Облигация с ипотечным покрытием

Ипотечные облигации

Ипотечные облигации это долговой инструмент, который обеспечивается ипотечными кредитами. Т.е. выплаты по ипотечным ценным бумагам (сокращенно ИЦБ) осуществляются из средств тех заемщиков, кто купил недвижимость в рассрочку.

Как выпускают ипотечные облигации

Когда заемщик хочет получить кредит на покупку недвижимости, он обращается в коммерческий банк или специализированную финансовую компанию. Если заявитель удовлетворяет требованиям кредитора, ему выдается необходимая сумма на покупку объекта. В дальнейшем заемщик будет выплачивать кредитору проценты и тело вклада — вплоть до полного погашения задолженности. Эта схема и называется ипотекой.

Однако такая схема по целому ряду причин не очень удобна для банка. Дело в том, что особенностью ипотечных кредитов является их долгосрочный характер. Заемщик будет выплачивать проценты и постепенно — обычно в течение более десяти лет — погашать основную сумму долга. При этом пассивы (источник формирования средств) любого банка являются по большей части краткосрочными и состоят из денег вкладчиков. Из-за диспропорции межу долгосрочными кредитами и краткосрочными пассивами банк может попасть в ситуацию с кризисом ликвидности: в какой-то момент ему может просто не хватить средств для расчетов с вкладчиками.

Также банк, выдающий ипотечные кредиты, может столкнуться и с другими проблемами:

1. Долгосрочная зависимость от финансового положения кредитора. За те годы, пока будет погашаться долг, финансовое положение заемщика может кардинально ухудшиться, что приведет к его дефолту.
2. Невысокая прибыльность. Ипотечные займы составляют большую часть кредитных портфелей западных банков. Однако прибыльность таких операций ниже по сравнению с другими видами деятельности (например, выдача потребительских кредитов).
3. Затруднения с выдачей новых ипотечных кредитов, поскольку имевшиеся средства уже выданы заемщикам.

Чтобы решить проблему, нужно «очистить» баланс банка от долгосрочных активов. Сделать это можно, выпустив ценные бумаги, обеспеченные ипотечным покрытием. Хотя ипотечные облигации зачастую выпускают не сами банки, а ипотечные агентства, выкупающие у банков долг ипотечников. Рассмотрим это в рамках истории появления ипотеки.

История ипотеки и ипотечных облигаций

Ипотечные ценные бумаги появились относительно недавно, им предшествовала солидная история развития ипотечного рынка. Аналоги ипотеки были еще в Древней Греции, и само слово пошло оттуда — но не будем углубляться настолько сильно и посмотрим на XX век. Как например обстояли дела с ипотекой в Америке 1920-х годов? Тогда выдавали ипотечные кредиты на несколько лет, но как правило не более пяти и в размере около половины стоимости жилья. Т.е. если дом стоил 20 000$, банк мог дать десять тысяч.

Особенность была в том, что проценты по кредиту не включали общую сумму долга. Это значит, что в примере выше в конце срока договора нужно было выплатить сумму в 10 000$. Что очень много. Тем не менее эта проблема имела простое решение: попыткой взять новый кредит в том же или другом банке. Поскольку стоимость недвижимости росла и перекрывала взятый кредит, это было возможно.

Однако после 1929 года люди не только оказались без работы и не могли платить проценты по кредиту, но и резко упала недвижимость. Дом стоимостью 20 000$ мог оцениваться, например, в 8 000$. А значит, такой продажей взятый кредит было не погасить, и новый банк десять тысяч не выдаст. В результате человек оказывался банкротом, дома продавались за бесценок — и все равно люди оставались должны.

Все это только усугубило кризис и правительство было вынуждено выкупить примерно пятую часть ипотек. Стало очевидно, что схема не работает и ее нужно совершенствовать. В результате в период кризиса правительство Рузвельта пришло примерно к тому, что мы имеем сегодня: был увеличен срок ипотеки, а платеж по кредиту стал равномерно распределяться на все время договора. Кроме того, правительство в 1943 году создало структуру (Федеральную Жилую Администрацию, ФЖА), которая страховала убытки банков при условии, что срок кредита составляет не менее 15 лет и тело вклада не возвращается в конце срока, как раньше. В начале 1950-х в США уже были ипотечные кредиты на 30 лет.

Как и сегодня в России, ипотечная ставка на срок договора фиксировалась. Эта схема на сегодня есть не везде — скажем, в Канаде или Германии ставка плавающая. В российской схеме при росте ставки заемщик оказывается в более выгодной ситуации — он по-прежнему платит по ипотеке меньше. Если ключевая ставка падает, то все наоборот: лотерея, где от вас ничего не зависит. При плавающей ставке условия выравниваются.

В конце 1930-х и в 1970 году в США были созданы два крупных государственных ипотечных агентства: Фэнни Мэй (Federal National Mortgage Association) и Фредди Мэк (Federal Home Loan Mortgage Corporation). Сейчас они частные — Фэнни Мэй стала таковой за два года до появления Фредди Мэк. Цель структур заключалась в покупке ипотечных кредитов у банков. Есть подобная организация и в Канаде (Canada Housing and Mortgage Corporation), но она государственная.

И тут мы подходим к выпуску ипотечных облигаций — купленные агентствами обязательства «запаковывались» в ценные бумаги и продавались инвесторам со своей гарантией. Сам процесс получил название «секьюритизация», о нем еще поговорим ниже. Первыми такие бумаги выпустил новый Фредди Мэк, а за ним более старая Фэнни Мэй. Первый пик популярности ипотечных ценных бумаг пришелся на 1980-е годы, когда их распространяли инвестиционные банки вроде Salomon Brothers. Об этом упоминается в книге «Покер лжецов».

Попутно заметим, что ипотечные облигации были не единственной возможностью демократичных вкладов в недвижимость. В 1960-е в США появились трасты недвижимости, так называемые REITs. Фактически это фонды, направленные на получение арендной платы от разных типов недвижимости: от жилой до коммерческой. При этом обычная прибыль облагается налогом два раза: в момент получения компанией и после отдачи инвестору как налог на прибыль. Трасты первый налог не платят, только инвесторы. За минувшие 60 лет в этом секторе получена прекрасная доходность, несмотря на кризис 2008 года.

По факту ипотечные агентства брали на себя риск неуплаты владельцев ипотек перед своими инвесторами (покупателями облигаций) — если ипотечники были не в состоянии заплатить, ипотечные агентства должны были возместить убыток. Позднее появились даже страховые компании, которые страховали и этот риск — схема усложнялась все больше.

Кризис 2008 года

В 2000-е годы недвижимость росла. Разумеется, уроки 1920-х годов никто не помнил — если недвижимость растет, то под нее можно без риска давать большие кредиты: иначе забираем дом и остаемся с прибылью. Поэтому в это время кредиты выдавали практически кому угодно. В России, кстати, тоже, поскольку у нас бурно рос фондовый рынок. В результате получилось почти невероятное: американские банки выдали кредитов в десятки раз больше, чем составлял их собственный капитал.

Но еще хуже, что эта схема была поддержана крупнейшими рейтинговыми агентствами как безрисковая. Т.е. выпущенным под такие займы ипотечным ценным бумагам нередко присваивался высший кредитный рейтинг ААА. Не всем выпускам поголовно, бумаги имели сложную структуру по вероятности досрочного гашения — но в среднем так.

В результате с виду получился отличный продукт из хорошей доходности при высшем кредитном рейтинге или близком к нему. Разумеется, такие бумаги стали охотно сметать инвесторы со всего мира и финансовый пузырь недвижимости надулся до предела. А дальше было то, о чем написано в статье про кризис 2008 года.

Пузырь лопнул. В какой-то момент выяснилось, что люди не в состоянии платить по кредитам, что неудивительно — требования к заемщикам были ниже всякой критики. Перегретая недвижимость быстро полетела вниз — и ее продажа уже не покрывала стоимость выданных банками наличных. В этом плане все было, как в начале 1930-х годов. Позднее кредитные агентства заплатили многомиллиардные штрафы и до сих пор нет единого мнения: был ли это сговор с банками или вопиющая халатность.

В результате последовали дефолты крупнейших финансовых структур, самым громким из которых было падение Lehman Brothers. Инвесторы ипотечных облигаций от Bear Stearns потеряли около $22,5 млрд. Фэнни Мэй и Фредди Мэк, а также крупнейший страховщик AIG оказались фактическими банкротами. США оказались в щекотливом положении: инвесторы по всему миру требовали сохранения обязательств по ипотечным долгам, однако ипотечные агентства были частными, а не государственными. И по букве закона государство за них не в ответе. Однако риски подрыва финансовой репутации США и размер компаний оказались настолько велики, что государство вмешалось и структуры продолжили свое существование.

Был ли кто-то, кто сумел заработать на падении недвижимости? Да, поскольку существовал такой продукт: кредитно-дефолтный своп, CDS. Он гарантирует держателю выплату в случае дефолта по ипотечным ценным бумагам. По сути это вариант «зашортить» рынок, поставив на его спад — но только в этом случае падение должно быть полным. В период эйфории 2003-2007 гг. данный своп явно не был популярным продуктом.

Секьюритизация ипотечного кредитования

Вернемся к выпуску ипотечных облигаций. Процесс секьюритизации состоит в следующем:

1. Банк собирает имеющиеся у него кредиты и создает из них ипотечный пул
2. Кредитный портфель списывается с баланса банка и передается специально созданной посреднической компании SPV (Special Purpose Vehicle)
3. Посредник выпускает ипотечные ценные бумаги, обеспеченные правами требования на возврат долга по ипотеке
4. Банк получает от посредника деньги за выпущенные облигации

Пример посредников был выше — ипотечные агентства США. Кроме того, банк может выпускать облигации и самостоятельно:

На следующей картинке представлен механизм взаимодействия между банком и посреднической организацией, выпускающей облигации. Получив от банка кредитный портфель, посредник может секьюритизировать ипотечные займы как одной эмиссией, так и несколькими траншами.

Секьюритизация позволяет кредитору:

1. Получить средства для выдачи новых кредитов, в том числе ипотечных
2. Повысить ликвидность благодаря замене долгосрочного долга на денежные средства или ценные бумаги
3. Улучшить качество активов, так как риски дефолтов заемщиков переносятся на покупателей облигаций
4. Увеличить инвестиционные возможности за счет высвободившихся средств

Характеристики ипотечных облигаций

Ипотечные облигации обладают следующими признаками:

1. Периодичность платежей. Обычно выплаты инвесторам осуществляются помесячно или поквартально
2. Платежи состоят из двух частей: выплаты купонного дохода и амортизации (погашение тела кредита)
3. Основной долг погашается по графику и растягивается на длительный период. Регулярность амортизации — характерная особенность ипотечных ценных бумаг. К примеру, по корпоративным облигациям регулярно выплачиваются только купоны, а погашение номинала выполняется единоразово — по окончании срока обращения долговых бумаг
4. Амортизация может быть плановой или досрочной (что оговаривается в проспекте эмиссии). При плановом погашении заемщик возвращает основную сумму долга по определенному графику. Также эмитент имеет право на досрочное погашение долга

Преимущества и недостатки инвестирования в ИЦБ

Ипотечные облигации обладают рядом достоинств:

1. Ипотечные ценные бумаги обеспечены реальной недвижимостью. Но помним про 2008 год
2. Ипотечные бумаги могут разнообразить инвестиционный портфель, понижая корреляцию
3. Выплаты по облигациям — долгосрочный источник стабильных финансовых поступлений

ИЦБ не лишены и некоторых недостатков:

1. Обычно невысокая доходность
2. Относительно небольшая ликвидность. Обороты по ИЦБ обычно ниже, чем в случае с другими инструментами фондового рынка
3. Имеется риск досрочного погашения долга. В связи с этим затрудняется возможность оценки уровня будущих доходов

Правила выпуска ипотечных ценных бумаг

Чтобы защитить права инвесторов, для каждой эмиссии ИЦБ создается отдельное ипотечное покрытие. В его состав входят права требования на возврат долга, в том числе процентных платежей. При этом еще не построенные или недостроенные объекты недвижимости не могут включаться в ипотечное покрытие.

Требование должно подтверждаться соответствующими документами, включая ипотечный договор, закладную, свидетельством о регистрации прав на недвижимость, страховой полис. Сумма долга, проценты, реквизиты, стоимость недвижимости, сроки и другие параметры прописываются в реестре ипотечного покрытия, который находится в ведении специализированного депозитария. Эмитировать ипотечные ценные бумаги имеют право только коммерческие банки и специализированные финансовые компании.

В случае нарушения эмитентом своих обязательств (например, при просрочке выплат) инвестор обращает взыскание на ипотечное покрытие, но не на конкретные объекты недвижимости, приобретенные по ипотеке.

Обратите внимание! Обратить взыскание на ипотечное покрытие можно только по решению суда.

Ответственность сторон распределяется следующим образом:

1. Эмитент отвечает перед инвесторами в облигации. Обеспечением является ипотечное покрытие, куда входят права требования по кредитам множеству заемщиков
2. Заемщик отвечает перед эмитентом облигации. В качестве обеспечения выступает объект недвижимости

Важно! Сумма обязательств по облигациям с ипотечным покрытием не должна быть выше 80% от суммы самого покрытия.

Американский рынок ипотечных облигаций

Чтобы получить допуск на торги, американские ипотечные облигации (Mortgage-Backed Security) должны быть выпущены лицензированным финансовым учреждением. Также бумаги должны иметь рейтинг от одного из аккредитованных рейтинговых агентств.

На рынке США предлагаются 2 типа ипотечных ценных бумаг:

1. Collateralized Debt Obligation или CDO (обеспеченные долговые обязательства). CDO обеспечены кредитным пулом, где все выплаты передаются инвесторам
2. Collateralized Mortgage Obligations или СМО (обеспеченные ипотечные обязательства). Представляют собой выпуски, где инвестор может выбрать наиболее подходящий ему транш, исходя из планируемого региона, типа заемщика, риска дефолта, доходности и др. показателей. В зависимости от специализации существует множество подвидов CMO (RMBS, CMBS, ABS и т.д.)

Два крупнейших ипотечных агентства США контролируют ИЦБ на общую сумму около 5 трлн. долларов.

При этом общий объем американского рынка Mortgage-Backed Security превысил 10 трлн. долларов:

Для мировых (и в том числе российских) инвесторов существует возможность вложиться в пул ипотечных ценных бумаг США инвестиционного рейтинга через биржевые фонды ETF:

Объем под управлением в двух случаях превышает 10 млрд. долларов, комиссия за управление исчисляется сотыми процента. Средняя цена пая несколько десятков долларов США.

Ипотечные облигации в России

Выпуск и обращение ипотечных облигаций в России регулируются ФЗ № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах». Первая эмиссия ИЦБ в РФ была осуществлена осенью 2003 года. Облигации были выпущены компанией «Ипотечная специализированная организация ГПБ-Ипотека». В качестве организатора эмиссии выступил Газпромбанк. Он же выполнял функции депозитария и платежного агента.

Позднее на рынке появились и другие эмитенты. Всего с момента принятия закона было осуществлено несколько десятков эмиссий ИЦБ. Общий объем эмиссии ипотечных бумаг по состоянию на июль 2019 года достиг 320 млрд. рублей. Есть данные, что в 2016 году объем был около 370 млрд. при 62 выпусках облигаций. До 2021 года планируется несколько крупных эмиссий, в результате чего объем рынка может превысить 1 трлн. рублей.

В качестве примера выпуска ипотечных бумаг можно привести эмиссию «ДОМ.РФ Ипотечный агент» от 07.12.2017.

Организатором выпуска выступило АО «ВТБ Капитал». Инвесторам были предложены почти 75 млн. облигаций с тысячерублевым номиналом на общую сумму 75 млрд. рублей. Условия по облигациям «ДОМ.РФ Ипотечный агент»:

• период обращения бумаг — 30 лет;
• тип погашения — постепенная амортизация;
• количество выплат в год — 4;
• размер купона, % годовых — 11,5

Ознакомиться с информацией по эмиссиям российских ипотечных ценных бумаг можно на rusbonds, где в форме поиска облигаций нужно выбрать Вид купона — Ипотечный и получить список как погашенных, так и действующих облигаций.

Вывод

Ипотечные бумаги могут служить для диверсификации инвестиционного портфеля. Если вы относитесь к активным инвесторам, то можете оценивать надежность эмитента ипотечной облигации по фундаментальным параметрам или же воспользоваться данными рейтинговых агентств. Для вложения в пул ипотечных бумаг, что больше подходит портфельному инвестору, лучше использовать приведенные выше биржевые фонды ETF.

Что такое ипотечные облигации и как инвестировать в облигации с ипотечным покрытием

Ценные бумаги имеют свойство постоянно видоизменяться в зависимости от направления развития рынка, а также от имеющихся нужд у владельцев. Каждую минуту происходят обрушения цен или существенный рост каких-либо бумаг. Наиболее востребованными и стабильными являются ипотечные облигации, подкрепленные реально существующей недвижимостью.

Что такое ипотечные облигации

Под ипотечными облигациями понимаются ценные бумаги, обеспечением которых служат какие-либо объекты недвижимости, переданные владельцам облигаций в качестве залога.

Несмотря на кажущуюся сложность определения, явление достаточно простое и встречающееся повсеместно. Недвижимость является одним из самых стабильных способов хранения денежных средств, так как бизнес может развалиться, накопления во вкладах испариться из-за банкротства банков, а недвижимое имущество будет стоять еще долгие десятилетия, храня вложенные инвестиции. При этом существуют страховки на случай утери недвижимости по обстоятельствам, не зависящим ни от заемщика, ни от залогодержателя.

Мировой финансовый рынок определяет несколько видов участников таких правоотношений:

1. Банковские организации, которые выдают кредиты заемщикам на приобретение недвижимости, выпуская количество облигаций, равное сумме займа.
2. Инвесторы, которые приобретают ипотечные облигации в качестве способа заработка.
3. Страховые организации, занимающиеся страхованием недвижимого имущества, приобретаемого за счет получаемого у банка кредита.

Ипотечные облигации позволяют рефинансировать уже выданный банком кредит для дальнейшего использования средств на другие займы, подкрепляемые иными объектами недвижимости.

На мировой арене ценные бумаги распространены повсеместно, ипотечные облигации используются на протяжении сорока лет, однако данная тенденция в России только начала развиваться. Рынок ценных бумаг, обеспеченных недвижимым имуществом, на территории РФ находится на самой начальной точке своего формирования, поэтому об особенностях ипотечных ценных бумагах знает малый круг лиц. Рядовые граждане даже не подозревают о существовании такого рода обращения денежных средств.

Выгоды

Облигации с ипотечным покрытием позволяют остаться в выгодном положении всем участникам таких сделок, так как безопасность денежных средств при таком подходе находится на максимально возможном уровне.

Обычно ипотечные ценные бумаги вводятся в оборот следующим образом:

1. Банковская организация выдает кредит на приобретение недвижимого имущества какому-либо гражданину.
2. На сумму выданного кредита оформляются облигации и выставляются на продажу.
3. Инвестор, готовый приобрести облигации по заявленной стоимости, вносит денежные средства установленного объема в банковское учреждение, становясь фактическим залогодержателем имущества, которое приобрел заемщик.
4. После получения средств от инвестора, банк может выдать новый ипотечный кредит на такую же сумму уже другому лицу, что подстегивает развитие экономики организации.
5. Снова ищется инвестор и так по кругу.

В конечном итоге подобная политика дает возможность заработать или сэкономить каждой стороне-участнику таких правоотношений:

1. Кредитное учреждение получает возможность заключать много большее количество сделок под залог недвижимого имущества, которое в случае невыплаты можно реализовать на рынке.
2. Инвестор, купивший облигации с ипотечным покрытием, может получить существенные проценты от получившегося вклада в развитие кредитной организации, используя постоянный рост стоимости недвижимости.
3. Заемщики могут рассчитывать на постепенное снижение процентной ставки по ипотеке, так как с ростом инвестиции и увеличением оборота ипотечного кредитования не будет нужды сохранять прежний размер больших ставок по кредитам.

Вложение средств в покупку ценных бумаг, которые обеспечиваются недвижимостью, дает возможность не только заработать, но и не потерять имеющиеся средства ввиду обесценивания местной валюты.

Строительство – одна из самых передовых и развивающихся отраслей, за последние десятилетия стоимость квартир, нежилых помещений и других видов недвижимого имущества выросла в 2-3 раза в зависимости от сферы, поэтому надежность является главным девизом работы ИЦБ.

Чем обеспечены

Облигации с ипотечным покрытием могут быть представлены в нескольких видах, которые отличаются не только назначением, но и обеспечением сохранности денежных средств инвесторов.

ИЦБ могу быть в виде:

1. Закладной, которая выступает в виде ценной бумаги. Инвестор получает возможность возвратить свои средства с учетом процентов за пользование ими в полном объеме за относительно небольшой период после окончания срока вложения.
2. Облигации с ипотечным покрытием, которая покрывается не недвижимым имуществом, а средствами, которые заемщик обязуется вернуть в течение установленного договором времени. При этом уточняется, что максимально возможное количество облигаций не может превышать 80% от той суммы, которую может получить банк после полного погашения займа.
3. Ипотечного сертификата, который по своей природе не имеет фактической стоимости, но определяет количество процентов от общей суммы возврата, принадлежащие инвестору.

Как правило используются только вторая и третья виды ипотечных ценных бумаг, так как они наиболее выражены в средствах обеспечения сохранности денежных средств инвесторов.

Как происходит оборот ипотечных облигаций в мире

На сегодняшний день развитие ценных бумах при выдаче кредитов, направленных на приобретение главным образом жилья, складывается в рамках двух реалий – американской и франко-скандинавской.

Основные особенности и отличия американской и скандинавской системы оборота обеспеченных облигаций в мире:

Особенности	Американская система	Франко-скандинавская система
Количество выдаваемых облигаций в процентах	52% от общего числа ипотечных займов	От 4 до 20% в зависимости от европейского государства.
Процент общего оборота ипотечных облигаций из общего числа ЦБ	22%	25%
Общий оборот в млн. долларов /в млн. евро	1,67 млн. долларов	2 000 млн. евро
Компании	Государственные и полугосударственные компании, такие как: · FNMA; · GNMA; · FHLMC.	В основном частные банковские организации с непосредственным участием госучреждений.

Стоит отметить, что существуют и те страны, где инвестиционный рынок не наполняется ипотечными ценными бумагами, в частности – Великобритания или Ирландия.

Риски и кризис 2008 года в США

Благодаря большому развитию облигационной системы в ипотечном кредитовании Соединенные Штаты вышли из кризиса 2008 года с наименьшими потерями, так как часть расходов было компенсировано государством, другая часть частными инвесторами. Фактически каждый второй кредит выдается под рефинансирование со стороны, что позволяет банкам получать выгоду от процентов постоянно.

Так как ипотека – это длительная кредитная история, которое в английском языке получила название «mortgage», что переводится как «залог до смерти». Несмотря на то, что впервые ипотеку так назвали французы, название закрепилось именно за англоязычными странами.

Множество плюсов не могут скрыть имеющиеся в системе недостатки, к которым можно отнести следующие обстоятельства:

1. Всегда существует риск досрочного погашения, что негативно сказывается на желании инвесторов вкладываться в развитие финансовой отрасти. С некоторых пор часть банков компенсируют разницу между ожидаемой и полученной прибылью для удержания клиентов.
2. Популярность ипотечного кредитования не может находиться на одном уровне, поэтому она может снижаться и повышаться, что не позволяет инвесторам получать быструю или относительно быструю прибыль.

Кредитные дефолтные свопы по ипотечным облигациям (от англ. Credit default swap — CDS) появляются все чаще. CDS – это контракт, по которому покупатель свопа выплачивает продавцу определенную сумму денежных средств в обмен на получение прибыли от «личного страхования» какого-либо ипотечного займа от невыплат.

Иными словами, CDS можно сравнить с несколькими кредитами, от которых банк хочет избавиться. Он может предложить каким-либо лицам застраховать кредит от невыплаты, при этом банк будет платить страхователю определенную сумму ежемесячно, а в случае прекращения погашения долга, страхователь должен вернуть всю сумму целиком. Обычно потом страхователи перепродают долг еще какой-либо другой фирме, доплачивая ей из своего кармана, но оберегая себя от банкротства.

Ипотечные облигации в России и перспективы

Ипотечные облигации в России только начали свое развитие, поэтому перспективы для вложений инвесторов находятся на максимальной отметке. Планируется постепенное снижение процентной ставки по целевому кредиту на покупку жилья в размере полутора процентов, что является большой суммой для российского финансового рынка.

Стоит упомянуть о том, что медленное и скудное развитие связано с тем, что жилищное кредитование в РФ развито на высоком уровне без каких-либо ценных бумаг, поэтому их введение будет длительным и медленным процессом, который растянется на ближайшие семь-десять лет.

Для инвесторов это хороший шанс попробовать вложиться в заведомо прибыльный проект, а для банков расширить свои возможности.

ИЦБ на протяжении последних десятилетий стали едва ли не главным источником получения ценных бумаг в мире, однако, несмотря на всеобщее понимание важности и наличие существенных плюсов повсеместное распространение такой системы практически невозможно.

Подробнее про ипотечные ценные бумаги в России и как в них инвестировать читайте далее на страницах нашего проекта.

Ждем ваших вопросов.

Просьба оценить пост и поставить лайк.

Всегда на связи наш юрист, который подскажет вам, как правильно инвестировать с юридической точки зрения. Консультация бесплатная.

Что такое ипотечные облигации и есть ли они в России: объяснение человеческим языком на примере

Добрый день, уважаемый читатель!

Сегодня я расскажу вам, что такое ипотечные облигации. В России они только начинают приживаться, а вот в странах Европы это довольно популярный инструмент увеличения капитала. Главная особенность этого вида ценных бумаг – беспроигрышность для всех сторон сделки. Расскажу по порядку, как они работают.

Ипотечная облигация – это долгосрочная ценная бумага, обеспеченная в качестве залога недвижимостью.

Рассмотрим механизм ее работы:

1. Заемщик оформляет в банке ипотеку.
2. Банк выпускает облигации на сумму выданных кредитов и привлекает деньги инвесторов.
3. Инвестор приобретает ИО и в дальнейшем получает доход за счет выплат заемщика по кредиту.
4. Недвижимое имущество, приобретаемое заемщиком на средства банка, автоматически становится залогом в ипотечной сделке и обеспечением облигации.

Если говорить простыми словами, то ипотечная облигация – это долговая расписка, выдаваемая инвестору под те средства, которые банк обязуется вернуть с процентами. Деньги инвестора банк использует, выдавая ипотеку. В случае неплатежеспособности заемщика долг перед инвестором погашается за счет продажи заложенной недвижимости.

Приведу пример: допустим, банк выдает ипотечные займы на сумму 50 миллионов рублей. Одновременно он выпускает ипотечные облигации с ценой, равной сумме кредитов, то есть 50 млн, которые продает инвесторам.

Инвестор получит обратно свои деньги по истечении периода погашения, а также ежегодный процент за использование его капитала. Его еще называют купонным доходом. Купон банк выплачивает из средств, полученных в качестве процентов по ипотеке.

Существует два вида ипотечных ценных бумаг (ИЦБ): облигации с ипотечным покрытием и ипотечный сертификат участия. Они имеют некоторые различия:

1. Вариант ценной бумаги с ипотечным покрытием рассмотрен в примере выше. Принцип – фиксированная стоимость облигации и купонный доход с минимальными рисками.
2. Ипотечный сертификат же представляет собой облигацию без номинальной стоимости. Он подтверждает право ее владельца на долю в общей собственности. Но, в отличие от предыдущей операции, такая ценная бумага не залоговый документ.

Говоря простым языком, это ценная бумага коллективных инвестиций, не дающая нормированной выплаты, но позволяющая получать доход от использования активов. Он может быть больше, чем по обычным облигациям, но и риск пропорционально выше.

Рост цен на недвижимость обусловил активизацию рынка ИЦБ в 2008 году. Финансовые организации проявили интерес к получению дохода от этого инструмента и начиная с 2010 года несколько крупных банков (Газпром, ВТБ и Сбербанк) провели эмиссию облигаций с ипотечным покрытием. Тем не менее лишь незначительная часть ипотечных кредитов финансируются за счет рынка ИЦБ.

Цены на недвижимость неустойчивы. Поэтому потенциальные инвесторы опасаются вводить капитал в эту новую, пока не зарекомендовавшую себя нишу.

Еще один нюанс – дороговизна. ИЦБ недоступны широкому слою населения. Высокая цена позволяет пользоваться этим инструментом только крупным инвесторам.

Выпуск и обращение регулируются ФЗ-152 «Об ипотечных ценных бумагах». Законодательство в этой сфере только формируется. И поскольку нестабильность – одна из главных бед в России, ипотечные ценные бумаги пока не обрели широкую популярность.

Вопрос остается спорным.

Противники ипотечных облигаций ссылаются на то, что жилищное кредитование в нашей стране уже развито без использования ЦБ. Чтобы ситуация изменилась, понадобится минимум десять лет, а пока перспективы этого направления неясны.

В то же время социальные программы для молодых семей и семей с детьми увеличили число ипотечных кредитов в последние годы, и банкам не хватает средств для совершения сделок. Это хороший стимул для выпуска ценных бумаг.

Выпуск ипотечных облигаций одинаково интересен инвесторам и финансовым организациям, поэтому я вижу хорошие перспективы развития рынка ИЦБ в России.

Выгода для инвесторов заключается в получении прибыли с процентной ставки. На сегодня она в среднем составляет около 10 %, это намного больше, чем по обычному вкладу. У этих бумаг высокая ликвидность. Существует опасность досрочного погашения ипотечного кредита заемщиком, в результате чего облигация перестанет быть доходной и будет погашена банком.

Банк также получает свой кусок пирога, снижая свои риски – он кредитует заемщиков деньгами, полученными от инвесторов. А на выплату дохода инвесторам идут средства, полученные в счет оплаты по кредитам. Таким образом, возврат выданных под ипотеку средств происходит намного раньше, это позволяет банку пустить освободившиеся финансы в другие займы.

В теории опасность для банка состоит в том, что заемщики окажутся неплатежеспособными. Это не позволит эмитенту выполнить свои обязательства перед держателями ценных бумаг. Но на данный момент нет стремительного роста эмиссии, для ипотечного покрытия банки используют качественные кредиты, уделяя особое внимание проверке заемщиков.

Получатели кредитов также в плюсе – увеличение количества сделок у банка должно привести к снижению процентных ставок. Сильного падения ждать не стоит, максимум 1–1,5%, но учитывая стоимость недвижимости, скидка может составить внушительную сумму.

Доход от операций с ипотечными облигациями может быть процентным (классические годовые) и купонным (определенная сумма в указанный срок).

Величина дохода находится в прямой зависимости от процентной ставки ипотечного кредита. За вычетом услуг банка и прочих посредников инвестор получит до 10% годовых.

Существует несколько типов облигационной доходности:

1. Номинальная. Фиксированная прибыль, зависящая от величины купона (процентного платежа).
2. Доходность к погашению. В этом случае учитывается и доход от купонов, и конечная выгода от разницы между стоимостью в момент покупки и погашения.
3. Годовая доходность. Процент от цены на момент выпуска бумаги.

Для владельца облигации с ипотечным покрытием основной риск – просрочка или, наоборот, досрочное погашение ипотечного кредита заемщиком. В этом случае банк погашает долговые бумаги в сжатые сроки. Облигация выводится из ипотечного обеспечения при:

• задолженности более 6 месяцев;
• несвоевременном исполнении обязательств на протяжении 3 месяцев или 3 раза в год;
• внесении платежей в счет досрочного погашения.

Дополнительные риски – уничтожение объекта в силу природных катаклизмов и непредвиденных обстоятельств, а также отчуждение предмета сделки по решению суда (признание сделки недействительной).

Приобрести ипотечные облигации можно, как и другие ценные бумаги, у эмитента или на вторичном рынке:

1. Напрямую у банка, выпустившего ценные бумаги.
2. Воспользовавшись услугами брокера. Я рекомендую «Открытие» либо «Финам».
3. Открыв брокерский счет в банке (Сбербанк, ВТБ).
4. У других держателей напрямую, что маловероятно.

Я советую вам при выборе брокера обратить внимание на:

• наличие лицензии;
• длительность работы на бирже, надежность;
• размер комиссии;
• наличие дистанционной связи с клиентом.

Под эти требования идеально подходят:

Риком Кит Открытие CapTrader Exante Старейший российский брокер, работает с 1994 года. Отличный выбор для тех, кто хочет подключиться к автоследованию. Плюсы:

• никаких назойливых звонков с предложениями потратить деньги;
• собственная торговая платформа;
• впечатляющие результаты стратегий (+74% за 2018 год), к которым можно подключиться.

Из минусов:

• нет Quik.

Полный обзор можно .

Хороший брокер для новичка. Здесь я держу российскую часть инвестпортфеля из ETF от FinEx на ИИС.

Брокер радует:

• низкими комиссиями и отсутствием назойливых звонков с предложениями потратить мои деньги.

Из минусов:

• слабый личный кабинет и неудобная система ежегодной перегенерации ключа.

Обзор можно почитать .

Еще один классный брокер, с которым я проработал больше 2-х лет. Именно тут я торговал на FORTS.

Из плюсов:

1. Вменяемые комиссии
2. Отличный личный кабинет
3. Приятные бесплатные сервисы

К минусам отнесу любовь брокера к звонкам с попыткой что-нибудь продать.

Обзор можно посмотреть .

Немецкий представляющий брокер IB для прямого выхода на зарубежные рынки. Здесь находится мой инвестиционный портфель.

Из плюсов:

1. Работает с россиянами
2. Наличие русскоязычной версии сайта
3. Вменяемые комиссии
4. Отсутствие платы за неактивность
5. Страховка в рамках законодательства США на $500к

К минусам отнесу:

• Поддержка исключительно на английском и немецком
• Сама служба поддержки работает плохо

Подробнейший обзор смотрите в этом посте.

Еще один интересный брокер для выхода за рубеж, причем не из семейства IB. К сожалению россиянам открывают договора только на Кипре.

Из плюсов:

1. Приемлемые комиссии
2. Факт успешной проверки работы со стороны SEC
3. Русскоязычный сайт и поддержка

К минусам:

• Кипрская юрисдикция
• Плата за неактивность

Подробный обзор . Бонусные 500$ при открытии счета можно .

В этой статье я постарался помочь вам разобраться с набирающим популярность финансовым инструментом – ипотечными облигациями. Возможно, кто-то из вас применит эти знания на практике. Будьте в курсе последних тенденций развития финансового рынка, подписывайтесь на мою рассылку и делитесь полезной информацией с друзьями.

Кредитные дефолтные свопы

Развитие рынка кредитных дефолтных свопов началось в 2003 году. Хотя сам инструмент появился в США еще в начале 90-х. Уже к 2006 году совокупная стоимость всех таких свопов достигла уровня мирового ВВП. Чем же объясняется интерес к таким инструментам?

По своей сути, этот инструмент является своего рода страховкой кредитору от невыплаты кредита заемщиком. Можно привести простой пример необходимости такой операции. Предположим, есть небольшой банк с небольшим капиталом. У него появился важный клиент, который хочет взять большой кредит. Но в случае, если клиент не сможет возвратить деньги, банк окажется в непростом положении.

Как понизить риски в данной ситуации?

Банк соглашается на выдачу кредита. Но в то же самое время, он заключает договор с более крупным банком (или иной кредитной организацией), суть которого заключается в защите от неплатежеспособности.

При этом, банк, выдающий кредит, обязан платить определенные взносы второму банку. Если же кредитор не вернет займ или проценты по нему, второй банк будет их погашать банку-кредитору. Схема достаточно простая и интересная с точки зрения современной финансовой системы.

Таким образом, кредитный дефолтный своп – это договор, который позволяет одной стороне минимизировать свои риски при выдаче кредитов. При этом, эта сторона готова компенсировать минимизацию рисков платежами в пользу второй стороны (которая, в свою очередь, предоставляет такого рода защиту).

Комиссия по такому свопу, которую банк-кредитор выплачивает другому банку может погашаться как разовым платежом, так и постепенно. Что касается форм обязательств по таким соглашениям, они могут быть двух типов.

• В первом случае, банк кредитор платит второму банку разницу между номинальной и текущей ценой обязательств заемщика.
• Во втором случае, банк, который оказывает страховые услуги, выкупает у банка-кредитора актив и, как следствие, все риски по нему.

Плюсы и минусы кредитных дефолтных свопов

У кредитных дефолтных свопов или CDS есть свои существенные преимущества. Банки, которые оказывают услуги по «страховке» берут на себя все риски клиента. Поэтому банку-кредитору нет необходимости создавать дополнительные резервы на случай дефолта по обязательствам. Соответственно, у кредитора остается больше средств на проведения других операций, в том числе кредитования других клиентов.

Еще одно важное преимущество такого рода сделок своп – возможность отделить кредитные риски от всех других. Для тех, кто оказывает услуги по страховке, в подобных операциях также есть свои очевидные преимущества – они получают выплаты от банка-кредитора.

Есть у CDS и свои очевидные минусы. Во-первых, законодательство в этой сфере постепенно ужесточается. Регуляторы вводят все новые меры для предотвращения ситуации, сложившейся в 2008-2009 годах (об этом мы рассказываем чуть ниже).

Еще один значительный минус заключается в том, что банк, который оказывает такого рода страховые услуги, может понести значительные убытки в случае наступления кризиса. Дело в том, что в такой период количество дефолтов по обязательствам резко возрастает. Компании не в состоянии погашать свои обязательства по займам.Соответственно, все бремя выплат ложится на банки, которые страхуют от дефолтов. Проблема заключается также в том, что большое количество банков-кредиторов начинают требовать исполнение обязательств по таким сделкам своп. Банкам-страховщикам приходится распродавать активы и это только ускоряет и углубляет кризис.

Роль кредитных дефолтных свопов в кризисах

Кредитные дефолтные свопы пользуются большой популярностью у спекулянтов. И это вполне логично особенно в период роста на рынках. Спрос на кредиты растет. Все большее количество банков начинают выдавать займы. Соответственно, им нужна страховка, особенно небольшим кредитным организациям.

Рекомендованные для вас статьи:

• Cделки должны себя отрабатывать
• Почему обучение трейдингу не работает
• 18 Лучших фильмов про трейдеров
• Все о стратегии Carry trade (Кэрри трейд) на Форекс
• Риски на финансовых рынках

По мере приближения кризиса, компании больше не могут обслуживать свои обязательства в полной мере. Риски дефолтов существенно возрастают. Естественно, это приводит к росту запросов на выполнение обязательств со стороны банков-страховщиков. Подобная ситуация случилась со страховой компанией AIG, которой удалось выпустить кредитных свопов на общую сумму в 400 миллиардов долларов США до 2008 года. Естественно, когда ситуация стала выходить из-под контроля, спасать компанию пришлось уже государству.

Ситуация усугублялась еще и тем, что это был не единичный случай. Большинство банков на Уолл-Стрит имели либо требования, либо обязательства по кредитным дефолтным свопам. Ситуацию спасли лишь колоссальные денежные вливания со стороны государства. В противном случае, кризис мог быть куда более существенным и серьезным.

В посткризисный период проводились многочисленные расследования и выдвигались серьезные обвинения. В частности, в 2013 году ЕС обвинил крупнейшие банки мира в блокировке регулирования CDS. Естественно, такая блокировка была намеренной и крайне необходимой для того, чтобы кредитный дефолтные свопы процветали и приносили огромные доходы (до того момента, пока система не рухнула и не спровоцировала серьезнейший кризис).

Против КДС выступали и продолжают выступать многие видные деятели как инвестиционного, так и, как ни странно, спекулятивного рынка. Уоррен Баффет называет КДС «бомбой замедленного действия», а Джордж Сорос говорит об этих активах как о «Дамокловом мече». И в этих словах есть определенная логика и смысл.

Попытки решить проблему КДС

Стоит отметить, что проблемы, вызванные кризисом 2008-2009 годов стали причиной неоднократных попыток избежать подобной ситуации в будущем и нивелировать последствия кризиса. В частности, уже в 2009 году в США и Европе предпринимались шаги сделать торговлю этими активами системной и подчинить ее определенным стандартам.

В 2011 году в США был принят закон Додда-Франка. В одной из его глав предусматривается требование к банкам предоставлять отчеты по сделкам по кредитным дефолтным свопам. Несмотря на то, что эта мера несколько снижает вероятность рисков, специалисты отмечают, что регулятор не сможет до конца оценить возможные последствия и глубоко вникнуть в систему КДС.

Интересно и другое. Инструменты КДС помогают понять причину современных событий в политике и экономике. Рассмотрим ситуацию с Грецией. В еврозоне есть множество государств, которые имеют значительные проблемы с бюджетом и долгами. Тем не менее, проблема Греции несколько отличается. Ведь это государство получало кредиты от Goldman Sachs.

Последний, в свою очередь, как и другие банки, которые давали кредиты Элладе, страховали свои риски при помощи КДС. Соответственно, если Греция объявит дефолт по своим долговым обязательства, автоматически будет запущен механизмтребований по кредитным дефолтным свопам. Здесь задействованы крупнейшие банки мира и счет идет на миллиарды долларов США. Последствия от этих шагов могут еще раз значительно пошатнуть мировую финансовую систему.

Интересно и то, что Кредитные дефолтные свопы приходят в Россию.

В ближайшее время этот инструмент может стать актуальным. Причем на мировом рынке КДС идет постепенное снижение операций. Ведь в последние несколько лет КДС оказались под прицелом видных мировых регуляторов. Многие эксперты задаются вопросом, смогут ли CDS прижиться на отечественном рынке и каковы будут последствия от таких шагов.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Что такое ипотечные облигации простыми словами? Обзор рынка ипотечных облигаций в России и мире

Ценным бумагам свойственно непрерывно видоизменяться. Это определяется вектором движения рынка и потребностями владельцев этих бумаг. Ежеминутно обрушиваются цены на какие-либо ценные бумаги либо стремительно возрастают. Самые востребованные и стабильные облигации – ипотечные, которые подкреплены существующими в действительности недвижимыми объектами.

Ипотечные облигации: что это

Ипотечные облигации представляют собой ценные бумаги, в качестве обеспечения которых выступает то или иное недвижимое имущество, которое передаётся владельцам облигаций как залог.

При кажущейся трудности определения данное явление относится к простым и имеет повсеместное распространение. Недвижимость – одно из наиболее стабильных средств сохранения финансов, поскольку бизнес иногда разрушается, деньги на депозитах испаряются вследствие банкротства банка, однако недвижимость сможет выстоять ещё в течение многих десятков лет и таким образом инвестиции будут сохранены. Есть и страховки на тот случай, если недвижимость будет утрачена в силу обстоятельств, которые наступили не по вине заёмщика либо залогодержателя.

На мировом финансовом рынке различают следующие категории участников данных правоотношений:

1. Банки, выдающие кредиты на покупку недвижимого имущества и выпускающие такое число облигаций, которое равно сумме кредита.
2. Инвесторы, покупающие ипотечные облигации для собственной прибыли.
3. Страховые компании, которые страхуют недвижимость, покупаемую за кредит, который выдаёт банк.

С помощью ипотечных облигаций возможно рефинансирование уже выданного в банке кредита с целью последующего расходования финансов на иные кредиты, которые подкреплены другой недвижимостью.

В мире ценные бумаги имеют повсеместное распространение, ипотечные облигации существуют около 40 лет, но в РФ эта тенденция лишь начинает сейчас развиваться. В России рынок бумаг, которые обеспечены недвижимостью, пребывает в самом начале формирования, по этой причине особенности ипотечных бумаг известны только ограниченному кругу лиц. Граждане РФ в массе своей вообще не догадываются о том, что существует такой вид обращения денег.

Благодаря ипотечным облигациям каждый участник сделки может сохранять выгодное положение, поскольку безопасность финансов в данном случае достигает максимальной степени.

Ценные ипотечные бумаги могут быть введены в оборот по следующей схеме:

• Банк предоставляет кредит на покупку недвижимости своему клиенту.
• На сумму этого кредита оформляют облигации, которые выставляют на продажу.
• Покупатель-инвестор, который готов купить облигации по заявленной цене, вносит финансы в установленной сумме в банк и становится держателем того заложенного имущества, которое было куплено заёмщиком.
• После того, как финансы от инвестора поступили, банковское учреждение может предоставить следующий ипотечный кредит в таком размере другому гражданину, вследствие чего стимулируется экономическое развитие компании.
• Вновь происходит поиск инвестора и всё идёт по кругу.

В результате такая политика позволяет зарабатывать либо экономить каждую из сторон-участников данных правоотношений:

• Организация, выдающая кредиты, может заключить гораздо больше сделок под залог недвижимости, которая при неуплате может быть продана на риэлтерском рынке.
• Инвестор, который приобрёл облигации, имеющие ипотечное покрытие, имеет право на значительные проценты в случае развития кредитной компании, пользуясь постоянным ростом цены недвижимости.
• Клиент может рассчитывать на медленное уменьшение ипотечной процентной ставки, поскольку рост инвестиции и повышение оборота ипотечного кредитования не подразумевают необходимости сохранения прежнего размера крупных кредитных ставок.

Инвестиция в такие ценные бумаги, которые обеспечены недвижимым имуществом, допускает возможность, кроме заработка, также потери имеющихся финансов из-за обесценивания местной денежной единицы.

Строительство – это одна из наиболее бурно развивающихся сфер. В течение последних нескольких десятков лет уровень цен и квартир, и помещений нежилого назначения возрос в 2-3 раза, поэтому надёжность – важное преимущество ИЦБ.

Обеспечение

Ипотечные облигации подразделяются на несколько видов, различающихся предназначением и гарантией сохранности инвестируемых финансов.

Такие облигации бывают:

• Закладными, выступающими в виде ценных бумаг. Закладная облигация позволяет инвестору вернуть собственные средства с процентами за их использование полностью в течение сравнительно небольшого периода времени по окончании срока вложения.
• Покрываемыми не недвижимостью, а деньгами, которые обязуется возвратить заёмщик на протяжении времени, которое определено в договоре. В этом случае следует уточнить, что наибольшее возможное число облигаций не должно быть выше 80 процентов суммы, которая может быть получена банком после того, как кредит полностью погашен.
• Ипотечными сертификатами, по сути лишёнными фактической цены, однако определяющими число процентов от суммы возврата, которые принадлежат инвестору.

Широкое распространение получили лишь 2-й и 3-й типы ценных ипотечных бумаг, поскольку они являются эффективными средствами сохранения финансов инвесторов.

Кризис 2008 в США

Именно хорошее развитие системы облигаций в ипотечном кредитовании позволило США выйти из кризиса в 2008 с минимальными потерями, поскольку некоторые расходы были компенсированы за государственный счёт, ещё часть – за счёт частных инвесторов. Примерно половина кредитов предоставляется под рефинансирование со стороны, благодаря этому банки получают всё время выгоду от процентов.

Поскольку ипотека представляет собой длительную кредитную историю, по-английски она называется “mortgage” – “залог до смерти”. Хотя первыми ипотеку так назвали французы, название получило наибольшее распространение в англоязычных странах.

Многочисленные плюсы не способны скрыть существенные минусы системы, к которым относятся такие факты:

1. Всегда присутствует вероятность, что ипотека будет погашена досрочно. Это отрицательно влияет на желание инвесторов делать вклады в финансовую отрасль. С определённого времени некоторые банки компенсируют разрыв между полученным и планируемым доходами, чтобы удержать клиентов.
2. Популярность ипотеки колеблется, она может падать и расти, из-за чего инвесторы не могут получать быстрый либо относительно быстрый доход.

Дефолтный кредитный своп по ипотечным облигациям – явление, получающее всё более широкую популярность. CDS представляет собой контракт, в соответствии с которым покупатель свопа платит продавцу некоторую денежную сумму, за которую получает прибыль, приносимую “личным страхованием” какого-нибудь из ипотечных кредитов от невыплат.

Таким образом, этот своп сравним с кредитами, от которых стремится избавиться банк. Для этого банк может предложить тем или иным лицам страхование кредита от невыплаты, в таком случае банку предстоит выплачивать страхователю некоторую сумму каждый месяц, а в том случае, если погашение долга будет прекращено, страхователю надлежит возвратить сумму полностью.

После этого страхователи осуществляют перепродажу долга какой-то другой компании с доплатой ей за собственный счёт, защищая самих себя от банкротства.

В РФ ипотечные облигации сейчас находятся лишь в начале своего развития, по этой причине перспективы для инвестиций в них можно считать максимальными. Запланировано медленное уменьшение ставки по целевым кредитам на приобретение жилой недвижимости в размере 1,5%. Это значительная сумма для финансового рынка РФ.

Медленность и скудность развития вызваны высоким развитием жилищного кредитования в России безо всяких ценных бумаг, по этой причине введение таких бумаг представляет собой долгий и медленный процесс. Ему предстоит растянуться на 7-10 лет.

Инвесторы по этой причине имеют неплохие шансы на то, чтобы вложить средства в прибыльные проекты, а банки могут расширить собственные возможности.

Ипотечные ценные бумаги в течение последних нескольких десятков лет получили статус почти главного мирового источника ценных бумаг, но при всеобщем осознании важности, несмотря на наличие значительных преимуществ, эта система не может стать распространённой повсеместно.

Понятие и виды облигаций с ипотечным покрытием — выгоды и риски

Я отношусь к числу тех людей, кто предпочитает стабильность и не склонен рисковать своими капиталами. Если и вы такого мнения — этот обзор для вас. В нем я поделюсь опытом об инвестировании в ипотечные облигации и информацией о процедуре.

Понятие ипотечных облигаций

Ипотечные облигации — это бонды, где обеспечением является недвижимость в залоге по кредиту. Главная цель их размещения — привлечение кредитными организациями денег для оформления кредитов на улучшение жилищных условий. Регулируется обращение этих бумаг ФЗ № 152 от 11.11.2003 года. Подобные бонды распространены за рубежом, в нашей стране этот рынок пока еще не слишком развит.

Подобное привлечение инвестиций проводится банками посредством особой процедуры — секьюритизации. Кредитные организации проводят выборку кредитов на покупку жилья с высоким уровнем погашения и формируют долговые бумаги. Они могут осуществлять эмиссию купонов самостоятельно или передавать эту функцию ипотечному агентству.

Не любой кредит применяется в качестве обеспечения, а лишь те, которые удовлетворяют установленным требованиям:

1. Оставшаяся задолженность — не более 80% от рыночной стоимости объекта недвижимости.
2. Замена имущества по договору не может быть произведена в одностороннем порядке.
3. Заложенная недвижимость застрахована.
4. Предметом кредита выступают денежные средства.

Недвижимость, являющаяся залоговой по проблемному займу, не может участвовать в обеспечении.

Параметры ипотечных облигаций

1. Периодичность выплат. Производятся ежемесячно согласно погашению платежей по кредиту заемщиком.
2. В состав выплаты по облигации включаются процентная и амортизационная части. Вторая составляющая может погашаться согласно графику либо досрочно в полной мере, поскольку клиент банка вправе при наличии возможности досрочно закрыть долг по ипотеке.
3. Величина прибыли прямо пропорциональна имеющимся рискам. Чем вероятнее невыплата долгов, тем выше купонная ставка.

Виды ИЦБ

Ипотечные ценные бумаги (ИЦБ) подразделяются на:

• облигации с ипотечным покрытием;
• ипотечный сертификат участия;
• закладные.

Облигации с ипотечным покрытием — это бонды, погашение которых целиком или в части обеспечивается залогом ипотечного покрытия. Это значит, что при неспособности эмитента выкупить назад свои купоны, держатель возместит свои средства и проценты за счет обязательств по ипотеке. Выпуск таких облигаций разрешен только лицензированным банкам или ипотечным агентствам.

Ипотечный сертификат участия — именной купон. Он не имеет номинальной стоимости, но предоставляет держателю долю в залоговом имуществе. Эмиссию подобных купонов вправе может осуществлять только АО с особой лицензией Центробанка.

Закладная – это именная облигация, гарантирующая возврат инвестиционных средств посредством залога недвижимости. Закладные составляются банками при передаче жилья в залог по кредиту.

Ознакомьтесь с тематическим видео:

Принцип работы, выпуск и покупка ипотечных облигаций

Функционирование ипотечных облигаций выглядит так:

1. Банк предоставляет ипотеку под 12-14% годовых, однако испытывает потребность в деньгах для ее выдачи.
2. С целью получения быстрого финансирования он проводит эмиссию облигаций под залог недвижимости по имеющимся ипотечным кредитам.
3. Прибыльность купонов — примерно 5-6% годовых. Процедура выплат по облигациям утверждается банком в процессе выпуска и определяется рядом факторов, но главным из них выступает риск невыполнения обязательств заемщиками банка.

Размещать ИЦБ в соответствии с федеральными законами разрешается исключительно банкам и ипотечным агентствам. Проценты по купонам выплачиваются каждый месяц, но не реже раза в год.

Приобрести купоны, обеспеченные ипотекой, можно на фондовой бирже. Инвестор может заключить сделку самостоятельно или посредством брокера.

Рынок ипотечных облигаций в России

Понятие рынка ИЦБ в Российской Федерации возникло в 2003 году. Тогда же был введен и первый федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах». Он дал определение двум терминам: облигации с ипотечным покрытием и ипотечный сертификат участия. Эти инвестиционные инструменты стали интересны страховщикам и инвестиционным фондам. Правда, их привлекала не прибыльность новых бондов, а их ликвидность и низкий уровень риска.

Первой компанией, созданной для осуществления выпуска ИЦБ на отечественный фондовый рынок стала «ГПБ Ипотека», а инициативу эмиссии взял на себя «Газпромбанк». Другой специализированной компанией стало Агентство ипотечного жилищного кредитования.

Благодаря ипотечным облигациям банки смогли пополнить свои бюджеты почти на 122 млрд. рублей. Лидером стало АИЖК, получившее 59,2 млрд. рублей, следующее место в рейтинге заняла банковская группа ВТБ (45,3 млрд. рублей за 6 сделок). На третьем месте стоит «ГПБ Ипотека» — 22,8 млрд. рублей.

В настоящее время ВТБ настроен на увеличение продаж ипотечных облигаций по ставкам, превышающим депозитные, — до 9%.

Выгоды и риски

Ипотечные ценные бумаги предлагают инвесторам ряд выгод:

• надежность;
• доступность;
• устойчивый доход;
• возможность быстрой продажи без существенных потерь в цене.

Не лишены они и минусов. К ним относятся:

• сравнительно небольшая доходность,
• высокая вероятность досрочного погашения.

В мировой истории ИЦБ однажды уже проявили себя в качестве виновника экономического кризиса. Это случилось в 2008 г в США, а затем кризис приобрел масштабы мирового. Неконтролируемая эмиссия купонов с низким уровнем обеспечения, сопровождающаяся большим числом невыплат по кредитам, стала причиной обрушения большого числа кредитных учреждений.

Ипотечный рынок рос, как и стоимость жилья. В связи с чем ипотека выдавалась всем подряд без проведения проверки платежеспособности. С целью скорейшего получения прибыли под оформленные кредиты банки тут же выпускали и продавали ИЦБ. Привлеченные средства шли на предоставление новых ипотечных кредитов, и вся процедура начиналась заново.

Вся эта финансовая пирамида обрушилась осенью 2008 года. Последовали такие события, как:

• резкое снижение цен на жилье;
• падение платежеспособности заемщиков;
• ухудшение качества обслуживания кредитов.

Следствием стало то, что большинство ИЦБ осталось без обеспечения. А кредитные организации, являющиеся эмитентами, не смогли погасить долги перед инвесторами и объявили дефолт.

Несмотря на печальный опыт, ипотечные облигации по сей день представляют собой перспективный инвестиционный инструмент как для кредитного сектора, так и для инвесторов.

1. Облигации, обеспеченные ипотекой, представляют собой надежный финансовый инструмент, защищенный от рисков и приносящий стабильный доход.
2. Российский рынок ипотечных облигаций существует с 2003 года и регулируется федеральным законодательством. На сегодняшний день крупнейшими эмитентами данного вида купонов выступают ВТБ, АИЖК и «ГПБ Ипотека».
3. Приобрести ипотечные бонды можно на фондовом рынке самостоятельно или через брокера.
4. В случае неспособности эмитента вернуть инвестору долг, последний может обратить взыскание на ипотечное покрытие. Это позволяет держателю облигаций не только сохранить свой капитал, но и компенсировать сумму начисленных процентов.

Ипотечные облигации

Данная информация не представляют собой предложение или приглашение продать ценные бумаги и не является составной частью такого предложения или приглашения, не является попыткой стимулировать предложение купить или подписаться на ценные бумаги.
Данная информация не является предложением ценных бумаг на продажу в США. Ценные бумаги не могут предлагаться или продаваться в США без регистрации или освобождения от регистрации согласно Закону США о ценных бумагах 1933 года, с изменениями. Банк ГПБ (АО) не регистрировал и не имеет намерения регистрировать какие-либо ценные бумаги в США или проводить публичное предложение каких-либо ценных бумаг на территории США.
Данная информация не является предложением ценных бумаг широкому кругу лиц в Великобритании и не должна служить побуждением к инвестиционной активности в соответствии с Разделом 21 Закона о финансовых услугах и рынках 2000 г. Великобритании, с изменениями. Данная информация адресована только (i) лицам, находящимся за пределами Великобритании, или (ii) лицам, обладающим профессиональным опытом осуществления инвестиций и попадающим под действие статьи 19(5) Закона о финансовых услугах и рынках 2000 г. (Распространение финансовой информации) Приказа 2005 года («Приказ»), или (iii) компаниям с высокой стоимостью активов и другим лицам, которым такое сообщение может быть направлено на законных основаниях, попадающим под действие статьи 49(2) (a-d) Приказа (все такие лица именуются «соответствующие лица»). Любая инвестиционная деятельность, к которой относится данное сообщение, может осуществляться и будет осуществляться только соответствующими лицами. Ни одно лицо, не являющееся соответствующим лицом, не должно действовать в соответствии с данным документом или полагаться на данный документ или его содержание.
Информация адресована и предназначена только для тех лиц в странах-участниках Европейской экономической зоны (“ЕЭЗ”), которые являются “квалифицированными инвесторами”, как этот термин определен в ст. 2(1)(е) Директивы 2003/71/ЕС (с изменениями, внесенными Директивой 2010/73/EU).
Представленная информация не является рекламой, предложением или приглашением к направлению предложений, покупке, продаже, обмену или передаче иным образом каких-либо ценных бумаг на территории Российской Федерации или в пользу или в интересах какого-либо физического или юридического лица, являющегося гражданином Российской Федерации или зарегистрированного на территории Российской Федерации.

Ипотечные облигации хорошо известны за рубежом. Ценные бумаги постепенно приходят в нашу страну. Ведь еще в 2016 году директор АО «АИЖК» заявлял о сотрудничестве со Сбербанком и выпуске облигаций на сумму 50 млрд. руб. В перспективе ценные бумаги под недвижимость станут эффективным механизмом привлечения средств для долгосрочного финансирования. Это позволит крупным участникам расширять деятельность на первичном рынке кредитования.

Что это такое?

Рынок ценных бумаг РФ, к сожалению, находится только в самом начале своего развития, поэтому многие граждане даже не в курсе, что это такое. Однако это является довольно прибыльным для обладателя такого рода ценных бумаг.

Рассмотрим процедуру выпуска на примере. Банк предоставил ипотечных кредитов на сумму 100 млн. рублей под залог недвижимости сроком на 25 лет. На эту же сумму кредитная организация выпускает облигации инвесторам, в том числе и частным. Срок погашения по ценным бумагам 25 лет, поэтому через это время инвестор, вложивший деньги в облигации получит деньги обратно. Помимо этого ежегодно он будет получать купонный доход или процент за пользование его деньгами.

На выплату купонов банк направляет средства, которые заемщики выплачивают в виде процентов по ипотечным кредитам.

Кому выгодны облигации с ипотечным покрытием?

Выплата инвесторам зависит от ставки. На сегодня она отличается в банках, но в среднем составляет 9-9,5%. Это значительно больше и выгодней, чем частный инвестор мог бы получить, положив средства на депозит.

Выигрывает и сам банк, ведь средства, выданные заемщику, возвращаются гораздо раньше, нежели через 20 лет. Полученные при продаже деньги банк предоставит другому ипотечному заемщику. Количество сделок увеличивается, растет и доходность.

Для заемщиков выгоден дальнейший рост ипотечных сделок, в том числе и по облигациям, поскольку высока вероятность снижения процентной ставки по ипотечным кредитам на недвижимость. Конечно, никто и не ожидает, что процент резко снизится. Однако даже небольшое снижение до 1,5 % скажется на конечной переплате по кредиту.

Как обеспечиваются долговые обязательства?

Для инвесторов облигации по ипотеке выгодны ликвидностью обеспечения, поскольку сегодня наиболее популярны ценные бумаги с ипотечным покрытием. Пока рынок недвижимости РФ находится в стабильном состоянии без резких скачков и падений, инвесторы защищены от потери вложенных средств.

В последнее время ипотечный рынок начал развиваться довольно стремительно. Все благодаря специальным программам для семей с детьми, снижению ключевой ставки, наличию программ по военной ипотеке. В связи с резким увеличением ипотечных сделок банкам просто не хватит денежных средств для выдачи все новых займов. Именно поэтому требуется немало инвесторов, готовых приобрести ипотечные облигации.

Рынок начал оживать после того, как крупные игроки: Сбербанк, Райффайзенбанк, БинБанк провели сразу несколько сделок секьюритизации ипотеки.

Альтернативы ипотечным облигациям

Альтернативой облигаций с ипотечным покрытием служит ипотечный сертификат участия, которые не являются долговыми бумагами. Они дают возможность инвестору получать некоторый процент от активов. По таким сертификатам доходность может быть еще больше, нежели по облигациям, но и риски значительно выше.

Особенности и проблемы ценных бумаг в России

Долгое время ипотечное кредитование развивалось без использования ценных бумаг. Именно поэтому требуется некоторое время, чтобы ввести ипотечные облигации в уже сложившуюся систему. Для инвесторов это станет хорошим шагом по вложению собственных средств в выгодное предприятие. Банки же расширяют возможности для выдачи кредитов новым клиентам.
Влияние ипотечных ценных бумаг на кризис 2008 года

После начавшегося в США кризиса 2008 года, именно облигации помогли выйти из кризиса с минимальными потерями, поскольку часть средств была выдана государством, а другая часть частными инвесторами.

Однако существенные недостатки системы мешают получению достойной выгоды:

1. Досрочное погашение заемщиком всей суммы долга или ее части отрицательно сказывается на рынке, поскольку инвесторы не могут получить ожидаемую прибыль. Некоторые банки ради удержания инвесторов компенсируют разницу между ожидаемым и полученным доходом.
2. Ипотечное кредитование обычно не стоит на месте, поэтому доходы могут то снижаться, то опять увеличиваться.

Рынок ипотечных облигаций РФ развивается благодаря участию крупных игроков, таких как Сбербанк, ВТБ 24 и других.