Выкуп муниципального жилья

Выкуп жилых помещений государственного жилищного фонда

Продажа жилых помещений государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга осуществляется в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 02.05.2006 N 169-27 (ред. от 15.11.2017).

О порядке и условиях продажи жилых помещений государственного жилищного фонда нам рассказала начальник отдела продаж жилых помещений СПб ГБУ «Горжилобмен» Светлана Анатольевна Сухова.

Вопрос: Светлана Анатольевна, что подразумевает понятие «государственный жилищный фонд»?

Ответ: Государственный жилищный фонд это совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Санкт-Петербургу.

Вопрос: Каким образом формируется данный жилищный фонд?

Ответ: Государственный жилищный фонд в виде комнат в коммунальных квартирах формируется путем освобождения в связи со сменой гражданами места жительства. Это может быть связано с предоставлением жилых помещений в рамках городского содействия очередникам, со смертью граждан, проживающих в комнатах по договорам социального найма, а также выборочным имуществом.

Вопрос: Приобрести у города можно только комнаты в коммунальных квартирах?

Ответ: Нет, в рамках данной услуги, продаже подлежат:
— освободившиеся комнаты в коммунальной квартире гражданам, проживающим в этой коммунальной квартире;
— квартиры, занимаемые гражданами по договорам коммерческого найма;
— свободные квартиры. Эти квартиры могут быть проданы гражданам, имеющим официально признанные заслуги перед Российской Федерацией и Санкт-Петербургом в развитии экономики, науки, культуры, искусства, образования, здравоохранения, спорта, законодательства и просвещения (граждане, имеющие государственные награды, почетные звания и т.д.).

Вопрос: Сколько всего заключено договоров купли-продажи в рамках государственной услуги?

Ответ: С момента предоставления услуги по продаже жилых помещений государственного жилищного фонда заключено 4 534 договора купли-продажи.

Стоит отметить, что данная государственная услуга предоставляется с 2006 года, Оператором услуги является СПб ГБУ «Горжилобмен».

В 2017 году от граждан поступило 714 заявлений о предоставлении государственной услуги по продаже жилых помещений. По договорам купли-продажи было продано 450 жилых помещений, в том числе в результате продажи свободных комнат в коммунальных квартирах стали отдельными 158 коммунальных квартир.

Вопрос: Каков порядок выкупа жилого помещения государственного жилищного фонда?

Ответ: Для начала гражданину необходимо обратиться с заявлением о предоставлении услуги и пакетом документов в МФЦ или к Оператору услуги (далее — СПб ГБУ «Горжилобмен»). После поступления документов в СПб ГБУ «Горжилобмен» специалисты профильного отдела проверяют их и далее, сформированный пакет документов направляется в Жилищный комитет для рассмотрения на жилищной комиссии. В случае принятия положительного решения, Жилищным комитетом издается распоряжение о продаже гражданину жилого помещения. Если решение отрицательное, то гражданину направляется мотивированный отказ.

После принятия Жилищным комитетом положительного решения, СПб ГБУ «Горжилобмен» обеспечивает проведение рыночной стоимости жилого помещения, направляет гражданину уведомление о стоимости этого жилого помещения с предложением заключить в течение месяца договор купли-продажи. В случае не заключения договора купли-продажи в указанный срок решение Жилищного комитета отменяется, администрация района уведомляется о не заключении договора.

Вопрос: Светлана Анатольевна, как рассчитывается стоимость выкупа? Кто оценивает стоимость выкупаемого жилого помещения?

Продажа жилых помещений осуществляется по рыночной стоимости. Рыночная стоимость определяется независимым оценщиком после принятия положительного решения Жилищным комитетом о продаже жилого помещения.

Если гражданин состоит на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, то к рыночной стоимости дополнительно применяется понижающий коэффициент в размере от 0,6 до 0,3, в зависимости от даты постановки на учет:

• до 5 лет – 0,6;
• от 5 до 10 – 0,5;
• от 10 до 15 – 0,4;
• более 15- 0,3.

В случае если гражданин занимает жилое помещение по договору коммерческого найма, то при выкупе данного помещения применяется понижающий коэффициент 0,6.

При продаже квартиры гражданам, имеющим официальные заслуги перед Российской Федерацией и Санкт-Петербургом, применяется понижающий коэффициент 0,4 к рыночной стоимости на 33 кв. м.

Вопрос: На каком этапе выкупаемое у города жилье может быть оформлено в собственность?

Ответ: После оплаты гражданином первого взноса жилое помещение оформляется в его собственность и находится в залоге у Санкт-Петербурга до полного погашения стоимости жилого помещения.

Стоит отметить, что продажа жилого помещения предусматривает приобретение гражданином данного жилого помещения как с рассрочкой платежа, так и без рассрочки платежа. При продаже жилого помещения без рассрочки платежа, оплата жилого помещения производиться до подписания договора купли-продажи. После подписания договора жилое помещение оформляется в собственность гражданина.

Вопрос: На каких условиях предоставляется рассрочка платежа при выкупе жилого помещения?

Ответ: Продажа гражданам жилых помещений целевым назначением с рассрочкой платежа осуществляется с 2011 года платежа на основании их заявления о предоставлении рассрочки, на следующих условиях:

• срок рассрочки – не более 5 лет;
• первый взнос не менее 30%
• ежемесячно оплачивать проценты на остаток стоимости жилого помещения по ключевой ставке Центрального банка РФ. Ключевая ставка фиксируется на дату заключения договора купли-продажи с рассрочкой платежа;
• возможность досрочного погашения остатка стоимости жилого помещения;
• обязательным является и ежегодное страхование жилого помещения.

Вопрос: Могут ли граждане привлекать ипотечный кредит для выкупа комнаты?

Ответ: По закону это возможно, в этом случае сделка зависит от положительного решения со стороны банка.

Вопрос: В каких случаях гражданам может быть отказано в выкупе?

Ответ: В предоставлении услуги может быть отказано, например, в случаях:
— если гражданин не проживал в коммунальной квартире на момент освобождения одной из комнат;
— если обеспеченность на 1 члена семьи более нормы предоставления (18 кв. м и более общей площади);
— если несколько претендентов на комнату и условия проживания у одних граждан хуже, чем у других.

Решение принимается на жилищной комиссии в Жилищном комитете, учитывая все обстоятельства.

В случае превышения количества жилых помещений, предусмотренных жилищным планом на текущий год для продажи гражданам.

Вопрос: Куда необходимо обращаться для консультаций и подачи документов для выкупа жилых помещений государственного жилищного фонда?

Для подачи заявления о предоставлении государственной услуги по продаже жилых помещений и пакета документов необходимо обращаться в многофункциональные центры предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ) или в СПб ГБУ «Горжилобмен».

Способы выкупа квартиры у государства в 2020 году: по рыночной стоимости, через электронный аукцион или приватизацию

Каждая квартира имеет своего собственника. Если это не гражданин, то государство в лице местного муниципалитета. Часто люди, проживающие в государственном жилье по договору социального найма, задумываются о приобретении этой недвижимости в собственность. Ниже рассмотрены все легальные способы как выкупить квартиру у государства и стать полноправным собственником.

Способы приобретения квартиры

В 2020 году существует несколько возможных способов позволяющих выкупить коммунальное имущество у государства:

Приватизация.

Если лицо проживает на основе договора социального найма в государственной квартире и желает приобрести ее себе в собственность, то один раз в жизни гражданину предоставляется право приватизировать недвижимость в частную собственность бесплатно.

Выкуп, если возможность приватизации исчерпана.

Государство предоставляет гражданину один раз в жизни право на приватизацию. Если такое право исчерпано, остается только выкупить имущество у государства. Для этого потребуется предоставить договор социального найма.

Выкуп через электронные торги.

Когда человек желает выкупить квартиру у государства, но не проживает на этой жилплощади и не имеет договора социального найма, то возможно приобрести только то имущество, которое выставлено на аукцион.

Получить бесплатно по договору соцнайма.

Этот способ подойдет той категории граждан, которые являются льготниками. Государство заботится о таких гражданах, предоставляя жилье с правом проживания на определенный срок, либо бессрочно, заключая с лицами договор социального найма.

Как выкупить через приватизацию

На основании закона РФ «О приватизации…» можно выкупить квартиру у муниципалитета – приватизировав ее на бесплатной основе. При этом квартиросъемщику необходимо соблюсти несколько условий:

• лицо должно иметь договор социального найма на проживание;
• иметь неиспользованное право на приватизацию;
• быть совершеннолетним;
• быть резидентом России;
• собрать пакет требуемых документов.

Читайте также: Как происходит приватизация квартиры по договору социального найма: условия, порядок действий, документы и судебная практика.

Список документов

1. Заявление о приватизации. Образец.
2. Действующий договор социального найма или ордер.
3. Паспорт каждого лица достигшего совершеннолетия и прописанного на этой жилплощади.
4. Свидетельство о рождении детей, прописанных на данной жилплощади.
5. Технический паспорт на квартиру.
6. Справка о составе семьи.
7. Справка об неимении задолженностей по услугам ЖКХ.

Нельзя выкупить жилплощадь, если она:

• находится в аварийном состоянии;
• находится в списке домов, предназначенных на снос;
• числится при воинской части;
• имеет статус общежития;
• является служебным помещением;
• представляет историческую ценность.

Порядок действий

Чтобы выкупить имущество гражданину необходимо:

1. Подать заявление собственнику жилищного фонда для подписания договора передачи жилого помещения для частного владения. Это может быть администрация либо другой орган, на который возложены полномочия управления государственной собственностью.
2. Подписать договор передачи имущества в собственность. Этот документ заверяет подписью каждый участник приватизации. Лицо имеет право заверения с возраста четырнадцати лет.
3. После необходимо подать документы в Росреестр. И по завершению этой процедуры приобретается право собственности на недвижимость.

Сроки и стоимость

Срок рассмотрения заявления составляет не больше двух месяцев со дня подачи. Это время отведено госаппарату для проверки на соответствие требований и отсутствие каких-либо нарушений. Собственность считается выкупленной у муниципалитета на основе права приватизации после регистрации в ЕГРН.

Важно! В 2017 году Президент подписал закон, на основании которого приватизация государственного жилья продлевается бессрочно.

Услуга в данном случае — бесплатная, но оформление многих документов требуют денежных затрат. Если лицо самостоятельно занимается сбором всех бумаг, то стоимость будет составлять 3000-5000 рублей. Но если гражданин желает, чтобы за него процедуру выкупа провели специалисты, придется отдать около 20000 рублей.

Как выкупить квартиру, если на нее заключен договор соцнайма

Граждане часто оказываются в ситуации, когда право на приватизацию исчерпано, но есть необходимость стать собственником жилья, в котором проживают. Решить этот вопрос возможно, выкупив недвижимость у государства.

Документы потребуются следующие:

1. Заявление для госоргана. Образец выдадут по месту обращения. Посмотреть примерный бланк для выкупа площади в коммуналке можно здесь.
2. Документы, подтверждающие личность. Паспорта и свидетельства о рождении для детей, а также копии этих бумаг.
3. Документ социального найма или ордер.
4. Квитанция уплаты регистрационного сбора.
5. Квитанция об уплате за недвижимость.

Общий порядок действий:

1. Необходимо обратиться в администрацию региона — отдел жилищной политики. Также можно для уточнения позвонить или лично посетить «Мои документы», получив от них точные инструкции по выкупу жилплощади.
2. По указанному адресу — подать заявление о желании переоформить государственное имущество для использования его как частную собственность. Также предоставить все требуемые бумаги. Точный список нужно узнать для каждого случая индивидуально.
3. Спустя месяц гражданин получает постановление государственного образца — о передаче коммунального имущества для его частного владения. Далее необходимо оплатить указанную сумму выкупа.
4. Придя в Федеральную службу государственной регистрации кадастра — подать заявление требуемой формы, подать копию и оригинал квитанции внесения средств за недвижимость, квитанцию за регистрацию.
5. Спустя месяц гражданин получает свидетельство о завершении процедуры выкупа. Теперь он является собственником данной квартиры, имея право распоряжаться ею по своему усмотрению в рамках законодательства.

Как определяется выкупная цена

Государство устанавливает цену выкупа на основании стоимости аналогичной квартир на рынке недвижимости. После оценки специалиста определяется выкупная стоимость.

Выкупить через аукцион квартир

Бывают ситуации, когда гражданин не имеет договора социального найма, но желает выкупить жилплощадь у государства. Для таких лиц есть возможность приобрести квартиру на аукционе:

• Новостройки продаются зачастую на аукционах.
• Вторичное жилье от «Моссоцгарантия». Данное учреждение после заключения договора с пенсионерами выплачивает прибавку к пенсии. После смерти пенсионера жилье переходит к учреждению с последующей продажей через электронные торги на аукционе.
• Имущество граждан, которые не смогли своевременно погасить кредит или ипотеку.

Где найти электронные торги

Электронные торги можно найти на официальных сайтах организаций, которые занимаются недвижимостью.

Государственные квартиры и новостройки Москвы собраны на специальном сайте

Кто может участвовать

Участвовать в аукционе и выкупить жилье имеет право любой гражданин, достигший совершеннолетия и имеющий электронную подпись.

Электронно-цифровая подпись состоит из специальной USB-флешки, на которой установлено программное обеспечение, придающее цифровому документу юридическую силу. Оформить ее можно в специальных центрах. Средняя стоимость электронной подписи от 800 рублей до нескольких тысяч.

Чтобы стать участником торгов необходимо выполнить следующие шаги:

1. Иметь электронно-цифровую подпись.
2. Зарегистрироваться на торговой площадке.
3. Выбрать из списка желаемую квартиру.
4. Внести задаток, который войдет в стоимость жилья, если лицо побеждает на аукционе. При проигрыше задаток возвращается гражданину. Размер задатка обычно составляет от 1 до 10% стартовой стоимости квартиры. Он необходим для удостоверения продавца в серьезности намерений покупателя.

Как проходит аукцион

О времени проведения аукциона сообщается заблаговременно. Когда наступает назначенный день и час, начинаются торги. Участники аукциона заходят на сайт торговой площадки. Каждый лот имеет свой шаг, это сумма, на которую можно повысить цену имущества. Зачастую значение шага 0.5-1% от стоимости жилья. Государство запрещает устанавливать шаг больше 5%.

За определенный период, 10 минут или 1 час, зависит от торговой площадки, участники на 1 шаг поднимают цену. Если цену не подняли за установленное время, то объявляется победитель аукциона, предложивший цену выкупа последним. Победителю отведен период — 5 дней для внесения полной стоимости квартиры, также есть возможность приобрести это имущество с помощью ипотеки, либо используя материнский капитал.

Важно! Если гражданин выиграл торги, но не выкупил квартиру по истечении 5 дней — залог не возвращается!

Как получить квартиру у государства бесплатно

Чтобы государство бесплатно предоставило жилье, гражданин должен строго соответствовать определенным требованиям:

• быть из малоимущей семьи;
• быть военнослужащим, который признан нуждающимся в жилье;
• быть сиротой, либо ребенком без родительской опеки;
• лицом, принимавшим участие при ликвидации катастрофы на ЧАЭС;
• другие лица признанные нуждающимися в улучшении жилья.

Чтобы получить квартиру, соискатель должен собрать такие бумаги:

• документы, подтверждающие личность заявителя и всех членов его семьи, желающих проживать вместе с ним;
• справка о составе семьи прописанных лиц;
• свидетельство о заключении либо расторжении брака;
• справка о доходах всех работающих членов семьи, для совершеннолетних, которые учатся – справку с места учёбы, если не работают и не учатся – справку с центра занятости;
• бумагу с ЕГРП, о неимении своей личной собственности;

Порядок действий:

1. Собрать все требуемые документы.
2. Встать на учет в администрацию, как гражданин имеющий необходимость в улучшении жилищных условий, образец заявления.
3. Когда подойдет очередь, нужно подать заявление в администрацию о предоставлении жилья.

Через 1 месяц со времени подачи заявитель получит решение о предоставлении, либо отказ о выделении жилья. Если решение будет положительное, потребуется заключить договор социального найма с государством, на основании которого лицо будет иметь право проживания.

Подводя итог, можно сказать с уверенностью, что есть способы выкупа квартир у государства, которые работают и делают людей счастливыми обладателями собственного жилья. Также есть возможность обратиться напрямую к юристу, через чат и бесплатно решить Ваш вопрос выкупа имущества и подскажет, как получить субсидию на покупку недвижимости от государства.

Если статья была полезной – поставьте лайк или сделайте репост.

О приватизации квартиры с несовершеннолетними читайте в этой статье.

Покупка-продажа муниципального жилья

Просмотров 119

Стремление людей сэкономить при решении жилищного вопроса привело к появлению различных схем – одной из них является приобретение неприватизированного жилья. Можно ли продать муниципальную квартиру без приватизации и как это сделать?

Что такое муниципальное жилье?

Муниципальное жилье числится на балансе населенного пункта (муниципалитета) – наймодателем является муниципальный орган. По договору социального найма оно предоставляется гражданам для проживания (ст. 674 ГК) – арендная плата не взимается, оплачиваются лишь коммунальные услуги. Право собственности принадлежит государству, но благодаря приватизации квартира может перейти во владение жильцу. В большинстве случаев договор не ограничен каким-либо сроком, но если жилплощадь предоставлялась в качестве служебного помещения или проживавший там одинокий арендатор умер, то она возвращается в муниципальный жилой фонд.

Все вопросы социального найма регламентируются гл. 35 ГК РФ. Согласно закону, постоянно пользоваться выделенной муниципалитетом жилплощадью имеют право наниматель и его близкие родственники. В соответствии со ст. 81 ЖК, при согласии всех членов семьи в квартире могут поселиться и временные жильцы. Продолжительность проживания посторонних лиц дольше 1.5 месяцев допускается лишь в случае, если нормы жилой площади соблюдены.

Причины, побуждающие заключить сделку

Приватизация жилья бесплатна. В соответствии с внесенными в ФЗ изменениями она больше не ограничена сроками (соответствующее решение было принято Государственной Думой 10.02.17 г. и утверждено 15.02.17 г.). После получения прав собственности на квартиру ее можно продать, подарить, обменять, завещать. Зачем приобретать/продавать неприватизированную жилплощадь? Причины имеются как у покупателя, так и у продавца.

Покупателя привлекают низкая стоимость и перспектива приватизации – после завершения процедуры объект будет иметь рыночную цену. У продавца также имеются свои причины. Продать муниципальное жилье в первую очередь желают те, кто уже использовал свое право на бесплатную приватизацию – такая возможность предоставляется государством 1 раз (исключением являются дети, которые после 18 лет могут приватизировать еще 1 объект). Вторая распространенная причина – острая нужда в деньгах. Человек может быть заинтересован в продаже и в случае переезда – найти обмен между муниципальными квартирами сложно, поскольку большая часть жилого фонда уже приватизирована гражданами. Продав недвижимость в одном населенном пункте, можно приобрести ее на новом месте, добавив собственные накопления или взяв кредит.

Можно ли продать муниципальную квартиру без приватизации?

Поскольку недвижимость принадлежит муниципальному органу, продать ее привычным образом гражданин не может. Однако существуют способы, позволяющие обеим сторонам сделки получить желаемое, не нарушив закона. Фактически речь идет об уступке прав на проживание (но не прав собственности – они возникают только после приватизации).

Как продать муниципальную квартиру?

Способ №1.

Этот способ очень рискован – применять его целесообразно только в случае, если между покупателем и продавцом сложились доверительные отношения (отсутствует риск одностороннего нарушения соглашений).

Алгоритм действий следующий: в муниципалитет подается запрос о прописке третьего лица. Если после рассмотрения заявления принимается положительное решение, то покупателя прописывают в квартире. Продавец выписывается после получения денег (снимаются с прописки и остальные жильцы, если таковые имеются). В результате арендатор остается единственным, кто прописан, и он может подать запрос в департамент жилищной политики на подписание договора социального найма уже от своего лица. Если со стороны наймодателя не возникнет возражений, то у квартиры появится новый арендатор. Если свои права на приватизацию он или кто-то из членов семьи еще не использовали, то после прохождения процедуры жилплощадь станет полновластной собственностью.

Мнение эксперта Александр Фомичев Юрист. Стаж лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право. Задать вопрос эксперту С большой долей вероятности представители муниципального органа, являющегося наймодателем, не дадут согласия на заключение договора с новым нанимателем. В соответствии со ст. 82 ЖК РФ (п. 2), изменение договора социального найма возможно в случае, если арендатором станет дееспособный член семьи нанимателя при условии согласия остальных проживающих в помещении лиц. Такая возможность не распространяется на посторонних.

Риски при смене нанимателя очень высоки. Один из них – возможность выписки нового жильца продавцом сразу после получения денег. Законом закреплено право требовать в судебном порядке выселения временного жильца, если тот отказывается сделать это самостоятельно. Помимо самого продавца обратиться в суд могут члены его семьи, проживающие в квартире.

Способ №2.

Эта схема подразумевает участие риелторов, имеющих в своем распоряжении «буферный» жилой фонд и готовых предоставить сторонам свои услуги. По доверенности АН оформляет на покупателя приватизированное «буферное» жилье. После этого осуществляется обмен – он не запрещен законом. Арендатор муниципальной недвижимости выписывается и оформляет прописку в «буферной» квартире, принадлежащей АН, а покупатель обращается в жилищный департамент для составления нового договора социального найма. Препятствий в оформлении документов возникнуть не должно. Затем продавец выписывается из «буферной» квартиры («дарит» или «продает» ее АН и получает деньги). В итоге все стороны остаются при своих интересах – агентство получает денежное вознаграждение (около 5% от суммы сделки), продавец – деньги, покупатель – жилплощадь, которую он затем может приватизировать (если уже не использовал такую возможность).

При обмене муниципального жилья количество снятых с регистрации и прописанных в другой квартире людей должно совпадать. Отдельное внимание уделяется детям – на их долю должно приходиться не меньшее количество квадратных метров, чем было в предыдущем доме. Если это правило не соблюдено, то сделка будет оспорена.

Не допускается обмен, если:

• в результате него жилищные условия одной из сторон серьезно ухудшаются (этот момент стоит учесть при выборе «буферного» жилья);
• муниципальная квартира относится к специальному фонду.

Если у регистратора возникнет подозрение в том, что сделка носит фиктивный характер, будет получен отказ.

Сделка, подразумевающая продажу муниципального жилья, не приветствуется наймодателем, поэтому выявление факта получения денег повлечет крайне неприятные последствия – вопрос будет рассматриваться судом и решение со 100%-ной вероятностью окажется не в пользу ответчика.

Как избежать проблем?

При проведении такой сделки существует 3 главных риска:

• продавец, получив деньги, не выпишется из квартиры и принудительно выселит покупателя;
• владелец муниципального жилья не признает факт получения денег;
• агентство недвижимости откажется выкупать обратно предоставленную «буферную» квартиру (из-за деликатности обстоятельств отстоять свои интересы в суде не удастся).

Чтобы избежать подобных рисков, стоит:

• удостовериться в дееспособности продавца (покупателя);
• внимательно подойти к выбору агентства недвижимости (посмотреть отзывы, проверить документы на право ведения деятельности);
• не осуществлять полного расчета до получения обменного ордера или заключения договора социального найма на нового жильца (возможен отказ);
• документально зафиксировать все обязательства сторон сделки;
• оформлять расписку о получении денег в письменной форме – продавец должен написать ее синими чернилами от руки с указанием суммы прописью и числами (обязательно стоит поставить дату и подпись).

Риск того, что покупатель откажется платить или продавец не захочет выписаться существует, поэтому необходимы гарантии. Деньги желательно передавать через банковскую ячейку (в присутствии обеих сторон сумма пересчитывается и кладется на хранение в арендованную ячейку). Благодаря этому одна сторона сделки убедится, что оговоренная сумма подготовлена к передаче, а вторая будет иметь средство воздействия – деньги продавец сможет получить после выписки с жилплощади всех жильцов.

Документы

Для осуществления сделки необходимо подготовить пакет документов, в который входят:

• паспорта – помимо оригиналов потребуются нотариально заверенные копии;
• если интересы одной из сторон будет представлять сотрудник агентства недвижимости или другой представитель, то нужна доверенность с указанием даты завершения полномочий и их перечня (документ заверяется у нотариуса);
• договор с АН;
• расширенный вариант выписки из домовой книги – в ней отображается информация о прописанных лицах, состоянии жилплощади;
• справка, подтверждающая отсутствие задолженности по коммунальным платежам;
• технический паспорт на квартиру, выписка из ЕГРН (вместо кадастрового паспорта);
• договор социального найма;
• согласие со стороны всех проживающих в квартире жильцов;
• заявление об обмене жилплощади и соответствующий договор (по 1 экземпляру для каждого участника сделки и для регистратора).

Уплачивается госпошлина (2 тыс. руб.).

Чтобы у нового жильца не возникло проблем с приватизацией, требуется письменный отказ со стороны лиц, имеющих право инициировать процесс (это наниматель и прописанные члены его семьи).

Поскольку при продаже муниципального неприватизированного жилья оформлять договор купли-продажи нельзя, его передача осуществляется путем составления в свободной форме передаточного акта. В нем приводятся:

• сведения о заключивших сделку сторонах (паспортные данные);
• полная информация о квартире (адрес, площадь, состояние);
• другие важные детали, которые стороны хотели бы зафиксировать в документе;
• дата и подписи.

Целесообразность приобретения неприватизированной муниципальной квартиры

Покупка квартиры, фактически находящейся в собственности муниципалитета, имеет лишь одно преимущество – ее стоимость значительно ниже рыночной (часто – в 2-3 раза). Если сделка пройдет удачно, то новый жилец сможет приватизировать квадратные метры, что в разы увеличит их стоимость. Привлекает также отсутствие необходимости в проверке жилья на юридическую чистоту.

Минусы такого способа приобретения очевидны – поскольку неприватизированное жилье находится на балансе муниципалитета, попытка нового жильца подписать договор социального найма с большой долей окажется провальной. Исключением является вариант с использованием «буферной» квартиры, но и здесь имеются подводные камни – законом предусмотрена возможность признания обмена недействительным (ст.75 ЖК РФ).

Вне зависимости от выбранного способа продажи муниципального жилья, покупатель не имеет права на получение налогового вычета, который положен в случае заключения сделки купли-продажи (13% от 2 млн. руб. – 260 тыс. руб.). Это в определенной мере уменьшает выгоду, которую обеспечивает невысокая цена неприватизированного объекта.

Сроки

Быстрее всего удается осуществить вариант с пропиской нового жильца – процедура занимает несколько дней. Низкая вероятность положительного исхода и высокие риски аннулируют это преимущество.

Вариант оформления обмена с участием агентства недвижимости занимает больше времени (с учетом обсуждения деталей, поиска заслуживающего доверия АН, сбора/оформления бумаг потребуется 1-2 месяца).

Как продать муниципальное жилье на законных основаниях?

Единственным законным основанием является наличие прав собственности – их предоставит приватизация. Собственность передается бесплатно, процесс регламентируется законом РФ от 04.07. 91 № 1541-1 и №14-ФЗ от 22.02.17 г. (ограничения по сроку проведения программы сняты). Для приватизации объекта не является препятствием наличие задолженности по коммунальным платежам.

Невозможно приватизировать жилье:

• в котором произведена неузаконенная перепланировка;
• признанное аварийным;
• находящееся в закрытых военных городках;
• относящееся к служебному фонду (при передаче жилья в муниципальную собственность или при оформлении согласия работодателя приватизация становится возможной).

Чтобы приватизировать жилье, нужно обратиться в отдел администрации района, занимающийся этим вопросом и уточнить список документов/справок (требования в разных регионах отличаются). Если кто-то из жильцов не желает принимать участия, то он должен оформить письменный отказ. После сбора документов остается подать их в уполномоченный орган, дождаться рассмотрения заявки и подписать составленный договор приватизации (подписи ставят все прописанные на жилплощади жильцы, жилье переходит в долевую собственность). Договор нужно принести в МФЦ – после регистрации прав собственности можно продать недвижимость на законных основаниях по рыночной цене.

Можно ли продать муниципальную квартиру без приватизации и как это сделать с минимальными рисками? Как избежать претензий со стороны муниципальных органов и не нарушить норм закона? Найти ответы на сложные вопросы помогут юристы сайта. Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО! Анонимно Информация о вас не будет разглашена Быстро Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист Расскажите друзьям Оцените (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Автор статьи Правовед. Стаж 2 года. Специализируюсь на гражданских спорах в сфере жилищного и семейного права. Рейтинг автора Написано статей 609 задать вопрос эксперту

Можно ли продать муниципальную квартиру с долгом

В России продажа недвижимости, которая принадлежит государству, без приватизации категорически запрещается. Часто люди, проживающие в муниципальном жилье, отказываются его приватизировать, накапливают долги по коммунальным платежам, а потом решают заняться срочной продажей. Для решения таких проблем существуют законные методы продажи государственной неприватизированной квартиры с задолженностью. Но многие продавцы муниципального жилья не знают, что делать, и задают массу вопросов. Давайте рассмотрим одни из них:

• Процесс приватизации вместе с покупателем
• Как продается муниципальная квартира?
• Зачем прописывать покупателя?
• Можно ли обменять такую квартиру?
• Как быстро ее продать?
• Обращаться в агентства при продаже муниципальной квартиры?
• Плюсы и минусы продажи квартиры с долгом

Задаток и приватизация муниципальной квартиры

Хотя буква закона противоречит продаже муниципального жилья, существует масса лазеек, при помощи которых можно провести сделку по купле – продаже вашей квартиры. Некоторые по незнанию, стараются продать не приватизированную квартиру, но законодательство однозначно отрицает такие действия в чистом виде. Мы можем посоветовать самый практичный.

Продавец муниципальной недвижимости может взять у потенциального покупателя задаток. Далее за эти деньги он осуществляет приватизацию и погашает все имеющиеся задолженности. Такой метод для покупателя может показаться не совсем законный, хотя, по сути, он ничего не теряет, а при форсе – мажорных обстоятельствах даже может вернуть задаток вдвойне. И если квартиру очень хочется купить, и договор о задатке грамотно составлен, то риски значительно снижаются. В таких ситуациях иногда продавцы снижают стоимость продаваемой недвижимости и с легкостью идут на уступки покупателю. С одной стороны, это весьма выгодно, с другой—требует особого правового внимания.

Порядок действий при продаже муниципальной квартиры

Существуют простые способы продажи государственной квартиры:

• Обратитесь в специальные отделы вашего административного центра с вопросом по вопросу возможности приватизации.
• Дайте объявление о продаже квартиры
• Найдите покупателя, согласного на ваши условия
• Подайте заявление на приватизацию
• Получите задаток от потенциального покупателя
• Дождитесь результата комиссии и подпишите приватизационные документы
• Зарегистрируйтесь как собственник в Росреестре
• Совершите сделку купли – продажи

Учтите, если вы не уверены в покупателе, то процесс сделки может зайти в тупик. Обязательно уточняйте, разрешается ли приватизация именно вашей квартиры. Если дом подходит под снос, является служебным или находится в военном городке, вам обязательно будет отказано в приватизации. Значит, и давать объявление не стоит. Договор о приватизации обязательно заверяется у нотариуса.

Прописка покупателя в муниципальной квартире

Если ваш потенциальный покупатель нормальный человек, и вы ему полностью доверяете, и он готов заплатить за вашу квартиру, существует возможность его прописки в этом жилье. Для этого проделайте следующую работу:

• Узнайте о возможности приватизации вашего жилья
• Оговорите все нюансы с будущим покупателем
• Возьмите согласие на прописку покупателя у властей
• Оформите на покупателя все лицевые счета
• Нотариально заключите договор о передаче всей суммы денег

После этого покупатель может сам приватизировать квартиру, но срочная прописка в ней обязательна. Грамотное переоформление документов, отсутствие нарушения закона и доверительные отношения при такой сделке является гарантом успеха.

Обмен не приватизированной квартиры

Жилищный Кодекс РФ в статье 72-73 разрешает обмен одной не приватизированной квартиры на такую же равноценную. Но существуют определенные обстоятельства, при которых делать это категорически запрещается:

• Жилье относится к аварийным
• Дом подлежит сносу
• В квартире имеется незаконная перепланировка
• Если наниматель является недееспособным

Если вы решаетесь на обмен, прежде всего, определитесь с поиском и выбором равноценной недвижимости. Обратитесь в районную администрацию для получения разрешения на обмен квартирами.

Быстрая продажа квартиры с долгами

Часто встречаются ситуации, когда за не приватизированной квартирой числятся долги по ЖКУ, а эту квартиру нужно срочно продать. Естественно, продать такое жилье с долгами вам никто не позволит. Существуют некоторые лазейки в решении этой проблемы — это перевод долга на потенциального покупателя.

Для этого вам необходимо:

• Найти покупателя на вашу недвижимость и объяснить ему нюансы ситуации
• Заключить с ним договор об оплате долгов и последующей приватизации
• Прописать покупателя в вашей квартире
• Переоформить на него все лицевые счета

После этого вы можете смело брать деньги за стоимость вашей квартиры. Одним из оптимальных решений будет погашения долга в рассрочку. Пишется заявление о предоставлении возможности постепенной оплаты и долги погашаются со временем.

При продаже муниципальной квартиры с долгами старайтесь фиксировать свои действия при помощи документального подтверждения. Например, прописывайте в документе о задатке условия о том, что вы обязуетесь погасить все долги по ЖКУ и оформить законно сделку после завершения процесса приватизации. При получении денег, обязательно составляйте расписки. Очень удобен современный способ передачи денег через банковские ячейки. Этим методом пользуются многие при заключении стандартного договора купли – продажи.

Продажа не приватизированной квартиры через агентство

Часто люди не владеют ситуацией по продаже муниципального жилья. Они могут наделать ошибок в таком вопросе и запросто столкнуться с мошенниками. Изначально, по договору социального найма человек заселяется в государственную квартиру. Через некоторое время гражданин решает продать муниципальную квартиру для улучшения своих условий проживания. Но совершить сделку купли – продажи невозможно, так как сначала придется пройти процедуру приватизации. Да еще и накопились немалые долги по ЖКУ.

Для того, чтобы сделка прошла с юридической прозрачностью, необходимо обратиться к профессиональным посредникам. Подыщите АН с большим стажем работы на рынке недвижимости и отличной репутацией, и смело туда обращайтесь. АН обязано официально обратиться в ЖКХ и гарантировать погашение долгов продавца после завершения приватизации. После разрешения коммунальщиков квартира с долгами приватизируется и быстро продается.

Плюсы и минусы продажи муниципальной квартиры

Плюсами при покупке муниципальной недвижимости являются:

• Юридическая чистота (не подлежат арестам банка, залогам и т.д.)
• При приватизации государственной квартиры исключены риски мошенничества
• Процесс приватизации длится от 7 календарных дней

Минусы тоже имеют место:

• Иностранные граждане не имеют право на приватизацию жилья
• Нельзя воспользоваться налоговым вычетом
• Под не приватизированные квартиры банки кредиты не выдают

Приходим к выводам: любая муниципальная квартира с долгами всегда может быть продана.

АН Чистые Пруды предоставляет услуги компетентных юристов и риелторов, которые решат все ваши квартирные вопросы. Мы поможем продать муниципальную квартиру с долгами, подготовить необходимые документы и решить все проблемы с вашим жильем.

Также Компания Миэль Чистые Пруды предоставляет услуги по погашению долгов по ЖКУ. Наши клиенты могут воспользоваться услугой «Аванс до продажи». Заключается договор, мы предоставим средства, вы погашаете долги, которые возвращаются после заключения сделки.

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

______________________

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77, либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.

Для нашей страны довольно типичной является ситуация, когда человек проживает в муниципальном жилом фонде. Военнослужащие, муниципальные и государственные служащие – это категории людей, которые чаще всего сталкиваются с понятием «государственная квартира».

Во времена советской власти рабочим заводов и предприятий также выделялась жилплощадь, на которой они прописывали своих детей, внуков, а потом и правнуков. Потому довольно распространенный случай, когда человек проживает и пользуется квартирой, которая не является его собственностью.

Нюансы и сложности

В чем заключаются недостатки и преимущества проживания в государственной квартире?

Во-первых, такая жилплощадь не может быть передана по наследству, продана или подарена. Для муниципального жилья не применимы сделки современного гражданского оборота.

Во-вторых, пользователь муниципальной жилплощади не имеет права сдавать в аренду квартиру без согласия муниципалитета.

К числу плюсов можно отнести возможность проживания (чаще всего безвозмездного) в квартире.

К тому же, как показывает практика, строения муниципального жилого фонда чаще всего располагаются в центре города, в хорошей транспортной доступности, что весьма удобно.

Государственная квартира — это исчезающий вид недвижимости. Так, к примеру, военнослужащим в настоящее время уже не просто выделяют квартиру, а дают жилищный сертификат либо предоставляют особые условия военной ипотеки.

В чем выход?

Процедура приватизации муниципального жилого фонда получила широкое распространение с начала 90-х годов и пользуется популярностью по сей день. Государство дает возможность гражданам, проживающим в государственной квартире, однократно и безвозмездно оформить в собственность данную жилплощадь. Согласно последним изменениям законодательства, бесплатная приватизация будет возможна до 1 марта 2015 года.

Для приватизации муниципальной квартиры необходимы следующие документы:

• паспорт (свидетельства о рождении для детей до 14 лет);
• технический паспорт квартиры (получается в БТИ);
• договор социального найма или ордер;
• выписка из домовой книги о количестве прописанных лиц;
• выписка из финансово-лицевого счета квартиры;
• справка о неучастии ранее в приватизации;
• квитанции об оплате госпошлины.

Подводя итог, стоит отметить, что в современных условиях, учитывая сложную ситуацию на рынке недвижимости, возможность приобретения государственной квартиры является выгодным преимуществом.

В настоящей статье хочу коснуться вопроса выкупа предпринимателями арендуемых нежилых помещений у государства.

03 июля 2018 года вступил в силу федеральный закон №185-ФЗ, вносящий изменения, в том числе, в 159 федеральный закон от 22.07.08 об отчуждении недвижимого имущества из государственной и муниципальной собственности. Ранее федеральный закон 159-ФЗ предусматривал, что предприниматели могут выкупить без проведения торгов, по рыночной стоимости арендуемую недвижимость, лишь если по состоянию на 01.07.15 недвижимость арендовалась не менее двух лет подряд, то есть договор должен был быть заключен не позднее 01.07.13. Таким образом, все договоры аренды заключенные в более позднюю дату не подпадали под его действие. Кроме того, не подлежала продаже государственная недвижимость.

С 03 июля 2018 предприниматели могут выкупить как государственную так и муниципальную недвижимость, если на день подачи заявления о выкупе, она непрерывно находится в пользовании в течение двух лет и более. То есть больше нет привязки к дате заключения договора аренды.

Также для выкупа имущества необходимо:

• Чтобы не было задолженности по арендной плате и неустойке.
• Имущество не было включено в перечень имущества, передаваемого субъектам малого или среднего предпринимательства (в этом случае владеть недвижимостью придется от трех лет и более). Такой перечень утвержден постановлением Правительства Москвы от 16.12.2008 № 1140-ПП. Он ежегодно до первого ноября дополняется новыми объектами. Узнать попал ли ваш объект в указанный перечень можно на сайте ДГИ.
• На момент заключения договора купли-продажи недвижимости, сведения о предпринимателе не были исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Для реализации права на выкуп предприниматель должен обратиться с соответствующим заявлением в ДГИ (если имущество является московской муниципальной собственностью), который в течение 30 дней обязан подготовить проект договора купли-продажи или отказать в реализации преимущественного права выкупа. В Москве действует административный регламент, утвержденный Постановлением Правительства Москвы от 15.05.2012 № 199-ПП, в котором достаточно подробно прописана процедура выкупа помещений, кроме того в нем прописан исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении преимущественного права выкупа.

Отказ Департамента и определенная рыночная стоимость объекта недвижимости может быть оспорена в суде. Кроме того, достаточно часто в суд приходится обращаться с исками о понуждении ДГИ заключить договор купли-продажи, подается такой иск в случае, когда ДГИ никак не реагирует на поданное заявление свыше 30 дней.

Споров по снижению выкупной стоимости в настоящий момент очень много и арбитры в большинстве случаев занимают стороны предпринимателей. Тем не менее, необходимо отметить, что выкупная стоимость определяется на основании отчета оценщика. Стороны спора вправе предложить на выбор суда свою кандидатуру оценщика, или же суд может назначить оценщика по своему усмотрению. Определение о проведении оценки в части выбора того или иного оценщика обжалованию не подлежит, поэтому оценку будет проводить эксперт назначенный судом.

Если предприниматель отказался от своего преимущественного права выкупа, или в течение 30 дней не подписал подготовленный ДГИ договор, или договор купли-продажи был расторгнут в связи с существенным нарушением его условий предпринимателем, то преимущественное право считается утраченным.

Оплатить приобретаемую недвижимость можно сразу или в рассрочку, при этом срок рассрочки не может быть менее 5 лет. На сумму рассрочки начисляются проценты в размере 1/3 ставки рефинансирования. Даже если заключено соглашение о рассрочке, предприниматель в любое время по своему усмотрению вправе выплатить всю сумму сразу. Кроме того, в счет оплаты по договору купли-продажи засчитывается стоимость неотделимых улучшений, произведенных предпринимателем с согласия арендодателя.

Так как 185-ФЗ разрешил выкупать и государственное имущество, можно предположить, что в скором времени появится и постановление правительства РФ, регламентирующее порядок выкупа государственного имущества.

В целом изменения законодательства носят положительный характер, и я надеюсь, что в скором времени многие желающие перейдут из категории арендаторов в категорию собственников недвижимого имущества.

Выкуп муниципального имущества

Говоря о выкупе муниципального имущества обычно, подразумевают передачу в собственность этого имущества. Передача эта происходит на возмездной основе, т.е. путем выкупа. В зависимости от имущества, процесс выкупа различается. Так приватизация отличается в случае:
— с муниципальными предприятиями;
— объектами, отданными в аренду для развития малого и среднего бизнеса;
— имеет свои особенности процесс приватизации имущества, используемого муниципальными предприятиями.
Как правило, выкуп муниципального имущества происходит не сразу. Чаще всего имущество берется в аренду, после чего уже владелец, решив, что имеет смысл приобрести его в собственность, проходит процесс приватизации. Но такое возможно не всегда.
Местные органы власти должны создать специальную комиссию по вопросам приватизации. Эти комиссии, состоящие из представителей разных ведомств и местной власти, решают какие объекты можно приватизировать.
Документы об этом решении направляют в орган, на балансе которого находится соответствующее имущество.
Держателю имущества дается 30 суток, после которых можно начинать процесс приватизации.
Возможно и так, что документы на приватизацию могут направляться руководителем предприятия в случае с имуществом переданным в аренду муниципальным предприятием. В такой ситуации собственник должен согласиться на передачу имущества в порядке выкупа.
Выкуп имущества в первую очередь может проводиться арендатором. Если арендатора нет, то преимущество согласно закону имеют представители малого и среднего бизнеса.
в некоторых случаях приватизация не проводится. Причины могут быть разные: например, имущество может передаваться только предприятиям определенного профиля или представитель бизнеса, желающий приобрести имущество, не отвечает некоторым требованиям.
Арендатор, желающий приобрести имущество должен отвечать некоторым требованиям:
— срок пользования имуществом по соглашению аренды должен составлять не меньше 2-х лет;

— использование имущества должно быть оплачено в соответствии с соглашением между арендатором и собственником;
— имущество не должно включаться в общий перечень имущества для приватизации, т.к. арендатор может приобрести его по собственной заявке, пройдя специальную процедуру, о чем будет сказано ниже.
Решение о приватизации должно опубликовываться в местной газете, используемой для опубликования актов местной власти либо в сети Интернет на портале госуслуг.
Через месяц после принятия решения, собственник имущества должен сообщить о намерении провести приватизацию. Кроме сообщения о намерении провести приватизацию, собственник еще должен направить проект договора о выкупе имущества.
Если имущество находится в управлении муниципального предприятия, оформление приватизации проводится через директора предприятия, но при согласии органа, представляющего собственника имущества.
Получив документы о предстоящей приватизации, арендатор имущества имеет 30 дней на согласие. Если согласия нет, то имущество будет передано другому лицу или приватизация и вовсе может быть отменена.
Можно оттянуть сроки, сославшись на несоответствие заявленной цены имущества.
Оспаривание цены происходит в суде. В этом случае процесс дачи согласия на приватизацию откладывается до вступления решения суда в силу.
Если же проблем с ценой нет, то необходимо дать свое согласие, принести документы, подтверждающие отсутствие долга по оплате аренды.
Желающий приобрести имущество в процессе приватизации, может подать свою заявку, если нет долгов по оплате аренды, владение имуществом осуществляется уже больше 5 лет, и имущество не вошло в список приватизируемого имущества.
Оплата имущества может происходить сразу, может оформляться в рассрочку. Законом установлено ограничение о минимальном сроке рассрочки – 3 года. В любой момент покупатель, если у него появляется такая возможность, может погасить долг полностью.
Будет ли проходить оформление рассрочки, также зависит от покупателя. Данный вопрос фактически решается только покупателем, действия органов в этой части будут полностью зависеть от решения покупателя. Если же в договор о покупке имущества будет внесены правила об ограничении сроков оплаты, а также невозможности рассрочки, то согласно закону они не будут иметь силы.
Нарушения, процедур оформления приватизации, отказ проводить приватизацию, нарушение преимущественного права покупки являются основаниями для подачи заявления в суд о незаконности купли-продажи такого имущества.
В суд в такой ситуации можно пойти не позже чем через 2 месяца, после того, как стало известно о нарушениях. В случае просьбы перевести на себя права покупателя, необходимо будет внести на депозит суда соответствующую сумму.

Купить жилье на селе по Указу № 287

Указом № 287, который вступил в силу 26.10.2018, в целях закрепления кадров на селе предусмотрена возможность продажи местными исполнительными и распорядительными органами базового территориального уровня, уполномоченными ими организациями (далее – органы местной власти) заселенных жилых домов проживающим в них гражданам.

Какие дома продают

Органами местной власти может осуществляться продажа заселенных жилых домов (квартир), переданных им сельхозорганизациями в рамках реализации указов Президента от 04.07.2016 № 253 «О мерах по финансовому оздоровлению сель­скохозяйственных организаций» (далее – Указ от 04.07.2016 № 253) и от 14.07.2016 № 268 «О создании и деятельности открытого акционерного общества «Агент­ство по управлению активами» (далее – Указ № 268).

Напомним, что п. 15 Указа от 04.07.2016 № 253 местным Советам депутатов рекомендовалось принимать решения о принятии в коммунальную соб­ственность объектов жилищного фонда и объектов социальной сферы, принадлежащих сельхозорганизациям, юрлицам – инвесторам на праве собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления либо переданных им в безвозмездное пользование.

Также на основании п. 7 Указа № 268 было предложено сельхозорганизациям – кредитополучателям осуществить до 01.01.2017 перевод долга по льготным кредитам, полученным ими в ОАО «Белагропромбанк» на строительство (реконструкцию) или приобретение жилых домов (квартир), реконструкцию объектов под жилые помещения, в соответствии с подп. 1.4 п. 1 Указа Президента от 30.08.2005 № 405 (далее – Указ № 405), на граждан, которым данное жилье было предоставлено для проживания.

В случае невозможности перевести этот долг на граждан предлагалось перевести его в порядке, установленном Совмином, на соот­ветствующие органы местной власти с отсрочкой погашения основного долга на 5 лет с последую­щей рас­срочкой уплаты равными долями в течение периода пользования кредитом. А сами объекты строительства (реконструкции) и приобретенные жилые дома (квартиры) рекомендовалось передать в коммунальную собственность.

Предусмотренная Указом № 287 продажа жилых домов (квартир) должна осуществляться в порядке и на условиях, установленных Указом Президента от 17.06.2011 № 253 «Об отдельных вопросах купли-­продажи жилых домов (квартир) сельскохозяйственных организаций» (далее – Указ от 17.06.2011 № 253).

Кто может их купить

Покупателями указанных жилых домов (квартир) по Указу от 17.06.2011 № 253 могут быть проживающие в них:

• наниматели жилых помещений – работники сельхозорганизаций, организаций социально-культурной сферы, потребкооперации, постоянно проживающие и работающие в населенных пунктах с численностью населения до 20 тыс. человек, а также лица, уволенные из этих организаций;
• наниматели жилых помещений – лица рядового и начальствующего состава органов внутренних дел (ОВД), постоянно проживающие и работающие в таких же населенных пунктах, а также лица, уволенные со службы из ОВД в запас или отставку.

Покупателями заселенных жилых помещений могут быть с согласия нанимателей также совершеннолетние члены их семей или иные лица, имеющие равное с нанимателем право владения и пользования этим жилым помещением.

Кто продает

Решение о продаже согласно подп. 1.2 и 1.3 п. 1 Указа от 17.06.2011 № 253 принимается в порядке, установленном соответствующими местными Советами депутатов, а продавцом и стороной договора купли-продажи является соответствующий орган местной власти или уполномоченная им организация.

Отметим, что заселенный жилой дом (квартира), построенный (реконструированный), приобретенный сельхозорганизацией с привлечением льготного кредита ОАО «Белагропромбанк», может быть продан при условии перевода долга по льготному кредиту (если кредит полностью не погашен) в соответствии с Указом № 405 на проживающего там гражданина. При этом договор купли-продажи такого жилья должен содержать условие об уплате покупателем денежных средств в сумме, равной разнице между ценой жилого помещения и переведенной на гражданина суммой долга по льготному кредиту.

То есть сумма покупки остается прежней, но часть ее переводится продавцу, а часть остается у покупателя – для погашения им остатка льготного кредита.

Оценка и порядок оплаты

Оценочная и рыночная стоимость жилых помещений определяются по результатам независимой оце­нки, проведенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Цена по договору купли-продажи жилого помещения, включая хоз­постройки, элементы благоустройства прилегающей территории, оп­ределяется по оценочной стоимости (но не выше рыночной). При этом цена не должна быть меньше первоначальной (переоцененной) стоимости жилого помещения, отраженной в бухучете на 1 января года, в котором осуществляется продажа.

Оплата покупки (кроме переведенной на гражданина суммы долга по льготному кредиту) осуществляется в рассрочку на 20 лет без индексации платежей и внесения первоначального взноса ежемесячно равными долями:

• работниками сельхозорганизаций, организаций социально-культурной сферы (руководители и специалисты организаций здравоохранения, культуры, физической культуры и спорта, учреждений образования), потребкооперации, постоянно проживающими и работающими в населенных пунктах с численностью населения до 20 тыс. человек, а также уволенными из этих организаций по основаниям, не предусмотренным в абз. 2 ч. 2 п. 5 Указа от 17.06.2011 № 253;
• лицами рядового и начальствующего состава ОВД, постоянно проживающими и работающими в таких населенных пунктах, а также уволенными со службы из этих органов в запас или отставку по основаниям, не предусмотренным в абз. 3 ч. 2 п. 5 этого же Указа.

Иные граждане оплачивают жилье в рассрочку на 3 года – также без индексации платежей и внесения первоначального взноса ежемесячно равными долями. К иным гражданам отнесены (абз. 2 и 3 ч. 2 п. 5 Указа от 17.06.2011 № 253):

• работники сельхозорганизаций, организаций социально-культурной сферы, потребительской кооперации, уволенные по основаниям, признаваемым дискредитирующими обстоятельствами увольнения согласно Декрету от 15.12.2014 № 5 «Об усилении требований к руководящим кадрам и работникам организаций», а также по основаниям, указанным в п.п. 1, 2 и 4 ч. 2 ст. 35, ст. 40 и п. 3 ст. 42 Трудового кодекса;
• лица рядового и начальствующего состава ОВД, уволенные по основаниям, указанным в подп. 179.2, 179.5, 179.6 п. 179, подп. 180.2–180.4, 180.6, 180.7 п. 180 Положения о прохождении службы в органах внутренних дел, утв. Указом от 15.03.2012 № 133.

Соответствующая плата за приобретенное указанными уволенными работниками и лицами жилое помещение вносится равными долями ежемесячно без индексации платежей в течение трех лет с даты увольнения.

Следует обратить внимание, что к числу таких уволенных лиц не отнесены:

• уволенные из сельхозорганизаций, иных юрлиц, находящихся в процедуре ликвидационного производства;
• уволенные из организации, включенной в перечень сельхозорганизаций, подлежащих досудебному оздоровлению, в соответствии с Указом от 04.07.2016 № 253;
• уволенные при наличии обстоятельств, исключающих или значительно затрудняющих продолжение работы (состояние здоровья, достижение общеустановленного пенсионного возраста, радиоактивное за­грязнение территории и другое), а также в случаях нарушения нанимателем законодательства о труде, коллективного договора, соглашения, трудового договора.

* * *

Указом № 287 внесено также дополнение в Указ от 17.06.2011 № 253 (п. 91), предусматривающее возможность продажи заселенных жилых домов (квартир) сельхозорганизаций, в отношении которых открыто конкурсное производство.

Предусмотрено также, что в случае открытия в отношении сельхозорганизации ликвидационного производства и при наличии у нее договоров купли-продажи жилья, в т.ч. заключенных в период нахождения организации в иных процедурах экономической несостоятельности (банкротства), предусматривающих для гражданина рассрочку платежей, не уплаченная на дату открытия ликвидационного производства сумма уплачивается граж­данином в бюджет базового уровня в соответствии с условиями рас­срочки, прописанными в договоре купли-продажи.

В течение 20 рабочих дней после вступления в законную силу решения суда о банкротстве с ликвидацией должника – юрлица антикризисный управляющий заключает с соответствующим органом местной власти договор уступки требования с уведомлением гражданина о состоявшемся переходе прав кредитора к органу местной власти, в т.ч. о новых реквизитах для оплаты стоимости жилого помещения, проданного сельхозорганизацией в рас­срочку.

За сельской ипотекой пришла тысяча татарстанцев с заявками на 1,5 миллиарда

В России появилась новая программа господдержки для покупки жилья по льготной ставке от 0,1 до 3%

Фото: laishevskyi.ru

С этого года в России заработала госпрограмма сельской ипотеки по очень выгодным ставкам, которая вопреки названию доступна и городским жителям, например если присмотрели недвижимость или задумали строиться в пригороде. Программа позволяет купить новостройку, готовое жилье на вторичном рынке, а также построить или достраивать дом с помощью своих подрядчиков в сельской местности. Ставка по ней составляет от 0,1 до 3%, а максимальная сумма кредита — 3 млн рублей. Как выяснило «Реальное время», к оператору программы обратилась уже почти тысяча татарстанцев за кредитами на общую сумму в 1,5 млрд рублей. Наше издание разобрало условия сельской ипотеки и обсудило ее перспективы для республики с экспертами рынка недвижимости.

Ставки, сроки и банки

Льготная ставка по программе сельской ипотеки составляет от 0,1 до 3%, что заметно доступнее обычных кредитов на покупку или строительство дома. Проценты, равные ключевой ставке ЦБ РФ, банкам будет возмещать государство — в этом вся суть субсидии.

Перечень банков, которые будут работать по программе, сформируют к 10 февраля, однако уже сейчас известно, что в реестр аккредитованных кредитных организаций вошел «Россельхозбанк». На официальном сайте банка опубликованы следующие условия для участия в сельской ипотеке: «Процентная ставка от 2,7% годовых, при отсутствии личного страхования — 3% годовых. Возможность выбора схемы погашения кредита. Обеспечение по кредиту — залог приобретенного (построенного) за счет кредитных средств банка объекта недвижимости».

В настоящее время в татарстанский региональный филиал АО «Россельхозбанк» поступило 950 обращений на общую сумму 1,538 млрд рублей от населения республики.

Перечень банков, которые будут работать по программе, сформируют к 10 февраля, однако уже сейчас известно, что в реестр аккредитованных кредитных организаций вошел «Россельхозбанк». Фото АО «Россельхозбанк»

Территории и требования к заемщикам

Ключевой момент — ипотеку по новой программе можно взять только на покупку жилья в сельской местности. Под этот критерий подходят: село, деревня, хутор, станица, аул, кишлак, ПГТ, рабочий поселок, а также малые города с населением до 30 тыс. человек, если они включены в региональную программу развития.

Требований к возрасту, семейному положению, месту жительства и социальному статусу заемщиков — нет. Таким образом, взять сельскую ипотеку могут и городские жители — главное, чтобы будущее жилье было за пределами города.

На ипотеку могут претендовать и женатый мужчина, и мать-одиночка, так же, как и семьи без детей, с одним ребенком или многодетные. Примечательно, что дети заемщиков могут быть любого возраста. Для сравнения, условия госпрограммы семейной ипотеки требуют, чтобы ребенок непременно был рожден в 2018 году или позднее.

Сельскую ипотеку можно взять на покупку новостройки или готового жилья на вторичном рынке. Также можно построить или достраивать дом с помощью своих подрядчиков, однако следует учесть несколько нюансов: во-первых, у вас должен быть земельный участок. Его можно купить и построить на нем дом с господдержкой. Максимальный срок работ ограничивается двумя годами. Во-вторых, при строительстве или достройке нужно заключить договор с подрядчиком — ИП или фирмой.

Важно также и то, что жилье должно быть пригодным для проживания, то есть с электричеством, водоснабжением, канализацией и отоплением. Помимо этого, его площадь не может быть меньше учетной нормы (устанавливается на местах) на каждого члена семьи.

• Эльвира Галяутдинова коммерческий директор компании #Суварстроит

  Безусловно, это очень удачная программа. «Сельская ипотека» поможет сделать покупку жилья для молодых семей еще более доступной, в том числе тем, у кого на руках есть материнский капитал. Это хорошая поддержка со стороны государства — благодаря ей нагрузка на семейный бюджет становится в четыре раза меньше, чем при стандартных условиях.

  Под требования новой программы попадает наш жилой комплекс «Южный парк», который развивается на территории Лаишевского узла. Отмечу, что уже сейчас мы фиксируем большое количество заявок от потенциальных покупателей. За первый месяц действия программы количество броней приросло в несколько раз.

• Антонина Дарчинова коммерческий директор компании «Камастройинвест»

  Программа уже форсирует продажи загородных жилых комплексов, которые раньше продавались хуже тех, что находятся в черте города. Насколько мне известно, сделок пока нет, есть только ажиотаж. Спрос на такие ЖК, безусловно, увеличится, но что дальше? Люди будут там жить, а как они будут ездить в город? Если мы погонимся сейчас за этой дешевизной, надо понимать, как мы потом будем все это эксплуатировать.

• Тахир Хадеев зампредседателя комитета Госсовета РТ по экологии, природопользованию, агропромышленной и продовольственной политике

  Что необходимо на селе — это жилье и работа. А варианты, существующие на сегодняшний день, позволяют тем жителям, которые собираются переехать на село, три варианта. Если человек решил построить дом, то 70% от проектной стоимости оплачивает государство, а 30% — сам собственник. Следующий вариант: к примеру, я возглавляю КФХ или крупное хозяйство, и в этом случае 80% оплачивает государство, 19% — хозяйствующий субъект, 1% — муниципалы. Последний вариант — 80/20, где первую часть оплачивает государство, а вторую — муниципалы. Эти моменты, конечно, идут с опозданием, однако власть и руководство государства услышали запрос и процесс был запущен.

  Я могу оценить эту программу только положительно. В ней участвует государство, что говорит о полном понимании всей необходимости поддержки и помощи в этой части.

  При этом здесь есть несколько опасных моментов. Иногда у нас бывает так, что мы построим школу на 200—300 человек, но не просчитаем, будут ли там вообще через десять лет дети. И такие школы потом простаивают. Плюс строительство пойдет через подрядные организации, а через них это на 30—40% дороже. Также сказано, что под требования попадают населенные пункты с численностью населения до 30 тыс. человек: главное, чтобы это не перетекло туда. Такое вполне может быть, поскольку в райцентрах живет более шустрый народ. Очень важно, чтобы они строились там, где необходимо возродить село.

  В целом хочу сказать, что практика — лучший судья. Говорить еще рано, надо начать работать.

• Искандер Юсупов заместитель генерального директора компании «Унистрой»

  Один из наших объектов — «Царево Village» — подпадает под эту программу, и могу сказать, что интерес к сельской ипотеке со стороны клиентов довольно большой. По данным за прошлую неделю у нас уже есть несколько десятков заявок. Сейчас мы ждем завершения всех официальных процедур, чтобы начать совершать сделки. По срокам ориентируемся на февраль.

  В целом мы оцениваем инициативу положительно. Повторюсь, интерес к программе действительно очень большой. Что касается максимальной суммы кредита, то она вполне приемлема. Трехкомнатная квартира в «Царево», если брать самые дорогие варианты, стоит порядка 4 млн рублей. То есть если у человека есть 1 млн рублей, то он уже может взять даже трехкомнатную квартиру под хороший процент. «Двушки» и «однушки» вписываются еще лучше.

Лина Саримова НедвижимостьОбществоЭкономикаБанки Татарстан

Как для горожан, так и для сельчан вопросы улучшения жилищных условий никогда не теряют своей актуальности. И изменения в жилищном законодательстве, безусловно, в большинстве случаев затрагивают имущественные права и интересы многих граждан. В свете произошедших изменений мы сегодня поговорим о том, на что должен обращать внимание гражданин, если он собрался приобрести жилье в сельскохозяйственной организации. Если внимательно читать эти изменения, то беспокойств у населения быть не должно.

За разъяснениями по данному вопросу мы обратились к начальнику юридического отдела райисполкома Леониду НИСКОУЗОМУ.

– Принятым Указом Президента Республики Беларусь от 17 июня 2011 года №253 «Об отдельных вопросах купли-продажи жилых домов (квартир) сельскохозяйственных организаций» был установлен несколько иной порядок отчуждения жилья на селе, чем ранее существовал, – ввел в курс Леонид Константинович. – К тому же решением районного Совета депутатов 12 ноября 2013 года №198 была утверждена Инструкция о порядке продажи заселенных жилых помещений сельскохозяйственных организаций, находящихся в собственности Лидского района, проживающим в них гражданам. Эта инструкция определяет порядок отчуждения в форме продажи жилья (квартир, жилых домов), находящихся в собственности Лидского района. Приобрести такое жилье могут граждане Республики Беларусь, иностранные граждане и лица без гражданства, которые постоянно в нем проживают. В состав такого жилья включаются хозяйственные постройки, элементы благоустройства прилегающей территории.

Весь имеющийся жилищный фонд на селе сегодня условно можно разделить на три категории: республиканскую, коммунальную и негосударственную собственность.

Поскольку жилья в республиканской собственности на территории нашего района нет, мы остановимся на особенностях приобретения жилья в коммунальных и негосударственных сельхозорганизациях.

Все жилье в коммунальных сельхозорганизациях, в свою очередь, я бы разделил на два подвида. Первый подвид – дома (квартиры), построенные сельхозорганизациями давно, еще в советские времена, самостоятельно или с привлечением кредитов, которые давно погашены. В отношении этого жилья никаких новшеств не произошло, и оно приватизируется в соответствии с Жилищным кодексом Республики Беларусь (с рассрочкой платежа до 40 лет и уплатой 10 процентов стоимости жилья до подписания договора). Простым языком говоря, приватизация жилья означает передачу из государственной собственности в частную на возмездной основе.

Второй подвид – это дома (квартиры), возведенные сельхозорганизациями с привлечением льготных кредитов ОАО «Белагропромбанк» под 3 процента годовых с рассрочкой платежа на 40 лет. Как правило, эти кредиты еще не погашены. К этому подвиду, в частности, относятся дома, построенные (начиная с середины 2000-х годов) в агрогородках и деревнях по Президентской программе развития села.

На втором подвиде хотел бы остановиться более подробно.

Так, чтобы приобрести в частную собственность жилье, гражданин подает в коммунальную сельхозорганизацию (нанимателю) заявление, которое должно быть подписано всеми совершеннолетними членами семьи, а также иными гражданами, имеющими равное право пользования жильем наравне с нанимателем; паспорта или иные документы, удостоверяющие личность нанимателя, членов его семьи и других лиц, имеющих равное право пользования жильем наравне с нанимателем, свидетельства о рождении несовершеннолетних детей.

Решение о продаже жилого помещения принимается коммунальной сельхозорганизацией с согласия райисполкома. Оплата приобретаемого жилья может осуществляться единовременно или в рассрочку до 10 лет без индексации платежей.

Жилье, построенное коммунальной сельхозорганизацией с привлечением льготных кредитов ОАО «Белагропромбанк», – обращаю на это особое внимание – может (а не обязано) быть продано проживающим в нем гражданам при условии оформления в банке договора о переводе на гражданина долга по льготному кредиту, а также при условии того, что гражданин уплатит сельхозорганизации разницу между ценой жилого помещения и переведенной суммой долга по льготному кредиту.

Цена определяется по оценочной стоимости, но не выше рыночной.

– Леонид Константинович, поясните это, пожалуйста, на конкретном примере.

– Допустим, например, что коммунальное унитарное сельхозпредприятие оформило на себя в 2011 году кредит в ОАО «Белагропромбанк» для строительства жилого дома в сумме 400 миллионов рублей со сроком возврата на 40 лет с уплатой 3 процентов годовых за пользование кредитом. Остаток задолженности по кредиту банка на настоящий момент – 370 миллионов рублей. Оценочная стоимость жилого дома на сегодняшний день составила 495 миллионов рублей. При желании приобрести это жилье в частную собственность заявитель должен будет взять на себя обязанность по погашению остатка задолженности по кредиту, полученному сельхозорганизацией (нанимателем) в банке, путем оформления договора о переводе долга на себя в сумме 370 миллионов рублей, но уже со сроком погашения долга не более 20 лет (было 40 лет) с уплатой тех же 3 процентов годовых.

Также заявитель должен погасить часть основного долга в размере 30 миллионов рублей и проценты за пользование кредитом в размере 36 миллионов рублей (400 миллионов умножить на 3% годовых, умножить на 3 года, равняется 36 миллионов), а также разницу между суммой по кредитному договору и оценочной стоимостью жилья – 95 миллионов (495 миллионов минус 400 миллионов равняется 95 миллионов). В сумме это составит (30+36+95) 161 миллион рублей.

– Но если задолженность по кредиту сельчанин может выплачивать, как Вы сказали, в течение длительного срока (20 лет), то, наверное, не у каждого найдется 161 миллион рублей, чтобы сразу выплатить часть долга, проценты и разницу…

– Я как раз и хочу обратить внимание на то, что на эту сумму (в данном случае 161 миллион рублей) заявителю может быть предоставлена рассрочка платежа равными долями до 10 лет, и это прописывается в нотариально удостоверяемом договоре купли-продажи. Данное условие договора позволяет продавцу, в случае нарушения сроков погашения платежей, производить взыскание текущих платежей с покупателя в бесспорном порядке путем оформления исполнительной надписи в нотариальной конторе. И это, соответственно, должно дисциплинировать покупателя.

– Какой же порядок приобретения в сельхозорганизациях негосударственной собственности (например, в СПК) жилья, построенного с привлечением льготных кредитов ОАО «Белагропромбанк»?

– Такой же, как описано для коммунальных сельхозорганизаций, за исключением того, что решение о передаче жилья заявителю принимается не исполкомом, а высшим органом управления СПК в порядке, установленном уставом и коллективным договором.

– Леонид Константинович, а как правильно оформить договор, чтобы потом не попасть впросак?

– Зачастую граждане не придают значения содержанию подписанного в нотариальной конторе договора купли-продажи. Поставят подпись и считают, что этого достаточно.

К великому сожалению, это не совсем так. Поэтому, особо хочу обратить внимание сторон, что договор купли-продажи жилого помещения считается заключенным не после его оформления у нотариуса, а в момент регистрации в органе государственной регистрации недвижимости и сделок с ней (в народе говорят БТИ). Под моментом регистрации следует понимать дату и точное время (часы, минуты, секунды). Таким образом, пока гражданин не дошел до органа государственной регистрации, не поставил штамп на договоре, то и нет самого договора, не говоря уже о переходе права собственности на нового приобретателя.

Следует также сказать и о продавце, который также должен быть заинтересован в регистрации как самого договора купли-продажи, так и перехода прав собственности на нового приобретателя и должен обеспечить контроль за своевременностью регистрации этих документов. Как показывает правоприменительная практика, довольно часто характерные ошибки допускает бухгалтерия продавца. Некоторые бухгалтеры склонны считать, что с даты подписания передаточного акта к договору купли-продажи жилого помещения у них появляются основания для списания этого имущества с баланса (01 счет – основные собственные средства). И они так и делают, хотя совершенная таким образом хозяйственная (финансовая) операция является ошибочной и влечет за собой негативные правовые последствия.

Так, без государственной регистрации договора купли-продажи жилья и регистрации перехода прав к новому приобретателю плательщиком налога на недвижимость и платежам за землю будет по-прежнему продавец, хотя, фактически, он его передал новому приобретателю. Такая ситуация повлечет за собой неправильное предоставление в налоговую инспекцию расчетов по налогам и сборам, занижение налогооблагаемой базы, уменьшение стоимости чистых активов и другое, поскольку, согласно статье 10 Закона Республики Беларусь «О бухгалтерском учете и отчетности», каждый факт совершения хозяйственной операции должен подтверждаться первичным учетным документом, имеющим юридическую силу.

Договор купли-продажи жилья с передаточным актом без регистрации в БТИ юридической силы не имеет. И в этом случае, как списание имущества, так и получение денег от нового приобретателя будет незаконным и должно квалифицироваться налоговой инспекцией как получение внереализационного дохода продавцом.

– У покупателя, наверно, тоже возникнут проблемы, если договор купли-продажи не будет зарегистрирован в органе государственной регистрации?

– Негативные правовые последствия будут и для покупателя. А именно – это невозможность распорядиться имуществом (продать его, подарить, иным образом определять его дальнейшую юридическую судьбу), достроить, перестроить, застраховать. В случае же смерти покупателя этого имущества по незавершенной сделке потенциальным наследникам необходимо будет доказывать возникновение права собственности в суде путем предъявления иска. Это, в свою очередь, повлечет за собой расходы, связанные с уплатой государственной пошлины и судебных издержек, чего можно избежать, четко выполняя условия подписанного договора. Поэтому, чтобы избежать таких неблагоприятных правовых последствий, стороны неукоснительно должны выполнять условия подписанных договоров как в банке, так и в нотариальной конторе, что в конечном итоге позволит избежать ненужных разбирательств в суде и сэкономить деньги.

– И, в завершение, скажите несколько слов о жилых помещениях коммерческого использования.

– Действительно, до 1 апреля 2014 года Указом Президента Республики Беларусь от 16 декабря 2013 года № 563 предусматривается включение служебных жилых помещений государственного жилищного фонда в фонд жилых помещений коммерческого использования. Обратите внимание: именно тех жилых помещений, которые имеют статус «служебное». Вместе с тем, я не вижу оснований для беспокойства граждан, поскольку даже служебное жилое помещение, включенное в состав жилых помещений коммерческого использования, может быть до 1 июля 2016 года приватизировано гражданами, имеющими на 31 марта 2014 года право на их приобретение в собственность путем подачи заявления о приватизации занимаемого ими помещения.

Во всех остальных случаях сохраняется прежний порядок приобретения жилья в собственность.