Все про ТСЖ

Что такое ТСЖ?

Владение имуществом в многоквартирном доме предполагает не только права, но и обязанности. Поддержание технического состояния здания – одно из обязательств владельцев многоквартирного дома. Именно для этого собственники жилья должны выбрать способ управления МКД, а именно прибегнуть к услугам специализированных организаций или создать свое ТСЖ.

Что такое товарищество собственников жилья?

Согласно п.1, ст. 135 ЖК РФ, ТСЖ (Товарищество собственников жилья) – организация, работающая на некоммерческой основе и созданная собственниками для управления МКД, в котором расположено их имущество. Данная организация регистрируется в государственном реестре как юридическое лицо, а значит, имеет свой устав, печать, банковский счет и юридический адрес.

Несмотря на то, что Товарищество является юр. лицом, управление такой организацией значительно отличается от руководства обычной компанией. Основную проблему представляют собой ограниченность полномочий председателя ТСЖ, а также разногласия собственников, возникающие в процессе управления многоквартирным домом.

Нормативная база

Основным законодательным актом, регламентирующим создание и работу ТСЖ, является Жилищный кодекс Российской Федерации. Данным вопросам посвящен VI раздел нормативно-правового документа ( ст. 135-152). Кроме того, работу некоммерческой организации регламентируют:

• Гражданский кодек РФ;
• Земельный кодекс РФ;
• КоАП РФ.

Еще один важный документ – ФЗ №129 от 8 августа 2001 года. Данный закон устанавливает порядок создания Товарищества как юридического лица, а также его дальнейшую регистрацию.

Функции и обязанности ТСЖ

К основным функциям, выполняемым некоммерческой организацией, относятся:

• предоставление владельцам помещений услуг и ресурсов надлежащего качества и в достаточном объеме;
• обеспечение и контроль над санитарно-техническим состоянием МКД;
• контроль над работой подрядчиков, предоставляющих услуги по содержанию многоквартирного дома;
• организация парковочных мест и обустройство придомовой территории;
• прочие функции, прописанные в уставе Товарищества.

В обязанности же ТСЖ входит:

• исполнение требований действующего законодательства;
• контроль над движением бюджетных денежных средств;
• установление тарифов на потребляемые жильцами услуги и ресурсы;
• составление сметы на проведение различных работ по поддержанию состояния МКД;
• оформление на работу сотрудников, поддерживающих надлежащее состояние МКД;
• подписание договоров, счетов и накладных;
• произведение работ и предоставление различных услуг по запросу собственников помещений (в рамках устава);
• ведение бухгалтерской и налоговой отчетности и сдача её на проверку в компетентные органы;
• решение прочих вопросов путем выставления их на рассмотрение собранию собственников жилых и коммерческих помещений.

Данный перечень не является исчерпывающим, поскольку права и обязанности ТСЖ прописываются в уставе и могут касаться различных сторон жилищно-коммунальной сферы.

Плюсы и минусы ТСЖ

Товарищество собственников жилья как способ управления МКД имеет свои преимущества и недостатки. Рассмотрим их более подробно:

Преимущества
Оперативное решение возникающих проблем	ТСЖ состоит из собственников помещений, расположенных в МКД, а значит из лиц, заинтересованных в решении любой проблемы за короткие сроки.
Прозрачность всех финансовых операций	В любой момент каждый из членов Товарищества или собственников жилья вправе запросить для ознакомления все документы, отражающие движение бюджетных денежных средств.
Самостоятельный выбор контрагентов	Данный вид управления позволяет прибегать к услугам надежных и проверенных подрядчиков, выбранных членами ТСЖ, или производить ремонтные работы своими силами.
Сокращение затрат	Жилищно-коммунальные взносы включают в себя оплату ресурсов и услуг, действительно необходимых жильцам МКД.
Эффективное использование общедомовых помещений и конструкций	ТСЖ вправе использовать все помещения общего пользования, конструкции и придомовую территорию с целью получения выгоды (сдача в аренду для размещения офисов, рекламы и т.д.).
Недостатки
Ошибки в управлении	Поскольку среди жителей МКД не всегда находятся специалисты, риск доверить управление многоквартирным домом некомпетентному лицу очень велик.
Повышенная стоимость услуг и ресурсов	Как правило, выполнение разовых работ для ТСЖ обходится на порядок дороже, чем для Управляющей компании, имеющей постоянных подрядчиков и скидки.
Ограниченный бюджет	Суммы, находящейся на счете Товарищества не всегда хватает на оплату внеплановых работ, что создает дополнительную финансовую нагрузку для жильцов МКД.
Несовершенство действующего законодательства	В случае отказа от оплаты жилищно-коммунальных услуг некоторыми собственниками, ресурсоснабжающая компания в судебном порядке может взыскать долг непосредственно с Товарищества.

Еще одной проблемой, с которой сталкиваются собственники при регистрации ТСЖ, становится грамотное документальное оформление на всех этапах создания организации.

Отличие ТСЖ от ЖСК

Жилищно-строительный кооператив – организация, основанная с целью возведения и дальнейшей эксплуатации недвижимости. Таким образом, главным отличием рассматриваемых объединений становится цель их создания: ТСЖ регистрируется для управления МКД, а ЖСК – для постройки и управления им в дальнейшем.

Еще один важный момент – Товарищество создается при условии, что инициативу поддержали более 50% всех собственников, тогда как кооператив регистрируется при согласии 100% его членов (которых к слову, должно быть не менее 5). Отчет о деятельности ТСЖ доступен абсолютно всем собственникам помещений, расположенных в МКД, а вот ознакомиться с документами кооператива имеют право лишь лица, входящие в него.

В целом, обе организации являются некоммерческими и действуют на основании устава, принятого на общем собрании. Однако члены Товарищества не отвечают по обязательствам последнего, тогда как пайщики кооператива несут ответственность в размере невыплаченного взноса.

В каких домах разрешается создавать ТСЖ?

Поскольку ТСЖ регистрируется для управления многоквартирным домом, создавать его можно в зданиях, содержащих две квартиры и более. Принять решение о регистрации Товарищества могут и собственники нескольких домов, граничащих между собой.

Согласно ст. 136 ЖК РФ, в одном МКД может быть создано только одно ТСЖ, тогда как несколько Товариществ могут объединяться для совместного управления имуществом.

Зарегистрировать ТСЖ могут и собственники нескольких частных домов или дачных коттеджей, граничащих между собой и имеющих общие коммуникации.

Принятие решения о создании ТСЖ

Абсолютно все решения относительно работы ТСЖ принимаются по итогам голосования, проведенного на общем собрании собственников МКД. На таком мероприятии принимается и решение о создании самого Товарищества. Предложение о регистрации некоммерческой организации может быть реализовано только в том случае, когда минимум две трети жильцов поддержали инициативу.

Стоит отметить, что законность такого собрания признается лишь в том случае, когда мероприятие отвечает всем требованиям действующего законодательства, отраженным в ст. 44-48 ЖК РФ.

Пошаговая инструкция создания и регистрации

Товарищество собственников жилья создается в несколько этапов, включающих в себя:

1. Создание группы собственников, которая впоследствии будет заниматься организацией некоммерческого предприятия. Инициаторы создания ТСЖ могут не избираться на общем собрании, однако, должны иметь представление о юридических и экономических аспектах работы Товарищества.

2. Проведение общего собрания собственников помещений. Данный этап включает в себя подготовительные действия и непосредственное проведение мероприятия. Итак, в данный пункт входит:

• Уведомление собственников о проведении собрания. Не позднее, чем за 10 дней до даты проведения собрания, члены инициативной группы обязаны уведомить владельцев МКД о предстоящем мероприятии лично (под расписку) или посредством отправки по почте заказного письма.

  Все присутствующие на собрании должны иметь при себе документ, удостоверяющий личность, а также Свидетельство о праве собственности на имущество, расположенное в МКД.

• Проведение собрания. Согласно ст.146 ЖК РФ, присутствующим на мероприятии собственникам раздаются бюллетени для голосования, по итогам которого принимается решение о создании ТСЖ. Для дальнейшей регистрации организации предложение должно набрать более 50% голосов присутствующих, в противном случае собрание будет считаться недействительным. Итак, при положительном исходе голосования, собственники жилья должны выбрать председателя будущего ТСЖ, утвердить устав Товарищества, а также подписать протокол проведенного собрания.

3. Регистрация ТСЖ в качестве юридического лица. Избранный на собрании председатель должен подать в налоговый орган, расположенный по месту нахождения МКД, заявление о регистрации юр. Лица, приложив к нему:

• документ, удостоверяющий личность;
• копию протокола собрания, заверенную нотариально;
• нотариально заверенный устав организации;
• квитанцию, подтверждающую факт оплаты госпошлины.

Далее председателю необходимо открыть расчетный счет в банке, а также уведомить Администрацию города о создании некоммерческой организации.

Порядок утверждения устава ТСЖ

Утверждение устава Товарищества собственников жилья происходит в соответствии со ст. 45 – 48 ЖК РФ, согласно которым документ должен быть утвержден всеми владельцами жилых и коммерческих помещений, расположенных в МКД. Голосование может быть проведено как в очной, так и в заочной форме, а итог его должен быть донесен до всех жильцов путем личного оповещения или размещения информации в помещениях общего пользования.

Сам устав представляет собой заверенный председателем, прошитый и пронумерованный документ, содержащий в себе:

• все аспекты обслуживания и содержания помещений и коммуникаций многоквартирного дома, а также территории, прилегающей к нему;
• права и обязанности собственников помещений;
• основные цели и задачи некоммерческой организации;
• адрес МКД и место составления документа.

Оригинал Устава хранится в месте, определенном членами Товарищества, а его нотариально заверенная копия передается в налоговую службу для определения дальнейшей системы налогообложения деятельности некоммерческой организации.

Какой персонал входит в ТСЖ?

Набор сотрудников в штат Товарищества происходит на основании потребностей собственников помещений. Как правило, в ТСЖ входит следующий персонал:

1. председатель (обязательный сотрудник, избираемый собственниками МКД);
2. члены правления, избираемые на общем собрании, занимающиеся подбором персонала и прочими вопросами, касающимися управлением организацией;
3. бухгалтер, ведущий отчетность Товарищества (при его отсутствии данную функцию выполняет председатель):
4. юрист (если жильцы посчитали необходимым наличие такого сотрудника в штате);
5. рабочие:
   • электрик;
   • лифтер;
   • консьерж;
   • уборщица;
   • слесарь-сантехник;
   • дворник;
   • паспортист.

Как правило, содержать большое количество сотрудников довольно затратно, поэтому собственники помещений вправе отказаться от услуг некоторых специалистов, ограничившись лишь одним штатным сотрудником – председателем.

Назначение руководителя ТСЖ

В зависимости от положений утвержденного Устава, существует несколько способов избрания председателя Товарищества:

1. путем избрания на общедомовом собрании;
2. путем избрания руководителя членами правления ТСЖ из их числа.

Обязательным условием законности выборов становится наличие в повестке собрания соответствующих пунктов, а также отражение итогов голосования в протоколе. Руководитель ТСЖ избирается на срок, указанный в Уставе некоммерческой организации, но не превышающий двух лет. Оформление же сотрудника включает в себя:

• издание приказа о вступлении в должность;
• составление срочного трудового договора;
• подача заявления для оформления руководителя в ФНС;
• получение выписки из ЕГРЮЛ.

Нотариально заверенные документы подаются в налоговую службу не позднее, чем спустя три дня с момента проведения собрания и избрания председателя.

Договор с жильцами дома

Поскольку регистрация ТСЖ возможна с согласия 2/3 собственников помещений, с владельцами, не вступившими в Товарищество, заключается Договор о возмездном оказании услуг. Стоит отметить, что действующее законодательство не обязует граждан подписывать такой документ, поэтому, если жильцы стабильно оплачивают коммунальные услуги по установленным тарифам и делают взносы на текущий и капитальный ремонт, то договор считается заключенным.

В случаях, когда собственники, не являющиеся членами некоммерческой организации, неудовлетворенны тарифами на услуги и ресурсы, они могут оспорить действующие расценки в судебном порядке.

Проверка жильцами выполнения устава ТСЖ

Согласно ст.20 ЖК РФ, жильцы МКД вправе проверять законность требований Устава путем обращения в Государственную жилищную инспекцию. Орган контроля, в свою очередь, вправе обратиться в судебные инстанции при выявлении нарушений.

Кроме того, собственники, регулярно вносящие платежи за потребляемые ресурсы, текущий и капитальный ремонт МКД, вправе контролировать движение денежных средств на расчетном счете Товарищества как лично, так и делегировать свои полномочия специально созданной ревизионной комиссии.

ТСЖ обязано предоставлять собственникам МКД Устав организации, протоколы проведенных ранее собраний, а также отчеты о движении бюджетных денежных средств.

Отчет перед жильцами

Члены правления некоммерческой организацией обязаны проводить годовое собрание во втором квартале года, следующего за отчетным. Мероприятие считается успешно проведенным лишь при явке 50% от всех собственников, в противном случае, сбор должен быть проведен еще раз, в заранее установленное время.

Что касается других видов отчетности перед жильцами, то форма их, обязательность и частотность устанавливается Уставом ТСЖ. Стоит отметить, что единая форма отчета председателя и членов правления не установлена законодательно и остается на усмотрение собственником помещений, расположенных в МКД,

Разрешение споров

Споры, возникающие в процессе работы Товарищества собственников жилья – не редкость. Процедура разрешения конфликтных ситуаций предполагает вынесение собственниками, недовольными качеством предоставляемых услуг и их стоимостью, соответствующих вопросов на общем собрании.

Как правило, большинство вопросов решается на начальной стадии, однако, возможны и случаи дальнейшего развития конфликта и обращения владельцев МКД в жилищную инспекцию, ФНС и т.д.

За что можно подать жалобу на ТСЖ?

Конфликтные ситуации в сфере жилищно-коммунального хозяйства возникают довольно часто, причиной тому может служить не только незаконные действия руководства Товарищества, но и завышенные требования собственников помещений, не входящих в Устав некоммерческой организации. Итак, подать жалобу на ТСЖ правомерно в случае:

• ненадлежащего исполнения обязанностей по уходу за МКД и прилегающей к нему территорией;
• нерациональный расход средств бюджета, проявляющийся в воровстве, несогласованных с собственниками тратах и завышенных суммах сделок;
• повышение жилищно-коммунальных платежей, не связанное с увеличением тарифов за поставляемые ресурсы;
• низкое качество предоставляемых коммунальных услуг, не соответствующее действующему законодательству;
• отсутствие реакции на требование собственников и жильцов многоквартирного дома устранить неполадки;
• несвоевременное начало отопительного сезона, низкая температура в помещениях МКД;
• приостановление подачи холодной и горячей воды на время, превышающее законодательно установленные сроки;
• отсутствие мероприятий по проведению капитального и текущего ремонта помещений и конструкций общего пользования, расположенных в МКД.

Вышеуказанный перечень не является исчерпывающим, поскольку обязанности некоммерческой организации прописаны в ее Уставе и могут включать в себя пункты, касающиеся любого вопроса в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

Куда подается жалоба?

В случаях, когда проблему, возникающую между собственниками и ТСЖ, не удается решить на общем собрании или путем обращения к председателю, не удовлетворенный качеством предоставляемых услуг гражданин вправе обратиться с жалобой в:

1. Жилищную инспекцию. Данный контролирующий орган вправе обжаловать своими постановлениями действий Товарищества собственников жилья, а также провести проверку:
   • технического состояния МКД;
   • качество предоставляемых ресурсов и услуг;
   • состояние конструкций, коммуникаций и инженерных сооружений;
   • соответствие работы некоммерческой организации действующему законодательству.
2. Роспотребнадзор. Орган, защищающий права потребителей во всех сферах. Именно поэтому, при отказе в рассмотрении жалобы в ТСЖ, потребитель жилищно-коммунальных услуг вправе обратиться за защитой в компетентный орган, который впоследствии проверит законность действий некоммерческой организации.
3. ФНС. Если нарушения, допущенные ТСЖ, касаются неправомерного пользования денежными средствами собственников, последним следует обратиться в налоговую инспекцию для проведения дальнейшей проверки.
4. Прокуратуру. Еще один способ привлечь нарушителей к ответственность – обратиться в Прокуратуру. Органы государственного надзора обязаны провести проверку по факту поступившей жалобы и привлечь к ответственности нарушителей.
5. СУД. Обращение в данную инстанцию становится крайним способом решения конфликтной ситуации. Поскольку судебное разбирательство предполагает собой затраты, начинать тяжбы следует лишь в случае, когда обращение в вышеперечисленные инстанции не принесло желаемого результата.

Составление заявление в суд – ответственное мероприятие, поэтому, для успешного завершения дела истцу стоит воспользоваться услугами компетентных специалистов.

Нюансы работы ТСЖ

Итак, создание ТСЖ на каждом этапе имеет свои нюансы. Например, зарегистрировать некоммерческую организацию в новостройке необходимо к моменту сдачи здания в эксплуатацию. Организовывать Товарищество заблаговременно, в этом случае нецелесообразно. Не стоит забывать, что решение о создании некоммерческой организации должны поддержать более 50% собственников, а это значит, что на момент создания ТСЖ в МКД должно быть куплено уже более половины квартир.

Протокол собрания, на котором принимается решение о создании организации, должен быть подписан всеми присутствующими на мероприятии собственниками. В противном случае, решения владельцев помещения не могут иметь законную силу, а само собрание будет считаться недействительным.

Если до создания некоммерческой организации МКД управляла специализированная компания, то еще до начала работы Товарищества необходимо уведомить ее руководство о решении жильцов передать полномочия по управлению многоквартирным домом ТСЖ.

Передача многоквартирного дома в ведение некоммерческой организации производится при участии специально созданной комиссии, состоящей из представителей органов муниципального управления, а также членов правления самого Товарищества.

Еще одной важной задачей, стоящей перед недавно созданным Товариществом, становится заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями. Важно подойти к выбору подрядчиков заранее, тщательно проанализировав тарифы каждого контрагента и условия предоставления жилищно-коммунальных услуг. Следующий нюанс – организация начисления платежей за предоставляемые ресурсы.

Статья 148 ЖК РФ. Обязанности правления товарищества собственников жилья

В обязанности правления товарищества собственников жилья входят:

1) соблюдение товариществом законодательства и требований устава товарищества;

2) контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов;

3) составление смет доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчетов о финансовой деятельности, предоставление их общему собранию членов товарищества для утверждения;

4) управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им;

5) наем работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнение их;

6) заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;

7) ведение реестра членов товарищества, делопроизводства, бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности;

8) созыв и проведение общего собрания членов товарищества;

9) выполнение иных вытекающих из устава товарищества собственников жилья обязанностей.

1. Жилищный кодекс РФ относит к компетенции правления товарищества собственников жилья целый комплекс особенно важных для деятельности такого товарищества вопросов.

В частности, среди основных функций правления товарищества собственников жилья — выполнение решений общего собрания членов товарищества, оперативное руководство текущей финансово-производственной деятельностью товарищества (см. комментарий к ст. 147 ЖК).

2. Комментируемая статья определяет основные обязанности правления товарищества собственников жилья.

Данные обязанности являются своеобразными способами обеспечения реализации правлением товарищества его прав, связанных с выполнением им управленческих функций, и служат дополнительным правовым средством определения компетенции этого органа управления товариществом.

Таким образом, в комментируемой статье закреплены основные вопросы компетенции правления товарищества.

3. Одной из главных обязанностей правления товарищества является обеспечение соблюдения в деятельности товарищества действующего законодательства, устава товарищества. Достаточно очевидно, что такой обязанности корреспондирует право правления товарищества на принятие необходимых мер по устранению выявленных нарушений. При этом следует учитывать, что согласно п. 2 ст. 61 ГК РФ товарищество может быть ликвидировано по решению суда в случае осуществления им деятельности без надлежащего разрешения (лицензии), либо запрещенной законом, либо с нарушением Конституции РФ, либо с иными неоднократными или грубыми нарушениями закона или иных правовых актов, либо при систематическом осуществлении некоммерческой организацией деятельности, противоречащей ее уставным целям.

4. К обязанностям правления товарищества собственников жилья также отнесены функции, связанные с контролем за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов. Осуществление контроля за своевременным внесением членами товарищества обязательных платежей и взносов обеспечивается в основном путем использования лицевых счетов членов товарищества, в которых отражаются их денежные обязательства перед товариществом.

5. Значительные полномочия предоставлены правлению товарищества по вопросам организации составления приходно-расходной сметы, годовых отчетов товарищества и их представления на утверждение общего собрания его членов. В частности, в соответствии с п. 3 комментируемой статьи правление товарищества обязано составлять смету доходов и расходов товарищества на очередной год и отчеты о финансовой деятельности, представляя их общему собранию членов товарищества на утверждение.

Решение данных вопросов непосредственно связано с обеспечением эффективного управления и реализации уставных целей, поскольку для этого необходимо финансовое планирование, которое позволяет рассчитать размер целевых взносов членов товарищества, определить движение денежных средств применительно к конкретным временным периодам.

Главным элементом финансового планирования является составление годового плана о финансовой деятельности (годового бюджета) товарищества — сметы доходов и расходов.

В качестве исходных данных при формировании сметы на очередной год могут послужить:

— бюджет прошлых лет и его выполнение;

— условия инфляции;

— технические характеристики объектов общего имущества в многоквартирном доме;

— предполагаемая заработная плата работников товарищества;

— цены на услуги по обслуживанию, эксплуатации и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

— остатки финансовых средств с прошлых лет;

— остатки материальных ресурсов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме.

Расходная часть сметы товарищества может включать следующие виды расходов:

— административно-управленческие расходы (заработная плата административно-управленческого персонала с начислениями, содержание помещения правления товарищества (отопление, горячее и холодное водоснабжение, освещение, оплата телефона и др.), канцелярские расходы, содержание оргтехники, информационные и юридические услуги, транспортные расходы, связанные со служебными поездками, и прочие подобные расходы);

— расходы на техническое обслуживание, содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме (заработная плата с начислениями для обслуживающего персонала, расходы на инвентарь и материалы, на дератизацию и дезинфекцию, на дежурное освещение мест общего пользования, оплату услуг по договорам о техническом обслуживании подрядных организаций и т.п.);

— отчисления в образованный товариществом фонд капитального ремонта многоквартирного дома и др.

Доходная часть сметы товарищества может складываться из следующих видов поступлений:

— обязательных платежей и взносов членов товарищества;

— доходов от прочей хозяйственной деятельности товарищества.

Отчет о финансовой деятельности товарищества за прошедший годовой период — один из основных документов, откуда члены товарищества, иные лица могут получить информацию о финансовом состоянии дел товарищества. Особое значение в этом смысле имеет годовая бухгалтерская отчетность товарищества, поскольку именно в ней содержатся основные финансовые показатели деятельности товарищества по итогам года.

6. Пункт 4 комментируемой статьи возлагает на правление товарищества обязанность по управлению многоквартирным домом. При этом по существу предлагается на выбор два варианта осуществления такого управления:

— непосредственно членами правления;

— управляющей организацией на основании заключенного с ней договора управления многоквартирным домом.

При первом из указанных вариантов все бремя управления многоквартирным домом ложится на членов правления товарищества, причем коллегиальность правления товарищества предполагает, что между членами правления могут быть распределены обязанности по обеспечению функционирования того или иного объекта общего имущества в многоквартирном доме. Вместе с тем такое управление членами правления товарищества имеет свои недостатки в силу особенностей формирования названного органа управления товариществом.

В частности, членами правления могут быть только члены товарищества, являющиеся собственниками помещений в многоквартирном доме. Соответственно выбор кандидатур членов правления достаточно ограничен. Это в свою очередь может повлечь недостаточность профессиональных знаний в сфере управления многоквартирными домами у членов правления, а также недостаточность у них времени (в силу занятости на основной работе) для решения постоянно возникающих текущих вопросов, связанных с управлением. Неэффективность же управления многоквартирным домом в целом скажется на каждом собственнике помещения в этом доме.

Именно поэтому законодатель предусмотрел возможность выбора второго варианта управления многоквартирным домом, при котором допускается передача функций правления товарищества по управлению многоквартирным домом управляющей организации. В этом случае такое управление будет осуществляться уже силами профессиональных управленцев на основании договора управления соответствующим домом.

В частности, по договору управления многоквартирным домом управляющая организация (любая коммерческая организация или индивидуальный предприниматель) по заданию правления товарищества в течение согласованного срока за плату будет обязана оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в этом доме и лицам, пользующимся помещениями в нем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (см. комментарий к ст. 162 ЖК).

Достаточно очевидно, что профессиональное управление в большинстве случаев может дать лучший конечный результат и обеспечить непрерывность управления. В то же время данный вариант управления может потребовать и больших расходов, вызванных необходимостью оплаты услуг профессиональных управляющих.

7. Пункт 5 комментируемой статьи возлагает на правление товарищества обязанность по найму работников для обслуживания многоквартирного дома. Данной обязанности соответственно корреспондирует и право правления товарищества увольнять указанных работников.

Наем работников для обслуживания общего имущества в многоквартирном доме и их увольнение должны осуществляться правлением товарищества с соблюдением правил, закрепленных ТК РФ.

В частности, наем работников должен производиться на основании заключения с ними трудовых договоров. В соответствии со ст. 56 ТК РФ трудовым договором является соглашение между работодателем и работником, в соответствии с которым работодатель обязуется предоставить работнику работу по обусловленной трудовой функции, обеспечить условия труда, предусмотренные трудовым законодательством и иными нормативными правовыми актами, содержащими нормы трудового права, коллективным договором, соглашениями, локальными нормативными актами и данным соглашением, своевременно и в полном размере выплачивать работнику заработную плату, а работник обязуется лично выполнять определенную этим соглашением трудовую функцию, соблюдать правила внутреннего трудового распорядка, действующие у данного работодателя.

8. В соответствии с п. 6 комментируемой статьи обязанностью правления товарищества является также обязанность по заключению договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме.

Указанные договоры, заключаемые правлением товарищества от имени товарищества, подписываются председателем правления товарищества либо лицом, уполномоченным правлением товарищества.

Предметами таких договоров служат определенный результат, услуга, фактическое или юридическое действие, получаемые товариществом со стороны исполнителя. При заключении рассматриваемых договоров товариществу следует согласовать ряд обязательных условий. В частности, в договоре необходимо определить конкретный вид работы или характер услуги, подлежащих выполнению по заданию товарищества. Должны быть предусмотрены точная сумма вознаграждения либо порядок ее определения исходя из выполненного объема работы, затраченного времени и т.д. При этом в ходе исполнения соответствующего договора следует вести учет объемов работ (услуг), времени их выполнения (оказания). Промежуточный и (или) окончательный результат работы (оказания услуги) необходимо определять в двустороннем акте, исходя из установленной соответствующим договором формы учета (затраченное время на оказание услуги, площади отремонтированной крыши и т.п.). Расчеты по указанным договорам должны производиться исходя из результатов, отраженных в двустороннем акте (см. гл. 37 и 39 ГК РФ).

9. Правление товарищества в соответствии с п. 7 комментируемой статьи организует ведение списка членов товарищества.

Названный список является документом, в который вносится информация о всех членах товарищества. Данную информацию можно узнать только из этого документа, так как в устав товарищества сведения о его членах не вносятся, что вполне объяснимо, поскольку каждое изменение, вносимое в устав, потребует обеспечения соблюдения соответствующей процедуры (принятие решения о внесении изменения общим собранием членов товарищества, направление уведомления органу, осуществляющему государственную регистрацию юридических лиц, и т.п.). В то же время в соответствии с ч. 1 ст. 143 ЖК РФ для признания собственника помещения в многоквартирном доме членом товарищества достаточно одного его заявления о вступлении в товарищество. Соответственно праву собственника помещения в многоквартирном доме стать членом товарищества в заявительном порядке корреспондирует обязанность правления товарищества при получении от данного собственника заявления о вступлении в товарищество обеспечить внесение сведений о нем в список членов товарищества. При этом невключение в список членов товарищества такого собственника либо необоснованное (при отсутствии заявления о выходе из членов товарищества) исключение его из данного списка не изменяет его правового положения как члена товарищества, поскольку ЖК РФ не связывает с данными фактами каких-либо правовых последствий.

На основании сведений списка членов товарищества осуществляется идентификация члена товарищества, могут составляться списки участников общих собраний членов товарищества, обеспечиваться голосование на данном общем собрании опросным путем и т.п.

10. В процессе деятельности у товарищества, как и у любого другого юридического лица, образуется большое количество документов, различных по ценности и значимости: от бухгалтерской документации, протоколов общих собраний членов товарищества до описей имущества. Поэтому деятельность товарищества должна обеспечиваться системой ведения управленческой документации — делопроизводства. В соответствии с комментируемой статьей (п. 7) обязанность по ведению делопроизводства товарищества также возложена на правление товарищества.

11. Несмотря на то что ЖК РФ прямо не устанавливает требование о необходимости обеспечения хранения документов товарищества, не регламентирует виды документов товарищества, подлежащих обязательному хранению, и порядок их хранения, представляется, что хранение документов товарищества должно обеспечиваться правлением товарищества, поскольку это является неотъемлемой частью делопроизводства. Следует иметь в виду, что хранение некоторых документов товарищества необходимо в публично-правовых целях, с тем чтобы в течение всего либо части времени существования товарищества можно было составить объективное представление о его деятельности. Хранение документов товарищества создает условия для осуществления контроля за деятельностью товарищества со стороны государственных органов, членов товарищества.

Представляется, что правление товарищества в рамках ведения делопроизводства должно обеспечить хранение, к примеру, следующих документов:

— решения о создании товарищества, договора о присоединении (слиянии) товарищества и передаточного акта, решения о разделении, выделении или преобразовании и разделительного баланса;

— устава товарищества, изменений и дополнений, внесенных в устав товарищества, свидетельства о государственной регистрации товарищества;

— документов, подтверждающих права товарищества на имущество, находящееся на его балансе;

— внутренних документов товарищества;

— годовых отчетов товарищества;

— документов бухгалтерского учета товарищества;

— документов бухгалтерской отчетности товарищества (в т.ч. бухгалтерские балансы, отчеты о прибылях и убытках, приложения к бухгалтерской отчетности, предусмотренные нормативными актами РФ, аудиторские заключения, подтверждающие достоверность бухгалтерской отчетности, пояснительные записки);

— опросных листов по голосованию, а также доверенностей (копий доверенностей) на участие в общем собрании членов товарищества;

— списков членов товарищества;

— протоколов общих собраний членов товарищества;

— протоколов заседаний правления товарищества;

— распоряжений (решений) председателя правления товарищества;

— протоколов заседаний ревизионной комиссии товарищества;

— заключений ревизионной комиссии (ревизора) товарищества, государственных и муниципальных органов финансового контроля.

При этом следует иметь в виду, что Перечень типовых управленческих документов, образующихся в деятельности организаций, с указанием сроков хранения утвержден решением Федеральной архивной службы РФ от 6 октября 2000 г. .

См.: Сборник руководящих документов Росавтодора и федеральных органов власти, имеющих отраслевое значение. 2001. N 2.

Кроме того, следует учитывать, что требования по хранению отдельных видов документов предъявляются законодательством РФ в сфере финансового учета и контроля .

К примеру, согласно п. 1 ст. 17 ФЗ «О бухгалтерском учете» организации обязаны хранить первичные учетные документы, регистры бухгалтерского учета и бухгалтерскую отчетность в течение сроков, устанавливаемых в соответствии с правилами организации государственного архивного дела, но не менее пяти лет (СЗ РФ. 1996. N 48. Ст. 5369).

12. Правление товарищества также должно обеспечить ведение бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в товариществе (п. 7 комментируемой статьи). Такая обязанность правления товарищества носит публично-правовой характер. Соответственно именно правление товарищества ответственно за организацию, состояние и достоверность бухгалтерского учета в товариществе, своевременное представление ежегодного отчета и другой финансовой отчетности в соответствующие органы.

Согласно п. 1 ст. 1 ФЗ от 21 ноября 1996 г. N 129-ФЗ «О бухгалтерском учете» бухгалтерский учет — упорядоченная система сбора, регистрации и обобщения информации в денежном выражении об имуществе, обязательствах организаций и их движении путем сплошного, непрерывного и документального учета всех хозяйственных операций.

СЗ РФ. 1996. N 48. Ст. 5369.

Объектами бухгалтерского учета в товариществе являются его имущество, обязательства и хозяйственные операции, осуществляемые товариществом в процессе его деятельности.

Ведение бухгалтерского учета в товариществе позволяет собрать полную и достоверную информацию о деятельности товарищества и его имущественном положении, необходимую членам товарищества, а также кредиторам товарищества, другим заинтересованным лицам и органам финансового контроля, и тем самым обеспечить возможность осуществления контроля за соблюдением законодательства РФ при осуществлении товариществом хозяйственных операций и целесообразностью последних, наличием и движением имущества, выполнением обязательств товарищества, использованием материальных, трудовых и финансовых ресурсов товарищества в соответствии с утвержденными нормами, нормативами и сметами.

Бухгалтерская отчетность как единая система данных о финансовом положении товарищества, финансовых результатах его деятельности и изменениях в его финансовом положении составляется на основании данных бухгалтерского учета. В частности, в соответствии с ч. 6 ст. 2 ФЗ «О бухгалтерском учете» бухгалтерская отчетность организации представляет собой единую систему данных об имущественном и финансовом положении организации и его изменениях, а также о результатах хозяйственной деятельности организации, составляемую на основании данных бухгалтерского учета по установленным формам.

В целях надлежащего ведения бухгалтерского учета и финансовой отчетности товарищества правление товарищества в зависимости от объема учетной работы может учредить бухгалтерскую службу как структурное подразделение товарищества, возглавляемое главным бухгалтером, ввести в штат должность бухгалтера, передать на договорных началах ведение бухгалтерского учета централизованной бухгалтерии, специализированной организации или бухгалтеру-специалисту либо самостоятельно вести бухгалтерский учет.

Помимо бухгалтерской отчетности товарищество обязано вести налоговую отчетность в соответствии с НК РФ. Так, в частности, согласно п. 4 ч. 1 ст. 23 НК РФ в налоговый орган по месту учета товарищества бухгалтерская отчетность должна представляться в обязательном порядке. В разд. V НК РФ определяются порядок и сроки составления и представления налоговой отчетности. При этом необходимо иметь в виду, что с учетом гл. 26.2 НК РФ товарищество может перейти на применение упрощенной системы налогообложения, если по итогам девяти месяцев того года, в котором товарищество подает заявление о переходе на указанную систему налогообложения, доход от реализации, определяемый в соответствии со ст. ст. 248 и 249 НК РФ (к примеру, в виде получаемой товариществом платы от предоставленного в пользование имущества), не превысил 15 млн. рублей. При этом величина предельного размера доходов организации, ограничивающая право организации перейти на упрощенную систему налогообложения, подлежит индексации на коэффициент-дефлятор, устанавливаемый ежегодно на каждый следующий календарный год и учитывающий изменение потребительских цен на товары (работы, услуги) в Российской Федерации за предыдущий календарный год, а также на коэффициенты-дефляторы, которые применялись ранее. Коэффициент-дефлятор определяется и подлежит официальному опубликованию в порядке, установленном Правительством РФ .

В частности, согласно распоряжению Правительства РФ от 25 декабря 2002 г. N 1834-р Минэкономразвития России ежегодно не позднее 20 ноября публикует в «Российской газете» согласованный с Минфином России коэффициент-дефлятор на следующий год (СЗ РФ. 2002. N 52 (ч. 2). Ст. 5275).

В случае перехода на упрощенную систему налогообложения товарищество в соответствии с п. 3 ст. 4 ФЗ «О бухгалтерском учете» будет освобождено от обязанности ведения бухгалтерского учета. При этом правление товарищества должно будет вести учет доходов и расходов в порядке, установленном гл. 26.2 НК РФ, и учет основных средств и нематериальных активов в порядке, предусмотренном законодательством РФ о бухгалтерском учете.

13. Пункт 8 комментируемой статьи возлагает на правление товарищества обязанность по созыву и проведению общего собрания членов товарищества.

Порядок созыва общего собрания членов товарищества с учетом ч. 1 ст. 145 ЖК РФ должен быть установлен уставом товарищества (см. комментарий к данной статье).

Проведение общего собрания членов товарищества осуществляется в соответствии со ст. 146 ЖК РФ (см. комментарий к данной статье).

14. Следует отметить, что перечень обязанностей правления товарищества, приведенный в п. п. 1 — 8 комментируемой статьи, не является исчерпывающим и носит открытый характер. В соответствии с п. 9 комментируемой статьи на правление товарищества уставом товарищества могут быть возложены и любые иные обязанности, обеспечивающие достижение уставных целей товарищества, ради которых оно создано, и его нормальную деятельность.

Принципиальными особенностями обязанностей правления товарищества являются:

1) решения правления товарищества в рамках исполнения таких обязанностей должны приниматься в соответствии с законодательством РФ и уставом товарищества;

2) указанные решения не должны касаться компетенции общего собрания членов товарищества и исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Избрание, состав, полномочия, вознаграждение и отчетность правления ТСЖ. Нюансы работы

Самоуправление

Кто является органами управления товарищества собственников жилья?

В соответствии со ст.144 ЖК РФ органы управления ТСЖ это:

• собрание членов товарищества;
• правление организации.

Избрание председателя правления и иных кандидатур в управленческий аппарат осуществляется членами собрания путем голосования.

Состав правления зависит от общего собрания. Члены товарищества могут принять решение о его переизбрании или упразднении.

Руководящий аппарат

Правление ТСЖ наделяется функциями, посредством которых осуществляется руководство деятельностью товарищества собственников жилья между собраниями членов организации. Руководство товарищества выступает от лица всех собственников имущества и исключительно в их интересах. Функции руководства товариществом возложены на правление согласно статье 147 ЖК РФ.

Выборы

Управленческий аппарат избирают на общем собрании членов ТСЖ. Решение принимается большинством голосов. Каждая кандидатура рассматривается в отдельности. Если за конкретного человека проголосовало более половины присутствовавших, то его назначают в правление.

Принятое решение оформляется протоколом общего собрания. Его подписывают все проголосовавшие за, а также избранные в члены. Правление выбирается на срок, определенный Уставом ТСЖ. Он не может превышать двух лет.

Членство в правлении является добровольным. Принуждать человека нельзя. То есть любой кандидат может отказаться.

Полномочия

Круг полномочий правления ТСЖ определяется Уставом товарищества. В него входят:

1. заключение от имени собственников помещений в подведомственном доме договоров на оказание коммунальных и бытовых услуг;
2. выбор подрядных организаций;
3. выбор УК.

Уставом товарищества могут быть установлены и другие полномочия.

Состав

Количественный состав членов правления определяется на общем собрании. В большинстве случаев – это пять человека. Они выбирают из своего числа председателя (как назначается зарплата председателю?), путем голосования. Назначают того кандидата, за которого проголосовало большинство. В состав органа входят собственники жилья.

Членом правления товарищества не может являться лицо, с которым ТСЖ заключило договор управления МКД, или лицо, занимающее должность в органах управления организации, с которой такое соглашение подписано, а также член ревизионной комиссии (ревизор) товарищества.

Член правления не может совмещать свою деятельность в правлении с работой в товариществе по трудовому договору, а также поручать или доверять другому лицу исполнение своих обязанностей. Это правило указано в пункте 3.1 статьи 147 ЖК РФ.

Обязанности

В основные обязанности органа управления товарищества собственников жилья входят те, которые перечислены в статье 148 ЖК РФ. Управленческий аппарат обязан:

• контролировать внесение членами товарищества установленных взносов платежей;
• составлять отчетно-сметную документацию;
• отчитываться перед собственниками о финансовой деятельности организации;
• управлять МКД;
• заключать договора на обслуживание и ремонт домовладения;
• нанимать и увольнять работников в штат ТСЖ;
• заключать соглашения с новыми членами, вступающими в ряды товарищества;
• вести учетную и бухгалтерскую документацию (нужен ли бухгалтер в ТСЖ, каковы его обязанности, как его принять и уволить, читайте );
• созывать собрания и выносить на повестку дня актуальные вопросы.

Указанный перечень исчерпывающим не является. Уставом ТСЖ могут быть предусмотрены и другие обязанности правления.

Права

К правам членов правления можно отнести:

1. организацию деятельности ТСЖ;
2. контроль за своевременным предоставлением услуг жилищно-коммунального характера и их оплатой;
3. организацию работ по благоустройству;
4. контроль за состоянием технических помещений, оборудования и механизмов;
5. административное делопроизводство, контроль за деятельностью главного бухгалтера;
6. получение информации, необходимой для реализации прав.

Перечень прав должен быть отражен в Уставе ТСЖ.

Собрание членов

Заседание правления состоит из следующих этапов:

1. Назначение даты и места проведения.
2. Обсуждение вопросов.
3. Принятие решений.
4. Оформление протокола.
5. Уведомление ответственных исполнителей и собственников жилья.

Правила проведения заседания

Заседание правления назначается председателем. Конкретные сроки оговариваются в Уставе (пункт 5 статьи 147 ЖК РФ). Как правило заседание проходит с определенной периодичностью. Это может быть – месяц, квартал, полугодие или год.

В Уставе могут быть указаны число, время и место проведения заседания. В любом случае члены должны быть проинформированы надлежащим образом. Кроме этого они должны быть поставлены в известность о вопросах, которые выносятся на обсуждение.

В назначенный день все члены должны явиться на заседание. Оно будет легитимным только в случае, если на нем присутствовало не менее половины об общего числа членов.

В начале заседания председатель проверяет количество явившихся и озвучивает вопросы повестки дня. После этого каждый вопрос обсуждается в отдельности. Все присутствующие вправе высказывать свое мнение и вносить предложения.

Протокол заседания

Протокол заседания правления – это документальное оформление принятых решений. Такой документ должен составляться по итогам собрания. Его оформление возлагается на секретаря, который назначается из числа членов.

Текст протокола должен содержать в себе следующую информацию:

• Дата и место проведения заседания.
• Сведения о присутствовавших членах – фамилия, имя, отчество.
• Перечень вопросов, выносившихся на обсуждение.
• Сам процесс обсуждения. Необходимо указать высказывания и предложения каждого выступающего.
• Сколько проголосовало «за», «против», «воздержалось».
• Подписи председателя и секретаря.

Протокол оформляется на обычном листе А4. При необходимости могут быть подготовлены копии или выписки из него.

Скачать бланк протокола заседания
Скачать образец протокола правления ТСЖМы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам: +7 (499) 938-47-82Москва

Принятие решений

На заседании правления решения принимаются большинством голосов от общего числа присутствовавших, например, пятьдесят процентов плюс один голос. То есть основанием для принятия решения является общее число проголосовавших «за». Результаты заседания отражаются в протоколе.

Отчет о работе за прошедший год

Правление обязано отчитаться перед собственниками о проделанной работе. Такая информация доводится до собственников жилья ежегодно на общем собрании. В отчет включается информация о том, сколько средств было израсходовано и на какие нужды.

Правление отчитывается по затратам на благоустройство, ремонт и замену инженерного оборудования. Кроме этого собственникам должна быть сообщена информация о средствах, поступивших на счет товарищества, например, от сдачи общего имущества в аренду, а также имеющейся задолженности и остатке денежных средств.

Скачать образец отчета правления ТСЖ за годМы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам: +7 (499) 938-47-82Москва

Вознаграждение

Оплата деятельности правления устанавливается решением общего собрания ТСЖ. Такое правило указано в пункте 11 части 2 статьи 145 ЖК РФ. Выплата вознаграждения производится на основании заключенного договора, с соблюдением правил Устава ТСЖ. Сумма определяется на общем собрании.

С вознаграждения ТСЖ должно будет заплатить НДФЛ. Например, ежемесячное вознаграждение установлено в сумме 5 000 рублей. Итоговая сумма будет рассчитана следующим образом: 5 000 – 13% (НДФЛ) = 4 350 (сумма вознаграждения).

Смена состава

Основаниями для смены состава правления могут быть:

1. собственное желание его членов;
2. состояние здоровья, препятствующее исполнению обязанностей;
3. уклонение от исполнения обязанностей;
4. игнорирование обращения собственников жилья;
5. расходование общих средств не по назначению;
6. вымогательство;
7. нарушение требований действующего законодательства;
8. присвоение общего имущества;
9. получение взятки;
10. незаконные действия с денежными средствами.

Указанные факты должны подтверждаться документально. После этого необходимо провести общее собрание. Инициаторы должны оповестить всех собственников за десять дней до планируемой даты собрания.

Можно разослать уведомлением каждому, либо разместить соответствующую информацию в общедоступном месте. На собрании обсуждаются все представленные доказательства и принимается решение. Оно оформляется протоколом. На собрании должно присутствовать не менее половины всех членов ТСЖ.

Решение принимается большинством голосов. В протоколе должна быть указана дата, начиная с которой действующий состав правления слагает свои полномочия.

Инициировать процедуру могут не только собственники, но также жилищная инспекция, либо налоговый орган.

Товарищество собственников жилья без руководящего органа

В статье 144 ЖК РФ указано, что к органам управления ТСЖ относятся общее собрание и правление. Члены товарищества вправе выбирать любой из указанных вариантов. Выборы правления не являются обязательными. То есть закон допускает самоуправление ТСЖ. В таком случае собственникам жилья придется выбирать управляющую компанию, которая будет заниматься всеми вопросами, касающимися содержания общего имущества.

Самоуправление

Самоуправление представляет собой форму управления при которой классическое правление не выбирается. В таком случае собственник каждого жилого помещения должен будет самостоятельно заключать договора на оплату услуг ЖКХ. Это позволит оплачивать средства напрямую, без посредников. Отсутствие последних позволит избежать умышленного завышения цен.

Каждый собственник оплачивает только свои расходы и за задолженность жильцов других помещений ответственности не несет. К недостаткам самоуправления можно отнести:

• Получение согласия всех жильцов, при решении общих вопросов. Например, если жители решат установить домофоны, а несколько человек откажутся участвовать в сборе средств, то придется использовать ту сумму, которую сдали остальные.
• Выбор ответственного исполнителя. Необходимо будет найти такое лицо, которое согласится заниматься ведением необходимых документов. Объем работы достаточно большой и при самоуправлении она не оплачивается. Поэтому найти желающего будет трудно.
• Отсутствие финансирования. При самоуправлении жильцы не смогут рассчитывать на муниципальную поддержку и все работы по ремонту и благоустройству должны будут оплачивать самостоятельно.

Полную информацию о структуре ТСЖ, а также о том, кто такой управляющий и что такое аварийно-диспетчерская служба и о новых требованиях к ней, вы найдете на нашем сайте.

Правление ТСЖ – это орган управления товариществом. Его наличие более выгодно для собственников жилья, чем отсутствие. Правление решает массу важных для ТСЖ вопросов. Если его члены не справляются со своими обязанностями, то решением общего собрания состав органа можно поменять в любой момент.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Обязанности правления товарищества собственников жилья

В обязанности правления товарищества собственников жилья входят:

• 1) соблюдение товариществом законодательства и требований устава товарищества;
• 2) контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов;
• 3) составление смет доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчетов о финансовой деятельности, предоставление их общему собранию членов товарищества для утверждения;
• 4) управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им;
• 5) наем работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнение их;
• 6) заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
• 7) ведение реестра членов товарищества, делопроизводства, бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности (в ред. Федерального закона от 04.06.2011 № 123-ФЗ);
• 8) созыв и проведение общего собрания членов товарищества;
• У) выполнение иных вытекающих из устава товарищества собственников жилья обязанностей.

Председатель правления товарищества собственников жилья

• 1. Председатель правления товарищества собственников жилья избирается на срок, установленный уставом товарищества. Председатель правления товарищества обеспечивает выполнение решений правления, имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно.
• 2. Председатель правления товарищества собственников жилья действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества, разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входят содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, положение об оплате их труда, утверждение иных внутренних документов товарищества, предусмотренных настоящим Кодексом, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества (б ред. Федерального закона от 04.06.2011 № 123-ФЗ).

Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья

• 1. Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья избирается общим собранием членов товарищества не более чем на два года. В состав ревизионной комиссии товарищества собственников жилья не могут входить члены правления товарищества.
• 2. Ревизионная комиссия товарищества собственников жилья из своего состава избирает председателя ревизионной комиссии.
• 3. Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья:
• 1) проводит не реже чем один раз в год ревизии финансовой деятельности товарищества;
• 1.1) представляет общему собранию членов товарищества заключение по результатам проверки годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности товарищества (п. 1.1 введен Федеральным законом от 04.06.2011 № 123-ФЗ);
• 2) представляет общему собранию членов товарищества заключение о смете доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов;
• 3) отчитывается перед общим собранием членов товарищества о своей деятельности.

Коммент. к ст. 143 — 150

1. Статья 143 касается членства в ТСЖ в многоквартирном доме. Членство в ТСЖ возникает на основании заявления собственника, т.е. в добровольном порядке, и также на основании заявления собственника (или с момента прекращения права собственности на помещение) его членство прекращается. Лицо, приобретающее помещение в доме ТСЖ, самостоятельно решает вопрос о членстве в товариществе. Иначе говоря, оно не обязано быть членом ТСЖ. Право собственности на приобретаемое помещение возникает у приобретателя с момента государственной регистрации перехода права собственности. Указанная регистрация осуществляется в соответствии с нормами Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Право собственности члена товарищества на помещения в многоквартирном доме прекращается по основаниям, установленным ст. 235 ГК РФ, как в добровольном порядке, например в связи с заключением договора об отчуждении жилого помещения, так и в принудительном порядке, например в случае обращения взыскания на данное имущество (см. также коммент. к ст. 18, посвященной государственной регистрации прав на жилые помещения).

• 2. Статья 144 и другие статьи определяют следующие органы управления ТСЖ:
  • — общее собрание, которое является высшим органом управления товарищества (ст. 145);
  • — правление товарищества (ст. 147);
  • — председатель правления (ст. 149).

Полномочия (обязанности) органов управления ТСЖ определены соответственно в ст. 145,148и 149.

Для осуществления контроля за финансовой деятельностью товарищества собственников жилья создается ревизионная комиссия (ст. 156).

Касаясь полномочий указанных выше органов ТСЖ, необходимо обратить внимание на следующее:

• — многие вопросы, отнесенные к полномочиям общего собрания членов ТСЖ, не могут быть решены в отсутствие собственников общего имущества в многоквартирном доме, не являющихся членами товарищества (см. ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);
• — правление товарищества вправе принимать решения по любым вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительным полномочиям ТСЖ, т.е. вопросов, перечисленных в ч. 2 ст. 145;
• — наряду с коллегиальным органом (правлением) предусмотрено и единоличное руководство ТСЖ. Председатель действует от имени товарищества без доверенности (ч. 2 ст. 149).
• 3. Федеральным законом от 04.06.2011 № 123-ФЗ в ст. 143-150 внесены изменения. Они конкретизируют правовое положение членов товарищества собственников жилья (в частности, реестр членов ТСЖ должен содержать сведения, позволяющие идентифицировать членов товарищества и осуществлять с ними связь), уточняют компетенцию органов управления и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества собственников жилья и др. Кроме того, гл. 14 ЖК РФ дополнена новой ст. 143.1, которая определяет права членов ТСЖ и не являющихся членами товарищества собственников помещений в многоквартирном доме. Из указанной статьи следует, что все собственники помещений в многоквартирном доме, в том числе не являющиеся членами ТСЖ, имеют право предъявлять требования к товариществу относительно качества оказываемых услуг и (или) выполняемых работ, ознакомиться с документами ТСЖ.

Средства и имущество товарищества собственников жилья

• 1. В собственности товарищества собственников жилья может находиться движимое имущество, а также недвижимое имущество, расположенное внутри или за пределами многоквартирного дома.
• 2. Средства товарищества собственников жилья состоят из:
• 1) обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества;
• 2) доходов от хозяйственной деятельности товарищества, направленных на осуществление целей, задач и выполнение обязанностей товарищества;
• 3) субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий;
• 4) прочих поступлений.
• 3. На основании решения общего собрания членов товарищества собственников жилья в товариществе могут быть образованы специальные фонды, расходуемые на предусмотренные уставом цели. Порядок образования специальных фондов определяется общим собранием членов товарищества.
• 4. Правление товарищества собственников жилья имеет право распоряжаться средствами товарищества, находящимися на счете в банке, в соответствии с финансовым планом товарищества.

Хозяйственная деятельность товарищества собственников жилья

• 1. Для достижения целей, предусмотренных уставом, товарищество собственников жилья вправе заниматься хозяйственной деятельностью.
• 2. Товарищество собственников жилья может заниматься следующими видами хозяйственной деятельности:
• 1) обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;
• 2) строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;
• 3) сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.
• 3. На основании решения общего собрания членов товарищества собственников жилья доход от хозяйственной деятельности товарищества используется для оплаты общих расходов или направляется в специальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные уставом товарищества. Дополнительный доход может быть направлен на иные цели деятельности товарищества собственников жилья, предусмотренные настоящей главой и уставом товарищества.

Коммент. к ст. 151 — 152

1. Статья 151 посвящена средствам и имуществу ТСЖ. Как следует из ст. 135 и гражданского законодательства (ст. 48,50 ГК РФ), товарищество является некоммерческой организацией (юридическим лицом) и имеет свое обособленное имущество. При этом необходимо иметь в виду, что источники образования имущества (поступления средств) могут быть различные (ч. 2 ст. 151).

Также следует разграничивать имущество самого ТСЖ (как юридического лица) и членов данного товарищества.

О собственниках жилых и нежилых помещений см. ст. 30 и коммент. к ней.

2. В ст. 152 говорится о хозяйственной деятельности товарищества. В этой связи следует отметить, что, по существу, речь идет о предпринимательской деятельности юридического лица (понятие этой деятельности дано в п. 1 ст. 2 ГК РФ). Для некоммерческой организации предпринимательская деятельность не является основной целью деятельности. Однако такая деятельность им не запрещается и служит одним из источников материального обеспечения, если она осуществляется для достижения целей, предусмотренных учредительным документом (уставом).

Деятельность правления в ТСЖ регламентирована ст.147 ЖК РФ. Функции руководства и отличие их от правомочия общего собрания жильцов определяются Уставом общества.

Главной функций управляющего органа, согласно ст.148 ЖК РФ, признается регулирование деятельности товарищества. Но какие именно обязанности осуществляют члены правления товарищества?

Состав и длительность полномочий

Правление выбирается собранием жильцов из числа собственников.

Если одним из владельцев выступает лицо юридическое, его законный представитель по доверенности может выбираться в состав руководства.

Избранными считаются кандидаты, получившие наибольшее количество голосов.

Сколько человек должно быть в составе?

ВНИМАНИЕ! Жилищный кодекс не учреждает требований касательно численности правления.

Точное число определяется решением общего собрания исходя из целесообразности.

Но вместе с тем назначаться может не меньше трех человек. Обусловлено требование потребностью выбора председателя и следованием норме о правомочности проводимых заседаний (кворум).

Товарищество определяет необходимое число участников правления, руководствуясь задачами и целями, прописанными в Уставе ТСЖ. Допускается включить в состав пять, семь и больше человек.

ВАЖНО! Числи членов обязательно назначается нечетным, иначе при голосовании голоса распределиться могут поровну.

При необходимости собственники могут принять решение расширить состав правления.

Как часто можно переизбирать?

По ч.2 ст.147 ЖК РФ правление назначается на период не больше двух лет.

С периодичностью в два года руководство переизбирается.

Решение о назначении нового состава принимает собрание собственников.

Не запрещается повторный выбор ранее выбранных лиц. Фактически получается, что состав может долгое время оставаться неизменным .

Но общее собрание по вопросу переизбрания руководства товарищества надлежит проводить каждые два года. Если по итогам голосования большинство выскажется за действующий состав, то он остается исполнять свои обязанности до очередного переизбрания.

ВНИМАНИЕ! Увольнение члена правления со своей должности пройдёт раньше, если внеочередное собрание проголосует за отставку.

Выход из правления возможен также по желанию самого собственника недвижимости. Членство автоматически прекращается с прекращением права собственности в многоквартирном доме.

Практика деятельности ТСН

Правление ТСЖ осуществляет полный контроль деятельности товарищества.

Соответственно, должны быть четко установлены обязанности членов правления.

Все функции прописываются в Уставе.

Что касается ответственности, то она регламентирована законодательными нормами. А вот зарплата выплачивается не всегда.

Обязанности

Подробный перечень обязанностей правления ТСЖ прописан в ст.148 ЖК РФ. Это:

• обеспечение соблюдения товариществом Устава и положений закона;
• контроль над своевременной оплатой жильцами предоставленных услуг;
• оформление годовых смет и финансовых отчетов;
• распоряжение домовым имуществом и подписание соглашений с поставщиками и обслуживающими организациями;
• наем хозперсонала для МКД;
• ведение реестра участников товарищества, бухгалтерского и налогового учета;
• созыв собрания собственников;
• исполнение других обязанностей, определенных Уставом.

ВАЖНО! Содержание Устава допускается изменять в части обязанностей руководящего органа. Но каждое изменение принимается общим собранием.

Ответственность

В ЖК РФ ответственность руководства товарищества четко не определена.

Но поскольку объединение является юридическим лицом, то применяются нормы гражданского, административного и уголовного права.

Члены правления несут ответственность как граждане, входящие в исполнительный орган юрлица. Они обязаны обеспечивать исполнение обязательств перед иными субъектами и принимаемых решений.

ЗАКОН! По ст.53.1 ГК РФ коллегиальный орган отвечает за вред, причиненный ЮЛ решениями или действиями.

Перед жильцами правление несет гражданско-правовую ответственность. В частности ответственность наступает при неисполнении прямых обязанностей или причинение вреда/ущерба ненадлежащим исполнением.

Административная ответственность по ст.7.22-2.23.3 гл.7 КоАП РФ возникает при нарушении законодательных норм. Уголовная ответственность применяется к конкретным гражданам – за растрату (ст.160 УК РФ), за мошенничество (ст.159 УК РФ), за превышение полномочий (ст.201 УК РФ).

При возникновении проблем, касающихся ответственности руководства ТСЖ, решить проблемы можно:

• подачей претензии председателю ТСЖ;
• написанием жалобы в Жилинспекцию, Роспотребнадзор, органы прокуратуры;
• заявлением иска в судебные инстанции.

Читайте подробное описание всех возможных вариантов жалобы на ТСН.

ВНИМАНИЕ! Перед поставщиками ответственно само ТСЖ. То есть при возникновении долгов взыскание обращается на общее домовое имущество. По долгам юридического лица участники общества не отвечают.

Решение о вознаграждении руководства ТСЖ принимается собранием собственников.

Устанавливается сумма выплат и их периодичность.

Итоговое решение фиксируется протоколом.

Траты на выплаты закладываются в годовую смету доходов и расходов.

Выплачиваемые суммы больше похожи на благодарность за работу, поскольку выплата не соответствует признакам зарплаты (ст.129 ТК РФ).

Она не зависит от квалификации или вида работы. В ч.3.1 ст.147 ЖК РФ сказано, что член правления ТСЖ не вправе одновременно руководить товариществом и трудиться по трудовому договору.

ВАЖНО! Согласно норме о добровольном назначении выплат правление может и вовсе работать без вознаграждения, исполняя обязанности на общественных началах.

Как выбрать?

Порядок выдвижения кандидатов и назначения членов правления Жилищным кодексом не регламентирован. Это относится к компетенции общего собрания.

ВНИМАНИЕ! Требования к кандидатам и порядок выборов можно прописать в Уставе или специальном приложении о работе правления.

Стандартная схема выглядит так:

• Созывается общее собрание членов ТСЖ.
• На повестку дня выносится вопрос о переизбрании руководящего состава.
• Выдвигаются кандидатуры (предлагаются самими жильцами).
• Проводится обсуждение каждого кандидата на предмет его соответствия должности.
• Осуществляется голосование.
• Подводятся итоги.
• Решение фиксируется в протоколе.

Назначать правление следует сразу же после создания ТСЖ.

В противном случае по любому вопросу придется собирать общее собрание жильцов и проводить голосование.

ВНИМАНИЕ! Согласно ч.2 ст.147 ЖК РФ членом правления ТСЖ может стать только лицо, имеющее право собственности в МКД и являющиеся участником товарищества.

Сложение полномочий

Порядок досрочного прекращения полномочий членов правления не регламентирован ЖК РФ, поскольку это функция является прерогативой общего собрания собственников.

Причинами досрочного ухода могут становиться:

• увольнение по решению собственников;
• добровольный отказ от исполнения обязанностей.

Общее собрание имеет право в любое время прекратить деятельность как одного члена, так и всего состава управляющего органа.

Причины могут быть различны – от неисполнения обязанностей до недовольства качеством исполнения.

Кроме того и сам исполняющий обязанности гражданин вправе досрочно сложить полномочия, уведомив об этом ТСЖ. В этом случае причина значения не имеет, поскольку деятельность осуществляется на добровольных началах.

При досрочном выбытии члена исполнительного органа или низложении всего состава созывается общее собрание и выбираются новые кандидаты.

Если переизбирается один человек, то срок его полномочий длится до окончания периода работы существующего правления. Когда полностью меняется состав, то назначается руководство на полный срок.

ВАЖНО! По ч.2 ст.46 ЖК РФ решения общего собрания могут приниматься только по вопросам, включенным в повестку дня. Непредвиденные вопросы могут разбираться, но принятие решения по ним неправомерно.

Полезное видео

Предлагаем посмотреть полезное видео по теме статьи:

Закон определяет деятельность членов правления товарищества МКД только в общих чертах. Подробное изложение обязанностей исполнительного органа ТСЖ надлежит отобразить в Уставе.

Права и обязанности ТСЖ по Жилищному кодексу

Где же прописаны права и обязанности ТСЖ, а главное: какие они? В 1996 году был опубликован закон, который регулировал работу ТСЖ. В нем были рассмотрены многие положения, которые касались сферы управления общим имуществом.

Он действовал долгое время, до 2005 года. После того, как в 2004 году был создан Жилищный Кодекс, этот закон был отменен.

Внимание! Новый кодекс стал основой, вокруг которой стала формироваться новая отрасль. Речь идет о Жилищном праве.

В ЖК вошли почти все положения старого закона. Но нормы, которые касаются деятельности товарищества, также можно найти и в других кодексах.

Здесь ТСЖ рассматривается как юридическое лицо, некоммерческая организация.

В ЖК вопросам деятельности товарищества посвящен 6 раздел. Именно он регулирует процесс создания организации, а также ее работу.
Здесь же сказано о правовом положении участников товарищества.

В документе содержатся сведения о порядке ликвидации, если в этом возникнет необходимость.

Подробно о создании товарищества можно прочитать в главе 13. Здесь описана процедура регистрации; перечислено то, какими правами обладают владельцы объектов.

Кроме того, в главе указаны обязанности, налагаемые на членов ТСЖ. Описан момент реорганизации. Перечислено то, в каких случаях может быть осуществлено объединение ТСЖ.

В главе 14 приведены данные о том, кто является членом ТСЖ. Здесь же сказано о правах лиц, которые не являются собственниками помещений.

В этой главе перечислено то, какую роль играет общее собрание; сказано о процедуре его проведения. Кроме того, здесь же можно прочитать о ревизионной комиссии, деятельности правления и других вопросах.

Что могут и должны делать учредители?

Учредителями товарищества называют тех членов ассоциации жильцов, которые заинтересованы в том, чтобы их дом обслуживался должным образом. Это могут быть как граждане, так и юридические лица. Определение учредитель законодательство приравнивает к членам правления, поэтому эти понятия можно назвать равносильными.

Важно! учредители не только имеют широкий круг обязанностей, но и прав.

Среди основных стоит выделить следующие:

1. право принимать решение о том, как будут расходоваться средства, собранные на нужды дома.
2. При содержании объекта и управлении им должны должен быть составлен договор. Учредители имеют право его заключать.
3. Определение сметы доходов. Принятие решения о расходах. Мероприятия выбирают, исходя из состояния бюджета товарищества.
4. Работа с банками, изучение поступающих от них кредитных предложений. Заключение договора.
5. Передача средств работникам, которые были наняты товариществом.
6. Получение вознаграждения, если была выполнена какая-то работа.
7. Заключение сделки со сторонними организациями, если это требуется для того, чтобы обслуживание дома было на должном уровне.
8. Использование собственности, относящейся к общедомовой, если этого требуется для того, чтобы было выполнено обслуживание объекта.
9. Право видоизменить имущество, относящееся к общедомовому, если этого требует ситуация, возникшая при управлении объектом.

Если в товариществе собственников жилья творится произвол

Товарищество несет ответственность перед жильцами и государством.

Кроме того, существует ответственность перед муниципальным образованием, а также компаниями, которые поставляют ресурсы.
Увеличивается количество исков, которые собственники жилья направляют в суды, пытаясь защитить свои права.

Если в процессе работы организации между членами товарищества и руководством организации назрел конфликт, то решить его можно следующими способами:

1. подать заявление председателю.
2. Подать иск в суд.
3. Направить жалобу в прокуратуру, Госжилинспекцию, Роспотребнадзор и другие инстанции.

Пример: если жильцы доме не довольны качеством ремонта, можно написать заявление председателю, а с его ответом пойти в суд или прокуратуру. При растрате средств, превышении полномочий нужно обращаться в прокуратуру.

Конечно, это далеко не все способы оказать воздействие на работу товарищества. Организация имеет два органа, которые выполняют функцию управления. Это общее собрание, которое является высшим органом, а также правление.

Можно сказать, что юридическое лицо, им и является товарищество, имеет структуру управления из двух звеньев. Схема похожа на ту, которая существует в обществах, ведущих деятельность в хозяйственной сфере.

К сожалению, большинство ТСЖ не может нанять для защиты своих интересов профессионального юриста. Из-за плохого знания законов рядовыми членами организации возникают непредвиденные ситуации.

Важно! На общем собрании можно добиться внесения поправок в Устав. На мероприятии может быть принято решение о том, кто будет входить в правление, либо станет ревизором.

Здесь же решается вопрос реорганизации ассоциации, ее ликвидации.

Кроме того, именно на общем собрании граждане могут проголосовать по вопросу создания специальных фондов. В ведении собрания находится изучение годовых отчетов, рассмотрение жалоб, вопрос заработной платы и другие важные моменты.

Какая ответственность последует за нарушения?

Если ТСЖ не выполняет свои обязанности, то существует ответственность.

• Гражданская. Для того, чтобы возместить убытки, либо принесенный ущерб, у виновного может быть конфисковано имущество.
• Административная. Она возникает, если в процессе деятельности организации были зафиксированы случаи нарушения КоАП, а также норм местных законов.
• Уголовная. Она возможна, если была выявлена растрата (ст. 160), либо зафиксировано мошенничество (ст. 159) или другие правонарушения, например, злоупотребление полномочиями (ст. 201).

За мошенничество положен штраф. Сумма внушительная, до 120 тыс. руб.; либо штраф в размере заработной платы, полученной за 1 год.

Штраф может быть заменен обязательными работами до 360 часов; либо исправительные работы до 1 года. Возможен арест до 4 месяцев, или наказанием может стать лишение свободы, срок – до 2 лет.

За растрату штраф 120 тыс. руб., либо в размере дохода за 1 год. Обязательные работы до 240 часов, или исправительные работы до 6 месяцев, лишение свободы или принудительные работы на срок до 2 лет.

Злоупотребление полномочиями наказывается штрафом до 200 тыс. рублей, либо в размере дохода за 18 месяцев.

Либо придется отработать до 480 часов на обязательных работах; либо 2 года исправительных работ; до 4 лет принудительных работ; арест до 6 месяцев; до 4 лет лишения свободы.

Важно! Если жильцы дома не выполняют свои обязательства, то они также несут ответственность перед товариществом.

Если изучить ЖК, то в нем нельзя найти положение, которое бы описывало ответственность ассоциации перед контрагентами, если будут допущены какие-то нарушения. Но товарищество относится к юридическим лицам, поэтому все нормы можно найти в КоАП, УК и ГК.

Члены правления несут ответственность. Они работают для того, чтобы организация исполняла свои обязанности перед контрагентами.

Обычно на них налагают штрафные санкции, но все зависит от ситуации. Председатель отвечает за ущерб, если он был причинен ТСЖ (ГК, ст. 53.1).

Возможна персональная ответственность должностного лица, если его работа стала причиной убытков организации.
Если он скрыл информацию о деятельности ассоциации, в результате чего был причинен ущерб.

Неплательщики отвечают, если из-за накопленного долга ТСЖ не может рассчитаться за коммунальные услуги. Этот момент регулирует ГК.

Деятельность товарищества регулирует законодательство. Это Жилищный Кодекс, а также УК, КоАП и ГК. Ответственность несет председатель ассоциации и члены правления.

Состав органов правления ТСЖ: в чем заключается работа инициативной группы и учредителей?

О том, как пожаловаться на работу ТСЖ или выйти из него совсем, вы можете узнать из наших статей.

Общая информация

Почему же сразу после сдачи дома его владельцы отдают предпочтение товариществу, а не другим формам управляющих организаций?

Почему же такая организационно правовая форма предпочтительнее для жильцов?

Все дело в том, что в состав товарищества собственников жилья входят непосредственно сами жильцы.

Это значит, что в составе управляющей структуры есть лица, напрямую заинтересованные в том, чтобы их дом имел надлежащий ремонт, а также находился в хорошем состоянии.

Но не стоит думать, что данная организация управляется хаотично его владельцами. На самом деле эта организация имеет четкую структуру, которая функционирует на благо всех проживающих в доме.

В данной статье мы ставим целью ознакомление с принципами работы данной организации, а также подробное изучение органов, которые играют важную роль в управлении, их функционирование, способ работы и осуществления своих функций.

Узнайте на нашем сайте, как создать ТСЖ, в частности в многоквартирном доме, как зарегистрировать ТСЖ в ГИС ЖКХ, а также заключить договора с собственниками на обслуживание.

Понятие

Начнем с расшифровки, ТСЖ — это товарищество собственников жилья.

Данная организация создается на базе только что построенного и сданного в эксплуатацию многоквартирного дома или же создается из близ лежащих домов. Данная организация признается законодательством некоммерческой.

Но это не совсем соответствует действительности, ведь все таки эта организация имеет свое непосредственное отношение к денежным средствам, которое заключается в том, что товарищество собственников жилья в лице доверенных лиц имеет право распоряжаться денежными средствам на счетах этой организации, а также осуществлять действия связанные с теми или иными тратами на нужды дома.

Как вы уже успели понять, товарищество собственников жилья – это юридическое лицо, которое представлено в налоговом органе и является налогоплательщиком.

Эта организация имеет право нанимать граждан для осуществления трудовой функции по облагораживанию и содержанию дома, начислять им заработную плату и вознаграждение (читайте о формировании вознаграждения председателю данной организации).

Разумеется, такие массы решений не могут быть приняты хаотично, в рамках товарищества собственников жилья действуют лица, которые обязуются осуществлять контроль и принимать решения по тем или иным спорным вопросам. Данные лица и составляют собой органы его управления.

Органами правления товарищества собственников жилья являются две одинаково сильные структуры. Первая – это правление, имеющее важные функциональные особенности.

Именно данный орган принимает важнейшие решения, вносит инициативы и представляет их на рассмотрение председателю.

Второй не менее важный орган – это собрание владельцев жилья. Если в управление входит лишь инициативная группа граждан, то в собрание могут войти все проживающие в доме.

Данный орган имеет наиболее высокую юридическую силу в первую очередь ввиду того, что является абсолютным большинством и представляет интересы непременно собственников, то есть лиц, ради удовлетворении запросов которых и создано товарищество.

Об обязанностях управляющего ТСЖ вы можете узнать из нашей статьи.

Кто может быть членом правления?

Для многих остается актуальным вопрос о том, кто же на самом деле может войти в состав управления. Ведь получив такое место, владелец жилья имеет право вносить инициативные решения, предлагать те или иные варианты развития событий, а также в дальнейшем может быть избран в качестве председателя.

Кроме того правление собирается гораздо чаще, чем собрание собственников, а значит шанс быть услышанным будучи членом управления очень велик.

Теперь поговорим о том, кто же на самом деле может быть его членом и как им стать из числа обычных собственников жилья. Если вы всерьез решили войти в состав, то вам необходимо представить свою кандидатуру на собрании владельцев жилья.

Если вашу кандидатуру оформить вы также можете войти в состав правления и обрести все те права, которые характерны для данных лиц.

В составе ТСЖ, находятся два органа – это правление о котором мы уже говорили и собрание.

Целесообразно говорить о том, что юридическая сила последнего несколько выше, чем юридическая сила решений первого органа.

Кроме того, возглавляет два эти органа еще одно лицо, которое имеет огромное влияние на все принимаемые решения товарищества. Сейчас мы говорим о таком лице как председатель, который полностью контролирует работу каждого из органов совета ТСЖ.

О правах и обязанностях управления и учредителей товарищества перед жильцами вы можете узнать из нашей статьи. Читайте также о том, как стать членом ТСЖ.

Как формируется?

Состав управления товарищества формируют сами жильцы. Делают они это посредством проведения собрания и выбора кандидатур, наиболее активных и инициативных жильцов, которые могли бы, так или иначе, выполнить необходимые действия по благоустройству дома.

Граждане, выдвигаемые на такое место должны также ознакомить всех жильцов с аспектами в будущем проводимой политики в отношении благоустройства дома.

Выбирается та или иная кандидатура посредством выявления большинством предпочтений собственников.

О том, как написать заявление на вступление в ТСЖ читайте в нашей статье.

Учредители

Учредители товарищества – это те лица, которые заинтересованы в надлежащем обслуживании дома и могут являться как физическими, так и юридическими лицами. К числу учредителей в законе относят членов правления ТСЖ, а это значит, что два этих понятия равносильны.

Инициативная группа

Инициативная группа жильцов – это группа, сформированная из лиц не входящих в состав правления но, тем не менее, проявляющая живое участие в жизни и устройстве дома.

Такая группа на добровольной основе следит за деятельностью управляющей организации, а точнее деятельностью председателя и правления, обращает внимание на их нарушения и грубые недоделки и оповещает жильцов о тех или иных обстоятельствах.

Данная группа является еще одним контролирующим органом, который направлен на то, чтобы сделать работу товарищества максимально эффективной и полезной для собственников.

Из кого состоит? Состоит данная группа из жильцов, проживающих в многоквартирном доме. Иногда жильцы нескольких домов, которые имеют одну общую территорию объединяются и создают свою инициативную группу.

Главное условие при формировании данного сообщества – это общая заинтересованность в судьбе многоквартирного дома.

Нет установленного количества лиц, которые могут войти в состав группы. Это может быть как один, так и пятьдесят человек. Главным аспектом ее деятельности скорее является нормальное и грамотное функционирование данной организации.

Члены группы не должны входить в состав правления, также не могут быть председателями ведь тогда получается, что в составе инициативной группы будет заинтересованное лицо.

Узнайте на нашем сайте о стандартах раскрытия информации ТСЖ перед жильцами, а также о том, как создать ревизионную комиссию.

Как осуществляется вознаграждение?

Члены правления за свою работу могут рассчитывать на вознаграждение за проведенную работу по многоквартирному дому. Как правило, такое вознаграждение может быть исчислено в денежном эквиваленте и является процентом от суммы проведенных работ.

Как правило, сумма процента устанавливается уставом организации, что может означать, что только сами собственники принимающие устав решают вопрос о вознаграждении.

О внесении изменений в Федеральный закон о ТСЖ читайте в нашей статье.

Законодательный регламент

Статья 145 жилищного кодекса говорит о том, что вознаграждение членов правления является возможным, но только в случае, когда речь идет о действительно проведенных работах по многоквартирному дому.

Как мы уже писали выше, процент, в котором будет вознагражден каждый его член устанавливается уставом.

Если же в уставе нет такой информации, то принятие данного решения ложится на плечи владельцев жилья многоквартирного дома.

О том, нужно ли заключать трудовой договор с председателем правления ТСЖ, узнайте из нашей статьи.

Узнав все аспекты функционирования важнейших управляющих органов товарищества вам будет намного легче понять, как устроена «кухня» этой организации.

И если вы считаете себя инициативным собственником, то вы без труда сможете выдвинуть свою кандидатуру и пройти в члены управления домом, тем самым оставляя свой вклад в вопросах управления и содержания постройки.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

В чем заключается деятельность товарищества собственников жилья? Всё о работе ТСЖ простым языком

Виды деятельности

Деятельность ТСЖ подразделяется на следующие направления:

• финансовая;
• хозяйственная;
• предпринимательская.

Работа товарищества подразделяется на множество разнообразных направлений. В списке основных — управление общим имуществом жильцов. Если рассматривать функции ТСЖ в детальном порядке, на основное место можно выделить:

1. Текущий ремонт, производимый в плановом порядке и в процессе возникновения каких-либо неполадок.
2. Предоставление качественных коммунальных услуг.

При составлении перечня работ, он будет выглядеть следующим образом:

• Обеспечение бесперебойного характера жилого дома холодной и горячей водой, водоотведением, в зимний период – подача отопления.
• Содержание коммуникаций в должном состоянии.
• Составление планов и их выполнение, касающихся технического состояния, придомовой площади.
• Заключение договоров с подрядными структурами (тех. обслуживанию и выполнению различных работ).
• Организация по проведению ремонтов.
• Содержание жилого дома в надлежащем состоянии (освещение, своевременная уборка подъездов и придомовой территории, ремонтные работы).
• Правильное ведение технической документации.
• Прием населения и рассмотрение жалоб, устранение недоделок, указанных в обращениях.
• Своевременная оплата ресурс снабжающим организациям.

С чем связана?

Как у любого иного юр. лица, у правления товарищества имеются свои права и обязанности перед жильцами. Они подробно описаны в ст. № 137, 138 ЖК. Имеет право:

1. Заключать договора на обслуживание дома.
2. Подписывать договора с поставщиками на выполнение коммунальных услуг.
3. Составлять сметы на определенный временной период.
4. Включать расходы для улучшения обслуживания в доме.

Среди основных расходов товарищества:

• Денежные траты на кап. ремонт здания.
• Расходы на текущие ремонтные работы.
• Денежные расходы на удовлетворение нужд проживающих жильцов. Например, установка спортивной или детской площадки.
• Оказание членам товарищества определенных услуг.
• Оформлять кредитные отношения для выполнения каких-либо серьезных работ. Следует помнить, что деньги берутся на определенное время и под проценты, поэтому вернуть следует все вовремя и в полном объеме.
• Продавать, сдавать в аренду некоторые части общего имущества, которое принадлежит товариществу.

Члены правления имеют полное право:

1. Сдавать в аренду (временное пользование) всю либо частичную площадь, относящуюся к общему имуществу. Денежные средства, полученные от сдачи в аренду, должны целиком пойти на нужды данного дома.
2. Выполнять работы по реконструкции и модернизации общего имущества. Следует помнить, что все виды строительной деятельности должны выполняться с учетом всех законодательных требований.
3. Приобретать либо брать в аренду помещения, которые значительно улучшат комфортное состояние. Вся купленная недвижимость должна быть оформлена в долевой собственности каждого владельца. Можно приобретать земельные участки для строительства нужными помещениями.
4. Производить строительные работы по возведению зданий.
5. Для удовлетворения различных нужд членов кооператива, совершать различные сделки (они должны быть подняты на обсуждение членов правления).

ВАЖНО. Все перечисленные действия должны быть выполнены в интересах владельцев помещений и быть обоснованными с экономической стороны: проведены собрания, составлены протоколы и различные документы, касающиеся экономической эффективности.

Другие функции и полномочия

Имеет право:

• Заключать договора на оказание коммунальных услуг, ремонта и иные, ведущие к комфортному проживанию.
• Рассчитывать смету на 12 месяцев, определять сумму на текущий ремонт и содержание, на капитальный ремонт. Перечислять денежные средства в резервный фонд и расходы различного характера, оговоренные общим собранием.
• Определять объемы платежей и всевозможных взносов для каждого собственника. Как правило, размер оплаты берется от общей площади помещения, в котором проживает его владелец.
• Согласно законодательству, брать в банковских учреждениях кредиты и пользоваться ими по назначению.
• Сдавать в аренду комнаты и иные помещения, принадлежащие товариществу. Полученные денежные средства также должны пойти на улучшение жилья в данном помещении.
• В установленном законом порядке производить перепланировку некоторой части общего имущества. Следует помнить, что перед началом таких работ, в обязательном порядке необходимо написать заявление и получить разрешающую документацию на такие виды деятельности.
• По решению общего собрания производить застройку.
• Заключать иные сделки.

ВНИМАНИЕ. Данная организация обязана производить деятельность только в интересах владельцев конкретного помещения.

Что находится вне компетенции товарищества собственников жилья?

В случае выбора товарищества, члены руководства обязаны поднимать и решать все вопросы только на общем собрании. Категорически запрещается решать проблемы любого характера без проведения общего сбора всех собственников. Каждый из них обязан выразить личное отношение к происходящему в виде проставленной подписи в графах «за», «против» либо «воздержался».

Размеры заработной платы устанавливаются на общем собрании. Члены правления не имеют права определять свою зарплату самостоятельно.

Независимо, как производились оплаты за содержание и текущее начисление, нельзя оставлять дом без тепла в зимний период, без подачи горячей или холодной воды (исключением являются ремонтные работы по устранению аварийных ситуаций либо плановые работы по смене вентилей или задвижек). Об этом четко прописано в ЖК.

Проверка работы

Работа товарищества намного прозрачней, чем деятельность управляющих компаний. В случае выявления нарушений прав собственников, недоверия либо недовольство работой членов правления, председателя, жильцы могут произвести проверку деятельности этой организации. Контроль над работой товарищества могут осуществлять владельцы квартир лично, так и государственными служащими.

Следует помнить, что:

1. Правление и председатель подчиняются решению общего собрания.
2. Любой проживающий в данном доме, даже если он не является членом правления, имеет полное право написать жалобу на действие (бездействие) данного товарищества.

Данная бумага должна быть оформлена правильно, в письменном виде. Председатель правления обязан в определенное время изучить жалобу и отправить ответ письменно. В нем он должен указать меры, принятые по устранению данной жалобы либо в письменном виде оформить отказ. Лицо, написавшее жалобу, имеет право обратиться в судебные органы.

Имеют полное право проверить работу товарищества (после письменных жалоб) сотрудники пожарной службы, налоговая, Роспотребнадзор, миграционная организация.

В первую очередь, эффективная деятельность ТСЖ зависит от ее организации, которая, в свою очередь, зависит от председателя и самого правления, так что выборы председателя ТСЖ необходимо проводить осмотрительно. Важно, чтобы этот пост занял компетентный человек, готовый работать на благо многоквартирного дома.