Анализ ипотечного кредитования

Текущий анализ ипотеки и ситуации на рынке ипотечного кредитования в России

Анализ ипотеки и ее ключевых параметров позволит выбрать потенциальному заемщику наиболее подходящий банк и программу кредитования. Перед подачей заявки следует подробно изучить условия выдачи займа, требования к заемщику и недвижимости. Рассмотрим подробнее, как проводится анализ ипотечных программ на российском банковском рынке.

Ипотека в России

Ипотечное кредитование в нашей стране имеет массу нюансов, ограничений и минусов. Прежде чем заключать договор следует внимательно изучить целый список показателей, условия программ в различных банках и проанализировать их с точки зрения собственной выгоды.

Рассмотрим подробнее, какие существуют виды ипотеки и на какие ключевые показатели необходимо обращать внимание в процессе изучения предложений.

Основные показатели

Относительно молодой рынок ипотеки РФ имеет отправной своей точкой 1995 год, когда ДельтаКредит и Сбербанк начали выдачу ипотечных займов населению. Именно с этого периода начинается поступательное развитие рынка, его взлеты и падения.

Чтобы понимать состояние сферы банковского ипотечного кредитования, важно обладать сведениями об основных показателях.

По официальным данным (Росстат России), итоговый объем выданных ипотечных займов в 2017 году имел устойчивую тенденцию роста по сравнению с 2016 годом на 37% и составил 2 триллиона рублей. Такие рекордные показатели сопровождались постепенным снижением процентных ставок и внедрением новых социальных программ, направленных на поддержку социально-уязвимых слоев населения.

Средневзвешенная процентная ставка (на конец 2017 г.) составила 9,79% годовых. Центробанк России неоднократно делал заявления о том, что ставка продолжит и дальше свое снижение.

Увеличение объема выданных банками РФ ипотечных займов сопровождалось, естественно, ростом объема совокупной задолженности – более 5 триллионов рублей на конец 2017 г. (показатель вырос в сравнении с 2016 г. на 15,5%). Просроченная задолженность, напротив, сократилась до 1,3% от общего объема (в 2016 г. данный параметр был 1,6%). Это свидетельствует о некотором улучшении качества обслуживания жилищных займов.

Банки

По данным ЦБ РФ на начало текущего года (1 квартал) в России работает 400 банков, уполномоченных заниматься оформлением ипотечных кредитов. Среди них большинство относится к участникам рынка с высокой надежностью и эффективными результатами работы.

Крупнейшими игроками являются:

• Сбербанк России;
• Газпромбанк;
• ВТБ;
• Райффайзенбанк;
• Россельхозбанк;
• ДельтаКредит;
• Открытие;
• Промсвязьбанк;
• Уралсиб;
• АК Барс;

Каждый из них имеет многолетнюю историю своей деятельности и предлагает потенциальным и действующим клиентам множество вариантов оформления ипотеки. Получить займ можно на покупку собственной квартиры, дома, апартаментов, как на первичном, так и на вторичном рынке жилья.

Виды ипотеки

Ипотека бывает следующих видов:

1. Ипотека на первичное жилье (приобретается объект на стадии строительства у компании-застройщика, имеющего аккредитацию кредитора).
2. Ипотека на готовое жилье (покупается квартира или дом на вторичном рынке недвижимости).
3. Ипотека под залог имеющегося в собственности жилья (такой вид кредитования может как подразумевать целевой расход выданных средств, так и нет).
4. Ипотека на покупку земельного участка или отдельного дома (подобные объекты являются не совсем стандартными, поэтому большинством банков выделяются в обособленные программы и подразумевают ужесточенные требования к заемщику и залогу).

Это стандартные разновидности ипотеки. Помимо обозначенных выше, еще выделяют нестандартные схемы:

1. Ипотека без первоначального взноса (кредит выдается в сумме 100% от стоимости приобретаемой недвижимости).
2. Кредит на покупку жилья в РФ иностранными гражданами (лишь ряд банков предлагает такие банковские продукты).
3. Займ на покупку машино-места или отдельного гаража.
4. Ипотека по двум документам (некоторые кредиторы оформляют займ при предъявлении паспорта и любого второго документа).
5. Кредит на ремонтные, строительные работы и обустройство (с помощью полученной суммы можно сделать ремонт, приобрести мебель, технику).
6. Ипотека для пенсионеров (некоторые кредитные организации готовы кредитовать клиентов в возрасте до 75-80 лет на момент окончания срока действия договора).
7. Кредиты для ИП, бизнеса на покупку коммерческой недвижимости.

В отдельный блок выделяется социальная ипотека, имеющая своей целью приобретение комфортного жилья для социально-незащищенных граждан:

• ипотека с материнским капиталом (можно направить на оплату первого взноса или погашение текущей задолженности);
• военная ипотека (для участников НИС);
• семейная ипотека с господдержкой под 6% годовых;
• программа «Молодая семья» (для нуждающихся в жилье заемщиков в возрасте до 35 лет);
• региональные социальные программы (предполагают субсидирование ставки на покупку социального жилья);
• деревянная ипотека (выдается для покупки недорогих деревянных домов).

Подробно все виды ипотеки разобраны в отдельном посте. На его основе можно сделать анализ ипотеки в разрезе ипотечных продуктов.

Процентные ставки

По данным ЦБ РФ значение средневзвешенной процентной ставки по жилищным кредитам, выдаваемым российскими банками, составило 9,59% годовых. Данная величина включает в себя данные и первичного и вторичного рынка, ставки на которые за несколько последних лет практически сравнялись.

Рассмотрим статистику подробнее, в разрезе каждого рынка.

Вторичный рынок

Негласным фактом является мнение банковских специалистов о том, что кредитование на покупку готового жилья с уже оформленным правом собственности сопряжено с меньшими рисками, чем на приобретение строящегося. Выражается это, прежде всего, в пониженных процентных ставках.

Данные по вторичному рынку приводятся в таблице ниже.

Первичный рынок

Недвижимость на стадии строительства характеризуется меньшими процентами, по сравнению с рынком готового жилья. Это подтверждается сведениями в следующей таблице.

Основные условия ипотечного кредитования

Рассмотрим детально ключевые условия оформления ипотечного займа в РФ и параметры, на которые обязательно следует обращать внимание перед подачей кредитной заявки.

Первый взнос

В абсолютном большинстве кредиторов в РФ уплата первоначального взноса будет обязательной. До кризиса 2014 года было достаточно банков, предлагающих программы без первого взноса. Однако после известных событий банки отказались от рискованных условий выдачи ипотеки.

Как взять ипотеку без первоначального взноса сейчас вы можете узнать из специального поста.

Сейчас минимальный взнос составляет в среднем 15% от цены покупаемого объекта. Заемщикам, участвующим в социальных проектах (например, в программе «Молодая семья»), может быть разрешено вносить 10%.

Клиентов, относящиеся к высокорисковым категориям (в предпенсионном возрасте, не имеющие возможность подтвердить свой доход и т.д.), банк может обязать единовременно уплатить не менее 20-40%.

Сумма

Размер кредитных средств в большинстве случаев зависит от платежеспособности клиента. Минимальная сумма обычно начинается с отметки 300 тысяч рублей. А максимальная в зависимости от выбранного банка может достигать сотни миллионов.

Предварительно в процессе рассмотрения кредитной заявки кредитная организация обозначает для потенциального заемщика предельную величину заемных средств, на которые он может претендовать с текущим уровнем доходом.

Валюта

После недавнего валютного кризиса абсолютное большинство ипотечных займов выдаются в российских рублях. Осталось совсем немного банков, готовых кредитовать клиентов в долларах или евро. Да и заявок, подающихся на получение ипотеки в валюте, стало существенно меньше, чем было до 2014 г.

ВАЖНО! Валютные риски могут привести к серьезному удорожанию итоговой стоимости займа. Этот факт обязательно следует учитывать в процессе выбора ипотечных программ.

Обеспечение

Приобретаемая с помощью банка недвижимость после подписания кредитного договора и договора об ипотеке перейдет в залог банку. Обременение регистрируется в МФЦ или Регпалате с отметкой в системе и выдачей нового свидетельства о праве собственности.

Жилье в залоге нельзя подарить, продать, повторно заложить и т.д. Некоторые кредиторы запрещают делать любые перепланировки и даже сдавать во избежание возможного снижения рыночной стоимости объекта.

Комиссии

Большинство российских банков отказалось от различного рода комиссий и дополнительных платежей после ряда судебных исков о незаконности их взимания. Раньше заемщик платил за открытие и ведение счета, за выдачу кредита, за перевод денег на ссудный счет, за досрочное погашение, за рассмотрение заявки и т.д.

Сейчас этих комиссий нет. Однако некоторые банки (небольшого масштаба) продолжают взимать плату за текущее погашение задолженности или за выдачу займа. Подобные дополнительные издержки важно выявлять еще на стадии подачи заявки.

Страхование

Кредитные учреждения при оформлении жилищных кредитов требуют обязательное страхование предмета залога. Ипотечное страхование титула, а также жизни и здоровья заемщика по закону являются добровольным желанием клиента, и не могут быть навязаны банком.

Однако на практике все происходит иначе. В случае отказа от полной страховки банк просто увеличивает базовую ставку минимум на 1 п.п.

Требования к заемщику

Заемщик, претендующий на получение крупной суммы для покупки недвижимости, должен отвечать целому ряду требований. Рассмотрим их подробнее.

Стаж

Банки разграничивают понятие стажа на текущем месте работы и общетрудового стажа, свидетельствующего о наличии опыта человека. Стаж на последнем месте обычно не должен быть меньше 3-4 месяцев, но некоторые кредиторы могут рассматривать заявки только с 6-ти месячной продолжительностью занятости.

Общий стаж должен быть больше одного года. Поэтому молодому специалисту, проработавшему в стабильной компании меньше года, даже с хорошей зарплатой, вероятнее всего, в получении ипотеки будет отказано.

Возраст

Стандартная ипотека предполагает ограничение возраста в пределах способности человека эффективно трудиться. То есть обычно это с 21 года до 55 лет у женщин и до 60 лет у мужчин.

Но так как сейчас многие люди после выхода на пенсию продолжают работать, эти рамки были несколько раздвинуты. Многие банки кредитуют до 65, а некоторые и вовсе до 75-85 лет.

Подробнее ипотека для пенсионеров разобрана в специальном посте.

Гражданство

Большинство российских банков среди прочего перечня обязательных требований к заемщику обозначают наличие гражданства РФ, как дополнительного гаранта исполнения обязательств по договору.

Лишь некоторые кредиторы не принимают во внимание фактор гражданства и готовы кредитовать любых клиентов с достаточной платежеспособностью. Это банки с участием иностранного капитала – Райффайзенбанк, ДельтаКредит, Росевробанк и др.

Ипотека для иностранных граждан детально разобрана в прошлом посте.

Доход

Сумма кредита Тип платежей Процентная ставка, % Материнский капитал Нет
Да Дата выдачи Срок кредита Досрочные погашения

Добавить

Дата	Тип	Сумма/ставка

Рассчитать погашение График Таблица

Срок	0 мес.
Сумма	0 руб.
Ставка	0 %
Переплата	0 руб.
Начало выплат	0
Конец выплат	0
Необходимый доход	0

№	Дата	Платеж	Основной долг	Проценты	Остаток долга	Досрочные погашения

Уровень дохода – главный параметр, по которому банк оценивает потенциального заемщика с точки зрения его надежности и стабильности исполнения кредитных обязательств.

Из общего дохода семьи на платежи по ипотеке и остальным займам должно приходиться не более 40%. Некоторые банки обозначают минимальный уровень заработной платы в цифрах (например, не менее 20 тысяч рублей в месяц).

Также сегодня кредиторы готовы учитывать и дополнительные источники доходов (пенсии, подработки и т.д.), которые можно подтвердить банковскими выписками, справкой по форме банка.

Посчитать нужный доход можно с помощью нашего ипотечного калькулятора.

Кредитная история

Кредитная история каждого банковского клиента характеризует его финансовую репутацию и благонадежность. В специальных базах данных БКИ содержится вся информация об обращениях человека в кредитные организации, сведения о всех оформленных, действующих и погашенных займам, о допущенных просрочках (вплоть до указания количества дней) и т.д.

Лица с испорченной кредитной историей имеют высокую долю вероятности отказа в выдаче ипотеки. Лишь некоторые банки готовы сотрудничать с подобными заемщиками.

Подробнее о том, как взять ипотеку с плохой кредитной историей читайте далее.

Поручители и созаемщики

В ряде случаев может потребоваться предоставление поручителей или созаемщиков. Они выступят гарантией надлежащего исполнения условия кредитного договора.

Кроме того, совокупный доход заемщика и созаемщика, позволит существенно увеличить сумму займа. Созаемщик и поручитель обязаны будут предоставить аналогичный с заемщиком пакет документов и пройти полную проверку банком.

Стандартный пакет документов

В стандартный пакет документации для ипотеки входят:

• российский паспорт;
• документы о доходах и занятости;
• документы, подтверждающие семейный статус клиента;
• документы, подтверждающие регистрацию;
• заявление-анкета;
• документы на залог.

Дополнительно банк может затребовать ИНН, СНИЛС, заграничный паспорт, военный билет, водительское удостоверение и т.д.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! При покупке вторичного объекта недвижимости обязательно потребуется предоставление отчета об оценке, который оформляется аккредитованной банком компанией.

Подача заявки и сроки рассмотрения

Подача заявки сегодня осуществляется двумя основными путями: в онлайн-режиме на сайте конкретного банка или путем личного обращения в офис обслуживания. Онлайн-заявка предполагает получение предварительного решения после указания всех сведений о себе и требуемом займе.

Личное посещение отделения банка предполагает заполнение анкеты и предоставление заранее подготовленного комплекта бумаг.

Каждый банк вправе самостоятельно устанавливать интервалы сроков рассмотрения поданной заявки. Одни банки готовы дать ответ уже на второй день, другие – только через несколько недель. Средний срок обычно составляет 5-7 рабочих дней.

Порядок погашения и досрочное погашение

Неотъемлемой частью подписанного кредитного договора является график платежей по ипотечному займу. Такой график представляет собой подробную таблицу с указанием минимальной суммы ежемесячного платежа и даты, до которой необходимо внести деньги. В случае нарушения этих параметров (внесения суммы, меньшей указанной, или оплата с задержкой) банк вправе начислить пени.

Досрочное погашения по законам РФ разрешено с любого дня после подписания договора. Никакие штрафы и комиссии при этом взиматься не должны. Единственным ограничением здесь может быть требование некоторых банков заблаговременного уведомления банка о предстоящем платеже. Для этого потребуется написать заявление в свободной форме и указать дату платежа и вносимую сумму.

Анализ ипотеки – ее основных условий и требований – позволит принять логичное решение о целесообразности оформления займа. Обязательно нужно внимательно ознакомиться со сроками кредитования, суммами и процентными ставками, наличием или отсутствием комиссий, порядком оплаты и досрочного погашения, а также нюансов приобретения страхового полиса. Только располагая полными сведениями о таких параметрах, заемщику стоит заключать кредитный договор.

Подробнее о том, как работает ипотека с господдержкой в России — читайте далее. Также рекомендуем вам узнать про актуальные скидки по ипотеке.

Ждем ваши вопросы и напоминаем, если вам нужен профессиональный анализ ипотеки для правильного выбора, то вам нужно записаться на бесплатную консультацию к специалисту в специальной форме на нашем сайте.

Просьба оценить пост и поставить лайк.

Сравнение и анализ ипотечных программ Банка с программами банков-конкурентов

Проведем анализ конкурентоспособности программы ипотечного кредитования Банка «Региональный кредит» с программами банков-конкурентов.

Для этого выделим 18 ключевых параметров (таблица 8) и сравним условия ипотечного кредитования Банка «Региональный кредит» с условиями других банков, действующих в Томской области.

Оценку будем проводить по 10-бальной системе с учетом значимости критериев для потенциального заемщика. При это баллы будем присваивать по принципу представленному в таблице 7.

Таблица 7. Система оценки.

Балл	Критерии
0-2	Нет, нет возможности реализовать
2-4	Хуже среднего предложения на рынке
4-6	Соответствует среднему предложению на рынке
6-8	Лучшее предложения на рынке
Более 8	Уникальность, нет предложения на рынке

Таблица 8. Параметры сравнения.

	Параметр	Описание
	Продуктовая линейка	Количество ипотечных продуктов
	% ставка	Действующая процентная ставка
	Срок кредитования	Минимальный и максимальный срок кредитования
	Скорость рассмотрения	Срок принятия решения о предоставлении кредита
	Стоимость рассмотрения	Комиссия банка за рассмотрение заявки
	Учет доходов	Вид дохода, принимаемый к рассмотрению (официальный (справка по форме 2-НДФЛ) и неофициальный доход (справка по форме банка))
	Мораторий	Мораторий на досрочное гашение (его наличие и срок)
	Условия гашения	Комиссии и ограничения банка по досрочному гашению
	Требования к недвижимости	Требования к предмету залога
	Пакет документов	Количество документов, запрашиваемых для рассмотрения заявки, а также степень сложности их сбора (время, затраты, возможность предоставления).
	Комиссии/прочие платежи	Комиссия банка за открытие и ведение ссудного счета и другие платежи, связанные с оформлением кредита.
	Расчет с продавцом	Порядок расчета с продавцом (до регистрации права собственности в УФРС или после).
	Право собственности	Вид права собственности, в который клиент может оформить приобретаемую недвижимость.
	Удаленность от клиента	Количество точек обслуживания клиента (дополнительных офисов).
	Обслуживание в банке	Качество обслуживания сотрудниками банка
	ЦИК	Наличие центра ипотечного кредитования в г. Томске
	Реклама	Масштаб проводимых рекламных акций
	Взаимодействие с партнерами	Взаимодействие с агентствами недвижимости, оценочными, страховыми и строительными компаниями

В качестве основных конкурентов можно выделить РИАТО, Сбербанк, Банк Москвы и Банк Уралсиб.

Выбор данных кредитных организаций обусловлен большой долей выданных ипотечных кредитов в регионе в 2007 году, высокой степенью их активности на рынке ипотечного кредитования, проведением широкомасштабных рекламных акций, активной работой с партнерами, а также постоянным большим потоком клиентов.

Исходные данные по параметрам сравнения представлены в таблице 9.

Таблица 9. Данные для сравнительного анализа.

	Параметр	БРК	РИАТО	Сбербанк России	Банк Москвы	Банк Уралсиб
1	Продуктовая линейка	6* ипотечных продуктов	7** ипотечных продуктов	4*** жилищных кредита	5**** программ ипотечного кредитования	4***** программы ипотечного кредитования
2	% ставка	9,99-16%	11-16%	10,75-12,5%	11,9-16%	10,8-14%
3	Срок кредитования	1 – 30 лет	1 – 30 лет	1 – 30 лет	1 – 30 лет	3 – 30 лет
4	Скорость рассмотрения	2 дня	7 дней	14 дней	7 дней	5 дней
5	Стоимость рассмотрения	Бесплатно	1% от суммы кредита	300 руб.	Бесплатно	Бесплатно
6	Учет доходов	2-НДФЛ/ по форме банка/ неподтвержденный доход, дополнительные доходы	2-НДФЛ/ по форме организации.	2-НДФЛ, дополнительные доходы, активный капитал.	2-НДФЛ/ по форме банка	2-НДФЛ/ по форме банка, дополнительно доход супруги(а)
7	Мораторий	9 мес.	6 мес.	нет	6-12 мес.	6 мес.
8	Условия гашения	До 9 мес. – штраф 100 000 руб., после – без штрафов и ограничений.	Только после 6 мес. – без штрафов, но не менее 10 000 руб.	нет	До 6 мес. — комиссия 2%, сумма не менее 2000$, после 6 мес. – не менее 2000$	Только после 6 мес. — без штрафов и ограничений.
9	Требования к недвижимости	Любая недвижимость (дом, коттедж для постоянного проживания, комната, квартира в многоквартирном доме, в том числе секционного и гостиничного типа нежилая недвижимость) не стоящая под снос и кап. Ремонт.	Любая жилая недвижимость (дом, коттедж для постоянного проживания, комната, квартира в многоквартирном доме, в том числе секционного и гостиничного типа) не стоящая под снос и кап. Ремонт.	Любая жилая недвижимость не стоящая под снос и кап. Ремонт, земельные участки.	Только квартиры (дома, комнаты и квартиры гостиничного типа не кредитуются) в домах свыше 6 этажей, не старше 1957 года, материал – панель, монолит, дома не старше 20 лет.	Любые квартиры, не стоящая под снос и кап. Ремонт.
10	Пакет документов	Стандартный, обязательно военный билет лицам не достигшим 27 лет.	Стандартный, дополнительно требуются справки из наркодиспансера	Стандартный, дополнительно – паспорта поручителей.	Стандартный	Стандартный
11	Комиссии/ прочие платежи	7500-10000	Зависит от банка	1-2%	1% от суммы кредита	1% (не менее 3000, но не более 20 000)
12	Расчет с продавцом	До/ после регистрации в УФРС	До/после регистрации в УФРС	До/после регистрации в УФРС	После регистрации в УФРС	После регистрации в УФРС
13	Вид права собственности	Любое (в т.ч. для несовершеннолетним)	Любое (в т.ч. для несовершеннолетним)	любая	Собственность, общая совместная.	Собственность, общая совместная.
14	Удаленность от клиента	4 дополнительных офиса	1 офис	19 дополнительных офисов	1 офис	4 дополнительных офиса
15	ЦИК	Нет	Нет	Есть	Нет	Есть
16	Обслуживание в банке	Хорошее	Высокое	Удовлетворительное	Удовлетворительное	Хорошее
17	Реклама	Масштабная, в различных СМИ, перетяги, рекламные щиты, рекламные акции.	Перетяги, газеты.	Радиоролик, макет в газетах.	Масштабная, Газеты, листовки, перятяги, рекламные щиты.	Масштабная, в различных СМИ, перетяги, рекламные щиты, рекламные акции.
18	Взаимодействие с партнерами	Заключаются соглашения о сотрудничестве с агентствами недвижимости, разрабатывается программа для работы со строительными компаниями	Работа с агентствами недвижимости, присутствие риэлтора на территории агентства, работа со строительными компаниями на определенных условиях кредитованиях	Тесное сотрудничество с агентствами недвижимости и строительными компаниями города Томска	Отсутствие сотрудничества с агентствами недвижимости, а так же строительными компаниями (не кредитуют новое жилье)	Тесное сотрудничество с агентствами недвижимости и строительными компаниями города Томска

* Ипотечные продукты Банка «Региональный кредит»: «Отличный», «Классический», «Новострой», «Под залог недвижимости», «Коммерческий».

** Ипотечные продукты РИАТО: «Стандартный», «Профессионал», «Корпоративный», «Свободный», «Новая квартира», «Новая квартира 2», «Ремонтный».

**** Жилищные кредиты Сбербанка: Кредит на недвижимость, Ипотечный кредит, Кредит «Ипотечный+», «Молодая семья»)

**** Ипотечные программы Банка Москвы: Кредит на покупку квартиры на рынке готового жилья, Кредит на покупку жилого дома, Кредит на покупку квартиры под залог имеющейся квартиры, Рефинансирование ипотечных кредитов, Кредитование на приобретение строящейся недвижимости.

***** Ипотечные программы Банка УралСиб: «Кредит на готовое жилье», «Кредит на строящееся жилье», «Кредит на улучшение жилищных условий», Кредит по федеральной программе совместно с АИЖК.

Оценим показатели каждого банка по 10-бальной шкале. Результат представлен на таблице 10.

Таблица 10. Оценка характеристик банков по 10-бальной системе.

№ п\\п	Основные характеристики	БРК	РИАТО	Банк Москвы	Сбербанк	УралСиб
1	Продуктовая линейка	7	4	6	8	6
2	% ставка	6	7	6	8	6
3	Срок кредитования	6	6	6	6	5
4	Скорость рассмотрения	8	5	3	3	8
5	Стоимость рассмотрения	6	2	6	4	6
6	Учет доходов	7	6	5	3	6
7	Мораторий	3	6	5	9	6
8	Условия гашения	3	4	5	8	6
9	Требования к недвижимости	6	6	3	6	6
10	Пакет документов	5	5	5	6	6
11	Комиссии/прочие платежи	6	4	5	5	5
12	Расчет с продавцом	6	6	4	6	4
13	Вид права собственности	8	8	5	8	5
14	Удаленность от клиента	5	3	3	8	6
15	Центр ипотечного кредитования	0	0	0	9	9
16	Обслуживание в банке	6	8	3	4	6
17	Реклама	8	6	5	6	8
18	Взаимодействие с партнерами	5	5	4	7	7
		101	91	79	114	111

Рис. 10. Сравнительный анализ ипотечных программ банков.

Сравнительный анализ ипотечной программы Банка «Региональный кредит» (рис. 10) с ведущими банками-конкурентами Томской области, а также региональным ипотечным оператором показал, что программа ипотечного кредитования в Банке «Региональный кредит» является достаточно конкурентоспособной на рынке ипотечных продуктов, это доказывает одна из максимальных сумма баллов и хорошие показатели по большинству параметров. Так в Банке «Региональный кредит» минимальный срок рассмотрения заявки и оформления кредита, что при существующей динамике роста цен на жилье для потенциального заемщика становится решающим фактором, т.к. часто клиент обращается в банк, уже имея на примете конкретную квартиру. Немаловажным обстоятельством является и размер обязательных накладных расходов по сделке. Причем их объем может быть как фиксированным, так и составлять определенный процент от суммы кредита. Для банка важно обеспечить прозрачность расходов, которые ожидают заемщика: ведь сегодня он нередко узнает о предстоящих дополнительных тратах в самый последний момент, что приводит к недоразумениям, обидам и даже отказу от сделки. В Банке «Региональный кредит» комиссия банка единовременная и является фиксированной величиной.

Однако, Банк «Региональный кредит» уступает конкурентам по таким показателям как: процентная ставка, мораторий и удаленность от клиента, взаимодействие с партнерами банка. Рассмотрим их подробнее. По процентной ставке Банк «Региональный кредит» уступает Сбербанку и РИАТО, что вполне закономерно, учитывая источники финансирования ипотечных программ данных кредитных организаций: Сбербанк — крупнейший федеральный банк с большим собственным капиталом, привлеченным за счет эффективной депозитной политики банка, а также за счет других финансовых инструментов, РИАТО оказывается поддержка администрации Томской области. Мораторий на досрочное гашение в анализируемом банке составляет 9 месяцев – это, безусловно, выше среднего срока на рынке, по данному показателю банк уступает. Однако, данный недостаток смягчается отсутствием комиссий и ограничений по досрочному гашению по истечению моратория. По количеству точек обслуживания Банк «Региональный кредит» уступил лишь Сбербанку с его широкой филиальной сетью и большим количеством дополнительных офисов, данный недостаток нельзя считать значительным, поскольку дополнительные офисы Банка «Региональный кредит» находятся в каждом районе города Томска и являются доступными для клиентов. До конца 2008 года планируется открытие еще одного Дополнительного офиса Банка «Региональный кредит». По взаимодействию с партнерами банка (риэлторами, строительными и оценочными компаниями) Банк «Региональный кредит» уступает Сбербанку и Уралсибу. В данных банках есть отдельный дополнительный офис «Центр ипотечного кредитования», на территории которого находятся представители агентств недвижимости, страховых, оценочных и строительных компаний. Но Банк «Региональный кредит» в данный момент так же начинает тесно сотрудничать с агентствами недвижимости города Томска, заключает соглашения об оказании услуг, а так же разрабатывает более лояльную программу для заключения соглашений со строительными компаниями, для дальнейшего сотрудничества с ними.

В результате сравнительного анализа можно выделить следующие конкурентные преимущества банка: длительный срок кредитования (ведь от него напрямую зависит сумма кредита и ежемесячный платеж), широкая продуктовая линейка, быстрое и бесплатное рассмотрение заявки, учет различных доходов клиента, небольшая комиссия банка, лояльные требования к недвижимости, а также достаточное количество дополнительных офисов для обслуживания клиентов. Важно отметить централизованную и широкомасштабную рекламную кампанию проводимую Банком «Региональный кредит». По данному показателю анализируемый банк тесно конкурирует с Банком Уралсиб, с его яркой и креативной рекламной кампанией, запущенной летом 2007 года, а также региональной телетрансляцией открытия Центра ипотечного кредитования Банка Уралсиб в 2006-2007 годах.

Таким образом, сравнив ипотечные продукты анализируемого банка, можно сделать вывод, что на данный момент на ранке ипотечного кредитования, программы, предоставляемые ОАО КБ «Региональный кредит» достаточно конкурентоспособны.

Преимущества ипотеки в Банке «Региональный кредит»:

· возможность предоставления кредитов без первоначального взноса;

· предоставление кредитов не только на покупку квартиры, но и на приобретение комнат, строящегося жилья, частного дома, гаража, дачи, коммерческой недвижимости;

· срок кредитования от 1 года до 30 лет;

· возможность получения за 2 дня ипотечного сертификата, который подтверждает положительное решение банка о предоставлении кредита;

· бесплатное рассмотрение заявки;

· возможность рассчитаться с продавцом до государственной регистрации права собственности (при наличии подтверждения из регистрационной службы о сдаче документов);

· возможность получения кредита на потребительские нужды под залог недвижимости;

· возможность оформления в долевую собственность (в т.ч. несовершеннолетние дети);

· возможность получения денег на совершение неотделимых улучшений (квартира + ремонт);

· отсутствие поручительства;

· рассмотрение различных видов доходов клиента, в т.ч. неподтвержденного;

· приобретение недвижимости на всей территории присутствия банка;

· созаемщиками могут быть любые физические лица;

· постоянная или временная регистрация заемщика в субъекте РФ присутствия банка.

Сравнительный анализ ипотечных программ (на примере АИЖК)

После принятия в июле 1998 года федерального закона «Об ипотеке» в России стали активно создаваться региональные агентства ипотечного кредитования, уполномоченные Федеральным агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). На сегодняшний день АИЖК аккредитовано 67 региональных операторов и 55 сервисных агентов; 96 организаций из 62 регионов России выдают ипотечные кредиты по стандартам АИЖК.

С каждым годом обращение в ипотечные агентства становится одним из наиболее популярных способов организации покупки квартиры в кредит.

Целью АИЖК являются:

ѕ создание общих стандартов ипотечного жилищного кредитования;

ѕ обеспечение доступности ипотечных кредитов для населения на всей территории России;

ѕ создание института рефинансирования ипотечных кредиторов;

ѕ создание вторичного рынка для обязательств, обеспеченных ипотекой;

ѕ формирование рынка ипотечных ценных бумаг.

Принципы работы агентства ипотечного кредитования

Ипотечный кредит получить через агентства ипотечного кредитования можно, однако непосредственной выдачей кредитов они не занимаются. Получение ипотечного кредита осуществляется в банке-партнере ипотечного агентства, работающем по его программе. Однако, в отличие от ситуации, когда клиент обращается в банк напрямую, при заключении договора ипотеки через агентство залогодержателем у клиента будет выступать не банк, а агентство. Также агентство ипотечного кредитования заключает договоры о сотрудничестве со страховыми и оценочными организациями. Количество таких организаций-партнеров у операторов АИЖК рознится в зависимости от региона (в крупных городах, как правило, организаций-партнеров у агентства несколько). Поэтому, обращаясь в агентство ипотечного кредитования, выбор клиента в некотором смысле органичен (агентство подписывает с заемщиком договор, в соответствии с которым заемщик обязуется пользоваться услугами партнеров агентства). С другой стороны, надежность и качество работы организаций, имеющих договор с оператором АИЖК, гарантированы. Купить квартиру в кредит без участия риелтора практически невозможно. Некоторые агентства могут рекомендовать и риелтора, но, как правило, подбор квартиры осуществляется заемщиком самостоятельно.

Получение ипотечного кредита Данные по условиям кредитов показаны в Приложении № 10

Купить квартиру в кредит с помощью ипотечного агентства не сложнее, чем через ипотечного брокера. Процедура получения ипотечного кредита через агентство ипотечного кредитования сводится к следующему:

Сначала заемщик приходит в агентство на консультацию, где оцениваются возможности получения ипотечного кредита, оговаривается сумма кредита, а также даются все необходимые рекомендации по сбору документов для покупки квартиры в кредит. Затем заемщик подает собранные документы в агентство. В случае положительного ответа от кредитной комиссии агентства он получает письмо для банка — подтверждение возможности участия в федеральной программе ипотечного кредитования.

В течение определенного времени (обычно не более 2-х месяцев) заемщик обязан подобрать вариант жилья. Также он должен пройти две обязательные процедуры — оценку недвижимости и страхование. В процедуру страхования входят: страхование квартиры — объекта залога, страхование жизни и трудоспособности заемщика, страхование от ограничения или потери заемщиком права собственности на недвижимость, а также от признания сделки купли-продажи квартиры недействительной. Оценку недвижимости и оформление страховки осуществляют уполномоченные агентством оценочные и страховые компаниями, которые потребуют комиссии за свои услуги.

Затем документы заемщика рассматриваются кредитным комитетом банка-партнера агентства, который выносит решение о предоставлении кредита. Иногда для более детального анализа доходов и расходов заемщика банк запрашивает дополнительные документы.

Если все вышеперечисленные стадии оформления и предоставления документов пройдены благополучно, заемщик заключает договор ипотеки и получает кредит.

После получения заемщиком ипотечного кредита агентство выкупает у банка закладную и все права по удостоверенному данной закладной кредиту. Дальнейший механизм таков: закладная перепродается АИЖК, которое, в свою очередь, выпускает эмиссионные ценные бумаги. Затем эти ценные бумаги через биржи выбрасываются на мировой рынок ценных бумаг. Средства от продажи ценных бумаг и позволяют осуществить дальнейшее развитие финансирования федеральной программы ипотечного жилищного кредитования.

Российские банки охотно идут на сотрудничество с агентствами ипотечного кредитования, так как, выкупив закладную по займу, агентство берет на себя риски возможных неплатежей заемщика по кредиту, берет ответственность за нарушения других условий договора ипотечного кредитования, а также несет обязательства по обратному выкупу закладной у залогодержателя в случае дефолта заемщика и неисполнения им условий договора ипотечного кредитования.

Стоит отметить, что агентство ипотечного кредитования работает с заемщиком после выдачи кредита в течение всего срока кредитования: обслуживает платежи заемщика после выкупа прав по его закладной, осуществляет информационное сопровождение заемщика и предоставляет возможности досрочного погашения кредита.

Для заемщика важно решить — стоит ли сотрудничать с АИЖК или предпочесть банк, который имеет собственную ипотечную программу. Аргументами в пользу сотрудничества с Агентством являются более привлекательные условия кредитования и большой опыт работы Агентства на ипотечном рынке. Аргументы против это: невозможность получить ипотечный кредит в иностранной валюте, а так же вероятность того, что после переуступки кредита федеральному Агентству, с заемщика начнут взимать дополнительную плату за перечисление платежей в счет погашения кредита.

Требования к Заемщику и Залогодателю.

Заемщиком и Залогодателем может выступать только гражданин Российской Федерации, обладающий полной дееспособностью;

На момент заключения кредитного договора и составления закладной Заемщик и Залогодатель должны быть зарегистрированы по месту жительства/месту пребывания на территории РФ;

Передача в залог Предмета ипотеки, собственником/одним из собственников которого является несовершеннолетний, осуществляется с предварительного разрешения органа опеки и попечительства;

Лицо мужского пола в возрасте до 27 лет при отсутствии документов, подтверждающих отсрочку от прохождения воинской службы до 27 лет или увольнение в запас, может участвовать в кредитном договоре при обязательном привлечении дополнительного Заемщика, не подлежащего призыву на срочную воинскую службу и имеющего соответствующий доход;

Общее количество Заемщиков, выступающих по одному кредитному договору, не может превышать 3 (трех) человек;

В качестве Заемщика может выступать только лицо, имеющее подтвержденный доход (допускается исключение: супруг(а) Заемщика, независимо от наличия дохода, либо член семьи Заемщика (совершеннолетние дети Заемщика), обучающееся в учебном заведении на очной форме);

Если по условиям ипотечной сделки Заемщик является Залогодателем приобретаемого предмета ипотеки и состоит в зарегистрированном браке, то его супруг также должен выступать по такой сделке Заемщиком и Залогодателем независимо от того, имеет ли супруг источник дохода и независимо от размера такого дохода;

У Заемщика отсутствуют иные действующие кредитные обязательства перед ОАО АИЖК, ЗАО «ФИА-БАНК», иными кредиторами.

Документы, необходимые для подачи заявки для всех лиц, указанных в заявке в качестве Заемщика, Созаемщика, Залогодателя, Поручителя

Копия паспорта (все страницы);

Копия паспорта супруга (супруги) (все страницы);

Копия свидетельства о рождении детей (с отметкой о месте регистрации) / для детей, достигших 14-ти лет — копия паспорта (все страницы) и копия свидетельства о рождении;

Копия военного билета (все страницы) — для лиц мужского пола, не достигших возраста 27 лет;

Копия Свидетельства о праве на получение субсидии на приобретение (строительство) жилья («Жилищного сертификата») — при наличии;

Дополнительные документы: если несовершеннолетние дети являются собственниками продаваемого жилого помещения — необходимо предоставить копии свидетельства о праве собственности детей на продаваемое жилье;

Справка о доходах (ф2-НДФЛ) с основного/дополнительного места работы по найму за текущий год (в случае предоставления документов для оформления кредита до 01.07 текущего года — необходима также справка о доходах за предыдущий год), при этом непрерывный стаж работы должен составлять не менее 6 месяцев;

Копия трудовой книжки (все заполненные страницы), заверенная работодателем на каждой странице (должность лица, заверяющего копию, его ФИО, подпись, дата, печать организации), имеющая отметку после последней записи о том, что работник работает по настоящее время;

Копия трудового контракта (договора), заверенная работодателем на всех страницах (наименование должности заверяющего, ФИО, дата, печать организации) как с основного, так и дополнительного места работы.

Дополнительные документы, необходимые для проведения андеррайтинга потенциального заемщика

Документы предоставляются после получения клиентом предварительного положительного решения по заявлению.

Копия свидетельства о браке/ о расторжении брака/ о смерти Заемщика/Созаемщика/Залогодателя/Поручителя;

Справка из ЖЭКа о регистрации Заемщика/Созаемщика/Залогодателя/Поручителя;

Копия документа, являющегося основанием для регистрации постоянного места жительства Заемщика/Созаемщика (свидетельство о государственной регистрации права, договор о безвозмездной передаче квартиры в собственность, ордер на заселение жилой площади и т.д.);

Копия страхового свидетельства государственного пенсионного страхования Заемщика/Созаемщика;

Копия свидетельства о постановке на учет в налоговом органе физического лица по месту жительства на территории РФ (о присвоении идентификационного номера налогоплательщика (ИНН)) Заемщика/Созаемщика;

Копия документа об образовании.

Специалист Агентства вправе запросить дополнительные документы.

Требования к предмету ипотеки

Предмет ипотеки должен быть расположен на территории Российской Федерации;

Предметом ипотеки должно выступать недвижимое имущество: квартира или жилой дом с земельным участком, на котором расположен жилой дом. Земельный участок должен:

ѕ принадлежать на праве собственности Залогодателю;

ѕ относиться к категории земель населенных пунктов;

ѕ иметь границы (описание границ, координаты характерных точек границ);

Предметом ипотеки должно выступать жилое помещение, на приобретение которого предоставляется ипотечный кредит;

Право собственности Залогодателя на предмет ипотеки должно быть зарегистрировано в установленном порядке и подтверждено соответствующими документами, в соответствии с законодательством РФ;

Предмет ипотеки должен быть свободен от любых прав третьих лиц (в том числе не обременен предыдущей ипотекой, наймом или правом временного безвозмездного пользования). В отношении предмета ипотеки не должны быть заключены/подписаны какие-либо договоры, в том числе предварительные, направленные на его отчуждение третьим лицам;

Предмет ипотеки должен быть подключен к электрическим, паровым или газовым системам отопления, обеспечивающим подачу тепла на всю его жилую площадь, либо иметь автономную систему жизнеобеспечения;

Предмет ипотеки должен иметь исправное состояние сантехнического оборудования, дверей и окон, а для жилых домов и квартир на последних этажах многоквартирного дома — и крыши;

Жилой дом или многоквартирный дом, в котором находится квартира, являющаяся предметом ипотеки, должны соответствовать следующим требованиям:

ѕ не находиться в аварийном состоянии;

ѕ не состоять на учете по постановке на капитальный ремонт;

ѕ иметь железобетонный, каменный или кирпичный фундамент.

Стоимость предмета ипотеки должна подтверждаться отчетом об оценке, произведенной оценщиком;

Предмет ипотеки должен быть застрахован от риска утраты или повреждения в пользу Залогодержателя в течение всего срока погашения ипотечного кредита.

Расчет кредита

Дата подачи заявки — 1 февраля 2010 года.

Процентная ставка по кредиту — 11%

Запрашиваемая сумма кредита — 800 000 руб.

Срок кредита — 360 мес. (при условии достижения заемщиком 65 лет)

Определение максимального размера кредита:

(см. формулу 2.3.)

Для дальнейшего анализа сумма кредита будет равна — 800 000 руб.

Итого при расчете кредитных платежей за 360 месяцев:

Сумма основного долга — 800 000 руб.

Сумма процентов -1 942 691,38 руб.

Общая сумма, выплаченная в банк- 2 786 691,38руб. (см. табл.2.15.)

Как правило, банки ипотечного кредитования предлагают несколько ипотечных программ — собственные программы кредитования готового и строящегося жилья, федеральную программу, соответствующую стандартам АИЖК, а также программу рефинансирования ипотечного кредита, полученного в другом банке. При выборе банка и кредитной программы следует обращать внимание на следующие показатели:

ѕ валюта кредита;

ѕ минимальная — максимальная сумма кредита;

ѕ размер первоначального взноса;

ѕ срок кредитования;

ѕ процентная ставка;

ѕ максимальный возраст заемщика на дату погашения кредита;

ѕ способ погашения кредита;

ѕ условие досрочного погашения кредита;

ѕ обеспечение кредита;

ѕ пакет обязательных страховых услуг;

ѕ стоимость услуг банка (открытие счета, рассмотрение заявки, дополнительные услуги);

Большинство ипотечных программ предполагают выдачу и обслуживание кредита в рублях, исключение составляют программы Сбербанка РФ, кредиты по которым предоставляются в рублях РФ, долларах США и евро. В НБД — банке и АИЖК кредиты предоставляются только в рублях РФ (табл. 2.12.). В Сбербанке РФ минимальная сумма кредита составляет 15 000 рублей (эквивалент в иностранной валюте), а по программе АИЖК — 300 000 рублей. Максимальный размер ипотечного кредита (до 85%) предоставляет Сбербанк РФ по программе «Молодая семья», от 30 до 70% в НБД — банке и до 70% стоимости кредитуемого объекта недвижимости предоставляет АИЖК. Преимуществом Сбербанка РФ является то, что размер первоначального взноса составляет от 15% стоимости объекта недвижимости (для семьи с ребенком) и от 20% стоимости объекта недвижимости (для семьи без детей). Тогда как в НБД — банке и АИЖК первоначальный взнос составляет от 30% стоимости объекта недвижимости. Сроки погашения кредита в Сбербанке РФ, НБД — банке и АИЖК одинаковые — до 30 лет. Весьма низкую процентную ставку, по сравнению с остальными банками, предлагает АИЖК, всего 11% годовых, в НБД — банке процентная ставка — 12% годовых. Ипотечная программа Сбербанка РФ предусматривает процентную ставку в размере 16,25% годовых, однако Сбербанк РФ предоставляет возможность снижения годовой процентной ставки с 16,25% до 14,75%, то есть перерасчета графика платежей, после государственной регистрации ипотеки.

Таблица 2.12 Сравнение ипотечных программ Сбербанка РФ, НБД — банка и АИЖК

Банки/Условия предоставления кредитов	Ипотечная программа Сбербанка РФ «Молодая семья»	Ипотечная программа НБД — банка	Ипотечная программа АИЖК «Стандартный ипотечный кредит»
Кредит предоставляется на цели	Приобретения и строительства объектов недвижимости, под которыми в целях настоящего Порядка понимаются: квартира; жилой дом; часть квартиры или жилого дома, состоящая из одной или нескольких изолированных комнат; земельный участок с построенным / строящимся жилым домом или приобретаемый с целью строительства на нем жилого дома, расположенные на территории Российской Федерации.	Приобретение квартиры на первичном и вторичном рынке жилья, а также на строительство коттеджа.	Приобретение квартир и домов на первичном и вторичном рынках, а также погашение ранее предоставленного ипотечного кредита на приобретение или строительство жилого помещения
Валюта кредита	Рубли РФ, доллары США или евро	Рубли РФ	Рубли РФ
Минимальная сумма кредита	15 000 рублей/эквивалент в иностранной валюте	от 30 до 70% стоимости кредитуемого объекта недвижимости	300 000 руб.
Максимальная сумма кредита	До 85% стоимости кредитуемого объекта недвижимости	До 70% стоимости кредитуемого объекта недвижимости
Первоначальный взнос	— от 15% стоимости объекта недвижимости — для семьи с ребенком; — от 20% стоимости объекта недвижимости — для семьи, не имеющей детей.	От 30% стоимости объекта недвижимости	От 30% стоимости объекта недвижимости
Срок кредита	До 30 лет	До 30 лет	До 30 лет
Процентная ставка	— 16,25%; — после государственной регистрации ипотеки — 14,75%	12%	11%

Срок возврата кредита в Сбербанке РФ наступает до исполнения заемщику 75 лет, в НБД Банке и в АИЖК — до наступления 65 лет (табл. 2.13.). Погашение кредита в Сбербанке РФ осуществляется дифференцированными платежами, а в НБД — банке и АИЖК — аннуитетными платежами. В Сбербанке РФ досрочное погашение кредита возможно в любой период пользования кредитом, тогда как в НБД — банке и АИЖК только по истечении шести месяцев со дня выдачи кредита. Обеспечением кредита в Сбербанке РФ, НБД — банке и АИЖК является залог кредитуемого объекта недвижимости + поручительства третьих лиц (при необходимости).

Таблица 2.13 Сравнение ипотечных программ Сбербанка РФ, НБД — банка и АИЖК

Банки/Условия предоставления кредитов	Ипотечная программа Сбербанка РФ «Молодая семья»	Ипотечная программа НБД — банка	Ипотечная программа АИЖК «Стандартный ипотечный кредит»
Минимальный возраст заемщика	21 год	18 лет	18 лет
Срок возврата кредита наступает до исполнения заемщику	75 лет	65 лет	65 лет
Способ погашения кредита	дифференцированными платежами	аннуитетными платежами	аннуитетными платежами
Срок рассмотрения кредитной заявки	В течение 18 рабочих дней со дня представления полного пакета документов	В течение 18 рабочих дней со дня представления полного пакета документов	В течение 18 рабочих дней со дня представления полного пакета документов
Условия досрочного погашения кредита	В любой период пользования кредитом	Только по истечении шести месяцев со дня выдачи кредита.	Только по истечении шести месяцев со дня выдачи кредита.
Обеспечение кредита	Под залог кредитуемого объекта недвижимости + поручительства третьих лиц (при необходимости)	Под залог кредитуемого объекта недвижимости + поручительства третьих лиц (при необходимости)	Под залог кредитуемого объекта недвижимости + поручительства третьих лиц (при необходимости)

Выбирая ипотечную программу, не стоит ориентироваться только на сумму первоначального взноса и минимальную процентную ставку. И то, и другое может оказаться несколько больше.

Как правило, каждый год необходимо будет платить некую сумму (обычно около 5 000 рублей) за страхование залога от рисков утраты, повреждения в пользу банка в течение всего срока действия кредитного договора. Также оплата услуг по оценке объекта недвижимости (около 3 000 рублей), расходы, связанные с оформлением объекта залога или иного имущества (государственная регистрация ипотеки — 2 000 рублей).

Например, к 12% годовых, заявленными НБД — банком, добавляются еще расходы заемщика на комиссию за выдачу кредита, составляющие 2,7% от суммы кредита по договору (табл. 2.14.). В некоторых банках этот расход уже заложен в процентную ставку по кредиту. Страхование заемщика (созаемщиков) в НБД — банке не требуется. Необходимость оплаты в НБД — банке услуги «Денежный перевод» при переводе суммы кредита на счет заемщика. Ипотечная программа АИЖК, процентная ставка по которой составляет 12% годовых, также предполагает расходы заемщика на комиссию за выдачу кредита, составляющие 3% от суммы кредита по договору. Также необходима оплата за андеррайтинг (5 000 рублей). Страхование заемщика (созаемщиков) для данной ипотечной программы является обязательным условием. Преимуществом Сбербанка РФ является то, что отсутствует комиссия за выдачу кредита и отсутствует необходимость страхования заемщика (созаемщиков).

Таблица 2.14 Расходы заемщика по получаемому кредиту Данные предоставлены ОАО Сбербанком России, апрель 2010 год.

Банки/Условия предоставления кредитов	Ипотечная программа Сбербанка РФ	Ипотечная программа НБД — банка	Ипотечная программа АИЖК
Первоначальный взнос	20% стоимости объекта недвижимости	30% стоимости объекта недвижимости	30% стоимости объекта недвижимости
Комиссия за выдачу кредита		2,7% от суммы кредита по договору	3% от суммы кредита по договору

Страхование залога Без страхования жизни и потери трудоспособности ставка по кредитной программе АИЖК увеличивается на 0,7%

Страхование заемщика (созаемщиков)	Не требуется	Не требуется	Требуется
Неустойка при несвоевременном внесении (перечислении) платежа в погашение кредита и /или уплату процентов	Двукратная процентная ставка по кредитному договору с суммы просроченного платежа за период просрочки, включая дату погашения просроченной задолженности.	Двукратная процентная ставка по кредитному договору с суммы просроченного платежа за период просрочки, включая дату погашения просроченной задолженности.	Двукратная процентная ставка по кредитному договору с суммы просроченного платежа за период просрочки, включая дату погашения просроченной задолженности.
Дополнительные расходы по кредиту:	— оплата услуг по оценке объекта недвижимости; — расходы, связанные с оформлением объекта залога или иного имущества (государственная регистрация ипотеки);	— оплата услуг по оценке объекта недвижимости; — расходы, связанные с оформлением объекта залога или иного имущества (государственная регистрация ипотеки); — услуга «Денежный перевод»	— оплата услуг по оценке объекта недвижимости; — расходы, связанные с оформлением объекта залога или иного имущества (государственная регистрация ипотеки); — Комиссионное вознаграждение за андеррайтинг

Банки предлагают своим заемщикам два способа погашения кредита: ежемесячные аннуитетные платежи и дифференцированные платежи. В первом случае заемщик ежемесячно уплачивает одинаковые суммы, включающие в себя сумму долга и проценты, во втором — суммы выплат разные: долг выплачивается равными долями, а проценты начисляются на остаток задолженности. Для того чтобы узнать, каковы будут суммы ежемесячных выплат, банки применяют аннуитетную формулу, которая выглядит следующим образом:

Аннуитетный платеж = (СК Ч ПС/12)/(1-1/(1+ПС/12)М), где (2.5.)

СК- сумма кредита;

ПС — ежемесячная процентная ставка;

M — количество платежных периодов (месяцев).

При аннуитетных выплатах фиксирована сама сумма, которую клиент вносит в банк. Она состоит из основного долга и процента. По мере истечения срока ссуды доля процента постепенно уменьшается, а доля основного долга увеличивается. За счет этого платежи получаются равными.

Таблица 2.15. Ипотечные программы кредитования

При расчете суммы ежемесячных выплат дифференцированными платежами, сумма кредита делится на весь его срок, и проценты прибавляются к остатку основного долга, который заемщик еще не погасил. Формула их расчета:

Дифференцированный платеж = (СК/М) + ОСС Ч ПС/12, где (2.6.)

ОСС — остаток задолженности по кредиту

Получается, что переплата по кредиту, который погашается ануитетными платежами, будет больше, чем по ссуде с уменьшающимися взносами. Однако банки не дают клиентам возможности выбирать способ погашения кредита. Большинство из них применяют как раз более дорогой для заемщика и выгодный для себя аннуитетный вариант. С другой стороны, клиенту удобнее платить ежемесячно одинаковую сумму, чем каждый раз искать в графике платежей необходимый размер взноса.

Таблица 2.15. Ипотечные программы кредитования

Если учесть все дополнительные расходы заемщика по предоставляемому кредиту (комиссия за выдачу кредита, услуги по страхованию, оценка предмета залога, государственная регистрация ипотеки, услуга «Денежный перевод», андеррайтинг), то эффективная ставка по кредиту Сбербанка РФ будет составлять 17,5%, по кредиту НБД — банка — 159,97%, по программе АИЖК — 131,16%. Общая сумма выплат по процентам кредита Сбербанка РФ составляет 1 965 416,67 рублей, общая сумма выплат по кредиту — 2 765 416,67 рублей. По кредиту НБД — банка общая сумма выплат по процентам будет равна 2 195 004,28 рублей, а общая сумма выплат по кредиту составит 2 995 004,28 рублей. По программе АИЖК общая сумма выплат по процентам составит 1 986 691,38 рублей, а общий размер выплат по кредиту, по окончании его срока, составит 2 786 691,38 рублей.

При рассмотрении и сравнивании результатов ипотечных программ Сбербанка РФ, НБД Банка и АИЖК можно сделать следующие выводы. При запрашиваемой сумме кредита 800 000 рублей и сроке кредита 360 месяцев у программ кредитования имеются существенные различия. Возможность снижения годовой процентной ставки с 16,25% до 14,75 в Сбербанке РФ, после государственной регистрации ипотеки. Сумма первоначального взноса в Сбербанке РФ min 20% — 160 000 рублей, так в НБД банке и АИЖК -min 30% — 240 000 рублей. Отсутствие в Сбербанке РФ комиссии за выдачу кредита, в НБД Банке она составляет 2,7% от суммы кредита по договору, а в АИЖК — 3%. Необходимость оплаты в НБД Банке услуги «Денежный перевод» при переводе суммы кредита на счет заемщика. Необходимость оплаты комиссионного вознаграждения за андеррайтинг в АИЖК. Обязательное страхование заемщика (созаемщиков) в АИЖК. Срок возврата кредита в Сбербанке РФ наступает до исполнения заемщику 75 лет, в НБД Банке и в АИЖК — до наступления 65 лет. В итоге при расчете графиков платежей выявляется явное преимущество у ипотечной программы «Молодая семья» Сбербанка РФ перед ипотечной программой НБД Банка и ипотечной программой АИЖК.

Анализ ипотечного кредитования на примере «Сбербанка

России» (ОАО)

Очевидно, что Сбербанк — самый крупный Российский банк. Именно Сбербанк имеет наибольшую филиальную сеть по стране. Сбербанк одним из первых начал выдавать ипотечные кредиты. Ипотека в Сбербанке возможна по самым различным программам. Ипотечные кредиты Сбербанк также начал выдавать одним из первых, и даже во время кризиса, Сбербанк не прекращал выдачу ипотечных кредитов.

Таблица 1. — Ипотечные программы Сбербанка России

Программа кредитования	Краткое описание	Перв. взнос	Ставка в рублях, %	Ставка в валюте, %	Срок кредита
Приобретение готового жилья	Кредит на приобретение готового жилья под залог кредитуемого или иного жилого помещения.	От 10%	9,5-14%	8,8-12,1%	До 30 лет
Приобретение строящегося жилья	Кредит на инвестирование строительства жилья под залог кредитуемого или иного жилого помещения.	От 10%	9,5-14%	8,8-12,1%	До 30 лет
Строительство жилого дома	Кредит на строительство жилого дома под залог кредитуемого жилого дома или иного жилого помещения.	От 15%	11,05-14%	9,1-12,1%	До 30 лет

Получение и обслуживание ипотечного кредита

Кредит может быть предоставлен гражданам Российской Федерации в отделениях ОАО «Сбербанк России»:

· по месту регистрации заемщика/одного из созаемщиков;

· по месту нахождения кредитуемого объекта недвижимости;

· по месту нахождения предприятия-работодателя заемщика/ созаемщика, обслуживаемого в рамках «Зарплатного проекта»;

· по месту нахождения аккредитованного предприятия-работодателя заемщика/созаемщика

Табл. 2. — Получение и обслуживание ипотечного кредита

Срок рассмотрения кредитной заявки	В течение 5-10 рабочих дней со дня предоставления полного пакета документов.
Порядок предоставления кредита	Единовременно.
Порядок погашения кредита	Ежемесячными аннуитетными (равными) платежами.
Условия досрочного погашения	Плата за досрочное погашение кредита не взимается. Досрочное погашение возможно только в сроки, установленные для осуществления плановых ежемесячных платежей не ранее даты четвертого платежа, установленной графиком платежей, при условии, что часть досрочно возвращаемого кредита составляет не менее 15 000 рублей.
Неустойка за несвоевременное погашение кредита	0,5 процентов от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательства, установленной кредитным договором, по дату погашения просроченной задолженности (включительно).
Требования к заемщикам
Возраст на момент предоставления кредита	Не менее 21 года.
Возраст на момент возврата кредита по договору	75 лет.
Стаж работы	Не менее 6 месяцев на текущем месте работы и не менее 1 года общего стажа за последние 5 лет
Привлечение созаемщиков	В качестве созаемщиков по кредиту могут выступать физические лица в количестве не более 3-х человек, доход которых учитывается при расчете максимального размера кредита. Супруг(а) Титульного созаемщика является созаемщиком в обязательном порядке вне зависимости от его(ее) платежеспособности и возраста.

Требуемые документы для рассмотрения заявки на ипотечный кредит

· Заполненное заявление-анкета (по форме Банка).

· Паспорт заемщика/созаемщика(ов)/поручителя(ей)/залогодателя(ей) (предъявляется).

· Документы по предоставляемому залогу.

· Документы, подтверждающие финансовое состояние и трудовую занятость заемщика/созаемщика/поручителя (для клиентов, не получающих заработную плату (пенсию) на счет, открытый в Банке).

· Документы по кредитуемому жилому дому (могут быть предоставлены в течение 120 календарных дней с даты принятия решения Банком о выдаче кредита).

Специальные условия оформления кредитов

Программа «Молодая семья»

«Молодая семья» — семья, в которой хотя бы один из супругов не достиг 35-летнего возраста или неполная семья (семья с одним родителем и ребенком/детьми), в которой родитель не достиг 35-летнего возраста.

Программа «Молодая семья» — это специальные условия кредитования на приобретение строящегося жилья:

· первоначальный взнос:

o от 10% стоимости жилого помещения — для семьи с ребенком/детьми;

o от 15% стоимости жилого помещения — для семьи без детей;

· возможность воспользоваться отсрочкой по уплате основного долга или увеличить срок кредитования в случае рождения ребенка (детей) на период не более чем до достижения ребенком (детьми) возраста трех лет;

· возможность привлечения в качестве созаемщиков следующих лиц:

в количестве не более 6-и человек:

o супруги — члены Молодой семьи (в обязательном порядке вне зависимости от платежеспособности и возраста одного из них);

o супруги и Родитель (Родители) членов Молодой семьи;

o мать (отец) из неполной семьи и ее (его) Родитель (Родители).

в количестве не более 3-х человек:

o супруги — члены Молодой семьи (в обязательном порядке вне зависимости от платежеспособности и возраста одного из них) / мать (отец) из неполной семьи;

o иное(ые) физическое(ие) лицо(а), доход которого(ых) учитывается при расчете максимального размера кредита.

Ипотечные программы

Приобретение готового жилья

Предоставляется на приобретение жилья под залог кредитуемого или иного жилого помещения.

· Привлекательные процентные ставки.

· Отсутствие комиссий по кредиту.

· Специальные условия кредитования для клиентов, получающих заработную плату на счет, открытый в ОАО «Сбербанк России», и для клиентов-сотрудников компаний, аккредитованных ОАО «Сбербанк России».

· Индивидуальный подход к рассмотрению кредитной заявки.

· Отсутствие требования обязательного страхования жизни и здоровья заемщика.

· Льготные условия кредитования для молодых семей.

· Возможность оформления кредитной карты ОАО «Сбербанк России» с кредитным лимитом до 200 000 рублей.

Условия кредитования

Валюта кредита	Рубли РФ / Доллары США / Евро
Сумма кредита	Минимальная 300 000 рублей (10 000 долларов США или 7 000 евро).	Максимальная Не должна превышать меньшую из величин: · 85% договорной стоимости кредитуемого жилого помещения; · 85% оценочной стоимости кредитуемого или иного оформляемого в залог жилого помещения.
Срок кредита	До 30 лет.
Комиссия за выдачу кредита	Отсутствует.
Обеспечение по кредиту	· Залог кредитуемого или иного жилого помещения. · На период до оформления в залог кредитуемого объекта недвижимости необходимо предоставление иных форм обеспечения, при этом оформление залога имущества на данный срок не обязательно. · В случае оформления в обеспечение по кредиту залога жилого дома/его части(доли) требуется одновременное оформление залога земельного участка или залога права аренды на земельный участок, на котором находится данный дом. · Подробное описание принимаемого банком обеспечения приведено в разделе «Важно».
Страхование	Обязательное страхование передаваемого в залог имущества (за исключением земельного участка) от рисков утраты/гибели, повреждения в пользу Банка на весь срок действия кредитного договора.

Приобретение строящегося жилья

Предоставляется на инвестирование строительства квартиры под залог кредитуемого или иного жилого помещения.

· Привлекательные процентные ставки.

· Отсутствие комиссий по кредиту.

· Специальные условия кредитования для клиентов, получающих заработную плату на счет, открытый в ОАО «Сбербанк России», и для клиентов-сотрудников компаний, аккредитованных ОАО «Сбербанк России».

· Индивидуальный подход к рассмотрению кредитной заявки.

· Отсутствие требования обязательного страхования жизни и здоровья заемщика (созаемщиков).

· Возможность оформления кредитной карты ОАО «Сбербанк России» с кредитным лимитом до 200 000 рублей.

· Льготные условия кредитования для молодых семей.

Условия кредитования

Валюта кредита	Рубли РФ / Доллары США / Евро
Сумма кредита	Минимальная 300 000 рублей (10 000 долларов США или 7 000 евро).	Максимальная Не должна превышать меньшую из величин: · 85% договорной стоимости кредитуемого жилого помещения; · 85% оценочной стоимости иного оформляемого в залог жилого помещения.
Срок кредита	До 30 лет.
Комиссия за выдачу кредита	Отсутствует.
Обеспечение по кредиту	· Залог кредитуемого или иного жилого помещения. · На период до оформления в залог кредитуемого объекта недвижимости требуется оформление залога другого жилого помещения (за исключением случаев проведения установленной Банком процедуры отбора объекта недвижимости, в которых возможно оформление иных форм обеспечения). · В случае оформления в обеспечение по кредиту залога жилого дома/его части(доли) требуется одновременное оформление залога земельного участка или залога права аренды на земельный участок, на котором находится данный дом. · Подробное описание принимаемого банком обеспечения приведено в разделе «Важно».
Страхование	Обязательное страхование передаваемого в залог имущества (за исключением земельного участка) от рисков утраты/гибели, повреждения в пользу Банка на весь срок действия кредитного договора.

Строительство жилого дома

Предоставляется на индивидуальное строительство жилого дома под залог кредитуемого или иного жилого помещения.

· Привлекательные процентные ставки.

· Отсутствие комиссий по кредиту.

· Специальные условия для клиентов, получающих заработную плату на счет, открытый в ОАО «Сбербанк России», и для клиентов-сотрудников компаний, аккредитованных ОАО «Сбербанк России».

· Индивидуальный подход к рассмотрению кредитной заявки.

· Отсутствие требования обязательного страхования жизни и здоровья заемщика (созаемщиков).

· Льготные условия кредитования для молодых семей.

· Возможность оформления кредитной карты ОАО «Сбербанк России» с кредитным лимитом до 200 000 рублей.

Условия кредитования

Валюта кредита	Рубли РФ / Доллары США / Евро
Сумма кредита	Минимальная 300 000 рублей (10 000 долларов США или 7 000 евро).	Максимальная Не должна превышать меньшую из величин: · 85% договорной стоимости строительства жилого дома; · 85% оценочной стоимости иного оформляемого в залог жилого помещения.
Срок кредита	До 30 лет.
Комиссия за выдачу кредита	Отсутствует.
Обеспечение по кредиту	· Залог кредитуемого жилого дома или иного жилого помещения. · На период до оформления в залог кредитуемого жилого дома необходимо предоставление иных форм обеспечения. · В случае оформления в обеспечение по кредиту залога жилого дома / его части(доли) требуется одновременное оформление залога земельного участка или залога права аренды на земельный участок, на котором находится данный дом. · Подробное описание принимаемого банком обеспечения приведено в разделе «Важно».
Страхование	Обязательное страхование передаваемого в залог имущества (за исключением земельного участка) от рисков утраты/гибели, повреждения в пользу Банка на весь срок действия кредитного договора.

Анализ ипотечного кредитования Сбербанка России

Людям хочется иметь свое Жилье, а наиболее доступный способ его приобретения, это оформить ипотечный кредит в Сбербанке. Сегодня жилищные кредиты Сбербанка стали более доступными для населения. Так, учитывая объективные факторы, даже наш консервативный во всем Сбербанк России, существенно изменил программы жилищного кредитования и на 2013 год предлагает заемщикам: 3 базовые и 4 специальные программы.

В Сбербанке России можно оформить ипотечный кредит следующих видов:

• -На приобретение готового жилья.
• -На приобретение строящегося жилья.
• -На строительство жилого дома.
• -Рефинансирование жилищных кредитов.
• -На приобретение загородной недвижимости (за исключением жилого дома).
• -На приобретение или строительство гаража или машино-места.
• -Ипотека плюс материнский капитал.

Под ипотечное и жилищное кредитование Сбербанка России попадают только объекты, расположенные на территории Российской Федерации.

Из всех предлагаемых ипотечных кредитов, только три программы в Сбербанке России относятся к базовым, а именно:

-Приобретение готового жилья — на приобретение жилья под залог кредитуемого или иного жилого помещения;

Приобретение строящегося жилья — на инвестирование строительства жилья под залог кредитуемого или иного жилого помещения;

Строительство жилого дома — на строительство жилого дома под залог кредитуемого жилого дома или иного жилого помещения.

Основные требования к заемщикам по ипотечному кредиту:

Чтобы получить ипотечный кредит в Сбербанке России, заемщик должен соответствовать стандартным требованиям банка, а именно:

• -Быть в возрасте от 21 года до 75 лет (в момент погашения);
• -Быть Гражданином Российской Федерации.
• -Иметь стаж работы на текущем месте работы не менее 6 месяцев, и общий стаж — не менее 1 года (за последние 5 лет). Для клиентов, получающих заработную плату на счет, открытый в ОАО «Сбербанк России», последнее требование не распространяется;
• -Иметь хорошую кредитную историю в Сбербанке и в любом другом банке России.
• -Быть платежеспособным для обслуживания запрашиваемой суммы кредита, для чего представляется Справки о среднемесячном доходе за последние 6 месяцев по форме 2-НДФЛ или по форме банка, налоговая декларация и другие документы;
• -Использовать созаемщиков, доход которых банк будет учитывать при расчете максимального размера кредита. Созаёмщиками могут выступать физические лица в количестве не более 3-х человек;
• -Привлекать в обязательном порядке супруг(а) Титульного созаемщика в созаемщики — вне зависимости от его(ее) платежеспособности и возраста.

Основные условия получения жилищного кредита в Сбербанке:

С начала 2013 года по жилищным кредитам в Сбербанке действуют следующие условия:

-Сроки оформления кредитов — до 30 лет.

-Минимальная сумма кредита — 45 000 рублей (1 400 долларов США или 1 000 евро), а по строительству жилого дома — 300 000 рублей (10 000 долларов США или 7 000 евро).

-Максимальная сумма кредита по базовым программам — Не более 85 % договорной или оценочной стоимости (берется меньшая).

В залог принимается кредитуемое или иное жилого помещение. По усмотрению Сбербанка принимаются и другие виды обеспечения.

Формирование процентной ставки по ипотечным кредитам Сбербанка:

Величина базовой процентной ставки на ипотечный кредит в Сбербанке складывается и зависит от следующим факторам:

От величины первоначального взноса. Чем больше процент взноса собственных средств заемщика, тем ниже ставка (градация средств — от 50%, от 30 до 50%, от 15* до 30%, от 10 % по программе «Молодая семья» с детьми).

От срока, на который оформляется кредит. Чем дольше срок, тем выше процентная ставка (градация по годам — до 10 лет, от 10 до 20 лет, От 20 до 30 лет).

От места работы заемщика. При отсутствии «зарплатного» проекта или аккредитации предприятия, на котором работает заемщик ставка увеличивается.

От наличия отдельных Программ и Соглашений о сотрудничестве ОАО «Сбербанк России» с субъектами РФ и муниципальными образованиями.

Границы базовых процентных ставок по жилищным кредитам Сбербанка, которые действуют в 2013 г. выглядят так:

Для отдельных категорий заемщиков базовые ставки могут увеличиться или уменьшаться по следующим причинам:

• — 0,5% — надбавка для физических лиц — работников предприятий, прошедших аккредитацию (если объект построен без участия кредитных средств Банка)
• — -1% — надбавка для остальных клиентов (если объект построен без участия кредитных средств Банка);
• — 1% — увеличение действуют по процентным ставкам на период до регистрации ипотеки;
• — до 3,5 % — снижение ставки в рамках отдельных Программ и Соглашений о сотрудничестве ОАО «Сбербанк России» с субъектами РФ и муниципальными образованиями.

Ипотечный кредит в Сбербанке России может быть предоставлен гражданам Российской Федерации в следующих отделениях:

• -по месту регистрации заемщика/одного из созаемщиков;
• -по месту нахождения кредитуемого жилого помещения;
• -по месту нахождения предприятия-работодателя заемщика/созаемщика, обслуживаемого в рамках «Зарплатного проекта»;
• -по месту нахождения аккредитованного предприятия-работодателя заемщика/созаемщика.

Давайте рассмотрим пример и посмотрим, в какую сумму обойдется покупателю квартира, оформленная по программе «Приобретение готового жилья» Сбербанка России?

Допустим, что физические лица — работник предприятия, являющегося участником «зарплатного» проекта,со среднемесячной зарплатой в 35 000,00 руб. Первоначальный взнос — от 15 до 30 %.

Согласно расчета получается, что:

Возможная сумма кредита — 1’855’689.08 руб

кредит на приобретение готового жилья оформлен на 15 лет

процентная ставка — 13.75 % «годовых»

ежемесячный аннуитетный платеж составит — 24’402.08 руб.

сумма переплаты (процентов) за 15 лет — 2’536’684.46 руб.

Итого: за 15 лет клиент Сбербанка России выплатит банку 4 392 373,54. Квартира — по цене двух квартир! Да уж — еще как дороговато. Хорошо хоть комиссии по кредиту сейчас отсутствуют и досрочное погашение можно осуществлять без проблем.

Максимальный размер кредита для каждого клиента. определяется на основании оценки его платежеспособности и не может превышать 85 % стоимости кредитуемого объекта. недвижимости или его части, либо стоимости работ по его реконструкции, ремонту, отделке. Следовательно, прежде чем обращаться в Сбербанк за кредитом, необходимо накопить первоначальный взнос в нужной сумме — 15 % от ориентировочной стоимости квартиры.

По желанию Заемщика/Созаемщиков, им может быть предоставлена отсрочка в погашении кредита на период строительства жилья и реконструкции Объекта недвижимости, но не более чем на два года с периода заключения Кредитного договора. Отсрочка по уплате процентов не предоставляется.

По каждому из видов ипотечного и жилищного кредитования, имеются свои особенности и индивидуальные условия, которые оговариваются при первой консультации по оформлению кредита на недвижимость.

Для рассмотрения заявки на кредитование в Сбербанк представляется стандартный пакет документов.

Курсовая на тему ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ: ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ В РОССИИ ПАО «СБЕРБАНК РОССИИ»

Курс повышения квалификации «Организация работы по формированию медиаграмотности и повышению уровня информационных компетенций всех участников образовательного процесса»
Курс повышения квалификации «Теория и практика инклюзивного обучения в образовательной организации в условиях реализации ФГОС»
Курс повышения квалификации «Дуальное образование как основа подготовки в СПО по ТОП-50»
Курс повышения квалификации «Основы педагогического дизайна»
Курс повышения квалификации «Электронные образовательные ресурсы как средство реализации ФГОС»
Курс профессиональной переподготовки «Тьюторское сопровождение в образовательных организациях»
Курс повышения квалификации «Дополнительное образование в системе спортивного менеджмента по ФГОС»
Курс профессиональной переподготовки «Методическое сопровождение педагогического процесса в условиях реализации ФГОС»
Курс повышения квалификации «Организационно-методические основы производственного обучения»
Курс профессиональной переподготовки «Организация деятельности преподавателя детской хореографии»
Курс повышения квалификации «Формирование и развитие ключевых компетенций школьников в интересах устойчивого развития региона»
Курс профессиональной переподготовки «Музыка: теория и методика преподавания в профессиональном образовании»
Курс повышения квалификации «Тифлопедагогика: организация обучения, воспитания, коррекция нарушений развития и социальной адаптации слепых и слабовидящих обучающихся в условиях реализации программы ФГОС»