Заключение договора с управляющей компанией

Что такое заключение договора с управляющей компанией ЖКХ? Цели и предназначения

Договор между владельцем квартиры и УК – это документ, регламентирующий взаимные обязательства сторон.

Согласно российскому законодательству владельцы квартир в многоквартирных домах имеют право выбрать управляющую компанию, которая имеет соответствующую лицензию на осуществление деятельности.

Понятие «управляющая компания» в ЖК РФ определено как организация, которую владельцы квартир назначают ответственной за содержание многоквартирного дома.

Правоотношения между заинтересованными сторонами начинаются после заключения соглашения, порядок составления которого регламентирован в ст.162 ЖК РФ. Возможно два варианта подписания документа:

1. Оформление соглашения с каждым собственником. В этом случае каждая из сторон получает оригинал соглашения.
2. Оформление документа с уполномоченным представителем совета дома. В этом случае составляется два экземпляра соглашения, один из которых остается у представителя жильцов. Владельцам квартир предоставляется копия документа.

ВАЖНО! Согласно Гражданскому кодексу РФ выполнение условий соглашения обязательно как со стороны УК, так и со стороны владельцев квартир.

Договор управления обязывает УК в течение конкретного периода (от 1 года до 5 лет) обеспечивать эффективное и своевременное исполнение обязательств перед собственниками квартир.

В свою очередь главной обязанностью владельца является своевременная оплата услуг, предоставляемых управляющей компанией.

УК не имеет права отказаться от заключения соглашения, если она была выбрана законным путем собственниками квартир. Однако собственники могут досрочно прекратить действие заключенного соглашения, если они недовольны работой управленцев.

На какое время подписывается?

Договор управления заключается на срок от одного года до пяти лет (пункт 5 ст.162 ЖК РФ) — это и есть время подписания договора собственника с ЖКХ.

Если жильцы довольны работой УК, документ автоматически продлевается с сохранением первичных условий.

Соглашение может быть расторгнуто досрочно, если УК не выполняла свои обязанности.

Однако в этом случае расторжение будет происходить в судебном порядке, основываясь на выявленных нарушениях. Проще всего дождаться окончания срока сотрудничества и выбрать другую УК.

ВАЖНО: Собрание по назначению новой УК должно пройти не позднее 3-х месяцев с момента расторжения договора.

После собрания УК передает решение совета и всю необходимую документацию выбранной жильцами структуре управления. Далее через 30 дней, если соглашением не предусмотрен другой срок, все полномочия переходят к новой УК.

Подробная инструкция

Рассмотрим пошаговую инструкцию заключения договора с управляющей компанией ЖКХ.

1. На общем собрании жильцы должны определиться с выбором компании. Жильцы вправе выбрать любую УК, имеющую лицензию на осуществление деятельности. Для принятия решения инициативная группа жильцов проводит информирование о претендентах и путем голосования определяет лидера. УК выбирается наибольшим количеством голосов.
2. Далее необходимо утвердить текст соглашения.

Договор обязательно должен содержать основные пункты, прописанные в пункте 3 статьи 162 ЖК РФ:

• перечень общего имущества дома (лифт, мусоропровод, домофон, лестницы, крыша и тд.);
• предоставляемые компанией работы и услуги по обеспечению жилья и условия изменения данного перечня;
• порядок установления стоимости договора и суммы оплаты на содержание дома;
• взаимная ответственность сторон;
• контроль выполнения УК условий работы;
• предоставление компанией отчетов о проделанной работе.

В любом случаем мы советуем посмотреть образцы договоров с ЖКХ.

Скачайте образец договора с ЖКХ.

Особое внимание следует обратить на пункт, регламентирующий стоимость предоставляемых услуг. Стоимость услуг, указанная в документе, напрямую зависит от состояния дома и является не фиксированной, а договорной. Необходимо, чтобы договор содержал информацию о том, как в течение года может измениться цена услуг.

Ещё один важный пункт для собственника – отчетность УК. Собственники самостоятельно устанавливают периодичность предоставления отчета о проделанной работе и расходовании денежных средств.

ВАЖНО! При выборе новой УК помните, то она не отвечает за недоделки, оставленные прошлой компанией. Поэтому при передаче полномочий от прошлой УК к новой составляется акт приема-передачи имущества.

Далее стороны подписывают документ. Управляющая компания может подписать договор только с председателем совета дома либо с каждым собственником квартиры.

Если иное не установлено дополнительным соглашением, УК начинает свою работу через 30 дней после подписания.

Переходит ли он с бывших владельцев?

Давайте ответим на частый вопрос, а переходит ли договор ЖКХ с бывших хозяев?

При покупке квартиры новые владельцы должны переоформить множество документов. Договор с управляющей компанией не является исключением.

В случае, если УК заключила соглашение не с представителем общего собрания, а с каждым из жильцов, новому собственнику нужно обратиться в офис компании для переоформления договора на своё имя.

Если владельцы не согласны с условиями договора и не желают оплачивать счета, то решение этого вопроса будет рассматриваться в судебном порядке.

Договор с УК ЖКХ — как получить свой экземпляр договора?

Согласно ЖК РФ при подписании соглашения между собственниками и управляющей организацией один подписанный экземпляр остается у собственника квартиры.

ВНИМАНИЕ! Если по каким-то причинам, Вам не передали экземпляр либо он был утерян, Вам нужно обратиться в офис управленцев для получения нового или дубликата старого.

В случае, если соглашение было заключено с законным представителем жильцов дома, Вам необходимо запросить у совета собственников жилья копию данного документа.

Свою управляющую компанию нужно знать «в лицо». Грамотное составление договора управления между УК и владельцами квартир позволит иметь представление о том, за что отвечает УК и что можно от нее требовать, а за что владелец должен заплатить отдельно.

Смотрите видео по теме:

Вопрос по ЖКХ. Имеет ли право собственник квартиры получить копию договора

Жилищный кодекс РФ

Статья 162. Договор управления многоквартирным домом

1. Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

(в ред. Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

1.1. В случае, предусмотренном частью 13 статьи 161 настоящего Кодекса, с каждым лицом, принявшим от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещение в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, заключается договор управления многоквартирным домом. При этом такие лица выступают в качестве одной стороны заключаемого договора, если они составляют более чем пятьдесят процентов от их общего числа.

(часть 1.1 введена Федеральным законом от 05.04.2013 N 38-ФЗ)

2. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

(в ред. Федеральных законов от 04.06.2011 N 123-ФЗ, от 05.04.2013 N 38-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

4. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

5. Договор управления многоквартирным домом заключается:

1) в случае, указанном в части 1 настоящей статьи, на срок не менее чем один год, но не более чем пять лет;

2) в случаях, указанных в частях 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не менее чем один год, но не более чем три года;

3) в случае, указанном в части 14 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не более чем три месяца.

(часть 5 в ред. Федерального закона от 05.04.2013 N 38-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

6. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

7. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания.

8. Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

8.1. Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.

(часть восьмая.1 введена Федеральным законом от 29.12.2006 N 251-ФЗ, в ред. Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

8.2. Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

(часть восьмая.2 введена Федеральным законом от 29.12.2006 N 251-ФЗ, в ред. Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

9. Управление многоквартирным домом, который находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано товарищество собственников жилья, осуществляется с учетом положений разделов V и VI настоящего Кодекса.

10. Управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

11. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год.

Где посмотреть договор управления домом? И зачем он нужен?

Со мной, как собственником жилых помещений, управляющая компания до сих пор (с 2012 г.!) не заключила договор управления!

Зачем нужен договор управления? Давайте разбираться!

В договоре управления должны быть указаны (ч. 3 ст. 162 ЖК РФ):
1) состав общего имущества многоквартирного дома;
2) перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом;
3) перечень работ и(или) услуг по содержанию и ремонту общего имущества;
4) перечень коммунальных услуг;
5) размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, за коммунальные услуги.

Вот перечень всех домов поселения Московский (включая Град и мкр. 3), можете найти свой.

Возьмем для примера д. 36 в микрорайоне 1:

Карта, кстати, неправильная!

Для ознакомления с Договором управления нужно выбрать вкладку «Управление» и внизу слева будет ссылка на файл:

Давайте познакомимся с этим интереснейшим документом!
Вы уже в предвкушении узнать состав общего имущества д. 36?
Я—да!

Открываем файл и видим:

что никакой это не договор, а всего лишь проект!
И не по отдельному дому 36, а по целому ряду однотипных домов!!!

Ради интереса посмотрим страничку с общим имуществом дома:

Пустышка!
Сколько лестниц — непонятно!
Площадь и состояние лифтовых холлов — неизвестно!
И так по всем остальным пунктам!!!

Не усматриваете ли Вы в этом нарушение ч. 2.1 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации???
Я — усматриваю!

Пора готовить заявление в Жилинспекцию?
Что скажете?

Блог

Многие управляющие организации весной 2015 года лихорадочно заключали договоры управления в неразберихе с лицензированием. Все мы тогда надеялись на бессрочность лицензий (зря, как оказалось), а потому и в условиях договоров управления прописывали максимально возможный по п. 1 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ пятилетний срок. В условиях неясной перспективы нам всем казалось, что максимальный срок действия договора управления обеспечит стабильность хотя бы на пять лет.

Сейчас мы подходим к началу пятого, последнего года действия договоров. Есть и те, у кого договоры управления ограничиваются одним-двумя годами. Объединяет нас одна проблема — как безболезненно «выпустить в свободное плавание» те многоквартирные дома, которые нас уже не интересуют по разным причинам (появление «писателей» или просто экономическая невыгодность).

Пользуясь случаем, можно напомнить, что в конце 2015 г. в газете «ЖКХ» на нашем форуме была статья о публичности договора управления (о том, что это далеко не публичный договор). В той статье указывалось, кстати, что договор управления заключают две равноправные стороны и что процедура заключения договора управления регулируется теми же положениями ГК РФ, что и любой другой договор на территории РФ.

А если заключение договора управления происходит с учётом норм ГК РФ, то и прекращение также подпадает под регламентацию ГК. Но смущают нас формулировки, использованные законодателем. Сравните:

ч. 6 ст. 162 ЖК РФ:	ч. 8 ст. 162 ЖК РФ:
При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.	Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Как видим, прекращение договора управления вроде бы не связано с ГК РФ, но на самом деле с прекращением ситуация намного проще, чем с расторжением. Кстати, если вы до сих пор не понимаете разницу двух этих понятий, внимательно читайте статью до конца.

Итак, расторжение договора это не его прекращение, а уж тем более это не односторонний отказ от договора. Из пунктов 1 и 2 ст. 450 ГК РФ следует, что расторжение бывает либо по обоюдному согласию, либо в судебном порядке по требованию одной из сторон договора.

Как видим, ч. 6 ст. 162 ЖК РФ не требует согласия обеих сторон договора управления на его прекращение, достаточно заявления одной стороны, следовательно, мы уже нашли отличие прекращения от расторжения. Почему это важно? Читайте дальше, вникайте!

Прекращение договора управления это не односторонний отказ. У нас права на односторонний отказ не существует (расскажите это всем сотрудникам ГЖИ) после Федерального закона от 08.03.2015 г. № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации».

Из п. 1 ст. 310 ГК РФ следует, что нельзя «отказаться», если право на отказ не закреплено в каком-либо законе. Следовательно, чтобы иметь основание прописать в договоре управления наше право на односторонний отказ от исполнения, необходимо, чтобы такая возможность была в применимом законе. Увы, такой «лазейки» нет.

Из абзаца второго п. 2 ст. 310 ГК РФ следует для нас общее правило: «по дефолту» право на односторонний отказ дано нашим любимым жителям, а не управляющей организации. Впрочем, у них оно и так есть по ЖК РФ. А где-то в законе или ином правовом акте есть указание на возможность предоставления договором права на отказ управляющей организации? Нет.

Согласно ч. 8 ст. 162 ЖК РФ изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством, то есть налицо прямая отсылка к Главе 29 ГК РФ. Увы, п. 3 ст. 450 ГК РФ утратил силу (да-да, 42-ФЗ)… Именно там была возможность соглашением сторон (=договором управления) предусмотреть наше право на односторонний отказ.

Вернёмся к нашим договорам. Если вы дочитали до этого места, значит теперь есть понимание, что прекращение договора управления это не преступное деяние, оно не требует согласия второй стороны договора, не требует ни проведения общего собрания собственников, ни оформления дополнительного соглашения к договору управления.

Приступаем к самому интересному: а кому мы адресуем наше заявление о прекращении договора управления? Безусловно, собственникам помещений, которые в силу ч. 1 ст. 162 ЖК РФ являются стороной договора управления!

Частные случаи указаны в ч. 2 ст. 162 ЖК РФ — второй стороной договора управления могут наряду с собственниками помещений выступать органы управления ТСЖ, органы управления жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанные в п. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ, либо застройщик (в случае, предусмотренном ч. 14 ст. 161 ЖК РФ).

И здесь нужно опираться на тот порядок взаимодействия, который установлен условиями договора управления и (или) решением общего собрания. Какие способы заявить о прекращении?

• письмо в Совет дома/в Правление ТСЖ;

• объявление на информационной доске;

• уведомление в ГИС ЖКХ (а она именно для этого и задумана);

• объявление на оборотной стороне платёжного документа/в газете/на ТВ;

• ценное письмо с описью вложений (каждому!).

Одним словом, использовать нужно все доступные способы с оглядкой на ст. 165.1 ГК РФ (там, где про юридически значимые сообщения написано!). Для перестраховки можно прочитать о том, как можно заявить о прекращении, в апелляционном определении Тамбовского областного суда от 13.07.2015 г. по делу № 33-1988/2015.

О том, как не нужно поступать, прочтите в Постановлении 13 ААС от 09.11.2015 г. № 13АП-22894/2015.

Реакция «второй стороны договора» нас мало интересует. Нам она не требуется, мы не позволения испрашиваем, а заявляем о том, что концерт окончен, табор уходит в небо. Начинается самое страшное.

В силу ч. 2 ст. 198 ЖК РФ в течение пяти рабочих дней со прекращения договора управления лицензиат (=управляющая организация) обязан разместить эти сведения в системе (в какой — нет нужды комментировать?), а также направить их в орган государственного жилищного надзора.

Как следует из ч. 3 ст. 198 ЖК РФ, орган государственного жилищного надзора после получения сведений, указанных в ч. 2 ст. 198 ЖК РФ, вносит изменения в реестр лицензий субъекта Российской Федерации, опираясь на процедуру, закреплённую в Приказе Минстроя России от 25.12.2015 г. № 938/пр. Фактически орган ГЖН вносит в реестр запись о прекращении действия договора управления.

Формально нам достаточно оформить заявление (п. 2 Приказа 938/пр) о внесении изменения в реестр в связи с прекращением договора управления., приложить к нему документы, указанные в п.3 Приказа 938/пр (разумеется, не все).

Вот мы и подошли к следующему занятному моменту: при чём здесь ч. 3 ст. 200 ЖК РФ?

После прочтения частей 5 — 5.4 ст. 198 ЖК РФ становится понятно, что в них указаны случаи исключения из реестра лицензий сведений о многоквартирном доме по основаниям, скажем так, виновным, когда управляющая организация «залетела».

Иными словами, исключение сведений из реестра лицензий это не то же самое, что внесение в реестр изменения в связи с прекращением договора управления. Этот момент нужно чётко понимать! Прекращение договора и соответствующее изменение в реестре лицензий это, скажем так, обычный, «мирный» порядок, когда соблюдены все условия договора управления, а главное — срок его действия истёк.

Исключение сведений из реестра происходит по вине самой управляющей организации, независимо от её согласия, независимо от того, истёк ли срок договора управления, независимо от того, что думают об этом собственники помещений.

Исключение сведений из реестра — крайняя мера, которая отсутствует в ГК РФ и никак с ним не связана.

Исключение сведений из реестра лицензий является основанием к прекращению деятельности по управлению домом в порядке, установленном ст. 200 ЖК РФ (но не является прекращением договора управления в прямом смысле слова, поскольку орган ГЖН стороной договора управления не выступает и не имеет самостоятельного интереса в его прекращении). Что происходит с договором управления в этом случае? Нужно ли его расторгать по соглашению сторон? Увы, ЖК РФ и ГК РФ молчат об этом. Да и вопрос это скорее теоретический, в рамках данной статьи не было цели его разрабатывать.

Итак, логика такая: исключение сведений из реестра влечёт необходимость применения ст. 200 ЖК РФ. И наоборот: если исключения не было (а для нас прекращение договора это основания для внесения изменения в реестр, но не основание для исключения из реестра сведений о доме, в отношении которого договор мы прекратили), то мы не обязаны соблюдать порядок, указанный в ст. 200 ЖК РФ.

Первая неожиданность для нас: после прекращения договора у нас вроде бы отсутствует обязанность передавать кому-либо документацию и ключи/пароли/коды (ч. 1 ст. 200 ЖК РФ). По опыту сказать можно, что лучше всё сдать в муниципалитет. Весной 2015 года был случай: несколько двухэтажек проигнорировали собрания по выбору управляющей организации, точнее — вышли из «большого ТСЖ», но никуда не «прибились». В итоге техническую документацию сдавали в муниципалитет, чтоб открытый конкурс провели.

Вторая неожиданность: упомянутый в ч. 2 ст. 200 ЖК РФ «порядок прекращения деятельности по управлению многоквартирным домом в связи с исключением сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта Российской Федерации, прекращением действия лицензии или ее аннулированием» так и не установлен Правительством РФ. И не нужно кивать на Приказ 938/пр, поскольку он посвящён совсем другим вопросам и принят он в соответствии с ч. 3 ст. 198 ЖК РФ.

И вот мы подошли к обязанности, которая на нас не распространяется. В силу ч. 3 ст. 200 ЖК РФ исполнять обязанности по управлению многоквартирным домом, оказанию услуг и (или) выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации мы должны только в случае исключения сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта Российской Федерации, а также в случае прекращения или аннулирования лицензии в соответствии со ст. 199 ЖК РФ.

Поскольку у нас договор управления прекращён, в реестр лицензий орган ГЖН внёс изменение (а не исключил из реестра сведения о доме!). Всё на этом.

Минстрой России в письме от 11.01.2017 г. № 241-АТ/04 разъяснил, что порядок прекращения деятельности по управлению многоквартирным домом в связи с исключением сведений о доме из реестра лицензий субъекта РФ не совпадает с порядком прекращения деятельности в силу прекращения договора управления многоквартирным домом.

Порядок прекращения деятельности управляющей организации в силу прекращения договора управления многоквартирным домом устанавливается самим договором либо нормами ГК РФ.

В случае прекращения договора управления многоквартирным домом в связи с истечением срока сторона, не желающая пролонгировать договор, обязана уведомить другую сторону об этом, в том числе направить данную информацию в орган государственного жилищного надзора и орган местного самоуправления.

Договор управления многоквартирным домом считается прекращенным с даты, указанной в нем. Следовательно, управляющая организация прекращает управление многоквартирным домом с даты, обозначенной в договоре.

Ценители прекрасного также могут изучить великолепное решение АС Красноярского края от 31.05.2017 г. по делу № А33-3616/2017, там описано то, как лицензиат уведомил собственников о прекращении договора.

Резюмируя изложенное, повторим: прекращение договора управления не является его расторжением, не требует согласия второй стороны, не является отказом от исполнения договора. Исключение сведений о доме из реестра лицензий — мера неординарная, напрямую не прекращающая сам договор управления, но фактически запрещающая управлять домом.

Ключевой момент: исключили дом из реестра — но мы тянем лямку до появления «следующего желающего». И это логично именно с точки зрения гражданского права, ведь формально договор управления не прекратился.

Прекратили договор — внесли изменение в реестр и мы не обязаны «пахать» по ч. 3 ст. 200 ЖК РФ, поскольку обязательство-то прекратилось надлежащим исполнением. А уж что пишут насчёт «принципа непрерывности управления» — это печаль собственников и муниципалитета, которым мы заблаговременно сообщили о предстоящем прощании. Содержать чужое имущество за свой счёт мы не обязаны, об этом ещё Конституционный Суд РФ писал.

А теперь следите за руками… Бонус для обитателя форума с ником «Игры разума».

Ни ГК РФ, ни ЖК РФ не содержат прямого запрета указывать в договоре управления, что при наступлении/ненаступлении определённых, чётко сформулированных обстоятельств (например, определённое нарушение договора, несовершение определённого действия — неутверждение размера платы?) договор считается расторгнутым по заранее выраженному согласию обеих сторон. Это не отказ от договора, правда, же?

На эти крамольные размышления натолкнуло хитрое Постановление Президиума ВАС РФ от 13.11.2012 г. № 7454/12 . Самое интересное там начинается на 11 листе.

Прекращение договора управления (сокращение срока) ввиду наступления отменительного условия это не односторонний отказ от исполнения, согласитесь? Тут в помощь нам ст.327.1, п. 2 ст. 157 ГК РФ.

Приятно же, если удастся реализовать эту схему! Мы получим возможность прекратить договор управления, сдвигая срок его окончания поближе.

С уважением, Алексей Тищенко.

Компания «Бурмистр.ру» оказывает юридические услуги управляющим компаниям и ТСЖ. Вся необходимая информация о сервисе .

Обсудить статью и задать вопросы можно на нашем форуме или же воспользуйтесь формой ниже.

Договор с управляющей компанией: правила заключения, изменения

Последние изменения: Январь 2020

Многоэтажные жилые дома, согласно положениям ЖК РФ, перешли на обслуживание управляющих компаний (УК). Все взаимоотношения жильцов с обслуживающими организациями подлежат юридической фиксации через договор с управляющей компанией. Если заказчика не устраивает исполнение работ, закон допускает расторжение договора и переход на обслуживание в другую компанию.

После подписания договора компания получает объем обязательств, за которые собственники жилья обязаны вносить плату. Помимо технического обслуживания, управляющая компания отвечает за предоставление документации, связанной с договорными отношениями, включая различные справки об оплате, проживании граждан, выписках о финансовых расчетах. От договора зависит степень удовлетворения заказчиками качеством обслуживания домом, поэтому важно знать, на что обратить внимание при подписании, и быть готовым ссылаться на пункты документа при появлении разногласий.

Основные моменты организации обслуживания домов

Выбор организаций, которым может быть поручено исполнение ряда работ по обслуживанию населения, установлен согласно ст.161 ЖК РФ.

Управляющая компания должна иметь одну из нижеперечисленных форм организации:

• товарищество собственников жилья;
• жилищно-строительный кооператив;
• ЖСПК или иная разновидность кооператива.

Помимо ответственности за надлежащее состояние жилья предусмотрена ответственность за общедомовое имущество, включая чердачные и подвальные помещения, лестницы, лифты и т.д.
Поскольку по отдельности граждане не в состоянии организовать комплексные работы по поддержанию исправного состояния всего здания и придомовой территории, для исполнения привлекается отдельная организация, берущая на себя всю полноту ответственности в рамках подписанного договора.

После ввода любого жилого здания на общем собрании собственников определяется вопрос о передаче на обслуживание дома конкретной УК или возложение обязанностей на кооператив собственников. Общее решение принимается коллективно, на собрании, проведенном строго в соответствии с положениями Устава. Перед проведением голосования стоит уточнить, какое количество участников будет достаточным для утверждения подобного решения.

Особенности выбора организации

От выбора формы обслуживания дома будет зависеть многое. Перед принятием решения о самостоятельном управлении, собственники должны понимать весь объем ответственности, которую придется нести. Если решено передать здание на обслуживание конкретной компании, изучают условия заключаемого договора, поскольку впоследствии именно они будут регулировать права жильцов и обязанности компании.

На определение УК отводится около года, но, если общее собрание не будет проведено в установленный срок, решение примет администрация населенного пункта, в котором расположен жилой дом, исходя из результатов проведенного конкурса.

Скачайте

Образец протокола собрания собственников МКД по выбору способа управления (бланк) (34,5 KiB, 131 hits)

Выбор УК не должен ограничиваться единственной организацией, предложенной муниципалитетом. Обратившись в администрацию, получают полный список организаций, получивших лицензию на деятельного подобного рода.

Определяя конкретную организацию, стоит исходить из любой информации о ней, включая предыдущую практику и отзывы других жильцов, пользовавшихся услугами компании.

Полезной окажется информация из:

• форумов жителей, обсуждающих проблемы ЖКХ;
• базы исполнительных производств о наличии судебных решений, по которым несет ответственность УК;
• поисковой базы судов различной юрисдикции и уровней о наличии в производстве исков к организации (вкладка «Делопроизводство» сайта судебной инстанции).

Как заключается договор с управляющей компанией

Когда решение принято и большинство жильцов завили о своем согласии, предстоит заключение договора с УК. Исполнение обязанностей в рамках договора начнется со следующего месяца, в пределах 30 календарных дней после подписания документа.

Успешное сотрудничество напрямую зависит от того, какие пункты будет включать договор, и каким будет их содержание. Рекомендуется использовать образцы договоров, публикуемых на специализированных интернет-ресурсах, либо попросить помощи у юристов, имеющих опыт в вопросах жилищно-коммунального хозяйства и работы УК.

Договор заключается между 2 сторонами и подписывается от лица кооператива и руководителя УК, минуя посредников и третьи лица.

Скачайте

Бланк договора с управляющей компанией в многоквартирном доме (81,0 KiB, 175 hits)

Образец договора с УК (79,5 KiB, 222 hits)

Срок действия соглашения устанавливается на период 1-5 лет. По истечении срока, если жильцы или УК не примет решения о расторжении, договор продлевается на новый срок в той же редакции. Если потребуются изменения, договор подлежит переподписанию в любой момент, когда в этом возникнет необходимость.

Структура документа

При составлении и проверке договора учитывают требования ст.162 ЖК РФ, в которой приводятся пункты, оговариваемые сторонами в обязательном порядке:

• конкретное место расположения здания (адрес);
• состав общедомового имущества, переданного на обслуживание;
• детальный и самый полный перечень работ, которые обязана проводить организация;
• размер и порядок расчетов с компанией;
• порядок организации платежей в пользу поставщиков коммунальных ресурсов;
• варианты контроля деятельности УК со стороны жильцов.

Внесение изменений

Проект документа, предложенный компанией, часто содержит пункты, учитывающие интересы самой УК в первую очередь. Задача собственников дома проконтролировать включение пунктов и условий, которые отражают их потребности и желания.

При возникновении неясностей, стоит помнить, что дальнейшие разбирательства приведут к трактовке положений в пользу УК. Общая рекомендация при подписании договора – не спешить подписывать стандартный бланк, обсуждая предложенные организацией условия и внося свои корректировки.

Впоследствии стороны могут потребовать изменения некоторых пунктов, оформив их через протокол разногласий к существующему документу, либо изменив текст предыдущего контракта.

Важно помнить, что подписав договор с УК, расторгнуть его досрочно можно будет только доказав неисполнение обязанностей или ненадлежащее качество работ, нарушения пунктов текущего документа. Если сама организация будет против расторжения, придется обращаться в судебную инстанцию и приводить доказательства, свидетельствующие о нарушениях.

На что обратить внимание при подписании

Юридическая практика показывает, что соглашаться со всеми пунктами контракта и надеяться на порядочность УК не стоит. Любое разногласие и перенос разбирательства в суд закончится в пользу УК, если не принять меры по изменению условий договора до его подписания.

Чтобы исключить недоразумения, связанные с повышенной платой и неизвестными статьями расходов, обезопасить себя на случай недобросовестного исполнения работ со стороны УК, рекомендуется сразу проверить следующие положения:

1. Расчет сумм в квитанциях согласно тарифам на коммунальные ресурсы, установленные службой ФСТ.
2. Срок договора не может превышать 5-летний срок (часто норма нарушается и стороны указывают 10-летний период).
3. Смена УК проводится решением собрания жильцов, если будет установлено нарушение со стороны организации.
4. Исключение рисков и последствий за строительные недоделки, когда УК снимает ответственность за скрытые дефекты при производстве работ.
5. Фиксация права на перерасчет в сторону снижения оплаты, если предоставленные услуги проведены не в полной мере или с нарушением качества. Например, если напор воды недостаточен, плата за поставку воды может быть снижена или аннулирована в следующей квитанции.
6. Сроки исполнения обязанностей должны быть фиксированы в документе, поскольку часто УК задерживает или уклоняется от исполнения невыгодных для себя мероприятий, пользуясь отсутствием точных границ сроков исполнения.
7. Периодичность отчета организации перед жильцами о проделанных действиях. Чтобы требовать от УК предоставления данных о производимых мероприятиях, стоит заранее это зафиксировать в договоре.
8. Ответственность сторон часто содержит нормы в отношении собственников жилья, но об ответственности организации даются лишь ссылки на общее законодательство. Стоит конкретизировать пункт для обеих сторон, чтобы была ясность, кто и в каком объеме отвечает по договору.

Важно! Если УК настаивает на включении в документ пункта, исключающего право на перерасчет, от такой редакции договора стоит отказаться, поскольку положение нарушает нормы законодательства.

При ознакомлении с условиями внимание обращают на текст, напечатанный мелким шрифтов. Зачастую в такие пункты вносят важную информацию, которая впоследствии оказывает влияние на качество исполнения и степень удовлетворенности клиентов.

Если в контракте не указаны сроки исполнения мероприятий и нет указаний на предоставление отчетности, недопустимы требования УК о своевременности оплаты квитанций.

Подводных камней в исходной тексте договора более, чем достаточно. Самостоятельно разобраться собственникам жилья в предложенных положениях сложно, если нет опыта в подобных делах и нет юридического образования. Обращение за разъяснениями к юристу убережет от несправедливости в отношении собственников и снизит число обращений в судебные инстанции, когда приходится доказывать ущемление своих прав и отсутствие должного исполнения со стороны компании.

Управление многоквартирным домом от застройщика до выбора способа управления || Тсж заключает договор управления с ук

Определение субъекта управления МКД

После ввода МКД в эксплуатацию одним из приоритетных правовых вопросов является определение субъекта управления многоквартирным домом. Иначе говоря, нужно определить, кто будет управлять многоквартирным домом, введённым в эксплуатацию. Сложностью в ситуации является то, что на момент ввода МКД в эксплуатацию и некоторое время спустя не все жилые и нежилые помещения находятся в собственности. Поэтому не представляется возможным де-юре и де-факто провести общее собрание собственников для выбора способа управления МКД.

В ситуации, когда собственность в МКД зарегистрирована далеко не на все помещения, следует обратиться к нормам жилищного законодательства. Если обрисовать ситуацию вкратце, то схема действия такова. Сначала застройщик получает разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Затем в течение 5 дней с этого момента он по своему усмотрению выбирает УК, с которой на 3 месяца заключает договор управления.

В это же время в течение 20 дней с момента ввода МКД в эксплуатацию орган местного самоуправления извещает о выставлении дома на открытый конкурс по выбору УК. В течение 40 дней с уведомления о мероприятии орган местного самоуправления должен провести этот конкурс и информировать всех дольщиков о его результатах в течение 10 дней со дня его завершения.

Таким образом, жилищное законодательство узаконило возможность не проводить общее собрание собственников для выбора способа управления МКД, а застройщику — заключить договор на управление МКД с выбранной им УК. А теперь рассмотрим эту схему подробно и по-порядку.

Коммунальные платежи в новостройке до ввода в эксплуатацию МКД

До введения лицензирования УК застройщик мог сразу после ввода МКД в эксплуатацию заключить договор управления с управляющей компанией или управлять домом самостоятельно до заключения соответствующих договоров с избранной по итогам открытого конкурса управляющей компанией. Открытый конкурс, напоминаем, проводится органом местного самоуправления.

При этом лицензирование не внесло каких-то существенных коррективов в этой области и не лишило застройщика права выбора управляющей компании. До заключения договора управления МКД между застройщиком (п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ) и УК, выбранной по результатам открытого конкурса, управление домом осуществляется управляющей компанией, с которой застройщик должен заключить договор управления не позднее чем через 5 дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома (ч.14 ст.161 ЖК РФ).

После ввода МКД в эксплуатацию органы местного самоуправления должны провести открытый конкурс по выбору УК для управления многоквартирным домом, если в течение года до дня проведения конкурса собственники не выбрали способ его управления или принятое жильцами решение не реализовано (ч.4 ст.161 ЖК РФ).

Таким образом, после ввода МКД в эксплуатацию и до проведения открытого конкурса по выбору УК застройщик вправе заключить договор с любой управляющей компанией по своему усмотрению. Выбранная застройщиком УК будет осуществлять управление домом, пока МКД не будет выставлен на открытый конкурс или собственники не выберут на общем собрании другую управляющую компанию или иной способ управления.

В данном случае управляющая компания будет выступать в роли подрядчика у застройщика. Данная УК должна заключить договоры с РСО на основании акта ввода МКД в эксплуатацию (ПП РФ №124 от 14.02.2012). Застройщик после сдачи МКД в эксплуатацию должен платить УК за жилое помещение и коммунальные услуги (ст.153 ЖК РФ).

Если же застройщик сам осуществляет управление МКД без заключения договора управления с УК, то плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится дольщиками, принявшими помещения от застройщика по передаточному акту, с момента его передачи (п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ, п.7.3 ч.2 ст.155 ЖК РФ).

До ввода МКД в эксплуатацию застройщик заключает договоры с РСО для нужд строительства. Это могут быть временные договоры электроснабжения, теплоснабжения для пусконаладочных и отделочных работ в холода. После ввода МКД в эксплуатацию необходимо заново заключить договоры ресурсоснабжения по постоянным схемам.

До ввода МКД в эксплуатацию обязанность по содержанию помещений ложится на застройщика по договорам с РСО (ст.210 ГК РФ).

После ввода МКД в эксплуатацию обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у дольщиков, принявших от застройщика помещения в доме по передаточному акту, с момента такой передачи (п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ).

Дольщик, получивший от застройщика помещение по акту приёма-передачи, считается потребителем коммунальных услуг (ПП РФ №354 от 06.05.2011). Следовательно, размер платы для потребителей КУ в жилых помещениях рассчитывается по тарифам для населения. Объём предоставленных КУ определяется по показаниям приборов учёта или по нормативам потребления (при отсутствии счётчиков).

Дольщики, признанные потребителями коммунальных услуг и вносящие за них плату, вправе требовать предоставления КУ надлежащего качества или перерасчёта размера оплаты за некачественные услуги (разд. IX Правил предоставления коммунальных услуг).

После заключения договора с выбранной застройщиком УК в течение 5 дней после получения разрешения на ввод МКД в эксплуатацию, а также после заключения договора управления с УК, выбранной на открытом конкурсе обязательства застройщика по договорам ресурсоснабжения прекращаются (ст.416 ГК РФ).

Это происходит потому, что вместе с передачей МКД в управление УК передаётся энергопринимающее оборудование, входящее в состав общего имущества собственников помещений в доме. Исполнителем коммунальных услуг становится управляющая компания.

Если застройщик не докажет, что заключал договор с УК или УК была выбрана на открытом конкурсе либо на общем собрании собственников помещений, то он не сможет доказать передачу компании энергопринимающих устройств. В данном случае он будет считаться абонентом по договору с РСО и обязан платить за коммунальные ресурсы до передачи МКД в управление УК или расторжения договоров ресурсоснабжения.

Надеемся, что вам все было понятно. Если у вас остались вопросы, вы всегда можете обратиться к нам за консультацией. Также мы помогаем управляющим компаниям соответствовать 731 ПП РФ о Стандарте раскрытия информации (заполнение портала Реформа ЖКХ, сайта УК, информационных стендов) и ФЗ №209 (заполнение ГИС ЖКХ). Мы всегда рады вам помочь!

Роль застройщика по договору управления МКД

На самом деле нет, поскольку застройщик не обязан считаться с мнением дольщиков в выборе управляющей компании. Данные лица до регистрации права собственности на жильё не имеют права высказывать своё мнение по вопросам управления МКД. Решение о выборе способа управления домом принимается исключительно собственниками помещений в МКД (ч.2 ст.161 ЖК РФ).

Основаниями для возникновения у застройщика права на заключение договора управления МКД с УК являются устав, разрешение на ввод дома в эксплуатацию и решение органа управления застройщика, уполномоченного на принятие соответствующих решений (Приказ Минстроя РФ №411/пр от 31.07.2014 года). Поэтому решение о заключении договора управления МКД и выборе конкретной УК может приниматься застройщиком единолично и по своему усмотрению.

При заключении договора управления с УК до проведения открытого конкурса ОМСУ застройщик по договору фигурирует как заказчик. Поэтому он должен согласовать перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в МКД и соответствующий размер платы.

Управляющая компания, в свою очередь, вправе выставлять квитанции на имя застройщика, поскольку он является единоличным собственником всех помещений до их передачи по соответствующему акту в собственность дольщиков (п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ, п.2 ст.8 ФЗ №214 от 30.12.2004). После регистрации права собственности обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникнет у жильцов МКД.

Договор управления между застройщиком и УК до проведения открытого конкурса заключается на срок не более 3 месяцев (п.3 ч.5 ст.162 ЖК РФ). При этом, согласно жилищному законодательству, при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия он считается продлённым на аналогичный срок и на действующих условиях (ч.6 ст.162 ЖК РФ).

Открытый конкурс

В соответствии с ч.13 ст.161 ЖК РФ в течение 20 дней со дня выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию МКД ОМСУ уведомляет о проведении открытого конкурса по выбору управляющей компании на официальном сайте в сети Интернет. Не позднее чем в течение 40 дней со дня размещения уведомления открытый конкурс должен быть проведён.

В течение 10 дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления извещает дольщиков, принявших от застройщика помещения в МКД по передаточному акту, о результатах и условиях договора управления. После регистрации права собственности все жильцы МКД должны будут заключить договор управления с выбранной по результатам открытого конкурса УК.

Передача дома от застройщика к управляющей компании: через договор к управлению

Акт о состоянии имущества Другие документы, необходимые для передачи Составление договора управления новостройкой

Владельцы квартир самостоятельно решают, каким образом будет осуществляться управление их домом.

Статья 161 ЖК РФ предоставляет на выбор три варианта:

1. самостоятельное управление жильцами. Такой вариант возможен, если жилых помещений в доме не больше 30;
2. обслуживание дома через созданный для этой цели кооператив или товарищество собственников;
3. передача управления сторонней организации.

У собственников квартир есть год, чтобы выбрать подходящий способ обслуживания дома. Если спустя год владельцы квартир не определились, орган местного самоуправления объявит конкурс, по результатам которого будет заключён договор с выигравшей управляющей компанией.

До того момента, пока выбор жильцов не будет сделан, все необходимые работы выполняются управляющей компанией, выбранной застройщиком. Договор с этой организацией заключается в течение 5 дней с момента введения дома в эксплуатацию.

Справка! Застройщик выбирает первую управляющую компанию, которая работает, пока жители дома не выберут себе подходящую организацию для обслуживания их дома по своему усмотрению.

Как застройщик передает дом в УК?

Любое имущество, в том числе и многоквартирный дом, передаётся по определённым алгоритмам. Передача нового жилого дома от застройщика управляющей компании сопровождается следующими документами: приёмо-передаточный акт о состоянии передаваемого имущества, сводный акт о передаче документов и договор передачи управления.

Акт о состоянии имущества

Акт о состоянии передаваемого имущества формируется для того, чтобы зафиксировать все имеющиеся недостатки и повреждения, которые обнаружатся на передаваемых объектах и предметах. Представитель управляющей компании внимательно исследует все помещения и коммуникации, чтобы удостовериться в надлежащем состоянии.

Скачать бланк акта о состоянии передаваемого от застройщика к УК имущества

После подписания акта передачи дома управляющей компании все расходы по содержанию дома и устранению недостатков лягут на плечи собственников квартир. Взыскать ущерб с застройщика вряд ли удастся без обращения в суд.

Зона ответственности управляющей компании распространяется на целый ряд объектов:

1. помещения общего пользования (лестничные площадки, подъезды, чердаки и подвалы, комнаты мусоропровода и иные);
2. коммуникации и сети (трубы холодного и горячего водоснабжения, канализация, отопление, электрооборудование, мусоропровод, лифтовое оборудование и другие);
3. придомовая территория;
4. кровля и вентиляционные шахты;
5. прочее имущество, которое жильцы используют совместно.

Все перечисленные объекты должны быть осмотрены на наличие дефектов или повреждений.

Если какие-либо недостатки передаваемого имущества не будут описаны в акте, но обнаружатся в будущем, ТСЖ и застройщик станут утверждать, что изъяны появились из-за некомпетентности специалистов управляющей компании. Поэтому любые, даже мелкие повреждения отражаются в акте о состоянии передаваемого имущества.

Другие документы, необходимые для передачи

Какие еще документы должен передать застройщик управляющей компании? При сдаче помещения, составляется акт о передаче документов, который фиксирует получение управляющей компанией следующих оригиналов и копий:

1. заключение приёмочной комиссии (акт о вводе дома в эксплуатацию);
2. технический паспорт дома с поэтажными планами и экспликациями;
3. инструкция по эксплуатации дома;
4. ситуационный план территории с информацией о расположении подземных ресурсных коммуникаций и точками подключения дома к ним;
5. формулярный список подрядных организаций, выполнявших строительные работы;
6. договоры с ресурсными организациями, если они были заключены;
7. акты передачи квартир собственникам (дефектные ведомости на помещения, не принятые покупателями);
8. схемы сетей коммуникаций (водоснабжения, канализации, электричества и так далее);
9. санитарный паспорт;
10. акты о принятии на учёт аппаратов учёта ресурсов (то есть, счётчиков воды, тепла, электроэнергии);
11. иные документы.

Скачать образец акта о передаче застройщиком документов управляющей компании

При передаче дома застройщиком управляющей организации могут потребоваться дополнительные документы.

Например, если организовано видеонаблюдение за общими помещениями и придомовой территорией, то управляющей компании понадобятся схемы разводки этой системы.

Представитель организации, принимающей имущество, должен быть уверен в том, что полученной документации достаточно для надлежащего обслуживания дома.

Когда оба акта подписаны и если застройщик и управляющая организация не выражают претензий друг к другу, можно оформлять акт передачи управления. После подписания этого документа многоквартирный дом перейдёт в ведение управляющей организации.

Скачать бланк акта приема-передачи здания от застройщика управляющей компании

Если при эксплуатации дома обнаружатся ошибки, допущенные компанией-застройщиком при возведении дома, требования можно будет предъявить на общих основаниях, то есть, в претензионном или судебном порядке.

Узнайте больше, как бороться с бездействием управляющей компании, каким образом составляется договор управления, как происходит взаимодействие с ресурсоснабжающей организацией.

Также мы рассказали об актах, которые составляет УК, и про ее права и обязанности.

В отдельных публикациях вы можете прочитать о:

• плюсах и минусах УК;
• видах договоров с ней;
• предназначении предписаний собственнику квартиры;
• банкротстве этой организации.

Составление договора управления новостройкой

Перед передачей дома (в течение 5 дней) застройщик заключает договор с управляющей компанией на 3 месяца. Владельцы квартир вправе заключить соглашение с другой управляющей компанией после этого, когда выберут свою организацию. В том или ином случае, в контракте должны быть отражены следующие ключевые моменты:

1. Реквизиты: название (договор управления многоквартирным домом), номер, дата составления, наименования сторон.

2. Основание выбора компании. Необходимо сослаться на результаты проведения конкурса (если он проводился) или на протокол общего собрания собственников, на котором было решено воспользоваться услугами конкретной организации.

3. Предмета договора. В его качестве указывается проведение работ и услуг в целях управления новостройками от застройщика к управляющей компании. Адрес дома необходимо указать полностью.

4. Точный перечень всех объектов, передаваемых в управление. Обычно оформляется отдельным приложением.

5. Список оказываемых услуг и выполняемых работ. В него входят управленческие услуги — заключение договоров по обслуживанию, организация расчётов за потреблённые ресурсы и другие.

   Также сюда относится содержание общего имущества (ремонт коммуникаций, подготовка дома к эксплуатации в зимний/летний период и так далее) и услуги, оказываемые жильцам за отдельную плату (перенос розеток, подключение плит и прочие). Данный перечень также оформляется отдельным приложением к договору.

6. Стоимость работ управляющей организации. Цены являются фиксированными и устанавливаются в каждом регионе местными властями на календарный год.

   Если происходят соответствующие изменения в ценах, то стороны вносят корректировки в положения договора. Информацию о стоимости работ и услуг логично будет изложить в отдельном приложении.

7. Права сторон. Данный пункт раскрывается через предоставление возможности управляющей компании и жильцам дома требовать друг от друга выполнения обязанностей, наложенных договором.

8. Обязанности сторон. Жильцы дома обязаны соблюдать установленные правила пользования жилыми помещениями, беречь общее имущество, оплачивать коммунальные услуги.

   Обслуживающая компания обязуется своевременно проводить работы и оказывать услуги, перечисленные в договоре, закупать необходимые ресурсы (воду, тепло- и электроэнергию и пр.), предоставлять отчёты о своей деятельности.

9. Порядок расчётов. Следует определить способ и сроки внесения платы за поставленные ресурсы и проведённые работы. Обычно денежные средства вносятся на соответствующий счёт управляющей компании.

10. Период действия договора. Контракт с управляющей компанией заключается на период от 1 года до 5 лет.

11. Ответственность сторон. За ущерб дому, причинённый в результате непрофессиональных действий работников управляющей компании, отвечает организация.

    Важно! Если вред имуществу был причинён из-за несоблюдения жильцами правил пользования помещениями, невыполнения требований правил пожарной безопасности или в результате недостаточного финансирования из-за задержки оплаты услуг, то ответственность за случившееся ляжет на собственников жилья.

12. Порядок разрешения споров. Разногласия сторон должны разрешаться с помощью переговоров. Или же в предусмотренном законом порядке, в том числе судебном.

13. Способ осуществления контроля за действиями управляющей компании со стороны жильцов дома.

    Деятельность организации контролируется жильцами через подписание актов выполненных работ. Также представитель собственников квартир инспектирует места общего пользования и коммуникации, составляет акты о найденных дефектах и не предоставленных услугах.

14. Подписи сторон. Договор подписывает руководитель управляющей организацией и председатель ТСЖ.

• Скачать бланк договора управления между застройщиком и управляющей компанией
• Скачать образец договора управления между застройщиком и УК

Пункты 4, 5, 6, и 12 обязательно должны быть включены в договор между застройщиком и управляющей компанией. Такое требование содержится в статье 162 ЖК РФ.

К договору часто прилагают списки собственников жилья с поимённым указанием проживающих в каждой квартире, перечень специалистов управляющей компании с контактными данными и другие документы.

В каждой управляющей компании есть образцы актов и шаблон договора на обслуживание дома. Эти документы разрабатываются юристами организации при непосредственном взаимодействии с заказчиками. При приёмке дома следует внимательно осмотреть каждое помещение, каждый передаваемый объект, чтобы избежать дополнительных расходов в будущем.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.