Участок ИЖС

Время чтения: 7 минут

В последние десятилетия в большинстве сфер жизни российского общества произошли масштабные изменения. К числу самых значимых эксперты относят становление и развитие рынка земли. Сегодня в оборот этой недвижимости вовлечен широкий круг физических и юридических лиц. Несмотря на присущий рынку земли элемент инерционности, наличие недочетов и даже противоречий в законодательной базе, инвестиции в такие активы постоянно увеличиваются. Поэтому у многих россиян возникает интерес к тому, что такое земельный участок под ИЖС.

Отличия участков под ИЖС от земель других категорий

Список предложений земли не ограничивается наделами, в названии которых присутствует лишь аббревиатура ИЖС. Встречаются также участки типа ДНТ, СНТ и прочие. Эти сокращения обозначают конкретный вид собственности на определенный земельный надел. Но наиболее востребована земля, которая относится именно к рассматриваемой категории.

Вначале следует упомянуть, как расшифровывается ИЖС участок. Это – аббревиатура, которая означает “индивидуальное жилищное строительство”. Забегая наперед, отметим, что покупка такого участка допускает использование материнского капитала. К тому же на данную финансовую операцию распространяется возможность применения налогового вычета. Подробнее речь об этом пойдет ниже.

Если участок относится к категории “земля для ИЖС” – это значит, что территория предназначена для возведения частного дома по индивидуальному проекту. Исходя из данной формулировки эксперты единодушны во мнении касательно случаев, когда надел по документам официально попадает под данную категорию.

Если будущие владельцы земли собираются проживать в построенном доме постоянно, прописаться там и получить почтовый адрес, приобретать следует только такой участок.

Следует объяснить, что означает статус ИЖС применительно к зданию. Прежде всего оно должно иметь не более трех этажей. Кроме того, согласно ст. 49 , на территории городских поселений и округов застройка и конфигурация ИЖС должны соответствовать общему плану населенного пункта.

Каждый земельный надел характеризуется видом разрешенного использования, определение которого является прерогативой специалистов при местной администрации. Поэтому полезно узнать, в чем разница СНТ и ИЖС. Кстати, аббревиатура СНТ означает “садоводческое некоммерческое товарищество”.

Отличия между участками этих категорий:

1. Надел под ИЖС располагается, как правило, в черте городского поселения или муниципального образования. Земля СНТ имеет исключительно сельскохозяйственное назначение.
2. На земле под ИЖС можно строить жилой дом высотой не более 3 этажей. На участках СНТ разрешается строительство лишь дачных домиков.
3. Оформление постоянной регистрации на наделе под ИЖС не сопряжено ни с какими сложностями, но для постановки на учет на земле СНТ следует сначала ходатайствовать о признании постройки жилой и вводе ее в эксплуатацию.
4. Поскольку участки под ИЖС располагаются на территории поселения, их благоустройство финансируется из местного бюджета. Для развития инфраструктуры вокруг СНТ тоже используются бюджетные средства, но его внутренняя территория благоустраивается только за счет взносов членов товарищества.

Если речь зашла об аббревиатурах, стоит упомянуть также понятие ДНП – “дачное некоммерческое партнерство” и ЛПХ – “личное подсобное хозяйство.

Больше информации по этому вопросу можно получить в статье «Категории земель в РФ».

Преимущества участков под ИЖС

Основные преимущества участков под индивидуальное строительство заключаются в особенностях целевого оформления возведенного на них жилья. Частично этот вопрос затрагивался выше, но стоит уточнить некоторые моменты.

• Покупка земли под строительство дома сопровождается значительными затратами на возведение сооружения. Если при нехватке средств придется обращаться в банк за кредитом, финансовая организация предоставит крупный заем под залог участка под ИЖС.
• Поскольку наделы рассматриваемой категории находятся в пределах населенных пунктов, подключение к инженерным коммуникациям, в первую очередь к системам водо- и электроснабжения, не сопряжено с особыми сложностями.
• Уменьшение фискальных сборов. Зная, сколько стоит участок, можно рассчитать предусмотренную законодательством сумму налогового вычета. Государство вернет покупателю надела под ИЖС 13% от суммы сделки. При этом в учет принимается сумма затрат на приобретение участка не более 2 млн. руб. То есть возвращается максимум 260 000 рублей.
• Независимость. Обеспечивается она обособленностью расположенного в населенном пункте участка под ИЖС. И это, пожалуй, самое существенное, чем отличаются наделы под строительство от предназначенных для садоводства или дачного поселка. Приобретая участки последних двух категорий, гражданин становится членом товариществ/партнерств. То есть, он вынужден:
  • заплатить взносы – вступительный и целевой;
  • подписать с конкретной компанией договор на обслуживание;
  • заключить договор на пользование инженерными коммуникациями и так далее.

Владельцу участка под ИЖС делать это не придется.

Наделам в ДНП и участкам под ЛПХ тоже присущи некоторые особенности. Приобретение земли ЛПХ имеет определенные преимущества перед наличием права собственности на наделы землепользования других категорий.

Подробности содержатся в статье «Земли ЛПХ и ИЖС: в чем разница».

Достоинства и недостатки наделов под жилое строительство

Плюсы участков под ИЖС определяются, прежде всего, их расположением на территории населенного пункта. Среди достоинств можно перечислить то, что:

• власти обязаны поддерживать дороги в хорошем состоянии, отслеживать инфраструктуру земель: поблизости должны располагаться остановки общественного транспорта, магазины, больницы, школы;
• на участках данной категории допускается возведение хозпостроек, обустройство огорода или сада;
• владельцам предоставляется возможность оформления налогового вычета.

Но тип земли ИЖС – отнюдь не идеальная форма собственности. Она имеет также некоторые недостатки, в частности:

• участок данной категории не может превышать установленную законодательством площадь. Эта норма варьируется в регионах и определяется решением органов местного самоуправления;
• строительство жилого частного дома регулируется большим количеством нормативных актов. Поэтому на каждом этапе возведения здания гражданину придется оформлять соответствующий пакет документов и учитывать требования различных ГОСТов и СНиПов. На это уйдет масса времени. А процедура ввода в эксплуатацию чрезвычайно бюрократизирована.

Законодательные нормы использования земли под ИЖС

О том, что такое ИЖС в , уже упоминалось выше. Кроме этажности, в п.39 ст. 1 ЗК РФ прописано требование к общей высоте строения – она не должна превышать 20 метров.

Одной из ключевых характеристик дома является его неделимость на самостоятельные объекты недвижимости.

Помимо комнат, в нем могут находится вспомогательные помещения, предназначенные для удовлетворения жильцами бытовых и других нужд.

В августе 2020 года законодательство претерпело изменения касательно вопроса использования земель под ИЖС. Тогда вступил в силу . Согласно его положениям, порядок начала и окончания возведения объекта ИЖС носит уведомительный характер.

Застройщик не обязан получать разрешение на проведение работ. Достаточно лишь поставить в известность уполномоченный орган.

Кстати, в этом заключается принципиальное отличие земли ИЖС от СНТ по новому закону. Чтобы построить жилой дом на участке для садоводства, нужно получить разрешение от градостроительного отдела районного органа самоуправления по месту расположения надела.

Нормы застройки участка под ИЖС

В последнее время никаких изменений в нормах строительства на участках данной категории не произошло. Так, при возведении дома в данном случае следует руководствоваться положениями . В частности, объект индивидуального жилищного строительства должен иметь общую площадь не более 1,5 тыс. м2. Кроме того, при застройке участка нужно соблюдать установленные расстояния от здания:

• до проезда – 3 м,
• до дороги – 5 м.

Действуют также правила размещения ограждений. Например, следует помнить, что удаленность забора от дома должна быть не меньше 3 м. Нежилые постройки могут находиться на расстоянии 1 м от ограждающей участок конструкции.

Все, что можно делать на землях ИЖС, тоже регламентируется СНиПами. В частности, если надел расположен в холмистой местности или поблизости от леса, водоема, хозяину придется создать укрепленный фундамент или оформить разрешение на вырубку деревьев.

Кто и какие здания может строить на земле под ИЖС

Основным документом, регулирующим проведение строительных работ на наделах под ИЖС, является Градостроительный Кодекс РФ. Обычно используются такие земельные участки под строительство коттеджа. При этом внутренняя конструкция сооружения должна соответствовать следующим требованиям:

• высота потолка – 2,5 м;
• размер спальной комнаты – не менее 8 м2;
• площадь гостиной – от 12 м2;
• общая площадь санузла – не меньше 2,7 м2.

На участке разрешается возводить гараж. Причем нормы СНиПов относительно размеров этой постройки носят рекомендательный характер. Обязательны к соблюдению только удаленность гаража от забора, а также от собственного и соседнего домов.

Кроме того, категория земель под ИЖС позволяет собственнику строить:

• баню,
• сарай,
• навес,
• встроенную/пристроенную веранду,
• беседку,
• туалет.

Если говорить о том, кто может заниматься возведением сооружений на таком участке, то при выборе компании-контрагента необходимо удостовериться, что у нее есть разрешения на строительство частного дома.

Как можно бесплатно получить надел под ИЖС

Получить землю под строительство частного дома на безвозмездной основе могут:

• граждане, на содержании которых находится трое и больше малолетних детей. Родители должны состоять в официальном браке (иметь брачное свидетельство) и обладать статусом многодетной семьи. Быть многодетными могут также родители-одиночки. Участок предоставляется однократно, а его площадь не должна быть меньше 3 соток. Максимальное значение этого параметра в каждом регионе РФ отличается. В среднем по стране площадь составляет 30 соток;

• граждане иных категорий в случаях, предусмотренных законодательством субъектов РФ, например:
  • кавалеры Ордена Трудовой Славы;
  • Герои Советского Союза;
  • Герои Труда РФ и так далее.

Сама процедура бесплатного получения земли в ЗК РФ описана в общих чертах со ссылкой на региональные законы. Тем не менее, можно выделить следующие этапы:

• подача в орган местного самоуправления заявления на постановку в очередь:
• сбор пакета документов;
• ожидание предоставления участка;
• получение земли.

Чтобы надел не был изъят, рекомендуется приступить к строительству в первый же год оформления его в собственность.

Как приобрести надел под ИЖС

Давайте разберемся, как правильно купить землю под строительство дома. Хотя эта процедура обычно трудностей не вызывает, чтобы не потерять время и деньги, нужно заранее:

• убедиться, что земля действительно предназначена для ИЖС;
• выяснить основания покупки надела текущим владельцем и проверить законность его права собственности;
• удостовериться в отсутствии обременений на землю.

Сама же покупка участков земли под ИЖС включает следующие этапы:

1. Обращение в городскую администрацию с заявлением о выделении надела.
2. Ожидание принятия решения. Органу местной власти отводится на это 30 дней. При наличии оснований возможен отказ.
3. При принятии положительного решения власти публикуют в интернете и СМИ извещение о продаже земельного участка на аукционе.
4. В случае отсутствия других претендентов либо по результатам торгов администрация оформляет договор купли-продажи надела.

Чтобы сделка прошла без задержек, нужно знать, какие документы должны быть при покупке земельного участка ИЖС. Кратко перечислим их:

• документ, указывающий предназначение земли;
• паспорт гражданина РФ;
• правоустанавливающий документ на надел;
• выписка из ЕГРН об отсутствии обременений;
• регистрационное свидетельство с присвоенным участку кадастровым номером;
• технический паспорт.

Аренда надела у администрации под застройку

Чтобы арендовать участок под ИЖС, нужно выполнить следующие действия:

1. Заказать в горадминистрации копию плана местности в масштабе 1:500.
2. Подобрать участок без строящихся объектов.
3. Выяснить в местной администрации, возможна ли аренда этого надела.
4. Убедиться в отсутствии на участке объектов, препятствующих строительству.
5. Подать заявку на застройку.

На принятие органом власти решения может уйти несколько недель. При положительном исходе рассмотрения заявки проводится аукцион. Извещение о нем публикуется в СМИ и интернете.

Земля под ИЖС входит в число самых популярных форм собственности. На таком участке можно возвести полноценный дом. Он станет надежным активом не только текущих собственников, но и их детей. Однако при строительстве необходимо соблюдать нормы ГОСТов и СНиПов. Если постройка возведена без нарушений, ни один суд не обяжет владельца снести ее. Ему не придется решать и проблемы, связанные с оформлением недвижимости в собственность.

Тип участка ижс что это

В последнее время объектом рыночных отношений становится земля. Несмотря на тенденцию к инерционности и недостаточную проработанность на законодательном уровне, недвижимые активы остаются привлекательными для инвестиций.

Одной из распространённых форм организации земельной собственности является индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Она регламентируется разными нормативно-правовыми актами:

• Градостроительный кодекс Российской Федерации;

  Свод правил «Дома жилые одноквартирные»;

  Строительные нормы и правила (СНиП);

  Федеральные Законы.

  Земля в праве собственности по Закону включает три правомочия – владение, пользование и распоряжение природными ресурсами поселений.

• Интерес к теме постоянно растёт среди наших соотечественников. Земельный участок под ИЖС — земля, которая делится на несколько типов и предназначена для постройки частного коттеджа или дома. Физические лица приобретают только 2 из них: участки в населённых пунктах и сельскохозяйственные земли, что закреплено российским Земельным Кодексом. Это значит — их можно использовать только под конкретные цели.

Распространённая форма обеспечения граждан личным жильём посредством строительства дома по праву частной собственности за их счёт или при непосредственном участии. Так определяется назначение участка, предусматривающее строительство.

Этот вариант оформления подходит для желающих считаться полноправным хозяином земли, которой можно пользоваться как личным домовладением, предусматривающим регистрацию человека по его месту жительства.

Имеется ряд норм, регламентирующих оформление разрешений строительства объектов, их параметры, размеры участка. Земли категории ИЖС находятся в расположении территорий населённых пунктов.

Срок действия разрешения

По закону начало строительных работ должно начаться не позднее трёх лет после её приобретения. Согласно статье 284 Градостроительного Кодекса место для строительства должно использоваться только по своему целевому назначению.

Если за это время земля должным образом не используется, то есть строительство жилого здания не началось, есть риск его безвозмездного изъятия государством. Этот период не включает время его освоения, периоды, когда использование было невозможным по не зависящим от владельца причинам.

Обязательно уведомление владельца о ненадлежащем использовании и предоставление необходимого времени для исправления ситуации. Часто достаточно строительства фундамента или даже вагончика для инструментов, чтобы «застолбить» участок, объявив его осваиваемым.

Получив разрешение на строительство по индивидуальному архитектурному плану, или уведомив о его начале соответствующие ведомства, можно не беспокоиться десять лет, обычно предусмотренных на сооружение жилого дома по законодательству.

Как получить землю под ИЖС

Получение земли у государства бесплатно

Согласно российским законам, у граждан некоторых категорий имеется возможность бесплатно получить земельный надел для строительства частного жилого дома. Это:

• Граждане, имеющие на своём содержании трёх и более несовершеннолетних детей. При этом родители должны быть супругами по закону, имея статус многодетной семьи. Такие семьи могут один раз получить земельный надел площадью не меньше трёх соток. Его средний размер — 30 соток.
  Кавалеры Ордена Трудовой Славы.
  Лица, имеющие статус «Герой Советского Союза», «Герой Российской Федерации».
  Граждане, относящиеся к иным категориям, если это предусмотрено местным и общероссийским законодательством.
  Процесс получения земли представляет следующую последовательность действий.
  Подача заявления о включении в очередь на получение земли в местной администрации.
  Сбор всех необходимых документов.
  Ожидание предоставления места под строительство.
  Оформление приобретения земли.
  Для верного сохранения надела за собой нужно начать сооружение дома в течение первого года.

Покупка земли у государства

Приобретение участка по сделке купли-продажи не вызывает больших сложностей. Для начала надо выполнить следующие действия:

Убедиться в статусе предназначенной для индивидуального жилищного строительства земли.

Выяснить обстоятельства приобретения собственности предыдущим владельцем, чтобы проверить правомерность владения участком.

Покупка земли у государства представляет собой последовательность следующих действий:

Обращение к руководителю органа местного самоуправления с заявлением о выделении земельного участка.

Ожидание решения о предоставлении места под строительство (длится 30 дней).

Если администрация соглашается продать участок, в средствах массовой информации и порталах сети размещается объявление о проведении аукциона.

После проведённых публичных торгов, на которых другие претенденты могут не участвовать, начинается оформление договора купли-продажи.

Документы, необходимые для совершения сделки по приобретению земли:

1. 1. справка о предназначении земельного участка;

      паспорт гражданина Российской Федерации;

      выписка из ЕГРН;

      свидетельство о регистрации права собственности (должно располагать кадастровым номером участка);

      технический паспорт объекта недвижимости.

Аренда владения у государства с целью застройки

Для аренды земли с целью строительства частного дома необходимо следующее:

1) Заказать у администрации копии топографического плана в масштабе 1:500.

2) Выбрать участок, не занятый строящимися объектами.

3) Убедиться, что аренда надела возможна, обратившись с заявлением к органам местного самоуправления.

4) Удостовериться в том, что на приобретаемом объекте отсутствуют постройки, препятствующие строительным работам.

5) Сделать заявку на разрешение строительства, уведомить администрацию о его начале.

Власти могут принимать нужное решение долго. При согласии на продажу назначается аукцион, объявление о котором публикуется в СМИ и сайтах. Результатом открытого аукциона станет назначенная аренда, оформленная договором.

Преимущества и недостатки ИЖС

Главное преимущество — это целевой характер, благодаря ему возможно возведение жилого дома. Из этого вытекает:

возможность взять кредит под залог участка;

облегчённая процедура подключения к инженерным коммуникациям, системе водообеспечения и электросети;

сокращение налоговых сборов через возвращение 13% от суммы сделки государством;

независимость от разных организаций, компаний и товариществ;

возможность строительства хозяйственных построек, устройства огорода и сада.

Достоинством является расположение владений в зоне населённых пунктов. Это означает:

Хорошие дороги, за которые отвечают местные власти.

Наличие инфраструктуры, как: магазины, остановки общественного транспорта, школы, больницы.

Недостатками являются:

регламентированное ограничение площади (зависит от статуса и размещения населённого пункта);

необходимость соблюдать многочисленные нормы, постоянно оформляя документы и согласования.

Требования к ижс

Согласно существующим законам, существуют нормы использования земли, предназначенной для ИЖС. Эти требования определяются Земельным кодексом и положениями СНиП от 31 февраля 2001 года. Наиболее существенными являются следующие правила:

Высота здания не более 20 м.

Площадь строения не больше 1,5 тыс. м2.

Количество этажей не более трёх.

Расстояние от здания до проезда или улицы с редким движением не меньше 3 м, а до ближайшей дороги не более 5 м.

Дом разрешено строить в трех метрах или далее от заборов и ограждений, а постройки хозяйственного предназначения в метре от них.

Сооружения для домашних животных могут располагаться не ближе 4 метров от границы надела.

Туалет возводится не ближе 8 м от соседей.

Сам забор, разделяющий владения, должен быть до 75 см высотой, если он построен из непрозрачного строительного материала (при согласовании в устной или письменной форме с соседями возможно строительство более высоких ограждений).

Построенный жилой дом не может быть разделён на отдельные объекты недвижимости.

Кроме жилых комнат, предусмотрено возведение помещений хозяйственно-бытового характера.

Возведение хозяйственных сооружений должны учитывать требования пожарной безопасности.

Начало и завершение строительных работ обозначаются только в уведомительной форме (закон вступил в силу с августа 2019 года).

Обязательно соответствие возводимого здания общему городскому плану.

Запрещено возводить объекты коммерческого предназначения.

Вырубка деревьев, растущих рядом с лесом, должна быть разрешена.

Если владение находится у водоёма, леса, холмов, предусмотрено возведение усиленного фундамента.

Какие дома можно возводить на участках ИЖС

Градостроительный Кодекс РФ содержит требования к особенностям внутренней конструкции зданий. Предусмотрены такие критерии:

1. 1. высота потолков – не ниже 2,5 м;

      площадь спален – не менее 8 м2;

      гостиной – не менее 12 м2;

      санузла – не менее 2,7 м2.

      возможно сооружение гаража.

Нормы его размера имеют рекомендательный характер. Основное условие – его удалённость от дома и ограждений.

Можно построить:

1. 1. веранду;

      сарай;

      навес;

      беседку;

      туалет;

      баню.

Предназначение ИЖС – строительство частного дома для одного хозяина или семьи. Возведение многоквартирных домов на участках категории невозможно.

Земельные участки под ИЖС: особенности

Сооружение жилого дома по специальному проекту – основа концепции ИЖС. Назначение земли, тип участка под ИЖС обозначается терминами, что закреплено Земельным Законодательством:

1. 1. ЛПХ — это значит личное подсобное хозяйство;

      СНТ — садоводческое некоммерческое товарищество;

      ДНП — дачное некоммерческое партнёрство.

Эти категории земельного фонда также предусматривают строительство жилого здания. Однако процесс зависит от получения разрешения из градостроительного отдела местной администрации. Приоритет использования земель СНТ – сельское хозяйство. Это здание должно пройти процедуру признания жилым домом, ввода в эксплуатацию. Вся инфраструктура дачного посёлка обеспечивается членами СНТ.

Статус жилищного строительства предусматривает перспективу постоянного проживания с пропиской, почтовым адресом. Такие владения можно приобретать за счёт средств от «материнского капитала», их покупка предусматривает налоговые вычеты.

Желая купить землю для строительства на нем частного дома, можно столкнуться с большим количеством правовых понятий. Одним из них является аббревиатура ИЖС, применяемая относительно земельных наделов или коттеджей. Что это такое, будет рассмотрено далее.

Что это значит: расшифровка

ИЖС – это индивидуальное жилищное строительство. Поясняет значение этого термина Градостроительный кодекс России. Он говорит, что объектами ИЖС являются отдельно стоящие жилые дома с не более чем тремя этажами, предназначенные для проживания одной семьи.

ВАЖНО! Нахождение в доме двух или более квартир, а также проживание двух или нескольких семей, даже при наличии отдельных выходов, является нарушением норм.

Земли ИЖС – это территория, на которой закон разрешает строить жилые помещения.

Законодательная база: Правовой статус земли

ИЖС – один из правовых статусов земельного участка, который присваивается во время образования каждого нового надела. Статусы присваиваются согласно законодательству РФ, которое позволяет также переводить землю в категорию ИЖС из других категорий. Статус наделов и условия для ИЖС определяет седьмая статья Земельного Кодекса России.

ВАЖНО! Наделы запрещено использовать для коммерческой деятельности.

Назначение земли

Чтобы проверить, какой именно надел участвует в сделке, нужно посмотреть на свидетельство о праве собственности на предлагаемый земельный участок.

Индивидуальное жилищное строительство представляет собой форму землепользования.

Территории под такое строительство относятся только к землям населенных пунктов. Их обустройство и облагораживание, как и прокладывание коммуникаций возлагается на местные власти.

ВАЖНО! Земли сельскохозяйственного назначения не могут быть использованы для ИЖС без изменения назначения земли.

В чем преимущества участков под строительство?

Земли для ИЖС обладают существенными плюсами в сравнении с другими категориями, на которых также может быть осуществлено частное строительство. К таким преимуществам относятся:

1. Участки находятся в черте населенного пункта, поэтому больше шансов на то, что поблизости будет развитая инфраструктура: больницы, школы, магазины.
2. В то же время собственник не вынужден вкладываться в ремонт и прокладывание дорог, коммуникаций: это берут на себя муниципальные структуры.
3. Упрощенный алгоритм подведения коммуникаций к строящемуся коттеджу.
4. Независимость владельца участка от соседей или товариществ.
5. Высокая рентабельность земли.
6. Транспортная доступность надела.

Размер надела

Точные минимальный и максимальный размеры земельного надела под ИЖС, на котором можно возводить дом, в законодательстве не указан. Их назначает местная администрация. Закон лишь обозначает общие положения, которыми должны руководствоваться региональные власти.

Величина участков определяется исходя из следующих параметров:

• площадь региона и свободных территорий в нем;
• численность населения;
• плотность жилой застройки в границах населенного пункта.

Средняя минимальная цифра по России – шесть соток. На малонаселенных территориях размеры подобных наделов могут доходить до 10 – 12 соток, крайне редко – до тридцати.

Порядок оформления

Некоторые категории лиц имеют право на бесплатное получение участка, остальные при наличии свободного земельного фонда могут взять участки в аренду или на праве собственности в возмездном порядке. Для приобретения участка необходимо подать заявление в органы местного управления.

Как оформить в собственность?

Наделы оформляются в собственность при наличии следующих документов:

• кадастрового паспорта;
• межевого плана с указанием точных границ участка;
• договор, устанавливающий основания права собственности.

Результатом этой процедуры будет выдача правоустанавливающего документа на землю – свидетельство о праве владения.

Разрешение на индивидуальное жилищное строительство

Для строительства на земле частного коттеджа необходимо составить проект и получить разрешение в архитектурном департаменте. Проектируется постройка с учетом СНиПов относительно коммуникаций, расположения построек, высоты помещений, материалов перегородок и несущих конструкций.

ВАЖНО! Прописаться и законно жить в доме будет можно после принятия его архитектором, противопожарной и коммунальной службой, с составлением соответствующих актов.

Для получения разрешения необходимо написать заявление, к которому прикладываются:

• правоустанавливающие бумаги;
• свидетельство о натурном определении границ участка и разбивке строений, красных линий и базовых осей строительного объекта.
• кадастровый план надела;
• проект дома, составленный специалистами БТИ.

ВАЖНО! Выданное разрешение действительно в течение десяти лет.

Регистрация объекта

После того, как дом введен в жилищную эксплуатацию, можно зарегистрировать объект. Для получения свидетельства о праве владения нужно:

• предоставить техническую документацию на коттедж;
• заполнить заявление;
• оплатить госпошлину в размере одной тысячи рублей.

Отличия от других категорий земли: плюсы и минусы

Главные плюсы, побуждающие приобретать граждан землю под ИЖС:

• инфраструктура поблизости;
• малое количество правовых ограничений для строительства;
• прописаться в доме не составляет никаких проблем;
• можно участвовать в государственной программе по помощи в строительстве;
• частный дом на такой земле можно использовать как залога при получении кредита.

В то же время земли под ИЖС обладают некоторыми негативными нюансами:

• ограниченный размер земельного участка;
• возможность проживания только одной семьи;
• строительство на наделе должно начаться не позднее, чем за три года с получения на него прав собственности;
• налоги на землю выше, чем на земли других категорий;
• при нарушении норм в судебном порядке может быть решено снести построенное сооружение.

Налог на землю

Собственник земельного надела принимает на себя обязательство платить налог на землю в соответствии с главой 31 Налогового кодекса России.

Такой налог является местным сбором, поступающим в муниципальный бюджет.

Поэтому на региональном уровне определяется размер ставки налога, сроки его уплаты и список льгот. При этом ставка не может превышать 0,3% от кадастровой стоимости надела. Как правило, налог на земли ИЖС устанавливается выше, чем на земли другого назначения.

Прописка

Прописка (то есть регистрация по месту жительства) всегда возможна в доме, построенном на ИЖС. Процедура никаких сложностей не представляет, в то время как прописаться на землях ДНП или ДНТ – трудоемкий юридический процесс, не всегда заканчивающийся положительно.

Заключение

Таким образом, земли под ИЖС подходят людям, желающим построить частный коттедж для постоянного в нем проживания. Прописаться в таком доме не составит труда, а развитая инфраструктура и наличие дорог и транспорта окупят повышенный налог.

ИЖС, ДНП, ЛПХ и СНТ— четыре аббревиатуры, встреча с которыми неминуема, если в планах приобретение земли для дачи или дома. Под ними скрываются разные виды участков и разные возможности использования: только для ведения хозяйства, для отдыха, для круглогодичного проживания. Разбираемся с этими буквами и с тем, что за ними стоит.

Какую землю могут приобрести физические лица

В российском Земельном кодексе земля подразделяется на несколько типов. И зависит это от ее назначения и расположения. Физические лица имеют доступ к 2 типам земли:

• участкам в населенных пунктах
• сельскохозяйственным землям

Каждый из них используется под конкретные цели. В городах, коттеджных поселках, деревнях, поселках городского типа и других населенных пунктах возможно любое строительство. На сельхозземлях разрешена постройка только садовых домиков, причем не в любых случаях. Обо всем — по порядку.

Дом для постоянного проживания = ИЖС

ИЖС — индивидуальное жилищное строительство. Земля под ИЖС — всегда в черте населенных пунктов. Предназначена она для строительства домов. При этом постройки здесь должны иметь высоту не более 12 м или 3 этажей.

Участки ИЖС — своеобразные монополисты: только на них законом разрешено капитальное строительство, то есть возведение полноценного строения.

ИЖС подходит для тех, кто круглогодично хочет проживать за городом и иметь при этом готовую инфраструктуру.

Плюсы

✓

Банки любят такую землю и без проблем оформляют под нее ипотеку.

✓

В доме на участке ИЖС можно прописаться (так как у него есть почтовый адрес).

✓

Здесь есть необходимая инфраструктура, ответственность за создание которой — у администрации населенного пункта.

Минусы

✘

Главный минус — цена. Участки ИЖС стоят объективно дорого.

✘

При покупке просто земли, без дома, для самостоятельной постройки последнего понадобится разрешение на строительство. Для его получения проект дома придется согласовать с целым списком инстанций и ведомств.

Как быстро получить разрешение на строительство

В ряде случаев разрешение на строительство можно оформить онлайн на портале Госуслуги. Примерный срок – две недели. Советуем уточнить на портале Госуслуги ваш случай, так как в некоторых регионах России опция может не работать.

Дом + приусадебное хозяйство = ЛПХ

ЛПХ — личное подсобное хозяйство. Участки ЛПХ предназначены для производства сельхозпродукции. Если участок расположен в населенном пункте, на нем можно построить дом.

Участки ЛПХ всегда находятся за пределами города, но не обязательно за чертой населенных пунктов. Главная цель их приобретения — для ведения личного хозяйства (на них разводят животных и птиц или выращивают сельхозкультуры).

ЛПХ, находящиеся в пределах населенных пунктов, называются «приусадебными участками». На таких не запрещено строить дома даже для постоянного проживания, а также хозяйственные сооружения.

ЛПХ, расположенные за чертой населенных пунктов, называются «полевыми участками». Здесь любое строительство — под запретом. Участки используются только для сельхоздеятельности.

ЛПХ подходит тем, кто будет вести хозяйство.

Плюсы

✓

На ЛПХ банки оформляют ипотеку.

✓

Налоговая ставка на ЛПХ втрое ниже, чем на ИЖС.

✓

Строительство здесь не предполагает согласования проекта и получения специального разрешения.

✓

Приусадебный участок в отдельных случаях можно перевести в ИЖС, тем самым увеличив его стоимость.

Минусы

✘

Как уже было сказано, на полевых участках строительство запрещено.

Дача = ДНП

ДНП — дачное некоммерческое партнерство. Это объединение нескольких дачных участков, на каждом из которых собственники обязаны поставить хотя бы небольшой дом. Огород или садик — по желанию владельца. Участки ДНП могут располагаться как в населенных пунктах, так и за их пределами.

Участки ДНП — место для загородного отдыха. И одним из элементов отдыха здесь является дом, который должен присутствовать на участке. А вот будет ли у дома разбит садик или грядки, решать только вам.

Раньше ДНП находились исключительно за чертой населенных пунктов, на сельхозземлях. Сегодня закон разрешает разные варианты.

ДНП подходит тем, кто любит отдыхать за городом и не особенно увлечен сельским хозяйством.

Плюсы

✓

Адекватная цена.

✓

Если участок ДНП расположен в населенном пункте, в доме можно зарегистрироваться.

✓

Техническая экспертиза постройки не обязательна, так как требования к дачам не такие жесткие, как к капитальным строениям.

Минусы

✘

Ипотека для приобретения дачи — не самая любимая банками услуга.

✘

На участке ДНП обязательно нужно поставить дом. Строение при этом не должно быть капитальным.

✘

Для всесезонного проживания инфраструктура здесь в большинстве своем развита слабо.

✘

Прокладка коммуникаций — по вашему желанию и за ваш счет.

✘

Сложности с регистрацией в доме.

Дача + огород = СНТ

СНТ — садовое некоммерческое товарищество. Это объединение из нескольких участков для ведения земледельческой деятельности, а не для отдыха (как в ДНП). Наличие дома здесь возможно, но не обязательно. СНТ могут располагаться только вне населенных пунктов и на более плодородной земле.

Участки СНТ — территория, отведенная для выращивания сельскохозяйственных культур. Все остальные занятия здесь вторичны. На земле СНТ не запрещено возводить дома и постройки для хранения урожая. Садовые товарищества всегда расположены вне населенных пунктов, но зачастую вблизи них. Поэтому владельцы участков имеют доступ к необходимой инфраструктуре.

СНТ подходит тем, кто занимается сельским хозяйством и, возможно, планирует строить загородный дом.

Плюсы

✓

Ценообразование ниже, чем у ИЖС (но выше, чем у ДНП).

✓

Плодородная земля.

✓

Возможность выбора: строить дом или нет.

Минусы

✘

Банки не слишком охотно берут в залог такие участки.

✘

По документам все дома (даже обустроенные для всесезонного проживания) в СНТ считаются дачными, и это отражается на их стоимости.

✘

Участки здесь имеют скромные размеры (не более 15 соток).

✘

Подведение коммуникаций оплачивает собственник.

✘

С регистрацией в таких домах возникают проблемы.

Почему при регистрации в домах ДНП и СНТ возникают проблемы? Причина в том, что такие домики, расположенные не в населенных пунктах, попросту не имеют адреса. В этом случае для регистрации придется провести экспертизу дома и получить решение суда о том, что дом является пригодным к проживанию.

Какие три буквы выбрать

Ответ кроется в цели, под которую покупается земля.

Если вы будете строить капитальный дом, лучше выбрать ИЖС. Да, участок при покупке выйдет дороже, но и дом потом вы сможете продать выгоднее.

Если вам нужна дача плюс огородик или сад, оптимальнее — участок ДНП. На нем можно поставить и хороший дом для проживания в течение всего года. Но о сложностях с регистрацией в нем придется подумать заранее.

Брать землю в СНТ и ДНП под круглогодичное проживание не всегда оправдано с точки зрения экономии. Если в ИЖС проблемы с дорогами, коммуникациями, инфраструктурой обычно решает администрация, то в товариществах этим придется заниматься самостоятельно или оплачивать совместно с соседями.

Сейчас читают

Что такое межевание земельного участка

Что такое участок под ИЖС, СНТ, ДНП и в чем между ними разница

Что такое ИЖС участок

ИЖС расшифровка — это земли для индивидуального жилищного строительства. Иногда к земельным участкам применяют термин под ИЖД, что означает — под индивидуальный жилой дом.

Как правило, в поселениях земельные участки, отведенные под строительство жилых домов, формируются целыми микрорайонами, куда за счет государства подводятся коммуникации, прокладываются дороги. Они быстро обрастают объектами торговли, школами, детскими садами, медицинскими и культурными учреждениями и прочими удобствами.

Жильё, построенное на землях под ИЖС имеет адрес (прописку), а владельцы — официальную регистрацию. Но есть один минус — участки под ИЖД выделяются не более 20 соток.

Поскольку на участках, отводимых под ИЖС, возводятся строения, рассчитанные на постоянное проживание, проект дома должен соответствовать всем ГОСТАм и СниПам. Ввод дома в эксплуатацию должен проводиться по всем правилам.

Что такое СНТ и ДНП земля

ДНП расшифровка — это дачное некоммерческое партнёрство. СНТ расшифровка — это садовое некоммерческое товарищество. Эти виды разрешенного использования земель, отведённых под сельское хозяйство, не имеют существенных различий.

Дача традиционно и де-юре — это земля, предназначенная для ведения не товарного сельского хозяйства, а также для отдыха. На даче не обязательно заниматься огородничеством и садоводством, достаточно лишь использовать его в рекреационных целях. Садовое некоммерческое товарищество (СНТ) — это аналог тех же дач, только с упором на ведение садоводства и огородничества.

Исходя из особенностей разрешенного использования, земля под дачи может выделяться не очень высокого качества, то есть с низким плодородием почвы. Часто бесплатные (для льготной категории граждан) дачные участки формируются в лесной зоне или заболоченной, где земледелие затруднено.

Требования к участкам под ДНП обычно повышенные — земля плодородней, расположение удобней. Де-факто оба типа земель разрешенного использования застраиваются коттеджами с образованием неофициальных поселков. Такая «неофициальность» создает ряд проблем, связанных со строительством жилых домов в ДНП и СНТ:

• Сложно прописаться. Даже если удастся оформить прописку, вас ожидают сложности с припиской к школе, дет/саду или больнице;
• Допустимо строительство только садовых домиков по соответствующим нормативам (узкие проезды, близкое расположение друг к другу, хаотичная застройка). Зато можно не оформлять разрешение на строительство;
• Проблемы с подводом коммуникаций за счет государства, снабжением электроэнергией достаточной мощности (4-6 кВт на вместо 10-15 кВт на участок под ИЖС);
• По узким дорогам в садовое общество не всегда проедет пожарная машина, а скорая помощь может просто не найти вас по адресу, точнее номеру участка.

Это означает, что несмотря на низкие требования к возводимым строениям и действующую дачную амнистию, по факту, житьё в СНТ может обойтись дороже, чем на участке под ИЖС.

Как быть с регистрацией ИЖС в СНТ

Земельные участки под ИЖС: что это такое и в чем их особенности?

Прежде чем приобретать землю под те или иные цели любой человек должен сначала познакомиться с такими понятиями, как статус земли и ее категория. Эти характеристики земельного участка определяют направления его возможного использования.

Никто не может построить частный дом, магазин, гараж или склад там, где захочется. Каждый кусок земли имеет свой вид разрешенного использования.

Как правило, это отражено в генеральном плане застройки местности, где расположена земля. А также в свидетельстве о праве собственности на сам участок.

Все люди, независимо от того пользуются они собственным жильем или арендуемым, так или иначе, живут в пределах земель поселений ИЖС. Что же такое земли ИЖС? И в чем их отличие от поселений под ИЖС?

Земли под ИЖС

Аббревиатура ИЖС расшифровывается как индивидуальное жилищное строительство. Это не просто фраза, а официальное правовое определение назначения участка земли согласно Градостроительного кодекса РФ.

На такой земле разрешается возводить отдельно стоящие частные дома, этажность которых не должна быть выше трех. При этом такой дом предназначен для проживания и ведения быта одной семьей.

Такие участки, как правило, находятся в пределах города, поселка или иного населенного пункта.

Жилому дому, возведенному на участке земли под ИЖС, присваивается определенный адрес. А владелец такой земли может получить в нем прописку.

На участке ИЖС можно построить коттедж по индивидуальному плану с учетом всех предпочтений собственника. А в случае оформления официальной регистрации в этом доме владелец получает законное право на подведение необходимых коммуникаций и получение коммунальных услуг.

Земли поселений

В общем понятии земли поселений – это земельные участки, предназначенные для образования и застройки сельских поселений или городов.

От других категорий земли их отделяют границы поселения. Как правило, такие границы проводятся по границам участков под ИЖС, находящихся в собственности у физических или юридических лиц.

Делается это для того чтобы одной и той же земле не были присвоены разные категории.

В пределах земли поселений ИЖС выделяются различные зоны:

• жилые;
• общественно-деловые;
• производственные;
• инженерные и транспортные инфраструктуры;
• рекреационные;
• зоны спец. назначения;
• военные;
• другие.

Плюсы и минусы таких земель?

Земли, попадающие под категорию ИЖС и находящиеся в пределах земель поселений, имеют как свои плюсы, так и определенные минусы. По крайней мере, если их сравнивать с землями сельхоз назначения (КФХ) или с участками в пределах садового некоммерческого товарищества (СНТ).

Преимущества участков земли ИЖС:

1. Возможность получить прописку в частном доме, построенном на земельном участке ИЖС.
2. Участки в пределах земли поселений могут стать частью мероприятий по благоустройству населенного пункта. Это может быть программа по асфальтированию дорог, озеленению улиц, прокладка тротуаров, прокладка водопровода или газификация. Основные работы при этом выполняются за счет местного или регионального бюджета, а на долю жителей выпадает лишь малая часть затрат. В то время как собственники, например, садовых участков вынуждены все затраты по благоустройству брать на себя.
3. Дома, построенные на земельных участках под индивидуальное жилищное строительство, подключаются к городской или поселковой электросети практически бесплатно (оплачивается лишь госпошлина).

Минусы земель ИЖС:

1. Налог на земли, предназначенные для строительства жилых домов, несколько выше, чем на земли других категорий.
2. Если участок ИЖС приобретен и зарегистрирован, но строительство на нем по каким-то причинам не заканчивается, то спустя 10 лет налоговая ставка на него значительно повышается.
3. Если в течение первых трех лет никакие работы по возведению дома и не начинались, такой земельный участок могут попросту изъять.
4. Стоимость земли под ИЖС отличается от прочих не в лучшую сторону. Но это с лихвой компенсируется всеми видимыми преимуществами и возможностями.

Законодательное регулирование пользования землями

Порядок предоставления земельных участков под ИЖС и последующее возведение на них частных домов регулируется и регламентируется рядом правовых актов:

• Градостроительным кодексом Российской Федерации;
• Федеральным законом от 01.01.2001 г. «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»;
• Строительные нормы и правила (СНиП).

При планировании возведения частного жилого дома на земельном участке ИЖС нужно учитывать целый ряд правил, норм и нюансов. Тогда в процессе строительства удастся избежать многих проблем.

Нарушение строительных норм и правил, а также прочих нормативных актов может повлечь за собой административные наказания и принудительное изменение строения, приведение в соответствие с нормами законодательства.

Установленные нормативы необходимо также соблюдать и при возведении хозяйственных объектов. Они также прописаны в санитарных нормативах и правилах.

Нормы застройки

Каждому человеку, решившему приобрести собственный кусок земли и построить на нем жилой дом нужно предварительно ознакомиться с условиями такого строительства.

Нормы по застройке земли ИЖС прописаны в СНиП 30-102-99 «Планировка и застройка территории малоэтажного жилищного строительства».

При возведении жилого здания нужно учитывать понятие «красная линия». Под ней подразумевается условная граница, за которую не должны выходить объекты застройки. За ее пределами находятся места общего пользования, такие как дороги, проезды и прочее.

СНиПами установлено:

1. Частный жилой дом должен быть расположен на расстоянии не менее 5м от «красной линии» улиц и не менее 3м от «Красной линии» проездов.
2. Расстояние от жилого дома до участка соседей должно быть не короче 3м.
3. Расстояние, разделяющее окна частного дома и стены соседнего, не может быть меньше 6м.
4. Кроме того существуют и определенные противопожарные правила и нормы, которые тоже необходимо учитывать. На основании них расстояние между соседними постройками должно варьироваться от 6 до 15 м (в зависимости от огнеупорных качеств материалов, из которых выполнены строения).

Кто и какие строения может возводить участках данной категории?

Градостроительным кодексом РФ определен перечень построек, которые могут быть возведены на участке земли под ИЖС.

Так с целью индивидуального жилищного строительства на участках можно возвести:

1. Малоэтажный дом или коттедж.
2. Различные постройки, необходимые в хозяйстве. Это может быть баня, гараж, сарай, теплица или иное строение.
3. Разводить собственный сад или огород.

Местный же муниципалитет обязан организовать на участке земли ИЖС все необходимые действующие коммуникации и функционирующую инфраструктуру социального и инженерного характера.

Видео: Юридические тонкости земель под индивидуальное жилищное строительство

В видеосюжете разъясняется в чем отличие земельных участков под ИЖС от земель иных категорий использования.

Рассказывается, для чего предназначены данные участки, какие строения на них могут быть воздвигнуты, какие документы и как оформляются на земли данного типа.

Что такое — земельный участок под ИЖС?

Последние изменения: Январь 2020

Выбор района для возведения жилья осуществляется не только по личному усмотрению и привлекательности места расположения, но и соответствия категории предназначения земли. Намереваясь купить участок под ИЖС, следует понимать, что это значит. Каковы отличия от других типов земель, узнают из законодательных нормативов и актов. При оформлении купли-продажи земли, важно, чтобы ее статус предусматривал возведение жилых объектов – для этого потребуется соответствие виду разрешенного использования.

Что такое — участок под ИЖС

В жилищной сфере существует масса аббревиатур для обозначения земель, расшифровать которые несведущим в жилищном вопросе лицам будет сложно. Среди часто упоминаемых сокращений встречаются: СНТ, ДНТ, ИЖС и т.д.

Если планируется строительство дома, покупают надел под ИЖС, расшифровка которого означает индивидуальное жилое строительство.

Назначение ИЖС предполагает наличие частного домовладения, в котором владелец планирует постоянно проживать, оформить регистрацию, почтовый адрес.

Для жилого строительства подходят далеко не все участки: они должны располагаться в пределах населенного пункта, с предусмотренной возможностью обустройства, обеспечения необходимой инфраструктурой, инженерными коммуникациями, дорогами с поддержкой местного муниципалитета или региональных властей.

Жилищное строительство должно быть разрешенным, а выбранное место входить в зону частного сектора с малоэтажной (до 3-х этажей) застройкой.

Индивидуальное строительство может осуществляться и на территории дачных участков, однако такие строения имеют другой статус, а их возведение согласуют с другими нормами законодательства. В отличие от домов, расположенных на территории садово-дачных товариществ, категория ИЖС предполагает свободную прописку и комфортное проживание всех членов семьи в возведенном жилье.

Что возводится?

Строительство на землях ИЖС ведется с соблюдением ряда правил, установленных строительных, юридических и иных регламентов.

Руководствуясь основным законодательным актом, будущий домовладелец определяет тип возводимого объекта. Согласно Градостроительного Кодекса, целевыми объектами могут стать:

• жилое строение высотой до 3 этажей, коттедж;
• хозпостройки, требуемые для обеспечения основных потребностей жильцов (сарай, теплица, баня, гаражное строительство);
• обустройство сада или огорода.

Выделенное под ИЖС место должно быть обеспечено действенной поддержкой местных властей при прокладке и подключении основных инженерных коммуникаций, отвечающих за комфорт и благоустроенность жилья.

Законодательная база

Перед началом жилого строительства и до оформления покупки участка, следует изучить действующие правовые нормы российского законодательства:

1. ст. 7 Земельного кодекса РФ регламентирует целевое использование участков ИЖС, разрешая строить жилое строение и обустраивать приусадебные участки и хозпостройки.
2. Ст. 49 Градостроительного кодекса приводятся правила частного жилого строительства. В частности, обязательному соответствию формы индивидуальной застройки общему плану населенного пункта.
3. Каждый муниципалитет принимает свои акты, устанавливающие правила передачи земель по арендному договору.
4. При намерении осуществить перевод земли в другую категорию назначения действия согласуют с федеральными нормами Закона «О переводе земельных участков», принятого в 2001 году.
5. Строительные работы должны вестись с соблюдением соответствующих норм (СНиП 30-102-99), регулирующих планировку территории и особенности застройки. Следует обратить внимание на соблюдение так называемой «красной линии», ограничивающей границы жилого сектора. Вне пределов условной границы возможно проведение дорог, проездов, других мест общего пользования.

В процессе возведения частного домовладения придется пройти согласование со многими инстанциями, однако первое требование, которое должно быть соблюдено – соответствие использования надела своему начальному разрешенному предназначению.

Скачайте

Земельный Кодекс РФ ФЗ №136 (4,1 MiB, 489 hits)

Статья 39. Градостроительный Кодекс. Порядок предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства (18,5 KiB, 146 hits)

СНиП 30-102-99 «Планировка и застройка территории малоэтажного жилищного строительства» (224,1 KiB, 164 hits)

Особенности использования земель ИЖС

Рассматривая различные варианты обустройства жилья, оптимальным выбором для жилой застройки является использование мест в границах земель населенного пункта, отведенных под частные домовладения.

Преимущества выбора обусловлены рядом особенностей и отличий от других видов земель:

• В пределах надела на территории под частную застройку предусматривается возможность упрощенной процедуры оформления прописки будущих жильцов.
• Как правило, выделенные под ИЖС территории входят в различные муниципальные программы по благоустройству. Например, при организации местными властями подключения рассматриваемой территории к коммуникациям, водопроводу, газопроводу, планировании прокладки дорог, электрических линий, появится возможность использовать блага, проведенные за счет муниципалитета, с минимальными вложениями. В отличие от территорий частной застройки, подобные мероприятия на землях сельхозназначения не предусмотрены, а затраты на подключения полностью лягут на плечи владельца участка, удаленного от земель поселений.

Планируя проживать в частном доме, построенном на территориях под ИЖС, владельцы столкнутся и с некоторыми негативными последствиями:

1. Высокие затраты на приобретение. Традиционно, территории, отведенные под частную жилую застройку, имеют более высокую цену, нежели сельхозугодья. Это связано с возможностью благоустройства территории, близостью социально-значимой инфраструктуры, инженерных коммуникаций, дорог. Проживание на территории поселения ИЖС позволяет получить постоянную регистрацию, адрес, а значит, пользоваться по месту проживания всеми общественными благами и гражданскими правами (обучение в школах, лечение в медучреждениях и т.д.)
2. Расходы на имущественные налоги выше, если категория — земли под индивидуальное жилищное строительство. Однако, в отличие от земель сельскохозяйственного назначения, площади под ИЖС несопоставимы по размерам и значимости для налогоплательщика.

Сравнивая различные показатели, в целом при намерении построить благоустроенный дом рекомендуется придерживаться установленных правил, выбирая тип участка, специально предназначенный под ИЖС. Все остальные варианты определения местоположения могут привести к серьезным проблемам при урегулировании вопроса с разрешением и введением в эксплуатацию жилого объекта, пропиской и получением доступа к современным инженерным коммуникациям.

Собираясь приобрести надел под жилое строительство, следует помнить, что строительство должно быть закончено в течение обозримого будущего. Если на купленном участке в течение 10 лет так и не было возведено жилой постройки, расходы на налоги серьезно вырастают. Со стороны муниципальных властей установлены ограничения по срокам начала строительства: сохранить право на собственность смогут только те землевладельцы, которые начали процесс строительства в течение 3 лет после приобретения. В противном случае, земля ИЖС изымается в пользу муниципалитета.

Рекомендуем посмотреть консультацию с разъяснениями о землях ИЖС.

Всё об ИЖС как особом виде использования земельного участка

Что означает ИЖС?

Прежде всего, рассмотрим, что такое ИЖС, какова расшифровка этой аббревиатуры. ИЖС – это один из видов разрешенного использования ЗУ.

Согласно пункту 2.1.1 классификатора ВРИ, разрешенное использование ЗУ под индивидуальное жилищное строительство позволяет собственнику построить на участке отдельный одноквартирный дом не выше трех этажей, оформить в нем прописку и проживать в нем всей семьей круглогодично.

Кроме того, он имеет право возвести на участке под ИЖС индивидуальный гараж и хозяйственные постройки, а также организовать огород или сад.

Основные законодательные сведения, на которых основывается применение ИЖС, содержат следующие юридические документы:

• Статья 7 ЗК РФ, определяющая статус ЗУ под ИЖС.
• Статья 39.18. закона № 136-ФЗ ЗК РФ (особенности предоставления ЗУ для ИЖС).
• Статья 51 закона №190-ФЗ о Градостроительном кодексе РФ (о разрешении на строительство).
• Классификатор ВРИ (в ред. Приказа Минэкономразвития РФ от 30.09.2015 N709).
• СНиП-31-02-2001 (для строительства частных домов ИЖС).

Назначение и цель земельного надела под индивидуальное жилищное строительство

Вид разрешенного использования участка ИЖС законом применяется только в отношении категории земель, относящихся к населенным пунктам. Основным назначением таких ЗУ является возведение на них недвижимости в виде частных отдельных одноквартирных жилых домов с целью постоянного проживания в них только одной семьи.

Справка! Собственник частного дома, построенного на участке под ИЖС, по закону имеет право прописаться сам и прописать в нем членов семьи, а на само здание оформить юридический адрес.

Таблица отличий от других ВРИ

Утвержденный законом классификатор ВРИ в разделе «Жилая застройка», содержит, кроме ИЖС, ещё один вид разрешений, который допускает строительство на участке жилых трехэтажных домов. Это — ЛПХ, разрешающее ведение на участке личного подсобного хозяйства. К этому ВРИ относятся и популярные у горожан дачные участки, входящие в состав СНТ и ДНТ.

Наименование ВРИ	Чем отличается от ИЖС
Ведение личного подсобного хозяйства (ЛПХ)	Участок может входить в состав земли населенного пункта или быть с/х назначения. На участке разрешено выращивание с/х продукции и скота. Обычно такие ЗУ располагаются вне поселений, поэтому подведение к ним коммуникаций затруднено. Прописаться на участке можно только при условии, что он принадлежит к землям поселений, но дело это хлопотное.
Садовые некоммерческие товарищества (СНТ) и дачные некоммерческие партнерства (ДНП)	Строить на таких участках разрешается только летние дома, для круглогодичного проживания непригодные. Соответственно, и возможность прописки в этих домах отсутствует. Коммуникации на такие участки подводятся за счет средств товарищества или партнерства, государство никакой помощи не оказывает. Доступная социальная инфраструктура отсутствует. Цены на потребляемые энергоресурсы на таких участках обычно выше государственных.

ЗУ под ИЖС обязан находиться в пределах границ населенных пунктов, и это изначально предполагает возможность его использования для постоянного места жительства (ПМЖ).

То есть, в непосредственной близости от такого участка находятся все энергоснабжающие коммуникации и дороги, и собственнику надо только присоединить к ним соответствующие системы дома после его постройки.

Обратите внимание! Статусом ПМЖ могут обладать и участки ЛПХ, но только если они тоже располагаются на территории какого-либо поселения.

Плюсы и минусы

Особенностями ВРИ ИЖС, которые можно выделить, как неоспоримые преимущества этого вида разрешения, являются:

• возможность оформления прописки в таком индивидуальном жилье;
• предоставление юридического адреса дому, возведенному в порядке индивидуального жилищного строительства;
• подключение такого дома ко всем коммуникациям населенного пункта и, соответственно, оплата энергоресурсов по государственным тарифам;
• участие ЗУ в городских программах по ремонту дорог и благоустройству территорий;
• ремонт существующих в доме коммуникаций и оборудования осуществляется силами городских коммунальных служб.

Минусами вида разрешения ИЖС, можно назвать такие его особенности, как:

• относительно высокая цена такого ЗУ;
• ограниченность территории участка;
• налоги, более высокие, чем на участки с другим ВРИ.

Существующие ограничения

Ограничения по строительству и общие нормы застройки участка под ИЖС определены Градостроительным Кодексом РФ и СНиП, регламентирующими возведение таких сооружений. Законом на любой жилой дом, построенный на участке под ИЖС, налагаются следующие ограничения:

• Дом должен быть отдельным с количеством этажей не больше трех, а общая площадь его не должна составлять более 1,5 тысяч квадратных метров. При этом допустим четвертый этаж, но только в виде мансарды.
• Проживать в таком доме имеет право только одна семья.

Если площадь ЗУ не превышает 1,2 квадратных километров, то на нем допускается построить только один жилой дом и несколько хозяйственных построек (гараж, сараи, баню, теплицу и т.д.). При этом:

1. Любое строение не должно располагаться ближе 5 метров от дороги общего пользования и ближе 3 метров от проездов (так называемой «красной линии»).
2. Любая хозяйственная постройка должна быть удалена от забора участка более чем на 1 метр.
3. Жилой дом должен отстоять от соседнего жилья не менее чем на 6 метров.

Однако прежде чем начать строительство дома, надо удостовериться, что соблюдены все условия возможности использования участка под ИЖС, а также получить соответствующее разрешение.

Подробнее о нормах застройки участков ИЖС читайте .

Условия и требования

Основными условиями, без соблюдения которых начинать строительство дома на ЗУ под ИЖС не рекомендуется, являются:

• Соответствие размера ЗУ нормам, которые региональные власти установили для площади участка, отводимого под ИЖС (о нормах площади ЗУ под ИЖС говорится ).
• Наличие грамотного, составленного профессионалами, проекта застройки, в котором соблюдены все требования закона и СНиП.
• Гарантия собственника, что дом будет выстроен в течение 3 лет.

Обратите внимание! Следует иметь в виду, что у муниципалитета могут быть свои планы городской застройки, в которых наличие вновь построенного дома не предусмотрено.

Как получить разрешение?

Основания для получения разрешения на возведение дома на участке под ИЖС определены статьей 51 ГрК РФ. Выдается оно местными органами власти по заявлению собственника ЗУ и действительно в течение 10 лет. К заявлению, чтобы его приняли, необходимо присовокупить следующие документы:

• удостоверение личности собственника;
• доказательство его прав на участок;
• градостроительный план ЗУ;
• проект планируемой стройки.

Муниципальные органы обязаны рассмотреть это заявление в течение 10 дней, после чего либо выдать соответствующее разрешение, либо в проведении строительства отказать.

Если у будущего владельца индивидуального дома нет земельного участка, на котором его можно построить, то приобрести его сегодня можно несколькими способами.

Краткие пошаговые инструкции по приобретению ЗУ под возведение дома

Получить ЗУ под ИЖС можно:

• купив у частного лица или приняв участие в аукционных торгах государственных земель;
• взяв в аренду из государственных фондов, опять-таки, посредством аукциона;
• воспользовавшись правом его бесплатного получения;
• поменяв на ИЖС существующий ВРИ ЗУ.

Аукцион

Необходимость организации аукционных торгов при продаже государственных ЗУ для ИЖС предписывается статьей 39.3. ЗК РФ.

Аукцион участков под ИЖС инициируется муниципальными властями, информацию о его начале можно узнать либо в администрации, либо в местных СМИ.

Для участия в нем гражданину необходимо:

1. Подать заявление соответствующей формы в муниципалитет, указав в нем, что надел приобретается в собственность.
2. Предоставить в администрацию документ, удостоверяющий личность.
3. Внести в кассу аукциона необходимую сумму задатка.
4. Принять участие в аукционе.

Начальную цену предлагаемого земельного участка устанавливает администрация, она же определяет шаг торгов. Договор купли-продажи земли заключается с тем участником аукциона, который заплатил максимальную цену, и на основании этого договора он уже может оформлять право собственности на участок.

Покупка у частного лица

Процесс приобретение земельного надела под ИЖС, находящегося в частной собственности, состоит из 5 основных этапов:

1. Поиск подходящего ЗУ (через интернет или при помощи кадастровой карты).
2. Тщательная проверка документации на участок, в частности, внимательное ознакомление с выпиской из ЕГРН на него.
3. Предоставление задатка продавцу.
4. Оформление сделки купли-продажи надела в Росреестре.
5. Проверка законности сделки при помощи запроса информации об участке из Единого Государственного реестра.

Важно! В выписке из ЕГРН обязательно должны быть указаны точные размеры и границы надела, его принадлежность к землям населенных пунктов и вид его разрешенного использования ИЖС.

Подробную инструкцию по грамотной покупке земельного участка под ИЖС вы можете найти в этой статье.

Аренда

Земельные наделы в аренду предоставляются из государственных земельных фондов на основании статей V главы ЗК РФ. Муниципальные власти, предлагающие участки в аренду, объявляют соответствующий аукцион.

Для приобретения земельного надела в аренду будущему арендатору необходимо:

1. Подать заявление в муниципалитет на участие в аукционных торгах, в котором необходимо указать свое желание взять надел в аренду.
2. Подождать месяц, и если по истечении этого муниципальные власти примут по результатам аукциона положительное решение, то можно составлять договор аренды ЗУ на предлагаемый арендодателем срок.

Обычно срок аренды земельных наделов составляет три года, при этом арендатор обязуется за время действия договора выстроить на участке жилой дом, а также ввести его в эксплуатацию. При соблюдении этого условия ближе к концу арендного срока арендатор ЗУ может получить его в собственность вместе с построенным на нем домом.

О том, что такое аренда земельного надела под ИЖС и как ее правильно оформить, мы рассказывали в отдельной статье.

Бесплатное получение

Правом бесплатного получения ЗУ обладают лишь некоторые, льготные категории граждан. Их общее перечисление содержит статья 39.5 ЗК РФ, однако региональные законодательные органы могут этот список корректировать. Воспользоваться этим правом льготник может только один раз в жизни.

Оформление ЗУ в безвозмездное пользование предусматривает следующий порядок действий:

1. Самостоятельный поиск подходящего земельного надела.
2. Его согласование с местной администрацией и подача заявления о его выделении.
3. После получения решения о возможности выделения надела, поставка его на кадастровый учет и составление специалистами его кадастрового плана.
4. Проверка инженерных коммуникаций, существующих на территории ЗУ и составление их плана.
5. Получение разрешения на строительство.
6. Регистрация права на землю.

Важно! С 2018 года процедура постановки ЗУ на кадастровый учет без проведения его межевания невозможна.

Собственник, получивший участок в безвозмездное пользование, обязан построить на его территории дом, зарегистрировать право собственности на него и использовать его, как ПМЖ.

Оформление недвижимости в собственность

Жилой дом, построенный на участке под ИЖС, необходимо обязательно зарегистрировать. Заявление о регистрации дома подается в органы Росреестра. При этом заявителю необходимо будет предоставить следующие документы:

1. личный паспорт;

2. разрешение на строительство;

3. кадастровый паспорт на участок застройки;

4. документ, подтверждающий права владельца на него;

5. акт о том, что дом принят в эксплуатацию (если он построен до 2015 года);

6. справка об уплате госпошлины.

Перевод других ВРИ

Возможность перевода земель одного целевого назначения на другое предусмотрена статьей 8 ЗК РФ. На ИЖС обычно переводят земли садоводств и личные подсобные хозяйства, для чего собственнику участка необходимо:

1. Подготовить необходимые документы.
2. Подать их в муниципалитет вместе с заявлением соответствующей формы.
3. Дождаться решения муниципальных органов.
4. В случае положительного решения оформить новый ВРИ в ЕГРН.

О том, как перевести землю в ИЖС, говорится , а о том, как осуществить перевод земли из ИЖС в коммерческую категорию, рассказано .

Кратко о налогах

Справка! Ставка налогов, которыми облагаются земли под ИЖС, достаточно велика, составлять она может до 0,3% от сравнительно высокой кадастровой стоимости участка.

Однако законодательство предусматривает значительные налоговые вычеты для многих категорий граждан, решивших приобрести участки под ИЖС в собственность.

Более подробную информацию об оплате и размере налога на землю ИЖС вы найдете .

Можно ли прописаться в доме?

Каждому дому, построенному на участке ИЖС, после постановки его на кадастровый учет, присваивается почтовый адрес. Если дом введен в эксплуатацию и признан пригодным для жилья, то никаких препятствий для оформления в нем прописки нет.

Злоупотребления и меры ответственности

Объекты, возведенные на участке ИЖС, не входящие в описание этого вида разрешения или нарушающие нормы застройки (например, многоквартирные дома), закон классифицирует, как самовольные постройки (статье 222 ГК РФ).

По отношению к ним и их собственникам российским законодательством предусмотрены следующие карательные меры, применяемые сегодня достаточно часто:

• запрет на оформление права собственности;
• признание всех совершенных сделок с такими объектами ничтожными;
• наложение на собственника административного штрафа;
• снос строений.

Вид разрешенного использования ИЖС позволяет построить на участке полноценный жилой дом, подвести к нему все энергоснабжающие коммуникации и, главное, оформить для него почтовый адрес и зарегистрировать в нем прописку. Такое разрешение является самым подходящим для участка, на котором планируется постоянное круглогодичное проживание, без использования его в других целях.