лицо, которое может существовать в любой организационно-правовой форме. Это лицо обладает правом на какой-то земельный участок (либо законно арендует его) и занимается привлечением денежных средств участников долевого строительства для того, чтобы построить на этом участке какие-то объекты недвижимости – обычно многоквартирные дома.

Застройщик действует в рамках соответствующего законодательства и имеет все необходимые разрешения на строительство. Застройщик должен предварительно опубликовать в СМИ проектную декларацию, чтобы иметь возможность осуществлять строительство.

• Дольщик – это, соответственно, участник долевого строительства, человек, который решил принять в этом строительстве непосредственное финансовое участие. Обычно это физическое лицо, но в отдельных ситуациях оно может быть и юридическим.

Дольщик предоставляет застройщику необходимые денежные ресурсы, которые идут на строительство недвижимости – и претендует на дальнейшее право собственности относительно этого жилья. Если говорить проще, то дольщик является инвестором, который вкладывается в строительство на основании специализированного инвестиционного договора – договора долевого участия.

Отношения и права сторон регулируются договором, а также законодательно, законом о долевом участии. В договоре, который заключают участники, чётко и недвусмысленно указываются следующие вещи:

• Объект договора, который определяется в проектной документации и в дальнейшем передаётся дольщику.

• Цена объекта, а также условия и порядок её уплаты.

• Сроки, когда объект договора будет введёт в эксплуатацию и передан дольщику.

• Прочие аспекты отношений между двумя сторонами.

Многие аспекты отношений регулируются именно законом, в частности, закон 214 ФЗ ставит достаточно жёсткие требования к соблюдению сроков завершения работ.

Если их соблюдения не произойдёт, то дольщик вправе расторгнуть договор и получить возврат привлечённых им денежных средств.

То же может произойти при нарушении качества строительства и ряде других ситуаций. Также дольщик имеет право на получение максимально полной и достоверной информации об объекте строительства.

Объект долевого строительства

Рассмотрим, какие именно объекты являются объектами долевого строительства.

Если следовать закону, объект долевого строительства — это жилое или нежилое помещение, а также общее имущество в каком-либо объекте недвижимости (преимущественно в многоквартирных домах), которое подлежит передаче дольщику после того как было получено разрешение на ввод недвижимости в эксплуатации.

Данный объект непременно строится с привлечением денежных средств дольщиков. То есть, проще говоря, почти что любое помещение, в том числе входящее в состав любого иного объекта недвижимости может быть объектом долевого строительства.

Риски долевого строительства — на что обратить внимание

Долевое строительство может быть выгодным и защищённым с точки зрения законодательства, но это не отменяет определённые риски, которые ему присущи. В первую очередь это недобросовестное поведение с стороны застройщика.

Он может прибегать к различным схемам сомнительной легальности. Многие из них просто незаконны, многие осуществляются при помощи различных «дыр» в законе, который, кстати, многие юристы и по сей день считают достаточно неоднозначным. См. гарантии застройщика.

Вот несколько вариантов, как дольщик может быть обманут:

• Может быть осуществлена двойная продажа прав на одну и ту же квартиру сразу нескольким дольщикам.

• Застройщик может попросить заключить предварительный договор, который не влечёт за собой никаких обязательств по строительству. Застройщик может пообещать заключить основной договор купли-продажи по завершении строительства объекта недвижимости, но в итоге может и не осуществить это.

• Застройщик может попросить купить у себя вексель, вместо заключения основного договора. Вексель имеет юридическую силу, но не даёт прав на квартиру. Также, при банкротстве застройщика, не будет представляться возможным вернуть даже деньги.

• Многоквартирный дом может быть построен на земельном участке, предназначенном для индивидуального строительства – в итоге такой объект недвижимости может быть даже снесён по решению суда.

Не исключено появление в будущем новых серых схем, которые также будут подвергать опасности успешное приобретение недвижимости.

Потому следует очень досконально читать договор и внимательно изучать законодательство по этому вопросу.

Александр Марущенко Старший юрист

Комментарий по поводу внимательности. В нашей практике был случай, когда застройщик продавал квартиры в центре Москвы. Очень хороший комплекс бизнес-класса, но земля была в собственности Министерства Обороны РФ. Т.е. по факту застройщик строил дом на чужой земле стороннего ведомства. Построив коробку одного дома (всего комплекс был из 5 домов, квартиры которых были распроданы), землю у него отобрали. Застройщик не нашел другого выхода, как обанкротиться. Отсюда получилось множества обманутых дольщиков.

Достоинства и недостатки

Хотя вокруг подобной формы строительства и ходят споры, хотя многие считают её неоднозначной, стоит признать, что для большинства людей, которые не хотят залезать в ипотеку, это чуть ли не единственный метод, при помощи которого они могут достаточно просто обзавестись жильём. Но важно объективно понимать как преимущества, так и недостатки, которыми обладает долевая собственность.

Плюсы:

• Имеется возможность рассрочить платежи на покупку квартиры вплоть до завершения строительства, что сильно понижает нагрузку на дольщиков.

• Стоимость приобретения недвижимости выходит достаточно низкой. Если приобрести тот же объект после его непосредственной сдачи в эксплуатацию, то стоимость значительно возрастёт – так что экономия при долевом строительстве налицо.

• Дольщик приобретает новую, а не бывшую ранее в чьём-то пользовании квартиру со всеми вытекающими последствиями.

Минусы:

• Возможность попасться на приведённые выше «серые» схемы.
• Есть шанс, что качество строительства в результате будет недостаточным. Юридически этот аспект будет урегулирован договором, но время дольщик потеряет.

Альтернативы

Если нет возможности приобрести новое жильё с нуля, а минусы долевого участия кажутся слишком существенными, то есть несколько альтернатив, которые стоит рассмотреть. Приведём наиболее популярные из них.

• Жилищно–строительный кооператив. В отличие от долевого строительства, где процессом «руководит» застройщик, жилищно-строительный кооператив – это форма самоорганизации граждан (реже – организаций) с целью строительства жилья.

• Социальное жилье. Это такое жильё, которое предоставляют людям по договору соцнайма – правом собственности же на него обладает государство (реже – организации). Чаще всего выделяется людям, которые нуждаются в улучшении жилищных условий, бесплатно.

• Индивидуальное малоэтажное строительство. Речь идёт о строительстве небольших (до трёх этажей) жилых помещений, преимущественно коттеджей, для личных (семейных) нужд.

Выбирать тот или иной вариант стоит исходя из его уместности и индивидуальных потребностей того или иного человека.

Долевое строительство в Минске 2020

Этапы долевого строительства

• Открытие застройщиком специального банковского счета. Все деньги, перечисляемые дольщиками, должны поступать только на данный счет и направляться исключительно на строительство дома.
• Возведение строительной компанией за свой счет части объекта, составляющей не менее 15% от совокупной стоимости. Только после этого, согласно действующему законодательству, допускается привлекать население (дольщиков).
• Заключение договоров долевого строительства с регистрацией в исполкоме. Процедура регистрации – обязательна, это исключает продажу одной квартиры несколько раз.
• Завершение строительства и принятие квартиры по акту приема-передачи.
• Государственная регистрации квартиры, оформление права собственности на жилье.

Тенденции на белорусском рынке С 2006 по 2014 год законодательство в сфере долевого строительства последовательно упорядочивалось. В первую очередь ужесточалась ответственность застройщиков, поэтому недобросовестные игроки были вынуждены уйти с рынка. Сегодня сроки и стоимость строительства, процедура привлечения дольщиков и другие аспекты строго регламентированы законодательными актами. Их неукоснительное исполнение контролируется госорганами.

Так, в соответствие с Постановлением Совета Министров РБ №6 от 8.01.2014 г., при выходе дольщика из стройки застройщик обязан вернуть ему средства не позднее одного месяца с момента заключения договора с новым участником строительства, но не позднее 3-х месяцев с даты расторжения договора.

Все это привело к тому, что долевое строительство квартир в Минске в последние 2-3 года – основной инструмент приобретения жилья в новостройках. Случаи неисполнения застройщиками обязательств единичны, новые проблемные дома в столице не появляются. Усилия государства по регулированию данной сферы принесли плоды – все больше граждан предпочитает долевое покупке жилищных облигаций. Это второй наиболее распространенный способ приобретения жилья, при котором покупатель («инвестор») покупает ценные бумаги (облигации), подтверждающие внесение средств на строительство. После введения объекта в эксплуатацию облигации погашаются, а квартира оформляется в собственность.

Долевое строительство. Строить или не строить – вот в чем вопрос

Жилищный вопрос. На сегодня он все чаще поднимается в Минске ввиду того, что не каждый минчанин может себе позволить прийти в риэлтерское агентство и разом выдать несколько тысяч долларов за отдельную жилплощадь. Поэтому многие жители столицы ищут другой, более длительный, но не настолько бьющий сразу по карману путь. В последнее время самой распространенной формой приобретения жилья является долевое строительство.

Что такое долевое строительство квартир?

Строительная или инвестиционная организация использует денежные средства граждан (дольщиков) или юридических лиц для строительства недвижимости. То есть дом строится непосредственно за счет будущих жильцов.

Конечно, такой процесс длительный, однако это дешевле, чем купить квартиру в готовом доме, да и всю сумму сразу не нужно выкладывать. При долевом строительстве дольщик получает рассрочку, оплачивая имущество частями вплоть до сдачи объекта.

Однако, как известно, в каждой бочке меда есть ложка дегтя, и долевое строительство далеко не сказочный вариант. Конечно, приобретая квартиру в строящемся доме, вы экономите, однако зачастую дольщики очень рискуют своими деньгами. Дело в том, что будущие обладатели этих квартир не всегда могут быть уверены, что квартира будет построена в срок. Строительство может быть заморожено, не говоря уже о том, что качество новостройки также нельзя предугадать. К минусам долевого строительства в последнее время можно также отнести и не самые бюджетные цены на него. Средняя стоимость за кВ.м жилья составляет 1250–1800 долларов. Вместе с тем чаще всего дольщики не всегда готовы ждать десятки лет в очереди на квартиру и вынуждены прибегать к долевому строительству.

Не секрет, что некоторые жители Беларуси, вложив деньги в долевое строительство, были обмануты. Застройщики пропадали, а дольщики оставались без денег и без жилья. Конечно, граждане, вложившие деньги в имущество, которое так и не приобрели, не стали молчать об этом. Для того чтобы защитить граждан Беларуси, указ о долевом строительстве уже несколько раз претерпевал изменения.

В Указе Президента Республики Беларусь от 15.06.2006 № 396 «О долевом строительстве многоквартирных жилых домов» были введены весьма жесткие ограничения, которые свидетельствовали о том, что стоимость жилья не будет меняться в процессе его строительства.

Многие из застройщиков были вынуждены покинуть ранок, коммерческий интерес был потерян. Резкое сокращение застройщиков привело к сокращению предложений о строящемся жилье, что в свою очередь вызвало повышение цен на вторичном рынке жилья. Граждане Беларуси также были лишены возможности приобретать жилье в рассрочку на период строительства.

Последующие указы Главы государства были более лояльными. Указ от 31.01.2008 № 55 «О некоторых вопросах долевого строительства» создал неплохие условия для застройщиков, мотивируя их на сотрудничество. Основным условием является получение прибыли при долевом строительстве. Лишь при долевом строительстве для нуждающихся осталось ограничение прибыли 5 %. Для остальных граждан, которые не нуждаются в улучшении жилищных условий, застройщики имеют право закладывать стоимость жилья, которой будет достаточно для обеспечения рентабельности строительного производства.

Последний указ был подписан президентом Беларуси 7 июня 2013 года. Основной момент, который необходимо отметить: если раньше застройщик был сам себе хозяин, со своими правилами и требованиями, то сейчас правила для всех застройщиков будут едины. Одно из основных правил:

«Застройщик вправе привлекать денежные средства дольщиков для обеспечения долевого строительства объектов долевого строительства только при отсутствии у него задолженности по налогам, сборам (пошлинам), другим обязательным платежам в республиканский и (или) местные бюджеты (в том числе в государственные целевые бюджетные фонды), в государственные внебюджетные фонды», а также «при наличии документов, удостоверяющих его право на земельный участок, необходимый для обеспечения долевого строительства, документов, подтверждающих опубликование проектной декларации и договоров, зарегистрированных в установленном порядке местными исполнительными и распорядительными органами».

Основной заслугой этого пункта можно считать то, что практически исключены неблагонадежные и финансово неустойчивые застройщики. А значит, граждане Беларуси не будут играть в русскую рулетку, гадая, построят ли их дом вовремя и построят ли вообще?

Хотя и у застройщиков праздник. Положительным для них моментом можно считать то, что ограничение прибыли 5 %, о которых говорилось выше, если дольщиком является гражданин, который состоит на учете как нуждающийся в улучшении жилищных условий, теперь будет распространяться лишь на нормируемую площадь. С чем это связано? Дело в том, что в последнее время «нуждающиеся» строят себе апартаменты, которые не по карману даже людям, которые зарабатывают отнюдь не плохо. Они используют косвенную льготу, которая ограничивает застройщика в прибыли.

Также в последнем указе сообщается о том, что гарантийный срок объекта долевого строительства увеличивается с 2 до 5 лет. Для того чтобы максимально себя обезопасить, рекомендуется тщательно изучить договор долевого строительства, при возможности проконсультироваться с юристом. Также стоит узнать опыт застройщика, уточнить, сколько лет работает на рынке, какая у него репутация.

Условия долевого строительства.

«Граждане РБ, в том числе те, кто состоит на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, могут сами выбирать вариант строительства жилья по договорным ценам с застройщиком, на условиях долевого строительства и заключить соответствующий с ним договор. Согласно п. 5-1 Указа Президента Республики Беларусь от 15.06.2006 № 396 при строительстве жилых помещений для граждан с использованием государственной поддержки прибыль застройщика, включаемая в стоимость одного квадратного метра, не должна превышать 5 % от определяемой в текущих ценах сметной стоимости объекта долевого строительства.

Также необходимо знать о том, что застройщик обязан разместить проектную декларацию с информацией о себе и о проекте строительства не менее чем в одном государственном печатном издании. Оно должно распространяться в пределах административно-территориальной единицы, в которой будет находиться объект долевого строительства, а также в местах, доступных для ознакомления лиц, заинтересованных в строительстве жилых и (или) нежилых помещений, и направить указанную декларацию в местный исполнительный и распорядительный орган, выдавший застройщику разрешительную документацию на долевое строительство многоквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости.

При строительстве многоквартирного жилого дома не менее 50 % дольщиков должны быть физическими лицами, за исключением случаев, если строительство ведется для государственных нужд, а также если в течение 30 дней после выхода в свет государственного печатного издания, содержащего проектную декларацию, к застройщику не обратилось необходимое число граждан с предложением о заключении договоров. Договоры с юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями заключаются застройщиком не ранее 30 дней после выхода в свет государственного печатного издания, содержащего проектную декларацию».

Долевое строительство набирает обороты. Это весьма выгодное, хотя и рискованное вложение. Однако не стоит забывать, что, зная свои права, обязанности и законы, вы будете защищены.

Материалы на социально-жилищную тематику можно найти

Что такое долевое строительство квартир?

Долевое строительство – выгодный для как для покупателя, так и для застройщика финансовый инструмент. Используя его, покупатель получает возможность приобрести недвижимость недорого, а застройщик может строить непосредственно на деньги тех, кто потом будет жить в доме.

Преимущества и недостатки долевого строительства квартир в Минске

Поскольку при таком способе покупки недвижимости договор между покупателем и застройщиком заключается, как правило, на начальном этапе строительства, стоимость квадратного метра оказывается наиболее выгодной. Кроме этого, большинство продавцов согласны на рассрочку, действующую до окончания срока строительства. Это значит, что вносить средства в счет оплаты стоимости недвижимости можно частями.

К числу минусов долевого участия в строительстве принято относить возможные риски недостроя, переноса сроков сдачи или полного замораживания объекта. Постоянно совершенствующееся законодательство, регулирующее эти вопросы, сейчас гораздо больше защищает интересы дольщиков, чем это было еще несколько лет назад. Но исключить риски на 100% все равно не удается. Чтобы лучше разобраться в покупке недвижимости и максимально предостеречь себя от рисков, изучите краткий гайд о том, как безопасно инвестировать деньги в новостройку. Еще один недостаток – невозможность оценить качество жилья до того момента, пока не будет завершено строительство.

Предложения долевого строительства на Korter.by

В Минске регулярно появляются новые стройплощадки, застройщики которых готовы к заключению договоров долевого участия с покупателями. Ознакомиться со всеми актуальными на данный момент предложения можно на данной странице каталога Korter.by. Фильтр поиска поможет найти предложение в интересующем районе столицы, подобрать квартиру с привлекательной стоимостью квадратного метра и оптимальным сроком сдачи объекта.

С вступлением в силу Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщики были ограничены в правах на привлечение денежных средств участников долевого строительства рядом условий, соблюдение которых «неудобно» для застройщиков. К таковым, в частности, относится государственная регистрация договора долевого участия, которой должны предшествовать получение разрешения на строительство, опубликование, размещение и (или) представление проектной декларации и государственная регистрация права собственности на земельный участок или договора аренды, договора субаренды участка.

К сожалению, Закон № 214-ФЗ, вступивший в силу по истечении 3 месяцев с момента его опубликования, не предусматривал какого – либо разумного «переходного» периода и не учитывал инертности застройщиков, привыкших к привлечению денежных средств без «лишних» формальностей. В немалой степени сохранению ранее применявшихся застройщиками схем финансирования способствовали многочисленные обращения региональных органов власти и органов местного самоуправления к федеральным властям с предложениями об отсрочке вступления в силу Закона № 214-ФЗ. В результате ожидания застройщиков оказалось напрасными и Закон № 214-ФЗ, призванный придать долевому строительству упорядоченность и единообразие, незамедлительно привел к появлению «серых» схем привлечения средств граждан. Как правило, застройщики стремились придумать менее обременительные для себя схемы привлечения денежных средств участников долевого строительства (дольщиков) и такое желание не угасло вплоть до сегодняшнего времени.

Сегодня все используемые застройщиками схемы привлечения денежных средств дольщиков можно разделить на три большие группы: законные, «сомнительные» и рисковые. Последние в большей или меньшей степени создают для дольщиков опасность обмана не только в части перспективы получения жилья, но и в отношении возврата внесенных застройщику денежных средств.

К схемам, соответствующим требованиям действующего законодательства, относятся следующие:

• классическая схема, предполагающая привлечение средств дольщиков на основании договора участия в долевом строительстве;
• схема выпуска застройщиком ценных бумаг — жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента (застройщика) жилых помещений;
• схема строительства объектов жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами, регулируемая специальным законодательством.

В настоящей статье мы не приводим правовой оценки указанных схем, поскольку таковая сводилась бы исключительно к определению механизма их реализации. Все они, включая «классическую», порождают определенные риски, подтверждением чему является существующая проблема обманутых дольщиков, многие из которых неукоснительно соблюдали требования Закона № 214-ФЗ. Недобросовестные застройщики, как правило, с использованием механизма уступки прав требования квартиры, способны так же минимизировать свою ответственность перед дольщиком. Однако, любая из вышеперечисленных схем привлечения денежных средств основана на законе, представляет больше прав и гарантий дольщикам, чем «серые» и рисковые схемы и имеет право на существование.

1. К числу «сомнительных» или, так называемых, «серых» схем можно отнести следующие.

1.1. Заключение дольщиком и застройщиком возмездного предварительного договора купли-продажи квартиры.

Такая схема, казалось бы, в полной мере обеспечивает права дольщика на получение квартиры после ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию. Вернее всего дольщика при этом следовало бы называть покупателем. Однако, с учетом того обстоятельства, что в подавляющем большинстве случаев дольщики вносят денежные средства в качестве обеспечения заключения основного договора купли – продажи квартиры в период строительства дома, такая схема рассматривается судебной практикой в качестве схемы долевого участия в строительстве. Примерами подобной практики являются Постановления Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18.02.2010 года по делу № А32-40404/2009-58/380-122АЖ и от 21.12.2009 года по делу № А53-11831/2009. Указанные дела рассматривались Федеральным арбитражным судом Северо-Кавказского округа в связи с обжалованием застройщиками постановлений, принятых органами надзора в области долевого строительства о привлечении к административной ответственности за нарушения требований Закона № 214-ФЗ. Однако, негативные последствия подобной схемы для застройщика не исчерпываются привлечением его к административной ответственности. Не менее «болезненными» для застройщиков в такой ситуации являются налоговые последствия, связанные с признанием завершенных строительством квартир реализацией и начислением соответствующих налогов. Этим обусловливается сравнительная нераспространенность рассматриваемой схемы.

Однако, поскольку предметом настоящей статьи являются все же риски дольщиков, вернемся к их исследованию. К рискам подобной схемы относится риск незаключения основного договора купли-продажи в срок, определенный предварительным договором. Несмотря на предусмотренную ч. 5 ст. 429 и ч. 4 ст. 445 Гражданского кодекса РФ возможность понуждения застройщика к заключению основного договора купли-продажи, такой способ защиты прав дольщика не всегда является эффективным. Это связано с частым пропуском дольщиками срока заключения основного договора, отсутствием фиксирования фактов отказа застройщиков от заключения договоров, неопределенностью в дате и месте заключения основного договора. В силу ч. 6 ст. 429 Гражданского кодекса РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В рамках реализации подобной схемы у сторон зачастую возникают споры, связанные с несоответствием характеристик квартиры, определенной предварительным договором и фактически построенной. Подобные споры, как правило, возникают по вопросу определения цены квартиры в основном договоре. В ситуации, когда многоквартирный жилой дом введен в эксплуатацию, рыночная цена квартиры повышается, что стимулирует застройщика к борьбе за цену каждого метра.

Рассматриваемая схема не исключает «двойных» продаж квартиры недобросовестными застройщиками. Стимулом к этому так же является увеличение рыночной цены введенного в эксплуатацию жилья. Порой, восстановление нарушенных прав лица, заключившего предварительный договор, но не успевшего заключить основной договор купли продажи в согласованный сторонами срок, требует невероятных усилий.

Нередки и случаи, при которых в период строительства в проектную документацию вносятся изменения и заключить основной договор купли-продажи квартиры невозможно, поскольку таковой попросту нет по причине изменения как конфигурации и площади, так и разрешенного вида использования помещения. Например, квартиры, определенные первоначальным проектом строительства, в результате изменения проекта, могут стать нежилыми помещениями. Защита нарушенных прав дольщика в таком случае, как правило, сводится к взысканию внесенных денежных средств с застройщика и возмещению убытков, причиненных дольщику.

Кроме того, при такой схеме дольщики лишены возможности реализовать многочисленные права и гарантии, предоставленные им Законом № 214-ФЗ.

1.2. Заключение дольщиком и застройщиком возмездного предварительного договора участия в долевом строительстве.

Подобная схема, как и ранее рассмотренная, содержит риск незаключения основного договора участия в долевом строительстве в срок, определенный предварительным договором. Сохраняется и риск «двойных договоров», и риск изменения характеристик объекта долевого строительства. Вместе с тем, исходя из практики работы Агентства правовой защиты «ДОЛЬЩИК», в подавляющем большинстве случаев рассматриваемая схема приводит к заключению основного договора участия в долевом строительстве. Объяснением тому является, как правило, небольшой временной промежуток между заключением предварительного и основного договора, незначительность обеспечительной суммы, вносимой дольщиком, а так же добросовестность застройщиков. Таким образом, подобная схема, в конечном итоге, приводит к «классической» схеме.

Необходимо так же отметить, что подобная схема содержит риски для самих застройщиков. Они, в первую очередь, связаны с отождествлением обеспечительного платежа дольщика по предварительному договору с привлечением денежных средств для строительства дома. Ответственность за привлечение денежных средств граждан в нарушение требований Закона № 214-ФЗ предусмотрена ст. 14.28 Кодекса РФ об административных правонарушениях. Реальность привлечения застройщиков, заключающих предварительные договоры участия в долевом строительстве, к такой ответственности подтверждается, в частности, практикой Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа, выраженной в постановлениях от 15.05.2009 года по делу № А32-24479/2008-59/265-124АЖ, от 21.09.2009 года по делу № А32-4036/2009-51/72-40АЖ, от 16.11.2009 года по делу № А32-15422/2009-51/200-95АЖ.

2. К числу рисковых схем относятся следующие.

2.1. «Депозитная» схема, согласно которой средства дольщика вносятся на депозит банку, а банк, в свою очередь, финансирует застройщика.

Такая схема может сопровождаться обеспечительными мерами, однако, таковые распространяются исключительно на отношения банка и вкладчика, обеспечивая возврат внесенного вклада.

Риски реализации подобной схемы связаны с значительной долей «притворности» отношений дольщика с банком и застройщиком. Так, дольщик, желающий получить квартиру от застройщика, вносит денежные средства на депозитный счет банка, формально не имеющего к строительству дома никакого отношения. При этом воля дольщика направлена на достижение правовых последствий, не связанных с внешней реализацией его воли. Проще говоря, хотим одно, а делаем другое. Отсутствие прямой связи между внесением денежных средств в банк с возникновением права требования квартиры от застройщика создает значительные риски. Основными рисками являются: риск «двойных» продаж и риск получения денежных средств от банка вместо квартиры от застройщика.

Кроме того, реализация подобной схемы, как правило, предполагает заключение «рамочного» договора о сотрудничестве в реализации проекта строительства того или иного объекта, связывающего обязательство застройщика «зарезервировать» дольщику квартиру с заключением дольщиком договора о целевом накопительном счете с определенным банком, что содержит признаки нарушения ч. 2 ст. 11 Закона «О защите конкуренции».

Правовая оценка подобного соглашения о сотрудничестве, заключенного 19.12.2007 года между Сбербанком России и ООО «Элкостройкомплект» дана Управлением Федеральной антимонопольной службы по Астраханской области в решении о привлечении застройщика к ответственности за нарушение антимонопольного законодательства. Решением Арбитражного суда Астраханской области от 25.09.2008 года и постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.11.2008 года по делу № А06-4652/2008 арбитры подтвердили наличие нарушения застройщиком антимонопольного законодательства. Основанием для этого послужило то, что условия резервирования квартиры, застройщиком могут быть определены исключительно по соглашению сторон договора о резервировании, при этом установление обязанности дольщика заключить договор банковского счета с определенным банком нарушает принцип свободы договора, фактически принуждая лиц, заинтересованных в приобретении квартир, заключать договор со Сбербанком России. Постановлением ФАС Поволжского округа от 10.02.2009 года по делу № А06-4652/2008 указанные судебные акты оставлены без изменения.

2.2. Привлечение средств граждан через беспроцентный договор займа застройщику с последующим исполнением денежного обязательства путем передачи построенной квартиры в собственность.

Такая схема, в отличие от ранее рассмотренной, не нарушает законодательства о конкуренции, однако, имеет сходные с ней признаки «притворности», поскольку «декларируемые» в договоре займа отношения фактически направлены на получение квартиры в собственность. Кроме того, в случае если в момент предоставления займа объект долевого строительства все еще находится в стадии строительства, дольщик не сможет точно проверить ни обремененность квартиры правами иных лиц, равно как и не получит законных инструментов востребования квартиры от застройщика (заемщика). На практике встречались так же случаи возврата застройщиками денежных средств дольщикам без уплаты процентов. Подобная практика связана с отсутствием в рассматриваемой схеме какого – либо обеспечения передачи квартиры дольщику. По сути, изменение способа исполнения денежного обязательства и передача квартиры основаны лишь на доброй воле сторон.

В ряде случаев в обеспечение прав дольщика в рамках рассматриваемой схемы, между дольщиком и застройщиком, помимо договора займа, заключается предварительный договор купли – продажи. Однако, он так же не избавляет дольщика от части рисков и не гарантирует получения квартиры. К сожалению, отечественная практика строительства далека от точности швейцарских часов. Это подтверждается как неопределенностью сроков завершения строительства и массовыми случаями просрочек застройщиков, так и отличиями в фактических и проектных площадях квартиры. Все это, как правило, служит основанием для последующих многочисленных споров.

2.3. Покупка у застройщика векселя с последующим погашением его путем передачи построенной квартиры.

Риски подобной схемы мало чем отличаются от рисков, рассмотренных в предыдущем случае. Кроме того, как правило, дольщик не имеет специальных познаний в области вексельного оборота, что создает дополнительные риски, связанные с риском несоблюдения требований, предъявляемых законодательством к этому документу.

2.4. Заключение возмездного агентского договора дольщика с агентом, согласно которому агент является посредником между дольщиком и застройщиком по передаче построенной квартиры в собственность дольщика.

Такая схема может применяться в различных вариациях, которые зависят от отношений, складывающихся между застройщиком и дольщиком, либо между застройщиком и агентом. Из множества различных вариаций рассматриваемой схемы остановимся на наиболее часто применяемой: согласно агентскому договору, агент действует от своего имени и вступает в отношения инвестирования с застройщиком. В ряде случаев застройщики, в обоснование применимости подобной правовой конструкции, маскируя «притворность» складывающихся отношений, ссылаются на то обстоятельство, что дольщик не вступает в отношения с застройщиком, поскольку получает квартиру от агента. При этом, поскольку агент является юридическим лицом или предпринимателем, на инвестиционные отношения агента и застройщика действие Закона № 214-ФЗ не распространяется. Подобная схема, как правило, удобна для застройщиков и в финансовом отношении, поскольку инвестиционный взнос агента, применяющего упрощенную систему налогообложения существенно меньше суммы, получаемой от дольщика. В практике Агентства правовой защиты «ДОЛЬЩИК» встречались случаи, когда в роли агента выступала риэлтерская компания, что являлось дополнительным психологическим стимулом, вызывающим доверие дольщика к рассматриваемой схеме. Вместе с тем, подобная схема таит существенные риски для дольщика. Во-первых, дольщик вступает в отношения по поводу приобретения квартиры не с застройщиком непосредственно, а с агентом и, соответственно, получает «двойной» риск неисполнения договора (застройщиком и агентом). При этом, в отличие от «классической» законной схемы, дольщик лишен возможности оценить финансовое состояние как застройщика, так и агента. Поскольку строительство является процессом, растянутым во времени, даже стабильное финансовое положение этих субъектов в момент заключения договора не гарантирует сохранения status quo к моменту завершения строительства. В случае, если у застройщика или агента не будет достаточных денежных средств для расчетов с иными кредиторами, «оплаченная» дольщиком квартира, как и весь дом в целом могут быть реализованы как застройщиком, так и приставами, поскольку объект долевого строительства не обременяется правом залога. Во-вторых, подобная схема, как правило, применяется в случаях, когда денежные средства привлекаются застройщиком (через агента) в отсутствие как проектной, так и разрешительной документации. При этом в роли застройщика может выступать лицо, не обладающее какими – либо правами на земельный участок. На практике встречались ситуации, при которых строящийся объект в рассматриваемой схеме являлся самовольной постройкой, и, следуя правилу ст. 222 Гражданского кодекса РФ, подлежал сносу. Как правило, оценка перспектив «узаконивания» такой постройки носит вероятностный характер и осложняется отсутствием объективной информации от застройщика.

2.5. Внесение вклада в полное, либо коммандитное товарищество.

Согласно ст. 69 Гражданского кодекса РФ, полным признается товарищество, участники которого (полные товарищи) в соответствии с заключенным между ними договором занимаются предпринимательской деятельностью от имени товарищества и несут ответственность по его обязательствам принадлежащим им имуществом.

По смыслу ст. 82 Гражданского кодекса РФ, товариществом на вере (коммандитным товариществом) признается товарищество, в котором наряду с участниками, осуществляющими от имени товарищества предпринимательскую деятельность и отвечающими по обязательствам товарищества своим имуществом (полными товарищами), имеется один или несколько участников — вкладчиков (коммандитистов), которые несут риск убытков, связанных с деятельностью товарищества, в пределах сумм внесенных ими вкладов и не принимают участия в осуществлении товариществом предпринимательской деятельности.

Практика работы Агентства правовой защиты «ДОЛЬЩИК» позволяет утверждать, что подобная схема применяется, как правило, неспециализированными организациями, что объясняет повсеместные нарушения градостроительного законодательства при строительстве. При этом, вне зависимости от того, кто непосредственно осуществляет ведение дел товарищества, дольщик, выступающий в рассматриваемых отношениях в роли участника товарищества и внесший свой денежный вклад, несет риски убытков товарищества, а так же субсидиарную ответственность своим имуществом по обязательствам товарищества. Подобная схема может привести к ситуации, при которой уже не товарищество должно передать квартиру своему участнику, а участник, сверх долевого взноса, должен оплатить «чужие» долги.

2.6. Уступка юридическим лицом или предпринимателем прав по инвестиционному договору дольщику.

Такая схема прямо противоречит Закону № 214-ФЗ. Действие этого Закона действительно не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству, в том числе, многоквартирных домов и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Однако, ст. 1 Закона № 214-ФЗ прямо запрещает передачу инвестором прав на получение квартиры от застройщика гражданам. Таким образом, по смыслу ст.ст. 167, 168 Гражданского кодекса РФ, подобная сделка является ничтожной и не влечет юридических последствий, за исключением последствий ее недействительности.

Единственным законным последствием недействительности подобных сделок является возврат инвестором суммы, полученной от дольщика за «уступленное» право требования. Помимо возврата инвестором полученных от гражданина денежных средств, последний будет вправе претендовать на получение от инвестора процентов в размере, соответствующем ставке рефинансирования Центрального банка РФ.

Признание прав гражданина на получение квартиры от застройщика в рассматриваемой схеме довольно затруднительно, однако, при определенных обстоятельствах, суды удовлетворяют такие иски.

Всего насчитывается более 15 производных от названных схем привлечения денежных средств граждан для строительства. Общим недостатком большинства «серых» и рисковых схем является отсутствие прямой правовой связи между оплатой денежных средств и возникновением права требования квартиры от застройщика. Как правило, защита прав дольщиков при применении «серых» и рисковых схем возможна только в судебном порядке.

Юристы Агентства правовой защиты «ДОЛЬЩИК» специализируется в области защиты прав граждан, финансирующих строительство по любой из вышеперечисленных схем. Наличие обширной практики позволяет быстро и правильно оценить риски, определить перспективы разрешения спорных ситуаций с застройщиком, а так же помочь дольщикам правильно оформить договорные отношения.

Время – деньги. Что заставляет покупателей жилья быстрее решаться на сделку

Сроки принятия решений по сделке на рынке новостроек будут сокращаться. Причина в росте цен и вымывании ликвидного предложения с рынка.

Евгений Павленко/Коммерсантъ

В среднем на две недели сократился срок принятия решения о покупке квартиры, подсчитали в компании Glorax Development. В то же время от появления желания приобрести жилье до сделки может пройти 9-12 месяцев, считают в компании «Ленрусстрой».

Клиенты стремятся закрыть сделку в течение двух месяцев, посчитали аналитики Glorax Development, тогда как раньше этот срок составлял 2,5, а по отдельным проектам — почти 3 месяца. Такая тенденция прослеживается в последние полгода и объясняется сразу несколькими причинами. В первую очередь, это связано с желанием зафиксировать текущую цену предложения. «Переход на новую схему долевого строительства с использованием эскроу-счетов провоцирует прогнозы роста стоимости квадратного метра, – отмечают в компании, – согласно последним опросам, более 40% клиентов ожидают повышения цен на жилье».

Конечно, все зависит от финансового положения конкретного покупателя, но если говорить о ситуации, когда человек приобретает жилье для себя и при прочих равных уже сейчас готов совершить покупку, то на строительном рынке в данный момент для этого хорошие условия, считает руководитель Консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (Setl Group) Ольга Трошева. «Если сравнивать с ситуацией на рынке в 2016-2017 гг., когда цены не росли и люди долго выбирали, то сегодня время принятия решения значительно сократилось, ведь цены растут второй год подряд и эксперты не ожидают их снижения», — отмечает она.

Впрочем, у различных девелоперов ситуация может различаться. «Средний период сделки в сегментах комфорт и бизнес составляет около 3 месяцев, — комментирует руководитель отдела статистического маркетинга LEGENDA Ксения Садкова, — никаких ощутимых сезонных колебаний, в том числе предновогодних, мы не наблюдаем».

«Средний срок принятия решения, по нашим исследованиям, составляет от 9 до 12 месяцев, от появления желания купить квартиру, до совершенная сделки, — ставит другие ориентиры заместитель генерального директора Строительной корпорации «ЛенРусСтрой» Максим Жабин, – на скорость принятия решения влияет найденный, подходящий вариант квартиры то есть вариант, который отвечал бы требованиям и представлениям покупателя о своей будущей квартире и его финансовым возможностям». При этом определяющее значение имеет сейчас не цена, как было ранее, а сам вариант квартиры и ее окружения.

Еще одним фактором, который заставляет быстрее принимать решение, аналитики называют сокращение нового ликвидного предложения. Как отмечают в Glorax Development, по итогам 11 месяцев 2019 года, на рынке стартовало 33 проекта, тогда как за аналогичный период 2018 года — 60, в 2017 году — 56. Девелоперы сбавили активность из-за происходящих изменений на рынке, сейчас многие озабочены перестройкой финансовых моделей, тестированием банковских механизмов привлечения финансирования. При этом спрос на ликвидные объекты хоть и немного меньше, чем в ажиотажных 2018 и первом полугодии 2019, но значительного падения все же не произошло.

«Конец текущего года с точки зрения интереса к покупке недвижимости, заметно слабее 2018 года, — считает Ксения Садкова, — Кто-то, поддавшись уверениям некоторых экспертов, ждет снижения ипотечных ставок, кто-то опасается «периода неопределенности» в связи с законодательными изменениями».

Покупательскую активность стимулирует также снижение ставок по ипотеке. По словам Ольги Трошевой, уже сейчас ставка по новостройкам очень комфортная — в среднем, 8,9%. Кроме того, на прошлой неделе Центробанк в очередной раз снизил ключевую ставку, а значит, можно ожидать дальнейшего улучшения ипотечных условий от крупнейших банков. Объем ипотечных сделок увеличивается не только в массовом жилье, но и в бизнес- и премиум-классе. По данным Glorax Development, за три года показатель в этих сегментах вырос с 20 до 45% и с 15 до 20% соответственно.

Еще один фактор — психологический. Покупатели традиционно стремятся в рамках календарного года сделать то, что было давно запланировано. «Повлияют на объемы сделок и предновогодние акции — считают в Glorax Development, – клиенты зачастую откладывают покупку в ожидании специальных предложений, поэтому продажи в последний квартал всегда выше, чем летом». В частности, по словам Ольги Трошевой, ждут окончания года, чтобы решить жилищный процесс, покупатели — сотрудники крупных компаний, которые получают большие годовые бонусы. Правда, традиционно эти акции продлеваются и на январь, отмечает Ксения Садкова, так что стимулирующим акциям не всегда удается ускорить заключение сделки.

В целом же с учетом снижения среднего возраста покупателя, развития информационных технологий — например, возможности купить квартиру через интернет, время обдумывания сделки будет сокращаться и дальше.

Мария Мокейчева

ЖСК – реальная альтернатива долевому строительству или «серая» схема?

Пайщики в отличие от дольщиков не защищены 214-ФЗ, но им доступны свои плюсы: более низкие цены, возможность нанять другого подрядчика.

Источник изображения: Фотобанк Лори

Не все новостройки сегодня строятся и продаются по договорам долевого участия, некоторые из них возводятся в рамках жилищно-строительных кооперативов – ЖСК. Разница между двумя этими схемами довольно существенная: права покупателей квартир по ДДУ защищаются федеральным законом, а вот участникам ЖСК чаще приходится рассчитывать на удачу. Портал MetrPrice.ru опросил специалистов рынка, какие риски таит в себе ЖСК и можно ли их как-то минимизировать.

Что такое ЖСК

Старшему поколению жилищно-строительные кооперативы знакомы ещё с советских времён, когда они создавались на базе различных предприятий для самостоятельного строительства жилья. Иногда для удешевления и ускорения работ члены кооперативов сами выходили на стройплощадку – после того, как подрядчик заканчивал работы нулевого цикла. Примечательно, что кооперативные дома часто строились быстрее и качественнее государственных – сказывалась личная заинтересованность будущих жильцов.

С распадом Союза жилищно-строительный кооператив не исчез, но принял другие формы – прежде всего, в части финансирования. В советское время кооператив получал от государства ссуду на срок до 20 лет, которая покрывала до 70% расходов на строительство. Нынешние ЖСК финансируются в процессе строительства и полностью за счёт пайщиков. Таким образом, участие в нынешнем ЖСК – это внесение денежного взноса в счёт будущего получения готовой квартиры.

На сегодняшний день жилищно-строительные кооперативы являются единственной разрешенной альтернативой долевому строительству, говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».

Схему ЖСК нельзя назвать распространённой: на начало 2016 года в Москве и области по договорам ЖСК продавалось не более 12% квартир, сообщают в компании E3 Investment. По данным геоинформационной системы Bnmap.ru, разработанной специалистами компании «БЕСТ-Новострой», доля корпусов, реализуемых в Москве в рамках ЖСК (по договорам паенакопления), составляет всего 8% от общего числа корпусов с квартирами на реализации. Если говорить в абсолютных цифрах, то из 567 корпусов, находящих на реализации в Москве, по ЖСК продается всего 45.

ЖСК на вооружении у застройщиков

За ЖСК в последнее время закрепилась не лучшая слава. Изначально предполагается, что в ЖСК будут объединяться частные лица – потребители, желающие самостоятельно контролировать жильё, но её взяли на вооружение и некоторые застройщики, предлагая гражданам купить квартиру путём вступления в ЖСК. Делается это, конечно, неспроста: благодаря этому компания получает возможность вести стройку и привлекать деньги покупателей, даже если ещё не оформлены все нужные документы, разрешающие строительство и дающие право пользоваться землёй. Сам по себе такой подход не значит, что всё обязательно закончится плохо, и люди останутся без квартир. Но есть одно важное но: участники ЖСК не попадают под защиту закона о долевом строительстве 214-ФЗ, и в случае, если строительство дома затянется или жильё окажется ненадлежащего качества, шансов отстоять свои права будет существенно меньше.

«Практика показывает, что около 90% обманутых дольщиков это покупатели, которые приобрели жилье через механизмы жилищно-строительных кооперативов и жилищных сертификатов», – замечает Рустам Арсланов, директор департамента продаж ГК «Гранель».

По теме: Минстрой Подмосковья обещает взять ЖСК под контроль

Чем рискует пайщик

При вступлении в ЖСК будущий пайщик обычно подписывает два основных договора – договор вступления в кооператив и договор о внесении паевого взноса, причем эти договора не проходят государственную регистрацию в Росреестре, говорит Антон Рудаковский, финансовый директор E3 Group. С этим обстоятельством связан один из основных рисков данной схемы – двойные продажи. Из-за того, что сделка не регистрируется госорганами, появляется риск, что часть площадей будущего дома может быть продана не один раз. «Своего рода формой защиты в этом случае является статья 112 Жилищного кодекса, где говорится, что количество членов жилищного кооператива не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме», – замечает Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой»).

Помимо этого у ЖСК существует ещё целый ряд «слабых мест»:

— Отсутствие гарантий по срокам строительства. Если в ДДУ можно прописать конкретную дату, к которой будет построен дом, то приобретение квартиры через ЖСК не гарантирует конкретных сроков завершения строительства или передачи квартиры, замечает Рустам Арсланов (ГК «Гранель»). «Даже если данные сроки будут обозначены в договоре, они не являются для кооператива обязательными и не влекут никаких отрицательных последствий для застройщика», – добавляет Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой»). Это обозначает, что взыскать неустойку за срыв сроков пайщик не сможет даже по суду.

— Множество взносов. Помимо паевого взноса, который, собственно, и является платой за квартиру, в ЖСК могут быть и другие виды платежей, например, вступительный взнос. Важно также помнить, что финансирование строительства в ЖСК полностью лежит на пайщиках, а это значит, что если в ежегодном балансе образуются убытки, то покрывать их придётся именно членам ЖСК. Причём, согласно ч. 4 ст. 116 ГК РФ, сделать это надо в течение трех месяцев, иначе начнутся проблемы с кредиторами.

— Трудности с ипотекой. Эксперты замечают, что получить ипотечный кредит на участие в ЖСК очень трудно, а если даже получится – на такие объекты не распространяется программа ипотеки с господдержкой.

— Достраивать – за свой счёт. В случае банкротства ЖСК, если на счетах кооператива не осталось средств и активов, за достройку дома придется платить пайщикам, говорит Антон Рудаковский (E3 Group).

— Сложность возврата вложенных денег. Вернуть вложенные средства (кроме вступительного и членских взносов) можно только при выходе из кооператива. За выход, к слову, может взиматься штраф.

Как уберечься от рисков?

Несмотря на все трудности, жилищно-строительный кооператив всё же является полностью законным способом возведения жилья, и некоторые плюсы у него есть. В их числе – более доступные цены: так, по словам Ирины Доброхотовой («БЕСТ-Новострой»), бюджет покупки по схеме ЖСК обычно ниже на 10-12%, чем в случае ДДУ. Также ЖСК предполагает определённую гибкость в случае возникновения проблемы долгостроя: пайщикам проще вынести решение о найме нового подрядчика.

Чтобы минимизировать риски участия в ЖСК, придётся довольно глубоко погрузиться в процесс приобретения жилья, а именно:

— Выяснить, кто строит. Прежде всего, говорит Рустам Арсланов (ГК «Гранель»), необходимо детально разузнать, кто является фактическим застройщиком объекта, есть ли у него крупные партнёры, сколько многоквартирных домов было успешно сдано и введено в эксплуатацию. Не помешает проверить судебную репутацию застройщика и ЖСК, через который покупается жильё.

Стоит изучить условия инвестиционного договора между строительной компанией и созданным ей кооперативом. Желательно, чтобы ЖСК сам выступал застройщиком (владельцем или арендатором участка), – в этом случае ответственность за ход строительства полностью лежит на кооперативе. Проверить нужно и правоустанавливающие документы: договор аренды земельного участка (или свидетельство о праве собственности), а также действующее разрешение на строительство.

— Внимательно изучить Устав кооператива и договор. Любой договор нужно тщательно изучать перед подписанием, но в данной ситуации – особенно. Если в случае с ДДУ серьёзное нарушение прав дольщика в договоре могут заметить при госрегистрации, то здесь вся ответственность за решение о покупке лежит на пайщике, замечает Антон Рудаковский (E3 Group). «Можно также проверить договор о вступлении членов кооператива, посмотреть, что там написано о соотношении пая и квартиры», – дополняет эксперт. Устав кооператива – тоже очень важный документ, именно там записано, на что дольщик имеет право.

— Ставить свои условия. По словам Рустама Арсланова (ГК «Гранель»), при внесении паевых взносов можно настаивать на заключении предварительного договора купли-продажи квартиры (ПДКП) – этот вариант уже даёт некоторую защиту со стороны закона – согласно ГК РФ, продавец таким образом обязуется заключить в будущем основной договор о передаче имущества.

— Убедиться в отсутствии двойных продаж. Для этого стоит запросить у застройщика или в правлении ЖСК реестры членов кооператива с закрепленными за ними квартирами.

Портал MetrPrice.ru желает Вам удачного выбора и успешной покупки жилья!