Как проверить квартиру

Как проверить квартиру перед покупкой в 2020 году

Эксперты рекомендуют получить нотариально заверенное согласие супруга или супруги собственника на продажу квартиры. Зарегистрируют переход права и без такого документа (в реестр будет внесена запись о его отсутствии), но покупателю лучше подстраховаться. Также стоит уточнить, нет ли зарегистрированных прав на квартиру у бывших супругов или иных родственников, а также обратить внимание, не нарушаются ли при продаже права несовершеннолетних. Все это выясняется с помощью выписок из ЕГРН (о собственниках) и из домовой книги (о зарегистрированных в квартире).
Возможные проблемы. Если жилье было куплено в браке, оно принадлежит обоим супругам на праве общей совместной собственности — независимо от того, на кого оформлено. Если нотариально заверенного согласия второго супруга нет, он или она потом вполне сможет оспорить сделку через суд.
Права несовершеннолетних нарушаются сразу из-за нескольких причин. Нередко об обмане речи нет — продавцы просто не знают законодательство. Самый характерный вариант — при приватизации дети не были включены в число собственников жилья. Обычно такие проблемы возникают с квартирами, приватизированными до 1994 года (потом включение детей в число собственников стало обязательным условием приватизации). Спустя много лет, став совершеннолетними, такие «обиженные» детки могут через суд заявить свои права на долю в перепроданной квартире.
Еще вариант — жилье, которое покупалось с использованием средств материнского капитала. Если вы участвуете в альтернативной сделке (обмен через куплю-продажу), где продавцы — такая семья, будьте готовы к тому, что сделка может развалиться. Из-за того, что на нее не дали согласие органы опеки. Или семье с детьми отказали в ипотеке на то жилье, которое они решили приобрести взамен купленного с использованием материнского капитала.
«Обойденные» наследники — самый тяжелый случай. Чаще всего такая ситуация возникает, когда продается квартира, доставшаяся по завещанию. Проверить, не нарушены ли при этом чьи-то права, тяжело. Поэтому риэлторы советуют не покупать жилье, которое недавно было получено в наследство.
Сюда примыкают и случаи, когда квартира продается от имени одиноко проживающего пожилого человека. Это характерная схема черных риэлторов. На момент сделки человек, от лица которого она совершается, уже умер. Но в ЗАГС эта информация еще не поступила, поэтому и Росреестру она недоступна. Наследники потом через суд без проблем доказывают незаконность сделки.

Проверка договора купли-продажи квартиры

Юридическая чистота — достаточно новый термин, который означает проверку договора и сопроводительных документов на соответствие законным требованиям. Наиболее часто речь идет о сделке купли-продажи квартиры, которую приходится заключать гражданам довольно редко. Правовых знаний и практического опыта может быть недостаточно, что несет несомненные материальные риски. Чтобы полноценно защитить свои интересы, рекомендуется обратиться для проверки договора к профильному юристу.

На что обратить внимание при сделке

Если договор купли-продажи всесторонне проверен юристом, то пакет документов считается исчерпывающим и принимается в Росреестре без претензий. Кроме того, участники процедуры купли-продажи (в первую очередь продавец) могут быть уверены в невозможности расторгнуть сделку в дальнейшем.

Чтобы обеспечить правильную схему купли-продажи квартиры, потребуется выполнить следующие действия:

• проверить представленные продавцом зарегистрированные в Росреестре права на собственность;
• получить актуальную справку о том, кто зарегистрирован на жилплощади к моменту передачи прав;
• получить официальное подтверждение, что третьи лица (супруг и другие совладельцы) не препятствуют сделке;
• проверить справку из органа опеки, если сделка затрагивает интересы несовершеннолетних и недееспособных граждан;
• проверить наличие ограничений, ареста или залога и уведомить об обременениях клиента.

Проверка должна касаться всех сделок по недвижимости, включая договор купли-продажи, наследования, дарения, мены и аренды.

Необходимо ознакомиться с пакетом документов на квартиру и обратить внимание на совпадение кадастровых и юридических данных по учтенной в государственном реестре недвижимости. Проверке должен подвергаться паспорт продавца, поскольку просроченный документ теряет правовую значимость. Узнать данные о регистрации самого участника и других членов семьи можно по справке о составе семьи, выдаваемой паспортным столом. Кроме прочего, юрист имеет возможность воспользоваться служебными базами данных, содержащими информацию о недобросовестных лицах на рынке недвижимости.

Выписка из ЕГРН

Квартиру можно проверить по выписке из государственного реестра ЕГРН. Вся поставленная на федеральный учет земельная и капитальная недвижимость имеет уникальный идентификационный номер, по которому можно получить важные сведения:

• собственник или совладельцы имущества на момент запроса и с какого времени владеют;
• история перехода права с момента первичной регистрации;
• кадастровые и технические данные по объекту;
• наличие обременений, арестов и залога, срок ограничений.

Закон не запрещает передавать недвижимость с обременением, кроме наложенного ареста при судебном расследовании. Покупатель должен понимать, что вместе с правами к нему переходят и обязанности. Юрист тщательно изучит причины обременений, выяснит такие неприятные моменты, как задолженности по квартплате. Если покупатель согласен приобрести такое имущество, то это его право, но о наступающей ответственности и прописанных в квартире людях он должен непременно знать.

Проверка договора на юридическую чистоту

Проект договора должен согласовываться обеими сторонами перед подписанием. Юрист проверяет текст и все пункты соглашения на соответствие законодательным нормам, определяет, не нарушены ли интересы участника купли-продажи. Все данные по жилплощади должны в точности совпадать с информацией из ЕГРН и БТИ. Паспорт продавца и документ на квартиру не могут содержать помарки, исправления и сомнительные места. Если в жилплощади была законная перепланировка, то справка из БТИ отражает данный факт, на что обязательно обратит внимание юрист.

Проверка текста соглашения и документов не займет у профессионала много времени, но он выскажет свою точку зрения по предстоящей процедуре на основании своего опыта. Специалист может предложить сопровождение сделки и будет присутствовать при подписании договора купли-продажи и расчете по деньгам. Такой вариант намного предпочтительней и если продавец отказывается от данной услуги, то стоит задуматься о причинах такого поведения.

После подписания договора и передачи пакета документов на регистрацию в Росреестр, обязанности по юридическому сопровождению и проверке юридической чистоты операции завершаются.

Если вам необходима профессиональная онлайн-помощь юристов, обращайтесь к нам. Вы можете воспользоваться чатом, где Вам ответят наши специалисты Информация была полезна? Да Нет

Проверки юридические для купли продажи квартиры

11.03.2017 А. Гордон

Перечень документов для купли продажи квартиры

Сделка купли-продажи квартиры

Адвокатская палата Московской области

Всегда восхищаюсь покупателями недвижимости, особенно, когда стремятся купить квартиру без риэлтора и без юриста по недвижимости!

Сопровождая куплю-продажу недвижимости регулярно слышу: «Мы сами покупаем.», «Нам юрист, и тем более риелтор не нужен. Мы не первую квартиру (машиноместо, дом, участок и т.д.) покупаем (продаем). Мы все знаем, договор купли-продажи квартиры скачаем в интернете. «.

Тем не менее, анализируя посещаемость нашего сайта, письменные и устные консультации, могу утверждать: всех без исключения покупателей интересует вопрос: Какие документы нужны при покупке квартиры?

Как правило, обращение по телефону начинается: «Нам нужно только присутствие юриста на сделке: при подписании договор посмотреть и проверить документы на квартиру». И получив консультацию, большинство заказывают полное юридическое сопровождение покупки квартиры или другой недвижимости.

Обращение к штатному юристу компании — не вход

Иногда покупатели обращаются к штатным юристам компаний, в которых работают или собственниками которых являются. Покупатели удивятся, но большинство «корпоративных юристов» не представляют какие конкретно документы нужно проверить при покупке квартиры в той или иной ситуации и как безопасно провести сделку с недвижимостью. В сделках с недвижимостью нужны не просто юридические знания, но прежде всего, знания именно юридических вопросов недвижимости, а так же технологии проведения сделок.

Регулярно юристы компаний имеют только теоретические юридические знания о недвижимости, и знания проверки квартир для покупки заканчиваются сведениями (выпиской) из единого гос реестра недвижимости. Подавляющее большинство юристов не имеют опыта покупки квартир и иной недвижимости для иностранцев. Между тем, каждый вид недвижимости (квартиры, земельные участки, загородные поместья, офисы и т.д.) имеют свои юридические особенности. Каждый способ получения недвижимости продавцами (строительство, купля продажа, наследование, дарение и т.д.) имеют свои юридические риски. Покупка строящихся новостроек — это вообще отдельная история.

Все эти особенности оказывают существенное влияние на юридическую проверку, в которой выписка из ЕГРН — лишь эпизод, один из документов, а выводы необходимо делать по совокупности исследуемых документов.

Существуют риски, которые вообще не возможно устранить, о них юрист должен знать и помнить. А снижаются такие риски только технологическими приемами при совершении сделки.

Произошедшие с января 2017 года изменения законодательства не просто не улучшили положения покупателя недвижимости, а по нашему мнению еще его ухудшили.

По этому для сделок с недвижимостью главное — опыт, опыт и еще раз опыт совершения сделок с недвижимостью и юридические знания.

Не удивляйтесь, абсолютно такая-же картина при покупке (продаже) нежилой недвижимости — офисов, магазинов, зданий, производственных объектов и т.д. Около 90 % сделок с производственной недвижимостью совершают штатные юристы компаний, для которых это первая и последняя сделка с недвижимостью. По аренде, эта цифра еще выше. Ошибки при покупке недвижимости приводят к спорам и судебным разбирательствам.

Крупные компании к покупке недвижимости подходят гораздо серьезнее. Для этого существует отдельное подразделение юридической службы или к покупке недвижимости обязательно привлекают внешних специалистов по недвижимости. Это понятно — Покупатель всегда больше рискует.

Купить квартиру без риэлтора

Купля-продажа квартир уверенно вошла в повседневную практику российской жизни. Широкое освещение в интернете различных аспектов покупки квартир: подбор квартир, оформление ипотеки, какие документы на квартиру проверять, создают у покупателей впечатление осведомленности и уверенности в собственных силах купить квартиру без риэлтора, самостоятельно.

Скажем прямо, эти впечатления — ложные.

Даже в тех случаях, когда сторона в сделке юридическое лицо, это не гарантирует квалификацию юриста-контрагента в области недвижимости, и тем более опыта проведения покупки или технологии продажи недвижимости.

Сделки с недвижимостью это не только юридическая составляющая, но и процедура, которая может уравновесить возникающие риски сторон во время исполнения договора. Важно знать не только что, но и как оформлять, проверять, какие действия и в какой последовательности совершать, и какие необходимо оформить во время сделки документы.

Как правило, квартиры и другую недвижимость приобретают по договору купли-продажи. В таких сделках две стороны: покупатель и продавец. Один – продает, второй – покупает, происходят оба эти действия одновременно. При этом, цели у каждой из сторон сделки разные, обязательства разные, и риски разные.

В договоре купли-продажи квартиры или другой недвижимости обычно большие риски несет покупатель. Правильное совершение и проведение сделки купли-продажи достаточно надежно защищает интересы продавца. В случае расторжения договора купли-продажи квартиру вернут продавцу, право собственности покупателя на квартиру прекратят, с продавца взыщут уплаченную за квартира сумму денег. Прогнозировать срок возврата денег – не возможно. Как правило, эти деньги продавец давно потратил.

Что бы покупателю получить назад деньги – ему нужно будет очень потрудиться.

Как избежать описанных ситуаций?

Юридическая проверка квартиры для купли продажи

Проверка загородного дома, коммерческой недвижимости

Недвижимость, в том числе и квартиры — самое дорогостоящее имущество для обычных граждан и организаций. Рискуют при покупке недвижимости обе стороны — и покупатель и продавец. Продавец может остаться без денег, покупатель — без недвижимости. Причем, если у продавца это выяснится сразу по ходу исполнения сделки, у покупателя это может произойти спустя несколько лет. Очевидно, покупатель рискует значительно больше.

Стоимость однушки на окраине Москвы составляет около 5 миллионов руб. Единицы могут позволить себе потерять такую сумму. По этому необходимо проверить квартиру при покупке. Проверка заключается не столько в осмотре, сколько в юридической проверке — так называемая проверка юридической чистоты квартиры, или юридическая проверка квартиры.

О проверках недвижимости написано много, но мы не рекомендуем заниматься проверками самостоятельно, даже если вы сами нашли недвижимость и решили сэкономить на риэлторе.

Как правило, поверив в свой жизненный опыт, знание людей, и руководствуясь публикациями в интернете, покупатель запрашивает выписку из Единого государственного реестра прав (ЕГРП), сверяет ее с документами продавца, и при совпадении сведений успокаивается. Заполняет с продавцом «типовой» договор купли-продажи квартиры, скачанный из интернета или взятый у знакомых и сдает документы на регистрацию.

Далее, все проходит индивидуально: кому-то везет, и новый собственник долгие годы спокойно пользуется купленной квартирой, но бывает и по другому. Например, многие покупатели уже при подаче заявления в Росреестр сталкиваются с проблемами, продавец не является. А если покупатель взял кредит?

Эффективность экономии на услугах риелторов и юристов покупатель и продавец смогут оценить через несколько лет после совершения сделки купли-продажи квартиры.

Для работающих с недвижимостью известна аксиома: в сделках с недвижимостью нет мелочей. Любая мелочь, имеет значение, и не известно, когда она «выстрелит». Как вы уже понимаете, эти мелочи важны прежде всего для покупателя. И выявить их необходимо до совершения сделки.

Не рекомендуем надеяться на риэлторов и юристов противоположной стороны. Не рассчитывайте, что они за вас проведут всю необходимую подготовительную работу и окажут вам помощь при проведении сделки. Действительно, они будут готовить сделку, и проведут ее, но в интересах своего заказчика. О выявленных недостатках и огрехах вы скорее всего не узнаете, юрист противоположной стороны не обязан вас консультировать или оказывать вам помощь. Тем более, он не обязан обеспечивать соблюдение ваших интересов. Он скажет о проблемах только в том случае, если это влияет на его клиента, и скорее всего, когда будет отказываться от продолжения сделки.

Риэлтор и юрист противоположной стороны получают вознаграждение за свою работу от своего заказчика, и по этому, они защищают именно его интересы.

Как проверять квартиру для купли продажи

По большому счету проверки направлены на выявление рисков конкретной квартиры. Основные риски — утрата собственности покупателем после покупки и отказ в государственной регистрации права собственности на квартиру.

Более опасна Утрата права собственности покупателем. Прекращение права собственности покупателя связана с возможным судебным оспариванием сделки — признание совершенной вами сделки недействительной (ничтожной). Как правило, такое оспаривание происходит спустя некоторое время после совершения сделки. Гораздо большая опасность таится в признании недействительной одной из предыдущих сделок с купленной вами квартирой.

Если оспаривание вашей сделки «нивелируется» правильной ее подготовкой, то предыдущие сделки — тайна, покрытая мраком. Юридическая проверка квартиры для купли продажи заключается и в подготовке совершаемой (текущей) сделки, и в проверке предыдущих сделок с покупаемой квартирой.

Результаты проверки непосредственно влияют на подготовку сделки и всегда учитываются при планировании сделки. При этом необходимо учитывать множество обстоятельств: вид недвижимости (городская, загородная, квартира, земельный участок и т.д.), количество собственников недвижимости и их возраст, особенности собственников (юридические лица, физические), наличие обременений, использование покупателем ипотеки, способ расчетов и т.д.

Оценить риск сделки с конкретной недвижимостью можно зная какое влияние на совершение сделки оказывает или может оказать каждое из обстоятельств, и учитывать эти влияния при совершении каждого этапа совершения сделки.

Сделка купли продажи квартиры в 2017

Все, что мы расскажем так же относится к купле-продаже загородного дома и участка

Большинство сделок с недвижимостью проводятся в форме купли-продажи. По законодательству Российской Федерации сделки купли-продажи квартиры в 2016 и другой недвижимости должен быть заключен в простой письменной форме. Нотариальная форма обязательна только в отдельных случаях (сделки с долями недвижимости, дети и т.д.).

ВАЖНО: Начиная с сентября 2013г. сделки с недвижимым имуществом (договор купли-продажи квартиры, дома, долей в них, земельные участки и т.д.) не подлежат государственной регистрации. Такие сделки считаются заключенными с момента их подписания сторонами. Государственной регистрации подлежит только переход права собственности на недвижимость от продавца к покупателю.

По этому, с сентября 2013г., что бы заключить договор купли-продажи квартиры достаточно его подписать сторонам договора – продавцу и покупателю. Право собственности покупателя возникнет только после государственной регистрации Росреестром перехода права собственности на квартиру на имя покупателя.

Договор купли-продажи квартиры

Договор – это те условия (договоренности) которые стороны договора согласились выполнить и прийти к определенному результату. Договор купли-продажи квартиры, результатом предполагает передачу собственности на квартиру от продавца к покупателю (смена собственника) на возмездной основе (за плату). Вместе с тем, текст договора должен содержать и другие условия, по которым стороны пришли к соглашению. Например: о порядке расчетов (наличные, безналичные), о сроке оплаты (до подписания договора или после, до гос регистрации перехода права на имя покупателя или после), о состоянии квартиры (с отделкой или без, с мебелью или без) и т.д. По этому, при подборе текста договора для сделки следует руководствоваться не столько названием договора, сколько содержанием.

Главное условие договора купли-продажи квартиры: продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру (статья 549 Гражданского кодекса РФ).

Из этой формулировки следует второе условие договора: четко, однозначно должно быть выражено соглашение сторон об объекте недвижимости – квартире.

Описание квартиры в договоре купли-продажи квартиры должно точно соответствовать описанию квартиры по правоустанавливающему документу продавца. Этим документом, в зависимости от ситуации, может быть договор передачи (для приватизации), договор купли-продажи (если продавец приобрел квартиру по договору купли-продажи), свидетельство о праве на наследство, если продавец получил квартиру в порядке наследования, и т.д.

Описание квартиры обязательно включает такие параметры как адрес квартиры, размер, кадастровый номер квартиры.

Третье обязательное условие договора купли-продажи квартиры: условие о цене квартиры. В договоре продавец и покупатель квартиры обязаны точно указать цену, которую покупатель уплачивает за квартиру.

Остальные условия договора купли-продажи квартиры в каждом случае индивидуальны, и являются результатом договоренностей сторон в конкретных обстоятельствах. По этому, при подготовке сделки купли-продажи квартиры недостаточно просто взять типовой договор купли-продажи в интернете, или у знакомых. Обязательно необходимо подогнать договор под конкретные условия. Например, по прядку оплаты (расчеты по договору), по порядку освобождения и передачи, и т.п.

Какие документы проверять при покупке квартиры.

При продаже квартиры и любой другой недвижимости действует универсальное правило торговли: покупатель всегда прав. При продаже квартиры это прежде всего означает, что покупатель будет требовать необходимый ему состав документов, а продавец, как собственник квартиры, обязан предоставить покупателю необходимые ему документы, и не только на квартиру.

Прежде всего документы на квартиру необходим для составления договора купли-продажи. До заключения сделки осмотрительный покупатель обязательно ознакомится с документами на квартиру, и по возможности проверит юридическую чистоту квартиры.

В отдельных случаях, например, если покупатель берет ипотеку, определенные документы от покупателя требует банк.

Таким образом, решив продать квартиру, продавец должен собрать необходимый пакет документов, в том числе, предназначенных для покупателей-ипотечников.

В перечень документов для продажи квартиры входят:

1. Правоустанавливающий документ на квартиру – договор или иной документ, на основании которого продавец приобрел права на квартиру или иной объект недвижимости
2. Правоудостоверяющий документ — свидетельство о государственной регистрации права на квартиру или иной продаваемый объект недвижимости, подтверждающий права продавца, как собственника
3. Паспорт или другой документ, удостоверяющий личность каждого собственника квартиры, в том числе свидетельства о рождении несовершеннолетних собственников
4. Кадастровый паспорт на квартиру
5. Свидетельство о браке (если продавец в браке)
6. Согласие супруга на продажу квартиры, заверенное нотариально. Данное согласие не требуется, если квартира не является по закону совместной собственностью супругов
7. Разрешение органов опеки и попечительства, если собственником или одним из собственников продаваемой квартиры является несовершеннолетний.
8. Выписка из домовой книги, о лицах, зарегистрированных в квартире.
9. Справка об отсутствии задолженностей за квартиру.

Проверка юридической чистоты квартиры будет состоять в проверке представленных продавцом документов на подлинность, законность, достоверность, непротиворечивость и достаточность.

Подлинность — сделки с недвижимостью проводят только при наличии у продавца подлинных документов, даже нотариальные копии не в чести.

Законность — продавец должен быть собственником (или представителем собственника) недвижимости. Недвижимость должна попасть к продавцу на законных основаниях в установленном порядке.

Продавец — должен быть сделкоспособным лицом.

Достоверность — представленные продавцом документы должны содержать достоверные сведения о недвижимости.

Непротиворечивость — права на недвижимость должны подтверждаться не одним, а совокупностью документов, в том числе по предыдущим сделкам.

Достаточность — у сторон сделки купли-продажи должен быть достаточный комплект документов, для проведения всех установленных законом процедур при купле-продаже недвижимости. В том числе — согласия супругов, отказы сособственников, разрешения органов опеки и т.д.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА КУПЛЯ-ПРОДАЖА КВАРТИРЫ

Если вы самостоятельно подготовили все необходимые документы на квартиру, согласовали с покупателем условия сделки и подготовили письменный договор, то вам остается пройти два этапа:

• Непосредственное совершение сделки купля-продажа квартиры
• Государственная регистрация перехода права собственности на квартиру на имя покупателя

Пункт 2, как правило, вопросов не вызывает, если стороны собрали весь необходимый пакет документов. Стороны договора должны явиться в МФЦ (Многофункциональный центр по месту нахождения квартиры) и подать заявления установленной формы и документы для государственной регистрации. По истечении установленного срока получить зарегистрированные документы.

Но имеют место случай, когда стороны, по незнанию, совершают сделку, а на руках не имеют какой-то документ. Как правило, это согласие супруга. Особенно, если супруги в разводе. И вот тогда начинается: Росреестр отказывает в регистрации собственности, делает приостановку на месяц, а продавец ищет бывшего супруга и пытается получить его согласие на продажу или отказ от покупки доли.

Сделку с недвижимостью нужно тщательно готовить.

Понятие совершение сделки купли-продажи включает несколько взаимосвязанных процедур:

• Непосредственное подписание договора купли-продажи
• Проведение расчетов
• Фактическая передача квартиры покупателю

Каждая из этих процедур важна и несет существенные риски для продавца и покупателя.

С 2013г. договор купли-продажи недвижимости не требует государственной регистрации и считается заключенным с момента его подписания сторонами.

Для продавца, это означает, что подписав договор, он обязан передать квартиру, при этом, необходима государственная регистрация перехода права на имя покупателя. А как же деньги? Когда он их должен получить? Если деньги уплачиваются после гос регистрации права на имя покупателя, где гарантии, что покупателя заплатит эти деньги?

Для покупателя свои проблемы: подписав договор, покупатель обязан уплатить деньги за квартиру. Но когда? Если покупатель уплатит деньги до заключения договора (до его подписания), где гарантии, что продавец подпишет договор, а затем передаст документы на гос регистрацию перехода права и сам явится? Когда и как происходит передача квартиры? Как быть, если состояние квартиры существенно изменилось с момента ее осмотра до заключения договора?

Возникает множество других вопросов: Как с минимальным риском провести расчеты? Какие документы нужно оформить, что бы получить налоговые вычеты? Когда и как производится передача квартиры? Какие и как оформляются документы?

Баланс интересов и рисков покупателя и продавца обеспечивают отработанные технологии проведения сделок купли-продажи квартир.

Понимая, что договор купли-продажи квартиры вступит в силу сразу после его подписания, стороны обязаны:

1) Удостовериться в личности сторон договора по подлинникам паспортов или документам его заменяющим. Проверить действительность паспортов.

2) Сверить паспортные данные в договоре купли-продажи квартиры с паспортом, предъявленным сторонами договора.

3) Сверить сведения о квартире в договоре с подлинными правоустанавливающими документами и со свидетельством о праве собственности на квартиру. При необходимости сверить с кадастровым паспортом.

4) До подписания внимательно прочитать текст договора купли-продажи квартиры. Он должен соответствовать и содержать все достигнутые сторонами условия.

5) Подписать договор внизу после всех условий. Если текст договора купли-продажи недвижимости содержит более одного листа рекомендуем сторонам поставить подпись внизу каждого листа. Весь договор должен быть сшит, прошивка заклеена с проставлением подписей всех сторон договора.

Расчеты по купле-продаже квартиры

Договор купли-продажи квартиры предусматривает уплату денег за квартиру. Расчеты по договору должны быть осуществлены в той форме и в том порядке, как они согласованы сторонами и закреплены в тексте договора. Обязательное условие, которое регулярно нарушают – расчеты за квартиру в иностранной валюте. В Российской Федерации расчеты в иностранной валюте запрещены. Цена квартиры может быть согласована сторонами и закреплена в договоре в иностранной валюте. Расчеты должны быть проведены в рублях. Курс для расчетов стороны выбирают по договоренности.

Как правило, расчеты по договору купли-продажи квартиры проводят в наличной форме. Наиболее безопасно их совершать с использованием депозитарных ячеек банков.

При совершении сделки деньги помещаются в банковскую ячейку.

После государственной регистрации перехода права на квартиру на имя покупателя продавец забирает деньги из ячейки.

Планируя сделку, сторонам необходимо учитывать, что деньги в ячейке будут находиться до получения документов после государственной регистрации перехода права собственности на имя покупателя, не менее двух недель. А в случае приостановки регистрации срок нахождения денег в ячейке может превысить месяц. По этому, важно выбрать надежный банк.

Часто продавец использует полученные за квартиру наличные деньги для оплаты другой недвижимости в безналичном порядке. Выбирая банк для совершения сделки необходимо учесть, что некоторые банки взимают комиссию при внесении наличных на счет, и повышенные проценты за совершение платежа.

Опасность пластиковых карт для расчетов по договорам купли-продажи квартир

Большинство карт при их выдаче владельцам подключены к мобильному банку, о чем владельцы карт даже не догадываются. Через такие карты мошенники без труда получают доступ к другим счетам владельца карты, на которые могут быть зачислены деньги от сделки с недвижимостью.

Рекомендуем владельцам пластиковых карт, уже при планировании использования счета в банке для зачисления денег от продажи квартиры, или для покупки квартиры, заблаговременно отключить услугу мобильного банка от вашей банковской карты. Это надежнее сделать непосредственно в отделении банка и получить на руки соответствующий документ.

Расчеты за квартиру в безналичном порядке

Дорогостоящие квартиры оплачивают преимущественно в безналичном порядке через банковские счета. Сторонам договора необходимо заблаговременно позаботиться об открытии счетов в удобных банках, или в одном банке, что бы снизить комиссию за перевод денег.

Передача квартиры — завершающий этап купли-продажи квартиры

Квартира может быть передана продавцом покупателю до государственной регистрации перехода права или после. Обязательное требование — передача недвижимости по сделке, должна быть оформлена документально передаточным актом, который подписывают все стороны договора со стороны продавца и покупателя.

Юридическая проверка покупки квартиры по документам

Котова Екатерина Викторовна , юрист юридической компании Абонент Консалт.

В этой статье мы расскажем подробнее о том, как мы проверяем сделки по продаже квартир по документам. С ценами на наши услуги Вы можете ознакомиться .

Если Вы сильно ограничены в бюджете, то Вам подойдет минимальная юридическая проверка при покупке квартиры.

Но минимальной юридической проверки при покупке квартиры недостаточно для того, чтобы надежно защитить Вас от мошенников. Проверка, описанная в данной статье, защитит Вас наиболее полно.

Итак, вот 7 шагов на пути к безопасной покупке квартиры:

ШАГ 1. ПРОВЕРКА ПРАВОУСТАНАВЛИВАЮЩИХ ДОКУМЕНТОВ

Квартира находится в собственности у продавца на основании какого-либо договора, например, купли-продажи, дарения, мены и т.д. Данные документы необходимо изучить, чтобы убедиться в их подлинности и отсутствии исправлений. Обратить внимание следует и на тот факт, была ли сделка зарегистрирована надлежащим образом.

Для перехода права собственности должны были быть внесены изменения в ЕГРН. Так, еще одним правоустанавливающим документом является свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН, которая, по новым правилам, обладает такой же юридической силой, как и свидетельство.

ШАГ 2. ПРОВЕРКА ИСТОРИИ КВАРТИРЫ

Тут покупателю также поможет выписка из ЕГРН. В данном реестре содержатся сведения о квартирах с 1998 года, например, какие споры в отношении квартиры были за последние годы, есть ли обременения и т.д.

Кроме выписки из ЕГРН большую роль играет Технический паспорт квартиры, содержащий данные технического и адресного учета. В него входят Поэтажный план квартиры, Экспликация и адресный план. Технический паспорт показывает наличие или отсутствие незаконных перепланировок. Если в квартире имеются неузаконенные перепланировки, то последствия варьируются от штрафа, до судебного разбирательства и предписания все вернуть так, как было до перепланировки. Это дополнительные и довольно серьезные проблемы для нового собственника.

Не менее важный документ – выписка из домовой книги. Она показывает количество зарегистрированных в квартире жильцов, размер жилплощади, тип дома и т.д. Бывают ситуации, когда члены семьи, имеющие права на квартиру, ушли в армию или находятся в тюрьме. Выписка из домой книги все прояснит.

Наконец, если квартира перешла в собственность продавца по наследству, необходимо убедиться, что другие наследники не имеют прав на данную недвижимость. Эта информация содержится у нотариуса, который выдает выписки из нотариальной книги.

Также необходимо будет получить справку от управляющей компании или ТСН / ТСЖ об отсутствии долгов по коммунальным платежам и взносам за капитальный ремонт. Это очень важно, так как в силу ч. 3 ст. 158 ЖК РФ долги за капитальный ремонт всегда переходят на нового собственника.

Очень часто и другие долги по коммунальным и эксплуатационным платежам переходят на нового собственника в силу положений договора купли-продажи квартиры (в силу закона такое не предусмотрено, но хитрые продавцы и риелторы постоянно пытаются переложить долг на покупателя в силу договора).

ШАГ 3. ПРОВЕРКА ЛИЧНОСТИ ПРОДАВЦА

В перечень действий по проверке продавца входят:

1. Проверка действительности паспорта гражданина, который продает недвижимое имущество. Однако сделку может осуществлять представитель собственника. В таком случае тщательно нужно изучить доверенность и определить объем полномочий представителя;
2. Проверка дееспособности гражданина – продавца;
3. Проверка семейного положения продавца. Если он женат (замужем), то необходимо согласие жены (мужа) на распоряжение имуществом;
4. Проверка репутации данного собственника (были ли судебные тяжбы в отношении квартиры и с участием продавца, кто он по профессии и роду занятий и проч.)

ШАГ 4. ПРОВЕРКА ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ

Договор купли-продажи – это надежный документ, который подтверждает обязанность продавца передать в собственность покупателя квартиру и право покупателя требовать этой передачи, также обязанность покупателя передать деньги как оплату за квартиру и право покупателя требовать эту передачу. Это гарантия, которая порождает связь между покупателем и продавцом, основное доказательство в суде.

Договор должен быть составлен только письменно, в нескольких экземплярах, которые подписываются сторонами. Перед подписанием следует согласовать каждый пункт и обязательства каждой из сторон по договору. Типовые договоры не совершенны и оставляют немало пробелов, которыми с удовольствием пользуются мошенники. Кроме того, недобросовестный контрагент по договору может предложить свой, заранее подготовленный и продуманный вариант договора, который содержит риски, не заметные невооруженным глазом, но заметные для профессионального юриста.

Именно поэтому всегда следует нанимать юриста, который знает все тонкости и составит договор, основанный на требованиях закон с учетом интересов обеих сторон, даст отпор недобросовестному контрагенту и не даст ему включить в договор сомнительные условия.

ОБЯЗАТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ

1. Описание квартиры: количество комнат, метраж квартиры, этаж, местоположение, номер, адрес. Подробные сведения указаны в правоустанавливающих документах (свидетельство о праве собственности). Цель: максимально индивидуализировать объект недвижимости;
2. Стоимость квартиры;
3. Список лиц, проживающих в данном жилом помещении. У данных лиц могут оставаться право пользования квартирой на основании закона;
4. Все условия выполнения договора, при каких обстоятельствах квартира полностью переходит во владение другого гражданина, в собственность.
5. Также, обязательным условием сделки является акт передачи квартиры покупателю, в котором квартира должна быть максимально подробно описана.

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ч. 2 ст. 558 ГК РФ).

После заключения и регистрации договора купли-продажи следует этап регистрации перехода права собственности.

ШАГ 5. ПРОВЕРКА БУДУЩЕЙ СХЕМЫ РАСЧЕТОВ

Расчеты могут быть как наличные, так и безналичные. Для обоих способов существуют безопасные варианты:

Наличный расчет. Самый безопасный способ – использование банковской ячейки. Покупатель кладет деньги на банковскую ячейку в тот день, когда договор был подписан, или за несколько дней до подписания договора и в присутствии продавца. После подписания договора продавец должен деньги забрать. В договоре с банком содержится условие однократного доступа в ячейку конкретного лица (продавца) при предъявлении паспорта и других документов, о которых стороны договорились.

Безналичный расчет. Безопасным способом является покрытый безотзывный аккредитив. Покупатель должен открыть на свое имя счет в банке и положить на него нужную сумму. Средства на счету будут заблокированы до момента предъявления оговоренных документов (свидетельства о праве собственности). После предъявления, средства перечисляются на заранее открытый счет продавца.

Юридическая проверка сделки купли-продажи квартиры может также включать проверку надежности риелтора, если он есть в сделке.

ШАГ 6. ПРОВЕРКА ЗАСТРОЙЩИКА ИЛИ РИЕЛТОРСКОГО АГЕНТСТВА ЧЕРЕЗ СИСТЕМУ «СПАРК»

У дольщиков часто возникает один и тот же вопрос: насколько надежен застройщик? Есть ли гарантии, что он достроит дом? Ответ на этот вопрос может дать выписка из полной платной версии системы «Спарк». С помощью нее можно спрогнозировать вероятное банкротство застройщика, а также найти иные риски.

Если Вы покупаете квартиру на вторичном рынке, а в сделке присутствует риелторская компания, которая подталкивает Вас к покупке квартиры, мы также можем помочь Вам. Система «Спарк» выявляет фирмы-однодневки, которыми заполнен рынок риелторов; выявляет фирмы, зарегистрированные на массовых директоров или по массовым адресам; показывает аффилированность компании и ее учредителей. Например, стали бы Вы доверять такой риелторской компании, которая банкротится каждые полгода и открывается заново под тем же названием? Полагаем, что нет. Именно такие риски и помогает увидеть наша юридическая проверка.

ШАГ 7. СОСТАВЛЕНИЕ ЮРИДИЧЕСКОГО ЗАКЛЮЧЕНИЯ

После полной проверки наши юристы составят подробное заключение с понятными выводами о наличии или отсутствии рисков, с рекомендациями и пояснениями.

Знаете ли Вы, что на покупателе лежит обязанность проявить должную предусмотрительность при заключении сделки купли-продажи квартиры? Если, например, договор заключен с одним из собственников, а второй собственник не давал свое согласие, то он может оспорить сделку и отобрать у Вас квартиру. Свои деньги Вы вряд ли когда-нибудь вернете. А судья спросит у Вас, что именно Вы сделали, чтобы проверить сделку и не попасть в руки мошенников? Вы не проявили должную осмотрительность, учитывая то, что риелтор – не юрист и не несет никакой ответственности перед Вами.

Мы – юристы, которые специализируются на проверке квартир. Именно наше юридическое заключение может подтвердить, что Вы как покупатель квартиры сделали все для проверки этой сделки. Мы несем материальную ответственность перед Вами в рамках цены договора, если Вы станете жертвой мошенников в проверяемой нами сделке.

ПОЧЕМУ СТОИТ ПРОВЕРИТЬ ЮРИДИЧЕСКУЮ ЧИСТОТУ КВАРТИРЫ ЧЕРЕЗ НАС

	Большой опыт работы на разных типах недвижимости Мы сопровождали покупку квартир на вторичном рынке и в новостройках, сопровождали покупку земельных участков и нежилых помещений.
	Основная идея Мы не ограничиваемся проверкой законных формальностей, как делают многие наши конкуренты. Мы проверяем сделку исходя из собственного наработанного опыта и обширной судебной практики.
	Материальная ответственность Мы предоставляем Вам гарантию того, что Вас не обманут мошенники в проверяемой нами сделке. В противном случае мы вернем Вам деньги за наши услуги.
	Профессионально составленный договор покупки квартиры В отличие от многих риелторов, мы не скачиваем договор из интернета. Мы разрабатываем его для Вас с учетом тех рисков, которые присутствуют именно в Вашей сделке.
	Высокая квалификация сотрудников Все юристы нашей компании закончили юридический факультет МГУ им. М.В. Ломоносова и имеют опыт работы не менее трех лет
	Оказываем эту услугу по всей России Мы наработали большой опыт юридической проверки квартир, так как юристы нашей компании помогают покупателям выявлять мошенников по всей России.

Как уберечься от мошеннических действий с объектом недвижимости?

Перед покупкой объекта недвижимости потенциальный покупатель может запросить и получить информацию об этом объекте на сайте Росреестра www.rosreestr.ru, в офисе Кадастровой палаты или в многофункциональном центре предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ).

Также на сайте Росреестра можно воспользоваться электронным сервисом «Справочная информация об объектах недвижимости в режиме online» и бесплатно получить общедоступные сведения о характеристиках объекта недвижимости, о наличии зарегистрированных прав и ограничений (обременений) прав на объекты недвижимости.

Собственник, в случае опасений за принадлежащие ему объекты недвижимости, может обратиться в офис Росреестра с заявлением о невозможности государственной регистрации перехода, ограничения (обременения), прекращения права на такой объект недвижимости без личного участия собственника (его законного представителя).

Как получить справочную информацию об объекте недвижимости

Сервисом «Справочная информация об объектах недвижимости в режиме online» можно воспользоваться на сайте Росреестра, если вам необходимо получить актуальную информацию об объекте недвижимости: описание объекта, его адрес, сведения о наличии или отсутствии зарегистрированных прав, ограничений или обременений прав.

Поиск информации осуществляется по одному из критериев: кадастровому номеру, условному номеру, адресу, номеру государственной регистрации права, ограничения (обременения) права. Если право, ограничения (обременения) права на объект недвижимости зарегистрированы, сервис позволяет узнать информацию о виде права, ограничения (обременения) права, дате и номере государственной регистрации. Услуга предоставляется заявителю бесплатно в режиме реального времени.

На что следует обратить внимание при покупке объекта недвижимости

Продавцом должны быть представлены документы – подлинники (например, договора) или надлежащим образом заверенные копии (например, акта органа местного самоуправления), на основании которых ему принадлежит отчуждаемый объект недвижимости. Покупателю следуют обратить внимание на частую перепродажу объекта недвижимости. Если объект недвижимости продают по доверенности, то важно удостовериться, что сам собственник действительно изъявляет такое желание.

Чтобы установить факт принадлежности объекта недвижимости продавцу, можно получить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Если сведений об объекте нет в ЕГРН, целесообразно настаивать на получении справки из органа, который осуществлял регистрацию прав до начала деятельности на территории соответствующего субъекта Российской Федерации учреждения юстиции по регистрации (например, в отношении жилых помещений информацию может предоставить ОТИ/БТИ).

Как наложить запрет на совершение регистрационных действий с объектом недвижимости без личного участия собственника

Если Вы опасаетесь за принадлежащие Вам на праве собственности объекты недвижимости, вы можете обратиться в офис Кадастровой палаты или МФЦ с заявлением о невозможности государственной регистрации перехода, ограничения (обременения), прекращения права на принадлежащие Вам объекты недвижимости без Вашего личного участия или участия Вашего законного представителя. В этом случае в ЕГРН вносится запись о таком заявлении.

Для Вашего удобства заявление может быть представлено в форме электронного документа, заверенного усиленной квалифицированной электронной подписью заявителя.

Заявление также может быть подано посредством почтового отправления. В случае представления заявления посредством почтового отправления подлинность подписи заявителя на заявлении должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке, а также в нотариальном порядке удостоверена доверенность, подтверждающая полномочия представителя заявителя.

Наличие в ЕГРН записи о невозможности государственной регистрации является основанием для возврата без рассмотрения заявления, представленного иным лицом (не являющимся собственником объекта недвижимости или его законным представителем) на государственную регистрацию перехода, ограничения (обременения), прекращения права на соответствующий объект недвижимости.

Запись в ЕГРН о невозможности государственной регистрации без личного участия собственника объекта недвижимости (его законного представителя) не препятствует государственной регистрации перехода, ограничения (обременения), прекращения права, если основанием для государственной регистрации права по заявлению иного лица является вступившее в законную силу решение суда, а также требование судебного пристава-исполнителя в случаях, предусмотренных Федеральным законом «Об исполнительном производстве», и в иных случаях, установленных другим федеральным законом.

Запись в ЕГРН о невозможности государственной регистрации без личного участия собственника объекта недвижимости (его законного представителя) погашается на основании:

• заявления собственника (его законного представителя) об отзыве ранее представленного заявления о невозможности государственной регистрации;
• вступившего в законную силу судебного акта;
• решения государственного регистратора (без заявления собственника, его законного представителя) одновременно с государственной регистрацией перехода, прекращения права собственности указанного собственника.

Как перед покупкой самостоятельно проверить квартиру на чистоту сделки

Просмотров 163

Приобретая недвижимость, покупатель рискует остаться без денег. Неважно, совершается ли покупка на первичном или вторичном рынке жилья, необходима проверка юридической чистоты сделки.

Порядок действий

Выбор сделан, принято решение купить понравившуюся квартиру, теперь задача продавца — определить, что нужно проверять.

Понятие «проверка юридической чистоты сделки» означает выявление обстоятельств, которые могут препятствовать совершению купли-продажи. Юрист (риелтор, покупатель) определяет, были ли совершены продавцом какие-либо действия, указывающие на намерение ввести в заблуждение покупателя; сможет ли кто-либо в будущем подвергать сомнению законность сделки и требовать ее отмены.

Проверка чистоты сделки состоит из нескольких этапов:

1. Проверка правомочности продавца. Будь то застройщик, если речь идет о покупке жилья на первичном рынке, или собственник квартиры, у продавца должны быть документы, подтверждающие право на заключение договора купли-продажи, договора долевого участия.
2. Проверка подлинности документации. Существует ряд сервисов, позволяющих определить, на кого действительно зарегистрирована недвижимость, была ли выдана застройщику лицензия на строительство, действует ли выданная доверенность. Любой документ можно проверить, а если у физлица нет правомочий на получение информации, это может сделать нотариус.
3. Выявление лиц, имеющих право на проживание в квартире.
4. Проверка квартиры на наличие в отношении нее споров, судебных процессов, выявление обременений (аренды, ренты, ипотеки, ареста).
5. Проверка соответствия фактического состояния квартиры данным, зафиксированным в технической документации. И застройщики, и продавцы квартир в собственности зачастую продают жилье, которое по техпараметрам не соответствует установленным нормам. Исправление ошибок будет стоить немалых затрат (от 10 тыс. и выше, причем стоимость может увеличиваться в разы).
6. Проверка оплаты коммунальных услуг (для квартир на вторичке).

Процедура проверки юридической чистоты жилья на первичном и вторичном рынке разнится. Вторичное жилье продает собственник, с ним заключается договор купли-продажи. При оформлении покупки первичного жилья происходит приобретение права требования, которое подтверждается договором долевого участия. В каждом случае необходимо проверить разные пакеты документов, ведь процессы покупки очень отличаются.

Проверка нового жилья

Приобрести абсолютно новую квартиру можно 2 путями:

1. Оформить ДДУ. Право собственности при этом не возникает. По документам человек, вкладывающий деньги, имеет право потребовать квадратные метры от застройщика. При этом дом может находиться на стадии завершения или начала строительства.
2. Оформить договор купли-продажи с юридическим лицом. Фактически речь идет о покупке жилья на вторичном рынке. Разница в том, что недвижимость ранее приобретена от застройщика неким третьим лицом, вложившим средства в строительство, причем приобретение сделано с целью дальнейшей перепродажи.

В первом случае квартиры будут дешевле, ведь есть риск незавершенного строительства. При оформлении договора производится проверка застройщика. Во втором случае стоимость жилья не отличается от цены квартиры при покупке у собственника, но юрлицо требует проверки.

Опасно ли покупать квартиру у застройщика, что проверить

По-прежнему оформление ДДУ является наиболее надежной формой взаимоотношений с застройщиком для получения квартиры в перспективе. Права и обязанности сторон регулируются законом №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Благодаря правкам, внесенным в закон в июле 2018 г., риски для инвесторов снизились. Если договор с застройщиком был заключен после 01.01.2018 г., действуют следующие правила:

1. Ранее застройщик мог распоряжаться привлеченными средствами по своему усмотрению, и если он ведал строительством нескольких объектов, у компании была возможность направлять средства на завершение разных домов в рамках одного проекта. Однако изменения в ст. 3 закона пресекают подобные действия. Теперь застройщик не вправе привлекать средства дольщиков на строительство нескольких объектов недвижимости.
2. При финансировании строительства за счет средств банка, выданных по целевому кредиту, застройщик должен использовать эскроу-счета. Эта касается только новых проектов.
3. Операции по передвижению средств теперь контролируются банками. При уличении в нецелевом использовании финансов счет будет заблокирован, а в компанию нагрянет проверка.
4. Застройщик должен обеспечить участнику долевого строительства свободный доступ к информации.

Данные пункты дают покупателю дополнительные гарантии чистоты сделки.

Документы

Согласно ст. 3.1 Закона, застройщик обязан предоставить следующую информацию:

• Учредительную документацию, устав предприятия в последней редакции.
• Свидетельство о государственной регистрации, о постановке на налоговый учет.
• Разрешение на строительство. В нем должны быть указаны сведения: дата выдачи, номер, конечный срок действия, наименование выдавшего документ госоргана.
• Документ, свидетельствующий о праве на размещении жилого дома на данном земельном участке. Следует узнать сведения о собственнике земли, ее кадастровый номер и площадь участка.
• Документы о планировании подключения дома к сетям инженерно-технического обеспечения.
• График реализации проекта. Застройщик должен предъявить поэтапный план строительства с указанием конечных сроков завершения каждого из этапов.
• Годовую отчетность предприятия за последний год, а лучше — за 3, чтобы увидеть состояние дел в динамике.
• Последнее аудиторское заключение о деятельности фирмы.
• Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (если квартира готова).

В обязанность Застройщика входит предоставление оригиналов или заверенных нотариусом копий документов. Нелишним будет попросить представителя компании выслать сканкопии документов на электронную почту, чтобы с ними мог ознакомиться юрист.

Изменения в законодательстве не касаются ранее запущенных проектов. Чтобы понять, насколько велика ответственность застройщика, необходимо проверить дату разрешения на строительство. Если документ выдан после июля 2018 г., застройщик подчиняется новым — более жестким правилам. Так, например, согласно п. 1 ст. 3 Закона, средства для строительства могут привлекаться только после того, как застройщик получит разрешение, предоставит проект, зарегистрирует право собственности на землю.

Информация о застройщике в СМИ

Дополнительно можно проанализировать данные о девелопере в СМИ. На сайте Застройщика редко можно увидеть нелестные отзывы, поэтому сведения нужно получать из сторонних изданий.

Застройщики обязаны вносить информацию о себе общедоступных источниках, включая наименование и номер расчетного счета. Вся размещенная информация находится под контролем государства.

Новая квартира от юридического лица: проверка чистоты сделки

Новая квартира может принадлежать юридическому лицу. Если оно имеет право собственности на жилье, заключается договор купли-продажи. Если же дом недостроен, оформляется уступка права требования. В любом случае нужно проверить юридическую чистоту предстоящей следки.

Уступка прав требования

Уступка прав происходит, если есть некое юридическое лицо, заключившее с застройщиком договор, по которому последний уступает право на одну или несколько квартир. Документом, подтверждающим такую уступку, может быть:

• ДДУ;
• инвестиционный или иной договор.

Если юрлицо, обладающее правом требования, оформило ДДУ, покупателю квартиры необходимо запросить в Росреестре выписку ЕГРН. Ее содержание покажет, действительно ли заключен договор застройщика с покупателем, поскольку все ДДУ подлежат обязательной госрегистрации.

Если у продавца оформлен с застройщиком иной договор, проследить юридическую значимость документа можно только путем тщательного изучения взаимоотношений юрлица и девелопера. Следует учесть, что продающая компания не отвечает за состояние объекта, который покупателю передаст застройщик.

Покупка от собственника

Если компания оформила на квартиру право собственности, заключается договор купли-продажи. Сведения о передаче объекта отражаются в Росреестре. Покупатель, проверяя чистоту сделки, должен запросить выписку ЕГРН. Из документа будет известно, нет ли на квартире обременений. Кроме этого, чтобы быть уверенным в правомочности действий продавца, следует:

• Затребовать учредительную документацию, устав. Из содержания будет ясно, кто уполномочен принимать решение о продаже объекта.
• Проверить базу предприятий-банкротов (ликвидируемых).
• Получить у компании продавца (не застройщика) правоустанавливающие документы. Это может быть ДДУ, договор переуступки права или иной документ.
• Запросить выписку из ЕГРЮЛ. Так можно проверить, существует ли юрлицо, кто является гендиректором.
• Проверить, не является ли организация-продавец участником исполнительного производства. Если на активы компании наложены обременения, то и рассматриваемое жилье продаже не подлежит.

Мнение эксперта Алексей Петрушин Юрист. Специализация семейное, жилищное право.

При продаже жилья от физлиц нужно только согласие собственников. В компании такое решение принимается советом учредителей. В итоге выносится решение. Чтобы удостовериться в законности продажи, необходимо потребовать протокол собрания с решением о продаже.

Быстро получить нужную информацию можно в Федеральной службе судебных приставов или Едином федеральном реестре сведений о банкротстве.

Вторичный рынок

На вторичном рынке смена собственника происходит путем заключения договора купли-продажи. Риск остаться без жилья велик. Причин всего две:

• юридическая неграмотность обеих сторон;
• умышленные неправомерные действия продавца с целью наживы, или попросту – мошенничество.

Даже если со стороны продавца действует риелтор, юрист, необходимо вооружиться знаниями и проконтролировать ход сделки.

Как проверить чистоту купли-продажи на вторичном рынке

Если выбор сделан, не стоит сразу выказывать свое восхищение объектом и поспешно оформлять задаток. Необходимо узнать историю жилья, проверить, законны ли действия продавца, все ли документы предоставлены им для отчуждения имущества, получены ли разрешения.

Проверка правомочий продавца

Инициировать продажу квартиры может только собственник или несколько собственников, которым принадлежит недвижимость. Сведения о том, кто действительно является собственником квартиры, содержатся в документах:

• Свидетельстве о праве собственности, которое выдавалось до 2016 г., или выписке ЕГРН. Оба документа являются действующими и подтверждают, что квартира зарегистрирована на продавца в Росреестре.
• Правоустанавливающем документе на квартиру, например — свидетельстве о праве на наследство.

Покупателю необходимо сверить ФИО собственника, указанное в выписке, с паспортными данными продавца, обратить внимание на адрес. Бывает, опечатка в одну цифру — уловка мошенников, пытающихся продать другую квартиру по схожему адресу.

Проверка документов на квартиру

Заранее определив, какие документы проверять при покупке квартиры и с какой целью, будет проще выстроить конструктивный диалог с продавцом, высказать опасения и обосновать необходимость предоставления справок.

В основной перечень документации для поверки чистоты сделки входит:

• паспорт продавца;
• свидетельство о праве собственности;
• правоустанавливающая документация (договор купли-продажи, приватизации; свидетельство о праве на наследство, дарственная или иной документ);
• справка о количестве зарегистрированных в квартире лиц;
• архивная выписка из домовой книги обо всех зарегистрированных собственниках;
• выписка с лицевого счета, квитанции об оплате за предоставленные коммунальные услуги;
• доверенность, если от лица продавца действует его представитель.

Помимо указанных документов, иногда необходимо запросить иные справки, разрешения. Их перечень зависит от числа и состава владельцев имущества.

Продажа от содольщиков

Собственник может быть не один, а несколько. При этом сделка признается законной, если:

• Оформляется 1 ДКП, где все совладельцы указаны как продавцы своих долей.
• Оформляется несколько договоров. Тогда каждый из совладельцев должен дать другому согласие на продажу или отказ от покупки части квартиры. Так проходит процедура, предписанная ст. 250 ГК РФ, называемая «преимущественным правом покупки». Без ее соблюдения сделку легко оспорить.

Впоследствии договор о купле-продаже квартиры необходимо в обязательном порядке заверить у нотариуса.

Продажа квартиры (доли) несовершеннолетнего

Также оспоримой может быть сделка, где собственником всей квартиры или ее части является несовершеннолетний. По закону дети не могут совершать сделки купли-продажи, их права представляет опекун, усыновитель или родитель. С 14 лет дети сами могут продавать свою недвижимость, но с письменного разрешения родителей (опекунов). Сделка должна быть одобрена органами опеки и попечительства. Разрешение выдается, если продавец предоставит несовершеннолетнему альтернативное жилье, не меньшее по квадратуре и в долевом соотношении, чем продаваемое. Если у продавца нет разрешения органов опеки, то в будущем ребенок, чью долю продали, сможет оспорить сделку в суде.

Незаконной является сделка и в случае продажи квартиры родителями, если жилье было куплено с привлечением маткапитала, а доля несовершеннолетнему не выделена. Продажа такой квартиры под вопросом, поскольку родители при получении «детских» денег обязуются выделить ребенку жилплощадь. Невыполнение обязательств грозит неприятностями с ПФ, прокуратурой, ООП. Подробнее: Обязательство о выделении доли детям по материнскому капиталу

Продажа квартиры в общей собственности

Особенности имеет продажа квартиры, купленная в браке. Если у супругов не выделены доли, жилье считается совместной собственностью. Сделка по отчуждению, осуществляемая одним из супругов, должна подкрепляться письменным разрешением второго супруга на продажу, заверенным нотариусом.

Даже если собственность разделена по соглашению, покупателю лучше запросить разрешение от супруга хотя бы в простой письменной форме.

Продажа квартиры в ипотеке

На продажу квартиры в ипотеке должно быть разрешение кредитной организации. В выписке ЕГРН будет указано, что квартира находится под обременением. В случаях, когда собственник не в состоянии платить за кредит, или в силу обстоятельств вынужден продать квартиру, банк идет на встречу и дает разрешение на продажу. Впоследствии либо кредит постепенно выплачивается новым собственником (производится уступка долга по ипотеке), либо погашается средствами, вырученными от продажи квартиры.

Для чего нужна архивная выписка о прописанных лицах

Из выписки можно узнать всю долгую историю недвижимости, а также о том, кто был выписан временно и имеет право на пожизненное проживание в квартире несмотря на ее продажу. В число таких лиц входят:

• граждане, проходящие срочную военную службу;
• заключенные, отбывающие срок в местах лишения свободы;
• родители, находящиеся в доме престарелых или прописанные граждане, находящиеся на лечении в психоневрологическом диспансере;
• дети, которые пребывают в спецшколе, воспитательном учреждении.

Благодаря выписке можно понять, от кого ожидать притязаний на жилье.

Проверка технической документации

Основная ожидаемая угроза — неузаконенная перепланировка. Узнать, где должны находиться перегородки, дверные проемы и окна, можно из техпаспорта. Если изменения не внесены, придется проводить узаконивание. Для точной оценки предстоящих затрат нужно пригласить сотрудника БТИ. Он оценит состояние квартиры и подскажет, целесообразно ли обращаться за узакониванием. Если изменения затронули несущие стены, покупателя в судебном порядке заставят восстановить строение до первоначального состояния.

Незаконной может оказаться установка газового оборудования или иных коммуникаций. Рекомендуется проводить оценку технического состояния квартиры с приглашенным специалистом, имея на руках техпаспорт.

Выявление задолженности по квартплате

О долгах «расскажут» справки, выданные в жилищном управлении. По закону собственник не должен гасить долги предыдущего хозяина, но счета будут приходить в адрес нового владельца.

Выявив, что жилье обременено долгами, следует договориться об их погашении за счет аванса (задатка).

Если времени мало, а проверить квартиру нужно, можно воспользоваться электронной базой данных о собственниках недвижимости.

Мнение эксперта Александр Фомичев Юрист. Стаж лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право. Задать вопрос эксперту Не нужно искать, как проверить квартиру перед покупкой через Росреестр. Достаточно просто перейти на официальный сайт регистрационного органа. В режиме онлайн сразу можно: получить информацию о собственнике, выявить наличие обременений, узнать, не находится ли квартира в залоге или под арестом. Для получения нужной информации необходим кадастровый номер, адрес квартиры.

Где получить документы для проверки чистоты сделки, стоимость

Чтобы быстрее купить квартиру на рынке вторичного жилья, и при этом самому проверить чистоту сделки, необходимо обратиться к собственнику. Он подаст соответствующие запросы в госорганы и получит справки за определенную стоимость:

Документ, где взять	Стоимость	Срок ожидания
Оформить выписку ЕГРН можно в Росреестре, МФЦ или на официальном сайте организации	300 руб.	3 дня, если обратиться в Росреестр, 5 — при обращении в МФЦ
Кадастровый паспорт как отдельно оформленный документ не выдается с 2017 г., сейчас оформляется выписка ЕГРН, которую можно получить в Росреестре	400 руб. — бумажный вариант документа, 250 руб. — электронная справка	3 дня — при обращении в Росреестр или подачи заявки на сайт госоргана, 5 дней — через МФЦ
Справка о составе семьи для выявления скрытых собственников. Оформляется в жилищном агентстве или в отделении регистрационного учета граждан	Выдается бесплатно	До 7 дней
Архивная выписка, позволяющая выявить всех нынешних и даже бывших собственников, имеющих право претендовать на квартиру. Ее может получить только продавец, риелтор. Стоимость справки высока, поэтому можно предложить продавцу возместить расходы на ее получение	1,5-6 тыс. руб.	От 1 до 7 дней
Справка, подтверждающая задолженность за коммунальные услуги	От 200 руб.	1-3 дня

Как правило, собственник без проблем предоставит документы, если покупатель возьмет на себя дополнительные издержки. При получении категорического отказа стоит задуматься, все ли в порядке с квартирой и стоит ли оформлять договор купли-продажи.

Покупать квартиру без проверки юридической чистоты сделки очень рискованно. И даже если изучить документы самостоятельно, можно упустить важные моменты, например, возможность притязания на недвижимость наследников, дальних родственников, лиц, отбывающих наказание в местах лишения свободы. Доверьте этап проверки квартиры профессионалам.

Юристы сайта тщательно изучат документы, озвучат все возможные риски, связанные с покупкой, выявят скрытых собственников, узнают о возможных обременениях. Специалисты помогут составить договор так, что никто не сможет притязать на купленную недвижимость. Проверка чистоты сделки юристами сайта — надежная защита от мошенников.

Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО! Анонимно Информация о вас не будет разглашена Быстро Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист Расскажите друзьям Оцените (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Автор статьи Правовед. Стаж 2 года. Специализируюсь на гражданских спорах в сфере жилищного и семейного права. Рейтинг автора Написано статей 609 задать вопрос эксперту