Переуступка прав аренды земельного участка под ИЖС

Переуступка прав аренды земельного участка под ИЖС

Переуступка права аренды — это полная передача третьему лицу своих прав на распоряжение арендуемым участком. Получив права, новый пользователь также приобретает обязанности уплачивать налоги и соблюдать правила использования земли. Если же арендатор не прекращает аренду, а просто передает участок во временное пользование третьему лицу, то такое соглашение называется субарендой (нужно уведомление арендодателя). Арендатор в этом случае выступает посредником между субарендатором и арендодателем. Субаренда по срокам не должна превышать аренду.

Передача прав аренды земли под индивидуальное жилищное строительство возможна на земельных участках, которые находятся в муниципальной и государственной собственности, если срок аренды составляет не менее пяти лет (при меньшем сроке арендодатель должен дать свое согласие). По истечении срока аренды арендодатель имеет право не продлевать соглашение. Также существуют определенные условия, при которых такая передача прав аренды под ИЖС невозможна:

• Если это предусмотрено в договоре аренды
• Есть задолженность, которая связана с данным наделом;
• Арендуемый участок выступает предметом судебных разбирательств;
• На территории размещаются объекты, возведенные незаконным путем и не отвечающие принятым нормам строительства;
• Выкупная стоимость земельного надела не была выплачена;
• При невыполнении обязанностей с любой из сторон.

Порядок оформления документов

При переуступке в дополнение к начальному договору составляют соглашение, касающееся передачи прав на аренду земельного участка. Данный документ подлежит обязательной регистрации. В случае субаренды участвуют три стороны, поэтому договоров здесь два. Для оформления переуступки необходимо обращаться в земельный комитет, который относится к местной администрации. Соглашение оформляется в бумажном варианте, для чего потребуются следующие документы:

• Выписка из ЕГРЮЛ или ЕГРП для юридических лиц и паспорт для граждан;
• Для юридических лиц нужна заверенная печатью справка, в которой указан код общероссийских классификаторов;
• Кадастровая карта надела;
• План участка в масштабе 1:500;
• Документы, подтверждающие нахождение на учете в налоговой инспекции;
• Удостоверенная копия свидетельства по регистрации права на землю;
• Копии и оригинал договора аренды.

Договор составляется в письменном виде и при согласии сторон удостоверяется нотариусом. В соглашении ставятся подписи заинтересованных сторон, и если в сделке участвуют юридические лица — также печати. Важно, чтобы составленный договор переуступки не противоречил пунктам договора аренды. К соглашению подшиваются вышеозначенные документы, которые должны иметь соответствующие подписи и быть завизированы. Для вступления договора в силу его также необходимо зарегистрировать. Обратившись в Росреестр, следует предоставить данный пакет документов:

• Заявление;
• Паспорт;
• Доверенность для представителя, выступающего вместо физлица;
• Согласие супругов обеих сторон;
• Документы, устанавливающие право на земельный надел;
• Два варианта подписанных договоров о переуступке;
• Заявление о согласии владельца надела;
• Документы, подтверждающие согласование с представителями комитета по земельным ресурсам;
• Если земля переходит в залог, то потребуется согласие залогодержателя;
• Для предпринимателей и юридических лиц необходимо представить документы, подтверждающие их полномочия, а также удостоверенные копии уставных и учредительных бумаг.

На продажу участка, находящегося в аренде под ИЖС, арендатор права не имеет (возможна передача прав и обязанностей другому лицу при согласии владельца), но это не мешает ему распоряжаться по собственному усмотрению объектом недвижимости, возведенном по всем градостроительным нормам и правилам на данном участке. Продажа недвижимости, расположенной на арендуемом участке в соответствии с п.3 ст.523 Гражданского кодекса допускается без согласия арендодателя, если не возникает каких-либо противоречий по условиям пользования участком. Покупатель получает те же права на земельный участок, что и продавец объекта недвижимости.

Уступка права аренды земельного участка

Земельные участки наряду с другими объектами недвижимого имущества могут быть переданы в аренду. При этом право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или иному лицу, уполномоченному законом или собственником сдавать имущество в аренду. По общему правилу договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. При этом договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Согласно ч. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем). В соответствии с ч. 5 ст. 22 ЗК РФ дополнительно установлено, что арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется. Уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом. Если в случаях, установленных ст. 22 ЗК РФ, такое уведомление арендатором в разумный срок не направлено, арендодатель вправе предъявить к нему требования о возмещении возникших в связи с этим убытков. Существуют некоторые исключения из правил о переуступке прав аренды, например: — запрет на уступку прав на землю в особых экономических зонах; — ограничения для арендаторов — ГУП, МУП и казенных предприятий; — в зависимости от условий конкретного договора. Таким образом, из указанных выше нормативно-правовых актов возможно сделать вывод о том, что порядок передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка является уведомительным, если иное не установлено региональным законодательством или договором аренды. Уведомление должно быть сделано в разумный срок после осуществления сделки по переуступке права. При этом форма передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка должна быть письменной, в виде отдельного соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды между прежним и новым арендатором. В соответствии со ст. 389 ГК РФ уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме. Соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. Соответственно, сделка по передаче прав и обязанностей по договору аренды подлежит государственной регистрации при условии, что первоначальный договор аренды был зарегистрирован в ЕГРН.

Когда физическое или юридическое лицо заключает договор аренды земельного участка на длительный срок, предполагается, что данное лицо планирует использовать землю в течение определенного количества лет. Но бывают случаи, когда у лица, заключившего договор аренды, отпала необходимость в данном участке земли.

Законодательство предусматривает два способа выхода из подобных ситуаций: пересдача надела, именуемая субарендой полный отказ от прав на данное землевладение и передача прав на него третьему лицу. Именно второй способ и подразумевает термин «переуступка права аренды».

Определение правоотношений при передаче

Под переуступкой понимается полная передача всех прерогатив использования земельного надела третьему ранее не заинтересованному лицу в соответствии с условиями первоначального договора.

После того, как арендатор отказался от земли, то есть уступил свою позицию третьему лицу согласно договоренности, он лишается всех полномочий в отношении данного землевладения. К составленному ранее договору прилагается акт переуступки аренды и составляется соглашение о переуступке.

Это важно! Соглашение, которое подтверждает акт переуступки, необходимо зарегистрировать.

Отличие от субаренды

Основное отличие аренды от соглашения по переуступке аренды состоит в том, что субаренда регистрируется между тремя лицами: арендодателем- собственником земли, арендатором и субарендатором. Если условия изначально составленного арендного контракта будут нарушены, то ответственность перед арендодателем будет нести арендатор.

Согласно контракта переуступки права сдачи земли все обязательства арендатора берет на себя следующий арендатор, к которому перейдут все права и обязанности арендатора. Первоначальный арендатор вычеркивается из правоотношений между арендодателем и третьим лицом, к которому перешли права. Особенности составления также отличаются от субаренды и подлежат регистрации.

Более детально ознакомиться с понятием субаренды вы можете в отдельной публикации, а в этой статье мы рассказывали об основных нюансах и требованиях к договору субаренды.

Можно ли продать полномочия третьим лицам: обязанности по договору при покупке-продаже

Пункт 6 статьи 22 Земельного кодекса РФ гласит, физическое или юридическое лицо, которое арендовало земельный участок у государства либо у частного лица, имеет право на продажу своих прав третьему лицу в соответствии со сроками действия договора.

Таким образом, при продаже права сдачи землевладения, все возможностями арендатора переходят к новому арендатору, как и обязательства перед арендодателем: своевременная оплата аренды, использование землевладения в соответствии с условиями заключенного договора и т.д. (подробнее о правах и обязанностях, которыми наделяет стороны сделок договор аренды, мы рассказывали ).

Обратите внимание! Продажа права сдачи земли фиксируется составлением отдельного контракта, в котором заново прописываются условия оплаты и возмещения возможных убытков.

Как оформить срок действия уступки?

Так как договор передачи права официально завершает действия контракта для предыдущего арендатора, то сроки устанавливаться не могут, в отличие от соглашения о субаренде. Главное, чтобы срок пользования арендованным землевладения новым арендатором не превышал изначальный срок, указанный в основном соглашении с арендодателем.

Таким образом, если первоначально в контракте было прописан конкретный срок, то из него положено вычесть года и месяцы, в течение которых земля была в пользовании. Например, землевладение было передано арендатору на 20 лет, он использовал его в течение 10 лет, после чего передал право сдачи новому пользователю. В таком случае, в договоре должен быть указан срок аренды в 10 лет.

Как сделать грамотное соглашение: пошаговая инструкция

Требования к оформлению и содержанию

Контракт оформляется письменно и может быть заверен нотариусом, если стороны изъявляют такое желание. На нем проставляются подписи, даты и печати.

Содержание нового соглашения не может противоречить изначальному арендному соглашению. К новому контракту прикрепляются все дополнительные справки, акты, пояснения сторон, если таковые имеются.

Все дополнительные документы подписываются и заверяются печатями, если в сделке участвуют лица, применяющие печать. В контракте прописываются следующие пункты:

1. Данные участников сделки.
2. Дата составления соглашения о переуступке.
3. Сведения землевладении.
4. Сроки, в течение которых действует соглашение.
5. Сумма арендной платы (должна совпадать с суммой, указанной в изначальном соглашении).
6. Условия, при которых соглашение может быть расторгнуто.

• Скачать бланк договора переуступки прав аренды земельного участка
• Скачать образец договора переуступки прав аренды земельного участка

Документы

Соглашение, подписанное сторонами и заверенное печатями, необходимо зарегистрировать в земельном комитете. Для начала нужно подать следующий комплект документов:

• Физические лица подают копию паспорта, юридические – выписку из госреестра (ЕГРЮЛ).
• ИНН (для физических лиц) или ОГРН (для юридических лиц).
• Заверенная печатью налоговой инспекции выписка, содержащая код общероссийских классификаторов (предоставляется только юрлицами).
• Договор аренды (оригинал с подписями и печатями и распечатанная копия).
• Кадастровая карта земельного участка.
• Копия свидетельства о регистрации прав на землю, заверенная печать.
• План уступаемого земельного надела, оформленный в масштабе 1:500.

Регистрация договора

Сделка о передаче полномочий на землевладение подлежит обязательной регистрации в Росреестре.

Соглашение не регистрируется только тогда, когда заключено только с физическим лицом и сроком менее чем 1 год.

В Росреестр необходимо подать комплект документов:

• Заявление.
• Паспорт.
• Документы, подтверждающие право собственности земельного участка.
• Если передается земля сельхозназначения, с которой планируется сбор урожая, то подается подписанный документ из комитета по земельным ресурсам, подтверждающий согласование с ним.
• Два подписанных договора о переуступке.
• Согласия супругов сторон на пользование землевладением участком.
• Подтверждение факта уведомления владельца надела или его согласие.
• Если участок переходит в залог, требуется согласие залогодержателя.

Организации и юридические лица должны подать также следующие документы:

• Бумаги, подтверждающие полномочия представителя организации.
• Заверенные копии необходимых учредительных документов (устав ООО).

Частые вопросы

Нужно ли согласие собственника?

Пункт 9 ст.22 ЗК РФ гласит, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои полномочия и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

При этом не допускается изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора.

Если же арендатор планирует переуступить землевладение, взятое им в пользование на срок менее 5 лет, то ему потребуется заявление арендодателя-владельца земли о его согласии. Для этого сам владелец участка направляет заявление в адрес нанимателя о том, что он соглашается с возможностью арендатора уступить земельный надел новому арендатору.

Каков период уведомления о сделке?

Уведомление о том, что арендатор передает свои полномочия и обязанности в отношении землевладения новому арендатору направляется владельцу земельного надела в разумный срок после заключения соглашения в письменной или другой доступной форме, но так, чтобы арендатор был уверен в получении собственником данного уведомления.

Если же уведомление не было направлено арендатором в разумный срок, то владелец земли имеет право потребовать компенсации убытков.

Что такое разумный срок?

Понятие разумного срока является спорным. В основном, данный термин фигурирует, когда речь идет о своевременном выполнении условий договора и регламентируется статьей 314 ГК РФ. Согласно этой же статье, самая популярная трактовка разумного срока – 7 дней. Зачастую, понятие разумного срока, порядок и сроки уведомления землевладельца регламентируются в местном Росреестре.

Например, в Московской области (ч. 4 ст. 15 Закона Московской области от 07.06.1996 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области») соглашением о сдаче землевладений регламентируется возможность арендатора на переуступку с согласия владельца земли своих обязанностей и полномочий по договору третьим лицам, если договор был заключен на срок до пяти лет.

Каковы последствия несвоевременного оповещения?

Если в ситуациях, прописанных в ст. 22 ЗК РФ и согласно п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», арендатор не уведомил арендодателя в разумный срок, установленный законом,собственник земельного участка вправе потребовать возместить убытки, которые он понес в связи с несвоевременным уведомлением.

Основания для запрета на передачу

В первую очередь, запрет на уступку накладывается тогда, когда он прописан в соглашении. Но даже если сам собственник земли не против переуступки, бывают ситуации, в которых переуступить право на землю нельзя:

• Если постройки, возведенные на данном землевладении, построены без разрешения на соответствующую постройку.
• Если данный земельный надел является спорным имуществом и в настоящий момент ведется его межевание, или выясняется его принадлежность в суде и иных инстанциях.
• Если участок находится в залоге (например, арестован приставами).
• Когда предыдущий арендатор не оплатил выкупную цену.

Процесс переуступки права аренды не влечет за собой серьезных проблем. Доверить оформление необходимой документации можно как грамотному юристу, как и справиться самому. В настоящее время большинство сделок регистрируется через МФЦ, где специалисты помогут гражданам правильно оформить бумаги. Не лишним будет и знание хотя бы основных статей Земельного кодекса.

Право на переуступку возможно только если изначальный договор был официально зарегистрирован. Поэтому так важно совершать сделки открыто, регистрируя их в соответствующих органах- в дальнейшем это может защитить вас от недобросовестных партнеров.

Нюансы составления договора переуступки прав аренды земельного участка между физ. лицами: образец документа

Разница между договором и соглашением об уступке

Регламент норм законодательства не обращается к специальному толкованию понятий договор и соглашение, когда речь идёт о переуступке права аренды на земельный надел. Отсутствие дифференциации вносит некоторую произвольность в применение названий этих видов документов.

И это не случайно, так как оформление переуступки не опирается на самостоятельный юридический документ, он всегда прилагается к первичному договору аренды, который не утрачивает юридическую силу. Эти нормы опираются на действие статей 606 и 607 ГК РФ.

Сущность гражданско-правового договора опирается на его юридическую автономность, которая может корректировать отдельные положения и пункты прилагаемыми дополнительными соглашениями.

Договор уступки или цессии отражает нормы, характеризующие соглашение тем, что оно правоспособно только при опоре на основной договор аренды земли.

Без предоставления первичного договора, договор цессии не является правоспособным.

Однако предусматриваются некоторые различия в определении договора цессии и соглашения о переуступке:

1. Под договором принято понимать документ, на основании которого происходит полная передача арендных прав, когда предшествующий арендатор полностью исключается из гражданско-правовых отношений, передавая правопреемство земельным участком цессионарию.

   По завершении процедуры переуступки цессионарий выступает арендатором.

2. При соглашении допускается передача права заключения договора аренды после получения такого права на торгах, но до момента оформления аренды выкупившей его стороной.
3. Также – передача субаренды, когда изменяется лишь часть положений договора аренды. Арендатор продолжает выступать в той же роли, не утрачивая статуса титульного владельца прав на землю.

Далее, речь будет идти о полномерном правопреемстве на землю, с учётом смены контрагентов договора.

• Скачать бланк соглашения о переуступке права аренды земельного участка
• Скачать образец соглашения о переуступке права аренды земельного участка

Подробнее о составлении дополнительного соглашения к договору аренды читайте .

Процедура передачи обязанностей между физ. лицами

Соразмерно компетенции сторон, документ может оформляться:

• самостоятельно;
• в риэлторской компании;
• офисе юридической фирмы;
• нотариальной конторе.

При самостоятельном составлении текста документа целесообразно удостоверить подписи нотариально.

Это же допустимо и в остальных случаях. Нотариальное удостоверение не всегда является обязательным, но придаёт имущественной сделке дополнительную правоспособность.

Обязательно нотариальное удостоверение лишь тогда, когда предшествующий договор удостоверялся нотариусом или заключался в нотариате по типовому образцу. После составления и подписания документа сторонами, он подлежит обязательной регистрации в кадастровой палате (Росреестре), согласно нормам статьи 131 ГК РФ и Федеральных законов:

• № 218-ФЗ от 13.07.15 г.;
• № 122-ФЗ от 27.07.97 г.

Когда необходима регистрация?

Регистрация происходит непосредственно после завершения оформления сделки. Её принципиальная необходимость в том, что здесь происходит официальное закрепление полномочий за правопреемником.

Согласно положениям договора, за цессионарием закрепляется право аренды земли, о чём в учётной записи Государственного кадастра недвижимости (ГКН) будут внесены соответствующие сведения.

ВАЖНО! Полномочия аренды вступают в юридическую силу в день завершения процедуры регистрации.

Существенные условия договора цессии обязательно должны отражать положения предшествующего договора и передавать полномочия только в том объёме, в котором они были приняты предшествующими контрагентами.

Здесь недопустимо вносить коррективы по уплате аренды, срокам и иным условиям, установленным арендатором. Цессия требует подробного и полного переноса всех пунктов и положений, которые действуют на момент её оформления.

О процедуре регистрации права аренды земельного участка и размере госпошлины читайте в нашей статье!

Составление документа для физических лиц

1. В начале, до официального оформления переуступки, требуется оповестить о планировании данной процедуры арендатора.

   Его уведомление должно быть официальным, с подтверждающими документами. Оно может передаваться:

   • лично в руки, под роспись;
   • заказным письмом с уведомлением о получении.

   Если в договоре переуступки права аренды земельного участка между физ. лицами указан отдельный пункт о недопустимости переуступки прав, процедура цессии окажется недействительной.

   Если цессионарий просит изменить некоторые условия аренды, потребуется составить дополнительное соглашение между арендатором и арендодателем, что позволяет изменить соответствующий пункт при переуступке.

2. После проведения данных действий, цедент представляет цессионарию пакет документации, отражающий правоспособность земельного участка и допускающий переход полномочий. Проверив документацию, стороны приступают к оформлению договора переуступки.
3. Они составляют новый текст, с обязательной опорой на факт наличия основного договора. Его характеристики и реквизиты даются во вводной части. Если ранее проводилась переуступка, то здесь же даётся перечень всех процедур, со ссылкой на документы.
4. Далее формулируются пункты, в которые переносятся сведения из предшествующего документа или из дополнительных соглашений, которые к нему прилагаются. К таковым относятся нижеследующие:
   • Предмет договора (отношения аренды), где указываются сведения о сторонах: цеденте и цессионарии. Даются кадастровые и технические характеристики участка.
   • Вносятся реквизиты и условия предшествующего документа, на основании которого определяется правоспособность цедента передачей арендных прав.
   • Формулируются условия перехода права, в том числе: сроки передачи и составление передаточного акта. Также – безвозмездный характер перехода аренды или соразмерная оплата со стороны цессионария. При внесении оплаты указывается её сумма.
   • Права и обязанности контрагентов при передаче полномочий. Этот пункт составляется по усмотрению сторон. В него входят соблюдение сроков по составлению акта и передаче денежных средств в установленном объёме.
   • Ответственность за неисполнение принятых положений, в том числе – установление объёма штрафных санкций за просрочку уплаты или составление передаточного акта.
   • Сроки аренды переносятся из предшествующих положений текущей аренды.

     Они не допускают изменения, их пролонгация перейдёт в ответственность правопреемника аренды.

   • Сумма, уплачиваемая арендатору, условия расчёта, которые также сохраняются и переносятся в неизменном виде.
   • Возможность расторжения договора по соглашению или в суде.

   Исходя из сопутствующих обстоятельств, допустимо принимать и вносить такие положения, в которых возникает юридическая потребность, но не допускающих нарушения норм законодательства. Главное условие – последующее исполнение принятых положений, иначе согласно нормам статьи 450 ГК РФ, допускается расторжение принятых договорённостей.

5. По завершении основного текста могут даваться особые примечания. Далее стороны ставят свои подписи, вносят паспортные данные и сведения для обратной связи. Если документ составлялся юристом или иным уполномоченным лицом, все три экземпляра удостоверяются его подписью, печатью и вписываются реквизиты юридического лица (или ИП). СПРАВКА! Типовой договор составляется нотариусом на специальном бланке по заявлению сторон и без их участия.
6. Готовые экземпляры передаются для регистрации в Росреестр, после чего составляется акт приёма-передачи.

• Скачать бланк договора переуступки (уступки) прав аренды земельного участка
• Скачать образец договора переуступки права аренды земельного участка между физическими лицами
• Скачать бланк акта передачи права аренды земельного участка
• Скачать образец акта передачи права на аренду земельного участка

Узнайте, чем отличаются договоры аренды земли между физическими и юридическими лицами из нашей статьи!

Проведение регистрации в Росреестре

Для регистрации подходят обе стороны, подавая регистратору заявление на внесение сведений о переходе права аренды. Прилагаются такие документы:

• гражданские паспорта;
• договор аренды;
• договора переуступки в 3 экземплярах;
• свидетельство о праве аренды (от цедента);
• кадастровый паспорт участка;
• квитанцию об уплате госпошлины.

Документы проверяются регистратором и принимаются под расписку. В расписке ставится дата приёма документации, и дата повторного визита цессионария, которому будут переданы документы, удостоверяющие его новый статус арендатора.

Обычно сроки проведения регистрации составляют 21 рабочий день.

Госпошлина оплачивается размером 2 тысячи рублей для физических лиц. Её уплачивает цессионарий. Оплатить её можно по реквизитам, полученным на сайте Росреестра, или на стенде помещения кадастровой палаты, МФЦ.

Оплату принимают отделения Сбербанка или терминалы. Если договор заключался и проходил регистрацию у нотариуса, то госпошлина не требуется. Оплата нотариальных услуг зависит от установленных регионом цен. По преимуществу стоимость включает фиксированный объём, установленный нотариусом, и соразмерный процент от стоимости сделки.

Оформление переуступки прав устанавливается отдельным договором, к которому прилагается вся имеющаяся документация по аренде земель. Документ составляется одним из удобных способов, с обязательной регистрацией Росреестром.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Арендные правоотношения имеют немало нюансов. Например, арендатор может делегировать свои права иному лицу, но при соблюдении определенных ном.

Что надлежит знать о переуступке права аренды земельного участка в 2020 году? Земля обычно сдается в аренду на продолжительный период.

Но планы арендатора могут измениться, а выплачивать арендную плату все равно придется. Как передать предмет договора в пользование другому лицу? Что такое переуступка аренды земельного участка в 2020 году?

Важные моменты

Можно ли считать переуступку права аренды земли выгодной? Здесь стоит принять во внимание сущность арендных правоотношений.

По договору арендатор получает землю в пользование и чаще всего период аренды составляет несколько лет.

Использование предполагает регулярную оплату, вне зависимости будет ли участок использоваться по назначению или нет. Отсутствие оплаты позволяет арендодателю требовать выплат в судебном порядке.

Если планы арендатора изменятся и земля станет ненужной, есть два варианта — продолжать выплачивать положенные платежи или расторгнуть отношения.

Но не каждый арендодатель согласится на досрочное прекращение правоотношений, поскольку это потребует поиска нового арендатора.

При расторжении сделки через суд понадобятся веские основания. При отсутствии нарушений договора со стороны арендодателя расторжение обернется солидной неустойкой.

Идеальный выход – это найти того, кто готов платить за использование участка. Но нельзя просто так взять и отдать землю постороннему человеку.

Передача выполняется по договору. Арендатор все имеющиеся у него правомочия и обязательства делегирует новому арендатору.

Что это такое

Переуступкой прав аренды именуется возмездная передача обязательств и прав по арендным правоотношениям иному лицу.

Заключаться соглашение может и физическими лицами, и юридическими, при заинтересованности их в использовании земли по допустимому назначению.

Предоставляется уступка на оговоренный срок, который не должен превосходить общей длительности аренды. От срока переуступки зависит такой нюанс, как получение согласия собственника.

При подписании договора на период до пяти лет оповещать владельца земли о переуступке необязательно. Больший срок потребует официального уведомления хозяина о планируемой переуступке.

Важно! Если в договоре аренды содержится условие о запрете переуступки, то таковая невозможна. Для осуществления переуступки понадобится получить согласие владельца земли.

Кем осуществляется

Возмездный договор переуступки права аренды земельного участка заключается меж двумя арендаторами, прежним и будущим.

Собственник недвижимости в сделке не участвует. Стороны заключают договор, оговаривая все условия переуступки.

Арендатор может требовать за свое право аренды отдельную плату, что прописывается в соглашении. Договор уступки не предполагает изменения условий аренды.

Все учрежденные по первоначальному договору условия сохраняют силу. Бланк договора переуступки права можно скачать здесь.

Суть переуступки в передаче третьему лицу в полном объеме прав и обязательств, предопределенных договоренностью арендатора и собственника земли.

Владелец земельного участка сохраняет право:

• распоряжаться землей, переданной в аренду;
• требовать исчерпывающий отчет о состоянии земли;
• расторгнуть сделку при невыполнении обязательств;
• своевременно получать оплату.

Таким образом, самостоятельно выполнять переуступку аренды может арендатор. Участие собственника не нужно, за исключением получения его разрешения в определенных случаях.

Но владелец земли вправе расторгать договор переуступки, если он перечит условиям арендного соглашения.

Также собственник может повысить величину арендной платы при появлении в правоотношениях третьей стороны.

Нормативное регулирование

Земельные правоотношения регулируются Земельным Кодексом. Основополагающие положения относительно аренды земли содержатся в ст.22 ЗК РФ.

По этому нормативу арендатор правомочен передавать права по владению арендованной землей третьим лицам.

Разрешается передача без уведомления собственника, но только в рамках действия арендного договора.

Новое соглашение с собственником не потребуется, но права по содержанию земли перелагаются на новоиспеченного пользователя.

В ст.65 ЗК РФ определен порядок установления, погашения и изменения арендной платы. Таковая устанавливается по договоренности сторон и прописывается в договоре.

В п.2 ст.615 ГК РФ говорится о праве арендатора распоряжаться имуществом по собственному усмотрению, но без нарушения закона и договора.

Земельное и гражданское законодательство позволяют арендовать земли для использования в сельскохозяйственных целях или под ИЖС.

Но в соответствии с имеющимися нормами арендатор не должен передавать землю другому лицу.
Для передачи арендованной земли используется договор цессии.

На его основании реализовывается переуступка права аренды с одновременным отчуждением такового права у предшествующего обладателя.

В дальнейшем взаимодействие с собственником осуществляет новый арендатор.

Как оформить переуступку права аренды земельного участка по ГК РФ

Договор о переуступке аренды оформляется письменно. В тексте непременно прописываются важные характеристики передаваемого объекта, которые и предопределяют стоимость свершаемой сделки.

Перед оформлением договора важно соблюсти такие требования:

Не допускается наличие долгов по арендной плате	Со стороны основного арендатора
Законодательные нормы должны быть соблюдены	При необходимости нужно получит нотариальное согласие собственника
Непременно оговариваются все имеющиеся	На данное имущество обременения
В содержании прописывается цель	Перехода права

Только при следовании перечисленным нормам договор признается законным. Сделка переуступки арендного права осуществляется в два этапа.

Про предварительный договор аренды нежилого помещения с задатком смотрите в статье: предварительный договор аренды нежилого помещения.

Возможна ли продажа квартиры в залоге у Сбербанк, .

Вначале стороны устно оговаривают условия, осматривают участок, определяют размер оплаты. Второй шаг заключается в документальном оформлении сделки и ее последующей регистрации.

Обязательные условия

Использование арендного земельного участка при переуступке обязует к соблюдению нескольких важных условий:

Арендуемая земля не может использоваться не по назначению	Так, если предназначением участка является сельскохозяйственное применение, то постройка жилого дома недопустима
При планировании строительства на арендованном участке	Прежде всего, надлежит получить разрешение владельца имущества
Арендованная земля частично может передаваться в субаренду	Но только с разрешения собственника
Необходимо сохранять полученный в пользование участок в первозданном виде	Речь идет об основных характеристиках объекта

Новый арендатор принимает на себя ответственность за сохранность доверенного имущества и своевременную выплату назначенных платежей.

При нарушении этих обязательств или несоблюдении иных условий договора соглашение расторгается в одностороннем порядке.

Во избежание конфликтов крайне желательно согласовывать любые действия с непосредственным собственником, даже если закон к этому не обязывает.

К сведению! Если арендодателем земли выступает государство, то любое распоряжение имуществом допускается только с разрешения уполномоченных органов власти.

То есть при переуступке муниципального участка земли, получение согласия от местной администрации обязательно.

Отдельно стоит уточнить такой момент, как переуступка права аренды части земельного участка. По договору передается весь участок, деление его на части не предполагается.

Арендатору предварительно нужно обратиться к арендодателю с просьбой о выделении части участка. Подразумевается, что будут определены границы части участка и надлежащим образом зарегистрированы.

После выдела части участка заключается отдельный договор аренды на каждый вновь образованный надел и по одному из них совершается переуступка права.

При игнорировании раздела получится, что имеется один участок земли с одним номером, но с двумя зарегистрированными арендаторами по разным договорам.

Перечень документов

В отличие от оформления аренды, при сделке переуступки арендного права не понадобятся документы на землю.

Предназначение этих документов в подтверждении права собственности на имущество, которое у арендатора отсутствует по умолчанию. Основанием для уступки становится основное соглашение.

Договор аренды дает арендатору имущественные права, которые он может уступить. Конечно, при условии, что положения арендного договора не запрещают передачу земли третьим лицам.

Условия соглашения о переуступке полностью соответствуют договору аренды. Отличие только в пункте, определяющем стоимость переуступки.

Таким образом, для свершения сделки потребуются:

• договор аренды;
• паспорта сторон;
• документы, подтверждающие отсутствие задолженности (квитанции или расписки в получении арендатором положенной оплаты);
• документы, свидетельствующие о наличии/отсутствии обременений (нужные сведения из Росреестра может получить любое заинтересованное лицо).

Составление договора

Договор уступки аренды земли составляется в свободной форме, но с соблюдением основных требований.

Бланк документа содержит такие существенные условия:

• объект договора;
• арендная плата;
• плата за переуступку;
• срок договора;
• предназначение участка;
• порядок возврата участка собственнику;
• ответственность сторон;
• имеющиеся ограничения/обременения.

При необходимости могут вноситься в договор дополнительные условия. Изменения и дополнения основных условий арендных правоотношений допустимы только при участии владельца.

Как пример договор о переуступке права аренды земельного участка:

• меж юрлицами;
• меж физлицами.

Если нужно предварительное соглашение

Предварительный договор об уступке арендного права готовится с целью проверки его соответствия действующим нормам, а также для выявления ошибок и недочетов.

Предварительное соглашение дозволяет подробно проработать наличествующие пункты и при необходимости включить дополнительные условия.

Видео: продажа прав аренды нежилого помещения

Потребность в предварительном договоре может возникать и в случае, когда для осуществления переуступки требуется получить согласие арендодателя.

В этом случае форма договора предоставляется собственнику для ознакомления, дабы он убедился, что его права не нарушаются и его интересы соблюдены.

В предварительном договоре прописывается сумма, выплачиваемая за уступку договора. Может здесь указываться и условие о задатке.

Но нужно понимать, что предварительный договор в этой ситуации выступает только промежуточным элементом. Никакой юридической силы он не имеет.

Какие уплачиваются налоги

Преемник арендатора должен учесть, что если он погашает задолженность арендатора, но эта сумма не указывается в договоре, то и в расчет она не принимается.

Такие расходы нельзя декларировать, поскольку отсутствует доказательство затрат. Значит, платеж не учитывается и при подсчете суммы налога.

При отображении в договоре суммы, выплаченной по долгам предшествующего пользователя, в оплаченную арендную стоимость включается и сумма погашенных долгов арендатора.

И траты нового арендатора при исчислении размера налога учитываются полностью.

По пп.1 п.1 ст.146 НК РФ передача имущественных прав, что имеет место при переуступке аренды, облагается НДС.

И если при прямой аренде земли в определенных случаях НДС не взимается, то при переуступке прав не имеет значения, кто выступает арендодателем.

Базой для налогообложения становится сумма, полученная арендатором за уступку права и прописанная в договоре.

Момент определения налоговой базы соответствует дате передачи права на пользование имуществом. Выплачивается при переуступке права аренды и НДФЛ.

Плата, полученная за уступку права, выступает налогооблагаемым доходом согласно пп.10 п.1 ст.208 НК. При этом существуют некоторые особенности.

Если уступка свершается в пользу физлица, то подает налоговую декларацию сам арендатор. Если же новым арендатором становится юрлицо, то оно и осуществляет исчисление и уплату НДФЛ как налоговый агент.

Обязательна ли регистрация

Договор аренды подлежит госрегистрации, если заключается на период более одного года или если в сделке участвует юрлицо.

Соответственным образом регистрируется и переуступка права аренды. Госпошлина за регистрацию для физлиц составляет 2 000 рублей, для юрлиц – 22 000 рублей.

Для госрегистрации нужны:

• заявление;
• договора аренды и переуступки права аренды;
• паспорта арендатора и нового арендатора;
• справка из ГКН с указанием собственника земли и пользователя;
• кадастровый паспорт.

При участии в сделке юрлиц дополнительно понадобятся:

• выписка из ЕГРЮЛ;
• уставные документы;
• ОКПО.

При заключении соглашения между физическими лицами нужно согласие супруга, нотариально удостоверенное, или справка об отсутствии официально зарегистрированных отношений.

Можно ли оформить сделку по доверенности

Арендатор может переуступать право аренды земельного участка и через доверенного представителя. В этом случае действуют общепринятые правовые нормы.

Представитель должен действовать на основании нотариально заверенной доверенности. В ее содержании должен раскрываться объем полномочий.

Например, это может быть свершение любых действий с арендованной землей от имени доверителя, в том числе представление интересов арендатора в любых госорганах и право подписи документов.

Но такая доверенность общего характера не особо желательна. Целесообразнее прописать полномочия представителя более детально.

Что это общее имущество многоквартирного дома, общее имущество многоквартирного дома.

Можно ли строить ферму на землях сельхозназначения, .

Порядок расторжения предварительного договора купли-продажи квартиры, .

К примеру, право заключения договора о переуступке права аренды, право получения стоимости уступки, право регистрации перехода арендного права.

Действуя от имени арендатора, представитель должен иметь при себе оригинал доверенности. При взаимодействии с госструктурами подается копия доверенности, но непременно предъявляется оригинал.

Переуступка права оптимальный вариант, когда использование арендованной земли стало неактуальным.

Но такая передача должна быть правильно оформлена с соблюдением всех законодательных требований.

Договор переуступки прав аренды земельного участка в 2019 году

Арендные отношения в земельном праве – довольно частая ситуация, когда владелец земли передает свои права и обязанности на землю другому лицу. Арендатор пользуется участком и извлекает от этого прибыль, а арендодатель получает определенную плату за аренду его земли. Чтобы законодательно осуществить задуманное, оформляют договор переуступки прав аренды земельного участка.

Земельным Кодексом предусмотрено 2 вида арендных отношений

• Аренда участка под сельскохозяйственные работы.
• Под индивидуальное жилищное строительство.

Первый вид чаще всего характерен для физических лиц: землю приобретают в инвестиционных целях, и вместо того, чтобы продать ее в будущем, сдают в аренду и получают прибыль.

Арендный договор земли под строительство обычно заключают с государственными органами власти под ведение строительства жилых строений, для организации дачных или гаражных товариществ.

Арендный договор заключают на определенный срок от 1 до более лет, и если он превышает годовой срок, то его регистрируют в соответствующих государственных организациях.

Законодательная база

Казалось бы, все отношения определены, заключен договор аренды, но арендатора что-то не устраивает, и он не может в полной мере реализовать свои законные права от аренды.

Любые земельные отношения регламентируются ЗК РФ, а статьей 22 определены права и обязанности арендатора на срок действия договорных отношений, арендатор имеет право:

1. Передать свои права, определенные арендным договором, третьему лицу, в том числе для:
   • для исполнения залоговых обязательств;
   • обеспечительного взноса в уставной капитал хозяйствующих субъектов;
   • в виде пая, предусмотренного для участия в строительном кооперативе;
   • для оформления субарендного договора на часть арендованной земли;

   Все эти действия с землей арендатор вправе проводить без получения согласия собственника земли, но в пределах срока договора. Новый арендный договор с владельцем участка не заключается, но все права и обязанности перекладываются на нового владельца, за исключением передачи земли как залогового имущества.

2. Важным условием для заключения арендного договора считается установленная арендная плата – ст. 65 ЗК РФ. В ней даны определения о сроках внесения, ее размерах. Все эти показатели отображают в договоре. Если арендуется земля у государства, то условия предоставления участков в аренду, сроки и размер ставки определяются местной властью.
3. Также права и обязанности арендатора закреплены в Гражданском Законодательстве, в ст. 615 пункте 2: у арендатора есть право распоряжения землей по своему усмотрению, но в рамках заключенного с арендодателем договора.

Особенности переуступки прав аренды земельного участка

Под переуступкой прав арендатора понимается передача прав третьему лицу, который становиться основным арендатором. В большинстве случаев такая переуступка осуществляется при продаже строений, находящихся на арендованной земле. И исполнить это действие можно без собственника участка, но его необходимо уведомить о новом арендаторе путем письменного уведомления.

Мнение эксперта Роман Эфремов Стаж 5 лет. Специализация: все сферы юриспруденции.

Кроме того, передача прав допускается также в таких ситуациях:

• Наниматель не имеет возможности уплачивать арендную стоимость, но при этом завершение обязательств касательно земельного надела ранее срока действия договора не предусмотрено.
• Собственник земельного надела (арендодатель) принимает решение передать право аренды на земельные ресурсы другому пользователю или организации. Мотивировать свое решение он может любыми обстоятельствами.
• Арендатор утратил необходимость в пользовании земельными ресурсами, однако не вправе расторгнуть договор аренды ранее установленного в договоре срока, так как в документе отсутствует пункт о досрочном прекращении арендных обязательств.

В каких случаях невозможно переуступить права арендатора?

• Если в арендном договоре не прописано право переуступки третьим лицам.
• Если земли отнесены к сельскохозяйственному назначению, но на них проводится строительство жилых зданий. Чтобы права переуступки наступили в этом случае, следует изменить целевое предназначение земли, взятой в аренду.
• При самовольном строительстве зданий, на которые не получены разрешительные документы или в случае возведения жилых комплексов не удовлетворяющие строительных и градостроительным нормам.
• Если в отношении арендованной земли заведено гражданское или уголовное дело, и на нее наложен запрет на любые действия судом.
• Наличие долга за аренду является препятствием для переуступки прав.

Мнение эксперта Роман Эфремов Стаж 5 лет. Специализация: все сферы юриспруденции.

Процедура переуступки регламентируется положениями ст.615 ГК РФ и ст.22 ЗК РФ, где обозначены варианты передачи прав аренды на землю. Стоит отметить, что временной промежуток, выделенный для переуступки, не может быть большим, нежели срок аренды, обозначенный в соглашении. Если передача прав и обязанностей касательно пользования земельными ресурсами составляет менее 5 лет, при оформлении сделки не требуется личное присутствие владельца надела. Если срок превышает 5 лет, тогда потребуется официально уведомить владельца, получить его согласие на сделку. Без письменного документа, подтверждающего согласие собственника, процедура не может быть осуществлена.

Некоторые особенности передачи арендных прав третьим лицам

Обычно проводятся аукционы по передаче государственных земель в аренду, и выигравший в аукционе гражданин, может передать свое право заключения арендного договора другому лицу. Обычно сделка проходит с использованием рыночных отношений, то есть за большую плату оформляется переуступка прав.

Однако, если аукцион признан недействительным по разным причинам, то победителя нет, и участник аукциона может оформить договор аренды, но переступить свои права в этом случае он не имеет права.

Скачатьдоговор переуступки прав аренды земельного участка в формате MS Word.

Видео: Процедура

Правовые отношения о переуступке прав аренды на земельный участок оформляется отдельным договором, причем это допустимо только в пределах установленных арендных сроков и без изменения условий пользования. Если в арендном договоре нет иных условий, и срок его действия превышает пятилетний срок, то собственнику участка направляется уведомительное письмо о смене арендатора.

Если арендным договором оговорен порядок перехода прав на третьих лиц, то отдельный договор не составляют.

Если арендные отношения по переуступке прав оформляются сроком превышающим год, то соглашение должно быть зарегистрировано в кадастровой палате, и только тогда оно имеет юридическую силу.

Подписывают соглашение обе стороны: тот арендатор, кто уступает свои права, и тот, кто стал его правопреемником по соглашению.

Если соглашение подписывается физическим лицом, состоящим в официальном браке, то для совершения сделки необходимо разрешение от супруга или супруги на заключение сделки.

На что обратить внимание при оформлении сделки по переуступке прав?

• На конечную дату перехода имеющихся прав аренды новому владельцу: обычно она совпадает с датой регистрации договора.
• На достижение согласия с владельцем участка о переуступке, если срок аренды превышает пятилетний срок.
• Определение расчетных операций: как и когда, будет осуществлена оплата за новое соглашение.
• Текст соглашения должен быть составлен в соответствии с установленными правилами, и если оно будет неправильно написано, то впоследствии эта сделка может быть признана недействительной.

Форма соглашения и бланк договора, скачать

Обязательные реквизиты:

• Паспортные данные обеих сторон в сделке, их место постоянной или временной регистрации.
• Юридический адрес предмета сделки, номер кадастрового паспорта, общая площадь надела.
• Описание порядка передачи прав и возникших обязательств по новой сделке.
• Если есть задолженность по уплате аренды старым пользователем, то описание способа ее погашения и полная сумма долга. Она учитывается при оплате аренды новым правообладателем.
• Основания возникновения прав на аренду у прежнего владельца: арендный договор, кадастровые и прочие документы, подтверждения оплаты аренды.
• Справка из реестра прав об отсутствии ограничений: земля не заложена, не находится в судебном споре.
• Условия и размер оплаты арендной земли. Оплату можно разграничить: можно внести одноразовый платеж, а можно оплачивать ежемесячно или ежеквартально, по соглашению сторон по сделке.
• Можно наделить нового арендатора и дополнительными обязанностями, например, оплачивать расходы по улучшению качества земли и другие обязательства.
• Дата составления соглашения и подписи обеих сторон.

Соглашение позволяет только пользоваться земельным наделом, но право распоряжения остается у его настоящего владельца. Но передать можно только те права на землю, которые присутствовали у арендатора, невозможно передать то, чего нет в природе.

Форма соглашения о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка

Необходимые документы для регистрации

• Заявление с просьбой зарегистрировать соглашение.
• Копия прежнего арендного договора.
• Оригиналы и копии кадастровых документов на участок.
• Оригинал предварительного и окончательного соглашения на переуступку арендных прав.
• Уплаченная государственная пошлина.

Если оформлением занимаются физические лица, то нужно предоставить общегражданские паспорта сторон.

Юридические лица предоставляют оригиналы и копии учредительных документов, выписки из ЕГРЮЛ, идентификационный номер организации. Нужно и удостоверение личность гражданина, подающего от имени организации документы на регистрацию и доверенность на выполнение этих действий от имени руководства.

Стоимость оплаты услуг по регистрации соглашения для юридических лиц составляет 22 тысячи рублей, а для физических – 2 тысячи.

Новые арендные отношения начинают свое законное действие только после окончания регистрационных действий, только после этого момента арендатор становится полноправным пользователем земли.

Договор уступки прав аренды части земельного участка

Договор № _____

уступки прав аренды части земельного участка

г. Екатеринбург «…» …….. 2010 г.

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.2. За уступаемые права и обязанности по Договору Аренды в части Земельного участка Сторона 2 выплачивает Стороне 1 компенсацию (далее – «Договорная сумма») в размере, установленном настоящим Договором.

1.3. Сторона 1 гарантирует действительность права, которое уступается по настоящему Договору.

1.4. Сторона 1 гарантирует, что все обязанности, вытекающие из Договора аренды, указанного в п. 1.1, в том числе по оплате арендных платежей за истекший период аренды, выполнены ей в полном объеме и своевременно.

1.5. Сторона 1 гарантирует, что Земельный участок не обременен залогом, субарендой, сервитутами.

2. ПЕРЕДАЧА ПРАВ И ОБЯЗАННОСТЕЙ

2.1. Уступка прав по настоящему Договору, подлежит государственной регистрации. Все расходы, связанные с государственной регистрацией настоящего Договора несет Сторона

2.2. Право аренды на Земельный участок переходит к Стороне 2 с момента регистрации настоящего Договора уступки прав и обязанностей.

3. СРОКИ И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

Оплата указанной суммы производится на расчетный счет Стороны 1 не позднее 3 (Трех) банковских дней с момента подписания настоящего Договора.

3.2. Датой оплаты является дата поступления денежных средств на расчетный счет Стороны 1.

4. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

Сторона 1 обязана:

4.1. Передать Стороне 2 в течении 2 (Двух) календарных дней с момента регистрации настоящего Договора все необходимые документы, удостоверяющие уступаемые права и обязанности. Передача указанных документов производится по Акту приемки-передачи.

4.2. Гарантировать, что Земельный участок, права и обязанности на который уступаются по настоящему Договору, не обременен залогом, субарендой, сервитутами.

4.3. Своевременно уведомить об уступке прав и обязанностей МУГИСО.

4.4. Выполнить своими силами, но за счет Стороны 2 все необходимые действия для проведения государственной регистрации настоящего Договора.

4.5. Уплатить Договорную сумму, указанную в настоящем Договоре в сроки и в порядке предусмотренные настоящим Договором.

4.6. Нести расходы, связанные с государственной регистрации настоящего Договора.

4.7. После государственной регистрации настоящего Договора принять по Акту приемки — передачи документы, указанные в п.4.1. настоящего Договора.

Сторона 1 вправе:

4.8. Оказывать Стороне 2 содействие в получении документов необходимых для проведения государственной регистрации настоящего Договора.

4.9. В случае возникновения спора о порядке регистрации и перехода права по Договору аренды выступить на стороне Стороны 2 по настоящему Договору.

Сторона 2 вправе:

4.10. Обратиться к Стороне 1 за разъяснениями о порядке использования Земельного участка.

4.11. В случае предоставления Стороной 1 заведомо ложной информации об обременениях Земельного участка, об ограничениях его использования или иной информации, которая могла оказать влияние на решение Стороны 2 заключить настоящий Договор, но не была предоставлена Стороной 1, требовать уменьшения покупной цены или расторжения настоящего Договора и возмещения причиненных убытков.

5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

5.1. Сторона 1 несет ответственность за достоверность передаваемых в соответствии с настоящим Договором документов и гарантирует наличие всех уступленных Стороне 2 прав.

5.2. Сторона 1 отвечает за действительность прав и обязанностей, передаваемых по настоящему Договору.

5.3. В случае не своевременного перечисления Стороне 1 денежных средств по настоящему Договору, Сторона 2 выплачивает пеню в размере 0,1 % годовых за каждый день просрочки.

5.4. В случае нарушения Стороной 1 сроков передачи документов указанных в п.4.1. настоящего Договора или умышленного затягивания подписания Акта приемки-передачи Сторона 1 уплачивает Стороне 2 пеню в размере 0,1 % годовых за каждый день просрочки.

5.5. За иное неисполнение или ненадлежащее исполнение настоящего Договора стороны несут ответственность по действующему законодательству Российской Федерации.

6. ОБСТОЯТЕЛЬСТВА НЕПРЕОДОЛИМОЙ СИЛЫ

6.1. Сторона освобождается от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по Договору, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы и ее последствий, возникших после заключения Договора в результате внешних событий чрезвычайного характера при конкретных условиях конкретного периода времени, которые Сторона 1 либо Сторона 2 не могли ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами и средствами с коммерческой точки зрения (в том числе и не предусмотренных Договором), которые оправданно и целесообразно ожидать от добросовестно действующей Стороны, не ждущей пассивно наступления события, которое послужит оправданием неисполнения обязательства. В период действия обстоятельств непреодолимой силы выполнение обязательств по Договору приостанавливается.

6.2. К обстоятельствам непреодолимой силы (далее – «форс-мажор») относятся стихийные явления: землетрясение и наводнение; обстоятельства общественной жизни: военные действия, террористические акты, крупномасштабные забастовки и гражданские беспорядки; запретительные или ограничительные меры, изложенные в актах государственных органов власти или управления, препятствующие исполнению обязательств по Договору.

6.3. Сторона, ссылающаяся на действия форс-мажора, обязана незамедлительно, но не позднее 5 календарных дней, информировать другую Сторону о наступлении и прекращении подобных обстоятельств в письменной форме. В извещении о прекращении форс-мажора Сторона должна указать срок, в который она предполагает исполнить свои обязательства по Договору.

6.4. Если Сторона не направит или не своевременно направит необходимые извещения, указанные в п.7.3. Договора, то Сторона, затронутая форс-мажором, не может на него ссылаться, как на основания освобождения от ответственности, и обязана возместить другой Стороне убытки, причиненные не извещением или несвоевременным извещением.

6.5. В случае возникновения форс-мажора срок выполнения обязательств по Договору отодвигается соразмерно времени, в течение которого действуют такие обстоятельства и их последствия.

6.6. Если форс-мажор продлится свыше 2 месяцев, Стороны должны договорится о судьбе Договора, и дальнейшие их отношения оформляются отдельным соглашением без возмещения убытков. Если Стороны в течение этого срока не смогут прийти к соглашению, Сторона, которая не затронута форс-мажором, вправе после истечения этого срока расторгнуть Договор в одностороннем порядке без обращения в Арбитражный суд, письменно уведомив об этом за 5 календарных дней до предполагаемой даты расторжения.

7. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

7.1. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между Сторонами по вопросам, не нашедшим своего разрешения в тексте настоящего Договора, будут разрешаться путем переговоров.

7.2. При неурегулировании в процессе переговоров спорных вопросов, споры разрешаются в порядке, установленном действующим законодательством РФ.

8. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

8.1. Договор вступает в силу с момента его подписания обеими Сторонами и действует до полного выполнения Сторонами, принятых на себя обязательств по нему.

8.2. В Договоре под банковским днем понимаются дни недели с понедельника по пятницу включительно, кроме праздничных дней, официально объявленных в РФ, которые приходятся на указанные дни недели в данном пункте Договора.

8.3. Если какое-либо из положений настоящего Договора является или становится недействительным, это не окажет влияния на юридическую действительность Договора. Любое такое недействительное положение должно быть исправлено путем заключения Сторонами нового Договора или дополнительного соглашения к Договору, и должно максимально возможно сохранить первоначальные намерения Сторон.

8.4. Прекращение действия настоящего Договора или его досрочное расторжение влечет за собой прекращение обязательств Сторон по нему, но не освобождает Стороны от ответственности в соответствии с условиями Договора, а также за нарушения, если таковые имели место при его заключении или исполнении.

8.5. Обо всех изменениях в своих реквизитах Стороны обязаны извещать друг друга в срок не позднее 2 календарных дней, с момента их осуществления. Все действия, совершенные Сторонами по старым адресам и счетам до поступления уведомлений об их изменении, считаются совершенными надлежащим образом и засчитываются в счет исполнения обязательств по Договору.

8.6. Уведомления и другие виды сообщений и корреспонденции будут считаться действительными, если они сделаны в письменной форме при доставке нарочным под расписку или направлены заказной почтой по адресам, указанным в Договоре.

8.7. Все изменения и дополнения, оформленные Сторонами дополнительными соглашениями к Договору, являются его неотъемлемой и составной частью и прилагаются к нему, если они составлены в письменной форме, подписаны уполномоченными представителями Сторон и скреплены печатями Сторон.

Содержащиеся в иных документах (письмах, телеграммах, протоколах совместных совещаний и т. п.) положения, а также любые действия Сторон, которые могут быть истолкованы с точки зрения гражданского законодательства РФ, как ведущие к изменению прав и обязательств Сторон по настоящему Договору, не имеют приоритетного отношения к положениям Договора и дополнительных соглашений к нему при определении прав и обязанностей Сторон и/или рассмотрении споров между Сторонами.

8.8. Во всем ином, что не урегулировано в Договоре, Стороны будут руководствоваться нормами действующего законодательства РФ.

8.9. Настоящий Договор составлен в 3-х экземплярах, по одному для каждой из Сторон и один экземпляр для учреждения юстиции, осуществляющего государственную регистрацию.

9 АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН:

Что такое уступка и переуступка права аренды ЗУ?

Аренда участка не передаёт права имущественного распоряжения, делегируя лишь право использования по целевому назначению на основании законодательных положений, изложенных в статьях 624 ГК РФ, п. 2 ст. 15, п. 8 ст. 22.

Соответственно, в отличие от имущественной сделки, которая имеет реальный имущественный объект, в роли которого выступает участок, переуступка права аренды земельного участка подразумевает виртуальный переход права на пользование по договору цессии, без участия материальных характеристик передаваемого объекта.

Эти дефиниции важны в понятийном смысле, отражая нормы и правила формы собственности, регламентированные гражданским законодательством.

Аренда земельного участка – имущественная сделка, в которой вправе участвовать лишь владелец участка. Он может распоряжаться объектом, но передаваемое им право пользования исключает аналогичные действия со стороны лиц, получаемых участок на основании найма. То есть арендатор не получает равных с собственником (арендодателем) вещных прав.

В то же время арендатор наделяется определёнными гражданскими полномочиями и допускается к распоряжению владением ЗУ в их пределах. Эти пределы ограничены правом пользования, которые арендатор может передать новому участнику, копируя в его сторону правовые позиции.

Подробнее о правах и обязанностях сторон сделки читайте в нашей статье.

Отличия от субаренды

Переуступка прав отличается от субаренды тем, что по договору цессии арендатор, выступая источником перехода прав новому субъекту правообладания, выходит из участия (подробнее о заключении договора субаренды). Лицо, принявшее переуступленное право, становится непосредственным субъектом распоряжения ЗУ, на основе существующего договора аренды, заключённого с собственником. При субаренде такого не происходит.

Арендатор оставляет за собой изначальные правовые позиции, полученные по договору с собственником, передавая в пользование непосредственно участок, но не права на него.

Кардинальные различия заключаются в следующем:

1. Договор цессии передаёт право, полученное от арендодателя в полной мере, исключая предшествующего правообладателя в лице арендатора из гражданско-правовых отношений, прекращая его право пользования участком в момент подписания договора.
2. Субаренда сохраняет все полученные от собственника права на ЗУ, арендатор передаёт лишь возможность использовать участок третьим лицам, осуществляя поднаём, но неся за него ответственное исполнений пунктов договора перед собственником.
3. Договор уступки подразумевает неограниченные возможности перехода цессионарных прав от одного лица к другому.
4. Договор субаренды не допускает для лиц дальнейшего распоряжения ЗУ.

Так как договор аренды предусматривает возмездную передачу недвижимости, переуступка прав допускает получение компенсации при заключении договора цессии. Компенсация передаётся разовым платежом. При субаренде получение компенсации не допускается, так как пользование участком предусматривает систематические выплаты средств.

Этот вид права имеет определённые преимущества, что позволяет более чётко регулировать правовые позиции преемника, в лице которого могут выступать арендаторы и цессионарии. На этом основании разработан алгоритм уступки права аренды земельного участка, который отличается от переуступки только субъектом изначальной инициативы, в лице которого выступает не арендатор, а арендодатель.

Соответственно, первую транзакцию перехода прав так же допустимо определять в качестве уступки права аренды, в то время как все последующие процедуры будут определяться переуступкой. Разночтения могут возникнуть и в соответствии со статусом сторон.

Бланк договора переуступки земельного участка

Цессия или уступка арендуемого земельного участка под ИЖС, строительство магазина, установку павильона или иные цели сопряжена с передачей прав от одного арендатора другому. Договор переуступки не имеет четко регламентированной формы и индивидуален для конкретной ситуации, но у вас есть возможность скачать его и ознакомиться с образцом.

Скачать форму

Договор переуступки ЗУ подойдет как физическим лицам для строительства дома, так и юридическим для возведения коммерческих объектов или земледелия. На странице представлены два вида шаблона, выбирайте любой, исходя из своих потребностей и статуса. Прежде убедитесь в необходимости его составления — иногда достаточно соглашения об уступке (о нем ниже)

После скачивания можно удалить ненужные или добавить необходимые пункты, распечатать и приступить к заполнению. Обратимся к образцу.

Образец шаблона

Договор уступки (цессии) земельного участка начинается с указания сторон. Для примера приведен шаблон с физлицами.

Далее заполняется информация об объекте. Обратите внимание, переуступка в образце требует согласия арендатора. Если такой вариант не подходит — воспользуйтесь простым шаблоном допсоглашения. В предмете заполняется информация о земельном участке: в муниципальной, или частной собственности он находится. Заполняются сведения об основном договоре аренды и вносятся сведения о возможности застройки, использования для ИЖС, возможных обременениях, площади и т.д.

Плата за переуступку касается сделок, когда старый арендатор продал права и обязанности по аренде земли. Это разовый платеж, далее финансовые движения будут проходить только между новым нанимателем и хозяином земли. Этот момент особенно актуален, когда продается муниципальный участок.

Тут описаны обязанности по аренде после переуступки. Если говорить вкратце — то существенных изменений в существующем документе разделы не несут, поэтому переходим далее.

Срок действия переуступки ЗУ считается равным основному договору, если старый наниматель исключен. Если срок ограничен определенным временным промежутком, по истечении уступки, ЗУ вернется прежнему арендатору. Остальные подпункты стандартны — вы можете посмотреть их в наглядном примере. Заключительным аккордом станет подписание бумаги — оно осуществляется тремя сторонами, так как документ считается договором со множественностью лиц.

Если вы арендатор и аренда продлится 5 лет и больше, можно поступить гораздо проще и составить соглашение об уступке земельного участка. Рассмотрим, как это сделать.

Что это такое?

Арендатор может переуступить свои права в том случае, если не имеет возможности использовать их в полном объеме. Также стоит разобрать понятие аренды земли, приведенное в Гражданском кодексе РФ. Под ней понимается получение нанимателем права использования земельного объекта. При этом арендатор не получает права последующего распоряжения землей.

Исходя из законодательных норм, можно сделать вывод о невозможности передачи арендатором участка в пользование третьему лицу.

Однако практика переуступки прав аренды все же присутствует, и осуществляется она на основании договора цессии.

Текущий наниматель участка после заключения подобного соглашения теряет возможность использования надела. Зато новый арендатор будет решать все вопросы уже с собственником земли.

Условия

Существует ряд условий, на которых возможно оформление договора переуступки:

• Каждая сторона должна предоставить свое согласие на процедуру в письменном виде, заверенное нотариусом.
• Процедура переуступки должна сопровождаться документальным оформлением.
• Перед заключением договора цессии должны быть урегулированы все вопросы, касающиеся задолженности первого нанимателя.

Также есть некоторые требования к сделке:

1. Во время заключения соглашения оговариваются все обременения, действующие в отношении надела.
2. В тексте основного документа указывается цель перехода прав от старого нанимателя к новому.
3. Сделка подлежит регистрации в Росреестре в том случае, если договор заключается на срок более года.

Соглашение об уступке прав и переводе долга по договору аренды нежилого помещения, заключенному на срок менее года

2.7. Действующий арендатор обязуется незамедлительно после вступления в силу настоящего соглашения передать Новому арендатору оригиналы Договора аренды N __ и всех дополнений и приложений к нему, а также копии платежных поручений, подтверждающих перечисление арендной платы за предшествовавший уступке прав и обязанностей период действия Договора аренды N __.

Оформление переуступки права аренды земельного участка

Контакты Право аренды земельного участка Право аренды земельного участка в условиях рыночных отношений является ресурсом и товаром. Оно представляет собой комплекс прав арендатора, вытекающих из договора между арендодателем, являющимся собственником земельного участка, и арендатором, а также, в некоторых случаях, – и третьими лицами.

По договору аренды, согласно ст. Обязательным элементом договора аренды выступают данные об ее объекте, позволяющие определенно его установить, без таких данных договор не может считаться действительным.

В качестве арендодателей негосударственных земельных участков могут выступать их собственники — негосударственные юридические и физические лица. Собственниками же участков, находящихся в государственной собственности, являются уполномоченные государственные и муниципальные органы.

Можно также взять в аренду участок у лица, которое уже его арендует. Земельные участки, изъятые из оборота, могут предоставляться в аренду только в исключительных случаях, которые установлены федеральным законодательством. Существенным условием для заключения договора аренды земельного участка является размер арендной платы ст.

Сроки, порядок и условия внесения арендной платы за участки земли, которые находятся в частной собственности, устанавливаются договором аренды. При аренде же государственных и муниципальных земель эти условия определяются органами государственной власти соответствующего территориального субъекта РФ либо органами местного самоуправления.

Права арендатора Арендаторами земельных участков на территории РФ могут быть предприятия, учреждения, организации, зарегистрированные на территории РФ, также граждане России, других стран и лица без гражданства.

Указанные действия могут осуществляться арендатором без получения согласия собственника, но при соблюдении условия об его уведомлении, за исключением случаев, когда в договоре предусмотрено иное. Заключения нового договора аренды при этом не требуется.

Ответственность по договору перед арендодателем перекладывается на нового арендатора, кроме случаев передачи прав аренды в качестве залога. Договор аренды при этом может быть оформлен на срок до 49 лет, и его наличие в дальнейшем не препятствует выкупу земельного участка.

Получения земли для осуществления строительства на срок проведения строительства. В этом случае обязательным будет проведение работ по формированию земельного участка с предварительным согласованиям места, где будет размещен объект строительства.

Земельные участки в данном случае предоставляются исключительно на основе аукционных торгов, по результатам которых составляется протокол. Договор аренды с победителем торгов заключается на основании протокола и оформляется в срок до 5 дней от момента подписания протокола.

Если договор аренды участка земли, находящегося в государственной или муниципальной собственности, оформлен на срок более 5 лет, то арендатор имеет право передавать свои права и обязанности, обусловленные договором аренды, третьим лицам на приведенных выше условиях, предусмотренных ст.

В случае аренды государственных и муниципальных земель не допускаются изменения условий договора без получения согласия арендатора, а также последующие дополнительные ограничения прав арендатора, установленных договором.

Здесь Вы можете узнать все детали установления частного сервитута. Расторжение договора, заключенного сроком более чем на 5 лет, до окончания предусмотренного в нем срока аренды земельного участка, возможно по требованию арендодателя только на основании решения суда при условии существенных нарушений арендатором условий договора.

Муниципальными органами на местах может быть организован целевой выкуп права аренды земельных участков, который подразумевает предоставление земельных участков юридическим и физическим лицам в установленных соответствующим документом Положением случаях, без проведения процедуры торгов по фиксированной цене выкупа.

Первая ситуация может возникнуть, в частности, когда победитель аукциона, выигравший право на заключение договора аренды земельного участка, желает передать это право третьему лицу. Как правило, такая передача осуществляется с использованием товарно-денежных отношений, то есть, имеет место приобретение права аренды третьим лицом — потенциальным арендатором у первоначального правообладателя, обычно по более высокой цене.

Следует отметить, что данное право нельзя реализовать, если аукцион был признан несостоявшимся из-за того, что на нем не удалось обеспечить присутствие двух или более участников. В этом случае единственный участник в течение 10 дней после дня, когда был проведен аукцион, имеет право на заключение договора аренды по установленной стартовой цене аукциона, но осуществить переуступку права аренды земельного участка не может.

Регистрация перехода права аренды Договор аренды земли, заключенный на срок более 1 года, подлежит обязательной государственной регистрации органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Она может осуществляться по инициативе как правообладателей, так и лиц, приобретающих данные права, с обязательным уведомлением правообладателей, при условии наличия государственной регистрации возникших ранее прав в Едином государственном реестре прав.

Состоявшаяся регистрация перехода прав удостоверяется Свидетельством о государственной регистрации прав. Государственная пошлина за регистрацию перехода прав аренды составляет: для физлиц — руб.

Прекращение права аренды Прекращение права аренды земельного участка возможно в следующих случаях: по окончанию срока аренды; по соглашению сторон до наступления этого срока; по инициативе одной из сторон; нарушения условий договора; действий арендатора, ведущих к ухудшению земли; непригодности земельного участка для использования.

Переуступка прав аренды земельного участка между физическими лицами

Последние изменения: Январь 2020

Передача земель в аренду – частое явление, когда арендатор берет в пользование территории для ведения деятельности с конечной целью получения прибыли. Владелец участка получает прибыль в виде арендной платы. Иногда земля, взятая в аренду на длительный срок, арендатору более не нужна, либо более выгодным становится передача арендованной земли в пользование третьим лицам. Данная ситуация является переуступкой прав аренды земельного участка и регламентируется рядом положений законодательства.

Ссылки на законодательство

Процесс передачи прав требует соблюдения правил, установленных Земельным Кодексом. Требования передачи земель в аренду приводятся в статье 22, допускающей такой вариант использования, при котором арендатор уступает свое право третьей стороне. Если позволяют условия договора, земля может быть передана и без дополнительного оповещения и согласования с собственником.

Новые отношения не предполагают перезаключения договора с арендодателем, а право содержать и использовать землю переходят к новому арендатору.

В Земельном и Гражданском законодательстве есть ряд других важных нормативов, имеющих отношение к переуступке права аренды:

• ст.65 ЗК определяет правила определения, корректировки, передачи платы арендатора, с обязательным указанием данных положений в заключаемом договоре;
• пунктом 2 ст.615 ГК установлено право распоряжения полученной в аренду землей по усмотрению арендатора, если действия согласуются с нормами действующих законов и не противоречат подписанному договору.

Скачайте

Земельный Кодекс РФ ФЗ №136 (4,1 MiB, 489 hits)

Следует отличать простую смену арендатора от передачи прав на аренду новому лицу:

• Земля, передаваемая в аренду, может использоваться для ведения сельскохозяйственных работ или при ИЖС.
• Без оформления дополнительного соглашения, именуемого также договором цессии, передача арендованных земель третьим лицам не разрешается.
• Цессия предполагает возможность отчуждения права арендовать землю у одного лица с переоформлением данного права на другое лицо.

По результатам заключенного соглашения новый арендатор вступает в правовые взаимоотношения с текущим владельцем недвижимости.

Особенности процедуры

У многих граждан вызывает сложность правильного определения правовых вопросов по переуступке права на аренду. В данном случае предметом рассмотрения являются арендные права, а не права на собственность.

К частым случаям переуступки относят реализацию строений, расположенных на землях, переданных на правах длительной аренды. Продажа собственности происходит без фактического уведомления владельца участка, однако о произошедших изменениях оповестить в письменном виде все-таки нужно.

Определение срока новых правоотношений

Процесс передачи арендованной земли в новую аренду сопровождается подписанием соглашения об уступке права, основываясь на сроках действия текущих договорных отношений, без права корректировки условий использования переданных земель. Заключить подобное соглашение можно на любой срок, в пределах действия первого договора.

Обязательное уведомление собственника является необходимостью, когда длительность нового договора о переуступке превышает 5-летний срок. В отдельных случаях бланк договора предусматривает наличие пунктов, устанавливающих порядок передачи прав аренды другим лицам, что освобождает от необходимости заключения другого соглашения.

Если срок аренды по переуступке, превышает 12-месячный период, для признания договора действующим требуется регистрация по кадастру.

Особенности подписания соглашения

Скачайте

Переуступка прав земельного участка. Образец договора (46,0 KiB, 1 273 hits)

Договор переуступки права аренды земельного участка между физ лицами имеет двусторонний характер, т.е. его подписывают две стороны: лицо, уступающее аренду, и лицо, готовое принять в пользование земли на заранее оговоренных условиях.

Сторонами договора могут быть и обычные граждане, и организации, с обязательным установлением принципа возмездности отношений.

Согласно закона, принятые наделы могут быть использованы только в рамках разрешенного назначения.

Предоставляется уступка на оговоренный срок, который не должен превосходить общей длительности аренды. От срока переуступки зависит такой нюанс, как получение согласия собственника.

При подписании договора на период до пяти лет оповещать владельца земли о переуступке необязательно. Больший срок потребует официального уведомления хозяина о планируемой переуступке.

Порядок оформления договора

Условия соглашения о переуступке не могут отличаться от параметров, определенных основным договором с собственником, за исключением раздела, устанавливающего плату при передаче прав.

Процедура предполагает подготовку следующих документов к сделке:

• изначальный документ, устанавливающий арендные отношения с собственником;
• удостоверяющие документы сторон (для физлиц – паспорта);
• квитанции, свидетельствующие отсутствие долгов перед владельцем;
• выписка, устанавливающая правомочность распоряжений относительно объекта собственности (при желании, получить справку из Росреестра может любое заинтересованное лицо).

Несмотря на отсутствие строгого формата документа, существуют определенные требования, предъявляемые к юридически значимым бумагам:

• К обязательным данным относят сведения о сторонах сделки (для обычных граждан достаточно внесения паспортных сведений вместе с пропиской).
• Адрес расположения предмета договора, кадастровый номер участка, размеры передаваемых площадей.
• Установленные параметры, при которых организуется передача прав и обязанностей.
• Если накоплен долг, регулируют вопрос выплаты и определяют величину задолженности. Данные параметры должны быть учтены при дальнейших расчетах между сторонами.
• Описание правоустанавливающих документов, давших полномочия передавать объект новому пользователю.
• Выписка, констатирующая отсутствие обременений, регистрационных ограничений, залога, судебной тяжбы вокруг объекта.
• Параметры взаиморасчетов по оплате за использование земель. Плата вносится различными способами – с помесячной, квартальной рассрочкой, в виде однократной выплаты. Допускаются иные варианты определения сроков и кратности платежей.
• Прежний арендатор уполномочен внести пункт с определением дополнительных обязательств для нового пользователя земель. Если речь идет об аренде участка, нового арендатора могут обязать оплачивать мероприятия по улучшению земель.
• Документ должен содержать дату оформления и личные подписи каждой из сторон.
• В договоре устанавливают право пользования в пределах разрешенных категорий согласно предназначенности участка.
• Правила возврата земли обратно.

Так как любые существенные изменения условий первичного договора недопустимы без согласования с хозяином наделов, дополнительные пункты предварительно должны быть им одобрены.

Текст документа, как любой юридически важной бумаги, должен быть составлен грамотно, лаконичным языком, с учетом возможных рисков для сторон и в соответствии с принятыми нормами оформления. В случае затруднений при составлении рекомендуется привлечь на помощь опытного в земельных вопросах юриста.

Запрет на уступку прав

Не всегда уступка права аренды является законной. Следует изучить подводные камни, когда данный вариант оформления отношений с арендатором невозможен:

• Первичный договор с собственником содержит положения о запрете на дальнейшую уступку или смену арендатора в рамках действующего документа.
• Новый пользователь планирует использовать землю не по назначению (когда территории под сельское хозяйство используют для строительство жилых домов). Чтобы была возможна переуступка, предварительно собственник должен изменить категорию назначения.
• Объектом передачи служит земля с незаконно возведенными постройками.
• Наличие обременений делает невозможным любое изменение в праве пользования (земли стали предметом судебного разбирательства, имущество арестовано, действуют регистрационные ограничения).
• Наличие задолженности первым арендатором может привести к отказу в оформлении переуступки, ведь на основании начального договора собственник вправе расторгнуть отношения с неплательщиком, что влечет недействительность новой бумаги.

Существуют и иные обстоятельства, устанавливающие взаимосвязь между арендными отношениями и какими-либо нарушениями закона.

Проведение аукциона

Зачастую сельхозземли и иные крупные участки передаются на правах участия в аукционе. Право на аренду появляется у лица, предложившего лучшие условия. Основанием считать торги состоявшимися служит наличие не менее 3 участников.

Когда аукцион признается несостоявшимся, арендные права не переуступаются. Аукцион – частый способ обретения нового арендатора земель, относимых к государственному фонду недвижимости.

Переуступку участков муниципалитета или государства выполняется юридическим лицом, в то время как физические лица переоформляют объекты без участия в торгах. Плата за арендованную землю не может превышать стоимость участка, а в подавляющем большинстве случаев, существенно меньше ее.

Права аренды передаются за определенную плату (по переуступке), а в случае отсутствия положений договора о возможности передачи в пользование третьей стороне, необходимо оформленное согласие собственника.

Особенностью процедуры является ее исключительно возмездный характер. Отсутствие платы позволит переквалифицировать действие в оформление дара.

Регистрация уступки аренды

Помимо подписания договора о переуступке, надлежит его зарегистрировать. Это позволит считать договор вступившим в силу, если срок действия превышает 12 месяцев. Более краткосрочное соглашение позволяет обойтись без регистрации.
При регистрации вовлеченные в процесс стороны оплачивают обязательную госпошлину равную 2000 рублей (для обычных граждан) или 22000 рублей (для организаций). Данная мера определена положениями гл.25.3 налогового законодательства.

Результатом проведения регистрационных действий станет выдача свидетельства на аренду.

Налогообложение при аренде

Особенностью определения налогов является исключение суммы погашения задолженности за предыдущего арендатора. Так как сумма не указывается в новом соглашении, исчисление налогов ведется без учета данных платежей, т.е. эти расходы не декларируются.

Основное правило налогообложения определяет возможность установления налога на добавленную стоимость при передаче прав на имущество. Данный порядок установлен подпунктом 1 пункта 1 ст.146 налогового законодательства.

В отличии от прямой аренды, не предполагающей безоговорочного взимания НДС, переуступка делает непринципиальным определение арендодателя. Налог исчисляется исходя из суммы, выплаченной в пользу арендатора, согласно заключенному соглашению. Полученные платежи признаются доходом, подлежащим налогообложению согласно подпункту 10 пункта 1 ст.208.

В зависимости от того, кто является участником отношений, определяется порядок декларирования. Если плату получает физическое лицо, доход декларируется арендатором. При переуступке в пользу организации исчислением и выплатой подоходного налога занимается юрлицо.

Передача прав на аренду земель имеет множество нюансов и требует тщательного соблюдения федерального законодательства (Налогового, Земельного и Гражданского Кодекса).

Переуступка права аренды земельного участка между физическими лицами

Аренда земельных участков – довольно распространённое явление, в то время как мало кто верно трактует понятие переуступки права аренды. Конечно, проще всего в подобной ситуации обратиться за помощью квалифицированного юриста, но и разобраться в тонкостях своими силами тоже получится. Достаточно заглянуть в Земельный и Гражданский кодексы. Переуступка права аренды земельного участка – это когда бывший арендатор полностью передаёт своё право на использование территории другому человеку, оформляя сделку документально.
В такой ситуации бывший арендатор автоматически перестаёт быть стороной сделки, теряя все права и обязанности, которые были доступны ему ранее. Обычно при передаче прав условия договора аренды не меняются, но по желанию сторон в документ могут быть внесены дополнительные пункты.

Особенности процесса переуступки и обязанности сторон

Обычно переуступка совершается в ряде случаев:

• Арендатор возвёл на земельном участке жилой дом и теперь желает продать его третьей стороне, получив материальную выгоду;
• У нанимателя отпала необходимость арендовать территорию, но на основании ранее заключённого с арендодателем договора, он не имеет права расторгнуть сделку досрочно. В такой ситуации он ищет пути, как не потерять деньги из-за досрочного расторжения;
• Арендодатель по личным причинам хочет, чтобы его землёй распоряжался другой человек.

При выполнении переуступки нужно, чтобы стороны помнили о своих правах и обязанностях. Первое и самое важное – передаваемая земля не может использоваться не по назначению. В ситуации, когда новый арендатор решает возвести на участке какой-либо жилой или нежилой объект, он обязан сперва получить разрешение у собственника (желательно грамотно оформить все в письменном виде).

Передавать арендованную землю в субаренду законом разрешено, но опять-таки, только с предварительного уведомления об этом владельца.

Что касается основных технических характеристик участка – они должны остаться в неизменном виде.
В процессе оформления переуступки новый арендатор берет на себя полную ответственность за внесение платежей по договору в установленные сроки. Если же имеет место быть систематическое нарушение взятых обязательств, собственник вправе по своей инициативе досрочно разорвать договор переуступки. Чтобы избежать любых конфликтов между сторонами сделки, желательно сразу согласовывать все свои возможные действия с собственником, даже если закон этого не требует.

Каким образом оформить договор переуступки прав на арендованный участок

В сделке принимает участие три стороны: сам собственник, первый арендатор и будущий арендатор. Поэтому переход права использования требуется оформить по всем правилам действующего законодательства.

Обязательно стоит учитывать, что если переход права планируется на срок больше года, то договор подлежит регистрации в органах государственной регистрации.

Следующий немаловажный вариант – это как будут выполнять взаиморасчёты между арендатором и собственником. Вариантов есть несколько, каждый из которых отличается в зависимости от особенностей выплаты налога после:

1. Тот арендатор, которому уступили право пользоваться территорией, оплачивает всю сумму задолженности, оставшуюся после прошлого арендатора (прямо передаёт средства собственнику земли). Задолженность будет показана в затратах арендатора, но в процессе расчёта полученной им прибыли для последующей уплаты подоходного налога в учёт она браться не будет;
2. Новый арендатор увеличивает итоговую цену по договору переуступки ровно на величину, равную задолженности. Затем сумму передаёт предыдущему арендатору, отражая её в своих расходах.

Вне зависимости от того, каким образом выполняется переуступка права аренды земельного участка между физическими лицами, потребуется собрать определённый пакет документов:

• Заявление на переуступку;
• Копии изначально подписанного договора с предыдущим арендатором, которые официально заверяются;
• Подлинный вариант кадастрового плана участка, относительно которого выполняются все манипуляции, плюс его копия;
• Наличие оригинала платёжного документа, доказывающего факт оплаты пошлины, а также копия платёжки;
• Оригинал нового договора переуступки прав на пользование земельным участком на условиях аренды.

Обязательно потребуются личные данные всех сторон сделки: для физических лиц это оригинал и копия паспорта, если у арендатора есть супруг/супруга – его/её нотариальное согласие. В ситуации, когда стороны пребывают в браке, от второй половины требуется нотариально заверенное заявление, в котором он/она выказывают согласие на совершение сделки с землёй.
Юридические лица помимо описанной выше документации также будут должны собрать полный пакет учредительных документов: оригинала и копии ИНН, выписку из ЕГРЮЛ, что докажет факт отсутствия правок в учредительных документах. Если интересы организации представляет доверенное лицо – оригинальные экземпляры доверенности и документы лиц, которые будут подписывать новый договор.

Как заполняется образец договора на переуступку

В документе обязательно прописываются такие разделы:

• Паспортные данные всех сторон сделки, место их регистрации;
• Точный адрес земельного участка, который выступает предметом сделки, его кадастровый номер, технические характеристики и площадь;
• Описание условий передачи прав и обязанностей нового арендатора;
• Если у старого арендатора остались долги перед собственником, образец договора в 2020 году должен также включать в себя точную сумму и выбранный способ его погашения. Это потребуется для того, чтобы рассчитывать величину ежемесячной оплаты за пользование участком для нового арендатора;
• Дальше оговариваются причины, на основании которых предыдущий арендатор получил право пользоваться объектом сделки (это может быть соглашение аренды, кадастровые документы и пр.);
• Справки и выписки из государственного реестра, на которых чётко видно отсутствие ограничений и притязаний на землю (т.е. она не находится в залоге, относительно неё сейчас не ведутся судебные разбирательства);
• Какие условия внесения арендной платы, её точная сумма. Этот пункт стороны формируют по взаимному соглашению. Плата может вноситься одноразово, ежемесячно или в квартальной разбивке, главное, чтобы этот момент отражался в договоре и стороны были с ним ознакомлены.

При переуступке аренды земельного участка у собственника есть возможность навязать новому арендатору новые обязанности или передать права. Например, прописать в договоре необходимость уплаты им расходов на улучшение качества земли (если речь идёт об участках сельхозназначения).
Дальше на документе проставляется дата, подписи сторон. Если согласно этому документу новый арендатор не получает никаких новых прав по сравнению со старым, он не может использовать земельный надел не в рамках допустимых для него полномочий или распоряжаться им по своему усмотрению.

Подробней о процессе государственной регистрации права аренды

Если планируемый срок действия соглашения будет больше 1 года, договор обязательно потребуется зарегистрировать. Госрегистрация в этом случае – это то, без чего новый документ попросту не вступит в силу. Как описано в главе 25.3 НК РФ, за услугу взимается фиксированная величина государственной пошлины:

1. Для физических лиц это 2 тысячи рублей;
2. Для юридических лиц – 22 тысячи рублей.

По итогу подачи договора сторонами, плюс подтверждающих их личность документов и уплаты пошлины, выдаётся свидетельство установленной формы. Этот документ теперь будет служить подтверждением того, что регистрация перехода права на аренду земельного участка прошла успешно.

Ключевые моменты, которые надо помнить в процессе заключения договора переуступки прав аренды земельного участка:

• Такая возможность предоставляется как физическим, так и юридическим лицам.
• Разница исключительно в стоимости госпошлины за регистрацию документа и в том, сколько справок потребуется подготовить;
• Переуступка прав может быть оформлена в виде договора субаренды, если собственник земли согласен на такие условия;
• Согласие арендатора на переуступку прав не требуется, если иное не прописано в первоначальном договоре;
• Собственник участка о смене отвечающего за аренду лица оповещается в первую очередь.

Также нужно оговорить ряд ситуаций, в которых переуступка прав не может быть выполнена. В первую очередь – это если в изначальном договоре не отражалась возможность переуступки и, следовательно, это действие сторонами не обсуждалось раньше. Также переуступка запрещена, если третья сторона захочет использовать участок, например, под строительство, а земля по документам значится как сельхозназначения.

Итоги

Особенность процедуры переуступки, отличающая её от ряда других сделок, которые могут быть выполнены с землёй, в том, что здесь возможна передача участка третьей стороне во временное пользование. Такое может потребоваться в ряде случаев, если расторгнуть договор аренды с собственником невозможно. Следующая отличительная черта – как только будет заключён договор переуступки, первичный арендатор теряет все права и полномочия на использование территории, а новый арендатор их обретает. Вместе с правами к нему переходят и обязанности, которые прописаны в соглашении.
Преимущество закона, позволяющего выполнить переуступку, в том, что в процессе именно государство выступает в роли гаранта сделки. Поэтому права всех сторон сделки не будут нарушены.