Кредит в Германии

Условия по кредиту в Сбербанке Европы

Многие слышали о том, что ставки по кредитам в Сбербанке в Европе находятся на несравнимо более низком уровне, чем ставки в России. Это и удивительно, ведь Сбербанк это единая организация с центром в России, почему же она загоняет в кабальные рамки не «зажравшихся» европейцев, а своих же соотечественников? Давайте с этим разберемся, а заодно и сравним процентные ставки по потребительским и ипотечным кредитам Сбербанка в России и в ряде стран Европы.

Процентные ставки в европейских филиалах

Дочерние предприятия Сбербанка успешно работают в целом ряде европейских государств. В еврозоне, законодательство о банках существенно отличается от российского, да и финансово-экономические условия там другие. Также не стоит забывать и о конкуренции с другими европейскими банками. С учетом всего этого Сбербанк предлагает условия по ипотечным и потребительским кредитам.

1. В Словении ипотечный кредит можно взять под 4,5% годовых, минимум на 6 месяцев и максимум на 20 лет. Максимальная сумма займа – 500 000 Евро, минимальная 15 000 Евро. Выплаты осуществляются равными частями, страховка обязательна. Потребительский кредит в словенском Сбербанке доступен под 6,99% годовых. Взять можно от 1000 до 15 000 Евро на срок от 1 года до 8 лет.

Чувствуется разница, особенно если учесть, что минимальный льготный процент по ипотеке в российском Сбербанке 7,4%, а потребительский кредит можно в лучшем случае получить под 12,5% годовых, да и то по предпраздничной акции.

1. В Хорватии потребительский заем в Евро обойдется в 6,6% годовых. Самая маленькая сумма доступная по данному кредитному продукту 7500 Евро, самая большая 225 000 Евро. Срок займа от 1 года до 12 лет. Ипотека хорватам обходится в 3,45% годовых. При этом максимальная сумма, на которую они могут рассчитывать 250 000 Евро, минимальная – 10 000 Евро. Сроки большие от 1 года до 30 лет.
2. В Чехии один из самых дешевых потребительских займов местные жители могут оформить в Сбербанке под 5,9% годовых на сумму от 30 000 до 1000 000 чешских крон. Минимальный срок 1 год, максимальный 8 лет. Ипотека также очень дешевая – 1,99% годовых, причем по фиксированной ставке на срок до 30 лет. Сумма 500 000 чешских крон.
3. В Германии кредиты вообще даром раздаются, даже не верится, когда смотришь на реальные цифры в ипотечных договорах простых бюргеров. Минимальный процент по ипотеке в немецком Сбербанке – 0,2%, вы только вдумайтесь. Сумма займа может доходить до 500 000 Евро, а срок договора может растянуться на 30 лет. Даже потребительский кредит на любые цели можно получить под 0,9% годовых максимум на 4 года и на сумму до 100 000 Евро.

Эх, счастливые развитые страны еврозоны. Нам жителям России и стран СНГ о таких кредитах можно только мечтать. У нас каждый день тысячи россиян искренне радуются, что им удалось ипотеку оформить в пределах 10% (даже не 7,4%). И их радость понятна, ведь появилась возможность переехать в свое собственное жилье и не важно, что 10-15 лет нужно будет обноски носить и есть солонину из погреба.

Как россиянину взять кредит в Европе?

Если вы являетесь клиентом российского Сбербанка, можно обратиться в отделение европейской «дочки» с заявкой на получение кредита, да только, скорее всего вам откажут. Существует два основных препятствия: во-первых, для того чтобы претендовать на кредит в европейском банке нужно иметь кредитную историю в BRKI или NRKI, естественно положительную, у вас такой наверняка нет, во-вторых, необходимо иметь шенгенскую визу и хотя бы вид на жительство в той стране, в которой находится «дочка» Сбербанка. Для многих это серьезное препятствие, но не стоит отчаиваться.

В некоторых странах, например в Чехии, иностранцам предоставляется возможность взять ипотечный кредит на покупку недвижимости в Чехии и без вида на жительство. При наличии представителя можно даже не иметь шенгенской визы и не приезжать в Чехию, а кредит оформить дистанционно через консалтинговую компанию. Это сложнее и дороже, зато появляется шанс приобрести недвижимость в Европе, а это отличная возможность поправить свои финансовые дела в отдаленном будущем.

Почему в России займы дороже?

Под какие проценты дает европейский Сбербанк деньги гражданам стран еврозоны нам понятно и сразу же возникает щемящее чувство несправедливости. Почему наши банкиры к нам так относятся? На самом деле в финансовой сфере правит точный расчет и прагматизм. Банк не станет работать себе в убыток, а значит минимальная процентная ставка, которую может позволить себе кредитная организация должна быть к чему-то привязана. К чему же она привязана?

В России минимальная кредитная ставка привязана к ставке рефинансирования, которую устанавливает Банк России. Сейчас она 7,75%, а значит, минимальная цена кредита должна быть чуть больше. Вот мы и получаем потребительские кредиты минимум под 12,5% и должны еще радоваться, что Банк России ставку немного опустил. В разгар кризиса пару лет назад она была значительно выше, соответственно и кредиты были дороже.

В январе 2016 года ставка рефинансирования равнялась 11%, чудовищный показатель, продиктованный системными кризисными явлениями в экономики.

В Европе кредитную политику определяет ЕЦБ, который всякими путями держит ключевую ставку на уровне 0-0,25% от чего и кредиты для граждан и организаций становятся супердешевыми. Что в итоге, а итог закономерен – деньги к деньгам! Европейская экономика, при наличии дешевых кредитов, имеет мощные драйверы развития в виде активного потребительского сектора, а также малого и среднего бизнеса, который опять же за счет дешевых займов растет «как на дрожжах».

В России же Сбербанк лишь «в грудь себя бьет», что поддерживает потребителей и бизнес. На самом деле мало кому из предпринимателей удается выбить для себя заем дешевле 17,5% годовых. О каком развитии можно говорить? При этом крупные компании типа Газпрома или Роснефти прекрасно развиваются, продавая углеводороды и уводя прибыли в заграничные банки. Грустно все это!

Итак, мы посмотрели, сколько кредитных продуктов предлагает Сбербанк в разных Европейских странах, и на каких условия он их предлагает. Общий вывод таков: в Европе кредиты брать выгодно, а в России крайне невыгодно. Наш Сбербанк по сравнению со своими европейскими «дочками» выглядит ростовщиком. Хотя почему выглядит, он и есть ростовщик. И пока такое будет продолжаться, ни о каком развитии экономики России речь идти не будет, можно даже не мечтать!

Под какие проценты Сбербанк дает кредит в Европе

Отделения Сбербанка сегодня есть в любом уголке России. Но помимо этого, Сбер успешно работает и за рубежом. Его представительства можно найти в четырнадцати зарубежных странах — от Украины до Швейцарии. Несколько лет назад в прессе активно обсуждали ставки по кредитам Сбербанка в Европе и сравнивали их с российскими, увы, далеко не в пользу последних. Рассмотрим, как обстоит дело с зарубежным кредитованием от Сбера сегодня, в конце 2018 года.

Условия кредитования от Сбербанка за рубежом

Сегодня у Сбербанка имеется 15 дочерних представительств в четырнадцати странах мира, помимо РФ. На Украине, как ни странно, работает сразу две «дочки» Сбера, и условия обслуживания в них несколько различаются. В целом же, все представительства можно разделить на три группы:

• страны бывшего СНГ – Украина, Беларусь и Казахстан;
• страны Азии – Турция;
• европейские государства – Австрия, Германия, Чехия, Словения, Венгрия, Сербия, Хорватия и Швейцария.

NB! К категории европейских государства отнесены по географическому положению, а не по причастности к Евросоюзу.

Естественно, условия кредитования в каждой из дочерних компаний будут зависеть не только от типа кредитного продукта, но и от страны. Для того чтобы составить примерное представление о ситуации, рассмотрим величину процентных ставок по потребительским кредитам Сбера в каждом из перечисленных государств.

Страны бывшего СНГ

Потребительские займы в Казахстане можно оформить как в национальной валюте, так и в долларах США. В первом случае величина процента будет варьировать от 16% до 26,11% годовых. Для валютных займов ставка будет находиться в пределах от 6,6 до 7,6% годовых. Итоговый вариант будет зависеть от суммы и сроков кредитования, а также от кредитной программы. К примеру, экстренный кредит обойдется заемщику дороже обычного (зато именно он позволяет получить заем в валюте США).

В Беларуси ставки по займам определяются так: ставка рефинансирования НБРБ плюс 4,7%процентных пункта. На текущий момент она составляет 14,7 годовых. Но в случае изменения экономической ситуации процент изменится не только по новым, но и по уже действующим займам. Что касается Украины, на ней зарегистрировано две «дочки» Сбера:

• АО «Сбербанк России»;
• VS Bank.

Впрочем, последний в настоящий момент проходит реорганизацию. А в первом действует только одна программа потребительского кредитования, позволяющая получать займы исключительно в гривнах. Базовая ставка по ней составляет 25% годовых. Но к ней добавляются комиссии за выдачу кредита и рассмотрение заявки, надбавки за отсутствие согласия супруга и т. д. В итоге, реальная ставка может достигать 32%.

Европейские государства

Несколько лет назад журналисты и блогеры активно обсуждали, под какие проценты Сбербанк дает кредит в Европе. Цифры, приводимые в ходе обсуждения, заставляли россиян завистливо вздыхать. Как обстоят дела со ставками сегодня, можно понять по приведенной ниже таблице. В ней собраны базовые проценты для займов европейских представительств Сбербанка, информация о которых есть в публичном доступе.

Страна	Потребительский заем	Ипотека
Чехия	4,8—15,9	2,89—3,59
Словения	От 6,99	От 4,5
Хорватия	5,00—5,57 в евро 6—6,88 в национальной валюте	От 3,37 в евро От 4,01 в национальной валюте
Босния и Герцеговина	От 2	От 2,95
Сербия	7,05—11,95	От 2,4
Германия	От 1,87	—

Справка! В Германии несколько лет назад действовала ипотечная программа под 0,2% в год. На момент написания статьи на сайте немецкой «дочки» Сбербанка присутствует информация только о потребительских займах.

Азиатские регионы

В Азии представительство Сбербанка имеется только в Турции. Здесь можно оформить кредиты как в местной валюте, так и в долларах/евро, и даже в рублях. Ставки по займам перечислены в таблице ниже.

	Рубль РФ	Доллар США/Евро	Турецкая лира
Потребительский заем	—	—	От 3,08
Ипотека	18	6,6—7,2	11,2

Указанные процентные ставки по ипотеке взяты из программы «Ипотека для иностранцев». Данный заем доступен российским гражданам, при условии, что у них имеется на руках не менее 40% от стоимости приобретаемой недвижимости, и их покупка расположена на территории Турции.

Почему кредитование в России намного дороже

Практически в каждой стране банки как в рекламной информации, так и при заключении кредитного договора указывают фиксированные процентные ставки. Только в Беларуси кредиторы изначально декларируют привязку стоимости кредита к ставке центрального банка республики. Но на самом деле, такая привязка существует в любой стране.

Чтобы понять, почему европейцам займы обходятся дешевле, чем россиянам, стоит просто сравнить ставки рефинансирования в ЦБРФ и в ЕЦБ. В нашей стране на начало ноября 2018 года она составляет 7,75%, тогда как в Еросоюзе вот уже несколько лет удерживается около нулевой отметки. Именно этим и объясняется наличие такой низкой стоимости займов для европейцев.

Можно ли россиянину оформить кредит от Сбербанка за рубежом

Граждане РФ могут оформить ипотеку от Сбербанка в Турции. Для этого там существует специально разработанная программа, условия которой, впрочем, практически совпадают с российскими. Также можно получить кредиты в ряде стран, находящихся в европейской географической зоне, но только в местной валюте.

Что касается оформления займов в странах Евросоюза, увы, россиянам здесь вряд ли что-то светит. Для получения кредита (хоть потребительского, хоть ипотечного), здесь необходимо иметь двойное гражданство, вид на жительство или хотя бы шенгенскую визу в страну-кредитора. Кстати, в последнем случае вероятность одобрения будет минимальной. В дополнение к этому, потребуется положительная кредитная история в BRKI или NRKI, что есть далеко не у каждого россиянина. Так что, увы, о кредитовании в Сбербанке на европейских условиях большинству россиян остается только мечтать.

Выводы

Представительства Сбербанка работают, помимо РФ, еще в 14 странах мира. Отделения на территории Евросоюза предлагают клиентам наиболее привлекательные условия кредитования — как потребительского, так и ипотечного. Это объясняется низкой ставкой рефинансирования, установленной ЕЦБ. К сожалению, гражданам РФ воспользоваться кредитными предложениями от европейских филиалов Сбера не получится, по причине жестких требований кредитора к заемщикам.

Кредит в немецком банке — как получить

Потребительский кредит в Германии. Как взять займ в немецком банке по интернету. Проверка кредитоспособности жителей Германии.

Что нужно немецкому банку для выдачи кредита

По данным SCHUFA, 15% жителей Германии оформляют кредит — Finansierung. Как и везде, немцы берут заём на автомобили, бытовую технику, мебель, гаджеты и другие дорогие вещи. Статья о процедуре получения, условиях оформления потребительского кредита. Где выгоднее брать заём: в банке или в интернете.

Немецкие банки выдают кредит резидентам страны, поэтому заёмщик предоставляет подтверждение прописки в Германии и разрешение на пребывание. При оформлении займа просят справку о регистрации или другой документ с указанием адреса — например, счёт за телефон или интернет.

Второе условие — расчётный счёт заявителя в немецком банке. С него банк-кредитор снимает ежемесячные платежи в зачёт погашения долга и процентов.

Чтобы получить одобрение банка, заёмщик показывает подтверждение постоянного дохода — подойдёт зарплатный листок с работы или выписка со счёта с обоснованием источника дохода. Частные предприниматели берут справку из налоговой. Недостаточный для оплаты займа доход ведёт к отказу.

Иностранцы предоставляют вид на жительство в Германии, длительность которого покрывает сроки погашения займа.

Например, иностранцу выдали ВНЖ на 3 года, а предполагаемый срок кредита — 5 лет. В таком случае дело рассматривают индивидуально: одни банки откажут, другие предложат особые условия, чтобы минимизировать риски.

Задача заёмщика — показать финансовое благополучие: стабильную работу, высокую зарплату, другие источники дохода. Если с доходом все в порядке, но вид на жительство кончается раньше срока займа — деньги получить сложно, но реально.

Прежде чем принять решение о выдаче кредита, банк запрашивает информацию о потенциальном клиенте из базы данных SCHUFA. Система хранит персональную информацию о заёмщиках и их финансовых обязательствах: долгах, сроках погашения и внесения процентов, заключенных договорах на мобильную связь, стационарный телефон и интернет.

Получить заём с плохой историей в SCHUFA в Германии сложно. Если база данных содержит негативную информацию о человеке, в выдаче кредита откажут или предложат высокий процент годовых. Со временем эти данные исчезают, поэтому некоторые немцы ждут несколько лет, чтобы взять в долг. Если деньги нужны срочно, заёмщики обращаются к частным кредиторам или за границу. Например, швейцарские банки выдают займы без проверки истории, но под высокий процент и с обязательными платными дополнительными услугами.

Условия получения займа в Германии

Банк рассматривает структуру доходов и расходов просителя, рассчитывает сумму, которую клиент готов платить каждый месяц и делает предложение.

К доходам относится зарплата (нетто), пенсия, доходы от сдачи жилья. Пособие на ребенка — Kindergeld — в расчёт не берут.

В расходы включается аренда, страховые взносы, питание, транспорт, телефон, интернет, отдых, развлечения, одежда, выплаты по другим кредитам. Годовые издержки, например, страховка на автомобиль — делятся на 12 месяцев и результат добавляется к расходам на месяц.

Сумма, которая остается после оплаты всех расходов — это максимальный месячный платеж заёмщика. Банк берет две суммы: месячный взнос и сумму займа и рассчитывает сроки погашения и годовой процент — индивидуально для заявителя. Чем короче срок выплаты, тем выше ежемесячный платеж и наоборот.

Например, клиент берет 10000 евро на два года, тогда он платит 475 евро в месяц. Если срок возврата средств увеличить до четырех лет, то ежемесячная плата — 230 евро. Процент кредита зависит от его срока — на короткие займы ставка выше. Но если заёмщик «растягивает» погашение долга, то сумма совокупных выплат в банк выше, чем за короткий кредит — так банки зарабатывают. Поэтому клиентам выгоднее быстрее отдавать долг.

Другой пример: житель Германии просит у банка 15 000 евро и хочет знать, за какой срок он отдаст эту сумму. Допустим, после анализа доходов и расходов, у клиента остаются «свободные» 500 евро в месяц. Исходя из этой суммы, банк предложит взять взаймы на 3 года и платить 429 евро в месяц под 1,9% годовых.

Если взять другого клиента, который берет эту же сумму, но готов платить 300 евро в месяц — для него увеличат длительность кредита на несколько лет и снизят процент. Но в совокупности второй клиент заплатит банку больше.

Срок погашения кредита должен быть разумным: нет смысла платить 10 лет за автомобиль, но выплачивать ипотеку на собственное жильё 10-20 лет — нормально.

Получение кредита в банке

Клиент назначает встречу в банке, приходит на собеседование и после разговора с банковским сотрудником получает предложение от банка в виде контракта на кредит.

Если клиент согласен, он подписывает контракт и передаёт в банк. Банк запрашивает подтверждающие бумаги. Если банк всё устроит, то деньги поступят на счёт клиента. Срок рассмотрения дела — от нескольких дней до нескольких недель, зависит от банка.

Относитесь настороженно к консультанту и предложениям. Работник заинтересован в прибыли хозяина. Задача клерка — убедить взять долг на максимально выгодных условиях. Для банка. Не ограничивайтесь единственным предложением.

Проценты по кредиту в Германии

Процент также зависит от цели — банк хочет знать, зачем человеку деньги, чтобы оценить риски. Если конкретной цели нет, и деньги нужны для свободного пользования — банк установит повышенный процент. Если клиент берёт кредит на покупку автомобиля или на отпуск — ставка будет ниже.

Иногда в немецких магазинах проходят акции «0%-Finansierung», во время которых получают выгодные условия по кредиту. Немцы считают нормальным влезать в долги из-за покупки жилья, ремонт или открытия собственного дела. Потребительские займы на гаджеты, машины или бытовую технику бюргеры не приветствуют.

Популярные цели кредита у немцев

• обустройство жилья — мебель, кухня
• автомобиль, мотоцикл
• рождение ребёнка
• обустройство домашнего рабочего места для предпринимателей
• отпуск
• образование и профессиональное развитие
• свадьба

Процент зависит от банка и от ситуации клиента. На 2017 год, минимальный — 1,69% годовых на сумму 10 000 евро.

Если сумма долга больше 100 000 евро, минимальный процент на 2017 год — 2,59% годовых.

Кредит в интернете

Жители Германии для поиска и сравнения кредитных предложений используют сайты-агрегаторы. На сайте доступны предложения от разных немецких банков.
ВЗЯТЬ КРЕДИТ

Процедура получения денег проще, чем в банке, если у клиента нет особых обстоятельств вроде поручительства третьих лиц.

Сайт показывает минимальный процент для благополучного интернет-пользователя. Реальный процент банк предложит только после проверки информации о клиенте.

Агрегатор кредитных предложений запрашивает максимум информации, чтобы передать нужную в конкретный банк:

1. Контактные данные, адрес в Германии.
2. Дату и место рождения.
3. Предыдущее место проживания в Германии.
4. Гражданство.
5. Срок пребывания в Германии и срок вида на жительство — если срок пребывания ограничен, кредит получить сложнее.
6. Кто берёт долг — один человек или супруги. Если на двоих, запрашивают данные второго заёмщика.
7. Количество людей в семье, сколько детей.
8. Информация о доходах заявителя.
9. Информация о жилье — аренда или собственное жильё. Если аренда — просят указать стоимость.
10. Данные о работе — название компании, адрес, бранч, должность заявителя и размер зарплаты. Запрашивают текущий статус, чтобы исключить положение на испытательном сроке или увольнение.
11. Расходы — машины, другие долги, частные страховки.
12. Данные о банковском счёте — для перевода суммы кредита и снятия ежемесячных платежей.

После ввода информации банк запросит емейл, на который вышлет письмо с индивидуальным предложением в виде контракта на оформление займа. Заявитель приходит на почту, показывает паспорт почтовому работнику и подписывает при нём контракт. Некоторые банки проводят идентификацию клиента по видеосвязи.

Банк запрашивает от клиента подтверждающие бумаги: распечатки по доходам и расходам, зарплатные листочки, справки из налоговой. Затем проверяет документы и информацию по SCHUFA и запрашивает другие бумаги, если нужно. Если всё в порядке, банк перечисляет деньги на счёт клиента.

В стандартных ситуациях процедура получения кредита через интернет проще, быстрее и выгоднее, чем в филиале банка. Заявители сразу видят предложения от разных банков и выбирают подходящее, тратят 30-60 минут на заполнение анкеты и получают контракт в течение дня. С момента заявки до получения денег проходит от 1 до 6 недель.

Интернет-провайдеры кредитов проводят рекламные акции в немецких магазинах. Займы определённого размера и на конкретный срок выдают под 0% годовых или с минусовым процентом. Изучайте детали контракта: иногда в таких предложениях содержится обязательная страховка купленного товара на несколько лет, что увеличивает стоимость покупки.

Микрокредиты в Германии

Для небольших сумм — от 200 до 600 евро — жители Германии пользуются сервисом микрокредитов. Здесь оформляют заём сроком от 7 до 90 дней.

Некоторые компании выдают кредиты на 30, 60 или 180 дней — зависит от кредитора. Для «постоянных» проверенных клиентов выдают займы до 3000 евро.

Преимущество мини-кредитов — возможность получения денег в течение 24 часов. Недостаток займа — высокий процент по сравнению с обычным кредитом — 7-14% годовых.

Если деньги нужны срочно, например, на следующий день после запроса — клиент платит дополнительную комиссию.

Цель микрокредита — быстро заплатить по внезапным счетам. Частные предприниматели пользуются возможностью «дотянуть до получки» для оплаты счетов, когда клиенты ещё не оплатили работу.

Немцы берут микрокредиты через интернет

Просрочка по кредитным платежам

Условия по просрочкам прописывают в контракте. Если у клиента возникают опасения — он предупреждает банк заранее и берёт паузу на выплату в тело кредита, но вносит ежемесячные проценты. Несколько пропущенных выплат в год допускаются, если клиент предупреждает банк, но проценты тикают постоянно.

Непредвиденная просрочка без информирования банка — катастрофа. Информация попадает в базу SCHUFA на 2-3 года, а банк высылает запрос на погашение просрочки со штрафом. Если клиент игнорирует выплаты, банк разрывает контракт с увеличенным штрафом и передаёт дело в суд.

Контактируйте с банком и объясняйте причины просрочки. Запрашивайте сокращение месячных платежей, паузы в выплатах или перекредитование. Если банк не идет на уступки — проще занять деньги в других источниках, так как из-за просрочки по кредиту невозможно заключить контракты на простые услуги, например, на интернет.

12-10-2017, Полина Радченко

Как взять ипотеку в Германии

Условия получения ипотеки в Германии. Зависимость процентов по немецкой ипотеке от различных параметров. На что следует обращать внимание при оформлении кредита.

Покупка немецкой недвижимости — хороший способ капиталовложения. Цена на жильё в Германии за десятилетие выросли в полтора-два раза. Стоимость аренды не отстаёт, правительству пришлось принимать законы, ограничивающие возможности повышать арендную плату. Одновременно в немецких банках проценты на кредит для покупки недвижимости упали на исторические минимумы. В итоге, аренда квартиры или дома в Германии обходится съёмщику в большую сумму, чем владелец платит в качестве процентов по ипотеке.

Немцы строят жильё качественно. Новые дома простоят десятки лет. Если взять недвижимость в ипотеку на 10-15 лет в тридцатилетнем возрасте, уже к 50 реально стать полноправным владельцем. Главное, правильно рассчитать возможности и не «хапнуть» лишнего.

Условия немецкой ипотеки

Суть ипотеченого кредита следующая. Финансовый институт даёт взаймы желающему приобрести недвижимость под определённый годовой процент. Сумма денег, выдаваемая покупателю жилья, огромная. Банку необходимы гарантии возврата капитала. Такой гарантией становится объект покупки. Если человек перестаёт платить по ипотеке, по решению суда, недвижимость выставляется на принудительный аукцион. Бывшего владельца выселяют, деньги уходят в зачёт погашения долга, остатки кредита остаются висеть на должнике.

Ни банк, ни заёмщик не заинтересованны в негативном сценарии развития событий. Поэтому обратившись за кредитом житель Германии получает деньги, если выполняет определённые условия выдачи займа.

Главное — источник стабильного дохода и востребованная на немецком рынке труда профессия. Не помешает обладание начальным капиталом — личные накопления убеждают банк в серьёзности клиента и снижают риски, а значит и процент. Стоимость недвижимости должна быть по карману, что вычисляется путём анализа информации о покупателе и размеров ежемесячных доходов.

Проанализировав данные об обратившимся за кредитом человеке и объекте покупки, немецкий банк формирует предложение на основе собственных представлений о риске займа. Разные финансовые учреждения предлагают неодинаковые условия сделки. Поэтому в интересах покупателя обратиться в несколько банков и сравнить предложения, чтобы найти наиболее подходящие параметры ипотеки.

Факторы влияющие на шансы получить ипотеку

Важное условие получения ипотеки в Германии — наличие сбережений. Чем больше накоплений на момент покупки недвижимости, тем лучше. Минимум — 10% от стоимости жилья.
Стоимость жилья в Германии складывается из

• цены недвижимости,
• налога на владение,
• услуг нотариуса,
• внесения записи в книгу учёта недвижимости,
• возможные расходы на меблировку квартиры,
• расходы на маклера.

Считается достаточным, если сбережения покупателя покрывают хотя бы перечисленные сопутствующие траты.

В зачёт капитала идут деньги на сберегательных и расчётных счетах покупателя. Если в наличии сумма >40% от стоимости недвижимости, условия кредита окажутся наилучшими. Можно подумать о продаже другой недвижимости или машины до обращения в банк на предмет ипотеки, чтобы получить самый низкий процент.

Следующий шаг — решение вопроса, на какой срок брать кредит на покупку недвижимости. Выражение «взять ипотеку на 10 лет» не означает, что спустя десятилетие, если регулярно закрывать платежи, жильё будет выкуплено. Ипотечный договор подразумевает. что в течение указанного периода процент по кредиту останется неизменным. Если в конце срока займ всё ещё не погашен, нужно выплатить оставшийся долг разом или взять новый кредит на новых условиях.

Поэтому срок ипотеки никак не связан с тем, когда реально окажется выплаченным кредит. Но чем короче срок ипотеки, тем меньше процент.

Получение кредита на жильё в немецком банке

Сначала определитесь с размером требуемого займа. Здесь потребуется компромисс желаний и возможностей. Варианта два

• найти подходящую недвижимость или продумать план строительства, выяснить стоимость и затем обращаться в банк;
• пойти к финансовым консультантам, чтобы подсчитать, на что рассчитывать при выборе.

Второй путь опаснее. Консультантам выгоднее продать кредит максимально возможного объёма. Первый вариант сразу ведёт к конкретике, но если объект слишком дорогой, получить ипотеку не получится.

Когда сумма понятна, надо начинать поиск предложений от банков. Обычно люди поступают так — идут туда, где открывали расчётный счёт. Далее 3 варианта:

1. отказ
2. невыгодное предложение
3. выгодный или понравившийся контракт

Нередко в случае 1 и 2 человек просто расстраивается и оставляет идею на месяцы или годы.

Знакомая недавно купила квартиру, прожив 20 лет в аренде. Почему не переехала в собственное жильё раньше? Сходила в Sparkasse в 2016 и получила отказ по причине недостаточных доходов. Обратиться в другой финансовый институт показалось бессмысленным — ну отказали же!

Но в Германии сотни разных банков с различными требованиям и условиями выдачи ипотеки. Нельзя отказываться от намерений после одной неудачной попытки. Но и ходить по десяткам филиалов бессмысленно.

Логично, что существуют немецкие сервисы сравнения ипотечных займов. Данные вводятся один раз и направляются в сотни банков. Отклики обрабатываются, сортируются, отфильтровыватся невыгодные. Клиент вместе с консультантом выбирает из наиболее подходящих. Подбор кредита бесплатный и не обязывает заключать договор.
ВЫБРАТЬ

Чтобы банк внятно ответил на запрос, надо заполнить форму с основными параметрами жилищного кредита. Через несколько минут на оставленный email начнут приходить предложения банков. Агент может и позвонить по указанному телефону, чтобы проверить серьёзность намерений. Начинайте искать ипотеку, если планируете предметный разговор об условиях кредита. Запросы без реального намерения покупать жильё воспринимаются негативно, хотя фатальных последствий не влекут.

Не стоит соглашаться с первым предложением. Подождите пару дней, получите больше информации. Оценивайте предложения не только по величине процента, но и по другим параметрам.

• Быстрота выдачи кредита. Иногда дешёвые ипотечные кредиты комбинируются из предложений нескольких банков. Это приводит к задержкам в получении денег на несколько недель и к дополнительным операционным расходам.
• Местонахождение филиала банка. В случае вопросов обращаться в банк лично удобнее.
• Важно подписывать контракт на ипотеку уяснив все детали. Это невозможно без предварительной консультации. Желательно, чтобы на вопросы отвечал представитель банка, а не агент.
• Что произойдёт, если покупатель жилья не рассчитает сил. Разрешит ли банк в сложной ситуации на время уменьшить размеры месячной выплаты. Например, в случае потери работы приостановить выплаты по кредиту на год, и платить только проценты.

Выбор размера месячного взноса

Дальше идёт самое интересное. Зная сумму, на которую требуется взять кредит, зная срок, на который проценты по кредиту будут постоянными, и вычислив величину процента, можно посчитать, какую сумму придётся заплатить в первый год «чужому дяде». То есть, посчитать деньги, которые уйдут на погашение кредита в самом начале.

Например, берём 100000€ на 10 лет, получаем от банка предложение 1,20%. Это означает, что в первый год придётся заплатить 1200€ банку в качестве процента. Получается 100€ в месяц. Эти деньги потеряны. Они уйдут банку просто за то, что он выдал нам кредит. Зная эту сумму, можно примерно рассчитать, сколько денег отдавать на погашение тела кредита. Например, вообще мы готовы платить 600€ в месяц. Значит нужно отнять от этой суммы 100€, чтобы получить часть денег, которая уйдёт на погашение кредита в певый год. Получается 500€ в месяц или 6000 в год. Получается, что в первый год можно отдать 6% кредита. В Германии эта величина называется Tilgung.

Чем выше Tilgung, тем выше месячный взнос по ипотеке и тем быстрее гасится долг. Но банку это не выгодно. Обычно по умолчанию немецкие банки предлагают Tilgung 1%. В итоге человек платит небольшую сумму, как процент по ипотеке, и совсем мизерную в тело кредита. Месячный взнос получается очень маленьким, гораздо меньше, чем аренда той же квартиры. В приведённом выше примере месячный взнос составил бы 183€. Это звучит очень соблазнительно. Но отдавая по 1000€ в год на погашение ипотеки через 10 лет останешься должен банку 90000€. А сколько заплачено банку? Примерно 12000€! Фактически при Tilgung в 1% человек топчется на месте, платя только процент по кредиту, а долг уменьшается черепашьими темпами.

Именно это и нужно банкам Германии. Чем меньше Tilgung, тем меньше месячные взносы, но тем больше доход финансовых воротил. Если же попросить сделать Tilgung повыше, растёт и процент по ипотеке. При Tilgung 4% процент по кредиту станет не 1,20%, а, допустим, 1,42%. Таким образом банкиры «штрафуют» тех, кто хочет выплатить долг слишком быстро.

Многих немцев это устраивает. Они согласны платить ипотеку десятилетиями, лишь бы месячный взнос был небольшим. Но ведь помимо кредита есть и иные расходы на владение немецким жильём. Например, плата за коммунальные услуги, страховки от стихии или пожара, расходы на ремонт. Если не уменьшать долг, он останется висеть лишним грузом на семейном бюджете также, как если бы человек платил за аренду. Только при аренде ремонтировать недвижимость, в которой живёшь, не надо. Нет уж, тогда лучше снимать квартиру, решают многие, и предпочитают с ипотекой не связываться.

Что же делать, чтобы и долг быстрее выплатить и процент по ипотеке слишком высоко не задрать? В Германии выход — Sondertilgung. Так называет возможность раз в год вносить некоторую сумму прямо в тело кредита. Она составляет 5% или 10% суммы начального долга, который, кстати, в Германии называется Darlehen. Я считаю, очень важно иметь в договоре на ипотеку этот пункт. Тогда можно оставить Tilgung на уровне 1-3% и параллельно откладывать некоторую сумму на конец года, когда платят рождественские деньги или бонусы. Вот их как раз нелишне пустить на погашение долга. Плюс параллельно можно откладывать некоторые суммы сверх обычных взносов за ипотеку, создавая финансовую «подушку безопасности». А потом, если за год не случилось ничего непредвиденного, можно пустить и эти накопления на погашение долга в качестве Sondertilgung.

Выдача денег

Когда условия кредита оговорены и контракт на ипотеку подписан, в банке открывается счёт на имя владельца жилья. Со счёта снимается сумма Darlehen. В самом начале на счету появится что-нибудь вроде «-121.023,89€». Каждый месяц банк снимает процент по ипотеке с этой суммы. Чем ближе состояние счёта к нулю, тем меньше часть выплат по процентам отнимается от месячного взноса. Оставшаяся часть уходит на погашение тела кредита.

По истечению срока действия ипотеки нужно погасить остатки минуса на счёте или взять новый кредит на актуальных условиях. Ну, а в самом лучшем случае брать кредит снова уже не придётся.

Страхование жизни должника

Важный вопрос при покупке жилья в Германии — защита семьи от утери кормильца. Неприятная тема. Но собирающимся взять кредит на большую сумму придётся её обдумать.

Ведь смерть возможна в любом возрасте. Как сказал классик: «Человек смертен, и это было бы ещё полбеды. Плохо, что он иногда внезапно смертен, вот в чем фокус!». А долги, в случае внезапной смерти одного члена семьи, лягут на плечи оставшегося супруга. Поэтому застраховать жизнь берущих ипотеку — необходимость. Часто банки выдают кредиты только при наличии страховки. Закрыть вопрос можно оформив Risikolebensversicherung.

08-08-2012, Степан Бабкин

Как взять ипотеку в Германии россиянину в 2020 году? Сравнение процентных ставок по ипотеке для россиян и жителей Германии

Ипотечное кредитование – это самый распространенный способ стать собственником жилья не только в России, но и за границей. Покупка квартиры или дома за рубежом можно рассматривать как выгодную инвестицию, которая со временем только вырастет в цене. Наиболее привлекательна с этой точки зрения ФРГ.

Здесь ипотечный займ на равных условиях выдадут местному жителю и нерезиденту. Поэтому ажиотаж вокруг этой темы нарастает, а вместе с ним увеличивается и количество вопросов об оформлении ипотеки в Германии. На каждый из них будет отвечено в статье.

Особенности ипотеки в Германии

Россия позже других крупных мировых держав начала выдавать своим гражданам целевые кредиты под покупку жилья. Это привело к тому, что ипотечная система к 2018-2019 годам только формируется и не может предложить такие же низкие ставки, как в США и Европе.

Если внимательно рассмотреть банковскую систему европейских стран, то станет понятно, что в наиболее выигрышной экономической позиции Германия. Это позволяет ей не поднимать ставку по ипотеке выше 5% годовых для нерезидентов и 2% годовых для своих граждан. А в 2018 году процент по жилищным займам достиг своего предельного минимума. И все это на фоне стабильной экономической обстановки и растущем спросе на доступное жилье.

Естественно, что для россиян становятся интересны предложения немецких банков. Все чаще они оформляют ипотеку не в РФ, а именно в Германии. Но перед тем, как отправиться в страну на поиски недвижимости, нужно разобраться в особенностях жилищного займа в ФРГ. Специалисты насчитывают их не так уж и много.

Спрос и предложение

Спрос в стране значительно опережает предложение. Хорошие варианты встречаются редко, поэтому популярны предложения о покупке квадратных метров в домах:

• Которые на стадии строительства и будут сданы в эксплуатацию через 2-3 года;
• Чье строительство только запланировано (по закону квартиру можно продать даже в здании, под которое даже не вырыт котлован).

Существуют и предложения на вторичном рынке жилья, но они отличаются от российских. Дело в том, что на каждый сданный в эксплуатацию дом застройщик дает гарантию в 100 лет. Исходя из этого, квартира в «возрасте» 80 лет может числиться новой и в хорошем состоянии. А вторичке не самого лучшего качества может быть и 200 лет. Такие предложения мало интересуют иностранцев.

Стоимость квадратных метров

Как и в любой другой стране, в Германии цена на недвижимость зависит:

1. От местонахождения относительно центра и близости транспортной развязки;
2. Времени постройки;
3. Площади.

Существует и еще одно сугубо местное правило – самое дешевое жилья находится на востоке страны, а самое дорогое строится на западе. Разброс цен достигает 1 500 евро за квадрат.

Вторичный фонд относится к самым недорогим в ФРГ. Если за квадратный метр в новостройке в Мюнхене нужно отдать 4 000 евро, то вторичка при равных условиях будет стоить около 1 500 евро за метр.

Порядок перевода суммы

На разные виды недвижимости немецкие банки устанавливают свои правила проведения транзакции. Если заемщик приобретает уже готовое жилье, то финансовое учреждение переведет на счет продавца полную сумму. В случае покупки квартиры в еще строящемся доме банки будут производить транши частями. Обычно первая транзакция – самая крупная, а остальные делятся на одинаковые или неравнозначные части.

Требования к титульному заемщику

В Германии банки ответственно относятся к проверке материального положения потенциальных заемщиков. Для кредиторов важно, чтобы доходы были получены легально, а солидная сумма несколько лет, как минимум, должна лежать на счету в немецком кредитном учреждении.

За счет скрупулезной проверки подготовка документов на ипотеку растягивается на 3-4 месяца в среднем. В редких случаях вопрос решается в течение 2 месяцев.

Затраты

Ипотека в Германии – это не только первый взнос и ежемесячные платежи. Оплачивать придется обязательные услуги:

• Риэлтора;
• Агентства по переоформлению права собственности;
• Нотариуса и не только.

Если иностранец планирует купить квартиру, дополнительные траты составят до 5% от ее стоимости, а дом обходится еще дороже – минимум 10% от общей суммы, не включая ежегодных расходов по обслуживанию банковского счета.

Чем выгоден кредит в Германии для россиян

Ипотека в Германии для российских граждан представляется довольно выгодным мероприятием по многим причинам.

Основные собраны в следующем списке:

• Исключительное качество немецких жилых зданий – застройщики не экономят на материалах и стараются применять новейшие технологии при возведении сооружений.
• Рекордно низкие ставки по ипотеке – в прошедшем 2018 году отмечены самые низкие показатели за десятилетие.
• Гибкие требования и условия заключения контракта с финансовым учреждением – клиенты, планирующие приобрести дом/квартиру за 100 000 евро и выше, могут рассчитывать на индивидуальное снижение ставки, льготные условия по договору и другие бонусы.
• Право сдавать недвижимость в аренду – несмотря на то, что по немецким законам квадратные метры, купленные в ипотеку в Германии (для россиян и не только), полностью принадлежат банку до момента закрытия договора, квартиру можно сдать в аренду, что будет частично покрывать затраты на оплату кредита.

Финансовые учреждения Германии положительно относятся к тому, что заемщик планирует сдавать жилье в аренду. Это рассматривается как дополнительный доход, который свидетельствует в пользу платежеспособности клиента. Если на стадии переговоров с банком упомянуть, что квартира будет сдаваться, то можно добиться снижения процентной ставки или других послаблений.

Большим плюсом для россиян является тот факт, что кредитные учреждения ФРГ не предъявляют отдельных требований к иностранцам. Даже в условиях непростой политической обстановки граждане РФ могут быть уверены, что отношение к ним будет таким же как к немцам, хорватам или американцам. Главное, что беспокоит менеджеров банков при рассмотрении ипотечной заявки – это 3 характеристики клиента:

1. Платежеспособность;
2. Постоянная работа;
3. Наличие средств для уплаты первоначального взноса.

Если россиянин соответствует заявленным требованиям, то сможет без проблем взять ипотеку в Германии.

Ипотека для иностранцев: условия, сроки и ставки

Кредитные учреждения ФРГ с большим удовольствием открывают кредиты иностранцам. В роли заемщика могут с одинаковым успехом выступать:

• Физические лица;
• Юридические лица.

Проще оформляются договора на суммы свыше 100 000 долларов. Для многих кажется странным, но в немецких банках получить крупный кредит гораздо легче, чем небольшой. Это объясняется определением платежеспособности клиента – человек со стабильно высоким заработком будет выгодным клиентом, который оформит в ипотеку престижную недвижимость.

В первый раз кредитоваться в Германии сложнее, чем в последующие. Помимо стандартного пакета бумаг с заемщика попросят увеличить первоначальный взнос до 50% от стоимости жилья. В последующем размер взноса снизится до 20%, а в зависимости от суммы сделки может быть и вовсе сведен к нулю.

На этапе переговоров с банком заемщик может увеличить первоначальную сумму на 20-30%. На такие изменения банк идет охотно, параллельно снижая ставку по ипотечному займу.

Срок жилищного кредита в Германии обычно рассчитывается пятилетиями, но официально минимальная граница установлена на отметке в 3 года. Максимальным будет срок в 30 лет. Иностранцы, берущие деньги на покупку жилья в кредит, должны знать, что на расчет ставки срок ипотечного договора влияет в первую очередь – на каждые 5 лет накидывается 0,5%. Чаще всего договор заключается на 10-15 лет. Это – оптимальный для Европы период погашения займа.

Требований к потенциальному заемщику у немецких банков немало, но наиболее часто выдвигают следующие:

1. Наличие действующего счета в одном из финансовых учреждений ФРГ – он должен быть открыт не позднее 2 лет до подачи заявки на кредит и регулярно пополняться.
2. К возрасту заемщика – на момент заключения договора клиент банка должен достичь 21 года, а на дату погашения ипотеки быть не старше 65 лет.
3. Подтверждение доходов – от ФЛ требуется справка о доходах за 6 месяцев, а от ЮЛ выписки со счетов за 2 прошедших года.
4. Подготовка справок о размере ежемесячных обязательных платежей.

Если заемщик уже имеет кредитные или алиментные обязательства, то должен документально доказать, что регулярно проводит платежи. Исходя из этой информации, банк выявляет процент от дохода, который будет вместе с ипотекой уходить на обязательные транши. По закону они не должны превышать 35% от всех доходов, включая средства, полученные от сдачи в аренду недвижимости.

Финансовые учреждения Германии берут в расчет только доходы, полученные на территории их страны. При оформлении жилищного кредита заработки иностранца на родине не принимаются в качестве доказательства платежеспособности. Поэтому ФЛ должны иметь стабильный доход от работы по найму, а ЮЛ быть зарегистрированными в ФРГ и тут же вести свою основную деятельность.

На что обратить внимание заемщику

Процедура оформления кредита на приобретение жилья таит в себе немало подводных камней. Иностранцы не всегда уделяют внимание тонкостям получения займа, а после подписания договора сожалеют о своей торопливости. Еще на стадии переговоров с финансовым учреждением нужно обратить внимание на следующие моменты:

• Вид ипотеки – наиболее выгодным является выбор кредита с фиксированной ставкой на весь период действия договора (об этом речь пойдет ниже).
• Соотношение размера платежа и уровня доходов – оптимальным вариантом будет 40% от заработка.
• Наличие личных сбережений – первоначальный взнос колеблется около 30%-50% от стоимости жилья, а дополнительные расходы составят не менее 10% от общей суммы.
• Важно учитывать, что немецкие банки педантично оценивают все возможные риски. Поэтому сумма кредита напрямую зависит от того, каким образом будет оценена личность потенциального заемщика.

Виды погашения ипотеки

Российская система кредитных займов существенно отличается от той, что действует в ФРГ. Поэтому иностранцам непросто сразу разобраться в тех видах погашения кредита, которые предлагает им банк. В разделе будут разобраны плюсы и минусы всех вариантов.

Фиксированная процентная ставка

Это самый популярный вариант. Суть предложения заключается в том, что на протяжении действия договора заемщик ежемесячно выплачивает одну и ту же сумму. В первые годы ее большая часть состоит из процентов по кредиту, а в последующие – плавно перетекает в тело займа. Но клиент банка разницы не замечает, так как для него сумма не меняется.

Такой вариант для россиян наиболее удобен, так как позволяет на несколько лет вперед просчитать свои расходы и доходы. Это несомненный плюс фиксированной ставки, но и минус у нее тоже существует – при общем снижении процентов по ипотеке за годы прошедшие после подписания договора заемщик не сможет воспользоваться шансом уменьшить свое кредитное время с помощью перезаключения соглашения с банком.

Погашаемая закладная

Эта система в России известна мало, а вот в Европе она выступает в качестве классического варианта ипотечного займа. В ФРГ такой вариант погашения выстраивается на следующих нюансах:

1. Основа платежей – погашение процентов по займу, которые не зависят от количества лет.
2. Клиент сам предлагает, какую долю кредита он хотел бы погашать ежегодно – меньше 1% эта сумма не может быть.
3. К указанной сумме добавляется процентная ставка.
4. На основе полученных цифр рассчитывается срок кредита.

Для россиян этот вариант удобен тем, что допускает смену графика платежей в пользу большей суммы погашения. Сделать этом можно в виде разового транша.

К минусам погашаемой закладной относят сложности с досрочным погашением жилищного займа, если в будущем материальное положение титульного заемщика улучшится.

Выплата только процентов

В Германии этот вариант не самый популярный, так как сопряжен с рядом рисков для финансовых учреждений. В первую очередь он не подходит тем, кто планирует взять крупный займ с небольшой долей первоначального взноса. Банки просто не предложат такой способ погашения кредита клиенту.

Он заключается в выплате процентов равными долями в течение срока действия соглашения, а тела займа – одним траншем в последние месяцы.

Обычно получить ипотеку с погашением только процентов могут лица, планирующие приобрести объекты недвижимости для коммерческих целей или для сдачи в аренду. При содействии опытного ипотечного брокера можно убедить банк в том, что именно такой погашения кредита удобен ему в конкретном случае.

Для банковской сферы ФРГ характерен индивидуальный подход к любому клиенту. При четких общих требованиях менеджеры внимательно рассматривают каждый случай и подбирают приемлемый вариант платежей.

Тонкости ипотечного кредитования

Чтобы быть уверенным в том, что соглашение с банком заключено на взаимовыгодных условиях, нужно изучить основу ипотечной системы Германии, о некоторых аспектах которой речь пойдет ниже. вариант погашения кредита удобен ему в конкретном случае.

Для банковской сферы ФРГ характерен индивидуальный подход к любому клиенту. При четких общих требованиях менеджеры внимательно рассматривают каждый случай и подбирают приемлемый вариант платежей.

Лимит ипотечного кредитования

Стандартный жилищный займ не превышает 65% от общей стоимости приобретаемого жилья. Это возможный максимум, который могут дать банки. При такой сумме ставка будет весьма привлекательной для клиента, а срок кредита установлен в рамках 10-15 лет.

Если денег на крупный первоначальный взнос у клиента нет, то ему придется запрашивать у банка больший ипотечный лимит. Финансовое учреждение может пойти на встречу клиенту, но в этом случае поднимет процентную ставку. В зависимости от ситуации она может подняться вдвое. Автоматически вырастет и срок действия договора – до 20-25 лет.

Переплаты и недоплаты

Педантичные немецкие банкиры не принимают отсрочек ежемесячных траншей по кредиту. Такие явления как «ипотечные каникулы», «перерыв» или «реструктуризация долга» в Германии неизвестны. Поэтому перед оформлением ипотеки иностранцам стоит просчитать, смогут ли они добросовестно выполнять свои обязательства.

Но, несмотря на строгость, банки гибко подходят к ежемесячным выплатам, допуская:

• Повышение ставки для сокращения срока кредитование;
• Понижение ставки для продления договора;
• Изменение графика платежей (за весь срок сотрудничества с банком такое возможно сделать 2-3 раза);
• Единовременные долевые выплаты.

Последний пункт существенно сокращает долевое бремя. Если клиенту необходимо, то финансовое учреждение вносит в договор пункт о единовременном транше 1 раз в год в размере 5% от оставшегося долга. Сумма устанавливается в размере 1-5%. Больший платеж банки обычно не принимают.

От начала изучения рынка недвижимости до совершения сделки в Германии проходит около 4 месяцев. Из них:

• 1,5 месяца занимает поиск объекта недвижимости;
• 4 недели уходят на визит в банки;
• 4 недели уходят на визит в банки;
• 2-3 недели нужно выделить на сбор документов;
• до 4 недель кредитное учреждение рассматривает заявку;
• 2-3 дня регистрируется сама сделка.

Ряд банков рассматривает заявку в течение 1,5 месяцев. Поэтому договариваясь с продавцом, нужно прописывать в соглашении длительный срок расчетов.

Рассматривая практику ипотечного кредитования в Германии, выясняется, что средний срок займа составляет 10 лет. Россияне могут оформить договор с банком на 5-40 лет.

Немцы осторожно относятся к рискам невыплаты кредита. В стране редко доходит до продажи квартиры с торгов в случае пропуска нескольких платежей. Если у заемщика возникают серьезные материальные проблемы он сразу сообщает о них в финансовое учреждение. После рассмотрения заявки ему идут на встречу и продлевают действия договора, параллельно снижая ежемесячную кредитную нагрузку.

Большая часть немецких банков практикует выдачу ипотеки только при обязательном страховании жизни заемщика. Это делается с согласия клиента и обеспечивает обеим сторонам соглашения материальную безопасность при наступлении страхового случая.

Самый распространенный вариант страхования – это Risikolebensversicherung. Он выстраивается по следующей схеме:

• Застрахованное лицо вносит платеж каждый год;
• В случае смерти клиента полное возмещение получает его семья;
• Если страховой случай не наступил, то компания выплачивает клиенту всю накопленную сумму.

Выплата может быть единовременной или раздробленной на несколько частей.

Поданные на рассмотрение документы кредитное учреждение тщательно проверяет. Если в них обнаружатся ошибки или подлог, то потенциальный заемщик не получит жилищный займ в ФРГ. Все последующие попытки будут прерываться на стадии переговоров с банком.

Дополнительные расходы при покупке недвижимости в ФРГ

Расходы покупателя объекта недвижимости складываются из:

1. Сумма займа (тело кредита);
2. Проценты, назначенные банком;
3. Дополнительные расходы.

Они рассчитываются в процентах от цены недвижимости:

Кроме перечисленных расходов, существуют и фиксированные ставки:

1. Оценка объекта недвижимости в качестве залогового объекта – 1 500 евро;
2. Оформление выписок и ведение банковского счет – максимум 150 евро (каждый год).

В среднем на момент заключения сделки заемщик должен иметь на руках не менее 10 000 евро свободными деньгами.

Стоит учитывать и содержание недвижимости, которое в Германии обходится значительно дороже, чем в России. Просрочка ежемесячных платежей приведет к моментальному отключению от воды и газа.

Требования к заемщикам

К гражданам Германии и нерезидентам страны банки предъявляют одинаковые требования. В фаворе у кредитных учреждений следующие категории потенциальных клиентов:

• Находящиеся на государственной службе;
• Имеющие фиксированный заработок выше среднего уровня;
• Получившие высокие баллы по шкале Шуфа.

Последний пункт списка касается кредитной истории заемщика. Наиболее высокие баллы получают те, кто добросовестно относился к финансовым обязательствам на родине и за границей. Если кредитной истории у заявителя нет, то это будет отнесено банком к явным недостаткам.

Важным для менеджеров будет и описание объекта недвижимости. Большие шансы на получение ипотеки есть у тех, кто покупает квартиру:

• В престижном районе;
• В хорошем состоянии;
• В новостройке;
• В строящемся доме.

Для финансового учреждения значимым аргументом в пользу кандидатуры заявителя будут личные сбережения. Они играют роль страховки на случай материальных проблем.

Список документов

Немецкие банки редко запрашивают с клиентов дополнительные документы, обычно для рассмотрения заявки достаточно стандартного пакета, состоящего из:

1. Копий заграничного паспорта и удостоверения личности российского образца;
2. Анкеты, заполненной на немецком языке;
3. Подтверждения размера заработной платы;
4. Выписки с банковского счета;
5. Налоговой декларации;
6. Оценки недвижимости.

Банку нужно и официальное описание квартиры/дома.

Погашение ипотечного кредита в Германии

Финансовые учреждения не приветствуют досрочного погашения жилищных займов. Но идут на встречу заемщикам и находят вариант досрочного закрытия договора, который устроил бы обе стороны соглашения.

Rate, Zinsen и Tilgung: что это такое

Фиксированный ипотечный кредит, как наиболее популярная схема погашения задолженности, легко просчитывается на несколько лет вперед. Схема выплат выстраивается из:

• Rate – общий годовой платеж;
• Zinsen – банковские проценты, составляющие часть Rate;
• Tilgung – тело займа, составляющее вторую часть Rate.

Зная Rate и разделив его на 12 частей, можно определить ежемесячный платеж, который будет оставаться одинаковым, хотя в нем Zinsen стремится к нулю, а Tilgung – повышается.

Sondertilgung – возможность быстрее погасить тело кредита

Если клиент уверен в своем материальном положении, то может после переговоров с кредитным учреждением внести в соглашение пункт Sondertilgung-Möglichkeiten. Он гласит, что 1 раз в год клиент может внести от 3% до 7% от суммы кредита.

Подобная поправка в договоре не обязывает заемщика совершать такой платеж. Но при желании транш может производиться.

Как иностранному гражданину получить ипотеку

Иностранец, как и гражданин Германии, в процессе оформления ипотеки проходит несколько этапов. Подойти к ним нужно со всей серьезностью.

Шаг первый: анализ предложений

В банковской сфере Германии царит атмосфера конкуренции, поэтому в поисках наиболее выгодных предложений рекомендуется посетить 10-15 учреждений. Если в одном из банков упомянуть о выгодном предложении, поступившем от предыдущего, то можно получить еще более интересное предложение.

Но это произойдет только при определенных характеристиках объекта недвижимости:

1. Новостройка;
2. Престижное расположение;
3. Сдача в наем.

Искать жилье самостоятельно в ФРГ не принято. Делается это через:

• Риэлторские компании;
• Интернет-ресурсы (здесь часто размещается и кредитный-онлайн калькулятор);
• Маклеров.

Доступные варианты жилья представлены следующими предложениями:

• Reihehäuser – стандартные дома, выстроенные в ряд;
• Eigentumswohnung – квартиры в черте города.

Наиболее престижные варианты – это:

1. Doppelhaus – коттедж на 2 семьи;
2. Einfamilienhaus – дом на 1 хозяина;
3. Altbauhauser – старинный особняк.

Важно учитывать, что в Германии допускается продажа жилья с жильцами. Выселить их до окончания срока договора невозможно.

Шаг второй: подготовка необходимых документов

К этому этапу нужно отнестись с максимальной серьезностью и не допускать ошибок, которые могут привести к отказу в предоставлении кредита.

Шаг третий: открытие счета в банке и его пополнение

Все сделки с недвижимость в ФРГ оплачиваются только через банк. Для открытия счета понадобятся:

• Личное присутствие клиента;
• Копии 2 удостоверений личности;
• Справка о прописке;
• Заполненный бланк заявления;
• Рекомендации.

Финансовые учреждения страны опасаются работать с «грязными» деньгами, поэтому требуют показать источник получения денег.

Счет открывается только в евро, а работать с ним можно сразу же после заключения договора.

Шаг четвертый: заключение договора

Вопросы оформления ипотечного займа регулируются 2 документами:

1. ГК ФРГ;
2. Закон об ипотечных банках.

Соглашение между банком и заемщиком заключается с учетом внесения обязательных пунктов:

• Размер суммы с учетом процентов;
• Условия получения ипотеки в Германии;
• Характеристика всех выплат;
• Возможные способы погашения задолженности;
• Условия прекращения договора.

В документе очерчивается круг действий, которые заемщик имеет право совершать с недвижимостью – ставить на учет, страховать и не только.

Предложения от банков Германии

Каждое финансовое учреждение страны предлагает ипотечным заемщикам свои предложения, но изучить их все на расстоянии невозможно. В таблице приведены самые интересные варианты от крупных банков.

Описание	Название
	Deutsche Bank	Commerzbank	Sparkasse
Годовая ставка	1-10%	0,77%	1,54%
Длительность договора	до 30 лет	до 50 лет	до 40 лет
Досрочное погашение	10%	индивидуальный подход к вопросу	индивидуальный подход к вопросу
Кредитный минимум	25 000 евро	25 000 евро	индивидуальный подход к вопросу
Кредитный максимум	не установлен	750 000 евро	индивидуальный подход к вопросу
Характеристика банка	самый крупный и выгодный для оформления жилищного займа	старейшее финансовое учреждение	популярнейшее кредитное учреждение в Германии
Сумма ежемесячного платежа при кредите в 100 000 евро	865,83 евро	865,83 евро	568 евро

Рассматривая предложения от банков, стоит учитывать, что не все они сотрудничают с иностранцами. Приведенные выше финансовые учреждения и еще около 10 названий открывают жилищные кредиты нерезидентам на длительный срок.

Ипотека в Германии – это сегодня не несбыточная мечта, а реальная возможность для россиян стать обладателями собственной квартиры или дома в одном из уютных немецких городков.

Ипотечное кредитование в Германии, условия и процентная ставка

Ипотека – это самый распространенный способ, помогающий обзавестись собственным жильем за достаточно короткий период без длительного накопления денег. Распространен этот продукт практически во всех странах, так как недвижимость везде стоит дорого. Некоторые россияне решают еще стать владельцами жилья и за рубежом. Это своего рода выгодная инвестиция, так как цены со временем будут возрастать. В этой статье подробно расскажем об ипотечном кредитовании в Германии.

Предложения немецких банков

Каждый банк Германии устанавливает свои условия по ипотечному кредитованию. Чтобы узнать все подробности, придется посетить каждое учреждение лично. В таблице мы приведем примеры условий трех самых выгодных предложений:

	Deutsche Bank	Commerzbank	Sparkasse
Максимальные сроки	До 30 лет	До 50 лет	До 40 лет
Проценты	От 1% до 10%	0,77%	1,54%
Размер	От 25 тыс. евро и до бесконечности	От 25 тыс. до 750 тыс. евро	Определяется для каждого клиента индивидуально
Размер месячного платежа при ипотеке в 100 тыс. евро	865,83 евро	865,83 евро	568 евро

Зачем россиянину брать ипотеку в Германии

На сегодняшний день на немецком рынке недвижимости спрос превышает предложение, поэтому ценник постоянно растет вверх. Найти полностью завершенный дом или квартиру сейчас не так уж просто. Больше всего встречаются предложения по покупке жилья на этапе планирования или сдачи объекта в эксплуатацию в течение следующих 2 – 3 лет.

Для россиян выгодно брать ипотеку в Германии из-за следующих обстоятельств:

• Качество строительства объектов очень высокое, потому что немцы очень серьезно подходят ко всем техническим и строительным моментам и стандартам. Материалы используют они только высокого качества.
• Невысокие процентные ставки за использование ипотечных средств. За последние 10 лет проценты по ипотекам уменьшились до своего исторического минимума и составляют сейчас примерно 3% — 5% для нерезидентов Германии.
• Изменение условий кредитования в лучшую сторону в случае если заемщик решает приобрести жилье стоимостью более 100 тыс. евро. В этом случае чаще всего кредиторы применяют минимальные издержки.
• Возможность возврата излишне уплаченных средств за ипотеку сдавая ипотечный объект недвижимости в аренду. Обеспечивается это высоким ценником на аренду, который регулярно возрастает.

Оформить кредит на жилье в Германии россияне могут даже невзирая на непростые взаимоотношения между государствами.

Процентные ставки и другие условия ипотеки в Германии

Банковские учреждения Германии очень охотно выдают ипотечные кредиты иностранцам. Причем как юридическим, так и физическим лицам. Легче всего оформить договор на сумму свыше 100 тыс. евро. Некоторые не понимают, почему получить ссуду на большую сумму проще, чем на меньшую. Но здесь все просто если потенциальный заемщик имеет такой доход, чтобы погашать крупную задолженность, то и проблем с ним у банка никаких не будет.

В первый раз получить ипотеку сложнее и условия выдвигаются жесткие. Минимальный первоначальный взнос чаще всего не меньше 40%, а иногда даже от 50% от стоимости жилища. При обращении за следующей ипотекой его размер уже составит всего 20%, а в некоторых случаях даже может отсутствовать.

Период жилищного кредитования в Германии рассчитывается по 5 лет. Но минимум, на который предоставляются деньги в долг зафиксирован на отметке – 3 года. Наибольший период составляет 50 лет. Причем важно понимать, что срок кредитования в первую очередь сказывается на величине процентной ставки, так как каждые 5 лет она будет увеличиваться на 0,5%. Чаще всего ипотеки предоставляются на 10 – 15 лет.

Что касается размера, то минимум это 50 тыс. евро. Но не больше 60% от стоимости выбранной недвижимости.

Для кого доступно ипотечное кредитование в Германии?

Ипотека в Германии для россиян и граждан других государств доступна, если они соответствуют определенным требованиям. У каждого банка они могут отличаться, но чаще всего это:

1. Соответствие возрастному порогу – минимум 21 год и максимум 65 лет на дату внесения последнего платежа.
2. Действующий банковский счет, открытый более 2 лет назад, по которому есть постоянный денежный поток.
3. Наличие заработка на территории Германии.
4. Положительный кредитный рейтинг.

Для немецких банковских учреждений очень важно, чтобы у потенциального заемщика была работа в Германии и получаемой зарплаты хватало на обслуживание ипотеки и текущие нужды. При этом на ежемесячный платеж должно уходить не больше 35% от месячного дохода.

Если у заемщика есть еще и доход, который он получает из других государств, то немецкие кредиторы его не будут учитывать, так как очень сложно проверить эту информацию на достоверность.

Обратите внимание! Если человек захочет повторно взять ипотеку в Германии, то ему уже будет предложен меньший процент, по сравнению с первым разом, так как он уже доказал свою честность и платежеспособность. Ни Сбербанк, ни любой другой российский банк такое не предложит.

Что понадобится из документов?

Заявка на ипотечный кредит от нерезидентов Германии рассматривается при предоставлении следующих документов:

1. Документ, удостоверяющий личность (заграничный паспорт).
2. Справка о регистрации на территории Германии.
3. Выписка об уровне заработка за последние 12 месяцев.
4. Отчет об оценке выбранного недвижимого объекта.
5. Документация на приобретаемое жилье (жилищный устав и выписка из подземельной книги).

Привлекать поручителей в Ипотеку не требуется. Гарантией репутации потенциального заемщика будет его желание работать в Германии, то есть поселение на длительный период и внесение первоначального взноса в немалом размере.

Предоставить выписку об уровне заработка за год нужно, потому что у кредитора нет возможности отследить кредитный рейтинг заемщика. Для немцев это требование совершенно обычное, а вот для россиян нет, так как в РФ принято подавать справку о доходе за 3 – 6 предыдущих месяцев.

Процедура оформления

Взять немецкую ипотеку за одну неделю не получится ни у нерезидентов, ни у самих немцев. В среднем на весь процесс уходит как минимум один месяц, а в большинстве случаев даже больше. Кроме этого, некоторым учреждениям присвоена репутация банков, которые затягивают сроки принятия решения по направленной заемщиком заявке вплоть до 1 – 1,5 месяца. Это нужно учитывать при составлении договора купли-продажи с продавцом и обязательно отразить в документе максимальный период расчета с запасом.

Процедура оформления включает 4 основных этапа:

1. Анализ предложений немецких банков и поиск недвижимости.
2. Подготовка документов.
3. Открытие банковского счета и его пополнение.
4. Заключение и подписание ипотечного договора.

Далее подробно расскажем о каждом этапе.

Анализ предложений немецких банков и поиск недвижимости

Банков в Германии много и условия у всех разных. Чтобы выбрать предложение с более выгодными условиями рекомендуется не ограничиваться 3 – 5 учреждениями. Лучше обратиться в 10 – 15 банков лично, а не просто просмотреть их сайты и воспользоваться онлайн-калькуляторами для предварительного расчета переплаты. Так возрастет вероятность правильного выбора кредитора.

Обратите внимание! Побывав в нескольких учреждениях при посещении следующих можно оглашать их сотрудникам выдвинутые ранее условия, так как часто встречается, что после этого некоторые банки предлагают более лояльные условия кредитования, чтобы заинтересовать клиента. Например, иногда занижается процентная ставка или предлагаются дополнительные бонусы. Это все делается для того, чтобы обойти конкурентов.

Рассматривая предложения следует обращать внимание на установленные характеристики для жилья. Кредитор будет в первую очередь проверять их, чтобы оценить собственные риски. Получить самый низкий процент возможно, если банковские риски минимальны. А это реально в следующих случаях:

1. Если недвижимый объект построен недавно – в Германии у зданий гарантия 100 лет.
2. Если территориально жилье располагается в экологической местности, недалеко от центра города и с хорошей транспортной развязкой.
3. Если помещение в дальнейшем можно будет сдавать в аренду, что будет приносить пассивный доход.

Чтобы найти в Германии недвижимость для покупки, можно воспользоваться несколькими способами:

Так можно найти предложения на продажу:

1. Дома на семью.
2. Дома на две семьи.
3. Дома в ряд.
4. Отдельной квартиры в собственности.
5. Старинного дома.

Самая недорогая недвижимость — это именуемые дома в ряд – Reihehäuser и на квартиры в городах – Eigentumswohnung. Если нужен дом на две семьи или отдельный коттедж, то заплатить придется уже заметно больше.

Обратите внимание! Приобретая квартиру в старинном доме даже в центральном районе города можно столкнуться со старыми и проблемными коммуникациями и отсутствием комфорта.

Если выбрана квартира или дом, в котором еще живут арендаторы, то повысить ежемесячный платеж или просто их выселить до того, как закончится их арендный договор, будет крайне сложно.

В восточной части Германии продается самое дешевое жилье, а в западной – самое дорогое. Причем цены за один квадратный метр могут отличаться даже в 1,5 тыс. евро. Вторичный рынок, конечно же, дешевле. Если в новостройке Мюнхена квадратный метр обойдется в 4 тыс. евро, то на вторичке можно найти такое же предложение уже за 1,5 тыс. евро.

Подготовка документов

Для подачи заявки нужно заполнить анкету в банке и приложить к ней необходимые документы. Их список мы указали в статье ранее. Отметим только, что если ипотека нужна юридическому лицу, то дополнительно еще придется подготовить бухгалтерский баланс за 24 месяца и текущий производственно – экономический анализ бизнеса.

Открытие банковского счета и его пополнение

Купить недвижимый объект в Германии реально только с использованием счета в банке. На руки передавать деньги запрещено. Оплату можно провести даже через Сбербанк России.

Чтобы получить ипотеку нужно открыть свой счет в немецком банке. Нерезидент для этого должен присутствовать лично. Предоставить придется загранпаспорт, внутренний гражданский паспорт, прописку и заполненный формуляр банка. Иногда еще требуется справка – рекомендация. Валюта счета будет евро и положить на него денежные средства можно уже в тот день, когда и был заключен договор на его открытие.

Заключение и подписание ипотечного договора

Когда все условия согласованы, кредитор рассмотрел заявку, документы и решил выдать ипотеку, дальше остается заключить ипотечный договор. По этому поводу в Германии есть соответствующие законы – параграфы 601 – 610 Гражданского кодекса ФРГ и параграфы 14 – 16, 19 Закона об ипотечных банках.

В ипотечном договоре обязательно прописывается:

• Размер выдаваемой ссуды: сумма ипотеки, вычтенная из нее процентная ставка и другие издержки.
• Условия ипотечного кредитования и необходимые платежи: когда начнутся выплаты процентов, какой период это будет продолжаться, размер ежемесячного платежа, расчет долей ставки и взносов на закрытие тела ипотеки.
• Способы погашения задолженности.
• Какие условия должны быть соблюдены для получения ипотеки: внесение записи в подземельную книгу, подтверждение платежеспособности заемщика, покупка договора страхования.
• Условия прекращения договора и действия сторон, после истечения срока действия документа, условия пролонгации, штрафы, пени и другие последствия за просрочки по платежам.

После подписания договора банковское учреждение по правилам должно перевести деньги продавцу. В случае приобретения готового жилья отправляется сразу полная сумма. А если покупается квартира в не достроенном доме, то кредитор будет выплачивать транши по частям. Обычно первый платеж самый крупный, а остальная сумма уже разбивается на равные или разные части.

Дополнительные затраты

Всем кто хочет оформить ипотеку в Германии нужно знать о дополнительных расходах, кроме уплаты оговоренной суммы с процентами. На самом первом месте стоит налог на недвижимость, так как только после его внесения заемщика впишут в подземельную книгу (Grundbuchauszug).

Величина ставки налога от стоимости недвижимости может быть разной. Все зависит о того, где расположен объект. Например, в Саксонии это 3,5%, а в Северной Рейн-Фестафилии – 6,5% (самый максимальный). Причем выплатить его должен и покупатель и продавец.

Еще заемщику придется потратиться на:

1. Переоформления права собственности – 0,5% — 1% от стоимости недвижимости.
2. Нотариальные услуги – 1,5% — 3%.
3. Комиссионные для риелтора – 3% — 6% (иногда покупатель и продавец делят это сумму пополам). Если объект недвижимости недорогой, то платится фиксированная ставка – 1,5 ты. – 5 тыс. евро.
4. Остальные расходы, в которые входит регистрация, оформление выписки из подземельной книги, обслуживание счета в банке (150 евро в год).

Кроме этого, есть еще и затраты на само оформление ипотеки:

1. Оформление – 1%.
2. Проведение независимой оценки – от 1 до 2 тыс. евро.
3. Аудит объекта – 0,5% — 1,5% от ценника объекта.

Нужно ли страховать жизнь?

Чтобы обезопасить себя от рисков по невыплате задолженности при ипотечном кредитовании банковские учреждения Германии соглашаются выдавать деньги в долг на покупку жилья только в том случае, если потенциальный заемщик подписывает договор на страхование своей жизни. В принципе это выгодно и для него самого, так как при наличии такой страховки ни у него, ни у членов его семьи при наступлении страхового случая не возникнет никаких проблем с текущей ипотечной задолженностью.

Risikolebensversicherung – это одна из разновидностей подобных немецких страховок. Работает она следующим образом: человек заключает контракт на определенный период, в течение которого будет каждый год вносить взносы, а когда он умрет (но только если это случится в течение действия контракта), членам его семьи будет предоставлена оговоренная в контракте сумма. Если же страховой случай не произойдет пока будет действовать контракт, то застрахованный сможет забрать накопленную сумму одним платежом или по частям.

Как погашается ипотека в Германии

Фиксированная ипотека – самый популярный способ погашения долга, который легко просчитать на несколько лет вперед. Выплаты производятся следующим образом:

1. Суммарный годовой платеж – Rate.
2. Банковские процентные ставки, составляющие часть суммарного годового платежа – Zinsen.
3. Тело ипотеки, которое составляет вторую часть суммарного годового платежа – Tilgung.

Зная сумму годового платежа и разделив ее на 12 частей, можно узнать размер ежемесячного платежа, который будет все время одинаковым.

Если потенциальный заемщик уверен в своей платежеспособности в ближайшем и далеком будущем, то он может в ипотечный договор добавить пункт Sondertilgung-Möglichkeiten, который будет означать, что один раз в 12 месяцев он будет выплачивать банку от 3% до 7% от величины ипотеки.

Справка! Даже если этот пункт имеется в договоре, заемщик может не вносить этот платеж, если у него в какой-то период не будет такой возможности.

Немецкие банковские учреждения неохотно дают согласие на досрочное погашение задолженности по ипотеке. Но тем не менее это можно сделать при настойчивом подходе.

Преимущества и недостатки ипотеки в Германии

Минусы немецкой ипотеки для граждан России есть, но их немного:

• Дополнительные немаленькие затраты на страховку, так как банки просто не согласятся выдавать ипотеку.
• Предоставление выписки о заработке за целый год.

На этом минусы заканчиваются. Теперь перейдем к плюсам. Главный из них – реальная возможность купить жилье в Германии и при этом не делать больших переплат в пользу кредитора. Из опыта заемщиков, ранее оформивших ипотечные ссуды, можно сделать вывод, что закрыть задолженность вполне реально человеку со средним заработком. Уже множество россиян купили квартиры или дома на территории Евросоюза и легализовались там.

После полной выплаты ипотеки полученное жилье можно использовать для сдачи в аренду, что за определенный период даже поможет окупить переплату по ипотеке.

Покупка недвижимости в Германии – это уже для россиян и других иностранцев не несбыточная мечта, а реальность. В любой момент, имея хороший доход можно подать заявку на ипотеку. Но нужно учитывать, что не все банки кредитуют нерезидентов.

Ипотечный кредит в Германии: условия, процентная ставка и банки в 2020 году

Приобретение недвижимости в Германии – выгодный вариант капиталовложения или просто решения жилищного вопроса. Стабильность рынка жилья и всей экономики в целом, низкие процентные ставки являются привлекательными факторами в том числе и для иностранных инвестиций. Рассмотрим подробнее, на каких условиях оформляется ипотека в Германии для россиян, а также проанализируем предложения от ведущих немецких банков.

Сегодня рынок жилой недвижимости в Германии характеризуется превышением спроса над предложением, что порождает стабильный рост цен. Сейчас довольно сложно найти хорошую квартиру или дом на стадии завершения строительства. Большинство предложений – это продажа на этапе планировки или сдачи объекта через 2-3 года (off-plan).

Вопроса «Выгодно ли оформлять ипотеку в Германии?» сейчас не стоит. Ответ слишком очевиден.

Оформление ипотеки для российских граждан будет выгодным в силу следующих объективных причин:

1. Высокое качество строительства в Германии (немцы крайне щепетильно относятся ко всем техническим и строительным стандартам и применяют только качественные материалы).
2. Низкие процентные ставки (за последнее десятилетие уровень ставок по ипотечным займам достиг своего исторического минимума и составил в среднем около 3-5% в год для нерезидентов страны).
3. Лояльное отношение к клиентам, покупающим дорогое жилье (если заемщик планирует покупку недвижимости в Германии стоимостью свыше 100 тысяч евро, то существует высокая доля вероятности, что банк пойдет ему навстречу и смягчит требования и предложит минимальные издержки).
4. Возможность последующей сдачи квартиры/дома в аренду (так как в Германии арендные ставки высоки и постоянно растут, получение стабильного дохода от арендаторов позволит компенсировать расходы по оплате задолженности перед банком).

Вывод! Оформление ипотечного кредита в Германии для россиян доступно даже в ситуации непростых взаимоотношений между странами. Главными факторами, повышающими вероятность одобрения кредитной заявки, для банка являются кредитоспособность, стабильная занятость и возможность уплаты первоначального взноса.

Процент и условия ипотеки

Условия получения ипотеки в Германии для иностранцев подразумевают следующие параметры:

• процентная ставка – от 3 до 5% годовых;
• первоначальный взнос – не менее 40% от рыночной цены жилья;
• размер кредита – от 50 тысяч евро (не больше 60% от стоимости недвижимости);
• срок кредитования – от 5 до 40 лет (стандартный срок – 10 лет).

Одни банки могут требовать внести сразу в виде первого взноса по ипотеке не менее 40%, другие – не менее 50% от цены покупаемой жилплощади. Здесь все зависит от соответствия клиента требованиям конкретного банка, его кредитной репутации и стоимости объекта недвижимости. Также большую роль играет факт, является ли приобретаемое жилье первичным или вторичным для клиента.

К издержкам заемщика относятся не только проценты и сама сумма займа, но и дополнительные расходы при покупке недвижимости, среди которых:

• налог на недвижимость (ставка варьируется от 3,5 до 6,5% в зависимости от расположения недвижимости);
• плата за переоформление на нового собственника (0,5 – 1% от суммы сделки);
• оплата услуг нотариуса (1,5 – 3%);
• комиссия посредникам (3 – 6% от стоимости дома/квартиры получают маклеры или риэлторы);
• включение нового владельца жилья в земельный кадастр (0,5%);
• комиссия за оформление кредита (около 1%);
• плата за оценку потенциального объекта залога (примерно 1,5 тысячи евро);
• аудит объекта (0,5 – 1,5%);
• прочие расходы (ведение банковского счета, оформление выписок, справок – до 150 евро в год).

Важно! В общей сложности покупателю недвижимости с помощью ипотеки необходимо иметь не менее 10 тысяч евро в случае приобретения объекта стоимостью около 100 тысяч евро.

Требования банка к клиенту

Обобщенно банки проверяют россиян-нерезидентов Германии на соответствие следующим требованиям:

1. Ограничение возраста заемщика – от 21 до 65 лет.
2. Наличие действующего банковского счета (открытие счета и внесение депозита на него должно быть осуществлено не менее 2-х лет назад с постоянным денежным потоком).
3. Подтвержденный доход на территории Германии (частные лица должны предоставить справку о доходах за последние полгода, а ИП – минимум за 2 года).
4. Отсутствие испорченной кредитной истории.
5. Наличие личных сбережений.

Для банков важно, чтобы клиент работал в Германии и его доход был достаточен для обслуживания кредитов и обеспечения текущего уровня жизни. Действует правило: на кредиты человек должен тратить не более 35% от получаемого дохода в месяц.

Личные доходы клиента, получаемые им в других странах, немецкие банки не учитывают, так как имеются существенные сложности в проверке достоверности предоставленных сведений.

Получение ипотеки шаг за шагом

Взять ипотеку в Германии могут лица, проживающие и работающие на ее территории. Пошагово оформление кредита включает в себя такие шаги, как:

1. Анализ предложений от банков.
2. Сбор и подготовка документации.
3. Открытие счета в банке и его пополнение.
4. Заключение договора.

Разберем каждый пункт подробнее.

Анализ предложений

Для поиска оптимального варианта клиенту рекомендуется проанализировать и изучить не менее 5-10 кредитных учреждений и условия предлагаемых ими ипотечных программ для нерезидентов.

При анализе следует учесть, что большинство банков ФРГ выдают ипотечные займы в форме аннуитетного займа на 5, 10, 15 лет, ставки по которым кодифицируются. Каждые 5 лет проценты обычно увеличиваются на 0,5 п.п.

Здесь важно учесть предложенную банком изначальную ставку за первый год кредитования (Zincen), годовую ставку погашения тела займа (Tilgung) и общую сумму ежемесячного платежа (Rate), а также возможность досрочного погашения тела кредита (Soldentilgung).

Для лучшего понимания предстоящих выплат и обслуживания кредита лучше проконсультироваться с менеджером банка и воспользоваться кредитным калькулятором.

Что касается предложений по недвижимости, то найти интересующий объект для покупки можно через специализированные фирмы, агентства, интернет-сайты или частные объявления. С их помощью можно выбрать и купить:

• дом на семью (коттедж);
• дом на две семьи (с соседями);
• дом в ряд;
• отдельную квартиру в собственности (включая квартиры в новостройках);
• старинный дом.

К числу популярных банков, работающих с российскими заемщиками, относятся Commerzbank, Sparkasse, Deutsche Bank, Райффайзенбанк, Фольксбанк и другие.

Заранее потребуется подготовить следующий комплект бумаг:

• действующие заграничный и российский паспорта;
• заявление-анкету;
• банковскую выписку о наличии капитала для оплаты первого взноса с отражением операций по движению средств;
• документы, подтверждающие получение стабильного дохода (минимум за последний год);
• документы на покупаемое жилье (выписку из поземельной книги, жилищный устав);
• отчет об оценке недвижимости (если заказывается у независимых экспертов).

Собранный пакет документов нужно предоставить в выбранный банк для рассмотрения ипотечной заявки.

Открытие счета в банке и его пополнение

Счет в немецком банке россиянин может открыть только при личном присутствии. Подобной услуги в удаленном доступе для иностранцев в Германии нет. Сама операция осуществляется при предъявлении заграничного и российского паспортов, а также документа, подтверждающего право находиться на территории страны и регистрации.

Счет открывается в евро после подписания договора. Пополнить его можно сразу же в день открытия (до 10 тысяч евро единоразово в сутки). Управлять счетом можно через личный кабинет интернет-банкинга.

Заключение договора

Перед получением кредита на жилье покупатель и продавец жилья заключают договор купли-продажи, который удостоверяется нотариусом. Сразу после его подписания нотариус подает заявку в Поземельный суд на предварительную регистрацию покупателя в качестве нового собственника.

Затем, после того, как все условия кредитования будут согласованы, стороны заключают договор об ипотеке. Данный документ обязательно должен содержать параметры выдаваемого кредита (сумму, срок, величину процентной ставки), информацию о покупаемом объекте недвижимости, порядок выплаты займа и его обслуживании, условия прекращения заключенного договора, права и обязанности сторон, реквизиты.

Ипотечный договор и обременение на недвижимость регистрируются в поземельной книге.

Сроки оформления

Ипотека в Германии не оформляется быстро. Средний срок получения такого займа составляет обычно не менее одного месяца. В этот срок входит процесс подготовки документов, рассмотрение кредитной заявки банком и регистрация самой сделки.

Некоторые банки имеют репутацию учреждений с затянутыми сроками принятия решения (вплоть до 1-1,5 месяцев с момента обращения). Такой фактор следует учитывать при заключении договора купли-продажи с продавцом и обязательно прописать максимальный срок расчета с запасом.

Срок ипотеки

Немецкие банки готовы кредитовать иностранных граждан, включая россиян, на срок от 5 до 40 лет. Средняя продолжительность выплаты долга по ипотеке в Германии составляет 10 лет. Именно за этот период заемщик может без особого урона для семейного бюджета рассчитаться с банком.

По согласию с банком-партнером заемщик имеет возможность продлить срок кредитования в случае возникновения финансовых трудностей. Практика показывает, что многие банки в таких ситуациях идут навстречу своим клиентам.

Страхование жизни

В целях снижения потенциальных рисков по невыплате долгов заемщиками большинство банков Германии выносят положительное решение по ипотечной заявке только при согласии клиента заключить договор страхования жизни.

Приобретая личную страховку, заемщик обезопасит себя и членов своей семьи в случае наступления страхового случая.

Одной из разновидностей такой страховки является Risikolebensversicherung. Его суть состоит в заключении контракта на установленный срок, в течении которого клиент оплачивает годовые взносы, а после его смерти семья (в период действия страховки) получит оговоренную в договоре сумму. Если же страховой случай не наступил, то застрахованное лицо имеет право по истечению срока действия контракта забрать накопленные деньги сразу или получать их частями, как некую прибавку к пенсии.

Получение кредита на жилье в Германии доступно не только для ее граждан, но и для нерезидентов. Крупнейшие банки страны (Commerzbank, Sparkasse, Deutsche Bank, Райффайзенбанк, Фольксбанк) предлагают выгодные условия кредитования: от 50 тысяч евро сроком от 5 до 40 лет под 3-5% годовых. Большинство ипотечных займов выдается в форме аннуитетных займов с фиксированным ежемесячным платежом. Россиянин с достаточной платежеспособностью и стабильной работой на территории ФРГ, имеющий собственный капитал не менее 40% от цены приобретаемой недвижимости, имеет высокие шансы получить ипотеку в Германии на выгодных условиях.

Также вы можете узнать далее про ипотеку в Чехии и как оформляется ипотека в Испании для россиян.

По вопросам оформления ипотеки за границей и покупки недвижимости вы можете обращаться к нашему консультанту в специальной форме. Обязательно подскажем нужный вариант.

Ждем ваших вопросов и оценку статьи.

Ипотечное кредитование в Германии пользуется большой популярностью. Ставки кредита здесь самые низкие в Европе. Банки одинаково лояльны к гражданам страны и иностранцам, в том числе россиянам. Минимальная процентная ставка, предлагаемая в Америке по ипотечным кредитам, – 0,92%. Иностранцы получают денежные средства на общих условиях. Нерезидентам, впервые оформляющим ипотеку, придется заплатить 40-50% от общей стоимости жилья.

Приобретение недвижимости в Германии – довольно выгодное дело. Цены на недвижимость в этой стране растут стабильно. А ставки ипотечных кредитов низкие. Ипотека в Германии довольно выгодна. Потому и привлекает и граждан ФРГ, и иностранцев. Но получить ипотеку не так-то просто. Потенциальному заемщику придется сначала разобраться во всех тонкостях этого дела, объективно оценить собственные финансовые возможности. Россиян это касается особенно, ведь их доходы несопоставимы с заработками граждан Германии. Они часто ниже пенсий немецких пенсионеров.

Условия ипотечного кредитования

По оценке экспертов, система ипотечного кредитования наиболее прогрессивная в Европе. Она предусматривает множество вариантов страхования рисков. Это на случай, если с выплатами по ипотечному обязательству возникнут проблемы.

На размер годовой ставки прямо влияет экономическая стабильность в стране. А вкупе с устоявшейся банковской системой ставки сохраняются на довольно низком уровне, колеблются от 1 до 5%. По отношению к значениям ее в России они очень малы.

Германия явно заинтересована в притоке инвесторов в страну, так что возможность приобрести недвижимость имеет всякий, кто располагает для этого начальным капиталом.

Конечно, существуют небольшие нюансы, но размер годовой ставки, срок кредитования и кое-какие другие обстоятельства остаются неизменными как для немецких граждан, так и для нерезидентов страны.

Таблица. 1. Основные условия ипотечного кредитования

Предложение	Показатель
Средний срок	20 лет
Процентная ставка	1,5 – 2%
Максимальная величина кредита от стоимости недвижимости	70%
для иностранцев	50%
Минимальный первоначальный платеж	30%
для иностранцев	50%
Возраст заемщика, лет
на момент выдачи	18
на момент завершения выплат	65
Дополнительные суммарные затраты при оформлении	1%

В Германии практикуют следующие разновидности ипотечных кредитов:

Annuitätendarlehen – наиболее распространенная и выгодная форма кредита. Ею пользуются граждане и фирмы, приобретая жилье для собственного пользования или сдачи в аренду.

Ежемесячная сумма выплат при такой форме кредитования остается неизменной весь срок действия договора, при этом сумма процентов за кредит с каждым месяцем все меньше, а тело кредита на такой же размер увеличивается.

Процентная ставка по ипотеке – 1-5% в год. Она прописывается в договоре и остается неизменной весь срок его действия. В зависимости от договоренностей с банком, это может быть 5,8,10,15 и до 30 лет.

В кредитном договоре практикуется закрепление права заемщика дополнительно погасить тело кредита разовым фиксированного размера платежом в начале или конце года. Это помогает значительно сократить срок погашения ипотеки.

Darlehen mit variablen Zinsen – главное отличие от описанного выше кредита – в «плавающей» процентной ставке. Ее не фиксируют жестко в договоре по кредиту. Меняется она в зависимости от показателей EURIBOR или другого индекса. В этом виде кредита часто прописывают постоянную сумму (не %) ежемесячного погашения.

Cap-Darlehen – от самого распространенного предложения отличается тем, что процентная ставка может меняться, а в договоре устанавливается ее верхняя и нижняя граница. Своеобразная страховка для заемщика от резкого повышения кредитных ставок. Правда, получателю кредита придется заплатить банку страховую премию.

Forwarddarlehen – это больше предложение от банка, чем ипотечный кредит. На время низких процентных ставок получатель кредита вправе договориться на будущее с банком о заключении нового кредитного договора, как только закончится срок текущего кредита, по действующей на настоящее время процентной ставке. Может оказаться, что в условиях резко возросших процентных ставок через 10 лет он заключит договор с банком на очень выгодных условиях. Но если ставки пойдут на убыль, можно прогореть.

Tilgungsdarlehen – при этом виде кредита сумма погашения тела кредита неизменна, а сумма процента снижается. Получается, что с каждым месяцем заемщик платит все меньше.

Fälligkeitsdarlehen – кредит, которым чаще всего пользуются девелоперы. Ежемесячно банку выплачиваются только проценты, вся сумма долга – разовым платежом в конце срока.

Deutsche Bank

Самый крупный банк Германии. Он предоставляет ипотеку по самым выгодным условиям. Заемщиком может стать гражданин страны и иностранец. Минимальная процентная ставка может составлять в этом банке 1,5 %

Рис. 1. Логотип Deutsche Bank

Банки запускают собственные программы ипотечного кредитования. Самая подробная информация доступна заемщику при личной консультации в отделении банка.

Deutsche Bank предлагает даже «зеленое ипотечное кредитование» и финансирование семейного дома. За этим стоит комбинация аннуитетных займов и финансирования жилищного займа.

Жилищный кредит основан на сочетании промежуточного финансирования и чистого финансирования жилищного строительства.

Таблица 2. Условия Ипотеки в Deutsche Bank

Предложение	Показатель
Годовая процентная ставка	1-10%
Срок кредитования	до 30 лет
Максимальное специальное погашение	10% от оставшейся задолженности
финансирование	до 100% от цены приобретения
Минимальная сумма кредита	25 000 €
Максимальная сумма	Не определена
Фиксированная ставка заимствования	0,76% годовых
Оценка (ежемесячное погашение)	865,83 евро

Commerzbank

Банк считается одной из самых старейших банковских организаций. Это второе по величине кредитное учреждение Германии и один из крупнейших банков Европы. Современное банковское учреждение с высоким качеством менеджмента и услуг, способное обеспечить своим клиентам надежную финансовую поддержку.

Рис. 2. Логотип Commerzbank

Таблица 3. Ипотека в Коммерцбанке

Предложение	Показатель
Годовая процентная ставка	0,77%
Фиксированная ставка заимствования	0,76%
Продолжительность дебетования процентной ставки	10 лет
Чистая сумма кредита	100 000 евро
Оценка (ежемесячное погашение, рассчитано для ссуды в 100000)	865,83 евро
Минимальная сумма кредита	25 000 €
Максимальная сумма	750 000 евро

Sparkasse

Самый популярный банк в Германии. Его отличительные особенности: высокое качество обслуживания, широкий пакет услуг и скорость проведения операций.

Рис. 3. Логотип Sparkasse

Таблица 4. Ипотека в Спаркассе

Предложение	Показатель
Годовая процентная ставка	1,54 %
Связанная ставка заимствования	1,50 % годовых
Продолжительность дебетования процентной ставки	10 лет
Чистая сумма кредита	170 280,00 евро
Оценка (ежемесячное погашение)	568 евро

Сравним предложения разных банковский учреждений по ипотечному кредиту. Условия равные: 100 000 евро сроком на 10 лет. Самые выгодные условия предлагает Immo-finanzcheck со ставкой кредита в 0,92%. Расчет сделан на основе принятых условий, они могут увеличиваться или уменьшаться в зависимости от личной ситуации и изменений условий.

Таблица. 5. Ипотека в банках ФРГ – чистая сумма 100000 евро на 10 лет

Получение ипотеки может означать обращение в банке за кредитом для целей:

• покупки или строительства недвижимости (первоначальное финансирование);
• ремонта собственности (вторичное финансирование).

Для реализации такого серьезного проекта одних только собственных средств может оказаться недостаточно. Придется рассмотреть предложения банков.

На что обратить внимание заемщику?

Рекомендации для того, кто намерен обратиться в банк и оформить ипотечный кредит:

• выбирайте ипотеку с фиксированной ставкой с максимально возможной процентной ставкой;
• чтобы гасить ипотеку без проблем, позаботьтесь о том, чтобы ежемесячный платеж не превышал 40% вашего дохода;
• рассчитывая ипотеку, помните, что придется сразу внести 20-30%, а то и больше, от суммы кредита;
• выбирайте фиксированный ипотечный вариант для погашения.

На основе принимаемого на себя риска банк оценивает сумму ипотеки.

Обычно заемщики стремятся оформить ипотеку с фиксированной процентной ставкой. Срок выбирают подольше. Банки обычно предлагают варианты 5, 10, 15, 20, 25 и 30 лет. Чем этот период дольше, тем ставка по ипотечным кредитам, предлагаемая банком, выше. Десятилетний период пользуется наибольшей популярностью.

Преимущества таких условий для заемщиков очевидны. Это стабильность и возможность долгосрочных финансовых прогнозов. Недостаток один – процентная ставка может снизиться спустя какое-то время. А заемщик не вправе изменить условия кредитования, пока не настанет срок продления ипотечного договора.

Размеры годовой ипотечной ставки колеблются от 1 до 2%. Это уникальный показатель. Даже максимальный, он многократно ниже того, что предлагают банки в России. Срок погашения в среднем составляет от 5 до 30 лет, но может быть и короче, если предварительно договориться с банком.

Обратимся к данным Мюнхенского ипотечного агентства Baufi24. Его портал посещает более трех миллионов человек в год. Он имеет репутацию одного из самых известных и крупнейших порталов частного ипотечного кредитования. Свой анализ его сотрудники делают на основании предложений по финансированию от более чем 300 банков.

Рис. 4. Главная страница портала ипотечного агентства baufi24.de/

К примеру, оформляется ипотека на квартиру (или дом) стоимостью в 30000 евро, и требуется кредит на половину этой суммы, то есть 150 тыс. евро. Ставки кредита в зависимости от срока кредитования будут меняться следующим образом:

Рис. 5. Изменение годовой ставки кредита по состоянию на 11.01.2019 г.

Сравните с ипотечным кредитованием от Сбербанка России.

Обычно он составляет от 60 до 65% процентов от расчетной стоимости приобретаемого имущества. Может быть и выше. Но в этом случае вырастет и ставка кредита (максимум вдвое).

Гибкостью платежей ипотечные кредиты в Германии не отличаются. Здесь вы не можете рассчитывать на отсрочку платежа, перерыв или каникулы. Но единовременные долевые выплаты возможны. А если заемщик захочет продлить или сократить продолжительность ипотеки, банк может пойти ему навстречу и сместить ставки погашения вверх или вниз соответственно.

Кроме того, согласно условиям ипотечного кредита, заемщик может раз в год выплачивать единовременно до 5% оставшейся стоимости займа.

Общей чертой многих ипотечных кредитов в Германии является изменение плана погашения. Но такой возможностью можно воспользоваться только ограниченное число раз.

И следует помнить о дополнительных расходах. Придется оплатить услуги нотариуса, заплатить налоги и что-то еще. Лучше иметь в запасе 10% от стоимости квартиры. Считается, что такой суммы на незапланированные расходы достаточно.

Переведите деньги в Германию максимально быстро и выгодно.

О педантичности немцев ходят легенды. Также педантично к выдаче кредитов подходят и немецкие банки. Это вполне оправдано. Ведь в Германии, как в любой другой стране, каждое банковское учреждение стремится к тому, чтобы не потерять собственные деньги. А потому оценивает потенциального заемщика по разным критериям.

Это может быть немец, а может и иностранный гражданин. А условия кредитования для конкретного клиента могут отличаться. Но наиболее привлекательным для банка окажется претендент, отвечающий требованиям:

• государственный служащий;
• имеет постоянную работу с высоким фиксированным заработком;
• приобретает (строит) жилье для собственного использования;
• хорошее местоположение недвижимости;
• здание новое или в хорошем состоянии;
• высокий балл Шуфа (иначе говоря, хорошая кредитная история).

Schufa (Шуфа) – коммерческая организация, защищающая кредитора от риска. Бюро кредитных историй. На основании сохраненных данных обо всех потребительских кредитах человека делает вывод о его кредитоспособности.

Не заслужит доверия банка человек:

• нетрудоустроенный или на испытательном сроке;
• нестабильная зарплата;
• объекты недвижимости, собственником которых он является, в залоге у банков;
• недвижимость в плохих местах или в плохом состоянии;
• низкий балл Schufa или негативные записи (иначе говоря, плохая кредитная история).

К тому же все поданные потенциальным заемщиком документы проверяются со всей возможной скрупулезностью. И если в них будут выявлены неточности или заведомый обман, с мечтами о жилье в Германии придется распрощаться.

Проще всего взять ипотеку в Германии тому, чей возраст от 22 до 60 лет. Причем людям за 45 лет кредит одобрят лет на 10-15, не больше.

Первое ипотечное кредитование пройти сложнее, чем другие. Особенно, если счет в немецком банке у вас появился совсем недавно. Тогда в качестве первоначального взноса по ипотеке придется заплатить 40-50% от общей стоимости жилья.

Подбор документов при оформлении ипотечного кредита в одном из немецких банков – наиболее сложный и ответственный этап. Именно с него начинается для россиян ипотека в Германии с формирования пакета документов, которые будут поданы на рассмотрение в коммерческий банк. В комплект документов входят:

• загранпаспорт и внутренний паспорт (заранее сделать копии);
• заполненная специальная анкета;
• банковские выписки – одна с основного счета, как факт наличия денежных средств и постоянных поступлений, другая в качестве доказательства и размеров заработной платы;
• декларация из налоговой службы;
• описание приобретаемого объекта недвижимости;
• результаты независимой оценки жилья (участка).

Как оформляется ипотека на покупку квартиры в Германии

Пошагово:

1. Выбрать объект. В этом может помочь риелтор. Особенно, если вы не владеете немецким языком.
2. Открыть счет в банке ФРГ.
3. Оплатить задаток.
4. Подать заявку на кредит. Здесь понадобится от нотариуса договор о бронировании.
5. Зарегистрировать сделку.
6. При положительном ответе сначала оформить предварительную регистрацию, затем окончательную (3 месяца).

Для немца никаких проблем при оформлении ипотеки не возникает. Что касается иностранцев, им следует помнить, что не в каждый банк можно обращаться. С нерезидентами, включая россиян, работают Commerzbank, Deutsche Bank, RaiffaseenBank, Sparkasse, Volksbank. Решение будет принято после того, как банк убедится в благонадежности потенциального заемщика.

Это интересно! Как оформить иностранцу ипотеку в США.

О том, как в Германии выгодная ипотека выживает коренных жителей городов, в видеосюжете:

Как русскому взять ипотеку в Германии?

Интерес россиян к недвижимости за границей, в частности, в Германии объясняется просто: высокий уровень жизни, стабильная политическая и экономическая ситуация, отличная инфраструктура, медицина и образование, низкий уровень преступности. Все это делает Германию привлекательной для иностранцев.

Но арендовать жилье в этой европейской стране дорого, поэтому некоторых наших граждан интересует вопрос: «Можно ли взять ипотеку в Германии для россиян в 2020 году, а если да, то на каких условиях?».

В Германии хорошо развита система кредитования, в том числе кредитование под залог недвижимости.

Для покупки недвижимости в ипотеку в Германии иностранцу понадобится: загранпаспорт, собственный капитал в размере 35–50% от стоимости объекта недвижимости и, конечно же, сам объект (квартира, дом) недвижимости, который он планирует купить.

Как купить квартиру в Германии в ипотеку – порядок действий

Чтобы получить ипотеку в Германии, россиянину нужно пройти такие шаги:

Шаг 1. Поиск банка

Прежде чем на 100% решить, нужна вам ипотека на недвижимость в Германии или нет, нужно обойти несколько банков, поинтересоваться у них об условиях кредитования, выяснить, какие требования банк выставляет будущему кандидату, ознакомиться с ипотечными ставками.

Чтобы выбрать подходящий банк, можно воспользоваться интернетом, просто введя в строку поиска нужный запрос. При выборе банка-кредитора нужно обращать внимание на период кредитования, размер процентной ставки, первоначального взноса.

На что банки в Германии обращают внимание при оформлении ипотеки для россиян? Немецкие банки в этом вопросе очень щепетильны. Они внимательно проверяют объект недвижимости, который заемщик планирует взять в ипотеку, а также самого заемщика.

При проверке квартиры банки обращают внимание на такие вещи:

• Где находится квартира (дом), в каком районе?
• Какого года постройки квартира?
• В каком состоянии находится квартира и дом в целом?
• Каков план квартиры и др.

Эта информация нужна банку для одной цели – в том случае если заемщик в силу определенных обстоятельств перестанет платить по кредиту, его квартира перейдет банку, который должен будет выставить ее на продажу. Если же квартира будет неликвидной, находиться в аварийном состоянии, иметь неподходящий план, то банк может отказать в выдаче ипотеки.

Кроме того что заемщик должен подобрать подходящую недвижимость, сам он тоже должен соответствовать определенным требованиям немецкого банка, чтобы его кандидатура была одобрена для получения ипотеки.

Так, банки интересуются следующей информацией о заемщике:

• Где он работает?
• Кем работает?
• Какую зарплату получает?
• По какому контракту работает заемщик (по бессрочному или на определенный срок)?
• Сколько лет заемщику?

Шаг 2. Оформление сделки купли-продажи квартиры

Выбрав квартиру, получив одобрение банка вашей кандидатуры и объекта недвижимости, следующим этапом становится поиск нотариуса.

Для этого нужно обратиться к продавцу недвижимости. Чаще всего они знают, к каким специалистам лучше обращаться, потому что сами сотрудничали с ними.

Выбрав нотариуса, заемщик вместе с продавцом недвижимости должны пойти к нотариусу, чтобы тот помог заключить сделку о покупке конкретного дома (квартиры).

Прежде чем пойти к нотариусу, стороны сделки должны получить от него по почте электронную форму договора купли-продажи. На прочтение и рассмотрение договора у сторон сделки есть ровно 2 недели. В течение этого времени стороны могут изменить какие-то пункты договора.

Если договор полностью устраивает участников сделки, тогда через 14 дней они должны прийти к нотариусу, заслушать весь текст договора и подписать его. После этого нотариус подает заявку в Поземельный суд для прохождения процедуры предварительной регистрации покупателя недвижимости.

Шаг 3. Регистрация сделки в немецком банке

Когда все условия кредитования будут соблюдены, стороны сделки заключают ипотечный договор с банком. Когда договор будет подписан, банк перечисляет деньги продавцу.

Необходимые документы

Чтобы гражданину России выдали ипотеку в Германии, ему придется собрать обширный пакет документов:

• загранпаспорт;
• справка о доходах (запрашивается банком у работодателя);
• справка с налоговой;
• анкета;
• документы о кредитной истории заемщика (выписка из банков, кредитный договор и др.);
• документы, подтверждающие наличие первоначального взноса на оплату ипотеки;
• документы на объект недвижимости – фотографии, план квартиры, жилищный устав и др.;
• сведения о расходах.

Если сравнивать условия ипотечного кредитования в Германии и России, то в Германии более выгодные условия. Здесь ипотека предоставляется с максимальной ставкой в размере 5%. Но обычно ставка составляет 1-2% годовых.

Особенность немецкого ипотечного кредитования для нерезидентов в том, что недвижимость должна соответствовать определенным требованиям.

Банк выдаст россиянину ипотеку на ту квартиру, которая в будущем сможет приносить собственнику доход. Это значит, что собственнику жилья придется сдавать квартиру в аренду на весь срок кредитования.

Условия ипотеки в Германии для русских

Потенциальные заемщики из России, желающие оформить ипотеку на недвижимость, должны соответствовать следующим требованиям:

• возраст заемщика – 21-65 лет;
• наличие положительной кредитной истории;
• наличие личных сбережений;
• наличие банковского счета сроком действия не меньше 2 лет;
• наличие дохода, достаточного для обслуживания ипотеки. По требованиям немецких банков человек должен тратить на ипотеку не больше 35% от получаемой зарплаты или дохода;
• размер первоначального взноса – 40-50% от стоимости недвижимости.

Особенность оформления ипотеки в немецких банках в том, что заемщик должен указать источник формирования первоначального взноса по ипотеке. Если он не сможет объяснить, откуда у него деньги на выплату первого платежа, то банк на законных основаниях может отказать заемщику в выдаче ипотеки.

Какой процент по ипотеке в Германии?

Германия в сфере продажи недвижимости славится своими низкими процентными ставками по кредитам. Сегодня можно оформить ипотеку под 1–2% годовых.

Несмотря на такое, казалось бы, выгодное условие, есть здесь и один минус – цены на недвижимость в Германии сильно подскочили, поэтому многих даже низкая процентная ставка не спасает и они не могут позволить себе купить в ипотеку недвижимость.

На какой срок немецкие банки выдают ипотеку россиянам?

Банки в Германии готовы кредитовать заемщиков сроком от 5 до 40 лет. Средняя продолжительность выплаты квартиры по ипотеке составляет 10 лет.

Страхование при оформлении ипотеки

Если вы задумались над тем, как взять ипотеку в Германии 100%, нужно понимать, что оформление страховки является обязательным условием. Без нее ипотеку никто не выдаст.

Однако страховка бывает разной. В обязательном порядке страхуется приобретаемая квартира (дом).

А вот страховка жизни и здоровья заемщика – необязательное условие, хотя если заемщик дополнительно оформит и эти виды страховки, то тем самым он повысит свои шансы на получение ипотеки.

Расходы на оформление ипотеки в Германии

Зная, как оформить ипотеку в Германии, целесообразно также выяснить, какие расходы заемщик понесет при оформлении ипотечного договора:

• услуги переводчика (при необходимости);
• услуги нотариуса – 2-3% от стоимости объекта недвижимости;
• услуги юриста, риелтора;
• банковские расходы (открытие счета);
• оформление страховки.

На дополнительные расходы потенциальный заемщик может потратить до 10% от стоимости жилья.

Как просто получить ипотеку в Германии?

Проще получается только у тех заемщиков, у которых уже есть недвижимость в Германии или у тех, которые уже не первый раз оформляют ипотеку в этой стране.

Ипотека в Германии – выгодная сделка, позволяющая приобрести квартиру под 2% годовых (в России процентная ставка гораздо выше).

Однако чтобы получить ипотечный кредит в Германии, нашему человеку придется потрудиться больше, чем в России: доказать свою платежеспособность, найти подходящее жилье, соответствующее требованиям немецких банков, подготовить обширный пакет документов и многое другое.

Практика показывает, что покупка недвижимости в Германии — это выгодное вложение капитала. Независимо от цели заключения сделки — для собственного проживания или в качестве инвестиции в будущее — стабильно растущие цены на недвижимость в ФРГ помогут быстро компенсировать затраты. В этой ситуации ипотека в Германии в 2019 году привлекательна не только для немецких граждан, но и для иностранцев, в том числе и для россиян. Процентные ставки на ипотеку в Германии сейчас одни из самых низких за всю историю жилищных кредитов в стране, и это при постоянно растущем спросе на жилье.

Недвижимость в Германии и ипотека

Спрос на недвижимость в Германии превышает предложение. На рынке практически невозможно найти новостройки в завершенных проектах. Среди предложений преобладают квартиры в зданиях, строительство которых только запланировано или будет завершено через 2–3 года (покупка off-plan).

Разброс цен на недвижимость в Германии велик: они растут в направлении с востока страны на запад. Самое дорогое жилье в Баварии, в Мюнхене: от 4 тысяч евро за квадратный метр. Стоимость жилой площади в новостроях Берлина стартует с 2500 евро за метр. Цены на недвижимость вторичного жилого фонда начинаются от 1500 евро.

Ежегодный прирост цен и арендных ставок на недвижимость в Германии составляет от 4 до 6 и от 2 до 3 % соответственно, в зависимости от федеральной земли.

Приобретение жилья или коммерческих помещений требует наличия довольно солидной суммы. Немецкие банки готовы предложить ипотечный кредит не только гражданам ФРГ, но и нерезидентам страны: всю сумму целиком для покупки уже построенной недвижимости или несколькими траншами – в случае приобретения недостроенного здания, по мере его строительства.

Проценты по ипотеке в Германии одни из самых низких в Европе — от 0,8 до 2 % для немецких граждан, от 3 до 5 % – для иностранцев.

Иностранные граждане имеют возможность брать кредиты и купить квартиру в ипотеку в Германии.

Узнайте, как оформить кредит в Германии в 2019 году.

Немецкие банки идут навстречу клиентам из-за границы, как физическим, так и юридическим лицам, особенно если сумма сделки превышает 100 тысяч евро.

Условия кредитования могут иметь особенности для каждого клиента. Договор учитывает ряд факторов: платежеспособность покупателя, размер первоначального взноса, кредитную историю клиента, состояние и месторасположение квартиры.

Первую ипотеку иностранному гражданину в Германии получить труднее, чем последующие. При ее оформлении необходимо внести от 40 до 50 % от общей стоимости.

Если клиент желает увеличить сумму, то банк, как правило, идет навстречу и процентная ставка в этом случае будет снижена. При последующих оформлениях ипотеки первоначальный взнос может уже не потребоваться или составлять не более 20 % от общей стоимости недвижимости.

Среди других условий немецких банков к клиенту наиболее часто встречаются:

• наличие более двух лет открытого счета в банке Германии, на который регулярно вносились клиентом денежные суммы;
• возраст клиента — от 21 до 65 лет;
• подтверждение доходов на территории ФРГ (в том числе от аренды недвижимости). Ипотека для иностранцев в Германии станет доступной при подаче в банк справки о доходах за последние полгода, от предпринимателей — выписки по счетам за два последних года;
• предоставление подтверждений наличия выплат алиментов, кредитов. По немецким законам на выплату кредитов не должно уходить более 35 % дохода клиента за месяц.

С состоянием рынка недвижимости в разных городах Германии относительно аренды и всех касающихся этой темы вопросов вы можете ознакомиться в разделе “Недвижимость“.

Сроки погашения кредита — от пяти до тридцати лет. Следует помнить, что согласно законодательству Германии, недвижимость до полного погашения ипотеки остается в распоряжении банка.

Принимая решение о сотрудничестве с тем или иным банком в Германии, стоит учесть стабильность, честность и добропорядочность немецких банков: все скрупулезно просчитано, все возможные нюансы учтены. Срочно получить ипотечный кредит в Германии не получится. Оформление ипотеки — это неспешный процесс из нескольких этапов, в ходе которого следует выбрать наилучший вариант.

Поиск более выгодных условий кредита предполагает активное использование существующей конкуренции в банковской сфере ФРГ. Более правильным в такой ситуации будет не полениться, ограничившись двумя—тремя банками, а найти время для посещения 10 – 15 учреждений. Это в разы увеличит вероятность того, что будет найден наиболее подходящий вариант.

Так, среди поступивших предложений от банков будут более выгодные, о которых можно упомянуть в общении с представителями других структур. В такой ситуации некоторые банки могут пойти на более выгодные для клиента условия: немного снизить процентную ставку, предложить иные бонусы (бесплатное изменение ставки погашения и другие), чтобы обойти конкурента.

При анализе предложений следует знать, что в Германии банки предоставляют кредит на погашение или аннуитетные займы с процентной ставкой на 5, 10, 15, 20 лет (каждые новые пять лет приводят к увеличению на 0,5 %). Это означает, что независимо от того, когда производятся выплаты – в начале или в конце кредита, их суммы будут постоянными.

При анализе предложений следует обратить внимание на характеристики недвижимости. Банк будет в первую очередь интересоваться ими, оценивая собственные риски. На низкую ставку кредита можно рассчитывать в том случае, когда уменьшаются риски банка, например, если приобретаемый объект:

• недавней постройки – в Германии гарантия на здания составляет сто лет;
• расположен в хорошем месте с точки зрения экологии, приближенности к центру города, логистики;
• предназначен для получения пассивной прибыли — помещение будет сдаваться в аренду.

Наиболее популярные способы поиска недвижимости в Германии:

• риэлторские фирмы. Адреса компаний, которые занимаются продажей недвижимости, можно получить на сайте ;
• специализированные интернет-сайты: , , , ;
• аукционы;
• маклеры и частные объявления.

Среди предложений наиболее доступные цены на так называемые дома в ряд (Reihehäuser) и на городские квартиры (Eigentumswohnung). Более высокие цены на дома на две семьи (Doppelhaus) и отдельные коттеджи (Einfamilienhaus). Покупка помещения в старинном доме (Altbauhauser), несмотря на дух старины и, как правило, расположение в центральных районах города, может иметь некоторые минусы: старые и проблемные коммуникации, отсутствие комфорта. Следует учитывать, что при покупке квартиры, которая находится в аренде, будет сложно повысить оплату или выселить жильцов до момента истечения договора.

Подача заявления на оформление кредита должна сопровождаться предоставлением ряда документов. Физическое лицо должно представить:

• загранпаспорт и внутренний паспорт (а также их копии);
• анкету (Selbstauskunft);
• выписку со счета в банке, которая подтверждает наличие первоначального капитала;
• подтверждающие документы из банка о размере зарплаты в течение трех последних месяцев;
• налоговую декларацию;
• описание объекта недвижимости;
• результаты независимой оценки стоимости объекта.

От юридического лица потребуется:

• налоговая декларация;
• бухгалтерский баланс за два года;
• текущий производственно-экономический анализ бизнеса (BWA);
• описание объекта недвижимости.

Перечень необходимых документов не окончателен и может отличаться в зависимости от требований банка.

Оплату за недвижимость в Германии можно вносить исключительно через банк, в том числе и через Сбербанк России — безналичным расчетом. Для получения ипотеки иностранный гражданин должен иметь/открыть счет в немецком банке. Для этого необходимо личное присутствие клиента («почтовая легитимация» касается только немецких граждан).

Для открытия счета понадобятся оригиналы и копии загранпаспорта и внутреннего гражданского паспорта, прописка и заполненные формуляры банка. В некоторых банках могут затребовать справку-рекомендацию, поскольку в Германии стараются иметь дело с «чистыми» капиталами.

Счет открывается в евро и заключается соответствующий договор. Вносить деньги на новый счет можно в день его открытия.

После согласования всех условий наступает очередь заключения договора на получение ипотечного кредита. Правовой основой для этого служат Гражданский кодекс ФРГ (параграфы 601-610) и Закон об ипотечных банках (параграфы 14—16, 19).

Договор ипотечного кредитования должен содержать сведения:

• о размере предоставляемого кредита: сумма кредита и вычтенные из нее проценты за кредит и другие издержки;
• об условиях предоставления ипотеки и необходимых выплатах: начало выплаты процентов с кредита, время выплаты, размеры ежемесячных взносов, расчет долей процентной ставки и взносов на погашение тела кредита;
• о способе выплаты ипотеки;
• соблюдение условий для получения ипотеки — запись в поземельной книге, подтверждение состоятельности заемщика, заключение договора о страховании;
• о прекращении действия договора: действия сторон после истечения срока, условия продления кредита банком, последствия для заемщика при несвоевременном платеже, условия расторжения договора.

Сроки оформления ипотеки в Германии

Оформление кредита происходит в течение месячного срока и более. На первом этапе нужно подготовить необходимые бумаги для оформления, на что уходит около двух недель. Одновременно стоит лучше ознакомиться с рынком предложений.

Затем следует лично (для иностранцев это условие обязательно) посетить несколько банков и ознакомиться с условиями и процентными ставками, подать заявку на ипотеку – это может занять от двух до четырех дней и более.

Ожидание результатов принятия решения о выдаче ипотечного кредита после предварительных переговоров с несколькими банками может растянуться до 4 недель. На последнем этапе предстоит выбор наиболее выгодного предложения, открытие счета и внесение депозита в избранном банке.

Всем, кто собирается приобрести дом в кредит в Германии, следует учитывать необходимость помимо оговоренной цены понести и дополнительные расходы. Прежде всего новый владелец должен быть внесенным в поземельную книгу (Grundbuchauszug). Для этого необходимо уплатить налог на недвижимость.

Размер ставки налога от покупной цены в зависимости от местонахождения объекта покупки может составлять от 3,5 % (Саксония) до 6,5 % (Северный Рейн-Вестфалия). Немецкое законодательство предписывает выплачивать этот налог солидарно покупателем и продавцом.

Кроме этого, покупатель оплачивает:

• переоформление права на собственность — от 0,5 до 1 % от суммы покупки;
• услуги нотариуса — от 1,5 до 3 %;
• комиссию маклера/риэлтора — от 3 до 6 % (иногда совместно с продавцом). Недорогие объекты оплачиваются по фиксированным ставкам от 1500 до 5 тысяч евро;
• другие расходы (на регистрацию, оформление выписок из поземельной книги, обслуживание банковского счета в 150 евро в год).

Оформление ипотечного кредита также влечет дополнительные затраты:

• 1 % от суммы кредита (за оформление);
• оплата независимой оценки объекта – 1–2 тысячи евро;
• Due Diligence (аудит объекта) — от 0,5 до 1,5 % от его стоимости.

Подробнее о налогах при покупке недвижимости в Германии .

Досрочное погашение ипотеки для банка невыгодно — он теряет свою прибыль. Но в условиях конкуренции банковским учреждениям приходится проявлять гибкость. По этой причине немецкие банки дают клиентам возможность досрочного погашения. В договор вносится соответствующая статья, например, ежегодно в дополнение к аннуитетным платежам погашать 10 % тела кредита.

Схема расчета выплат аннуитетного ипотечного кредита прозрачна: общий годовой платеж (Rate) состоит из двух сумм: Zinsen — проценты банка на сумму кредита и Tilgung — годовой процент погашения тела кредита.

Разделив эту сумму на 12 (по числу месяцев), можно рассчитать ежемесячный расход. Размер аннуитетного платежа не изменяется: внутри него Zinsen постоянно уменьшается, а Tilgung увеличивается.

Типичная немецкая модель ипотечного кредитования выглядит следующим образом:

• клиент с возможностью вносить ежемесячно по 600 евро в счет уплаты оформляет кредит в 100 тысяч евро на десять лет.
• Банк установил ставку оплаты в 3,22 % годовых (3 220 евро) с ежемесячной выплатой 268 евро и 33 цента.
• На погашение тела кредита в данном случае остается 331 евро 67 центов в месяц или примерно 4 тысячи евро в год (что составит Tilgung в 4 %).
• Немецкие банки стремятся уменьшить Tilgung (предлагая 1 %), а при настойчивости клиента повысить этот показатель — повышают процентную ставку, «штрафуя» таким образом заемщика.

Иностранные граждане, которые взяли ипотечный кредит в Германии на покупку недвижимости, могут уменьшить свои общие выплаты по кредиту. Высокая конкуренция заставляет большинство ипотечных банков предлагать своим клиентам такую возможность. Для этого необходимо при заключении договора внести в него пункт по Sondertilgung-Möglichkeiten.

Этот пункт дает право на ежегодное незапланированное погашение части кредита. Перед подписанием договора следует заложить в него процент такого погашения — вносить до 3 и выше процентов от суммы кредита.

Здесь все зависит от того, как вести переговоры. При правильном подходе можно поднять размер таких выплат до 5-7 %. Но такой размер не обязателен: можно делать более маленькие вклады или вообще не вносить деньги, зато при появлении дополнительного заработка или свободного капитала его можно будет использовать для погашения долга без всяких штрафных санкций.

Подводим итоги

Ипотечные банки Германии активно предоставляют кредиты не только немецким гражданам, но и иностранцам. Ипотека продолжает оставаться здесь одним из популярных механизмов приобретения недвижимости.

ФРГ входит в тройку европейских государств, в которых наиболее низкие процентные ставки. Предпочтение отдается аннуитетным ипотечным кредитам с фиксированными помесячными выплатами.

Больше шансов получить ипотеку имеют иностранцы, которые покупают жилье в новостроях под аренду или для себя лично. В 2019 году нет никаких препятствий для того, чтобы взять ипотеку в Германии россиянину.

Главные условия, которые выдвигаются банками иностранцам для оформления ипотеки, — отсутствие «грязных» капиталов и сведение рисков к минимуму. При этом ипотечные банки находятся в выигрыше (с 1900 г. ни один такой банк не обанкротился), а заемщики вынуждены платить десятилетиями.