Военная ипотека для продавца квартиры

Продать квартиру, купленную по военной ипотеке: популярные схемы и риски

После покупки квартиры в ипотеку у военнослужащего может возникнуть необходимость продать ее. Причин для поиска возможных решений много: вынужденный переезд или увеличение семьи, более выгодная кредитная программа в другом банке или внезапное наследство. Как продать квартиру по военной ипотеке, какие существуют подводные камни и риски в этом направлении, разъясняют опытные специалисты по недвижимости.

Программа «Военная ипотека» начала действовать в 2005 г. с целью удовлетворения первостепенных нужд российских военнослужащих. Если изначально решить квартирный вопрос можно было лишь спустя 20 лет после поступления на службу, то на сегодняшний день внести первоначальный взнос и приобрести жилье можно уже через три года.

Можно ли продать квартиру по военной ипотеке

Главная особенность в том, что с момента внесения первого платежа недвижимость находится во владении Минобороны и банка, с которым заключен ипотечный договор. Такие правила установлены действующим законодательством по регулированию целевого расходования средств в рамках данной программы. Избавиться от обременения возможно только после того, как долг по кредиту будет полностью погашен досрочно или по достижению 20-летнего срока службы. Таким образом, продать квартиру, купленную по военной ипотеке, можно лишь выполнив все законные обязательства.

Схема №1. Досрочное погашение задолженности

Самый простой вариант — изыскать необходимую сумму денег для полного погашения долга. Как вариант, оформить новый заем, но такая возможность появляется не у многих, поэтому приходится искать другие схемы. Брать взаймы у частников небезопасно и невыгодно, поэтому эксперты рекомендуют обращаться в крупные компании (агентства), у которых есть солидный опыт, репутация на рынке, а также уникальная и выгодная услуга аванс по продажи.

Военнослужащий должен выполнить следующие действия:

• обратиться в отделение банка-кредитора и заявить о своем намерении досрочно погасить ипотеку;
• проинформировать Росвоенипотеку об изменении обстоятельств и необходимости закрытия долга для досрочного снятия обременения по объекту;
• узнать точную сумму, необходимую для полного погашения остатка займа;
• погасить кредит из найденных средств;
• начать поиск покупателей;
• подготовить пакет документов, включая выписку из государственного реестра, подтверждающую право собственности (для проведения сделок с жильем в ней не должно быть актуальных пометок о наличии обязательств перед третьими сторонами);
• продать квартиру по стандартной схеме.

Если при покупке недвижимости были использованы средства семейного капитала, то к сделке автоматически подключаются еще две стороны — Пенсионный фонд РФ и органы опеки.

Подводные камни и риски

Как показывает практика, больше всего сложностей возникает на этапе снятия отметки в Росреестре, так как на имущество, приобретенное по данному проекту кредитования, накладывается два вида обременения — в пользу банковской организации и государства в лице Министерства обороны. К тому же банки не всегда демонстрируют готовность войти в положение заемщика, а суммы для погашения ипотеки в Москве, например, совсем не маленькие. Не стоит думать, что продать квартиру по военной ипотеке самостоятельно легко и просто. Без участия посредника здесь не обойтись, но выбирать его следует с умом.

Схема №2. Продажа по переуступке

Популярен также принципиально иной способ, по которому можно продать квартиру по военной ипотеке. Суть его в том, что военнослужащий может не искать средства для погашения кредита, а найти вместо этого покупателя, на которого сможет переоформить право собственности на залоговый объект. По мнению специалистов, с юридической точки зрения такой вариант вполне чист.

В целом сегодня достаточно непросто получить одобрение на совершение подобной сделки, но если удастся убедить кредитную организацию в том, что продать квартиру, находящуюся в военной ипотеке по переуступке — вынужденная мера и единственное решение, то военнослужащему следует:

• найти заинтересованное в приобретении квадратных метров лицо;
• вместе с покупателем прийти в отделение банка, специалисты которого проверят нового заемщика на предмет финансового благополучия и выдадут разрешение на проведение процедуры переуступки;
• подписать новое соглашение при участии третьего лица;
• получить деньги.

Осуществить продажу жилья по ипотеке с передачей прав можно только тогда, если это закреплено в банковском договоре, а добиться одобрения весьма непросто. Без квалифицированной помощи не обойтись, поэтому решив продавать по этой схеме, стоит заручиться поддержкой хорошего юриста.

Продажа квартиры по переуступке для участника жилищной программы для военнослужащих влияет на снижение стоимости объекта, поэтому решив продать квартиру по военной ипотеке риски продавца нужно оценивать правильно.

Истории из жизни
Пять лет назад на меня был оформлен ипотечный кредит для военнослужащих, а прошлой весной супруга получила в наследство прекрасную квартиру в Подмосковье. Решили выйти из программы, а ипотечное жилье продать. В реальности все оказалось не так-то просто: одни потенциальные покупатели не решались иметь с нами дело при одном упоминании о военной ипотеке, другие бессовестно снижали стоимость. Товарищ посоветовал обратиться в агентство, при участии которого сам продавал ранее дом. Так и сделали: позвонили, встретились, получили детальную консультацию, заключили договор. Что ни говорите, а профессионал всегда лучше дилетанта умеет проконтролировать юридическую сторону сделки, поэтому все прошло гладко.

Почему, когда нужно продать квартиру в военной ипотеке, разумно выбирать сотрудничество с агентством недвижимости «Чистые Пруды»? Вот несколько аргументов:

• наш риэлтор умеет грамотно организовать торги;
• каждую сделку курирует команда специалистов;
• у нас обширная база недвижимости;
• мы присутствуем на рынке не один десяток лет и сотрудничаем с ведущими банками страны;
• предоставляем услугу, в рамках которой можно получить деньги до продажи.

Частный риэлтор работает вне зоны контроля, а у нас налажено тесное взаимодействие всех департаментов компании, поэтому с нами безопасно. Выбирайте надежность!

Порядок продажи квартиры, купленной по военной ипотеке

Многие военнослужащие не спешат использовать своё право на приобретение жилья по накопительно-ипотечной системе (НИС) и причин этому немало. Одни ожидают лучшего момента для покупки посредством ипотечного кредита, кто-то старается накопить большую сумму на именном накопительном счёте. Другие считают, что купленную по военной ипотеке квартиру в последующем не продашь, а в жизни могут возникнуть различные ситуации, когда это необходимо, тем более у военных с частыми переездами, и длительными командировками.

Военнослужащих никто не стесняет в действиях, запрета на продажу жилья, приобретённого с использованием кредитных и заёмных средств, нет, но, существует одно «но». Недвижимость, купленная участником НИС, выступает в качестве залога как у кредитной организации, так и у Российской Федерации, т. е. находится в двойном обременении.

Права и обязанности военного ипотечника

Участник военной ипотеки, подписавший кредитный договор и договор целевого жилищного займа, становится полноценным заёмщиком и попадает под действие 102-ФЗ об ипотеке. В соответствии с законом об ипотеке военнослужащий обладает определёнными правами и обязанностями перед залогодержателями – банком и Росвоенипотекой.

Так, статья 29 102-ФЗ разрешает использовать залоговую недвижимость по её прямому назначению – проживать в ней. А статья 37 поясняет, что залог можно отчуждать, в том числе путём её продажи, но только при согласии залогодержателя.

Как снять обременение?

Проведение сделки с недвижимым имуществом, на покупку которого были привлечены кредитные средства банка и накопления участника НИС, невозможно до полного исполнения обязательств по договорам, и поэтому военнослужащим приходится искать всевозможные решения.

Если у военнослужащего есть собственные средства, позволяющие закрыть долговые обязательства по обоим договорам – кредитному договору и договору целевого жилищного займа, тогда проблема решается просто. Производится погашение долга перед банком с последующим снятием обременения. Одновременно возвращаются накопления (прим. – первоначальный взнос и все ежемесячные платежи, перечисленные в погашение ипотеки) на именной счёт в Росвоенипотеке и пишется заявление на снятие обременения в пользу государства. В этом случае необходимо только понимать сам процесс возврата средств в Росвоениптеку и снятия обременения в пользу РФ.

Сложнее провести такую сделку в случае, если у военнослужащего отсутствует возможность использования личных средств, тогда приходится рассматривать разнообразные алгоритмы погашения обязательств.

Если средств для погашения нет или недостаточно, то можно обратиться в банк за нецелевым кредитом, которым и гасятся задолженности перед обоими залогодержателями. Ставки по таким кредитам зависят от наличия обеспечения – залога и/или поручительства. При наличии поручителя можно получить нецелевой кредит по ставкам от 11% годовых.

Например, Газпромбанк предоставляет потребительские кредиты с поручительством на сумму до 3,5 млн. рублей под 11,4% годовых на срок до 60 месяцев. Банк ВТБ предоставляет нецелевые кредиты владельцам зарплатных карт (прим. – большинство военнослужащих являются владельцами зарплатных карт ВТБ) на сумму до 5,0 млн. рублей на 5 лет под ставку от 11,9% годовых. Если участник НИС имеет военную ипотеку, оформленную в Сбербанке, он может получить кредит в размере до 1,0 млн. рублей под 13,5%.

Ещё одним вариантом погашения долгов перед обоими залогодержателями могут стать денежные средства покупателя квартиры. Но для того чтобы найти такого покупателя, готового дать военнослужащему средства на снятие обременений, квартира, купленная по военной ипотеке, должна быть высоколиквидной. В данном случае квартиры, купленные в «хрущевках» и «брежневках» вряд ли привлекут покупателя, поэтому проводить такие сделки выгодно тем, кто вкладывался в ликвидную недвижимость на этапе строительства.

Те средства, который участник НИС возвращает на свой именной счёт в Росвоенипотеке, восстанавливаются в полном объёме и могут использоваться им повторно для покупки другого жилья.

Как продать квартиру, купленную по военной ипотеке?

Возможный порядок действий перед банком выглядит следующим образом:

• необходимо сообщить в банк о намерении снять обременение и продать недвижимость, узнать примерную сумму задолженности;
• найти покупателя квартиры и договорится о получении средств, в случае использования его денег для погашения обязательств, и/или получить потребительский кредит на недостающую сумму;
• выяснить в банке величину долгового остатка по ипотеке с учётом процентов по основному долгу и погасить его;
• получить в банке закладную и произвести действия, направленные на погашение регистрационной записи об обременении в пользу банка.

Одновременно с манипуляциями по снятию обременения в пользу банка проводить действия по погашению задолженности перед Росвоенипотекой:

• путём написания заявления в Росвоенипотеку выяснить сумму долга по договору ЦЖЗ, и вернуть на свой именной счёт все накопления;

К сведению. Военнослужащий, для погашения долга перед Росвоенипотекой, должен вернуть на свой именной счёт не только размер первоначального взноса, но и все ежемесячные платежи, перечисленные в погашение ипотеки. К сожалению, многие участники НИС не знают об этом и при подготовке к сделке не рассчитывают на возврат суммы превышающей размер изначально предоставленных средств. Такой неприятный «сюрприз» возникает из-за недопонимания сути накопительно-ипотечной системы в целом и договора целевого жилищного займа в частности. «За вас платит государство» – этот слоган, ввёл многих военнослужащих в заблуждение. Да, так оно и есть – пока служишь, ипотека погашается, с небольшой, но весомой оговоркой – «платит государство накоплениями с вашего именного счёта».

• после возврата средств, в Росвоенипотеку необходимо направить второе заявление о необходимости погашения регистрационной записи об ипотеке в пользу РФ в связи с исполнением договорных обязательств.

После того как все обременения с квартиры будут сняты участник НИС заключает с покупателем основной договор купли-продажи квартиры и производится регистрация перехода права собственности.

Сам по себе процесс назвать быстрым нельзя. Основные сроки занимают действия, направленные на погашение регистрационной записи об ипотеке в пользу РФ. Каждое заявление – на предоставление суммы долга и снятие обременения, направляемое участником НИС в Росвоенипотеку, обрабатывается в течение 30 дней. С банком данные действия проходят быстрее, средний срок снятия обременения в пользу банка 2–3 недели.

Каждая сделка по продаже квартиры, купленной по военной ипотеке, носит индивидуальный характер, и требует тщательного подхода. Невозможно прописать единые условия проведения таких сделок. В каждой ситуации необходимо просчитывать различные варианты. В учёт берутся все составляющие – год и месяц получения кредита, какое жильё приобреталось – новостройка или устаревший жилой фонд, сколько лет военной выслуги у участника НИС.

Например, при наличии у участника НИС 20 лет военной службы в календарном или льготном исчислении, можно погасить долг перед банком, а обременение в пользу РФ снять путём написания соответствующего рапорта с предоставлением справки из банка о выполненных обязательствах по кредитному договору.

Либо «продать» долг перед банком вместе с квартирой, а обременение в пользу РФ снять путём возврата денежных средств на именной накопительный счёт в Росвоенипотеке.

Вариант подобрать можно каждому, было бы желание.

Военная ипотека для продавца квартиры

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос «Военная ипотека для продавца квартиры». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Положительный ответ банка будет гарантирован, если:

• у участника НИС чистая кредитная история (т.е. нет крупных непогашенных долгов, нет в истории судебных дел по возврату долгов либо алиментов);
• все документы оформлены и заполнены правильно;
• подобранное жилье соответствует требованиям по военной ипотеке;
• участник НИС не находится под следствием.

После проверки и анализа документов, представленных военнослужащим, кредитная организация выносит решение об отказе или выдаче ипотечного займа.

Вместе с тем, пакет документов на жилье передается в организацию по оценке недвижимости. Со стороны продавца требуется в назначенный день и время предоставить квартиру оценщику для осмотра. Вся процедура получения оценки жилья также занимает срок от 1-го до 3-х дней.

Особенности продажи квартиры по военной ипотеке в 2020 году

При помощи специальной банковской ячейки. Данный способ поможет получить всю сумму в срок наличными. Все средства закладываются в банковскую ячейку, а после подтверждения Росреетром перерегистрации собственности покупатель просто забирает деньги. Такой способ исключает потерю средств даже при отзыве лицензии банка, который оформляет ипотеку.

Прежде чем перейти к рассмотрению процедуры оформления квартиры с использованием «Военной ипотеки», предлагаем определиться, что понимается под этим общепринятым термином.

Заниматься же непосредственно выбором жилья вы можете как самостоятельно или при помощи риэлтора – здесь все зависит от наличия вашем распоряжении свободного времени и возможности оплачивать услуги посредника.

Выпускники военных вузов с 2009 года включаются в реестр НИС автоматически. Остальные пишут рапорт – заявление в Росвоенипотеку.

Порядок купли-продажи квартиры по военной ипотеке

Суть данного метода заключается в том, чтобы самостоятельно погасить ведь долг перед банком и государством (которое совершает выплаты) и продать жилье на общих основаниях. Нужно помнить о том, что ежемесячные платежи совершает государство, потому собственник будет вынужден компенсировать абсолютно всю стоимость жилья, а не только ту часть, которая остается на данный момент.

Заключив все необходимые соглашения (кредитование, оценка, страхование), документы, подтверждающие данный факт, передаются на проверку требованиям законодательства и на подпись в «Росвоенипотеку».

Получить его можно в кредитном комитете, расположенном в той финансовой организации, где в дальнейшем будет осуществляться сделка купли-продажи. Если решение комиссии будет в положительном ключе, кредитор открывает счёт. Именно через него и будут осуществляться все финансовые операции.

Ипотечная система дает полгода для поиска подходящей недвижимости и оформления документов. Приобрести недвижимость разрешено на первичном либо вторичном рынке.

Продажа недвижимости по военной ипотеке

Дальше продавцу необходимо провести оценку продаваемой недвижимости. Только после этого он сможет заключить с банком соглашение займа для продажи квартиры. Следующий этап – это госрегистрация договора. После этого банк перечисляет на счет продавца квартиры деньги, а покупатель получает ключи от жилья.

Правительство разрешает военным пользоваться целевым кредитованием дважды, даже если оно будет заключаться в покупке второй квартиры.

Специфической особенностью военной ипотеки принято считать выплату заёмных средств не самим покупателем квартиры, а Российским Министерством обороны, при помощи осуществления финансирования на специальный счёт участника программы. Согласно её положениям, ряд условий не позволяют владельцу продать жильё.

Как раз вот эти моменты и могут послужить причиной, что бы не связываться с ВОЕННОЙ ИПОТЕКОЙ. Но и здесь всё не так плохо, как кажется на первый взгляд. Как правило, военнослужащие не занимаются процедурой оформления самостоятельно, этим занимаются наши юристы, имеющие большой опыт работы в сфере недвижимости.

Посмотреть накопления позволяет сайт росвоенипотека ру. Вход на портале для военнослужащих открыт всегда. Если военнослужащий не может разобраться, поможет горячая линия.

Право собственности военнослужащего на приобретенное жилье подтверждается свидетельством о праве собственности.

Направление в Росвоенипотеку полного комплекта документов, для проведения экспертизы, подписания договора ЦЖЗ, со стороны данного органа, и перечисления средств первоначального взноса на спецсчет, открытый в банке-кредиторе.

Действующими нормативными документами по функционированию накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих (далее – НИС) вопрос использования целевого жилищного займа на погашение ипотечного кредита для приобретения квартиры у родственников не регулируется.

Сегодня военная ипотека считается новым продуктом на рынке недвижимости. По этой причине появляется масса вопросов как у продавцов, так и покупателей. Ответить на них получается далеко не у всех профессионалов.

Когда программа «Военная ипотека» только стартовала, заемщики могли выбирать квартиры лишь в новостройках — первичное жилье. Теперь в базах банков появилась и вторичка — недвижимость с историей. Если вы хотите выставить свою квартиру на продажу по военной ипотеке, приготовьтесь выполнить ряд условий, которые предъявляют банки к таким объектам.

Видео: Продажа квартиры по военному сертификату и военной ипотеке

Отказ контрактника от подписания документов, когда право собственности уже будет переоформлено на нового владельца.

Если для заемщиков других категорий данный этап является наиболее важным, то для военнослужащего он будет носить больше формальный характер. Как мы отмечали ранее, сумма кредита рассчитана таким образом, чтобы участник накопительной ипотечной программы погашал займ исключительно за счет денег, которые перечисляются на его накопительный счет.

Для этого формируется специальный счет, на который регулярно выплачиваются определенные суммы, размер которых увеличивается из года в год. Более того, эти накопления активно участвуют в инвестициях, что также дает определенный уровень дохода.

Можно, хоть это и сложно. Однако тут еще нужно учитывать тот факт, выплачен ли кредит в полном объеме или нет, а также срок службы заемщика. Так, например, если человек отслужил уже 20 лет и больше, а также его кредит полностью погашен (что к данному сроку уже практически правило, а не исключение), значит он может свободно распоряжаться своим жильем и продавать его по стандартной схеме. Затем продавец предоставляет копии документов на жилье для последующей передачи на рассмотрение в банк. Пакет документов соответствует стандартным требованиям к документам, которые необходимы для государственной регистрации.

В первую очередь людей настораживает само слово ипотека, так как они слышали когда-то, что это какая-то очень сложная и длительная процедура по приобретению жилья!

Ещё одним положительным моментом продажи квартиры по военной ипотеке является то, что пока осуществляется процесс проверки документов и оформления сделки, продавец может проживать в своей квартире, не беспокоясь о том, что надо выселяться в сжатые сроки.

Оформление военной ипотеки – достаточно непростая процедура, которая обязывает за короткий промежуток времени (за полгода) найти жилье и оформить сделку. Чтобы развеять вопросы, касающиеся оформления военной ипотеки, ниже будет представлен алгоритм оформления военной ипотеки.

После регистрации прав собственности участника НИС на приобретаемую квартиру и получения соответствующего документа, в этот же день данный документ предоставляется в банк.



Также на данном этапе следует подобрать банк (с лояльными для участника НИС условиями), в котором и будет оформлена ипотека на льготных условиях.

Кредитный договор (договор займа), как правило, предусматривает возможность досрочного погашения кредита за счет личных средств военнослужащего.

Если уровень личных накоплений позволяет погасить обязательства по ипотечному кредиту и, собственно, заем, то ситуация намного упрощается. Однако, на практике, военные вынуждены прибегать к помощи дополнительного потребительского кредита.

На официальных интернет страницах банков содержится информация о возможности ипотечного кредитования через НИС. Официальный сайт военной ипотеки предоставляет исчерпывающую информацию о банках-сотрудниках программы.

То есть, чтобы продать свое жилье, необходимо прежде снять обременение, которое регулируется ФЗ от 2004-ого года.

Отказ военнослужащего от сделки в тот момент, когда будет оформлено право собственности на нового владельца. В этом случае продавцу остается лишь ждать проведения реституционных действий.

Если абсолютно все готово, включая сюда документы и покупатель готов сразу же все оплатить, то, формально, сделку можно закрыть всего за 1 день. Однако на практике, учитывая длительность оценки, поиски покупателя, подготовку документов, переговоры и многие другие моменты, процедура купли-продажи может растягиваться примерно на 1-2 месяца.

Однако, при том, что военного не стесняют в действиях и он может смело продавать имущество, приобретенное ранее в ипотеку, есть одно условие, без выполнения которого ничего нельзя будет сделать.

Жилье может остаться у военнослужащего в собственности в любом случае. НО здесь существует два варианта.

Продажа квартиры по военной ипотеке

Ожидание квартиры в ведомственной новостройке раньше затягивалось на десятилетия. В 2018 году военный может въехать в ипотечную квартиру через 3-5 лет участия в НИС. При этом есть свобода выбора жилья. В пределах суммы кредита (можно прибавить личные сбережения) военный вправе выбрать квартиру в любом регионе России.

Покупка квартиры по военной ипотеке приветствуется застройщиками, продавцами и банками, ведь гарантом своевременного перечисления денег выступает государство. А как продать квартиру в военной ипотеке? В жизни военного может произойти переезд или изменятся семейные обстоятельства, и этот вопрос станет актуальным и срочным. Продажа жилья, находящегося под обременением у банка и у государства, возможна. Более того, есть несколько способов осуществить поставленную задачу.

При продаже квартиры по военной ипотеке риски продавца невелики — сделку контролируют аккредитованный банк и Росвоенипотека. Однако есть опасность, что придется сделать серьезную скидку. Особенно если ипотечное жилье купит не участник НИС.

Важно: эта статья о продаже квартир, которые оформлены в ипотеку в банке, и выплата взносов осуществляется за счет средств НИС. Если квартира была куплена за счет средств НИС без банковской ипотеки и право собственности оформлено без обременений, информация статьи для продавца будет неактуальна.

Снимаем обременение

Сделка с жилой недвижимостью возможна только тогда, когда с нее сняты все обременения. Квартира, купленная по военной ипотеке, находится под обременением сразу двух организаций — банка и Росвоенипотеки.
Инструкция для продавца по проведению сделки купли-продажи со снятием обременения:

• ищем покупателя, готового подождать ради покупки квартиры;
• сообщаем банку и Росвоенипотеке о том, что требуется снять обременение для проведения сделки;
• покупатель перечисляет деньги для погашения долга продавца;
• банк выдает документ, подтверждающий снятие обременения;
• происходит регистрация перехода права собственности в МФЦ.

Эта схема упрощенная. Многое будет зависеть от соотношения долга и цены квартиры. Если цена меньше долга, продавцу придется доплатить. Но такие ситуации редки. Что касается покупателя, он должен быть готов к ожиданию и необходимости отдать деньги вперед. Это основная особенность покупки квартиры под ипотечным обременением.

Важно: после того, как деньги от продажи квартиры вернутся на счет государства, военнослужащий снова сможет получить их на свой счет в НИС. Нужно только подать заявление о повторном участии в системе. Участник НИС имеет право воспользоваться этим методом сообщающихся финансовых сосудов неограниченное число раз до своих 42 лет. Это позволяет свести риски и потери от междугородних переездов к минимуму и гарантирует сохранение права военнослужащего на денежную субсидию при покупке жилья.

Продаем квартиру по переуступке участнику НИС

Второй способ — ищем другого военнослужащего и передаем ему права на квартиру и долг по военной ипотеке. Это вариант «для своих»: продавец и покупатель находятся на госслужбе и могут по упрощенной схеме договориться о передаче прав на жилье.

На сайте Росвоенипотеки есть специальный раздел, где можно узнать о продаже квартир по военной ипотеке. С юридической точки зрения такая сделка не отличается сложностью. Если покупатель нашелся, нужно обратиться в банк, выдавший ипотеку. Работники кредитной организации проинструктируют, что необходимо сделать для переуступки прав. При цессии не требуется снимать обременение — это упрощает и ускоряет сделку.

Переуступаем квартиру обычному заемщику

Продавец квартиры по военной ипотеке может передать свои права и обязанности любому человеку, которому банк готов выдать кредит. В таком случае схема сделки выглядит так:

• покупатель получает одобрение на ипотеку;
• покупатель, банк, Росвоенипотека и продавец заключают договор цессии (переуступки);
• банк перечисляет средства на счет Росвоенипотеки;
• в это же время продавцу нужно подать заявку на получение следующего свидетельства НИС;
• снимать обременение не нужно — это экономит время;
• регистрируется переуступка права собственности на квартиру к покупателю.

Этот способ — самый невыгодный. Из-за юридической сложности покупатели соглашаются на такую схему только благодаря весомой скидке. Зато переуступка прав совершается за неделю, что подходит для срочной продажи квартиры по военной ипотеке.

Альтернативный метод

Если финансы позволяют, можно взять потребительский кредит и погасить задолженность перед банком досрочно. Так квартира освободится от обременения, и ее можно будет продавать без юридических сложностей. Переплата за потребительский заем в таком случае компенсируется возможностью не делать дисконт для покупателя недвижимости.

Как продать квартиру по военной ипотеке

Военная ипотека – это отличный способ стать владельцем собственного жилья для всех служащих вооруженных сил РФ. Однако, несмотря на все ее преимущества, нередко возникает необходимость продать такое жилье. Как это можно сделать и при каких условиях – читайте в этой статье.

Особенности военной ипотеки

Военная ипотека доступна всем военнослужащим, которые отслужили не менее трех лет. Для этого формируется специальный счет, на который регулярно выплачиваются определенные суммы, размер которых увеличивается из года в год. Более того, эти накопления активно участвуют в инвестициях, что также дает определенный уровень дохода.

Через некоторое время, когда на счету накопится достаточная сумма, военнослужащий имеет право приобрести квартиру в военную ипотеку. Средства на счету могут использоваться как первоначальный взнос или применяться для частичного погашения долга. Однако самое главное тут то, что ежемесячные платежи по ипотеке также списываются с этого счета и, фактически, военнослужащий получает квартиру бесплатно. За него все выплачивает государство.

Подобная система очень выгодна и удобна, однако имеет существенный недостаток: на квартиру накладывается не одно, а сразу два обременения – со стороны банка и со стороны Министерства обороны. Как следствие, просто так продать ее практически невозможно.

Можно, хоть это и сложно. Однако тут еще нужно учитывать тот факт, выплачен ли кредит в полном объеме или нет, а также срок службы заемщика. Так, например, если человек отслужил уже 20 лет и больше, а также его кредит полностью погашен (что к данному сроку уже практически правило, а не исключение), значит он может свободно распоряжаться своим жильем и продавать его по стандартной схеме. А вот во всех остальных случаях придется искать «обходные пути».

Долг за квартиру погашен

Если долг за жилье погашен в полном объеме и срок службы уже более 20 лет, значит человек становится полноценным собственником квартиры. С нее снимаются все обременения. Теперь владелец получает право продавать ее кому угодно и как угодно.

Порядок действий

1. Найти подходящих покупателей (самостоятельно или через агентство недвижимости/риэлтора).
2. Подготовить документы (см.ниже).
3. Обсудить условия сделки.
4. Заключить договор купли-продажи.
5. Подписать акт передачи жилья.
6. Написать расписку о получении денег.

Документы

Для оформления договора купли-продажи от продавца требуется достаточно обширный пакет документов:

• Паспорт собственника.
• Правоустанавливающие документы, на основании которых человек стал владельцем квартиры.
• Выписка из ЕГРН, подтверждающая факт наличия права собственности и отсутствия обременений.
• Техпаспорт на жилье, исходя из которого становится понятно, что в квартире не производилась неузаконенная перепланировка.
• Выписка из домовой книги, в которой указаны все жильцы, прописанные в этой квартире.
• Справка из управляющей компании об отсутствии или наличии долгов по коммунальным платежам.
• Разрешение от органов опеки, если в квартире прописан или является ее совладельцем несовершеннолетний ребенок.
• Согласие от супруги/супруга на продажу жилья, без которого сделка не будет считаться законной.

Расходы

В самом удачном варианте, продавец не несет никаких особых расходов, однако чаще всего дополнительные затраты возникают:

Тип расходов	Возможная сумма
Свежая выписка из ЕГРН	350 рублей
Новый техпаспорт	От 10 тысяч рублей
Оценка жилья	От 2 тысяч рублей
Услуги агентства недвижимости	От 2% от стоимости квартиры
Нотариальное заверение договора купли-продажи	От 5 тысяч рублей
Оформление доверенности	От 2 тысяч рублей
Составление и заверения согласия супруги	От 2 тысяч рублей

Сроки

Если абсолютно все готово, включая сюда документы и покупатель готов сразу же все оплатить, то, формально, сделку можно закрыть всего за 1 день. Однако на практике, учитывая длительность оценки, поиски покупателя, подготовку документов, переговоры и многие другие моменты, процедура купли-продажи может растягиваться примерно на 1-2 месяца.

Долг за квартиру не погашен

В той ситуации, когда кредит за квартиру еще не выплачен в полном объеме или если военнослужащий не отслужил положенный срок, напрямую совершить продажу жилья невозможно из-за обременений. В такой ситуации можно воспользоваться одним из вариантов, описанных ниже.

Как можно продать квартиру по военной ипотеке

Продать квартиру по военной ипотеке в том случае, если долг еще не погашен полностью можно тремя основными способами: закрыть задолженность и продать жилье на общих основаниях или же передать квартиру по договору цессии (переуступка прав) другому военнослужащему или вообще третьему лицу. Первый сложнее, зато выгоднее, второй проще и быстрее, но зато менее выгоден.

Выкуп жилья с последующей продажей

Суть данного метода заключается в том, чтобы самостоятельно погасить ведь долг перед банком и государством (которое совершает выплаты) и продать жилье на общих основаниях. Нужно помнить о том, что ежемесячные платежи совершает государство, потому собственник будет вынужден компенсировать абсолютно всю стоимость жилья, а не только ту часть, которая остается на данный момент.

Так как накопить нужную сумму для погашения долга за квартиру в полном объеме (фактически, выкупить жилье за его полную стоимость) очень сложно, среди военнослужащих очень распространено оформление потребительского кредита на нужную сумму, погашение за счет этих денег всей суммы долга и последующая продажа жилья. Далее останется только использовать вырученные с продажи деньги для погашения потребительского кредита.

При такой сделке военнослужащий ничего не получает и даже немного теряет в деньгах, однако это позволит высвободить деньги на специальном счету и за их счет приобрести другое жилье. Может быть актуально в том случае, когда срочно нужно расширять жилплощадь или, наоборот, появилось понимание, что такая большая квартира не нужна.

1. Собрать нужную для погашения сумму или оформить потребительский кредит.
2. Закрыть долг перед банком.
3. Проконтролировать снятие обременений с квартиры (обычно банк это делает самостоятельно).
4. Найти подходящего покупателя.
5. Продать жилье.
6. Погасить потребительский кредит (если требуется).

Общий перечень документов тут аналогичен указанному выше, однако нужно учитывать еще и оформление потребительского кредита. В этой ситуации дополнительно могут понадобиться документы, подтверждающие факт нахождения на военной службе, а также справка о доходах.

Расходы и сроки

Помимо указанных выше расходов в данном случае нужно добавить еще и затраты на погашение потребительского кредита. Даже если вернуть долг практически сразу, все равно будет начислена определенная сумма процентов (зачастую банки не позволяют досрочно погашать кредит в первый месяц его использования). Как следствие, придется немного переплатить.

Сроки в данном случае также увеличиваются, ведь помимо подготовки документов и поиска покупателя придется тратить время на оформление потребительского кредита, снятие обременений и так далее. В среднем, все это может занять около 2-3 месяцев или больше.

Переуступка прав другому военнослужащему

Самый простой из всех способ, который основан на том, что один военнослужащий-владелец квартиры передает по договору цессии (переуступки прав) права и обязанности на квартиру другому военнослужащему. Оплата производится по договоренности между сторонами.

1. Найти подходящего «покупателя».
2. Обсудить условия сделки в трехстороннем порядке (вместе с банком).
3. Заключить договор цессии.
4. Передать права на квартиру покупателю.
5. Произвести окончательный расчет.

После переуступки прав, погашать долг будет должен уже покупатель. Фактически, он берет на себя все права и обязанности, связанные с данным жильем, начиная от права собственности и заканчивая обязательством погашать военную ипотеку. Для этого военнослужащий будет использовать деньги с собственного специального счета (платит государство) или же свои личные деньги (платит сам военнослужащий). А продавец возвращает на свой счет всю сумму, которая ранее была выплачена банку.

Никаких специальных документов в данном случае не требуется. У банка есть вся необходимая информации и останется только получить все то же самое от «покупателя».

Дополнительных расходов нет. Срок также будет сокращен до минимума, так как от сторон практически ничего не требуется. В среднем, такую сделку можно закрыть буквально за несколько дней или, максимум, одну неделю.

Переуступка прав третьему лицу

Этот вариант является практически полной копией предыдущего, однако в качестве «покупателя» квартиры по договору цессии будет выступать некое третье лицо, не имеющее отношение к вооруженным силам РФ. Разница лишь в том, что платить за жилье этот человек будет вынужден только из собственного кармана.

Подобная система очень неудобна для «покупателя», потому на такие сделки соглашаются только в том случае, если «продавец» сделает хорошую скидку на жилье. А это не выгодно уже военнослужащему.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;

Как продать квартиру купленную по военной ипотеке

Случаются ситуации, в которых военнослужащему требуется продать квартиру, которую он приобрел как участник НИС по программе «Военная ипотека».

Вопреки слухам и домыслам, продать такое жилье возможно. Более того, существует несколько способов. Рассмотрим каждый из них.

Снять обременение

Согласно условиям программы «Военная ипотека», пока есть долг по ипотечному кредиту, купленная квартира выступает в качестве залогового имущества у банка и государства. Снять обременение и стать полноправным владельцем жилой недвижимости — значит полностью погасить ипотечный кредит и долг перед государством – вернуть все выплаты, которые совершались ранее из государственного бюджета.

Стоит отметить, что деньги возвращенные военнослужащим государству, заново учитываются на его счете участника НИС и он имеет полное право ими воспользоваться для покупки еще одного жилья. Каждый участник НИС может реализовать такую схему действий сколько угодно раз, до 42-ух лет, пока он является военнослужащим. То есть ипотека повторно не только возможна, но и выгодна.

Средства на погашение долга можно взять из личных накоплений, наследства. Однако не у всех участников НИС есть шести-семизначные свободные денежные суммы. Для таких случаев существует «умный» способ, проверенный многими военнослужащими на практике:

1. взять потребительский кредит в банке;
2. погасить ипотечный долг;
3. продать квартиру;
4. с вырученных денег погасить потребительский кредит.

Весь процесс снятия обременения с квартиры делится на 5 этапов:

• военнослужащий должен оповестить банк, в котором оформил «Военную ипотеку» и «Росвоенипотеку» о своем намерении снять обременение для дальнейшей продажи жилья;
• сразу подать заявку на получение уже второго свидетельства участника реестра НИС, чтобы иметь возможность повторно купить квартиру по «Военной ипотеке»;
• узнать в банке размер ипотечного долга по договору, погасить его;
• взять документ о том, что обременение снято;
• получить свидетельство о собственности в Регистрационной палате.

Продажа с помощью переуступки (цессии)

Продать квартиру под военную ипотеку можно и без собственных средств и взятия кредита — с помощью переуступки прав.

Переуступка – это передача прав собственности заемщика на имущество и обязанностей по отношению к нему другому лицу. Простыми словами, при продаже долг передается другому человеку. В этом случае, снимать обременение с квартиры не нужно.

В первую очередь стоит рассмотреть возможность продажи квартиры другому участнику НИС. Как это сделать можно узнать в любом отделении банка, в котором оформлялась ипотека на жилье, сотрудники проинформируют о том как реализовать такую сделку.

Из последних новостей, банк ВТБ24 запустил такую практику: клиенту для переуступки прав на жилье другому военнослужащему нужно разметить свое объявление на сайте «Росвоенипотеки» в разделе «Объявления участников НИС о продаже квартир».

Переуступка возможна также и другим лицам, не участникам НИС. Однако итоги такой сделки будут отличаться.

Следует ли прибегать к переуступке прав, если продавец не участник НИС?

Важно знать, что данный вариант самый срочный и поэтому подойдет всем, кто хочет быстро продать жилье. Однако, из-за срочности снижается цена и обычные покупатели чаще всего не доверяют такому варианту.

Если военнослужащий решился на такую сделку, то полезно будет сразу донести выгоду потенциальным покупателям и привести следующие аргументы:

• как уже сказано, цена за срочность будет ниже рыночной и выгодна покупателю;
• при таком виде сделки пакет документов значительно меньше, чем при оформлении ипотеки «с нуля», а значит и сокращаются сроки вместе с затратами со стороны покупателя;
• участие банка в сделке гарантирует юридическую чистоту и безопасность сделки для покупателя.

Итак, в любом случае продажа квартиры, купленной по «Военной ипотеке» возможна. В зависимости от потребностей можно реализовать свои планы двумя способами: выбрать между снятием обременения и переуступкой прав на жилье.

Желаем всем военнослужащим быстрых и выгодных сделок со своей недвижимостью!

Схема продажи квартиры по военной ипотеке и анализ рисков продавца

Приветствуем! Продолжаем говорить про военную ипотеку и сегодня у нас продажа квартиры по военной ипотеке — риски продавца по такой недвижимости и другие важные нюансы по этой теме.

Можно ли продать жилплощадь, приобретенную по военной ипотеке

После приобретения жилого помещения, военнослужащий получает статус собственника. Однако стоит взять во внимание, что до полного погашения займа на жилплощади лежит залоговое обременение. Причем не одно, а сразу два: перед банковским учреждением и перед «Росвоенипотекой».

Продажу можно осуществить двумя способами:

• Выплатить кредит для аннулирования банковского требования. Если со стороны «Росвоенипотеки» тоже не возникнет никаких финансовых опросов, для чего необходимо вернуть предоставленные структурой деньги, жилье можно продавать. Процесс переоформления с одного владельца на другого будет идти по общей схеме, согласно Гражданскому законодательству;
• Если ссуда не погашена и жилплощадь выступает в роли залога, отчуждению она не подлежит. В такой ситуации процесс будет происходить в индивидуальном порядке.

Плюсы и минусы военной ипотеки при продаже

Финансовые организации считают, что реализация жилого помещения, приобретенного на ипотечные деньги, является выгодной для продавца. Это обусловлено тем, что банковским учреждением будет обеспечиваться безопасность взаиморасчетов и оформление бумаг.

К плюсам реализации ипотечного помещения можно отнести:

• Безопасность, обусловленная полным контролем каждого шага по передаче прав и взаиморасчетах;
• Доступность жилья в большинстве регионов РФ;
• Получение вырученных денег на расчетный счет или через сейфовую ячейку. В первом случае преимущество заключается в доступе к деньгам в любое время, во втором – в полной их сохранности;
• Уверенность в правомерности совершаемой операции.

Выступать в роли третьего лица банковские организации могут только после прохождения специальной аккредитации. Поэтому при оформлении ссуды не поленитесь уточнить о возможности дальнейшей перепродажи объекта кредитования.

Минусов у такой процедуры немного, они выражаются в:

• запрете приобретения жилого помещения на низком этапе строительства;
• ограничении, связанном с гарантией по займу. При ее наличии продать жилплощадь не представляется возможным;
• оплате налогов за полученный доход. Налогоплательщики не всегда откровенны в вопросе уровня своих доходов, но в данном случае операция является абсолютно прозрачной;
• сроки хоть и максимально сжаты, но для получения денег на руки придется придерживаться установленного законодательством расчетного порядка.

Так же к минусам можно отнести то, что если в жилых квадратных метрах кто-то зарегистрирован, или осуществлялась несогласованная перепланировка, продать их не получится.

Что касается рисков продавца, то они сведены к минимуму. По результатам статистического анализа, за последние несколько лет, случаев мошенничества с жилимы помещениями, приобретенными на условиях военной ипотеки, не установлено. Однако это не повод полностью забывать про бдительность.

Если взаиморасчеты будут проходить через сейфовую ячейку, до начала оформления соглашения купли-продажи не будет лишним уточнить, какие бумаги понадобятся для ее вскрытия. А после подписания нужных бланков не забудьте удостовериться в полноте вложенных в нее наличных денег.

Риски продавца

Продавая жилплощадь, стоит взять во внимание все риски, присущие процедуре:

• военнослужащий, решивший осуществить операцию с недвижимым имуществом, решит уволиться. Следовательно, она станет невозможной;
• Отказ контрактника от подписания документов, когда право собственности уже будет переоформлено на нового владельца. В данном случае процедура не может быть завершена;
• Риск оказаться в «серой схеме». При контроле банковским учреждением и Росвоенипотекой он крайне мал, но не стоит полностью забывать про него. Повторная перепроверка бумаг позволит избежать ряда финансовых проблем

Решить проблему в виде обременения можно согласовав с банком договор купли-продажи. Тогда финансовая структура будет выступать в роли третьего лица.

Покупать в таком случае получает 2 требования на оплату: одно платежное требование на полную сумму непогашенного кредитного обязательства будет составлено в адрес банка, второе – в адрес военнослужащего, осуществляющего продажу.

Стоимость квартиры при этом определяется как разница между полным размером ссуды и ее погашенной частью.

Второй вариант осуществления операции – оформление предварительного договора между физическими лицами. После уведомления банка о намерении преждевременно погасить ссуду, кредитополучатель осуществляет досрочное погашение деньгами, полученными от потенциально нового владельца.

После того, как кредитная задолженность будет погашена, банк снимает обременение, возвращает заемщику документы на жилье, и квартира может быть продана.

Существует и третий вариант – обмен. Однако сделку такого типа сложно осуществить из-за определения точной рыночной стоимости объектов обмена.

Порядок заключения сделки

Для подготовки ко всем этапам продажи недвижимого имущества, приобретенного по ипотечному займу, первоочередному владельцу необходимо ознакомиться со всеми нюансами операции.

• После получения свидетельства по программе НИС, военнослужащему необходимо найти квартиру, подходящую под требования банка, или заключить для этого договор с агентством недвижимости;
• При личной встрече с риелтором оговариваются нюансы по предстоящей сделке, требуемый пакет документов и период осуществления операции;
• После уточнений всех вопросов составляется и подписывается предварительный договор;
• Продавец подтверждает факт права собственности на жилье световыми копиями документов, которые затем будут переданы в банк;
• Осуществляется подбор кредитной организации, прошедшей аккредитацию. Выбрав банк, военнослужащий оформляет заявление на выдачу займа на условиях ипотеки, предоставляет необходимый пакет документов;
• После того как документы будут проверены и проанализированы, выносится решение по заявке. Как правило, это занимает от 1 до 3 дней;
• При положительном решении кредитополучателю открывается дополнительный счет для перевода средств с накопительного счета в счет погашении первоначального взноса за квартиру;
• Параллельно с подачей заявки жилое помещение проходит риелторскую оценку. Затраты по данному действию несет покупатель;
• При соответствии недвижимости установленным требованиям, между банком и заемщиком оформляется договор на выдачу кредитных ресурсов и заключается соглашение о целевом использовании средств;
• Следующий обязательный шаг — страхование недвижимости;
• После заключении всех обязательных соглашений, бумаги перенаправляются в «Росвоенипотеку». Там они будут проверены на соответствие требованиям законодательства. Эта процедура может занять около 7 рабочих дней;
• Когда с документарной точки все улажено, на счет заемщика поступают средства для внесения первой части платежа за квартиру;
• Между собственником и покупателем осуществляется подписание соглашения купли-продажи. Затем оно должено быть зарегистрировано в Федеральной службе государственной регистрации сделок;
• На заключительном этапе регистрационный учет продавца аннулируется и он получает деньги по сделке.

Полное заключение сделки по передаче прав собственности на недвижимость занимает около месяца.

Как снять обременение

Отличительная черта ипотеки для военных в том, что жилплощадь, приобретенная на средства ссуды, выступает в роли залога.

Обеспечение снимается автоматически, если выслуга военнослужащего достигла отметки в 20 лет. Все, что требуется после данного события, это написать заявление согласно формы «Росвоенипотеки» и стать полноправным владельцем недвижимости.

Что делать, если снять обременение нужно в кратчайшие сроки

Когда возникает необходимость срочного высвобождения жилья от обязательств, единственный вариант – досрочное погашение задолженности по кредиту. Сделать это можно как самостоятельно, личными средствами, так и воспользовавшись иным кредитным предложением или деньгами покупателя.

Когда с банком произведены все расчеты, следует вернуть долг Росвоенипотеке, т.е. произвести возврат денег в адрес организации на сумму первоначального взноса. К возврату подлежит вся сумма, предоставленная государством время участия в программе НИС.

Остаток долга можно уточнить в личном кабинете на официальном сайте ФГКУ. Запрос оформляется в электронном виде и в течение месяца заемщик получит ответ о сумме долга и реквизитах, на которые нужно произвести перечисление.

Как только жилые квадратные метры перестанут выступать в роли залога по кредитным обязательствам, собственник имеет право оформить договор купли-продажи.

Решив продать недвижимое имущество, приобретенное за счет средств займа, вы всегда можете получить на нашем сайте бесплатную консультацию юриста по ипотечному кредитованию, а также оставить интересующие вас вопросы в комментариях.

Будем благодарны, если вы нажмете на кнопку подходящей социальной сети и подпишитесь на наши обновления.

Также вам будет интересно узнать о том, как купить квартиру по военной ипотеке.

Продажа квартиры купленной по военной ипотеке

Продажа ипотечной квартиры – не простой процесс. Проблема в обременении: до момента погашения ипотечного долга, жилье находится в залоге. Тем не менее, есть законные способы продажи ипотечных квартир, и для владельцев такого жилья не составит труда совершить сделку. Мы расскажем, как продать квартиру, купленную по военной ипотеке и получить новое свидетельство НИС.

Особенности ипотеки для военнослужащих

Преимущества программы НИС оценили миллионы военнослужащих: за период службы они получают 2,4 млн. рублей для решения жилищного вопроса.

Получить эти деньги единовременно не получится, средства будут переводить на личный счет военнослужащего ежегодно, до окончания контракта. Накопления можно направить на первый взнос по ипотечной ссуде, а регулярными взносами рассчитываться с банком. Особенностью этой схемы является двойное обременение: залог на недвижимость оформляется банком и Росвоенипотекой.

Еще одним важным отличием военной ипотеки является ее «возвратность». Если участник НИС возвращает долг государству, эти деньги снова учитываются на его личном счете и доступны для повторного использования. Другими словами, военнослужащий может использовать право на военную ипотеку многократно, при условии полного возврата предыдущих долгов.

Как продать квартиру, приобретенную по военному сертификату

Продать квартиру, приобретенную с участием средств военной ипотеки можно, если она уже является собственностью военнослужащего и свободна от обременения. Например, если участник НИС полностью выплатил банку долг и получил закладную, он может продавать, обменивать или дарить свое имущество.

Но если ситуация требует продажи квартиры с обременением, заемщику нужно средства для подобной сделки. Далее рассмотрим варианты реализации объектов, купленных по военным сертификатам.

Быстрый способ, как продать квартиру в военной ипотеке, основан на снятии обременения. Но для этого нужно погасить долг перед кредитором. Такая задача легко решается, если у заемщика есть собственные накопления. Если же собственных денег не хватает, можно взять потребительскую ссуду.

Схема продажи будет выглядеть так:

• оформляем потребительскую ссуду в банке;
• погашаем долг по ипотеке и получаем закладную;
• продаем квартиру и возвращаем банку потребительский кредит.

Реализуя этот вариант, участник НИС должен поставить в известность Росвоенипотеку о снятии обременения для последующей продажи недвижимости. Если в планах военнослужащего продолжить контракт и купить жилье по специальной программе, нужно направить заявку на новое свидетельство участника НИС.

Переуступаем долг

Еще один распространенный способ продажи ипотечного объекта основан на договоре цессии. Простыми словами, цессия – это переуступка долга. Для перевода долга заемщику не нужно искать деньги, достаточно найти покупателя, согласного принять долг по ипотеке перед банком. В сделке участвуют три стороны: заемщик, покупатель и банк.

Преимущество договора цессии в том, что не нужно искать деньги на погашение долга. Но продавцу нужно быть готовым к торгу: покупатели обычно требуют скидок при заключении договора переуступки долга.

К минусам этого варианта отнесем и позицию банков: кредиторы неохотно заключают договоры на переуступку долга и тщательно проверяют нового заемщика (покупателя квартиры). Идеальным вариантом для подобной схемы станет договор с покупателем – военнослужащим, участником НИС. В этом случае процедура перевода долга может занять минимум времени.

Видео «Военная ипотека. Ответы Росвоенипотеки на популярные вопросы»:

Резюмируем: чтобы продать квартиру, приобретенную с участием средств военной ипотеки, необходимо чтобы она была в собственности военнослужащего и свободна от обременения. Выбирая способ как продать квартиру, купленную по военной ипотеке, оценивайте возможные риски и последствия. Процесс снятия двойного обременения потребует временных затрат, а при срочной продаже не исключены и денежные потери.

Разберемся в деталях, как продать квартиру купленную по военной ипотеке. Особенностью процедуры является то, что такая недвижимость находится одновременно в залоге у государства и банка. Важно заранее рассчитать свои доходы и издержки на каждом этапе сделки.

Продажа квартиры купленной по военной ипотеке – пошаговая инструкция

Основные этапы:

1. Выяснение суммы долга, которую предстоит погасить.
2. Выплата долга Росвоенипотеке (при необходимости).
3. Подача заявления в Росвоенипотеку о снятии обременения государства.
4. Выплата долга банку.
5. Оформление вывода из банковского залога.
6. Продажа квартиры.

В процессе оформления сделки стороны часто подписывают предварительный договор на покупку-продажу, покупатель вносит залог. Эти действия могут произойти до снятия обременений, параллельно с ним или после него. Все зависит от убеждений, предпочтений, твердости намерений сторон.

Если покупка происходит за счет ипотечных средств, то следует принять во внимание получение одобрения сделки банком покупателя. Тот, в свою очередь, требует отсутствие обременений покупаемой недвижимости. До вывода из залога государства и банка военнослужащим, покупатель несет повышенный риск, соглашаясь на сделку.

Узнать суммы для гашения долга

Остаток задолженности перед банком можно узнать, обратившись к специалисту. Информация также содержится в графике платежей. Его актуальная версия часто имеется на руках.

При покупке квартиры по военной ипотеке долг частично или полностью погашает государство. Право на безвозмездное пользование этими деньгами возникает после:

• 20 лет выслуги, в том числе в льготном исчислении;
• 10 лет при увольнении по состоянию здоровья, по возрасту и некоторым другим причинам, независящим от желания военнослужащего.

Правила программы военной ипотеки прописаны в 117-ФЗ О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих (скачать).

Если продавец не попадает ни под одну из указанных категорий, ему предстоит вернуть государству все полученные средства. Сколько это?

Усредненная информация о накоплениях доступна на сайте rosvoenipoteka.ru:

• перейдите по ссылке Ежегодные взносы в меню справа;
• в таблице об учтенных средствах выберите месяц вашего включения в реестр;
• ознакомьтесь с суммой накопленных взносов в поле напротив.

Точную сумму можно узнать в личном кабинете на сайте Росвоенипотеки. Для этого выберите кнопку соответствующего запроса (скачать заявление о полном погашении долга). В течение месяца поступит ответ с задолженностью и реквизитами для перечисления.

Как погасить долг

Чтобы продать квартиру в военной ипотеке и купить другую, обычно требуется сумма в несколько сотен или больше миллиона. Возможные источники финансирования:

• личные накопления (редко);
• средства, полученные в дар или в качестве наследства;
• потребительский кредит или другой заем, не обеспеченный продаваемой квартирой;
• деньги, полученные задатком от покупателя.

Порядок передачи денег по предварительному договору

Достигнув устного соглашения, как продать квартиру в военной ипотеке, продавцу и покупателю предстоит подготовить документы для сделки. На этот срок они могут подписать предварительный договор о намерении заключить основной. В документе прописываются ключевые условия основного договора, в том числе порядок оплаты.

Часто стороны договариваются о внесении задатка покупателем в счет будущей оплаты по договору. Понятие задатка указано в Гражданском кодексе РФ, ст. 380 и 381 (скачать). Его размер может быть любым. Способ передачи может быть наличным или безналичным. По результатам банковского перевода доступна банковская выписка, что будет преимуществом для покупателя в случае разногласий в будущем.

Важно! При любом способе оплаты задатка следует составить подробную расписку о получении денег продавцом.

Важно учесть:

• если сделка не состоится по вине покупателя, задаток ему не возвращается;
• если сделка сорвется по вине продавца, он должен вернуть задаток вместе с компенсацией, размер которой обычно равен 100% задатка, то есть в двойном размере;
• если после получения задатка продавец не сможет снять обременение для последующей продажи, потребуется договариваться или решать через суд, есть ли чья-то вина в срыве сделки.

Ячейки и аккредитивы для задатка используются редко. Блокировка крупной суммы не имеет смысла для сторон. Заморозить небольшую сумму можно при высоком недоверии к продавцу, однако, услуга платная. Многие в таком случае просто договариваются о меньшей сумме задатка.

Снятие обременения РФ

Перед тем как продать квартиру приобретенную по военной ипотеке, ее нужно вывести из залога государства. Основные действия:

1. Получив уведомление о размере долга и реквизитов для его погашения, переведите деньги.
2. Дождитесь информации об изменении баланса по вашему накопительному счету в личном кабинете на сайте Росвоенипотеки. Эти деньги доступны для повторного использования.
3. Скопируйте паспорт.
4. Получите справку о прохождении службы.
5. Заполните заявление на снятие обременения РФ. Его бланк можно скачать на сайте Росвоенипотеки. В меню слева выберите раздел снятия обременения с помещения, перейдите в образцы документов. Вас интересует Форма 2 (скачать).
6. Передайте заявление, копию паспорта и справку уполномоченному лицу на регистрацию и последующее направление документов в Росвоенипотеку.
7. В течение 30 дней ведомство самостоятельно подаст документы в Росреестр о снятии обременения.
8. Результатом будет получение военнослужащим уведомления о снятии обременения.

Снятие обременения банка

Процедура проходит значительно быстрее, чем с государством:

1. Внесите остаток долга.
2. Получите в банке закладную с отметкой о погашении.
3. Официальный сайт МФЦ также просит приготовить копию паспорта, на практике работники ее редко спрашивают. Достаточно предъявить оригинал.
4. Подайте заявление на снятие обременения в МФЦ или Росреестр. Услуга бесплатная.
5. В установленный срок (3 рабочих дня, в соответствии с 102-ФЗ Об ипотеке, ст. 25 (скачать)) явитесь с паспортом за закладной.
6. Вы можете получить выписку из ЕГРН с отметкой об отсутствии каких-либо обременений. Бумажный экземпляр стоит 400 рублей, электронный – 250. Если вашу сделку по продаже сопровождает риэлтор (с вашей стороны или стороны покупателя), он, вероятно, возьмет эту справку сам за день до подписания договора, без доплат для вас.

Подписание основного договора купли-продажи

При необходимости, предварительно следует:

• оформить нотариальное согласие супругов сторон на сделку с квартирой;
• подготовить дополнительные документы, если участвует банк и выдвигает требования (например, техпаспорт, экспликация этажа или прочее).

Текст договора должен соответствовать требованиям законодательства. Он может быть составлен:

• участниками сделки самостоятельно, для этого можно использовать типовые формы с сайтов правовой информации (например, Консультант-Плюс, Гарант), с сайтов МФЦ, Росреестра – если ни одна из сторон не составляла такой договор ранее, часто допускаются ошибки, приходится переписывать, перепечатывать. При желании сэкономить на услугах специалистов, учтите расходы на печать, время на составление;
• банком, если покупка происходит через ипотеку;
• риэлтором;
• нотариусом – в обязательном порядке, если сделка требует его заверения (долевая собственность, участие несовершеннолетних и пр.), либо по желанию сторон договора;
• специалистом бланк-центра или другой организации по оказанию подобных услуг.

Убедившись в соответствии текста достигнутым договоренностям, стороны подписывают договор.

Государственная регистрация, расчет

Электронные базы данных свели к минимуму волокиту. Для регистрации продавец и покупатель являются в МФЦ, реже в Росреестр с документами:

• паспорта;
• договор купли-продажи в 3х экземплярах (если собственность долевая, экземпляров может быть больше);
• нотариальные согласия супругов;
• документы от банка (при его участи в финансировании);
• наличие квитанции об оплате госпошлины носит рекомендательный характер, в случае ошибки при оплате по квитанции будет проще установить, где деньги, как их вернуть, как продолжить процедуру регистрации быстрее и пр.

Оплата госпошлины происходит часто непосредственно в МФЦ. Можно заранее получить реквизиты, сделать перевод. Размер оплаты для физлиц составляет 2000 рублей. Стороны договариваются между собой, кто платит. Часто это делают пополам.

Законом установлен срок на регистрацию 10 рабочих дней. В зависимости от расположения МФЦ, дополнительно требуется некоторое время на доставку документов в Росреестр и обратно.

Получив зарегистрированный договор, покупатель расплачивается с продавцом согласованным способом.

Риски покупателя по сделке с залоговым имуществом

Чтобы продать квартиру находящуюся в военной ипотеке собственнику часто приходится изыскать крупную сумму денег до государственной регистрации. Желание использовать средства покупателя является логичным. Главный риск участия в схеме связан с вероятностью невывода недвижимости из залога. Основные причины и что с этим делать:

Проблема	Решение
Недостаточная сумма для погашения долга перед государством и банком.	Убедиться в точности расчетов продавца. Вероятно, потребуется залезть носом в его выписки по счетам, график платежей, расчеты.
Непорядочность продавца.	Получение информации о его репутации. У военных она обычно безупречная, тем не менее, следует поинтересоваться о наличии сведений на сайтах федеральной службы судебных приставов, а также судебных актов. Это бесплатно.

Многие покупатели не готовы отдавать крупную сумму без гарантий государства (до регистрации сделки), отказываются участвовать в купле-продаже недвижимости в залоге по военной ипотеке. Отдельные граждане готовы принять риск, осознают его, ведут успешный торг по цене.

Налог при продаже недвижимости

Для освобождения от уплаты налога с продажи жилья, им необходимо владеть минимум 5 лет. На недвижимость, купленную до 01.01.2016, срок составляет 3 года (Налоговый кодекс РФ, ст. 217.1 (скачать)). Решив продать квартиру в залоге по военной ипотеке раньше, необходимо уплатить налог 13%. С какой суммы?

Для расчета налогооблагаемой базы можно применить один из двух вычетов:

• 1 миллион рублей, его необходимо отнять от цены продажи, от оставшейся суммы считаем 13%;
• сумму фактически понесенных расходов вычитаем из цены продажи, на остаток считаем 13%, здесь важно иметь подлинники документов, подтверждающих уплату собственных средств вашему продавцу, банку, а также государству на погашение долга по целевому займу.

Подсчитываем, с каким вычетом итоговая сумма налога меньше, его применяем при заполнении 3-НДФЛ (скачать бланк) в следующем году.

Важно! Законодатель ограничил возможности злоупотреблений при расчете налогооблагаемой базы. Если цена в договоре превышает 70% от кадастровой стоимости, то налог считается от цены в договоре. Если цена меньше – то в расчет налоговый орган возьмет 70% от кадастра.

Ответ на вопрос, можно ли продать квартиру в военной ипотеке, однозначно положительный. Однако при подготовке к сделке следует взвесить:

• возможность найти средства на период вывода из залога у государства и банка;
• продолжительность процедуры от 2х месяцев;
• вероятность снижения цены при привлечении средств будущего покупателя;
• срок владения квартирой и налогообложение.

Риски продавца при продаже квартиры по военной ипотеке

Как осуществляется продажа квартиры по военной ипотеке и каковы риски продавца

1. Вероятность того, что военнослужащий, который решил купить квартиру, уволится до того, как будет завершено оформление сделки. Но вероятность развития такой ситуации мала.
2. Отказ военнослужащего от сделки в тот момент, когда будет оформлено право собственности на нового владельца. В этом случае продавцу остается лишь ждать проведения реституционных действий. Пока процесс не завершится, он не сможет повторно реализовать недвижимость.
3. Оформление продажи квартиры по военной ипотеке требует большего количества документов и затрат времени.
4. Возможность участия в «серой схеме». Но этот риск ничтожен, ведь банк и Росвоенипотека пристально проверяют каждую сделку.
5. Важно следить, чтобы приобретаемая недвижимость соответствовала требованиям, предъявляемым к жилым помещениям.

1. объект недвижимости должен находиться в хорошем состоянии.
2. Инженерные системы должны также находиться в хорошем состоянии, это же стоит сказать и о состоянии коммуникаций.
3. Перепланировки должны отсутствовать.
4. У владельца должны быть на руках все правоустанавливающие документы.
5. Третьи лица не должны иметь права собственности на объект.

Продажа недвижимости по — военной ипотеке

Банкиры утверждают, что продать квартиру по военной ипотеке для продавца выгодно, так как кредитная организация обеспечивает безопасность расчетов и берет на себя оформление всех договоров. Однако есть несколько чрезвычайно важных моментов, на которые продавцу недвижимости следует обратить внимание.

• Участвовать в сделке могут только банки, прошедшие специальную аккредитацию
• Уверенность в чистоте сделки с юридической точки зрения
• Сжатые сроки регистрации сделки: вместо обычных 30 дней, операция занимает лишь 5−7 дней
• Безопасность сделки по военной ипотеке: все расчеты тщательно контролируются банком.

Риски продавца при продаже квартиры в ипотеку

Существующая практика оформления ипотечных договоров, исключает покупателя из цепи взаиморасчетов, которые производятся непосредственно банком, после того, как в его распоряжение поступает закладная на квартиру, прошедшая все предписанные в регистрационной палатой процедуры.

• всех строительных конструкций (стен, полов и перекрытий), на предмет отсутствия трещин, потеков и плесени;
• имеющихся коммуникаций, установленных приборов отопления и водоснабжения, для выявления отсутствия коррозии, протеканий через разъемы и по основному материалу;
• дверей и окон, на предмет целостности установленных устройств, остекления и т.п.;
• открытых участков электропроводки, розеток и выключателей, а также потребителей электричества, на предмет отсутствия искрения, обугливаний и пр.

Продажа квартиры по военной ипотеке — особенности и возможные риски

1. Свидетельство о заключении или расторжении брака (при его наличии предоставляется копия). При наличии брачного контракта прикрепляется его копия.
2. Свидетельства о рождении и паспорта бывших владельцев объекта недвижимости (оригинал и копия).
3. Документы из БТИ.
4. Свидетельство о регистрации права собственности (оригинал и копии).
5. Документы, подтверждающие передачу прав собственности на объект недвижимости (договор купли-продажи, договор дарения и т.д.).
6. Справка из госреестра с подтверждением отсутствий обременений на объект недвижимости.
7. Разрешение на продажу объекта.
8. Оценка объекта недвижимости в рамках проведения независимой экспертизы.
9. Справка о количестве прописанных в квартире лиц.
10. Согласие супругов продавцов на проведение сделки.
11. Документы о полной оплате коммунальных услуг.

К примеру, в государственных банках в рамках военной ипотеки процент кредитования состоит из двух частей: фиксированных 2% и ставки рефинансирования Центрального банка (около 7-8%). При этом стоит отметить, что процентная ставка не привязана к общей сумме предоставляемого кредита и первому взносу.

Продажа квартиры через военную ипотеку

Добрый день, Сергей. Риски есть всегда. При покупке в рамках Накопительно-ипотечной системы военнослужащих платеж многое зависит от размера выплаты, к которую получит военнослужащий и достаточно ли будет этих средств (не должен ли он будет доплачивать свои деньги).

Есть утвержденная форма договора купли-продажи, согласованная с ФГКУ «Росвоенипотека» и банком. Никаких ипотеки в свою пользу вы в договоре указать не можете. Основным отличительным моментом сделок участников НИС является то, что в среднем с даты заключения предварительного договора и до даты расчёта с покупателем проходит 1-2 месяца, так как помимо банка документы проверяются ФГКУ «Росвоенипотека». Если предмет залога — квартира прошла проверку банком, то Росвоенипотека уже не откажет в направлении накоплений, только проверит правильность оформления документов. Обязательно указывать всю стоимость сделки в договоре. Деньги (первоначальный взнос от Росвоенипотека и кредит от банка) получите на счёт в течение 1-2 дней с даты представления зарегистрированного договора купли-продажи и выписки из ЕГРН в банк. Деньги на блокированном счёте участника НИС будут находится уже к поступлению проверенных документов и подписанного договора ЦЖЗ в банк.

После приобретения жилого помещения, военнослужащий получает статус собственника. Однако стоит взять во внимание, что до полного погашения займа на жилплощади лежит залоговое обременение. Причем не одно, а сразу два: перед банковским учреждением и перед «Росвоенипотекой».

Что касается рисков продавца, то они сведены к минимуму. По результатам статистического анализа, за последние несколько лет, случаев мошенничества с жилимы помещениями, приобретенными на условиях военной ипотеки, не установлено. Однако это не повод полностью забывать про бдительность.

Продажа квартиры по ипотеке: риски продавца

В первом случае изменение плательщика по кредиту и передача прав на имущество осуществляются с согласия банковского учреждения, с которым подписывался договор об ипотеке. Второй вариант несколько легче, так как разрешение от банка получать не требуется, однако покупателю необходимо внести оставшуюся сумму долга.

• существенные финансовые затраты при оформлении требующегося пакета документов (в этом случае при отчуждении объекта необходим большой комплект документации, собираемый за счёт владельца жилья);
• длительный процесс отчуждения имущества (связан с поиском дополнительных бумаг).

Риски ипотеки для продавца квартиры

• Первоначальное финансирование составляет 15% от суммы жилой площади.
• Ценовой диапазон начинает от 300000 рублей.
• Срок ипотечного кредитования составляет до 30 лет.
• Уровень процентной ставки составляет не менее 12,5%.
• Денежной единицей является рубль.
• Кредитование предоставляется при отсутствии справки о доходах и наличии трудоустройства.

1. Заявка в режиме онлайн. Рассматривается отделением банка как предварительное обращение. Этот вариант наиболее подходит для начальной стадии, когда заемщик рассматривает возможные программы кредитования. В этом случае банк предоставляет ответ клиенту, в котором оповещается о положительном или отрицательном варианте кредитования, возможная процентная ставка, периоде погашения займа. Плюсом онлайн — заявки является уменьшение сроков сбора документов. После одобрения кредитования, сотрудники банка связываются посредством телефонной связи с клиентом, после чего назначается дата встречи.
2. Личная встреча в отделении финансового учреждения. При этом клиент заполняет анкету. Менеджер провидит собеседование с заемщиком. После одобрения кредитования, заемщик знакомится с договором, в котором описываются сроки погашения кредита и его сумма.

Особенности продажи квартиры через ипотеку и риски, с которыми может столкнуться продавец

Высокая стоимость жилой недвижимости приводит к тому, что покупатели часто используют при платежах средства, полученные в банках под залог приобретаемой недвижимости. В результате многие продавцы считают такие сделки рискованными. Насколько оправданы их опасения и каковы реальные риски при продаже квартиры в ипотеку?

Необходимость оценки связана с тем, что банк хочет обезопасить свои средства. Продавец и покупатель вправе указать в договоре любую цену – однако в том случае, если покупатель не сможет в будущем рассчитаться перед кредитной организацией, долг будет погашен за счёт реализации квартиры.

Продажа квартиры по военной ипотеке — 8 шагов к цели

1. Проверяет представленные документы;
2. Производит выверку платежей по первоначальному взносу и ипотеке, произведённых за счёт государства;
3. Прекращает выплаты по ипотечному займу;
4. Направляет уведомление о согласии на досрочное погашение ЦЖЗ с описанием порядка его оформления и суммы, подлежащей возврату.

1. С момента получения ФГКУ «Росвоенипотека» извещения от военнослужащего о желании досрочно погасить займ для продажи квартиры, государство прекращает перечисление денежных средства в банк. Рассматривается извещение не менее месяца. До получения денег от продажи квартиры, заёмщик долг перед банком гасит сам.
2. Если собственные средства в размере 4-х млн.руб. отсутствуют, придётся брать кредит. Можно получить займ под залог другой недвижимости (если такая есть), или взять потребительский кредит. Но потребительские кредиты выдаются на короткий срок, а получить его на такую сумму практически невозможно.
3. Есть покупатель, который в счёт стоимости квартиры смог бы оплатить долг военнослужащего. Но это однозначно повлечёт снижение цены. А долг в размере 4 068 000 руб., и так превышает стоимость её покупки (3,86 млн.руб.). Это убыток. И после получения денег от продавца, для погашения долгов придётся докладывать собственные средства.