Управление многоквартирным домом

Время чтения: 5 минут

Эффективное управление многоквартирным домом призвано создать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, обеспечить оптимальное содержание общего имущества. Если руководство МКД осуществляется при прямом участии жильцов, им стоит знать, что такое непосредственное управление многоквартирным домом, в чем заключаются его особенности, каковы плюсы и минусы этого варианта.

Суть непосредственного управления МКД

При непосредственном руководстве МКД собственники квартир заключают договора по обслуживанию и ремонту дома на основании решений общего собрания жильцов. Такой способ управления позволяет им вступать в правоотношения с ресурсоснабжающими компаниями (РСО) – организациями, обеспечивающими поставку газа, воды и электричества.

Непосредственная форма управления многоквартирным домом – это способ, позволяющий собственникам помещений договариваться с подрядчиками о поддержании оптимального состояния дома.

Если речь идет о юридической стороне вопроса, каждый жилец помещения от своего имени заключает договор на поставку ресурсов.

Организация, которая содержат и проводит ремонт в доме, обеспечивает водоотведение, отопление, электро- и газоснабжение, ответственна перед собственниками помещений в МКД за выполнение своих функций. Эти положения установлены Правительством РФ, выражены в и содержатся в заключаемых договорах.

Минимальное количество квартир

Переход на непосредственное управление многоквартирным домом регулирует Возможность такого руководства – гарантия полноценного функционирования общежития граждан.

Как показывает практика, в основном собственники жилья напрямую взаимодействуют с поставщиками услуг в сельской местности. В таких условиях часто не предусмотрена масштабная многоквартирная застройка.

В сооружениях, где количество квартир менее 12, владельцы жилплощади освобождаются от необходимости заключать дополнительный договор со сторонними подрядчиками, которые будут предоставлять услуги по ремонту и поддержанию нормального состояния МКД.

Если в доме насчитывается более 12 квартир, осуществление некоторых процедур усложняется. Для одобрения решения нужно собрать более 50% голосов всех владельцев жилья. Только тогда их волеизъявление можно считать легитимным.

Читатели юридических порталов часто интересуются, сколько квартир должно быть в доме для непосредственного управления. Этот нюанс регулирует ст. 161 ЖК РФ. Чтобы жители МКД могли воспользоваться обслуживанием напрямую, в здании должно быть не меньше 13 квартир, но и не больше 30.

Руководство домом осуществляется всеми собственниками жилплощади в личном порядке или через посредника. Последний может не проживать в МКД, где предусмотрена непосредственная форма руководства.

Оптимальный вариант обслуживания дома – управление МКД до 30 квартир. Большее количество жильцов сложно привлечь к участию в собрании. Еще труднее достигнуть согласия.

Преимущества и недостатки непосредственного управления

Непосредственная форма обслуживания – одна из самых старых и эффективных. Чтобы обеспечить своевременный и качественный уход за МКД, жителям нужно координировать действия и через уполномоченного представителя заключать договоры с подрядчиками.

Стоит обсудить сильные и слабые стороны этого варианта эксплуатации МКД. Так, управление собственниками помещений в многоквартирном доме связано с рядом преимуществ:

1. Выполнение оплаты коммунальных услуг напрямую фирмам, которые их предоставляют.
2. Прозрачные расчеты.
3. Задолженность граждан не касается остальных жителей.
4. Дополнительные услуги предоставляются согласно уплаченной сумме.
5. Обслуживающие организации расходуют средства на работы, предусмотренные в договоре, что значит, деньги используются рационально.

Система управления эффективна лишь при активной позиции жителей дома.

Минусы непосредственного обслуживания:

1. Представитель собственников берет на себя руководство. Обычно это бесплатно, зато забот у него более чем достаточно.
2. Отсутствие возможности получить средства на социальные программы: капремонт, обустройство детской площадки и так далее.
3. Расходы на внесение улучшений – наем консьержа, благоустройство подъезда и прочее – ложатся на плечи добровольцев. Несогласные лица могут отказаться от оплаты нововведений.
4. Если в составе МКД есть муниципальное жилье, на собрание приглашаются наймодатели, имеющие аналогичные с жителями права при голосовании.

Прежде чем перейти к этой форме управления, нужно внимательно изучить перечисленные минусы и плюсы.

Как перейти на непосредственное управление МКД

При переходе к новому виду обслуживания нужно соблюдать процедуру. Её можно разделить на три этапа:

1. Формирование инициативной группы.
2. Проведение общего собрания собственников (ОСС) жилья. На нем обсуждаются вопросы относительно формы управления, проводится обязательное голосование, избирается председатель совета дома.
3. Выбор организаций, который будут обслуживать МКД. В течение года нужно заключить прямые договоры с монополистами, подрядчиком.

Если выбранный способ руководства не реализован жильцами в течение года, городские власти обязаны искать дому управляющую компанию.

Чтобы дело получило развитие, нужна инициатива. Не является исключением из правила и процедура организации управления домом. Среди жильцов всегда есть лица, готовые представлять интересы остальных собственников квартир. Они составляют так называемый координирующий центр.

Группа создается по списку владельцев квартир. Параллельно проводятся агитационно-разъяснительные работы, привлекается как можно больше жильцов.

Информировать о подобных мероприятиях лучше письменно на щите у подъезда. Самый эффективный метод – обход собственников.

Инициативная группа выбирает по 1-2 представителя из каждого подъезда, готовых организовать процесс и придерживаться условий работы. Эта группа сообщает остальным жильцам суть вопроса, объявляет, где и когда состоится первое ОСС.

Чтобы форма обслуживания дома была утверждена, нужно зафиксировать волю собственников. Для этого организовывается собрание жильцов или заполнение анкет с перечнем вопросов. Кворум для мероприятия – не менее половины собственников МКД.

Основные пункты, обсуждаемые на ОСС:

1. Подтверждение общего согласия на переход к непосредственному управлению.
2. Выбор кандидатуры официального представителя.
3. Формирование представительского органа.
4. Заключение договоров на обслуживание.

Данная стадия является основной при переходе на новый вид управления домом.

Интересы владельцев квартир в доме в отношениях с третьими лицами может представлять один из собственников помещения в МКД. Изменения в прошлом году также закрепили, что выполнять эту функцию способно лицо, уполномоченное письменной доверенностью по одобрению большинства жильцов.

Чтобы непосредственное управление начало действовать, в соответствии со ст. 164 ЖК РФ, нужно заключить соглашение с компаниями-подрядчиками, которые переймут обязанности, направленные на содержание и ремонт недвижимого имущества. Это – важнейший этап при переходе на новую форму руководства.

Если обслуживающая организация многоквартирного дома не найдена, способ управления не актуален.

Для успешного оформления соглашения нужно подготовить:

• протокол, содержащий желание жильцов перейти на непосредственное руководство МКД;
• протокол, в котором указаны данные лица, ответственного за переговоры с обслуживающими фирмами;
• технический паспорт дома;
• заявление на имя руководителя организации с просьбой о заключении прямого договора;
• заверенные нотариусом доверенности.

На общем собрании жильцы обсуждают, как выбрать обслуживающую организацию.

Узнайте, какие ещё бывают способы управления многоквартирным домом.

Нюансы непосредственного управления МКД

Важный этап при осуществлении непосредственного обслуживания жильцами дома – заключение договоров с РСО. Об этом говорится в . В нормативно-правовом акте закреплено, как и в каком количестве поставляются коммунальные услуги от подрядчиков, если с ними достигнуто соглашение от лица владельцев при непосредственном управлении МКД.

За перебои в электро-, газо- и водоснабжении ответственность несут именно подрядчики или субподрядчики, с которыми заключен договор.

Для непосредственного управления характерны особые взаимоотношения между жильцами и РСО. Договор заключает каждый собственник от своего имени, большинство лиц как единая сторона или владелец квартиры, уполномоченный на представительство.

Непосредственное обслуживание позволяет забыть о проблемах с расчетными центрами и УК. Привлекая подрядные организации и обеспечив реальную деятельность совета дома, управление будет максимально эффективным. При этом более рационально используются средства на содержание недвижимости.

Если в МКД 100 и больше квартир, прямое управление многоквартирным домом не допустимо. Количество жильцов в доме пропорционально поступающим от них требованиям относительно обслуживания МКД. Возникает огромное количество дополнительных задач, решение которых достаточно трудно контролировать. Вероятность достигнуть соглашения со всеми жильцами слишком мала. В подобных условиях целесообразнее создавать ТСЖ.

Хотя управление многоквартирным домом напрямую жителями – распространенная практика, серьезную конкуренцию ей составляют управляющие компании.

Непосредственное обслуживание позволяет собственникам квартир поддерживать дом в оптимальном состоянии. Здание обслуживают уполномоченные организации, но их деятельность прозрачна и легко контролируется владельцами помещений.

Что такое непосредственное управление многоквартирным домом?

Определить эффективность управления многоквартирными домами можно по тому, насколько безопасные и благоприятные условия созданы для проживания, насколько оптимально содержание общедомового имущества и пр.

Если данными задачами занимаются сами жильцы, то им будет полезно ознакомится с таким понятием, как непосредственное управление многоквартирным домом.

Непосредственное управление – что это?

Среди множества вариантов ведения ЖКХ может быть непонятно, непосредственное управление многоквартирным домом что такое? Это отдельная форма управления, официально предусмотренная ЖК.

Подобный способ управления предполагает возможность самостоятельного заключения договоров с разного рода обслуживающими организациями вроде водоканала, городских электросетей или газовой компании и пр.

Непосредственный способ управления делает владельцев помещений ответственными за содержание общедомового имущества и за капитальный ремонт.

Согласно ЖК ст. 161, предназначением подобного управления МКД является обеспечение благоприятных и безопасных условий для жизни жильцов, а также бесперебойное предоставление услуг ЖКХ и надлежащее содержание общедомового имущества.

Обычно метод управления избирается на общедомовом собрании владельцев жилых помещений. Бывают такие способы домоуправления:

• непосредственное управление;
• управление ТСЖ или жилкооперативом;
• управляющие компании.

Процедура избрания метода управления МКД осуществляется посредством общего собрания владельцев квартир. То решение, которое будет принято на общем собрании, станет обязательным для всех жильцов дома.

Минимальное число квартир

Процедура, как перейти на непосредственное управление, регулируется Жилищным Кодексом (ст. 164). Подобное руководство гарантирует полноценные и высококачественные условия проживания граждан в МКД.

Но на практике собственники сами взаимодействуют с обслуживающими организациями:

1. Если в сооружении меньше 12 квартир, то их собственники могут не заключать дополнительные договора с организациями-подрядчиками, оказывающими услуги по поддержанию нормального содержания общедомовой собственности и по ремонтным работам.
2. Если в домовладении больше 12 квартир, то ситуация осложняется. Чтобы одобрить решение о методе управления домом, на собрании нужно собрать голосов больше 50% от общего числа собственников. Только тогда решение будет иметь легитимность.

До скольких квартир в доме требуется, чтобы перейти на непосредственное домоуправление? ЖК регулирует данный вопрос.

Чтобы управлять МКД непосредственно, в нем должно быть 13-30 квартир. При этом домовладением руководят сами собственник или посредник. В последнем случае руководящее лицо может не проживать в МКД, делами которого он управляет.

Итак, 13-30 квартир – вот какие дома могут быть на непосредственном управлении. Подобное ограничение в количестве квартир позволяет привлечь всех жильцов к участию в общедомовых делах, собраниях, на которых также проще достигнуть какого-то компромисса с небольшим количеством собственников.

Плюсы и минусы подобного управления

Чтобы понять эффективность подобного управления, нужно реально оценить все плюсы и минусы самостоятельности. По данным на 2020 г, такая форма домоуправления считается одной из самых эффективных, поскольку жители сами участвуют в управлении и заключают договора с подрядчиками.

К основным преимуществам подобного руководства относятся:

• прямая оплата за коммуналку в компании, которые предоставляют поставку услуг;
• прозрачность расчетов;
• наличие задолженности у кого-то из собственников никак не затрагивает остальных жильцов;
• рациональное использование денег, поскольку подрядчики расходуют средства только на работы, оговоренные в составленном договоре;
• дополнительное оказание услуг предоставляется по уплаченным средствам.

Непосредственное домоуправление высокоэффективно лишь в случаях, когда жильцы имеют активную позицию. Но есть несколько негативных нюансов в подобном руководстве.

Одним из весомых минусов считается то, что всеми делами по руководству занимается конкретный круг собственников, причем совсем бесплатно. Если учесть, сколько забот и обязанностей прибавляет руководство МКД, безвозмездность подобной деятельности несколько несправедлива.

Мало того, если вдруг будет решено нанять консьержку или благоустроить двор, то финансовые траты лягут на согласных. Те же, кто не согласился с данными нововведениями, попросту могут не платить.

Также дома на непосредственном управлении лишены возможности участия в соцпрограммах вроде капремонта, обновления детской площадки и пр. А если в доме еще остались муниципальные квартиры, то наймодатели на собраниях имеют те же права, что и собственники жилья.

Как перейти

Многих привлекает непосредственный тип домоуправления, но не все понимают, как осуществляется переход на такое руководство.

Чтобы обслуживаться по новому методу, нужно пройти определенную процедуру перехода:

• собрать инициативную группу;
• провести собрание собственников;
• выбрать обслуживающие организации.

Если на протяжении 12-месячного периода жильцы не реализую выбранный метод домоуправления, то городская администрация будет вынуждена самостоятельно назначить управляющую компанию.

Инициаторы

Чтобы протолкнуть какую-либо идею, в т. ч. сменить организацию управления домовладением, обязательно нужна инициатива. В любом многоквартирном доме всегда найдутся особенно активные граждане, которые готовы стать представителями остальных квартирных собственников.

Такие жильцы организуют координирующий центр, создают инициативную группу из владельцев жилья, разъясняют и агитируют, привлекая всех жильцов к данному мероприятию.

Для удобства лучше использовать для подачи информации специальные щиты для объявлений, которые имеются у каждого дома. Также стоит обойти с предложением всех жильцов в доме.

Обычно инициативная группа назначает по 1-2 человека на подъезд, которые будут заниматься организационной работой и в дальнейшем поддерживать деятельность непосредственного управления. Эти лица и доносят до остальных жильцов суть возникшего вопроса, время и дату проведения собрания и пр.

Собрание

Назначить непосредственное управление можно только по воле собственников. Для этого проводится собрание с голосованием. На собрании должны собраться не меньше 50% владельцев квартир.

В процессе мероприятия обязательно ведется протокол собрания, который обладает четкой структурой. Это необходимая часть, поскольку устные договоренности между жильцами никакой силой не обладают.

На собрании обсуждается:

1. Насколько целесообразно переходить на непосредственное домовое управление. Если при голосовании решено сменить управление, то решается следующая дилемма.
2. Избирается лицо, которое будет заниматься управлением, вести все дела и заключать договора с обслуживающими организациями.
3. Когда руководство будет выбрано, жильцы определяются с подрядчиками, предоставляющими услуги ЖКХ.

Составление и заключение официальных договоров считается одной из основных задач при смене способа управы

Заключение договоров

Многоквартирный дом не может считаться юридическим лицом или какой-то официальной организацией, а, значит, не обладает правом на ведение деловых отношений с организациями подрядчиков. Потому заключать договора на предоставление услуг приходится с каждым собственником по отдельности.

Чтобы упростить данный процесс, все собственники пишут на руководство доверенность, а руководящее лицо уже подписывает от их имени все договора и представляет интересы всех жильцов одновременно.

Чтобы заключить договорные отношения, понадобятся подтверждающие документы вроде протокола ОСС, техпаспорта дома, доверенности собственников на ответственное лицо и пр.

Особенности непосредственного управления

Когда на собрании ведется протокол, в нем обязательно указывается кто, как и что делает, чтобы поддерживать общедомовые владения в надлежащем состоянии. Здесь же уточняется, как начисляется ОДН.

Начисление общедомовых нужд производится ресурсоснабжающим подрядчиком. Весь объем ОДН распределяется между всеми жилыми объектами, согласно их площади.

Непосредственное управление имеет свои особенности:

1. Отсутствуют привычные квартплаты, а необходимые платежи производятся сразу в организацию, предоставляющую услугу.
2. Наличие задолженностей у отдельных жильцов никак не затрагивает остальных собственников.
3. Каждый поставщик услуг, с которым заключены договора, выполняет свои обязательства.
4. Поскольку посредников между жильцами и обслуживающими организациями нет, то и тарифы на оплату заметно ниже, чем при управляющих компаниях.
5. Собственники сами контролируют коммунальные расходы, потому риски воровства исключены.

Хоть НУ и примечательно для собственников, перспектив у данного способа управления мало. Дело в том, что таких малоквартирных домов (до 30 кв.) сегодня крайне мало. В городах активно сносятся маленькие дома и возводятся многоэтажки, что исключает возможность перехода на непосредственное управление.

Выход из НУ

Если со сменой управы все понятно, то что делать и как выйти из непосредственного управления домом. Процедура также производится посредством собрания всех собственников, где ведется протокол и решается вопрос о смене метода домового управления.

Непосредственное обслуживание помогает жильцам содержать дом в оптимальном виде. Домовладение также обслуживается подрядчиками, только все услуги и их стоимость прозрачны и находятся под контролем собственников.

Непосредственное домовое управление позволяет жильцам чувствовать защищенность и свободу от чиновничьего вмешательства и произвола управляющих компаний.

Но при такой форме управы необходимым условием является повышенная сознательность и принятие того, что качество жизненных условий зависит только от сплоченности и совместных действий всех жильцов МКД.

Минусы непосредственного обслуживания:

• Представитель собственников берет на себя руководство. Обычно это бесплатно, зато забот у него более чем достаточно.
• Отсутствие возможности получить средства на социальные программы: капремонт, обустройство детской площадки и так далее.
• Расходы на внесение улучшений – наем консьержа, благоустройство подъезда и прочее – ложатся на плечи добровольцев. Несогласные лица могут отказаться от оплаты нововведений.
• Если в составе МКД есть муниципальное жилье, на собрание приглашаются наймодатели, имеющие аналогичные с жителями права при голосовании.

Прежде чем перейти к этой форме управления, нужно внимательно изучить перечисленные минусы и плюсы.

При переходе к новому виду обслуживания нужно соблюдать процедуру. Её можно разделить на три этапа:

1. Формирование инициативной группы.
2. Проведение общего собрания собственников (ОСС) жилья. На нем обсуждаются вопросы относительно формы управления, проводится обязательное голосование, избирается председатель совета дома.
3. Выбор организаций, который будут обслуживать МКД. В течение года нужно заключить прямые договоры с монополистами, подрядчиком.

Если выбранный способ руководства не реализован жильцами в течение года, городские власти обязаны искать дому управляющую компанию.

Инициативная группа

Чтобы дело получило развитие, нужна инициатива. Не является исключением из правила и процедура организации управления домом. Среди жильцов всегда есть лица, готовые представлять интересы остальных собственников квартир. Они составляют так называемый координирующий центр.

Группа создается по списку владельцев квартир. Параллельно проводятся агитационно-разъяснительные работы, привлекается как можно больше жильцов.

Информировать о подобных мероприятиях лучше письменно на щите у подъезда. Самый эффективный метод – обход собственников.

Инициативная группа выбирает по 1-2 представителя из каждого подъезда, готовых организовать процесс и придерживаться условий работы. Эта группа сообщает остальным жильцам суть вопроса, объявляет, где и когда состоится первое ОСС.

Собрание собственников

Чтобы форма обслуживания дома была утверждена, нужно зафиксировать волю собственников. Для этого организовывается собрание жильцов или заполнение анкет с перечнем вопросов. Кворум для мероприятия – не менее половины собственников МКД.

Основные пункты, обсуждаемые на ОСС:

1. Подтверждение общего согласия на переход к непосредственному управлению.
2. Выбор кандидатуры официального представителя.
3. Формирование представительского органа.
4. Заключение договоров на обслуживание.

Данная стадия является основной при переходе на новый вид управления домом.

Интересы владельцев квартир в доме в отношениях с третьими лицами может представлять один из собственников помещения в МКД. Изменения в прошлом году также закрепили, что выполнять эту функцию способно лицо, уполномоченное письменной доверенностью по одобрению большинства жильцов.

Выбор обслуживающих фирм

Чтобы непосредственное управление начало действовать, в соответствии со ст. 164 ЖК РФ, нужно заключить соглашение с компаниями-подрядчиками, которые переймут обязанности, направленные на содержание и ремонт недвижимого имущества. Это – важнейший этап при переходе на новую форму руководства.

Если обслуживающая организация многоквартирного дома не найдена, способ управления не актуален.

Для успешного оформления соглашения нужно подготовить:

• протокол, содержащий желание жильцов перейти на непосредственное руководство МКД;
• протокол, в котором указаны данные лица, ответственного за переговоры с обслуживающими фирмами;
• технический паспорт дома;
• заявление на имя руководителя организации с просьбой о заключении прямого договора;
• заверенные нотариусом доверенности.

На общем собрании жильцы обсуждают, как выбрать обслуживающую организацию.

Важный этап при осуществлении непосредственного обслуживания жильцами дома – заключение договоров с РСО. Об этом говорится в постановлении Правительства РФ № 354. В нормативно-правовом акте закреплено, как и в каком количестве поставляются коммунальные услуги от подрядчиков, если с ними достигнуто соглашение от лица владельцев при непосредственном управлении МКД.

За перебои в электро-, газо- и водоснабжении ответственность несут именно подрядчики или субподрядчики, с которыми заключен договор.

Для непосредственного управления характерны особые взаимоотношения между жильцами и РСО. Договор заключает каждый собственник от своего имени, большинство лиц как единая сторона или владелец квартиры, уполномоченный на представительство.

Непосредственное обслуживание позволяет забыть о проблемах с расчетными центрами и УК. Привлекая подрядные организации и обеспечив реальную деятельность совета дома, управление будет максимально эффективным. При этом более рационально используются средства на содержание недвижимости.

Если в МКД 100 и больше квартир, прямое управление многоквартирным домом не допустимо. Количество жильцов в доме пропорционально поступающим от них требованиям относительно обслуживания МКД. Возникает огромное количество дополнительных задач, решение которых достаточно трудно контролировать. Вероятность достигнуть соглашения со всеми жильцами слишком мала. В подобных условиях целесообразнее создавать ТСЖ.

ЖК РФ Статья 164. Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом. Одним из способов может стать непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, в случае если количество квартир в МКД составляет не более чем тридцать!

1. При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.

2. Договоры горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), обращения с твердыми коммунальными отходами заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.

3. На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме.

Непосредственное управление многоквартирным домом в 2020 году: изменения, плюсы и минусы, договор и порядок перехода

Сегодня мы поговорим о том, какие изменения в непосредственном управлении многоквартирным домом в 2020 г. произошли или планируются. Вы узнаете, что такое непосредственное управление домом, его плюсы и минусы, а также порядок перехода собственников жилья на эту форму управления своим домом.

Суть

Хозяин квартиры несет бремя содержания не только своих личных вещей, но и заботится об общедомовом имуществе. Эта обязанность возложена на него законом. Рациональное управление домом необходимо, чтобы имущество и инженерные сети находились в порядке. Деньги владельцев квартир направляются на:

• комфорт;
• поддержание чистоты;
• исключение порчи имущества;
• коммунальные задачи;
• ремонт;
• поддержание санитарно-гигиенического состояния;
• соблюдение пожарных требований.

Жилищный закон предлагает 3 формы управления домом. Традиционными являются выбор управляющей фирмы и товарищество владельцев помещений. Здесь характерно наличие посредника – УК или ТСЖ.

Непосредственное управление собственниками помещений осуществляется собственниками напрямую и имеет массу достоинств.

Собственники помещений путем голосования сами решают, какой способ им избрать, оформляя свой выбор документально. Заменить однажды избранный способ тоже можно путем оформления перехода. Необходимо учитывать важные изменения в 2020г, прежде чем принимать решение о переходе.

Ключевая особенность отражена в названии – собственники решают все вопросы управления жилым домом напрямую, без посредничества управляющей компании или ТСЖ. Общее имущество дома находится под полным и непосредственным контролем собственников. К такому имуществу относится:

Если возникает проблема по поводу содержания, собственники проводят собрание. Предлагаются варианты выхода из ситуации, определяется план действий и выбирается конкретный исполнитель. На основании данных решений заключаются договоры с исполнителями, на стороне заказчика выступают все или большинство хозяев.

Если речь идет о коммунальных ресурсах для отдельной квартиры, то договор заключает собственник этой квартиры лично с поставщиком.

Способы разрешения возникших проблем избираются только коллективно, посредством общих собраний, на которых учитывается мнение всех собственников. Встречи проводятся очно или заочно (опросом) не реже раза в год.

Для оперативного решения вопросов владельцы выбирают одну из трех возможностей:

1. По умолчанию каждый владелец принимает участие в собраниях, голосует и от своего имени работает с третьими лицами. В договорах с подрядчиками понадобятся подписи большинства собственников.
2. Владельцы могут выбрать одного собственника и поручить ему представлять интересы всех.
3. Есть возможность доверить представительские функции постороннему человеку, который по доверенности становится управляющим.

Выбранный способ отражается в решении общего собрания.

Важно. Непосредственное управление допускается только в домах, состоящих из 30 или менее квартир. Иначе обязательно заключить договор со специальной управляющей организацией или избрать ТСЖ.

Плюсы и минусы

Если дом подпадает под установленные законом условия (не более, чем тридцать квартир в МКД), он может находиться под непосредственным управлением собственниками помещений. Непосредственное управление многоквартирным домом имеет плюсы и минусы.

Достоинства:

1. Стоимость управления значительно ниже за счет снижения расходов на услуги ЖКХ и отсутствия вознаграждения посредника.
2. Решения принимаются оперативно, поскольку все собственники заинтересованы в комфортном проживании.
3. Есть личный контроль, владельцы помещений заинтересованы в качественном обслуживании дома, поэтому подрядчики отбираются тщательнее.
4. Деньги, собранные жильцами, идут на нужды только их дома. В случае с УК собранные средства могут перераспределяться между жилищным фондом организации.

Недостатки:

1. Инспекторы жилищного надзора не контролируют непосредственную форму управления многоквартирным домом.
2. Жильцы не могут получать государственную помощь по управленческим вопросам.
3. Каждый из жильцов должен уделять больше времени и внимания для участия в общем деле.

Решение вопроса о переходе на непосредственный способ управления многоквартирным домом зависит лишь от активности жильцов. Если граждане занимают активную жизненную позицию, готовы действительно заниматься общими вопросами проживания в МКД – то непосредственное управление будет удачным решением.

Если же собственники пассивны, стремятся избавиться от «надоедливых» проблем и переложить ответственность на чужие плечи, то проще избрать ТСЖ или заключить договор с управляющей компанией.

Важные изменения в законодательстве 2020 года

Осуществлять управление МКД в 2020 году стало намного проще:

1. Собственнику не обязательно приходить на общую встречу лично – можно выдать письменную доверенность представителю. Доверенность не обязательно удостоверять нотариально – достаточно попросить об этом компетентного человека по месту работы или учебы.
2. Для принятия положительного решения на собрании теперь необходимо простое большинство голосов – более половины жильцов. Ранее требовалось не менее 2/3, что осложняло жизнь МКД.
3. По решению собственников можно открыть банковский депозит для размещения средств капитального ремонта. Счет легко контролировать, а проценты защитят деньги от инфляции.

Перечисленные изменения позволяют активным собственникам эффективнее управлять имуществом МКД, повышая комфортность проживания в доме.

Порядок перехода (пошаговая инструкция) и образец договора

Процедура перехода на непосредственное управление не представляет сложности в плане оформления. Основная задача состоит в том, чтобы собрать собственников и простимулировать их принять участие в общей судьбе дома.

Этап I. Появление инициативной группы

Инициативная группа собственников, желающих перейти на непосредственное управление, выполняет следующие функции:

• определяет план дальнейших действий;
• извещает собственников о планируемом переходе и доводит до их сведения важную информацию;
• предварительно выясняет отношение собственников к переходу;
• назначает общую встречу (собрание) и определяет повестку.

Для инициативной группы достаточно 3-5 самых активных жильцов, желательно – от каждого подъезда. Группу не нужно нигде регистрировать, ее основная задача – сформировать предварительное общее мнение жильцов по поводу перехода на непосредственное управление.

Готовую повестку собрания с датой проведения нужно разместить в местах ознакомления с документами, а также передать жильцам через почтовые ящики.

Этап II. Общее собрание

Несколько основных вопросов, которые решаются на собрании:

1. Непосредственно по вопросу перехода.
2. По поводу ответственного жильца или управляющего.
3. По поводу Совета дома и его председателя.
4. По поводу договоренностей с фирмами по обслуживанию – определение подрядчиков и условий соглашений.

Сначала жильцы созываются на очную встречу. Собрание состоится, когда соберутся владельцы, имеющие в совокупности 50% и больше. Оглашается повестка, проходит голосование, результаты которого заносятся в протокол собрания.

Если очное собрание не состоялось, нужно провести его повторно, но теперь – в виде заочного опроса. Собственники проголосуют на специальных бюллетенях и передадут опросные листы активному собственнику.

Этап III. Подготовка и подписание соглашений

Обслуживающая организация – это подрядчик, которого жильцы нанимают для профессионального содержания имущества. Соглашение подписывается собственниками или их представителем в зависимости от общего решения.

Жильцы способны частично обслуживать свой дом – делать уборку и косметический ремонт. По вопросам вывоза мусора и обслуживания инженерных сетей необходимо нанять компетентных специалистов, имеющих требуемые законом разрешения, лицензии.

Для оформления соглашений понадобятся:

• решение жильцов, оформленное протоколом;
• документы ответственного лица;
• технические документы: паспорт, план;
• другие необходимые документы, которые попросит подрядчик.

Не нужно путать обслуживающую организацию с УК. Последняя оказывает управленческие услуги и является посредником между жильцами и конечными подрядчиками.

Образец договора непосредственного управления многоквартирным домом с обслуживающей организацией можно скачать здесь.

Нужно дополнительно подписать прямые соглашения на водо-, электро-, газоснабжение и тепло. Каждый владелец заключает их лично для своего жилья, если иной вариант не был избран собственниками.

Важно! Если не заключить соглашения с обслуживающей организацией или другим подрядчиком, непосредственное управление будет считаться нереализованным. Дому могут назначить УК.

Будущее непосредственного управления. Чего ждать от реформы

Непосредственное управление – успешная форма управления небольшим домом, которая высокоэффективна при условии достаточной активности проживающих собственников. Законодатель упрощает жизнь домов с непосредственным управлением, поэтому такая форма еще долгое время будет оставаться жизнеспособной и не будет исключена из законодательства.

Жилищный закон претерпевает изменения, направленные на общее улучшение состояния многоквартирных домов. Основной проблемой МКД долгое время остается денежный вопрос – где взять деньги на поддержание дома, на текущий и капитальный ремонт?

Непосредственное управление лишено возможности пользоваться государственными льготами и местными преференциями, а финансовые вопросы урегулированы Жилищным кодексом слабо. В будущем закон, вероятно, встанет на сторону инициативных собственников и предусмотрит для них источники дополнительного финансирования.

С другой стороны, непосредственное управление контролировать сложнее, поэтому законодатель вполне может предусмотреть какие-либо инструменты для регистрации органов управления домом, например, ввести обязательную регистрацию совета дома.

Выводы

Непосредственное управление – неплохая альтернатива другим, более традиционным методам при условии, что дом состоит из 30 и менее квартир. Эта форма обладает как плюсами, так и минусами, которые необходимо учитывать при принятии решений.

Очень многое зависит от жизненной позиции жильцов – если она достаточно активная, дом получится содержать в хорошем состоянии, комфортном для проживания. Если собственники приняли решение, то процедура перехода на непосредственное управление не составит труда.

Если вам требуется помощь юриста с оформлением всех документов или совет, то просьба записаться на бесплатную консультацию у онлайн-консультанта.

Будем благодарны за лайк и репост.

Кому доступно самоуправление?

Жители домов, в которых мало квартир, не всегда хотят связываться с управляющими компаниями. Вот только в выборе способа управления произошли изменения, как и в других статьях жилищного законодательства. По просьбе наших читателей, «МГ» разобралась в особенностях перемен.

«Сами не управимся»
В редакцию «Молодежки» пришло письмо от жителей 18-квартирного дома в селе Панциревка Инзенского района. Люди просят разъяснить 161-ю статью Жилищного кодекса, в соответствии с которой местные власти настоятельно рекомендовали им выбрать управляющую компанию.

«У нас в одном доме 18 квартир, в трех домах — 16 и в одном 11. С 2012 года по всем этим домам самоуправление, — сказано в письме. — Мы собирали деньги с каждой квартиры и делали ремонт своих домов сами или кого-то нанимали и рассчитывались этими деньгами. Нам это очень удобно. А 29 апреля Оськинское поселение провело собрание собственников жилья, на котором нам предложили сменить способ управления на управляющую компанию с ежемесячной оплатой ремонта нашего дома сроком до 2040 года. 92,2% присутствующих проголосовали за то, чтобы способ управления не менять. Администрация поселения говорит, что в случае неопределения со способом управления (ТСЖ или управляющая компания), будет проведен открытый конкурс на выбор управляющей компании.

Сейчас с этим беспокоят только жителей нашего, 18-квартирного дома, а другие, 16-квартирные, якобы под эту статью не подходят».

За разъяснением мы обратились к заместителю министра строительства, ЖКК и транспорта Ульяновской области Сергею Носкову. Он пояснил, что требования администрации поселения законны, потому что в 2014 году вступили в силу изменения в Жилищный кодекс.

— Статья 161 ч. 2 говорит, что дома, количество квартир в которых превышает 16, не могут находиться на непосредственной форме управления, — говорит Сергей Носков. — В этом случае исполнителем коммунальных услуг должно быть товарищество собственников недвижимости (ТСН, оно же ТСЖ) или управляющая компания. Поэтому жильцы должны выбрать, с какой управляющей компанией заключить контракт, либо создать ТСН. Если этого не сделано, муниципалитет обязан провести открытый конкурс по выбору управляющей компании.

Непосредственная форма управления и сейчас возможна для домов, где меньше 16 квартир. При ней услуги также выполняются через управляющую компанию, но только жилищные, вроде вывоза ТБО. Договоры на поставку тепла, воды и прочих ресурсов ресурсоснабжающая организация заключает с каждым из собственников отдельно.

Логика закона ясна: если квартир в доме много, заключение множества отдельных договоров может привести к проблемам с оплатой, общедомовыми нуждами и прочим. Поэтому в больших домах четко обозначается тот, кто взаимодействует со всеми исполнителями и поставщиками, отвечает и за оплату, и за качество услуг.

Но одно дело, если в доме несколько сотен квартир, а другое дело — 18. Сейчас высказывается инициатива «поднять планку» непосредственного управления до 20 квартир. Но пока эта идея не подкреплена законом.

— Домам с небольшим количеством квартир вариант ТСН может быть более понятен и экономически выгоден, — считает Носков. — В товариществе есть свой отдельный счет, выбираются председатель, совет дома. Именно они контактируют с исполнителем услуг. В случае, если контракт заключен с управляющей компанией — исполнителем услуг является она. Если что-либо в работе компании вас не устраивает, вы в любой момент имеете право ее сменить либо создать ТСН.
Всеобщая обязанность

Наших читателей из Чердаклов волнует еще один вопрос — капитальный ремонт. Вот что они пишут:

«Наш двухэтажный дом на улице 2-ой Микрорайон стоял на самоуправлении, и весь ремонт мы сделали своими силами. С 2015 года нам делают начисление на капитальный ремонт дома по квадратным метрам квартиры, но с нашим домом договор никто не заключал. С кого нам спрашивать, чтобы нам сделали ремонт? Мы не знаем, кому мы платим и за что».

Ремонт текущий и капитальный — вещи разные. Даже если дом находится в непосредственном управлении и с насущной нуждой что-нибудь подлатать жильцы справляются сами, оплата капитального ремонта с 2014 года стала всеобщей обязанностью.

— Исходя из норм Федерального закона и опираясь на региональную программу капитального ремонта жилья, все многоквартирные дома участвуют в этой программе, невзирая на то, как они управляются, — говорит Сергей Носков. — По Ульяновской области установленный минимум оплаты за капремонт — 5 р. 20 коп. за квадратный метр. Программа рассчитана на 30 лет, в этот срок через капитальный ремонт пройдут все дома.

Если люди не знают, кому они платят и с кого спрашивать, скорее всего, муниципальные власти плохо их проинформировали об изменениях в законе.

До определенного срока жильцы должны были решить, будут ли они формировать фонд собственного дома на отдельном счете. Если нет, счет формирует Фонд модернизации ЖКХ Ульяновской области. Ему-то и идут все платежи, туда же можно обращаться с вопросами. Телефон приемной: (8422) 67-55-95. У Фонда также есть сайт: http://fondkr73.ulregion.ru. Там можно найти информацию о начислениях и ближайших запланированных работах.

Примерное Положение о Совете многоквартирного дома — Скачать.

Вниманию собственников помещений!

В целях создания условий для обеспечения прав и законных интересов собственников помещений, качественного предоставления жилищно-коммунальных услуг, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, эффективного взаимодействия собственников помещений с управляющими организациями в Жилищный кодекс Российской Федерации внесены изменения, согласно которым в случае, если в многоквартирном доме не создано ТСЖ, либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, собственники помещений в многоквартирном доме на своем общем собрании обязаны избрать СОВЕТ МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА. При этом количество квартир в доме должно быть более чем четыре.

Совет избирается из числа собственников помещений в многоквартирном доме. Участие в Совете, а также в избрании его членов, основывается на наличии права собственности на помещение в данном доме.

Регистрация Совета в органах местного самоуправления или иных органах не осуществляется.

Если в течение календарного года с момента вступления в силу Федерального закона от 04 июня 2011 № 123-ФЗ (т.е. до 18.06.2012) собственники не избрали Совет, управа района в трехмесячный срок созывает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, в повестку дня которого включаются вопросы об избрании в данном доме Совета многоквартирного дома, в том числе председателя Совета данного дома, или о создании в данном доме ТСЖ.

Совет многоквартирного дома не может быть избран применительно к нескольким многоквартирным домам.

Количество членов Совета устанавливается на общем собрании собственников помещений, с учетом имеющегося в доме количества подъездов, этажей, квартир. Желательно, чтобы количество членов Совета было нечетным, для возможности принятия решений по спорным вопросам большинством голосов.

Совет создается для подготовки предложений и вынесения на обсуждение общих собраний собственников вопросов:

• планирования управления многоквартирным домом, организации такого управления;
• содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме;
• предоставление коммунальных услуг;
• подготовки заключений по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения.

Также Совет наделяется полномочиями по:

• обеспечению выполнения решений общего собрания собственников;
• осуществлению контроля качества оказываемых услуг и выполняемых работ по управлению многоквартирным домом.

Из числа членов Совета на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме избирается председатель Совета.

Председатель Совета осуществляет руководство текущей деятельностью Совета и подотчетен общему собранию собственников.

Совет действует до переизбрания на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме или в случае принятия решения о создании ТСЖ-до избрания правления ТСЖ.

Совет подлежит переизбранию на общем собрании собственников каждые два года. При этом решением общего собрания собственников может быть установлен иной срок. В случае ненадлежащего исполнения своих обязанностей Совет может быть переизбран досрочно.

Для подготовки предложений по отдельным вопросам, связанным с деятельностью по управлению многоквартирным домом, в доме могут избираться комиссии собственников, которые являются коллегиальными совещательными органами управления многоквартирным домом. Такие комиссии могут избираться по решению общего собрания собственников или решению Совета.

Избрание Совета обеспечивает защиту прав и интересов собственников помещений в многоквартирном доме при взаимодействии с органами власти, предприятиями ЖКЖ, способствует принятию согласованных решений по вопросам управления своим домом, содержания и ремонта общего имущества в доме, предоставления коммунальных услуг.

Членом Совета может быть любой собственник жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме (в т.ч. собственники, имеющие долю в праве собственности на помещение в доме)

Порядок организации работы по подготовке заявок объединений собственников жилья на предоставление субсидий на капитальный ремонт многоквартирных домов

1. В целях информационной открытости, снижения административных барьеров на сайте Департамента капитального ремонта (www.moskr.ru) опубликованы и доступны для скачивания примеры, методические рекомендации и шаблоны необходимых документов для формирования заявок документов. Подготовка Заявки на основании подготовленных материалов существенно повысит ее качество, сократит время ее заполнения;
2. Подготовленные объединениями собственников документы заявки отправляются в электронном виде через специальный раздел сайта на официальное рассмотрение Департаментом;
3. По результатам рассмотрения Департаментом в электронном виде в адрес заявителя отправляется официальное исчерпывающее заключение по соответствию документов и качеству подготовки Заявки, на основании которых Заявитель оперативно вносит необходимые исправления в документацию заявки и подает в Департамент полностью готовые, отработанные и проверенные документы.

Данная система избавит представителей объединений собственников от лишних обращений при процедуре приема и рассмотрения заявок и существенно повысит удобство, оперативность и качество подготовки и рассмотрения документов заявки, и, как следствие — скорость и качество капитального ремонта

Порядок предоставления в 2012 году из бюджета города Москвы субсидий на капитальный ремонт общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах

В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 6 декабря 2011 года №575-ПП «Об Утверждении Порядка предоставления в 2012-2016 годах из бюджета города Москвы субсидий на капитальный ремонт общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах» в период с 16 января по 15 марта 2012 года будет производиться прием заявок на предоставление субсидий на капитальный ремонт общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах из средств бюджета города Москвы.

Время приема заявок: с 16 января по 15 марта 2012 года, ежедневно, с понедельника по четверг с 9 до 17 часов, в пятницу с 9 до 16 часов. Телефон для справок по порядку приема заявок: 8 (495) 633-69-74.

Необходимая информация о порядке предоставления субсидий размещона на сайте Департамента капитального ремонта города Москвы www.moskr.ru в разделе «Субсидии».

Результаты рассмотрения заявок, отбора организаций для предоставления субсидий и Адресная программа по проведению капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах города Москвы с использованием субсидий будут опубликованы не позднее 5 апрели 2012 г.

Информация по вопросам описания состава общего имущества
в многоквартирном доме

В соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса РФ многоквартирный жилой дом представляет собой совокупность объектов индивидуального пользования (жилые и нежилые помещения) и общего имущества собственников, к которому относятся помещения и оборудование, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных пределах распоряжаются общим имуществом в порядке, предусмотренном положениями Гражданского кодекса РФ об осуществлении права общей долевой собственности (гл. 16) и нормами Жилищного кодекса РФ (гл. 6, 13, разд. VIII).

Состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, на которое возникает право собственности у всех собственников помещений в данном доме, установлен ст. 36 Жилищного кодекса РФ и детально конкретизирован постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, утвердившем Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее — Правила содержания общего имущества).

В соответствии с п. 1 Правил содержания общего имущества состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме определяется:

— собственниками помещений в многоквартирном доме — в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества;
— федеральными органами государственной власти и органами государственной власти субъектов РФ — в целях контроля за содержанием общего имущества;
— органами местного самоуправления (в городах федерального значения — органами государственной власти указанных субъектов РФ) — в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации в соответствии с ч. 4 ст. 161 Жилищного кодекса РФ.

Пунктом 8 постановления Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 установлено, что разъяснения о применении правил, утвержденных данным постановлением, дает Министерство регионального развития РФ.

В постановлении Правительства Москвы от 24 апреля 2007 г. N 299-ПП определены объекты, которые собственники помещений в многоквартирном доме могут отнести к общему имуществу, а также перечни работ и услуг по их ремонту и содержанию, на выполнение которых предоставляются субсидии из бюджета города Москвы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме.

При определении состава общего имущества в многоквартирном доме собственники помещений могут использовать нормативно-правовые акты, разработанные в целях проведения органом местного самоуправления (в городах федерального значения — органами государственной власти указанных субъектов РФ) открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом:

1. Постановление Правительства РФ от 06.02.2006 N 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом».
2. Распоряжение Департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города Москвы от 17.12.2007 № 05-14-711/7 «Об утверждении Методических рекомендаций по определению перечня и стоимости обязательных и дополнительных работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в зависимости от степени благоустройства, конструктивных и технических параметров дома». Используя данные методические рекомендации собственники помещений могут определить состав общего имущества для конкретного многоквартирного дома с учетом его индивидуальных архитектурно-планировочных и технологических особенностей.

Кроме того, собственниками помещений в многоквартирном доме могут быть использованы постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда», нормативы Москвы по эксплуатации жилищного фонда (ЖНМ), которые носят рекомендательный характер и действуют в части, не противоречащей Жилищному кодексу РФ и Практические рекомендации по планированию и учету в ТСЖ, ЖСК, ЖК, разработанные ГУ «Центр реформы в ЖКХ».

В соответствии с п. 5 постановления Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 Министерство экономического развития и торговли РФ должно было утвердить до 1 октября 2006 г. порядок определения состава общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и форму документа технического учета такого имущества. Согласно п. 4 письма Министерства экономического развития РФ от 19.10.2009 N Д23-3422 в настоящее время проект постановления находится в стадии разработки в Минэкономразвития России.

В соответствии с письмом Министерства регионального развития РФ от 04.04.2007 N 6037-РМ/07 органы государственной власти не уполномочены утверждать или согласовывать состав (перечень) общего имущества в многоквартирном доме, за исключением подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации. Поэтому все материалы, разработанные органами власти города Москвы в части определения состава общего имущества носят рекомендательный характер.

В тоже время, следует учитывать, что Правила содержания общего имущества и иные нормативные правовые акты Российской Федерации не ставят право принятия решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе способа управления таким домом и действий по реализации этого решения в зависимость от определения состава общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме в порядке, установленном Минэкономразвития России в соответствии с п. 5 постановления Правительства РФ от 13.08.2006 N 491. Данное положение подтверждается в письме Министерства регионального развития РФ от 20.12.2006 N14313-РМ/07 «О передаче технической документации на дом», в котором указано, что реализация выбранного собственниками помещений способа управления многоквартирным домом не зависит от передачи технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким домом документов.

Жилищным кодексом РФ было утверждено понятие «техническая документация на многоквартирный дом» (ч.10 ст.162 Жилищного кодекса РФ).

Перечень документов, включаемых в состав технической документации на многоквартирный дом, установлен также п.п. 24, 26 Правил содержания общего имущества, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491. В Москве в качестве методических рекомендаций по составу технической и иной связанной с управлением домом документации указан в распоряжениях ДЖКХиБ г. Москвы N 05-14-316/6 от 29.09.2006 и № 05-14-123/6-1 от 15.08.2006.

Техническая инвентаризация (технический учет) составляет основу государственного учета жилищного фонда (ч.ч. 4, 5 ст. 19 Жилищного кодекса РФ). Государственному учету подлежат все жилые дома, жилые помещения, находящихся на территории Российской Федерации (т.е. частного, государственного и муниципального жилищных фондов).

Постановлением Правительства РФ от 04.12.2000 N 921 утверждено Положение об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства.

В соответствии с постановлением Правительства РФ от 13.10.1997 № 1301 (ред. от 30.04.2009) «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации» технический учет жилищного фонда возлагается на специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации — унитарные предприятия, службы, управления, центры, бюро (БТИ).

Для предварительного получения сведений об объектах, по которым уже произошли или могут произойти изменения, используются данные оперативного технического учета полученные от собственников помещений многоквартирных домов, органов исполнительной власти и организаций.

Согласно п. 1 ст. 46 Жилищного кодекса РФ принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с п. 3 Правил содержания общего имущества при определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП) сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.

Согласно приказу Минюста РФ от 14.02.2007 N 29 «Об утверждении Инструкции об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества» внесение в ЕГРП размера долей в праве общей долевой собственности на объект недвижимости собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется на основании сведений, содержащихся в представленном на государственную регистрацию решении (протоколе) общего собрания собственников, ином соглашении участников общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме (ст. 15 Закона о введении в действие Жилищного кодекса РФ, ст. 245 Гражданского кодекса РФ, п. 39 Правил ведения ЕГРП).

В случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в ЕГРП, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в ЕГРП (п. 4 Правил содержания общего имущества).

Таким образом, собственники помещений в многоквартирном доме, в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества, вправе самостоятельно определять состав общего имущества в многоквартирном доме, руководствуясь ст. 36 Жилищного кодекса РФ и п. п. 2 — 9 Правил содержания общего имущества, а также пользоваться методическими рекомендациями, указанными выше.

Вместе с тем, учитывая, что вопросы технического учета и технической инвентаризации регулируются нормами федерального законодательства, порядок внесения изменений, формирования и приведения в соответствие технической документации является компетенцией органов БТИ, город Москва, как субъект Российской Федерации, не имеет полномочий на разработку порядка определения состава общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и форму документа технического учета такого имущества. В рамках организации обучения инициативных групп граждан по управлению многоквартирными домами и жилищных объединений (ТСЖ, ЖК, ЖСК), проведения консультаций по проблемным вопросам в сфере управления многоквартирными домами ГУ «Центр реформы в ЖКХ» предоставляет им целевые методические сборники в качестве методических материалов и соответствующих документов в электронном виде. Также данная информация расположена на сайте ГУ «Центр реформы в ЖКХ» www.center-kgh.ru.

Способы управления многоквартирным домом

Управление многоквартирным домом очень сложный процесс, который требует знаний в различных областях законодательства. Особенно это касается законодательных актов, принятых в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Количество принятых документов увеличивается с каждым годом и разобраться в этом всём очень непросто. Проживание граждан в многоквартирных домах очень резко отличается от проживания в частном доме. Прежде всего это связано с многочисленными проблемами и решениями, которые необходимо решать сообща, большинству собственников. Чтобы максимально эффективно заниматься обслуживанием дома для начала необходимо решить вопрос по управлению многоквартирного дома, который подойдёт всем собственникам. Для этого необходимо выбрать способ управления многоквартирным домом.

Какие бывают формы управления многоквартирным домом

На сегодняшний день согласно законодательству Российской Федерации, существуют три формы управления многоквартирным домом.

• непосредственное управление многоквартирным домом;
• управление многоквартирным домом товариществом собственников жилья или жилищно-строительным кооперативом
• управление многоквартирным домом управляющей организацией

У каждой из этих форм управления жилым домом есть различные плюсы и минусы. В различных ситуациях для собственников по-разному может быть хорош один способ управления и менее полезен другой. При этом всё-таки существенных различий между этими способами нет. В Жилищном Кодексе и законодательных актах, относящихся к управлению в жилищно-коммунальном хозяйстве очень четко прописана ответственность должностного лица, который является руководителем организации, осуществляющей управление домом. При любом способе управления каждый собственник должен своевременно получать услуги по водоснабжению, отоплению, горячему водоснабжения и т.д. в полном объеме. А также услуги по уборке общедомовой территории и иметь свободный доступ к информации о своей управляющей компании и её работе.

Непосредственное управление многоквартирным домом

Непосредственное управление многоквартирным домом является, наверное, самым простым способом управления с точки зрения структуры и самым сложным по самому управлению. Почему так? Сейчас разберем.

В многоквартирном доме может быть выбрано непосредственное управление, только в том случае, если в данном доме не более 30 квартир. Соответственно, такую форму управления можно выбрать только в небольших домах. Для чего это сделано? Да всё просто, выбрав такой способ управления многоквартирным домом, собственники ответственность за содержание и ремонт жилья, предоставление коммунальных услуг и других обязанностей по управлению домом несут самостоятельно. А как известно, когда несут ответственность все, то это значит никто. Поэтому за какое-либо нарушение при проживании в таком доме никто не понесет ни административную или ни уголовную ответственность. Максимум, что могут надзорные органы в таком случае сделать это попытаться понудить органы местного самоуправления выставить дом на конкурс по заключению договора управления с управляющей организацией.

Это всё будет происходит в том случае, если некоторые собственники начнут жаловаться на условия проживания в доме. Если же Вас как собственников устраивает непосредственно управление, где собственники все коммунальные услуги получают напрямую от ресурсоснабжающих организация и соответственно оплату производят также напрямую без посредников, если все собственники могут самостоятельно разрешить проблему по таким вопросам как вывоз мусора. Уборка подъездов и территории, то этот способ управления идеально подходит для Вас. Тогда самое главное, чтобы правильно был оформлен протокол общего собрания собственников по данному вопросу и выбран совет многоквартирного дома. Если же собственники не могут организовать своё проживание минимальными услугами по эксплуатации дома, то при принятии решения большинством голосов собственников возможно заключение договора управление со специализированной организации на проведение одного, нескольких или всех видов проведения работ в доме.

Управление многоквартирным домом товариществом собственников жилья

Товарищество собственников жилья и жилищно-строительный кооператив по своей сути одинаковые структуру управления домом. В доме с таким управлением не реже чем раз в два года большинством голосов на общем собрании собственников выбираются члены правления и председатель правления многоквартирного дома. Председатель правления несет полную ответственность за все мероприятия, проводимые в доме: ремонтные, финансовые, благоустроительные, предоставление коммунальных услуг и другие работы, и услуги, установленные законодательством Российской Федерации. Если председатель правления не хочет обращать внимание на Ваши заявления по поводу по некачественному предоставлению жилищно-коммунальных услуг, то смело обращайтесь в надзорные органы. Он получает заработную плату из Вашего кармана и его обязанность устранять все нарушения.

Серьезных отличие формы управление ТСЖ И ЖСК в одном: ЖСК может быть создан в многоквартирном доме, который был построен на средства членов кооператива. При этом изменить форму управления домом можно на ТСЖ или управление управляющей организацией- обратно данная система не работает.

ТСЖ может быть создан в любом многоквартирном доме или нескольких домах, но только в тех нескольких домах, которые соединены общими коммуникациями. В ТСЖ большинством голосов собственников можно изменить форму управления домом на управление управляющей организацией.

Если в Вашем доме нет умелого хозяйственника, который готов взять дом под свою ответственность, но менять способ управления собственники не хотят, то ТСЖ или ЖСК может заключить договор управления с управляющей организации не меняя форму управления. В этом случае всё ответственность по предоставлению жилищно-коммунальных услуг в Вашем доме будет нести управляющая организация.

Управление многоквартирным домом управляющей организацией

Управление многоквартирным домом управляющей организацией является самой распространенной формой управления жилыми домами. Этот способ удобен по нескольким причинам. Во-первых, в управляющей организации может быть объединено любое количество домов, находящихся в любом территориальном расположении. Во-вторых, форма управления УО это прежде всего коммерческая организация, которая создана для получения прибыли. Поэтому решать, какая заработная плата будет у сотрудников компании только директор организации и ни в коем случае не собственники. В-третьих, управляющая организация может заключать договоры управления как с целым домом, так и с ТСЖ или ЖСК целиком, если за это проголосуют собственники. Также можно предоставлять услуги не по управлению дома, а только по его обслуживанию. Этот способ очень удобен для жителей, которые выбрали непосредственную форму управления или там, где платежи осуществляются напрямую.

Заключение договора управления многоквартирным домом

Для того, чтобы управляющая организация могла заключить договор управления многоквартирным домом и приступить к его управлению, собственники обязаны выбрать её большинством голосов на общем собрании. На собрании собственников также должны быть установлены тарифы на содержание и ремонт жилья, по которым будет работать организация, решены вопросы об использовании общего имущества дома. Например, подвальных помещений для сотрудников организации и других организационных моментов. После проведения собрания началом управления домом будет являться дата заключения договора управления, который должен быть заключен с большинством собственников всего дома. Договор управления и будет являться главным документом, в соответствии с которым будут проводиться работы по управлению домом. Мой совет, максимально внимательно ознакомиться с этим документом. Конечно управляющая организация обязана соблюдать все нормы жилищного законодательства и отклонений никаких не должно быть. Но как часто бывает в современном законодательстве некоторые понятия могут быть размыты и поэтому в договоре управления их могут уточнять так как выгодно управляющей организации.

При всех этих плюсах УО в отличие от других форм управления многоквартирными домами более подвержена проверкам и надзору в целом. Собственник, который понимает куда обращаться с жалобой в случае неисполнения своих обязанностей УО по конкретному вопросу всегда сможет получить проведение тех или иных работ. Управляющая организация обязана проводить все работы в соответствии с правилами содержания общего имущества многоквартирного дома, обеспечивать предоставление коммунальных услуг, придерживаться с правилами осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами и соблюдать другие нормы и правила в своей работе.

Образец договора управления многоквартирным домом

При управлении многоквартирным жилым домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений за оказание всех услуг и выполнение работ. Она обязана обеспечить надлежащее содержание общего имущества в данном доме и их качество, которое должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, а также за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома.

В этом случае обращайте внимание на договор управление многоквартирным домом. Подписывайте только убедившись, что в нём учтены все услуги необходимые для благоприятного проживания в Вашем доме. Ознакомиться с примером договора управления и скачать его можно.

Порядок управления многоквартирным домом

Порядок управления многоквартирным домом регламентируется правилами осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами. Утверждены они постановлением Правительства Российской Федерации от 15 мая 2013 года № 416. Данные правила определяют стандарты управления многоквартирными жилыми домами, в которых описаны обязанности управляющих компаний, их полномочия и нормы взаимодействия с собственниками. В порядке управления прописаны нормы хранения технической документации дома и передачи её в другую управляющую компанию в случае переизбрания, обязанности по заключению договоров на предоставление коммунальных услуг, обязанности по раскрытию информации о деятельности компании, подготовке предложений по установлению тарифов содержания и ремонта жилья в соответствии с минимальным перечнем работ в жилом доме, а также работе аварийно-диспетчерской службе.

Лицензия на управление многоквартирными домами

Одним из главных нововведений в сфере управления многоквартирными жилыми домами было принятие закона о лицензирование управляющих организаций. В соответствии с дополнениями в Жилищный Кодекс РФ лицензию на управление многоквартирными домами обязаны получать только управляющие организации. Сделано это было чтобы у надзорных органов была возможность устранять нерадивые компании с рынка предоставления жилищно-коммунальных услуг без права восстановления своей деятельности, а также исключения событий, когда одним многоквартирным домом управляет несколько организаций.

Сам процесс получения лицензии на управление многоквартирным домом не несёт особой нагрузки для новой компании. Достаточно обратиться в Государственную жилищную инспекцию с соответствующим заявлением, сдать экзамен руководителю управляющей организации, оплатить гос. пошлину и вообщем-то на этом процесс окончен. Если управляющая организация не справляется со своими обязанностями и надзорные органы получают постоянно обращения от граждан из определённого дома, то ГЖИ может или исключить конкретный дом из реестра домов, которые управляются УО или отозвать лицензию на управление всеми домами. Эти нововведения должны были помочь сделать рынок управляющих организаций более понятным и прозрачным.

Формы управления многоквартирными домами обозначены в Жилищном кодексе Российской Федерации (ст. 161). Основная задача управленческих мероприятий – создание комфортных условий для жильцов, гарантия сохранности совместных материальных ценностей, налаживание подачи коммунальных ресурсов, уход за придомовыми территориями.

Кроме практических навыков управления, в учет должны приниматься действующие законы, которые регулярно меняются и совершенствуются. Поэтому управлять домами разрешено собственникам и специальным компаниям, действующим на коммерческих началах.

Что подразумевает собой управление многоквартирным домом

Независимо от порядка управления МКД, деятельность должна осуществляться с учетом следующих принципов:

• задача – формирование благополучия жильцов, уход за общедомовым имуществом;
• жильцы получают равный доступ к совместной собственности;
• когда управление многоквартирным домом выполняет коммерческая компания, то фирма получает лицензию на соответствующую деятельность;
• в какой форме будет выполняться управление многоквартирным сооружением, должны выбирать домовладельцы на общедомовых сборах;
• ассортимент доступных управляющих компаний с лицензией находится в общем доступе на сайте муниципалитета;
• УК предоставляют отчеты о своих трудах жильцам и несут ответственность за качество услуг;
• фирмы по содержанию многоквартирных домов подконтрольны вышестоящим и правоохранительным органам (подать жалобу на действия управленца можно в Роспотребнадзор, прокуратуру, полицию, суд).

Важно! Может применяться лишь один способ управления многоквартирным зданием. При привлечении коммерческой организации она также может быть только единственной.

Законодательная база

Основной документ, которым регулируются вопросы ухода за многоквартирным жилым сооружением, – Жилищный кодекс РФ.

Способы управления МКД

В России действует три способа управления МКД.

Первый – самоуправление, то есть все мероприятия осуществляют сами домоладельцы. Второй – формирование товарищества собственников жилья с обязательной регистрацией юридического лица. Третий – привлечение специальных компаний за дополнительную оплату их труда.

Определение форм управления МКД зависит от характеристик многоквартирного здания и численности домовладельцев.

Непосредственное управление

Этот вид означает, что контроль подачи коммунальных услуг гражданам, проживающим в МКД, ремонтные работы и поточное содержание здания ложится на плечи самих владельцев/пользователей квартир.

Это целесообразно, когда численность квартир варьируется в пределах 30 штук. В том числе, допускается одновременное содержание нескольких жилых зданий, но при малом числе квартир.

Формы непосредственного управления многоквартирным домом:

• за каждым домовладельцем закрепляется конкретный участок общей территории, который жильцы помещения должны содержать в чистоте и исправности, все денежные затраты оплачивает собственник квартиры самостоятельно;
• уход за общедомовыми владениями владельцы недвижимости осуществляют самостоятельно, но для реализации части функций привлекаются дополнительные компании, действующие на коммерческих основах, в рамках договора (например, вывоз мусора, озеленение, ремонтные бригады);
• собранием собственников жилья избирается лицо, которое, от имени собственников и пользователей помещения, уполномочено заключать соглашения с посредническими фирмами;
• каждая квартира персонально подписывает соглашение с желаемым провайдером услуг, независимо от выбора владельцев других квартир.

Непосредственная форма управления характеризуется активным участием владельцев в поддержании совместного имущества. Это позволяет экономить деньги (которые уходили бы на оплату услуг УК), самостоятельно выбирать провайдера коммунальных услуг. Среди недостатков – отсутствие эффективного метода воздействия на собственников квартир.

Управление через ТСЖ

Еще один вариант управления многоквартирным домом – товарищество собственников жилья. Среди домовладельцев путем голосования избирается представительский орган – ТСЖ, ведущий практическую деятельность по организации ремонта и благоустройства вверенной территории. Деятельность осуществляется по следующим принципам:

• некоммерческая форма управления многоквартирным жилым зданием, то есть участники ТСЖ, не получают доход за выполняемые функции;
• организация регистрируется в муниципалитете, получает личные реквизиты и составляет персональный устав;
• члены ТСЖ назначаются путем голосования жильцов (смена состава осуществляется ежегодно);
• в начале каждого года организовывается общее собрание домовладельце с целью решения основных вопросов, постановки задач на будущий год, принятие финансовых решений (суммы ежемесячных взносов, затраты);
• информация о результатах работы хранится секретарем ТСЖ, предоставляется жильцам для ознакомления по запросу.

Главенствует в ТСЖ председатель, который отвечает за имущество в данном доме, уполномочен нанимать коммунальные компании, принимает решения в экстренных ситуациях, по устранению аварий, регулирует ремонтные работы и мероприятия по благоустройству территории.

Внимание! Основной недостаток товарищества собственников жилья – коллективная ответственность. При формировании долга по коммунальным платежам за одной из квартир, задолженность в равных долях делится между другими собственниками недвижимости. Это делается для предотвращения расторжения контракта с коммунальной службой.

Управление через управляющую компанию

Третий вариант – заключение договора с управляющей организацией, действующей на коммерческих началах. Собственникам/пользователям недвижимости придется дополнительно вносить деньги на оплату услуг УК, но взамен они лишаются обязанности управления многоквартирным домом.

Привлечение коммерческих организаций осуществляется по следующим принципам:

• организацию выбирают собственники квартир в многоквартирном доме путем голосования;
• действует УК на основании подписанного соглашения с указанием полного перечня вверенных обязанностей;
• работники компании решают все практические вопросы ремонта, сотрудничества с коммунальными хозяйствами, облагораживания, поддержания комфорта и чистоты на общих участках.

Преимущества формы управления в том, что владельцы многоквартирной недвижимости полностью освобождаются от своих обязанностей по содержанию общедомовых материальных ценностей.

УК уполномочены подписывать соглашения с компаниями-посредниками (вывоз мусора, озеленение, водоснабжение, предоставление газа и электричества) от имени жильцов.

Какой способ лучше

Какому методу (способу) управления многоквартирным домом отдать предпочтение, зависит от следующих факторов:

• количество квартир (в больших зданиях сложнее прийти к единому мнению касательно управления, поэтому лучше привлечь коммерческую фирму);
• возраст недвижимости (в старых и ветхих сооружениях требуется больше ремонта, с чем жильцы самостоятельно могут не справиться).

Непосредственное управление подойдет небольшим домам, где владельцы хорошо знакомы, и могут поручиться друг за друга. ТСЖ также целесообразно организовывать в малых многоквартирных зданиях. УК подойдет для больших домов или жилых комплексов.

Процесс выбора

Как уже отмечалось выше, выбор способа управления конкретным многоквартирным домом ложится на плечи самих собственников недвижимости. Статьей 161 ЖК РФ обозначено, что это обязанность владельцев жилья, а не их право. О том, что решение принято, свидетельствуют следующие мероприятия:

• персональное подписание контрактов с коммунальными службами (при самоуправлении);
• оформление договора с УК;
• регистрация товарищества в ЕГРЮЛ.

Алгоритм выбора механизма управления МКД должен соответствовать требованиям установленных нормативно-правовых актов, что включает следующие шаги:

• организация общего собрания собственников многоквартирного жилья;
• голосование (решение считается принятым, когда больше половины квартир проголосовали за его реализацию, 50 % +1), что можно сделать лично на собрании или удаленно на портале Государственных услуг;
• внесение результатов решения в Протокол заседания;
• голосование за назначение ответственных лиц, которые будут представлять интересы участников с управляющими организациями.

Важно! Владельцы квартир имеют право сменить метод управления МКД в любой момент путем общего голосования.

Как быть, если жильцы не приняли решение

На практике случается, что жильцы не приняли своевременно решение о дальнейшем домовом правлении. В таком случае в действие вступает городская Администрация. Согласно ст. 161 ЖК, муниципалитет назначает конкурс среди зарегистрированных УК на исполнение обязанностей в отношении конкретного сооружения.

Поскольку такой способ отбора занимает много времени, а многоквартирный дом не может находиться без присмотра, то муниципалитет имеет право самостоятельно (без согласования с жильцами) назначить временную УК. Эта организация будет исполнять обязанности до завершения конкурса и подписания соглашения с постоянной организацией. Временные управленцы наделены ограниченным перечнем обязанностей.

Лицензирование деятельности по управлению МКД

Правительственное Постановление, действующее на всей территории Российской Федерации, о правилах предоставления сервисов управления многоквартирными домами от 15 мая 2013 года № 416 предусматривает обязанности и полномочия управляющих фирм, особенности взаимодействия участников правоотношений, ведение документальных отчетов, установление финансовых тарифов.

Согласно последним изменениям законодательства в этой сфере, все коммерческие компании по управлению МКД должны приобрести лицензию на осуществление такой деятельности. Лицензия является государственным разрешением на оказание конкретного перечня услуг. Задача нововведения – предотвратить мошеннические действия со стороны УК. Также контролирующие органы имеют возможность систематизировать сведения о действующих организациях и принудительно прекращать деятельность фирм, нарушивших условия договора.

Внимание! Служба защиты прав потребителей, в качестве санкции, может аннулировать полученную ранее лицензию, что исключает право дальнейшей профессиональной деятельности.

Процесс получения лицензии:

• зарегистрированное юридическое лицо направляет заявление в жилищную комиссию;
• рассмотрение заявления;
• принятие экзамена руководителя УК, подтверждающего ознакомление с законодательными и теоретическими основами ведения управленческой деятельности;
• оплата государственной пошлины;
• документальное подтверждение лицензирования.

Мнение эксперта Миронова Анна Сергеевна Юрист широкого профиля. Специализируется на семейных вопросах, гражданском, уголовном и жилищном праве Независимо от выбранного метода управления многоквартирного здания, все владельцы и пользователи квартир имеют равное право на участие в общедомовых заседаниях, принятии важных решений. Эта возможность распространяется на владельцев недвижимости, которые проживают в квартире и временно отсутствуют, но делают регулярные взносы на капитальный и поточный ремонт, на арендаторов в рамках коммерческого найма (срок съема превышает один год), пользователей по договорам социального найма. Краткосрочные арендаторы и лица с правом временного проживания не могут повлиять на управленческий процесс.

Чтобы гарантировать каждому лицу возможность участия в управлении, регулярно проводится перепись населения. Представитель жильцов собирает копии паспортов проживающих лиц (свидетельств о рождении для несовершеннолетних), копии правоустанавливающих документов и бумаги, подтверждающие право временного проживания. Собственник/пользователь не может быть лишен права на участие, кроме случаев смерти и отчуждения прав собственности на квартиру.

Управление многоквартирным домом: какую форму выбрать?

Какие существуют формы управления МКД?

Как уже было сказано, Жилищный кодекс предусматривает три формы управления МКД. Остановимся на каждой поподробней.

При непосредственном управлении всеми процессами на доме управляют сами жильцы. В этом случае нет необходимости образовывать сложный управленческий аппарат и юридическое лицо – достаточно периодически проводить собрания и решать насущные проблемы. Договор предоставления коммунальных услуг поставщики заключают напрямую с собственниками. Работы на доме осуществляются, как правило, своими силами либо путем заключения договоров со специализированными организациями (например, занимающимися вывозом мусора, уборкой, дератизацией и т.д.). Однако такой вариант возможен для домов, в которых не более 12 квартир. Жителям домов, где больше 12 квартир, при непосредственном управлении необходимо заключать договор с управляющей организацией (ст. 161, ч 1.1). Управляющая организация в этом случае занимается только домом без предоставления коммунальных услуг.

Товарищество собственников жилья – в этом случае собственники выбирают из числа жильцов представителей, которым доверяют управление домом. При такой форме необходимо образование юридического лица.

Наиболее частый вариант – обслуживание управляющей компанией. В этом случае ответственность перед собственниками за все происходящие в доме процессы несет управляющая компания. Договоры с поставщиками коммунальных услуг и специализированными организациями заключает УК. За свои услуги компания берет с жильцов определенную плату.

Способ управления собственники помещений в МКД выбирают на общем собрании.

Стоит отметить, что на практике и при непосредственной форме управления, и при управлении с помощью ТСЖ жильцы заключают договор с обслуживающей организацией, которая выполняет определенные договором виды работ за установленную плату.

Какой вариант лучше?

– Я не стал бы выделять какой-то один способ управления. Все три формы имеют право на существование, – считает начальник отдела эксплуатации жилищного фонда и перспективных форм управления департамента городского хозяйства Олег Кузнецов. – По опыту работы могу сказать, что, например, к зиме лучше всего и быстрее готовятся дома, обслуживаемые управляющими компаниями. ТСЖ готовят свои дома к зиме не так оперативно. Больше всего проблем возникает с домами на непосредственном управлении.

– До недавнего времени я считал наиболее эффективной формой управления ТСЖ, – заявил заместитель управляющего по связям с общественностью ООО «ЖКХ «СЕРВИС» Александр Бурых. – Но изменения в Жилищном кодексе приравняли ТСЖ по административной ответственности к юридическим лицам. И уже есть прецеденты, когда председателю ТСЖ вынесли предписание установить огнеупорные перегородки между подвалом и подъездом. Цена вопроса – 300 тысяч рублей. Но таких средств нет в бюджете дома. Председатель предписание не выполнила, и ее оштрафовали на 150 тысяч рублей. Это сразу же обрушило всю экономику дома. Для того чтобы этого не случилось, необходимы специалисты. Один дом их содержание не потянет, поэтому они работают в управляющих компаниях.

– Сейчас ТСЖ – очень удобная форма управления для новых домов, – согласна с ним старшая по дому на улице Мамина-Сибиряка, 15, Галина Тетеркина. – У них практически нет затрат на текущий ремонт, есть возможность накапливать деньги на капремонт. А для таких домов, как наш, эта форма неприемлема, мы ее не потянем.

По мнению Галины Тетеркиной, плюс непосредственного управления в том, что поставщики услуг могут выборочно отключать злостных неплательщиков, так как договор на оказание услуг заключен с каждым собственником. При управлении управляющей компаний или ТСЖ ответственность перед поставщиками несет юридическое лицо. Поэтому из-за задолженности одной-двух квартир дом в целом может оказаться в должниках, что накладывает определенные ограничения. Например, будет подключен к теплоснабжению в последнюю очередь.

Участники круглого стола сошлись во мнении, что на сегодняшний день реального механизма воздействия на неплательщиков не существует – суды завалены исками, однако чаще всего с должников просто нечего взыскать и производство по делу прекращается.

Куда обращаться, если УК не выполняет договорные обязательства?

Нередко собственники вынуждены переходить на непосредственное управление и по причине неисполнения УК своих обязательств.

– Выбирая управляющую компанию, мы не знаем, как она работает – хорошо или плохо, – говорит Галина Тетеркина. – Дело в том, что управляющие компании создали, а специалистов нет, зарплаты низкие, оттого и плохо работают. Но и отказаться мы не можем. Беда еще и в том, что сейчас во многих домах нет совета многоквартирного дома, а значит – нет хозяина. Там, где выбран совет – там находят язык с управляющей компанией. Нам управляющая компания предложила договор. Нас он не устроил, мы предложили свой вариант.

В случае если управляющая организация не выполняет условия договора, специалисты советуют обращаться в надзорные органы.

– Споры между двумя хозяйствующими субъектами решаются исключительно в судебном порядке, – пояснил начальник отдела правового и кадрового обеспечения департамента городского хозяйства Олег Баланов. – Существуют также надзорные органы, куда собственники могут обратиться с жалобой на неисполнение управляющей организацией своих договорных обязательств – государственная жилищная инспекция, прокуратура. И при мэрии будет организован муниципальный жилищный контроль. Кроме того, управляющие организации обязаны представлять собственникам полный отчет о том, сколько денег было собрано, куда они потрачены, какие работы выполнены и т.д. Как правило, подобные сведения размещаются на сайте компании, информационных стендах либо на оборотной стороне квитанции.

Сегодня в Омске насчитывается 14830 многоквартирных домов. В настоящее время на территории города осуществляют свою деятельность 74 управляющие организации, в управлении которых находится 8774 многоквартирных жилых дома (60%), и 448 товариществ собственников жилья и жилищно-строительных кооперативов, объединяющих 3756 многоквартирных жилых домов (25%).

Способ непосредственного управления выбрали собственники помещений более 1700 многоквартирных жилых домов города Омска, или около 10% от их общего количества.

Законодательством предусмотрено три способа управления многоквартирным домом. Способ управления многоквартирным домом выбирает общее собрание собственников помещений МКД, которое может изменить его в любое время на основании своего решения (ст. 161 ЖК РФ).

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления МКД:

1. Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме.
2. Управление ТСЖ либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом.
3. Управление управляющей организацией.

1. Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме

Непосредственное управление возможно в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более 30.

На основании решения общего собрания собственников помещений в МКД, осуществляющих непосредственное управление домом, от имени собственников помещений МКД в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью (ч. 3 ст. 164 ЖК РФ).

При непосредственном управлении МКД договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания. При этом все или большинство собственников выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров (ч. 1 ст. 164 ЖК РФ).

Договоры горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), обращения с твердыми коммунальными отходами заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени (ч. 2 ст. 164 ЖК РФ).

2. Управление многоквартирным домом ТСЖ либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) создается собственниками многоквартирного дома (решением более 50% собственников) или собственниками квартир нескольких домов, является видом товариществ собственников недвижимости, представляющим собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме, и регистрируется в качестве некоммерческой организации (п. 4 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ; пп. 4 п. 3 ст. 50, п. 2 ст. 291 ГК РФ).

С 01.09.2014 ТСЖ создается в организационно-правовой форме юридического лица – товарищество собственников недвижимости (далее – ТСН). При этом перерегистрация созданных ТСЖ в ТСН не требуется (ст. 50, ст. 123.12 ГК РФ).

Цель ТСЖ – управление общим имуществом дома и осуществление деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставление коммунальных услуг, осуществление иной деятельности, направленной на достижение целей управления МКД либо на совместное использование имущества собственников (ч. 1 ст. 135 ЖК РФ).

ТСЖ имеет право оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме своими силами или привлекать на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности. Если ТСЖ заключило договор с управляющей организацией, оно контролирует выполнение обязательств по такому договору.

3. Управление многоквартирным домом управляющей организацией

Управляющая организация – коммерческая организация, оказывающая услуги по управлению многоквартирным домом на основании лицензии (ч. 1.3 ст. 161 ЖК РФ).

Кроме способа управления общему собранию собственников помещений необходимо выбрать конкретную управляющую организацию, согласовать с ней условия договора и размер платы за содержание и ремонт.

При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений с каждым собственником заключается договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания.

По условиям договора управляющая организация в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (ч. 1, 2 ст. 162 ЖК РФ).

Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем 5 лет. При этом собственники помещений вправе расторгнуть договор управления по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством (ч. 5, 8 ст. 162 ЖК РФ).

За ненадлежащее оказание услуг управляющая организация несет ответственность перед собственниками в соответствии с действующим законодательством.

Собственники помещений на основании решения общего собрания в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления домом (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).

Таким образом, жилищное законодательство позволяет собственникам помещений самостоятельно определить наиболее удобный способ управления многоквартирным домом, принимая во внимание всю полноту сложившихся отношений как между собственниками, так и с третьими лицами.

В каких случаях должен быть создан совет МКД

В соответствии с ч. 1 ст. 161.1 ЖК РФ в случае, если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья либо данный дом не управляется жилищным или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом в данном доме более чем 4 квартиры, собственники помещений обязаны избрать совет многоквартирного дома.

Совет многоквартирного дома избирается на общем собрании из числа собственников помещений в данном доме простым большинством голосов. Регистрация совета многоквартирного дома в органах местного самоуправления или иных органах не осуществляется (ч. 1 ст. 161.1 ЖК РФ).

Совет МКД не может быть избран применительно к нескольким многоквартирным домам (ч. 3 ст. 161.1 ЖК РФ).

Совет МКД избирается из числа собственников помещений МКД сроком на 2 года, количество членов устанавливается с учетом числа подъездов, этажей, квартир. В случае ненадлежащего исполнения обязанностей совет может быть переизбран досрочно (ч. 4 ст. 161.1 ЖК РФ).

Председатель совета избирается из числа членов совета МКД, подотчетен общему собранию собственников помещений многоквартирного дома (ч. 7 ст. 161.1 ЖК РФ).

Общее собрание собственников помещений в МКД вправе принять решение о выплате вознаграждения членам совета МКД, в том числе председателю совета многоквартирного дома. Такое решение должно содержать условия и порядок выплаты указанного вознаграждения, а также порядок определения его размера (ч. 8.1 ст. 161.1 ЖК РФ).

Если в течение календарного года решение об избрании совета МКД собственниками помещений в нем не принято или соответствующее решение не реализовано, орган местного самоуправления в трехмесячный срок созывает общее собрание собственников помещений в МКД, в повестку дня которого включаются вопросы об избрании в данном доме совета МКД, в том числе председателя совета данного дома, или о создании в данном доме товарищества собственников жилья.

Функции и полномочия совета многоквартирного дома

Совет многоквартирного дома:

1. Обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников помещений в многоквартирных домах;

2. Выносит на обсуждение общего собрания:

• предложения о порядке пользования общим имуществом, включая земельный участок;
• предложения о порядке планирования управления и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества;
• проекты договоров, заключаемых собственниками в отношении общего имущества и предоставления коммунальных услуг, с заключением по условиям;

3. Осуществляет контроль за оказанием услуг и выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества и за качеством предоставляемых собственникам коммунальных услуг;

4. Принимает решения об избрании комиссий собственников для подготовки предложений по вопросам управления многоквартирным домом (коллегиальные совещательные органы управления многоквартирным домом);

5. Представляет на утверждение годового общего собрания отчет о проделанной работе, предложения по вопросам компетенции совета, избираемых комиссий и др.

Функции и полномочия председателя совета многоквартирного дома

Председатель совета многоквартирного дома:

• вправе вступать в переговоры об условиях проекта договора управления МКД (при непосредственном управлении – об условиях соответствующих договоров) с доведением результатов переговоров до сведения общего собрания собственников помещений МКД;
• на основании доверенности, выданной собственниками, заключает договор управления МКД (договоры, предусмотренные при непосредственном управлении), по которому приобретают права и становятся обязанными все собственники, выдавшие доверенность;
• осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам, подписывает акты приемки оказанных услуг и выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о нарушении нормативов качества и периодичности оказания услуг и выполнения работ по тем же договорам, акты о непредоставлении или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества на основании доверенности, выданной собственниками помещений многоквартирного дома;
• направляет в орган местного самоуправления (ОМС) обращения о невыполнении управляющей организацией обязательств по данному договору;
• выступает в суде в качестве представителя собственников по делам, связанным с управлением домом и предоставлением коммунальных услуг (по их доверенности).

Новости ЖКХ

До сих пор вызывает споры введенная Федеральным законом № 176-ФЗ от 29.06.2015 года норма статьи 200 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ), а именно ее пункт 3, который возлагает на управляющую организацию (УО) обязанности по управлению многоквартирным домом (МКД) до момента выбора новой УО, либо организации в МКД ТСЖ, либо до проведения открытого конкурса по отбору УО, либо до перехода МКД на непосредственное управление и заключения собственниками договора с обслуживающей организацией.

Принцип свободы договора, установленная статьей 421 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), как оказалось, не действует на договор управления многоквартирным домом. И если органы местного самоуправления (ОМСУ) не проведут конкурс или собственники не проведут собрания о переходе в новую УО, прежняя управляющая организация так и будет обязана управлять таким домом.

А органы государственного жилищного надзора (ГЖН) могут штрафовать управляющие компании при нарушениях правил содержания МКД и иных правил, что они с успехом и делают во многих регионах.

В некоторых регионах, где органы ГЖН понятливые в этом плане, такие дома просто бросаются после исключения сведений о них из реестра лицензий управляющей организации. И даже, несмотря на то, что в ЖК даже прописаны обязанности ОМСУ по проведению общего собрания собственников (ОСС) на таких домах или конкурса по отбору УО, не везде они спешат это делать. Да и на конкурс может никто не заявиться, а собрание пройти безрезультатно.

А без управления многоквартирные дома оставлять — нельзя. Хотя все долевые собственники в абсолютном большинстве своем — взрослые дееспособные граждане, которые обязаны сами озаботиться и нести ответственность за содержание своего имущества, коим и является многоквартирный дом.

Еще в конце 2017 года Федеральным законом № 485-ФЗ от 31.12.2017 г. (пп. «в» п. 10 ст. 1) внесены изменения в ст. 161 ЖК РФ, которые вступили в силу 12.01.2019 года, Ст. 161 ЖК РФ дополнили частью 17 следующего содержания:

«Управление многоквартирным домом, в отношении которого собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления таким домом в порядке, установленном настоящим Кодексом, или выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая организация, в том числе по причине признания несостоявшимся открытого конкурса по отбору управляющей организации, проводимого органом местного самоуправления в соответствии с настоящим Кодексом, осуществляется управляющей организацией, имеющей лицензию на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, определенной решением органа местного самоуправления в порядке и на условиях, которые установлены Правительством Российской Федерации.

Такая управляющая организация осуществляет деятельность по управлению многоквартирным домом до выбора собственниками помещений в многоквартирном доме способа управления многоквартирным домом или до заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией, определенной собственниками помещений в многоквартирном доме или по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, но не более одного года».

И только в декабре 2018 года Постановлением Правительства № 1616 от 21.12.2018 года (далее — Постановление 1616) утверждены Правила определения управляющей организации для управления многоквартирным домом, в отношении которого собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления таким домом или выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая организация, а также внесены изменения в некоторые нормативно-правовые акты (НПА) Правительства РФ.

Постановление вступило в силу 12 января 2020 года, как и пункт 17 ст. 161 ЖК, введенный законом 485-ФЗ.

В соответствии с пунктом 2 Постановления 1616, определение управляющей организации осуществляется решением органа местного самоуправления, органа государственной власти субъектов РФ — г. г. Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя, если законом соответствующего субъекта РФ не предусмотрено иное (далее соответственно — уполномоченный орган, решение об определении управляющей организации), содержащим в том числе:

перечень работ и услуг по содержанию МКД в соответствии с Минимальным перечнем (Постановление Правительства № 290 от 03.04.2013 г.);

размер платы за содержание общего имущества (СОИ) равный размеру платы, установленному ОМСУ или субъектом РФ, в соответствии с п. 4 ст. 158 ЖК РФ.

Пунктом 3 Постановления 1616 установлено, что предоставление коммунальных услуг осуществляется ресурсоснабжающими организациями (далее — РСО) в соответствии с пп. «б» пункта 17 Правил предоставления коммунальных услуг, утвержденных Постановлением Правительства РФ № 354 от 06.05.2011 г. (далее — Правила 354).

Таким образом, при управлении МКД управляющей организацией, определенной решением ОМСУ, предоставление коммунальных услуг производится сразу на основании прямых договоров собственников с РСО, а у УО не возникает обязанность предоставления коммунальных услуг, кроме коммунального ресурса на содержание общего имущества (КРСОИ), конечно, который входит в плату за СОИ.

Однако, как указано в пункте 4 Постановления 1616, принятое ОМСУ решение об определении управляющей организации не может являться основанием для непроведения открытого конкурса по отбору УО.

В пункте 5 рассматриваемого Постановления указано на формирование ОМСУ перечня организаций для управления многоквартирным домом, в отношении которого собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления таким домом или выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая организация (далее — Перечень ОМСУ).

Из числа этих организаций и происходит определение УО для «бесхозных» домов. Соответственно, для принятия решения об определении управляющей организации у нее должна быть действующая лицензия на осуществление предпринимательской деятельности по управлению МКД и она должна быть включена в указанный Перечень ОМСУ.

В Перечень ОМСУ включаются управляющие организации, которые подали заявление о включении в него, и (или) организации, которые подали заявку и признаны участниками конкурса по отбору УО. Но для включения последних в Перечень ОМСУ необходимо, чтобы участие в конкурсе обуславливалось документальным согласием претендентов на включение в Перечень ОМСУ при участии в таком конкурсе.

Датой включения в Перечень ОМСУ будет считаться дата подачи заявления о включении в перечень УО или дата составления протокола открытого конкурса о рассмотрении заявок (п. 6 Постановления 1616).

Способы управления МКД

Управление МКД — согласованная деятельность собственников помещений по созданию и поддержанию благоприятных и безопасных условий проживания в этом доме, обеспечивающая надлежащее содержание ОИ, решение вопросов пользования этим имуществом, предоставление КУ гражданам, проживающим в этом доме. Управление домом осуществляется собственниками помещений самостоятельно или посредством выбора способа управления. Поэтому законодательством предусмотрены способы управления МКД, их всего три (ч. 2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ, смотрите таблицу ниже):

1. непосредственное управление собственниками помещений в МКД, количество квартир в котором составляет не более чем 30;
2. управление ТСЖ либо специализированным потребительским кооперативом (ЖК, ЖСК);
3. управление УО.

Таблица «Способы управления МКД»

Способы управления МКД	Основания для признания способа управления МКД реализованным	Нормативное обоснование
Непосредственный способ управления	Большинство собственников в МКД заключили договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту ОИ с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности	Статья 164 ЖКРФ, абз. 2 пп. 2 п. 3 Правил проведения конкурса по отбору УО
Управление УО	Собственники помещений в МКД, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, заключили с избранной УО договор управления. В течение 30 дней УК приступила к исполнению обязательств, если иной срок не указан в договоре управления МКД	Части 1, 7 ст. 162 ЖКРФ, абз. 4 пп. 2 п. 3 Правил проведения конкурса отбора УО
Управление ТСЖ, ЖК, ЖСК	Собственники помещений в МКД направили в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти документы, необходимые для госрегистрации ТСЖ или ЖК	Абзац 3 пп. 2 п. 3 Правил проведения конкурсов по отбору УО

Способы управления МКД — относится к компетенции общего собрания собственников помещений (далее — ОССП). Способ управления многоквартирным домом выбирается на ОССП и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение ОССП о выборе способа управления является обязательным для всех собственников в МКД (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ).

Непосредственный способ управления

При этом способе управления ОССП выбирает организации для оказания услуг по содержанию и (или) для выполнения работ по ремонту ОИ. В качестве одной стороны заключаемых договоров выступают все или большинство собственников помещений в таком доме (ч. 1 ст. 164 ЖК РФ).

В отношениях с третьими лицами вправе действовать (ч. 3 ст. 164 ЖК РФ):

— один из собственников в доме, уполномоченный на эти действия решением ОССП;

— иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной ему в письменной форме всеми или большинством собственников помещений в доме.

Обратите внимание: заключение договора управления МКД при непосредственном способе управления жилищным законодательством не предусмотрено.

При выборе непосредственного управления МКД целесообразно выбрать:

1. подрядные организации;
2. совет МКД или уполномоченное лицо, которое будет действовать от имени собственников и в их интересах.

Коммунальные услуги предоставляются непосредственно РСО. Договоры поставки КУ каждый собственник заключает от своего имени (ч. 2 ст. 164 ЖК РФ).

Услуга обращения с ТКО предоставляется региональным оператором по обращению с ТКО (ч. 11.1 ст. 161 ЖК РФ) по отдельному договору с каждым собственником.

В обязанности РСО не входит содержание внутридомовых инженерных коммуникаций. РСО отвечает за поставки КУ надлежащего качества до границ ОИ и границ внешних сетей инженерно-технического обеспечения МКД. Договором собственников с РСО может быть определена иная граница ответственности (ч. 15 ст.161 ЖК РФ).

Ответственность перед собственниками помещений в МКД за содержание ОИ и предоставление КУ несут организации, с которыми у них заключены договоры (ч. 2.1 ст. 161 ЖК РФ).

Содержание МКД должно обеспечиваться подрядчиком на уровне, необходимом для предоставления КУ (ч. 16 ст.161 ЖК РФ).

Качество выполнения работ и оказания услуг должно соответствовать:

• заключенным договорам;
• требованиям Правил содержания общего имущества и Правил предоставления коммунальных услуг.

Управление МКД товариществом собственников жилья

Согласно ч. 2 ст.161 ЖКРФ ТСЖ является одним из способов управления многоквартирным домом. Создание, структура и деятельность ТСЖ регламентируются разд. VI ЖК РФ.

Преимущества ТСН (ТСЖ) заключаются в следующем.

Члены правления, в том числе председатель, — собственники помещений в вашем доме, которым не безразлично, в каком состоянии находятся крыша, инженерные коммуникации, лифты и другое общее долевое имущество.

ТСЖ обязано представлять законные интересы собственников помещений в МКД (ст. 137 Жилищного кодекса). А это значит, что, организовав ТСЖ в своем доме, вы никогда не останетесь один на один с проблемами.

Любой член ТСЖ имеет право не только знать, куда и как расходуются его средства, но и влиять на этот процесс, обеспечивая необходимое ему качество жилищных услуг, а через правление ТСЖ — и коммунальных.

Создание ТСЖ обеспечит надлежащее качество предоставляемых жилищных услуг просто потому, что вы сами будете контролировать выполнение работ и расходование денежных средств.

ТСЖ дает возможность заработать дополнительные средства, которые пойдут на повышение качества жизни в доме. Дополнительные доходы в бюджет ТСЖ можно получить от сдачи в аренду ОИ, от дополнительно оказываемых услуг собственникам помещений (т.е. тех, которые не входят в список основных услуг, оказываемых товариществом своим членам без взимания дополнительной платы (установка входных дверей, проведение ремонтных работ в квартире и т.д.)).

Членство в ТСЖ формирует сознание активных собственников, а значит, жильцы будут бережнее относиться к своему дому.

Принимая общие решения, вы, наконец, познакомитесь со своими соседями. А это полезно, в том числе с точки зрения безопасности.

Если вы проживаете в новостройке, то грамотное управление ТСЖ позволит еще много лет не задумываться о КР, открыть спецсчет для накопления взносов на капремонт.

Членство в ТСЖ позволяет перейти от решения проблем обеспечения жизнедеятельности дома к задачам улучшения качества и комфорта проживания.

Главное преимущество ТСЖ — при правильном выборе правления ТСЖ вы не только сами решаете, сколько средств вы будете тратить на обслуживание своего дома, но также можете быть уверены, что эти средства пойдут на решение проблем именно вашего дома.

Читайте статью «Как создать Товарищество собственников жилья»

Управление МКД управляющей организацией

Способы управления МКД завершает управление УО (управляющей организацией).

Для признания способа управления МКД управляющей организацией необходимо соблюдение следующих условий:

1. собственники приняли решение о выборе способа управления МКД — управление УО;
2. выбрали конкретную управляющую организацию;
3. утвердили на собрании проект договора управления (с существенными условиями);
4. собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников в данном доме, заключили с избранной УО договор управления МКД (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ);
5. в течение 30 дней УО приступила к исполнению обязательств, если иной срок не указан в договоре управления МКД (ч. 7 ст. 162 ЖК РФ).

УО — юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или ИП, которые осуществляют деятельность по управлению МКД на основании лицензии (ч. 4.2 ст. 20 Жилищного кодекса).

УО — коммерческая организация, главной целью которой является извлечение прибыли от оказания услуг и (или) выполнения работ при управлении МКД.

Про обязанности УО читайте в статье «Обязанности управляющей компании»

Существуют следующие особенности управления УО (ч. 6.2, 13 ст. 155, ч. 1 ст. 157, ч. 2.3, 10, 10.1, 11 ст. 161, ч. 7, 10, 11 ст. 162 ЖКРФ):

Во-первых, УО несет ответственность перед собственниками:

• за оказание услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание ОИ;
• за предоставление КУ в зависимости от уровня благоустройства дома.

Во-вторых, УО обязана приступить к выполнению договора управления не позднее чем через 30 дней со дня его подписания.

В-третьих, УО получает плату за предоставленные КУ и осуществляет расчеты с РСО за поставленные коммунальные ресурсы и водоотведение, с региональным оператором за оказание услуг по обращению с ТКО.

В-четвертых, УО вправе давать предложения ОСС по перечню работ и услуг (управление МКД, содержание, текущий и капитальный ремонт ОИ) и по размеру соответствующей платы.

В-пятых, УО обязана отчитываться перед собственниками о выполнении договора управления за предыдущий год ежегодно в течение первого квартала текущего года и размещать отчет в ГИС ЖКХ.

В-шестых, УО обязана размещать в ГИС ЖКХ информацию о деятельности по управлению МКД.

УО несет ответственность за выполнение всех работ и оказание услуг в соответствии с положениями действующего законодательства и условиями договора управления. УО вправе осуществлять работы своими силами или с привлечением подрядных организаций и не вправе отказываться от заключения договоров с РСО и региональным оператором по обращению с ТКО (ч. 12 ст.161 ЖК РФ).

УО по своему усмотрению привлекает подрядчиков для выполнения работ. Соответственно, собственники в МКД не наделены полномочиями по выбору подрядчиков и определению условий, на которых привлекается та или иная подрядная организация.

Управлять МКД может только одна УО (ч. 9 ст.161 ЖК РФ).

В последнее время появилась возможность перехода собственников помещений на прямые договоры с РСО.

Авторы: О.Е. Фролова, С.С. Сохранов, С.А. Яременко и др.
М.: Редакция «Российской газеты», 2017