Как въехать на чужом горбу в рай, или Никогда не покупайте комнат в коммуналках
Обратился тут ко мне старый знакомый (назовем его Алексеем) – работник автосервиса, в котором я уже двадцать лет чиню свои машины. Надо, говорит, продать комнату в коммуналке, принадлежащую жене. Родился второй ребенок, хотим купить участок и потихоньку построить на нем большой дом.
Ну, надо так надо, поехали смотреть комнату. Район не айс – левый берег Невы, метро Елизаровская. Рабочая слободка, в которой жилые кварталы густо пересыпаны промзонами. Да и сам дом восторга не вызывал — старый фонд после капремонта, проведенного еще в пятидесятых годах. С перекрытиями все хорошо, но только в тот период считалось, что ванная комната – это буржуазная роскошь, совершенно неуместная в квартирах советских людей. И ванных в таких домах не строили.
Но времена изменились, ходить в баню теперь модно только в хорошей компании и для удовольствия, а не для мытья грязной шеи и прочих частей тела. Поэтому владельцы отдельных квартир перекраивают пространство, сдвигая стены коридоров и комнат, но выделяют под ванные вполне приличные помещения. А вот в коммуналках все сложнее. Комнаты трогать нельзя, коридоры и так забиты барахлом под завязку, поэтому обычно на кухне в уголок ставится душевой поддон или сидячая ванна, и там за занавеской можно хоть как-то помыться. Если кухня большая, делается даже загородка, в которой можно раздеться, перед тем как становиться под душ.
В этой пятикомнатной квартире именно так и было сделано: листами фанеры отделили угол, в него поставили поддон, прикрутили душевую лейку на гибком шланге – ура, квартира стала со всеми удобствами.
Гидроизоляция пола? А кто ее будет делать? Вода льется на стенки? Закроем их старыми занавесками для душа. Полиэтилен воду не пропускает, вот и ладно.
Туалет в квартире штатный, но состояние примерно такое же. Две стены оклеены разномастным кафелем, одна стена из голого бетона со следами клея — с нее кафель просто упал, пол из бетона, в который буквально вдавлена плитка разного размера и цвета.
В квартире пять комнат, три из них сдаются в аренду. В двух других живут собственники: в одной женщина с взрослым сыном, в другой относительно молодая семья, ждущая первого ребенка.
В коридоре вытертый до дыр линолеум, гирлянды проводов по стенам, покрытым грязными обоями, серые потолки. В кухне не повернуться от древних шкафчиков, между которыми втиснуты стиральные машины, облупившаяся от старости газовая плита и такая же облупившаяся раковина.
Сама комната требует ремонта. 23,6 метра, правильная форма, два окна. Но рамы серые от грязи, стекла все в трещинах, паркет трещит и стонет под ногами, а обои пора было переклеивать лет двадцать назад. В комнате живут два арендатора, Олег и Игорь, рабочие-отделочники на вольных хлебах. Делают ремонты то тут, то там. Иногда сидят без работы.
И мне, и Алексею ясно, что дорого такое имущество не продашь. Еще относительно недавно комнаты продавались по средней цене в 100 тысяч рублей за метр. Но теперь ситуация изменилась. В пригородах как грибы растут жилые районы, в которых можно купить студию всего за полтора миллиона. Да, нужно ждать, пока будет построен дом, потом еще вкладываться в отделку, но в результате ты получаешь отдельную квартиру в новом с иголочки доме. Кто будет вкладывать два с лишним миллиона в комнату в коммуналке?
Продажи комнат упали, цены тоже. В общем, выставили мы это сокровище за 1600000. Звонков нет. Снизили цену. Звонков нет. Еще снизили. Когда цена упала до 1400000, пошли просмотры. Покупатели приходили, заглядывали на кухню, открывали дверь в туалет и душевую, и смотреть комнату желание у них пропадало.
Это и понятно: в комнате для себя любимого порядок навести можно, а вот состояние мест общего пользования рассказывает о соседях без слов.
Стало понятно, что надо что-то делать, иначе цену придется уронить до самого плинтуса. Я позвонила Алексею и предложила… сделать ремонт санузла. Просто обшить стены пластиковыми панелями, а пол закрыть новым линолеумом. У меня остался небольшой рулон от ремонта своей квартиры, я готова была отдать его бесплатно. Тысяч в 15 я оценила работу, еще в пятерку — материалы. Конечно, это деньги, но при таком состоянии сантехники эту комнату можно продать разве что за миллион, да и то не сразу.
А если вложить 20-35 тысяч, цена будет выше тысяч на 150-200. Согласитесь, это выгодно. И поговорить с соседями, им же потом жить с чистым санузлом, пусть хоть немного поучаствуют.
Соседи участвовать отказались. Им ничего не надо! Их все устраивает! Тебе надо продать, вот и плати. При этом трое из четверых еще совсем недавно говорили о том, что хорошо бы избавиться от этих комнат и вписаться в строящееся жилье или взять ипотеку и купить отдельную квартиру на вторичке.
В общем, на соседей опереться не получилось. Я торопила, Алексей раздумывал.
— А кто это будет делать ремонт за такие деньги?
— Договорись со своими арендаторами. Они же отделочники, им это раз плюнуть.
Арендаторы думали неделю, но никакую сумму за работу так и не озвучили. Правда, долго и туманно рассуждали о том, что недавно они делали санузел за 150 тысяч. Я потеряла терпение и договорилась с мужем моей знакомой, в прошлом отделочником широкого профиля, который в силу возраста и по состоянию здоровья уже не берется за большие заказы, но подрабатывает по мелочи за разумные деньги. Михаил (назовем его так) приехал, посмотрел на этот ужас и согласился.
Алексей выдал ему аванс на материалы. Были привезены панели и мой рулон линолеума. И тут Саша, у которого должен был вот-вот родиться ребенок, встал на дыбы. На линолеум он не согласен! В туалете стоит лоток его кота, под линолеум что-нибудь прольется, и будет пахнуть кошками на всю квартиру. На пол нужна плитка!
Хорошо, говорит Михаил, у меня есть остатки от старых ремонтов. Я этот кафель тебе подарю. И даже плинтуса найду. Но оплати работу, цемент для стяжки и клей. Добавь тысячи три и все будет.
Саша был возмущен до глубины души. Три тысячи?! Да там же и пяти метров не наберется! Ничего не надо, мы потом сами все сделаем! Зашивай стены и вали отсюда уходи.
Стены-то я зашью, соглашается Михаил, только потом тебе придется покупать все то же самое, плюс плитку для пола, плюс плинтуса, плюс звать сантехника чтобы он снял-поставил унитаз и душевой поддон на место. Знаешь, во сколько это тебе обойдется?
Саша хмурился, мрачно ходил мимо работающего Михаила и молчал. Через пару дней все-таки согласился заплатить. Привезли цемент и все такое, Михаил снял унитаз и поддон, и залил стяжку. Старый пол тоже был цементным, но поверхность его была до такой степени кривой и косой, что ни о какой плитке речи быть не могло.
При этом оказалось, что унитаз крепился к полу на соплях: керамические уши с отверстиями под саморезы, которые крепят унитаз к полу, были с трещинами. Чуть тронули, и они отвалились.
— Аааа! Ваш рабочий сломал наш унитаз! – вопили соседи, увидев Алексея.
То, что унитазу этому было сто лет в обед, и чаша его была покрыта трещинами, а поверхностный слой фаянса уже стерся и потемнел, никто не хотел видеть.
— Слушайте, новый компакт российского производства стоит меньше двух тысяч. Ну скиньтесь вы хоть по 500 рублей, вам же потом им и пользоваться, — уговаривал их Михаил.
— Нам ничего не надо, нас и этот унитаз устраивает, — отвечали соседи.
— У тебя же жена беременная, — говорил он Саше. – Ну как она пользуется такой сантехникой? Тут же все насквозь пропитано всякой гадостью.
Саша мрачнел и поджимал губы. А через два дня неожиданно привез новый унитаз, причем даже не самый дешевый.
Михаил начал зашивать стены. Чтобы добраться до той, которая напротив двери, унитаз пришлось снять. И тут соседи как с цепи сорвались. Всем срочно нужно было в туалет, причем каждые пятнадцать минут. Снял? Поставь унитаз на место. Что, ты работаешь? А мне какое дело? Хочунимагу, ставь унитаз обратно. После десятого раза Михаил просто озверел. Досталось соседям, Алексею, а самой крайней оказалась я. Нафиг такую работу, и зачем я его уговорила.
Соседи в долгу не остались. Разгорелся скандал на тему того, что вот ходют тут всякие, грязи нанесли полную кухню, а полы за собой не моют. Михаил за словом в карман не полез: он и так работает почти даром, и мыть за них полы не собирается. Тем более что ремонт они получают бесплатно.
Но дело потихоньку двигалось, туалет был закончен, и дошла очередь до душевой. И оказалось, что фанерная стенка, отделяющая душевую от кухни, практически ни к чему не крепится. Толкни ее посильнее, и рухнет. Как к ней прикручивать новые панели? Да и за прошедшие годы фанера разбухла от пара, искривилась и покрылась пятнами грибка.
Стенку надо было менять. Ну, вы уже догадались. Соседям ничего не было нужно. Старая замечательная стенка их вполне устраивала. Саша тоже умыл руки, посчитав, что новый унитаз – более чем достаточный вклад в благополучие родной коммуналки.
Пять тысяч добавил Алексей. Привезли листы ОСБ, брус, крепеж и прочие строительные шелабушки. Михаил поставил новую стену, сделал новую проводку (старая, по его словам, была такой, что удивительно, как никого до сих пор не убило током), зашил стены панелями и стал ставить на место поддон. Поддон не ставился, потому что в сливе… не было горловины. Вода текла просто вниз, попадая отчасти в трубу, кое-как подведенную под поддон, а отчасти – на потолок к нижним соседям.
— Как вы тут мылись? – изумлялся Михаил.
— Ну да, соседи снизу жаловались, что мы их заливаем, — нехотя признался Саша.
— Купи горловину, я поставлю, она же стоит копейки.
Саша мрачнел и темнел лицом. Но горловину все-таки купил. В общем, дней через 10 ремонт был закончен. Образовалось некоторое количество строительного мусора: четыре мешка, заполненных менее чем до половины.
— А мусор пусть сами выносят, — сказал мне Михаил. — У меня поясница сорвана. И поставил мешки на лестничной площадке у входа в квартиру.
Наступили новогодние праздники, а когда я пришла в коммуналку через две недели, они все еще там и стояли.
— Мальчики, а почему мешки до сих пор тут? Это, конечно, не ваша обязанность, но вы же тут живете. Вам что, не надоело каждый день о них спотыкаться?– с удивлением спросила я ребят, живших в комнате Алексея.
— Их нельзя выбрасывать в бытовой мусор, — стал объяснять мне арендатор Олег, обиженный, что ремонт досталось делать не им. Нужно заказывать машину.
— Ага, а лучше сразу пухто. У вас сколько мусора-то? И двух мешков в целом не наберется. Какая машина? В день по одному мешку донести до помойки – это проблема? Корона с головы свалится?
Денис хмурился и всячески выражал недовольство, но не прошло и десяти дней, как мешки все-таки были вынесены.
Думаете, это конец истории? Нееет, вишенка на торте ждала нас впереди. Соседка, которая категорически отказывалась дать на ремонт даже копейку, после его окончания сразу выставила в продажу свою комнату. По той же цене, по которой продавалась комната Алексея. Только у соседки она на метр больше и состояние чуть получше, так что мне комнату не продать, пока не уйдет соседская.
Так я и мучаюсь до сих пор с этой продажей. После ремонта просмотров стало раз в пять больше, но никто так и соглашается эти несчастные метры купить. Пожелайте, штоле, удачи мне и Алексею.
А я больше никогда и ни при каких обстоятельствах не буду давать клиентам советов что-либо отремонтировать в коммуналках.
И для наглядности: что было и что стало. Вы думаете, хоть кто-то сказал Алексею спасибо?
По нашим наблюдениям многие из переезжающих в этот город встают перед вопросом какую недвижимость им приобрести на ту небольшую сумму что имеется у них в распоряжении. В особенности этим вопросом задаются родители абитуриентов, а также люди волей судьбы, переезжающие из регионов, где денег с продажи их 1-2х комнатных квартир хватает лишь на комнату или квартиру-студию в Санкт-Петербурге.
И тут им приходится сталкиваться с рядом проблем, одна из которых — ликвидность объекта. Казалось бы — за достаточно небольшие деньги можно приобрести отдельную квартиру — студию, но в реальности, чаще, это районы с отсутствующей или совсем не развитой инфраструктурой и вероятно в домах с качеством постройки ниже среднего. Тогда есть иной вариант — купить комнату в коммунальной квартире – и тут есть масса своих плюсов (исторический центр, близость транспортных узлов, развитая инфраструктура и т.п.) и минусов (необходимость проживания с незнакомыми людьми на одной территории, часто отсутствие кап. ремонта в квартире и т.п.).
Ниже мы постараемся описать положительные и отрицательные стороны покупки комнат/ты в коммунальных квартирах. А принимать решение покупать или нет такой объект оставим читателю.
Рынок комнат в Санкт-Петербурге насыщен различными вариантами как никакой другой. Спектр их весьма огромен – тут можно найти и 6 метровую комнату, в квартире с 15-20 комнатами, в 3м дворе, в доме с отсутствующим капремонтом за какие-то 400 – 600 000 рублей, так и 50 метровые, видовые, комнаты с высотой потолка в 4.5 метра с лепниной (находящейся под защитой КГИОП), с отдельным санузлом, местом для кухни и спальной комнатой надстроенной вторым этажом и все это по цене 3500-4000 млн. руб. (хотя за такую сумму можно поискать уже и 1 к.кв. в центре)
Но правильный выбор комнаты, как собственно и любого другого объекта, не заканчивается лишь выбором его технических параметров (близость к метро, состояние дома, квартиры, наличие санузлов и ремонта, параметры самой комнаты и вид из ее окон, а также многое другое). Помимо этого, есть еще такие крайне важные моменты как:
- Соседи, которые при показах вели себя очень вменяемо, но после заселения в квартиру их как будто бы подменили, а агент продававший комнату непонимающе разводит руки (ведь спроса с него никакого);
- История приватизации объекта и регистрации всех прошлых собственников/сособственников, которых в простой справке по форме 9 вам никто не укажет, а спустя время оказывается, что у комнаты были такие жильцы, кто отказался от приватизации (но по факту, закон прописан таким образом, что у граждан есть неотчуждаемые (да да!) ПРАВА, попросту говоря — отказавшись от приватизации (не нотариально) они все равно продолжают иметь права на эту площадь), или вдруг из мест, не столь отдаленных возвращается очень давний собственник, который имеет полное право на вашу же комнату.
- Наличие в квартире соседей, проживающих по соц. найму – на это важно обратить свое внимание, так как может статься, однажды, вы заходите выкупить всю квартиру покомнатно (если вы изначально верно технически подобрали объект), но рядом окажутся такие соседи, которых все более чем устраивает – и условия их проживания и долги по ЖКХ услугам в полмиллиона рублей и многое другое.
- Наличие жильцов, положительно настроенных на будущее расселение и уже предпринимающее те или иные шаги в эту сторону.
Часто покупатели комнат очень однобоко смотрят на процесс. Не понимая, как важно тщательно и основательно подойти к нему. И рассматривают объекты опираясь только лишь на свои субъективные потребности на данный момент времени (близость к университету или работе и т.п.), не задумываясь что однажды, а такое случается очень часто, им захочется улучшить свои условия проживания (это естественное первичное желание каждого человека иметь свое личное, защищенное от вторжений, пространство, чему коммунальная квартира не может способствовать изначально). И тут они сталкиваются с огромными проблемами при продаже или попытке улучшить условия при помощи государства. В итоге мы получаем огромное количество переоцененных комнат, стоящих в объявлениях долгие месяцы, и иногда даже годы.
Для того что бы не попасть в такую печальную ситуацию при самостоятельном выборе, вам достаточно уделить внимание нюансам, описанным нами выше. И тогда вы сможете стать счастливым обладателем перспективной комнаты, и в будущем, когда сполна насладитесь коммунальным образом жизни (а для настоящего Петербуржца это обязательное условие, по мнению нашей редакции) сможете более-менее спокойно начать процесс улучшения своих жилищных условий.
Если вы не относитесь к отдельной ветви «питерской интеллигенции» и не мечтаете всю жизнь провести в своей многострадальной коммунальной комнате, то лучшим вариантом для Вас будет обратиться за помощью к специалистам, способным разобраться с нюансами и не упустить что-то важное. К примеру, таким какие работают здесь в безкоммуналок.рф – мы знаем, каким образом, в несколько этапов, комнату в коммуналке превратить в отдельную собственную квартиру (пример такого случая с отзывом можно увидеть )…
ПЛЮСЫ И МИНУСЫ ПРОЖИВАНИЯ В КОММУНАЛЬНОЙ КВАРТИРЕ
Стоимость отдельной квартиры непомерно высока. Не все могут купить хотя бы однокомнатную квартиру. Поэтому приобретение комнаты в коммуналке зачастую становится единственным выходом. О плюсах и минусах жизни в коммуналке. Соседи Наряду с местом расположения и ценой основным критерием для выбора и покупки комнаты являются будущие соседи, с которыми необходимо познакомиться до совершения сделки купли-продажи. В подавляющем большинстве жители современной коммунальной квартиры – это вполне безобидные люди, с которыми можно найти общий язык: разведённые супруги; молодые семьи; иногородние; студенты. Немаловажной деталью является также число проживающих в квартире человек. Чем больше людей, тем проблематичней будет посещение мест общего пользования. Придерживаться составленных графиков использования ванной комнаты, туалета и газовой плиты – сложная задача! Но есть и плюс в большом количестве жильцов – значительное снижение финансовой нагрузки при покупке материалов и оборудования для совместных мест пользования и их ремонта. Правила общежития Правила общежития в коммуналке (невмешательство в личную жизнь, неприкосновенность частной собственности, проведение праздников, приглашение друзей и др.) устанавливают сами жильцы. Так что придётся с ними ознакомиться и смириться. Свои предложения можно будет вносить только после построения отношений со старожилами. В противном случае ссоры и скандалы обеспечены. Плюсы и минусы проживания в коммуналке определить сложно. Всё зависит от человека. Минусы Постоянное движение и шум, из-за чего сосредоточиться практически невозможно; Вечные очереди в туалет и ванную – опоздания на работу станут нормой; Свистящий чужой чайник; Конфликты из-за сквозняков; Шумные соседи. Плюсы Постоянное движение и шум – прекрасная возможность научиться релаксации; Вечные очереди к санузлу или кухонной плите — здесь можно пообщаться с соседями; Всегда горячий чайник; Свежий воздух благодаря открывающим окна соседям; Весёлые компанейские соседи.
На первый взгляд расселение коммунальной квартиры сложный и неблагодарный процесс. Часто люди боятся сталкиваться с такими сделками. И такие страхи зачастую оправданы. Но что, если посмотреть на такой вид недвижимости под другим углом. Расселение коммуналки может стать очень хорошим вложением. Но как это сделать, а самое главное на что обращать внимание? На этот вопрос мы постараемся ответить в данной статье.
Решились на покупку квартиры? Или хотите сменить обстановку и переехать? Мучаетесь выбором купить ли новую квартиру, но на окраине или выбрать “вторичку” но поближе к центру? А если вторичку, то в собственности или лучше расселить коммуналку? И чем вообще должен быть обусловлен выбор этой самой коммуналки? В чем её плюсы? Ведь на первый взгляд одни минусы и сплошные проблемы…
Далее мы приведем доводы в пользу выбора коммунальной квартиры, постараемся развеять некоторые заблуждения и показать почему коммунальная квартира может стать очень правильным выбором при грамотном подходе к покупке недвижимости.
И в самом деле, на первый взгляд, чтобы выбрать из всех возможных вариантов покупки жилья расселение, нужно быть либо чрезмерно смелым и глупым, либо… знать немного больше чем рядовой покупатель квартиры. Ведь в этом выборе заложено 2 варианта развития событий: первый — вы получаете гору проблем с собственниками, с кучей кривых документов и последующим ооочень долгим и сложным ремонтом, грозящим оставить вас без штанов, и второй — вы становитесь счастливым обладателем прекрасной, высоколиквидной, просторной (и еще много приятных эпитетов) квартиры с хорошей локацией и возможностью передавать эту ценность по наследству, не краснея перед наследниками. Как люди проваливаются в первый вариант и как достичь второго минуя все проблемы первого? Ответ — нанять такого специалиста, который сможет пройти это минное поле за вас, с вами. Но его еще нужно найти (подсказка как искать ). Увы, но за это удовольствие нужно будет выложить довольно приличную сумму комиссионных. Но чаще ведь не хочется платить. А хочется, чтобы бесплатно, так ведь приятнее и самооценка выше, согласны?
Тогда читайте дальше!
Сначала о том, почему стоит ввязываться в расселение:
-
Потому, что это прекрасная возможность взять большие метры за вполне вменяемые деньги, и зачастую на 10-15% ниже рыночной! - Потому, что с огромной вероятностью эта квартира будет находиться в историческом центре или вблизи от него, из чего вытекает огромное количество плюсов!
- Потому, что стоимость кв. метра в такой локации с большой вероятностью будет расти на протяжении всего существования и процветания города, а не падать!
- Потому, что с еще большей вероятностью, с вами на лестничной площадке будет не 10-12 квартир на 1 лифт, а всего 2-3!
- Ну и наконец потому, что если вы переехали жить в Питер, то жить нужно именно в исторической части этого красивейшего города, чтобы смело и с гордостью можно было заявить это старым знакомым. Иначе зачем вы сюда переехали, чтобы поселиться все в той же “хрущевке”? (Шутка)
Теперь о том, когда стоит браться за это дело:
- В том случае если вы четко осознаете весь объем работ, который необходимо проделать для успешного достижения цели, а это значит, что вы:
- понимаете, какие необходимы документы, справки и выписки и где их получать в случае отсутствия или просроченности;
- как будете урегулировать вопросы с собственниками долей в коммуналке и готовы ли вы на эту долгую, тяжелую психологическую работу вообще (готовы мириться с не всегда адекватными выходками собственников комнат);
- четко представляете процесс ремонта в домах старого фонда и изучили критерии выбора таких зданий и помещений;
- имеете представление о ценообразовании в этом сегменте рынка недвижимости, потому что очень велика вероятность свести к нулю выгоду от конечного результата еще на моменте выкупа всей площади;
- имеете четкие математические расчеты всего процесса и уверены, что у вас хватит денежных средств довести процесс расселения и ремонта до конца, а это как правило 1-1,5 года работы и постоянных денежных вливаний, особенно на стадии ремонта (и тут очень часто теряют всю финансовую выгоду, по незнанию).
- В том случае если вы эстет и у вас развивается депрессия при посещении спальных районов.
- В том случае если вы планируете вложить деньги в ликвидный объект недвижимости и организовать коммерческое предприятие, к примеру хостел.
Есть и более серьезный подход, к примеру, некоторые из наших клиентов делают заказы на расселение целых домов, для организации отелей или гостиниц, иногда для сноса здания и новой застройки. Но эта статья для тех, кто интересуется покупкой всего одной квартиры и задумывался о расселении, но пока не понимает всего объема.
В общих чертах мы описали все основные вопросы, с которыми сталкиваются все без исключения желающие расселить квартиру. При должном подходе, на самом деле, расселенная коммунальная квартира становится объектом гордости и ценным вложением. И, к сожалению, при не соответствии амбиций и способностей, а также неправильных расчетах сил и финансов многие потерпели поражение и их объекты остались либо на незавершенной стадии ремонта, либо становятся собственниками лишь некоторых долей квартиры. Увы и такие случаи известны.
Надеюсь, что наш читатель, как и мы, разделяет наши мысли о том, что жилплощадь не должна быть коммунальной, что такой образ жизни уничтожает все светлое в людях и культивирует в них негатив и узость мышления. Что коммунальная жизнь — это страшнейший пережиток прошлых неудач в экспериментах с людьми. И мы очень надеемся, что если не самостоятельно, то с нашей помощью вы решитесь на этот шаг и сделаете еще одну квартиру частной, тем самым улучшив не только свою жизнь, но и жизнь людей, пожелавших продать вам свои доли в квартире согласившись переехать в собственное ОТДЕЛЬНОЕ жилье. Пусть и в Кудрово…
В завершении хочется лишь добавить цитату из произведения Булгакова, которую произнес герой романа Воланд, хорошо подчеркивающая эту ситуацию: “Ну, легкомысленны… ну, что ж… и милосердие иногда стучится в их сердца… обыкновенные люди… в общем, напоминают прежних… квартирный вопрос только испортил их…”
