Что значит переуступка при покупке

Переуступка прав: особенности сделок

Покупка недвижимости по схеме переуступки прав — сделка вполне законная и очень распространенная. Для того, чтобы она была безопасной, нужно учесть некоторые нюансы.

Переуступка или цессия… Что все это значит?

Для начала давайте разберемся с понятиями. Переуступка — это сделка с передачей прав на объект недвижимости. То есть в этом случае вы покупаете не жилье (недвижимость), а лишь право требования на него (имущественное право). В данном случае права передает не застройщик и не девелопер, а, например, физическое лицо (то есть человек, который ранее оформил на себя, допустим студию). Цессия — это синоним переуступки на языке юристов (так что эти термины взаимозаменяемы, не пугайтесь, если будет встречать то одно слово, то другое). В рамках переуступки передаются имущественные права на строящийся объект долевого строительства, а также обязанности по договору, на основании которого эти права возникают.

Как выбрать новостройку и застройщика?

5 типов сделок, которые нужно заверять у нотариуса

Виды переуступки

Все сделки по переуступке можно разделить на два основных типа: когда объект принадлежит физическому лицу и когда объект принадлежит юридическому лицу.

В обоих случаях речь идет о переуступке по ДДУ, так как переуступка как сделка возможна до вступления в собственность; после это будет уже обычная купля-продажа.

Рассмотрим первый вариант. В этой это ситуации человек, купивший квартиру в строящемся доме, выставляет ее на продажу, когда дом почти готов. Чаще всего речь идет об инвестировании: стоимость квартиры на этапе котлована и на финальной стадии строительства (за несколько месяцев до сдачи объекта) будет существенно различаться.

Особенность такого рода сделок в том, что при оформлении документов действие первого ДДУ не прекращается — в нем лишь меняется дольщик. Это значит, что если договор, заключенный ранее между застройщиком и текущим продавцом не устроит нынешнего покупателя, то придется либо отказываться от покупки, либо соглашаться на то, что есть. Внести правки не получится. Из хорошего — все обязанности застройщика, отраженные в первоначальном договоре, достанутся «по наследству» новоиспеченному участнику долевого строительства (сроки выполнения работ, цена квартиры, гарантийный срок и т. д.).

«Иногда встречаются предложения о переуступке по предварительному ДДУ, но таких вариантов лучше остерегаться, ведь это не договор в полной мере, а фактически лишь бумага о намерении купить квартиру. Государственной регистрации такие договоры не подлежат, а значит, возможно мошенничество и двойные продажи. Только ДДУ и переуступка по ДДУ подлежат государственной регистрации в обязательном порядке», — отмечает юрисконсульт юридической службы «Инком-Недвижимость» Ирина Горская.

7 признаков новостроек, в которые стоит вкладывать деньги

5 советов тем, кто сегодня инвестирует в новостройки

Но есть и второй вариант — в этом случае договор переуступки заключается не с физическим, а с юридическим лицом. Это может быть как подрядная организация, которая выполняет строительно-монтажные работы на объекте, так и инвестор строящегося объекта недвижимости. Глобально такая сделка не отличается от сделки между двумя физическими лицами: надо так же тщательно проверять первоначальный договор и оплату по нему. Расчет по такому договору возможен только в безналичной форме и после государственной регистрации договора. Проверка юридической чистоты сделки — главная часть приобретения недвижимости по договору переуступки.

Нужно ли согласовывать переуступку с застройщиком?

Кстати, согласовывать переуступку с застройщиком обычно не нужно (кроме отдельных случаев, когда ДДУ содержит пункт, что уступка требования невозможна без его согласия), но уведомить застройщика о смене правообладателя на объект необходимо. Это в интересах покупателя, ведь в конечном счете он будет вступать в права собственности. Еще один нюанс, который важен скорее для продавца: некоторые застройщики берут плату на возможность оформить переуступку — она варьируется в среднем от 1% до 10% от стоимости объекта. Но никаких ограничений тут нет, и застройщик вполне может взять и 15% от суммы сделки.

«Вопрос о распределении расходов, связанных с оформлением договора уступки, четко не регламентирован и разрешается, исходя из конкретных условий. Существует вполне обоснованная позиция, согласно которой расходы по оформлению договора уступки возлагаются на дольщика, который и заключал с застройщиком ДДУ с условием об оплате расходов. Однако на практике они перекладывают свои обязательства по оплате на приобретателя либо повышают цену на расходы, связанные с оформление договора уступки. Действующее законодательство предполагает возможность отказаться от услуги по оформлению договора уступки. В частности, 214-ФЗ устанавливает, что в случае, если цена договора уступки оплачена в полном объеме, то допускается уступка права требования без согласия застройщика. Но если цена договора участия в долевом строительстве выплачена не полностью, то согласие застройщика обязательно. При этом положения ДДУ, навязывающие услуги по оформлению договоров уступки, можно оспорить в судебном порядке. Если ранее практика по таким спорам была крайне разнообразной, то сейчас все больше дел рассматривается в пользу участников долевого строительства», — отмечает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина.

5 признаков того, что новостройка стала долгостроем

Сдача новостройки затягивается. Как расторгнуть договор, не теряя денег?

Выгода для продавца и риски для покупателя

Чаще всего мы имеем дело с ситуацией, когда человек инвестировал в строящийся объект и хочет заработать на разнице цен (цена квартиры возрастает пропорционально изменению стадии готовности объекта). Вступать в собственность, а потом продавать квартиру стало невыгодно из-за изменившихся правил налогообложения. С января 2016 года сделка не облагается налогом лишь в том случае, если объект был в собственности пять лет и более (стандартная налоговая ставка — 13% от стоимости).

В целом все прозрачно и достаточно безопасно. Однако не всегда переуступка оформляется на финальной стадии строительства — никто не запрещает делать это хоть на следующий день после оформления ДДУ. На сайте застройщика может значиться, что все квартиры проданы (особенно если объект был выставлен на продажу два-три года назад), а вот по переуступке их приобрести можно.

Ничего страшного в этом нет, но существуют риски. Следует очень тщательно изучить историю объекта, проектную декларацию, поискать в интернете форумы дольщиков и удостовериться, что этот объект не «заморозился» и не превратился в долгострой. Если еще не завершены монолитные работы, а, скажем, 80% квартир выставлены на продажу по договору переуступки, то это повод насторожиться.

Как инвестору посчитать, выгодно ли покупать конкретную квартиру?

Новостройку сдали на 7 лет позже. Мы можем продать квартиру без налога?

Что делать, если строительство затянулось: 11 полезных статей

5 главных законов о недвижимости 2017 года

Что такое переуступка квартиры в новостройке в 2019 году

• Площадь общая м228.31

  Площадь комнат15.9

  Площадь кухни5.04

  Площадь прихожей3.27

  Площадь балкона3.52

  Высота потолка2.66

  Этаж/Этажность1 / 8

  Тип санузлаС

  Тип балконаБалкон

  ОтделкаБез отделки

  Номер126

• Рассчитать ипотеку

  Общий текст ипотеки

• Если Вы хотите купить квартиру в наших объектах, но у Вас нет возможности полностью оплатить стоимость квартиры, Вы можете воспользоваться рассрочкой от «ПетроИнвестГрупп». Все рассрочки от застройщика беспроцентны!

  • Компания «ПетроИнвестГрупп» обладает финансовой устойчивостью и предлагает Вам воспользоваться нашей услугой – длинными рассрочками на срок до трех лет в новостройках.

  ВНИМАНИЕ! Только у нас! Рассрочка с фиксированным платежом от 15 000 руб./месяц! Остаток в конце строительства. Подробности в отделе продаж.

  Рассрочка до конца строительства:

  — Первоначальный взнос от 30% (скидка 15% от первоначального взноса на всю «Базовую» стоимость квартиры).

  — АКЦИЯ «Фиксированный платёж»: первоначальный взнос от 30% (скидка 15% от первоначального взноса на всю «Базовую» стоимость квартиры). Фиксированный платёж 1 к.кв. = 20 000 руб., 2 к.кв. = 30 000 руб. ежемесячно, остаток в декабре 2019 г.

• Субсидированная сумма идет в зачет квартиры без скрытых платежей, процентов и без увеличения стоимости квартиры. При приобретении жилья покупатель может совмещать субсидию и ипотеку/ рассрочку:

  1. Если размер субсидии покрывает стоимость квартиры, в использование собственных денежных средств нет необходимости.

  2. Социальная выплата или материнский капитал может являться первоначальным взносом, если это допускается условиями субсидии. Оставшуюся стоимость квартиры можно оплатить за счёт собственных средств или оформить ипотеку в Банке.

  3. Субсидия/социальная выплата принимается банками, как частичное или полное досрочное погашение жилищного кредита.

  Приобрести квартиру от застройщика ООО «ПетроИнвестГрупп» можно с использованием любой социальной выплаты или субсидии, если ее условиями предусмотрено использование на строительство в рамках 214 ФЗ.

  Самые популярные программы:

  ✔ Целевая программа Санкт-Петербурга «Молодежи — доступное жилье».

  ✔ Целевая программа Санкт-Петербурга «Развитие долгосрочного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге».

  ✔ Целевая программа «Расселение коммунальных квартир в Санкт-Петербурге».

  ✔ Целевая программа Санкт-Петербурга «Санкт-Петербургские жилищные сертификаты».

  ✔ Региональная целевая программа «О поддержке граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, на основе принципов ипотечного кредитования в Ленинградской области».

  ✔ Региональная целевая программа «Жилье для молодежи Ленинградской области».

  ✔ Жилищная субсидия военнослужащим (военная ипотека).

  ✔ Материнский семейный капитал.

  Наши специалисты помогу Вам разобраться в данном вопросе максимально удобно для Вас и Ваших близких. Просто оставьте заявку на сайте или позвоните в отдел продаж по телефону (812) 425-39-48.

Переуступка прав на квартиру в новостройке – что это такое?

Последнее обновление: 27.10.2019

Вопрос:

Я собираюсь покупать квартиру в новостройке. Продавец предложил продать мне квартиру по переуступке прав требования. Что это такое? Какие риски здесь бывают? На что нужно обратить внимание?

Ответ:

Переуступка квартиры в новостройке – это один из способов продажи прав на строящуюся квартиру. Это довольно частое явление на первичном рынке недвижимости. Многие ошибочно полагают, что при такой продаже происходит переуступка прав собственности на квартиру, но это не так.

В период строительства дома, прав собственности на квартиры еще не существует, поэтому предметом торга становятся права требования на квартиру. Эти права требования возникают сначала у того, кто первым вступает в отношения с Застройщиком, и приобретает право требовать у него исполнения условий договора. Причем, этим приобретателем может быть как физлицо (например, дольщик), так и юрлицо (например, подрядчик или соинвестор строительства). А договором с Застройщиком может служить как Договор долевого участия, так и другой тип договора (например, Предварительный договор купли-продажи).

Эти самые права требования первичный приобретатель может реализовать как в виде получения квартиры (после сдачи дома), так и в виде продажи своих прав требования третьему лицу – конечному Покупателю квартиры. В последнем случае как раз и происходит продажа квартиры в новостройке по переуступке прав требования (уступку прав еще называют «цессией»). Фактически, при такой сделке между Застройщиком и конечным Покупателем квартиры всегда присутствует промежуточное звено – тот самый первичный приобретатель прав.

Для конечного Покупателя риски переуступки прав на квартиру несколько выше, чем риск покупки квартиры непосредственно у Застройщика. Связано это с тем, что основания для уступки своих прав у Продавца могут быть под вопросом.

Что лучше купить – вторичку или новостройку? В чем основное преимущество покупки квартиры в новостройке – смотри в этой заметке.

Продажа квартиры по переуступке прав – риски и нюансы

Чтобы продать (уступить) права требования на квартиру в новостройке, эти права нужно иметь. И иметь их безусловно, без всяких «если…». А вот с этим как раз и бывают проблемы.

Безусловное и подтвержденное регистрацией право требования на квартиру в новостройке существует только у Договора долевого участия (ДДУ). Соответственно, и переуступка этого права по такому договору не вызывает вопросов. А Договор переуступки прав на квартиру, заключенный на основе ДДУ, так же как и сам ДДУ, тоже подлежит государственной регистрации в Росреестре.

В остальных случаях, т.е. в случаях, когда права требования переуступаются на основе другого типа договора, регистрации такой переуступки НЕ происходит. Более того, исходные права требования могут быть под каким-нибудь условием, а значит, их существование зависит от выполнения этого условия.

Например, вариант, когда подрядчик строительства получает в качестве оплаты от Застройщика ряд квартир в доме (по договору с Застройщиком), но дом еще не завершен, а подрядчик уже переуступает свои права требования на квартиры третьим лицам (покупателям). Если все идет по плану, дом достраивается, и подрядчик выполняет все свои обязательства перед Застройщиком, то покупатели получают переуступленные им квартиры.

Но если между подрядчиком и Застройщиком возникнет спор и взаимные претензии (что бывает не так уж редко), то первоначальные права подрядчика на квартиры в доме могут быть аннулированы, в результате чего и конечные покупатели лишаются переуступленных им несуществующих прав на квартиры.

Проще говоря, риск покупки квартиры по переуступке прав требования существенно возрастает, если эта переуступка происходит НЕ на основании Договора долевого участия (ДДУ).

Что такое эскроу-счета в долевом строительстве? Чем они интересны дольщикам – смотри по ссылке.

Бывает, что причиной продажи квартиры по переуступке прав является, например, затягивание Застройщиком сроков сдачи дома, низкое качество строительства, а то и вовсе предбанкротное состояние самого Застройщика. Первоначальный соинвестор (дольщик), разочаровавшись в проекте, может выйти из него, продав свои права требования на квартиру новому дольщику. Поэтому Покупателю здесь следует перед принятием решения основательно изучить сам проект строительства, его текущее состояние (ход стройки) и перспективы его завершения, а также – репутацию Застройщика, чтобы не купить кота в мешке, польстившись на привлекательную цену. Как это сделать – см. по ссылкам на соответствующие шаги нашей ИНСТРУКЦИИ.

Покупателю квартиры (цессионарию) следует помнить, что Продавец (первоначальный дольщик, цедент) не отвечает за действия Застройщика (ст.390 ГК РФ). И в случае нарушения сроков или качества строительства, нельзя будет расторгнуть договор переуступки прав, и потребовать от Продавца возврата уплаченных по нему денег. Покупателю, в случае чего, придется предъявлять претензии уже к самому Застройщику, и требовать неустоек и компенсаций именно с него.

Что здесь можно посоветовать Покупателю? В договоре переуступки можно вписать условие, при котором Продавец, уступающий свои права на квартиру, берет на себя поручительство за Застройщика. Тогда, согласно той же статье 390 ГК РФ, в случае остановки стройки или банкротства Застройщика, Покупатель имеет право, кроме всего прочего, требовать компенсации и от Продавца-поручителя. Правда, убедить Продавца принять на себя ответственность за «косяки» Застройщика, совсем непросто, а потому в практике это встречается крайне редко.

В сделке переуступки квартиры в новостройке есть еще и такой нюанс! В случае, если после переуступки прав на квартиру по ДДУ, сам ДДУ с Застройщиком будет расторгнут, то конечному Покупателю будет возвращена (от Застройщика) только начальная стоимость квартиры (та, которая указана в ДДУ), а не та, по которой права на квартиру были переуступлены. А поскольку стоимость квартиры по договору переуступки обычно выше, чем стоимость квартиры по начальному договору ДДУ, то Покупатель в этом случае рискует потерять часть своих денег. Такое может произойти, например, если из-за серьезных задержек строительства, Покупатель захочет расторгнуть договор с Застройщиком.

Еще один риск переуступки прав на квартиру в новостройке, выполненной в обход ДДУ (т.е. по любому другому типу договора) – это риск так называемых «двойных продаж» (подробнее о них – см. по ссылке). В случае же, когда права требования переуступаются по ДДУ, риск «двойных продаж» исчезает, благодаря государственной регистрации этих прав.

Как проверить надежность Застройщика самостоятельно – см. на соответствующем шаге Инструкции, по ссылке.

Вывод: при покупке квартиры в новостройке по переуступке прав, самое важное, на что нужно обращать внимание – это подтвержденное наличие самих прав, которые переуступаются, а также их безусловность.

Другими словами, риски переуступки прав на квартиру сильно снижаются для Покупателя, когда права переуступаются на основе зарегистрированного Договора долевого участия, и сам Договор уступки прав требования тоже проходит регистрацию в Росреестре.

В случае уступки (переуступки) на основе другого типа договора (не ДДУ), нужно разбираться в конкретной ситуации. Придется выяснять и убеждаться в существовании самих прав требования квартиры у Продавца, а также обоснованности их передачи (переуступки). В этом случае уже понадобится дополнительная консультация юриста применительно к условиям конкретной сделки.

Что такое «апартаменты»? Чем они лучше обычной квартиры? Или хуже? Смотри в заметке по ссылке.

И при любом раскладе, покупая квартиру в новостройке не у Застройщика, а у стороннего физлица или юрлица по переуступке прав, нужно всегда согласовывать это дело с самим Застройщиком, и получать от него письменное разрешение на такую сделку. Это исключает риск возможных неблагоприятных последствий, вызванных переуступкой прав (п.3 ст.382 ГК РФ).

На всякий случай напомним и о «стандартных» условиях покупки квартиры у физлица, которые применяются и в случае с переуступкой. Если основной договор ДДУ был заключен Продавцом в браке, то для сделки нужно будет согласие его супруги. А если в ДДУ фигурирует несовершеннолетний ребенок или недееспособный гражданин, то Продавцу придется предъявить еще и разрешение на сделку из Органов опеки и попечительства.

К слову о детях. Если окажется, что для оплаты основного договора ДДУ были использованы средства господдержки в виде материнского капитала (об этом должна быть информация в самом ДДУ), то все дети Продавца тоже должны присутствовать в ДДУ. Если же доли детям там не выделены, то это может стать поводом для признания первоначальной сделки недействительной, а значит и переуступки – тоже.

Как узнать, был ли использован маткапитал Продавцом квартиры – см. в отдельной заметке по ссылке.

И еще следует помнить, что переуступить права на квартиру в строящемся доме можно лишь до тех пор, пока дом еще не сдан, и квартира в нем не передана по Акту приема-передачи.

Отдельно стоит заметить, что уступка применяется также и в случае строительства кооперативных домов. Договор уступки прав и обязанностей участника ЖСК не подлежит государственной регистрации в Росреестре, и регламентируется уставом самого кооператива.

По этому поводу лучше почитать отдельную статью Глоссария о покупке кооперативных квартир.

Что такое компенсационный фонд застройщиков? Какую защиту он дает дольщикам – смотри по ссылке.

Денежные расчеты при покупке-продаже квартиры по переуступке прав проводятся по тем же правилам, что и на вторичном рынке. Об этом подробно рассказано в статье Глоссария – Передача денег за квартиру.

Покупка квартиры по переуступке прав

Просмотров 206

Если вы планируете купить квартиру на первичном рынке недвижимости, то один из вариантов – приобретение по переуступке прав. Данный способ позволяет человеку «перекупить» объект недвижимости, который еще не был достроен и сдан в эксплуатацию. Как же осуществляется покупка квартиры по переуступке прав, и какие риски таит в себе эта схема?

Что значит переуступка при покупке квартиры

Переуступка прав – это возможность для физического или юридического лица реализовать еще не достроенную недвижимость в пользу другого человека. Переуступка прав возможна, если изначально ФЗ или ЮЛ заключило с Застройщиком:

• либо договор долевого участия (ДДУ);
• либо предварительный договор купли-продажи квартиры (ПДКП).

Цепочка перехода прав может быть практически бесконечной. Продавцы могут реализовывать объект недвижимости в пользу все новых и новых Покупателей, если Застройщик дает свое согласие на такие действия. Однако важно помнить, что последний Покупатель всегда должен иметь на руках:

• исходный договор (долевого участия или предварительный);
• договор о переуступке прав на свое имя;
• предыдущие договоры о переуступке прав (для отслеживания всей цепочки).

Переуступка прав в случае с договором долевого участия

Переуступка прав по договору долевого участия допускается только до ввода дома в эксплуатацию. Обычно переуступка прав по ДДУ выглядит следующим образом:

1. Физическое или юридическое лицо заключает с Застройщиком стандартный договор долевого участия. ДДУ регистрируется в Росреестре, после чего Покупатель (он же инвестор) вносит деньги за объект недвижимости.
2. Инвестор понимает, что он не может или не хочет дожидаться окончания строительства. Такое решение может объясняться разными причинами – желанием продать квартиру подороже, нуждаемостью в средствах в связи с тяжелыми жизненными обстоятельствами и пр. Например, ФЛ или ЮЛ может приобрести квартиру еще на стадии котлована по самой низкой стоимости. Однако по мере возведения дома цена квартиры будет расти, и инвестор сможет выгодно реализовать жилье в пользу другого Покупателя. Сделать это удастся только по переуступке прав, т.к. обычная купля-продажа в случае с недостроенным объектом недвижимости будет незаконна.
3. Инвестору требуется найти заинтересованного Покупателя и «заменить» сведения в исходном договоре ДДУ. Для этого составляется договор о переуступке прав (или договор цессии). Согласно данному документу, Продавец становится «цедентом», а Покупатель – «цессионарием» (ст. 388 ГК РФ и ст. 389 ГК РФ). После составления и подписания договора о переуступке прав Покупатель отправляется в Росреестр, где актуализирует сведения в единой базе данных.

Гражданин можно стать собственником какого-либо имущества, только если это имущество существует в реальном и физическом выражении. Однако на момент заключения договора о переуступке прав недвижимость еще не построена и не введена в эксплуатацию. Отсюда следует, что гражданин получает только право требования на квартиру в новостройке.

Еще один нюанс связан с обязательством по регулярным взносам. Если исходным договором был договор долевого участия, то, возможно, вам придется периодически вносить определенные суммы для компенсации расходов Застройщика. Обязательство инвестора по регулярным взносам отражается в тексте исходного ДДУ. Поэтому внимательно изучите этот документ перед заключением договора о переуступке прав.

Переуступка прав в случае с предварительным договором

Для переуступки прав по ПДКП характерна почти та же схема, что и для переуступки прав по ДДУ. Просто изначально ФЗ или ЮЛ лицо заключает с Застройщиком именно предварительный договор.

Какая же ситуация выгоднее и безопаснее для Покупателя – та, где квартира была приобретена по договору долевого участия, или та, где квартира была приобретена по предварительному договору? Однозначно по ДДУ, ведь:

1. Договор долевого участия подлежит обязательной государственной регистрации, а предварительный договор купли-продажи – нет. Значит, для Покупателя уже возрастает риск оказаться обманутым.
2. В случае с договором долевого участия Покупатель получает право требовать саму квартиру, а в случае с предварительным договором – только право требовать заключения основного договора.
3. В случае с ДДУ вы сможете переуступить право требования в любой момент времени, пока дом не будет сдан в эксплуатацию. А вот в случае с ПДКП вы сможете переуступить право требования только до того момента, пока не будет подписан основной договор купли-продажи. Как только основной договор окажется подписан, у вас не останется никаких «отходных» путей.

Риски и особенности

Покупка квартиры по переуступке прав имеет для Покупателя определенные риски. Они могут проявиться и обнаружиться на самых разных этапах строительства дома.

В строящемся доме

Здесь основные риски связаны с ненадежностью и непроверенностью Застройщика. А именно:

1. Застройщик некачественно исполняет взятые на себя обязательства. Сначала цедента все устраивало, и он собирался дождаться ввода дома в эксплуатацию, чтобы зарегистрировать право собственности на свое имя. Однако затем в работе Застройщика начали обнаруживаться недочеты: срывы установленных сроков и графиков, слухи о возможном банкротстве и заморозке стройки и т.д. В связи с этим цедент может принять решение уступить свои права другому человеку, предусмотрительно умолчав о неблагонадежности Застройщика.
2. Дом перешел в категорию «долгостроев». Стройка может либо быть заморожена, либо продвигаться крайне медленно. Именно поэтому цедент и решит уступить свои права на недвижимость, а, возможно, еще и сделает это по максимально привлекательной цене (ниже первоначальной в 2-3 раза).
3. Несоответствие заявленной и фактической планировки. Такие расхождения могут привести к тому, что дом просто не будет сдан в эксплуатацию, а гражданин – не сможет ни въехать в квартиру, ни зарегистрировать право собственности на свое имя. Зная об этом, цедент также может постараться «сбыть» проблемное жилье доверчивому цессионарию.

Мнение эксперта Александр Фомичев Юрист. Стаж лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право. Задать вопрос эксперту Чтобы не столкнуться со всеми этими проблемами, внимательно изучите репутацию Застройщика. Отдавайте предпочтение только проверенным Девелоперам, которые регулярно сдают в эксплуатацию качественные объекты недвижимости. Еще до подписания каких бы то ни было договоров запросите у Застройщика необходимую техническую документацию и проверьте ее на юридическую «чистоту». Не спешите доверять цеденту, который готов уступить вам свое право на квартиру по низкой цене. Возможно, за такой «выгодной» стоимостью скрывается большой и неприятный изъян.

В сданном доме

Здесь главный риск связан с тем, что за время строительства у Застройщика могут накопиться внушительные долги. Девелопер имеет обязательства не только перед покупателями квартир, но и перед другими инвесторами – банковскими учреждениями, поставщиками строительных материалов, спонсорскими компаниями и т.д. Если у Застройщика имеется долг, ситуация может вылиться в длительную судебную тяжбу. В этом случае человек не сможет зарегистрировать право собственности на свое имя, т.к. ему понадобится дожидаться окончания разбирательства.

Еще один риск связан с двойными продажами. Недобросовестный цедент может заключить договор о переуступке прав не только с вами, но и с другим человеком. Одна и та же квартира может быть продана разным людям еще на более раннем этапе – на этапе заключения исходного ДДУ или ПДКП. В результате на квартиру будут претендовать сразу несколько человек. Для разрешения этого конфликта сторонам потребуется обращаться в суд, а значит – терять время, силы и деньги.

Как Покупатель вы можете избежать всех этих проблем. Просто проследите за тем, чтобы исходный договор ДДУ и последующие договоры о переуступке прав (если они заключались) уже были зарегистрированы в Росреестре. Так вы точно будете знать, за кем конкретно числится приобретаемая квартира. А вот в случае с ПДКП действовать придется на свой страх и риск, ведь предварительный договор не подлежит регистрации в органах Росреестра.

В ипотеку

Цессионарий может столкнуться с трудностями, если захочет заплатить за переуступку прав с помощью заимствованных банковских средств. А именно:

1. Банк может запросить повышенную процентную ставку. Это связано с тем, что проведение подобных сделок – большой риск для кредитно-финансовых учреждений. Они предпочитают иметь дело с реальными и физически ощутимыми объектами, которые можно использовать как залог. В случае со строящимся домом и строящейся квартирой залога как такового нет, поэтому банк старается минимизировать свои риски за счет повышенной процентной ставки.
2. Банк может потребовать предоставления предварительного договора о переуступке прав с ипотекой. Т.е. сторонам потребуется заранее подготовить проект договора.

Помните, что если инвестор уже взял кредит при заключении исходного договора (ДДУ или ПДКП), то вместе с переуступкой прав на квартиру к вам может перейти и обязательство по выплате кредита. Вы станете лицом, финансово ответственным перед банком. Переуступка кредита и его перевод на другое лицо должен быть согласован с конкретным банком. Оно может выдать свое согласие, а может выдать отказ.

Чаще всего переуступка кредита требуется супругам, которые вместе приобретали квартиру в ипотеку. Однако затем муж и жена решили развестись, в связи с чем у них отпала необходимость и в наличии общего жилья, и в выплате кредита за это жилье. Они могут найти заинтересованного Покупателя, который согласится приобрести права на квартиру с условием выплаты оставшегося кредита. Другой распространенный случай – переезд цедента. Чтобы снять с себя любые ограничения и обременения, он может:

• найти заинтересованного Покупателя;
• передать ему право требования квартиры;
• перевести на него свой остаток по кредиту.

К операциям, связанным с переуступкой прав, лояльнее всего относятся «Сбербанк» и «ВТБ 24».

Порядок проведения сделки купли-продажи

Купля-продажа квартиры по переуступке прав включает в себя сразу ряд этапов.

Проверка юридической надежности Застройщика

Вам понадобится изучить и проверить:

1. Как долго Застройщик трудится на рынке недвижимости.
2. Какова успешность и результативность Застройщика.
3. Не был ли Застройщик вовлечен в судебные разбирательства и крупные скандалы (с мошенничеством, заморозкой стройки и т.д.).
4. Наличие технической и учредительной документации (разрешение на строительство, проектный план на конкретный дом, свидетельство о регистрации Застройщика в качестве юридического лица, договор долгосрочной аренды земельного участка или договор купли-продажи земельного участка).

Сбор и проверка документов

Перед заключением договора о переуступке прав должны быть собраны и проверены:

1. Исходный ДДУ или ПДКП.
2. Все предыдущие договоры о переуступке прав.
3. Паспорта цедента и цессионария.
4. Согласие Застройщика на переуступку прав. Законодательно предоставление этого документа не считается обязательным. Однако в большинстве исходных ДДУ и ПДКП содержится пункт о том, что инвестор должен известить Застройщика о намерении уступить свое право требования квартиры. Если инвестор уже выплатил всю сумму по исходному договору, то ему будет достаточно отправить Застройщику письменное уведомление. Если же инвестор еще не выплатил всю сумму по исходному договору, то ему потребуется обязательно иметь на руках письменное разрешение от Застройщика на проведение сделки. Помните, что инвестор может погасить долг самостоятельно до заключения договора о переуступке прав. Либо же инвестор может перевести долг на нового приобретателя. Если долг переводится, то это необходимо отразить или в тексте договора о переуступке прав, или в тексте отдельного (дополнительного) договора.
5. Квитанции об оплате объекта недвижимости. Чеки, расписки и другие платежные материалы передаются от цедента к цессионарию. Как Покупателю вам необходимо понимать, что одно дело – когда цедент не полностью расплатился с Застройщиком по их общей договоренности (например, по договоренности о рассрочке). Тогда вы можете просто взять платежное обязательство на себя как новый приобретатель. И совсем другое дело – когда у цедента накопились просроченные задолженности перед Застройщиком. В этом случае у вас могут возникнуть проблемы, т.к. впоследствии Девелопер окажется вправе отсудить квартиру за долги. Чтобы убедиться в финансовой «чистоте» цедента, обратитесь напрямую к Застройщику и узнайте, не числятся ли за цедентом какие-либо задолженности.
6. Акт приема-передачи всех вышеуказанных документов, который подписывается цедентом и цессионарием.
7. Письменное и нотариально заверенное согласие на проведение сделки от супруга или супруги цедента, если квартира по ДДУ или ПДКП была приобретена во время действительности их брака. Такое имущество уже считается совместно нажитой собственностью, так что решение об отчуждении должно приниматься обоими супругами.
8. Письменное и нотариально заверенное согласие на проведение сделки от супруга или супруги цессионария, если квартира по договору о переуступке прав приобретается во время действительности их брака.
9. Письменное разрешение на проведение сделки от ООиП, если последним действующим держателем права на квартиру выступает несовершеннолетний, недееспособный, ограниченно дееспособный гражданин.
10. Письменное согласие банка на переуступку прав и кредитный договор, если в сделке участвует финансово-кредитная организация.

Согласие Застройщика на переуступку прав может стоить денег. Зачастую Девелоперы просят комиссию в пределах 1-5% от исходной стоимости квартиры.

Составление договора

После проверки всей документации стороны переходят к непосредственному составлению договора о переуступке прав. Он составляется точно так же, как и исходный договор (долевого участия или предварительный). Если исходный договор заверялся в кабинете нотариуса, то договор цессии также потребует нотариального удостоверения.

В договоре о переуступке прав указываются:

• данные о сторонах (цеденте и цессионарии);
• предмет договора (право требования на квартиру или право требования заключения основного договора купли-продажи);
• идентификационное описание квартиры;
• цена договора и порядок проведения взаиморасчетов;
• обязанности сторон;
• ответственность сторон;
• порядок разрешения конфликтов;
• пункт о необходимости государственной регистрации договора в Росреестре (если изначально был ДДУ – регистрация проводится, если изначально был ПДКП – регистрация не проводится);
• количество оригинальных экземпляров настоящего договора (обычно подготавливается 3 или 4 экземпляра: цеденту, цессионарию, Застройщику и Росреестру);
• адреса и подписи сторон.

Регистрация договора

Если изначально квартира приобреталась по ДДУ, то регистрация договора о переуступке прав – законодательное требование. Цессионарий обращается в Росреестр со всеми необходимыми документами. Здесь понадобится уплатить госпошлину в размере 2000 рублей для физического лица и 22000 рублей для юридического лица. Регистрация договора занимает в среднем 5-10 дней. Только после этого цессионарий уплачивает деньги по договору в пользу цедента. Переуступка прав считается завершенной.

Если изначально квартира приобреталась по ПДКП, то цессионарию не понадобится обращаться в Росреестр. Уплата денег за квартиру может произойти сразу после того, как стороны подпишут договор о переуступке прав.

После этого новому Покупателю (держателю права) понадобится дождаться окончания строительства. Впредь Застройщик будет взаимодействовать именно с держателем права, в то время как цедент утратит возможность участвовать в судьбе жилого помещения. После ввода дома в эксплуатацию между Застройщиком и держателем права составляется акт приема-передачи объекта. Если гражданина все устраивает, то он подписывает документ и снова отправляется в Росреестр. Здесь человек извещает госслужащих о том, что недвижимость была сдана в эксплуатацию, и теперь он является собственником физически ощутимого объекта. Если гражданина не устраивает состояние квартиры, он может потребовать от Застройщика устранения недостатков.

Образец договора о переуступке прав

Покупка квартиры по переуступке прав – сложная процедура со множеством аспектов. Вам понадобится проверить надежность и успешность Застройщика, убедиться в юридической «чистоте» Продавца (цедента), изучить предоставленные документы и правильно оформить договор о переуступке прав. Не знаете, как провести такую куплю-продажу конкретно в вашем случае? Обратитесь за бесплатной консультацией к юристу сайта и получите ответы на имеющиеся вопросы. Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО! Анонимно Информация о вас не будет разглашена Быстро Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист Расскажите друзьям Оцените

Автор статьи Правовед. Стаж 2 года. Специализируюсь на гражданских спорах в сфере жилищного и семейного права. Рейтинг автора Написано статей 609 задать вопрос эксперту

Хорошие квартиры в новостройках раскупают еще на этапе котлована. Затем часть этих квартир продаются по переуступке — кто-то передумал, а кто-то специально покупает недвижимость для последующей перепродажи. В статье расскажем, как купить квартиру по переуступке в ипотеку.

Что такое переуступка

По российским законам, уступка прав требований по договору долевого участия допускается с момента гос. регистрации договора до момента подписания сторонами акта передачи недвижимости (214-ФЗ, статья 11).
То есть в результате сделки действие первого договора долевого участия не прекращается, в нем лишь меняется покупатель. Уступка прав, как и договор долевого участия, подлежит государственной регистрации.

Если квартира же сдана застройщиком, и у первого покупателя есть право собственности — это сделка купли-продажи, не переуступки.

Особенность покупки квартиры по переуступке в ипотеку

Сделка по приобретению недвижимости по переуступке в ипотеку практически ничем не отличается от обычной сделки по переуступке без использования ипотечных средств. Единственное отличие — для покупки квартиры в данном случае привлекаются деньги банка, выдающего ипотеку.

Как купить квартиру по переуступке в ипотеку от Сбербанка

Купить квартиру по переуступке можно в Сбербанке. Процедура оформления кредита при этом такая же, как и стандартная покупка квартиры в ипотеку в новостройке.

✓

Выберете подходящие условия ипотеки Сбербанка — программу, ставку, ежемесячный платеж и срок. Это можно сделать онлайн без посещения банка в личном кабинете ДомКлик.

✓

Если предварительный расчет ипотеки на калькуляторе вас устраивает, нужно получить одобрение этих условий от банка. Для этого в личном кабинете заполните заявку на ипотеку, следуя подсказкам программы.

✓

Сфотографируйте свои документы, загрузите их в личном кабинете и отправьте заявку на ипотеку в банк.

✓

Рассмотрение заявки проходит в течение 5 дней, но большинство клиентов получают одобрение в день подачи заявки.

✓

После одобрения ипотеки менеджер банка поможет собрать документы на квартиру. У вас будет 90 дней на поиск квартиры и оформление сделки. В банк нужно будет приехать только один раз — для подписания кредитного договора и получения ипотеки.

Подробнее читайте в нашем материале «Инструкция: как купить квартиру в ипотеку».

Надо ли согласовывать переуступку с застройщиком

Как правило, согласование с застройщиком сделок переуступки не требуется. Исключение составляют случаи, когда в договоре между первым покупателем (который в данном случае продает квартиру) есть пункт об обратном.

Однако и в этом случае можно в письменном виде потребовать от застройщика согласовать сделку по переуступке, направив ему уведомление — в документе надо указать данные о первом и втором покупателях, а также приложить к уведомлению копию договора уступки.

Сейчас читают

Где и как провести сделку без ипотеки