Выкуп земельного участка

Цена продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности

Энциклопедия Сервиса бесплатных юридических консультаций » Земельное право » Землеустройство » Цена продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности

Ценообразованию в сфере продажи земли муниципальной и госсобственности посвящена ст. 555 ГК РФ.

Определение цены продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности

Заключение и исполнение договоров регламентировано Гражданским кодексом РФ. Это в полной мере касается сделок, опосредствующих предоставление публичных земель в собственность частных лиц (граждан, иностранцев, коммерческих организаций).

На договора купли-продажи, предметом которых являются земли муниципальной и госсобственности, распространяются предписания гл. 30 ГК РФ «Продажа недвижимости». Ценообразованию в этой сфере посвящена ст. 555 ГК РФ.

Ниже приведены ее основные положения:

• Цена – существенное условие договора о продаже недвижимости. Если данное условие сделкой не установлено, она считается незаключенной. Здесь законодатель отступил от общего правила ст. 424 ГК РФ, когда в возмездном договоре цена предмета договора не оговорена, его исполнение оплачивается согласно общепринятым ценам на аналогичные товары и услуги.
• Цена недвижимости может устанавливаться за единицу площади. В этом случае итоговая стоимость объекта продажи определяется исходя из фактической площади отчуждаемого объекта.
• Если в договоре купли-продажи здания о земельном участке не упоминается, действуют следующие презумпции. Вместе со зданием покупателю причитается часть участка, которая нужна для его обслуживания. Цена недвижимости включает цену соответствующей площади участка.

Ценообразование при отчуждении земель: общее правило

Чтобы наглядно продемонстрировать особенности отчуждения земель, находящихся в муниципальной или госсобственности, важно уяснить общее правило.

Частный собственник вправе продать свое имущество по цене, определенной по согласованию с покупателем.

Специальных запретов в отношении сделок, предметом которых выступает земельный участок, не предусмотрено. Гражданин вправе продать принадлежащий ему участок за смехотворно низкую цену.

Однако на практике таких ситуаций не возникает по изложенным ниже причинам:

• Согласно п. 17.1 ст. 217 Налогового кодекса России постоянные жители РФ (резиденты) освобождены от уплаты НДФЛ с продажи участков, находящихся в их собственности более трех лет.
• Покупка участка за мизерную цену рискована для покупателя: велика вероятность признания сделки недействительной (кабальной, совершенной вследствие ошибки или стечения сложных жизненных обстоятельств продавца и подобного).
• Возникнут сложности с регистрацией договора в ЕГРП. И это несмотря на то, что госпошлина за такую регистрацию взыскивается в «твердой» сумме независимо от продажной цены и рыночной стоимости участка.

Не запрещая частным владельцам продавать принадлежащие им земли ниже кадастровой стоимости, законодатель предусмотрел механизм предотвращения налоговой оптимизации.

Как бы ни занижалась продажная стоимость участка, НДФЛ не может быть меньшим, чем производное:

• налоговой ставки (применительно к резидентам – 13%);
• кадастровой стоимости предмета договора по состоянию на 1 января года, в котором зарегистрирована продажа;
• понижающего коэффициента, равного 0,7.

Описанное правило оговорено п. 5 ст. 217.1 НК РФ и применяется к физическим лицам. Аналогичные принципы налогообложения установлены в отношении организаций. В последнем случае продажная цена участка является предметом внимания не только налоговых органов, но и соучредителей или акционеров компании.

Особенности ценообразования при отчуждении земель, находящихся в муниципальной или госсобственности

Ст. 129 ГК РФ содержит отсылочную норму следующего содержания: обособленные природные объекты отчуждаются с учетом правил, оговоренных отраслевым законодательством. В рамках Земельного кодекса России выкуп участков у публичных образований урегулирован гл. V.1 «Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности».

Очевидно, что «предоставление» – это административное действие. Кроме продажи как таковой, названная глава ЗК РФ регламентирует также условия и порядок аренды, безвозмездного пользования публичными землями.

Примечательно, что одни и те же земли могут передаваться заинтересованным лицам за плату либо бесплатно. Российские граждане во многих случаях вправе претендовать на безвозмездное получение участков (приватизация). При этом иностранцам доступен лишь платный выкуп земель (ст. 39.4 ЗК РФ).

Правовой статус публичных образований имеет двойственный характер. Муниципалитеты, субъекты РФ и государство:

• в административных правоотношениях наделены властными полномочиями, довлеют над частными лицами;
• в гражданских правоотношениях уравнены в правах и обязательствах с ними.

Публичные образования не обладают той полнотой свободы договора, которая гарантирована гражданам и организациям в ст. 421 ГК РФ. При установлении цены и других условий продажи публичных земель чиновники муниципалитетов и органов госвласти ограничены предписаниями законов и подзаконных актов.

Порядок определения цены продажи участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности

Существует два варианта определения продажной стоимости участка, находящегося в собственности государства или территориальной общины:

• по результатам аукциона;
• во внеконкурсном порядке.

По общему правилу (ст. 39.4 ЗК РФ) публичное образование выбирает контрагента для заключения договора в результате открытых торгов. Такой порядок одновременно обеспечивает:

• равный доступ к покупке публичных земель для всех заинтересованных лиц;
• прозрачность действий субъекта властных полномочий;
• объективность критериев выбора будущего покупателя;
• максимализацию поступлений в бюджет соответствующего уровня.

Примечательно, что конкурсы при продаже публичных земель в России не практикуются. Главный недостаток подобной процедуры – неизбежный субъективизм при выборе контрагента.

Определение цены по результатам аукциона

В России аукцион признается разновидностью торгов наряду с конкурсом (п.4 ст.447 ГК РФ). Правила определения продажной стоимости участка публичной собственности по результатам аукциона определены:

• общими нормами: ст.447, ст. 448 ГК РФ;
• специальной нормой: ст. 39.4 ЗК РФ.

Начальная стоимость публичных земель на аукционе определяется по результатам их оценки. Эта сумма становится продажной стоимостью в двух случаях:

• если организатору аукциона подана единственная заявка об участии в аукционе по отчуждению участка;
• если по результатам рассмотрения нескольких заявок об участии в аукционе, к торгам допущено только одно лицо.

Если участниками аукциона стали несколько граждан и/или организаций, они торгуются. Считается, что известную заранее начальную стоимость земель готов уплатить любой из участников. Каждое последующее предложение требует подтверждения согласия.

Существует такое понятие как «шаг». К примеру, при начальной стоимости в 150 тыс. руб. и шаге +5 тыс. руб., ценовые предложения будут: 150 тыс. руб., 155 тыс. руб., 160 тыс. руб. Иными словами, участник лишен возможности предложить выкупную цену в пределах одного шага, например, 153 и 157 тыс. руб. В отношении электронных аукционов это правило обеспечивается посредством программного обеспечения.

Результат аукциона связывает не только продавца, но и покупателя. Негативные последствия имущественного характера наступают для:

• единственного участника торгов, отказавшегося или уклонившегося от заключения договора купли-продажи участка по начальной стоимости;
• лица, выигравшего аукцион, отказавшегося или уклонившегося от заключения такого договора по предложенной им максимальной цене.

Такое лицо лишается задатка. Следует учесть, что задаток обычно составляет до 10% стоимости участка и вносится заинтересованным лицом в качестве гарантийного платежа на счет, указанный организатором торгов. По окончанию аукциона всем, кто торги не выиграл, внесенные ими задатки возвращаются.

Начальная цена предмета аукциона участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности

Во всех случаях продажи недвижимости, принадлежащей публичным образованиям, ее оценка признается обязательной (ст. 8 Федерального закона РФ № 135 «Об оценочной деятельности в РФ»).

Оценка проводится специальным учреждением, правила выбора которого определяются Федеральным законом РФ № 94 «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд». Проще говоря, проведение оценки поручается лицензированной организации, готовой выполнять оценочные работы для муниципального или госзаказчика по минимальной цене.

Оценочная стоимость становится:

• начальной при проведении аукциона;
• продажной на случай, если проведение аукциона не предусмотрено либо к участию в нем допущено только одно лицо.

Определение цены участка без проведения торгов

Случаи реализации публичных земель без проведения аукциона оговорены ст. 39.3 ЗК РФ. Они могут быть обусловлены:

• наличием юридической связи заинтересованного лица с выкупаемым участком, например, если земля, используемая для обслуживания недвижимости, принадлежащей покупателю, ранее находилась у него в пользовании;
• речь идет о преобразовании участков, предоставленных для садоводства, огородничества, дачного хозяйства, сельскохозяйственной деятельности;
• специальными правилами, действующими в отношении Дальневосточного федерального округа РФ.

Правила ценообразования на случай реализации участков публичной собственности вне торгов установлены федеральным и региональным законодательством соответствующего уровня, а также нормативными актами местного самоуправления.

Среди прочего действует Постановление Правительства РФ №316 «Об утверждении Правил проведения госкадастровой оценки земель».

Свобода нормотворчества региональных властей и муниципалитетов касательно ценообразования на принадлежащие им участки существенно ограничена. Согласно п. 3 ст. 39.4 ЗК РФ, цена таких участков при реализации вне торгов не может быть выше кадастровой стоимости.

Можно утверждать, что кадастровая стоимость имеет принципиальное значение во всех случаях ценообразования в отношении участков, находящихся в публичной собственности. По общему правилу установление цены продажи земельного участка ниже его кадастровой стоимости невозможно.

В отношении коммерчески привлекательных участков, пользующихся большим спросом, по результатам аукциона иногда формируется продажная стоимость, кратно превышающая кадастровую.

На основании законодательных актов каждый гражданин имеет право на то, чтобы приобрести себе определенный земельный участок для ведения какой-либо деятельности или строительства жилой недвижимости.

Действующее законодательство устанавливает множество вариантов того, как определенная территория может передаваться в использование или частную собственность граждан, и каждый отличается своими тонкостями.

В частности, предусматривается выкуп земельного участка без торгов, что позволяет существенно ускорить и упростить процедуру получения недвижимости физическими лицами.

Что говорит Закон

В соответствии с нормами, указанными в статье 39.3 Земельного кодекса, устанавливаются случаи продажи различных земельных участков, находящихся в собственности муниципальных или государственных органов как на торгах, так и без проведения таких мероприятий.

Без проведения торгов могут продаваться только земельные участки, которые предоставляются гражданам под строительство индивидуального жилья, а также ведение собственного подсобного, огороднического, садового или дачного хозяйства. Также без торгов приобрести участок могут граждане, которые собираются вести на его территории фермерскую деятельность.

Статья 39.30. Случаи и основания безвозмездной передачи земельных участков

В статье 39.18 говорится о том, что, если на протяжении тридцати дней с момента опубликования извещения заявления со стороны других граждан, желающих принять участие в процессе проведения аукциона, не поступят, уполномоченный орган имеет право на то, чтобы оформить договор купли-продажи с заинтересованным лицом, если нет необходимости в уточнении границ определенной территории. Также может принято решение о предоставлении участка гражданину в соответствии с нормами статьи 39.15 Земельного кодекса.

Статья 39.15. Предварительное согласование предоставления земельного участка

Статья 39.18. Особенности предоставления земельных участков гражданам для ИЖС

Таким образом, получение земельного участка без проведения торгов может быть только в том случае, если каких-либо других заявок на данную территорию не поступало или же заинтересованное лицо относится к льготной категории граждан.

На какие земли можно рассчитывать

В соответствии с нормами действующего законодательства определенные земельные участки могут быть получены в частную собственность без необходимости проведения официальных открытых торгов.

В частности, к данной категории участков относятся:

• земли, предназначенные под строительство индивидуального жилья или же ведения личного хозяйства;
• территории, предназначенные для формирования крестьянского или фермерского хозяйства, а также различные участки, которые требуются для организации сельскохозяйственного производства;
• земли, необходимые для развития жилищного фонда, если договор о проведении таких мероприятий оформлялся с тем лицом, которое будет заниматься таким развитием;
• земли для формирования всевозможных объектов инфраструктуры;
• участки, которые требуются для возведения каких-либо памятников или религиозных объектов.

Данный перечень прописан в Земельном кодексе, и расширять список можно только в том случае, если будут внесены соответствующие корректировки в указанный сборник нормативных актов. Во всех остальных ситуациях предоставление земельных участков без проведения официальных торгов не предусматривается.

Если говорить о том, когда предусматривается возможность оформления перехода права собственности без проведения аукциона на те или иные территории, то не стоит забывать о том, что для реализации данного права должны соблюдаться определенные условия, а именно:

• приобретаемый земельный участок должен на протяжении определенного промежутка времени использоваться потенциальным покупателем в соответствии с его прямым предназначением;
• были согласованы всевозможные планы, на основании которых будет осуществляться развитие жилищного фонда или отдельных объектов инфраструктуры;
• присутствуют доказательства того, что необходимость возведения определенного памятника или другого религиозного объекта действительно присутствует.

Если же указанные условия не будут соблюдаться потенциальным собственником, то в таком случае ему могут просто отказать в проведении такой сделки.

Для того чтобы взять кредит под залог земельного участка, необходимо обратиться в банк, где все расскажут.

читайте, как изменить назначение земельного участка.

В каких случаях это возможно и на каких условия

Если рассматривать общие основания, в соответствии с которыми гражданам могут предоставляться земельные участки без торгов на разных правах, стоит основываться на перечне всех статей Земельного кодекса, так или иначе устанавливающих условия, на которых будут предоставляться различные территории без торгов. В частности, перечень этих статей указывается в пункте 1 статьи 39.15 Земельного кодекса.

Помимо этого, стоит выделить несколько нормативных актов, на основании которых может осуществляться выдача земельного участка без проведения торгов:

Пункт 2 статьи 39.3 Земельного кодекса	Устанавливает перечень ситуаций, при которых предусматривается возможность передачи имущества без проведения торгов. Статья 39.3 Случаи и основания безвозмездной передачи земельных участков
Статья 39.5	Земельные участки могут передаваться гражданам безвозмездно. Статья 39.5. Случаи предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности
Пункт 2 статьи 39.6	Определяются случаи оформления договора аренды определенной земли без необходимости проведения торгов. Статья 39.6. Случаи предоставления земельных участков в аренду на торгах и без проведения торгов
Пункт 2 статьи 39.10	Устанавливаются случаи, предусматривающие возможность передачи гражданину земельного участка без торгов в безвозмездное пользование. Статья 39.10. Предоставление земельного участка в безвозмездное пользование

В частности, стоит выделить нормы, прописанные в статье 39.5, так как ей устанавливаются максимально выгодные условия, на которых можно получить определенный земельный участок в частную собственность бесплатно и без необходимости участия в торгах:

• если в отношении указанной территории был оформлен договор, на основании которого будет осуществляться ее развитие, и при этом земельный участок передается тому лицу, которое является участником этого соглашения;
• если на территории земельного участка присутствуют какие-либо сооружения или здания, относящиеся к религиозной или благотворительной деятельности;
• земельный участок изначально предназначался для ведения сельскохозяйственной деятельности и ранее предоставлялся религиозным организациям для бессрочного использования;
• земельный участок был сформирован впоследствии проведения процедуры раздела земельного участка, предоставленного некоммерческой гражданской организации для ведения огороднической или садоводческой деятельности;
• земельный участок предоставлялся в безвозмездное использование под индивидуальное жилищное строительство или ЛПХ;
• земельный участок предоставляется гражданам, в семье которых присутствует не менее трех несовершеннолетних детей;
• другие ситуации, предусмотренные действующим федеральным или региональным законодательством определенного субъекта.

Как происходит выкуп или аренда земельного участка без торгов

Стоимость, в соответствии с которой будет приобретаться земельный участок, являющийся государственной или муниципальной собственностью, устанавливается:

• в соответствии с результатами проведенного аукциона;
• в размере первоначальной стоимости проводимого аукциона (которой может выбираться кадастровая или рыночная стоимость, присвоенная определенному имуществу);
• не выше кадастровой стоимости, если оформляется договор купли-продажи без проведения каких-либо официальных торгов.

Если же говорить о том, как устанавливается стоимость аренды определенной территории, являющейся собственностью муниципальных или государственных органов, то она определяется точно так же, как и выше, по результатам проведенного аукциона, а также может определяться в соответствии с порядком, который устанавливается территориальным органом государственной власти определенного субъекта России, а также Правительством или органом местного самоуправления.

В любом случае данная стоимость не может превышать показатель земельного налога, если гражданин имеет право получать земельные участки в собственность бесплатно и без проведения торгов, а также, если с лицами был оформлен договор о развитии или освоении территории, а также ряд других соглашений.

Отличия для физических и юридических лиц

Разница в том, как будет проводиться процедура выкупа определенной земли юридическими или физическими лицами без проведения торгов довольно существенная и, в частности, стоит выделить несколько ключевых пунктов:

• количество документов, которые нужно оформлять юридическому лицу, намного больше, потому что, помимо того, что компания должна будет подтвердить наличие у нее права на участие в процедуре выкупа определенного земельного участка без торгов, юридическое лицо должно будет также в соответствующем виде оформить бумаги, на основании которых подтверждаются цели, преследуемые при покупке земельного участка;
• так как юридические лица предоставляют более объемный пакет документов, увеличиваются временные рамки, необходимые им для совершения сделки;
• государственная пошлина для юридических лиц имеет гораздо более существенную сумму по сравнению с физическими лицами.

Именно эти отличия являются наиболее значимыми, в связи с чем в преимущественном большинстве случаев более удобный вариант для всех представляет собой первичное получение земли определенным физическим лицом с последующим оформлением договора купли-продажи в пользу юридического лица.

Возможность приобретения земельных участков без необходимости проведения торгов появилась еще в марте 2015 года после того, как в Земельный кодекс были внесены соответствующие правки. Однако для реализации данной процедуры нужно обеспечить соблюдение установленных требований, а также доказать наличие права на приобретение земли в обход конкурсных мероприятий.

Цена вопроса

Как говорилось выше, одним из ключевых отличий, которыми отличается приобретение земельного участка без проведения торгов, является стоимость. Цена приобретения земельного участка, являющегося государственной или муниципальной собственностью, может осуществляться по результатам аукциона или же в размере начальной цены.

В качестве начальной цены в соответствии с действующим законодательством устанавливается кадастровая или рыночная цена указанного объекта, предусмотренная соответствующими документами. Установка начальной цены на уровне кадастровой предусматривается исключительно в том случае, если проведение кадастровой оценки осуществлялось, как минимум, за пять лет до проведения аукциона.

Если осуществляется оформление договора купли-продажи указанной недвижимости без проведения торгов, то в таком случае стоимость недвижимости не может превышать кадастровую стоимость.

Можно ли получить бесплатно

Возможность бесплатной передачи земельного участка присутствует в следующих ситуациях:

• если в отношении указанной территории был оформлен договор о развитии;
• если на территории земельного участка присутствуют какие-либо религиозные здания и прочие сооружения;
• территория предназначена для ведения сельскохозяйственной деятельности и используется религиозными организациями;
• формирование земельного участка произошло по причине раздела другого надела, который предоставлялся некоммерческой гражданской организации для сельскохозяйственной деятельности;
• граждане пользовались участком на безвозмездной основе для ведения КФХ или ЛПХ;
• земельный участок был предназначен гражданам для индивидуального жилищного строительства;
• земельный участок передается тем семьям, в которых не менее трех несовершеннолетних детей;
• если какие-либо другие ситуации бесплатного предоставления земельных участков в собственность без торгов предусматриваются действующим законодательством.

Наиболее значимыми в данном случае являются 5-7 пункты указанного списка, то есть, когда земельный участок бесплатно передается в собственность именно физическим лицам.

Предельные максимальные размеры земельных участков регулируются статьей Земельного кодекса РФ.

Что говорит закон о постройках на земельном участке в 2020 году — мы расскажем .

Как происходит образование части земельного участка — читайте в этой публикации.

Действующее законодательство предоставляет гражданам возможность выкупать земельные участки, находящиеся в собственности каких-либо государственных или муниципальных органов.

При этом выкуп может осуществляться различными способами, и каждый из них имеет определенные индивидуальные особенности, которые нужно учитывать в процессе взаимодействия с различными службами.

В связи с этим гражданам будет полезно понять, как осуществляется выкуп земельного участка под объектом недвижимости в 2020 году.

Что нужно знать

Выкуп определенного земельного участка в частную собственность у администрации предусматривает необходимость в проведении определенного ряда юридических процедур, результатом которых является передача прав собственности от текущего собственника тому гражданину, которым оформляется выкуп.

Выкуп территории из аренды содержит в себе огромнейшее количество различных особенностей, которые полезно будет узнать в процессе взаимодействия с государственными органами.

В частности, масса нюансов появилась после того, как в 2020 году законодательство было подвержено массе корректировок, большинство из которых затронули именно процедуру выкупа недвижимости у государственных или муниципальных органов.

Цена, по которой будет осуществляться выкуп земельного участка в частную собственность, рассчитывается в виде процента, но основывается расчет не на рыночной, а на кадастровой стоимости, которая существенно ниже по сравнению с рыночной.

Данное изменение затронуло исключительно те участки, которые предназначаются для сельскохозяйственной деятельности и были предоставлены гражданам в аренду при соблюдении некоторых ключевых условий:

• указанный земельный участок находится в аренде у данного гражданина на протяжении не менее трех лет;
• заявление на выкуп земельного участка, использующегося на основании договора аренды, подается до того момента, как закончился срок действия данного соглашения;
• не должны наблюдаться никакие нарушения условий договора, допущенные арендатором.

Скачать бланк заявления о выкупе земельного участка, находящегося в гос. собственности

В некоторых регионах предусматривается возможность существенного сокращения общей стоимости выкупа земельных участков, если они используются гражданами на протяжении более 10-15 лет.

Образец заявления о выкупе земельного участка:

Предельные размеры земельных участков определяются территориальной комиссией в каждом городе.

Как происходит образование земельного участка путем объединения — мы расскажем .

Нормативное регулирование

Процедура выкупа земельных участков на сегодняшний день регулируется в основном статьей 39.3 Земельного кодекса.

В соответствии с пунктами данного нормативного акта земельные участки, являющиеся собственностью муниципальных или государственных органов, продаются исключительно в процессе проведения открытых торгов, за исключением следующих ситуаций:

• земельные участки предоставляются гражданину для комплексного освоения или представляют собой территории, образовавшиеся в процессе разделения таких участков;
• земельные участки образовались из территорий, предоставленных гражданским некоммерческим организациям для постройки жилой недвижимости;
• земельные участки образовались в результате разделения территории, предоставленной гражданам для ведения огороднической, садоводческой или другой аналогичной деятельности;
• земельные участки образовались в результате раздела территории, предоставленной юридическим лицам для обустройства дачного хозяйства;
• на территории находятся какие-либо сооружения и здания, если заявитель является их собственником;
• земельный участок был предоставлен заявителю в бессрочное пользование;
• территория предоставлялась определенной сельскохозяйственной организации или специализированному крестьянскому хозяйству на условиях, предусмотренных действующим законодательством.

Когда это возможно

Предусматривается три ключевых условиях, при которых арендованный земельный участок может быть предоставлен в частную собственность арендатору:

• указанная территория используется на правах пожизненного наследственного владения;
• земельный участок находится в постоянном бессрочном использовании;
• на указанную территорию действует договор аренды.

Самое важное условие, которое должно соблюдаться для получения возможности выкупа земельного участка, является наличие на нем какой-либо постройки.

Даже если на данный момент строительство пока еще находится на начальной стадии и присутствует исключительно фундамент, земля, которая под ним находится, может быть предоставлена в собственность гражданину.

Однако в такой ситуации придется зарегистрировать указанную недвижимость как незаконченное строительство.

Лица, чьи здания установлены в пределах арендуемого участка, могут реализовать право первоочередного приобретения его в частную собственность.

Образец договора купли-продажи земельного участка:

Кто имеет право

Право юридических или физических лиц на приобретение земельного участка, который находится у них в аренде, прописан в Земельном и Гражданском кодексах, а также в различных федеральных законодательных актах. Таким образом, реализовать данное право в соответствии с действующим законодательством может любой гражданин.

Сама по себе процедура предусматривает передачу права собственности на определенный участок в частное владение за определенную сумму, размер которой определяется на основании различных нормативных актов.

В отдельных ситуациях предусматривается возможность внесения требуемой суммы выплаты в рассрочку, которая при необходимости может растягиваться на несколько лет.

Покупка арендованного земельного участка в частную собственность осуществляется только в том случае, если на земле находится какая-либо недвижимость, а в договоре аренды изначально предусматривалась возможность последующего выкупа предоставленной недвижимости.

Образец межевого плана земельного участка

Перед тем, как выкупать указанную территорию, нужно оформить на себя строение, которое на ней находится, в частную собственность, и для этого нужно сделать следующее:

1. Обратиться в Бюро технической инвентаризации и запросить технический паспорт на указанную постройку. Скачать образец технического паспорта
2. Разработать план недвижимости в соответствии с данными технического паспорта — Скачать кадастровый паспорт помещения.
3. Зарегистрировать указанную недвижимость в государственном кадастре.
4. Провести процедуру государственной регистрации прав владения на это имущество.

После того, как будет проведена процедура официальной регистрации, можно будет подавать соответствующее обращение в местную администрацию, чтобы оформить выкуп участка, который находится под этим строением.

Образец кадастрового паспорта на земельный участок:

Порядок выкупа земельного участка под объектом недвижимости в 2020 году

Если человек имеет определенный земельный участок, которым пользуется на правах аренды, и при этом на нем есть определенная недвижимость, то в таком случае он может выкупить ее в частную собственность следующим образом:

1. Оформить кадастровый паспорт на указанную недвижимость.
2. Получить имущество в частную собственность, вследствие чего приобретается право на льготный выкуп территории.
3. Обратиться в территориальное отделение местной администрации с заявлением на выкуп земельного участка, расположенного под указанной недвижимость.
4. Подписать договор купли-продажи, после чего внести требуемую сумму в установленные сроки.

Образец паспорта гражданина РФ

Определение границ

Если на данный момент участок не имеет каких-либо конкретных границ, то в таком случае проводить процедуру оформления земельного участка в частную собственность нужно будет, начиная с определения координат на местности или, другими словами, процедуры межевания.

Вызывается кадастровый специалист, который должен будет выполнять данную операцию, но при этом нужно правильно понимать, что ожидание очереди на бесплатное проведение процедуры может затянуться на несколько месяцев, в то время как частные компании делают все быстрее, но берут за это зачастую от 5 000 до 10 000 рублей.

Право межевания и оформления различной технической документации предоставляется исключительно уполномоченным кадастровым инженерам, являющимися членами официальной гильдии геодезических работ и инженерных изысканий. Форма, а также габариты участка определяется в соответствии с показателями прибора, оснащенного связью с базой Росреестра.

Данная услуга осуществляется платно, и требуемую сумму вносит именно заинтересованное лицо. Общая стоимость будет непосредственно зависеть от площади рассматриваемого земельного участка, его удаленности от места расположения организации, а также срочности выезда.

Границы определяются в соответствии со следующим алгоритмом:

1. Подготовка и определение стоимости, по которой будет проводиться процедура межевания.
2. Оформление технического паспорта.
3. Отправка уведомления заинтересованным лицам о предстоящем проведении работ.
4. Вынесение границ участка в натуру с последующим определением межевых знаков.
5. Установление координат по знакам, установленным на границах выделенного участка.
6. Определение площади земельного участка.
7. Оформление межевого плана.

Собственник вместе с кадастровым инженером, который проводит процедуру межевания, занимаются оформлением и последующим подписанием акта, на основании которого будет осуществляться процедура межевания границ выделенной территории.

Образец свидетельства о праве собственности на землю

Постановка на кадастровый учет

На основании результатов проведенного межевания территории подается соответствующее обращение в Кадастровую палату для того, чтобы новообразованный участок был поставлен на учет. Чтобы добиться максимального удобства оформления соответствующей документации, государственные органы предлагают специализированную услугу электронной очереди.

Чтобы записаться на прием, можно позвонить по контактному номеру данной службы, обратиться через личный кабинет, а также подать заявку на портале государственных услуг.

Документы, которые требуются для постановки на кадастровый учет, выглядят следующим образом:

• оригинал гражданского паспорта, а также нотариально заверенная доверенность, если процедура оформления осуществляется через третьих лиц;
• межевой план, в соответствии с которым определяются точные координаты границ указанной территории;
• квитанция, подтверждающая факт оплаты государственной пошлины.

Регистрационный орган предложит оформить официальное заявление с указанием просьбы о выделении определенной земли из перечня государственной или муниципальной собственности, а также заплатить сумму пошлины.

После того, как будет проведена проверка правильности заполнения соответствующей информации, документы принимаются и выдается расписка, в которой будет указываться срок готовности кадастрового паспорта.

После этого на протяжении ближайших двух недель проводится проверка достоверности и корректности представленной информации, участку присваивается индивидуальный номер, и затем его ставят на кадастровый учет в единый государственный реестр.

Затем оформляется кадастровый паспорт и план на указанное имущество, и готовые документы предоставляются заинтересованному лицу согласно расписке после того, как им будет предъявлено удостоверение личности или соответствующая доверенность.

Регистрация прав собственности

Регистрация прав собственности на определенный земельный участок начинается с подготовки определенного пакета документов:

• заявление;
• гражданский паспорт потенциального собственника;
• кадастровый паспорт, оформленный на указанный участок;
• документ, подтверждающий наличие прав на указанную территорию;
• квитанция, подтверждающая оплату государственной пошлины.

Полный перечень документов передается уполномоченным специалистам регистрационного центра, в связи с чем в преимущественном большинстве случаев на протяжении месяца новый собственник может получить свидетельство на свой участок.

Стоимость

Сумма, за которую будет выкупаться земельный участок, устанавливается в соответствии с распоряжением местных властей. Если муниципальные органы устанавливают нормальные правила, то в таком случае стоимость выкупа будет разумной, а не взятой с потолка.

Если земельный участок приобретается под индивидуальное жилищное строительство, то в таком случае его стоимость будет составлять не более 3% от кадастровой стоимости, что является вполне доступной ценой за собственный участок.

На какие категории земель нельзя перевести в собственность

В соответствии с действующим законодательством предусматриваются определенные ограничения, связанные со сменой собственностью.

Таким образом, нельзя приватизировать следующие участки:

• участки, которые были зарезервированы для реализации каких-либо муниципальных или государственных проектов;
• территория, находящаяся в зоне отчуждения автомобильного, железнодорожного и другого транспорта;
• полигоны, на которых присутствуют вещества, создающие опасность для здоровья человека;
• улицы, городские сады, парки, заповедники;
• охранные зоны, на которых размещаются всевозможные очистные сооружения и водозаборы;
• земли, находящиеся во владении водного или лесного фондов, а также природные заповедники;
• земли, находящиеся в собственности Министерства Обороны.

На практике редко когда граждане претендуют на подобные территории, в связи с чем подобные особенности действующего законодательства редко когда встречаются.

Стоимость земельного участка определяется путем изучения аналогичных объявлений на рынке.

Как встать в очередь на земельные участки для многодетных — мы расскажем в этой статье.

Что такое выкуп земельного участка, находящегося в аренде — узнайте все подробности .

Выкуп земельного участка под зданием или сооружением. Вопросы приватизации земельных участков.

Кто имеет право на выкуп земельного участка, на котором расположено здание или сооружение? При каких условиях можно обязать публичное образования заключить договор купли-продажи земельного участка под зданием и сооружениям? Когда отказ в предоставлении земельного участка может быть законным?

Данные вопросы волнуют собственников зданий и сооружений, которые расположены на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности. В предлагаемом обзоре рассматриваются некоторые проблемы, связанные с приватизацией (выкупом) таких земельных участков.

Нормативным основанием возможности выкупа земельного участка, принадлежащего государству или муниципалитету, является ст. 39.20 Земельного Кодекса РФ (ЗК РФ). Ч.1 ст. 39.20 ЗК РФ предусматривает, что, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Таким образом, никто иной, кроме собственника зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках не имеет права требовать их выкупа у публичного образования. Кроме того, исключения из общего правила могут быть установлены только ст. 39.20 ЗК РФ, а также федеральным законом, т.е. ни субъекты федерации, ни Правительство РФ или министерства и ведомства не могут ограничить исключительное право на приобретение земельных участков.

Первый вопрос.

Когда исключительное право на приобретение земельного участка отсутствует?

Суды исходят из того, что при ограничениях оборотоспособности земельных участков, они не могут быть выкуплены собственниками, расположенных на них зданий и сооружений.

Обратимся к правовым позициям судов.

Определение Верховного Суда РФ от 03.10.2017 по делу N 307-КГ17-5121.

Правовая позиция

Статьей 27 Земельного кодекса установлены случаи ограничения оборотоспособности земельных участков. Пунктом 12 статьи 85 Земельного кодекса предусмотрен запрет приватизации земельных участков общего пользования, занятых площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, которые могут включаться в состав различных территориальных зон. Аналогичная норма содержится в пункте 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

В данном деле ВС РФ пришел к выводу, что существует принцип первичности генерального плана перед правилами землепользования и застройки, как основополагающего документа территориального планирования, определяющего стратегию градостроительного развития территорий и содержащего долгосрочные ориентиры их развития.

Администрация при рассмотрении дела указывала на то, что спорный земельный участок согласно генеральному плану города Твери, утвержденному решением Тверской городской Думы от 25.12.2012 № 193 (394), относится к зоне зеленых насаждений, а также предназначен для формирования улично – дорожной сети и отнесен к землям общего пользования.

ВС РФ отменил состоявшиеся по делу судебные акты, так как суды не исследовали генеральный план. Если окажется, что земельный участок истца согласно генеральному плану относится к землям общего пользования, то истец не имеет права на его приватизацию. Иначе говоря, даже если у Вас имеется в собственности здание или сооружение, но земельный участок расположен на землях, оборот которых ограничен, то суды могут признать, что Вы не имеете права на его выкуп (приватизацию)

Определение Верховного Суда РФ от 01.11.2017 N 25-КГ17-18

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Вместе с тем статья 27 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает, что земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункт 2).

Ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки, расположенные в том числе в первом и втором поясах зон санитарной охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения (подпункт 14 пункта 5).

Федеральный закон, предусматривающий случаи предоставления в частную собственность земельных участков, находящихся в первом, втором поясах зон санитарной охраны водных объектов, используемых для питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, не принят.

Второй вопрос.

Может ли заявителю быть отказано в предоставлении земельного участка в собственность, если его размер больше, требуемого для эксплуатации зданий и сооружений, находящихся на нем?

Предположим, что площадь здания, находящегося на земельном участке 1 000 кв.м., а для его эксплуатации необходим земельный участок площадью 1 500 кв.м. Если собственник здания, расположенного на земельном участке площадью 3 000 кв.м. обратиться с заявлением о предоставлении ему в собственность такого участка, то ему могут отказать.

Обратимся к правовым позициям судов.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 01.03.2011 N 13535/10, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом в собственность, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 06.04.2017 N Ф07-2216/2017 по делу N А56-34470/2016 (суд руководствовался вышеназванной правовой позицией):

Суды обоснованно исходили из того, что площадь испрашиваемого заявителем земельного участка более чем в 10 раз превышает площадь находящегося в собственности Общества расположенного на земельном участке объекта недвижимости. При этом площадь переданного в аренду земельного участка равная 7 929 кв. м была определена на основании проекта планировки с проектом межевания территории, исходя из размещения на данном участке объекта розничной торговли площадью 7 540 кв. м, нормативного озеленения, минимального количества машино-мест для хранения индивидуального транспорта и для хранения грузового автотранспорта для целей обслуживания объекта розничной торговли площадью 7 540 кв. м, а не объекта площадью 743 кв. м. Суды обоснованно сослались на то, что Общество при обращении в Комитет с заявлением о выкупе земельного участка не представило доказательств возведения на участке объекта, для размещения и эксплуатации которого необходим весь участок, и не представило доказательств того, что для обслуживания принадлежащего ему объекта розничной торговли площадью 743 кв. м необходим испрашиваемый земельный участок площадью 7 949 кв. м.

Правовая позиция ВАС РФ, которая была изложена выше, содержится и в определении ВС РФ от 26.04.2016 N 64-КГ16-2, в котором говорится, что бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить.

Как же доказать обоснованность размера земельного участка. Суды принимают в качестве доказательств заключения специалистов. Кроме того, в рамках рассмотрения дела можно ходатайствовать о назначении судебной экспертизы

Приведем примеры.

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 29.11.2017 N Ф07-12755/2017 по делу N А56-21490/2017

Судами установлено, что в качестве доказательства, подтверждающего обоснованность испрашиваемой площади, Общество представило Заключение, согласно которому такая площадь является нормативно необходимой для эксплуатации расположенных на участке зданий спортивного комплекса с крытой хоккейной площадкой, поскольку с учетом назначения данных объектов и особенностей их использования для их обслуживания требуются вспомогательные объекты: место для организационных сборов спортсменов, парковка для легковых автомобилей и автобусов (машино-места), контейнерная площадка для сбора и вывоза твердых бытовых отходов, пожарные въезды, проезды, тротуары — с одновременным сохранением допустимого уровня озеленения территорий, что отражено в схеме (приложении к Заключению).

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 26.12.2017 N Ф07-13264/2017 по делу N А56-42604/2016

Суд первой инстанции с целью определения возможности раздела спорного земельного участка и формирования участка под зданиями, принадлежащими Обществу, определением от 20.01.2017 назначил экспертизу, проведение которой поручил экспертам общества с ограниченной ответственностью «Партнерство Экспертов Северо-Запада» — эксперту-строителю Степанову Николаю Николаевичу и кадастровому инженеру Галееву Марату Рахимовичу.

Согласно экспертному заключению от 02.03.2017 N 17 существующая планировка земельного участка с кадастровым номером 47:07:0120001:0014 отвечает целям обслуживания производственной базы с расположенными на участке зданиями пилорамы, стройцеха; существующие размеры участка отвечают требованиям строительных норм и правил, правил противопожарной безопасности; взаимное расположение объектов, их целевая взаимосвязь не позволяют сформировать в границах существующего участка один или несколько самостоятельных участков, не связанных друг с другом, отвечающих всем требованиям законодательства к самостоятельным участкам, а также не препятствующих функционированию предприятия.

Третий вопрос.

Имеет ли право лицо, которое намерено выкупить земельный участок оспорить его стоимость?

При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом (пункт 3 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, кадастровая стоимость земельного участка имеет значение для определения цены его выкупа, что соответственно влечет наличие права заинтересованного лица оспорить кадастровую стоимость земельного участка.

Определение Верховного Суда РФ от 14.09.2015 N 16-АПГ15-33

Ссылка в апелляционной жалобе на то, что Козлов А.А. не вправе оспаривать кадастровую стоимость, основана на неверном толковании норм материального права, поскольку, как разъяснено в абзаце 8 пункта 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости. При этом наличие у заявителя задолженности по арендной плате не исключает его права на обращение в суд с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости.

Выкуп земли под зданием. Какую площадь участка запрашивать и как ее обосновать?

Например, покупатель рассчитал площадь участка для обслуживания объекта, но администрация отказалась заключать договор купли-продажи земли. Суд выяснил, что размер требуемой земли превысил необходимую площадь в 16,5 раза. Компания не смогла обосновать требования (постановление АС Московского округа от 19.05.16 по делу № А41-75113/2015). В другом деле покупатель также потребовал участок, который в несколько раз превышал площадь, требуемую для эксплуатации здания. Он занимал площадь 16 162 кв. м, здание — 1464, 8 кв. м. Огромную разницу заявитель объяснял тем, что в будущем построит другие объекты недвижимости, которые обеспечат жизнедеятельность граждан (автосалон, АЗС). Поскольку на дату обращения на участке находилось только одно здание, суд отказал в иске (решение АС Челябинской области от 06.06.16 по делу № А76-21450/2015 оставлено в силе постановлением Восемнадцатого ААС от 22.08.16).

Если регистрация прошла без проблем, ее законность может оспорить прокуратура. Чтобы владелец здания выиграл разбирательство, он должен обосновать размер участка. О том, как это сделать, расскажут профессионалы.

Определяя площадь участка под объектом недвижимости, применяется правило: есть размеры участка — действуют регламенты землепользования (ст. 11.9 ЗК РФ), нет — применяется статья 33 ЗК РФ в редакции от 29.12.14.

Как обосновать площадь выкупаемого земельного участка?

Чтобы обосновать площадь участка, сошлитесь на нормативную величину. Размер участка определяется исходя из норм, которые установил градостроительный регламент на спорной территории (п. 1 ст. 11.9 ЗК РФ). Если он не решает вопрос, применяются федеральные законы (п. 2 ст. 11.9 ЗК РФ). Например, владелец здания просил предоставить ему в собственность земельный участок. Администрация отказала в требовании. Она сообщила заявителю, что земля под его зданием находится в границах красных линий (территорий общего пользования, участков с линейными объектами, в том числе ЛЭП, трубопроводами и др.). Администрация утверждала, что участок зарезервирован для муниципальных нужд, но доказательств этого не представила. Суд признал отказ незаконным. Он проверил документ градостроительного зонирования. На спорной территории такой акт принимался в форме правил землепользования и застройки городского округа. Суд определил категорию объекта и выяснил, что участок земли, которую просил предоставить заявитель, не превышает максимально возможной площади, установленной на спорной территории (2500 кв. м). Таким образом, администрация незаконно отказалась предоставить земельный участок (апелляционное определение ВС Республики Башкортостан от 27.10.15 по делу № 33–18674/2015).

Можно ли увеличить его размеры за счет вспомогательных строений?

Предельные размеры устанавливаются с учетом конкретных видов деятельности, правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации (п. 3 ст. 33 ЗК РФ в прежней редакции).

Какие документы помогут заключить договор купли-продажи земли?

Не все муниципальные образования утвердили правила землепользования и застройки. Градостроительные регламенты, которые должны указывать на предельную площадь участков территориальной зоны, могут отсутствовать. В такой ситуации закон требует применять предельные (максимальные и минимальные) размеры участков, установленные статьей 33 ЗК РФ в редакции 29.12.14. Несмотря на то что указанная статья формально потеряла силу, ее положения применяются для целей образования участков до утверждения правил землепользования и застройки в силу пункта 20 статьи 34 Федерального закона от 23.06.14 № 171-ФЗ. В настоящее время сложилась соответствующая практика. Так, суд посчитал законным отказ владельцу здания заключить договор купли-продажи земли. Площадь запрашиваемого участка превышала площадь здания на нем и не соответствовала предельным величинам. Заявитель не доказал, что такая площадь требуется для эксплуатации здания (постановление Десятого ААС от 16.02.16 по делу № А41-75113/15; оставлено в силе постановлением АС Московского округа от 19.05.16).

Право преимущественной покупки земельного участка для владельца половины одного из трех зданий

Здравствуйте Елена, относительно Вашего вопроса необходимо знать какая земля в чьей она собственности (муниципальной частной или другой), однако по таким вопросам например существуют позиция, о том, что лишенный преимущественного права покупки собственник части здания может требовать перевода на себя сделки в части предоставления земли под его зданием и необходимой для использования этого здания.

Обоснование

Специальных норм, не допускающих продажу участка одному из собственников, нет. Однако эти ситуации будут подчиняться общим нормам ст. 1 и правилам о собственности на землю ст. 35 ЗК РФ.
Необходимо учитывать, что п. 1 ст. 10 ГК РФ установлено, что не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Одним из принципов земельного права (пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ) является единство судьбы земельного участка, согласно которому все прочно связанные с землей объекты следуют судьбе земельных участков. Размер образуемых для продажи участков должен соответствовать п. 1 ст. 35 ЗК РФ, то есть выделяемый участок должен быть занятым недвижимостью и необходимым для ее использования.
Соответственно, продажа делимого участка одному собственнику нарушает исключительное право второго собственника на выкуп земли лишь в отношении выкупа участка в части, занятой объектом недвижимости второго собственника и необходимой для его эксплуатации.
Кроме того, правило ст. 35 ЗК РФ устанавливает, что собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. Указанный порядок предусмотрен ст. 250 ГК РФ: продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее (если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения продавец вправе продать свою долю любому лицу).
Нарушение преимущественного права покупки дает собственнику здания на проданном участке право требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки (п. 3 ст. 250 ГК РФ, п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).
Однако в рассматриваемой ситуации на участке находятся два здания в собственности разных лиц, вследствие чего неясно, как соотносятся их исключительные права на покупку земли.
Учитывая позицию, высказанную в Постановлении Президиума ВАС РФ от 01.03.2011 N 13535/10 по делу N А41-42032/09, можно предположить, что собственник второго здания может требовать перевода на себя сделки в части предоставления земли под его зданием и необходимой для использования этого здания.

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно ст. 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (п. 2 ст. 268, п. 1 ст. 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ.

При этом согласно п. 2 ст. 35 ЗК РФ предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с п. 3 ст. 33 ЗК РФ исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

При рассмотрении споров, связанных с применением положений п. 3 ст. 552 ГК РФ и п. 1 ст. 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

3. ГК РФ урегулировал часть отношений перехода прав на земельный участок при переходе прав на строение или сооружение на нем.

Так, согласно ст. 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон.

Если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или сооружения, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования. Таким образом, ГК РФ устанавливает, что размер участка, переходящего приобретателю недвижимости, может быть определен по соглашению с собственником как недвижимости, так и земельного участка, т.е. если продавцом здания является собственник земли.

При этом ГК РФ устанавливает правила перехода права собственности на земельный участок при продаже недвижимого имущества, т.е. при заключении договора купли-продажи. Так, согласно ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Порядок продажи доли в праве общей собственности иному лицу определен ст. 250 ГК РФ. Согласно этой статье при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество — в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

О реализации п. 1 ст. 36 ЗК РФ см. комментарий к данной статье.

4. При реализации п. 4 настоящей статьи, так же как и при реализации иных ее пунктов, надлежит иметь в виду разъяснения Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», согласно которым исходя из п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения, в случае если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Такой же порядок отчуждения принадлежащих одному лицу земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости должен применяться и при прекращении права на землю в случае реквизиции, конфискации здания, строения, сооружения, обращения взыскания на указанное имущество по обязательствам его собственника (ст. ст. 242, 243, 237 ГК РФ).

Реализация подп. 1, 2 п. 4 настоящей статьи, как представляется, может быть соотнесена отчасти с положениями ст. 553 ГК РФ. Согласно этой статье в случаях, когда земельный участок, на котором находится принадлежащее продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, на условиях, определяемых договором продажи. Если условия пользования соответствующей частью земельного участка договором его продажи не определены, продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением.

Выкуп земельного участка — очень ответственный процесс, который требует достаточно больших затрат по времени. Однако, в том случае, если оформлять процесс перехода права собственности в полном объеме, вся процедура займет достаточно много времени. Поэтому большинство потенциальных покупателей заинтересовано в использовании права преимущественного выкупа.

Что об этом необходимо знать и как такое право использовать?

Дорогие читатели! Каждый отдельный случай индивидуален, поэтому вы можете уточнить информацию у наших юристов. Звонки на все номера бесплатны.

• 8 (800) 600-36-07 – Регионы
• +7 (499) 110-86-72 – Москва
• +7 (812) 245-61-57 – Санкт-Петербург

Слова закона

С 1 марта 2015 года в Земельном Кодексе Российской Федерации произошли достаточно существенные изменения, в соответствии с которыми преимущественное право покупки земельных участков для всех категорий покупателей было отменено.

Однако, так как вопросы купли-продажи регламентируются, в первую очередь, Гражданским Кодексом Российской Федерации, необходимо отметить, что в нем соответствующие статьи сохранились в полном объеме.

Кроме того, право преимущественного выкупа земельных участков регламентируется также еще двумя федеральными законам: № 159 от 22.07.2008 года «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества…» и № 256 от 29.12.2006 года «О мерах дополнительной поддержки семей, имеющих детей».

Согласно им (так как в эти нормативные акты изменения не были внесены) категории, имеющие право на преимущественное приобретение земельных участков, сохранились.

Кроме того, право преимущественного приобретения земельного надела (в случае, если речь идет о землях сельхозназначения) регулируется федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Таким образом, несмотря на то, что из Земельного Кодекса положения о реализации преимущественного права потенциального покупателя выкупить интересующий его земельный участок, законодательно этот вопрос регулируется достаточно подробно.

Кто имеет право на преимущественный выкуп?

Так как Земельный Кодекс рассматривать право преимущественного перехода земельных участков отказался, теперь все регулирование этого вопроса полностью переходит в ведение Гражданского Кодекса РФ, а также иных нормативно-правовых актов, которые рассматривают вопросы оборота земель.

Согласно действующему законодательству потенциальные покупатели, у которых есть преимущества по приобретению наделов перед другими такими же заинтересованными лицами, они делятся на несколько категорий:

• Арендаторы земельных участков, которые на протяжении всего срока действия договора аренды тщательно соблюдали все указанные в договоре условия, а также при необходимости могут внести всю выкупную сумму и готовы эту возможность подтвердить документально;
• Представители малого и среднего бизнеса, в том случае, если земельные участки, которые ими ранее арендовались, были выставлены на продажу или на проведение процедуры приватизации;
• Многодетные семьи (в лице их представителей), если они подали своевременно заявку на осуществление такого выкупа;
• Льготные категории граждан (в том случае, если они не получили участок безвозмездно от государства и приняли решение его выкупить);
• В том случае, если речь идет о покупке доли участка, то здесь преимущественное право будет принадлежать тем лицам, кто владеет остальными долями в конкретном участке (например, в случае вступления в наследство несколькими наследниками один из них решил долю продать — преимущества по приобретению будут иметь остальные наследники).

Этот перечень категорий постоянно пополняется, однако основные категории меняются достаточно редко.

Но, кроме того, что они имеют право преимущественного выкупа, для некоторых из них, например, для добросовестных арендаторов, существует упрощенная процедура.

Как осуществить право преимущественного выкупа для сельскохозяйственных земель?

При попытке реализации покупателем права на преимущественное приобретение участка, относящегося к категории сельскохозяйственных земель, необходимо пройти определенную процедуру, состоящую из нескольких шагов:

1. В том случае, если покупка земли сельскохозяйственного назначения планируется у государства, необходимо получить отказ муниципальных органов от его выкупа (в специализированных органах, отвечающих за управление государственным и муниципальным имуществом);
2. Подать заявление в соответствующий территориальный орган государственной власти о том, чтобы вопрос приобретения участка был рассмотрен;
3. К заявлению приложить документы, подтверждающие право на преимущественный выкуп (ранее заключенный договор аренды на него, документы, подтверждающие принадлежность к льготным категориям граждан, например, к многодетным семьям);
4. Подготовить документы, подтверждающие платежеспособность покупателя (например, копию кредитного договора с банком о выделении денежных средств или справка из Пенсионного Фонда о возможности использования средств материнского капитала).

После того, как все необходимые документы были собраны (могут понадобиться также и кадастровые документы — паспорт и план участка), заявление будет рассмотрено представителями администрации и, в случае несоответствия требованиям правил для преимущественного приобретения участка, будут назначены торги.

В том же случае, если соответствие категориям, имеющим право на преимущественное приобретение земли выявлено, назначается процедура заключения договора купли-продажи (но уже без проведения торгов). В случае успешного завершения процесса владелец имеет полное право распоряжаться купленным земельным участком.

Для земель сельхозназначения категории покупателей, имеющие право на преимущественное приобретение земли, определены федеральным законом «Об обороте земель сельхозназначения». Это крестьянские (фермерские) хозяйства, представители малого и среднего бизнеса, которые до этого имели конкретный участок в аренде и тщательно соблюдали правила аренды (при этом участок должен находиться именно в аренде не менее трех лет и использоваться только для организации сельскохозяйственного производства).

Если речь идет о представителях многодетных семей, то в том случае, если они подали заявку на заключение договора купли-продажи в отношении конкретного участка уже в момент объявления торгов (если они были инициированы иным лицом, не имеющим право первоочередного выкупа), то договор будет заключен именно с ними ввиду их принадлежности к льготным категориям потенциальных покупателей.

Как воспользоваться правом преимущественного выкупа доли земельного участка?

Преимущественное право выкупа части земельного участка может быть использовано в том случае, если собственник одной доли в едином участке решил продать свою долю другим лицам (в том числе и посторонним).

В этом случае, собственники другой доли участка имеют право воспользоваться возможностью первоочередного выкупа земельного участка перед посторонними лицами по той цене, которую назначил продавец. Для осуществления такого права достаточно заключить договор купли-продажи в простой письменной форме с действующим собственником, заверить документ нотариально (это требование является обязательным с мая 2013 года) и подать его на регистрацию в органы Росреестра для получения свидетельства о праве собственности.

В этом случае, при подаче документов необходимо доказать, что право такого преимущественного выкупа у покупателя есть (достаточно предоставить документы о нахождении долей по соседству с продающимся участком). Реализация права преимущественного выкупа может быть осуществлена в том случае, если продавец известил всех остальных собственников о том, что будет продавать свою долю, в письменном виде.

Если имущество выставлено на публичные торги, то право преимущественного выкупа теряется. Однако, если собственники других долей докажут, что не были соответствующим образом извещены о выставлении доли на продажу, результаты торгов могут быть оспорены.

При неуплате налога при сдаче квартиры в аренду можно понести серьезную административную ответственность.
Матери-одиночки могут оформить ипотеку на льготных условиях. Подробнее об этом читайте .
Образец договора задатка при покупке земли можно скачать в нашей статье.

Отказ от права преимущественного выкупа

Этот документ понадобится собственнику в том случае, если он решил продать свою долю в общедолевом имуществе. Кроме того, отказ от права преимущественного выкупа будет актуален для земельных участков, находящихся в государственной собственности, в том случае, если право преимущественного выкупа принадлежит муниципальному образованию, на территории которого участок находится.

В том случае, если потенциальные покупатели готовы дать такой документ, его необходимо оформить соответствующим образом.

Если такое право принадлежит муниципальному образованию, то отказ в письменном виде необходимо будет получить в Комитете по управлению муниципальным имуществом (он будет готовиться в течение тридцати дней с момента получения запроса). Выдан он будет в том случае, если администрация муниципального образования не заинтересована в дальнейшем содержании на своем балансе конкретного участка.

В том случае, если отказ предстоит получить от совладельцев долевого имущества, то такой документ может быть оформлен в произвольной форме, но с обязательным указанием данных по участку, а также дату оповещения продавцом остальных собственников о своем намерении.

Отказ прикладывается к документам на земельный участок со стороны продавца при регистрации сделки и переоформлении права собственности на нового владельца.

Преимущественное право выкупа очень удобно для приобретения земельных участков. Особенно удобно им пользоваться льготным категориям граждан, а также тем лицам, у которых конкретный участок, покупка которого должна быть осуществлена, уже был в пользовании, например, путем аренды его, или продается доля в земельном участке. В том же случае, если потенциальный покупатель своим правом воспользоваться не хочет, он может от него отказаться, оформив соответствующий документ.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефоны горячей линии. 24 часа бесплатно!

Как оформить земельный участок под объектом недвижимости?

Вы являетесь собственником объекта недвижимости и у Вас не оформлены права на земельный участок под этим объектом? Тогда Вам необходимо помнить, что отсутствие документов на земельный участок влечёт за собой определённые негативные правовые последствия.

• во-первых, Вы не сможете при желании его продать, подарить, завещать или обменять;
• во-вторых, в случае проведения проверки соблюдения земельного законодательства на Вас может быть наложен административный штраф.

В данной статье мы расскажем о том, как стать полноправным правообладателем земельного участка под принадлежащим Вам объектом недвижимости.

1. Кто имеет право на приобретение земельного участка под зданием или сооружением?

Собственники зданий или сооружений, которые расположены на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обладают исключительным правом на приобретение этих земельных участков в собственность или в аренду. Данное правило, закрепленное в , распространяется как на граждан, так и на организации.

Исключительность такого права означает, что никто, кроме собственника здания, сооружения, не имеет права на приобретение земельного участка, занятого соответствующим зданием или сооружением.

Указанный способ приобретения прав на земельные участки направлен на реализацию принципа единства судьбы земельного участка и находящихся на нем объектов недвижимого имущества.

Помимо наличия такого права у собственников зданий или сооружений, законом установлена также и их обязанность по оформлению прав на указанные земельные участки.

Это означает, что собственники объектов недвижимости, расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом ( ).

Приобрести земельный участок можно только под существующим зданием или сооружением, принадлежащим Вам на законных основаниях. Это означает, что право на объект недвижимости, под которым Вы планируете оформить земельный участок, должно быть зарегистрировано за Вами в соответствии с требованиями законодательства либо должно быть возникшим в силу закона (вне зависимости от его регистрации).

Подробнее…

Права на объекты недвижимости, оформленные после 30.01.1998 (с даты вступления в силу ), подлежат обязательной регистрации в Росреестре и считаются возникшими с момента такой регистрации.

Права на жилые здания, оформленные до 31.01.1998, должны быть зарегистрированы в органах технической инвентаризации — БТИ.

Случаем возникновения права собственности на объекты недвижимости в силу закона является, в частности, приобретение прав на объект недвижимости в порядке наследования, а также полная выплата пая членом потребительского кооператива (п. , ).

Рекомендации: оформите Ваше право собственности на здание или сооружение, если оно до сих пор не зарегистрировано!

В тех случаях, когда:

• несколько зданий и сооружений расположены на земельном участке, раздел которого невозможен;
• указанные здания и сооружения, принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности;
• помещения в таком здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности, указанные лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора ( ).

Подробнее… Договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор аренды иных правообладателей здания, сооружения или помещений в них ( ).

Основным условием применения указанной нормы является неделимость земельного участка, на котором расположены соответствующие объекты недвижимости. Земельный участок является неделимым, если его раздел невозможно осуществить без нарушений установленных законом требований к образуемым или изменяемым земельным участкам.

Размеры долей в праве общей собственности или размеры обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого нескольким правообладателям, должны быть соразмерны их долям в праве на здание, сооружение или помещения в них. От указанного правила возможно отступить только с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда (п. 10 ст. ).

Законом установлена особенность приобретения прав на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом ( ). Такой земельный участок относится к общему имуществу в многоквартирном доме и с момента формирования и проведения государственного кадастрового учета указанного участка принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме в силу закона ( , ).

2. Как оформить земельный участок под объектом недвижимости — в собственность или в аренду?

Итак, законом предусмотрены два варианта оформления земельных участков собственниками расположенных на них объектов недвижимости — аренда либо приобретение в собственность. При этом приобретение такого земельного участка у государства осуществляется без проведения торгов ( , ).

На каком праве оформлять земельный участок под зданием или сооружением (в собственность или в аренду) – это выбор собственника указанных объектов (п. 6 ст. 39.13 Земельного кодекса РФ).

Однако следует учитывать следующее:

2.1 Случаи ограничения исключительного права на приобретение земельных участков в собственность

Исключительное право на оформление земельных участков под зданиями или сооружениями в собственность может быть ограничено федеральными законами. Так, не получится приобрести земельный участок в собственность, если:

• участок изъят из оборота или ограничен в обороте (п. 2 ст. 15, п. 2 ст. 27 Земельного кодекса РФ);
• Вы иностранец или иностранная компания, а участок находится на приграничной территории или в границах морского порта (п. 3 ст. 15 Земельного кодекса РФ, ч. 2 ст. 28 Федерального закона от 08.11.2007 № 261-ФЗ);
• некоторые здания (сооружения) или помещения в здании на этом участке частично находятся в собственности физических или юридических лиц, а частично принадлежат юридическим лицам на праве хозяйственного ведения или оперативного управления ( );
• на участке расположен объект незавершенного строительства ( );
• участок, на котором находятся здание или сооружение, относится к землям общего пользования ( );
• участок находится в береговой полосе или на участке расположен пруд либо обводненный карьер ( ).

Приобретение перечисленных земельных участков, за исключением изъятых из оборота, возможно в аренду при соблюдении установленных законом условий.

2.2 Случаи заключение договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора

Земельное законодательство предписывает заключение договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора в следующих случаях (п.п. 3, 4 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ):

• если расположенные на неделимом земельном участке здания, сооружения или помещения в них частично принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам — на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления;
• если расположенные на неделимом земельном участке здания, сооружения или помещения в них частично принадлежат одним лицам на праве хозяйственного ведения, другим лицам — на праве оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения.

В случае, если расположенные на неделимом земельном участке здания, сооружения или все помещения в них закреплены за несколькими юридическими лицами на праве оперативного управления, такой земельный участок предоставляется в постоянное (бессрочное) пользование лицу, в оперативном управлении которого находится наибольшая площадь помещений в здании, сооружении или площадь зданий, сооружений в оперативном управлении которого превышает площадь зданий, сооружений, находящихся в оперативном управлении остальных лиц ( ).

2.3 Дополнительные факторы, влияющие на способ оформления земельного участка

Существует еще один важный фактор, от которого зависит, как будет оформлен земельный участок — в собственность или в аренду.

Для приобретения права собственности на земельный участок все собственники зданий, сооружений или помещений в них, расположенных на таком участке, должны совместно обратиться в уполномоченный на распоряжение земельными участками орган власти или местного самоуправления ( ).

Отсутствие доброй воли на оформление земли хотя бы одного сособственника, лишит Вас возможности оформить землю под недвижимостью в собственность.

Таким образом, если все собственники расположенных на одном участке объектов недвижимости не договорились о приобретении земельного участка в собственность, то они могут претендовать на его приобретение только в аренду ( ), поскольку с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду обратиться в уполномоченный орган вправе любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них ( ).

Подробнее…

В случае если правообладатель объекта недвижимости на земельном участке обращается с заявлением о предоставлении земельного участка на праве аренды, то уполномоченный государственный орган, получив такое заявление от одного из правообладателей в течение 30 дней направляет иным правообладателям объектов недвижимости на земельном участке подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

Указанные лица в течение 30 дней со дня направления проекта договора аренды обязаны подписать такой договор и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.

В отношении тех лиц, которые в указанный срок не предоставили в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, уполномоченный орган в течение 3 месяцев обязан обратиться в суд с требованием о понуждении заключить этот договор аренды.

Также уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о понуждении правообладателей зданий, сооружений или помещений в них заключить договор аренды земельного участка, если ни один из указанных правообладателей не обратился с заявлением о приобретении права на земельный участок.

Государственные или муниципальные земельные участки не предоставляются ни в собственность, ни в аренду собственникам и иным правообладателям сооружений, которые могут размещаться на таких земельных участках на основании сервитута, публичного сервитута или разрешения на использование таких участков ( ). К примеру, к таким сооружениям относятся электрические сети, тепловые сети, водопроводные сети, сети водоотведения, линии и сооружения связи, линейные объекты системы газоснабжения, нефтепроводы и нефтепродуктопроводы федерального, регионального или местного значения; линейные сооружения, для размещения которых не требуется разрешения на строительство.

3. Порядок оформления земельного участка, на котором расположены здание, сооружение

Шаг 1.

Запросите в Росреестре выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о принадлежащем Вам здании (сооружении), а также земельном участке, в границах которого расположено такое здание (сооружение).

Сведения, содержащиеся в ЕГРН, потребуются Вам для выяснения следующей информации:

• сформирован ли и поставлен ли на государственный кадастровый учет интересующий Вас земельный участок;
• установлены или нет границы такого участка;
• зарегистрировано ли право публичной собственности (Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования) на земельный участок.

В случае если границы земельного участка установлены в соответствии с требованиями законодательства, то перейдите к Шагу 7.

Шаг 2.

Подготовьте схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории — если участок не образован и для территории не утвержден проект межевания ( ). Форма такой схемы и требования к её подготовке утверждены . Для подготовки указанного документа рекомендуем Вам обратиться к кадастровому инженеру.

Шаг 3.

Обратитесь в орган, уполномоченный на предоставление земельных участков (далее – уполномоченный орган), с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка — если участок не образован или не установлены его границы ( ).

Подробнее…

Как правило, если земельный участок предстоит образовать из свободных земель и он находится в городской черте, следует обратиться с заявлением в администрацию соответствующего городского округа либо профильный комитет по управлению имуществом при администрации. Если земельный участок находится за пределами города, то — в администрацию соответствующего муниципального района (ст. 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ»).

Если земельный участок стоит на кадастровом учете (имеет кадастровый номер), но границы его не установлены, и на такой участок зарегистрировано в ЕГРН право публичной собственности (согласно информации, содержащейся в полученной из ЕГРН выписке), то указанное заявление должно быть представлено в:

• соответствующее территориальное управление Росимущества в субъекте РФ (при наличии в ЕГРН сведений о праве федеральной собственности на земельный участок);
• соответствующие комитеты или департаменты, уполномоченные на территории субъекта РФ на распоряжение имуществом (при наличии в ЕГРН сведений о праве собственности субъекта РФ на земельный участок);
• соответствующую администрацию муниципального образования (при наличии в ЕГРН сведений о праве собственности муниципального образования на земельный участок).

Это правило действует и в тех случаях, когда земельный участок предстоит выделить (образовать) из земельного участка, принадлежащего публичному собственнику.

При отсутствии зарегистрированных прав публичной собственности на земельный участок, границы которого не установлены, заявление представляется в администрацию соответствующего городского округа или муниципального района.

С заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка в уполномоченный орган может обратиться любой правообладатель здания, сооружения, помещения в здании, сооружении.

Формы заявлений утверждены только для участков, находящихся в федеральной собственности ( ).

Формы заявлений, которые используют органы власти субъектов РФ и органы местного самоуправления, законодательно не установлены. Образец такого заявления можно получить путем личного посещения указанных органов власти, либо скачать на их сайте.

Заявление может быть Вами подано: посредством личного обращения в уполномоченный орган; посредством почтового отправления; через МФЦ; либо в форме электронного документа путем заполнения формы запроса, размещенной на официальном сайте уполномоченного органа в сети Интернет, в том числе посредством отправки через личный кабинет Единого портала Госуслуг ( ).

В заявлении в качестве основания приобретения земельного участка без проведения торгов сошлитесь на (если желаете приобрести участок в собственность) или на (если желаете приобрести участок в аренду).

Приложите к заявлению следующие документы:

• документ, удостоверяющий (устанавливающий) Ваше право на здание, сооружение или помещение, если право собственности на указанные объекты не зарегистрировано в ЕГРН;
• документ, удостоверяющий (устанавливающий) Ваше право на испрашиваемый земельный участок, если право на такой участок не зарегистрировано в ЕГРН (при наличии соответствующих прав на земельный участок);
• сообщение, содержащее перечень всех зданий, сооружений, расположенных на испрашиваемом земельном участке, с указанием их кадастровых (условных, инвентарных) номеров и адресных ориентиров;
• схему расположения участка, если не утвержден проект межевания территории.

Шаг 4.

Получите решение уполномоченного органа о предварительном согласовании предоставления земельного участка.

Уполномоченный орган в срок не более 30 дней с даты получения заявления о предварительном согласовании и приложенных к нему документов должен принять следующие решения:

• о предварительном согласовании предоставления земельного участка;
• либо об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка – при наличии предусмотренных законом оснований (п. 8 ст. 39.15 Земельного кодекса РФ.

Решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка должно содержать указание на утверждение схемы его расположения (в случае если участок образовывается на основании такой схемы).

Срок рассмотрения представленного заявления может быть продлен до 45 дней при необходимости согласования схемы расположения земельного участка с органом исполнительной власти субъекта РФ, уполномоченным на распоряжение лесными землями (в случаях, когда земельный участок расположен рядом с лесом).

Срок действия решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка составляет 2 года.

Шаг 5.

Обратитесь к кадастровому инженеру для проведения кадастровых работ — при отсутствии установленных границ земельного участка в ЕГРН и если принято решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка.

При образовании земельного участка межевание должно проводиться на основании утвержденной схемы расположения земельного участка или проекта межевания территории, а при уточнении его границ – на основании документов, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании.

По результатам кадастровых работ должен быть подготовлен межевой план земельного участка.

Шаг 6.

Обратитесь в Росреестр с заявлением о государственном кадастровом учете земельного участка либо учете изменений (при уточнении границ земельного участка) на основании подготовленного кадастровым инженером межевого плана.

Если в решении о предварительном согласовании предоставления земельного участка содержится указание на Ваше право обратиться без доверенности с заявлением о государственном кадастровом учете испрашиваемого земельного участка, то такое заявление может быть представлено Вами в Росреестр самостоятельно.

В противном случае заявление предоставляется непосредственно уполномоченным органом, которым было принято решение о предварительном согласовании, либо лицом, действующем на основании доверенности от данного органа.

Заявление может быть подано через МФЦ, посредством почтового отправления, а также в электронной форме через Интернет, посредством Единого портала государственных и муниципальных услуг «Госуслуги» (http://www.gosuslugi.ru) или официального сайта Росреестра (http://www.rosreestr.ru).

Государственная пошлина за осуществление государственного кадастрового учета земельного участка не уплачивается.

По результатам рассмотрения представленного заявления и межевого плана, при отсутствии установленных Законом о государственной регистрации недвижимости (ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости») оснований для приостановления и отказа, в ЕГРН будут внесены сведения о Вашем земельном участке с установленными границами.

Шаг 7.

Обратитесь в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка (ст. 39.17 Земельного кодекса РФ).

Порядок представления заявления описан в Шаге 3.

В заявлении укажите кадастровый номер испрашиваемого участка, реквизиты решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка (при необходимости).

Приложите к заявлению следующие документы:

• документ, удостоверяющий (устанавливающий) Ваше право на здание, сооружение или помещение, если право собственности на указанные объекты не зарегистрировано в ЕГРН;
• документ, удостоверяющий (устанавливающий) Ваше право на испрашиваемый земельный участок, если право на такой участок не зарегистрировано в ЕГРН (при наличии соответствующих прав на земельный участок);
• сообщение, содержащее перечень всех зданий, сооружений, расположенных на испрашиваемом земельном участке, с указанием кадастровых (условных, инвентарных) номеров и адресных ориентиров зданий, сооружений.

Предоставление указанных документов не требуется, если они ранее направлялись с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка, по итогам рассмотрения которого принято положительное решение.

Шаг 8.

Получите от уполномоченного органа документ, подтверждающий предоставление Вам испрашиваемого земельного участка.

Уполномоченный орган в срок не более 30 дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка должен принять решение либо о предоставлении земельного участка, либо, при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных , об отказе в предоставлении земельного участка (в указанном решении должны быть перечислены все основания отказа).

При положительном решении уполномоченный орган подготавливает проект договора купли-продажи или договора аренды земельного участка в 3-х экземплярах, подписывает и направляет Вам для подписания.

Вы должны подписать направленный Вам проект договора и представить его в муниципалитет в течение 30 дней со дня получения.

При заключении договора купли–продажи необходимо уплатить цену приобретаемого участка в соответствии с условиями такого договора.

Подробнее…

Цена на продаваемый земельный участок определяется в порядке, установленном:

1. Правительством РФ (в отношении участков, находящихся в федеральной собственности);
2. органом государственной власти субъекта РФ (в отношении участков, находящихся в собственности субъекта РФ, и участков, государственная собственность на которые не разграничена);
3. органом местного самоуправления (в отношении участков, находящихся в муниципальной собственности).

В настоящее время на федеральном уровне такой порядок установлен постановлением Правительства РФ от 26 марта 2015 г. № 279 «Об утверждении Правил определения цены земельного участка, находящегося в федеральной собственности, при заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов».

На уровне субъектов РФ и муниципальных образований также принимаются нормативные акты, устанавливающие порядок определения цены земельного участка.

Как правило, цена земельного участка определяется в размере его кадастровой стоимости, и не может её превышать (п. 3 ст. 39.4 Земельного кодекса РФ). При этом должна учитываться кадастровая стоимость этого участка на момент обращения собственника объектов недвижимости в уполномоченный орган с соответствующим заявлением (п. 6 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 5 (2017) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27 декабря 2017 г.).

Вместе с тем закон устанавливает случаи, когда земельные участки могут быть предоставлены в собственность бесплатно или по льготной цене.

Так, земельный участок под жилым домом могут приобрести бесплатно в собственность собственники такого жилого дома, если:

• право собственности на дом возникло до 30.10.2001 (до дня введения в действие Земельного кодекса РФ);
• либо право собственности на дом возникло после 30.10.2001, но в порядке наследования и при условии, что право собственности наследодателя на дом возникло до 30.10.2001 (п. 4 ст. 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса РФ).

Льготная цена установлена для собственников зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, в отношении которых до 1 июля 2012 было переоформлено право постоянного (бессрочного) пользования на право аренды (п. 1 ст. 2, п. 2.2 ст. 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса РФ).

При наличии оснований уполномоченный орган может принять решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно.

Шаг 9.

Обратитесь в Росреестр с заявлением о проведении государственной регистрации:

• либо права собственности на земельный участок на основании заключенного договора купли–продажи или решения о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно;
• либо заключенного договора аренды земельного участка.

Заявление может быть подано через МФЦ, посредством почтового отправления, а также в электронной форме через Интернет, посредством единого портала Госуслуг ( ) или официального сайта Росреестра ( ).

Подробнее…

При заключении договора купли–продажи земельного участка заявление должно быть представлено от обеих сторон договора: от Вас и от уполномоченного органа.

Заявление о государственной регистрации договора аренды может быть представлено одной из сторон договора.

Следует учитывать, если право собственности или аренды на земельный участок возникают на основании решения уполномоченного органа, обязанность по обращению с заявлением о регистрации возложена законом на такой орган государственной власти и местного самоуправления (ч. 2 ст. 19 Закона о государственной регистрации недвижимости).

Данная норма не исключает возможности Вашего самостоятельного обращения с заявлением в Росреестр.

За проведение государственной регистрации должна быть уплачена государственная пошлина в размере, установленном Налоговым кодексом РФ. При этом органы государственной власти и местного самоуправления от уплаты государственной пошлины освобождены.

В результате рассмотрения представленного заявления Росреестр зарегистрирует:

• либо Ваше право собственности на земельный участок, что будет подтверждено выданной Вам выпиской из ЕГРН;
• либо аренду на земельный участок в Вашу пользу, что будет подтверждено отметкой о проведенной регистрации (специальной регистрационной надписью) на договоре аренды.

Распространяется ли исключительное право на приобретение земельного участка?

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса, если иное не установлено указанной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
В силу подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них, в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса, осуществляется без проведения торгов.
Основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без торгов предусмотрены статьей 39.16 Земельного кодекса.
По смыслу подпункта 2 статьи 39.16 Земельного кодекса наличие права аренды в отношении испрашиваемого в собственность земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не препятствует осуществлению исключительного права на приобретение земельных участков в собственность гражданами, юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, если арендатор по договору и обладатель указанного исключительного права совпадают в одном лице. При этом следует учитывать, что этот земельный участок, предоставленный ранее для строительства, при передаче в собственность будет предоставлен для эксплуатации построеннного здания.

Споры об исключительности прав собственников зданий, строений, сооружений на земельные участки под ними

Кучембаев А.Н., аспирант Института права и государственной службы Ульяновского государственного университета, ассистент кафедры трудового и предпринимательского права.

На сегодняшний день для собственников зданий, строений, сооружений весьма актуальной является проблема оформления прав на земельный участок, на котором указанные объекты недвижимости расположены. Одним земельные участки принадлежат на праве постоянного (бессрочного) пользования, и они должны их переоформить на право аренды или приобрести в собственность, у других вообще нет никаких правоустанавливающих документов на земельные участки.

Не вызывает сомнений, что земельный участок под зданием, строением, сооружением, необходимый для его использования, должен быть каким-либо образом оформлен. Очевидно также, что если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, находится чей-то объект недвижимости, то никто, кроме собственника, не должен претендовать на этот участок. Это признает и законодатель. Абзац 2 п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации гласит: граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений имеют исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды земельных участков под ними. Исключительность заключается в том, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не может претендовать на приобретение прав на земельный участок, занятый соответствующим зданием, строением, сооружением.

Однако сомнения вызывает другое. В п. 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» указано, что если договор аренды земельного участка заключен собственником расположенного на нем объекта недвижимости после введения в действие Земельного кодекса РФ, то в связи с тем, что собственник недвижимости реализовал свое исключительное право приватизации или аренды путем заключения договора аренды земельного участка, он утрачивает право выкупа земельного участка в соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ.

Таким образом, «исключительное право» трактуется Высшим Арбитражным Судом как однократное, что, в свою очередь, не основано на законе. К тому же надо заметить, что в тех случаях, когда в Земельном кодексе речь идет об однократном действии, это четко определено термином «однократно». Так, например, четко указано, что каждый гражданин, имеющий в постоянном бессрочном пользовании или пожизненно наследуемом владении земельный участок, имеет право только однократно бесплатно приобрести в собственность (п. 5 ст. 20; п. 3 ст. 21 ЗК РФ).

Утверждение об утрате права выкупа земельного участка в соответствии с п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ прямо противоречит Федеральному закону «О приватизации государственного и муниципального имущества»: «…договор аренды земельного участка не является препятствием для выкупа земельного участка» (ч. 3 ст. 28). Ни названный Закон, ни иные федеральные законы не содержат норм, которые позволяют относить эту норму только к старым договорам, заключенным до введения в действие Земельного кодекса.

Кроме того, как указывается в Постановлении Конституционного Суда РФ от 3 ноября 1998 г. N 25-П, закрепляя в законе право приватизации, государство обязано обеспечить возможность его реализации гражданами, гарантируя при передаче определенного имущества в собственность субъектов частного права соблюдение принципов и норм, предусмотренных Конституцией Российской Федерации. Существует мнение о том, что на сделки по приватизации земельных участков под приватизированными объектами недвижимости не распространяется принцип свободы сторон в заключении договора, то есть право выбора правового режима землепользования (собственность на землю или аренда) оставлено за собственником здания (см. Определение Конституционного Суда РФ от 9 июля 2004 г. N 241-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Костиной Г.Н. на нарушение ее конституционных прав пунктом 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ»).

Говорить о том, что рассматриваемая норма Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации вводит запрет приватизации только в соответствии с п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ, но не запрещает приватизацию в каком-то ином порядке и по какой-то иной «нельготной» цене, не приходится, так как федеральное законодательство устанавливает лишь один метод исчисления цены выкупа земельного участка, занятого зданием, строением или сооружением.

Итак, указание Пленума на то, что арендатор утрачивает право выкупа земельного участка, очевидным образом противоречит Федеральному закону.

Кроме того, в связи с тем, что ограничение прав допускается только на основании федерального закона, данное положение можно к тому же назвать незаконным и не подлежащим применению. Стоит отметить, что действительно ВАС РФ ни в Постановлении Пленума ВАС РФ N 11, ни в каком-либо другом акте не указал обоснований указанного ограничения, а с учетом того, что в соответствии с положением Федерального конституционного закона «Об арбитражных судах в Российской Федерации» указания, данные Пленумом ВАС РФ, обязательны только для нижестоящих арбитражных судов, но не для других органов и лиц, можно констатировать, что, к сожалению, анализируемую выше проблему выбора права приобретения земельного участка в собственность или в аренду на сегодняшний день нельзя признать разрешенной.

Запрет на выкуп арендованных участков перечеркивает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов и ущемляет интересы сотен тысяч частных собственников, среди которых многие тысячи предприятий. По сведениям Минэкономразвития РФ, в ходе переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды перешли 35% от общего числа предприятий, тогда как выкупили участки не более 7%. Число пострадавших будет неуклонно возрастать, поскольку административное противодействие выкупу и жесткие сроки для переоформления буквально понуждают землепользователей на заключение арендных договоров.

Необходимо также сказать о возможных последствиях запрета на выкуп арендованных участков. Так, если собственник здания или имущественного комплекса оказывается арендатором участка, не имеющим возможности его выкупить, его права на участок становятся ограниченными во времени и обусловленными возможными требованиями арендодателя. В той же мере по причине неразрывности участка и здания ограничиваются и его права в отношении здания или имущественного комплекса. В силу этого декларированный «собственник» здания на арендованном у государства или муниципального образования участке реальным собственником уже не является: его права могут быть ограничены или прекращены иным участником гражданского оборота.

«Лишение» арендатора застроенного участка права на его выкуп обесценивает право собственности, ущемляет права и законные интересы граждан и организаций. А это уже явное нарушение многих норм Конституции Российской Федерации, в том числе устанавливающих, что в Российской Федерации не должны издаваться законы, отменяющие или умаляющие права и свободы человека и гражданина (ч. 2 ст. 55 Конституции РФ).

Сам факт, что один абзац Земельного кодекса вызывает столько вопросов, говорит о том, что этот нормативно-правовой акт не был достаточно проработан законодателем, и сложившаяся сегодня практика совершенствовать в ходе судебной практики принятый законодателем «спустя рукава» закон в данном случае себя не оправдала. Пленум Высшего Арбитражного Суда не только не способствовал разъяснению нормы права, а наоборот — создал условия для возникновения дополнительных споров в будущем.