Ипотека на коммерческую недвижимость

Дают ли банкиры ипотечные кредиты на приобретение коммерческой недвижимости

Купить складское, офисное либо торговое помещение и вместо арендной платы за чужую недвижимость тратиться на выплату кредита под залог собственной – такую возможность дает коммерческая ипотека. На каких условиях ее предлагают банки и как взять заём?

Особенности коммерческой ипотеки

Рынок ипотечных кредитов для бизнеса в России развит слабо, но можно ли взять ипотеку на коммерческую недвижимость в принципе – вопрос решенный. К числу кредитных продуктов крупных банков уже относятся займы под залог офисных, торговых, ресторанных, складских и других нежилых помещений компаниям и индивидуальным предпринимателям.

Сегодня бизнесу доступна как ипотека под коммерческую недвижимость, имеющуюся в собственности, так и под приобретаемую.

Коммерческая ипотека отличается от жилищной важными особенностями:

• более высокие ставки по кредиту – от 11,8% в Сбербанке против 9% и ниже (при определенных условиях) по жилищной ипотеке;
• гораздо меньшие сроки займов – не более 10 лет против 25-30 лет;
• более длительные сроки рассмотрения заявок.

Нередко, получив от претендента на заём требуемый пакет документов, подтверждающих платежеспособность субъекта бизнеса, кредитор направляет к ИП либо в компанию своего представителя для проверки, как идут дела у заемщика.

Еще одна особенность коммерческой ипотеки – банки чаще отказывают в кредитовании, поскольку ликвидность объекта недвижимости, предлагаемого в качестве залога, часто ниже, чем, например, у квартиры. Особенно если подается заявка на заём под залог производственного либо складского помещения.

Что сегодня предлагают банки

Крупнейший в РФ кредитор Сбербанк предоставляет ипотечный заём для ИП и малых предприятий «Бизнес-Недвижимость», который в случае залога имеющегося недвижимого объекта можно использовать не только на покупку другого помещения, но и на погашение задолженности по кредитам, взятым у других банков либо лизинговых компаний.

Сбербанк согласен кредитовать приобретение как готовой, так и строящейся недвижимости – у застройщиков из перечня аккредитованных.

Условия займа:

• минимальная ставка – 11,8%;
• минимальная сумма – 150 тыс. руб. для малого агробизнеса, 500 тыс. руб. для всех остальных клиентов;
• максимальная сумма – до 600 млн руб. для городов, указанных на сайте кредитора, до 200 млн руб. для всех остальных;
• максимальный срок – 10 лет;
• первоначальный взнос – при займе под имеющуюся недвижимость не требуется, под приобретаемую – не менее 20% для агробизнеса, 25% для остальных;
• комиссия за выдачу займа – отсутствует.

Сбербанк принимает поручительство и гарантии юридических и физических лиц в качестве дополнительного обеспечения, что особенно полезно для ИП, многим из которых трудно убедить кредиторов в своей платежеспособности.

ВТБ 24

ВТБ 24 реализует программу «Бизнес-ипотека» для приобретения объекта коммерческой недвижимости любого назначения.

Параметры кредита:

• ставка – от 13,5%;
• сумма – не менее 10 млн руб.;
• срок – до 10 лет;
• первоначальный взнос – от 15%.

При наличии дополнительного залогового имущества аванс, или первоначальный взнос не требуется.

ВТБ Банк Москвы

Другая банковская организация группы ВТБ кредитует покупку не только помещений, но и земельных участков для использования в коммерческих целях.

Ипотека для бизнеса доступна по условиям:

• ставка – в описании кредита на сайте банка не указана, определяется индивидуально;
• сумма – до 150 млн руб.;
• срок – до 7 лет.

ВТБ Банк Москвы предлагает бизнес-заемщикам привлекательные дополнительные возможности:

1. Взять ипотеку на объект жилой недвижимости с переводом его в коммерческий статус впоследствии.
2. Волучить заемные средства единовременным платежом либо в виде кредитной линии.
3. Заменить первоначальный взнос:

дополнительным залоговым имуществом;

внесением гарантийного депозита;

залогом векселя банка;

поручительством гарантийного фонда.

Россельхозбанк

Банк со 100% участием государства предоставляет коммерческую ипотеку согласно параметрам:

• ставка – индивидуальная;
• сумма – от 0,5 млн до 20 млн руб.;
• срок – до 10 лет;
• первоначальный взнос – необязателен, но его отсутствие повышает ставку;
• комиссия за выдачу займа – взимается с юрлиц согласно тарифам банка;
• возврат кредита возможен дифференцированными платежами, в т.ч. по индивидуальному графику.

Россельхозбанк предусматривает возможность получения заемщиком дополнительных кредитных средств на ремонт приобретенного объекта недвижимости.

Он, как и ВТБ Банк Москвы, дает выбор между единовременной выплатой заемных денег и кредитной линией.

В качестве дополнительного обеспечения кредитором принимаются не только поручительства, но и транспортные средства, оборудование, даже товарно-материальные ценности.

В силу направленности Россельхозбанк лояльно относится к представителям агробизнеса – сельхозпредприятиям и фермерам.

Абсолют Банк

АКБ «Абсолют Банк» обещает желающим взять ипотеку на коммерческую недвижимость быстрое решение по заявке, сопровождение персонального менеджера от подачи заявки до закрытия кредитного договора, оптимальное решение сложных ситуаций, возникающих в процессе погашения займа.

Предлагаемые параметры бизнес-ипотеки:

• ставка – от 17,45%;
• размер кредита – до 60% стоимости приобретаемого объекта недвижимости либо до 80% при предоставлении дополнительного залога;
• минимальная сумма – 1 млн руб.;
• максимальная сумма – 15 млн руб. в Московском регионе, г. Санкт-Петербурге и Ленинградской области, 9 млн руб. в остальных субъектах федерации;
• срок – до 10 лет.

Абсолют Банк также дает возможность купить в ипотеку по ставке 14,25% машино-место, предлагая до 70% его стоимости, или от 100 тыс. до 1 млн руб. (в Московском регионе, СПб и Ленобласти – до 2 млн).

БФА

Банковская организация БФА, работающая в Москве и Санкт-Петербурге, дает бизнес-субъектам двух столиц ипотеку по ставке от 17,25% в размере от 0,5 млн до 25 млн руб., но не более 70% стоимости залогового объекта недвижимости.

БФА – единственный кредитор, соглашающийся предоставить ипотечный заём под коммерческую недвижимость на очень длинный срок – до 25 лет.

Другие

Росбанк позволяет взять бизнес-ипотеку по ставке от 13,34% до 15,19% в сумме от 1 млн до 100 млн руб. на любой срок от 3 мес. до 7 лет. Он также дает выбор между единоразовой выплатой займа и кредитной линией, равными ежемесячными платежами либо по индивидуальному графику.

Банк УРАЛСИБ обещает ипотеку под коммерческую недвижимость по ставке от 13,9% сроком от 1 до 10 лет на сумму от 0,5 млн до 170 млн руб. в виде единоразового займа либо кредитной линии. Комиссия за выдачу – 1,2% суммы.

ЮниКредит Банк выдает от 0,5 млн до 73 млн руб. на срок до 7 лет при первоначальном взносе не менее 20%. Погашение долга и здесь возможно аннуитетными платежами либо по индивидуальному графику.

ТрансКапиталБанк дает бизнесменам возможность взять ипотечный кредит на сумму от 300 тыс. руб. сроком до 10 лет как на приобретение недвижимости по ставке от 16,5%, так и на любые цели – под 19%.

МТС Банк предлагает под залог приобретаемой бизнес-недвижимости от 1 млн до 25 млн руб. в кредит до 5 лет по ставке от 16%, до 10 лет – 16,5-17% в зависимости от первоначального взноса.

РНКБ предоставляет бизнесменам, за исключением представителей агробизнеса, по ставке от 15% от 1 млн до 70 млн руб. на срок до 7 лет, первоначальный взнос от 20%.

Банк Интеза соглашается выдать от 1 млн до 120 млн руб., или до 80% стоимости недвижимого объекта на срок до 10 лет по плавающей ставке.

Основные требования к заемщикам у банков, предоставляющих ипотеку для бизнеса, сводятся к наличию опыта хозяйственной деятельности (обычно не менее 1 года), статусу резидента РФ и способности подтвердить платежеспособность. К недвижимости – полная ликвидность и расположение в пределах транспортной доступности от офиса банка.

Полный список требований и необходимых документов, прилагаемых к заявке на ипотечный заём, а также точную последовательность действий для получения кредита следует уточнять в выбранном банке.

Коммерческая ипотека для бизнеса: условия банков и правила получения

Несмотря на то, что в последнее время наблюдается тенденция к увеличению объемов выданных коммерческих кредитов, потребности бизнеса полностью не удовлетворены. Кроме того, как отмечают исследователи, объем просроченных задолженностей этой категории заемщиков растет гораздо быстрее, чем объем кредитования. В таких условиях коммерческая ипотека как долгосрочная инвестиция залогодержателя в недвижимость залогодателя является одним из самых выгодных инструментов экономического развития.

Особенности кредита на коммерческую недвижимость

Коммерческая ипотека, так называемая бизнес-ипотека, сегодня является выгодным инструментом поддержания малого и среднего бизнеса. Приобретая недвижимость в ипотеку, предприниматели размещают на ее территории офисы, склады, места оказания услуг, с которых впоследствии получают прибыль, например, от сдачи объектов в аренду. Суть бизнес-ипотеки в том, чтобы кредитовать покупку коммерческой недвижимости под ее же залог. Таким образом, коммерческую ипотеку можно определить как кредит, предоставляемый кредитными организациями для покупки нежилых помещений с целью использования их в коммерческой деятельности собственников, залогом по которому выступает приобретаемый объект.

Условия, принципы и порядок организации ипотеки в Российской Федерации закреплены в первую очередь в Федеральном Законе № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года (далее — Закон об ипотеке), а также в ряде статей Гражданского кодекса РФ. Эта законодательная база претерпела существенные изменения в конце 2017 года. На наиболее важных нововведениях остановимся в следующих разделах.

В связи с тем, что коммерческая ипотека, в отличие от потребительской, ориентирована на представителей бизнеса и является важным условием получения юридическими лицами и предпринимателями прибыли, банки выдвигают более жесткие требования к:

• сроку кредитования;
• первоначальному взносу;
• процентной ставке;
• характеристике заемщика;
• объему предоставляемых первичных документов.

На заметку

Обзор актуальных требований банков России позволяет утверждать, что максимальный срок погашения коммерческой ипотеки составляет 5–10 лет.

Данный вид кредитования ориентирован в большинстве своем на юридических лиц, в роли которых выступают коммерческие организации и учреждения, однако многие банки готовы предоставить подобную ипотеку и индивидуальным предпринимателям.

Чаще всего к заемщику, залогодателю и поручителю (юридическому лицу) выдвигаются следующие требования:

• резидентство Российской Федерации;
• наличие государственной доли в уставном капитале не более чем 25%;
• отсутствие просроченных задолженностей перед государственными органами и контрагентами.

Кроме этого, юридическое лицо не должно быть вовлечено в процедуру банкротства и иметь просроченные векселя.

Что касается физических лиц, то в отношении них выдвигаются требования к гражданству (только граждане Российской Федерации) и возрасту (от 21 до 65 лет).

Соблюдение этих условий должно подтверждаться пакетом предоставляемых документов. В обязательном порядке: заявление на получение кредита и заполненная анкета, а также учредительные и регистрационные документы юридического лица или индивидуального предпринимателя. Для подтверждения благоприятного состояния предприятия также просят предоставить финансовую отчетность.

Обзор актуальных требований банков России позволяет утверждать, что процентные ставки по коммерческому кредитованию пока достаточно высокие и составляют не менее 12%.

Это интересно!

Средняя ставка по коммерческой ипотеке колеблется от 10 до 20%. При этом окончательная процентная ставка и размер ежемесячного погашения кредита зависят от суммы запрашиваемых средств и срока погашения займа.

Наличие первоначального взноса, как показывает практика, является обязательным условием. Его размер в среднем составляет 20–25%. Некоторые банки готовы предоставить ипотеку для бизнеса без первоначального взноса, однако при наличии дополнительного залога. Как же оформляется коммерческая ипотека на практике? Рассмотрим несколько вариантов организации этого процесса в следующем блоке.

Порядок оформления ипотеки для бизнеса

Согласно требованиям законодательства Российской Федерации залоговое обременение на объект коммерческой ипотеки может быть наложено только после передачи права собственности на него покупателю. Такой промежуток времени для банка является зоной риска. Для того чтобы не потерять свои деньги, кредитные организации применяют различные схемы. В первую очередь речь идет о возможности оформить ипотеку с первоначальным взносом и без такового. При наличии первоначального взноса заемщику могут быть предложены минимум три варианта организации:

1. Оформить договор купли-продажи, внести первоначальную сумму, получить от банка гарантию на передачу остальных денег продавцу после оформления залога на недвижимость. В этом случае между банком и покупателем коммерческой недвижимости заключается залоговый договор на приобретенный объект.
2. Выплатить продавцу первоначальный взнос и заручиться гарантией банка на получение остальной суммы после оформления залога. В этом случае приобретаемый объект передается в залог кредитной организации, регистрируется смена права собственности и оформляется договор купли-продажи.
3. Зарегистрировать на себя юридическое лицо и получить в его собственность коммерческий объект, а также кредитные средства от банка и выкупить на них право владения этим юридическим лицом. Далее покупатель погашает кредит и оформляет недвижимость на себя.

Коммерческая ипотека без первоначального взноса — явление достаточно редкое. Она может быть актуальна в случае приобретения недвижимости высшей категории ликвидности. Однако чаще всего отсутствие требования к первоначальному взносу свидетельствует о том, что покупателю будет необходимо оформить дополнительный залог на движимое или иное недвижимое имущество либо выплатить финансовые обязательства максимально быстро. То есть условия для покупателя будут самые невыгодные из возможных.

Таким образом, процесс оформления ипотеки на коммерческую недвижимость имеет свои специфические особенности. В первую очередь это обусловлено недостаточным законодательным регулированием, в связи с чем у банка есть возможность организовать надежный процесс самостоятельно. С другой стороны, банки постоянно сталкиваются с проблемой подтверждения благонадежности должника, что заставляет их усложнять схемы и таким образом снижать свои риски. Несмотря на это, количество заявок на получение коммерческой ипотеки постоянно растет. Что же привлекает заемщиков в коммерческой ипотеке, рассмотрим в следующем блоке.

Преимущества ипотеки на коммерческую недвижимость

Несмотря на все сложности, с которыми могут столкнуться предприниматели и юридические лица при оформлении коммерческой ипотеки, существуют неоспоримые преимущества этого варианта кредитования. К ним, как правило, относят:

• получение нежилого помещения в собственность;
• независимость от роста цен на аренду коммерческой недвижимости;
• возможность получения дополнительного дохода от предоставления приобретенного помещения или его части в пользование другим лицам;
• сохранение высокого уровня доходности компании;
• сохранность собственного капитала в обороте (используется лишь малая часть собственных средств для внесения первоначального взноса). Однако данное условие применимо лишь к тем компаниям, чья рентабельность выше стоимости кредита;
• возможность расширения бизнеса в любой момент.

Итак, преимущества очевидны. Притом стоит учесть, что различные банки предоставляют разные условия кредитования юридических лиц, соответственно, требования могут быть менее и более выгодны для каждого конкретного заемщика. Обзор актуальных условий коммерческой ипотеки рассмотрим в следующем разделе.

Программы кредитования «бизнес-ипотека» в разных банках

Для того чтобы сформировать у читателя обобщенное представление об условиях ипотечного кредитования в разных банках Российской Федерации, мы подготовили сводную таблицу. В фокус нашего внимания попали пять банков: ПАО «Сбербанк», АО «Российский Сельскохозяйственный банк» («Россельхозбанк»), ПАО «Банк ВТБ», ПАО «Банк «Возрождение», АО «ЮниКредит Банк».

Особое внимание мы уделили таким наиболее существенным условиям кредитования, как:

• срок;
• процентная ставка;
• размер первоначального взноса;
• сумма кредита;
• период возможной отсрочки погашения основного долга.

Таблица. Программы коммерческой ипотеки в различных банках

Наименование банка	Срок, лет	Процентная ставка	Размер первонача-льного взноса (аванса)	Сумма, млн руб.	Отсрочка, мес.
«ЮниКредит Банк»	1–7	Зависит от сроков и размера первоначального взноса, устанавливается индивидуально	от 20%	0,5–73	до 6
Сбербанк	от 10	от 11%	от 25%	0,5–200	до 12
«Россельхозбанк»	до 10	Зависит от сроков и размера первоначального взноса	от 20%	0,5–20	до 12
ВТБ	до 10	от 10,9%	от 15%	от 4	до 6
«Возрождение»	1–5	от 15%	от 30%	1–10	—

На выгодность коммерческого кредитования, кроме указанных, могут также влиять специальные условия, относимые самими банками к преимуществам. Например, в качестве своих преимуществ «ЮниКредит Банк» определяет:

• возможность получения решения о выдаче кредита до осуществления выбора приобретаемого объекта;
• учет специфики хозяйственной деятельности клиента;
• отсутствие дополнительного залога;
• минимальное количество времени, необходимое для получения положительного решения;
• гибкий подход к графику погашения кредита.

Коммерческая ипотека дает шанс юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям приобрести недвижимость для ведения бизнеса в относительно короткий срок и с минимальными затратами. Достаточно жесткий общий подход банков к этому виду кредитования обусловлен высокими рисками, присущими бизнес-ипотеке. Несмотря на это, каждый заемщик может найти оптимальный пакет условий для себя.

Источники:

Для ведения любого вида бизнеса собственнику просто необходимо помещение, где могут располагаться сотрудники, производственные мощности, складские или торговые площади. Но часто у начинающего предпринимателя нет свободных средств для такого рода покупки. В этом случае на выручку приходит коммерческая ипотека.

Подобное решение позволяет оперативно отреагировать на удовлетворяющее вас предложение на рынке недвижимости. А значит, выгодно приобрести объект для себя или с целью его последующей сдачи в аренду.

Можно ли купить коммерческую недвижимость в ипотеку

Сама услуга ипотеки на коммерческую недвижимость в России появилась относительно недавно и еще находится на стадии своего формирования. Но за счет ежегодного удорожания объектов она стремительно развивается, и многие финансовые структуры уже обратили своё пристальное внимание на этот рынок.

Отмечу, что ипотека бизнес-недвижимости прибыльна как для юрлица, так и для банка. Она сокращает возможные риски, так как помещение начинает эксплуатироваться и приносить доход сразу же. Кредитор прекрасно понимает, за счет чего заемщик будет погашать займ, а в случае дефолта знает, как вернуть свои деньги.

Недвижимость, находящаяся в коммерческой ипотеке, как правило, выступает в качестве залога.

Вообще, такого рода займ и более удобен для кредитной организации, чем жилищный. При нем не возникает проблем по выселению и дальнейшему размещению людей, которые проживают на отчуждаемой территории. Нет наследственных отношений и споров.

Банки охотно предоставляют коммерческие кредиты, а начинающие бизнесмены активно этим пользуются. В целом после кризиса 2008 года этот рынок не только вышел из стагнации, но и стремительно развивается, что позитивно влияет и на предложения.

Кому это выгодно

Разберемся, для кого и при каких условиях эта услуга выгодна:

1. Физическому лицу. Начинающие бизнесмены, как правило, сильно ограничены в средствах. И взять ипотеку для них – единственный выход приобрести производственное помещение. А освободившиеся ресурсы лучше направить на покупку необходимого оборудования.
2. Малому бизнесу. ИП или МП подразумевает относительно небольшие средства. Но у такого контингента есть неоспоримое преимущество – они уже занимают достаточно устойчивую экономическую позицию, имеют средства на оплату первоначального взноса. У малого бизнеса уже сформировано объективное видение своей дальнейшей деятельности и роста. Поэтому кредитная организация доверяет ему больше, чем физлицам, так как может оценить тенденцию их развития.
3. Крупному бизнесу. Часто у большого предприятия, будь то ООО, ОАО или др., финансовые ресурсы находятся в постоянном движении, что не позволяет изъять их из оборота и потратить на свое расширение.

И во всех случаях ипотека выгодна банковскому учреждению, поскольку оно всегда получит свои проценты со сделки.

В чем преимущества бизнес-ипотеки

Пожалуй, приобретение своего помещения под ведение бизнеса в короткие сроки – основное преимущество такой ипотеки. Если вы предоставите банку «стоящий» бизнес-план, то он максимально быстро предоставит вам и средства на покупку площади.

Ведь аналитики прекрасно понимают, что наличие собственного офиса, магазина, склада или помещения для производства делает бизнесмена независимым от роста арендных ставок. А значит – освобождает деньги на оплату процентов по кредиту.

Также не стоит забывать, что коммерческая ипотека по своим условиям более выгодна, чем кредит на бизнес. Объясняется это тем, что обеспечением по такому виду кредита выступает сама недвижимость, которая служит залоговым имуществом. В таком случае банк несет меньшие риски. Отсюда и маленькая процентная ставка.

Кредит – не приговор, но побуждение к действию.

Народная мудрость

К слову, коммерческая ипотека оформляется не только на компании, но и на физлица. При этом условия и ставки отличаются. Более выгодно будет оформить займ физическому лицу.

Хоть проценты могут быть и больше, но так как срок кредитования дольше, то это позволяет существенно снизить финансовую нагрузку по их выплатам. Для некоторых предпринимателей это существенный плюс.

Порядок оформления ипотеки на покупку коммерческой недвижимости

Предположим, что мы с вами уже выбрали направление деятельности, просчитали все «за» и «против» и решили брать ипотеку, чтобы купить помещение.

Какие же этапы нам тогда придется пройти?

Этап 1. Выбор объекта недвижимости

Правильно подобранная под будущую деятельность недвижимость – залог вашего успеха.

Поэтому рассмотрим, что нужно учесть при ее выборе:

• площадь;
• состояние;
• окружающую территорию;
• наличие коммуникаций;
• транспортную развязку;
• удаленность от потенциальных поставщиков и потребителей;
• оценочную стоимость, которая напрямую влияет на процентную ставку.

Важно! При покупке недвижимости убедитесь в ее ликвидности и юридической, кредитной «чистоте».

Этап 2. Выбор банка и программы кредитования

Один мой знакомый, представитель малого бизнеса, как-то рассказал мне, что в самом начале своего пути совершил непростительную ошибку: взял кредит не в том банке. И если бы не договор на рефинансирование в другом учреждении, то сегодня он жил бы на улице.

Поэтому нужно тщательно подойти к выбору банка и кредитной программы.

Среди важных особенностей банка можно выделить:

• капитализацию;
• количество филиалов и отделений;
• репутацию;
• доступность;
• представительство в регионах.

У каждой кредитной программы также есть ряд особенностей:

• процентная ставка;
• минимальная/максимальная сумма;
• срок погашения.

Разберем лучшие, по мнению экспертов, учреждения и их программы:

Место в рейтинге	Название организации	Годовая ставка (%)	Сумма (тыс. руб.)	Срок погашения (мес.)
1	Россельхозбанк	от 9	до 200 000	до 96
2	Сбербанк России	от 15,5	до 10 000	до 120
3	Альфа-Банк	от 16,5	до 6 000	до 36
4	ВТБ24	от 13	до 5 000	до 60

Этап 3. Подготовка документов и обращение в банк

Нужно понимать, что без соответствующих справок никакие банки кредиты не дают. Прежде чем прийти в выдающее их учреждение, необходимо подробно изучить условия, сделать расчет обязательного ежемесячного платежа и ознакомиться со списком требуемых документов.

Сейчас у каждого приличного банка есть свой сайт, на котором указаны не только актуальные предложения, но и полный перечень необходимых для оформления бумаг. Вам останется только собрать их и сделать копии.

Подсказка! Банк, который вас обслуживает, может предложить условия выгоднее, чем указаны на официальном сайте.

Хоть у каждой структуры свои требования к документации, назову те бумаги, которые требуют все:

1. Заявление.
2. Анкета.
3. Учредительные и регистрационные документы.
4. Документы о предпринимательской деятельности.
5. Финансовая отчетность за требуемый период.

Этап 4. Заключение кредитного договора

Вот и настал тот момент, когда документы приняты и одобрены. Самое время юридически оформить ваши с банком отношения. А закрепляются они с помощью кредитного договора, который готовят специалисты кредитного подразделения вместе с работниками юридической службы.

Кредитный договор – это документ, определяющий взаимные права и обязанности сторон, их экономическую и правовую ответственность.

Вам обязаны предоставить его в двух экземплярах для ознакомления и подписи. При этом оба имеют одинаковый юридический статус.

Этап 5. Оплата первоначального взноса

Конечный этап закрепления ваших с банком отношений – осуществление первоначального взноса. Для кредитного учреждения первый взнос играет роль гарантии того, что основная часть займа будет успешно вами погашена. В противном случае потери кредитора уже частично будут компенсированы.

Со стороны клиента этот взнос понижает:

• размер обязательного ежемесячного платежа;
• срок выплат;
• расходы на страхование.

Коммерческая ипотека без первоначального взноса

Некоторые банки заманивают доверчивых лиц соблазнительным на первый взгляд предложением – оформить коммерческую ипотеку без первоначального взноса. Давайте разберемся, насколько это выгодно.

Есть организации, действительно готовые предоставить потенциальным клиентам подобные условия. Объясняют это тем, что недвижимость, которую вы приобретаете, и так носит роль залога. Но это лишь часть правды.

Размер ипотеки уменьшается вместе с животом.

Народная мудрость

Отсутствие первоначального взноса говорит о следующем:

• приобретаемый объект относится к высочайшей категории ликвидности, и вы заранее за него переплатили;
• аванс заменен на какой-то дополнительный залог — в таком случае вас заставят оформить дополнительный договор, предполагающий залог в виде транспорта или другой недвижимости;
• организация сокращает сроки выплаты по ипотеке и ежемесячные взносы для вас увеличатся.

Конечно, иногда попадаются действительно выгодные предложения без первичного взноса. Но в любом случае стоит внимательно изучить другие кредитные программы и понять, в чем их отличия.

Советую вам посмотреть видео, где за круглым столом эксперты рассказывают о нюансах коммерческого кредитования:

Кредит на покупку коммерческой недвижимости значительно облегчает начало предпринимательской деятельности, освобождает финансы для ее развития. Но у такого рода займа существуют как положительные, так и отрицательные стороны. Вступая в долговые отношения, будьте предельно внимательны.

Прежде всего, рассчитайте свою платежеспособность. Тщательно изучите рынок, выберите подходящий именно под ваши цели объект недвижимости. Сравните программы как можно большего количества кредиторов. Особое внимание уделите акционным предложениям. Если вас все устраивает, то смело заключайте договор, желательно в присутствии знакомого юриста.

Ипотека на коммерческую недвижимость для физических лиц и ИП в 2020 году: банки, проценты, условия и как оформить

Приветствуем! Тема нашей встречи сегодня – коммерческая ипотека. Ипотека под коммерческую недвижимость только начинает развиваться в нашей стране, еще не все требования и порядок выдачи стандартизированы, имеются пробелы в законодательном регулировании данного вида кредитования. Тем не менее, многих руководителей организаций и индивидуальных предпринимателей волнует вопрос, можно ли взять коммерческую ипотеку, как осуществлять по ней бухгалтерский учет, калькулятор расчета платежей и много других вопросов ответы, на которые мы дадим в этом посте.

Коммерческая ипотека – это, как правило, приобретение недвижимости для использования в качестве офиса, торгового или производственного помещения. Такую недвижимость может купить как компания (юридическое лицо), так и просто человек (физическое лицо).

Первая особенность коммерческой ипотеки состоит в предмете покупки. Если классическое ипотечное кредитование подразумевает приобретение и одновременный залог жилой недвижимости, иными словами квартиры или дома, то коммерческая ипотека выдается для приобретения складов, офисов или производственных помещений.

Экономический смысл ипотеки на коммерческую недвижимость состоит в том, чтобы приобрести стабильное место работы, не зависеть от арендодателя, который в любой момент может расторгнуть договор (в соответствии с процедурами, предусмотренными договором).

При принятии решения о приобретении нежилого помещения рекомендуется учитывать следующие факторы:

• Размер аренды. Если арендные платежи сравнимы с платежами по ипотеке, то покупка помещения в ипотеку имеет экономический смысл. В противном случае выгоднее арендовать цех, офис или торговую точку.
• Риски расторжения договора. Если такие риски минимальны, то, возможно, не стоит увеличивать кредитную нагрузку. Если же арендодатель настаивает на скорейшем освобождении помещения, то выгоднее взять ипотеку и обрести стабильность.

Вторая особенности коммерческой ипотеки состоит в сроках кредитования. Они значительно меньше по сравнению с ипотекой жилья. Если по ипотеке для физических лиц срок кредитования достигает 30 лет, то для приобретения коммерческой недвижимости банки предлагают кредитные продукты на срок до 10 лет.

Также отличается и ставка кредитования. По ипотеке для физических лиц она в настоящее время не превышает 10-11% годовых, а для юридических лиц стоимость денег может достигать 18-19% годовых (чаще всего встречаются ставки в размере 13-15% годовых).

Такие различия связаны с более высокими рисками по коммерческой ипотеке. Законодательством предусмотрено, что в случае получения стандартного ипотечного кредита, он направляется только на приобретение жилых помещений, которые передаются в залог немедленно. В отношении займов на покупку коммерческих объектов такой нормы закона нет.

Сначала должен состояться переход права собственности на нежилое помещение, и только потом она может быть передана в залог. Следовательно, у банка возникает период, когда кредит ничем не обеспечен. Это период повышенного риска, за что и вынужден платить заемщик.

Также необходимо отметить, что оценка объекта коммерческой ипотеки затруднена. Сделок на рынке нежилых помещений значительно меньше, чем на рынке жилой, поэтому, чтобы определить адекватную цену объекта, необходимо приглашать оценщика, что также требует дополнительных расходов.

Для физических лиц

Такой вид кредитования применяется только для определенных категорий. Это владельцы бизнеса, руководители организации и индивидуальные предприниматели. Такие условия обусловлены тем, что приобретенное в ипотеку здание должно приносить доход и использоваться в коммерческой деятельности.

Если же физическое лицо приобретет, например, производственное помещение, чтобы сдавать его в аренду, риски для банка очень высоки (если арендатор расторгнет договор, не понятно, из какого источника человек будет гасить кредит).

Для получения коммерческой ипотеки физическому лицу необходимо предоставить следующий пакет документов:

• Копия паспорта (всех страниц),
• СНИЛС;
• При наличии супруги и детей, следует представить документы на них (свидетельство о браке и свидетельства о рождении детей);
• Копию военного билета (при запросе банка мужчинам призывного возраста);
• Страховой полис на страхование собственной жизни и здоровья (выгодоприобретателем должен быть банк);
• Документы по объекту недвижимости, который планируется приобрести (свидетельство о праве собственности, справку об отсутствии обременений, проект договора купли-продажи, оценка объекта);
• Справка о величие доходов за последние 6 месяцев.

В определенных случаях банк имеет право потребовать документы организации, владельцем которой является физическое лицо. Чаще всего это правоустанавливающие и финансовые документы, позволяющие банку оценить состояние организации и возможность платить арендную плату за приобретаемое нежилое помещение.

Коммерческая ипотека для физических лиц выдается, только если здание удовлетворяет определенным требованиям, а именно:

• Здание должно быть капитальным;
• Объект недвижимости должен быть без каких-либо обременений;
• Нежилое помещение должно находиться на территории, где банк имеет право выдавать кредиты.

Схем приобретения физическим лицом коммерческой недвижимости в ипотеку бывает три:

• Первая подразумевает выплату покупателем продавцу аванса в размере первоначального взноса, затем регистрацию продавцом права собственности на покупателя. После этого покупатель передает нежилое помещение в залог в банк, банк перечисляет средства продавцу.
• Вторая схема, аналогичная, только продавец сначала передает предмет сделки в залог, а потом продает ее с обременением покупателю.
• Третья схема требует регистрации отдельной фирмы, на которую регистрируется объект сделки, а покупатель затем на кредитные средства покупает эту фирму.

Для ИП и компаний

Ипотека на коммерческую недвижимость выдается при соблюдении заемщиком определенных критериев:

• Компания должна быть резидентом Российской Федерации, то есть осуществлять свою деятельности на территории нашей страны более 180 дней в году, а также быть зарегистрированной в соответствии с законами РФ и состоять на налоговом учете в одном из регионов страны.
• Выручка компании не должна превышать 400 миллионов рублей в год.
• Компания должна вести свою деятельность не менее 6 месяцев, а фактически многие банки не выдают кредиты, если компания не может предоставить отчетность за год. Наличие деятельности подтверждается бухгалтерской и управленческой отчетностью, а также постоянными операциями по расчетному счету.

При оформлении коммерческой ипотеки банк обязательно проверит финансовое состояние потенциального заемщика и его правоспособность. Для этого требуется предоставить в банк определенный пакет документов:

• Заявление и заполненная анкета заемщика. В данных документах указывается сумма, цель, желаемый срок и уровень процентной ставки. Также в анкете раскрываются определенные данные о бизнесе клиента, его учредителях и руководстве.
• Устав, учредительный договор, выписка из ЕГРЮЛ и другие документы, подтверждающие, что организация имеет право заключать сделки и привлекать кредиты.
• Финансовые отчеты и другие документы, которые потребует банк, чтобы оценить свои риски и принять решение о возможности выдачи кредита.

После того, как кредит одобрен, сама сделка может осуществляться в трех вариантах:

• Первый самый длительный по срокам, но самый простой. Покупатель оплачивает продавцу первоначальный взнос и предоставляет банковскую гарантию об оплате остальной суммы после регистрации договора залога. Продавец передает право собственности покупателю, тот оформляет залог недвижимости в пользу банка, банк перечисляет денежные средства продавцу.
• Второй вариант заключается в том, что залог в пользу покупателя оформляет продавец и переход права собственности на помещение происходит с обременением (то есть покупатель приобретает заложенную по его же кредиту помещение или здание).
• Третья схема предполагает создание специального юридического лица, на которое оформляется объект купли-продажи. Покупатель приобретает само юридическое лицо, но не имеет право отчуждать имущество, пока полностью не рассчитается с банком.

Необходимо отметить, что во всех схемах первую часть стоимости объекта недвижимости покупатель оплачивает из своих средств (делает первоначальный взнос), чтобы снизить риски продавца и банка. В некоторых случаях возможна коммерческая ипотека без первоначального взноса. Она предоставляется только, если приобретаемое здание или помещение очень ликвидное и покупатель готов предоставить дополнительный залог по займу.

Коммерческая ипотека для ИП выдается ровно на тех же основаниях, что и для юридических лиц. Необходимо предоставить пакет документов, и, если заемщик удовлетворяет требованиям банка, ему будет предоставлен кредит.

Ипотека в бухгалтерском учете

В соответствии с требованиями законодательства по бухгалтерскому учету для ООО, операции по ипотеке отражаются следующим образом:

• Сумма задолженности по кредиту отражается на счете 67 «Долгосрочные займы»;
• Информация о наличии выданного залога по кредиту на забалансовом счете 009 «Обеспечения обязательств и платежей выданные»;
• Начисленные проценты входят в расходы предприятия и уменьшают налогооблагаемую прибыль;
• Операции по получению и гашению кредита отражаются на счете 51 «Расчетный счет»;
• Операции по договору купли-продажи объекта недвижимости отражаются на счете 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» или на счете 76 «Расчеты с прочими дебиторами и кредиторами» — в зависимости от того, как определено в учетной политике предприятия;
• На приобретенные здания или помещения обязательно начисляется амортизация в соответствии с методом, указанным в учетной политике предприятия и отражается на счете 02 «Амортизация основных средств»;
• Само здание или помещение по остаточной стоимости учитывается на счете 01 «Основные средства».

При отражении ипотечных кредитов в регистрах бухгалтерского учета необходимо особое внимание уделять формам документом. Ипотека в бухгалтерском учете не терпит вольностей, поскольку данные операции касаются такого сложного актива, как недвижимость, а также отношений с банками. Неверное оформление операций может привести к существенным санкциям.

Банки и программы

Чаще всего коммерческая недвижимость в ипотеку приобретается с помощью Сбербанка. Данный банк предлагает своим клиентам отработанный продукт, который называется «Бизнес-Недвижимость». Активно на данном рынке также работают банк ВТБ24, Россельхозбанк, Альфа-Банк. Ипотека коммерческой недвижимости для физических лиц может быть получена в Росбанке (сумма до 1 миллиона рублей), РосЕвроБанке и Юникредитбанке (срок кредита – до 84 месяцев, ставки и суммы оговариваются в индивидуальном порядке).

Сравнить условия большинства банков по коммерческой ипотеке можно следующим образом:

Наименование банка	Величина первоначального взноса, %	Процентная ставка, % от	Максимальная величина кредита, тыс руб	Срок, лет
Сбербанк	20	11,8	10 000	10
ВТБ24	20	10,9	60 000	10
Росбанк	20	11,31	100 000	7
Россельхозбанк	20	12	200 000	8
Уралсиб	20	13,1	170 000	10
АК Барс	20	10	150 000	8

Таким образом, коммерческая ипотека довольно индивидуальный кредитный продукт, следовательно, чтобы фирма его получила, потребуются значительные временные затраты. Отвечать на вопрос, стоят ли они того, необходимо в каждом отдельном случае.

Рекомендуется просто взять калькулятор и сравнить величину арендной платы и планируемых платежей по ипотечному кредиту. Это поможет ответить на многие вопросы. Но при этом, необходимо учитывать и то, что те, кто брал ипотеку и уже по ней рассчитался, редко жалеют о своем решении.

Используйте наш ипотечный калькулятор для расчета ипотечного платежа.

Также вам будет интересно узнать, как взять нужную коммерческую недвижимость или деньги на бизнес с помощью ипотеки под залог имеющегося жилья.

По всем сложным вопросам вы можете обратиться к нашему онлайн-юристу. Который, на бесплатной консультации, подскажет вам интересные варианты решения вашего вопроса.

Коммерческая ипотека в Краснодаре

Ипотека на коммерческую недвижимость в Краснодаре

Банки Краснодара в 2020 году предлагают финансовую помощь бизнесменам, желающим приобрести коммерческую недвижимость на очень выгодных условиях. Воспользоваться данным предложением могут граждане РФ, возрастом от 21 до 65 лет, ведущие предпринимательскую деятельность на территории страны на протяжении 6 месяцев и более.

Доступная коммерческая ипотека для физических лиц в Краснодаре оформляется в соответствии с действующей программой ипотечного кредитования, что предусматривает выдачу кредитных средств на срок от 5 до 15 лет под определенную процентную ставку.

Условия для получения ипотеки на коммерческую недвижимость

Для физических лиц коммерческая ипотека в Краснодаре выдается на определенных условиях, регламентированных банковской программой:

• для приобретения можно выбрать только не жилой объект целевого предназначения;
• можно купить целое здание или отдельное помещение, имеющее расположение на первом или цокольном этаже;
• выбранный объект должен находиться в пределах региона (радиус отдаленности определяет банк);
• приветствуется наличие коммуникационных подключений.

Нельзя совершить сделку с участием банка:

• если недвижимость находится под арестом;
• не имеет почтового адреса;
• является собственностью муниципалитета;
• объект находится в аварийном состоянии.

Только детально изучив данные о выбранном объекте, банк выдает ответ заявителю. Как правило, при условии соблюдения всех требований, ипотека на коммерческую недвижимость в Краснодаре одобряется.

Где можно получить коммерческую ипотеку в Краснодаре

В нынешнем году быстрая ипотека на коммерческую недвижимость в Краснодаре оформляется в надежном банке России – «Транскапиталбанк». Условия договора приемлемы:

• длительный срок кредитования;
• низкая процентная ставка;
• возможность временной отсрочки платежей;
• выдача кредита в Краснодаре осуществляется в рублях;
• быстрое перечисление средств на счет продавца.

Детально ознакомиться с программой коммерческой ипотеки можно в банке во время личного визита.

Коммерческая ипотека в банках

Для приобретения нежилой недвижимости, пригодной для использования в коммерческих целях, выдается коммерческая ипотека. Ее могут получить физические лица, готовые предоставить в банковское учреждение перечень документации, необходимой для составления договора.

Какие объекты недвижимости можно взять в коммерческую ипотеку

Для организации предпринимательской деятельности часто необходимы просторные помещения, например: склады, производственные цеха, офисы и т.д. Изначально ипотека на коммерческую недвижимость выдавалась только владельцам действующего бизнеса и предпринимателям со стажем. Сегодня банки России упростили систему выдачи кредитов для коммерции, поэтому получить деньги в долг на развитие запланированной деятельности могут абсолютно все желающие клиенты, в том числе новички в данной сфере.

Оформляется коммерческая ипотека для физических лиц на таких условиях:

• выбранный объект для приобретения должен иметь статус капитального строения;
• объект не должен выступать в судебных разбирательствах и находится под арестом;
• клиент может выбрать помещение для покупки, как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости;
• приобретаемый объект должен пройти обязательное страхование.

Не выдается ипотека на коммерческую недвижимость физическим лицам, если:

• выбранный для покупки объект находится в определенном радиусе от региона, не предусмотренном условиями банка (дальнее расположение);
• отсутствует подключение к коммуникациям;
• здание находится в аварийном состоянии;
• объект подлежит сносу;
• планировка помещений не соответствует технической документации;
• объект не имеет присвоенного почтового адреса.

Еще одно условия коммерческого кредитования:

• клиент может оформить ипотеку на все здание;
• если же его интересует только одно или несколько помещений в многоэтажном здании, выбранный объект обязательно должен располагаться на первом или цокольном этаже.

В каких банках можно получить ипотеку на коммерческую недвижимость

Быстрая ипотека на приобретение коммерческой недвижимости 2020 для физических лиц оформляется в надежных банках России:

• Московский Кредитный Банк;
• Транскапиталбанк.

Каждый банк выдвигает определенные условия для кредитования. Срок для выплат устанавливается в индивидуальном порядке, что зависит от выбранной программы кредитования, суммы первоначального взноса и других нюансов.