Ипотека Сбербанка для продавца

Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка?

Многие сомневаются – можно ли продать квартиру в ипотеке Сбербанка? Некоторые уверены, что находящееся в залоге имущество не продается. На самом деле продажа ипотечной квартиры не запрещена. И ипотека Сбербанка не исключение.

Здесь возможно два сценария развития:

1. Либо получение согласия Сбербанка, готовность к длительному и сложному оформлению.
2. Либо попытка найти покупателя на ипотечную квартиру, с его помощь решить финансовые проблемы с банком, и продать ему уже свободное от залога жилье.

Если в первом случае продавец может рассчитывать на сумму меньшую, чем цена аналогичной «свободной» квартиры, то во втором он получит еще меньше, а найти покупателя окажется еще сложнее. Но это только «общая картина», которую может значительно улучшить удачное стечение обстоятельств или усилия продавца жилья.

Причины и условия продажи ипотечной квартиры

Во многом цена и прочие условия продажи квартиры в ипотеке (т.е. находящейся в залоге у Сбербанка или другого кредитного учреждения) зависят от индивидуальных обстоятельств продавца.

• Кто-то продает квартиру, потому что не имеет средств на дальнейшие выплаты по кредиту.
• Кто-то потому что способен платить за более дорогое жилье и хочет переехать в него.
• Кого-то вынуждают к продаже личные обстоятельства: пополнение в семье, необходимость переезда, развод и др. Общих правил здесь нет. Но на практике прослеживаются некоторые повторяющееся зависимости:
• Чем хуже положение и финансовые перспективы продавца, тем меньше он получит от продажи. Многие покупатели склонны пользоваться «вынужденной продажей».
• Чем ниже предлагаемая цена – тем выше риски покупателя. Продавцы часто снижают цену при неспособности самостоятельно решать проблемы с банком и оформлением сделки. Но нет гарантии, что эти проблемы сможет решить покупатель.

Продажа ипотечной квартиры с согласия Сбербанка

Продажи квартиры, находящейся в ипотеке Сбербанка, предполагает его обязательное согласие. А для получения этого согласия необходимо личное обращение получателя ипотечного кредита в ПАО «Сбербанк» и объяснение им своих мотивов. Вернее всего Сбербанк даст согласие:

1. Тем, кто не в силах платить по кредиту.
2. И тем, кто готов платить ипотеку за более дорогое жилье.

В первом случае Банк избегает процедуры принудительного выселения, продажи жилья и связанных с этим проблем. Во втором случае Банк имеет надежду заработать больше на этом же клиенте. Многое зависит и от условий ипотечного договора. В нем должно разрешаться досрочное погашение долга.

Как продать квартиру находящуюся в ипотеке Сбербанка

Операция продажи квартиры в ипотеку происходит так:

1. Заемщик сообщает банку о желании продать квартиру. Разъясняет причины.
2. Получает согласие банка на операцию.
3. Банк предлагает клиенту заключить предварительный договор купли-продажи.
4. Продавец получает предоплату и гасит задолженность перед Сбербанком.
5. Продавец с покупателем оформляют не предварительный, а окончательный договор купли-продажи квартиры.

Еще один вариант, гораздо более редкий – переоформить ипотечный договор на другое лицо. Происходит своего рода «продажа долга», т.е. заключается договор перевода долга на третье лицо. В таком случае платить ипотечный кредит начинает другой заемщик. К нему переходят все права на остающееся в залоге у банка жилье. Но! Нет уверенности, что покупатель квартиры подойдет по требованиям Сбербанку. И еще меньше шансов, что Банк согласится выдать новому заемщику кредит на тех же условиях. И первый, и второй случай несут в себе некоторые риски для покупателя. Погасив кредит за его средства, владелец квартиры может отказаться от продолжения сделки. Ведь заключать договор о продаже жилплощади до освобождения ее от залога в банке нельзя. Т.е. речь будет идти только о долге одного физического лица другому, а не об обязанности передачи квартиры в собственность. У продажи с согласия Сбербанка есть одно важное преимущество – Банк может выступать гарантом совершения сделки. А покупатель получит возможность передавать деньги напрямую в Банк для погашения кредита.

Как продать квартиру, купленную в ипотеку, без согласия Сбербанка

Искать покупателя на жилье в ипотеке можно без ведома и согласия ПАО «Сбербанк». Но здесь ситуация становится рискованной не только для покупателя, но и для продавца. Риск покупателя мы уже рассмотрели, а риск продавца состоит в том, что Банк может возразить против перехода прав собственности. В таком случае придется вначале полностью рассчитаться за квартиру и лишь потом продавать ее. О гарантиях со стороны Сбербанка при проведении операции речи также не идет. В общих чертах продажа без согласия Банка происходит по тем же правилам. Но добавляются некоторые меры предосторожности:

• Продавец получает в Сбербанке справку о сумме невыплаченного остатка по ипотечному кредиту. И предъявляет ее покупателю.
• Предварительный договор купли-продажи квартиры оформляется нотариально.
• Покупатель снимает две банковские ячейки в депозитарии. В одной размещается сумма на погашение ипотечного кредита, во второй разница между ценой квартиры и суммой погашения. Деньги из первой ячейки идут Банку, деньги из второй получает продавец.

Другой способ – открытие в Сбербанке аккредитивного счета на который покупатель вносит всю стоимость квартиры, а продавец получает сумму за вычетом долга Банку. И еще один вариант, для продавцов с высоким текущим доходом.

• Взять в любом банке потребительский кредит.
• Из его средств погасить ипотеку.
• Продать не обремененную залогом квартиру.

Но для того, чтобы получить кредит сравнимый (в среднестатистическом случае) с половиной цены квартиры, нужно иметь весьма высокий и стабильный доход. Также при продаже без согласия Банка могут использоваться встречные договора с разного рода обязательствами. Так делается для того, чтобы обезопасить покупателя от желания покупателя не исполнить предварительный договор купли-продажи после погашения долга Сбербанку. Примерный образец такого договора можно найти в интернете, лучше выбирать «свежие» варианты, желательно 2020 года, чтобы предотвратить возможные несовпадения с действующим законодательством. Однако это касается лишь формы соглашения, а вот его содержание, т.е. поиск обязательств, которые не сможет нарушить продавец, становится проблемой покупателя.

Но главным значимым практически для любой аспектом должно быть понимание, что все сложности и риски сделки пропорционально уменьшают цену этого жилья.

Обнаружили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter. Команда Bankiros.ru 00 1 031 просмотр Подпишитесь на Bankiros.ru

Реализация ипотечного жилья — сложный процесс, требующий детального структурирования сделки. От правильно подобранного варианта продажи квартиры зависит выгода заемщика. В этом процессе участвуют 3 стороны: кредитор, заемщик и покупатель.

Правовое регулирование

Основные вопросы купли-продажи обремененного жилья раскрыты в ФЗ «Об ипотеке». В статье 43 главы 6 представлена информация о договоре последующей ипотеки, условия и правила изменения предшествующего кредитного договора. Ст. 29 – 33 предоставляет заемщику право эксплуатации и реализации объекта недвижимости.

Особенностью сделки с ипотечным жильем на первичном или вторичном рынке является получение обязательного разрешения со стороны кредитного учреждения. Без этого документа договорные отношения не имеют законную силу и могут быть оспорены через суд (ничтожная сделка). Это правило закреплено в 301 ГК РФ и присутствует в любом договоре ипотеки в Сбербанке.

Если банк не предоставляет разрешение, то продажа жилья в ипотеке возможна только после погашения основного долга и начисленных процентов. Сбербанк не устанавливает штраф за досрочное погашение финансовых обязательств. Возможно получение нового займа в рамках потребительского кредитования для аннулирования целевого кредита.

Необходимые документы

1. Письменное разрешение. Предоставляется кредитором по факту рассмотрения заявления о реализации объекта.
2. Справка об отсутствии задолженности по кредитному договору. Документ можно получить при личном обращении у менеджеров по продажам или заказать через Сбербанк Онлайн (через раздел «Справки, выписки»).
3. Документ, подтверждающий платежеспособность заемщика. Это может быть выписка по зарплатной карте, справка 2-НДФЛ, справка по форме банка, заверенная работодателем.
4. Предварительный договор купли-продажи. Это гарантия кредитора о совершении сделки.
5. Справка об отсутствии задолженности за услуги ЖКХ. Документ можно получить в управляющей компании.
6. Технический паспорт. Этот документ нужен банку, чтобы убедиться, что в квартире нет несогласованной перепланировки.
7. Выписка из ЕГРН.
8. Документ о зачислении средств покупателем на ссудный счет.

Каждый случай рассматривается индивидуально, поэтому банк может запросить дополнительные документы.

Полезно знать!

Эксперты выделяют 2 главные причины реализации жилья, обремененного ипотекой:

1. Снижение платежеспособности. У клиента уменьшается постоянный доход, поэтому регулярные платежи становятся непосильным бременем;
2. Приобретение жилья большего или меньшего метража. Снижение процентной ставки на рынке ипотечного кредитования, пополнение в семье заставляют граждан рассматривать более просторное жилье. В некоторых жизненных ситуациях, наоборот, требуется квартира меньшего метража, например: при разводе.

В 99% в качестве покупателя обремененной недвижимости выступают риэлторы. Среди них спрос на такое жилье достаточно высок, так как квартиры продаются с солидным дисконтом. Если клиент согласен уменьшить сумму сделки на 20 -25% от рыночной стоимости, то можно воспользоваться услугой срочного выкупа.

Требования

Недопустима реализация недвижимости, если:

• совершена неузаконенная перепланировка (до внесения изменений в технический паспорт);
• при наступлении страхового случая (затопление, разрушение конструктивных элементов);
• при приобретении займа с привлечением материнского капитала до получения согласия у органов опеки и попечительства;
• при оформлении по программе «Военная ипотека» (до согласования с Росвоенипотека).

Способы реализации залогового объекта

>

1. Досрочное исполнение финансовых обязательств. Этот способ предусматривает самостоятельный поиск покупателя, готового предоставить задаток наличными, равный сумме оставшегося долга. В итоге заемщик аннулирует финансовые обязательства и заключает договор купли-продажи со второй стороной сделки без привлечения банка.

Процедура включает следующие этапы:

1. Получение разрешения у банка на совершение сделки с залоговым объектом. В заявлении следует указать, что полученный аванс будет направлен на выплату оставшегося долга. При положительном решении необходимо получить справку о величине ссудной задолженности.
2. Заключение предварительного договора купли-продажи и его заверка у нотариуса. В документе важно отметить, что при срыве достигнутых договоренностей по вине продавца покупателю возвращается задаток в полном объеме.
3. Подготовка объекта недвижимости к реализации. На данном этапе необходимо погасить все долги по коммунальным платежам и выписать всех проживающих. При наличии зарегистрированных на жилплощади несовершеннолетних необходимо получить разрешение на сделку у органов опеки и попечительства.
4. Получение аванса от потенциального покупателя. Сведения фиксируются в предварительном договоре купли-продажи или заключается расписка.
5. Аннулирование кредитного договора, снятие обременения.
6. Заключение договора и регистрация права нового собственника. На данном этапе продавец получает разницу между суммой продажи и полученным авансом.

Основное преимущество способа — это простота сделки. Банк не может запретить реализацию объекта, так как заемщик полностью возвращает долг. Серьезным минусом этой схемы является ее рискованность. Продавец может взять аванс и скрыться с ним. В этом случае клиент может отстоять свои права только через суд.

1. Исполнение кредитных обязательств в ходе сделки. В этом процессе обязательным участником выступает банк, которому покупатель передает аванс в размере задолженности. Для повышения безопасности и прозрачности процесса все расчеты осуществляются через сейфовую ячейку.

Продажа залогового объекта включает следующие этапы:

• получение разрешения у кредитора;
• структурирование сделки (определение параметров, сроков реализации каждого мероприятия);
• внесение денег покупателем в 2 ячейки: для кредитора (в размере оставшегося долга) и для заемщика (оставшаяся разница);
• заключение договора купли-продажи;
• погашение задолженности перед банком;
• получение закладной и снятие обременения;
• регистрация новой сделки в Росреестре.

1. Перерегистрация ипотеки на созаемщика или на третье лицо. При разводе принимается решение о переоформлении кредита на одного из членов семьи. Также этот способ подходит для покупателей, не имеющих собственных средств на приобретение объекта. Процесс является долгим, так как банку требуется время на проверку финансовой устойчивости и платежеспособности соискателя.

Перерегистрация жилищного кредита или «перезайм» включает следующие этапы:

1. Уведомление кредитора о желании переуступить квартиру и оставшийся долг.
2. Подача заявки потенциальным покупателем на ипотеку (предоставление полного пакета документов).
3. Получение решения, подписание договора задатка (Сбербанк требует заверку документа у нотариуса).
4. Взнос денег в счет погашения кредитных обязательств продавца.
5. Подписание кредитного договора между банком и новым собственником жилья.
6. Перерегистрация закладной в Росреестре.

В этой сделке активное участие принимает Сбербанк, поэтому все риски сведены к минимуму. Перезайм позволяет приобрести недвижимость по цене ниже рыночной. Этот вариант подходит и для молодых семей, которым государством предоставляется (субсидия) единовременный взнос на покупку жилья.

1. Реализация залогового объекта кредитором. Этот способ применяется при отсутствии возможности у заемщика своевременно исполнять свои финансовые обязательства. Квартира реализуется через торги, цена может быть существенно снижена. Держатель кредита не может повлиять на параметры сделки по продаже объекта.

После получения согласия от заемщика квартира оценивается и выставляется на торги через интернет-площадки. Регистрация права собственности нового владельца осуществляется через Росреестр. Расчеты между участниками сделки проводятся через сейфовые ячейки.

Как получить разрешение у Сбербанка

Для получения документа необходимо посетить банковский офис и подать соответствующее заявление. На его рассмотрение уходит до 2-х недель.

Что делать, если жилье было приобретено с привлечением материнского капитала

В соответствии с условиями в 2018 году при продаже квартиры, приобретенной с привлечением средств материнского капитала, необходимо выделить доли несовершеннолетним. Это длительный процесс, требующий согласования у органов опеки и попечительства. По окончании сделки у детей должны быть оформлены доли, идентичные по размеру, в новом жилье.

При реализации недвижимости без выделения доли детей возможны претензии со стороны Пенсионного Фонда. Такая сделка может быть признана недействительной.

Реализация ипотечного жилья сопряжена с рисками для покупателя. В этой сделке продавец ничего не теряет, так как его права собственности закреплены соответствующей записью в Росреестре. Несмотря на высокий риск, покупатели могут сэкономить на жилье за счет продажи его с определенным дисконтом от рыночной стоимости. Сбербанк активно снижает ставки по ипотеке, поэтому можно перекредитовать займ на более выгодных условиях.

Продажа квартиры по ипотеке: риски продавца

Многие люди стремятся продать свою квартиру с помощью ипотеки, потому что весь процесс будет контролироваться банком. Но некоторых останавливает мысль о рисках. Необходимо разобрать продажу квартиры по ипотеке подробнее, чтобы вы не ошиблись в принятии решения.

Какие документы необходимо собрать?

Сначала, когда к вам обратились покупатели с просьбой совершения сделки через ипотечный кредит, нужно подготовить всё необходимое. Соберите документы, которые могут понадобиться, ведь банк не будет сотрудничать, если его требования не будут выполнены. Вы должны будете принести сотрудникам банка следующие документы:

Технический паспорт квартиры.

Документ, подтверждающий право на собственность, и документ о приобретении (например, завещание, если жильё досталось вам в наследство, или договор, если вы приобрели его).

Паспорт человека, который является собственником продаваемой квартиры.

Кадастровый паспорт, который должен был быть обновлён не ранее пяти лет назад (в противном случае необходимо сделать это).

Выписку из Росреестра (в ней должны содержаться сведения о квартире, она не должна быть, например, заложенной).

Важным документом также является заключение оценочной компании. Заказывает и оплачивает её именно заёмщик!

Риски продавца

Когда обсуждается продажа квартиры под ипотеку, риски продавца имеют большое значение. Дело в том, что банк, участвующий в этом процессе, снижает риск какого-либо обмана. Продавец может не бояться того, что не получит деньги от покупателя, потому что банк переводит эти средства. Таким образом, заёмщик не сможет повлиять на ситуацию, лишив вас денег.

Банк выплачивает всю сумму за квартиру продавцу не сразу после подписания (заключения) договора, необходимо подтвердить переход права собственности. Продавец сможет спокойно распоряжаться деньгами только после того, как произойдёт перерегистрация квартиры на заёмщика.

Риски продавца, если квартиру покупают в ипотеку, заметно сокращаются. Стоит выделить и то, что продавец не может получить деньги за квартиру поддельными купюрами, так как большинство выплат производит банк. Не стоит бояться и остальных выплат, которые совершает заёмщик во время оформления кредита наличными, потому что банк по вашей просьбе может проверить их на подлинность при помощи специальных устройств (если этого нет в договоре, то следует настоять на заключении дополнительной услуги, ведь таким образом вы обезопасите себя).

Иногда происходит такое явление, как завышение стоимости квартиры при ипотеке, риск продавца в таких ситуациях немного возрастает, потому что от вас могут потребовать вернуть больше, чем оплатили, если по каким-то причинам сделка будет внезапно отменена.

Единственным риском, о котором стоит переживать, является неодобрение банком сделки. Вы даже не сможете узнать причину, потому что банки предпочитают не разглашать таких подробностей.

Рассмотрим подробнее ситуацию со Сбербанком, в который обращаются многие заёмщики для взятия ипотечного кредита. Продавцу необходимо обратить внимание на несколько моментов:

Предоставление оригиналов документов. Не соглашайтесь отдавать оригиналы документов на квартиру заёмщику на руки. Самый лучший вариант — отнести всё в банк самостоятельно. Так вы предотвратите возможные проблемы.

Признание сделки недействительной. Такая проблема возникает крайне редко, чаще всего это происходит по вине заёмщика из-за нарушений каких-либо договорённостей. Узнайте побольше о том человеке, который собирается приобрести вашу квартиру в ипотеку!

Этапы продажи

Заранее ознакомьтесь со всеми этапами продаж, чтобы ничего не стало для вас внезапным сюрпризом. Примерно так проходят все сделки:

Сбор документов (их перечень для продавца приведён выше, заёмщики должны уточнять всё в банке).

Подробное обсуждение всех деталей сделки (продавец должен встретиться с покупателем и с сотрудником банка, отвечающим за ипотечные кредиты).

Составление и заключение предварительного договора. Покупатель также обязан выплатить задаток, сумма которого подробно обговаривается в договоре.

Обязательный этап — оценка стоимости квартиры. По инициативе банка заказываются услуги оценочной компании, которые в полной мере оплачиваются заёмщиком.

Передача документов. Данный этап также осуществляется под контролем банка. Продавец обязан передать сотруднику банка все собранные документы, заёмщик делает то же самое.

Заключение основного договора. Теперь остаётся только составить основной договор, в который будут включены все обговоренные детали. После ознакомления с данным документом он подписывается всеми 3 сторонами.

После регистрации сдлеки покупателю остаётся только взять специальную выписку Росреестра о том, что квартира теперь является его собственностью. Банк продолжает работать с заёмщиком, требуя регулярных выплат, которые были обговорены при заключении договора, а покупателю переводятся деньги за квартиру.

Этапы работы описаны примерно, им следуют во многих банках, но бывают исключения, созданные для того, чтобы предотвратить мошенничество в любых проявлениях. Внимательно ознакомьтесь с правилами банка заранее! Например, продажа квартир по ипотеке Сбербанка риски продавца практически исключает, потому что проводится по похожему алгоритму.

Особенности продажи квартиры в ипотеку и советы

1. Способ оплаты

Разбирая вопрос о том, стоит ли продать квартиру по ипотеке, необходимо затрагивать и мелкие подробности, которые всё равно влияют на процесс оформления документов.

Есть несколько вариантов оплаты квартиры, которая продаётся при помощи ипотечного кредита. Ниже описаны самые популярные способы.

При помощи банка (безналичным путём). Банк переведёт вам на счёт средства через какое-то время после подтверждения успешной сделки. Вам необходимо заранее завести специальный расчётный счёт.

При помощи специальной банковской ячейки. Данный способ поможет получить всю сумму в срок наличными. Все средства закладываются в банковскую ячейку, а после подтверждения Росреетром перерегистрации собственности покупатель просто забирает деньги. Такой способ исключает потерю средств даже при отзыве лицензии банка, который оформляет ипотеку.

2. Перепланировка

Есть в продаже квартиры и определённые подводные камни, ведь вам необходимо заранее узаконить все совершенные перепланировки. Банк никогда не согласится на сделку, если вы это не сделаете, а скрывать данный факт бесполезно, потому что в документах всё указывается.

Плюсы и минусы продажи квартиры по ипотеке

Давайте обобщим всю приведённую выше информацию, выделив положительные и отрицательные стороны ипотеки для продавца.

Плюсы:

1. Сниженные риски. Риски мошенничества со стороны покупателя заметно снижаются, если квартира приобретается при помощи ипотечного кредита. Большую часть денег перечисляет банк.
2. Контроль всех операций банком. Все финансовые операции контролирует банк, он также следит и за юридической частью вопроса (за составлением специального договора, за наличием всех необходимых документов).

Минусы:

1. Увеличение срока продажи. Если вам нужно продать квартиру за короткий срок, то ипотечный кредит для вас не подойдёт, потому что на подготовку к заключению договора, на оценочные работы и на сбор документов требуется пару недель.
2. Задержка выплаты. Банк не сразу перечисляет деньги продавцу после заключения договора, ведь необходимо дождаться перерегистрации недвижимого имущества в Росреестре.

Подведём итоги: стоит ли продавать квартиру по ипотеке?

Каждый человек после прочтения данного материала должен сам ответить на вопрос о том, стоит ли продать квартиру по ипотеке, плюсы и минусы этого были подробно описаны ранее. Конечно, риски всё же остаются, но они заметно ниже, чем при обыкновенной продаже. Внимательно относитесь ко всем мелочам: изучайте договоры, не бойтесь задавать интересующие вас вопросы и боритесь за право получения законных денежных средств за квартиру. Многие специалисты рекомендуют продавать жильё именно так, ведь ипотеку контролирует банк!

Покупатели квартиры с ипотекой: риски продавца

Продажа квартиры под ипотеку пугает некоторых продавцов, опасающихся быть обманутыми в конце сделки. По этой причине часть владельцев недвижимости категорически не желает связываться с данным видом продажи жилья вообще, что сразу же оговаривает с риелтором. До сих пор отношение к «ипотечникам» остается неоднозначным, поскольку нынешняя экономическая ситуация не дает возможности россиянам накопить нужную сумму денег для покупки квартиры. В статье изложены все основные обязательства и возможные риски продавца недвижимости под ипотеку.

Особенности оформления ипотеки для продавца квартиры

Процесс реализации жилья по ипотеке для продавца делится на несколько основных этапов:

1. Сбор и подготовка документов для банка, выдающего кредит.
2. Оценка стоимости квартиры аккредитованным оценщиком банка.
3. Открытие банковского счета для зачисления оплаты.
4. Подача документов в банк. Через 2-5 рабочих дней банк подготавливает необходимые договора и прилагающиеся документы.
5. Подписание основного договора продавцом и покупателем, закрепляющим сделку купли-продажи. При этом возможна передача части стоимости квартиры наличными или через банковскую ячейку продавцу. Сумма фиксируется в расписке, которая передается банку.
6. Регистрация договора купли-продажи в БТИ. Процесс занимает до 5 дней, по прошествии которых деньги поступят на счет продавца через аккредитив или ячейку в банке.

При продаже квартиры по ипотеке на покупателя сразу же оформляется право собственности. Проданное жилье является залогом для банка, оформившего долгосрочный кредит, до тех пор, пока покупатель не выплатит всю сумму задолженности.

Преимущества продавца при продаже квартиры в ипотеку:

• денежные средства зачисляются на банковский счет, при желании их можно обналичить в любое время;
• возможность более выгодно продать квартиру, благодаря риелторской оценке недвижимости по высоким рыночным ценам;
• сделка контролируется банком, который гарантирует поступление фиксированной в договоре суммы на личный счет продавца.

Военная ипотека для продавца квартиры: основные условия

Продажа недвижимости по программе военной ипотеки может быть осуществлена лишь в случае одобрения выбранной квартиры банком, сотрудничающим с накопительно-ипотечной системой. Военная ипотека для продавца является безопасной и выгодной сделкой, так как банк обеспечивает контроль перечисления денежных средств на счет продавца и занимается оформлением всех необходимых документов. В остальном процедура продажи квартиры по военной ипотеке практически такая же, как и при обычной.

Возможные риски при продаже квартиры по ипотеке

Риски при ипотеке для продавца жилья минимальны, благодаря банковскому контролю всего процесса сделки от начала и до конца. Однако владельцу недвижимости следует обратить внимание на некоторые нюансы:

• внимательно изучить договор купли-продажи во избежание непредвиденных ситуаций;
• перед подписанием договора удостоверится в наличии оговоренной суммы денег в сейфовой ячейке банка при выборе данного способа оплаты;
• уточнить перечень документов, которые потребуются для последующего вскрытия ячейки после завершения сделки;
• следить за передачей банку исключительно копий документов, чтобы при отказе банка потенциальному покупателю в ипотеке продавец имел возможность оформить другую сделку;
• проверить указанный в договоре адрес, инициалы и номер счета продавца, на который со временем будут перечислены деньги;

Ипотека Сбербанка: документы для продавца

При своевременном погашении квартплаты в стандартной ситуации у владельца не возникнет никаких трудностей со сбором справок в Сбербанк для ипотеки. Документы для продавца:

• оригинал свидетельства о регистрации права собственности на квартиру;
• копия паспорта продавца;
• копия документов, подтверждающих право собственности на квартиру;
• копия кадастрового паспорта;
• справки об отсутствии задолженности перед коммунальными хозяйствами за квартиру с печатью бухгалтерии;
• технический паспорт;
• для продавца пенсионного возраста дополнительные справки из психоневрологического диспансера;
• заверенное нотариусом согласие супруга(и) продавца на продажу недвижимости или же заявление продавца от том, что на момент сделки он в браке не состоял;
• выписка из ЕГРП, подтверждающая права продавца на квартиру;
• заверенный нотариусом отказ участников долевой собственности от преимущественного права покупки;
• доверенность от продавца в случае совершения сделки доверенным лицом продавца;
• разрешение органов опеки и попечительства если продавцом или одним из собственников жилья является несовершеннолетний.

Частично эти документы могут быть оформлены у нотариуса непосредственно перед сделкой.

В чем риски продавца и покупателя при продаже квартиры в ипотеку и как избежать проблем при заключении сделки?

Продажа квартиры в ипотеку является сложным процессом, в котором помимо продавца и покупателя участвует еще и юридическое лицо, финансовая организация.

Риски продавца при ипотечной сделке минимальны, поскольку в сделке участвует банк, предъявляющий достаточно строгие требования к заемщикам.

В материале вы узнаете более подробно обо всех рисках, с которыми гипотетически может столкнуться собственник недвижимости.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Процесс ипотечного кредитования

Ипотечная сделка состоит из нескольких этапов, которые являются неотъемлемыми в процессе покупки недвижимости.

• Обсуждение сделки.
• Согласование с банком.
• Оценка независимым экспертом.
• Передача банку документов на недвижимость.
• Подписание кредитного договора.
• Передача средств продавцу.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Чем рискует продавец на этапе проверки недвижимости банком?

Возможная проблема

Кроме того, банки не дают согласия на сделки с ветхим и аварийным жильём, а также с квартирами, имеющими неузаноненную перепланировку. Основной риск продавца на данном этапе заключается в несоответствии квартиры требованиям банка.

Последствия

После согласования сделки между покупателем и продавцом, сбора документов, трат времени и сил, банк без объяснения причин отказывает в выдаче средств, и владелец недвижимости остается ни с чем.

Как избежать?

Продавец должен заранее определить, реально ли ему продать квартиру с ипотекой или не стоит ввязываться в такие сделки с продажей. Для этого можно самостоятельно проверить свою квартиру по банковским критериям и совершить ряд действий, которые положительно скажутся на юридической чистоте недвижимости.

• Выписать из квартиры зарегистрированных в ней лиц.
• Подготовить документы о переходе в собственность квартиры.
• Взять справку из психоневрологического диспансера (ПНД) и наркологического диспансера (НД) о том, что продавец не стоит на учете. Если же есть записи об учете, то на подписание сделки вызывается врач.
• Взять согласие на продажу у супруга, если квартира была приобретена в браке.
• Запросите справку в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП) о том, что недвижимость не имеет обременений и не находится в залоге.
• Узаконить перепланировку.

Чем обернется для продавца завышение стоимости жилья?

Кредит на квартиру неразрывно связан со стоимостью самой недвижимости. Иногда покупатель может просить продавца завысить сумму продажи в документах. Как правило, это делается в следующих случаях:

1. Если есть подозрения, что банк не выделит ему необходимую сумму средств.
2. Чтобы не оплачивать первоначальный взнос, которого у заемщика по всей видимости нет.

Проблема

Предположим, продавец согласился завысить стоимость квартиры. Составляется договор купли-продажи, в котором прописывается иная сумма. Далее покупатель должен каким-то образом договориться с оценщиками (не исключены такие мошеннические действия, как взятка и подкуп), дабы и в отчете фигурировала необходимая сумма.

Результат

Если подобные незаконные действия и останутся незамеченными, то продавцу придется столкнуться с реальной проблемой после закрытия сделки: он вынужден будет оплачивать 13% налог на прибыль не с фактически полученной суммы за квартиру, а с той завышенной, которая указана в Договоре купли-продажи (обратите внимание, что в России налог накладывается на продажу квартир, которые были в собственности у продавца менее трех лет).

Также рассмотрим вариант, когда при помощи завышения стоимости квартиры покупатель желает избежать оплаты первоначального взноса.

В этом случае, помимо заключения ДКП и мошеннической договоренности с оценщиками, создается еще и авансовый договор. В нем прописывается, что получатель уже передал продавцу в качестве аванса некую сумму за квартиру. Обратите внимание, что при расторжении договоренности из-за банка или после изменения жизненных обстоятельств самым продавцом, он окажется должен покупателю сумму, денег, указанную в авансе, и фактически не полученную.

Как обезопасить себя?

Если продавец не хочет быть обманутым, он не должен соглашаться на указание в договоре купли-продажи суммы, отличающейся от той, за которую его квартиру реально покупают. Не рекомендуется заключать фиктивные авансовые договоры и идти на поводу у покупателя.

Как отразится завышение стоимости недвижимости на покупателе?

Если банку станет известно о мошенничестве, он разорвет договор и не предоставит кредит покупателю. Более того, кредитная история потенциального заемщика будет испорчена, учитывая его мошеннические действия, получить кредит в будущем станет практически невозможно.

Подводные камни при переходе права собственности к ипотечнику

Сохранять бдительность продавцу стоит вплоть до момента получения средств, ведь опредленные опасности сохраняются и на этапе перехода права собственности.

Опасный момент

В определенный момент банку потребуются оригинальные свидетельства и документы на квартиру, чтобы все проверить и подготовить сделку. Продавец, не желая тратить свое время, может согласиться передать их покупателю при личной встрече, а не самому отнести в банк. Эти документы можно использовать для мошеннических действий.

Недобросовестный покупатель попытается переоформить собственность на себя. Нельзя исключать и других мошеннических схем. Известны даже случаи, когда покупатели умудрялись всего за пару дней продать только-только перешедшую им в собственность квартиру, не подписав ипотечный договор с банком.

Не стоит передавать оригиналы документов покупателю, рекомендуется отнести их в банк самостоятельно, подождать, пока менеджер снимет копии, и отнести обратно домой.

Этап получения денег

Многие продавцы опасаются, что могут потерять свои деньги непосредственно перед завершением сделки. Это и понятно, ведь по условиям банка, сначала квартира переоформляется на покупателя, т.е. продавец теряет всякое право на эту недвижимость, и только потом получает свои средства.

Для минимизации рисков используются определенные способы передачи средств.

Ячейка депозитария. Она гарантирует, что деньги под контролем банка точно будут получены после регистрации нового права собственности. Если же Росреестр по каким-то причинам отвергнет сделку, продавец останется с испорченным настроением, но не без собственной квартиры.

Единственная, хотя и маловероятная возможность потери денег в вышеуказанном случае связана с потерей платежеспособности банка в период хранения денег в ячейке. Для избежание такой неприятности рекомендуется уточнить состояние финансовой организации перед завершающим этапом сделки.

Заблокированный счет (аккредитив). Этот вариант устраняет все возможные риски, кроме двух – отзыв аккредитации у банка и мошеннические действия сотрудников организации.

Этот риск можно минимизировать, если прописать в договоре срок обязательного поступления средств на счет получателя.

Например, 90 дней. Если в течение этих 90 дней собственник не получает деньги, то за ним сохраняется право собственности, а сделка купли-продажи признается недействительной.

Внимательное отношение к сделке со стороны продавца минимизирует риски для него. Рекомендуется самостоятельно проверить юридическую чистоту своей квартиры перед обращением в банк, вносить в договор купли-продажи только подлинные данные и общаться с банком не через покупателя, а самостоятельно.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Риски продавца при продаже квартиры в ипотеку

Высокая стоимость жилой недвижимости для рядового обывателя является причиной распространенности покупки квартир в кредит, при помощи заемных банковских средств. Недостаточная прозрачность процедуры и отложенный платеж, вынуждают многих думать, что при продаже квартиры в ипотеку риски продавца существенно выше, чем при непосредственном наличном расчете.

Специфика в продаже жилья покупателю, являющегося заемщиком финансового учреждения, существует, но только для сопутствующих интересов владельца недвижимости не готового или не желающего удовлетворять все законные требования банка в отношении объекта сделки.

Процедура ипотечного кредита

Для понимания того, какие подводные камни существуют при продаже жилой недвижимости ипотечному заемщику, следует знать последовательность мероприятий, предпринимаемых банком, от момента подачи предварительной заявки до полного перечисления средств на счет продавца. Принято выделять ряд обособленных этапов, предоставляющих определенные опасности для текущего собственника квартиры в отношении свершения сделки, а именно:

1. Аудит состояния и обременений, а также оценка текущего состояния и рыночной стоимости жилой недвижимости.
2. Подготовительные процедуры перед сделкой, одобренной банком.
3. Принятие обременения на право собственности в отношении квартиры.
4. Транзакция полной суммы по договору кредитования.

Процедуры проверки и оценки

Данный этап имеет основополагающее значение, так как по его результатам банком принимается решение о ликвидности квартиры, её фактической стоимости и возможности заключения сделки купли-продажи.

Проверка состояния

Аудит технического состояния объекта недвижимости заключается в осмотре:

• всех строительных конструкций (стен, полов и перекрытий), на предмет отсутствия трещин, потеков и плесени;
• имеющихся коммуникаций, установленных приборов отопления и водоснабжения, для выявления отсутствия коррозии, протеканий через разъемы и по основному материалу;
• дверей и окон, на предмет целостности установленных устройств, остекления и т.п.;
• открытых участков электропроводки, розеток и выключателей, а также потребителей электричества, на предмет отсутствия искрения, обугливаний и пр.

Контроль удовлетворительного состояния является двухэтапным и проводится сначала потенциальными покупателями, а впоследствии представителем кредитора. При продаже «вторички» в ипотеку, риски продавца, на этом этапе подготовки к сделке, заключаются в потенциальной возможности проверки соответствия планировки квартиры плану технической инвентаризации, которое характерно не для всех квартир. При обычной сделке, в отличие от посредничества банка, предоставление технического и/или кадастрового плана не требуется.

Оценка стоимости

После визуальной проверки и убеждения в том, что продаваемая квартира способна прослужить новому хозяину в течение всего срока нахождения в залоге, банк рекомендует своему заемщику проведение экспертной оценки стоимости жилья, зачастую в директивном порядке указывая специалиста, который должен выполнить оценочную процедуру.

Данное мероприятие предназначено для установления фактической стоимости квартиры исходя из местоположения, возраста постройки и состояния объекта недвижимости, а результатом является заключение эксперта, сумма в котором считается максимально возможной для данной сделки купли-продажи.

Проведение оценочной процедуры предотвращает необоснованное завышение стоимости квартиры при ипотеке, позволяя продавцу установить максимальную стоимость, указанную в заключении, если она меньше первоначальной и устраивает покупателя.

Застрахован, значит подготовлен

Прохождение проверочных и оценочных процедур является показательным, предваряя согласие банка на заключение сделки, судить о котором можно, если выполняется страхование ипотечных рисков, предназначенное для сохранения ликвидного состояния жилья, чтобы гарантировать финансовому учреждению возврат инвестированных средств при невозврате заемщиком ипотеки.

Оформление страхования квартиры от затопления, пожара, повреждения или действия стихийных сил производится за счет средств покупателя, а возмещение, если страховой случай наступит до перехода прав собственности, получит текущий владелец жилья, которому, однако, придется доказать свою непричастность к происшедшему столь своевременно событию.

Передача квартиры в залог

После выполнения всех предварительных согласовательных и подготовительных процедур финансовая организация дает свое согласие на сделку, заключая с покупателем договор ипотечного кредитования, согласно которого квартира переходит в залог банка сразу после подписания документа о купле-продаже обеими сторонами, а деньги продавцу поступают только после подтверждения фактического перехода имущественных прав.

Интервал времени между утратой текущим владельцем прав на свою квартиру и получением денежной компенсации, представляется многим потенциально опасным, что не верно, так как дополнение, внесенное регистрационным органом в отношении сделок с недвижимостью посредством ипотечного кредита, появившееся не так давно, сделало его полностью безопасным.

Заключается специфика регистрационных действий с ипотекой в том, что при не поступлении денежных средств на счет продавца в течении 10 рабочих дней с момента перехода прав собственности, сделка будет признана недействительной, а имущественные права возвращены к начальному состоянию, предшествовавшему подаче документов в Росреестр.

Перечисление денег

Учитывая, что оплата по договору купли-продажи ипотечной жилой недвижимости оформляется путем перечисления денежных средств с текущего счета заемщика на расчетный счет продавца, при продаже квартиры по ипотеке Сбербанка, риски продавца, на данном этапе, сопоставимы с любым другим финансовым учреждением и сведены к минимуму за счет исключения непосредственной передачи денежных средств.

Именно на этом этапе сделки, при единовременной наличной оплате по договору купли-продажи, наиболее высока вероятность мошеннических действий и использования поддельных денежных знаков, проверить которые можно лишь в условиях банка или при наличии специальной контрольно-счетной техники.

Существующая практика оформления ипотечных договоров, исключает покупателя из цепи взаиморасчетов, которые производятся непосредственно банком, после того, как в его распоряжение поступает закладная на квартиру, прошедшая все предписанные в регистрационной палатой процедуры.

Специфика Росвоенипотеки

Для того, чтобы получить право на государственное софинансирование покупки жилья, военнослужащему достаточно иметь выслугу в три года, по истечении которых он становится участником накопительно-ипотечной системы и получает соответствующее свидетельство, необходимое для предоставления в банк кредитор.

Банковские требования

Аудит состояния недвижимости при жилищном кредитовании военных, еще более щепетильна, чем при обслуживании гражданских лиц и дополняется:

• акцентированием внимания на подключении к центральному теплоснабжению или локальной системе обогрева жилища;
• проверкой наличия сантехнического оборудования и комплектации узлов водоразбора, целостности остекления, дверных устройств, а также устройства и состояния крыши, если производится продажа дома;
• отнесением объекта сделки к аварийному жилью, нуждающемуся в капитальном ремонте или ветхому, подлежащему сносу;
• проверкой материального исполнения и состояния фундамента, который должен быть каменным, кирпичным или железобетонным.

Документальная проверка жилья заключается в установлении возможных обременений, в том числе, выписанных родственников, отбывающих наказание в местах лишения свободы, малолетних или несовершеннолетних лиц, а также недееспособных субъектов. Каждый из которых, при ненадлежащем оформлении имущественных прав, в состоянии стать источником претензий на жилье впоследствии.

Значимой является также проверка мнимости сделки, которая может быть заключена между близкими родственниками, когда покупатель приобретает за счет ипотечных средств уже фактически принадлежащее ему жильё, но оформленное на другое лицо.

Дополнительные процедуры

Особенностью оформления сделки при ипотечном кредитовании военнослужащих является дополнительный этап, продолжительностью в семь рабочих дней, отводимый для действий ЦЖЗ «Росвоенипотека», заключающихся в следующем:

• проверке документов предварительной проверки жилой недвижимости, её экспертной оценки и страхования ипотечных рисков;
• перечислении денежных средств, накопленных военным за годы службы, на его расчетный счет для оплаты аванса продавцу по сделке с недвижимостью.

При покупке недостроенного жилья, то есть находящего на стадии строительства или отделки, застройщик должен быть соответствующим образом аккредитован и внушать доверие финансовому учреждению, чтобы заемщик смог получить кредит, который не будет учитывать средства на дополнительные расходы, сопровождающие покупку вновь возведенного жилья (установка сантехники, электропроводки и оборудования, межкомнатных дверей и пр.). Все расходы для доведения недвижимости до пригодного к проживанию состоянию покупателю придется изыскивать самостоятельно.

В общем случае при продаже квартиры по военной ипотеке, риски продавца сведены к минимуму, если его собственность удовлетворяет всем законным требованиям к жилым помещениям и не является объектом мошеннической или притворной сделки. Учитывая повышение размера первоначального взноса (до 20-30%) и процентной ставки (до 17 – 19%), которые произошли в 2020 году по обычной ипотеке, программы кредитования с государственным софинансированием становятся все более привлекательными, так как ставки по ним остались на прежнем уровне.

Обобщая вышесказанное можно сформулировать действительные риски, которыми сопровождается продажа квартиры по ипотеке:

• невозможность завышения стоимости жилья;
• затруднения при наличии несогласованной перепланировки и переустройства;
• запрет на сделку при включении объекта в число аварийных или ветхих;
• недопустимость заключения договора купли-продажи до снятия обременений, в том числе потенциальных, в виде родственников, имеющих право на недвижимость и выписанных с нарушением их прав.

Неполучение денег в качестве оплаты по договору или фальсификация части средств, при посредничестве банка и безналичном расчете невозможны, а признание сделки ничтожной при неоплате в течение 10 дней с момента перехода права на владение, является дополнительной гарантией для продавца квартиры, что он ничего не потеряет, кроме времени и нервов.